STALNI SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENU … · 2013-10-25 · - U.C2.100 - Standard za izračunavanje površina i zapremina zgrada ... - Podataka o vrijednosti cijena gra

Broj elaborata:U Zaboku, 29. ožujka 2013 .Šifra zone: Općina Dugopolje

Splitsko Dalmatinska Županija - zona 1

Nekretnina:

Lokacija:

Naručitelj:

Izradio:

STALNI SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENU NEKRETNINA

ožujak, 2013.ZVONKO BENJAK, DIPL. ING. GRAĐ.ZABOK, K.Š.Đalskog 2; tel. 049/222-290, fax.049/222-489, GSM 098/251-396, E- mail: [email protected]

22/2013.

POSLOVNA GRAĐEVINA - "MERCEDES BENZ CENTAR - SPLIT"

MBR d.o.o. u ste čaju,10000 ZAGREB, Kovinska 5.

21204 DUGOPOLJE, Bani bb;z.k.č.br. 1914/73; k.o. Dugopolje, z.k.ul. 2138.

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N A

Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina

22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 1

Zvonko Benjak, dipl.ing.građ.


1. O P Ć E N I T O

Podnositelj zahtjeva:

Datum očevida:Predmet procjene:


- Zakon o zemljišnim knjigama (NN broj 91/96, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08),

- Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN broj 26/03, 82/04, 108/04, 178/04, 38/09, 72/09),

- Zakon o prostornom uređenju i gradnji( NN broj 76/07, 38/09, 55/11, 90/11),

- Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (NN broj 90/10),

- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN broj 14/06, 35/06, 39/06, 78/10, 19/12),

Ograni čenja

Ovim elaboratom ne utvrđuje se posjedovno stanje kao ni vlasništvo nad nekretninom.Procjena predpostavlja, ukoliko nije drugačije navedeno, da su tvrdnje vlasnika ili po njemu delegi- ranih osoba valjane, imovinska prava su dobra i utrživa, te da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti normalnim putem.Svi nacrti i opisi korišteni u ovoj procjeni dobavljeni su od strane naručitelja i nisu verificirani od strane pravnika ili ovlaštene osobe.Za ovo izvješće nisu naručeni niti su u svezi s njim izrađene bilo kakove analize tla ili geološke studije, i nisu istraživana prava ili uvjeti iskorištavanja vode, nafte, plina, ugljena ili drugih podzemnih minerala.Predpostavljeno je da postoji puno pridržavanje propisa i odluka državne uprave i lokalne samoup- rave, osim ako je drugačije navedeno, definirano i razmotreno u izvješću.Također je predpostavljeno da postoje ili mogu biti obnovljene sve potrebne dozvole, odobrenja i suglasnost za bilo kakvo korištenje koje je pokriveno ovim izvješćem.Vrijednost ili vrijednosti navedene u ovom izvješću temelje se na navedenim postavkama i važe jedino za navedenu nekretninu.

- Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa (NN broj 23/00, 136/06),

- Podaci o prometnoj vrijednosti zemljišta kojima raspolaže potpisani sudski vještak prikupljenim od agencija za promet nekretnina

- U.C2.100 - Standard za izračunavanje površina i zapremina zgrada

MBR d.o.o. u ste čaju,10000 ZAGREB, Kovinska 5.08.02.2013.

Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područjeizračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 i 153/09),

- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (NN br. 52/84).

- Podataka o vrijednosti cijena građenja iz Biltena " Standardna kalkulacija radova u visokogradnji" izdavač INSTITUT GRAĐEVINARSTVA HRVATSKE D.D. - IGH-Zg.

- Podataka općinskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture

- Podatak Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja o etalonskoj cijeni građenja (NN broj 100/12),



2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak:Katastarska općina:

Uložak broj:Opis nekretnine:Vlasnik:Teret:

Objekt je legalan, upisan u zemljišne knjige bez pr imjedbi.

URBROJ: 2181/1-1-06-08-06/DK od 11.12.2008. Legalitet:

2. Građevinska dozvola: KLASA: UP-I-361-03/06-01/110; URBROJ: 2181-05/07-06-10/DK od 10.11.2006,

E-izvadak Izvadak Općinskog suda u Splitu - z.k. odjel Solin od 31.03.2013.

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje.

Čestica:

1. Uporabna dozvola: KLASA: UP-I-361-05/08-01/027.

MBR d.o.o. Zagreb, Kovinska 5,ima teret 1. VOLKSBANK d.d. Zagreb, Varšavska 9, 2. INVESTKREDIT BANK AG RENNGASSE 10, WIENA, AUSTRIA

Dugopolje - z.k.č. br. 1914/73, poslovna zgrada i dvorište, površine 31054 m2,2138poslovna zgrada - auto salon i servis i dvorište,

Mikro lokacija:


3. GEOMETRIJSKI PODACI

3.1. Auto salon i servis automobila

ETAŽApodrumprizemljekat

Netto gra đevinska površina (NGP) = = m2

Brutto gra đevinska površina (BGP) = m2

Volumen objekta (V) = BGP × v m = = m3

7332,65

Po+P+17050,83

47160,19

5274,871235,51

562,055485,711284,89

7050,83 7332,65 47160,19

Vještak je za obavljanje zadaće vještačenja izvršio pregled zgrade te je imao na uvid tehničku dokumentacijju temeljem koje je izdana Građ. dozvola i izgrađena zgrada. Usporedbom izvedenog stanja i dokumentacije utvrđeno je da izvedeno stanje odgovara projektiranom.

Lokacija je u potpunosti ure đena, ogra đena, prometnice su finalno završene asfaltnim tepih om, oplo čnikom, a zelene površine su zasijane travom i zasa đene ukrasnim biljem. Ulaz na parcelu je kontroliran, postoje klizna vrata, daljinski uprav ljana.

NGP (m2) BGP (m2) BV (m3)540,45


4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA

4.1. Priklju čci

vodovod -kanalizacija -toplovod -telefon -el. struja -plin -

4.2.

Godina gradnje:Katnost:Namjena:

Položaj:

Temelji:Nosiva konstr.:

Međukatna konstr.:Krovna k. + pokrov:

Limarija:Pročelje:

Bravarija:

Pregradni zidovi:Obrada stropova:

pocinčani plastificirani lim,

Auto salon i servis automobila

nema priključen

arm. betonski, temeljne trake i stope,

Obrada podova: podrum: klinker keramika i AB kvarcni pod, prizemlje: auto salon - porculan polirani keram. pločice, klinker pločice u servisnim prostorima, kameno opličenje na stubištima, keramika u sanitarijama, kat: keramika u sanitarijama, kuhinji, blagovaonici, tepison i laminat u uredima, keramika u tehničkim prostorijma,

2007dio tlocrta podrum, prizemlje, dio tlocrta kat,

Dugopolje, predio Bani, prema Detaljnom planu uređenja zone "Dugopolje-Bani-Sjever", cca 1,5 km od središta Dugopolja, cca 15 km od morske obale,

dio zidani, ožbukani, dio gips kartonske ploče W112 i W115

puna AB ploča, debljine 20 cm,

nosiva čelična konstrukcija, sekundarni krovni čelični nosači, vanjski zidovi staklene stijene ili termoizlirani paneli tip TRIMO FTV 150, zidovi podruma: armirani beton,

Vanjska stolarija:

čelični okviri (ravninski i prostorni), krovni i vertikalni spregovi, pokrov termo izolirani limeni panel tip TRIMO SNV 150 na čeličnim profilima,

salon automobila, servis podgled krovni panel, uredi - ARMSTRONG spušteni stropovi,

priključena, 426,24 Kwspremnici za UNP 3 kom; V= 21,8 m3 ukupno

PVC vanjski prozori i vrata, ostakljeni IZO staklom 12 mm(k= 1,50 W/M2k), rolo vrata na servisu, praonici, podrumu,

Obrada zidova: ožbukani, obojeni, sanitarije opločene keramikom do 2,30,

priključen, Φ 125,00 mm

javni sustav odvodnje, pročišćavanje zauljenih kišnih i otpadnih voda,

podrum: skladište dijelova, klima komore, kompresorske stanice, stojarnica hidrantske mreže, bazen za sprinkler instalaciju);prizemlje: salon automobila, servis osobnih i teretnih vozila, lakirnica, limarska radionica, praonica vozila, uredi,kat: uredi, konferencijske sale, kuhinja, blagovaonica, garderobe, prostorije servisera, 3 apartmana

plastificirani termo panel od plastificiranog lima, tip TRIMO FTV 150, auto prodajni salon - AL staklena polukontinuirana fasada,

rolo podizna vrata, ograda stubišta, ograda parcele, čelična nadstrešnica u dvorištu,


Grijanje:Instalacije:

Posebno: objekt je u potpunosti dovršen, u trenutku očevida nije se koristio, Stanje:

zgrada je višeg kvalitetnog razreda za objekte predmetne namjene

5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

5.1. Vrijednost zemljišta

Pgz = m2Σ Pgz = m2

Za predmetnu lokaciju uzima se slijedeća cijena:Cijena za lokaciju – zonu iznosi : 375

Cijena zemljišta (Cz) = čhv x kn/čhv = kn

5.2. Priklju čci

priključak elektro - 426,24 kW: = kn = kn = kn

Ukupno priklju čci: = kn

31054,00

30.000,00

Vrijednost priključaka će se iskazati prema stvarnoj vrijednosti:

kotlovnica, radijatorsko grijanje i kaloriferi - topli zrak,

okoliš objekta je uređen, izvedena je ograda, površinska odvodnja, asfaltirane su i opločene prometne površine, zatravnate zelene površine,

vodovod Φ 125 mm

375,0

Zgrada je izgrađena na k.č.br. 1914/73, k.o. Dugopolje; z.k.ul. 2138; površina čestice iznosi 31054 m2;

31054,0031054,00

11.645.250,00

kn/m2

799.280,00

50.000,00javna kanalizacija

struja, plin UNP (ukopani rezervoari- 2 x 10,0 m3 i 1 x 1,8 m3) za pogon toplovodnog kotla, pogon elektro agregata, za sušače auto lakirnice, salon i uredi klimatizirani, vodovod, kanalizacija, hidrantska mreža, sprinkler uređaj, komprimirani zrak,

Pregledom cijena građevinskog zemljišta za područje radne zone Dugopolje utvrđeno je da se jedinična cijena kreće od 20,0 EUR/m2 do 70,0 EUR/m2 za parcele veće površine. (Info: portal www.gohome.hr).

719.280,00


5.3. Komunalni doprinos

= m3 × kn/m3 = kn auto salon i servis = = kn

= kn

5.4. Vodni doprinos

Vodni doprinos za neproizvodne objekte u zoni B iznosi: kn/m3

= m3 x kn/m3 = kn auto salon i servis = = kn

5.5.

VN = kn

5.6. Objekt – Auto salon i servis automobila

NGP = m2 auto salon i servis

kn/m2 NGP

Umanjenje Jc obzirom na stupanj dovršenosti objekta :sd1 = %

x = kn/m2

Nova vrijednost (Nv) = x = kn = kn

Proračun Sadašnje gra đevinske vrijednosti SGV:

Godina izgradnje n = 6 godVjerojatni vijek trajanja N = 80 god

Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 3,2 %

47160,19 742.772,99VDVD1

KD

742.772,99

100

2007

33.843.984,00

4.800,00 1

15,75

KD

2.829.611,40

7.050,83

4.800,00Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =

4.800,00

Prema podacima iz dokumentacije ukupno je za predmetnu zgradu uplaćeno u proračun Općine Dugopolje iznos od 1.787.565, 20 kn, a u skladu s zaključkom Načelnika Općine Dugopolje objevljenom u Službenom vjesniku općine br. 1 od 18. travnja 2001.

2.829.611,40

15,75

7.050,83 4.800,00

47160,19KD1

JCG 1 =

Naknada za ure đenje zemljišta izgradnju objekata komunalne infras trukture

33.843.984,00

Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi za 2. zonu 60,00 kn/m3 prema Odluci Općinskog vijeća Općine Dugopolje.

60 2.829.611,40

1.787.565,20


Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Sadašnja gra đevinska vrijednost objekta (SGV) =

x = kn

kn

5.7. Projekti, nadzor i sl.

Pr = Nv × 3% = x 3% = kn

5.8. Okoliš

Vrijednost okoliša će se iskazati prema stvarnim vrijednostima:

- UNP spremnici 2 kom x 10,0 m3 sa isparivačem = kn - UNP spremnici 1 kom x 1,80 m3 = kn - kameni nasip i asfalt m2 x kn - betonski zidovi i parapeti m3 x kn - rubnjak cestovni 18x20x100 cm m1 x kn - rubnjak parkovni 8x20x100 cm m1 x kn - betonski opločnik m1 x kn - ograda čelična visine 1,8 m m1 x kn - ulazna vrata u dvorište 10 m kom x kn - čelična nadstrešnica za vozila m2 x kn - vanjska rasvjeta 30 kom kandelabera h=10 m 30,0 kom x knukupno: = knUMANJENJE VRIJEDNOSTI (-) = knSADAŠNJA VRIJEDNOST OKOLIŠA = kn

Završni radovi

4.800,00648,00

KN/m2 %Sad.vrij.

Obrtnički radovi zatvaranja2.400,00

Vrsta radova

2.322,60

6,6%

%77

777,6010

18

4.482,60

KN/m2

720,00UKUPNO 100

10Instalacije

12.800,00 260,00

864,00 10Konstrukcija

734,40816,00

3,2

UmanjenjeNova vrijednost

8286

3.328.000,00

375.000,00

kn/m2 =156.000,00

SGV = 31.606.050,56

33.843.984,00 1.015.319,52

120,00 1.300,00 kn/m3 =

SGV = 7.050,83 4482,60 31.606.050,56

KN/m250

317

1715 72

6500,00 kn/kom =

4.563.206,64

49.500,001.800,00 250,00 kn/m2 = 450.000,00

291,20 758,00 kn/kom = 220.729,60

kn/m1 =

550,00 90,00 kn/m2 =

195.000,00

625,00 600,00

5.070.229,60507.022,9610,00%

1,00 15000,00 kn/kom = 15.000,00

140.000,0045.000,00

800,00 120,00 kn/m2 = 96.000,00


1. kn2. kn3. kn4. kn

kn

NGP = m2 SGV / NGP = kn/m2

1. kn2. kn3. kn4. kn

kn

6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST

Tržišna vrijednost (TV) će se dobiti korekcijom Sadašnje građevinske vrijednosti (SGV) faktorima koji utječu na tržišnu vrijednost.

TV = SGV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos + Ft ) x Fu

a. Obb. Z zona lokacijec. St starost objektad. Pov ukupna korisna površinae. Os opće stanje objektaf. Pos posebni elementig. Fth. Fu faktor useljivosti

Tržišna vrijednost (TV) = × 0,70 × 1,00 = kn

NGP = m2 TV / NGP = kn / m2

742.772,99

REKAPITULACIJA SADAŠNJE GRA ĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE SGV

SGV SVEUKUPNO:

7050,83 5.273,79

faktor tržišta

4.563.206,6437.184.576,72

37.184.576,72 26.029.203,70

faktor za stambene

1,00

11.645.250,00Komunalni doprinos

Okoliš

7050,83 3.691,65

-0,25

Zemljište2.829.611,40

31.606.050,56

Vodni doprinos

17.005.199,59 SVEUKUPNO:Naknada za uređenje zemljišta 1.787.565,20

Priključci 799.280,00

0,00-0,050,10

-0,150,10

-0,05

REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA I PRIKLJU ČAKA

Projekti, nadzor i sl.Auto salon i servis automobila

1.015.319,52


7. MIŠLJENJE - ZAKLJU ČAK

na adresi:

utvrđuje se da:

A/ Tržišna vrijednost (TV) gra đevinskih objekata, priklju čaka, okoliša iznosi:

= kn = kn = kn

B/

= kn

Izradio:U Zaboku, 29. ožujka 2013 godine Zvonko Benjak, dipl.ing.građ.

MBR d.o.o. u ste čaju,10000 ZAGREB, Kovinska 5.

predloženih od :

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:



VZ 17.005.199,59

26.029.203,70PDV 25% 6.507.300,93

TV 32.536.504,63

Vrijednost zemljišta, komunalne i vodne naknade i n aknade za komunalno uređenje:


1. Foto dokumentacija2. E- Izvadak iz zemljišne knjige3. E- posjedovni list4. Građevinska dzvola5. Uporabna dozvla

8. P R I L O Z I


fsada istok

fasada sjevero - istok fasada sjever

ulaz na lokaciju

ulaz u podrum portirnica

1. FOTO DOKUMENTACIJA

fasada jugo - istok

fasada jug


prodajni salon prodajni salon

servis osobnih vozila servis osobnih vozila

servis terenih vozila auto lakirnica

skladište dijelova u prizemlju auto praonica za teretna vozila


podrum skaldište prijem vozila

podrum kompresorska stanica sala za sastanke kat

stube

sanitarijekarakteristični ured kat

sanitarije hodnik kat


ured tehničke službe apartman na katu

kuhinja radnika učionica

parkiralište i nadstrešnica agregat

Izradio:rashladni uređaj isparivač UNP-a

U Zaboku, 29. ožujka 2013 godine Zvonko Benjak, dipl.ing.građ.


Documents

STALNI SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENU … · 2013-10-25 · - U.C2.100 - Standard za izračunavanje površina i zapremina zgrada ... - Podataka o vrijednosti cijena gra