®

управляющий партнер SMT Developments Сергей Маринин

Выработка региональных стратегий для развития ТРЦ

Рассматриваемые вопросы

1. Исходные условия при формировании концепции

2. Оценка перспективности возведения торгового

центра

3. Выбор стратегии развития

4. Обоснование концепции

5. Региональные особенности

6. Учет условий конкуренции

®

1. Исходные условия при формировании концепции

Основные причиныОсновные причины процесса девелопмента торгового центра:

1. Девелопером - под формирование или расширение сети

2. Владельцем недвижимого имущества или земельного участка - с целью получения дохода или увеличения эффективности использования

3. Инвестором – с целью инвестирования в недвижимое имущество

Базовые условия:В первом случаеВ первом случае – требования соответствующие формату (или набору форматов) сети:

Маркетинговые Экономические Технологические

Во втором случаеВо втором случае – основные характеристики недвижимого имущества (участка):

Расположение Площадь Конфигурация и рельеф Окружающая застройка Функциональные характеристики зданий Другие

В третьем случае В третьем случае – требования к возвратности и доходности инвестиций и других особенностей финансирования, обусловленные:

Составом арендаторов и условиями арендных договоров Масштабностью проекта Наличием кредитной истории и доступностью заемных средств Другими факторами

®

2. Оценка перспективности возведения торгового центра

Основные этапыОсновные этапы оценки перспективности :

1. Сравнительный анализ городов (регионов), представляющих наибольший потенциальный интерес, по основным социально-демографическим, макроэкономическим и другим показателям

2. Анализ конкретного города, включая макроэкономику, социально-демографические показатели, состояние бюджетной сферы, розничной торговли и услуг, рынка торговой недвижимости

3. Изучение административно-территориальной структуры города, географических, социально-демографических, транспортных и поведенческих особенностей отдельных районов

4. Выбор перспективных районов и изучение потенциальных участков

5. Углубленный анализ участков

6. Маркетинговый анализ по заданным критериям

®

3. Выбор стратегии развития

Стратегия развития формируется исходя из:

1. Ограничений и требований девелопера

2. Правовых особенностей

3. Рыночных факторов (состояния спроса и конкуренции)

4. Доступности земельных ресурсов и физических параметров конкретных участков

5. Технологических требований и возможностей

6. Экономических требований и условий финансирования

®

4. Обоснование концепции

АнализАнализ факторовфакторов, которые определяют стратегию:

1. Цели девелопмента и других требований девелопера2. Анализ зонирования территорий прав и ограничений по

использованию земельного участка3. Изучение рынка включая:

спрос на товары и услуги

спрос на торговую недвижимость

конкуренцию4. Подбор и изучение земельных участков, подбираемых под

девелопмент, включая: Стратегические характеристики

Локальные характеристики5. Оценка требуемых технических условий и анализ

альтернативных технологических возможностей6. Анализ экономический эффективности проекта

®

5. Региональные особенности

Региональные особенности:

1. Численность и структура населения

2. Располагаемый душевой доход

3. Потребительское поведение

4. Географическая структура города

5. Административные факторы и особенности правого регулирования

6. Близость к другим крупных городам

7. Другие

®

6. Учет условий конкуренции

Влияние конкуренцииВлияние конкуренции на экономическую эффективность проекта

Отрицательное влияниеОтрицательное влияние это:

Рост общего уровня обеспеченности торговыми площадями

Общий рост качества недвижимости

Повышение разнообразий и качества отдельных торговых форматов и концепций торговых центров

Поглощение конкурентами спроса на недвижимость со стороны мало копируемых торговых операторов

Положительное влияниеПоложительное влияние это:

Популяризация торговых центров и преодоление инерции потребительского поведения

Давление на сегменты косвенной конкуренции

Разнообразие сетей с широко копируемыми форматами

Возможность использования синергии для конкурирующих центров и внешних якорей для теневых форматов

Спасибо за внимание