Sastav Zemljisnih Knjiga - Natasa

8/2/2019 Sastav Zemljisnih Knjiga - Natasa

1/17

Sadraj

1. Uvod............................................................................................................................ 2

2. Zemljine knjige pojam......................................................................................... 3

3. Osnovna naela zemljinih knjiga........................................................................... 4

4. Sastav zemljine knjige............................................................................................. 6

5. Zemljinoknjino pravo........................................................................................... 8

6. Vrste upisa u zemljinu knjigu................................................................................. 11

6.1. Vlasnitvo..................................................................................................... 12

6.2. Pravo stvarne slunosti i zalono pravo....................................................... 13

7. Zakljuak................................................................................................................... 16

8. Literatura.................................................................................................................. 17


2/17

1. Uvod

Kada se govori o zemljinim knjigama treba istaknuti da uglavnom postoje tri sistema

zemljinih knjiga i to: francuski ili tzv. sistem transkripcija, australijski ili Torensov sistem i

njemako-austrijski sistem.Sistem transkripcija i inskripcija uveden je u Francuskoj u 19. vijeku (1855.) i po ovom

sistemu u javne knjige se unose prepisi ugovora i drugih isprava o prenosu prava na

nepokretnosti ili teretima na nepokretnostima. Upis u ove knjige nema konstitutivni karakter,

kao to je to sluaj sa upisom u zemljine knjige. Francusko pravo je ostalo dosljedno principu

da se svojina (vlasnitvo) prenosi samim ugovorom, pa se otuda postavilo pravilo da se svojina

izmeu stranaka prenose po osnovu ugovora, ali da prema treim licima ugovor ne proizvodi

djelovanje prenosa svojine sve dok se ne izvri transkripcija u javnim knjigama, te od tog

momenta transkripcije pribavilac postaje vlasnik nepokretnosti i prema svim licima.

Australijski ili Torensov sistem uveden je u Australiji Zakonom o svojini na

nekretninama. Po ovom sistemu vlasnik vri premjer svojih nepokretnosti i sa planom i

dokazima o pravu svojine prijavljuje se nadlenom organu, koji, poto se uvjeri da je ovaj zaista

vlasnik izdaje pismenu ispravu vlasniku, a drugi primjerak isprave postaje sastavni dio

zemljine knjige. Ove knjige ureene su po sistemu tzv. realnih folija, to znai da se vode po

zemljitima, a ne po vlasnicima, tj. svaka parcela predstavlja posebno zemljino knjino tijelo.

Njemako austrijski sistem zemljinih knjiga zasniva se na opem katastarskom

premjeru zemljita. Njemaki graanski zakonik iz 1900. g. zasniva cjelokupno pravo na

nepokretnim stvarima i predvia da se ni jedno stvarno pravo, na nepokretnoj stvari ne moe

pribaviti na drugi nain, ve samo upisom u ZK. Ovaj sistem je usvojen i u naem pravu i to

Zakonom o unutranjem ureenju, osnivanju i ispravljanju zemljinih knjiga i Zakonom o

zemljinim knjigama iz 1930. godine, te Zakonom o zemljino knjinim diobama, otpisima i

prepisima iz 1931. godine, ija se pravna pravila i danas primjenjuju Zakon o zemljinim

knjigama Federacije Bosne i Hercegovine (Sl. Novine FBiH br. 19/03 od 2003. godine).

2


3/17

2. Zemljine knjige pojam

Zemljine knjige su javni registri u koje se upisuju sva stvarna prava koja se tiu

nekretnina. Upisom u zemljine knjige ta prava se stiu, prenose, ograniavaju ili ukidaju, to

znai da takvi upisi imaju konstitutivan karakter.

Izmeu zemljine knjige i katastra razlika je prvenstveno u svrsi upisivanja. Dakle,

katastar ne evidentira pravne odnose, a zemljinoj knjizi je glavni zadatak konstituiranje i

sreivanje prava na nekretninama.

Zemljina knjiga mora biti u stalnoj suglasnosti sa faktikim stanjem, odnosno

neophodno je da bude u neprekidnoj suglasnosti sa katastrom.

Sljedea osobina Zemljinih knjiga je da je ista sastavljena po sistemu realnih folija, to

znai da se upisi ne odreuju s obzirom na subjekt i njegova prava, nego s obzirom na objekat

prava, odnosno predmet prava. Gdje i kako e se upisati izvjesno pravo ne odreuje se po

mjestu upisa subjekta, nego po mjestu upisa nepokretnosti.

Zemljine knjige su takvi javni i vjerodostojni registri nekretnina i prava steenih na

njima, u kojima se upisom odnosna prava stiu, prenose, ograniavaju, ukidaju ili samo

evidentiraju ( objavljuju ). Registraciju pravnih promjena na nepokretnostima trae imovinsko

pravni razlozi, tj. sigurnost pravnog prometa, ekonomski razlozi i drutveni interesi u irem

smislu.

3


4/17

3. Osnovna naela zemljinih knjiga

Zemljina knjiga se temelji:

na naelu javnosti, to znai da su one svakome pristupane, odnosno da svako ima pravo

uvida u njih i bez dokazivanja da za to ima neki pravni interes. Posljedica ovog naela je

neoboriva pretpostavka da je zemljina knjiga svakome poznata, te se nitko ne moepozivati na to da mu sadraj zemljine knjige nije bio poznat;

na naelu upisa (formalno naelo) to znai da se stvarna prava na nepokretnostima mogu

sticati, prenositi, ograniavati i ukidati samo upisom u zemljinu knjigu, dakle takvi upisi

imaju konstitutivni karakter i predstavljaju zakonski nain sticanja prava na

nepokretnostima ( modus aqvirendi ). Nain sticanja prava na nepokretnostima ne obuhvata

samo injenicu uknjienja, nego i davanje potrebnih isprava za prenos prava, prema tome,

klauzula intabulandi (bezuslovni pristanak knjinog prethodnika na uknjibu) ne ulazi upojam pravnog osnova (titulus), ve u pojam modusa aqvirendi. Zemljina knjiga, stvarna

prava i ostale pravne odnose na nekretninama sreuje prema njihovom sadraju, kvaliteti i

prvenstvu, te osigurava zakonom predvieni nain sticanja tih prava na nekretninama.

Prema tome upis ima i materijalno pravno znaenje. Meutim djelovanje upisa kao

zakonom predvienog naina sticanja stvarnih prava je dvojako. Jednom je upis nuna

materijalnopravna pretpostavka, odnosno uslov, bez koje se sticanje, promjena i prestanak

stvarnih prava na nekretninama ne moe ni zamisliti, ali postoji i drugi sluaj kada se neko

pravo, koje je ve nastalo i bez upisa u zemljinu knjigu, upisom samo deklarira.

Postoje sluajevi kada se stvarna prava na nekretninama stiu i bez upisa u zemljinu

knjigu. Tako na primjer pravo svojine ( vlasnitva ) i slunosti na nekretninama mogu se stei

odrajem i nasljedstvom, a postoje i drugi naini sticanja prava svojine kao to su

nacionalizacija, eksproprijacija, kupovina na javnoj prodaji izloenih nekretnina i sl.

4


5/17

Upis u zemljinu knjigu u ovim sluajevima nema konstitutivan znaaj u smislu pravnih

pravila biveg zakona o zemljinim knjigama (i novog), nego se njime samo evidentira i

deklarira ve steeno pravo;

na naelu pouzdanja to znai da sve ono to je upisano u zemljinu knjigu, smatra se

naelno pravno valjanim u prilog onome koji je uradio upis pouzdavajui se u

ispravnost zemljine knjige. Naprotiv, ono to nije upisano u zemljinu knjigu smatra se

kao i da ne postoji, nasuprot onome koji je u dobroj vjeri, pouzdavajui se u ispravnost

zemljine knjige, stekao kakav upis, odnosno pravo;

na naelu prvenstva (prioriteta), sto znai da je jae ono pravo koje je ranije upisano

(prior tempore, potior jure). Prema ovom naelu prvenstveni red upisa pojedinih prava

odreuje se prema trenutku kada je prijedlog za upis stigao zemljino knjinom sudu (za

izvrni postupak vano kod prodaje nekretnina po sili zakona ili za sluaj namirenja

zalonih povjerilaca i njihovog redoslijeda u namirenj );

na naelu zakonitosti ( legaliteta ), to znai da se upis u zemljine knjige vri samo na

osnovu zakonom predvienih isprava koje su vezane za odreenu formu. Ovo se naelo

oituje u tome da se upis moe dozvoliti samo na osnovu isprava koje imaju valjan

pravni osnov i ukoliko je zahtjev osnovan na zakonu i da je u skladu sa zemljino

knjinim stanjem. Od znaaja je bilo i u suglasnosti i sa naelom legaliteta u Zakonu o

izvrnom postupku, naroito za sudsku praksu do vaenja novog Zakona o izvrnom

postupku, jer su provodile presude na osnovu rjeenja o izvrenju l. 225 i 226 ZIP-a.

5


6/17

4. Sastav zemljine knjige

Zemljina knjiga se sastoji iz Glavne knjige, Zbirke isprava i pomonih registara.1

Za svaku glavnu knjigu vodi se zbirka katastarskih (zemljinoknjinih) planova koji

slue samo za orijentaciju o poloaju i obliku zemljita. Zemljinu knjigu nadopunjuju i registri

koji slue za praktinije i lake voenje zemljinih knjiga.Glavna knjiga slui za upisivanje prava na nekretninama i na pravima, koja su na njima ve

steena. Glavnom knjigom nazivamo sveske zemljino knjinih uloaka radi materijalno pravne

konstitutivnosti njihovih upisa. Za prosuivanje neijeg prava mjerodavno je stanje upisa u

glavnoj knjizi, a upis oznaava obim i granice uknjienog (knjinog) prava (vano za

odreivanje izvrenja i zasnivanje zalonog prava).

Glavna knjiga se sastoji iz zemljino knjinih uloaka, a zemljinoknjini uloci svake

katastarske opine ine skupa jednu glavnu knjigu.

Katastarska opina je katastarska podruna jedinica koju sainjavaju sva zemljita na

odreenom podruju (selo, grad ili dio grada).

Zemljinoknjini uloci su listovi u koje se upisuju nepokretnosti, prava i subjekti

(titulari) tih prava, odnosno slue za upisivanje ZK tijela i promjena na tim tijelima, te stvarnih

prava koja se odnose na ZK tijela i promjenu tih prava kao i drugih prava i injenica, ije je

upisivanje u glavnu knjigu zakonom predvieno.

Za upisivanje u zemljinu knjigu odluujua je nepokretnost i ona je centar pravnog

interesa.

U pravilu ZK uloak obuhvata jedno zemljinoknjino tijelo, a ZK tijelo obuhvata samo

zemljita iz jedne katastarske opine. Pod ZK tijelom podrazumijeva se pravno jedinstvena

skupnost nekretnina istog vlasnika (ili iste skupine vlasnika) u istoj katastarskoj opini,

obuhvaene jednim ZK ulokom.

Inae svaki ZK uloak je za sebe odvojena pravna jedinstvenost.

1http://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp?ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157

24.03.2011.

6
http://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp?ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157http://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp?ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157http://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp?ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157


7/17


8/17

5. Zemljinoknjino pravo

Prava na nekretninama mogu se stei samo upisom u glavnu knjigu, bez upisa u

zemljinu knjigu mogu se stei samo pravni naslovi (osnovi) za pribavljanje nekog prava, a

nain pribavljanja sastoji se u upisivanju prava u zemljine knjige.

Upisi su samostalne pravne injenice koje proizvode postanak, promjenu, ogranienje ili

ukidanje prava na nekretninama ili ve postojeim pravima.

Upisi su sami za sebe naini (modusi) acquirendi iuris, ali u sluaju pomanjkanja pravnogosnova mogu zamijeniti i sam titulus. Naelo je da upisano pravo postoji sve dok se ne brie.

Ako je jedan upis dozvoljen i u glavnoj knjizi proveden postao i pravosnaan, tim je upisom

stvoreno pravo bez titulusa (osnova). Imalac knjinog prava ne treba dokazivati postojanje

upisanog prava, teret dokaza lei na onome koji eli protivno dokazati. Istinitost upisa moe se

pobijati albom protiv dozvole upisa ili sam upis parninim putem zbog nevaljanosti ( tuba za

brisanje upisa ).

Upis po pravilu moe dozvoliti samo nadleni zemljino knjini sud i to samo ako

postoje zakonski uslovi2: valjana isprava (kod sticanja, promjene ili ukidanja prava i pravni

osnov), ako su stranke za to legitimisane, ako postoji sposoban objekat odnosno ako upis

dozvoljava tzv. "zemljino knjino stanje".Zakonski uslovi mogu biti formalne ili materijalne

prirode, odnosno za valjan upis moraju biti ispunjene i procesne i materijalne zakonske

pretpostavke. U ovisnosti od ispunjenja prednjih uslova (uvjeta) nadleni sud e rjeenjem

udovoljiti prijedlogu za upis ili pak prijedlog odbaciti ili odbiti. Ukoliko se prema ocjeni suda,

upis ne moe izvriti iz razloga procesnih smetnji, odnosno ako su smetnje formalne prirode -

zahtjev podnesen od lica koje nije legtimisano za podnoenje istog, prijedlog nije potpisan od

ovlatenog podnosioca, neuredan je i nerazumljiv, uz prijedlog nije priloena isprava ili je

priloena isprava koja nije podobna za upis ili je ista manjkava jer ne sadri pravosnanost ili

neki drugi segment koji ini tu ispravu podobnom za upis, odnosno u svim drugim sluajevima

kad sud usljed odreenih nedostataka nije mogao pristupiti raspravljanju u meritumu,

odnosno cijeniti uslove materijalno pravne prirode i prema njima donijeti odluku o upisu. Tek

2www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.pdf17.03.2011.

8
http://www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.pdfhttp://www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.pdfhttp://www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.pdfhttp://www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.pdf


9/17

kad su ispunjeni formalnopravni elementi u pogledu zahtjeva za upis i kad je za isti i uz isti

podnesena odgovarajua validna isprava, sud e cijenei zemljinoknjino stanje upisano u

zemljinim knjigama, te stanje istaknuto u zahtjevu i priloenoj ispravi i odluiti rjeenjem da li

dozvoljava ili odbija zahtijevani upis.

Upis dozvoljava sud naelno na prijedlog stranaka, a samo izuzetno upisi se odreuju po

slubenoj dunosti.

Kada se radi o upisima po slubenoj dunosti, naroito kad se upis temelji na sudskoj

odluci, u sudskoj praksi se deava da u preambuli presude ili rjeenja, odnosno uvodu istih, a

kojim sudskim odlukama se nalae neki odgovarajui upis u zemljine knjige i u uvodu

rjeenja, najee (zbog nadlenosti kad su nekretnine u pitanju) oznaen je isti sud, pa sljedom

prednjeg, isti sud jednom odlukom ( presuda ili rjeenje ) nalae u svojoj odluci upis i isti sud

drugom odlukom (rjeenjem, obzirom da se radi o vanparninom postupku i da je to propisano

zakonom o zemljinim knjigama) odbija da izvri upis, to gledajui sa aspekta stranaka u

sudskim postupcima izgleda nebulozno i smijeno u najmanju ruku. Kako bi se izbjegla prednja

situacija, opravdano bi bilo upozoriti sud, odnosno donosioca isprave na kojoj se temelji upis na

nedostatke u ispravi, na to nas obavezuje i shodna primjena odredaba Zakona o zemljinim

knjigama iz l. 40. st. 1 i 2., kojim odredbama je propisano da ukoliko se zahtijevanom upisu

suprostavlja neki nedostatak, koji se moe otkloniti, nadleni zemljinoknjini referent odreuje

rok za otklanjanje nedostataka, koji ne moe biti krai od 15 dana. Ako po isteku pomenutog

roka podnosilac zahtjeva nije otklonio nedostatak, nadleni referent zemljinoknjinog ureda

donosi rjeenje kojim odbacuje zahtjev. Odreivanje roka za otklanjanje nedostataka se upisuje

u zemljinoknjinom uloku. Zabiljeba vai do donoenja rjeenja o pomenutom zahtjevu, u

skladu sa l. 36. stav 1. ovog Zakona. Zabiljeba se brie donoenjem rjeenja o pomenutom

zahtjevu.

I prije donoenja Zakona o zemljinim knjigama postojali su uslovi za postupanje na

prednji nain, jer se u pravilu radi o vanparninom postupku i primjeni odredbi iz Zakona o

vanparninom postupku, a kojim zakonom je predviena i shodna primjena odredaba Zakona o

parninom postupku.

Pa kada se ima u vidu ve navedeno i odredbe Zakon o parninom postupku o

podnescima, sadrana u l. 334. do 336. navedenog zakona, kojim odredbama je propisano

izmeu ostalog da ako je podnesak nerazumljiv ili ne sadri sve to je potrebno da bi se po

njemu moglo postupati, sud e podnositelju vratiti podnesak radi ispravke ili dopune, uz navode

to treba ispraviti ili dopuniti i odredit e rok za ispravku ili dopunu podneska , koji ne moe

9


10/17

biti dui od 8 dana, te ako podnesak vezan za rok bude ispravljen odnosno dopunjen i predan

sudu u roku odreenom za dopunu ili ispravku, smatrat e se da je podnesen sudu onog dana

kada je prvi put bio podnesen, odnosno smatrat e se da je podnesak povuen ako ne bude

vraen sudu u odreenom roku, a ako bude vraen bez ispravke odnosno dopune odbacit e se,

te ako podnesci i prilozi nisu podneseni u dovoljnom broju primjeraka, sud e pozvati

podnositelja da ih u odreenom roku podnese, ako podnosilac ne postupi po tom nalogu, sud e

podnesak odbaciti. Ove odredbe je sadravao i prethodni Zakon o parninom postupku.

Dakle kad je u pitanju otklanjanje navedenih nedostataka, radi upisa u zemljine knjige

trebalo je pozivati i donosioca isprave i kada je postupak pokrenut po slubenoj dunosti, a ne

samo na inicijativu zainteresovane stranke, jer je svrha upis, a ne odbijanje zahtjeva za upis.

To to je postupak pokrenut po slubenoj dunosti, ne iskljuuje obavezu postupanja po

prednjim pravilima sadranim u navedenim zakonima, jer donosioci i podnosioci prednjih

isprava (dravni otrgani i sudovi) na uknjibu nisu u loijem procesnom poloaju od drugih

subjekta.

Ovo je naroito od znaaja kada je u pitanju izvrni postupak i zakljuivanje sporazuma

o zasnivanju zalonog prava u istom, a radi sticanja izvrne isprave, sve iz razloga utvrivanja

redoslijeda namirenja trailaca izvrenja u postupku prodaje nekretnine i to bez obzira da li se

radi o nekretnini optereenoj zalonim pravom, te iz razloga to odbacivanje ili odbijanje

prednjih upisa moe biti zloupotrebljeno i izvrena prodaja nekretnine i to od zalonog dunika

koji je bio nosilac prava vlasnitva na istoj u momentu zasnivanja zalonog prava, pa bi steena

izvrna isprava (sporazum stranaka o zasnivanju zalonog prava zakljuen u izvrnom

postupku) bila bez dejstva prema novom vlasniku obzirom na konstitutivni upis zalonog prava

kao stvarnog prava.

10


11/17

6. Vrste upisa u zemljinu knjigu

Upisi se izvravaju prema rjeenju zemljinoknjinog suda. Svaki upis mora biti

potpuno odreen da nema nikakve sumnje u pogledu njegovog sadraja. Izvreni upis se moeispraviti, a ako se radi o osjetnoj greci, samo po pravosnanoj odluci zemljinoknjinog suda.

Upis je pozitivan ili negativan prema tome da li se njime neko pravo stvara ili ukida.

Upis takoer moe biti definitivan ili privremen prema tome da li se njime neko pravo

definitivno stie, prenosi, ograniava ili ukida ili je to samo privremeno pod izvjesnim

uslovom. Definitivni upisi zovu se uknjibe, privremeni upisi nazivaju se predbiljebe.

Postoje i zabiljebe i njima se ne stvara pravo kao kod uknjibe i predbiljebe ve se ine

vidljivim izvjesni pravno relevantni lini (osobni) odnosi ili druge pravne injenice u cilju da se

izazovu izvjesni pravni uinci.

Temeljem naela konstitutivnosti kod upisa u zemljine knjige, upis gubi svoj pravni

znaaj i dejstvo, odnosno pravni uinak tek onda kada bude brisan iz glavne knjige. Sve dotle

upis pravno vai, usprkos materijalno pravnih nedostataka (zalono pravo postoji kao hipoteka

iako je namireno osnovno potraivanje trabina sve dok se ne brie u zemljinoj knjizi).

U zemljinu knjigu upisuju se nekretnine i pokretne stvar i to samo kada se po

propisima graanskog prava te pokretne stvari smatraju nepokretnostima. U odnosu na prava

ista se ne mogu sama za sebe upisivati u zemljinu knjigu i za upis nekog prava potrebno je da

je prethodno upisano i zemljite na koje se to pravo odnosi.

Zemljita su ogranieni dijelovi povrine, po pravilu iste kulture, koji pripadaju istom

vlasniku i koji su posebno obiljeeni na katastarskom planu.

U zemljinu knjigu se upisuju sva zemljita i zgrade izuzev onih u opoj upotrebi. 3 Pored

navedenog, u zemljinu knjigu se upisuju i stvarna prava i stvarni tereti, zatim pravo otkupa,

prvenstvene kupovine i zakupa i ova prava kao takva mogu biti predmet uknjibe i predbiljebe.

Stvarna prava su apsolutna prava i djeluju prema svima (erga omnes), te za svoj

neposredni predmet imaju stvari i reguliu odnos izmeu lica povodom neke odreene stvari.

Shodno tome, stvarnopravni odnos je odnos izmeu titulara stvarnog prava (nosioca ili subjekta

tog prava, npr. vlasnika, plodouivaoca, zalonog povjerioca i sl.) i svih ostalih lica koja mogu

doi u dodir sa stvari.

3www.apeiron-uni.eu/centar/Radovipdf/.../ROCEVICOMER.pdf18.03.2011.

11
http://www.apeiron-uni.eu/centar/Radovipdf/.../ROCEVICOMER.pdfhttp://www.apeiron-uni.eu/centar/Radovipdf/.../ROCEVICOMER.pdfhttp://www.apeiron-uni.eu/centar/Radovipdf/.../ROCEVICOMER.pdfhttp://www.apeiron-uni.eu/centar/Radovipdf/.../ROCEVICOMER.pdf


12/17

Kao relativna prava jesu obligaciona prava i koja djeluju i vezana su za ovlatenja i

zahtjeve upravo iz konkretnog obligacionopravnog odnosa, odnosno izmeu konkretnih

subjekta nosilaca tih prava u jednom obligacionom odnosu (inter partes), te prema istim je jedna

strana povjerilac sa ovlatenjima prema drugoj strani duniku, koji je duan da ispuni

dugovanu inidbu iz konkretnog obligaciono pravnog odnosa. Prednja prava se kao takva ne

mogu upisivati u zemljine knjige izuzev izuzetno i to u sluaju prava otkupa, prvenstvene

kupovine i zakupa. Valja napomenuti da navedena prava nakon upisa u zemljine knjige postaju

apsolutna i ne djeluju vie samo izmeu subjekata obligacinopravnog odnosa, ve se njihovo

dejstvo proiruje i djeluju prema svakom.

Imajui u vidu znaaj zemljinih knjiga i upisa stvarnih prava, treba istaknuti da su stvarna

prava : vlasnitvo(ranije koriten termin svojina), pravo koritenja, pravo slunosti i zalono

pravo, te da su ostala prava koja se pored prednjih upisuju navedena u l. 28. Zakona o

zemljinim knjigama FBiH.

6.1. Vlasnitvo

Zakonom o vlasniko pravnim odnosima (Slubene novine FBiH broj 6/98 od

09.03.1998. godine) ureuju se uvjeti i nain sticanja i koritenja, koritenja, zatite i prestanak

prava vlasnitva na stvarima (pokretnim i nepokretnim), stvarne slunosti, pravo zaloga, posjed

i prava stranih osoba na stvarima na teritoriji FBiH.

Odredbom l. 2. navedenog Zakona pojam vlasnitva se definie i odreuje

propisivanjem da je vlasnitvo pravo da se stvar posjeduje, koristi i da se njome raspolae,

sukladno sa njenom prirodom i namjenom. Iz stava 2. navedenog lana proizilazi da je to pravo

koje je apsolutnog karaktera i koje djeluje prema svima - erga omnes (za razliku od prava

obligacionopravnog karaktera koja djeluju samo izmeu subjekata jednog obligacinoparvnog

odnosa inter pares).

Potrebno je istaknuti da se pod nepokretnom stvari (nekretnine), u smislu Zakona o

vlasnikopravnim odnosima, smatraju zemljite, graevinski objekti namijenjeni trajnoj

upotrebi, koji se ne mogu premjetati bez oteenja njihove sutine i posebni dijelovi zgrada

(stanovi i poslovne prostorije), te pripadci ovih stvari dok, po zakonu ili po volji vlasnika, slue

iskoritavanju glavne stvari (nekretnine po namjeni). Od znaaja je i injenica da vlasnik zgrade

ima pravo vlasnitva na zemljitu na kome je izgraena zgrada i koje slui za redovnu upotrebu

zgrade, ako zakonom drugaije nije odreeno.

12


13/17

U pogledu suvlasnitva, koje postoji kada nepodijeljena stvar pripada dvjema ili vie

osoba, tako da je dio svake od njih odreen srazmjerno cjelini (idealni dio), propisano je da

suvlasnik moe raspolagati svojim dijelom bez suglasnosti ostalih suvlasnika, a da u sluaju

prodaje suvlasnikog dijela, ostali suvlasnici imaju pravo pree kupovine samo ako je to

zakonom odreeno. Prednje je od znaaja, prije svega iz razloga prodaje nekretnine prinudnim

putem u izvrnom postupku, a radi namirenja novanog potraivanja (bez obzira da li je

prethodno nekretnina bila predmet zalonog prava), koja prodaja u krajnjem sluaju moe

dovesti do promjene vlasnitva nad predmetnom nekretninom, naravno ukoliko uspje prodaja u

izvrnom postupku i steknu se uslovi za donoenje rjeenja o dosudi nekretnine kupcu.

Prednje je i od znaaja i za zasnivanje zalonog prava na nekretninama kao sredstva

obezbjeenja potraivanja povjerilaca iz nekog konkretnog obligacionopravnog odnosa, bez

obzira da li se radi o ugovornom zalonom pravu ili pak zalonom pravu utemeljenom na

sporazumu stranaka zakljuenim u izvrnom postupku pred sudom. Naime, zakljuivanje

sporazuma o zasnivanju zalonog prava u izvrnom postupku ostalo je u novom Zakonu o

izvrnom postupku, kao prelazno rjeenje shodno odredbi l. 227., kojim je propisano da se

zasnivanje zalonog prava na nepokretnostima i pokretnim stvarima na temelju sporazuma

stranaka ne regulira posebnim zakonom sud e primjenjivati odredbe l. 251.a, 251.b, 251.c,

251.d, 251.f i 251.g. Zakona o izvrnom postupku iz 1978. godine sa njegovim izmjenama i

dopunama nastalim do donoenja ovog zakona.

Kada je u pitanju zasnivanje zalonog prava na nekretninama od znaaja je odredba iz

l. 17. Zakona o vlasnikopravnim odnosima, kojom je odreeno da je za otuenje cijele stvari,

te zasnivanje hipoteke na cjeloj stvari potrebna suglasnost svih suvlasnika.

Zakonom je propisano da se vlasnitvo moe stei: po samom zakonu, na osnovu pravnog

posla, odlukom nadlenog organa i nasljeivanjem.

6.2. Pravo stvarne slunosti i zalono pravo

Stvarna slunost je pravo vlasnika jedne nekretnine (povlasne nekretnine) da za potrebe

te nekretnine vri odreene radnje na nekretnini drugog vlasnika (posluna nekretnina) ili da

zahtjeva od vlasnika poslune nekretnine da se uzdrava od vrenja odreenih radnji koje bi

13


14/17

inae imao pravo vriti na svojoj nekretnini.4Od znaaja je spomenuti i objasniti pojam prava

stvarne slunosti iz razloga to se to pravo upisuje u zemljine knjige i to se titi tubom,

odnosno to ako trea osoba vlasnika povlasne nekretnine protipravno ometa ili sprjeava u

vrenju stvarne slunosti (koja je upisana u zemljine knjige), vlasnik povlasne nekretnine ima

pravo tubom zahtijevati da to ometanje ili sprjeavanje prestane. Ukoliko uspije sa tubom

tada stie izvrnu ispravu na osnovu koje se moe pokrenuti izvrni postupak radi uspostave

preanjeg stanja i sprjeavanja ometanja kako po navedenoj izvrnoj ispravi tako i u budue.

Pored prava vlasnitva i prava stvarnih slunosti, od znaaja je pomenuti i zalono

pravo, koje se upisuje u zemljine knjige i koje kao takvo djelomino ima osnov nastanka i

izvrnom postupku obzirom na shodnu primjenu odredaba iz Zakona o izvrnom postupku

kojim se regulie pitanje zakljuenja sporazuma stranaka u izvrnom postupku radi

obezbjeenja novanog potraivanja povjerioca zalonim pravom na nekretnina vlasnitvo

dunika jemaca (hipoteka), kao i uspostavu zalonog prava nakon zabiljebe rjeenja o

izvrenju kojim je radi namirenja novanog potraivanja traioca izvrenja odreena prodaja

nekretnine vlasnitvo izvrenika. Zakonom o vlasnikopravnim odnosima propisano je da pravo

zaloga nastaje na osnovu pravnog posla, sudske odluke i zakona. Od znaaja je i za izvrni

postupak i za upis u zemljine knjige zalonog prava na nekretninama (hipoteke) istai da

Zakon o vlasnikopravnim odnosima propisuje (l. 68) da radi osiguranja odreenog

potraivanja nekretnina moe biti optereena pravom zaloga u korist povjeritelja koji je

ovlaten da na nain odreen zakonom, zahtjeva namirenje svog potraivanja iz vrijednosti te

nekretnine prije povjeritelja koji na njoj nemaju hipoteku, kao i prije povjeritelja koji su

hipoteku na njoj stekli poslije njega, bez obzira na promjenu vlasnika optereene nekretnine, te

da se ista moe zasnovati i na idealnom dijelu suvlasnike nekretnine i da se za obezbjeenje

jednog potraivanja moe zasnovati hipoteka na vie nekretnina (zajednika hipoteka).

Na osnovu pravnog posla ili sudske odluke hipoteka se stie upisom u javnu knjigu ili

na drugi nain odreen zakonom, a na osnovu zakona hipoteka se stie kad su ispunjeni

zakonom odreeni uvjeti. Posebno je od znaaja istai da kada na jednoj nekretnini postoji vie

hipoteka, njihov redoslijed odreuje se prema trenutku nastanka tih hipoteka, ako zakonom nije

drugaije odreeno., ovo iz razloga utvrivanja redoslijeda namirenja trailaca izvrenja za

sluaj prodaje nekretnine u izvrnom postupku, kad u postupku prodaje i namirenje uestvuje

vie trailaca izvrenja, odnosno lica koja su prijavila svoja potraivanja.

4http://www.pravobih.com/index.php?option=com_agora&task=topic&id=143&p=63318.03.2011.

14
http://www.pravobih.com/index.php?option=com_agora&task=topic&id=143&p=633http://www.pravobih.com/index.php?option=com_agora&task=topic&id=143&p=633http://www.pravobih.com/index.php?option=com_agora&task=topic&id=143&p=633http://www.pravobih.com/index.php?option=com_agora&task=topic&id=143&p=633


15/17

Kada je u pitanju prenos hipoteke zakonom je odreeno da se ista moe prenijeti na

drugog samo zajedno sa prenosom potraivanja koje je hipotekom osigurano, a hipotekarni

povjeritelj moe zasnovati hipoteku na postojeoj hipoteci u korist tree osobe bez pristanka

hipotekarnog dunika ) podrazumijeva se da je ta hipoteka upisana obzirom na konstitutivnost

upisa stvarnih prava ).

Vano je istai i to da je Zakonom o vlasnikim odnosima, u l. 87. do 93. propisano, a

to je takoer bitno i za izvrni i za postupak upisa prava u zemljine knjige, da strano fiziko i

pravno lice moe biti nosilac prava vlasnitva na zemljitu i zgradi koje su stekli

nasljeivanjem, ako i dravljani Bosne i Hercegovine i Federacije), ako meunarodnim

ugovorom nije odreeno; da strano fiziko i pravno lice koje obavlja djelatnost u Federaciji

moe biti nosilac prava vlasnitva na poslovnim zgradama, poslovnim prostorijama, stanovima i

stambenim zgradama, te na graevinskom zemljita na kome su navedeni objekti izgraeni ili

e biti izgraeni, uz ispunjenje drugih zakonskih uvjeta, ako i drugim sluajevima odreenim

zakonom. Promet nekretnina u FBiH iji su vlasnici strana pravna i fizika lica, generalno

govorei nije ogranien osim izuzetno i iji izuzeci su takoer predvieni zakonom.

Prednje je znaajno, jer iz odredbi proizilazi da se i nekretnine u vlasnitvu stranih fizikih i

pravnih osoba mogu pojaviti kao predmet izvrenja, odnosno kao predmet prodaje ili pak

predmet osiguranja potraivanja bilo da se radi o hipoteci po osnovu ugovora ili pak na osnovu

sporazuma zakljuenog u izvrnom postupku, te u krajnjem sluaju hipoteke po sili zakona (kod

naplate fiskalnih prihoda).

7.Zakljuak

15


16/17

Kao to smo ve na poetku istaknuli, zemljinje knjige su javni registri u koje se

upisuju sva stvarna prava koja se tiu nekretnina. Upisom u zemljine knjige ta prava se stiu,

prenose, ograniavaju ili ukidaju, to znai da takvi upisi imaju konstitutivan karakter.

Zemljine knjige vode se runo ili elektronikom obradom podataka. Zemljine knjige vode

opinski sudovi, a u njima zemljino-knjini uredi.

Zemljine knjige, izvaci, odnosno ispisi i prijepisi iz tih knjiga uivaju javnu vjeru i

imaju dokaznu snagu javnih isprava. Smatra se da zemljina knjiga (u pravilu) istinito i potpuno

odraava injenino i pravno stanje zemljita.

Upisi u zemljinim knjigama odreuju se i provode po posebnom postupku u

zemljinoknjinim stvarima kao izvanparninom postupku.

Zemljine knjige trebaju osigurati i zakonom predvieni nain sticanja stvarnih prava na

nekretninama. Zemljine knjige omoguavaju i pruaju pravnu sigurnost u prometu nekretnina.

Zbog toga se i vode kod sudova.

Zemljine knjige treba da budu ogledalo svih stvarnopravnih odnosa koji se tiu

nekretnina.

8. Literatura

1. Klari P., Vedri M., Graansko pravo, Narodne novine d. d., Zagreb, 2008.

2. http://www.pravobih.com/index.php?option=com_agora&task=topic&id=143&p=633

16
http://www.pravobih.com/index.php?option=com_agora&task=topic&id=143&p=633http://www.pravobih.com/index.php?option=com_agora&task=topic&id=143&p=633


17/17

3. www.apeiron-uni.eu/centar/Radovipdf/.../ROCEVICOMER.pdf

4. www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.p

df

5. http://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp?

ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157

17
http://www.apeiron-uni.eu/centar/Radovipdf/.../ROCEVICOMER.pdfhttp://www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.pdfhttp://www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.pdfhttp://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp?ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157http://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp?ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157http://www.apeiron-uni.eu/centar/Radovipdf/.../ROCEVICOMER.pdfhttp://www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.pdfhttp://www.zkk.ba/.../Skripta_uz_seminar_br._7,_Izvrsni_postupak_i_zemljisnje_knjige_bih.pdfhttp://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp?ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157http://pravosudje.ba/vstv/faces/kategorijevijesti.jsp?ins=42&modul=3142&kat=3147&kolona=3157

Documents

Sastav Zemljisnih Knjiga - Natasa