ИНФОРМАЦИОННО�АНАЛИТИЧЕСКОЕ ОБОЗРЕНИЕ. ВЫПУСКАЕТСЯ ПРИ СОДЕЙСТВИИ ФИРМЫ «АРБАТ» И АГЕНТСТВ: «СПЕКТР НЕДВИЖИМОСТИ», «МАБИС», «ЧЕК», «ИНТЕР�СТАНДАРТ»

№2 (871), 26 января 2015 года

373�85�15 ТЕЛЕФОН ОТДЕЛА РЕКЛАМЫ 373�85�152

N0 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

� данный знак указывает на наличие паркинга в ЖК*

3

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

телефон отдела рекламы 373-85-15

4

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

телефон отдела рекламы 373-85-15

5

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

Приобретение новостройки по схеме переуступки прав сегодня является достаточно распространенной схемой на рынке недвижимости. Однако по-добная сделка – это довольно специфичный и сложный процесс, и немно-гие покупатели решаются на приобретение еще строящегося жилья непос-редственно у собственника. Но будет ли в нынешних реалиях экономики и

сферы недвижимости рынок переуступок Самары активен в 2015 году?

недвижимость

Рынок переуступок

Сегодня в экспозиции первичного рынка Самары, по разным данным, находится от 2700 до 2900 объектов. Непосредственно от самих собственников жилья исходит десятая часть предложения, однако не стоит забывать и о том, что огромное число переуступок реализуется через агентства недвижимости.

Анализ предложения показывает, что 100% продаваемых по переуступке прав объ-ектов – это либо уже сданные новостройки, где остается лишь «бумажная» работа, либо объекты с 2015 годом ввода в эксплуатацию. «Это логичная стратегия решения, так как это жилье изначально приобреталось с ин-вестиционными целями. Продажа квартир в строящемся доме может начинаться сразу после получения всех необходимых разрешений на строительство, – комментирует испол-нительный директор АН «ТАИР» Валентина Муравьева. – То есть, на стройплощадку еще только едет вся необходимая техника и везут стройматериалы, а купить квартиру в этом проекте уже можно. Этим пользу-ются инвесторы, покупающие жилье едва ли не в день старта продаж по минимальным ценам. По мере готовности дома стоимость

квартиры возрастает, и инвестор продает ее уже с хорошей наценкой, на чем, собственно, и зарабатывает».

Поэтому естественно, что большинство собственников выставляют свои объекты на продажу лишь к концу завершения строитель-ных работ, но не дожидаясь оформления права собственности. Ведь здесь стоит учитывать еще и интересы покупателя, которому, в свою очередь, выгоднее приобретение жилья до его ввода в эксплуатацию. Ведь, как только объект официально получит статус вторичного жи-лья, квадратный метр в этом доме значительно подорожает.

К слову, о ценах. Анализ стоимости объ-ектов, продаваемых по схеме переуступки, говорит о том, что у собственников нет цели

продать жилье дороже, чем застройщик. В противном случае, покупатель на квартиру вовсе не найдется. Наоборот, собственники устанавливают свои цены на одном уровне со строительными компаниями, а порой даже и ниже – чтобы иметь преимущество перед «конкурентами» и сгладить будущие впечатле-ния от сложного процесса покупки жилья по переуступке. В конце концов, главная задача собственника при такой сделке – это получе-ние прибыли, которая ему уже гарантирована.

По сути, покупка квартир в еще не сданном доме у частных дольщиков – это вполне нор-мальная практика, ни в чем не противореча-щая закону. Но риски, как и всегда, кроются в деталях.

Для того, чтобы понять, насколько безо-пасна такая сделка, нужно узнать, будет ли она проходить государственную регистрацию. Если изначально оформлялся договор долево-го участия (ДДУ), и переуступка проводится в соответствии с ФЗ-214, то никаких опасений по поводу двойных продаж быть не должно. Опасаться их стоит в том случае, если пе-реуступка регистрируется исключительно у застройщика. Такое может произойти, если

у частного инвестора и девелопера заключен предварительный договор купли-продажи. Переуступка прав по такому договору может оказаться не-учтенной, и в итоге нечистый на руку инвестор может продать свои права на строящуюся квартиру еще не раз. Доказать потом чью-то вину через суд будет весьма проблематично.

Немаловажный момент, на ко-торый стоит обратить внимание, связан с переуступкой прав по ДДУ. Хотя права сторон и защищаются ФЗ-214, но защищаются лишь по пунктам конкретного договора. И если ДДУ, а соответственно и договор

переуступки, будет расторгнут по каким-либо причинам, то покупатель получит именно ту сумму, которая указана в договоре, без нацен-ки инвестора. Как следствие, финансовые потери могут быть очень велики.

В целом же покупка квартиры по пере-уступке прав является вполне надежным, а зачастую еще и очень выгодным способом приобретения жилья. Главное – учесть все вышеописанные моменты и не соглашаться на схемы, не регулируемые ФЗ-214. И если есть какие-либо сомнения в собственных силах, то лучше обратиться к опытному специалисту из крупного агентства недвижимости, который обеспечит сделке полную безопасность.

Анна Рязанова

Район Адрес Срок сдачи ЭтажПлощадь общая, кв. м

Цена общая,

тыс. руб.

Цена 1 кв. м,

тыс. руб.

1-ко

мн.

Волж. Николаевский пр-кт, д. 8 I кв. 2015 г. 4/5 36,0 1730,0 48,1Жел. ул. Мечникова, д. 3 IV кв. 2015 г. 8/18 38,0 1850,0 48,7Окт. 3-й проезд, д. 37 II кв. 2015 г. 11/22 52,0 2650,0 51,0Лен. ул. Маяковского, д. 95 II кв. 2015 г. 13/17 43,0 2850,0 66,3Лен. ул. Самарская, д. 202 IV кв. 2015 г. 13/21 50,0 3175,0 63,5Окт. ул. Карла Либкнехта, д. 6 I кв. 2015 г. 17/23 45,0 3210,0 71,3

2-ко

мн.

Крас. мкр. Крутые ключи, д. 42 I кв. 2015 г. 1/3 55,0 2300,0 41,8Кир. ул. Г. Димитрова, д. 14 IV кв. 2015 г. 18/22 60,0 2640,0 44,0Жел. ул. Тухачевского, д. 10 IV кв. 2015 г. 10/16 75,0 3500,0 46,7Окт. ул. Гастелло, 22 I кв. 2015 г. 19/24 74,0 4500,0 60,8Лен. ул. Маяковского, д. 95 II кв. 2015 г. 11/17 65,4 4800,0 73,4Лен. ул. Вилоновская, д. 42 сдан ГК 16/34 90,5 7000,0 77,3

3-ко

мн.

Куйб. ул. Осетинская, д. 4 I кв. 2015 г. 12/16 78,0 3520,0 45,1Окт. ул. Мичурина, д. 147а IV кв. 2015 г. 9/14 81,0 4330,0 53,5Окт. ул. Карла Либкнехта, д. 6 I кв. 2015 г. 18/23 102,4 6500,0 63,5Сам. ул. Самарская, д. 95 I кв. 2015 г. 8/9 121,0 7390,0 61,1Окт. ул. Осипенко, д. 38 сдан ГК 11/20 130,0 12000,0 92,3

Разнообразие предложений по продаже квартир в новостройках Самары по переуступке доли

Структура предложения новостроек города Самары, продаваемых по переуступке, в зависимости от типа объекта

(% от общего кол-ва в шт.)

- Валентина Степановна, развит ли на са-марском рынке новостроек такой подсегмент, как рынок переуступок?

- Подобный способ реализации строящегося жи-лья является вполне распространенным в Самаре. Он выгоден для обеих сторон – как для продавца, который получает прибыль при продаже новострой-ки, так и для покупателя, который может купить новую квартиру по выгодной цене. Однако есть и свои нюансы. Подобная сделка – это довольно спе-цифичный и сложный процесс, правовая природа которого регулируется несколькими правовыми актами, в том числе Гражданским кодексом, что вы-зывает множество вопросов и спорных ситуаций. В нынешних нестабильных экономических условиях покупатели недвижимости предпочитают риски ми-нимизировать, отдавая предпочтение вторичному

рынку жилья. Если же идет покупка новостройки, то собственники обращаются непосредственно к застройщику, в местные отделы продаж или же агентства недвижимости. Подобное прямое обращение кажется покупателю определенной гарантией безопасности сделки и сохранения денежных средств.

- Получается, из-за недостатка покупателей рынок переуступок в 2015 году не будет столь активен?

- Не только поэтому, другая сторона тоже может внести свою лепту. Я могу предположить, что также и многие собственники квартир в строящихся домах займут выжидательную позицию. Некоторые пертурбации на рынке недвижи-мости (скачки спроса, цен, неясная ситуация с ипотечными ставками) ввели его в своеобразное аморфное состояние. Собственники – не только первичного, но и вторичного жилья – предпочитают понаблюдать за рынком и его тенденциями, многие рассчитывают на будущий рост цен на жилье и, как следствие, большую прибыль с продажи своих объектов. Как они поведут себя дальше, зависит уже от грядущих на рынке изменений и тенденций. Если же ожидаемого роста цен не произойдет, собственники вновь активизируются.

- Скажите, возможна ли переуступка права не на весь объект, а на часть? Допустим, на 1/2 доли в однокомнатной квартире?

- Такие случаи очень редки. Это возможно сделать, но лишь с согласия за-стройщика.

- Как проверить наличие обременений при переуступке? Например, продавец может скрыть тот факт, что приобретал квартиру по ипотеке. В таком случае перед застройщиком он чист, а вот перед банком есть долг. Как покупателю проверить это?

- В этом случае покупателю необходимо заказать выписку из ЕГРП на квар-тиру, которую он планирует приобрести. В данной выписке указано, есть ли обременения на данную квартиру и какого они вида. Получить ее может любое физическое лицо, заказывается выписка в отделениях МФЦ или Регпалате.

Блиц-интервью

Валентина Муравьева, исполнительный директор АН «ТАИР»

6

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

Полосу подготовила Мария Журавлева

«Озерный» перестал быть аварийнымПоезДКа НеДели

Карла Маркса выставили на торги

Новый проблемный объект?

КоНКуРС НеДели

НаРушеНие НеДели

РешеНие НеДели

Возле филармонии появится гостиница

Руководители риэлторских компаний- членов НП «Поволжская Гильдия Риэлто-ров», приняли приглашение руководителей департамента управления имуществом г.о.Самара и выехали на экскурсию в посе-лок «Озерный». ДУИ таким образом делает очередную попытку разрешить ситуацию, связанную с нежеланием жителей ветхого и аварийного жилья переезжать в поселок.

Как пояснили в департаменте управле-ния имуществом, это мероприятие было организовано для того, чтобы продемонс-трировать главным риэлторам нашего города значительные улучшения поселка «Озерный» и возможности для комфорт-ного проживания в нем.

В настоящее время из 600 квартир в 15 до-мах поселка незаселенными остаются 200, то есть одна треть еще ждет своих владельцев.

Вице-президент НП «ПГР», руководи-тель АН «Визит» Михаил Минаев считает: «Этот поселок сейчас вполне пригоден для жизни. Единственный его недостаток – это определенная удаленность от города. В настоящее время работает нормальная уп-равляющая компания, которая обеспечивает контроль за состоянием объекта».

Каким будет сотрудничество ДУИ г.о.Самара с общественной организацией, покажут дальнейшие встречи и степень интереса сторон к решению проблемы, возникшей вокруг «Озерного».

новости

цифРы НеДели

заСеДаНие НеДели

Недавно стало известно, что Самарская область перевыполнила план по вводу в экс-плуатацию жилья, установленный на 2014 год. При установочной цифре, составляю-щей 1780 тысяч квадратных метров, было введено практически на 100 тысяч больше, а именно 1889,2 тысячи квадратных метров жилья. В процентном соотношении план выполнен на 106,1%.

Нужно сказать, что далеко не Самара повлияла на выполнение установленного показателя. Наш город, вместе с Тольятти, Пестравским и Нефтегорским районом не выполнили установленный для них план. Свой показатель мы выполнили лишь на 84,7 %. Тольятти – на 87,8%, а Пестравский и Нефтегорский районы на 58,7% и 79,6%

Зато блестяще справились со своими плановыми показателями другие горо-да и районы нашей области, которые минимум на 13% перевыполнили уста-новленную для их населенного пункта цифру. Так процентный показатель вы-полненного Новокуйбышевском плана составил 113,6%, Жигулевска – 129,6%. Лучше всех в 2014 году с этой задачей справились муниципальные районы Волжский, чей процентный показатель составил 140%, и Ставропольский, справившийся с поставленной задачей на 185,8%.

Теперь все строительные работы для Чемпионата мира-2018 будут проходить под строгим контролем штаба регионального организационного комитета «Россия-2018», заседание которого недавно состоялось под руководством вице-губернатора Самарской области Алексея Гришина.

Как заявил Гришин, заседание штаба будет проходить не реже двух раз в месяц. «Протокольные решения штаба обязательны для исполнения. Штаб будет рассматривать ход выполнения работ по каждому из объ-ектов, а возникающие проблемы решать в оперативном режиме».

На первом заседании штаба были рас-смотрены организационные вопросы, каса-ющиеся Чемпионата мира по футболу в 2018 году. В том числе о взаимодействии между штабом регионального организационного комитета «Россия-2018» Самарской области,

АНО «Дирекция-2018», заинтересованными структурными подразделениями правитель-ства Самарской области и администрацией г.о. Самара в рамках подготовки к прове-дению игр Чемпионата мира по футболу в 2018 году. Помимо этого, была представлена презентация генеральной схемы располо-жения объектов, связанных с подготовкой к проведению игр ЧМ- 2018.

План перевыполнен

Подготовку к ЧМ взяли под контроль

Близится конец самого долгого строи-тельства отеля в нашем городе. Речь идет об объекте, расположенном между самарской филармонией и жилым домом № 135, нахо-дящимся на улице Фрунзе. Данную строи-тельную площадку начала осваивать еще в далеком 1994 году строительная компания «Росинтек». Однако тогда министерство строительства и министерство культуры отказали застройщику в возведении дан-ного объекта, ссылаясь на то, что в случае строительства гостиница будет вплотную примыкать к филармонии, нарушая нор-мативы доступа для служебных машин. Дополнительным поводом отказа послужил и тот факт, по которому данный участок уже зарезервирован для строительства концерт-ного зала.

Недавно после долгих судебных раз-бирательств Арбитражным судом было принято решение предоставить компании «Росинтек» данный земельный участок для строительства.

Сейчас, по мнению многих экспертов, строительная площадка вполне пригодна для строительства гостиницы. Это и укра-сит облик той части города, и в то же время упростит гастроли артистов, выступающих в филармонии.

На сайте государственных закупок по-явился новый самарский объект. Им стало «Выполнение работ по подготовке докумен-тации по планировке территории в целях строительства проспекта Карла Маркса на участке от улицы Набережная реки Самары до проспекта Кирова в городском округе Самара».

На получение данного проекта для са-марских компаний уже объявлен конкурс, подать заявку на участие в котором можно будет до 12 февраля этого года. На сайте го-сударственных закупок стоимость данного проекта оценивается в 21 миллионов рублей.

НаКазаНие НеДели

От слов к делуПротив злостных неплательщиков за

капремонт жилищные инспекции готовы применить ряд карательных мер.

По подсчетам аналитиков, около 20 процентов собственников жилья сегодня отказываются оплачивать счета за капи-тальный ремонт в многоквартирных домах. Именно это и является главной причиной разработки и последующего введения таких карательных мер, самой суровой из которых станет выселение злостного неплательщика. Помимо такой крайности, к должникам за капремонт будут применяться все стандарт-ные меры, как и ко всем неплательщикам, то есть обращение в суд с последующим принудительным взысканием долга, а также отключение коммунальных услуг.

Напомним, в прошлом году для жителей многих многоквартирных домов в боль-шинстве регионов была введена дополни-тельная графа в квитанции на квартплату, называемая «капитальный ремонт», по которому нужно ежемесячно уплачивать от 200 до 500 рублей.

Глава городского округа Самара Александр Фетисов провел выездное совещание на мес-те незаконного строительства многоэтаж-ного дома на улице Красноармейской, 118. Дело в том, что собственник возводящегося здания, приобретая землю под ИЖС, по площади недостаточную для строительства многоэтажного дома, тем не менее желает возвести строение выше шести этажей, для чего соответственно собирается получить разрешение на строительство. Несмотря на это, застройка данной территории уже ведется, более того, жителям близлежащих строений уже предлагалось приобрести недвижимость в данном объекте. По сло-вам Александра Фетисова, эти люди могут попасть в число граждан, ставших жертвами мошеннических действий.

«Сегодня мы видим совершенно напле-вательское отношение к людям. И, я думаю, мы уже подошли к такой черте, когда нужно предпринимать соответствующие меры. Вы-сшим законом является благо народа. Здесь не то что благо, а нарушены элементарные права людей, проживающих в этом доме. Сейчас уже складывается криминальная ситуация, имеющая все признаки мошен-нических действий. По словам жителей, которые проживают в соседнем доме, идет продажа квартир по инвестиционным договорам», – заявил председатель думы г.о. Самара, глава г. о. Самара.

Александр Фетисов выступил с предло-жением провести следующую встречу на месте незаконного строительства через две недели. За этот период будут предприняты все необходимые действия для защиты прав жителей этой территории.

7

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

ИАО «Новости рынка недвижимости» продолжает рубрику «События и Факты». Анализируя информацию различных новостных лент, «НРН» сделали вывод, что до 29% сообщений приходится на тему недвижимости,

имущественно-земельных отношений, а также превышения должностных полномочий чиновниками разного уровня в различных регионах. За неделю, с 19 по 23 января, пришло 64 сообщения из регионов РФ и 31 из Самары

События&Факты«НРН» провели

мониторинг следующих ресурсов

Печатные СМИ: «Аргументы и Факты»,

«Бизнес и власть», «Комсомольская правда»,

«КоммерсантЪ»,«Ведомости»,

«Российская газета»Интернет-издания:

Lenta.ru, Lifenews,Euronews, «Вести»,

«RT на русском», Газета.ru, ДОЖДЬ.optimistic chanel,РИА «Новости», bpn.ru,

nERS.ru, 63.ru,«Новости Недвижимости»,

AFY, Радио «Август»

Государство выкупит жилье ипотечных должников

Государство сможет выкупать ипотечное жилье у граждан, которые не справляются с выплатой кредита. В этом случае заемщики не лишатся жилья, но будут проживать в нем по договору социального найма. Соответствующий законопро-ект поступил на рассмотрение в Государственную думу.

По мнению авторов зако-нопроекта, изменения опре-делят правовые основы рес-труктуризации долгов граж-дан-заемщиков, которые в силу различных обстоятельств попали в трудную жизнен-ную ситуацию и утратили возможность своевремен-ного погашения ипотечных кредитов, оформленных под залог жилья.

Уточняется, что под трудной жизненной ситуацией предла-гается понимать случаи, в результате которых жизнь заемщика серьезно осложнилась. Это, например, «инвалидность, неспо-собность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом,

болезнью, сиротство, мало-обеспеченность, безработица и тому подобное».

Предполагается, что го-сударственный или муници-пальный орган власти будет выкупать жилье по договору купли-продажи. Вырученные от продажи средства будут на-правляться на погашение долга перед банком. При этом быв-ший собственник сможет жить в квартире, но уже по договору социального найма. Кроме того, сохраняется первооче-редное право на обратный выкуп жилого помещения.

«Российская газета»

В Крыму сотни участков земли используются незаконно

На южном берегу Крыма выявлено свыше 600 земельных учас-тков, незаконно предоставленных в пользование или собствен-ность юридическим и физическим лицам. Такую информацию сообщили в министерстве имущества и земельных отношений республики.

В прокуратуру уже направлены материалы по 633 таким зе-мельным участкам. Так, речь идет о 115 земельных участках в Массандровском и Мисхорском парках, переданных из земель природно-заповедного фонда, 206 незаконно изъятых земельных участках из Национального института винограда и вина «Магарач» (входило в структуру Национальной академии аграрных наук Ук-раины), а также 84 земельных участках площадью 160 гектаров, незаконно предоставленных Лучистовским сельским советом в селе Семидворье на берегу моря. Рыночная стоимость участков составляет 3 млрд рублей.

Кроме того, Ливадийским поселковым советом на территории пгт Виноградное (Ливадия) в районе озера Магоби из земель винного завода «Ливадия» (входит в структуру государственного винодельческого концерна «Массандра») было незаконно предо-ставлено 228 земельных участков площадью 109,6 гектара.

РИА «Новости»

Эксперты рекомендуют копить деньги на жилье в рублях Большинство россиян вынуждены копить денежные средства

на покупку недвижимости годами. При этом возникает резонный вопрос – какая валюта является надежнее. Эксперты рынка счита-ют, что оптимальный вариант – копить рубли на банковском счете.

По мнению экспертов, рекомендуется открыть в надежном банке рублевый депозит на долгий срок с возможностью попол-нения. Преимущества подобного пути очевидны – удобство, а также отсутствие трат на «перескакивание» из валюты в валюту. Кроме того, по рублевым депозитам банки предлагают мак-симальные проценты. Даже до декабря прошлого года можно было найти предложения под 12% годовых, а после того, как ЦБ поднял до 17% ключевую ставку, банки стали предлагать открыть вклады под 18-20%.

В действительности разницы между рублевыми и долларовы-ми вкладами практически нет, считает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. «Банки всегда закла-дывают риск обесценивания национальной валюты в депозит-ные программы. Именно поэтому ставки по рублевым вкладам значительно выше, чем по долларовым», – объясняет эксперт.

В сложившейся экономической ситуации при переводе рублей в доллары или евро по существующему высокому курсу вовсе не очевидно, что это в итоге окажется выгодно. Нет ни-каких гарантий, что через год курс иностранной валюты будет таким же высоким или еще вырастет, а проценты по валютным вкладам существенно ниже.

Metrinfo.ru

Россияне ажиотажно скупают землю

Скачок покупательского спроса, который был зафиксирован в конце прошлого года на рынке жилья, слу-чился также и в сегменте загородной недвижимости. В частности, россияне активно скупали земельные участки без подряда.

Как пишет «РБК-Недвижимость», интерес граждан к недвижимости по-догревается падением курса рубля и цен на нефть. Один из способов вло-жения – покупка участков без подряда (УБП) на рынке загородной недвижи-мости. Такие земли готовы к частной застройке, юридически оформлены, размежеваны, во многих случаях под-ведены коммуникации.

При этом эксперты отмечают, что земельный участок должен обладать рядом характеристик, чтобы иметь ин-вестиционный потенциал. Так, интерес сейчас могут представлять участки в проектах поселков эконом-класса в 45-километровой зоне от Москвы, главным образом в 15 км от «бетонки» (с обеих сторон от нее). «После того как будет построена ЦКАД, стоимость земли в этих районах существенно возрастет», – сообщил управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижи-мость» Владимир Яхонтов. Именно на такие варианты в последние месяцы 2014 года возник повышенный спрос.

Кроме того, в конце прошлого года активно покупались дальние дачные участки без подряда в 100–150 км от Москвы по цене от 300 тыс. до 1 млн рублей за участок с учетом стоимости коммуникаций. Правда, такая недви-жимость приобреталась не с целью инвестиций, а для собственного поль-зования. «Некоторые компании в дека-бре продавали по десять таких участков в день», – отметил Владимир Яхонтов.

«РБК-Недвижимость»

Подготовила Анна Рязанова

С ЦБ «жестко спросят» за отсутствие ответа по валютной ипотеке

Банк России не предоставил информацию в соответствии с постановлением нижней палаты по ситуации с ипотекой в

иностранной валюте. Депутаты намерены разбираться в этом инциденте, сообщила глава комитета Госдумы по финансовому рынку Наталья Бурыкина.

Напомним, Госдума 19 декабря приняла постановление к принятому закону об увеличении страховки по банковским вкладам граждан до 1,4 млн рублей. Также нижняя палата поручила Центробанку провести анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования, в том числе в отношении количества и объема ипотечных валютных кредитов физлиц, и представить такую информацию депутатам.

Помимо этого, Госдума в постановлении посоветовала Пра-вительству РФ и Банку России до 1 марта 2015 года предста-вить предложения по обеспечению возможности исполнения физическими лицами обязательств по ипотечным кредитам, в том числе и валютным.

«Срок кончился. Будем жестко спрашивать, почему не был предоставлен ответ на постановление вовремя», — сказала РИА «Новости» Бурыкина. Ранее сообщалось, что ЦБ должен был предоставить информацию до 20 января.

РИА «Новости»

8

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

актуальное интервью

Арендаторы сейчас оказались в сложном положении, как, впрочем, и арендодатели. Для первых в два раза выросла ставка по кредитам, что привело к снижению их платежеспособ-

ности. Вторым необходимо обеспечивать свои финансовые обязательства, которые были взяты ранее. Таким образом, единственным выходом из сложившейся ситуации может стать

компромисс двух сторон, некое соглашение об оптимальном уровне арендной ставки, кото-рый поможет сохранить бизнес как арендатора, так и арендодателя. Какие для этого сущес-

твует технологии, рассказал директор агентства оценки «Интеллект» Денис Шевяков

Денис Шевяков: «Собственникам ТЦ не стоит планировать убытки, важно «настроить» границы безубыточности бизнеса…»

- Денис Владимирович, в какой ситуации, на ваш взгляд, сейчас оказа-лись собственники торговых центров и арендаторы?

- Увеличение уровня ключевой ставки Центральным банком стало неприятным сюрпризом для продав-цов – арендаторов ТЦ. Дело в том, что предприниматели в подобных случаях кредитуются под товары в обороте, и соответственно, для них процентная ставка также вырастает в два раза, как в конечном итоге и себестоимость. Расходы таких арендаторов начинают расти, что отражается в свою очередь на ценах на товары, на покупателях, которые идут к ним все меньше и меньше. В перспективе я вижу сле-дующую картину: поток покупателей в торговых центрах уменьшится, арендаторы не смогут обслуживать даже текущий уровень платежей и пойдут к арендодателю с вопросом о понижении арендной ставки.

В общей сложности, как мы видим, арендаторы будут решать вышеобоз-наченные проблемы за счет арендо-дателя. Арендодатель, в свою очередь, также имеет сейчас ряд схожих про-блем, за одним исключением – у него есть простой и очевидный инструмент для их решения – это увеличение уровня арендной ставки. И здесь мы сталкиваемся с главным противоречи-ем. Арендодателю нужно поднимать арендную ставку, потому что у него увеличиваются расходы и снижается доходность и рентабельность. А арен-датору, наоборот, эту ставку нужно снижать. И самое сложное в этой ситуации – компромисс. Потому что занять позицию, при которой одна сторона выигрывает, а другая проиг-рывает, нельзя.

- Почему важен этот компромисс?- Потому что, если арендатор уйдет

от арендодателя (или закроет бизнес), собственник или девелопер получает целый ряд проблем. Прежде всего увеличивается срок экспозиции арен-дных площадей. При этом в любом случае арендную ставку так или иначе придется снизить. Замечу, придется снизить постфактум, после ухода арендатора! То есть арендодатель в этом случае увеличивает издержки, то есть убытки. Кроме того, с уходом арендатора есть имиджевые потери. Причем имиджевые потери влекут потери материальные, как минимум, в виде затрат на эксплуатацию поме-щения и поиск нового арендатора.

- Что такое среднесрочное плани-рование?

- Мы создали следующую концеп-цию: если известно, что рынок имеет тенденцию к снижению, если извес-тно, сколько будет длиться кризис, (а это не месяц и не два), то мы можем создать бизнес-план и применить его в среднесрочных отношениях арен-датора и арендодателя, разработать такие условия, при которых всем будет комфортно.

Я называю эту стратегиею «вы-играл-выиграл». Поясню, снижение арендной ставки, конечно же, повле-чет снижение доходов арендодателя.

Но этот период можно сделать мак-симально коротким. Арендодателю необходимо «настроить» границы без-убыточности, при которых он сможет обслуживать свои финансовые обяза-тельства, созданные ранее. А с другой стороны, он заложит такие условия аренды, при которых очень быстро начнет получать прибыль. Таким образом, я предлагаю, взяв за основы актуальные бизнес-показатели деве-лопера, текущий тренд рынка, про-работать такие условия, при которых он может пойти навстречу арендатору, создав ему условия максимального благоприятствования. Но подчеркну еще раз, самое важное – эта стратегия работает только при среднесрочном планировании. Нет сейчас решений, которые работают в краткосрочной перспективе. И бесполезно на них рассчитывать.

- В чем основа такого планирования?- Необходимо прорабатывать

границы и возможные предпосылки для роста арендной ставки. И необ-ходимое условие – это заключение соглашения с арендатором, что он эти условия готов соблюдать. И заключать договор не на 11 месяцев, как принято сейчас, а, например, на 3-7 лет. Это не означает, что эти условия будут жесткими. Я также настаиваю на том, что необходимо каждые полгода про-водить мониторинг эффективности и соответствия условиям экономики. Отмечу, что заключать такие согла-шения, прорабатывать таким образом соответствующие критерии нужно уже сейчас. Более того, я уверен, что для каждого торгового центра эти критерии, базовые точки будут со-вершенно различны. Кстати, отмечу, что эти обязательства достаточно гибкие – их можно рефинансировать на каждом этапе. К этому приему при-бегает большинство арендодателей и девелоперов.

Определение справедливой аренд-ной ставки – это среднесрочное пла-нирование, это понимание эффекта бизнес-плана. Мы можем это сделать, если не ставится задача обогащения любой ценой в краткосрочной перс-пективе, а ставится задача обогащения за счет уважения к своим потребите-лям, к своим арендаторам. И таким образом мы и приходим к среднесроч-ному планированию. При этом никто не говорит, что мы заложили на 7 лет этот уровень арендной ставки и не бу-дем его больше менять. Нет, мы будем его пересматривать каждые полгода и будем делать соответствующие рекомендации – оставаться на этом уровне или повышать, или, наоборот, понижать до какого-то предела, до той самой точки безубыточности.

- То есть среднесрочное планирова-ние сейчас необходимо любому собс-твеннику торгового центра?

- Сама работа – это глубокий ана-лиз. Это сбор информации о рынке. Это сбор информации о критериях, напрямую к рынку не относящихся. Зачем? Приведу пример… Каким об-разом, казалось бы, ключевая ставка ЦБ влияет на рынок недвижимости?

На первый взгляд, никаким. Но на практике выясняется, что самым пря-мым. Оборот недвижимости осущест-вляется и за счет кредитных средств… Далее. К примеру, мы собираем ин-формацию об уровне заработных плат, занятости населения. Эти показатели тоже, казалось бы, не имеют прямого отношения к рынку недвижимости. Но на самом деле все эти критерии имеют прямое отношение к той же структуре арендаторов. Потому что при проведении масштабного, глубо-кого анализа мы видим, что к рынку недвижимости имеет отношение практически все. Почему? Потому что мы привыкли думать, что этот рынок неэластичен. На самом деле он элас-тичен – на него распространяются все законы спроса и предложения. К примеру – нет дефицита жилья на сегодняшний день. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий есть. Но дефицита нет – выбор огромен. А с этим кризисом можно бороться, только создав дефицит.

- Почему вопросы устойчивости ТЦ не может решить отдел аренды, который есть в каждом торговом центре?

- Конечно же, любой арендодатель может мне сказать: «У меня же есть от-дел аренды. Почему я об этом должен думать?» Но это альтернатива ручного управления экономикой своего про-екта. Она хороша, когда вал проблем не достигает 10%. Относительно всех процессов, которые начинают действовать при превышении этого показателя, это уже системный под-ход. Мы строим систему отношений с клиентом, мы строим экономический, обоснованный, абсолютно прозрач-ный механизм. Ведь в чем недостатки ручного управления? Отдел аренды в любом случае требует платить им зарплату. Отдел аренды фиксирует некоторые убытки, которые выра-

жаются в потере времени на работу с претензиями клиента, на взимание дебиторской задолженности. Отдел аренды также фиксирует убытки, ко-торые на первый взгляд неощутимы – в виде возросшего срока экспозиции. Ведь арендатор все равно потом съедет. Даже если сейчас вы дадите ему скидку в 10%, а потом через месяц еще 10%. Вы все равно придете к той самой точке кипения, когда невозможно будет давать скидки, а не давать – будет уже нельзя (арендатор скажет: «В прошлых месяцах давал, почему не дашь в этом?»). По большому счету это уже называется вечной распродажей. И эти убытки будут все равно зафик-сированы. И если мы сопоставим те убытки от ручного управления с убытками, которые мы прогнозируем уже сейчас, эти показатели будут оди-

наковыми. С той лишь разницей, что убытки от ручного управления будут растянуты во времени и к тому же при-несут еще и имиджевый ущерб. А этот ущерб просчитать уже невозможно. Более того, нет никакой гарантии, что арендодатель таким образом не возь-мет курс на ниспадающий тренд арен-дной ставки и исправить это положе-ние вещей уже не сможет, поскольку те обязательства, которые он взял на себя до кризиса, никто не отменял. Еще раз отмечаю – мы предлагаем системный подход. Мы предлагаем зафиксировать ту самую сверхмаржу, которой можно пожертвовать в оп-ределенном периоде. Мы предлагаем ее перераспределить, перенастроить, изменив стратегию бизнеса.

Семен Безгинов

Вячеслав Сидорович, вице-президент ГП «Берег»:

- Первое, с чем придется стол-кнуться собственникам офисных центров, это снижение деловой активности. Это приведет к умень-шению спроса на арендопригод-ные площади.

Михаил Ненашев, гене-ральный директор компании «иНДэСт-Девелопмент»:

- Главная проблема арен-додателей сейчас связана с удержанием арендаторов и попыткой сохранить арендные ставки на уровне 2014 года.

Вячеслав Рассказов, дирек-тор уК «Витязь»:

- На мой взгляд, самая боль-шая проблема, с которой может сейчас столкнуться собственник офисного центра, это принять тот факт, что за освобожденные помещения, где уже нет аренда-

торов, им придется платить так или иначе (на фоне растущих коммунальных платежей).

ирина Михайловская, ру-ководитель проекта тРК «ав-рора»:

- Основная проблема связана с финансово-экономическим кризисом, который наступил у нас в стране. Кризис зависит в том числе и от роста курса мировых

валют. Вследствие этого развитие ряда торговых центров будет приостановлено. Многие торговые сети будут даже закрывать свои магазины в связи с нерентабельностью того или иного проекта. По очевидной причине – издержки арендаторов растут, а платежеспособность населения, наоборот, падает, так как кризис отражается на всех сферах рынка. И, конечно же, будут массовые сокращения людей, поскольку все компании будут минимизировать свои издержки. Таким образом, произойдут повышение безработицы, сокращение зарплат, и население начнет меньше тратить. Это, в свою очередь, отра-зится на товарах не первой необходимости, а именно одежде и обуви.

Если говорить об арендных ставках. Прежде все-го, у многих торговых центров есть некая кредитная нагрузка. Далее. Иногда даже оптимизация арендной ставки не помогает, потому что существенно воз-растают издержки, и сильно падает спрос, так что даже при минимальной арендной ставке арендатору просто невыгодно находиться в ТЦ.

в теМУ

9

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

аналитика

Многоликая ценаКакое жилье можно купить за 3 миллиона рублей?

Цены на недвижимость рас-тут с каждым годом. Вместе с этим увеличивается и

та номинальная сумма, с которой покупатели выходят на рынок. Если еще три года назад риэлторы отмечали спрос и выбор объектов за один миллион рублей, то сегодня звучат уже совсем иные цифры. В нынешних реалиях рынка недвижи-мости для реализации своих замыс-лов о покупке комфортабельного жилья или удачных инвестициях покупатель должен располагать суммой, приближенной к трем миллионам рублей. В таком случае он сможет реализовать свою мечту о новом комфортабельном жилье.

«Сегодня для самарского поку-пателя главным критерием при выборе объекта является именно цена жилья, – отмечает директор РК «Центр Недвижимости» Лари-са Климович-Вишневская. – Особое внимание уделяется не столь дорогим объектам – стоимостью до трех миллионов рублей. Причем данная тенденция касается как первично-го, так и вторичного рынка жилой недвижимости».

Если сравнить экспозицию объ-ектов вторичного рынка в бюллетене «Зеленая площадь» за 2013 и 2015 год, то можно увидеть, насколько подоро-жала «вторичка». Если два года назад за три миллиона рублей продавались в основном квартиры улучшенного типа и номенклатурные просторные «сталинки», то сейчас этот диапазон заполонили квартиры хрущевской и ленинградской планировки (40,1% от

общего объема предложений). «Улуч-шенки» также широко представлены в этой ценовой категории (31% пред-ложений). Однако в основном это квартиры в домах 80-х и 90-х годов постройки. Так называемая «новая вторичка» – квартиры в домах, построенных в нулевых и десятых годах, – уже значительно дороже. Квартиры элитного типа в данном ценовом диапазоне не представлены вообще, хотя еще два года назад по такой цене можно было приобрести однокомнатную квартиру в элитном доме.

Интересна и географическая кар-та подобных предложений. Сегодня

самые популярные локации для при-обретения вторичного жилья среди самарцев – это Железнодорожный, Октябрьский, Промышленный, Советский районы. Эти районы считаются примером самого опти-мального сочетания цены и качества жилья, и объекты всегда расходятся в короткие сроки, не задерживаясь в экспозиции. При этом наибольший объем квартир вторичного рынка по цене до трех миллионов сосредо-точен в Кировском, Красноглинс-ком, Промышленном и Советском районах. Три миллиона рублей – это стандартная цена за, допустим, двух-комнатную «улучшенку» на улице Стара-Загора.

Удивительно, но новостроек по цене до трех миллионов рублей на самарском рынке недвижимости значительно меньше. Анализ экс-позиции первичного жилья пока-зывает, что квартиры стоимостью до трех миллионов занимают 40,5% от общего объема экспонируемых объ-ектов первичного рынка – всего чуть более тысячи квартир. Львиная доля этого жилья относится к так называ-емым «отдаленным» проектам – это имеющие огромную популярность среди самарцев микрорайоны «Юж-ный город» и «Крутые ключи», привлекающие покупателей имен-но низкими ценами на квартиры.

В остальном же это либо квартиры в наполовину пос-троенным домах в так называемых «спальных» райо-

нах города – Кировском и Советс-ком, либо жилье в новых проектах, находящихся на начальных этапах реализации. В формировании столь высоких цен на новостройки во многом играет свою роль тот факт, что застройщики, ориентируясь на возросшую потребность потре-бителя в квадратных метрах, про-ектируют изначально просторное жилье. На первичном рынке редко встретишь однокомнатную квартиру площадью менее 45-50 квадратных метров, что и делает эти объекты на порядок дороже, нежели вторичное жилье.

Наталья Усова

Объект Район Адрес Серия Этаж Площадь общая, кв. м

Цена общая, тыс. руб.

Цена 1 кв. м, тыс. руб.

1-комн. кв.

Пром. ул. Нагорная, д. 17 лен. 4/5 33,0 2800,0 84,8Окт. ул. Центральная, д. 3 улуч. 16/16 46,0 2900,0 63,0Лен. ул. Льва Толстого, д. 14 стал. 2/4 44,0 3000,0 68,0Окт. ул. Мичурина, д. 112 улуч. 8/9 33,0 3000,0 90,9

2-комн. кв.

Жел. ул. Мориса Тореза, д. 40 хрущ. 1/5 44,0 2990,0 67,9Куйб. ул. Белорусская, д. 93 улуч. 2/5 48,0 3000,0 62,5Пром. ул. Ташкентская, д. 222 улуч. 2/9 43,0 3000,0 68,8

3-комн. кв.

Окт. ул. Советской Армии, д. 236 стал. 3/4 73,0 2950,0 40,4Кир. пр. Карла Маркса, д. 473 улуч. 2/9 62,0 3000,0 48,4

Пром. ул. Воронежская, д. 218 хрущ. 5/6 59,0 3000,0 50,84-комн.

кв.Крас. ул. Батайская, д. 12 улуч. 1/5 74,0 2800,0 37,8Кир. пр. Карла Маркса, д. 396 хрущ. 4/5 64,0 3000,0 46,9

Разнообразие предложений по продаже квартир вторичного рынка стоимостью до 3 млн рублей в г. Самаре

Ê Квартиры стоимостью до трех миллионов рублей занимают 48,3% от общего объема экспонируемых объектов вторичного рынка.

турция и Болгария. Турецкая и болгарская недвижимость яв-ляется наиболее востребованной среди российских инвесторов, именно поэтому доля российских граждан, покупающих апарта-менты в этих странах, несоизмеримо растет. Все дело в том, что эти страны предлагают прекрасный выбор комфортабельных апартаментов по весьма демократичным ценам. За три миллиона российских рублей можно приобрести квартиру общей площадью около 80 квадратных метров, либо же частный дом в 100-150 квадратных метров.

Сша. Развитие рынка недвижимости в США находится на такой стадии, что количество покупателей неспособно покрыть количество выставленных на продажу апартаментов. На сегод-няшний день за три миллиона рублей вы сможете приобрести двухэтажный дом на периферии или же двух- или трехкомнатную квартиру практически в любом крупном городе за 50-70 тысяч долларов. Конечно, такие бизнес-центры, как Манхэттен или Ва-шингтон, вряд ли смогут предоставить приличное жилье за такую цену, однако практически в каждом мало-мальски крупном городе штатов можно подобрать что-либо стоящее.

Чехия. Эта страна является одной из наиболее популярных для приобретения недвижимости у российских инвесторов. Чехия яв-ляется одной из наиболее стабильных стран Европы с прекрасно развитой экономикой. На три миллиона российских рублей есть возможность купить просторный дом в любом городе Чехии либо небольшую квартиру, но уже на окраине Праги.

испания. На сегодняшний день цены на недвижимость в Ис-пании значительно снизились, так что практически каждый в со-стоянии приобрести себе достойные апартаменты, соизмеримые с собственным вкусом и платежеспособностью. На три миллиона рублей здесь можно стать владельцем двухкомнатной квартиры в любом городе или на любом курорте, за исключением разве что Мадрида и Барселоны. Также в этот ценовой лимит входят квар-тиры на Канарских островах площадью до 60 квадратных метров.

латвия. Пережив в 2008 году обвал цен на недвижимость, рынок недвижимости в Латвии продолжает активно восстанав-ливаться. Получение вида на жительство и гражданства в Латвии напрямую связано с приобретением там жилья. За три миллиона рублей можно стать владельцем типовой квартиры в самом цент-ре Риги, роскошного жилья площадью до 150 квадратных метров в пригороде столицы либо же в любом другом городе Латвии, включая знаменитый курорт Юрмалу.

КаКУю недвижиМость Можно приоБрести за 3 Миллиона рУБлей в разных странах Мира?

Структура предложения вторичного жилья г. Самарыстоимостью до 3 млн руб. в зависимости

от месторасположения дома (% от общего кол-ва в шт.)

Структура предложения вторичного жилья г. Самары стоимостью до 3 млн руб. в зависимости от серии дома

Структура предложения вторичного жилья г. Самары стоимостью до 3 млн руб. в зависимости от типа квартиры

Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке составляет 61,5 тысячи рублей. Соответственно, за три миллиона рублей можно приобрести квартиру площадью около 49 квадратных метров.

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке составляет 54,9 тысячи рублей. Соответственно, за три миллиона рублей можно приобрести новостройку площадью порядка 55 квадратных метров.

тольКо цифры!

10

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

строительство

Фактор соседства жилого комплекса со знаковым торго-вым центром всегда увеличивал ликвидность жилья. В этом

смысле жилой дом, строящийся РСУ-10 в непосредствен-ной близости от «Космопорта», имеет все шансы на успех.

Вероятно, на эту площадку и были сделаны ключевые ставки в маркетинге малоизвестного в Самаре девелопера

Строительство в историческом центре города никогда не остается без внимания. Любая жилая застройка обязательно

проходит оценку общественности, причем люди обращают внимание не столько на качество построенного жилья, сколь-

ко на то, как оно вписывается в архитектурную целост- ность старого города. В этом плане можно сказать, что

ЖК «21 квартал», построенный Ассоциацией строительных предприятий ГП «Берег», приятно выделяется на фоне других новостроек в культурном центре нашего города

ЖК «Космопорт»

«21 квартал» как исторический центр и название жилого комплекса

Проект жилого комплекса содержит два многоэтажных (25 этажей) жилых здания и одно – двухэтажное – под коммерческие помещения. Точное местополо-жение объекта – в границах улиц Авроры, Дыбенко, Уссурийской и Соколького переулка.

Рядом с этим зданием застрой-щик в будущем намерен возвести еще две секции.

Одним из главных и наиболее явных преимуществ этого ком-плекса – местоположение. Дом расположен напротив торгово-раз-влекательного центра «Космопорт», который, развиваясь сам, развивает инфраструктуру территории, при этом имеет неплохую транспортную доступность.

«НРН», анализируя планировки квартир и предпочтения потре-бителей, в том числе инвесторов, пришли к выводу, что квартиры в этом доме в первую очередь будут интересны не для инвестирования, а для проживания.

На это прямо указывают пло-щади однокомнатных квартир – от 45 квадратных метров.

Несмотря на то, что сейчас в на-шем городе все больше строят жи-лья эконом-класса, которое чаще всего является малометражным, и практически в каждом строящемся

сейчас жилом комплексе есть квар-тиры-студии и «малосемейки», пла-нировочным решением в этом доме предусмотрено просторное жилье.

Площадь двухкомнатных квар-тир составляет в среднем 70 кв. м. Свободная планировка позволяет моделировать и применять различ-ные планировочные решения.

Согласно проектной деклара-ции, в ЖК «Космопорт» будут 192 квартиры, 144 из которых одно-комнатные.

Сам по себе факт наличия од-нокомнатных квартир, которых в доме более 70%, говорит о том, что застройщик планирует быструю их распродажу и рассчитывает на инвесторов, профессиональных игроков рынка. В текущей эконо-мической ситуации этот сценарий пока продолжает быть реалистич-ным. Однако еще никто не измерил объем рынка частных инвестиций и возможностей самарских частных инвесторов.

Инвестор, как известно, птица пугливая, предпочитает работать с понятными персоналиями и на понятных условиях. В качестве «понятного условия» можно считать заявленные сроки строительства – IV квартал 2016 года. Принимая во внимание, что застройщик опреде-лил монолитно-каркасный способ

домостроения, можно ожидать ско-рость строительства и соблюдение сроков сдачи объекта.

Надо заметить, что жилой ком-плекс у «Космопорта» принесет территории ряд положительных из-менений. Администрация г.о. Самара выдвинула требования к застройщи-ку о реконструкции улицы Ивана Булкина в отведенных им границах, расширив ее и сменив дорожное пок-рытие. Территория комплекса будет благоустроена и оснащена детскими площадками и парковкой.

О местах для автомобилей. Де-велопер планирует построить под-земный паркинг на 96 машин. Это обстоятельство является, по наше-му мнению, самым слабым местом комплекса. 96 машиномест на комплекс, имеющий 192 квартиры, явно недостаточно. Все остальные автомобили и автомобили гостей так или иначе будут загружать территорию, которую будет трудно содержать в чистоте и порядке.

О ценах застройщик в насто-ящее время не сообщает. Стро-

ительная компания «РСУ-10», реализующая свой проект, будет вынуждена ориентироваться на рынок и объявит цену сообразно этапам строительства. Объектив-ную карту цен на новостройки в этом районе создают три известные в городе компании – «Новый Дон», «Древо» и «ВИП-Стройсервис». Средняя стоимость одного квад-ратного метра в новостройках здесь 70 тысяч рублей.

Евгения Одинцова

«21 квартал» – это пересечение улиц Алексея Толстого и Пионер-ской. Особую проблему и осо-бый шарм одновременно придает этому месту склон, ведущий к Волге. Рельеф местности никогда не мешал строительству, однако имеет свои особенности и требует специфичного проектирования и профессионализма от строителей и проектировщиков.

В настоящее время Ассоциация строительных предприятий ГП «Берег» здесь ведет строительство нового жилого комплекса, который был назван сообразно месту и ген-плану – «21 квартал».

Площадка жилого комплекса «21 квартал» расположена по диагонали от офисного центра «Глобус», кото-рый подчеркивает статус объекта как бизнес-класс.

Спуск к Волге очень крутой, за счет этого в комплексе, в среднем возвышающемся на 10 этажей, квартиры с панорамами на волж-ские просторы начинаются с треть-

его этажа. При этом ЖК не «торчит» над городом.

На данный момент три очереди ЖК «21 квартал» уже построены. Застройщик ожидает разрешения на строительство четвертой очереди. Пока на пересечении улиц Алексея Толстого и Пионерской располагают-ся три дома высотой восемь, девять и двенадцать этажей. Согласно про-ектной декларации, всего в первой очереди данного объекта располо-жено 107 квартир, общая площадь которых составляет 6785 кв. м. Общая площадь всех построенных домов данного жилого комплекса пока составляет 13214 квадратных метров.

Жилой комплекс «21 квартал» предоставляет разнообразные пла-нировочные решения. Здесь следу-ет сказать о метраже в этом строе-нии. Квартиры в ЖК просторны. Так, минимальная площадь одно-комнатной квартиры составляет 48 кв. м, двухкомнатной – 67 кв. м. Площадь же трехкомнатной квар-тиры начинается с 86 кв. м. В этом

ЖК для собственников разнооб-разные по площади кухни: в разных квартирах их площадь колеблется от 9 до 14 кв. м. Для жителей так-же предоставляется возможность выбора совмещенного либо раз-дельного санузла. Одним словом, застройщик максимально поза-ботился о том, чтобы проживание будущих и ныне существующих владельцев квартир было макси-мально комфортным.

Помимо всего этого, необходи-мо сказать и об инфраструктуре. Рядом с жилым комплексом на-ходятся несколько детских садов и беби-клубов. В 246 метрах об-щеобразовательная школа № 63, расположенная на улице Степана Разина, 49. В шаговой доступности три медицинских учреждения.

Так как данный строительный объект расположен в исторической части города, меньше чем в ста

пятидесяти метрах от «21 кварта-ла» располагается набережная. На сегодняшний день три очереди строительного проекта «21 квартал» уже построены, сданы в эксплу-атацию и уже заселены. Сейчас «Берег» ожидает разрешения на строительство четвертой очереди жилого комплекса, сдача которого запланирована на декабрь 2015-го.

Мария Журавлева

11

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

Сейчас, несмотря на то, что нашем городе идет активное строительство новых объектов, в нем до сих пор остается

огромное количество территорий частного сектора. О том, что необходимо сделать с такими участками и что нуждает-

ся в расселении в первую очередь, рассказали люди, кото-рые играют в жизни нашего города не последнюю роль

город

Деревня в центре города

О крайней необходимости ре-конструкции Самары говорится уже не первый год. Однако результат проводимой в этом направлении работы практически не заметен. Обращает на себя внимание другое: довольно большие территории час-тного сектора, где подчас не везде проведена канализация, находятся в историческом центре Самары. Например, это касается большого участка, расположенного в грани-цах улиц Полевой, Ульяновской, Буянова и Самарской.

Ситуация усугубляется и теми строящимися объектами, возве-дение которых затянулось. Здесь можно упомянуть ЖК «Кристалл», расположенный в границах улиц Садовой, Ленинской, Маяков-

ского и Чкалова, строительство которого с мертвой точки пока так и не сдвинулось. Соответственно, к обветшалым и теперь уже не приспособленным к современ-ной жизни старым деревянным строениям добавляются нежилые долгострои.

В Самаре в настоящее время пять территорий имеют очевидный повод для реконструкции или рено-вации. К уже упомянутому участку, находящемуся рядом с улицей По-левой, стоит добавить территорию, расположенную возле одной из главных артерий нашего города, Московского шоссе. Речь идет о земле так называемого Сад-города (между Центральным автовокзалом и территорией СамГУ). Участок

расположен в границах улиц Пота-пова, Ново-Садовой и Московского шоссе.

Недалеко отсюда, в Постнико-вом овраге, расположена еще одна территория, активное освоение которой сейчас ведется.

Территориями частного сек-тора «блещут» Советский и Про-мышленный районы. Наиболее обширный участок расположен в

границах улиц Ставропольской, проспекта Карла Маркса, Ново-Вокзальной и Советской Армии, а также перед ТРК «Космопорт», в границах улиц Гагарина, Ивана Булкина, Дыбенко и Советской Армии.

Попыток расселения и дальней-шей реновации было предпринято достаточно. Однако инициатива сталкивалась с бурным недоволь-

ством собственников. Реального инструмента решения вопроса ре-новации частного сектора в Самаре нет. Более того, им никто всерьез и не занят. Каким будет частный сектор и частные домовладения на территории Самары в 2018 году? Ответ известен. Точно таким же, как и в 2015-м.

Алена Ковалева

Михаил Матвеев, депутат Са-марской губернской думы:

- На мой взгляд, самое главное в решении этого вопроса – это Прави-ла застройки и землепользования, а также план развития города, отража-ющий хорошую перспективу развития для Самары. Важно здесь найти комп-

ромисс между интересами собственников и ПЗЗ. Конечно, для Самары, которая претендует на звание

европейского города, наличие в историческом центре деревни недопустимо. Такую ситуацию мы видим сейчас в районе Постникова оврага, а также на территории, находящейся между СамГУ и Московским шоссе.

Нужно отметить, что не раз бывали случаи, когда мас-штабные планы застройки территории наталкивались на очень интенсивное противодействие жителей. Такую ситуацию мы могли наблюдать в 2005 году, когда жители отстояли Сад-город – «деревню» между Центральным Автовокзалом и СамГУ. Аналогичная ситуация сейчас повторяется снова, однако уже с территорией частного сектора, расположенного в Постниковом овраге и в райо-не улицы Лейтенанта Шмидта. По моему мнению, сейчас там важно отделить интересы владельцев коттеджей, которые отстаивают данную территорию, от интересов людей, живущих там в полуразрушенных домах. Если речь пойдет о справедливой цене за собственность тех людей, которые должны эту землю освободить, об осо-бых условиях предоставления жилья в новых домах, то ситуация сдвинется с мертвой точки.

Пока же этот вопрос остается нерешенным. Ведь, думая о нем, нужно автоматически задавать еще один вопрос: кто возьмет на себя все дополнительные расходы по отселению. Тем более сейчас, в условиях кризиса, не стоит повышать градус протестов и отрицательных настроений в обществе.

В любом случае, Самара, позиционирующая себя как город европейского уровня, не должна иметь «деревню» в центре.

Юрий Корякин, президент СРо НП ПРоаП:

- Давайте прежде всего обратимся к генеральному плану города, в соот-ветствии с которым индивидуальная застройка в районе автовокзала и проспекта Карла Маркса, ул. Ново-Вокзальной сохраняет свое функ-

циональное назначение. Любые намерения изменить их статус должны пройти обязательную процедуру внесения изменений в генплан и ПЗЗ. При этом по закону решающее слово остается за собственниками земельных участков. Никакие «хотелки» инвесторов или чиновников не могут заставить «вытолкнуть» людей с обжитых мест за исключением случаев доказанной общественной надобности: главным образом для про-кладки дорог и инженерных сетей.

Остальные указанные районы могут быть потенциаль-но реконструированы под многоквартирную застройку, что предусмотрено генеральным планом города и не встретило возражений на публичных слушаниях по его проекту (2006-2007 годы). Но и здесь это не означает немедленного подчинения жителей постороннему жела-нию – права собственности защищены Конституцией и Градостроительным кодексом РФ, Правилами застройки и землепользования. Поэтому сам процесс реконструк-ции должен быть предварен тщательным изучением обстановки в каждом конкретном случае с учетом наме-рений собственников недвижимости, их предпочтений и жизненных планов. И в первом, и во втором случае инвестор должен представить подробную программу «расселения», одобренную представительным органом и согласованную жителями.

Почему? Потому что 90% индивидуальных домов пос-троены без участия государства. Несколько поколений самарцев с нуля, с землянок поднимали свое жилище, прокладывали водопровод и электросети за свой счет, образуя «деревни Гадюкины», как презрительно назвал их из один из высоких чинуш. За каждым индивидуаль-ным «деревенским» домом – своя многолетняя история семей, личностей, граждан Самары, их труд на благо города и своей «малой родины». Ведь всем так и не хватило места в гулаговских двухэтажках и новеньких «хрущевках». Поэтому говорить легко о расселении «деревни» в городе просто не гуманно.

Есть и другой путь, отличный от «расселения» и в духе времени: повышение капитализации недвижимости. Город может вложиться в благоустройство территории и улучшение инфраструктуры районов индивидуальной застройки, получив повышенный налог на строения и земельные участки и вернув, если быть честным, долг самодеятельным «частникам». Владельцы недвижимос-ти, в свою очередь, смогут продать свои владения по достойной цене, компенсирующей в том числе и мораль-ные издержки, либо согласиться с новыми условиями. В любом случае в выигрыше должен быть человек, а не абстрактный «город», за маской которого прячется чей-то откровенный коммерческий интерес.

И вообще, представление о том, что город – это большие дома и широкие улицы, – следствие сознания деревенского жителя, попавшего в чуждую среду. Го-род – это свободные люди в пространстве, построенном на уважении друг к другу и общественным интересам.

Марина Мичкина, эксперт по сфере ипотечного кредитования:

- На мой взгляд, сейчас мы на-блюдаем два типа строений, которые необходимо расселить в срочном порядке: это аварийное жилье и тот самый частный сектор.

Сейчас в Самаре наблюдается ог-ромное количество аварийного жилья, нуждающегося в сносе. Причем в первую очередь нужно освободить

довольно-таки большую территорию в историческом центре города, участок же, находящийся около ТЦ «Аврора», ближе к реке Самаре, конечно, также нуж-дается в расселении, но, думаю, с этим пока можно подождать. Помимо этого, также есть довольно-таки большой участок в районе Безымянки. Расселение же исторического центра должно произойти как можно скорее. Однако здесь может возникнуть другая пробле-ма: земля в этой части города очень дорогая, а значит, сам процесс расселения обойдется тоже недешево. Думаю, именно поэтому данная проблема до сих пор не решена.Дополнительной трудностью здесь высту-пает большое количество памятников культурного наследия, которые необходимо оставить.

Частный же сектор нужно тем более расселить. Те деревянные дома, в которых нет никаких коммуни-каций, нужно снести в первую очередь. Ведь это же полная антисанитария! В наше время так жить нельзя.

На мой взгляд, если посмотреть в целом на облик города, то этот находящийся в историческом центре участок частного сектора располагается не на месте. Здесь должны быть магазины, больницы, городские кварталы, какие угодно учреждения, но только не част-ное жилье. В конце концов, Самара не олицетворяет экологический туризм, поэтому смотреть в центре города на натуральное хозяйство, где ничего нет, не стоит. Тем более к мундиалю, когда наш город расцве-тет и, преобразившись, примет иностранных гостей, таких объектов быть не должно.

Виталий Симонов, заслу-женный строитель Рф, почет-ный гражданин городского окру-га Самара:

- В первую очередь нужно рассе-лить те участки, которые находятся на главных магистралях Самары, которые мы наблюдаем ежедневно,

передвигаясь по основным маршрутам нашего горо-да, и, конечно, те территории, которые как-либо будут связаны с грядущим чемпионатом мира по футболу. Все это должно быть убрано в первую очередь, а вза-мен нужно возвести достойное жилье. Однако такая мера должна быть принята только в том случае, если сносимый объект не представляет никакой истори-ческой ценности. Те же строения, которые являются памятниками культурного наследия, нужно либо со-хранить, либо бережно перенести в другое место. Об этом, кстати, были разговоры еще в советское время. Такие здания достойны сохранения на новом месте, если они не вписываются в задумки архитекторов, которые творят город.

На самом деле, в 21 веке уже созрело новое циви-лизованное общество, поэтому время расставаться с этими старинными, не приспособленными для жизни строениями уже давно настало. Общество к этому готово.

калейдоскоп мнений

12

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

Будущее стоимости квадратного метра напрямую сопряжено с деловой активностью рынка недвижимости, а значит, и с объемом

работы, которая ляжет на плечи самарских риэлторов. Поэтому неудивительно, что на сегодняшний день главной темой для обсуж-дений среди профессионального риэлторского сообщества является

потенциальное повышение или снижение цен на недвижимость

Несоответствие прогнозов Мнения самарских риэлторов о будущем цен на жилье разделились

Риэлторы признаются – какие-либо прогнозы даже в самой ближайшей пер-спективе делать достаточно трудно и, по правде сказать, практически бесполезно, ведь ситуация в мире и экономике может измениться в любой момент. Что уже не раз подтверждали события ушедшего 2014 года, когда колебания курса валют или определенные решения Центробанка в значительной степени меняли картину и настроения на рынке недвижимости буквально в считанные часы.

Однако мнения игроков рынка все равно звучат, и к ним невозможно не прислушиваться. При этом прогнозы от-носительно роста и падения цен разнятся, однако риэлторы сходятся во мнении на крайне важном пункте – переломным моментом на рынке недвижимости станет весна 2015 года, когда будет понятно, в какую сторону движется рынок.

«Декабрь 2014 года выдался для ри-элторов крайне активный, порой даже горячий, – комментирует генеральный ди-ректор «Агентства недвижимости Ивановой Дарии» Дария Саурова. – И естественно, что январь проигрывает ему по этому параметру. Рынку всегда нужно время на раскачку, чтобы войти в свой обычный темп после новогодних праздников. Мы ожидаем оживления рынка к февралю, и уже ближе к марту станет понятно, в каком направлении рынок решит пойти в 2015 году».

Здесь мы сталкиваемся с двумя про-тивоположными точками зрения. Кто-то называет грядущую весну активной, плодотворной порой – таких, впрочем, меньшинство. Другие же, с высоты опыта, предрекают «засушливый сезон». «Есть все основания полагать, что февраль и март станут периодом затишья. Во многом этому поспособствует повышение ипотеч-ных ставок у ряда ведущих банков, – отме-чает президент Поволжской Гильдии Риэ-лторов, директор РИК «Камертон» Ирина Семенюк. – В Самаре до 70% покупателей используют ипотечные средства для покуп-ки жилья. Ипотека теперь стала дороже, и покупателю потребуется некоторое время для того, чтобы привыкнуть к новым став-кам. Поэтому мы и прогнозируем снижение покупательского спроса».

Цены на рынке недвижимости, как известно, напрямую зависят от спроса. Многие риэлторы придерживаются мне-

ния, что именно эта нерушимая связка, а не колебания курса валют и другие эко-номические факторы и поспособствовала рекордному за последние годы росту цен на жилье в Самаре в 2014 году. Покупа-тели, подстегиваемые агитацией СМИ с пессимистическим настроем, массово кинулись вкладывать деньги, в том числе и в жилье, спровоцировав на рынке ажио-тажный спрос и позволив собственникам тут же увеличить цены на свои объекты. Возможный уход с рынка покупателя побудит собственников к уменьшению аппетитов.

Впрочем, ждать сильного снижения цен отнюдь не стоит, хотя именно этим апелли-руют некоторые риэлторы, призывающие своих клиентов подождать с покупкой жилья, ссылаясь на опыт 2008 года, когда жилье значительно подешевело.

Здесь стоит отметить, что потенциаль-ные пертурбации на рынке недвижимости в столь же огромной мере касаются по-купателей и продавцов, которые, в свою очередь, ориентируются на прогнозы специалистов. Прогнозы же риэлторов, которые по многим вопросам не могут выработать единого мнения, существенно влияют на покупательские настроения и корректируют их поведение, что неза-медлительно отражается на активности рынка. Так, многие опрошенные «НРН» граждане признались, что приняли окон-чательное решение о покупке объекта лишь после консультации с риэлтором, который дал им красный или зеленый свет. Мнения подавляющего большинства граждан о будущем стоимости жилья так-же являются отражением мнения работа-ющего с человеком риэлтора. Результаты опроса «НРН» (см. табл.) показывают, что прогнозы граждан – специалистов любой сферы, но не недвижимости, – почти стопроцентно совпадают с прогнозами игроков рынка. На снижение стоимости жилья уповает минимум оптимистов, пятая часть настроена пессимистично и ждет резкого повышения цен. Однако подавляющее большинство самарцев все же придерживается мнения о том, что ждать крупных потрясений не стоит и рынок недвижимости в 2015 году будет развиваться планомерно и естественным для него образом.

Светлана Романова

недвижимость

Вопрос «НРН»: «По вашему мнению, в ближайшие месяцы цены на жилье в Самаре поднимутся или упадут?»

В опросе приняли участие 207 человек в возрасте от 24 до 50 лет, не являющиеся экспертами рынка недвижимости.

Опрос проводился в социальных сетях «ВКонтакте», Facebook, Twitter.

- ирина Геннадьевна, каков ваш прогноз от-носительно цен на жилье в ближайшие месяцы?

- Дальнейшая ситуация на рынке жилой недвижи-мости в России, и в Самаре в частности, будет напрямую зависеть от того, в какую сторону пойдет экономика. Сегодня ситуация складывается таким образом, что банковские структуры практически заморозили процесс выдачи ипотечных кредитов – заемщики попросту не берут их из-за повсеместного повышения ставок. Если Центробанк не понизит ключевую процентную ставку и кредиты вновь не станут доступны для населения, то ни о каком удорожании недвижимости речи идти не будет. Ведь формирование цен на жилье напрямую зависит от спроса на него. А у подавляющего большинства россиян нет живых денег для покупки жилья, более половины сделок на рынке проходят с привлечением ипотеки.

- Получается, что подобная политика центробанка спровоцировала спад спроса на жилье?

- Именно. На данный момент можно с уверенностью утверждать, что спрос на недвижимость уже замедляется и практически встал. Сделок проходит значительно меньше, чем в декабре 2014 года, когда недвижимость покупали ранее аккреди-тованные заемщики. Кроме того, курсовые колебания валюты позволили многим покупателям, давно желающим пробрести жилье и хранящим деньги в условных единицах, перевести сбережения в недвижимость к концу прошлого года. Те же граждане, кто лишь планировал покупку жилья и не успел сделать это в 2014 году, уже не могут позволить себе ипотечный кредит.

Данная ситуация может измениться, если Центробанк пересмотрит свою экономи-ческую политику и процентную ставку. Если рынок вернется к прежним ипотечным став-кам образца ноября, то желающих приобрести недвижимость станет гораздо больше.

Однако я лично больше склоняюсь к тому, что данная экономическая ситуация останется с нами на ближайшие месяцы. Весна 2015 года, скорее всего, станет периодом стагнации на рынке жилья – мы не увидим резких изменений ни в структуре спроса, ни в ценовой политике рынка, возможно лишь незначительное снижение стоимости квадратного метра. Дальнейшие же изменения будут напрямую зависеть от экономической ситуации в стране.

Блиц-интервью

Ирина Рязанова, эксперт рынка недвижимости

За 2014 год цены на вторичное и первичное жилье в Самаре увеличились на 10%. Для сравнения: за 2012 год рост цен на вторичном рынке составил 4%, за 2013 год – 5%.

При этом уменьшаются объемы экспонируемого жилья. Если в середине декабря в экспозиции вторичного рынка находилось порядка 10 тысяч объектов, то к сере-дине января их осталось лишь 7,5 тысячи. На первичном рынке тоже отметился спад – с 3,5 тысячи объектов в декабре до 2,8 тысячи в январе.

К сведению

Дария Саурова, генеральный директор «агентства недви-жимости ивановой Дарии»:

- На сегодняшний день я лично не вижу предпосылок ни для резкого повышения цен на жилье, ни для их спада. Главный воп-рос сейчас – это будущее ипотечных ставок, от которых напрямую зависит жизнедеятельность рынка недвижимости и его процессы. События последних месяцев 2014 года, когда Центробанк увеличил свою процентную ставку, а за ним подтянулись и ведущие россий-

ские банки, привнесли некоторое оживление на рынок недвижимости. Удорожание ипотеки спровоцировало определенный отток клиентов, которые не успели оформить кредит. Однако декабрь на рынке недвижимости был традиционно активным, никакого спада спроса риэлторы не заметили, в игру вступили покупатели с живыми деньгами.

Что же касается цен на жилье по состоянию на декабрь-январь, то они в опре-деленной мере увеличились, однако это здоровая ситуация в нынешних экономи-ческих условиях. Даже если ипотечные ставки вернутся к прежним показателям, тенденция к постепенному увеличению стоимости жилья не пропадет. Это явление мы наблюдаем из года в год – стоимость квадратного метра планомерно растет, без шокирующих скачков. Резкое повышение стоимости жилья мог бы спровоцировать столь же резкий всплеск спроса на этот товар, однако его в ближайшее время не предвидится – опять же, из-за непонятной ситуации с будущим ипотечных ставок.

компетентное мнение

13

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

Весть о том, что ЦБ поднял ключевую ставку до 17% в прошлом году, всколыхнула всех. В связи с этим многие люди задумываются, стоит ли сейчас брать ипотеку или

подождать. О ситуации на рынке и дальнейшем разви-тии событий рассказал редакции «НРН» управляющий

Самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов

ипотека

Что будет с процентной ставкой?

- В течение минувшего 2014 года процентная ставка по ипотеке из-менялась несколько раз. Как вы считаете, чего ждать нам в 2015 году?

- Сейчас сложно загадывать, какая ситуация с точки зрения процентной ставки нас ожидает в новом, наступившем году. Пока я могу только сказать, что вслед за повышением ключевой ставки Цен-тральным банком, состоявшимся в декабре прошлого года, мы, как и все игроки рынка, изменили про-центные ставки по всем продуктам линейки в сторону повышения. Однако, несмотря на это, ставка в нашем банке осталась на довольно приемлемом уровне. Это не мое предположение – об этом свиде-тельствует не уменьшающийся спрос на ипотеку. Сейчас ставка составляет 15,95% годовых при на-личии комплексного страхования.

- Сейчас многие люди с боль-шим нетерпением ожидают весны в надежде на понижение ставок по кредитам. Как думаете, верны ли их ожидания?

-Один из решающих факторов понижения процентных ставок – это изменение ключевой ставки, которая утверждается Централь-ным банком Российской Феде-рации. В экономическом смысле она отражает стоимость кредитных ресурсов, которые ЦБ продает бан-кам. Поэтому в случае принятия решения о понижении ключевой ставки вероятность снижения процентной ставки по ипотеке очень велика.

Подобный вопрос буквально не-давно освещался в средствах массо-вой информации. Говорилось о том, что Центральный банк будет пере-сматривать ключевую ставку и, бо-лее того, планирует понизить ее на 2-3 %. Однако данная информация была опровергнута практически сразу же после ее распространения самим же регулятором.

Какие-либо дальнейшие прогно-зы о поведении процентной ставки пока делать рано, на нее влияет довольно много факторов. Это и си-туация на рынке, и изменение цены на нефть, и действия зарубежных

политических и экономических партнеров.

Наши эксперты говорят, что до конца первого квартала этого года ключевая ставка, вероятнее всего, сохранится на существующей ныне планке – 17%. Об этом, в частности, сказал на итоговой пресс-конфе-ренции президент, председатель правления ВТБ24 Михаил Задорнов. По его мнению, нынешняя ключе-вая ставка сохранится на прежнем уровне, как минимум, до конца первого квартала этого года. Но, еще раз подчеркну, делать прогнозы очень сложно, потому что ситуация на рынке меняется практически ежедневно. Все будет зависеть от из-менения цены на нефть, поведения наших партнеров на европейском рынке с точки зрения экономики и других уже упомянутых нами факторов.

- Если судить по опыту прошло-го года, как относились клиенты к повышению процентной ставки по ипотеке? Снизился ли спрос на ипо-течные продукты?

- Последний месяц в году тради-ционно считается месяцем высоких продаж. В декабре стандартно уве-личивается спрос на все банковские продукты. Учитывая резкий скачок процентной ставки, который кли-енты ожидали, спрос увеличился еще сильнее. Ключевую роль здесь сыграл эмоциональный фактор, который сложился из настроений, связанных с состоянием рынка, у клиентов. Продажи ипотеки в нашем банке были очень сущес-твенными. В действительности они почти в два раза превысили ноябрьские результаты продаж – в ноябре мы продали ипотеки на 515,3 млн рублей, а в декабре – на 941,1 млн рублей. Для сравнения, в декабре 2013 года мы выдали 581,7 млн рублей ипотеки.

Если же говорить о тенденции текущего года, то мы заметили не-

большой спад. Отчасти это также традиционное явление: в празд-ничные и послепраздничные дни интерес к ипотечным продуктам выражен немного ниже. Сыграло

роль и повышение процентных ста-вок – некоторые клиенты решили повременить с по-дачей заявки. Од-

нако сейчас, после возвращения людей из отпусков и зон отдыха, клиентский поток постепенно увеличивается. Выросло число консультаций, клиенты все чаще обращаются к специалистам.

- С какими вопросами по ипотеч-ным продуктам сейчас чаще всего приходят люди в отделения банка?

- Наиболее часто задаваемый вопрос, который сейчас волнует всех без исключения клиентов, – будет ли пересмат-риваться процент-ная ставка по уже выданным банков-ским продуктам? Здесь речь идет не только об ипотеке, но и о других наших продуктах. Мы совершенно точно можем сказать, что банк ВТБ24 по действующим ипотечным договорам физических

лиц пересматривать процентные ставки в сторону увеличения не намерен.

Помимо этого, есть еще один наиболее актуальный вопрос: когда наметится тенденция к сниже-нию процентной ставки? Или, напротив, она будет расти? Сейчас среди клиентов виден повышен-ный интерес к этой теме. Однако пока дать разъяснения довольно сложно – здесь влияет ситуация и в экономике, и во внешней политике.

- Как вы считаете, стоит ли ожи-дать еще одного скачка ключевой ставки? Повторится ли ситуация декабря 2014 года?

- Как я уже сказал, повторе-ние подобной ситуации исклю-чено. Все-таки при повышении Центральным банком ключевой ставки была достигнута часть пос-тавленных целей. Как минимум,

достигнута некая стабильность на валютном рынке, во всяком случае, стабилизировалась цена доллара к рублю. Единственный возникаю-щий вопрос стоит в инфляционных ожиданиях.

С точки зрения поведения кли-ентов, я полагаю, что эмоциональ-ных всплесков, когда клиенты, ожидая нового изменения в ставках, в ускоренном темпе отправятся за банковскими продуктами, больше не будет.

-На какие шаги сейчас идут банки, чтобы увеличить и сохранить клиент-ский поток? Например, сокращает ли кто-нибудь необходимый для получе-ния ипотеки пакет документов?

-Честно говоря, мы не слыша-ли, чтобы какой-то банк сейчас проводил подобную политику. Мы также не планируем упрощать про-цедуры по получению ипотечных продуктов. Я считаю, что мы пре-доставляем клиентам оптимальные условия для получения ипотеки. У нас понятная «плоская» ставка, которая не зависит от размера пер-

воначального взноса, как у многих наших конкурентов. Решение о выдаче тому или иному клиенту ипотечного продукта принимается в очень короткие сроки, а пакет до-кументов и так понятен. Более того, если клиент по какой-то причине не может собрать полный пакет, он может подать заявку по программе «Победа над формальностями» по двум документам.

По отзывам, наших клиентов полностью устраивает кредитная процедура. Это подтверждается и фактами – сейчас мы наблю-даем увеличение заявок, причем преимущественно от клиентов с первоначальным размером взноса 40-50%. Из этого следует вывод, что нашим клиентам интересно ипотечное предложение даже на текущих условиях.

- Снизился ли спрос на валютные ипотечные продукты в связи с изме-нениями на валютном рынке? Как сейчас действовать тем, кто в свое время оформил валютную ипотеку?

- Валютную ипотеку стоит брать лишь тем людям, которые получают свой доход в валюте. По причине того, что на территории Российской Федерации таких лиц не очень мно-го, этот продукт никогда не был у нас востребован. Выдача валютной ипотеки с 2009 года носила в ВТБ24 штучный характер. Люди все-та-ки придерживаются мнения, что лучше оформлять себе банковские продукты в той валюте, в которой они получают свой доход.

Соответственно, вопрос об из-менении валюты в большинстве случаев не возникает. Однако по-падаются единичные случаи, когда в целях экономии, из-за желания сыграть на курсе или других причин человек уже взял ипотечный кредит в долларах или евро. Были банки, которые настойчиво предлагали клиентам валютную ипотеку, и те по различным причинам соглашались. Ситуации разные, но если такой клиент оказался у нас, мы готовы предложить ему реструктуризацию или конвертировать оставшийся долг в рублевый.

Алена Ковалева

Ê Банк ВТБ24 по действующим ипотечным договорам пересматривать процентные ставки в сторону увеличения не намерен.

Ê Пока же наши эксперты говорят, что до конца первого квартала этого года ключевая ставка сохранится на существующей ныне планке – 17 %.

• По итогам 2014 года действующий ипотечный портфель ВТБ24 рос опережающими темпами и увеличился почти на 50%, или на 228,1 млрд рублей, при росте рынка жилищного кредитования за 10 месяцев 2014 года на уровне 25,8%.

• По состоянию на 1 января 2015 года ипотечный портфель банка составляет 712 млрд рублей и насчитывает почти полмиллиона заемщиков – 493 тыс. кредитов.

• ВТБ24 завершил 2014 год с абсолютным рекордом по выдаче ипотечных кредитов – было выдано 176 тыс. кредитов на сумму 350,7 млрд рублей, что более чем в 1,5 раза превысило результат 2013 года.

• Доля ВТБ24 в выдаче ипотечных кредитов по стране достигла 19,8%, показав прирост по сравнению с результатом 2013 года на 3,4 п.п. Таким образом, в 2014 году каждая пятая российская семья, которая улучшила жилищные условия с помощью ипотеки, сделала это при поддержке ВТБ24.

• По итогам 2014 года банк стал одним из ключевых участников государственной програм-мы обеспечения жильем военнослужащих: каждый третий ипотечный кредит военнослужа-щим–участникам НИС выдан ВТБ24. В 2014 году банк предоставил более 20 млрд рублей ипотечных кредитов в рамках данной программы, обеспечив свою долю в ее реализации на уровне около 30%.

• Президент, председатель правления ВТБ24 отметил, что в 2014 году банк успешно завершил секьюритизацию ипотечных кредитов в рамках программы ВЭБ, направленной на поддержку сектора жилищного строительства, сохранив статус лидера в ее реализации. Общий объем участия ВТБ24 в данной программе составил 41 млрд рублей.

Справка «НРН»

14

№ 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

город

Небо, снег и ипотека… О чем говорят самарцы?Пока подавляющее число россиян только привыкает к рабочим будням после затяж-

ных праздников, завсегдатаи всевозможных социальных сетей проявляют небыва-лую активность. И самарцы в этом плане ничуть не отстают от соотечественников.

Поэтому «НРН» продолжат вести мониторинг социальных сетей в этой рубрике, концентрируясь на упоминаниях Самары, вопросов строительной сферы и рынка

недвижимости. Во вторую рабочую неделю жители нашего города были щедры на интересные посты, затрагивая такие актуальные для нас темы, как появление в Са-маре новых строительных и социальных объектов, ипотечные ставки и, конечно же,

вечные «снежные» проблемы

#Самара в InstagramОдним из главных событий минувшей недели в Самаре стало, несом-

ненно, то, что в понедельник, 19 января, начал принимать пассажиров новый терминал аэропорта «Курумоч». С этого дня из нового терминала выполняются все внутрироссийские рейсы. Планируется, что междуна-родные рейсы будут переведены в новый терминал в середине февраля. Напомним, непосредственно к строительству терминала рабочие при-ступили летом 2012 года. Первый рейс терминал принял в конце декабря 2014 года, и до 19 января функционировал в тестовом режиме.

Обновленный «Курумоч» сможет обслуживать более 3,5 милли-она пассажиров в год и 1420 в час. Его площадь в четыре раза больше действующего аэропорта. Для удобства пассажиров в здании работают 24 регистрационных стойки, 4 багажных карусели, выход обеспечивают 7 телетрапов. Перед обновленным аэропортом имеются парковки почти на 1,5 тысячи машиномест.

В это время самарцы, которым посчастливилось уже побывать в небе в новом году, успели поделиться своими впечатлениями об обновившемся «Курумоче» в социальных сетях. «Футуристичный», «современный», «инновационный», «уникальный» – какие только комплименты не прозвучали в адрес нового терминала. И это несмотря на то, что работы по внутренней отделке еще продолжаются.

Однако, несмотря на мелкие недоработки, которые, конечно же, вскоре будут устранены, факт остается фактом: новый современный аэровокзал в Самаре стал первым завершенным российским проектом по подготовке транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года.

Полосу подготовила Анна Рязанова

@KhinshteinАлександр Хинштейн, депутат Государственной

думы РФ:- Моя самарская общественная приемная сообща-

ет: за последние дни поступило уже более 20 заявлений вкладчиков банка «Волга-Кредит».

@ronddofreshhАлексей Макарович:- На пути к метро заметил новую высотку. Ока-

залось, некий ЖК «Спутник». Быстро построили, однако! Главное, чтоб на ракету никто не покусился.

@SergAn1980Сергей Анисимов:- Покупка квартиры откладывается! Хотели взять

ипотеку перед Новым годом, но не смогли из-за повышения ставок. Кому сказать спасибо? Пойду куплю копилку.

@max2779Maxim Khokhryakov:- Осипенко от Мичурина до Циолковского разру-

шается. К марту ничего не останется от дороги.

@louisville8_8Луиза:- Отремонтированная «хрущевка» в переулке Фут-

болистов! Пластиковые окна, балконы, отремонти-рованы подъезды. Жаль, что не все дома этой серии в Самаре приобретут такой цивилизованный вид.

@boomer777Alex:- Каждый день утром и вечером в городе пробки

10 баллов! На дорогах снег, лед и идиоты! Ладно пос-ледние, но первые два пункта – куда коммунальщики смотрят?

@krisIS_Y:- Снова сегодня наблюдал одиноко маячащее

здание на территории 4ГПЗ. Не пора ли привести эту зону отчуждения в порядок?

@StMalYsh:- Старый город не перестает удивлять. У новостроев

нет такой индивидуальности. И души.

Сроки СтроительСтва выраСтутдевелопмент • под влиянием текущей экономичеСкой Ситуации заСтройщики СтремятСя Снизить СтоимоСть Своих проектов стр. 18

Семен БеЗГИнОВ

Все эксперты сходятся в том, что действующий сейчас кризис су-щественно отличается от кризисов 90-х годов и 2008 года. Отличия эти заключаются в его природе. Если предыдущие кризисы были следствием подвижек в мировой экономике, то этот – в первую очередь именно российский кризис, связанный с рядом экономических проблем самой страны и ее внешнеполитического курса. И во многом эти проблемы связаны с сырьевым курсом нашей страны. Как отмечают эксперты, именно тогда, когда цена на нефть упала фактически вдвое, обесценилась национальная валюта. Что, свою очередь, привело к падению в два раза капитализации объектов недвижимости.

Как сейчас проявляется кризис? В первую очередь подорожали деньги – и для банков, и для их заемщиков. Одной из причин этому послужило резкое подорожание ключевой ставки. Таким образом, процентные ставки по кредитным продуктам для малого и среднего бизнеса сейчас превышают даже минимальные уровни рентабельности, необходимые для успешного развития того или иного проекта. Таким образом, в будущем вполне логич-но ожидать, в частности, сокращения платежеспособных арендаторов. Что сейчас и наблюдается – количество предложений на рынке коммерческой недвижимости растет в геометрической прогрессии. А вот потенциальных клиентов и покупателей больше не становится. Под вопросом и ипотека, которую еще только недавно называли драйвером рынка недвижимости. После поднятия уровня ключевой ставки выросла и стоимость ипотечных кредитов – что было логичным и ожидаемым шагом со стороны банков. Но такой уровень процентных ставок, по мнению экспертов, приведет к существенному падению спроса на этот продукт. При этом ипотека была и остается одним из ос-новных источников финансирования жилищных проектов, ряд из которых теперь может быть заморожен.

Есть ли выходы из этой ситуации и остается ли сейчас пространство для работы инвесторов? Как говорят эксперты, для каждой отдельно взя-той компании выход только один. Переходить от краткосрочного к среднесрочному планиро-ванию. Гораздо более детально, вдумчиво рас-считывать свои бизнес-перспективы, детально анализировать свои расходы и риски. Искать новые бизнес-стратегии. Искать компромисс со своим арендаторами. Кроме того, с учетом того, что ряд компаний и организаций будут вынуждены уйти с рынка, будет происходить высвобождение целого ряда объектов недвижи-мости. Таким образом, любой экономический кризис дает возможность инвестировать денеж-ные средства в покупку таких активов. И как показала практика предыдущих кризисов, для многих инвесторов эта стратегия впоследствии оказалась выигрышной.

Олеся Дзюба, заместитель руководителя от-дела исследований компании JLL:

- Я считаю наиболее важными следующие изме-нения в экономике страны: это девальвация рубля и, как следствие, снижение покупательной способности населения, а также ужесточение монетарной полити-ки – увеличение ключевой ставки до 17%. Девальвация транслируется в уровень цен через импортные продук-ты, приводя к росту инфляции. В результате девальва-ция снизила покупательную способность населения, что приведет к снижению объемов розничной торговли и трудностям ритейлеров. Последние, в свою очередь,

идут к собственникам помещений за скидками по арендным ставкам. Собс-твенники, взявшие кредиты в валюте на строительство центров, испытывают трудности: ломается бизнес-модель, на которую рассчитывал собственник. Увеличение ключевой ставки привело к удорожанию и снижению доступности долгового финансирования. На рынке недвижимости отсутствие последнего приводит к остановке строек и рынка инвестиционных сделок.

Отмечу, что инвесторы существуют на любом рынке. Всегда найдется участник с хорошим объемом собственных средств, готовый инвестиро-вать на низких ценовых уровнях в кризис. >> стр. 16

кризиС: возможноСти и перСпективыАКТУАЛЬНО • Тенденции, которые сей-час наблюдаются в российской экономи-ки, не внушают с первого взгляда особо-го оптимизма: резкий рост стоимости де-нег, сокращение покупательной способ-ности населения, в перспективе – замо-розка ряда коммерческих проектов. Но при этом эксперты говорят, что нагнетать панику не стоит – экономика будет раз-виваться в любом случае. И даже в ны-нешней конфигурации рынок сохраня-ет пространство для работы инвесторов. Какие существуют пути выхода из кризи-са, методы работы в сложившейся ситу-ации, «НРН» узнали у участников рынка недвижимости

…пУТях РАзвИТИя РОссИйсКОй эКОНОмИКИ

Очень долго главным для нас была борьба с инфляци-ей, интегрирование в меж-дународное сообщество. А сейчас, как мне кажется, главной парадигмой должен стать экономический рост. Если следовать логике, что главное сегодня — эконо-мический рост, то от очень многих «священных коров» нужно отказаться.

Мы обязаны запустить новые модели роста, это, наверное, главное, о чем нужно говорить. Если нам удастся создать общими усилиями бизнеса и власти новую модель роста, ос-нованную уже не на том, что мы дорого продаем энергоносители, покупаем технологии там, а внедря-ем их здесь, — все это так работает, а мы уже делаем систему роста за счет ин-ститутов развития, за счет программы достаточно масштабного лизинга. Тут важно изучить опыты Китая и Кореи, если мы делаем уменьшение налогового бремени и рассчитываем, что эти деньги пойдут в инвестиции. Наверное, нужно говорить о прива-тизации, особенно в ма-шиностроении, поскольку это для инвестора может быть интересно, особен-но, если он имеет деньги в иностранной валюте. А таких людей в России до-статочно много, и не бедных, для них российские активы существенно подешевели, почему бы не посмотреть программу приватизации? В данной ситуации это ин-вестиционную активность резко увеличит.

Александр Калинин,президент общественной

организации «Опора России»

Субъективно о...

Быть максимально изобретательными – вот основной рецепт работы в сложившейся ситуации. Более того, часть

инвесторов с рынка никогда не уйдет, а наоборот, будет работать на низких ценовых уровнях.

1626 | 01 | 2015

АКТУАЛЬНО

Несмотря на все тенденции, наблюдаемые сейчас как в российской эко-номике, так и на рынке недвижимости, эксперты уверены, что поле для инвестиционной деятельности хоть и сузилось, но до сих пор оставляет возможности для работы. Нужны только настойчивость, изобретальность, и умение считать риски, как минимум, в среднесрочной перспективе

<< стр. 15В целом большинство участников рынка заняли выжида-

тельную позицию – для планирования и принятия решений не хватает стабилизации курса рубля. Кроме того, собственникам стоит быть более гибкими в арендных переговорах, но при этом не забывать об осторожности и просчитывать каждый шаг.

Сейчас необходимо быть максимально креативными во всем: в управлении недвижимостью – использовать все воз-можные способы сохранения арендаторов и привлечения посетителей (касается торговых центров), в управлении биз-несом – искать новые возможности заработка. Существующие валютные кредиты стоит реструктурировать, а в отсутствие стабилизации курса не брать на себя валютные риски.

Алексей Ульянин, генеральный дирек-тор «Агентства оценки «Гранд Истейт»:

- Принципиально значимым считаю то, что в 2015 году в Самарской области ввели налог на недвижимость. Это однозначно будет фактором, опреде-ляющим поведение собственников на ближайшую перспективу – несколько лет. По объективной причине то налого-вое бремя, которое возникнет благодаря этим изменениям, будет достаточно тяжелым, так как предполагается, что

базой для расчета налога будет кадастровая стоимость. А ка-дастровая стоимость, по логике законодательства, должна быть максимально приближенной к рыночной. В первую очередь это коснется собственников таких жилых и нежилых помещений и объектов, земельных участков и прочей недвижимости, кото-рые не приносят доход. Такие собственники будут вынуждены расставаться с этими объектам либо искать способы извлечь из них прибыль. По понятной причине – содержание подобных объектов будет обходиться в серьезные суммы.

Отмечу также, что любой кризис – это палка о двух концах. С одной стороны, мы видим, что есть отрасли и предприятия, которые испытывают серьезные финансовые затруднения. Также видим, что падает благосостояние и покупательная способность граждан, что приводит к сокращению числа потребителей на рынке недвижимости.

С другой стороны, граждане, имеющие сбережения, вложили их в недвижимость, для того чтобы их сохранить. Таких людей, конечно, нельзя назвать инвесторами, поскольку эти средства они вкладывали не с целью получения долгосрочного инвестици-онного дохода, а с целью накопления ресурсов. Но также отмечу, что любой кризис сопровождается банкротством и высвобожде-нием активов, которые можно и нужно покупать по бросовым ценам. Поэтому любой экономический кризис является поводом для того, чтобы грамотно инвестировать денежные средства в по-купку активов или предприятий, которые этот кризис пережить не смогут в силу разных обстоятельств – закредитованности, неэффективного менеджмента и маркетинга.

В каких условиях сейчас работает наша компания. Наш бизнес во многом зависит от банков, так как оценщики оценивают имущес-тво, которое является залоговым обеспечением кредитных сделок. И в структуре заказов нашей компании таких больше половины. При этом мы видим, что и финансовый, и банковский секторы переживают не лучшие времена – кризис ликвидности, повышение ключевой ставки и, как следствие, повышение ставки по кредитам. Все это приводит к сокращению кредитования, сокращению сделок в этом направлении, в том числе и под залог. Мы это видим, мы чувствуем, что этот сегмент рынка достаточно сильно ужимается, и емкость этого рынка становится меньше. Меня, как руководи-теля, как акционера, как учредителя компании, эта ситуация достаточно сильно беспокоит – я не могу сказать, что рад кризису и у нас наплыв клиентов. С другой стороны, мы понимаем, что кризис сопровождается банкротствами,

а ни одно банкротство не проходит без участия оценочной компании. За счет этого направления мы планируем частично компенсировать те потери, которые возникли в сегменте оцен-ки залогового имущества. В целом я считаю, что большинство оценочных компаний почувствуют на себе сокращение числа заказов, количества обращений, и как следствие, маржиналь-ности своего бизнеса. Так что у меня нет ощущения большого куша. Скорее наоборот, мы сейчас озадачены вопросами оп-тимизации своего бизнеса, сокращением числа затрат, чтобы пережить эти времена с минимальными потерями.

Евгений Ниркин, директор консал-тинговой компании Alef Consalting Group:

- В нашем регионе действуют те же процессы, что и в стране. Как только упала цена на нефть, прави-тельство фактически в два раза за несколько месяцев девальвировало валюту, фактически в два раза упала капитализация наших объектов в долларах и евро.

Если говорить о краткосрочной перспективе для рынка недвижи-

мости, то, что касается жилья и новых проектов в этом направлении, все будет зависеть от позиции правительства и Центрального банка в области либо продолжения, либо сворачивания ипотечного кредитования. Если ипотека будет выдаваться по более-менее приемлемым ставкам, то сегмент жилой недвижимости, направление финан-сирования нового строительства хоть и уменьшится, но сохранится. Если же программы ипотечного кредитования существенно свернутся, то я прогнозирую резкий спад, как минимум, вполовину от объема сделок и продаж. И далее, как следствие, снижение рублевых цен, не говоря уже о ценах в валюте. Если говорить о рынке коммерческой не-движимости, то цены пока стоят на месте, но количество объявлений о продаже и аренде растет в геометрической прогрессии. При этом количество покупателей и инвесто-ров уже сократилось в разы. Далее те люди, которые будут вынуждены продавать свои объекты, чтобы расплачиваться по своим обязательствам, будут вынуждены снижать цены. И в среднесрочной перспективе (около полугода) мы обя-заны будем научиться жить в новом масштабе цен, в новых реалиях. Я прекрасно помню начало 2000-х, когда 1000 долларов за квадратный метр коммерческой недвижимости было изумительной ценой. А были объекты, которые про-давались и по 100 долларов за «квадрат». И более того, люди умели на этом зарабатывать деньги. Так что собственникам, продавцам, покупателям нужно поменять свою психоло-гию, свое видение реалий рынка, и дальше все продолжит функционировать, но уже в новом формате цен.

Если проводить аналогии с финансовым рынком, рынком ценных бумаг, то сейчас мы наблюдаем рынок падающий, причем падающий достаточно резко. И так будет происходить до тех пор, пока не произойдет каких-

либо событий, которые в корне изменят эту ситуацию. Приобретать недвижимость на падающем рынке? Один из финансистов приводил мне аналогию: покупать что-либо на падающем рынке – это попытка поймать за лезвие пада-ющий нож. Опять вспоминая 1998 год – тогда мы покупали 2-3-комнатные квартиры за 15-20 тысяч долларов, и тогда это казалось нормальным.

Еще раз отмечу, что рынок недвижимости – это часть экономики. А экономика не умирает никогда – просто адаптируется к новым условиям и продолжает функциони-ровать. Какие-то игроки будут вынуждены уйти с рынка, но придут новые. В любом случае будут и продавцы, и покупатели – всегда.

Елена Чичановская, директор ГК «Статус:

- События, которые сейчас про-исходят, неизбежно приводят мыс-лящих людей к тому, что стимуляция безудержного роста потребления всевозможных благ обречена. Цены на многие товары и услуги завышены. Кризис заставит многое пересмотреть, во многом «подвинуться», а где-то отнестись внимательнее и серьезнее к качеству своей работы. Усиливается

конкуренция, в том числе кадровая и интеллектуальная. Это положительно, мы будем иметь дело с профессионалами и добросовестно оказанными услугами.

В конце года сложилось обманчивое впечатление роста на рынке. Это краткосрочный тренд, связанный паникой изъятия вкладов населением из банковской системы. Эти небольшие средства требовали вложений для сохранения от инфляции и были массово размещены в сегменте эконом-класса. Рос спрос, подросло предложение. Но теперь спрос не растет. Рынок недвижимости будет в тренде снижения цен на недвижимость, кроме сегментов жилья класса «эконом» (неважно, в новостройках или на вторичном рынке). Банки сужают возможности жилищного кредитования. Ликвид-ность предложений соответственно снизится. Это можно будет корректировать только ценой (опять же в сторону по-нижения). Полагаю, в течение первого полугодия 2015 года турбулентность цен окончится, окончательно сформируется устойчивое состояние рынка недвижимости в новых реали-ях – ниже на 15-20 %, и с этими ценами мы будем дожидаться роста экономики.

Отмечу, что при кризисных явлениях, как правило, появля-ются очень интересные банковские предложения, связанные с дефолтами заемщиков и, соответственно, хорошими цено-выми предложениями по таким залогам. Мы внимательно от-слеживаем это в интересах клиентов, которых в этих условиях и называем «инвесторами». Такой капитал на рынке есть, и срочный выкуп по-прежнему доступен.

Наша компания имеет опыт работы в сложных ры-ночных реалиях (2008-2009 гг.), когда прогнозировать развитие рыночной ситуации было непросто: падение спроса и цен на недвижимость, казалось, будет долго. Однако так называемое «дно» нащупали уже к середи-не 2009 года, и далее снова был рост. Сегодня ситуация иная, рынок трясет несильно, есть предположение общего снижения цен где-то на 20%. Как структура, оказывающая посреднические услуги, мы, безусловно, будем особенно лояльны в своей ценовой политике. Будет честно, если вместе со своими клиентами мы пойдем на уменьшение рентабельности. Уже разрабо-тана новая ценовая политика, а кредитно-финансовые консультации для юридических лиц мы проведем абсолютно бесплатно (реструктуризация кредитного портфеля, оптимизация кредитной политики пред-приятия, предложения по сокращению расходов на обслуживание). Кризис, о котором говорят (скорее больше говорят!), – отличный повод доказать, что профессионализм, трудолюбие и командная спло-ченность по-прежнему лежат в основе благополучия нас и наших клиентов.

кризиС: возможноСти и перСпективы

Рынок недвижимости – это отражение тех процессов, которые происходят в экономике

страны. Экономика не умирает никогда, а значит, всегда будут и продавцы, и покупатели. Рынок недвижимости будет в тренде снижения

цен на недвижимость, кроме сегментов жилья класса «эконом» (неважно, в новостройках или на вторичном рынке). Банки сужают возможности жилищного кредитования. Ликвидность предложений соответственно снизится.

Любой экономический кризис является поводом для того, чтобы грамотно инвестировать денеж

ные средства в покупку активов или предприятий, которые этот кризис пережить не смогут в силу разных обстоятельств – закредитованности, неэффективного менеджмента и маркетинга.

1726 | 01 | 2015

КОммерчесКАя НедвижимОсТЬ

здания-призраки, судьба которых не решается десятилетиями, – одна из проблем самары. путей решения этой задачи не так уж много. Часто многое зависит от личных желаний и амбиций владельца

Краткое резюмеТаким образом, механизмов и инстру-

ментов влияния на собственника не так уж много. Первый и наиболее действенный – это диалог заинтересованных сторон, поиск компромиссного решения относительно проблемного здания. Второй – это путь юридический. В большинстве случаев – это отчуждение собственности у ее владельца,

если здание представляет угрозу жизни какому-либо кругу людей. Но подобных судебных прецедентов в Самарской области почти нет. Третий – административный, и пожалуй, самый эффективный. Так, именно действия властей различных уровней (и, отчасти, работа общественных организаций) позволили решить судьбу Дома печати и Фабрики-кухни.

что делать С нерадивым СобСтвенником?Для самары нередки случаи, когда здания и объекты, располо-женные в коммерчески привлекательных локациях, «выпадают из обоймы» – собственник замораживает их развитие на долгие годы, не продавая и одновременно не развивая эти площади. Та-ких примеров в городе достаточно – это и бывший кинотеатр «Шип-ка», и Дом печати, и Фабрика-кухня. «НРН» выяснили, почему та-кие объекты оказываются заброшенными, и какие существуют методы и способы повлиять на их собственников

Дмитрий Новиков,руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

- Почему собственники забывают о своих зданиях? Причин этому может быть большое количество: это и завышенная цена объекта, и ожидания владельца, что объект в будущем может существенно подорожать. Тут может сыграть роль личное видение собственника: «Я хочу за это здание такую-то сумму. Это мое личное видение, это мое личное понимание».

Далее. В зависимости от уровня бизнеса, от уровня собственника, это может быть актив, который его владельца не обременяет; но такой объект, с которым связаны какие-либо долгосрочные планы. Допустим, владелец ждет строительства рядом со зданием какой-либо крупной магистрали, которое резко увеличит стоимость и коммерческую эффектив-ность объекта – такие примеры были в нашей практике. Также объект может находиться в управлении крупной региональной или федеральной частной структуры. Такие примеры есть – когда руководство находится в Москве или Санкт-Петербурге, а этот актив – непро-фильный. Также это может быть актив банка, который этот банк изымал или кредитовал по одной стоимости, на самом пике цен этого объекта. И сейчас банк, к примеру, уже не может изменить свою ценовую политику и продать здание дешевле, чем оно приобреталось.

Денис Герасимов,партнер юридической фирмы RBL:

- За состоянием большинства зданий следит несколько государствен-ных служб. Если говорить о жилых объектах, то это Жилищная инспекция, которая может выдать предписание об устранении нарушений, поскольку они могут нести угрозу жизни и здоровью людей – условно говоря, что-то может упасть кому-то на голову. А также у нас есть органы прокуратуры, которые обязаны проводить проверку, если опять же есть угроза жизни

и здоровью, и привлекать к ответственности должностные лица, в том числе и собствен-ников здания. Если общее обветшание объекта может привести к тому, что здание будет невозможно эксплуатировать, то здесь может быть введена такая мера ответственности, как запрет на эксплуатацию данного здания на 90 дней или до момента устранения. Если это инициатива граждан, то лучшим вариантом разрешения ситуации является обращение в прокуратуру, причем лучше всего районную – там, где находится это здание.

ПОчемУ сОбсТвеННиКи зАбывАюТ О свОих здАНиях?

КИНОТеАТР «ШИпКА»

Трудности у кинотеатра «Шипка» начались в 2005 году, когда владевшая им компания «СОК» продала его в собственность компании GSH Management. Уже в следующем году он был закрыт как кинотеатр. Ожидалось, что произойдет редевелопмент объекта. Напри-мер, планировалось, что комплекс будет оснащен всей необходимой инфраструктурой – паркингами, местами развлечений, детскими комнатами, фитнес-клубом, объектами по оказанию различных бытовых услуг и супермаркетом – и будет иметь многоуровневую

структуру. Жилая пло-щадь здания должна была занять 22 тыс. кв. м, торгово-бытовые поме-щения  – 10 тыс. «квад-ратов».

Однако же вскоре в прессе появляется и н ф о р м а ц и я о то м , ч т о к о м п а н и я G S H Management не прочь избавиться от этого объекта. «Шипка» вы-ставляется на торги и предлагается по цене 4 миллиона долларов.

Сейчас «Шипка» и земельный участок под ним – собственность ООО «Премьера». О возвращении кинотеатра в госсобственность ходатайствовали не только жители города через петицию губернатору, городские власти также написали главе региона обращение с просьбой содействовать в приобретении объекта в региональную или в муниципальную собственность на условиях софинансирования. По данным департа-мента управления имуществом Самары, чиновники направили в банк ФК «Открытие», у которого кинотеатр находится в залоге, обращение с просьбой рассмотреть вопрос о передаче объекта в собственность города. Представители же банка заявили, что не могут решить этот вопрос без согласия собственников. Тем не менее, сейчас здание выставлено на продажу за 90 миллионов рублей. Между тем, под данным «НРН», собственник «отдаст» кинотеатр за 30 миллионов.

ДОм пеЧАТИ

Сделка по продаже всего комплекса зданий Самарского Дома печати на проспекте Карла Маркса частной структуре произошла на стыке 2007 и 2008 годов. Через 10 дней последовала перепродажа. А в августе Дом печати был еще дважды перепродан.

В начале июня 2013 года государство вернуло в собственность не только само здание Дома печати, но и земельный участок площадью пять гектаров, на котором расположен объект. Основанием для возврата здания в госсобственность послужила проведенная судебная экспертиза, которая показала, что Дом печати был продан в частную собствен-ность по заниженной цене. Судебные эксперты оценили реальную стоимость объекта недвижимости в сумму, превышающую миллиард рублей (около 1 миллиарда 200 тысяч рублей), тогда как сумма сделки купли-продажи Дома печати составила 50 миллионов.

А в 2014 году стало окончательно ясно, что имущество ОАО «Издательство «Самарс-кий Дом печати» не будет возвращено структурам, которые заплатили за него те самые 50 миллионов рублей. 8 мая 2014 г. судебным приставом был составлен акт приема-пе-редачи, по которому недвижимость ОАО, находящаяся по адресу: пр. Карла Маркса, 201, была изъята у ООО «Консенсус» в пользу Самарского Дома печати.

ФАБРИКА-КУхНя

В 2007 году здание ТЦ «Пассаж», более известное среди обывателей как Фабрика-кухня, на пересечении проспекта Масленникова и улицы Ново-Садовой, выставлено на продажу. При этом говорится, что вместо очередной реконструкции здание снесут и возведут на его месте современное. В Поволжском управлении «Росохранкультуры» сообщают, что им известно о планах лишь реконструкции здания Фабрики-кухни, но не сноса и возведении на его месте нового.

В Самаре в Доме архитектора по инициативе архитектора Виталия Стадникова, авто-ра путеводителя «Самара: 81 архитектурный шедевр», проходит пресс-конференция, посвященная общественной инициативе по сохранению здания бывшей Фабрики-кухни бывшего завода имени Масленникова. Архитектор объявляет о создании общественного движения за сохранение Фабрики-кухни.

В 2013 году состоялась передача объекта в подчинение региона. Ожидалось, что объект культурного наследия будет отреставрирован уже в 2014 году.

С 2015 года в Самаре начинает работу Средневолжский филиал Государственного центра современного искусства. Местом реализации его первого проекта «Волга. Ноль» становится Фабрика-кухня.

1826 | 01 | 2015

Семен БеЗГИнОВ

- Павел Владимирович, стоит ли ждать по-дорожания строительных материалов?

- Я не верю в прогнозы, по которым цены на стройматериалы подскочат на 20-30%. В прошлом году цемент, кирпич, железобетон дорожали на уровни существенно более низ-кие относительно уровня инфляции – то есть фактически цены на эти наименования стояли на месте. Поэтому сейчас с определенной долей иронии читаю слова некоторых строителей о каком-то там подорожании. Такого не было... Сейчас же, на мой взгляд, предприятия находят-ся в серьезном раздумье, что им делать. Но се-рьезного всплеска я не ожидаю, потому что есть факторы, которые будут сдерживать этот рост. Прежде всего, особенно в крупных городах, у нас серьезно перегрет рынок товарного бетона и раствора. Здесь очень высокая конкуренция – очень много производителей, поставщиков. Все они оказывают существенное давление на этот сегмент рынка – так что цены на эти наименова-ния поднимать будет очень сложно. Также нуж-но учитывать, что с большой долей вероятности 2015 год будет связан с заморозкой целого ряда строек – и коммерческих, и бюджетных. Этот фактор также будет влиять на спрос. К тому же такие ценообразующие материалы, как металл,

также сейчас находятся под давлением – как и весь мировой рынок металла. Так что в этом сегменте я тоже не вижу особых поводов для роста цен. Если говорить о цементе – то сейчас мощности по его производству в стране подрос-ли, что опять же означает достаточно высокую конкуренцию. К примеру, по итогам 2014 года цемент у нас подорожал на 0,4-0,6%. А это важ-ный ценообразующий фактор.

Думаю, что наибольший рост цен мы будем наблюдать в сегменте тех материалов, относи-тельно которых импортозамещение невозмож-но – это установочное оборудование, отделоч-ные материалы, кабельная продукция. Также возможен рост по ценам на теплоизоляционные материалы. А также нерудным инертным ма-териалам – песку, щебню, гравию. Здесь будет давить транспортная составляющая – за счет до-статочно высоких тарифов на перевозку желез-нодорожным и автомобильным транспортом. Здесь возможен рост до 12-15%. В целом пока я уверен, что цены на потребительском рынке России вырастут более существенно, чем цены на строительные материалы, и соответственно, и себестоимость строительства.

- Какие еще статьи расходов могут измениться в этом году?

- Есть предпосылки, связанные с повы-шением затрат по энергоемкости, затрат, свя-

занных с энергообеспечением и инженерным обеспечением строительства – это подвод электричества, систем тепло- и водоснабже-ния. Также будут расти затраты по оплате тру-да, поскольку сейчас наблюдается серьезный отток неквалифицированной рабочей силы со строек.

- Будут ли застройщики реализовывать новые проекты?

- Сейчас есть задел определенной отно-сительной тех проектов, которые сейчас

реализуются – и их нужно заканчивать. Что касается но-вых проектов – застройщики и инвесторы будут подходить к ним очень осторожно, то есть будет уменьшаться уро-вень строительно-монтаж-ных работ, соответственно, будет идти сужение спроса. В этих условиях производители строительных материалов не смогут сильно повышать цены.

- Как, на ваш взгляд, будет развиваться строительный ком-плекс в этом году?

- Первым делом «замрут» проекты, не связанные с жи-льем, то есть коммерческая недвижимость. Потому что уровень рентабельности в этом сегменте достаточно малень-кий. И в целом застройщики сейчас будут пересматривать свои проекты. Таким образом,

сильно пострадает так называемый средний сегмент жилья, который иногда называют биз-нес-классом. Здесь будет достаточно сложная ситуация. В основном наиболее востребовано будет жилье эконом-класса. Это дома в крупно-панельном и сборномонолитном исполнениях с квартирами небольшой площади без особых инженерных излишеств. Замечу, что в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья это 20-22 миллиона квадратных метров в год – примерно четверть.

ДмИтрИй ДОЛГОрУКОВ

По мнению экспертов, цены на строитель-ные материалы будут сдерживаться все увели-чивающей конкуренцией на этом рынке – в том числе и за счет ухода с него ряда застройщиков, и замораживания ряда действующих проектов. «Какой может быть разговор о скачке цен на строительные материалы, если рынок сейчас работает в условиях кризиса. Кризис в первую очередь связан с тем, что доходы у людей уве-личиваться не будут. Соответственно, они будут вкладывать меньше средств в стройку. Плюс накладывается аспект, связанный с ипотечным кредитованием. Этот источник финансирова-ния строительного рынка на сегодняшний день фактически умер. 15% от ВТБ 24 и Сбербанка плюс ужесточение условий аккредитации объ-ектов. Если раньше объект аккредитовывался при 40% выполненных работ, то сейчас банки повысили планку до 80%. То есть финансовые организации будут выдавать ипотечные кре-диты только в том случае, если дом уже почти построен. Возможно, через два-три месяца ипотека оживится, но на сегодняшний день ситуация неблагоприятная. Так что если кто-то захочет поднимать цены на строительные материалы – пусть поднимает. Но через месяц

такая компания будет вынуждена их снизить. Почему? Потому что многие строители начи-нают пересматривать свои планы по стройке. Либо растягивать период строительства, либо не начинать строительство новых объектов. Что, разумеется, отразится на производителях стройматериалов», – пояснил председатель сове-та директоров ГК «ВИП-Стройсервис» Александр Меняйлов.

Стоит также отметить, что большинство стройматериалов, закупаемых нашими са-марскими застройщиками российского, и даже самарского производства. И, пожалуй, единственная причина, по которой цены мо-гут существенно вырасти – это искусственные манипуляции на рынке производителей этой продукции. «Сейчас в основном мы используем наши, отечественные, строительные материалы. Для этого у нас в Самарской губернии, достаточ-но ресурсов. Есть свои карьеры – большая часть составляющих, необходимых для строительства. Так что если цены на какие-то стройматери-алы и будут подниматься, то застройщик в целях экономии будет менять свои проектные решения и будет использовать те материалы, которые производятся у нас в России. Заметьте, большое количество материалов производится уже в нашей стране. Так что в целом рост цен

на строительные материалы возможен только в случае создания «эффекта искусственного дефи-цита» со стороны поставщиков стройиндустрии, которые будут манипулировать экономическим положением в стране», – рассказала директор ГК «Материк» Галина Бубнова.

Таким образом, ключевая проблема стро-ителей – это сужение числа источников фи-нансирования. Это произошло, в том числе и благодаря повышению ключевой ставки ЦБ РФ до 17%, что, в свою очередь, привело к существенному подорожанию всех кредитных продуктов. «У любого застройщика сейчас один вопрос – за счет чего финансировать свои проекты. Какие существуют источники финан-сирования? Первый – это просто граждане. Второй – такие же граждане, но получившие деньги через банк. Третий источник – кредиты в банке для застройщиков. Четвертый – это собственные средства застройщика. Таким об-разом, если кредиты в банках подорожали, если ипотека на данный момент умерла, то остаются два источника финансирования – собственные

средства и средства дольщиков. У застройщиков денег никогда нет – они всегда вкладываются в строительство новых объектов, приобретение новых земельных участков. То есть эти деньги в работе. Есть говорить о дольщиках – то ко-личество денежных средств у них также резко сократилось в связи с общим падением, как доходов населения, так и его покупательной способности», – пояснил Александр Меняйлов.

К чему это приведет? В первую очередь, конечно же, к сокращению числа новых проектов. А также к тому, что застройщики будут стремиться снизить стоимость тех про-ектов, которые сейчас находятся на стадии реализации. Более того, увеличатся и сроки строительства. «Раньше мы старались строить как можно быстрее. Быстрее нормативных сро-ков – то есть, если положено строить за 1,5 года 20 000 кв. м, то мы строили за год. Теперь же, с учетом новых реалий, мы планируем строить по нормативным срокам и более четко подходить к финансированию своих объектов», – пояс-нил Александр Меняйлов.

павел Горячкин: «я не верю в проГнозы, по которым цены на Стройматериалы подСкочат на 20-30%»

Сроки СтроительСтва выраСтут

О том, насколько устойчив строительный комплекс России, рас-сказал президент союза инженеров-сметчиков, директор де-партамента ценообразования и экспертно-аналитической ра-боты Ассоциации строителей России павел Горячкин

Российские строители снова оказались в сложной ситуации. Новые проекты под вопросом. причина одна: сокращение чис-ла источников финансирования. впрочем, определенный за-пас прочности строительный комплекс имеет. воспитанный и закаленный предыдущими кризисами, он саморегулируется и не боится снова оказаться в условиях выживания. «НРН», в очередной раз обращаясь к застройщикам с вопросом, какой они находят ситуацию на строительном рынке самары, не на-шли сходства проблем с кризисом 2008 года.

ТеНдеНции

Российские застройщики, имеющие опыт выживания в кризисные годы, уже начали пересматривать жизнеспособность и доходность своих проектов. эти действия не только оправданны, они обеспечивают устойчивость бизнеса и сохраняют его безопасность. И все же… опасения и настороженность в разви-тии строительной отрасли в обществе существует, и не только у инвесторов

1926 | 01 | 2015

ДмИтрИй ДОЛГОрУКОВ

В августе США ввели санкции в от-ношении системообразующих банков. В декабре из-за падения стоимости нефти курс рубля стал резко снижаться по от-ношению к иностранным валютам. Для борьбы со спекуляцией Банк России увеличил ключевую ставку с 10,5% до 17%. При этом ЦБ повышал ставку 6 раз в течение года. В результате, если к середине года банки продолжали более или менее оптимистично смотреть в будущее, пред-рекая повышение ставок на 1-3% в начале 2015 года, то после изменения ключевого показателя последовала мгновенная реак-ция – ставки по ипотеке были увеличены, до нового года. «Все эти события привели к существенному росту сделок по куп-ле-продаже недвижимости в конце 2014 года, доля ипотеки в которых оставалась довольно высокой, так как население, опасаясь обесценивания сбережений, ак-тивно вкладывало деньги в жилье, в том числе с помощью ипотеки, – рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Вместе с тем всем стало совершенно очевидно, что в 2015 году ситуация на рынке будет только усугубляться».

Сложная экономическая ситуация вы-нуждала кредиторов весь год обновлять свои программы едва ли не ежемесячно, но декабрьские изменения побили рекорды 2008 года. К сожалению, перед Новым го-дом на рынке появились случаи отказа вы-дачи кредита по уже зарегистрированным сделкам на старых условиях, увеличилось количество отказов по заявкам, сущест-венно изменились условия: выросли став-ки и минимальный первоначальный взнос. Средневзвешенная ставка еще в июле со-ставлявшая 12,26 %, на 1 ноября достигла 12,85%, а по итогам года однозначно вый-дет за пределы 13% (официальных данных ЦБ пока нет). Ставки по новым заявкам и вовсе выглядят заоблачными: минималь-ную ставку может предложить Сбербанк – 14,5% (данное предложение действует до

28 февраля 2015 г.), за ним идет ВТБ24 со ставкой 15,95% (с 15 января 2015 г.), верхняя граница находится в районе 35% годовых – таково нижнее значение ставок в банке «Зенит». Минимальный первона-чальный взнос теперь составляет 20% от стоимости недвижимости, в большинстве же кредитных учреждений – от 30% вмес-то 10-15% в 2014 году. Кроме того, если главным трендом 2013 года в кредитовании новостроек мы называли отмену в ведущих банках надбавки на период строительства, то в конце 2014 года эта надбавка верну-лась и составляет 0,6-2%.

«Изменился и подход к рассмотрению заявок, – отмечает Мария Литинецкая. – Тренд 2013 года «лояльный подход» пере-ломился уже летом 2014 года, когда банки начали пересматривать свою кредитную политику и ужесточать отбор потенциаль-ных заемщиков. В декабре ВТБ24 отменил программу «Победа над формальностями» для новостроек. Сбербанк же по аналогич-ной программе «Ипотека по двум докумен-там» предпочел просто увеличить долю отказов. Отказывают в выдаче кредита по следующим факторам: минимальный первоначальный взнос, большая часть или весь доход «серый» (то есть подтвержден справкой по форме банка), наличие других текущих кредитов, просрочек по уже по-гашенным кредитам, занятость в сферах, подверженных наибольшим колебаниям во время кризиса (недвижимость, туризм, строительство, журналистика, торговля, страхование и другие). Таким образом, если в течение года решение по заявке могло быть положительным, но не подхо-дящим клиенту (например, на меньшую сумму, с более высокой ставкой), то под конец года банками выносилось отрица-тельное решение почти по 80% заявок».

Окончательное понимание того, что текущая ситуация критическая, пришло после того, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объ-явило, что с 1 января 2015 года минималь-ная ставка по рефинансируемым у банков стандартным кредитам составит 15,9%

вместо 12,3%, будет сокращен объем вы-купаемых закладных как по стандартным, так и по льготным социально значимым программам. Продукты АИЖК в основ-ном реализуют небольшие региональные банки, у которых нет собственных про-грамм и возможности держать выданные кредиты на своих балансах. Повышение ставки рефинансирования Агентством по базовым и льготным программам, а также сокращение объема выкупа кредитов у региональных банков приведет к тому, что некоторые из них перестанут выдавать ипотеку вообще, так как ее будет некому продавать. Ставки по ипотеке от АИЖК на фоне ставок коммерческих банков (от 14,5% до 35%) все равно выглядят при-влекательнее, а вот требования агентства к заемщикам всегда были строже и сейчас станут еще более жесткими. Таким обра-зом, все говорит о том, что в ближайшее время рынок ипотеки, как и количество выдающих ее банков, будет сокращаться, уверены эксперты «Метриум Групп».

«Ситуация обостряется также за счет того, что кредиты становятся недоступ-нее не только для покупателей, но и для застройщиков, – продолжает Мария Лити-нецкая. – Банки пересматривают условия

как по текущим кредитным линиям уже строящихся объектов, так и по планируе-мым к выходу на рынок. Дорогие креди-ты, повышение цен на стройматериалы и ожидаемое снижение покупательской активности ставит девелоперов в тяжелое положение. В такой ситуации однозначно некоторые из них отложат запуск новых проектов. Есть вероятность приостанов-ки строительства и по уже запущенным объектам».

Распределение доли ипотечных сделок в новостройках по сегментам недвижи-мости выглядит следующим образом: в апартаментах бизнес-класса произошло снижение доли с 50% до 21% по сравне-нию с 2013 годом, квартиры бизнес-класса показали стабильное значение – 50%, по квартирам эконом-класса также про-изошло снижение с 85% до 60%. Однако стоит отметить, что количество ипотеч-ных сделок по практически построенным объектам гораздо выше: доля ипотеки в бизнес-классе достигает 75%, в эконом-классе – 85%.

Однако, как отмечают аналитики «Мет-риум Групп», несмотря на преждевремен-ные заявления о «смерти» ипотеки в 2015 году, есть и ряд позитивных факторов: не все банки занимают деньги у Банка России, некоторые имеют свои дополни-тельные источники фондирования и могут позволить себе держать ипотечную ставку ниже значения ключевой. «Ажиотажный предновогодний спрос приведет к сниже-нию активности в новом году, однако квар-тирный вопрос никогда не перестанет быть насущным, а значит, покупать и продавать недвижимость будут и в период кризиса, – резюмирует Мария Литинецкая. – На пресс-конференции от 18 декабря 2014 года Президент России Владимир Путин пообещал, что Центральный банк России и правительство разработают специальные инструменты для поддержания ипотеки. Текущий кризис далеко не первый, и опыт его преодоления у многих участников в современных условиях уже есть. Кто-то уйдет, но многие останутся. Таким обра-зом, кризис – это прежде всего проверка на прочность».

рынок ипотеки начал «худеть»пессимистичные ожидания, появившиеся на рынке еще в кон-це 2012 года, сбылись. если в начале 2014 года о приближаю-щемся кризисе говорили лишь политические факторы, то уже с середины года появились и экономические. сокращение рынка началось с того, что с 1 января по 1 июля Банком России было отозвано 39 банковских лицензий, и количество кредиторов, выдающих ипотеку, снизилось

фиНАНсы

эксперты компании «метриум Групп» подвели итоги 2014 года на рынке ипотечного кредитования. Текущую ситуацию можно назвать критичес-кой. Однако, несмотря на преждевременные заявления о «смерти» ипо-теки в 2015 году, есть и ряд позитивных факторов

в ТемУ

Агентство по страхованию вкладов (АСВ) выбрало 27 банков, кото-рые смогут рассчитывать на финансовую поддержку со стороны го-сударства. Об этом рассказал министр финансов РФ Антон Силуанов.«Совет директоров АСВ утвердил список из 27 банков, которым будет предложена возможность капитализации за счет облигаций федерального займа, — поделился глава Минфина. – Этот список будет представлен правительству».Облигации федерального займа (ОФЗ) предоставят АСВ, которое будет распределять эти средства между банками. Конкретные размеры финансовой поддержки для каждого банка определяет АСВ, но их должно будет утвердить правительство.27 декабря 2014 года Президент РФ Владимир Путин подписал закон о выделении на докапитализацию банков до одного трилли-она рублей. Эта сумма равна примерно 15 процентам совокупного капитала банковской системы России.По словам премьер-министра РФ Дмитрия Медведева, докапи-тализация должна укрепить стабильность банковской системы, увеличить объемы кредитования банками реального сектора и защитить интересы вкладчиков.

2026 | 01 | 2015

4-й проезд, 57, оф. 510а, тел. 279-04-47

СПИСОК ОРГАНИЗАЦИЙ ЧЛЕНОВ ПГР (г. Самара)1 ООО «Агентство недвижимости Ивановой Дарии» (846) 979-11-772 ООО «Альфа» («Аум-Недвижимость») (846) 333-22-233 ООО «Агентство недвижимости Новый Арбат» (846) 270-18-634 ООО «АФИНА-Центр» (846) 973-50-705 ООО «Визит-риэлт» (846) 270-94-706 ООО Риэлторско-Инвестиционная компания «Камертон» (846) 202-10-447 ООО «НОВЫЙ ДОМ» (846) 979-78-008 ООО «Агентство недвижимости «Федерация» (846) 224-09-959 ООО Агентство Ипотеки и недвижимости «ВИП Компания» (846) 336-04-40

10 ООО «Новости рынка недвижимости» (846) 373-85-1511 ООО «СВЗК-риэлт» (846) 979-80-1212 ЗАО «Русская жемчужина» (8482) 22-44-4413 ООО «Фэмили кэпитал» (84635) 78-12114 ООО «Хоум Самара» (846) 264-86-8615 ООО «Самара-Альфа» (846) 333-38-8416 ООО «Огни Самары» (846) 274-38-38

ПОдПИСКА:Почта России - 333-41-01;СОАО «Роспечать» - 334-56-26;ЗАО «Печать» - 276-33-49;ООО «Урал-Пресс Поволжье» - 265-33-76.

РЕАЛИЗАЦИякиоски «Роспечать»: Самара, Новокуйбышевск, Чапаевск, Кинель, Отрадный ЗАО «Печать» Торговые сети: «Перекресток», «Карусель»

АдРЕСНАя РАССыЛКА:компании г. Самары, г. Тольятти; административные учреждения; гостиницы, рестораны г. Самары

СТОЙКИ:Министерство строительства Самарской области; Министерство имущественных отно-шений Самарской области; Губернская дума; департамент управления имуществом г.о. Самара; Федеральная кадастровая палата; СОФЖИ; БТИ; ТПП; регистрационные палаты.БЦ «деловой Мир»; БЦ «Капитал HOUSE»; ОЦ «Самарский деловой центр»;ОЦ «Миллион»; ОЦ «Ардиком»;ОЦ, Заводское шоссе, 11; ОЦ «Бэл Плаза»; ТРК «Московский»; ТЦ «Вива Лэнд»;ТК «МегаCити»; ТРЦ «Космопорт»;ТЦ «Русь-на-Волге»; ОЦ «Скала HALL»; ТЦ «Аврора»; ТЦ «ди Порт», Зав.ш.,111Рестораны: «Пилзнер»; «Максимиллианс»; «Крошка Молли»

Перепечатка материалов допускается только с разрешения редакции.

За достоверность рекламной информации ответственность несут рекламодатели. Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов. Редакция не несет ответственности за различного рода

последствия, связанные с опубликованными материалами. Ответственность за нарушение авторских прав несут журналисты.

Тираж 8000 экз. день выхода понедельник. Цена договорная.

Обложка отпечатана в ООО «Аэропринт»: г.Самара, Заводское шоссе, 18, тел. 932-02-44.

Внутренние полосы отпечатаны в типографии «Ньюспринт ротация»: ул. XXII Партсъезда, 7а, тел. 9982955.

Время подписания в печать – 1.00. Фактически – 1.00. Заказ № 227 C претензиями по доставке издания обращаться по тел. 373-85-15,

отдел развития.

Учредитель и издатель ООО «Новости рынка недвижимости»

Генеральный директор Ольга Юрьевна Юркевич

Главный редактор Ольга Юрьевна ЮркевичОтветственный секретарь Наталья Володина

дежурный по номеру Алена КовалеваАдрес учредителя: 446245, Самарская обл.,

Волжский р-н, пос. Смышляевка, ул. Комсомольская, 126

Адрес редакции: 443080, г. Самара, пр. Карла Маркса, 201Б, БК «Башня».

Подписной индекс 73714www.nrn.ru. email: info@nrn.ru

Газета зарегистрирована Федераль-ной службой по надзору в сфере связи,

информационных технологий и массовых коммуникаций.

Свидетельство ПИ № ТУ63-00420 от 01.03.2012.

16+

Информационноаналитическое обозрение«Новости рынка недвижимости» с приложением «Зеленая площадь»

рыНКи

Кризис заставляет банки менять свои стратегии развития. после того, как ключевая ставка ЦБ РФ выросла до 17%, возник риск сокращения спроса на ипотечные продукты. поэтому сейчас эти финансовые орга-низации ищут новые сегменты для своей работы

втб24 перенаСтраиваетСя на военных

ДмИтрИй ДОЛГОрУКОВ

Кредитный портфель самарского фили-ала ВТБ24 на 1 января 2015 года составил 28,6 млрд рублей. С начала 2014-го он увеличился на 41%. Это почти в два раза больше, чем рост 2013 года, который соста-вил 23,2%. Остатки на счетах и депозитах также значительно выросли – на 42,7%. На 1 января 2015 года они составляют 23 млрд рублей.

Объем привлеченных средств вырос в 2014 году на 6,6 млрд рублей (это на 44,6% больше, чем за 2013-й). Привлечения средств юрлиц составили 1,2 млрд рублей, это в пять раз больше, чем в 2013 году. Привлечения физлиц составили 5,4 млрд рублей, прирост к 2013 году – 24%.

Несмотря на нестабильную ситуацию, самарский филиал ВТБ24 нарастил выдачи и портфель почти по всем направлениям кредитования. Наибольший рост тради-ционно показала ипотека – выдачи здесь по сравнению с 2013 годом выросли в два раза – до 6,1 млрд рублей. Размер ипотеч-ного портфеля на 1 января 2015 года – 11,3 млрд рублей (прирост к 1 января 2014-го – 54,8%).

На 39% по сравнению с 2013 годом вы-рос объем выдач потребительских креди-тов. Он составил 7,2 млрд рублей, размер портфеля на 1 января – 10,8 млрд рублей (+45,6%).

Сектор кредитования малого бизнеса в начале года показывал нулевую динамику, однако по итогам года объем выдач здесь вырос на 13,4% – до 2,3 млрд рублей. Раз-мер портфеля – 3,1 млрд рублей (+18,6%).

Единственный сегмент, в котором выдачи 2014 года были меньше выдач 2013-го – автокредитование. За 2014 год самарский филиал выдал кредитов на 1,2 млрд рублей, это на 15% меньше, чем в

2013 году. Портфель на 1 января – 1,9 млрд рублей (+5,3%).

Средняя сумма кредита выросла по всем направлениям, больше всего – по креди-там малому бизнесу (на 55%). Средняя сумма потребительского кредита выросла на 20%, ипотечного – на 17,7%, автокре-дита – на 3,5%.

Как прокомментировал управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лы-сов, планы на ближайшее время – укреп-ление позиций по высокомаржинальным кредитным продуктам и привлечениям, а также работа с наиболее надежными клиентами – привилегированными и зарплатными. «Сейчас сложно делать долгосрочные прогнозы и активно раз-вивать «длинные» кредиты, поэтому мы усиливаем работу в сегменте кредитов на-личными и кредитных карт. Это продукты, которые в условиях нестабильности будут пользоваться наиболее высоким спросом и позволят банку сохранить положительный финансовый результат. Мы также делаем акцент на привлечения средств физи-ческих и юридических лиц», – рассказал Дмитрий Лысов.

Кстати, ВТБ24 планирует в 2015 году расширять сеть в Самаре. Уже до сентября банк откроет две точки продаж, одна из которых рассчитана на работу с клиентами состоятельного сегмента.

Несмотря на сложную ситуацию в бан-ковском секторе, самарский филиал не планирует сокращать количество точек продаж. Более того, во втором и третьем квартале планируется открытие двух новых офисов, рассказал на пресс-конференции управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов.

В мае запланировано открытие точки в поселке Рощинский. «Воинская часть

в Рощинском – один из наших ключевых зарплатных проектов, и под их нужды мы готовы открыть новый офис продаж», – отметил Дмитрий Лысов.

Летом в Самаре откроется первый офис нового формата «Привилегия». Он будет рассчитан исключительно на об-служивание клиентов привилегирован-ного сегмента, которые воспользовались пакетным предложением ВТБ24. В штате

сотрудников нового офиса будут только персональные менеджеры по работе с со-стоятельными клиентами.

«Сегодня в самарском филиале обслу-живаются около 3 тысяч клиентов состо-ятельного сегмента, – рассказал Дмитрий Лысов. – Перед нами стоит стратегическая задача нарастить их число в несколько раз до конца 2016 года, и я считаю, у нас есть все ресурсы, чтобы выполнить ее».

вТБ24 в этом году берет ориентир на военных, а также состо-ятельных клиентов. Для этого банк, в том числе, открывает несколько новых офисов

продукт нояб.14 дек.14 дек.13 дек./нояб.

дек.14/дек.13

автокред. 103 997 159 417 155 096 153,2% 102,7% КН 482 774 637 927 783 626 132,1% 81,4%

ипотека 515 327 941 052 581 715 182,6% 161,7% МБ

приоритетный сегмент

46 240 290 550 173 850 628,4% 167,1%

объем выдач кредитов в конце 2014 г., самарский филиал ВтБ24 (тыс. руб.)

А в эТО вРемяГруппа депутатов от «Справедливой России» во главе с замруководителя фракции Окса-ной Дмитриевой внесли в Госдуму законопроект, призванный помочь в реструктуриза-ции долгов ипотечных кредитов. Документ призван помочь должникам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации.Авторы законодательной инициативы полагают, что закон будет способствовать сти-мулированию рынка ипотеки в РФ, а также очищению «кредитной сферы от кредитов, безнадежных к погашению».Согласно инициативе, текст которой размещен в электронной базе данных нижней палаты парламента, «государственным или муниципальным исполнительным органам предо-ставляется право выкупа жилого помещения у собственника-залогодателя по договору купли-продажи». При этом вырученные от продажи жилья средства будут направлены на погашение задолженности перед банком, а бывший собственник «может продолжать проживать в данном жилом помещении на правах социального найма». Предусматрива-ется также возможность «приоритетного права обратного выкупа жилого помещения».Проектом закона оговаривается, что под трудной жизненной ситуацией понимается «ситу-ация, объективно нарушающая жизнедеятельность собственника-залогодателя, которую он не может в приемлемые для обслуживания кредита сроки преодолеть самостоятельно. Например, инвалидность, неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнью, сиротство, малообеспеченность, безработица и тому подобное».

26 | 01 | 201521

26 | 01 | 201522

1.

Функциональное назначение нежилых помещений

Нежилые помещения: (офисы)S – 94,56 м2 на цокольном этаже;S – 69,81 м2 на цокольном этаже;S – 83,49 м2 на цокольном этаже;S – 122,13 м2 на первом этаже;S – 106,04 м2 на первом этаже;S – 5,73 м2 на первом этаже;S – 5,54 м2 на первом этаже;S – 102,07 м2 на первом этаже;S – 122,13 м2 на первом этаже.

Директор ООО «РСУ-10» А.М. Логинов

ДоПолНеНия и изМеНеНияК ПРоеКтНой ДеКлаРации №2

на объект капитального строительства «Реконструкция

с элементами нового строительства жилого дома

со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и

трансформаторной подстанции в границах улиц авроры,

Дыбенко, уссурийской, переулка Сокольского в Советском районе

городского округа Самара» от 20 октября 2014 г.

373�85�15 ТЕЛЕФОН ОТДЕЛА РЕКЛАМЫ 373�85�15 23

N0 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.

373�85�15 ТЕЛЕФОН ОТДЕЛА РЕКЛАМЫ 373�85�1524

N0 2 (871), 26 ЯНВАРЯ 2015 г.