Economics

554, XVI, 2013

Úvod

Dopady hospodáfiské krize na trh bydlení jsouv âR z pohledu mezinárodního srovnání, ales-poÀ prozatím, relativnû mírné [18], [5], [12]. Narozdíl od fiady jin˘ch zemí (napfi. Irsko, ·panûl-sko, ¤ecko, USA, Dánsko ale také Maìarsko,Estonsko, Loty‰sko nebo Bulharsko) nedo‰lov âR k dramatick˘m propadÛm cen bytÛ (ceno-vé indexy OECD, âSÚ a âeské spofiitelny)a rovnûÏ poãet dluÏníkÛ neschopn˘ch splácetúvûry na pofiízení vlastního bydlení zÛstává(i pfies v˘znamn˘ nárÛst) za prÛmûrem vyspû-l˘ch zemí [5].

Specifické pfiíãiny krize na americkémhypoteãním trhu, která stála na poãátku celo-svûtové hospodáfiské krize, byly podrobnûpopsány v fiadû prací (napfi. [9], [16], [14], [7],[25], [10]). RovnûÏ bylo za pomocí rÛzn˘ch eko-nometrick˘ch pfiístupÛ dokumentováno, Ïenadhodnocení cen rezidenãních nemovitostí(nebezpeãí cenové bubliny) bylo v âR, ve srov-nání s USA i jin˘mi zemûmi, pfied pfiíchodemkrize relativnû slabé [18], [13], [4], [27]. Otáz-kou v‰ak zÛstává, zda je tento fakt dostateãn˘pro vysvûtlení rozdílného dopadu krize na trhybydlení a zda dosavadní mírn˘ dopad hospo-dáfiské krize na trh bydlení v âR není spí‰edoãasn˘m (aktuálním) fenoménem a v dal‰íchletech se pak mÛÏe prohloubit; a to z dÛvoduakumulovan˘ch systémov˘ch rizik.

V nûkter˘ch vyspûl˘ch zemích, jmenovitûUSA ãi Velké Británii, se totiÏ kolem polovinyroku 2010 objevil na trhu bydlení spí‰e ojedinû-l˘ v˘voj: po krátkodobém (roãním) oÏivení trhua rÛstu cen nemovitostí do‰lo ke zvratu a cenynemovitostí zaãaly pfiekvapivû opût klesat (dlecenov˘ch indexÛ OECD, Global PropertyGuide, Nationwide, Halifax, FT Acadametrics,S&P Case and Schiller).

V létû 2010 uvedl respektovan˘ britsk˘ eko-nom Michael Ball [1] v Appraisal Journal, Ïe trhbydlení ve Velké Británii dosáhl jiÏ dna poklesu

a vykazuje jasné známky oÏivení. Podle brit-sk˘ch cenov˘ch indexÛ Nationwide a Halifaxvzrostly ceny bytÛ bûhem roku 2009 (mezi led-nem 2009 a prosincem 2009) o 6 % (podleindexu FT Acadametrics o 5,3 %) a v mírnémrÛstu pokraãovaly i v první polovinû roku 2010.Ball si sice v‰ímá, Ïe se známky oÏivení objevi-ly spí‰e v cenách bydlení neÏ v poãtu transak-cí, poãtu poskytnut˘ch hypoteãních úvûrÛ neboobjemu bytové v˘stavby, ale to mu nebránív závûru, Ïe „je zfiejmé, Ïe se krize trhu bydle-ní z let 2008/9 ukázala b˘t jako mnohem men‰ía daleko více lokalizovaná, neÏ vût‰ina z násoãekávala na konci roku 2008“ (str. 220); aãko-liv pfiipou‰tí, Ïe existuje nebezpeãí „dvojitéhopoklesu“ (tedy v˘voje ve tvaru W), dle nûj „sedvojit˘ pokles na trzích bydlení ukazuje jenvelmi zfiídka“ (str. 226).

Jen krátce po publikaci jeho komentáfiedo‰lo na britském trhu k obratu – nejdfiíve stag-naci a v posledních mûsících roku 2010 i mír-nému poklesu cen bydlení (v posledním ãtvrtle-tí roku o 1,6 % meziroãnû v porovnání s posled-ním ãtvrtletím roku 2009 dle indexu FT Acada-metrics), prudkému poklesu transakcí (v prosin-ci 2010 byl rozsah transakcí o 33 % men‰í neÏv prosinci 2009) a objevily se spí‰e pesimistic-ké prognózy pro v˘voj v roce 2011. Jak shrnulPeter Williams, dlouholet˘ pfiedseda Council ofMortgage Lenders, „prognóz v˘voje cen pro rok2011 je mnoho a li‰í se, av‰ak vût‰ina oãekávádal‰í pokles cen bydlení“ (zpráva z indexu FTAcadametrics v prosinci 2010).

Stejn˘ v˘voj jako Velkou Británii postihl, coÏje z dÛvodu pÛvodu krize i vlivu globální ekono-miky velmi dÛleÏité, také USA. Od dubna 2009do ãervna 2010 do‰lo, podle indexu S&P Caseand Schiller, k mírnému rÛstu cen bydlenív USA, av‰ak od ãervna 2010 zamífiily cenybydlení opût dolÛ, a to relativnû rychle. Dokonce roku 2010 se zfiejmû (údaje za prosinecnejsou k dispozici) ceny bydlení v USA vrátilyna úroveÀ ãervna 2009. Pfiitom se ceny bydlení

SYSTÉMOVÁ RIZIKA TRHU BYDLENÍ V âRPetr Sunega, Martin Lux

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 55

Ekonomie

56 2013, XVI, 4

v USA sníÏily, podle v˘‰e uvedeného indexu,od svého vrcholu v ãervnu 2006 bezmála o 30 %, coÏ je podstatnû více neÏ ve Velké Bri-tánii; a je to také více, neÏ ãinil propad cen byd-lení v USA v prÛbûhu Velké hospodáfiské krize(mezi roky 1928 a 1933 se ceny bydlení sníÏilyo 26 %). Ani takto hluboká korekce nezabráni-la dodateãné cenové volatilitû. Znaãná volatilitacen nemovitostí na nûkter˘ch západních trzích,resp. dlouhodobû neudrÏitelné oÏivení trhu,mÛÏe b˘t zpÛsobena akumulací systémov˘chtrÏních rizik v minulosti. Podle [23], [21], [22],[11], [8], a [2] patfií mezi taková systémová rizi-ka zejména udrÏitelnost (sustainability) vlast-nického bydlení. Pokud je rostoucí podíl vlastní-kÛ bydlení stále více sycen domácnostmi z niÏ-‰ích pfiíjmov˘ch skupin, pro nûÏ by bez „inova-tivních“ rizikov˘ch produktÛ a nízk˘ch úroko-v˘ch sazeb nebylo vlastnické bydlení finanãnûdostupné a pro které je vlastní bydlení v pod-statû jedin˘m aktivem, jeví se tento v˘voj jakodlouhodobû neudrÏiteln˘ a mÛÏe stát v pozadívysok˘ch propadÛ cen v období krizí, resp.vysoké volatility cen rezidenãních nemovitostíobecnû.

Podobnû jako v fiadû jin˘ch evropsk˘chzemí (zejména pak zemí b˘valého sovûtskéhobloku) do‰lo v âR po roce 1990 k razantnímunárÛstu podílu vlastnického bydlení. Konkrétnûse podíl vlastnického bydlení zv˘‰il podlev˘sledkÛ Sãítání lidu, domÛ a bytÛ (SLDB)z 37,7 % v roce 1991 na 46,8 % bytovéhofondu v roce 2001 a dále rostl. Podle v˘sledkÛz ‰etfiení âeského statistického úfiadu (âSÚ)Pfiíjmy a Ïivotní podmínky domácností (SILC)ãinil podíl domácností Ïijících ve vlastním domûnebo bytû v roce 2005 56,8 %, v roce 200759,9 % a v roce 2008 jiÏ 60,6 % v‰ech domác-ností. V˘znamn˘m zpÛsobem se na rÛstuzastoupení vlastnického bydlení v âR podílelai privatizace nájemního bytového fondu pfieve-deného bezúplatnû z vlastnictví státu do majet-ku obcí. Podle údajÛ Ústavu územního rozvoje(ÚÚR) v Brnû, kter˘ pravidelnû organizuje ‰et-fiení Monitoring komunálního bydlení (respon-denty jsou vybrané obce), se podíl obecníhonájemního bydlení ve vybran˘ch obcích âR sní-Ïil do roku 2009 v prÛmûru na 26 % stavuv roce 1991 (ÚÚR bohuÏel neuvádí absolutnípoãty zprivatizovan˘ch bytÛ (které se mûnív závislosti na velikosti bytového fondu obcíúãastnících se ‰etfiení), po pfiepoãtu na celkov˘nájemní bytov˘ fond dle stavu v roce 1991

(zahrnující v‰ak bohuÏel i byty LBD, jejichÏpodíl je v‰ak relativnû zanedbateln˘) v majetkuobcí zÛstává zhruba 380 960 bytÛ (za pfiedpo-kladu, Ïe v˘sledky ‰etfiení by byly reprezenta-tivní pro úhrn v‰ech obcí âR a za pfiedpokladu,Ïe v‰echny trvale obydlené nájemní byty seãte-né v rámci SLDB 1991 by byly pfievedeny dovlastnictví obcí (tj. bez zohlednûní restitucí).Z hlediska podílu na celkovém poãtu trvaleobydlen˘ch bytÛ dle SLDB 2001 se jednáo zhruba 10 % bytového fondu.) a oãekáván jedal‰í pokles (dle privatizaãních v˘hledÛ v roce2009) na zhruba 20 % stavu v roce 1991(Zhruba 293 046 bytÛ po pfiepoãtu relativníchúdajÛ na absolutní za v˘‰e uveden˘ch pfiedpo-kladÛ (necel˘ch 8 % v‰ech trvale obydlen˘chbytÛ dle SLDB 2001)). Nutno fiíci, Ïe procesrostoucího zastoupení vlastnického bydlení jev souladu s vût‰inov˘mi preferencemi ãeskéspoleãnosti [19], [18]. Na druhou stranu, taktorazantní rÛst podílu vlastnického bydlení mÛÏevést k v˘znamnému posílení systémov˘ch rizika potaÏmo tak i k nebezpeãí vysoké volatilityv cenách bydlení v âR.

Cílem pfiedkládané statû je tak zodpovûdûtdvû základní v˘zkumné otázky. Za prvé, zda sepo roce 2005 (tedy v období, kdy do‰lo k nejv˘-znamnûj‰ímu rozvoji hypoteãního financovánív âR) mezi vlastníky bydlení splácejícími hypo-teãní úvûr v˘znamnûji zv˘‰il podíl nízkopfiíjmo-v˘ch domácností. Za druhé, zda se ve stejnémobdobí v˘znamnûji zv˘‰il podíl rizikov˘ch pro-duktÛ hypoteãního úvûrování, tedy podíl „inova-tivních“ produktÛ (úvûry s LTV rovn˘m nebovy‰‰ím neÏ 100 %, úvûry bez prokázání pfiíjmuÏadatele, „interest-only“ úvûry ãi úvûry denomi-nované v cizí mûnû) v úvûrovém portfoliu ães-k˘ch poskytovatelÛ hypoteãních úvûrÛ. DoplÀ-kovou otázkou, vypl˘vající zejména z prvnív˘zkumné otázky, je, zda vyrovnan˘ bytov˘systém, tedy systém s dostateãn˘m podílemnájemního bydlení na bytovém fondu, je záru-kou men‰ích propadÛ cen bytÛ v období krizí,resp. men‰í volatility cen bytÛ obecnû, neÏbytov˘ systém v˘hradnû orientovan˘ na vlast-nické bydlení.

V následující ãásti jsou popsány datovézdroje a metody pouÏité pro anal˘zu a tfietí ãástuvádí v˘sledky anal˘z smûfiujících k odpovûdina na‰e dvû v˘zkumné otázky. Ve ãtvrté ãásti jepomocí mezinárodního srovnání dopadÛ krizena trhy bydlení, zejména pak pomocí srovnánídopadÛ na trhy bydlení v âR a Maìarsku,

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 56

Economics

574, XVI, 2013

hledána odpovûì na doplÀkovou otázku t˘kají-cí se vlivu vyrovnaného bytového systému.Následuje shrnutí proveden˘ch anal˘z a závûr.

1. Data a metodologiePro zhodnocení v˘voje zastoupení nízkopfiíjmo-v˘ch domácností splácejících úvûry na pofiízenívlastního bytu ãi domu v âR byla pouÏita dataz ‰etfiení SILC z let 2005, 2007, 2008 a 2009(Cílem ‰etfiení SILC (Pfiíjmy a Ïivotní podmínkydomácností) je podle âSÚ [6] „získat reprezen-tativní údaje o pfiíjmovém rozloÏení jednotliv˘chtypÛ domácností, údaje o zpÛsobu, kvalitûa finanãní nároãnosti bydlení, vybavení domác-ností pfiedmûty dlouhodobého uÏívání a o pra-covních, hmotn˘ch a zdravotních podmínkáchdospûl˘ch osob Ïijících v domácnosti.“ Jednáse reprezentativní v˘bûrové ‰etfiení (domác-nosti i jednotlivci byli vybráni prostfiednictvímnûkolikastupÀového náhodného v˘bûru). Pou-Ïita byla data za bytové domácnosti. Datov˘soubor za rok 2005 zahrnuje údaje o 4351 hos-podafiících domácnostech, za rok 2007 údajeo 9 675 domácnostech, za rok 2008 údaje o 11 294 domácnostech a za rok 2009 údajeo 9 911 domácnostech.). Pro úãel testováníhypotézy o rostoucím zastoupení nízkopfiíjmo-v˘ch domácností splácejících hypoteãní úvûryv sektoru vlastnického bydlení byla sledovánapfiíjmová distribuce domácností ve v˘‰e zmínû-n˘ch datov˘ch souborech (dle v˘‰e celkov˘chãist˘ch pfiíjmÛ na spotfiební jednotku – pfiepoãetna spotfiební jednotku se pouÏívá proto, abybyly srovnatelné pfiíjmy rÛznû velk˘ch (dlepoãtu osob) domácností a aby bylo zohlednûnosloÏení domácností (poãet dospûl˘ch a poãeta vûk dûtí). Pfiepoãet pfiíjmu na spotfiební jed-notku odráÏí téÏ rÛznou míru úspor z rozsahu,kter˘ch dosahují domácnosti s rÛzn˘m sloÏe-ním a rÛzn˘m poãtem ãlenÛ. S rostoucímpoãtem osob v domácnosti (zejména ekono-micky aktivních) totiÏ celkové pfiíjmy domácnos-tí rostou, li‰í se samozfiejmû i s ohledem napoãet a vûk dûtí. PouÏit byl poãet spotfiebníchjednotek dle definice EU. Poãet spotfiebníchjednotek domácnosti se odvíjí od sloÏenídomácnosti (poãtu osob) a vûku dûtí. Osobûv ãele domácnosti je pfiifiazena hodnota 1, kaÏ-dému dítûti ve vûku 0 aÏ 13 let hodnota 0,3a ostatním dûtem a osobám v domácnosti pakhodnota 0,5. Poãet spotfiebních jednotekdomácnosti je urãen jako souãet poãtu spotfieb-ních jednotek jednotliv˘ch ãlenÛ domácnosti.)

a zji‰Èováno, zda v ãase roste zastoupenídomácností vlastníkÛ splácejících hypoteãníúvûry v 1. aÏ 5. pfiíjmovém decilu.

Pro úãely druhé v˘zkumné otázky, tedyhodnocení hypoteãního trhu z pohledu úvûrovéexpanze bank a jejich portfolia „inovativních“produktÛ, bylo vyuÏito dat âNB a dal‰íchsekundárních zdrojÛ; protoÏe v‰ak âNB nûkte-ré údaje (napfi. v˘‰e loan-to-value ratio, LTV,u hypoteãních úvûrÛ) nesleduje, byly tyto zdro-je doplnûny o v˘sledky dotazníkového ‰etfiení,které oddûlení Socioekonomie bydlení Sociolo-gického ústavu AV âR uspofiádalo mezi posky-tovateli hypoteãních úvûrÛ v roce 2010. Jedna-lo se jiÏ o druhé ‰etfiení svého druhu; první pro-bûhlo v roce 2005 (kromû bank poskytujícíchhypoteãní úvûry byly v roce 2005 oslovenyi stavební spofiitelny). ·etfiení Hypoteãní úvûryv âR 2010 probûhlo v dubnu aÏ kvûtnu 2010.V rámci ‰etfiení bylo osloveno 14 bank poskytu-jících hypoteãní úvûry s Ïádostí o vyplnûní stan-dardizovaného dotazníku. Podafiilo se získatvyplnûné dotazníky od ‰esti bank, z toho pûtinejv˘znamnûj‰ích hráãÛ na trhu a jedné men‰íbanky, která se na trhu etablovala relativnûnedávno. Ostatní banky úãast na ‰etfiení odmít-ly ve vût‰inû pfiípadÛ s poukazem na nedosta-teãné kapacity a pfiíli‰nou vytíÏenost bránícívyplnûní dotazníku a v jednom pfiípadû z dÛvo-du obav spojen˘ch se zabezpeãením pfiípadnûposkytnut˘ch údajÛ.

Aãkoliv dotazník vyplnilo pouze ‰est finanã-ních ústavÛ poskytující hypoteãní úvûry (HÚ),podafiilo se nám postihnout vût‰inu trhu, coÏdokládá porovnání úhrnného objemu HÚposkytnut˘ch na bydlení fyzick˘m osobámv jednotliv˘ch letech 2005–2009 na základûvyplnûn˘ch dotazníkÛ se statistikou zvefiejÀo-vanou Ministerstvem pro místní rozvoj (Obr. 1).Statistiky publikované na internetov˘ch strán-kách MMR rovnûÏ nezahrnují v‰echny banky,které v âR poskytují hypoteãní úvûry. Seznambank zahrnut˘ch do statistik MMR není nikdeexplicitnû uveden a na pfiím˘ dotaz nám pra-covnice MMR odmítla tento seznam poskytnoutz obavy, Ïe se jedná o dÛvûrn˘ údaj a mohlo byb˘t ohroÏeno pfiedávání údajÛ ze strany bankv budoucnu. Na základû dotazu u zástupceâeské bankovní asociace (âBA) bylo zji‰tûno,Ïe ve statistikách MMR by mûlo b˘t zahrnutov‰ech pût bank („velk˘ch hráãÛ“), které námposkytly vyplnûn˘ dotazník, pouze jedna men‰íbanka (nedávno etablovaná na trhu), od níÏ se

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 57

Ekonomie

58 2013, XVI, 4

podafiilo rovnûÏ vyplnûn˘ dotazník získat, ve statistikách publikovan˘ch MMR zahrnutanení. S v˘jimkou roku 2005 ve v‰ech letech sle-dovaného období úhrnn˘ objem HÚ poskytnut˘ch

na bydlení fyzick˘m osobám bankami úãastní-cími se ‰etfiení pfiesáhl 90 % z celkového obje-mu HÚ poskytnut˘ch na bydlení fyzick˘m oso-bám podle statistik MMR.

Pomûr mezi úhrnn˘m objemem HÚ poskytnut˘ch bankami, které se zúãastnily Obr. 1: dotazníkového ‰etfiení, a úhrnn˘m objemem HÚ poskytnut˘ch bankami dle

statistik MMR v procentech v jednotliv˘ch letech 2005–2009

Zdroj: MMR (http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-politiky-%281%29/Hypotecni-uvery), ‰etfiení Hypoteãní úvûry v âR 2010.

2. UdrÏitelnost vlastnického bydlenív âR

Míra zadluÏení ãesk˘ch domácností hypoteãní-mi úvûry je, podle dat European MortgageFederation (EMF) z roku 2009, jedna z nejniÏ-‰ích v porovnání s vybran˘mi zemûmi (Obr. 2).Ze srovnání je patrné, Ïe z hlediska objemuzÛstatkÛ poskytnut˘ch HÚ domácnostem nabydlení v pomûru k HDP je âR pod prÛmûremzemí EU-27, nicménû ze zemí stfiední a v˘-chodní Evropy je na ãtvrtém místû hned zaEstonskem, Loty‰skem a Litvou. Údaj uvádûn˘EMF za âR (19,4 %) nicménû nekorespondujes údaji zji‰tûn˘mi z databáze ARAD âNBa údajÛ âSÚ (o v˘‰i HDP), podle nichÏ podílnesplacené jistiny na HDP v roce 2009 ãinilpouze 15,3 % (v˘razn˘ nárÛst z hodnoty 10,8 %za rok 2008 byl navíc dán i zmûnou metodiky

âNB). Pokud bychom uvaÏovali tuto hodnotu,pak se âR v grafu Obr. 2 posune aÏ za Polskoa Maìarsko. Spolehlivûj‰í aktuální údaje neÏúdaje EMF se bohuÏel nepodafiilo dohledat.

Jakkoliv míra zadluÏení ãesk˘ch domác-ností hypoteãními úvûry není v mezinárodnímsrovnání vysoká, simulace na typizovan˘chdatech o domácnostech jasnû ukazují, Ïetypem domácnosti, která je nejvíce ohroÏenaztrátou bydlení v dÛsledku dopadÛ krize, je jed-noznaãnû domácnost vlastníkÛ bydlení, kteráje‰tû splácí hypoteãní úvûr. Je tomu proto, Ïejejí v˘daje na bydlení jsou vysoké a pfiíspûvekna bydlení platn˘ v âR ji bohuÏel v pfiípadûnouze neposkytuje efektivní pomoc. Tabulka 1ilustruje situaci domácnosti ekonomicky aktiv-ních ãlenÛ se dvûma dûtmi v Libereckém kraji,tedy kraji, kter˘ byl v roce 2009 silnû zasaÏen

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 58

Economics

594, XVI, 2013

nezamûstnaností; a to ve tfiech modelov˘chsituacích.

První modelová situace ukazuje prÛmûrn˘reziduální pfiíjem domácnosti (prÛmûrn˘ ãist˘pfiíjem domácnosti po odeãtení nákladÛ na byd-lení a 1,5násobku Ïivotního minima) v roce2009 podle kategorie zamûstnání (KZAM – Kla-sifikace zamûstnání (KZAM) je mezinárodníklasifikaci, která ãlení zamûstnání do 10 hlav-ních tfiíd: KZAM 1 – Zákonodárci, vedoucí a fiídí-cí pracovníci (manaÏefii), KZAM 2 – Vûdeãtía odborní du‰evní pracovníci (vûdci a odborní-ci), KZAM 3 – Techniãtí, zdravotniãtí, pedago-giãtí pracovníci a pracovníci v pfiíbuzn˘ch obo-rech (technici a zdravotníci), KZAM 4 – Niωíadministrativní pracovníci (úfiedníci), KZAM 5 –Provozní pracovníci ve sluÏbách a obchodû(provozní), KZAM 6 – Kvalifikovaní dûlníciv zemûdûlství, lesnictví a v pfiíbuzn˘ch oborechkromû obsluhy strojÛ a zafiízení (zemûdûlci),KZAM 7 – ¤emeslníci a kvalifikovaní v˘robci,zpracovatelé, opraváfii kromû obsluhy strojÛa zafiízení (fiemeslníci), KZAM 8 – Obsluha

strojÛ a zafiízení (kvalifikovaní dûlníci), KZAM 9– Pomocní a nekvalifikovaní pracovníci(pomocní dûlníci) a KZAM 0 – Pfiíslu‰níci armá-dy), pokud jsou oba ãlenové domácnostizamûstnáni. Druhá modelová situace ukazujena pfiípad, kdy jeden ãlen domácnosti ztratízamûstnání a pobírá podporu v nezamûstna-nosti. Tfietí pak na pfiípad, kdy je jeden ãlendomácnosti jiÏ dlouhodobû nezamûstnan˘, tj.nemá nárok na podporu v nezamûstnanosti,nicménû domácnost má nárok na pfiíslu‰nésociální dávky. Riziko neschopnosti splácethypoteãní úvûr ukazuje sloupeãek reziduálníhopfiíjmu „hypotéka“. Zde má pokles pfiíjmu nejd-rastiãtûj‰í následky; v pfiípadû dlouhodobénezamûstnanosti hrozí váÏné finanãní obtíÏev‰em domácnostem splácejícím hypoteãníúvûr, snad kromû domácností z nejvy‰‰íchkategorií zamûstnání, tedy vedoucích a fiídícíchpracovníkÛ. U domácností s vy‰‰ími pfiíjmy jemoÏné pfiedpokládat úspory ãi jin˘ majetek,které umoÏní pfiekonat doãasnou finanãní tíseÀ.Zvy‰ování podílu nízkopfiíjmov˘ch domácností

Obr. 2:Nesplacená jistina HÚ na bydlení poskytnut˘ch domácnostem (zÛstatky na úvûrov˘ch úãtech) k HDP (v %)

Zdroj: European Mortgage Federation (http://www.hypo.org/Content/Default.asp?PageID=414).

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 59

Ekonomie

60 2013, XVI, 4

nebo domácností s nejist˘m pfiíjmem mezivlastníky bydlení splácející hypoteãní úvûr jev‰ak, jak ukázalo toto orientaãní srovnání,

i pfies relativnû nízké celkové zadluÏení ães-k˘ch domácností potenciálnû velmi v˘znam-n˘m systémov˘m rizikem i v âR.

Tab. 1:Reziduální pfiíjem domácnosti se dvûmi dûtmi v Libereckém kraji ve tfiech modelov˘ch situacích v roce 2009

Domácnost dvou dospûl˘ch a dvou nezaopatfien˘ch dûtí, Byt: 4+1/88 m2

Reziduální pfiíjem – Reziduální pfiíjem – 1 pracující, Reziduální pfiíjem – 1 pracující,2 pracující ãlenové domácnosti 1 podpora v nezamûstnanosti** 1 dlouhodobû nezamûstnan˘

nájemní bydlení vlastnické nájemní bydlení vlastnické nájemní bydlení vlastnické

trÏní max. hypotéka* trÏní max. hypotéka trÏní max. hypotékanájem regulovan˘ nájem regulovan˘ nájem regulovan˘

nájem nájem nájem

KZAM 1 63 547 67 389 56 902 35 968 39 810 29 323 22 661 26 503 16 016

KZAM 2 24 876 28 718 18 231 16 632 20 474 9 987 5 054 7 167 -3 320

KZAM 3 19 133 22 975 12 488 13 761 17 603 7 116 3 182 4 296 -6 191

KZAM 4 10 358 14 200 3 713 7 945 10 546 59 1 392 1 457 -9 302

KZAM 5,6 5 901 8 307 -2 180 3 982 4 872 -5 615 -635 -570 -12 365

KZAM 7,8 11 339 15 181 4 693 8 466 11 355 868 1 691 1 755 -8 811

KZAM 9 4 094 5 688 -4 799 3 087 3 594 -6 893 -1 467 -1 402 -13 196

Zdroj: IRI,Regionální statistika cen práce (RSCP), âSÚ, vlastní v˘poãty.

Pozn. * Náklady na bydlení v pfiípadû placení hypotéky zahrnují splátku hypotéky, která je vypoãtena pfii pfiedpokladu100% hypotéky na byt 4+1/88 m2, mûsíãní poplatky do fondu oprav (0,083 % ceny nemovitosti) a ostatní v˘daje.** Podpora nezamûstnanosti byla vypoãtena na základû platné legislativy v roce 2009 pro jeden z prvních tfiech mûsí-cÛ nezamûstnanosti.

Kat

egor

ie

zam

ûstn

ání:

Z datového souboru SILC 2009 bylo zji‰tû-no, Ïe v âeské republice existují dva generaã-nû odli‰né modely chování domácností na trhus bydlením (Obr. 3). Pro domácnosti, jejichÏpfiednostovi bylo v roce 2009 více neÏ 44 let, jetypické vysoké zastoupení mezi vlastníkynemovitostí nezatíÏen˘ch hypoteãním úvûremnebo mezi nájemníky v bytech s regulovan˘mnájemn˘m. U domácností mlad‰ích lidí je nao-pak podstatnû ãastûj‰í bydlení v nájemním byd-lení s trÏním nájemn˘m a splácení hypotéky navlastní bydlení (70 % domácností vlastníkÛsplácejících hypoteãní úvûr má pfiednostudomácnosti mlad‰ího neÏ 45 let). Je zfiejmé, Ïetoto generaãní ‰tûpení je do velké míry násled-kem bytové politiky uplatÀované v období trans-formace – jejími pilífii bylo zachování regulacenájemného (resp. pomalá deregulace nájemné-ho) a zv˘hodnûná privatizace bytÛ stávajícímnájemníkÛm. Pro vût‰inu mlad˘ch domácností„privilegia“ [17] vypl˘vající z této politiky ov‰emdosaÏitelná nebyla.

Z dal‰ích tfiídûní proveden˘ch v datovémsouboru SILC 2009 bylo zji‰tûno, Ïe mezinájemníky jsou relativnû více zastoupeni rozve-dení, ale také svobodní (ti jsou zastoupenizejména mezi nájemníky platícími trÏní nájem-né). Naopak mezi vlastníky bydlení je patrn˘vût‰í podíl Ïenat˘ch/vdan˘ch. To je ãásteãnûovlivnûno jejich v prÛmûru vy‰‰ím vûkem, alenezávisí to jenom na nûm. Je zfiejmé, Ïe zalo-Ïení rodiny a uzavfiení sÀatku je v ãeském pro-stfiedí spjato s pofiízením vlastnického bydlení.Více neÏ polovinu vlastníkÛ bydlení splácejícíchhypoteãní úvûr tvofií úplné rodiny s nezaopatfie-n˘mi dûtmi. To je více neÏ dvojnásobné zastou-pení oproti vlastníkÛm bydlení nezatíÏen˘chhypoteãním úvûrem i nájemníkÛ obou typÛ.

Mezi nájemníky je dle oãekávání v˘raznûvy‰‰í zastoupení domácností jednotlivcÛ, alei neúpln˘ch rodin s dûtmi. Ponûkud pfiekvapivûnejsou mezi domácnostmi sledovan˘ch ãtyfitypÛ domácností patrné rozdíly ve vzdûláníosoby v ãele domácnosti. Mezi sledovan˘mi

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 60

Economics

614, XVI, 2013

typy domácností nejsou pfiíli‰ podstatné rozdílyani v tom, jakou kategorii zamûstnání vykonáváosoba v ãele domácnosti. Mezi vlastníky splá-cejícími hypoteãní úvûr je tak moÏno nalézt jakdomácnosti manaÏerÛ a vedoucích pracovníkÛ,tak domácnosti vysoko‰kolsky vzdûlan˘ch pro-fesionálÛ, ale i domácnosti úfiedníkÛ, fiemeslní-kÛ ãi domácnosti dûlníkÛ.

Shrneme-li v˘‰e uvedená zji‰tûní, paktypickou domácností, která vlastní svoje bydle-ní a splácí hypoteãní úvûr, je mladá úplná rodi-na s nezaopatfien˘mi dûtmi. Od domácnostíostatních tfií skupin se ov‰em pfiíli‰ neodli‰ujevzdûláním ani typem zamûstnání osoby, kterástojí v ãele domácnosti.

Na‰e první v˘zkumná otázka byla, zda sepo roce 2005 (pro nûÏ máme k dispozici dato-vé soubory z ‰etfiení SILC a kdy také do‰lok nejv˘znamnûj‰ímu rozvoji hypoteãního trhuv âR) mezi vlastníky bydlení zvy‰oval podíl níz-kopfiíjmov˘ch domácností splácejících hypoteã-ní úvûry. Za tímto úãelem byla pro kaÏdou

domácnost zkoumanou ‰etfiením SILC vypo-ãtena v˘‰e jejích celkov˘ch ãist˘ch penûÏníchpfiíjmÛ na spotfiební jednotku (SJ), následnûbyly v‰echny domácnosti (bez ohledu na práv-ní dÛvod uÏívání domu ãi bytu) rozdûleny dlev˘‰e sv˘ch ãist˘ch penûÏních pfiíjmÛ na SJ dodeseti stejnû poãetn˘ch skupin (decilÛ) tak, Ïev 1. decilu je 10 % domácností s nejniωímiãist˘mi pfiíjmy na SJ a v 10. decilu 10 %domácností s nejvy‰‰ími ãist˘mi penûÏními pfií-jmy na SJ. Následnû bylo sledováno, jak sev jednotliv˘ch letech mûní zastoupení domác-ností v jednotliv˘ch decilech, ale uÏ pouze proskupinu domácností vlastníkÛ bydlení, ktefiíspláceli hypoteãní úvûry na pofiízení svého byd-lení. V˘sledky znázorÀuje Obr. 4.

Pokud bychom za nízkopfiíjmové domác-nosti povaÏovali ty, které dle v˘‰e sv˘ch pfiíjmÛna SJ spadají do 1. aÏ 3. decilu, pak se jejichzastoupení mezi vlastníky splácejícími hypoteã-ní úvûry v ãase nezvy‰ovalo, právû naopak.V roce 2005 ãinilo zastoupení domácností

Obr. 3:Zastoupení domácností v rÛzn˘ch právních formách bydlení dle kategorií vûku osoby v ãele domácnosti

Zdroj: SILC 2009, vlastní v˘poãty.

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 61

Ekonomie

62 2013, XVI, 4

vlastníkÛ splácejících hypoteãní úvûry na celko-vém poãtu domácností s pfiíjmy v 1. aÏ 3. deci-lu 19,6 %, v roce 2007 pouze 16,3 %, v roce2008 15,3 % a v roce 2009 uÏ pouze 13,8 %.Pokud bychom za nízkopfiíjmové domácnostipovaÏovali ty, které dle v˘‰e sv˘ch pfiíjmÛ na SJspadají do 1. aÏ 5. decilu, pak lze pozorovat

opût pokles zastoupení domácností vlastníkÛsplácejících hypoteãní úvûry v tûchto pfiíjmo-v˘ch kategoriích. V roce 2005 ãinilo zastoupenídomácností vlastníkÛ splácejících hypoteãníúvûry s pfiíjmy v 1. aÏ 5. decilu 33,6 %, v roce2007 pouze 29,9 %, v roce 2008 30,2 %a v roce 2009 29,4 %.

Obr. 4:Zmûny v zastoupení nízkopfiíjmov˘ch domácností mezi domácnostmi vlastníkÛ splácejících hypoteãní úvûry (vlastní dÛm, osobní vlastnictví, druÏstevní)

Zdroj: datové soubory z ‰etfiení SILC 2005, SILC 2007, SILC 2008, SILC 2009, vlastní v˘poãty.

O existenci tohoto systémového rizika bysvûdãila i skuteãnost, Ïe by do‰lo minimálnûv souvislosti s finanãní krizí (tj. v ãeském pro-stfiedí zhruba od druhé poloviny roku 2008)k v˘raznûj‰ímu nárÛstu podílu domácností splá-cejících hypoteãní úvûry, pro nûÏ náklady nabydlení pfiedstavují dle jejich subjektivníchv˘povûdí „velkou“ nebo alespoÀ „urãitou“ zátûÏ.Jako doplÀkov˘ indikátor byl proto sledovánpodíl domácností splácejících hypoteãní úvûr,které uvedly, Ïe náklady na bydlení jsou pro nû„velkou“ nebo „urãitou“ zátûÏí (Obr. 5). Ani zdev‰ak není patrn˘ Ïádn˘ zásadní nebo alespoÀ

kontinuální nárÛst podílu domácností vlastníkÛsplácejících hypoteãní úvûry, pro nûÏ by nákla-dy na bydlení pfiedstavovaly „velkou“ zátûÏ.Mírn˘ nárÛst ve v˘‰i zhruba dvou procentníchbodÛ je patrn˘ pouze mezi roky 2007 a 2008.Pokud bychom vzali v potaz podíl domácnostívlastníkÛ, pro nûÏ dle jejich subjektivního vyjá-dfiení pfiedstavovaly náklady na bydlení „vel-kou“ nebo „urãitou“ zátûÏ, jejich podíl se meziroky 2005 a 2008 prakticky nemûnil (z 94,5 %v roce 2005 se sníÏil na 92 % v roce 2005a „vzrostl“ na 93 % v roce 2009).

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 62

Economics

634, XVI, 2013

Otázka: Vezmete-li v úvahu své celkovénáklady na bydlení a dále platby úrokÛ z hypo-téky/úvûrÛ (nikoliv v‰ak splátky jistiny), fieklibyste, Ïe jsou tyto v˘daje pro Va‰i domácnost:velkou zátûÏí, urãitou zátûÏí, Ïádnou zátûÏí.

Druhá v˘zkumná otázka byla, zda se poroce 2005 v˘znamnû zv˘‰il podíl rizikov˘chproduktÛ hypoteãního úvûrování, tedy podíl„inovativních“ produktÛ (úvûry s LTV rovn˘mnebo vy‰‰ím neÏ 100 %, úvûry bez prokázánípfiíjmu Ïadatele, „interest-only“ úvûry ãi úvûrydenominované v cizí mûnû) na celkovém úvû-rovém portfoliu poskytovatelÛ hypoteãníchúvûrÛ. V grafu (Obr. 6) jsou uvedeny podíly HÚs LTV vy‰‰ím nebo rovn˘m 100 %, podíly HÚs LTV vy‰‰ím nebo rovn˘m 80 %, podíly HÚnevyÏadujících pfiedloÏení potvrzení o pfiíjmechÏadatele, podíl kombinovan˘ch a flexibilníchHÚ, podíl „interest-only“. Interest-only hypoteã-ní úvûry jsou úvûry, kdy po urãitou dobu jsouspláceny pouze úroky (tj. není umofiovánavlastní jistina) a jistina úvûru (úmor) zaãíná b˘t

splácena aÏ po urãité dobû, pfiípadnû je splace-na jednorázovû na konci doby splatnosti úvûru.HÚ a podíl HÚ denominovan˘ch v cizíchmûnách na celkovém objemu poskytnut˘ch HÚbankami úãastnícími se ‰etfiení Hypoteãníúvûry v âR 2010 za celé období let 2005–2009.Z grafu (Obr. 6) je zfiejmé, Ïe objem HÚ s LTVvy‰‰í nebo rovnou 100 % tvofií v prÛmûru rela-tivnû v˘znamnou ãást (bezmála ãtvrtinu) celko-vého objemu HÚ poskytnut˘ch ve sledovanémobdobí, vysok˘ je i podíl HÚ s LTV vy‰‰ím neborovn˘m 80 % (zahrnuje i HÚ s LTV ve v˘‰i ales-poÀ 100 %). Podíl HÚ, u nichÏ nebylo poÏado-váno potvrzení o v˘‰i pfiíjmu Ïadatele, stejnûjako podíl kombinovan˘ch a flexibilních HÚi podíl „interest-only“ HÚ je relativnû zanedba-teln˘. Naprosto nev˘znamn˘ je pak podíl HÚdenominovan˘ch v cizích mûnách, které bylyhlavní pfiíãinou problémÛ hypoteãního financo-vání v mnoha post-socialistick˘ch zemích.Aãkoliv je velmi obtíÏné zji‰tûné údaje zhodno-tit bez srovnání se situací v jin˘ch zemích,vzhledem k tomu, Ïe se úvûry s vysokou úrovní

Obr. 5: Podíly domácností vlastníkÛ splácejících hypoteãní úvûr, pro nûÏ pfiedstavovaly náklady na bydlení zátûÏ

Zdroj: datové soubory z ‰etfiení SILC 2005, SILC 2007, SILC 2008, SILC 2009.

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 63

Ekonomie

64 2013, XVI, 4

LTV objevily v âR jen nûkolik málo let pfied pfií-chodem globální ekonomické krize (i kdyÏ jiÏtvofií 40 % HÚ poskytnut˘ch v letech2005–2009), je moÏné zhodnotit stávající situa-ci jako udrÏitelnou. Pro tento závûr je zejména

podstatné, Ïe hypoteãní úvûry bez prokazovánípfiíjmÛ a hypoteãní úvûry denominovanév cizích mûnách tvofií jen marginální ãást úvû-rového portfolia poskytovatelÛ hypoteãníchúvûrÛ v âR.

Podíl objemu poskytnut˘ch HÚ splÀujících urãitá kritéria na celkovém objemu Obr. 6: hypoteãních úvûrÛ poskytnut˘ch fyzick˘m osobám na bydlení za celé období

let 2005–2009

Zdroj: ‰etfiení Hypoteãní úvûry v âR 2010, vlastní v˘poãty.

Poznámka: hodnoty byly vypoãteny jako váÏen˘ prÛmûr, kde vahami byl objem HÚ poskytnut˘ch fyzick˘m osobám nabydlení v jednotliv˘ch letech.

Banky byly v rámci ‰etfiení dotázány i naskuteãnost, zda a jak se zmûnila bonitní kritériapro poskytnutí HÚ fyzick˘m osobám na bydlenís LTV do v˘‰e 70 % mezi roky 2007 a 2010,resp. jaká byla jejich reakce na dopady globál-ní krize na trh bydlení v âR v oblasti nastaveníbonitních kritérií. Nûkteré banky uvedly, Ïebonita klienta je vÏdy záleÏitostí individuálníkalkulace s tím, Ïe pfiíjem musí obecnû pokr˘tv‰echny stávající bûÏné v˘daje klienta (vãetnûsplátek jin˘ch úvûrÛ a dal‰ích povinn˘ch platebjako napfi. v˘Ïivné apod.) a dále splátku HÚ.V nûkter˘ch bankách musí klientovi po uhraze-ní tûchto v˘dajÛ zb˘t urãitá (blíÏe nespecifiko-vaná) rezerva, v jin˘ch je stanovena maximálníakceptovatelná zadluÏenost klienta (zpravidla

kolem 50 %). V jin˘ch bankách je stanovenminimální ãist˘ mûsíãní pfiíjem Ïadatele (jedno-tlivce) a spoluÏadatelÛ a maximální v˘‰e dluho-vé sluÏby (zpravidla do 50 %).

Obecnû lze fiíci, Ïe mezi roky 2007 a 2010do‰lo ke zpfiísnûní kritérií u produktÛ bez potfie-by doloÏení pfiíjmu klienta (takové produktyu nûkter˘ch bank pfiestaly b˘t zcela poskytová-ny), dále u úvûrÛ poskytovan˘ch na investice,u nichÏ jiÏ není moÏné v pfiíjmech zohlednitbudoucí (oãekávané) nájemné, ale pouze exis-tující nájemné. V pfiípadû HÚ na bydlení fyzic-k˘m osobám do‰lo u nûkter˘ch bank ke zv˘‰e-ní poÏadavkÛ na minimální ãist˘ mûsíãní pfiíjem(zejména u ÏadatelÛ – jednotlivcÛ) a poÏadav-kÛ na maximální dluhovou sluÏbu (jestliÏe

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 64

Economics

654, XVI, 2013

v roce 2007 byla akceptována aÏ do v˘‰e 60 %,aktuálnû je akceptována obvykle do v˘‰e 50 %).

Po provedení v˘‰e zmínûn˘ch anal˘z sezdá, Ïe míra systémov˘ch rizik v âR není vyso-ká. Podíl domácností s nízk˘mi pfiíjmy splácejí-cími hypoteãní úvûr v˘znamnûji nevzrostl, cel-kové zadluÏení domácností je relativnû nízkéa produktové portfolio poskytovatelÛ hypotékse ãásteãnû vyhnulo nebezpeãné akumulacifinanãních (úvûrov˘ch) rizik (i kdyÏ podíl HÚs LTV rovnou ãi vy‰‰í neÏ 100 % vzrostl razantnû).

3. Vyrovnan˘ bytov˘ systém jako pojistka proti volatilitû cenbydlení

V poslední dobû se objevují odborné studie,které prokazují, Ïe vyrovnan˘ bytov˘ systém,resp. dostateãná nabídka soukrom˘ch i obec-ních nájemních bytÛ pro lidi s niωím nebonestabilním pfiíjmem, se jeví jako nejlep‰í poji-stka proti náhl˘m obratÛm na trhu bydlení v pfií-padû krizí. Jednou z takov˘ch studií je párovésrovnání dopadÛ krize v âR a Maìarsku prove-dené v [12]. Maìarsko a âeská republika jsousrovnatelné velikostí populace a úrovní hospo-dáfiství, av‰ak li‰í se v nûkolika dÛleÏit˘chaspektech systémÛ bydlení a hypoteãního úvû-rování. Maìarsko zavedlo masovou privatizacivefiejného bytového fondu do vlastnictví nájem-níkÛ a neaplikovalo restituci majetku. âeskárepublika naopak restituovala ve srovnánís jin˘mi státy znaãné mnoÏství bytÛ do rukoupÛvodních vlastníkÛ, ale nepfiijala zákono právu na koupi a zachovala tak podstatnouãást bytového fondu v obecním vlastnictví.Maìarsko zavedlo v roce 2000 masivní podpo-ru hypoteãního úvûrování a po roce 2004, kdytato podpora skonãila, se z dÛvodu vysokéinflace a potaÏmo vysok˘ch úrokov˘ch sazebzaãaly rozsáhle poskytovat úvûry denominova-né v cizí mûnû s variabilními sazbami. Hypo-teãní úvûry v âeské republice nebyly v porov-nání tak ‰tûdfie dotované, zastoupení úvûrÛs variabilními sazbami je mnohem niωí a úvûrydenominované v cizích mûnách tvofií marginál-ní ãást úvûrového portfolia ãesk˘ch bank.

Znaãné rozdíly mezi obûma zemûmi jsouve struktufie právního dÛvodu uÏívání bydlení:v Maìarsku vlastnické bydlení tvofiilo v roce2005 odhadem 94 % bytového fondu a nájem-ní bydlení pak 6,3 % (3 % soukromé a 3,3 %obecní nájemní bydlení). V âeské republice by-la situace zcela odli‰ná. V roce 2008 vlastnické

bydlení pfiedstavovalo „jen“ 61 % bytovéhofondu (77 % po zapoãtení druÏstevního bydlení)a nájemní bydlení pak 23 % bytového fondu (13% soukromé a 10 % obecní nájemní bydlení).Soukromé nájemní bydlení v Maìarsku pfied-stavuje marginalizovan˘ a velmi drah˘ segmentbydlení, kter˘ se ve valné vût‰inû pohybujev oblasti ‰edé ekonomiky; ve srovnání se seg-mentovanou a legální nabídkou tohoto druhubydlení v âeské republice.

Jaké byly tedy dopady ekonomické krize natrhy bydlení v obou zemích? Míra neschopnos-ti splácet hypoteãní úvûr (tj. úvûry po splatnos-ti více neÏ 90 dní) se v âR zv˘‰ila z 1,3 %v roce 2008 na 2,2 % v roce 2009 a 2,9 %v roce 2010 (Údaje byly dopoãteny na základûdat ze systému ARAD âNB). Poãet transakcípoklesl o 8 % mezi roky 2008 a 2009 a o 2 %mezi roky 2009 a 2010 a ceny bytÛ poklesly,podle indexu odhadních cen âeské spofiitelny,o 6 % v nominálním vyjádfiení mezi lety 2008a 2009 a 4 % mezi roky 2009 a 2010.

Ponûkud jin˘ dopad mûla krize v Maìarsku[12]. Vzhledem k vysokému schodku vefiejn˘chfinancí a velkému hrubému zahraniãnímu dluhubylo Maìarsko nuceno pfiijmout mimofiádnoupomoc od Mezinárodního mûnového fondu (MMF).Oslabením maìarské mûny (HUF) vzrostlysplátky úvûrÛ denominovan˘ch v cizí mûnû;a to v prÛmûru o 30 aÏ 40 %. Platební zátûÏvûfiitelÛ se zv˘‰ila nejen kvÛli zmûnû mûnovéhokurzu, ale také proto, Ïe banky zv˘‰ily variabil-ní úrokové sazby. Tento soubûÏn˘ v˘voj zv˘‰ilmíru nesplácení hypoteãních úvûrÛ (tj. úvûry posplatnosti více neÏ 90 dní) z 2,6 % v roce 2008na 6,3 % v roce 2009. Meziroãní pokles cennemovitostí (mezi roky 2008 a 2009) ãinil 8 %v nominálním a 12 % v reálném vyjádfiení. Meziroky 2008 a 2009 se objem transakcí sníÏil o 42 %.

Hlavním dÛvodem rozdíln˘ch dopadÛ krizejsou jistû rozdíly v celkové makroekonomickéstabilitû. âeské hospodáfiství pro‰lo ekonomic-kou krizí jiÏ v letech 1997–1998, po které násle-dovaly v˘razné fiskální ‰krty. PfiestoÏe se potévefiejn˘ dluh zv˘‰il z 15 % na 30 % HDP, fiskál-ní situace byla v roce 2008 udrÏitelná. Maìar-sko realizovalo svÛj stabilizaãní program dfiívea v˘sledky z „dobr˘ch let“ 1998–2000 byly „pro-mrhány“ fiskální expanzí v letech 2002 aÏ 2004,coÏ vedlo k vysokému deficitu vefiejn˘ch finan-cí a vysokému vefiejnému dluhu. JiÏ pfied krizíbyly úrokové sazby na hypoteãní úvûry deno-minované v domácí mûnû mnohem vy‰‰í

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 65

Ekonomie

66 2013, XVI, 4

v Maìarsku neÏ v âeské republice. V dÛsledkuvládních ‰krtÛ v dotacích pro hypoteãní úvûrypro‰la proto nabídka hypoteãních úvûrÛ po roce2004 zásadním strukturálním posunem: od fix-ních hypoték v domácí mûnû k promûnliv˘mhypotékám v mûnách zahraniãních. Tato struk-turální zmûna zv˘‰ila systémová rizika a zesíli-la zranitelnost maìarsk˘ch dluÏníkÛ v pfiípadûnáhl˘ch makroekonomick˘ch zmûn.

Nabízí se ov‰em otázka, proã zájem o hy-poteãní úvûry po roce 2004 nepoklesl, s ohle-dem na podstatné zv˘‰ení úvûrov˘ch a mûno-v˘ch rizik pro pfiíjemce HÚ? Z [12] vypl˘vá, Ïehlavní institucionální pfiíãinou v pozadí rozdílné-ho v˘voje byla skuteãnost, Ïe vlastnické bydle-ní bylo jedinou schÛdnou cestou k získání trva-lého bydlení v Maìarsku, a to i pro domácnostis nízk˘mi ãi nestabilními pfiíjmy. Zatímcov âeské republice zÛstala struktura právníhodÛvodu uÏívání bydlení ve vût‰í rovnováze(s relativnû vysok˘m podílem obecního i sou-kromého nájemního bydlení), v Maìarsku bylovefiejné bydlení masovou privatizací bytÛ mar-ginalizováno a soukromé nájemní bydlení tvofiíjen mal˘ segment trhu, pfieváÏnû se pohybujícív oblasti ‰edé ekonomiky.

Závûr vypl˘vající z [12] potvrzuje, byÈ orien-taãnû, i pfiípad Nûmecka nebo ·v˘carska, tedypfiípad zemí s vysok˘m zastoupením soukro-mého nájemního bydlení – vût‰ina domácnostízde tradiãnû Ïije v soukromém nájemním byd-lení a vlastnické bydlení je spí‰e doménou pfiíj-movû silnûj‰ích domácností. Hypoteãní úvûro-vání v tûchto zemích zÛstává, ve srovnánís jin˘mi státy, relativnû konzervativní. Na rozdílod sekuritizace off-balance sheet vyuÏívajísystémy financování v tûchto zemích pro získá-ní zdrojÛ z kapitálov˘ch trhÛ pfieváÏnû tradiãní-ho modelu hypoteãních zástavních listÛ, a úvû-rov˘m systémÛm dominují úvûry s fixními saz-bami. Ve ·v˘carsku nesmí, napfiíklad, LTVu hypoteãních úvûrÛ pfiesáhnout 80 % a splát-ka úvûru jednu tfietinu ãistého pfiijmu domác-nosti [3]. Díky ‰iroké nabídce nájemního bydle-ní vût‰ina domácností s nízk˘m ãi nestabilnímpfiíjmem mÛÏe najít stabilní, kvalitní a dlouhodo-bé bydlení v nájemním sektoru bydlení; jakkolivi v tûchto zemích vût‰ina domácností touÏí Ïítve vlastním bydlení (napfiíklad v roce 1996v˘zkum postojÛ ve ·v˘carsku zjistil, Ïe 83 %dotázan˘ch by chtûlo b˘t vlastníky svého byd-lení a ve vûkové kategorii 30–49 let ãinil tentopodíl dokonce 90 % dotázan˘ch – blíÏe v [3]).

Systémy regulace nájemného druhé gene-race a ochrany práv nájemníkÛ dávají rozsáhléjistoty domácnostem nájemníkÛ v obou zemích(v obou zemích je moÏné uzavfiít nájemnísmlouvu, na v˘jimky, jen na dobu neurãitou);v nûkter˘ch ‰v˘carsk˘ch kantonech je navícmoÏné si odeãíst nájemné pfii v˘poãtu danûz pfiíjmu. Jejich systémy bydlení jsou postavenyna podpofie dlouhodobého a stabilního soukro-mého nájemního bydlení. V obou zemích nedo-‰lo v prÛbûhu krize k Ïádn˘m váÏnûj‰ím dopa-dÛm na trhy bydlení ãi trhy hypoteãního úvûro-vání [15]. Ceny bydlení v Nûmecku v prÛbûhukrize stagnovaly (resp. mírnû poklesly v soula-du s dlouhodob˘m trendem) a ve ·v˘carsku sesníÏily jen velmi mírnû na pfielomu let 2008a 2009, neÏ zaãaly opût rÛst [3].

Podobnû i dopady krize na trhy bydlení(ceny bydlení) a hypoteãního úvûrování v Nizo-zemí, Francii, Rakousku nebo ·védsku, tedyv zemích, kde Ïije velká ãást domácností,zejména pfiíjmovû slab‰ích, v tzv. sociálnímnájemním bydlení, byly podstatnû men‰í neÏv zemích, které se tradiãnû orientují na vlast-nické bydlení a sociální nájemní bydlení zdetvofií jen malou ãást bytového fondu – Irsko,Portugalsko, ·panûlsko, Itálie, ¤ecko a vût‰inapost-socialistick˘ch zemí.

Z v˘‰e uvedeného „pravidla“ o men‰íchdopadech krize ve vyrovnanûj‰ích bytov˘chsystémech zahrnujících dostateãn˘ segmentnájemního bydlení existuje ov‰em nûkolik v˘ji-mek a proto je nutné tento závûr povaÏovat zaorientaãní. Jednou z takov˘ch v˘jimek je napfií-klad Slovinsko, tedy zemû s velmi vysok˘mpodílem vlastnického bydlení, která uplatnilamasovou privatizaci vefiejn˘ch bytÛ prostfied-nictvím práva na koupi, ale dopady krize na trhbydlení ãi hypoteãního úvûrování byl zde stejnûmírn˘ jako v âR; ceny bytÛ zde poklesly jenv prÛbûhu roku 2009, meziroãnû (2008/2009)u star‰ích bytÛ (u nov˘ch bytÛ byl poklesv˘znamnûj‰í) o 5,3 % v nominálním a 7,1 %v reálném vyjádfiení a od konce roku 2009 cenyrezidenãních nemovitostí v reakci na sníÏeníúrokov˘ch sazeb rostly [20]. Hlavní dÛvod, proãbyl dopad krize v této zemi tak mírn˘, je shle-dáván ve velmi konzervativní úvûrové politiceslovinsk˘ch bank v pfiedkrizovém období –doba splatnosti úvûrÛ nepfiekraãuje 20 let (pfii-ãemÏ nejãastûji ãiní 10 let), maximální LTV zfiídkapfiekraãuje 30 %, bankovní regulace navíc pfiika-zuje poskytovat úvûry jen lidem v dlouhodobém

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 66

Economics

674, XVI, 2013

zamûstnání (tedy se stabilním pfiíjmem)a mûsíãní splátky úvûru nesmí pfiekroãit jednutfietinu ãisté mûsíãní mzdy Ïadatele. „Aãkolivabsence klasického hypoteãního bankovnictvíbyla ãasto kritizována, tyto rigidní úvûrové prak-tiky komerãních bank zabránily vzniku sub-prime trhu, kter˘ zapfiíãinil aktuální creditcrunch v USA.“ [20, s. 17].

Jinou v˘jimkou je Austrálie, tedy zemû rov-nûÏ orientovaná velmi silnû na vlastnické byd-lení, kde byl dopad globální ekonomické krizena trh bydlení ãi hypoteãního úvûrování rovnûÏpfiekvapivû zanedbateln˘ – Austrálie naopakpatfiila k zemím, kde ceny bydlení i pfies globál-ní ekonomickou krizi nadále rostly. Jako hlavnídÛvod je zpravidla uvádûn neutuchající proudimigrace (a z nûj vypl˘vající fyzick˘ nedostatekbytÛ a rostoucí poptávka) a, coÏ je moÏná je‰tûdÛleÏitûj‰í, velmi v˘znamné krizové intervencestátu. Rozsah státních intervencí byl skuteãnûbezprecedentní [26]: v fiíjnu 2008 vláda poskyt-la garance na v‰echna depozita do jednohomilionu AUD, skoupila RMBS (ResidentialMortgage Backed Securities) za 4 miliardyAUD a pfiijala záchrann˘ fiskální program. Fis-kální program v roce 2008 se t˘kal alokacenevratn˘ch a neúãelov˘ch dávek v‰em penzis-tÛm, pfiíjemcÛm sociálních dávek a nízko-pfiíj-mov˘m domácnostem pfied vánocemi roku2008 (celkovû 8,7 miliardy AUD), alokace dal‰í-ho pfiíspûvku v‰em ekonomicko aktivnímdomácnostem, pokud pracovní v˘dûlek hlavydomácnosti byl niωí neÏ 100 000 AUD roãnûa neúpln˘m rodinám s dûtmi (celkovû 12,2 mili-ard AUD) a alokace grantu pro prvonabyvatelebydlení (celkovû 1,5 miliardy AUD). V roce2009 realizovala vláda je‰tû ‰tûdfiej‰í záchran-n˘ fiskální balíãek v celkové v˘‰i 42 miliardAUD, kter˘ byl poskytnut na podporu v˘stavby20 000 nov˘ch sociálních bytÛ (nejvût‰í investi-ce státu do sociálního bydlení od 80. let) a naopravu a údrÏbu stávajících vefiejn˘ch bytÛ.

Závûr

V âR do‰lo po roce 1991 k v˘znamnému nárÛ-stu podílu domácností Ïijících ve vlastnickémsektoru bydlení. Kromû restitucí a privatizaceobecního nájemního bytového fondu mûla narychle rostoucím podílu vlastníkÛ zásluhu rigidníforma regulace nájemného (spojená s vysok˘-mi nabídkov˘mi cenami nájmÛ), opatfiení bytovépolitiky upfiednostÀující podporu vlastnického

bydlení a rychl˘ rozvoj hypoteãního financování,zejména pak po roce 2005. RÛst podílu vlast-nického bydlení na bytovém fondu zemû bylv souladu s preferencemi ãesk˘ch domácností.

Vlastnické bydlení jako dominantní formaprávního dÛvodu uÏívání v‰ak s sebou kromûv˘hod (napfi. zájem na dobr˘ch sousedsk˘chvztazích a rozvoji „sousedství“, lep‰í péãeo byty ãi domy ze strany vlastníkÛ v porovnánís nájemníky, vût‰í stabilita sociálních sítía struktur obecnû s ohledem na niωí mobilituvlastníkÛ) pfiiná‰í i systémová rizika. Mezi hlav-ní systémové riziko patfií jeho udrÏitelnost (sus-tainability), která je dána podílem vlastníkÛ byd-lení s nízk˘m nebo nestabilním pfiíjmem, ktefiísplácí hypoteãní úvûr; obzvlá‰tû pokud majítyto úvûry charakter rizikov˘ch „inovativních“produktÛ. PfiestoÏe âR patfií k zemím s relativ-nû niωí mírou zadluÏení domácností hypoteãní-mi úvûry na HDP, simulace systémov˘ch rizikvlastnického bydlení v âR v souvislosti s eko-nomickou krizí na pfiíkladu vybraného typudomácnosti v Libereckém kraji ukázala, Ïe tatorizika by potenciálnû mohla mít váÏné dÛsledkypro trh bydlení i v âR.

V˘sledky datov˘ch anal˘z ov‰em nepotvr-dily hypotézu, Ïe by v âR do‰lo v letech2005–2009 k v˘raznûj‰ímu nárÛstu zastoupenínízkopfiíjmov˘ch domácností mezi domácnost-mi vlastníkÛ bydlení splácejících hypoteãníúvûry na bydlení. Tato hypotéza byla testovánanejen na základû pfiíjmového rozloÏení (dle pfií-jmÛ domácností na spotfiební jednotku), alei podle dal‰ích „doplÀkov˘ch“ kritérií. Dále bylozji‰tûno, Ïe objem hypoteãních úvûrÛ s LTVvy‰‰í nebo rovnou 100 % tvofií v prÛmûru rela-tivnû v˘znamnou ãást (bezmála ãtvrtinu) celko-vého objemu HÚ poskytnut˘ch ve stejnémobdobí; relativnû vysok˘ je i podíl úvûrÛ s LTVvy‰‰ím nebo rovn˘m 80 %. Nicménû podíl nej-rizikovûj‰ích úvûrov˘ch produktÛ, jako napfií-klad úvûrÛ bez potvrzení o v˘‰i pfiíjmu Ïadate-le, kombinovan˘ch a flexibilních hypoteãníchúvûrÛ a podíl „interest-only“ úvûrÛ zÛstal nízk˘;marginální byl podíl hypoteãních úvûrÛ denomi-novan˘ch v cizích mûnách. V prÛbûhu krizerovnûÏ banky zpfiísnily svá bonitní kritéria.

Závûrem lze fiíci, Ïe spí‰e neÏ opatrnostbank v zavádûní „inovativních“ produktÛ ãiv roz‰ífiení klientely o pfiíjmovû slab‰í domác-nosti sehrála dÛleÏitou roli skuteãnost, Ïe obdo-bí prudkého rÛstu hypoteãního trhu (a dlouho-dobû neudrÏitelného rÛstu cen vlastnického

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 67

Ekonomie

68 2013, XVI, 4

bydlení) v âR bylo v pfiedkrizovém období rela-tivnû krátké. Ukazuje se rovnûÏ, byÈ z dÛvodunedostatku pfiesvûdãivé mezinárodní kompara-ce jen orientaãnû, Ïe vyrovnan˘ bytov˘ systém,resp. vyrovnanost bytové politiky, spoãívajícív zaji‰tûní dostateãného poãtu nájemních bytÛ,se jeví jako nejlep‰í pojistka proti turbulencímvyvolan˘m potenciálními dal‰ími ekonomick˘mirecesemi v budoucnu i proti vysoké volatilitûcen rezidenãních nemovitostí obecnû. I tentoz pohledu aktivit bank „exogenní“ faktor pomo-hl ochránit ãesk˘ trh bydlení a trh hypoteãníhoúvûrování pfied propadem v dÛsledku globálníekonomické krize, kter˘ naopak postihl zemûs témûfi v˘hradní orientací na vlastnické bydle-ní. Implikace pro bytovou politiku jsou tak zfiej-mé: vyrovnanost bytového systému a posíleníatraktivity nájemního bydlení je dlouhodobûvhodnûj‰í politikou neÏ snaha zaãlenit pfiíjmovûslabé domácnosti do segmentu vlastnickéhobydlení.

âlánek byl vytvofien v rámci fie‰ení projektuGA âR 403/09/1915: „Sociální nerovnostia trÏní rizika vypl˘vající ze spotfieby bydlení.Aktuální a Ïádoucí reakce fiskální a monetárnípolitiky státu.“

Literatura[1] BALL, M. Housing market developments inEurope. Appraisal Journal. 2010, Vol. 79, Iss.3, s. 199–204. ISSN 0003-7087.[2] BOELHOUWER, P., DOLING, J., ELSINGA,M. Home ownership. Getting in, getting from,getting out. Delft: Delft University Press, 2005.ISBN 90-407-2594-2.[3] BOURASSA, S.C., HOESLI, M., SCOGNA-MIGLIO, D. Housing finance, prices, and tenu-re in Switzerland. Journal of Real Estate Litera-ture. 2010, roã. 18, ã. 2, s. 263–282. ISSN0927-7544.[4] âADIL, J. Housing price bubble analysis – caseof the Czech Republic. Prague Economic Papers.2009, ã. 1, s. 38–47. ISSN 1210-0455.[5] âNB. Zpráva o finanãní stabilitû 2009/2010[online]. Praha: âeská národní banka, 2010 [cit. 2011-01-15]. 140 s. (PDF). Dostupné z:<http://www.cnb.cz/miranda2/export/sites/www.cnb.cz/cs/financni_stabilita/zpravy_fs/FS_2009-2010/FS_2009-2010.pdf>. ISBN 978-80-87225-23-3.[6] âSÚ. Pfiíjmy a Ïivotní podmínky domácnostív roce 2008 [online]. Praha: âesk˘ statistick˘

úfiad, 2009 [cit. 2011-03-10]. Dostupné z:<http://www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/publ/3012-09-2008>.[7] DELL’ARICCIA, G., IGAN, D., LAEVEN, L.Credit booms and lending standards: evidencefrom the subprime mortgage market [online].IMF Working Paper WP/08/106. Washington:IMF, 2008 [cit. 2011-03-10]. 39 s. (PDF).Dostupné z: <http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2008/wp08106.pdf>.[8] DOLING, J., ELSINGA, M., RONALD, R.(eds.). Home ownership. Getting in, pettingfrom, getting out. Part III. Delft: Delft UniversityPress, 2010. ISBN 978-1-60750-548-8.[9] DÜBEL, A. The U.S. mortgage market crisis– empirical analysis and implications for Ger-many [online]. Berlin: Finpolconsult.de, 2007[cit. 2011-03-11]. 8 s. (PDF). Dostupné z:<http://www.bausparkassen.de/fileadmin/user_upload/english/Duebel _Abstract.pdf>.[10] ELLIS, L. The housing meltdown: Why didit happen in the United States? [online] BISWorking Papers No. 259. Basel: BIS, 2008 [cit.2011-03-08]. 36 s. (PDF). Dostupné z:<http://www.bis.org/publ/work259.pdf>.[11] FORD, J., QUILGARS, D. Failing homeowners? The effectiveness of public and priva-te safety-nets. Housing Studies. 2001, roã. 16,ã. 2, s. 147–162. ISSN 0267-3037.[12] HEGEDÜS, J., LUX, M., SUNEGA, P. Dec-line and Depression: The Impact of the GlobalEconomic Crisis on Housing Markets in TwoPost-Socialist States. Journal of Housing andthe Built Environment. 2011, Vol. 26, Iss. 3, s. 315–333. ISSN 1566-4910.[13] HLAVÁâEK, M., KOMÁREK, L. House pricebubbles and their determinants in the CzechRepublic and its regions [online]. Working paper12/2009. Praha: âNB, 2009 [cit. 2011-03-08].54 s. (PDF). Dostupné z: <http://www.cnb.cz/miranda2/export/sites/www.cnb.cz/en/rese-arch/research_publications/cnb_wp/downlo-ad/cnbwp_2009_12.pdf>.[14] KIFF, J., MILLS, P. Money for Nothing andChecks for Free: Recent Developments in U.S.Subprime Mortgage Markets [online]. IMF Wor-king Paper WP/07/188, 2007 [cit. 2011-04-08].Dostupné z: <http://papers.ssrn.com/sol3/Delivery.cfm/wp07188.pdf?abstractid= 1006316&mirid=1>.[15] KÖFNER, S. The German residential mort-gage credit market before, during and after thefinancial crisis: business as usual? [online].Paper na konferenci ENHR 2010, Istanbul,

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 68

Economics

694, XVI, 2013

4.–7. 7. 2010 [cit. 2011-02-14]. Dostupné z:<http://enhr2010.com/index.php?id=99>.[16] LEAMER, E. Housing IS the Business Cycle[online]. NBER Working Paper No. 13428, záfií2007 [cit. 2011-02-14]. 74 s. (PDF). Dostupnéz: <http://www.nber.org/papers/w13428.pdf>.[17] LUX, M. Housing policy and housing finan-ce in the Czech Republic during transition.Delft: Delft University Press, 2009. ISBN 978-1-60750-058-2.[18] LUX, M., SUNEGA, P. UdrÏitelnost v˘vojecen bytÛ v âeské republice. Politická ekono-mie. 2010, roã. 2010, ã. 2, s. 225–252. ISSN0032-3233.[19] LUX, M., SUNEGA, P., KOSTELECK ,̄ T.,âERMÁK, D. Standardy bydlení 2002/03.Finanãní dostupnost a postoje obãanÛ. Praha:Sociologick˘ ústav AV âR, 2003. ISBN 80-7330-027-3.[20] SENDI, R. Housing bubble bust or creditcrunch effect? Slovenia housing market dilem-ma [online]. Paper na konferenci Housing: thenext 20 years, Cambridge, 16.–17. 9. 2010, [cit. 2011-02-20]. 19 s. (PDF). Dostupné z:<http://www.cchpr.landecon.cam.ac.uk/Confe-rence2010/Downloads/Papers/Sendi%20R%20Paper.pdf>.[21] SMITH, J. Banking or housing? Specula-ting on the role and relevance of housingwealth in Britain [online]. Project report. Dur-ham University: Durham, 2005 [cit. 2011-03-01].40 s. (PDF). Dostupné z: <http://dro.dur.ac.uk/71/1/Smith_speculating.pdf?DDD14>.[22] SMITH, J. Risky Business? The Challengeof Residential Mortgage Markets [online]. Hou-sing Finance International. 2005, s. 3–8 [cit.2011-03-05]. Dostupné z: <http://www.housing-f inance.org/uploads/Publ icat ionsmana-ger/0506_Ris.pdf>. ISSN 1534-8784.[23] STEPHENS, M. Systemic risk and homeownership [online]. Paper for the EuropeanNetwork for Housing Research Conference inReykjavik 29th June – 3rd July 2005

[cit. 2011-03-07]. 13 s. (PDF). Dostupné z:<https://borg.hi.is/enhr2005iceland/ppr/Step-hens.pdf>.[24] SUNEGA, P., LUX, M. Market-Based Hou-sing Finance Efficiency in the Czech Republic.European Journal of Housing Policy. 2007, Vol. 7, Iss. 3, s. 241–273. ISSN 1461-6718.[25] TONG, H., WEI, S. Real effects of the sub-prime mortgage cisis: Is it a demand or a financeshock? [online]. IMF Working Paper WP/08/186.Washington: IMF, 2008 [cit. 2011-03-08]. 39 s.(PDF). Dostupné z: <http://www.imf.org/exter-nal/pubs/ft/wp/2008/wp08186.pdf>.[26] YATES, J. Protecting housing and mortga-ge markets in times of crisis: what can be lear-ned from the Australian experience [online].Paper na konferenci Housing: the next 20 years, Cambridge, 16.–17. 9. 2010, 2010[cit. 2011-03-10]. 30 s. (PDF). Dostupné z:<http://www.cchpr.landecon.cam.ac.uk/Confe-rence2010/Downloads/Papers/Plenary/Yates%20J%20Paper.pdf>.[27] ZEMâÍK, P. Is there a real estate bubble inthe Czech Republic? [online]. Praha: CERGE-EI, 2010 [cit. 2011-03-14]. 41 s. (PDF). Dostup-né z: <http://home.cerge-ei.cz/petrz/research/Zemcik_CJEF_rev01.pdf>.

Ing. Petr SunegaSociologick˘ ústav AV âR, v.v.i.

Oddûlení socioekonomie bydlenípetr.sunega@soc.cas.cz

Ing. Mgr. Martin Lux, Ph.D.Sociologick˘ ústav AV âR, v.v.i.

Oddûlení socioekonomie bydlenímartin.lux@soc.cas.cz

Doruãeno redakci: 15. 3. 2011Recenzováno: 29. 4. 2011, 4. 1. 2012Schváleno k publikování: 27. 9. 2013

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 69

Ekonomie

70 2013, XVI, 4

Abstract

SYSTEMIC RISKS ON THE CZECH HOUSING MARKETPetr Sunega, Martin Lux

The impacts of economic crisis on the Czech housing market were, at least till now, relativelymoderate. In comparison to other developed countries (e.g. Ireland, Spain, Greece, USA,Denmark, Hungary, Estonia, Latvia or Bulgaria) was the decrease in residential property prices onlygradual and the default rate is lagging behind the average of the developed countries. The volatilityin residential property prices could follow the accumulation of systemic risks of owner-occupiedhousing, especially the growing share of low-income households with mortgage debts amonghome-owners. The article therefore aims to answer following research questions. First, was theresignificant increase in the share of low-income households repaying their mortgages in the owner-occupied housing sector in the Czech Republic after 2005? Second, was there significant increasein ‘innovative’ mortgage products (e.g. interest-only mortgages, mortgages denominated in foreigncurrencies etc.) on the Czech mortgage market after 2005? Supplementary question was, whetherbalanced housing market, i.e. housing market with significant share of rental housing, could be oneof the reasons of lower volatility in residential property prices, in comparison to housing marketoriented mainly toward owner-occupied housing. The analysis showed that the hypothesis aboutsharply growing share of low-income households repaying mortgages in the owner-occupiedhousing sector in the Czech Republic after 2005 can be rejected. Also the share of ‘innovative’mortgage products in the portfolios of Czech mortgage lenders seems to be rather negligible.Therefore we concluded that there is no evidence about significant accumulation of systemic riskson the Czech housing market. Moreover, the comparison of impacts of economic crisis in selectedcountries showed that balanced housing market could pose the best protection against negativeimpacts of economics crisis and against increased volatility in residential property prices.

Key Words: Owner-occupied housing, systemic risks, Czech Republic.

JEL Classification: G21, G32, A14.

EM_04_13_zlom(4) 25.11.2013 11:25 Stránka 70