UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

Sašo Šoštarič

PRAVNE PRAZNINE

PRI PROMETU S KMETIJSKIMI ZEMLJIŠČI,

GOZDOVI IN KMETIJAMI

- izhodišča za novelacijo

Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) -

diplomsko delo

Maribor, 2011

ii

UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

diplomsko delo

PRAVNE PRAZNINE

PRI PROMETU S KMETIJSKIMI ZEMLJIŠČI,

GOZDOVI IN KMETIJAMI

- izhodišča za novelacijo

Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) -

študent: Sašo Šoštarič

številka indeksa: 71149278

študijski program: uni-pravo

študijska smer: poslovno-gospodarsko pravo

mentor: dr. Renato Vrenčur

Maribor, avgust 2011

iii

Kazalo

1 UVOD ............................................................................................................ 1 1.1 Opredelitev teme ..................................................................................... 1 1.2 Cilji raziskave ........................................................................................... 2 1.3 Osnovna teza oz. trditev raziskave ............................................................ 3 1.4 Predpostavke in omejitve raziskave ........................................................... 3 1.5 Predvidene metode raziskovanja ............................................................... 4

2 OBLIGACIJSKO PRAVO ................................................................................... 5 2.1 Obligacijsko razmerje ............................................................................... 5 2.2 Osnovna načela obligacijskih razmerij ....................................................... 6 2.3 Sklenitev pogodbe .................................................................................... 8 2.4 Prodajna pogodba .................................................................................. 12

3 STVARNOPRAVNI INSTITUTI ........................................................................ 16 3.1 Osnove stvarnega prava ......................................................................... 16 3.2 Načela stvarnega prava .......................................................................... 18 3.3 Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini........................................... 21

4 ZAKON O KMETIJSKIH ZEMLJIŠČIH (ZKZ) ..................................................... 27 4.1 Splošno ................................................................................................. 27 4.2 O prometu s kmetijskimi zemljišči ........................................................... 28 4.3 Ponudba ................................................................................................ 29 4.4 Sprejem ponudbe ................................................................................... 30 4.5 Predkupni upravičenci ............................................................................ 31 4.6 Odobritev pravnega posla ....................................................................... 32 4.7 Določitev subjektov, terminov in pogojev ................................................. 34

5 PRAVNA DOKTRINA, UPRAVNA IN SODNA PRAKSA ........................................ 36 5.1 Pravna doktrina...................................................................................... 36 5.2 Upravna praksa ...................................................................................... 39 5.3 Sodna praksa ......................................................................................... 40

6 PREDLOG SPREMEMBE ZAKONSKIH DOLOČIL ................................................ 43 6.1 Sprememba nomotehnike zakonskih določil ............................................. 43 6.2 Sprememba koncepta odložnega pogoja odobritve pravnega posla ........... 44 6.3 Obvestilo upravnega organa ................................................................... 46 6.4 Upravna overitev podpisa ponudnika in sprejemnika ponudbe ................... 47

7 SKLEP .......................................................................................................... 48 Literatura ........................................................................................................... 49 Viri .................................................................................................................... 51 Priloge ............................................................................................................... 52

iv

Povzetek

Zaščita kmetijskih zemljišč je za širšo družbeno skupnost zaradi pomena kmetijstva

gotovo ena pomembnejših nalog. Njen pomen bi moral odsevati tudi veljavni zakon,

ki bi podpiral tiste osebe, katerih namen je dejansko obdelovati kmetijske površine.

Pomen kmetijstva kot primarne gospodarske dejavnosti se bo v prihodnosti zaradi

kriznega gospodarskega stanja gotovo izkazal za eno večjih ekonomskih priložnosti.

Za družbene upravitelje bi torej morala biti zaščita kmetovalcev pri prenosu

lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih gotovo ena prednostnih nalog.

Koncept varovanja kmetijskih zemljišč pred špekulativnimi nakupi je že tri desetletja

utemeljen na veljavnem Zakonu o kmetijskih zemljiščih. V osnovi temelji ta zaščita na

konceptu predkupnih upravičencev, z namenom, da novi lastniki kmetijska zemljišča

obdelujejo in ne, da so le-ta predmet manipulacij nepremičninskih špekulantov ali

oseb, ki se s kmetijstvom niso sposobne ukvarjati. Žal zakon ne zagotavlja

zadovoljive pravne zaščite oseb, ki so vpletene v prenos lastninske pravice. V tem

avtorskem delu smo predstavil sistem, ki bi tem subjektom zagotovil boljše pravno

varovanje.

Ključne besede:

zaščita kmetijskih zemljišč, primarna gospodarska dejavnost, družbeni upravitelji,

Zakon o kmetijskih zemljiščih, predkupni upravičenci, lastninska pravica, pravna

zaščita, pravno varovanja.

v

Summary

The protecting of agricultural surfaces is at most important issue for wide

community. Its importance should be reflecting through the public acts to promote

the subjects which actual intension has to be cultivation of agricultural areas. The

economical importance of agronomy will be accepted as one of the future top trading

opportunities in the modern economical situation. The public management of

transmission on land surface ownership should be one of the top priorities that

occupie currant state authorities.

The concept of state protection of agriculture stands on The Law of Agricultural

Surfaces for three decades now. Basically, protecting of transmission of ownership is

oriented on group of first buyers, to assure that agricultural surfaces being cultivated

instead being used for trade manipulation. Unfortunately, The Law of Agricultural

Surfaces is inadequate to secure the civil rights for all subjects, involved in the

transmission of ownership. This is the attemption of represent the sistem which gives

better institutional protection to involved subjects.

Key words:

agricutural surfaces, community, the public acts, cultivation of agricultural areas,

transmission on land surface ownership, The Law of Agricultural Surfaces, the civil

rights, institutional protection.

1

1 UVOD

1.1 Opredelitev teme

Kmetijstvo je primarna gospodarska dejavnost, ki bo v prihodnjih letih na

nacionalnem nivoju gotovo pridobivala v gospodarskem pomenu. Skozi obstoječo

gospodarsko krizo se bo zaradi součinkovanja različnih razlogov, ki obvladujejo

svetovno ekonomijo, pokazalo, da ima majhno slovensko gospodarstvo rezervo v

bruto domačem proizvodu prav v povečevanju obsega te gospodarske dejavnosti.

Slovensko kmetijstvo je imelo namreč ob prehodu v samostojno državo devetdeset

odstotno pokritost prehranske samooskrbe, po dvajsetih letih pa je ta pokritost celo

manj kot štirideset odstotna.

Ker gre za strateška vprašanja države glede oskrbe prebivalstva s prehrano, je

pravilno upravljanje s prostorom in varovanje kmetijskih zemljišč ter izvajalcev

kmetijske proizvodnje gotovo ena prioritet sodobne ekonomije države. Menimo, da se

upravljavci naše družbene skupnosti tega ne zavedajo ali pa tej problematiki

posvečajo premalo pozornosti. Prav zaradi strateškega pomena kmetijstva se zaradi

možnosti zlorab s špekulativnimi nameni promet s kmetijskimi zemljišči tudi

institucionalno varuje. Varovanje se izvaja skozi določbe Zakona o kmetijskih

zemljiščih (ZKZ)1, ki v osnovnih okvirih določa tudi upravne postopke ob nakupu in

prodaji kmetijskih zemljišč. Ker je v interesu skupnosti, da lastninska pravica na

kmetijskih zemljiščih prehaja na osebe, ki se s kmetijsko pridelavo dejansko

ukvarjajo, poznamo v aktualni regulativi zaprti sistem predkupnih upravičencev

(numerus clausus, zaključeno število), ki imajo pri nakupu kmetijskih površin

prednost pred drugimi subjekti na trgu.

1 Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Uradni list RS, št. 59/1996, 31/1998, 1/1999, 54/2000,

68/2000, 27/2002, 58/2002, 67/2002, 110/2002, 8/2003, 110/2002, 36/2003, 55/2003, 43/2011.

2

Obstoječi sistem je po našem mnenju v temelju primerna rešitev problematike. Kljub

temu pa v upravnih postopkih, ki spremljajo prenos lastnine na teh površinah,

obstajajo pomanjkljivosti, ki močno vplivajo na pravno varnost subjektov, ki

nastopajo v prometu s kmetijskimi zemljišči.

Zakon o kmetijskih zemljiščih je od sprejetja doživel nekaj novelacij, zadnja novela je

trenutno v zakonodajnem postopku.2 Tudi novela v pripravi se ni dotaknila določb o

prenosu lastnine in le-te ostajajo nespremenjene. Zakon o kmetijskih zemljiščih je lex

specialis (posebno pravilo) v razmerju do Obligacijskega zakonika (OZ)3, ki v

nasprotni smeri učinkuje kot legi generali (splošno pravilo). Skozi profesionalno

delovanje avtorja tega diplomskega dela pa je opaziti, da je pravna varnost kupca in

prodajalca kmetijskega zemljišča v določenih upravnih fazah pred prenosom lastnine

omajana zaradi nedorečenosti zakonskih določb. Prav tako pa v zakonu niso

natančno določeni protokoli upravnih postopkov upravnih organov, ki sodelujejo v

postopkih prenosa lastninske pravice.

1.2 Cilji raziskave

Cilji raziskave so predvsem natančno raziskati teoretično, zakonsko in podzakonsko

podlago prenosa lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih in jo primerjati z upravno

prakso, ki spremlja zadevne postopke. Pri tem bomo izvedli raziskavo konkretnih

upravnih aktov, jo primerjali z regulativo in identificirali različne pravne položaje, ki

vplivajo na pravno varnost udeležencev, torej strank v zadevnih postopkih.

Namen diplomskega dela je na podlagi pridobljenih podatkov podati predlog novele

Zakona o kmetijskih zemljiščih v tistem delu, ki se nanaša na promet s kmetijskimi

zemljišči.

2 Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-C) –

predlog za obravnavo, RS Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, št. 007- 392/2010/105, Ljubljana, 25.1.2011. 3 Obligacijski zakonik (OZ). Uradni list RS, št. 83/2001, 32/2004, 28/2006, 40/2007.

3

1.3 Osnovna teza oz. trditev raziskave

Izbira teme diplomskega dela temelji na profesionalnih izkušnjah avtorja v

nepremičninskih postopkih, saj nedorečenosti v zakonodaji ni mogoče zaznati brez

delovanja na tem področju. Zaradi le-teh prihaja na terenu do situacij, ki prenos

lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih otežujejo, povzročajo pravne

nepredvidljivosti in sprožajo nesmiselne sodne spore. Vzrok tega je prav zakonska

nedorečenost na tem področju.

Osnovna teza raziskave je, da so določbe obstoječega Zakona o kmetijskih zemljiščih

v delu, ki se nanaša na pravni promet, premalo natančne in da obstajajo zaradi tega

v obstoječi zakonski ureditvi na tem področju pomembne pravne praznine.

1.4 Predpostavke in omejitve raziskave

Osnovna predpostavka, ki jo postavljamo v izhodišču, je, da bomo namen in cilj

postavljene naloge dosegli skozi analizo obstoječe literature, regulative in raziskave

konkretnih upravnih primerov. Pri tem si bomo na posamezna vprašanja skušali

odgovoriti skozi preučitev primerov iz sodne prakse.

Omejitve raziskovanja pa v izhodišču vidimo predvsem v tem, da zaradi specialnosti

problematike na trgu avtorske literature še ni izvedenih veliko strokovnih raziskav,

zato bomo skušali povezati preučeno literaturo, regulativo in konkretno upravno ter

sodno prakso in odgovoriti na zastavljena vprašanja, ki smo jih izpostavili pred

začetkom raziskave in se bodo pojavila skozi faze pisanja diplomskega dela.

4

1.5 Predvidene metode raziskovanja

Analitični pristop poudarja raziskovanje vzrokov pojavov ali procesov in ugotavlja

njihove medsebojne odvisnosti na kvalitativen (deduktiven) ali kvantitativen

(induktiven) način. Predvidene metode dela temeljijo v našem primeru na analizi

podatkov in abstrakciji pomembnejših delov avtorskega gradiva, ob hkratnem

empiričnem iskanju povezav med publiciranimi deli ter drugimi viri podatkov,

pridobljenih iz veljavne regulative ter sodne in upravne prakse.

5

2 OBLIGACIJSKO PRAVO

2.1 Obligacijsko razmerje

»Obligacija je zaveza, ki ustvarja razmerje med dvema strankama, med upnikom in

dolžnikom. Ena stranka, dolžnik, je dolžna opraviti izpolnitev drugi stranki, upniku.

Izpolnitev je ravnanje dolžnika, bodisi aktivno, bodisi pasivno. Dolžnik je zavezan

nekaj dati ali storiti ali pa dopustiti oziroma opustiti. V obligacijskem razmerju so

lahko stranke upravičenci in zavezanci obenem. Tedaj je vsaka stranka drugi stranki

nekaj dolžna in vsaka stranka ima pravico od druge stranke nekaj terjati. Stranke

vsebino svojih izpolnitev lahko prosto izbirajo. Ne obstoji torej nekakšen numerus

clausus (zaključeno število) obligacij.«4

Obligacijsko razmerje je razmerje med enakopravnima strankama, ki prosto

oblikujeta svoje zaveze ena nasproti drugi. Stranki obligacijskega razmerja sta upnik

in dolžnik, pri čemer pa sta navadno do druge stranke v podobnem razmerju: obe

imata do nasprotne pogodbene strani določene obveznosti in pravice. V primeru

nepremičninske prodajne pogodbe sta v pravnem položaju, ko mora lastnik

nepremičnine, ki nastopa kot prodajalec, nasprotno stranko narediti za lastnika

stvari, kupec pa je zavezan predati prodajalcu določeno vsoto denarja ali narediti

kakšno drugo odplačno dejanje.

»Značilnost obligacije je njena relativnost: razmerje pravic in dolžnosti obstoji samo

med strankama. S tem, da ima ena stranka pravico, je druga stranka obremenjena z

obveznostjo. Upravičenec nima svojih pravic nasproti komerkoli, marveč samo

nasproti drugi stranki obligacijskega razmerja.«5

4 Cigoj Stojan, Teorija obligacij – splošni del obligacijskega prava, Uradni list RS, Ljubljana,

2003, str. 2. 5 O.c. Cigoj, 2003, str. 3.

6

Kot bomo podrobneje preučili v nadaljevanju dela, obstaja v primeru obligacijskih

pravic drugačna narava obveznosti in pravic, kot to zasledimo npr. pri stvarnih

pravicah. Stvarne pravice so natančno določene in jih zakon tudi taksativno našteva.

Tako poznamo zaprti krog (numerus clausus) stvarnih pravic. Te pravice učinkujejo

erga omnes (nasproti vsem), kar pomeni, da se v stvarno pravico ne sme vtikati

nihče, oziroma da morajo takšno pravico spoštovati vsi subjekti. Nasprotno pa

obligacijske pravice delujejo samo med zavezanci obligacijskega razmerja, torej inter

partes (med strankami).

2.2 Osnovna načela obligacijskih razmerij

Temeljna načela ureja omenjeni Obligacijski zakonik (OZ) takoj v izhodišču zakona

znotraj I. poglavja. Načela so v pravu pomembna predvsem za interpretacijo tistih

zakonskih določil, ki so v normah napisana premalo jasno. Poleg tega se uporabljajo

za zapolnitev pravnih praznin, ki se lahko pojavijo v katerem od pravnih aktov. V

obligacijskem pravu so temeljna načela posebno pomembna, saj se obligacijska

razmerja oblikujejo prosto in niso taksativno določena. Pri tem je zelo pomembno

upoštevati osnovna pravna načela, ki služijo kot pravni temelj vsakega dogovora in

jih je nemogoče pri sklepanju razmerij zaobiti oziroma jih ignorirati.

Osnovno načelo obligacijskega prava je dispozitivnost določb v Obligacijskem

zakoniku (2. člen OZ), kar pomeni, da lahko udeleženci obligacijskega razmerja

uredijo svoje razmerje drugače, kot izhaja iz zakonskih določil. Če seveda sam zakon

ne določi posameznega določila kot kogentnega (obveznega) in je kot tako zaradi

posebnega družbenega in moralnega konteksta izvzeto iz okvira svobodnega

dogovora. V zakoniku obstajajo torej neobvezne in obvezne določbe, pri čemer pa je

zelo pomembno vedeti, katere so zajete v eni skupini in katere v drugi. To je

razvidno iz same dikcije posamezne zakonske določbe.

7

Avtonomija volje oziroma prosto urejanje obligacijskih razmerij (3. člen OZ) določa,

da lahko udeleženci svobodno urejajo obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v

nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi ali moralnimi načeli. Pri tem je potrebno

poudariti, da avtonomijo volje glede izbire pogodbenega partnerja pri prometu s

kmetijskimi zemljišči omejuje prisilni predpis, konkretno Zakon o kmetijskih zemljiščih

(ZKZ). Zaradi zasledovanja višjega družbenega interesa obstaja v tem aktu krog

predkupnih upravičencev, kar omejuje avtonomijo volje pogodbenih strank pri izbiri

pogodbene stranke v teh pravnih poslih.

Načelo vestnosti in poštenja (bonae fidei) urejuje zakonik v 5. členu OZ, to načelo pa

omejuje ravnanje pogodbenih strank v stipulacijski (sklepanje pogodbe), kakor tudi v

solucijski fazi (izvrševanje pravic in obveznosti) pogodbenega razmerja. Gre

predvsem za vprašanje morale v pravnih poslih, pri čemer morata pogodbenika

delovati tudi v korist nasprotne stranke skladno z dogovorom. Načelo vestnosti in

poštenja je gotovo eno najpomembnejših načelnih izhodišč v pravnem poslovanju.

»Kadar je govor o vestnosti in poštenosti, gre za moralna pravila, ki so se razvila v

poslovnem prometu. Moralne norme, ki jih v praksi opredeljujemo kot norme

vestnosti in poštenosti, so zlasti pravila, da je treba v obligacijskih razmerjih

upoštevati interese obeh strank, kolikor so ti interesi utemeljeni s pravnim poslom ter

so v skladu s splošnimi interesi družbe.«6

Pri dvostranskih, torej sinalagmatičnih pogodbah je potrebno upoštevati načelo

enake vrednosti dajatev (8. člen OZ). To pomeni, da morajo biti pravice in obveznosti

udeležencev obligacijskih razmerij uravnotežene in da ne sme priti na eni pogodbeni

strani do prikrajšanja. Zakonik natančno določa, kdaj ima kršitev tega načela pravne

posledice. Gre za primere čezmernega prikrajšanja in primere oderuške pogodbe.

Vedeti je potrebno, da tega načela ni mogoče upoštevati pri aleatornih pogodbah,

torej pogodbah z negotovim izidom. Med te štejemo zavarovalno pogodbo ter igre na

srečo.

6 O.c. Cigoj, 2003, str. 23.

8

Gotovo pa je, vsaj po našem mnenju, najpomembnejše obligacijsko načelo dolžnost

izpolnitve obveznosti (pacta sunt servanda), ki je V Obligacijskem zakoniku urejeno v

9. členu OZ. »Druga teza je bila, da mora dogovor veljati, kakor hitro je prišlo do

soglasja (pacta sunt servanda). Dolžnik se ne sme pozneje pritoževati, da je njegova

zaveza nepravična, kajti sam jo je hotel. Ni krivice, če je zavezanec soglasen, da se

zaveže (volenti non fit iniuria).«7

2.3 Sklenitev pogodbe

V primeru prenosa lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih je najpogostejša kupna

pogodba, Zakon o kmetijskih zemljiščih pa ureja pravne položaje prav v primeru

uporabe kupne pogodbe. V poštev pri prenosu lastnine na nepremičnini pridejo še

darilna, menjalna, izročilna, pogodba o dosmrtnem preživljanju in pogodba o

preužitku. V našem diplomskem delu bomo pozornost usmerili v kupno pogodbo,

druge pogodbe o odsvojitvi pa bomo zanemarili. »Za sklenitev pogodb morajo biti

izpolnjene predpostavke, kakor so določene za sklenitev posla nasploh. Stranki

morata biti poslovno sposobni, imeti morata pravo voljo, posel mora biti mogoč in

dopusten in v nekaterih primerih mora biti izjava volje podana v posebni obliki.«8

Sama sklenitev pogodbe je torej lahko sporna, če je sklenjena v okoliščinah, ki

pomenijo, da posebne predpostavke niso sklenjene. »Neveljaven je pravni posel, ki

je bil sicer sklenjen, toda niso izpolnjene vse predpostavke za veljavnost posla.

Teorija deli neveljavne posle na absolutno in relativno neveljavne posle. Absolutna

neveljavnost (ničnost) je tista, ki se nanjo lahko sklicuje vsakdo, ki mu zakon

priznava pravni interes, relativna neveljavnost pa je tista, v čigar korist je

neveljavnost določena. Relativna neveljavnost se imenuje izpodbojnost.«9

7 O.c. Cigoj, 2003, str. 6.

8 O.c. Cigoj, 2003, str. 102.

9 O.c. Cigoj, 2003, str. 104.

9

Nastanek učinkov sklenjene pogodbe ureja Obligacijski zakonik v II. poglavju pod

naslovom Nastanek obveznosti. V kontekstu nastanka pogodbe je najpomembnejši

trenutek sklenitve pogodbe. Po 15. členu Obligacijskega zakonika (OZ) je vsaka

pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih

sestavinah. Bistvenih sestavin zakonik taksativno ne določa, se pa pravna doktrina že

od časov rimskega prava strinja, da sta bistveni sestavini pogodbe predmet in cena.

Pogodbenika morata torej doseči konsenz o predmetu in ceni kot bistvenih

sestavinah pogodbe, o nebistvenih sestavinah pa ne sme biti nesoglasja.

Seveda pa je potrebno pogodbeno voljo (animus contrahendi) vsakega posameznega

pogodbenika izjaviti na način, da jo lahko drug pogodbenik ali tretji subjekti tudi

razumejo. Po 18. členu Obligacijskega zakonika (OZ) se lahko izjava volje za

sklenitev pogodbe izjavi z besedami, z običajnimi znaki (pisava) ali pa z drugačnim

ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da pogodba obstoji. V zadnjem

primeru gre za nebesedno sklenitev pogodbe s tako imenovanim konkludentnimi

dejanji. Izjava volje mora biti svobodna in resna, torej na voljo ne smejo vplivati

okoliščine, kot so zmota, prevara, grožnja ali prisila. V nasprotnem primeru ima v

pravnem smislu volja napako, kar lahko vpliva na veljavnost pogodbe.

Za to avtorsko delo je pomemben tudi 19. člen Obligacijskega zakonika (OZ), ki

predvideva za posamezne tipe pogodb tudi dovoljenje ali odobritev za njihovo

veljavnost. Kadar je za sklenitev pogodbe potrebno soglasje koga tretjega, ga ta

lahko izda pred sklenitvijo pogodbe (kot dovoljenje) ali pa po sklenitvi (kot

odobritev). Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) namreč predvideva odobritev

pravnega posla s strani določenega upravnega organa, kar vpliva tudi na veljavnost

morebitno prej sklenjene pogodbe. Pravzaprav gre v primeru prometa s kmetijskimi

zemljišči zaradi nedorečenosti v Zakonu o kmetijskih zemljiščih za dovoljenje pred

sklenitvijo pravnega posla, kar je sporno. Nekatere upravne enote so namreč izvajale

prakso dovoljenja, druge pa prakso odobritve. Seveda gre za pravno praznino v

zadevnem zakonu, kar bomo natančneje predstavili v nadaljevanju.

10

Posebno pomemben del Obligacijskega zakonika predstavlja v našem delu ponudba

in sprejem ponudbe, ki sta v kodeksu urejena od 22. do 32. člena. Gre za zakonske

določbe, ki jih podrobneje ureja Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in prav v tej

točki omejuje načelo avtonomije volje glede pogodbenega partnerja. Gre za

zakonske določbe, ki jih bomo v nadaljevanju diplomske naloge še posebej preučili.

Zakon o kmetijskih zemljiščih namreč učinkuje v teh pravnih institutih kot lex

specialis, medtem ko Obligacijski zakonik (OZ) deluje nasprotno kot legi generali.

Ponudba iz 22. člena Obligacijskega zakonika je določeni osebi dan predlog za

sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe. Predlog za sklenitev

pogodbe mora torej vsebovati vsaj predmet in ceno, da bi ga sploh lahko

pravnoformalno šteli za ponudbo. Po 25. členu OZ je ponudba za ponudnika

zavezujoča, razen če hkrati s ponudbeno izjavo dodatno izjavi, da ga ponudba ne

obvezuje. Umik ponudbe načeloma ni mogoč, oziroma je mogoč pod točno

določenimi zakonskimi pogoji.

»Ponudba je enostranski pravni posel, saj že izjava volje ene stranke – ponudnika,

povzroči nastanek pravnega razmerja. Bistveno za nastalo pravno razmerje je, da

ponudnika zavezuje k sklenitvi pogodbe. S tem, ko je dal ponudbo, je ponudnik

izrazil svojo končno voljo o vsebini konkretnega posla. Naslovniku je prepuščeno, da

ponudbo sprejme ali zavrne. Če naslovnik ponudbo sprejme, je pogodba

sklenjena.«10

Sprejem ponudbe ureja zakonik v 28. členu in sicer je ponudba sprejeta, ko ponudnik

prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo. Ponudba je sprejeta tudi na podlagi

naslovnikovega konkludentnega dejanja (če npr. naslovnik plača ceno, …) ali stori kaj

drugega, kar se lahko na podlagi poslovne prakse lahko šteje za izjavo o sprejemu.

10

Kranjc Vesna, 15. do 33. člen, v: Plavšak Nina, Juhart Miha, Jadek Pensa Dunja, Kranjc Vesna,

Grilc Peter, Polajnar Pavčnik Ada, Dolenc Mile, Pavčnik Marijan, Obligacijski zakonik (splošni del) s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 245.

11

»Sprejem ponudbe je prav tako kot ponudba enostranska izjava volje, le da ne

ustvarja učinkov samo za naslovnika (oz. sprejemnika ponudbe, op. avt.), to je

osebo, ki izjavi sprejem. Sprejem ponudbe pomeni, da je pogodba sklenjena.

Pogodba je sklenjena, če so izpolnjeni vsi pogoji:

sprejem mora biti pravočasen (26. in 31. člen OZ),

sprejem mora biti istoveten s ponudbo (29. člen OZ),

izražati mora voljo naslovnika, da je s sprejemom zavezan.«11

Pri tem je bistvenega pomena, da lahko ponudbo sprejme samo naslovnik, to je

oseba, na katero je ponudnik naslovil ponudbo. Izjema od tega pravila je splošna

ponudba, ko lahko ponudbo sprejme oseba, ki je ponudniku neznana.12 Gre za

določilo 22. člena OZ, da se predlog, naslovljen nedoločenem u številu oseb in ki

formalno vsebuje bistvene sestavine pogodbe, šteje kot vabilo k dajanju ponudb.

Prav tako niso ponudbe za sklenitev pogodbe poslani katalogi, ceniki in oglasi iz 24.

člena OZ, temveč gre tudi v tem primeru samo nezavezujoča vabila k ponudbi.

V nadaljevanju diplomskega dela bomo veliko govorili tudi o pogojno sklenjeni

pogodbi, ki je v obligacijskem zakoniku urejena v 59. členu Obligacijskega zakonika.

Pogodba je namreč sklenjena pod pogojem, če sta njen nastanek ali prenehanje

odvisna od bodočega negotovega dejstva.

Pri tem poznamo dve vrsti pogojev: odložni in razvezni pogoj. V primeru, da je

pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, učinkuje pogodba od trenutka sklenitve

(pogoj se mora seveda izpolniti). Če pa je pogodba sklenjena pod razveznim

pogojem, preneha veljati (seveda, če se pogoj izpolni). Institut pogoja torej vpliva na

nadaljnji obstoj pogodbe ali na takojšnje prenehanje pogodbe. Pogoj je torej

pogodbeni element, ki neposredno vpliva na trajanje ali prenehanje pogodbenega

razmerja.

11

O.c. Kranjc, 15. do 33. člen, v: Plavšak et al, 2003, str. 252. 12

Prim. Kranjc, 15. do 33. člen, v: Plavšak et al, 2003, str. 252.

12

»Pogoj je negotovo (pravno) dejstvo, ki ga pogodbeni stranki s pogodbo določita kot

predpostavko za začetek učinkovanja pogodbe (odložni pogoj) oziroma kot

predpostavko za prenehanje učinkovanja pogodbe (razvezni pogoj).«13

2.4 Prodajna pogodba

Preden preidemo na osnovno pogodbeno obliko v okviru obligacijskih institucij, bi bilo

potrebno dodati še nekaj besed o obliki nepremičninske prodajne pogodbe. Oblika

pogodbe je zunanji izraz sklenitve pravnega posla in za sklenitev pogodbe se

načeloma po 51. členu Obligacijskega zakonika ne zahteva nikakršna oblika. Izjemo

za naš vsebinski kontekst najdemo v 52. členu OZ, ki določa, da mora biti pogodba,

na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, sklenjena v pisni

obliki. Nepremičninska prodajna pogodba mora biti torej po zakonu sklenjena pisno,

ker je po 55. členu zakonika pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nična.

»Za pridobitev lastninske pravice (na nepremičnini, op. avt.) s pravnim poslom se

zahteva veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko

pravico, ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon (40. člen SPZ)14. Prav tako

se zahteva vpis v zemljiško knjigo, ki se opravi na podlagi listine, ki vsebuje

zemljiškoknjižno dovolilo.

Pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla, imenovana tudi

pravnoposlovna pridobitev lastninske pravice, spada med derivativne načine

pridobitve lastninske pravice.«15

13 O.c. Plavšak, 59. do 79. člen, v: Plavšak et al, 2003, str. 377. 14 Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS, št. 87/2002, 18/2007. 15 Škof Bojan, Vrenčur Renato, Vidovič Nataša, Civilnopravni in davčnopravni vidiki prometa nepremičnin, Davčno-finančni raziskovalni inštitut, Maribor, 2003, str. 17.

13

»Že sam izraz ,,pravnoposlovni prenos,, lastninske pravice nam pove, da temelji

prenos lastninske pravice na pravnem poslu. S tem pravnim poslom mislimo na

zavezovalni (obligacijskopravni) posel oz. pogodbo. Na poti do dokončanega prenosa

lastninske pravice se zvrstita še dva pravna akta, to sta razpolagalni pravni posel

(imenovan tudi stvarnopravni posel) in pa realno dejanje (izročitev oz. vpis v

zemljiško knjigo). Medtem ko je zavezovalni pravni posel posel obligacijskega prava,

ki ustvarja le zavezo po prenosu lastninske pravice, je razpolagalni pravni posel posel

stvarnega prava, ki ga pravna teorija opredeljuje kot ,,pravni posel, ki meri

neposredno na določeno pravico, bodisi da jo prenese, spremeni, obremeni ali

odpravi.«16

Poznamo tudi druge načine prenosa lastninske pravice, vendar se bomo v tem

diplomskem delu usmerili v pravnoposlovni prenos le-te. Kot je razbrati iz zgornjega

odstavka, je potrebno poleg veljavnega pravnega posla za prenos lastninske pravice

na nepremičnini opraviti še posle stvarnega prava in izvesti realno dejanje vpisa v

zemljiško knjigo. Podrobneje bomo stvarnopravno fazo prenosa lastninske pravice na

nepremičnini obravnavali v naslednjem poglavju. V tem delu se bomo usmerili v

glavne pravne institute kupne pogodbe, ki predstavlja temelj in prvi korak k prenosu

lastninske pravice na nepremičnini.

»Kot najbolj pogost pravni posel je kupna pogodba v pravni literaturi najbolj

podrobno obdelana. Ravno analiza kupne pogodbe je dala podlago za pretežni del

splošnih naukov obligacijskega prava. Tukaj so obravnavana vprašanja o nastanku

pogodbe, o njenih udeležencih in zastopnikih in celo vprašanja, ki jih zakon ureja pod

poglavjem kupne pogodbe, a so važna tudi za druge vrste pogodb ter jih je teorija

zato uvrstila v splošni del.«17

16 O.c. Škof et al, 2003, str. 18-19. 17 Cigoj Stojan, Institucije obligacij – posebni del obligacijskega prava – kontrakti in reparacije, Uradni list RS, Ljubljana, 2002, str. 16.

14

Po 435. členu Obligacijskega zakonika se s prodajno pogodbo prodajalec zavezuje,

da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu na način, da bo le-ta pridobil na stvari

lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino. Tudi v

tem primeru sta bistveni sestavini pogodbe predmet in cena. Predmet, torej

nepremičnino, je potrebno v pogodbi natančno specificirati z enolično identifikacijo

predmeta, ki že obstaja v zemljiški knjigi. Gre za številko nepremičnine ali številko

etažne lastnine ter številko in ime katastrske občine, na območju katere se

nepremičnina nahaja. To so geodetski podatki o nepremičnini iz geodetskega

katastra, ki so po uradni dolžnosti zavedeni v zemljiški knjigi.

Kupnina je bistveni element nepremičninske pogodbe. Če pa kupnina v pogodbi ni

določena ali določljiva, se po 442. členu OZ šteje, da pogodba sploh ni nastala. Cena

nepremičnine je torej obvezni element pogodbe. Tudi če stranki pogodbe zaradi

subjektivnih razlogov cene ne bi želeli zapisati v pogodbi, bi to morali storiti

najpozneje v okviru davčnih postopkov obdavčitev, ki spremljajo postopke prenosov

lastninske pravice na nepremičninah.

Pri tem odgovarja prodajalec za stvarne in pravne napake, ki jih je imela stvar ob

izročitvi nepremičnine. Stvar ima po 459. členu OZ za nepremičnino relevantno

stvarno napako, če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo; če

stvar nima lastnosti, potrebnih za posebno rabo; če stvar nima lastnosti, ki so bile

dogovorjene ali predpisane. V kontekstu kmetijskih zemljišč bi imela nepremičnina

stvarno napako v primeru, če bi npr. stranki dogovorili, da mora imeti kmetija

zadostno količino vode v vodnjaku za namakanje, kasneje pa bi se izkazalo, da temu

ni tako. Po 488. členu OZ pa prodajalec odgovarja tudi za pravne napake, če ima na

prodani stvari kdo tretji pravico, ki izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico,

pa kupec o njej ni bil obveščen in tudi ni privolil, da bi prevzel s pravico tretjega

obremenjeno nepremičnino. Pri stvarnih napakah gre torej za napake na stvari, pri

pravnih napakah pa napake na pravici.

15

Prodajalec mora torej prodati nepremičnino prosto stvarnih in pravnih napak, sicer

lahko kupec uveljavlja ugovore, saj ni pridobil v last stvari s takšnimi lastnostmi, ki jih

je pričakoval ob nakupu. Obligacijski zakonik (OZ) taksativno navaja institute, s

katerimi lahko kupec uveljavlja pravice zaradi stvarnih in pravnih napak stvari. O tem

več na drugem mestu.

16

3 STVARNOPRAVNI INSTITUTI

3.1 Osnove stvarnega prava

V začetku tega poglavja je potrebno narediti pregled nekaterih osnovnih

stvarnopravnih pojmov, ki jih bomo obravnavali v nadaljevanju raziskave. Gre za

institute, ki so večinoma znani že iz rimskega prava, kljub temu pa je sodobno

stvarno pravo nadgradilo pravno materijo z nekaterimi novimi.

»Stvar je v prvem odstavku 15. člena SPZ opredeljena kot samostojni telesni

predmet, ki ga človek lahko obvladuje. Premoženjske pravice niso stvari, lahko pa se

v določenih primerih obravnavajo kot stvari. Tako so predmet zastavne pravice in

užitka (drugi odstavek 3. člena SPZ). Iz pojma so izvzeti tudi objekti, ki človeku niso

dosegljivi, kot so npr. nebesna telesa ali voda v morju in tisti, ki s stališča morale

oziroma javnega reda ne smejo biti predmet lastnine (npr. človeško telo in njegovi

deli).«18

Stvar je torej osnovni pojem posebne veje prava, ki mu pravimo stvarno pravo. Gre

za samostojne telesne predmete, ki jih človek lahko obvladuje. Pri tem seveda ne

moremo govoriti o predmetu, če ga človek ne more obvladovati, npr. zvezde na

nebu, veter ipd. Obvladovanje stvari je konstitutiven element stvari, da bi sploh lahko

bila institut stvarnega prava. »Definicijo stvari lahko razdelimo na dve predpostavki,

in sicer predpostavko telesnosti in predpostavko obvladljivosti.«19

18 Tratnik Matjaž, Stvarnopravni zakonik – zasnova in zgradba – pregled najpomembnejših

novosti, v: Pravna praksa, št. 36/2002, GV Založba, Ljubljana, 2002, priloga str. II. 19 Tratnik Matjaž, Temeljni pojmi, v: Juhart Miha, Berden Andrej, Keresteš Tomaž, Rijavec

Vesna, Tratnik Matjaž, Vlahek Ana, Vrenčur Renato, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 114.

17

»V skladu z zgoraj obravnavanim načelom povezanosti zgradbe z zemljiščem (načela

bomo podrobneje obravnavali v naslednjem podpoglavju, op. avt.) opredeljuje prvi

odstavek 18. člena SPZ nepremičnino kot prostorsko odmerjen del zemeljske

površine, skupaj z vsemi sestavinami.

Pojem nepremičnine je torej enak pojmu zemljišča, oziroma zemljiške parcele. Vse,

kar se nahaja na zemljišču, nad zemljiščem ali pod njim, pa je sestavina zemljišča.«20

Da bi lahko bila nepremičnina oziroma parcela sploh predmet stvarnega prava, mora

biti odmerjena, torej označena z mejo in oštevilčena s parcelno številko. To je

predmet dela geodetskega upravnega organa (Geodetska uprava RS), ki na podlagi

odmer zavaja v geodetski kataster odmerjena zemljišča, jih opremlja s številkami in

jih umešča v katastrske občine. Parcela mora biti torej označena s parcelno številko

in zavedena v posebno geodetsko okrožje, ki se imenuje katastrska občina. Na

podlagi geodetskega katastra se nato po uradni dolžnosti podatki o nepremičninah

poočitajo tudi v zemljiški knjigi. Geodetski kataster je evidenca dejanskega stanja

nepremičnin v naravi, zemljiška knjiga pa je evidenca stvarnih pravic in obremenitev

na teh nepremičninah.

Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je po 23. členu SPZ izrecna

nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali

preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo.

»Sam pojem intabulacijske klavzule v zemljiškoknjižnem pravu je tesno povezan s t.i.

formalno konsenznim načelom (predlagalno, privolitveno načelo, Antragsprincip). Vsi

vpisi, ki se izvajajo v zemljiški knjigi, morajo namreč temeljiti na obojestranski

privolitvi oseb, ki pravice pridobivajo in oseb, katerih pravice se omejujejo,

obremenjujejo, ukinjajo ali prenašajo.«21

20 O.c. Tratnik, 2002, priloga str. III. 21 Keresteš Tomaž, Zemljiškoknjižno dovolilo in razpolagalni pravni posel, v: Pravna praksa, št. 5-6/2000, GV Založba, Ljubljana, 2000, str. 15.

18

V primeru razpolagalnega pravnega posla, ki ga predstavlja intabulacijska klavzula je

potrebno povedati, da ne gre za obligacijski pravni institut, temveč za institut

stvarnega prava. Vpis izvedene lastninske ali katere druge stvarne pravice v zemljiško

knjigo je možen in dovoljen šele na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki predstavlja

stvarnopravni element nepremičninskega posla.

»Za izvedeno pridobitev lastninske pravice naj bi bilo tako potrebno, da je odsvojitelj

imetnik lastninske pravice in razpolagalno sposoben, ter:

zavezovalni pravni posel (s katerim se ena stranka drugi na obligacijski ravni

zaveže prenesti, obremeniti, ali odpraviti svojo stvarno pravico, druga stranka

pa na podlagi te zaveze pridobi pravico zahtevati takšno izpolnitev);

razpolagalni pravni posel (s katerim ena stranka direktno voljno razpolaga s

svojo pravico – jo prenese, obremeni ali odpravi, druga stranka pa to sprejme;

in

pridobitni način (realno dejanje izpolnitve, ki potrjuje spremembo stvarnega

položaja),

pri čemer pa je po mnenju nekaterih mogoče goli razpolagalni posel (t.i. Einigung v

nemškem pravu) šteti kot voljni element, realno dejanje pa kot izvršilni element

stvarnopravnega razpolagalnega posla (Ubereigung v nemškem in avstrijskem

pravu).«22

3.2 Načela stvarnega prava

V tem podpoglavju ne bomo zajeli vseh načel stvarnega prava, ki jih ureja

Stvarnopravni zakonik, ampak se bomo omejili na tista, ki so za naš vsebinski

kontekst bolj važna. Stvarnopravni zakonik določa: načelo omejenega kroga stvarnih

pravic, načelo absolutnosti, prednostno načelo, načelo specialnosti, načelo

povezanosti zemljišča in objekta, načelo publicitete in načelo kavzalnosti.

22 O.c. Keresteš, 2000, str. 16.

19

»V slovenskem stvarnem pravu poznamo šest stvarnih pravic: (1) lastninsko pravico;

(2) zastavno pravico; (3) zemljiški dolg; (4) služnosti; (5) pravico stvarnega bremena

in (6) stavbno pravico (2. člen SPZ). Citirana določba predstavlja hkrati eno izmed

temeljnih načel stvarnega prava, t.j. načelo omejenega (zaprtega) kroga stvarnih

pravic (numerus clausus, Typenzwang). SPZ razširja krog stvarnih pravic v primerjavi

z ZTLR23.«24

Načelo zaprtega kroga stvarnih pravic pomeni, da pozna stvarno pravo v nasprotju z

obligacijskim točno določeno število pravic. V okviru obligacijskega prava lahko

pogodbeni stranki svoje obveznosti in pravice skladno z načelom dispozitivnosti

oblikujeta prosto, seveda če sam zakon kakšnega instituta ne določi kot kogentnega.

V stvarnem pravu pa vlada stroga kogentnost pravic in stranki pogodbe ne moreta

mimo šestih točno določenih in strogo omejenih upravičen. Prejšnja zakonodaja je

poznala lastninsko pravico, zastavno pravico, zemljiški dolg in služnosti. Aktualni

stvarnopravni zakonik, uveljavljen leta 2002, pa je uvedel še dve novi pravici, to sta

zemljiški dolg in stavbna pravica.

»Ker so stvarne pravice po svoji pravni naravi absolutne (učinkujejo zoper vsakogar;

erga omnes, contra omnes) ter jih morajo tretji spoštovati, mora biti jasno, katere so

in kakšno pravno oblast predstavljajo (kakšna je njihova vsebina in obseg). To terja

pravna varnost in jasnost, zaradi česar mora zakon jasno določiti njihovo število,

vsebino in obseg. Stranke nimajo možnosti oblikovanja novih stvarnih pravic, kar je

primer na področju obligacijskega prava v skladu z načelom prostega urejanja

obligacijskih razmerij (načelo avtonomije, ki je urejeno v 3. členu OZ).«25 Obligacijske

pravice učinkujejo inter partes, torej med udeleženci obligacijskega razmerja,

medtem ko stvarne pravice delujejo erga omnes, torej proti vsem.

23 Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR), Uradni list SFRJ, št. 6/1980. 24 Vrenčur Renato, Stvarno pravo za posrednike pri prometu z nepremičninami, Inštitut za

nepremičninsko pravo, Maribor, 2005, str. 13-14. 25 O.c. Vrenčur, 2005, str. 14.

20

»Načelo povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit; načelo enotnosti

nepremičnine) pomeni pravno povezanost zemljišča in objekta (ki stoji na tem

zemljišču, op. avt.). Vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na

nepremičnini, nad ali pod njo, je sestavina nepremičnine, razen če zakon določa

drugače (8. člen SPZ). Zakonik sledi dosledno temu načelu, v posledici česar se po

novem ukinja ureditev zgraditve na tujem zemljišču, kot jo je poznal ZTLR. Edine

izjeme od tega načela so po novem pri gradnji čez mejo nepremičnine (47. člen SPZ),

pri etažni lastnini in pri stavbni pravici.«26

Načelo superficies solo cedit se nanaša na dejanski položaj nepremičnine, ko na

določeni zemljiški parceli stoji še stavba. Zemljišče in stavba predstavljata na podlagi

tega načela pravno celoto in nemogoče je v zemljiški knjigi doseči vpis lastninske

pravice samo na stavbi ali pa samo na zemljišču. Lastnik parcele lahko proda samo

nepremičnino skupaj z objektom, ne more pa prenesti lastninske pravice samo na

zemljišču ali pa samo na objektu. Seveda pa zakon določa tudi odmike od tega

načela.

Z nepremičninskega vidika je zelo pomembno načelo kavzalnosti. »Gre za razmerje

med obligacijskopravnim poslom in stvarnopravnim poslom (med vsebino pogodbe in

vsebino intabulacijske klavzule, op. avt.). Posla sta v kavzalni zvezi. To

poenostavljeno pomeni, da je za veljaven prenos lastninske pravice potrebna

veljavna pogodba (načelo kavzalne tradicije). V določbi o pridobitvi lastninske pravice

s pravnim poslom (40. člen SPZ) je jasno določeno, da se za pridobitev lastninske

pravice zahteva veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti

lastninsko pravico ter izpolnitev drugih pogojev, ki jih določa zakon.«27

Veljavna nepremičninska pogodba - zavezovalni posel predstavlja obvezno kavzo

(causae), torej pravno podlago, intabulacijsko klavzuli - razpolagalnemu poslu.

26 O.c. Vrenčur, 2005, str. 17. 27 O.c. Vrenčur, 2005, str. 18.

21

Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini je uspešna samo z vknjižbo te pravice v

zemljiško knjigo, kar pa je že vsebina nepremičninskega prava. Vknjižba je mogoča

samo na podlagi intabulacijske klavzule, ki mora temeljiti na veljavnem zavezovalnem

poslu, torej nepremičninski pogodbi. S to tematiko pa že posegamo v vsebino

naslednjega podpoglavja.

3.3 Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini

»Po vsebini upravičenj zavzema nesporno med stvarnimi pravicami osrednje mesto

lastninska pravica, ki združuje naslednja upravičenja: ius posidendi, ius utendi et

fruendi, ius abutendi (posest, uporaba, uživanje in razpolaganje po 37. členu SPZ,

op. avt.). V tem smislu govorimo tudi o pozitivni funkciji lastnine. Po drugi strani pa

predstavlja negativno funkcijo lastnine pravica lastnika, da vsakogar izključi oz.

odvrne od posegov v njegovo pravico (ius excludendi tertii)«28

Lastninska pravica ima vključena štiri ožja upravičenja že od časov rimskega prava.

Prvo upravičenje obsega imeti stvar v posesti, torej imeti neposredno dejansko oblast

nad stvarjo (1. odst. 24. člena SPZ). Raba stvari je pravica, ki daje upravičencu

možnost uporabljati stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom na način, da se

ohranja njena substanca (smiselno po 244. členu SPZ). Uživanje stvari predstavlja

upravičenje, da stvar upravičenec izkorišča za pridobivanje obresti ali druge koristi

(npr. dajanje v najem ali pobiranje plodov, smiselno po 2. odst. 230. člena SPZ). Z

razpolagalnim upravičenjem (Verfugungsmacht) pa imamo mislih predvsem, da lahko

upravičenec samo pravico prenese na drugo osebo, jo samo deloma obremeni,

spremeni ali se ji odpove. Zadnjega upravičenja naše pravo ne definira, temveč je

definicijo oblikovala predvsem pravna teorija.29

28 O.c. Vrenčur, 2005, str. 41. 29 prim. Vrenčur, 2005, str. 32.

22

Lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja, zakona ali

odločbe upravnega organa (39. člen SPZ). Pridobitev lastninske pravice na podlagi

dedovanja, zakona ali odločbe upravnega organa bomo v našem vsebinskem

kontekstu zanemarili, raziskali bomo samo pridobitev lastninske pravice na podlagi

pravnega posla. Po 40. členu SPZ se zahteva za pridobitev lastninske pravice

veljaven pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico, ob

izpolnjevanju drugih zakonskih pogojev.

Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom se po 49. členu

SPZ zahteva vpis v zemljiško knjigo. Ta vpis pa se opravi na podlagi listine, ki

vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. Lastninske pravice na nepremičnini se torej ne

more pridobiti izključno na podlagi zavezovalnega posla, torej nepremičninske

pogodbe, ampak izključno z vpisom lastninske pravice v zemljiško knjigo. Podrobneje

opredeljuje pravni položaj kupca nepremičnine pred in po vpisu lastninske pravice v

zemljiško knjigo Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1)30, o tem pa več v nadaljevanju.

Za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla se zahteva, da je

prenosnik razpolagalno sposoben oz. sposoben razpolagati z lastninsko pravico v

smislu njenega prenosa na pridobitelja. Prenosnik bo to sposobnost imel, če bo sam

lastnik stvari, ki jo odsvaja. Seveda poleg drugih splošnih zakonsko določenih

pogojev, npr. pravna in poslovna sposobnost itd. Naslednji pogoj je veljavni

zavezovalni pravni posel ter razpolagalni pravni posel, ki je izražen z intabulacijsko

klavzulo ter vpisom v zemljiško knjigo.31

»V primerih, kjer ni predpisan notarski zapis za pogodbo, zadostuje ,,navadna,, pisna

oblika (52. člen OZ, op. avt.), s tem da mora listina vsebovati že omenjeno

zemljiškoknjižno dovolilo z (notarsko, op. avt.) overjenim podpisom prenosnika.«32

30 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uradni list RS, št. 58/2003, 37/2008, 45/2008, 28/2009, 79/2010, 25/2011. 31 prim. Vrenčur, 2005, str. 45. 32 O.c. Vrenčur, 2005, str. 45.

23

»Pravna varnost terja več formalnosti na področju nepremičnin kot na področju

premičnin. Tako je pri prometu z nepremičninami vključitev notarja pogosta tako pri

zavezovalnem poslu kot tudi pri razpolagalnem poslu. … … Nadalje je še določeno,

da mora biti podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu overjen. Čigav podpis mora biti

overjen, pa določa 22. člen ZZK. V tem členu je določeno, da mora biti na zasebni

listini, na podlagi katere se dovoli vknjižba, overjen podpis tiste osebe, katere pravica

se omejuje, obremenjuje ali preneha.«33

Potrebno je poudariti, da so nepremičnine v primerjavi s premičninami za

posameznika in družbo večjega družbenega pomena, kot premičnine. Navadno gre za

premoženje, ki predstavlja za posameznika večjo materialno vrednost, zaradi

osnovne človekove potrebe (bivanja) predstavljajo osnovno bivanjsko vrednoto in so

zaradi tega tudi podvržene visokokonfliktnim družbenim odnosom. Pravice na

posameznih nepremičninah in morebitne pravice drugih subjektov na le-teh morajo

biti zaradi tega splošno znane, kar se zagotavlja z javnostjo zemljiške knjige.

»V skladu s pravno naravo lastninske pravice, kot ,,najobsežnejše,, stvarne pravice,

je določena tudi prepoved njene vezanosti na rok ali pogoj. Lastninska pravica zato

načeloma ne more biti vezana na rok ali pogoj, lahko pa takšno vezanost določi

zakon (gl. drugi odstavek 37. člena predloga SPZ). Prepoved vezanosti lastninske

pravice na rok ali pogoj je najdosledneje izpeljana v zvezi z nepremičninami, medtem

ko pravni redi dopuščajo takšno vezanost glede premičnin. Tudi zemljiškoknjižno

pravo ne podpira niti pogojne niti na rok vezane vknjižbe lastninske pravice v

zemljiško knjigo.«34

33 Vrenčur Renato, Pravnoposlovni prenos lastninske pravice na nepremičninah, v: Berden Andrej, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Rijavec Vesna, Frantar Tone, Keresteš Tomaž, Juhart

Miha, Novo stvarno pravo, Studio Linea, Maribor, 2002, str. 70. 34 O.c. Vrenčur, Pogojni prenos lastninske pravice, v: Berden et al, 2002, str. 78.

24

»Vknjižba lastninske pravice se predlaga na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila.

Podpis odsvojitelja na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen. Overitev podpisa

na zemljiškoknjižnem dovolilu opravi notar na podlagi splošnih pravil o notarskem

poslovanju35 in nekaterih posebnih pravil ZZK-1. Funkcija overitve podpisa je

pomembna predvsem za uresničevanje načela zemljiškoknjižnega prednika. Zato

notar v postopku overitve ugotavlja samo identiteto podpisa na zemljiškoknjižnem

dovolilu in izpolnjevanje drugih pogojev za overitev, določenih z zakonom. Zahteva

po overitvi podpisa pa ne zajema notarjeve vsebinske kontrole zavezovalnega posla

ali zemljiškoknjižnega dovolila.«36

Kot je razbrati iz navedenega, je prenos lastninske pravice na nepremičnini visoko

formaliziran postopek, ki zajema upravne, notarske in sodne postopke. Vsi ti postopki

so v prenosu lastninske pravice zajeti prav zaradi varovanja pravne varnosti kupca in

prodajalca nepremičnine. Kot smo že zapisali, pa se ta postopek pri prenosu

lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih. V upravnem postopku po Zakonu o

kmetijskih zemljiščih je zaradi varovanja kmetijske proizvodnje namreč potrebno

odobriti pravni posel, s čimer upravni organi ščitijo morebitne predkupne

upravičence, ki bi morebiti imeli interes pri nakupu zemljišča.

V raziskavi smo naleteli tudi na zanimiv primer iz sodne prakse, ki ga je avtorica

članka pred desetletjem opisala v reviji Pravna praksa37. Gre za komentar na sklep

št. 464-175/99 z dne 3.1.2001 Ministrstva za kulturo, obravnaval pa je vprašanje

lastninske pravice in njene pridobitve po fizični osebi v obnovi denacionalizacijskega

postopka. Denacionalizacijska odločba o vrnitvi nepremičnine prvi osebi

(denacionalizacijski upravičenec) je postala pravnomočna leta 1994 in nato tudi

vknjižena v njegovo korist.

35 Zakon o notariatu (ZN), Uradni list RS, št. 13/1994, 48/1994, 82/1994, 73/2004, 98/2005,

17/2006, 2/2007. 36 Juhart Miha, Vknjižba, v: Juhart et al, 2004, str. 284. 37 prim. Sladič Zemljak Pavla, Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, v: Pravna praksa, št. 7/2001, GV Založba, Ljubljana, 2001, str. 10-11.

25

Denacionalizacijski upravičenec je nato umrl, zadevna nepremičnina pa je postala

predmet zapuščinskega postopka, bila že razdeljena med dediče, sklep o dedovanju

pa tudi zaznamovan v zemljiški knjigi. Dediči so nato nepremičnino prodali tretji

osebi, ki je nato pravilno vknjižila lastninsko pravico na svoje ime. In kaj se je po

vseh teh prenosih lastninske pravice na nepremičnini zgodilo potem…

Na predlog četrte osebe je Ministrstvo za kulturo leta 2001 dovolilo obnovo postopka,

češ da ima četrta oseba pismeno pogodbo (torej zavezovalni posel) za zadevno

nepremičnino iz leta 1988 in da naj bi ta oseba kar brez vknjižbe v zemljiško knjigo

pridobila lastninsko pravico. V sklepu Ministrstva za kulturo je namreč obrazloženo,

da ima četrta oseba lastninsko pravico na nepremičnini, ker ima pisno pogodbo in da

na podlagi tega dokumenta izkazuje lastninsko pravico ne glede na zemljiškoknjižno

stanje.

»Vprašanje, ki ga je odprla (takratna, op. avt.) ministrica za kulturo, je, ali je oseba

Y, ki je imela pismeno pogodbo (titulus, zavezovalni pravni posel) o pridobitvi

lastninske pravice nevknjiženo (kljub temu, da je bila nepremičnina vpisana v

zemljiško knjigo in ni nikoli bilo problema z vpisom lastnine nad deli nepremičnin),

pridobila lastninsko pravico. Torej: ali za pridobitev in prenos lastninske pravice

zadostuje le pismena pogodba oziroma na papirju izražen konsenz dveh strank, ali pa

so lastninsko pravico pridobile tretje osebe v zaupanju v zemljiško knjigo, …«38

Primer iz upravne prakse Ministrstva za kulturo RS se zdi s strokovnega vidika že kar

škandalozen, saj odraža za upravni organ na tem nivoju že kar nepredstavljivo

ignoranco pravnega reda. Po našem mnenju gre za ogledalo celotnega upravnega

sistema, saj se podobne nestrokovnosti po naših izkušnjah dogajajo v celotni upravni

piramidi. Problem vidimo v tem, da na ključnih strokovnih mestih namesto pravnikov

sedijo razni ekonomisti, gimnazijski maturanti in različni drugi profili brez pravnega

znanja.

38

O.c. Sladič Zemljak Pavla, 2001, str. 10.

26

»Negativni publicitetni učinek (zemljiške knjige, op. avt.) pomeni, da oseba za

podatek, ki je pomemben za pravni promet in ni vpisan v zemljiško knjigo, ni dolžna

vedeti, če se v dobri veri zanese na zemljiško knjigo. Ali na kratko povedano, oseba,

ki se je v dobri veri zanesla na podatke v zemljiški knjigi in ima vknjiženo lastninsko

pravico, ne more izgubiti te vknjižene pravice. Tretja oseba, ki ima le pogodbo, ki je

le osnova za prenos lastninske pravice, ki je ni vknjižila pred pridobitvijo tretjega, bo

zahtevala lahko le povrnitev škode, ki ji je nastala zato, ker ni vknjižila svoje pogodbe

in pravice v zemljiški knjigi in ker ni bila sama dovolj delavna.«39

39

O.c. Sladič Zemljak Pavla, 2001, str. 11.

27

4 ZAKON O KMETIJSKIH ZEMLJIŠČIH (ZKZ)

4.1 Splošno

Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) v 1. členu določa, da vsebina ureja rabo

kmetijskih zemljišč, njihovo varstvo, promet in zakup, agrarne operacije in skupne

pašnike. Določbe zakona se smiselno uporabljajo tudi za gozdove. Pri tem

poudarjamo, da bomo za potrebe vsebine te diplomske naloge usmerili pozornost

samo na zakonski del, ki ureja promet s kmetijskimi zemljišči, druge vsebine pa

bomo prezrli. Prezrli bomo tudi vsebino zakona o zakupu teh zemljišč, čeprav se

določbe dela o prometu smiselno uporabljajo tudi pri postopkih glede zakupa.

Definicija kmetijskih zemljišč po 2. členu ZKZ je, da gre za zemljišča, ki so primerna

za kmetijsko pridelavo, razen stavbnih in vodnih zemljišč. Na podlagi njihovih

naravnih lastnosti, lege, oblike in velikosti se delijo na:

najboljša kmetijska zemljišča, torej zemljišča, ki so najprimernejša za

obdelavo;

druga kmetijska zemljišča, ki so za kmetijsko obdelavo ter kmetovanje manj

primerna.

Po 3. odstavku 2. člena ZKZ so najboljša kmetijska zemljišča naslednja:

a) po naravnih lastnostih:

zemljišča, na katerih obstaja najširša možnost rabe tal (I. kategorija);

zemljišča, na katerih je delno otežkočena možnost rabe tal (II. kategorija);

zemljišča, primerna za trajne nasade (sadovnjaki, … );

zemljišča, primerna za vrtnarsko proizvodnjo;

b) po legi, velikosti in obliki parcel:

zemljišča, ki so oblikovana oz. združena v komplekse.

28

4.2 O prometu s kmetijskimi zemljišči

Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami je po 17. členu ZKZ pridobitev

lastninske pravice na zadevnih zemljiščih s pravnimi posli med živimi in v drugih

zakonsko določenih pogojih. Ta zakon določa postopek in način, po katerem teče

promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami, če kateri drugi zakone ne določa

predkupno pravico glede teh nepremičnin.

Zakon v 18. členu ZKZ določa, da se kategorija zaščitene kmetije iz Zakona o

dedovanju kmetijskih gospodarstev (ZDKG)40 v pravnem prometu ne sme deliti,

razen:

če se povečuje, zaokrožuje obstoječa ali nastaja nova;

če se povečuje ali zaokrožuje druga kmetija ali zemljišče, v lasti kmetijske

organizacije ali samostojnega podjetnika;

če se odtujijo izključno stavbna zemljišča;

če se odtujijo zemljišča, ki se jih po ZDKG sme nakloniti z oporoko;

če pridobi lastnino na zaščiteni kmetiji država ali občina;

če lastnik poveča ali vzpostavi solastnino na zaščiteni kmetij v korist

solastnika, zakonca ali zunajzakonskega partnerja, potomca, posvojenca ali

njegovega potomca na način, da zaščitena kmetija še naprej izpolnjuje pogoje

po ZDKG.

Poleg Zakona o kmetijskih zemljiščih ureja pravno materijo prenosa zadevnih zemljišč

še Zakon o dedovanju kmetijskih gospodarstev. Po našem mnenju med obema

aktoma ne gre za odnos lex specialis – legi generali , temveč ZDKG deluje do ZKZ

glede definicije kmetijskega gospodarstva.

40

Zakon o dedovanju kmetijskih gospodarstev, Uradni list RS, št. 70/1995, 54/1999.

29

Zakon posebej poudarja, da gre pri pravnih poslih po ZKZ samo za posle inter vivos

(med živimi), ne pa tudi za pravne posle mortem causa (za primer smrti), ki so

urejeni v drugem zakonskem aktu.

4.3 Ponudba

Lastnik, ki ima namen prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora po 20.

členu ZKZ izročiti ponudbo na upravni enoti, ki izvaja državno oblast na območju,

kjer kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Ponudba mora vsebovati naslednje

podatke:

podatke o prodajalcu (osebno ime in naslov stalnega ali začasnega

prebivališča fizične osebe oz. firmo in sedež pravne osebe);

identifikacijske podatke kmetijskega zemljišča, gozda oz. kmetije (parcelno

številko ter katastrsko občino nepremičnine; površino ter katastrsko kulturo);

ceno;

morebitne druge prodajne pogoje.

V upravni praksi imajo na upravnih enotah v ta namen že pripravljene obrazce, ki jih

prodajalec izpolni z zgoraj navedenimi podatki, nakar referent prevzame ponudbo, s

čimer se prične postopek prodaje teh zemljišč. Avtor lahko zatrdi, da se mu kot

pooblaščencu prodajalcev na upravni enoti skoraj nikoli ni zgodilo, da bi ga referent

ob oddaji ponudbe legitimiral oz. ob oddaji vloge zahteval vpogled v osebno

izkaznico. Kopija pooblastila je bila za upravnega referenta vedno dovolj prepričljiv

dokaz o kredibilnosti in aktivni legitimaciji pooblaščenca. Prav tako upravni referenti

nikoli na nobeni upravni enoti niso preverili podatkov na ponudbi s pravnim stanjem

v zemljiški knjigi. Pravzaprav lahko objavi ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča

vsak, ne glede na resničnost njegove identitete in pravilno pravno stanje

nepremičnine. Teh podatkov na upravnih enotah ne preverjajo oz. se upravni

postopek v preverjanje teh podatkov sploh ne spušča.

30

Upravna enota, na območju katere zadevne nepremičnine ležijo, mora ponudbo

nemudoma objaviti na oglasni deski upravne enote in na enotnem portalu e-uprave.

Na info portalu e-uprave je postavljen informacijski sistem, na katerem so objavljene

vse aktualne ponudbe na celotnem območju Republike Slovenije. Oddane ponudbe

objavijo upravne enote oz. upravni referenti na UE naslednji dan od dne, ko je bila

ponudba oddana. Lahko ocenimo, da je infosistem teh objav pregleden in zlahka

dostopen tudi laikom, ki bi bili morebitni interesenti za nakup kmetijskega zemljišča.

4.4 Sprejem ponudbe

Vsak interesent, ki želi kupiti na oglasni deski ponujeno kmetijsko zemljišče, mora po

21. členu ZKZ dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje s povratnico

prodajalcu in upravni enoti, ali pa jo na upravni enoti neposredno vloži. Po 4.

odstavku 20. člena je rok za sprejem ponudbe 30 dni od dneva, ko je bila ponudba

objavljena na oglasni deski posamezne upravne enote. Če v tem roku noben subjekt

ne sprejme ponudbe, mora ponudnik (če še želi prodati nepremičnino) ponudbo

ponoviti.

Upravna enota po preteku roka za sprejem ponudbe obvesti vse sprejemnike

ponudbe in tudi ponudnika o tem, kdo je oddal sprejem za zadevno ponudbo. Pri tem

se upravna praksa od upravne enote do upravne enote zelo razlikuje. Nekatere

upravne enote navedejo tudi status posameznega ponudnika (ali je oddal sprejem

kot predkupni upravičenec in status predkupnega upravičenca), druge upravne enote

pa enostavno ponudnika in sprejemnike obvestijo o identiteti sprejemnikov, njihov

predkupni status pa obdržijo zase. V takem primeru ponudnik sploh ne ve, kateri

sprejemnik ima močnejši predkupni status, torej sploh ne ve, s katerim

sprejemnikom naj podpiše kupno pogodbo za nepremičnino. S tem se zapletajo

upravni postopki, zvišujejo stroški strank v postopku in zmanjšuje njihova pravna

varnost.

31

4.5 Predkupni upravičenci

Pri oddaji sprejema ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča lahko po 23. členu

ZKZ uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem

redu:

1. solastnik;

2. kmet mejaš;

3. zakupnik ponujenega zemljišča;

4. drug kmet;

5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki potrebujeta zemljišče za

gospodarsko dejavnost;

6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije.

Se pa lahko zgodi, da izjavita sprejem ponudbe dva ali več subjektov z istim

predkupnim statusom, npr. dva kmeta mejaša, dva druga kmeta in podobno. Položaj

razrešuje 2. odstavek 23. člena ZKZ, ki določa, da se med kmeti, uvrščenimi v isti

predkupni status, odobritev pravnega posla določi po naslednjem vrstnem redu:

1. kmetu, kateremu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;

2. kmetu, ki zemljišče obdeluje sam;

3. kmetu, ki ga določi sam prodajalec (razen če gre za premoženje države in je

zaradi tega le-to predmet dražbe (oz. javnega razpisa, op. avt.).

Pri tem se kmetijska dejavnost šteje za edino in glavno dejavnost, če pridelki oz.

sredstva, pridobljena iz te dejavnosti, pomenijo tej osebi poglavitni (po našem

mnenju več kot polovični, op. avt.) vir za preživljanje.

Lahko pa se tudi primeri, da izjavijo sprejem ponudbe subjekti, ki ne izpolnjujejo

statusa predkupnega upravičenca. V tem primeru pa lahko ponudnik po 4. odst. 23.

člena ZKZ sklene pogodbo s katerimkoli sprejemnikom ponudbe, če je le-ta sprejel

ponudbo pravočasno in na način, določen s tem zakonom.

32

4.6 Odobritev pravnega posla

Po prejemu obvestila iz 21. člena ZKZ mora ponudnik iz le-tega izluščiti, kateri

sprejemnik ponudbe je kot predkupni upravičenec na višjem jakostnem rangu in z

njim skleniti kupno nepremičninsko pogodbo. Če bi sklenil pogodbo s katerim drugim,

bi mu namreč upravna enota zavrnila odobritev pravnega posla in bi mu zaradi tega

nastali časovni in materialni stroški, ker bi moral ponoviti postopek odobritve

pravnega posla.

Fizična ali pravna oseba, ki kot sprejemnik ponudbe sklene pravni posel, torej kupno

pogodbo z lastnikom nepremičnine, mora po 1. odstavku 22. člena podati upravno

vlogo za odobritev pravnega posla. Ta upravna vloga se vloži pri upravni enoti, na

območju katere leži nepremičnina oziroma n jen pretežni del. Vloga za odobritev

pravnega posla se mora vložiti najpozneje v šestdesetih dneh po poteku roka 4.

odstavka 20. člena ZKZ, to je po preteku tridesetih dni od objave na oglasni deski

upravne enote. K upravni vlogi je potrebno priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem

poslu, torej z obeh pogodbenih strank podpisano kupno pogodbo.

Upravna enota glede na status predkupnega upravičenca ugotovi, če je bila pogodba

sklenjena s sprejemnikom, ki je po predkupnem statusu najmočnejši. Če je kupna

pogodba sklenjena s šibkejšim predkupnim upravičencem ali celo s subjektom, ki

nima tega statusa, upravno vlogo za odobritev pravnega posla zavrne oz pravnega

posla ne odobri. Če je sprejemnik ponudbe samo eden, seveda upravna enota ne

preverja predkupnega statusa, ampak odobri pravni posle tudi subjektu, ki nima

pogojev za predkupnega upravičenca.

Upravna enota z odločbo odobri ali zavrne odobritev pravnega posla. Brez odobritve

pravnega posla notar ob overitvi podpisa prodajalca zavrne overitev, brez tega pa

seveda ne pride do vknjižbe lastnine v zemljiški knjigi.

33

O tem govori 5. odstavek 22. člena ZKZ, ki določa, da je overitev podpisa na

zemljiškoknjižnem dovolilu mogoča le na podlagi odločbe o odobritvi pravnega posla

oziroma na podlagi potrdila, da za pravni posel odobritev ni potrebna. Na podlagi 4.

odstavka 22. člena ZKZ o pritožbi zoper odločbo upravne enote odloča ministrstvo,

pristojno za kmetijstvo, torej Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano.

Odobritev pravnega posla po 1. odst. 19. člena ZKZ ni potrebna, če gre za pridobitev

lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji, v naslednjih primerih:

v okviru prostorsko ureditvenih operacij (po 39. členu ZKZ so to medsebojna

menjava kmetijskih zemljišč, arondacije, komasacije in melioracije, op. avt.);

med zakoncema oz. zunajzakonskima partnerjema, lastnikom in njegovim

zakonitim dedičem;

med solastnikoma;

na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju;

na podlagi darila za primer smrti in izročilne pogodbe;

če gre za kmetijsko zemljišče ali gozd, na katerem stoji legalno zgrajen objekt.

Obstajajo torej tudi točno določene pravne in dejanske okoliščine, ki so podlaga za

to, da odobritev pravnega posla ni potrebna.

Pravni posel za pridobitev lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali

kmetiji se po 2. odst. 19. člena ne odobri, če:

niso izpolnjeni pogoji iz 18. člena ZKZ;

promet ni potekal po postopku in na način, določen s tem zakonom;

ni upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu tega zakona, torej

vrstni red predkupnih upravičencev;

bi se s prometom fizično delile parcele zemljišča, ki je bilo urejeno z agrarno

operacijo komasacije.

Za kontekst te raziskave je potrebno izpostaviti predvsem prednostni vrstni red

predkupnih upravičencev, saj je največ zapletov v upravnih postopkih povezanih prav

s to problematiko.

34

4.7 Določitev subjektov, terminov in pogojev

Za potrebe ZKZ pa je pri določitvi statusa predkupnega upravičenca potrebno

natančno določiti statuse terminov kmet, kmetijska dejavnost, samostojni podjetnik

posameznik in kmetijska organizacija. Po 24. členu ZKZ je ,,kmet,, tista fizična oseba,

ki:

je lastnica, zakupnica oz. uporabnica kmetijskega zemljišča, ga obdeluje sama

ali s pomočjo drugih, je za to usposobljena in pridobiva iz te dejavnosti

pomemben del dohodka;

je družinski član osebe iz prejšnje alinee, če opravlja kmetijsko dejavnost kot

edino oz. glavno dejavnost in je za to usposobljena;

je iz kmetijske dejavnosti pridobivala pomemben del dohodka, pa zaradi

starosti ali delovne nezmožnosti ne opravlja kmetijske dejavnosti, pod

pogojem, da poskrbi za obdelavo zemljišč;

ki pri upravni enoti da na zapisnik izjavo, da bo sama ali s pomočjo drugih

obdelovala zemljišča, ki jih bo pridobila in da bo iz kmetijske dejavnosti

pridobivala pomemben del dohodka, poleg tega pa izpolnjuje tudi pogoje za

usposobljenost.

Termin ,,kmetijska dejavnost,, zajema vse kmetijske dejavnosti po standardni

klasifikaciji dejavnosti.

,,Pomemben dohodek iz dejavnosti,, se šteje vrednost kmetijskih pridelkov na

kmetiji, vključno z vsemi subvencijami, ki dosega najmanj 2/3 letne poprečne plače

na zaposlenega v Republiki Sloveniji v istem obdobju.

Kmet je ,,ustrezno usposobljen za opravljanje kmetijske dejavnosti,, , če ima

strokovno izobrazbo najmanj IV. stopnje kmetijske smeri ali katerokoli smer

izobrazbe najmanj IV. stopnje ob pogoju opravljenega preizkusa znanja po veljavnem

programu kmetijskih ali srednjih šol s področja kmetijske dejavnosti.

35

,,Samostojni podjetnik posameznik,, je po tem zakonu oseba, ki je priglašena za

opravljanje kmetijske dejavnosti in ustvari več kot 50% prihodkov iz kmetijstva,

vključno s subvencijami.

,,Kmetijska organizacija,, je gospodarska družba, kmetijska zadruga, ali druga pravna

oseba, ki je registrirana za kmetijsko dejavnost in iz te dejavnosti ustvari več kot

50% prihodkov, vključno s subvencijami.

36

5 PRAVNA DOKTRINA, UPRAVNA IN SODNA PRAKSA

5.1 Pravna doktrina

»Samo v primeru, da nihče od zakonitih predkupnih upravičencev ne uveljavi

predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je

pravočasno sprejel ponudbo, pod nadaljnjim pogojem, da upravna enota sklenjeno

pogodbo odobri z odločbo, izdano v skladu z 22. členom. Tudi ZKZ-B močno omejuje

lastnikovo razpolagalno pravico na kmetijskem zemljišču in mu preprečuje, da bi

kmetijsko zemljišče prodal tistemu kupcu, ki ga sam izbere. To še posebej velja za

dele zaščitene kmetije, ki so lahko le izjemoma predmet pravnega prometa.«41

»V sodni praksi se je uveljavilo stališče, da je oglas za prodajo kmetijskega zemljišča

po prvem odstavku 20. člena za prodajalca zavezujoča ponudba in ne samo vabilo k

dajanju ponudb (sodba Vrhovnega sodišča, opr. št. II Ips 255/2009, z dne

3.12.2009). Prodajna pogodba je zato sklenjena že s sprejemom prodajalčeve

ponudbe. Prav tako je uveljavljeno stališče, da je ta prodajna pogodba sklenjena pod

odložnim pogojem, da jo bo odobrila upravna enota (sklep Vrhovnega sodišča, opr.

št. II Ips 835/2007, z dne 28.1.2009).«42

Menimo, da se oba akta Vrhovnega sodišča izključujeta in vnašata v pravno prakso

dodatne elemente pravne negotovosti. Po prvem aktu naj bi bila pogodba sklenjena

že s samim sprejemom ponudbe. Drugi akt pa interpretira, da je pogodba sklenjena z

odložnim pogojem odobritve pravnega posla. Naše mnenje je, da se obe interpretaciji

izključujeta in postavljata sprejemnika ponudbe v pravno negotov položaj.

41 Dernovšek Jože, Promet s kmetijskimi zemljišči po uveljavitvi novele ZKZ-B, v: Pravna praksa, št. 17/2003, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 6. 42 Krivec Franci, Uveljavljanje zakonite predkupne pravice na kmetijskem zemljišču, v: Pravna praksa, št. 27/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 8.

37

Zastopamo prvo pravno stališče, da je nedvomno sklenjenih toliko pogodb, kolikor je

bilo izjavljenih sprejemov. Predlagamo pa spremembo uveljavljenega stališča: vse

pogodbe bi morale biti sklenjene z razveznim pogojem neodobritve pravnega

posla s strani upravne enote.

Pri sprejemu ponudbe je za sprejemnika zelo pomembno, da je njegov sprejem tudi

zakonsko določen kot trenutek sklenitve pogodbe. V praksi se namreč pogosto

dogaja, da prodajalec in kupec že vnaprej dogovorita prodajo, predata aro in

dojemata upravni postopek po ZKZ kot formalnost. Ko pa odda sprejem ponudbe

oseba, ki izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca, prodajalec z le-tem noče

podpisati pogodbe. Pri tem predkupni upravičenec nima civilnopravnega varstva, kot

ga ima npr. kupec zemljišča, ki ni kmetijsko. Ko se v tem primeru kupec in prodajalec

zavežeta, ima namreč kupec pravico, da s civilno tožbo zahteva izstavitev

intabulacijske klavzule. Podobno pravno varstvo bi se dalo z manjšo korekcijo ZKZ

zagotoviti tudi sprejemniku ponudbe po tem zakonu.

Predkupni upravičenec mora imeti svoj civilnopravni (obligacijski) status nedvomno

jasno varovan že v samem ZKZ. Vzporedno z morebitno civilno tožbo na izstavitev

intabulacijske klavzule se mu mora dati namreč možnost predznambe lastninske

pravice po 2. točki 1. odstavka 49. člena ZZK-143, da ga prodajalec ne bi obšel z

naslednjo ponudbo in prodal kmetijskega zemljišča v okviru kasnejšega upravnega

postopka. Naše stališče je, da je potrebno obligacijsko pravico sprejemnika utrditi z

novelacijo določb ZKZ. »Tudi institut obveznega obvestila UE prodajalcu in vsem

sprejemnikom ponudbe o vseh sodelujočih kaže na očiten namen zakonodajalca, da

se vse potencialne kupce informira, kdo je edini upravičen do nakupa kmetijskega

zemljišča in s tem sodnega varstva.«44

43 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK), Uradni list RS, št. 58/2003, 37/2008, 45/2008, 28/2009, 79/2010, 25/2011. 44 Ljubimski Janč, Sodno varstvo sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih zemljišč, v: Pravna praksa, št. 40-41/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 17.

38

Iz obvestila bi morala biti jasno in meritorno izražena ugotovitev upravnega organa,

kateri subjekt ima status najboljšega predkupnega upravičenca in odločitev, da bo

upravna enota odobrila pravni posel samo s tem subjektom. Obvestilo bi bila torej

pravna podlaga za civilnopravni zahtevek sprejemnika, naj prodajalec njemu izstavi

intabulacijsko klavzulo. Ali pa dati navodilo prodajalcu, da bo upravna enota v

primeru dveh ali več enakovrednih sprejemnikov odobrila posel samo z enim od le-

teh. V upravni praksi UE sodelujoče subjekte sicer obvesti o vseh sprejemnikih

ponudbe, pri tem pa se v veliko primerih sploh ne navede, kakšen predkupni status

imajo. Prodajalec v takem primeru sploh ne more vedeti, s katerim sprejemnikom naj

podpiše pogodbo, da jo bo upravna enota odobrila.

»Do odobritve pogodba nima nobenih učinkov. Varstvo civilnopravnih – obligacijskih

pravic imajo udeleženci sklepanja pogodbe po ZKZ v upravnem postopku (postopku

odobritve sklenjenega pravnega posla), sodno pa v upravnem sporu, šele po

odobritvi pa tudi (v primeru spora) v pravdnem postopku.«45

Da sprejemnik ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča nima nobenih civilnopravnih

pravic, je gotovo pravna praznina, ki v pravni materiji s tako pomembnim družbenim

pomenom ne bi smela obstajati.

»Navsezadnje celo avtor odmeva (Ukmar Danilo, op. avt.) sam priznava, da je

varstvo obligacijskih pravic v upravnem postopku odobritve pomanjkljivo in poziva

zakonodajalca, naj ga uredi bolje oziroma celoviteje. Že ugotovitev, da lahko

ostanejo udeleženci takega postopka v nekaterih primerih brez varstva, nujno vodi

do sklepa, da je varstvo civilnega sodišča neizogibno potrebno.«46

45 Ukmar Danilo, Sodno varstvo sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih zemljišč, v: Pravna praksa, št. 46/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 9. 46 Ljubimski Janč, Še o sodnem varstvu sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih zemljišč, v: Pravna praksa, št. 48/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 14.

39

Zakonodajalec pozivov za odpravo zakonskih pomanjkljivosti ni upošteval, saj se

zadnja novela Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-C) te teme sploh ni dotaknila. To

pomeni, da zakonodajalec temi sploh ni namenil pozornosti. Pravna stroka namreč ni

znala na pravi način prikazati problematike, to pa predvsem zaradi nepoznavanja

implementacije zakona v upravnih postopkih. Zaradi tega pravna stroka tudi ni mogla

predstaviti konstruktivnega predloga spremembe zakona.

5.2 Upravna praksa

Poteze upravnih organov so zaradi nedoločenosti zakonskih določb konfuzne,

nemalokrat arbitrarne in nemalokrat globoko v prekoračitvi pooblastil. Prav zaradi

nedorečenosti in pravnih praznin Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) se upravna

praksa po različnih upravnih enotah tudi deloma razlikuje. Lahko rečemo, da različni

upravni organi interpretirajo zakonske določbe vsak po svoje. Celovitih obveznih

smernic v podzakonskih aktih ni. Poleg tega opažamo, da se v upravnem postopku, ki

na upravnih enotah spremlja prenos lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih,

pogosto ukvarjajo osebe, ki niso pravniki. Zaradi tega smo bili priča nekaterim že

prav komičnim potezam pristojnih upravnih referentov.

Do nedavnega so na nekaterih upravnih enotah referenti zahtevali, da mora biti

datum na dostavljeni sklenjeni prodajni pogodbi (ki mora biti UE dostavljena pred

izdajo odločbe o odobritvi pravnega posla), napisan na dan po izdaji odločbe o

odobritvi posla. Na drugih upravnih enotah so zahtevali, da je pogodba datirana na

dan pred izdajo odločbe. Naenkrat se je upravna praksa poenotila in iz neznanega

razloga so pričeli referenti striktno zahtevati, da mora biti pogodba datirana na dan

po izdaji odločbe. Verjetno so dobili obvezne smernice s strani ministrstva, kjer se je

pristojnemu uradniku, ki se v praksi nikoli ni ukvarjal s prenosom lastnine na

kmetijskih zemljiščih, to zazdelo nujno potrebno.

40

Opažamo tudi primere, da se v izreku odločbe upravni referenti nemalokrat brez

pooblastil vtaknejo v zemljiškoknjižno stanje nepremičnine in ga komentirajo. Gre

najmanj za ravnanje, ki je v nasprotju z načelom racionalnosti in oportunitete javnih

organov, pri tem pa seveda ustvarjajo dodatno zmešnjavo na področju, kjer je zaradi

zakonske nedorečenosti veliko možnosti za arbitrarnost in samovoljo. V konkretnem

primeru (priloga 6) upravna referentka brez razloga in pravne podlage navaja

zemljiškoknjižno stanje nepremičnine, s čimer upravna odločba ne postane nič bolj

popolna, ampak se ustvarja v odločbi pravna zmešnjava.

Poseben primer so obvestila, s katerim upravne enote obvestijo sprejemnike in

prodajalca, kateri subjekti so sprejeli ponudbo. Ti akti se od upravne enote do

upravne enote velikokrat razlikujejo, kot da ne bi šlo za isto pravno vsebino. Skratka,

na področju upravnih postopkov ob prometu s kmetijskimi zemljišči obstaja

nedorečenost, ki vpliva na pravno varnost udeleženih subjektov, nemalokrat pa

botruje tudi arbitrarnosti upravnih referentov.

5.3 Sodna praksa

Na predmetnem področju obstaja zaradi nedorečenosti zakonodaje obsežna pravna

praksa. Nepotrebnim civilnim sporom botrujejo prav zakonske praznine v ZKZ, ki

zaradi nedorečenosti omejujejo pravno varstvo sprejemniku ponudbe, hkrati pa je

upravni postopek določen tako ohlapno, da omogoča samovoljo oz. arbitrarnost

upravnih referentov na upravnih enotah.

Prva sodna praksa oz. judikati so se pojavili že v začetku osemdesetih let na podlagi

takratnega Zakona o kmetijskih zemljiščih47. Sodbo Vrhovnega sodišča (opr. št. II Ips

278/83, z dne 13.1983), katere predmet je promet s kmetijskimi zemljišči, naletimo

torej že dobra tri leta od sprejema takratnega ZKZ.

47 Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Uradni list SRS, št. 1/1979 in 11/1981.

41

Ta judikat je odločil, da je ponudba enostranski pravni posel, ki ponudnika veže ves

čas teka roka iz 3. odstavka 25. člena takratnega ZKZ. Vrhovno sodišče se je

postavilo na stališče, da vezanosti na ponudbo prodajalec ne more preprosto

izključiti, lahko pa jo prekliče skladno z določili Zakona o obligacijskih razmerjih

(ZOR)48, ki je pred sprejetjem Obligacijskega zakonika (OZ) urejal obligacijske

pravice in obveznosti.

Isti judikat je tudi odločil, da s tem, ko prejme ponudnik izjavo upravičenca do

prednostnega nakupa, da le-ta ponudbo sprejema, prodajna pogodba še ni

sklenjena. Dejstvo prejema izjave o sprejemu ponudbe nalaga ponudniku samo

obveznost skleniti prodajno pogodbo z upravičencem, ki je pravico do prednostnega

nakupa pravilno uveljavil, slednjemu (torej sprejemniku) pa daje zahtevek na

sklenitev pogodbe in sicer v vsakem primeru, ko mu ponudnik kmetijskega zemljišča

ni prodal. Judikat nadalje navaja, da lahko upravičenec zahteva razveljavitev vsake

pogodbe, s katero je ponudnik odsvojil kmetijsko zemljišče drugemu in sklene

pogodbo z njim po pogojih iz ponudbe.

Po tej sodbi Vrhovnega sodišča ima torej sprejemnik ponudbe pravico do civilnega

pravnega sredstva, kar pa je kasneje izginilo iz pravne doktrine in judikature. Stališče

o pogodbi z odložnim pogojem odobritve posla je v doktrino očitno prišlo pozneje.

Med judikati smo že omenili sodbo Vrhovnega sodišča, opr. št. II Ips 255/2009, z dne

3.12.2009, ki je uveljavilo stališče, da je oglas za prodajo kmetijskega zemljišča po

prvem odstavku 20. člena za prodajalca zavezujoča ponudba in ne samo vabilo k

dajanju ponudb. Smo na strani tega stališča, dodali bi pa, da bi bilo potrebno takšno

določilo zavesti v sam zakon in ne, da mora zaradi zakonske nedorečenosti temeljni

pravni položaj oblikovati višja sodna instanca po nekaj desetletjih implementiranja

zakona.

48 Zakon o obligacijskih razmerjih (ZOR). Uradni list SFRJ, št. 29/1978.

42

Podobno menimo tudi za sklep Vrhovnega sodišča, opr. št. II Ips 835/2007, z dne

28.1.2009, ki razsoja, da je prodajna pogodba sklenjena že s samim sprejemom

prodajalčeve ponudbe in da je le-ta sklenjena pod odložnim pogojem odobritve

pravnega posla. S tem stališčem, ki je postalo splošno stališče pravne stroke v

Republiki Sloveniji, se ne strinjamo, kar bomo argumentirali v naslednjem poglavju.

43

6 PREDLOG SPREMEMBE ZAKONSKIH DOLOČIL

6.1 Sprememba nomotehnike zakonskih določil

Nomotehnika določil v III. sklopu pod naslovom ,,Promet s kmetijskimi zemljišči,

gozdovi in kmetijami,, , ki je v Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) uvrščena od 17.

do vključno 25. člena, je konfuzna. V navedenih členih si zakonsko določena

postopkovna dejanja sledijo v drugačnem vrstnem redu, kot si dejanja terminsko

sledijo v upravnem postopku odobritve pravnega posla.

Zaradi tega je laiku oz. subjektu brez pravnega znanja in izkušenj v zadevnih

postopkih težko razumeti zakonska določila in jih pravilno interpretirati. Še več, ob

branju zakonskih določb in vnovičnem iskanju le-teh mora vložiti večji intelektualni

napor celo oseba, ki profesionalno uporablja zadevni pravni akt pri vsakodnevnem

delu.

Zastopamo stališče, da si morajo določbe v pravnih aktih slediti v logičnem in

terminsko razumljivem zaporedju določenih pravnih dejanj. Dikcija akta mora

odražati visoko stopnjo abstraktne strokovnosti, hkrati pa mora biti le-ta napisan brez

odvečnega besedilnega balasta in vsebinskih ponavljanj. Besedilo aktualnih določb

ZKZ v primerjavi z drugimi akti ni visoko kompleksno in ga lahko razume tudi oseba,

ki ni strokovnjak, vseeno pa je zaradi poenostavitve akta nujna sledeča

nomotehnična sprememba:

Vsebina 19. člena se prenese v 24. člen;

vsebina 20. člena se prenese v 19. člen;

vsebina 21. člena se prenese v 20. člen;

vsebina 22. člena se prenese v 23. člen;

vsebina 23. člena se prenese v 21. člen;

vsebina 24. člena se prenese v 22. člen.

44

S preprostim nomotehničnim posegom postanejo določila o upravnem postopku

odobritve posla z vidika terminskega zaporedja pravnih dejanj logična in vsebinsko

razumljiva.

6.2 Sprememba koncepta odložnega pogoja odobritve pravnega posla

Pravna doktrina je skozi desetletja implementacije koncepta ZKZ v upravno in sodno

prakso izoblikovala stališče, da gre pri ponudbi in sprejemu ponudbe za promet s

kmetijskimi zemljišči za sklenitev pogodbe z odložnim pogojem odobritve posla s

strani upravnega organa. Po 2. odstavku 59. člena Obligacijskega zakonika (OZ)

učinkuje pogodba od trenutka sklenitve, če je pogodba sklenjena pod odložnim

pogojem in se pogoj naknadno izpolni. Obveznosti in pravice iz pogodbe torej sploh

ne učinkujejo, če se pogoj ne izpolni. Torej vse do odobritve pravnega posla s strani

pristojnega organa. Odobritev pa lahko z zavrnitvijo podpisa pogodbe lahko

preprečita tako ponudnik, kot tudi sprejemnik.

Kot smo spoznali v raziskavi, pogodba sicer obstaja, pravice in obveznosti vpletenih

subjektov pa s civilnopravnega vidika niso varovane. Pri tem se nam postavlja

vprašanje ustavnosti tega koncepta, saj zanika pravico iz 14. člena Ustave Republike

Slovenije49, po katerem so vsi subjekti pred zakonom enaki. Gre za naslednji

pomislek: ponudniki in sprejemniki ponudbe za promet z nepremičninami, ki niso

kmetijska zemljišča, so civilnopravno varovani; ponudniki in sprejemniki ponudbe za

promet s kmetijskimi zemljišči pa civilnopravnega varovanja nimajo oz. sta to varstvo

nejasno in pod težo nepopolnega zakona izoblikovali pravna doktrina in judikatura.

49 Ustava republike Slovenije URS). Uradni list RS, št. 33/1991, 42/1997, 66/2000, 24/2003, 69/2004, 68/2006.

45

Tudi v primeru prometa s kmetijskimi zemljišči je potrebno določiti koncept pogodbe,

da bo le-ta z vidika civilnopravnega varovanja primerljiva s civilnopravnim

varovanjem subjektov, ki izvajajo promet drugih oblik nepremičnega premoženja.

Koncept, ki ga je potrebno postaviti, mora temeljiti na pravnem dejstvu, da gre pri

vsakem sprejemu ponudbe pri prometu s kmetijskim zemljiščem nedvomno za

sklenitev prodajne pogodbe. Ob sprejemu ponudbe je pogodba za nakup kmetijskega

zemljišča nedvomno sklenjena, ne glede na to, koliko sprejemnikov je izjavilo

sprejem.

Potem se mora v upravnem postopku določiti subjekt, ki ima glede na ZKZ

najmočnejši predkupni status in ga tudi jasno določiti. Vsi drugi sprejemniki odpadejo

in njihove sklenjene pogodbe prenehajo veljati.

Zgoraj navedene predpostavke za učinek pogodbe ustrezajo samo enemu stališču, ki

bi moral veljati pri sklenitvi prodajne pogodbe za kmetijsko zemljišče: gre za koncept,

da je pogodba sklenjena pod razveznim pogojem neodobritve pravnega

posla. Po 3. odstavku 59. člena Obligacijskega zakonika pogodba preneha veljati, če

je pogodba sklenjena pod razveznim pogojem in se pogoj izpolni. Na podlagi tega

koncepta prenehajo veljati pogodbe z vsemi sprejemniki, katerim upravni organ ne

odobri pravnega posla.

Pogodba bi prenehala ,,odpadlim,, sprejemnikom že s trenutkom prejema obvestila, v

katerem bi upravni organ ugotovil subjekt, ki ustreza pogojem za odobritev posla.

Upravni organ bi torej moral v postopku ugotoviti vsa pravna dejstva, ki pomenijo

podlago za status predkupnega upravičenca ter jasno identificirati subjekt , s katerim

mora ponudnik skleniti pogodbo, da jo bo upravni organ v nadaljevanju postopka

odobril. Če je sprejemnikov, ki izpolnjujejo pogoje za odobritev posla, dva ali več,

mora upravna enota na podlagi kriterijev v podzakonskem aktu določiti edini subjekt,

s katerim mora ponudnik podpisati pogodbo.

46

Možnost aktualnega ZKZ, da ponudnik sam določi sprejemnika, ki deli isti status z

drugim sprejemnikom, zaradi pravne varnosti vseh subjektov v postopku, odpade. Na

podlagi obvestila, iz katerega bi bil določen izbrani sprejemnik, s katerim mora

ponudnik skleniti pogodbo, bi zaradi pravne enakosti morala biti možna tudi

predznamba lastninske pravice izbranega sprejemnika v zemljiški knjigi po 2. točki 1.

odstavka 49. člena ZZK-150. Šele s tem bi kupec kmetijskega zemljišča postal pred

zakonom enakopraven kupcem nekmetijskih nepremičnin.

Navedena rešitev pomeni temeljito spremembo pravne narave prodajne pogodbe za

kmetijsko zemljišče, ki pa na sam upravni postopek ne bi imela večjega vpliva. Potek

postopka bi ostal skoraj nespremenjen, prav tako pa implementacija novih zakonskih

določb ne bi imela večjih fiskalnih vplivov.

6.3 Obvestilo upravnega organa

Obvestilo upravnega organa bi na podlagi predstavljenega koncepta postalo ključen

dokument za zagotavljanje pravne varnosti subjektov pri prodaji kmetijskega

zemljišča. V obvestilu bi upravni organ odločil, s katerim sprejemnikom naj ponudnik

podpiše pogodbo, da bo upravni organ naknadno odobril pravni posel.

Na podlagi obvestila bi lahko izbrani sprejemnik s ponudnikom zahteval podpis

pogodbe in izdajo intabulacijske klavzule, poleg tega pa bi že na podlagi obvestila

lahko v zemljiški knjigi predlagal vpis predznambe lastninske pravice in s tem odvrnil

prodajalca od zavrnitve podpisa pogodbe ali njegovega mešetarjenja z izbiro

pogodbenega partnerja. Pravna varnost sprejemnika ponudbe za kmetijsko zemljišče

bi se s tem izenačila s sprejemniki ponudbe za nekmetijsko zemljišče, s tem pa bi se

vzpostavila tudi ustavno zagotovljena pravica enakosti pred zakonom.

50 prim. Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor, 2005, str. 293.

47

S to rešitvijo bi se skrajšal tudi upravni postopek odobritve pravnega posla, saj

upravnemu organu ne bi bilo potrebno klicati strank na narok za ustno obravnavo, na

katerem bi ponudnik v primeru več enakovrednih sprejemnikov sam izbiral

pogodbenika. Pri tem prihaja namreč do možnosti malverzacij in arbitrarnosti

upravnih organov.

6.4 Upravna overitev podpisa ponudnika in sprejemnika ponudbe

Pri oddaji ponudbe s strani prodajalca se na upravnih enotah največkrat ne zahteva

niti identifikacija ponudnika, ampak upravni referenti enostavno prejmejo izpolnjen

obrazec in ga objavijo na oglasni deski in spletnem portalu e-uprave. V primeru, ko

je prodajalec že dogovorjen za prodajo in je prejel tudi aro, se v primeru sprejema

ponudbe s strani predkupnega upravičenca zgodi, da se hoče prodajalec le-tega na

vsak način znebiti. V praksi se je že zgodilo, da je prodajalec celo zanikal, da je oddal

ponudbo z argumentacijo, da tega ni naredil on, ampak je nekdo tretji s škodljivim

namenom oddal ponudbo v njegovem imenu.

Predlagamo, da se za namen postopka oddaje ponudbe na ponudbi podpis

prodajalca overi z upravno overitvijo. Gre za hiter postopek na sami upravni enoti, ki

ponudnika ne stroškovno ne obremeni, hkrati pa se s tem zagotovi pravna varnost

sprejemnika ponudbe, saj se na ta način izognemo manipuliranju ponudnika in

povzročanju škode sprejemniku.

48

7 SKLEP

Prodaja kmetijskih zemljišč je zaradi družbenega pomena kmetijstva usmerjena v

prenos lastninske pravice na tiste subjekte, ki se dejansko ukvarjajo s kmetijstvom.

Javni interes je v tem primeru izrazito močnejši od zasebnega, zato Zakon o

kmetijskih zemljiščih (ZKZ) omejuje razpolagalno pravico lastnikov kmetijskih zemljišč

z upravnim postopkom odobritve pravnega posla, ki temelji na konceptu prodaje

predkupnim upravičencem.

V temelju je aktualni ZKZ sicer pravilno zastavljen, je pa po našem mnenju izrazito

premalo definiran postopek odobritve pravnega posla. Gre namreč za upravni

postopek, ki se izvaja neposredno na podlagi zadevnega zakona, katerega določbe

pa so postavljene preveč ohlapno in so premalo natančno določene. Zaradi tega se v

upravnih postopkih dogaja arbitrarnost upravnih referentov in manipulacije

ponudnikov, kar zmanjšuje pravno varnost in predvidljivost izida postopka

sprejemnikov ponudbe.

V tem diplomskem delu smo predstavili rešitve oziroma izhodišča za dopolnitev

Zakona o kmetijskih zemljiščih, na podlagi katerega bi se zapolnile več desetletij

trajajoče pravne praznine, ki jih je neuspešno skušala reševati pravna doktrina in

judikatura. Predvsem se nam je zdela nelegitimna neustavna neenakost pred

zakonom subjektov pri prodaji kmetijskih zemljišč v primerjavi s prodajalci

nekmetijskih površin. S spremembo pravne narave ponudbe in sprejema za prodajo

kmetijskih zemljišč smo postavili nov temelj, ki bi lahko pomenil odprtje nove strani

pravne varnosti vseh subjektov v tej zadevi. Dopolnili smo tudi izvedbo upravnega

postopka, ki bi preprečila ribarjenje v kalnem raznim nepremičninskim mešetarjem in

preprečila arbitrarnost upravnih delavcev.

49

Literatura

Berden Andrej, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Rijavec Vesna, Frantar Tone,

Keresteš Tomaž, Juhart Miha, Novo stvarno pravo, Studio Linea, Maribor,

2002.

Cigoj Stojan, Teorija obligacij – splošni del obligacijskega prava, Uradni list RS,

Ljubljana, 2003.

Cigoj Stojan, Institucije obligacij – posebni del obligacijskega prava – kontrakti

in reparacije, Uradni list RS, Ljubljana, 2002.

Dernovšek Jože, Promet s kmetijskimi zemljišči po uveljavitvi novele ZKZ-B, v:

Pravna praksa, št. 17/2003, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 5-7.

Juhart Miha, Berden Andrej, Keresteš Tomaž, Rijavec Vesna, Tratnik Matjaž,

Vlahek Ana, Vrenčur Renato, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV

Založba, Ljubljana, 2004.

Keresteš Tomaž, Zemljiškoknjižno dovolilo in razpolagalni pravni posel, v:

Pravna praksa, št. 5-6/2000, GV Založba, Ljubljana, 2000, str. 15-18.

Krivec Franci, Uveljavljanje zakonite predkupne pravice na kmetijskem

zemljišču, v: Pravna praksa, št. 27/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 8-

9.

Ljubimski Janč, Sodno varstvo sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih

zemljišč, v: Pravna praksa, št. 40-41/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str.

16-18.

Ljubimski Janč, Še o sodnem varstvu sprejemnika ponudbe pri prodaji

kmetijskih zemljišč, v: Pravna praksa, št. 48/2010, GV Založba, Ljubljana,

2010, str. 13-14.

Plavšak Nina, Juhart Miha, Jadek Pensa Dunja, Kranjc Vesna, Grilc Peter,

Polajnar Pavčnik Ada, Dolenc Mile, Pavčnik Marijan, Obligacijski zakonik

(splošni del) s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003.

Sladič Zemljak Pavla, Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, v: Pravna

praksa, št. 7/2001, GV Založba, Ljubljana, 2001, str. 10-11.

50

Škof Bojan, Vrenčur Renato, Vidovič Nataša, Civilnopravni in davčnopravni

vidiki prometa nepremičnin, Davčno-finančni raziskovalni inštitut, Maribor,

2003.

Tratnik Matjaž, Stvarnopravni zakonik – zasnova in zgradba – pregled

najpomembnejših novosti, v: Pravna praksa, št. 36/2002, GV Založba,

Ljubljana, 2002, priloga str. I-VI.

Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut za

nepremičninsko pravo, Maribor, 2005.

Ukmar Danilo, Sodno varstvo sprejemnika ponudbe pri prodaji kmetijskih

zemljišč, v: Pravna praksa, št. 46/2010, GV Založba, Ljubljana, 2010, str. 8-9.

Vrenčur Renato, Stvarno pravo za posrednike pri prometu z nepremičninami,

Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor, 2005.

51

Viri

Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih

(ZKZ-C) – predlog za obravnavo, RS Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in

prehrano, št. 007-392/2010/105, Ljubljana, 25.1.2011.

Obligacijski zakonik (OZ), Uradni list RS, št. 83/2001, 32/2004, 28/2006,

40/2007.

Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS, št. 87/2002, 18/2007.

Ustava Republike Slovenije (URS), Uradni list RS, št. 33/1991, 42/1997,

66/2000, 24/2003, 69/2004, 68/2006, .

Zakon o dedovanju kmetijskih gospodarstev, Uradni list RS, št. 70/1995,

54/1999.

Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), Uradni list RS, št. 59/1996, 31/1998,

1/1999, 54/2000, 68/2000, 27/2002, 58/2002, 67/2002, 110/2002, 8/2003,

110/2002, 36/2003, 55/2003, 43/2011.

Zakon o notariatu (ZN), Uradni list RS, št. 13/1994, 48/1994, 82/1994,

73/2004, 98/2005, 17/2006, 2/2007.

Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Uradni list SFRJ, št. 6/1980.

Zakon o zemljiški knjigi (ZZK), Uradni list RS, št. 58/2003, 37/2008, 45/2008,

28/2009, 79/2010, 25/2011.

52

Priloge

1. Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča (opr.št. 330-136/2010).

2. Izjava o sprejemu ponudbe (obrazec).

3. Obvestilo (opr.št. 330-246/2010).

4. Narok ustne obravnave (opr.št. 330-282/2010/2).

5. Zapisnik o ustni obravnavi (opr.št. 330-255/2010-4).

6. Odločba (opr.št. 330-661/2011-3).

53

IZJAVA O AVTORSTVU

Podpisani Sašo Šoštarič, št. indeksa 71149278, izjavljam, da sem izdelal diplomsko

nalogo na podlagi obstoječe literature in virov.

Sašo Šoštarič