Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske …...DEGRESIVNA METODA AMORTIZACIJE •U prvim god.se više amort. •kod sredstava koji na početku uporabnog vijeka učinkovito

Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske analize

vremenske deprecijacije zgrada

Maja - Marija Nahod

doc.dr.sc. Maja - Marija Nahod, dipl.ing.građ., MGIPU, Zagreb

DEPRECIJACIJA I AMORTIZACIJA• Prirodna bogatstva vs imovina

• Deprecijacija = smanjenje vrijednosti tijekom vremena

• Amortizacija• Pri otplati zajma – smanjenje duga; smanjenje vrij.nemat.im.

• EBITDA (eng. Earnings before interest, taxes, depreciationand appreciation) – operativna dobit prije odbitka kamata, poreza, deprecijacije (materijalne imovine) i amortizacije (nematerijalne imovine)

Maja - Marija Nahod 2

ŽIVOTNI CIKLUS GRAĐEVINE


Deprecijacija je smanjenje

vrijednosti koje pogađa svaku vrstu

imovine radi fizičkog i funkcionalnog

zastarijevanja

AMORTIZACIJA• … je sustavni raspored iznosa sredstava koji se

amortizira tijekom njegovog vijeka upotrebe (MRS 16)

- Za sve predmete čiji vijek upotrebe je duži od 1 godine,

- koji ima ograničen koristan vijek trajanja,

- koji poslovni subjekt drži za upotrebu u proizvodnji ili prodaju robe i pružanju usluga, za iznajmljivanje drugima ili za administrativne svrhe.


• Na visinu amortizacije utječe:- osnovica za obračun amortizacije, - metode amortizacije, - stope amortizacije - obračun amortizacije po određenom predmetu


• MRS 16 - Nekretnine, postrojenja i oprema• nekretnina kao sredstvo se mjeri po njenom trošku: nabavna cijena

sa pripadajućim nepovratnim porezima, i uvoznom pristojbom, trošak pripreme mjesta, isporuke i rukovanja, instaliranja i montaže, demontaže i premještanje ako je potrebno, dok se oduzimaju trgovinski popusti i odbici

• MRS 22 - Poslovna spajanja• nekretnine, postrojenja i oprema stečeni poslovnim spajanjima se

početno mjere po fer vrijednosti

• MRS 25 - Računovodstvo ulaganja• dopušta poduzeću da postupa s ulaganjima u nekretnine kao s

nekretninom (MRS 16) ili kao s dugoročnim ulaganjem

• Predmet nekretnina, postrojenja i opreme se priznaje kao sredstvo ako doprinosi ekonomskim koristima

• Fer vrijednosti – revalorizacija – 3-5 g.


Fer vrijednost

• utvrđuje se procjenom koju redovito obavljajuprofesionalno kvalificirani procjenitelji.

• sustavno raspoređivanje amortizacijskog iznosa tijekomuporabnog vijeka predmeta nekretnine.

• Korištena amortizacijska metoda treba odražavatitrošenje ekonomskih koristi sredstava koje koristipoduzeće. Iznos amortizacije kojim se tereti svakorazdoblje treba priznati kao rashod, osim ako on nijeuključen u knjigovodstveni iznos drugog sredstva.


• Zemljište i zgrade sredstva su koja se razmatrajuodvojeno i s kojima se, za računovodstvene svrhe,odvojeno postupa, čak ako se zajedno nabavljaju.

• Pri utvrđivanju korisnog vijeka, potrebno je razmotritiočekivanu upotrebu sredstava u poduzeću, očekivanofizičko trošenje, tehničko starenje, te zakonska i drugaograničenja vezana uz korištenje sredstava.

• Zemljište obično ima neograničeni vijek trajanja i stogaje to sredstvo koje se ne amortizira.

• Zgrade obično imaju ograničeni vijek trajanja i stoga susredstvo koje se amortizira. Povećanje vrijednostizemljišta na kojem se nalaze zgrade ne utječe nautvrđivanje korisnog vijeka trajanja zgrade.


METODE AMORTIZACIJE

• Vremenske- Linearna

- Degresivna

- Progresivna

• Funkcionalna (po učinku)


LINEARNA METODA AMORTIZACIJE

• Nabavna vrijednost = 10.000 kn

• Uporabni vijek trajanja = 5 godina

Stopa amortizacije = 20%

• Godišnji iznos amortizacije

= 10.000 x 20% = 2.000 Kn


DEGRESIVNA METODA AMORTIZACIJE

• U prvim god.se više amort.

• kod sredstava koji na početku uporabnog vijeka učinkovito funkcioniraju i ne zahtijevaju visoke troškove održavanja, dok se pri kraju njihovog uporabnog vijeka događa obrnuto

• Aritmetički i geometrijski degresivni otpis

• Nabavna vrijednost = 10.000 kn

• Uporabni vijek trajanja = 5 godina

• Iznos degresije = 10.000

60 𝑥 (60+1)

2

= 5,46


DEGRESIVNA METODA AMORTIZACIJE

• Osn. za amortizaciju je neotpisana vrijednost sredstva

• Stopa amortizacije na neotpisanu vrijednost se povećava množenjem sa koeficijentima računovodstvo

• U godini kada iznos amortizacije padne ispod iznosa koji bi bio obračunat primjenom linearne metode, stopa amortizacije se za tu godinu i za slijedeće godine obračunava dijeljenjem preostale vrijednosti sa preostalim brojem godina do potpunog otpisa osnovnog sredstva.



Mjesec/godina

Iznos degresije

Preostali broj mjeseci korisnog vijeka trajanja

Iznos mjesečne amortizacije

1 5,46 60 327,62 5,46 59 322,143 5,46 58 316,684 5,46 57 311,225 5,46 56 305,766 5,46 55 300,37 5,46 54 294,848 5,46 53 289,389 5,46 52 283,92

10 5,46 51 278,4611 5,46 50 27312 5,46 49 267,54

Godišnja amortizacija 3570,84

FUNKCIONALNA METODA AMORTIZACIJE


• Potrebni dodatni podaci- Količina proizvoda, obim proizvodnje, broj prijeđenih

kilometara i sl. za zgrade…

• Ovdje se stopa amortizacije utvrđuje svake godine i to tako da se ostvareni učinak podijeli sa ukupnim očekivanim učinkom u toku vijeka trajanja.

INOZEMNA PRAKSA


• Marshall & Swift

• MACRS…


Fizičko zastarijevanje

Stanje vanjskih zidova

• Nečistoće/ mrlje od plijesni / opće propadanje

Stanje unutrašnjosti

• zidovi / vlaga / vrata / stanje pokrečenosti / štete nastale dimom / opće propadanje

Stanje opreme

Stanje krovišta i pokrova

Podne obloge

Funkcionalno zastarijevanje

Previše poboljšano

Premalo poboljšano

Vanjski utjecaji zastarijevanja

Infrastrukturni

Ekonomski/tržišni

Deprecijacija = promjena vrijednosti

Fizičko zastarijevanje

Funkcijsko zastarijevanje

Zastarijevanje radi vanjskih utjecaja

Popravljivo = znatno poboljšanje uz razuman trošak


ISKUSTVA IZ NJEMAČKE I AUSTRIJE


Uhlir, Majčica, 2015.;

• AI, The Appraisal of Real Estate,

14 ur., Chicago: Appraisal

Institute, 2013.

• BGBl. I S.,

»Immobilienwertermittlungsveror

dnung – ImmoWertV,« 639/2010.

• Bundesministerium für Verkehr,

Bau und Stadtentwicklung,

»Richtlinie zur Ermittlung des

Sachwerts (SW-RL),«

Bundesanzeiger, Berlin, 2012.

KORACI KOD PROCJENE VRIJEDNOSTI POSTOJEĆE ZGRADE


1. Utvrđivanje troškovne vrijednosti građevine putem normalnih troškova gradnje, uzgrednih i dr. troškova

2. Umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine


OV

K (P

rilo

g 9

., Pr

.)


Fk


Npr…

Fk Dio u razmatranju Fk matrice A B C odabrani FK

0 Adresa ili dio građevine 2 1 2 2


Npr…Parametar Vrijednost

Izgradnja objekta: 1978.g. 0

Dan kakvoće: 2012. (G) 34 godine

Održivi vijek korištenja: (Prilog 9.) (OVK) 60 godina

Relativna starost (G/OVK) 56,7%

Faktor korištenja (Fk) 2

Iz tablice s predvidivim ostatkom održivog vijeka korištenja (OOVK),

Prilog 10., PMP u % održivog vijeka korištenja

0,55 x 60 = 33

godine

Zamjenska starost zgrade na dan kakvoće i dan vrednovanja (dan

požara), uzimajući u obzir faktore korištenja (Gz)=OVK-OOVK

27 godina

Slijedi linearno umanjenje vrijednosti zgrade (Li) =27/60 = 45%


ZAKLJUČAK

• Deprecijacija je pojam koji koriste procjenitelji nekretnina, računovođe, ekonomisti…

• Kratkoročno može promijeniti sliku poslovanja poduzeća

• ZOPVN je usklađen sa MRS-om i najboljom praksom u pogledu deprecijacije zgrada


HVALA NA PAŽNJI

Documents

Usporedba postupaka amortizacije i procjeniteljske …...DEGRESIVNA METODA AMORTIZACIJE •U prvim god.se više amort. •kod sredstava koji na početku uporabnog vijeka učinkovito