Sodobne metode

ocenjevanja vrednosti

nepremičnin

Dr. Igor PšunderFakulteta za gradbeništvo

Univerze v Mariboru

Načela ocenjevanja

vrednosti nepremičnin

Načelo substitucije (pri pristopu primerjave prodaj)Načelo substitucije (pri nabavnovrednostnem pristopu)Načelo sedanje vrednosti prihodnjih donosov (pri pristopu donosa)

Pristopi ocenjevanja

vrednosti nepremičnin

Pristop primerjave prodajNabavnovrednostni pristopPristop donosa

Metode ocenjevanja

vrednosti nepremičnin

Administrativne metodeTradicionalne metode� Metoda primerjave prodaj� Nabavnovrednostna metoda

� Metodi donosa� Metoda kapitaliziranja dobička� Metoda mnogokratnikov

Metoda diskontiranja denarnih tokov

Metoda primerjave

prodaj

Ocenjena vrednost izhaja iz primerljivih prodaj, pri katerih upoštevamo specifičnosti in izvedemo prilagoditve

Metoda primerjave

prodaj

Postopek� Zberemo zanesljive podatke o prodajah

primerljivih nepremičnin� Izvedemo prilagoditve glede na čas in

pogoje prodaje ter glede na fizične, funkcionalne in ekonomske parametre nepremičnine

� Ocenimo vrednost

Nabavnovrednostna

metoda

Ocenjena vrednost izhaja iz reprodukcijske ali nadomestitvene vrednosti nepremičnine, zmanjšane za fizično poslabšanje ter funkcionalno in ekonomsko zastaranjeSmiselnost uporabe reprodukcijskega oziroma nadomestitvenega stroškaProblem prepoznave in ovrednotenja obsega zmanjšanja vrednosti

Nabavnovrednostna

metoda

Postopek� Ocenimo vrednost zemljišča kot da bi bilo

nepozidano (po metodi primerjave prodaj)� Ocenimo reprodukcijske ali

nadomestitvene stroške

� Ocenimo obseg zastaranj� Ocenimo vrednost pomožnih objektov na

zemljišču

Metoda kapitaliziranja

dobička

Temelji na uglavničevanju (kapitaliziranju) stanovitnega dobičkaVsebovane predpostavke� Načelo neskončnega poslovanja (“going

concern”)� Stabilnost trga� Stanovitnost dobičkov

Možnost uporabe Gordonovega modela

Metoda kapitaliziranja

dobička

Postopek� Določimo stanovitni dobiček

� Določimo mero kapitalizacije� Ocenimo vrednost po enačbi

kD

V =

Metoda mnogokratnikov

Najpogosteje uporabljana različica temelji na multipliciranju prihodkov Enake predpostavke in omejitve kot pri metodi kapitaliziranja dobičkaNi mogoče uporabiti GordonovegamodelaMnogokratnik tudi pove, koliko let je potrebno, da se investicija povrne

Metoda mnogokratnikov

Postopek� Določimo prihodek (letno najemnino)

� Določimo mnogokratnik� Ocenimo vrednost po enačbi

pMV p ⋅=

Metoda diskontiranja

denarnih tokov

Uporablja se pri t.i. neortodoksnihdenarnih tokovihNi nujnosti neskončnega poslovanja, stabilnega trga in stanovitnosti denarnih tokovMogoče prilagajati situacijiPostopek se spreminja

Ocenjevalski sistemi v

ZDA in NemčijiV ZDA podobno kot pri nasV Nemčiji� Postopek primerjalne vrednosti

(Vergleichswertverfahren)� Postopek donosne vrednosti

(Ertragswertverfahren)� Postopek stvarne vrednosti

(Sachwertverfahren)� Postopek rezidualne vrednosti

(Residualwertverfahren)

Sklep

Teoretična izhodišča ocenjevanja vrednosti nepremičnin so v vseh razvitih ocenjevalskih sistemih enakaS tradicionalnimi metodami je mogoče oceniti domala vsako nepremičninoAdministrativne metode so še vedno dobrodošel pripomoček pri ocenjevanju za administrativne namene