PENGEMBANGAN PRODUK PROPERTI DAN STUDI KELAYAKAN HOTEL DI

WILAYAH GEDEBAGE

Tugas ini disusun guna melengkapi tugas Semester Sisipan Perencanaan Properti

Disusun Oleh :

Hafiyan Haris (103060041)

Dika Pramahardi (103060023)

PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS PASUNDAN

BANDUNG

2015

No. Tugas : 05 | Kelompok

Tanggal : 04 Juli 2015

Dosen : Ir. Supratignyo Aji ST., MT.

BAB I

IDE BISNIS

1.1 Gambaran Fisik

1.1.1 Kondisi Lokasi

Luas wilayah Gedebage ± 2.809,39 Ha, meliputi 3(tiga) kecamatan dan 11 desa

kelurahan termasuk dalam wilayah administrasi Kotamadya DT. II Bandung, dengan

perincian sebagai berikut :

Kecamatan Bandung Kidul, meliputi :

a. Kelurahan Wates

b. Kelurahan Batununggal

c. Desa Mengger, dan

d. Desa Kujangsari

Kecamatan Margacinta, meliputi

a. Desa Margasenang

b. Desa Margasari,

c. Desa Sekejati.

Kecamatan Rancasari, meliputi

a. Desa Cisaranten Kidul

b. Desa Cipamokolan

c. Desa Denvati, dan

d. Sebagian Desa Mekarmulya

Gambar 2. 1 Peta Wilayah Gedebage

3

Lokasi proyek pembangunan hotel yang akan dinamakan Hotel Alexandria terletak di

Jalan Rancapanci. Luas lahan yang dimiliki proyek tersebut adalah sebesar ± 600 meter2.

Lokasi proyek ini cukup dekat dengan Jalan Soekarno Hatta.

Kondisi lingkungan di sekitar objek sangat kondusif, aman dan ramai. Terletak di

lokasi yang sangat strategis, ± 500 m dari Pusat Pemerintahan. Sebelah Utara proyek cuku,

sedangkan sebelah Selatan, Timur, dan Barat dibatasi oleh rumah warga.

Gambar 2.2 Lokasi Proyek

1.1.2 Aksesibilitas

Seperti yang sudah disebutkan di atas bahwa lokasi proyek sangat strategis. Terlihat

pada Gambar 2.2, denah lokasi proyek, lokasi proyek yang berada di Jalan Rancapanci

hanya berjarak ± 10 meter dari Jalan Gedebage yang mempunyai akses langsung ke Jalan

Tol.

Tidak jauh dari lokasi proyek, terdapat Monumen Nasional yang merupakan Objek

Wisata Unggulan menurut Dinas Pariwisata DKI Jakarta. Lokasi proyek ini juga

memiliki akses ke Komplek Perdagangan

Jalan Rancapanci direncanakan sebagai wilayah dengan pengembangan pusat

pemerintahan, perdagangan dan jasa, Pusat Bina Sosial dan tempat penting lainnya.

4

1.1.3 Peruntukan lahan & Ketentuan Bangunan

Proyek pembangunan Hotel Alexandria ini menempati lahan seluas ± 400

Meter lahan (town planning), lahan tersebut mempunyai ciri-ciri:

KDB: 60%

KLB: 3,5

GSB: 6,0 m

Jumlah Lantai Maksimum: 5 lantai

Aspek Regulasi pada lembar lampiran. Mengacu aspek regulasi tersebut, maka secara

teknis (intensitas dan kepadatan bangunan) rencana pembangunan harus sesuai (tidak

melanggar batas/ketentuan) dengan regulasi Suku Dinas Tata Kota

1.1.4 Aspek Teknis

Nama Proyek : HOTEL ALEXANDRIA

Lokasi : Kebon Kacang IV Tanah Abang, Jakarta Pusat

Peruntukan : Hotel

KDB : 60%

KLB : 3,5

Luas Tanah : ± 600 m2

Luas 1 lantai : 334,5 m2

Jumlah Lantai : 4 Lantai

Jumlah Kamar : 41 Kamar

Luas Bangunan : 1338 m2

5

1.1.5 Desain Produk

a. Desain Bangunan Hotel Alexandria,

Gambar 2.3 Denah Bangunan Tampak Depan

6

Gambar 3. 2 Site Plan

7

8

BAB II

PENGEMBANGAN PRODUK PROPERTI

2.1 Desain Produk

Developer Properti menghasilkan output untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan

konsumen akan kepuasan, sehingga output yang dihasilkan seharusnya dapat memuaskan

konsumen. Oleh karena itu desain produk bisa diartikan sebagai kepuasan yang ditawarkan

produsen (developer) kepada konsumen. Untuk dapat mencapai maksud tersebut maka sudah

selayaknya developer proerpeti memfokuskan diri pada pengembangan keunggulan bersaing

melalui strategi bisnis, diantaranya pembedaan (diferensiasi), biaya rendah (kepemimpinan

biaya) , respon cepat (rapid respon) atau konmbinasi diantaranya ketiga strategi tersebut.

Lahan kosong yang berada di Wilayah Gedebage tersebut, akan dibangun Hotel

Alexandria dengan luas tanah yang dibangun ± 600 m2

dengan tinggi bangunan 18 m untuk 4

lantai sehingga luas lantai bangunan 1.338 m2. Direncanakan hotel ini memiliki 41 kamar.

Lantai 1 dijadikan sebagai basement dan lantai 2 terdapat kafe, office, dan loby hotel, serta 6

kamar hotel. Selanjutnya 3 lantai ke atas terdapat 35 kamar dengan luas kamar berkisar

antara 12-16 m2. Hotel ini juga memiliki 2 lift dan tangga. Desain Hotel Alexandria

keseluruhannya dapat dilihat pada lampiran rencana gambar teknis Hotel Alxandria

Desain Bangunan Hotel Alexandria, menyediakan berbagai tipe kamar dengan desain

yang unik sehingga dapat membuat konsumen merasa nyaman. Selain itu, kelengkapan

fasilitas kamar, dan juga fasilitas pendukung yang ada menjadi daya tarik tersendiri bagi

pengunjung yang berusaha mencari tempat penginapan.

9

a. Segi Teknis

Nama Proyek : HOTEL ALEXANDRIA

Lokasi : Jalan Rancapaci, Wilayah Gedebage, Kota Bandung

Peruntukan : Hotel

KDB : 60%

KLB : 3,5

Luas Tanah : ± 600 m2

Luas 1 lantai : 334,5 m2

Jumlah Lantai : 4 Lantai

Jumlah Kamar : 41 Kamar

Luas Bangunan : 1338 m2

b. Denah Bangunan

Gambar Denah Bangunan Tampak Depan

10

Gambar Site Plan

c. Desain Kamar berdasarkan kelas

• Kelas Standar

11

• Kelas Semi Deluxe

Kelas Deluxe dan Super Deluxe

12

BAB III

STUDI KELAYAKAN PROPERTI

3.1 Kelayakan Regulasi dan Konstruksi

Proyek pembangunan Hotel Alexandria ini menempati lahan seluas ± 400 Meter lahan

untuk kawasan bisnis dengan ketentuan perutukkan:

KDB : 60%

KLB : 3,5

GSB : 6,0 m

Aspek Regulasi mengacu aspek regulasi dinas tata kota, maka secara teknis (intensitas

dan kepadatan bangunan) rencana pembangunan harus sesuai (tidak melanggar

batas/ketentuan) dengan regulasi Suku Dinas Tata Kota.

Intensitas Ruang Untuk Pemanfaatan Permukiman, Dan Bangunan Umum Dan

Campuran Dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Lebih Besar Dari 20% Untuk Type

Bangunan Rapat/Deret

Peraturan Daerah Kota Bandung No. 12 Tahun 2011

13

Keterangan :

KLB : Koefisien Lantai Bangunan

KTB : Koefisien Tapak Basement

KDH : Koefisien Dasar Hijau Catatan :

1. Jarak bebas samping untuk bangunan rapat pada pemanfaatan bangunan umum dan

campuran di wilayah Pengembangan Tengah Pusat (WP-TP) mulai lantai pertama

sampai dengan lantai ke delapan diperkenankan nol dengan memperhatikan

"pencahayaan dan kemanan, sedangkan jarak bebas samping untuk ketinggian

bangunan lebih dari delapan lantai mengikuti" jarak bebas tersebut di atas.

2. Jarak bebas samping untuk bangunan rapat/deret pada pemanfaatan bangunan

umum dan campuran hanya di Kawasan Sistem Pusat Kegiatan Utama mulai dari

lantai pertama sampai dengan lantai ke empat diperkenankan nol dengan

memperhatikan pencahayaan dan keamanan sedangkan jarak bebas sampai lebih

besar dari empat lantai mengikuti jarak bebas tersebut di atas.

3. Jarak bebas samping untuk bangunan rapat/deret pada pemanfaatan permukiman di

semua Wilayah Pengembangan mulai dari lantai pertama sampai dengan lantai dua

diperkenankan nol dengan memperhatikan pencahayaan dan keamanan, sedangkan

jarak bebas samping lebih besar dari dua lantai mengikuti jarak bebas tersebut

di atas dan mengikuti ketentuan bangunan lainnya.

14

3.2 Kelayakan Finansial

3.2.1 Biaya Investasi Hotel

Biaya Investasi Hotel Alexandria yang mencakup pembelian tanah, pembanganan hotel,

dan penambahan fasilitas Interiornya.

Tabel Biaya Investasi Hotel Alexandria

Besar biaya pembelian tanah tidak ada karena tanah tersebut merupakan tanah pribadi

milik PT Young Engineers. Sedangkan besar biaya konstruksi didapatkan dari asumsi

perhitungan konseptual sesuai dengan standar yang berlaku.

3.2.2 Biaya Operation Management dan Marketing

Diharapkan sebulan setelah hotel selesai tahap konstruksi, hotel Alexandria tersebut langsung

diopreasikan penggunanya. Sehingga membutuhkan biaya opresiaonal dan maintenance

untuk melaksanakan proyek tersebut mencakup biaya opersional dan biaya marketing

Tabel Biaya OM

15

Tabel Biaya Tenaga Kerja Hotel Alexandria

Tabel Biaya Marketing Hotel Alexandria