Prof. dr. Meliha Povlakić · 2017. 2. 21. · Novi pojam nekretnine 2. Pojam prava građenja u FBiH 3. Vrste prava građenja 4. Stjecanje prava građenja 5. Sadržaj prava građenja

Prof. dr. Meliha Povlakić

Dopunski materijal za ispit iz predmeta Stvarno pravu u školskoj godini 2015/16.

Sarajevo, maj 2016.

SADRŽAJ:

A. ETAŽNO VLASNIŠTVO 1. Uvod 2. Etažno vlasništvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava 3. Novi koncept etažnog vlasništva u entitetskom zakonodavstvu

B. PRAVO GRAĐENJA

1. Novi pojam nekretnine 2. Pojam prava građenja u FBiH 3. Vrste prava građenja 4. Stjecanje prava građenja 5. Sadržaj prava građenja 6. Prestanak prava građenja

C. ODSTUPANJA OD NAČELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U NOVOM STVARNOM PRAVU BiH

1. Uvod 2. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom 3. Raspolaganje rangom neizbrisane hipoteke (zabilježba ranga buduće hipoteke) 4. Uvjetan upis nove hipoteke 5. Maksimalna hipoteka D. ZEMLJIŠNI DUG 1. Uvod 2. Pojam zemljišnog duga 3. Neakcesornost zemljišnog duga 4. Vrste zemljišnog duga 5. Osnivanje zemljišnog duga 6. Ugovor o svrsi osiguranja 7. Prava povjerilaca zemljišnog duga 8. Prestanak zemljišnog duga

A. ETAŽNO VLASNIŠTVO

1. Uvod

Vlasništvo nad posebnim dijelovima zgrade ili vlasništvo nad stanovima i poslovnim prostorijama (u daljem tekstu i: etažno vlasništvo) je institut koji je do danas imao veoma interesantan razvoj u bivšoj SFRJ odnosno u BiH. Evolucija ovog pravnog instituta je okončana u entitetima tek sa donošenjem i početkom primjene novih zakona koji uređuju stvarno pravo i to u Republici Srpskoj, donošenjem Zakona o stvarnim pravima 2008. godine (dalje: ZSP RS)1 a u Federaciji BiH Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH (dalje: ZSP FBiH).2 Ovaj institut je u zakonima entiteta, a i u Brčko Distriktu BiH Zzakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima – ZV BDBiH)3 reguliran na temeljno nov način. Koncept odnosno pravna konstrukcija etažnog vlasništva je radikalno izmijenjena. U Brčko Distriktu BiH se ova izmjena desila već 2001. godine, a u entitetskom zakonodavstvu nešto kasnije, ali su tu već ranije bili doneseni određeni zakonski propisi koji su i bez izmjene materijalnopravnih propisa o etažnom vlasništvu unijeli značajne izmjene u pogledu ovog pravnog instituta.

Razvoj ovog instituta u bivšoj SFRJ odnosno u BiH bi se mogao obilježiti kao putanja koja se kretala od izričite zabrane preko toleriranja ovoga instituta, kao nečega stranom pravnom sistemu, do punog priznanja. Nakon otpočinjanja transformacijskog procesa takođe je praktični značaj ovog instituta doživio evoluciju – od jednog marginalnog instituta (period kada su stanovi bili pretežno u društvenom vlasništvu, a samo mali broj stanova u privatnom vlasništvu, odnosno objekt etažnog vlasništva) do veoma značajnog instituta, koji otkupom stanova na kojima je postojalo stanarsko pravo i ekspanzijom izgradnje stanova za tržište sve više dobiva na značaju.

Transformacija vlasničkih odnosa nužno mora dovesti i do transformacije koncepta etažnog vlasništva koji je postojao u bivšoj SFRJ odnosno SR BiH i kakav se sa određenim modifikacijama susretao u pravima drugih socijalističkih zemalja, ali ne i u zemljama Zapadne Evrope.4 Raniji koncept etažnog vlasništva je odražavao odnose isključivog društvenog vlasništva nad zemljištem u gradovima i naseljima gradskog karaktera, napuštanja načela superficies solo cedit i načela pravnog jedinstva nekretnine, te isključivog društvenog vlasništva nad zgradama koje su se sastojale od više od dva stana ili više od tri manja stana. Svi navedeni odnosi su izmijenjeni, što nužno ima konsekvence za određivanje samog pojma etažnog vlasništva.

Zakon o stvarnim pravima u Federaciji BiH u osnovi slijedi austrijski model etažnog vlasništva, sa izvjesnim odstupanjima, koja se prvenstveno tiču određenja samog pojma etažnog vlasništva, 1 Službeni glasnik Republike Srpske 124/08, 58/09. 2 Službene novine FBiH 66/2013. 3 Službeni glasnik Brčko distrikta BiH 1/01, 8/03, 40/04, 19/07. 4 Spasić, I., Etažna svojina u: Promene stvarnog prava u Srbiji, Beograd, 2004, str. 111.

gdje se novo stvarno pravo priklonilo njemačkom modelu. Takvo određenje pojma etažnog vlasništva već je od ranije postojalo u Zakonu o zemljišnim knjigama Federacije BiH (dalje: ZZK FBiH)5

2. Etažno vlasništvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava

Ovdje će se dati nekoliko napomena o historijskom razvoju ovog instituta u BiH jer je samo tako moguće razumjeti suštinu promjene, kao i razumjeti probleme do kojih će nužno doći kod transformacije postojećeg etažnog vlasništva u etažno vlasništvo u skladu sa novim zakonodavstvom.

U Kraljevini Jugoslaviji etažno vlasništvo postojalo je samo u nekim gradovima Slovenije, Dalmacije i BiH. Jedan od tri tzv. Zemljišnoknjižna zakona iz 1930/31, tačnije Zakon o unutrašnjem uređenju, osnivanju i ispravljanju zemljišnih knjiga iz 1930. godine zabranio je dalju mogućnost osnivanja vlasništva na posebnim dijelovima zgrada.6 U socijalističkoj Jugoslaviji je prvobitno ovaj institut bio izričito zabranjen i to Ukazom Prezidijuma Narodne skupštine iz 1947.7 Načelno je ta zabrana postojala sve do donošenja Zakona o prometu zemljišta i zgrada 1954. godine, koji je tu zabranu ukinuo, iako je nizom propisa izuzetno bilo dozvoljeno osnivanje etažnog vlasništva u korist određenih subjekata (države, radnika ili službenika koji svojim sredstvima podižu zgradu) kao i promet fizičkim dijelovima zgrade.8 Zakon o nacionalizaciji najamnih zgrada i gradskog građevinskog zemljišta iz 1958. je regulirao neka pitanja ovog instituta (zakonom dozvoljen maksimum vlasništva nad stanovima, te upis u zemljišne knjige), a cjelovito uređenje je uslijedilo prvi put 1959. godine kada je donesen Zakon o svojini na dijelovima zgrade.9 I nakon što više nije bilo prepreke da se osniva etažno vlasništvo, ograničenje je postojalo na drugi način – pretežan broj stanova bio je u društvenom/državnom vlasništvu, a na njima je zasnivano stanarsko pravo. Na srazmjerno manjem broju privatnih stanova ograničenja su proizlazila iz općeg ograničenja privatnog vlasništva karakterističnog za socijalistički poredak – pojedinac je mogao biti vlasnik ograničenog broja stanova.

Nakon što je ustavnim reformama iz 1971. i 1974. godine u bivšoj SFRJ nadležnost za reguliranje vlasništva na posebnim dijelovima zgrada prešla na federalne jedinice, neke od njih su raniji savezni zakon preuzele kao republički, a neke su u ovoj oblasti donijele vlastite zakone zadržavši koncept etažnog vlasništva uspostavljen u saveznom zakonu, što je bio slučaj i sa SR

5 U doktrini se obično smatra da Austrija i Njemačka usvajaju različite modele etažnog vlasništva. Krneta, S., Etažno vlasništvo u uporednom pravu, Pravna misao, 1-2/1997, str. 212. Dok je u austrijskom pravu usvojena unitarsitička koncepcija, njemačko pravo polazi od dualističke koncepcije. Više o austrijskom i njemačkom rješenju vdjeti kod Krneta, S., Etažno vlasništvo u uporednom pravu, str. 206 i dalje, Krneta, S., Pravna priroda etažnog vlasništva, Godišnjak pravnog fakulteta u Sarajevu, XXXVIII/90, str. 58 – 59.. Ipak, prema nekim autorima koncepti etažnog vlasništva u ova dva pravna poretka nisu drastično različiti (Planojević, N., Koncept etažne svojine iz Nacrta Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH i Republike Srpske, Pravna riječ, 8/2006, str. 206 – 207.). 6 O razvoju etažnog vlasništva vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., 2007, str. 737. 7 Ukaz Prezidijuma Narodne skupštine FNRJ „o važnosti pravnih pravila o nedopustivosti prava svojine na fizičkim dijelovima zgrada iz Zakona o unutrašnjem uređenju, osnivanju i ispravljanju zemljišnih knjiga“ donesen 17.01.1947.g. 8 Više o tome Stanković/Orlić, Stvarno pravo, Beograd, 1989, str. 244 – 245. 9 Sl.l. FNRJ 16/59. Više vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 737 – 738.

BiH, gdje je donesen Zakon o svojini na posebnim dijelovima zgrade SR BIH iz 1977. godine.10 Tako je koncept etažnog vlasništva uspostavljen ranijim saveznim Zakonom o svojini na dijelovima zgrade iz 1959. ostao na snazi sve do stupanja na snagu ZSP FBiH. Notorno je da je nužna izmjena regulative vlasničkih odnosa na posebnim dijelovima zgrade uspostavljena u jednom drugom vlasničkom sistemu.

Osnovna karakteristika koncepta etažnog vlasništva u dosadašnjem pravnom sistemu BiH jeste da je on polazio od vlasništva na posebnom dijelu zgrade kao glavnog prava kojeg prate dva sporedna prava – pravo na zajedničkim dijelovima zgrade i prava na zemljištu. Time je bila prihvaćena tzv. dualistička teorija o pravnoj prirodi etažnog vlasništva u kome se vide dvije grupe ovlaštenja – ona na privatnim dijelovima koja proizlaze iz vlasništva i druga na zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu.11 Pri tome je bila prihvaćena ona varijanta dualističke teorije koja primat daje pravu na stan, a ostala prava smatra akcesornim.12 Dva sporedna prava na zgradi i zemljištu su se bitno razlikovala s obzirom na činjenicu da li je zgrada bila u društvenom ili privatnom vlasništvu13 ili da li je bila izgrađena na zemljištu u društvenom/državnom vlasništvu (što je bilo pravilo, jer se prvenstveno gradilo u gradovima i naseljima gradskog karaktera, a ono je bilo isključivo u državnom/društvenom vlasništvu) ili na zemljištu u privatnom vlasništvu.

U situaciji da se radilo o privatnoj zgradi, vlasnici stanova su na zajedničkim dijelovima zgrade bili nosioci zajedničkog prava vlasništva (član 4. st. 3. Zakona o svojini na dijelovima zgrade), a ako se radilo o zgradi u društvenom/državnom vlasništvu bili su nosioci zajedničkog prava korištenja (član 4. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). U slučaju da je zemljište bilo u državnom vlasništvu, odnosno da je zgrada bila podignuta na području grada ili naselja gradskog karaktera vlasnici posebnog dijela zgrade imali su pravo trajnog korištenja, a u slučaju da je zemljište bilo u privatnom vlasništvu, bili su suvlasnici građevinske parcele srazmjerno vrijednosti posebnog dijela prema ukupnoj vrijednosti cijele zgrade (član 6. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Ovako je stanje bilo u Republici Srpskoj sve do donošenja ZSP RS 2008. godine, a u Federaciji BiH su izmijenjena bila rješenja u pogledu prava na zemljištu donošenjem Zakona o vlasničkopravnim odnosima 1998. Prema tom zakonu su etažni vlasnici zgrade podignute na privatnom zemljištu imali zajedničko vlasništvo zemljišta.

Etažni vlasnik stana imao je isključivo pravo vlasništva na svom posebnom dijelu zgrade, mogao je koristiti sam, izdati ga u zakup ili njime raspolagati. Njegovo isključivo pravo vlasništva bilo je ograničeno činjenicom da je stan ili poslovna prostorija bila posebni dio jedne cjeline, te da je pri održavanju, prepravkama ili izmjenama na posebnom dijelu zgrade bilo nužno voditi računa o cjelini kao i pravima ostalih etažnih vlasnika. Tako je etažni vlasnik bio

10 Sl.l. SR BiH 35/77. 11 Krneta, S., Pravna priroda etažnog vlasništva, str. 59. 12 Brežanski, J., Prijelazne i završne odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, vol. 18, Nr. 1, 1997., str. 157. 13 Zakonom o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta su sve zgrade sa više od dva stana ili više od tri manja stana tretirane kao najamne zgrade. Pravna posljedica je bila da su sve višestambene zgrade bile nacionalizirane, iako to nije bio slučaj sa svim stanovima u takvoj zgradi. U privatnom vlasništvu su bile samo tzv. porodične stambene zgrade. Budući da je ovaj propis bio posljedica kvantitativnog ograničenja prava vlasništva na stanovima nije mogao biti na snazi nakon donošenja amandmana na Ustav bivše SFRJ 1988. godine.

obavezan izvršiti opravku na svom posebnom dijelu ako je to bilo nužno da bi se spriječila šteta drugim posebnim dijelovima ili zajedničkim dijelovima zgrade (član 12. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade), a pregradnju, dogradnju, nadziđivanje ili rekonstrukciju svog posebnog dijela je mogao u skladu sa građevinskim propisima vršiti samo ako se time nije diralo u posebni dio drugog vlasnika ili zajedničke dijelove zgrade (član 13. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Uzajamni odnosi etažnih vlasnika su se uređivali pismenim sporazumom etažnih vlasnika na kome su potpisi morali biti javno ovjereni (član 16. Zakona o svojini na dijelovima zgrade), a njegove odredbe su vezivale i kasnijeg stjecatelja posebnog dijela zgrade. Ovim je ugovorom određivan obim i način korištenja i održavanja posebnih i zajedničkih dijelova zgrade. U slučaju da vlasnici posebnih dijelova zgrade nisu mogli postići sporazum, njihove odnose je uređivao vanparnični sud, koji je takođe odlučivao i o izmjenama ugovora o uređenju odnosa etažnih vlasnika, ako oni nisu o tome mogli postići sporazum (član 17. i 18. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Posebna pravila o odnosima etažnih vlasnika postojala su u situaciji kada je u jednoj zgradi postojala koegzistencija društvenog i privatnog vlasništva odnosno kada su zgrada i zemljište bili u režimu društvenog vlasništva.14

Zakonodavac je bio predvidio uvođenje posebnog javnog registra za upis etažnog vlasništva tzv. knjige „E”. Pri tome zakon polazi od toga da se radi o posebnoj zemljišnoj knjizi (član 21. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima zgrade ), ali je iz daljih odredaba zakona vidljivo da su se knjige „E” trebale voditi prema općim principima zemljišnoknjižnog prava, a da su specifičnosti uvjetovane specifičnostima objekta (stan koji je vezan za zgradu i određeno zemljište). Građevinska parcela sa zgradom u etažnom vlasništvu predstavljala je posebno zemljišno-knjižno tijelo za koje se osnivao poseban zemljišnoknjižni uložak. (član 22. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Zemljišnoknjižni uložak se sastojao iz popisnog lista u koji je upisivana zgrada i svi posebni dijelovi, onolikog broja vlasničkih listova koliko je bilo posebnih dijelova kao i jedan vlasnički list za dio zgrade na kojem nije bilo zasnovano etažno vlasništvo, te jedan teretni list u kojem su bili upisivani tereti koji se odnose na cjelinu kao i na posebne čestice tog zemljišno-knjižnog tijela tj. posebne dijelove (član 26. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). U praksi knjiga „E” nije nikada uspostavljena, što se pokazalo kao problem u postupku privatizacije stanova, i zbog čega je propisan poseban način knjiženja otkupljenih stanova (U FBiH je uvedena knjiga položenih ugovora, a u RS knjiga uloženih ugovora).

Iz koncepta vlasničkog lista je bilo vidljivo da nije bilo nužno da etažno vlasništvo bude uspostavljeno na cijeloj zgradi; bilo je moguće da na pojedinim posebnim dijelovima zgrade bude uspostavljeno etažno vlasništvo a da drugi dio zgrade ne bude u etažnom vlasništvu. Takođe iz cjeline zakonskih odredaba je slijedilo da je zakonodavac imao u vidu uspostavljanje etažnog vlasništva na već postojećoj zgradi, ali ne i uspostavljanje etažnog vlasništva pro futuro na zgradi koja tek treba da se izgradi. U datom vremenskom periodu takvo rješenje nije predstavljalo problem budući da se zadovoljavanje stambenih potreba u principu nije rješavalo kupovinom stanova na tržištu odnosno izgradnjom stanova za tržište.

Svaki suvlasnik zgrade imao je pravo da zahtijeva da se njegov idealni dio pretvori u etažno vlasništvo na posebnom dijelu zgrade ako je to bilo moguće s obzirom na vrijednost njegovog

14 Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.

idealnog dijela, veličinu zgrade, broj njenih prostorija i njihov raspored (član 29. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Iz citirane odredbe je vidljiva veza između etažnog vlasništva i suvlasništva u zgradi (i zemljištu), koja je bila vještački prenebregnuta u konceptu etažnog vlasništva kakav je bio usvojen u kasnijem zakonodavstvu Federacije BiH.15

Zakon o svojini na dijelovima zgrade stavljen je van snage donošenjem novog zakonodavstva u oblasti stvarnih prava, u Federacijei BiH se donošenjem ZSP FBiH. Još dok je Zakon o svojini na dijelovima zgrade bio formalnopravno na snazi u entitetima BiH, neke su njegove odredbe došle u suprotnost sa novodonesenim propisima, te su bile postale bespredmetne ili su izgubile svaki praktični značaj. Posebni entitetski propisi su na različiti način regulirali određena pitanja etažnog vlasništva, ne promijenivši osnovni koncept etažnog vlasništva što je nužno dovelo do nekonzistentnosti konstrukcije etažnog vlasništva. Prvo je ZOVO 1998. u Federaciji BiH unio izmjenu koja se tiče prava na zemljištu, te je, za slučaj da je etažno vlasništvo podignuto na privatnom zemljištu, etažnim vlasnicima priznao zajedničko vlasništvo a ne suvlasništvo. Dalje, nakon donošenja Zakona o građevinskom zemljištu 2003. (dalje i ZGZ FbiH i ZGZ RS 2003) uopće se više nije moglo govoriti o pravu korištenja etažnih vlasnika na zemljištu ispod i oko zgrade, budući da su ti vlasnici ex lege postali i vlasnicima zemljišta i to u Federaciji BiH zajednički vlasnici, a u Republici Srpskoj suvlasnici.16 Zatim su entitetski zakoni o zemljišnim knjigama u članu 30. bili dali novu definiciju etažnog vlasništva (kakva će kasnije biti prihvaćena i u zakonima o stvarnim pravima) te su propisali način uknjižbe etažnog vlasništva. Rješenja koja su prihvaćena u zakonima o zemljišnim knjigama su bila suprotna rješenjima tada važećeg Zakona o svojini na dijelovima zgrade. Iako se radilo o potonjem propisu nije bilo moguće reći da je on de facto derogirao raniji zakon, jer predmetne odredbe zemljišnoknjižnog prava uopće nisu mogle biti implementirane prije donošenja zakona o stvarnim pravima koji je trebao donijeti novo materijalnopravno uređenje etažnog vlasništva. Ipak, došlo je, prije svega u praksi u Federaciji BiH, do uknjižbe etažnog vlasništva (približno) prema ovoj zakonskoj odredbi.

Cilj navedene odredbe ZZK FBiH/ZZK RS bio je da regulira postupak upisa vlasništva na stanu, ali ne u skladu sa materijalnopravnim rješenjima kakvi su postojali u momentu donošenja ovog zakona i kakvi su već tada bili prevaziđeni. Zakonodavac je vodio računa o tome da se paralelno sa reformom zemljišnoknjižnog prava mora odvijati i reforma vlasničkopravnih odnosa, koja je međutim u šest narednih godina nakon donošenja Zakona o zemljišnim knjigama izostala u Republici Srpskoj a u Federaciji BiH deset godina. Entitetski Zakoni o zemljišnim knjigama su takao anticipirali buduća rješenja kodifikacije stvarnog prava; novi postupak upisa nije bilo moguće odrediti bez da se u osnovnim crtama materijalno-pravno ne odredi budući koncept etažnog vlasništva.

Iz odredbe člana 30. stava 1. ZZK FBiH vidljivo je da Zakon određujući: „ U zemljišno-knjižnom ulošku stana se upisuje posebno vlasništvo koje pripada suvlasničkom dijelu i kao 15 Postoje shvatanja da je moguće ostati u okviru ovog koncepta a zamijeniti zajedničko vlasništvo suvlasništvom, jer je to rješenje prihvatljivije u pogledu određenja kako se snose troškovi, u pogledu finansiranja izgradnje itd. Tako Stefanović, Z., Etažna svojina, magistarski rad, Beograd, 1992, str. 44. Navedeno prema Planojević, N., op. cit., str. 204. 16 Član 39. Zakona o građevinskom zemljištu Federacije BiH, član 39. Zakona o građevinskom zemljištu Republike Srpske.

ograničenje suvlasništva priznavanje posebnog vlasništva koja pripadaju drugim suvlasničkim dijelovima,” usvaja koncept etažnog vlasništva prihvaćen u njemačkom pravu, prema kojem u sklopu etažnog vlasništva postoje dva prava – vlasništvo na posebnom dijelu (Sondereigentum) i suvlasništvo na zemljištu (Miteigentum). Prema njemačkom konceptu pravo na zemljištu, i to suvlasništvo na zemljištu, se tretira kao glavno pravo a pravo na posebnom dijelu zgrade kao sporedno pravo.17 Takav koncept etažnog vlasništva je usvojen i u entitetskim stvarnim pravima. Trenutno su se u Federaciji BiH uskladila rješenje zemljišno-knjižnog i stvarnog prava, što, nije slučaj u Republici Srpskoj, jer je u međuvremenu Zakon o zemljišnim knjigama RS stavljen van snage i zamijenjen je Zakonom o premjeru i katastru nekretnina18 koji predviđa drugačiji koncept upisa etažnog vlasništva, i to koncept kakav nije u skladu sa Zakonom o stvarnim pravima Republike Srpske.

Zemljišna knjiga može obuhvatiti samo nekretnine tj. zemljišta, a suvlasništvo na zemljištu je osnovna odrednica etažnog vlasništva što ima za posljedicu i specifično evidentiranje u zemljišnoj knjizi. Prema ZZK FBiH upis vlasništva na posebnim dijelovima zgrade se vrši na slijedeći način: za svaki stan se vodi poseban zemljišno-knjižni uložak a zemljišno-knjižni uložak zemljišta se zatvara. Ovdje postoji izvjesna sličnost sa gore pomenutom knjigom „E”, osim što je za knjigu „E” bilo predviđeno osnivanje novog zemljišnoknjižnog uloška za cijelu zgradu, dok je prema ZZK FBiH predviđeno otvaranje zemljišnoknjižnog uloška za svaki stan, pri čemu je obavezna uputa na sve druge zemljišnoknjižne uloške gdje su upisani drugi stanovi odnosno posebni dijelovi zgrade. Prema propisima o knjizi „E” koji nikada nisu implementirani za sve je stanove postojao jedan teretni list. Danas, kada se izgradnja i kupovina stanova finansira u pravilu iz kredita, nužno je da za svaki stan postoji poseban teretni list, što je i moguće jedino otvaranjem posebnog zemljišnoknjižnog uloška za svaki stan.

Odredba člana 30. entitetskih zakona o zemljišnim knjigama nije mogla biti primijenjena u prije donošenja novog stvarnog zakonodavstva, ali se to, pod pritiskom potreba pravnog prometa desilo. Da bi ona bila primjenjena nedostajala je materijalno-pravna podloga tj. rješenja materijalnog stvarnog prava koja bi uredila novi koncept etažnog vlasništva.19 Ipak, u praksi nekih zemljišnoknjižnih sudova u Federaciji BiH se vršila uknjižba stanova u skladu sa odredbom člana 30. ZZK F BiH. Takva je praksa razumljiva težnja da se, u vremenu u kome se dugo čekalo na novu kodifikaciju stvarnog prava u entitetima izvrši trajno knjiženje posebnih dijelova zgrade u zemljišnoj knjizi, a ne privremeno knjiženje posebnih dijelova zgrade u knjizi položenih ugovora, koja će kasnije biti preneseno u „običnu” zemljišnu knjigu (član 94. ZZK). Na taj način se izbjegava da se isti posao mora uraditi dva puta, te olakšava situacija u onim kantonima gdje su se u knjigu položenih ugovora mogli upisati samo stanovi privatizirani u skladu sa Zakonom o otkupu stanova na kojima postoji stanarsko pravo, a ostali stanovi i poslovne prostorije se uopće nisu mogle upisati u ovu evidenciju, pri čemu drugog javnog registra nema. Također se takav postupak čini logičnim u situaciji da je provedeno etažiranje zgrade i da su pojedini stanovi zemljišno-knjižno definirani i povezani sa određenom katastarskom parcelom. Ipak, navedena praksa je bila korak contra legem; sami zakoni o 17 Vidjeti Krneta, S., Pravna priroda etažnog vlasništva, str. 59., Planojević, N., op. cit., str. 206. 18 Službeni glasnik RS 6/2012. 19 U tom smislu i Tajić u: Weike/Tajić, Komentar zakona o zemljišnim knjigama u BiH, str. 122.

zemljišnim knjigama su odredili upis stanova u knjigu položenih ugovora dok se ne ispune pretpostavke za upis prava vlasništva na posebnim dijelovima zgrade u skladu sa ovim zakonima (član 94. ZZK FBiH/ZZK RS). Sam zakonodavac je smatrao da nisu postojale pretpostavke za upis vlasništva na posebnim dijelovima zgrade u skladu sa odredbom člana 30. ZZK FBiH/ZZK RS. Od donošenja tog propisa se u Federaciji BiH do donošenja Zakona o stvarnim pravima ništa u ovoj oblasti nije bilo primijenilo. Zemljišnoknjižni uredi su bili u nedoumici da li knjižiti zajedničko vlasništvo na zemljištu ili suvlasništvo; niti jedno niti drugo nije moguće. Upis zajedničkog vlasništva u A list je bio u suprotnosti sa odredbom člana 30. ZZK FBiH, koja jasno polazi od suvlasničkog udjela u nekretnini, a upis suvlasništva na cijeloj nekretnini nije moguć jer ne postoje propisi za određivanje suvlasničkog dijela, a uz to bi to bilo u suprotnosti sa važećim materijalnopravnim propisima Federacije BiH i kantona. Takođe član 30. ZZK FBiH nalaže zatvaranje z.k. uloška zemljišta, što se u praksi nije radilo.

3. Novi koncept etažnog vlasništva u entitetskom zakonodavstvu

Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH mijenja suštinu, odnosno dosadašnji model etažnog vlasništva.20 Na gotovo identičan način je to učinjeno u Zakonu o stvarnim pravima RS. Novi koncept etažnog vlasništva kao temeljnu odrednicu ima suvlasništvo nekretnine kao cjeline (posljedica pravnog jedinstva nekretnine) iz koje se izvodi pravo vlasništva na posebnom dijelu. Uspostavljanjem pravnog jedinstva nekretnine glavni element u etažnom vlasništvu je vlasništvo na zemljištu, a ne na stanu: „prava sa zemljišta se šire na ono što se sa njim trajno spojilo, uključujući zgrade, a kroz njih stanove«.21 Od donošenja Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i gradskog građevinskog zemljišta 1958.g. koji je svo zemljište u gradovima i naseljima gradskog karaktera izuzeo iz privatnog vlasništva do donošenja entitetskih Zakona o građevinskom zemljištu iz 2003.g. u BiH načelo superficies solo cedit nije važilo u gradovima i naseljima gradskog karaktera a upravo je u tim područjima etažno vlasništvo i imalo svoj praktični značaj. Kao posljedica te činjenice koncept etažnog vlasništva uspostavljen 1959. godine nije vodio računa o ovom principu. Budući da ZSP FBiH proklamira punu vrijednost načela superficies solo cedit i uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine, postojeći koncept etažnog vlasništva bi se već i samo zbog toga pokazao neodrživim.

Etažno je vlasništvo u svakom pravnom poretku konstrukcija, a u novom stvarnom pravu Federacije BiH ona je vezana za specifičnu konstrukciju suvlasništva. Osnovno obilježje „običnog“ suvlasništva su idealni (alikvotni) dijelovi i nepostojanje ovlaštenja na konkretnom dijelu stvari. Specifičnost suvlasničke zajednice kod etažnog vlasništva se ogleda u tome što je odgovarajući suvlasnički dio povezan s jednim konkretnim realnim dijelom nepokretnosti (stanom, poslovnom prostorijom ili drugim posebnim dijelom). Odgovarajući suvlasnički dio u cjelini (nekretnina, a to je zemljište sa izgrađenom zgradom) i posebni dio nepokretnosti čine jednu jedinstvenu zajednicu, jedan jedinstven, specifičan objekt prava. Ne postoji zakonska mogućnost da na stanu postoje određeni pravni odnosi, a na odgovarajućem suvlasničkom dijelu drugačiji pravni odnosi. Nije moguće različito opteretiti odgovarajući suvlasnički i posebni dio niti ih je moguće posebno prenositi. U svakom pravnom poretku, kako je gore

20 Planojević, N., op.cit., str. 196. 21 Brežanski, J., op.cit., str. 157.

rečeno, etažno vlasništvo je pravna konstrukcija; u važećem stvarnom pravu u BiH nova konstrukcija etažnog vlasništva usklađena je s pojmom pravnog jedinstva nekretnine, te prava koja postoje na zemljištu moraju se protegnuti na sve ono što je s njim povezano. Kako u tom konceptu ne mogu postojati različita prava na zemljištu, zajedničkim dijelovima zgrade i posebnim dijelovima zgrade, rješenje je nađeno u specifičnoj konstrukciji objekta etažnog vlasništva.

Nova koncepcija etažnog vlasništva koja je već bila anticipirana u ZZK FBiH vidljiva je i u zemljišno-knjižnom ulošku. Zemljišno-knjižno tijelo koje se upisuje u list A se sastoji od suvlasničkog udjela u cjelini, a to je zemljište te sa njim povezane zgrada, a koje je neodvojivo povezano sa posebnim vlasništvom na konkretnom stanu. Zemljišno-knjižni uložak stana odnosno posebnog dijela zgrade ispoljava određene specifičnosti u odnosu na zemljišnoknjižni uložak zemljišta, što je posljedica specifičnog objekta; zemljišnoknjižno tijelo je, kada se radi o posebnim dijelovima zgrade, specifično. Odredba člana 30. predviđa odstupanja u odnosu na „obični” z.k. uložak u pogledu lista A, te se može zaključiti da se vlasnički i teretni list zemljišnoknjižnog uloška u koji se upisuju stanovi vode po općim pravilima. Posjedovni list, ili list A u koji se upisuje nekretnina odnosno zemljišno-knjižno tijelo odražava specifičnosti objekta kada je u pitanju vlasništvo na posebnom dijelu zgrade.

Tako će npr. u situaciji da se zgrada sastoji od četiri jednaka stana u listu A zemljišnoknjižnog uloška za stan broj 1 kao zemljišno-knjižno tijelo biti upisana jedna četvrtina suvlasničkog udjela u zemljištu povezana sa posebnim vlasništvom na stanu broj 1. Istovremeno će biti izvršena uputa na z.k. uloške u koji su upisani stanovi 2, 3 i 4. Etažni je vlasnik individualni vlasnik određenog stana i suvlasničkog udjela u cijeloj nekretnini. U listu B će određeni vlasnik biti upisan kao vlasnik nekretnine označene u listu A sa 1/1; sama nekretnina je specifična i posljedica je konstrukcije etažnog vlasništva.

ZSP FBiH slijedi jedan dualistički model etažnog vlasništva koji daje primat pravu na zemljištu u odnosu na vlasništvo na posebnom dijelu, što je opet posljedica dejstva načela superficies solo cedit, uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine i drugačijeg definiranja nekretnine. ZSP FBiH određuje da se etažno vlasništvo uspostavlja na posebnim dijelu nekretnine, ali da proizlazi i ostaje neodvojivo povezano sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine na kojoj je uspostavljeno. Iz cijeline odredba koje slijede proizlazi namjera zakonodavca da etažno vlasništvo definira kao vlasništvo na posebnom dijelu neodvojivo povezano sa suvlasništvom u cjelini. Povezivanje sa suvlasništvom u cjelini (zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu) može izazvati zabune, stoga je izričito pojašnjeno da na posebnom dijelu vlasnik ima puna vlasnička prava. Etažni vlasnik je vlasnik određenog objekta a taj objekt je poseban, njega čini suvlasnički dio u cijeloj nekretnini sa kojim je povezano individualno vlasništvo na jednom realnom posebnom dijelu nekretnine. Nad objektom etažnog vlasništva može postojati suvlasništvo ili zajedničko vlasništvo pri čemu se suvlasnici ili zajednički vlasnici prema trećima kao i ostalim suvlasnicima smatraju kao jedno lice (član 90. ZSP FBiH).

To individualno vlasništvo trpi određena ograničenja budući da u jednoj usko povezanoj zajednici postoji više individualnih vlasničkih ovlaštenja. Takva jedna zajednica nameće

određene obzire i restrikcije prilikom vršenja vlasničkih ovlaštenja.22 Ograničenja su karakteristična i za dosadašnja rješenja kao i za rješenja u uporednom pravu kao npr. dužnost održavanja posebnog dijela zgrade – član 94. ZSP FBiH ili ograničene mogućnosti vršenja promjene stanja odnosno intervencije na stanu – član 95. ZSP FBiH. Stoga se odnosi povodom posebnih dijelova i zajedničkih dijelova nekretnine uređuju posebnim sporazumom svih etažnih vlasnika.

Etažno se vlasništvo može u pravilu uspostaviti samo na odgovarajućem suvlasničkom dijelu i u pogledu dijela nekretnine koji predstavlja zasebnu upotrebnu cjelinu kao što je stan, poslovna prostorija, garaža ili jasno omeđena mjesta namijenjena za ostavljanje motornih vozila (član 81. st. 1. i 2. ZSP FBiH). Odgovarajući suvlasnički dio je suvlasnički dio nekretnine koji odgovara odnosu korisne površine posebnog dijela zgrade sa korisnom površinom zgrade i drugih posebnih dijelova (član 85. st. 1). Da li je određeni suvlasnički dio odgovarajući prosuđuje se prema tome da li je taj suvlasnički dio u odnosu prema vlasništvu cijele nekretnine jednak ili veći od odnosa korisne površine posebnog dijela nekretnine prema korisnoj površini svih stanova i zajedničkih dijelova nekretnine. Ukoliko se etažno vlasništvo uspostavlja na zahtjev jednog od suvlasnika, te o tome nema sporazuma svih suvlasnika, odgovarajući suvlasnički dio utvrdiće sud.

Norma koja određuje da se etažno vlasništvo može osnovati samo na odgovarajućem suvlasničkom dijelu je dispozitivne prirode. Ukoliko se slože suvlasnici etažno se vlasništvo može uspostaviti i na neodgovarajućem suvlasničkom dijelu (član 85. st. 2. ZSP FBiH). To bi značilo da suvlasnik koji ima npr. jednu četvrtinu u cijeloj nekretnini može imati stan čija je korisna površina veća od jedne četvrtine cijele korisne površine. Suvlasnik koji dobiva više prava nego što bi mu na osnovu ranijeg alikvotnog dijela pripadalo može dugovati naknadu ostalim suvlasnicima u skladu sa njihovim sporazumom, ali bi prema propisima o porezima na promet nekretnina bio obveznik ovog poreza u višku vrijednosti.

Novinu u odnosu na dosadašnje uređenje predstavlja rješenje prema kojem se etažno vlasništvo može protezati i na neke sporedne dijelove koji sa posebnim dijelom ne čine građevinsku cjelinu, ako je taj dio jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine i neometano dostupan (sa međe nekretnine, iz zajedničkih dijelova nekretnine ili iz posebnog dijela čiji je sporedni dio – član 81. st. 4. ZSP FBiH).

Etažno vlasništvo se može osnovati na osnovu jednostranog pravnog posla vlasnika cijele nekretnine (član 86. ZSP FBiH), koji se naziva izjava o diobi ili na osnovu saglasnosti svih suvlasnika (član 84. st. 1. ZSP FBiH) u kom slučaju oni sačinjavaju sporazum o diobi. Pravni poslovi kojom se vrši dioba i uspostavljanje etažnog vlasništva moraju biti u formi notarski obrađene isprave. Pored pravnog osnova, koji je kako je izloženo pravni posao za uspostavljanje etažnog vlasništva, potreban je i modus acquirendi, a to je upis u zemljišnu knjigu. Za upis etažnog vlasništva osim sporazuma o diobi neophodan je i plan podjele sačinjen i ovjeren od

22 U tom smislu i Rašović, Z. P., op.cit., str. 262, Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.

strane stručnog lica (član 83. st. 2. – 4. ZSP FBiH). Ukoliko izostane sporazum suvlasnika o uspostavljanju etažnog vlasništva o tome će odlučiti vanparnični sud.23

Vlasnik zemljišta ili titular prava građenja može odlučiti da uspostavi etažno vlasništvo na već postojećoj zgradi ili na zgradi koja tek treba da bude izgrađena, pri čemu će vlasništvo na dijelu zgrade biti uspostavljeno tek ukoliko zgrada bude izgrađena. U entitetima nije moguće izvršiti etažiranje i uspostavu etažnog vlasništva sve dok zgrada ne bude u potpunosti završena i dok ne bude na osnovu rješenja nadležnog općinskog organa upisana u katastar. U Brčko distriku je naprotiv moguće etažiranje i u toku izgradnje. Entitetska rješenja mogu biti problem kod izgradnje stanova za tržište i finansiranja kupovine stanova. Prema njemu vlasnik zemljišta koji na njemu gradi stanove ne može vršiti uspostavu posebnih dijelova, tako da kada prodaje stanove u izgradnji on ne podaje definirane objekte prije završetka izgradnje. To povlači za sobom sigurnosne rizike kako za kupca stana tako i za banku koja njega finansira. Bitno bi bilo da graditelj može i u toku izgradnje prodavati buduće stanove koje će finansirati kupac, kome se mora osigurati stjecanje vlasništva, te da iz kupoprodajne cijene graditelj može otplaćivati globalno zaduženje tj. dug banci koja njega finansira. Vlasnik koji gradi za tržište gradnju finansira iz odobrenog kredita, a kao sigurnost opterećuje zemljište koje ima u vlasništvu i na kome se gradi. Sa napretkom izgradnje po principu superficies solo cedit i ekstenzivnosti hipoteke, hipoteka će se protezati i na zgradu kao cjelinu. Ako se proda stan u izgradnji, trebalo bi biti moguće da se on oslobodi od hipoteke koja osigurava kredit prodavca te da se na njemu upiše hipoteka u korist banke kupca. Ta transakcija će se suočiti sa problemom da će kupac postati etažni vlasnik tek po završetku gradnje! Veliki je propust zakonodavca što nije predvidio mogućnost etažiranja i uspostavljanja suvlasničkih dijelova povezanih sa vlasništvom na posebnom dijelu zgrade još dok je zgrada u izgradnji, pa čak i prije početka izgradnje, ali je ovaj propust u Federaciji Bih ublažen uvođenjem instituta privremenog etažnog vlasništva (čl. 86. st. 4. do 9.)

Entitetski zakonodavac je ovdje dijelom slijedio rješenje koje je hrvatski zakonodavac preuzeo iz austrijskog prava (član 75. st. 2 ZV RH). I u pravu Republike Hrvatske je etažiranje moguće tek po završetku izgradnje zgrade i tek nakon što zgrada na osnovu prijavnog lista bude upisana u zemljišnu knjigu.24 Međutim, reforma prava vlasništva na posebnim dijelovima zgrade izvršena austrijskom pravu 2002. godine između ostalog se odnosila na zaštitu stjecatelja na stanovima u izgradnji. U austrijskom pravu i dalje nije moguće etažirati i stjecati vlasništvo na posebnim dijelovima zgrade prije nego ona bude gotova. Kupac koji je zaključio ugovor sa nosiocem izgradnje25 o kupovinu posebnog dijela zgrade koji ispunjava zakonom propisane pretpostavke da može biti objekt etažnog vlasništva, koji u skladu sa zaključenim ugovorima izvršava svoje obaveze, te koji ima pravni osnov za stjecanje budućeg posebnog dijela zgrade mora biti zaštićen u svom očekivanju da stekne pravo tom dijelu zgrade. U korist takvog kupca se vrši zabilježba stjecanja etažnog vlasništva. Obaveze kupca ne dospijevaju prije nego se izvrši ovakva zabilježba. Ukoliko kupac nakon toga izvrši svoje obaveze, ima pravo zahtijevati od organizatora izgradnje provođenje svih radnji i davanje izjava volja neophodnih za upis 23 „Ako ne dođe do sporazuma svih suvlasnika nekretnine, po zahtjevu za pretvaranje idealne svojine u u etažnu svojinu bilo kojeg suvlasnika rješava sud po pravilima vanparničnog postupka“ – član 96. st. 2. ZV BD BiH. 24 Tako Josipović, T., Zemljišnoknjižno pravo, str. 151, Nr. 221. 25 Adekvatan tehnički izraz za „Bauträger” ne postoji u našem pravu.

etažnog vlasništva u zemljišne knjige. Ovo svoje pravo može zaštiti podignućem tužbe, a istovremeno mu je dato pravo da može izvršiti zabilježbu spora u zemljišnoj knjizi.26 U Federaciji BiH, za razliku od Republike Srpske, slijeđena su nova rješenja austrijskog prava. Zakon predviđa kategoriju privremenog etažnog vlasnika (o čemu se vrši predbilježba), koji je vidljiv kao vlasnik/kupac određenog budućeg stana, čime je efikasno zaštićen od eventualne višestruke prodaje istog stana.

B. PRAVO GRAĐENJA 1. Novi pojam nekretnine

Jedna od najznačajnijih novina koju je donijelo novo stvarno pravo u entitetima i Brčko distriktu BiH jeste uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i dejstva načela superficies solo cedit. U ovom kontekstu je ključan novi pojam nekretnine. Umjesto dosadašnje odredbe, prema kojoj se zemljišta, zgrade, stanovi i poslovne zgrade smatraju nepokretnim stvarima, sada se samo zemljišta smatraju nekretninama sa svim što je s njima iznad ili ispod površine povezano.27 Iza ovog izmijenjenog pojma nekretnine stoji jedan od osnovnih reformskih zahvata u stvarnom pravu u entitetima. Time se ponovo uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine i dejstvo načela superficies solo cedit s dalekosežnim posljedicama po niz stvarnopravnih instituta. Posljedica ovog rješenja je da se samo zemljište smatra nekretninom, osim ako je zakonom drugačije propisano.28

Novi pojam nekretnine, te uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i principa superficies solo cedit nužno će utjecati na izmjenu niza instituta stvarnog prava, kao npr. stjecanje građenjem na tuđem zemljištu, uvođenje novog koncepta etažnog vlasništva, te uvođenje prava građenja, kao gotovo jedine mogućnosti, osim koncesija, razdvajanja zgrade od zemljišta na kojem je podignuta.

2. Pravo građenja

2.1. Uvodne napomene o pravu građenja

Entitetski zakoni o zemljišnim knjigama doneseni 2002. godine su, anticipirajuću uređenje budućeg stvarnog prava, bili definirali sadržaj prava građenja (pravo imati u vlasništvu građevinu na tuđem zemljištu), karakteristike (stvarno pravo koje je prenosivo i nasljedivo), kao i način upisa (pravo građenja se smatra ograničenim stvarnim pravom koje se upisuje u teretnom listu opterećenog zemljišta, ali istovremeno i kao samostalna nekretnina za koju se po službenoj dužnosti otvara novi zemljišnoknjižni uložak).29 Novo zakonodavstvo u oblasti stvarnih prava slijedi ovaj koncept.

26 Više o novim rješenjima austrijskog prava u pogledu zaštite budućeg vlasništva na stanovima vidjeti kod Iro, G., op. cit., str. 73 – 74. 27 Čl. 6 st. 2 ZSP FBiH; čl. 6 st. 2 i 14 st. 1 ZSP RS; čl. 7 st. 2 ZV BDBiH. 28 Više o ovom načelu i ovoj reformi u BiH kod M. Povlakić, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, str. 24, 74, 164 itd. 29 Čl. 26. i 29. ZZK FBiH/ZZK RS.

Historijski je institut prava građenja nastao sredinom prošlog stoljeća, uvjetovan socijalnim potrebama naraslog gradskog stanovništva. Stambene potrebe je bilo lakše rješavati bez potrebe kupovine skupog gradskog građevinskog zemljišta.30 Korist za vlasnika zemljišta se ispoljavala u tome da se nije lišavao trajno vlasništva zemljišta, a da je za vrijeme postojanja prava građenja, dok je lišen posjeda i upotrebe zemljišta, ubirao određenu rentu.31 Upravo ova posljedica prava građenja može biti atraktivna u bivšim socijalističkim zemljama u procesu pretvorbe. Neke od zemalja, kao npr. Njemačka, odlučile su otvoriti mogućnost da se ranija socijalistička prava korištenja građevinskim zemljištem u državnom vlasništvu transformiraju ili u pravo građenja ili u pravo vlasništva koje bi pripalo ranijem nositelju prava korištenja.32 U regionu se dio doktrine vehementno zalagao za pretvaranje prava korištenja u pravo građenja, što bi značilo da ovaj važni privredni resurs zadržavaju općine.33 Razvoj u BiH nije krenuo u tom pravcu, osim u Brčko distriktu BiH, gdje su trajna prava korištenja pretvorena u pravo građenja.34

2.2. Pojam i karakteristike prava građenja

Ovo je pravo uvedeno prvi put na prostoru BiH implementacijom novog stvarnog prava u njenim različitim dijelovima.35 Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na tuđem zemljištu, čiji je sadržaj imati pravo vlasništva na građevini sagrađenoj na tuđem zemljištu ili ispod tuđeg zemljišta, pri čemu je vlasnik opterećenog zemljišta dužan to trpjeti.36 Osim ovog svojstva, svojstva ograničenog stvarnog prava, koje se javlja kao teret prava vlasništva druge osobe, pravo građenja ima još jedno svojstvo – u pravnom prometu ono je izjednačeno s nekretninom.37

Pravo građenja ima dvojaku pravnu prirodu (stvarno pravo na nekretnini, posebna nekretnina). U ovom drugom svojstvu njemačko ga pravo tretira kao pravo izjednačeno s nekretninom (grundstücksgleiches Recht). Dvojaka pravna priroda nalaže da se paralelno konsultiraju dvije grupe pravnih pravila, i to pravila koja se odnose na nekretnine i vlasništvo na nekretninama, te pravila koja se odnose na ograničena stvarna prava tj. opterećenja nekretnina. To je vidljivo iz zakonskih odredaba o sadržini i zaštiti prava građenja. Sadržina prava građenja ovlašćuje njegovog titulara da bude vlasnik zgrade podignute na pravu građenja (odnos prava vlasništva), ali je pravo građenja i opterećenje, pa njegov titular u odnosu na opterećeno zemljište ima prava koja ima i plodouživalac.38 Pri tome zakonodavac ne izjednačava titulara prava građenja s plodouživaocem, već njegov položaj određuje kao da se radi o plodouživanju. Između plodouživanja i prava građenja sličnost je u tome što i jedno i drugo pravo potpuno apsorbiraju opterećeno dobro, tako da vlasniku nekretnine ostaje samo goli vlasnički naslov (nuda 30 O tome više N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, Zagreb 2007, str. 77. 31 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 76. 32 Više o tome S. Eichel, Beck'sches Notarhandbuch, str. 384, br. 21. 33 Tako P. Simonetti, O pravnom režimu građevinskog zemljišta, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, v. 17, br. 1, str. 5; P. Simonetti, Prava na građevinskom zemljištu, Rijeka, 2008, str. 464. 34 Čl. 205 st. 2 ZV BDBiH. 35 Čl. 298 do 314 ZSP FBiH; čl. 286 do 302 ZSP RS; čl. 74 do 90 ZV BDBiH. 36 Čl. 298 st. 1 ZSP FBiH; čl. 286 st. 1 ZSP RS; čl. 74 st. 1 ZV BDBiH. 37 Čl. 298 st. 2 ZSP FBiH; čl. 286 st. 2 ZSP RS; čl. 74 st. 2 ZV BDBiH. 38 Čl. 299 st. 1 ZSP FBiH; čl. 287 st. 1 ZSP RS; čl. 75 st. 1 ZV BDBiH.

proprietas). Razlika je ipak veoma bitna: pravo plodouživanja je neprenosivo, strogo lično pravo, dok to, kako će niže biti riječi, pravo građenja nije. Osim toga, kada se odredbe o pravima i obavezama plodouživaoca pokušaju primijeniti na položaj titulara prava građenja, pokazuje se da to nije neproblematično, jer niz pravila plodouživanja ne odgovara prirodi odnosa kod prava građenja.

Pravo građenja uživa zaštitu kao pravo na nečijem zemljištu uz odgovarajuću primjenu pravila o zaštiti stvarnih služnosti, a kao pravo koje se u prometu tretira kao nekretnina, uživa zaštitu odgovarajućom primjenom pravila o zaštiti prava vlasništva.39 U Brčko distriktu BiH se na zaštitu prava građenja primjenjuju pravila o zaštiti služnosti. Ovo je rješenje ispravnije nego ono predviđeno u stvarnim pravima entiteta, koja zaštitu prava građenja vežu za zaštitu stvarnih služnosti, budući da entitetski zakoni o stvarnim pravima nemaju uopće posebne odredbe o zaštiti stvarnih služnosti, već jedinstvene odredbe o zaštiti služnosti, kako stvarnih, tako i osobnih.40

Ukoliko je na pravu građenja izgrađena zgrada, onda je ta zgrada sastavni dio prava građenja kao da je ono zemljište. Zgrada i pravo građenja čine jedan objekt i neraskidivo su povezani. Oni imaju istu pravnu sudbinu, na njima postoje ista prava i samo se kao cjelina mogu prenositi i opterećivati. Zgrada i samo opterećeno zemljište nisu povezani, već upravo postojanjem prava građenja razdvojeni. Neki pisci u ovome vide napuštanje načela superficies solo cedit.41 S tim se ne bismo složili – zgrada je ex lege sastavni dio prava građenja i s njim je povezana, a pravo građenja se smatra nekretninom. S druge strane, zemljište i pravo građenja čine cjelinu. Budući da je pravo građenja opterećenje na zemljištu, nije moguć prijenos zemljišta bez prijenosa prava građenja. Zakon propisuje da ko stekne zemljište stječe ga opterećenim pravom građenja. Međutim, to bi slijedilo iz pravila zemljišnoknjižnog prava i bez ove odredbe. Ove dvije neraskidive veze (između prava građenja i zgrade, i prava građenja i zemljišta) određeni pisci tretiraju kao posebnu osobinu prava građenja odnosno kao neodvojivost (“Pravo građenja je neodvojivo”42). Iako je u pitanju pomalo neuobičajen jezički izraz, njime je dobro opisana povezanost prava građenja sa zemljištem i zgrade s pravom građenja. Izvjesno je da pravo građenja konstituirano na neizgrađenom zemljištu jedno vrijeme može postojati i bez zgrade. Takođe ono ne prestaje automatski uništenjem ili rušenjem zgrade. Međutim, ako je zgrada izgrađena, onda bi svako odvojeno raspolaganje zgradom ili pravom građenja bilo ništavo. O ovoj povezanosti prava građenja govore i odredbe koje za titulara prava građenja stvaraju obavezu da izgradi zgradu u određenom vremenskom periodu nakon osnivanja prava građenja (deset godina)43, kao i da je obnovi u jednom određenom roku ukoliko bude uništena do mjere da je nije moguće koristiti za prvobitno predviđenu namjenu (titular prava građenja je obavezan da u roku od šest godina obnovi zgradu u mjeri koliko je najnužnije da služi svojoj prijašnjoj glavnoj namjeni).44

39 Čl. 309 ZSP FBiH; čl. 297 ZSP RS; čl. 85 st. 1 ZV BDBiH. 40 Čl. 260 do 263 ZSP FBiH; čl. 248 do 251 ZSP RS. 41 J. Weike/L. Tajić, Komentar zakona o zemljišnim knjigama u Bosni i Hercegovini, str. 109. 42 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 81. 43 Čl. 311 st. 1 ZSP FBiH; čl. 299 st. 1 ZSP RS; čl. 88 st. 1 ZV BDBiH. 44 Čl. 311 st. 2 ZSP FBiH; čl. 299 st. 2 ZSP RS; čl. 84 ZSP BDBiH.

Pravo građenja je otuđivo i nasljedivo pravo, kao i druge nekretnine.45 Iz toga slijedi da se može prenositi kako poslovima inter vivos tako i poslovima mortis causa. Osim toga se pravo građenja može i opteretiti u principu kao i svaka druga nekretnina, osim ako se to ne protivi pravnoj prirodi toga prava. Moguće ga je opteretiti služnostima, stvarnim teretima, založnim pravom i zemljišnim dugom, a opterećenje pravom građenja bi se suprotstavljalo njegovoj prirodi; pravo građenja na pravu građenja ne može postojati.46

2.3 Vrste prava građenja

Zakoni o stvarnim pravima ne definiraju nikakve posebne vrste prava građenja. Ipak, moguće je diferencirati određene situacije, te govoriti, ako ne o posebnim vrstama prava građenja, onda barem o različitim modifikacijama ovog instituta. Ta razlikovanja nisu samo čisto teorijske prirode, već imaju određene praktične posljedice vrlo značajne i za pravilnu notarsku obradu pravnog posla kojim se osniva pravo građenja.

Prva situacija koju treba razlikovati jeste da li se pravo građenja osniva na već izgrađenom zemljištu ili na zemljištu na kojem će se objekt graditi tek nakon osnivanja prava građenja. Sadržina ugovora o osnivanju prava građenja u oba ova slučaja neće biti ista. Ukoliko već postoji građevina, onda će biti potrebno u ugovoru odrediti odnose između vlasnika zgrade (i budućeg nosioca titulara prava građenja) i vlasnika zemljišta. Tako će npr. morati da se riješi pitanje otplate kredita iskorištenog za izgradnju zgrade, razriješi pitanje već zaključenog ugovora o osiguranju i sl. Ukoliko objekta nema, onda će u ugovoru biti potrebno odrediti kakav će se objekt graditi. U njemačkom pravu bi ugovor o osnivanju prava građenja koji ne bi sadržavao dovoljan opis buduće građevine mogao biti i ništav.47 Iz zakona koji reguliraju ovu materiju u BiH takav zaključak se ne bi mogao izvući. Međutim preciznim uređenjem pitanja kakav se objekt ima podići izbjeći će se naknadni sukobi i sporovi među strankama (npr. trebalo bi odrediti da li će se graditi isključivo stambeni objekt48, da spratnost neće biti viša od dogovorene (bez obzira na to što bi prema regulacionom planu mogla biti i viša), da se objekt za određene namjene ne može koristiti i slično.

Iz zakona se može takođe izvući zaključak da može postojati pravo građenja u korist samog vlasnika nekretnine, koje se, shodno vlasničkoj hipoteci ili vlasničkom zemljišnom dugu može nazvati vlasničkim pravom građenja. Propisano je da vlasnik zemljišta može biti nosilac prava građenja na svom zemljištu.49 Takva situacija može nastati u slučaju konsolidacije – vlasnik jednog zemljišta postane i titular prava građenja ili obrnuto, ali i kada vlasnik optereti svoje zemljište pravom građenja u svoju korist. Ova druga mogućnost nije izričito predviđena zakonom, ali slijedi iz odredbe prema kojoj vlasnik zemljišta može biti nosilac prava građenja

45 Čl. 303 st. 1 ZSP FBiH; 291 st. 1 ZSP RS; čl. 79 st. 1 ZSP BDBiH. 46 Tako i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2., str. 81–82. 47 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, 380, br. 7. 48 Ovo će pitanje, naravno, zavisiti i od odgovarajućeg regulacionog plana ili urbanističkog projekta, odnosno provedbene urbanističke dokumentacije, i ne može biti proizvoljno uređeno od strane stranaka. U pravilu će vlasnik i budući titular prava građenja to pitanje prethodno provjeriti i nije za očekivati da će poduzimati ovu transakciju prije provjere šta se može izgraditi na datom zemljištu. 49 Čl. 302 st. 2 ZSP FBiH; čl. 290 st. 2 ZSP RS; čl. 78 ZV BDBiH.

na svom zemljištu.50 Da je zakonodavac u vidu imao samo situaciju naknadnog sjedinjenja, onda bi propisao da pravo građenja ne prestaje sjedinjavanjem u jednoj ličnosti vlasnika zemljišta i prava građenja, kao što je to učinio kod služnosti.51

Mogućnost da vlasnik optereti svoju nekretninu pravom građenja može za njega biti privredno interesantna. On može utjecati na razvoj i planiranje određene nekretnine tj. projekta tako što će razviti planove izgradnje, odrediti kakvi se objekti mogu graditi na pravu građenja i u pogodnom trenutku na određenog investitora prenijeti zemljište s pravom građenja. Prednost ovakve transakcije može ležati u tome da će naknadni prijenos prava građenja biti obavljen jednostavno, da onaj ko stječe može biti siguran da postoji upravnopravna mogućnost (potrebne dozvole) za građenje određenog objekta. Time cijela nekretnine biva lakše utrživa, vlasnik opterećenog zemljišta vrši direktan utjecaj na to kakav će se objekt izgraditi, što njemu može iz različitih razloga biti značajno (npr. da se ne sagradi neželjeni objekt). Nakon proteka roka na koji je osnovano pravo građenja, on ili njegovi nasljednici će steći objekt za koji imaju interesa. Sve se ovo, naravno, može precizirati ugovorom kojim se osniva pravo građenja, ali na izloženi način je vlasnik zemljišta stvorio situaciju koju druga strana mora akceptirati. Takođe će ova mogućnost biti veoma značajna u situaciji da vlasnik jednog zemljišta ima namjeru sam graditi objekt i prodavati stanove ili poslovne prostore na tržištu, pri čemu ne želi prodati i svoje zemljište.52 On će tada moći konstituirati pravo građenja i na pravu građenja konstituirati etažno vlasništvo. Kako se etažno vlasništvo može osnovati tek nakon što objekt bude završen, pri čemu je predviđena mogućnost osnivanja privremenog etažnog vlasništva, za vlasnika zemljišta je bitno da u momentu zaključenja ugovora s potencijalnim etažnim vlasnicima bude sasvim jasno da će buduće etažno vlasništvo, a sadašnje privremeno etažno vlasništvo, postojati na pravu građenja.

U slučaju konstituiranja prava građenja u korist vlasnika zemljišta, problematično je pitanje utvrđivanja naknade za pravo građenja. Vlasnik može odrediti visinu naknade za pravo građenja, ali ona ne dospijeva i ne plaća se, jer su svojstva povjerioca i dužnika ujedinjena u jednoj osobi. Ovaj dužničko-povjerilački odnos može biti “aktiviran” tek kod prijenosa prava građenja. Kako niko ne može stvarati obaveze za drugu osobu, potrebno je da da prilikom prijenosa prava građenja stjecatelj izričito preuzme navedenu obavezu.53

Kao moguću vrstu prava građenja moglo bi se vidjeti i zajedničko (simultano) pravo građenja. Analogno zajedničkoj (simultanoj) hipoteci, ovo bi bila situacija gdje se pravo građenja osniva na više zemljišnoknjižnih tijela upisanih u više zemljišnoknjižnih uložaka. Za razliku od simultane hipoteke, kod prava građenja ovakva situacija može imati smisla samo ako se ipak radi o susjednim zemljištima ili ako to i nije slučaj, da se na nekom zemljištu koje ne graniči neposredno nalaze određeni sporedni uređaji. U njemačkom pravu je pravilo da zemljišta moraju ležati jedno pored drugog, a od tog se pravila može odstupiti samo ako opterećena zemljišta leže blizu jedno drugog, kada se pravo građenja ima etažirati, ili se sporedni uređaji 50 Čl. 302 st. 2 ZSP FBiH; čl. 290 st. 2 ZSP RS; čl. 78 ZV BDBiH. U tom smislu i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 84. 51 Čl. 266. ZSP FBiH; čl. 254 ZSP RS. 52 U tom smislu H. Faßbender, Notariatskunde, str. 370. 53 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, str. 381, br. 10.

nalaze na parcelama koje nisu neposredno granične.54 Vlasnici različitih zemljišnoknjižnih tijela mogu biti različiti, ali je bitno da pravo građenja svi konstituiraju pod istim uvjetima. Ovakva situacija može nastati i naknadnom diobom jednog zemljišta koje je prethodno bilo opterećeno pravom građenja. U slučaju da se npr. nasljednici jednog zemljišnoknjižnog tijela koje se sastoji iz više katastarskih parcela odluče razvrgnuti suvlasnički zajednicu tako da svakom od njih pripadne po jedna parcela, onda će otpisom pojedinih parcela i njihovim upisom u posebne zemljišnoknjižne uloške doći do zemljišnoknjižne diobe, a time i do nastanka simultanog (zajedničkog) prava građenja. Ista situacija može nastati i kada suvlasnici zemljišta (zemljišnoknjižnog tijela) odluče izvršiti razvrgnuće suvlasničke zajednice fizičkom diobom zemljišta. Postojanje prava građenja, dakle, nije prepreka ovakvim transakcijama, bitno je da na svim novonastalim zemljišnoknjižnim tijelima postoji i nakon diobe pravo građenja. To slijedi i iz zakonskih odredbi prema kojima ko po bilo kojem osnovu stekne vlasništvo opterećenog zemljišta, stekao ga je opterećenog pravom građenja.55

Specifičan slučaj prava građenja postoji u situaciji kada je etažno vlasništvo uspostavljeno na pravu građenja. Iz zakonskih odredaba o pravu građenja ovakva mogućnost ne slijedi, ali je ona predviđena odredbama o etažnom vlasništvu, koje predviđaju da se etažno vlasništvo može uspostaviti na odgovarajućem dijelu nekretnine koja, pak, može biti zemljište sa zgradom ili pravo građenja sa zgradom.56 Ovo je pravilo logična posljedica izjednačenja prava građenja s nekretninom tj. zemljištem. U slučaju da se etažno vlasništvo uspostavlja na pravu građenja, onda se s određenim posebnim dijelom povezuje odgovarajući suvlasnički udio u pravu građenja. Pravo građenja, naime, može biti uspostavljeno u korist više osoba. U slučaju uspostave etažnog vlasništva na pravu građenja postoje dvije složene pravne konstrukcije. Vlasnik zemljišta pravnim poslom opterećuje svoje zemljište pravom građenja. Zemljišnoknjižni sud poduzima upis prava građenja u teretni list zemljišta i za njega otvara poseban uložak, kao za novu nekretninu. Nakon toga se sve promjene odvijaju u vezi s pravom građenja i evidentiraju se u zemljišnoknjižnom ulošku, gdje je pravo građenja upisano kao nekretnina. Posebnim pravnim poslom vlasnik / titular prava građenja poduzima diobu nekretnine (prava građenja), odnosno jednostranom izjavom volje u skladu s odredbama o etažnom vlasništvu vrši uspostavu etažnog vlasništva na pravu građenja. U smislu člana 30 ZZK FBiH, analogno slučaju kada je izvršeno uspostavljanje etažnog vlasništva na zemljištu, zatvora se osnovni zemljišnoknjižni uložak prava građenja.

2.4. Stjecanje prava građenja

Uvjeti za stjecanje prava građenja ne razlikuju se od uvjeta za stjecanje bilo kojeg stvarnog prava na nekoj nekretnini. Nužno je da je lice koje osniva pravo građenja vlasnik zemljišta, da postoji valjan pravni osnov i zakonit način stjecanja. Pravo građenja može valjano biti zasnovano i od lica koje nije vlasnik nekretnine, ako je to lice bilo upisano u zemljišnu knjigu,

54 § 5 st. 2 u vezi s § 6a st. 1 GBO (Grundbuchordnung / Zemljišnoknjižni red SR Njemačke). 55 Čl. 301 ZSP FBiH; čl. 289 ZSP RS; čl. 77 ZV BDBiH. 56 Čl. 80 st. 3 ZSP FBiH; čl. 80 st. 3 ZSP RS; čl. 91 st. 2 ZV BDBiH.

a savjesni stjecatelj prava građenja postupao s povjerenjem u zemljišnu knjigu (stjecanje na temelju povjerenja u zemljišnu knjigu).

Pravni osnov za stjecanje prava građenja može biti pravni posao ili sudska odluka. Ovaj drugi osnov stjecanja nije primarno značajan u praksi i on je samo pomoćno sredstvo za razrješavanje određenih situacija u kojima nije uvijek moguće računati na sporazum zainteresiranih strana. Situacije u kojima je moguće konstituirati pravo građenja sudskom odlukom definirane su kao situacije podjele suvlasničke zajednice i u ostavinskom postupku.57

Pravni posao kojim se osniva pravo građenja mora biti zaključen u formi notarski obrađene isprave; samo je u Federacije BiH to izričito propisano u zakonu koji regulira stvarno pravo58, dok u Republici Srpskoj i Brčko distriktu BiH ovo pravilo slijedi iz zakona o notarima.59 Pravni posao može biti jednostran i dvostran. U prvom slučaju vlasnik osniva pravo građenja u svoju korist, a u drugom slučaju ugovor zaključuju vlasnik nekretnine i budući nosilac prava građenja.

Najkraće rečeno, pravnim poslom o zasnivanju prava građenja trebalo bi riješiti slijedeća pitanja: saglasnost vlasnika zemljišta da se osnuje pravo građenja i upiše u zemljišnu knjigu, odredbe koje se tiču zgrade, njenog podizanja, održavanja i osiguranja, pitanje snošenja javnih i privatnih tereta, te trajanje i naknadu. Pravo građenja se sastoji iz zakonskih i ugovornih elemenata. Zakonski elementi prava građenja ne mogu biti predmetom pregovora, ali moraju biti uneseni u notarski obrađenu ispravu. U principu su samo dva elementa potpuno podložna pregovaranju – visina eventualne naknade za pravo građenja i rok na koji se ovo pravo osniva.

Dispozitivno je zakonsko pravilo da je nosilac prava građenja dužan plaćati naknadu za korištenje prava građenja u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište. Budući da nije predviđeno nikakvo ograničenje, sloboda stranaka se kreće u dva pravca, da ne predvide uopće naknadu ili da je predvide u drugom iznosu. U vezi s naknadom za pravo građenja, notar bi ugovorne strane trebao upozoriti na ovu obavezu, kao i na mogućnost da se ona ugovorom drugačije odredi. U praksi će se stranke sigurno o ovom elementu uvijek sporazumijevati jer nije za očekivati da postoje ažurni podaci u vezi s prosječnom zakupninom za nekretnine određene vrste na određenom prostoru. U vezi s naknadom za korištenje prava građenja, notar može savjetovati strankama podvrgavanje prinudnom izvršenju. Ako se za pravo građenja plaća naknada, onda se ta činjenica kao i njena visina upisuju u zemljišnu knjigu. Smatra se da je ova naknada po prirodi stvarni (realni) teret.60 Kod prijenosa prava građenja bitno je osigurati preuzimanje te obaveze od strane novog titulara prava građenja.

Dva svojstva prava građenja vidljiva su i iz zakonskih odredaba o načinu uknjižbe ovog prava. Dvostruko svojstvo ovog prava zahtijeva i dvostruku uknjižbu. Sasvim je logično da se pravo građenja kojim vlasnik opterećuje svoju nekretninu ima upisati, kao i svako drugo ograničenje, u teretni list opterećene nekretnine. Pravo građenja kao nekretnina upisuje se u poseban

57 Čl. 307 ZSP FBiH; čl. 295 ZSP RS; čl. 80 i 81 ZV BDBiH. 58 Čl. 305 st. 2 ZSP FBiH. 59 Čl. 68 st. 1 tač. 4 ZNot RS; čl. 47 st. 1 tač. 4 ZNot BDBiH. 60 H. Faßbender i drugi, Notariatskunde, str. 372.

zemljišnoknjižni uložak. To je u entitetskim pravima, još prije donošenja novog stvarnog prava, bilo predviđeno članom 29 ZZK FBiH/ZZK RS. Sada je to propisano i u zakonima o stvarnim pravima.61 Propisi zemljišnoknjižnog prava u Federaciji BiH propisuju da je zemljišnoknjižni ured po službenoj dužnosti dužan istovremeno s upisom prava građenja u teretni list, otvoriti novi zemljišnoknjižni uložak, gdje se u list A upisuje pravo građenja kao posebno zemljišnoknjižno tijelo. Novo katastarskoknjižno pravo u Republici Srpskoj potpuno ignorira činjenicu da u pravnom sistemu ovog entiteta postoji jedno pravo poput prava građenja; način upisa je predviđen stoga samo u ZSP RS.62

U nekim pravnim porecima pravo građenja može biti upisano u teretnom listu samo kao prvo opterećenje određene nekretnine i ne mogu mu prethoditi nikakva druga stvarna prava na tuđoj stvari. Takvo je rješenje sasvim logično jer pravo građenja potpuno apsorbira predmetnu nekretninu. U entitetskom stvarnom pravu, a i u pravu Brčko distrikta BiH, međutim, nema takve odredbe. Prvo, nema izričite odredbe o tome, a drugo iz zakonske odredbe prema kojoj je upis prava građenja moguć samo uz pristanak titulara već ranije upisanih ograničenih stvarnih prava, ako bi im pravo građenja štetilo, odnosno ako bi ih ograničavalo63, slijedi da je upis prava građenja moguć i na nekom drugom mjestu u teretnom listu. Ovo nije optimalno rješenje. Ipak bi se iz odredbe jednog drugog zakona moglo zaključiti da je ako ne obavezno, onda ekonomski nužno, da pravo građenja uvijek bude na prvom mjestu. Ovdje treba voditi računa o odredbi člana 75. entitetskih zakona o izvršnom postupku prema kojem stvarne služnosti, stvarni tereti i prava građenja na nepokretnosti ne prestaju prodajom nepokretnosti u izvršnom postupku. Pravo građenja ne prestaje predajom u izvršnom postupku čak ako je zasnovano i upisano u zemljišnu knjigu nakon hipoteke zbog čijeg se namirenja pokreće izvršni postupak. To sigurno smanjuje šanse da nekretenina opterećena pravom građenja bude prodata u izvršnom postupku, čime se šteti interesima hipotekarnog povjerioca odnosno titulara zemljišnog duga. Stoga bi opterećenje nekretnine pravom građenja nakon što je nekretnina već opterećena hipotekom ili zemljišnim dugom zahtjevala saglasnost ovih povjerilaca.

2.5. Sadržina prava građenja

Sadržina prava građenja slijedi iz njegove zakonske definicije prema kojoj je titular prava građenja ovlašten imati ili izgraditi i imati u svom vlasništvu zgradu izgrađenu na tuđem zemljištu. Veoma je bitna zakonska formulacija po kojoj se određena građevina može izgraditi na zemljištu i/ili ispod zemljišta (npr. podzemne garaže). U slučaju da je nekretnina javno dobro, onda se na osnovu koncesije može izgraditi objekt na javnom dobru ili ispod njegove površine, što treba nužno odvajati od prava građenja. Na prvi pogled situacija može izgledati potpuno ista, ali su način zasnivanja, pretpostavke koje se moraju ispuniti kao i priroda odnosa (privatnopravni kod prava građenja, javnopravni kod koncesije) potpuno različiti. Na zemljištu se titular prava građenja ponaša kao da je plodouživalac. Navedena ovlaštenja na zemljištu i na

61 Čl. 306 st. 1 ZSP FBiH; čl. 294 st. 1 ZSP RS; čl. 83 st. 1 ZV BDBiH. 62 Čl. 294 st. 1 ZSP RS. 63 Čl. 306 st. 3 ZSP FBiH; čl. 294 st. 3 ZSP RS; čl. 83 st. 2 ZV BDBiH.

zgradi ima svaki titular prava građenja, ona su uređena imperativnom normom. Svako drugačije ugovorno reguliranje ovih odnosa bilo bi ništavo.64

Titular prava građenja ima pravo da pravo građenja prenese i da ga optereti. Prilikom opterećenja bit će nužno pribaviti saglasnost ostalih titulara prava na zemljištu, jer bi opterećenje prava građenja njima moglo nanijeti štetu.

Uobičajeno se govori da titular prava građenja ima pravo sagraditi zgradu na pravu građenja, ali on je na to i obavezan. To se zaključuje posredno iz odredbe prema kojoj se može tražiti ukidanje prava građenja ukoliko u roku od deset godina nakon osnivanja prava građenja ne dođe do izgradnje zgrade. Titular prava vlasništva na zemljištu ima opravdan interes da do izgradnje zgrade dođe. On osnivanjem prava građenja upravo očekuje da druga osoba, jer on nema za to mogućnosti ili interesa, izgradi zgradu, koja će nakon proteka roka na koji je pravo građenja osnovano preći u njegovo vlasništvo. On nema interes da se zgrada izgradi neposredno pred kraj ugovorenog roka, jer će tada biti dužan platiti višu naknadu za preuzimanje zgrade itd. Protekom navedenog roka pravo građenja ipak ne prestaje automatski, već samo na zahtjev vlasnika opterećene nekretnine ili nakon što je sud donio odluku o ukinuću.

Interes vlasnika zemljišta da zgrada postoji i da je vezana za pravo građenja vidi se i iz zakonske odredbe prema kojoj u slučaju da se za vrijeme trajanja prava građenja zgrada sruši ili ošteti u mjeri da nije podobna za svrhu za koju je bila namijenjena, pravo građenja će prestati istekom šest godina u kojim nije ponovo sagrađena barem u mjeri koja dopušta da se koristi za prvobitnu namjenu.

Za zaštitu svog prava titular prava građenja može podići kako vlasničke tužbe (ako se posmatra pravo građenja kao nekretnina u pravnom smislu) i tužbe za zaštitu stvarnih služnosti (ako se posmatra pravo građenja kao pravo koje tereti tuđe zemljište).65

2.6. Prestanak prava građenja

Ovo pravo prestaje brisanjem u zemljišnoj knjizi. Različiti razlozi mogu dovesti do potrebe brisanja ovog prava iz zemljišne knjige. To je prije svega protek roka, ako nije ugovoreno produženje. Ovo bi se moglo smatrati redovnim načinom prestanka prava građenja. Ovo pravo može propasti propašću objekta (opterećeno zemljište), sporazumom, odreknućem od strane ovlaštenika, ispunjenjem raskidnog uvjeta. To su u principu razlozi koji mogu dovesti do prestanka svakog stvarnog prava.

Međutim, postoje i dva specifična razloga prestanka prava građenja. Jedan osnov je rasterećenje, a drugi je ukidanje.66 Zakonom je regulirano ipak samo ukidanje. To je način prestanka kada zbog ispunjenja zakonom propisanih uvjeta, a na zahtjev vlasnika zemljišta, bude donesena odluka suda o ukidanju ovog prava.67 Tipični primjer za ovu situaciju je ukidanje 64 Čl. 299 st. 1 ZSP FBiH; čl. 287 st. 1 ZSP RS; čl. 75 st. 1 ZV BDBiH. 65 Čl. 309 ZSP FBiH; čl. 297 ZSP RS; čl. 85 ZV BDBiH. 66 Čl. 310 st. 1 ZSP FBiH; čl. 298 st. 1 ZSP RS; čl. 86 st. 1 ZV BDBiH. 67 Vidjeti i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 93.

zbog proteka roka od deset godina od osnivanja prava građenja u kojem nije izgrađena zgrada, odnosno zbog proteka šest godina od momenta kada je bila zgrada tako srušena da nije više bila podobna da se upotrebljava za svrhu za koju je bila namijenjena, a da nije obnovljena.68

Šta znači “rasterećenje” zakoni o stvarnim pravima u BiH ne određuju. Ako se konsultira hrvatski Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji je služio kao model, vidjet će se da je rasterećenje spomenuto na dva mjesta u tom zakonu i to u kontekstu založnog prava i prava realnih tereta. 69 Iz samih naslova navedenih zakonskih odredaba vidljivo je da ZV RH dvoji između rasterećenja na osnovu zakona i ukidanja odlukom suda. Međutim, ni u ZV nema detaljnijih odredaba o rasterećenju prava građenja, pa doktrina smatra da treba na pravo građenja analogno primijeniti odredbe o rasterećenju kod realnih tereta.70 Odredbe o realnim teretima, međutim, nisu puno detaljnije, već je samo propisano da stvarni tereti prestaju ispunjenjem pretpostavki određenih posebnim zakonom. Ta mjera ima efekte eksproprijacije, pa je nužno da bude praćena plaćanjem naknade.71 U pravu BiH ovakve odredbe kod realnih tereta nema, pa će i odredba o rasterećenju prava zemljišta od prava građenja ostati bez realne podloge u drugim zakonskim odredbama.

U njemačkom je pravu predviđena mogućnost da do prestanka prava građenja ukidanjem na zahtjev vlasnika zemljišta dođe i u drugim situacijama, npr. zbog neplaćanja naknade za pravo građenja. Ova mogućnost je zakonom ipak regulirana i pravo građenja može prestati samo ako titular prava građenja kasni s plaćanjem naknade najmanje dvije godine.72 Iako nije izričito predviđeno zakonom, ovakav način prestanka trebao bi biti predviđen ugovorom u BiH, budući da je samo na taj način moguće ravnopravno zaštititi obje strane. Ovu bi mogućnost trebalo proširiti i na druge slučajeve povrede ugovora o osnivanju prava građenja .

Prestanak prava građenja vodi zatvaranju zemljišnoknjižnog uloška prava građenja, te se ono kao opterećenje briše iz teretnog lista zemljišnoknjižnog uloška zemljišta. Osnovna posljedica utrnuća prava građenja jeste ponovo sjedinjenje zemljišta i izgrađene zgrade. To lančano dovodi do drugih posljedica. Prije svega je vlasnik zemljišta dužan platiti naknadu za zgradu koju preuzima. Visina naknade se ne određuje isključivo prema vrijednosti zgrade u tom momentu, već prema tome koliko je cijela nekretnina u prometu vrednija sa zgradom nego bez nje.

Prestanak prava građenja trebao bi biti identičan prestanku određene nekretnine; kako prestaje objekt prava, tako bi nužno trebala utrnuti i prava koja su na njemu postojala. Zakon kao osnovno pravilo određuje da tuđa stvarna prava koja su bila teret prava građenja prestaju prestankom tog prava, ako ništa drugo nije određeno.73 Iz toga slijedi da izuzetke može propisati i zakon, ali i ugovor. Međutim, već sam zakon propisuje toliko izuzetaka da od osnovnog pravila ne ostaje mnogo. Prvi izuzetak je vezan za založna prava – ona ne prestaju, već se transformiraju. Ova založna prava koja su do trenutka prestanka prava građenja postojala kao

68 Čl. 311 ZSP FBiH; čl. 299 ZSP RS; čl. 88 ZV BDBiH. 69 Vidjeti čl. 279. i 352 ZV RH. 70 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 93. 71 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 60. 72 § 9 st. 3 Erbbauverordnung (Uredba o pravu građenja SR Njemačke). 73 Čl. 313 st. 1 ZSP FBiH; čl. 301 ZSP RS; čl. 90 ZV BDBiH.

založna prava na pravu izjednačenim s nekretninom, postaju založna prava na potraživanju (naknade za preuzetu kuću). Položaj založnih povjerilaca se time mijenja – oni više nisu upisani u zemljišnu knjigu, čime treća lica ne moraju nužno znati za njihovo postojanje. Bivši titular prava građenja mogao bi se zaštititi u odnosu na treća lica upisom svoga založnog prava u registar zaloga. I bez tog upisa treba smatrati da je među strankama ovo novo založno pravo nastalo ex lege u momentu prestanka prava građenja. U svrhu zaštite ovog budućeg prava koje će u odnosu na osnivanje prava građenja ipak nastati tek nakon niza godina, notar ne bi mogao savjetovati podvrgavanje prinudnom izvršenju budući da iznos nije unaprijed poznat. Teško bi tu činjenicu mogli prevladati propisivanjem izvršenja za neki maksimalni iznos. Međutim, ako se pravo građenja osniva na period od devedeset godina, s mogućnošću produženja, veoma je teško predvidjeti razvoj finansijskih tržišta i klauzulu koja bi i jednu i drugu stranu podjednako zaštitila od valutnih oscilacija.

U slučaju da je na pravu građenja izgrađena zgrada, onda su posljedice prestanka prava građenja drugačije – služnosti, stvarni tereti i založna prava na teret i u korist prava građenja sa zgradom ostaju kao služnosti i stvarni tereti na teret zemljišta sa zgradom s dosadašnjim prvenstvenim redom. I ovo upućuje na to da pravu građenja ne mogu prethoditi neka druga prava na zemljištu.

C. ODSTUPANJA OD NAČELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U NOVOM STVARNOM PRAVU U BIH

1. Uvod

Jedna od najmarkantnijih novina koju donosi novo stvarno pravo u BiH donosi jeste napuštanje strogog dejstva načela akcesornosti hipoteke, što je hipoteku u BiH činilo veoma nefleksibilnim sredstvom osiguranja nepodobnim da se prilagodi modernim tehnikama finansiranja. Kao jedno od osnovnih načela založnog prava, pa time i hipoteke, tradicionalno se smatra načelo akcesornosti. Svrha založnog prava je da osigura određeno potraživanje, pa stoga ono u pravilu nastaje, mijenja se, prenosi i prestaje sa nastankom, promjenom, prenosom i prestankom osiguranog potraživanja. Dugo je u BiH, a posebno u Federaciji BiH postojala samo strogo akcesorna hipoteka. U Republici Srpskoj je Zakon o stvarnim pravima ranije stupio na snagu i sadržavao je rješenja koja omogućavaju zasnivanje maksimalne hipoteke, te raspolaganje s neizbrisanom hipotekom i njenim rangom74. Takva su rješenja još od 2001. godine postojala u Brčko distriktu BiH. Takođe su i takva rješenja bila zastupljena i u drugim zemljama nasljednicama bivše SFRJ, gdje je predviđeno niz odstupanja od načela akcesornosti75.

Pored odstupanja od načela akcesornosti koja su postojala i prije reforme stvarnog prava (osnivanje kaucione ili kreditne hipoteke, postojanje hipoteke sve do brisanja u zemljišnoj knjizi iako je osigurano potraživanje prestalo, mogućnost prinudnog namirenja iz opterećene nekretenine iako nije moguće prinudno ostvarivanje osiguranog potraživanja koje je zastarjelo) novo stvarno pravo donosi i slijedeća odstupanja od ovog načela i to kao mogućnost osnivanja

74 Više o tome M. Povlakić u: I. Babić / E. Hašić / D. Medić / M. Povlakić / L. Velić, Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, str. 521. i dalje. 75 Više o tome M. Povlakić, Zemljišni dug u usporednom zakonodavstvu i praksi, str. 212. i dalje.

maksimalne hipoteke te mogućnost raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom, te u Federaciji BiH mogućnost osnivanja zemljišnog duga.. 2. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom

U pogledu raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom rješenja u BiH76 su identična rješenjima hrvatskog77 i austrijskog prava.78

Do upisa brisanja u zemljišnoj knjizi, hipoteka postoji iako je osigurano potraživanje prestalo (ispunjenjem, poništenjem, novacijom ili sl.). U tome doktrina redovno vidi jedan od izuzetaka načela akcesornosti hipoteke. Prema ranijem uređenju posljedica prestanka potraživanja mogla je biti jedino brisanje hipoteke iz zemljišne knjige; u novom pravu stvarnom pravu BiH postoji mogućnost korištenja jednom upisane hipoteke iza koje više ne postoji pravo potraživanja. Ovo je rješenje jedna od većih i značajnijih novina u stvarnom pravu u BiH. Rješenja su preuzeta iz hrvatskog odnosno austrijskog prava. Ovo rješenje nije postojalo izvorno u austrijskom pravu već je uvedeno III Novelom na OGZ 1916. godine sa ciljem, da odstupanjem od stroge akcesornosti hipoteke omogući njenu fleksibilniju upotrebu.

Iako namirenje ili drugi način prestanka potraživanja načelno dovodi do prestanka hipoteke, hipoteka kao knjžno pravo nastavlja voditi „knjižni život“ bez potraživanja sve do njenog brisanja. U ovome doktrina vidi odstupanje od načela akcesornosti. I dok je prema ranije važećim propisima u BiH, ovo bilo jedno privremeno stanje koje je moglo završiti samo brisanjem hipoteke, ZSP FBiH/ZSP RS ovdje donose bitnu novinu, i stipuliraju pravo za vlasnika opterećene nekretnine da raspolaže isplaćenom a neizbrisanom hipotekom. Ako vlasnik nekretnine može potvrdom o plaćanju ili drugom ispravom dokazati da je potraživanje namireno on može zahtijevati brisanje hipoteke ili ovu hipoteku oslobođenu od potraživanja upotrijebiti za osiguranje nekog drugog potraživanja do visine potraživanja koja je prestalo.79 U tom slučaju povjerioci nižeg ranga se ne pomjeraju naprijed. Postojanje hipoteke u zemljišnoj knjizi do momenta njenog brisanja sprječava pomjeranje kasnijih povjerioca na bolji rang. Po ugledu na austrijsko pravo ovo ovlaštenje vlasnika trebalo bi smatrati preobražajnim pravom – vlasniku se daje mogućnost izbora da li će ovakvu hipoteku brisati, ili je prenijeti za osiguranje novog potraživanja.

Vlasnik nekretnine se neće moći odreći ovog prava prilikom zasnivanja hipoteke, ali je kasnije moguće ugovoriti obavezu da će se određena hipoteka brisati, te ako je to zabilježeno u

76 Vidjeti Medić, Hipoteka u budućem zakonodavstvu Bosne i Hercegovine, Zbornik radova, Šesto međunarodno savjetovanje Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2008, str. 202 – 204. 77 Uporedi čl. 301. st. 1. (za maksimalnu hipoteku) i 347. i 348. ZV RH (za raspolaganje neizbrisanom hipotekom i njenim rangom). Vidjeti takođe kod Gavella in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 2., str. 329. i dalje. Ovdje je novo hrvatsko pravo slijedilo ista rješenja kao III novela na Austrijski građanski zakonik iz 1916. Tek je tom novelom u austrijskom pravu uvedena mogućnost raspolaganja sa neizbrisanom hipotekom kao surogat za vlasničku hipoteku. Predosnova za građanski zakonik Kraljevine Jugoslavije takođe je sadržavala ovo rješenje - §§ 470a-470d. Uporediti Čulinović, Komentar zemljišno-knjižnih zakona, str. 206. 78 § 469, 469a ABGB. Pošto je pravna situacija identična uporediti Koziol/Welser, Bürgerliches Recht, str. 359 i dalje. 79 Čl. 181. ZSP FBiH.

zemljišnu knjigu, vlasnik takvom hipotekom ne bi mogao raspolagati.80 Zakon o stvarnim pravima ovdje ne predviđa nikakav rok za raspolaganje neizbrisanom hipotekom od strane vlasnika, međutim, zbog djelovanja načela povjerenja postoji opasnost da titular hipoteke nju prenese stjecatelju koji je u dobroj vjeri.81 U tom smislu bi za sigurnost pravnog prometa bilo bolje određivanje zakonskog roka u kojem je moguće raspolagati neizbrisanom hiptekom.

U slučaju da novo potraživanje nastaje prema istom povjeriocu u čiju korist postoji upisana hipoteka, trebalo bi se zalagati za rješenje da nije potreban novi upis u zemljišnoj knjizi; uvjet je da novo potraživanje koje se osigurava nije većeg iznosa od onog na koji je upisana hipoteka. Razlog za navedeno rješenje leži u činjnici da se na taj način cijela operacija čini bržom i jeftinijom; u nju se ne uključuje notar i ne opterećuju se zemljišnoknjižni uredi. Na ovaj način, u kombinaciji se odredbom člana 141. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS koji predviđa mogućnost osnivanja maksimalne hipoteke postoji efikasna mogućnost da se osiguraju i okvirni ugovori. Pri tome treba voditi računa da se prvobitini upis hipoteke ne opterećuje mnogim nepotrebnim podacima kao što je to slučaj u sadašnjoj praksi. Kod prvobitnog upisa hipoteke treba slijediti odredbu člana 20. ZZK FBiH koja predviđa šta se upisuje u C list prilikom upisa hipoteke (pravni osnov upisa, novčani iznos, kamata, zabilježbe koje se odnose na hipoteku). U ovoj situaciji nije potrebno ni da hipotekarni povjerilac i dužnik zaključe novi ugovor o kreditu; oni u prvobitnom okvirnom ugovoru mogu predvidjeti i ovakvo raspolaganje. U slučaju da to nisu učinili, biće nužno zaključiti novi ugovor o kreditu. U principu bi taj ugovor mogao sadržavati klauzulu o prenosu hipoteke za osiguranje novog potraživanja.

U skladu sa odredbom člana 181. st. 1. ZSP FBiH/ZSP RS je situacija u ostalim slučajevima složenija. U slučaju da vlasnik želi prenijeti hipoteku novom povjeriocu i osigurati novo potraaživanje, koje ne smije biti veće od iznosa upisane hipoteke, potrebno je da se ispuni nekoliko pretpostavki. Prvo, ovo je slučaj kada zakon (a Zakon o stvarnim pravima je lex posterior u odnosu na Zakon o zemljišnim knjigama FBiH) dopušta prenos hipoteke sa jednog povjerioca na drugog bez njegove izričite saglasnosti, što bi zahtijevao član 41. ZZK RS. Ovo je moguće na osnovu priznanice ili druge isprave koja dokazuje prestanak potraživanja osiguranaog hipotekom. Ovdje će zemljišno-knjižni uredi biti konfrontirani sa jednom novom situacijom; u dosadašnjoj praksi nisu brisali tj. prenosili hipoteke na osnovu priznanice. Ovo je vrlo sporno rješenje – priznanica nije javna isprava, te se preporučuje da se sačini priznanica u formi javne isprave (ovjera potpisa) ili da se prezentira druga isprava (npr. saglasnsot prethodnog povjerioca za prenos hipoteke). Upravo se na ovom mjestu vidi suspektnost ovog rješenja – ako se dozvoli prenos na osnovu priznanice, odstupa se od pravila člana 41. ZZK FBiH o tabularnoj ispravi i otvara put zloupotrebama na štetu povjerioca. Ako se, međutim, traži saglasnsot povjerioca u formi tabularne isprave, onda on može takvu saglasnost ne dati, bez obzira što mu je potraživanje isplaćeno. Nije međutim očekivati da će banke kao hipotekarni povjerioci vršiti ovakve zloupotrebe. One nisu česte ni kod brisovne dozvole, te se treba zalagati za rješenje koje će više zaštiti banku koja je bila osigurana hipotekom koja se sada prenosi na novog povjerioca. Iako iz same zakonske odredbe nije direktno vidljivo, prenos hipoteke za osiguranje novog potraživanja novog povjerioca mora biti praćen odgovarajućim

80 Čl. 181. st. 2. ZSP FBiH. 81 U tom smislu Koziol/Welser, Bürgerliches Recht, str. 359.

upisom u zemljišnu knjigu. U skladu sa članom 73. st. 1. tač. 4 Zakona o notarima FBiH ovaj pravni posao bi morao biti sačinjen u formi notarski obrađene isprave. Rješenje je prestrogo, ovdje bi mogla biti dovoljna notarska ovjera potpisa o cesiji hipoteke, međutim zakon je u tom pogledu izričit.

Prenos hipoteke na novo potraživanje je moguć uz ispunjenje nekoliko uvjeta. Prvo, osigurano potraživanje mora prestati, isplatom, odricanjem, ili konfuzijom ili na bilo koji drugi način. Ovdje treba voditi računa da odredba člana 181. stava 4. regulira situaciju u kojoj potraživanje ipak postoji. Drugo, povjerilac mora imati priznanicu ili drugu ispravu kojom dokazuje prestanak hipoteke (tačnije bi bilo potraživanja). Treće, on neizbrisanom hipotekom može osigurati samo potraživanje koje je manjeg ili istog iznosa kao prvobitno osiguranao potraživanje, ali ne i potraživanje većeg iznosa. Četvrto, ovo je pravo na izvjestan način vremenski ograničeno – traje od trenutka kada je potraživanje prestalo pa sve do brisanja hipoteke. Međutim, kada će brisanje biti poduzeto nije ničim određeno, tako da vlasnik nepokretnosti ovu mogućnost može sebi zadržati za duži vremenski period. To međutim nosi za njega određene rizike, budući da je u zemljišne knjige upisana hipoteka bez ikakve zabilježbe koja bi upućivala na njen prestanak. Treće savjesno lice bi moglo steći takvu hipoteku i tražiti namirenje od vlasnika iako je potraživanje prestalo.

Zakonska odredba je jezički vrlo neprecizno redigirana što može izazvati zabune, pogotovo što se radi o jednom potpuno novom pravnom institutu. Prva rečenica je jasna – u ugovoru o zasnivanju hipoteke vlasnik nepokretnosti ne može se (unaprijed) odreći ovog svog prava. Primjenom argumentum a contrario bi značilo da se vlasnik nepokretnosti prava raspolaganja neizbrisanom hipotekom može odreći u nekom kasnijem trenutku npr. kada pregovara sa novim povjeriocem, čije bi potraživanje osigurao hipotekom drugog ranga. Tom povjeriocu može biti veoma značajno da nakon gašenja prvog potraživanja, prva hipoteka bude izbrisana, a ne prenesena nekom trećem povjeriocu, te da on bude siguran da će se, isplatom prvog duga, pomjeriti na bolje rang mjesto. Zakon kaže da se vlasnik obavezuje nekome da neće raspolagati hipotekom. To po prirodi stvari može biti samo docniji hipotekarni povjerilac, koji svoje potraživanje osigurava hipotekom slabijeg ranga i koji želi izvjesnost da će po namirenju jednog potraživanja hipoteka koja ga je osiguravala i bila boljeg ranga prvenstva biti brisana, a on u rangu biti pomjeren naprijed. Takvo odricanje mora biti zabilježeno u zemljišnu knjigu kod hipoteke na koju se odnosi. U protivnom, bi vlasnik nepokretnosti mogao zloupotrijebiti zakonsku mogućnost i nakon isplate prve hipoteke prenijeti je novom povjeriocu. Budući da tada ne bi bilo nikakve zabilježbe u zemljišnoj knjizi, treće lice bi bilo savjesno, steklo bi hipoteku sa rangom prvenstva, a interesi naknadnog ili naknadnih povjerilaca bi mogli biti izigrani.

Ukoliko nakon prestanka osiguranog potraživanja pa do brisanja hipoteke, koja de facto postoji u korist vlasnika nepokretnosti, opterećena nepokretnost bude predmet izvršenja, te bude prodata radi namirenja drugih povjerilaca, položaj vlasnika nepokretnosti zavisi od toga da li je potraživanje prestalo ili ono još postoji prema trećem licu odnosno da li vlasniku nepokretnosti pripada naknada za ispunjenje.

Ukoliko potraživanja nema (npr. potpuno je prestalo isplatom od strane dužnika, koji može ali i ne mora biti vlasnik nepokretnosti), tada vlasnik nepokretnosti ne participira u prodajnoj cijeni. Upisana hipoteka postoji samo formalno, zemljišno-knjižno, nema nikakvog stvarnog sadržaja i vlasnik nepokretnosti ne može participirati u podjeli cijene dobivene prodajom u izvršnom postupku. Matarijalnopravno hipoteka ne postoji, nema potraživanja i kako to austrijska doktrina shvata radi se o „vlasničkoj hipoteci“ bez potraživanja. Izraz „vlasnička hipoteka“ stavljen je pod znake navoda, jer se ne radi o pravoj vlasničkoj hipoteci odnosno ne radi se o hipoteci uopće. Da to nije slučaj vidi se upravo iz ove odredbe koja vlasniku onemogućava da participira u prodajnoj cijeni. Isti je slučaj ako bi se nad opterećenom nepokretnosti uspostavila prinudna uprava; hipoteka se ni tada ne bi uzimala u obzir, iako nije brisana. Ovo je trenutno više teoretska mogućnost, jer zakonski propisi ne poznaju prinudnu upravu kao vid namirenja.

Međutim, moguća je i druga situacija. Može se desiti da potraživanje postoji prema trećem, što je moguće u situaciji da je npr. vlasnik (lice A) založio nepokretnost u korist povjerioca (lice B) za tuđi dug (dužnik je lice C). U slučaju da dođe do sjedinjena vlasništva nad nepokretnosti i svojstva povjerioca tj. do konsolidacije (sjedine se lice A i B) to bi bio razlog za prestanak hipoteke ali ne i osiguranog potraživanja; potraživanje postoji prema trećem. Kada bi se nepokretnost prodala za izmirenje potraživanja nekih drugih povjerilaca, vlasnik nepokretnosti bi participirao u cijeni.

Takođe je moguće da vlasnik nepokretnosti, koji je bio samo hipotekarni, ali ne i lični dužnik, isplati tuđi dug, te da mu za to prema ličnom dužniku pripadne naknada tj. pravo regresa. Potraživanje postoji ali ne između prvobitnog hipotekarnog povjerioca (B) i dužnika (C) već između vlasnika nepokretnosti (A) koji je platio tuđi dug i dužnika (C). Takvu hipoteku austrijska literatura naziva vlasničkom hipotekom sa potraživanjem. U slučaju postojanja ovakve hipoteke vlasnik nepokretnosti bi participirao u cijeni dobivenoj prinudnom prodajom odnosno u prihodima od prinudne uprave. Ukoliko bi vlasnik koji je platio dug ličnog dužnika i kome kao osiguranje služi vlastita nepokretnost, potraživanje cedirao trećem, ponovo bi se uspostavila „regularna“ hipoteka. Isti je slučaj ako bi takav vlasnik prodao nepokretnost.

3. Raspolaganje rangom neizbrisane hipoteke (zabilježba zadržavanja ranga za upis buduće hipoteke) Vlasnik nekretnine može sa brisanjem namirene hipoteke istovremeno zahtijevati upis zabilježbe o zadržavanju prvenstvenog reda. Time se ovo mjesto čuva za eventualnu buduću hipoteku.82 Iz cjeline odredba o pridržaju prvenstvenog reda proizlazi da se novom hipotekom može osigurati potraživanje koja nije veće od dosadašnjeg. U protivnom bi bili ugroženi povjerioci slabijeg ranga. Ovo zadržavanje prvenstvenog ranga je vremenski ograničeno na tri godine, a djeluje u korist svakodobnog vlasnika nepokretnosti. Zakon propisuje da zabilježba pridržaja prvenstvenog reda djeluje i prema novom vlasniku. I bez ove izričite odredbe ne bi postojala sumnja u takvo dejstvo zabilježbe, jer ono slijedi iz pravila zemljišno-knjižnog prava.

82 Čl. 182. st. 1. ZSP FBiH, čl. 137. st. 1. ZV BD BiH

Član 182. st. 1. u trećoj rečenici reguliše situaciju koja se podjednako odnosi i na lice iz stava 1. (zadržan red za novu hipoteku, a vlasnik se nije promijenio) kao i na situaciju iz stava 2. (zadržan prvenstveni red za buduću hipoteku, a promijenio se vlasnik opterećene nepokretnosti). Odredba ima za cilj spriječiti moguća prevarna postupanja i fiktivna zadržanja prvenstvenog reda. Moguće je da je izvršeno zadržanje prvenstvenog reda, a da nova hipoteka nije još upisana, te da je prije upisa nove hipoteke nad predmetnom nepokretnosti pokrenut izvršni postupak. Ukoliko je izvršena zabilježba izvršenja, tražilac izvršenja je stekao pravo na namirenje, odnosno sudsko založno pravo i on uživa prednost pred povjeriocem koji bi nakon toga na osnovu zadržanog reda upisao svoju hipoteku na boljem mjestu prvenstva. Zakon je vrlo neprecizan i neusaglašen sa rješenjima ZIP-a FBiH, koji ne govori o pljenidbi nepokretnosti već sticanju prava na namirenje. Međutim, jasno je da se radi o identičnom momentu. Identično bi trebalo rezonovati ako bi neki već upisani hipotekarni povjerilac pokrenuo izvršni postupak. On ima već hipoteku, ne stiče je tek zabilježbom izvršenja, ali zabilježba tada ima efekat dozvole izvršenja. Ako bi, u cilju sprječavanja izvršnog postupka „na brzinu“ bio iskorišten prvenstveni red, moglo bi se isto razmišljati o tome da je u pitanju određena zloupotreba, tako da upis nove hipoteke ne bi trebalo uzeti u obzir, ako nije izvršen prije zabilježbe rješenja o dozvoli izvršenja radi naplate novčanih potraživanja hipotekarnog povjerioca slabijeg ranga. To slijedi i iz odredbe člana 72. ZIP FBiH, prema kojem lice koje nakon upisane zabilježbe izvršenja stekne određena prava nad tom nepokretnošću dužno je trpiti prvenstveno ostvarenje prava na namirenje tražioca izvršenja stečenog tom zabilježbom.

4. Uvjetan upis nove hipoteke

ZSP FBiH/ZSP RS stipulira i treću mogućnost raspolaganja neizbrisanom hipotekom. U vremenu u kojem upisana hipoteka osigurava postojeće potraživanje vlasnik nekretnine će moći zahtijevati da se u prvenstvenom redu i do visine hipoteke kojom je nekretnina opterećena upiše hipoteka za novo potraživanje (čl. 182. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS). Kada prvobitno osigurano potraživanje bude isplaćeno ili na drugi način prestalo, prvobitna hipoteka će biti brisana, a od tog momenta će biti „aktiviran“ upis nove hipoteke. Nova je hipoteka osnovana pod odgodnim uslovom da postojeća hipoteka bude brisana u roku od godine dana. Nova hipoteka će imati pravni učinak jedino ako se brisanje prvobitne hipoteke uknjiži u roku od godine dana od odobrenja upisa nove. Ako prvobitna hipoteka u tom periodu ne bude brisana, uvjetno upisana hipoteka će se brisati po službenoj dužnosti. Brisanje prvobitne hipoteke može zahtijevati vlasnik nekretnine, što nije bilo nužno ni propisati jer se podrazumjeva, ali i lice u čiju korist je upisana nova hipoteka.

Ova se operacija može korisiti za reprogramiranje zaduženja među istim hipotekarnim povjeriocem i vlasnikom nekretnine, ali i između novog hipotekarnog povjerioca i vlasnika nekretnine. Ukoliko se operacija vrši sa novim povjeriocem, onda se u dogovoru sa njim upisuje uvjetna hipoteka na mjestu stare, i novi povjerilac ima garanciju da će nova hipoteka biti upisana u rangu prvenstva koji će postati oslobođen brisanjem prvobitne hipoteke. On isplaćuje uz saglasnost vlasnika nepokretnosti ostatak duga prvobitnom hipotekarnom povjeriocu koji za uzvrat daje brisovnu dozvolu. Sa brisanjem stare hipoteke, on automatski postaje novi hipotekarni povjerilac. Kako je rečeno, ta operacija mora biti izvršena u roku od godinu dana od uvjetnog upisa hipoteke.

5. Maksimalna hioteka

Ranije stvarno kao i zemljišnoknjižno pravo entiteta nije poznavalo maksimalnu hipoteku. Dok je bila moguća primjena pravnih pravila zemljišnknjižnog prava Kraljevine Jugoslavije, mogla se uspostaviti maksimalna hipoteka.83 U entitetima BiH je postojala ova mogućnost sve do stupanja na snagu entitetskih Zakona o zemljišnim knjigama,84 međutim maksimalna hipoteka nije u praksi igrala nikakvu ulogu. Ni novo stvarno pravo u BiH nije izričito predvidjelo maksimalnu hipoteku kao posebnu vrstu hipoteke, ali je o njenoj dopuštenosti moguće zaključiti iz odredbe člana 141. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS. Ova odredba je skromna i predviđa da osigurano potraživanje mora biti određeno. Ovaj je zahtjev ispunjen ako su određeni dužnik, povjerilac, pravni osnov i visina ili barem maksimalni iznos osiguranog potraživanja. Ova bi odredba omogućila osiguranje kredita u okviru nekog poslovnog odnosa u kojem visina osiguranog potraživanja može biti različita u različitim momentima, ali je unaprijed dat i određen najviši iznos osiguranja.

Maksimalna hipoteka, „koja pokazuje tako svrsishodna i na prvi pogled samo neznatna odstupanja od uobičajene hipoteke a za sobom povlači dalekosežne posljedice“85, otvara međutim mnoga pitanja koja bi trebalo urediti zakonom.

Praktični bi značaj kreditna, kauciona, maksimalana hipoteka trebala imati kod osiguranja kredita iz određenog kontokorent odnosa koji postoji između dužnika i založnog povjerilaca, ali se može desiti da ona ne ispuni tu ulogu. U njemačkom pravu ovakva hipoteka nema nikakvu praktičnu vrijednost i njenu funkciju je preuzeo zemljišni dug.86 Jedan od uzroka koji je doveo do toga, jeste problem izvršnog naslova za ovakvu hipoteku. Izvršni naslov mora biti upravljan na određeni iznos, što je upravo kod ove hipoteke problematično.87 Kada je u pitanju zemljišni dug nema prepreke da se već pri njegovom zasnivanju da izjava o pristajanju na izvršenje za iznos zemljišnog duga – kolika će biti visina potraživanja, da li će ono uopće nastati nije relevantno, jer je ovo neakcesorno sredstvo osiguranja.

U ovome bi se, međutim, mogao više gledati dogmatski nego praktični problem. U praksi se bez problema uspostavlja i upisuje hipoteka, radi osiguranja kredita, koji treba da se isplati u ratama. Upisana suma odgovara planiranom ukupnom korištenju kredita, ali puna visina kredita se ne mora odjednom isplatiti (nego na primjer, prema fazama gradnje). Tako gledano, kreditna hipoteka je uvijek maksimalna hipoteka, kod koje visina potraživanja nije unaprijed određena i gdje je odgovornost ograničena na stvarno dugovano potraživanje, odnosno na stvarno isplaćeni kredit. Povjerilac koji pokreće postupak izvršenja može tražiti samo stvarno dugovani iznos,

83 § 14 Zakona o zemljišnim knjigama iz 1930. bio je identičan sa rješenjem austrijskog zakona (§14 Grundbuchgesetz) i predviđao je, da se može uspostaviti maksimalna hipoteka za osiguranje odobrenog kredita, nekog zahtjeva iz garancije, naknade štete ili preuzetog poslovodstva. Za austrijsko pravo Koziol/Welser, Bürgerliches Recht, str. 356. 84 Odredba člana 87. st. 3. ZZK F BiH e okončala ovu mogućnost, propisavši da se stupanjem na snagu tog zakona prestaju primjenjivati pravna pravila zemljišnoknjižnog prava. 85 Kurzbauer, Die Höchstbetragshypothek, Wien, 1999, str. 13. 86 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, Kreditsicherung, Neuwied, Kriftel, Berlin, 1994, str. 292. 87 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, str. 292 – 293., Lwowski, Das Recht der Kreditsicherheiten, 8. neu bearbeitete Auflage, Berlin, 2000, str. 699. Rn 896. Sa ovom poteškoćom će u primjeni maksimalne hipoteke morati računati i zemlje bivše SFRJ.

zajedno sa kamatama i on u pravilu nije identičan sa iznosom upisane hipoteke, međutim, u svakom slučaju je ograničen upisanim iznosom i upisanim kamatama. Povjerilac je obavezan da u zahtjevu za izvršenje navede sumu i da dokaže visinu duga, a u slučaju da traži više od dugovanog, izvršenik bi imao pravo na prigovor.88

Da bi maksimalna hipoteka dobila praktično značenje, ona bi trebala kao takva da bude prepoznatljiva i iz zemljišne knjige. U zemljišnoknjižnom pravu BiH nedostaju međutim propisi u tom pravcu – trebalo bi izričito regulirati koji podaci kod maksimalne hipoteke treba da se upišu u zemljišnu knjigu i prije svega da li su kamate i druga sporedna prava uračunata u maksimalan iznos. Na ovo pitanje uporedno pravo nudi različite odgovore. U njemačkom i slovenskom pravu se kamate uračunavaju u maksimalan iznos.89 U austrijskom pravu je to, međutim, sporno, pošto nije izričito regulirano.90 Prirodi maksimalne hipoteke više odgovara njemačko i slovensko rješenje. Ako je hipoteka upisana kao maksimalna treća lica ne znaju koliki je stvarni dugovani iznos, pa shodno tome ni koliki bi iznos kamata mogao biti, što stvara neizvjesnost. Da bi se izbjegle moguće diskusije, ovo pitanje bi trebalo biti izričito regulirano zakonom.

Iz teksta ZSP FBiH se takođe ne vidi da li se prilikom prijenosa potraživanja koje je osigurano maksimalnom hipotekom, prenosi i hipoteka. Kao posljedica pravne prirode ove hipoteke, može se odstupiti od opšteg pravila, da prenošenje potraživanja znači i prenošenje hipoteke. Ovo odstupanje, međutim, treba biti izričito utvrđeno u zakonu, kao što je slučaj u njemačkom i slovenskom pravu.91 Ovakvo rješenje znači proboj načela akcesornosti – potraživanje se prenosi bez prijenosa hipoteke!

Ako se imaju u vidu iskustva iz Njemačke, gdje je zemljišni dug potpuno potisnuo maksimalnu hipoteku,92 mogu se pojaviti opravdane sumnje da li maksimalna hipoteka donosi rješenje za pojedine probleme bankarskoj praksi u BiH i naročito da li će ova hipoteka, zbog više nego skromne zakonske regulative biti dorasla svome zadatku. Nasuprot tome, zemljišni dug nudi prednosti maksimalne hipoteke, ne otvarajući navedena dogmatski sporna pitanja.

D. ZEMLJIŠNI DUG

1. Uvod

88 Čl. 47. st. 8. i 9. ZIP F BiH/ZIP RS. 89 § 1190 BGB, čl. 146. st. 3. Zakonika o stvarnim pravima Republike Slovenije. 90 Uporediti Kurzbauer, Höchstbetragshypothek, str. 221. 91 Vidjeti §1190 st. 4. BGB-a i čl.146. st. 4. Stvarnopravnog zakonika Republike Slovenije. Njemačka doktrina daje objašnjenje – visina potraživanja i upisanog maksimalnog iznosa hipoteke se ne podudaraju; hipoteka se ne može prenijeti sa tražbinom jer dijelom ona postoji kao vlasnički zemljišni dug i uopće ne pripada povjerilacu potraživanja. Maksimalna hipoteka određuje samo jedan okvir u kojoj se u stalno promjenjivom odnosu smjenjuju hipoteka (za dio nastale potraživanja) i vlasnički zemljišni dug (za razliku između upisane maksimalne visine hipoteke i stvarno nastale potraživanja). Vidjeti Jauernig BGB, § 1190 Rn 8 i 9, str. 1156. Iz ovog slijedi da je samu maksimalnu hipoteku teško objasniti ukoliko pravni poredak na poznaje zemljišni dug, ili pak vlasničku neakcesornu hipoteku. Objašnjavajući odvajanje sudbine potraživanja koje se prenosi kao neosigurana potraživanje i hipoteke slovenska doktrina će ovo pitanje morati dovesti u vezu sa zemljišnim dugom. 92 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, str. 292.

Jedna od značajnijih novina koju donosi Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH jeste lista stvarnih prava proširena za dva nova stvarna prava: pravo građenja i zemljišni dug. Time se uspostavlja i značajna razlika prema Zakonu o stvarnim pravima RS, gdje je u zadnjoj fazi parlamentarne procedure zemljišni dug izostavljen. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnima pravima BD BiH takođe ne predviđa ovo pravo. Kako za stvarna prava važi princip numerus clausus, ona se ne mogu osnivati i kreirati voljom stranaka, već samo ukoliko zakon predvidi jedno stvarno pravo i utvrdi mu sadržaj, tako da se ovo pravo može osnivati samo u Federaciji BiH, što se do sada praksi nije desilo. Zemljišni dug su spominjali neki drugi entitetski zakoni,93 čime su oni, u momentu njihovog donošenja, anticipirali rješenja budućeg entitetskog stvarnog prava, što nije bio apsolutno neproblematičan postupak. Tek sada kada je usvojen ZSP FBiH ovi su zakoni, ali samo u Federaciji BiH, dobili svoju podlogu.

Institut zemljišnog duga je institut njemačkog prava (Grundschuld) koji je pored instituta prijenosa vlasništva u svrhu osiguranja (Sicherungsübereignung) izazvao znatan interes doktrine, ali i zakonodavstva postsocijalističkih zemalja. Iako je njemački zakonodavac daleko više prostora posvetio hipoteci, danas je zemljišni dug kao neakcesorno sredstvo osiguranja u njemačkom pravu potpuno potisnuo hipoteku.94

Uvođenje ovog novog instituta u tranzicijskim zemljama nailazi i na otpore i sumnje uvjetovane socijalnim i dogmatskim razlozima. One su uvjetovane upravo njegovim osnovnim odlikama – neakcesornošću i kako se često smatra, apstraktnošću. Jedno neakcesorno i apstraktno sredstvo osiguranja može biti veoma nepovoljno za vlasnika opterećene nekretnine. U osnovi načela akcesornosti založnog prava je ideja o zaštiti dužnika od dvostrukog plaćanja;95 kod neakcesornog sredstva osiguranja ova zaštita može biti uskraćena. Međutim, u svim zemljama nasljednicama bivše SFRJ ili postoje fiducijarna sredstva osiguranja na nekretninama ili

93 To je bio slučaj s Zakonima o zemljišnim knjigama (čl. 20 i 28 ZZK FBiH). U međuvremenu Zakon o zemljišnim knjigama RS više nije na snazi i zamijenjen je Zakonom o premjeru i katastru nekretnina (Službeni glasnik RS 6/2012) koji ne predviđa zemljišni dug, ali to ne čini ni ZSP RS. Takođe je Zakon o stečajnom postupku FBiH još 2003 predvidio zemljišni dug kao razlučno pravo (čl. 38 Zakona o stečajnom postupku FBiH. Zakon o izvršnom postupku FBiH je takođe još od 2003. godine sadržavao jednu odredbu u kojoj spominje zemljišni dug i to kada određuje izuzetak od pravila da se pri namirenju u obzir uzimaju samo ona potraživanja po kojima je rješenje o izvršenju postalo izvršno najkasnije na dan ročišta za diobu. Ta se odredba ne odnosi na povjerioce osigurane hipotekom i zemljišnim dugom (čl. 109 st. 4 ZIP FBiH). Vrlo je nekonsekventno spominjanje zemljišnog duga na samo jednom mjestu u Zakonu o izvršnom postupku; ako se zakonodavac odlučio uopće da spomene ovo pravo, onda bi bilo nužno da ga je spomenuo na svim mjestima u zakonu gdje je spomenuta hipoteka, kako je to svojevremeno učinio slovenački zakonodavac. Zakon o notarima FBiH predviđaj mogućnost podvrgavanja neposrednom izvršenju prilikom zasnivanja hipoteke i zemljišnog duga (čl. 90 ZNot FBiH). 94 Smatra se da 80% kredita, i to pretežno kratkoročnih i srednjoročnih, biva osigurano zemljišnim dugom, a samo 20% hipotekom. Tako H. Westermann, Sachenrecht, 7. neubearbeitete Auflage (Heidelberg 1998) str. 807.; J. F. Baur / R. Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage (München 2009) § 44 I Rn 5, fusnota 1, navodi podatak o 1–2% kredita osiguranih hipotekom. Dok je u prethodnom izdanju bilo govora o samo 3% kredita osiguranih hipotekom u Njemačkoj, u novom izdanju Beck’sches Notarhandbuch iz 2006. godine navedeno da je zemljišni dug potpuno potisnuo hipoteku, čak i u odnosima između privatnih osoba. H. Amann in Beck’sches Notarhandbuch, 4. Auflage (München 2006) str. 502, Nr. 1. 95 D. Medicus, Die Akzessorietät im Zivilrecht, Juristische Schulung, 10/1971, str. 503.

značajna odstupanja od akcesornosti hipoteke, ili oboje, što slabi prigovore protiv zemljišnog duga.96

U BiH, odnosno u Federaciji BiH ovaj će institut sigurno riješiti mnoge probleme koji trenutno postoje u bankarskoj praksi zbog strogog dejstva načela akcesornosti i nedostatka fleksibilnosti postojećeg prava osiguranja na nekretninama.97

2. Pojam zemljišnog duga

ZSP FBiH predviđa dva stvarna prava čija je svrha osiguranje potraživanja – hipoteku i zemljišni dug. Propisano je da će se pravila hipoteke, koja su znatno detaljnija, primjenjivati u nedostatku posebnih pravila i na zemljišni dug ukoliko to nije protivno neakcesornoj prirodi ovog prava.98

Zemljišni dug je ograničeno stvarno pravo i to pravo namirenja, kojim se jedna nekretnina opterećuje na taj način da se titularu zemljišnog duga iz vrijednosti opterećene nekretnine ima isplatiti određeni novčani iznos, pri čemu je svagdašnji vlasnik opterećene nekretnine dužan trpjeti to namirenje.99 Iz ovoga slijedi da je zemljišni dug pravo unovčenja, koje svom titularu ne daje pravo na posjed ili korištenje opterećene nekretnine. Iz odredbe jasno slijedi da je titular zemljišnog duga snabdjeven jednim prerogativom imanentnom pravu osiguranja tzv. pravom slijeđenja. Shodno tome, promjena vlasnika nekretnine ne utječe na njegovo pravo namirenja, a upis zabilježbe izvršenja, što je moguće u skladu s članom 20 ZZK FBiH, i što se prakticira kod hipoteke, čini mogućim neposredno izvršenje i prema svakom novom vlasniku opterećene nekretnine.

Odredbe kojima je reguliran zemljišni dug ne sadrže i rješenja u pogledu prava prvenstva povjerioca osiguranog zemljišnim dugom, što je slijedeća važna prerogativa svakog prava osiguranja. Međutim, odredbe o prvenstvu hipotekarnog povjerioca pred svim neosiguranim povjeriocima, kao i kasnijim hipotekarnim povjeriocima100 se na odgovarajući način primjenjuju i na zemljišni dug. Uz to, prema pravilima zemljišnoknjižnog prava, prvenstvo povjerilaca osiguranih zemljišnim dugom ravnat će se prema momentu upisa u zemljišnu knjigu, a on mora biti izvršen redoslijedom kojim su zahtjevi za upis pristigli zemljišnoknjižnom sudu.101 Tako uopće nije sporno da titular zemljišnog duga ima pravo da se naplati iz vrijednosti nekretnine prije neosiguranih povjerilaca i prije kasnije upisanih osiguranih povjerilaca, bilo hipotekarnih povjerilaca bilo povjerilaca osiguranih zemljišnim dugom.

96 Više o tome M. Povlakić, Zemljišni dug u usporednom pravu i praksi, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, vol. 26, 2005, str. 214 i dalje. 97 Više o tome M. Povlakić, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, str. 279. i dalje. 98 Čl. 186 ZSP FBiH. 99 Čl. 186 st. 1 ZSP FBiH. 100 Čl. 142 ZSP FBiH. 101 Čl. 33 i 36 ZZK FBiH.

Jedino u čemu se definicija, odnosno opći pojam zemljišnog duga razlikuje od definicije hipoteke jeste u tome što nije propisano da zemljišni dug osigurava određeno potraživanje. Upravo se u toj razlici ogleda osnovna razlika između hipoteke i zemljišnog duga – za razliku od akcesorne hipoteke, zemljišni dug je neakcesorno stvarno pravo.

3. Neakcesornost zemljišnog duga

Za razliku od hipoteke, ovo pravo ne zavisi od postojanja i valjanosti potraživanja102 čime je izražen njegov neakcesorni karakter. Neakcesornost zemljišnog duga postoji ne samo kod nastanka već i kod prijenosa, obima i prestanka; niti u jednoj situaciji zemljišni dug nije nužno vezan za nastanak, obim, prijenos ili prestanak potraživanja.

Iz odredbe da se zemljišni dug osniva na osnovu izjave volje vlasnika nekretnine koja se opterećuje103 bez potrebe da postoji druga ugovorna strana kao i iz odredbe da se može osnovati u korist samog vlasnika te nekretnine (tzv. vlasnički zemljišni dug)104 jasno slijedi da vlasnik svoju nekretninu može opteretiti zemljišnim dugom samostalno bez sadejstva povjerioca, pa i kada povjerilac tj. potraživanje koje se osigurava, ne postoji. Ovim je izražena tzv. neakcesornost nastanka, jer zemljišni dug nastaje upisom u zemljišnu knjigu neovisno o tome da li je potraživanja uopće nastalo. Takođe konsolidacija (ujedinjenje u jednoj osobi ličnosti vlasnika nekretnine i imaoca zemljišnog duga) ne dovodi do njegovog utrnuća105; on dalje živi kao vlasnički zemljišni dug, i prijenosom na treću osobu ponovo oživljava.

U pravcu neakcesornosti u obimu govore zakonske odredbe da se u zemljišnu knjigu upisuju visina, dospjelost i kamata zemljišnog duga,106 a ne visina, dospjelost i kamata osiguranog potraživanja. Prema ZZK FBiH u zemljišnu knjigu se upisuju zemljišni dug, novčani iznos zemljišnog duga, kamatna stopa, eventualna druga sporedna prava, napomene u vezi sa zemljišnim dugom, izdavanje pisma zemljišnog duga i podvrgavanje prinudnoj izvršenju.107 U vanjskom odnosu, a prije svega prema svim ostalim docnijim osiguranim povjeriocima, djeluju podaci upisani u zemljišnu knjigu. U pravilu je visina zemljišnog duga i kamata upisana u zemljišnu knjigu veća od stvarnog iznosa duga i kamata. Takođe je moguće upisati da je zemljišni dug dospio odmah (dakle, od upisa u zemljišnu knjigu) iako između povjerioca i dužnika postoje odredbe o grace periodu, plaćanju u ratama itd. U internom odnosu između banke i dužnika ugovorom o svrsi osiguranja rješavaju se ova pitanja i povjerilac ne može zahtijevati više od onoga na šta se dužnik obavezao.

Rješenje u pogledu kamata zemljišnog duga preuzeto je iz njemačkog prava.108 Kamatna stopa po osnovu potraživanja i kamatna stopa zemljišnog duga se razlikuju – uz zemljišni dug se

102 Čl. 187 ZSP FBiH. 103 Čl. 190 st. 1 ZSP FBiH. 104 Čl. 186 st. 2 ZSP FBiH. 105 Čl. 197 st. 2 ZSP FBiH. 106 Čl. 190 st. 2 ZSP FBiH. 107 Čl. 20 st. 1 ZZK FBiH. 108 H. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden (Stuttgart 2000) str. 135., Rn 279.

ugovora viša kamatna stopa.109 U njemačkom je pravu uobičajeno da se ugovori kamata između 14 do 18%, iako stvarna kamata ne doseže tu visinu. Na ovaj način postižu se dva efekta: prvo, na taj način se banka osigurava od rizika promjena na tržištu kapitala; promjene u kamatama na tržištu ne povlače za sobom potrebu korekcije kamate u zemljišnoj knjizi i drugo, praktično se povećava volumen osiguranja općenito.110 S jedne strane se smatra da je ovo drugo u interesu vlasnika nekretnine, ali se takvo osiguranje i kritizira.111 U internom odnosu povjerilac ima pravo na kamatu u skladu sa sporazumom o svrsi osiguranja.112 Kod osiguranja hipotekom hipotekarni dužnik i povjerilac bi morali, u slučaju da je došlo do promjena u kamatnoj stopi, izričito ponovo ugovoriti višu kamatnu stopu odnosno kamata bi, ako je tako ugovoreno, mogla biti promijenjena i jednostranom voljom povjerioca, ona bi morala biti upisana u zemljišne knjige, ali samo uz saglasnost naknadnih povjerilaca. Kod zemljišnog duga ovaj se problem uopće ne javlja.

Potraživanje i zemljišni dug su samostalno prenosivi i založivi113, u čemu se ogleda neakcesornost prijenosa. Kod hipoteke je moguće samo razdvajanje na dužničkoj strani, tako što založni dužnik i lični dužnik ne moraju biti iste osobe, dok je kod zemljišnog duga moguće razdvajanje i na povjerilačkoj strani jer potraživanje može pripadati jednoj osobi, a zemljišni dug drugoj.114

Prestankom potraživanja ne prestaje zemljišni dug, već vlasnik nekretnine ima mogućnost da traži brisanje iz zemljišne knjige, kao što je to slučaj i s hipotekom, ili povratni prijenos zemljišnog duga na njega. Zemljišni dug tada postaje vlasnički zemljišni dug, i može se prenijeti na novog povjerioca.

4. Vrste zemljišnog duga

Za jednu zemlju koja uvodi zemljišni dug kao sredstvo osiguranja naročito je važno da se reguliraju i različite vrste zemljišnog duga, jer se time olakšava razumijevanje i primjena ovog instituta. ZSP FBiH predviđa različite vrste ovog prava. Zemljišni dug se može zasnovati u korist vlasnika opterećene nekretnine (vlasnički zemljišni dug) kao i za nekog trećeg

109 H. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, str. 137., Rn 284., J. F. Baur / R. Stürner, Sachenrecht, § 44 III Rn 12. 110 H. Amann in Beck'sches Notarhandbuch, str. 502, Nr. 3. 111 Ibidem. 112 J. F. Baur / R. Stürner, loc. cit. 113 Čl. 192 st. 3 ZSP FBiH. 114 Ova osobina zemljišnog duga može biti od značaja na razvijenom finansijskom tržištu. Kada se potraživanjem i osiguranjem može odvojeno raspolagati, refinansiranje je jednostavnije. Tako T. Josipović, U potrazi za eurohipotekom, str. 291; M. Živković, O uvođenju tzv. neakcesornih založnih prava na nepokretnostima u pravo Srbije, Zbornik radova Aktuelna pitanja građanske kodifikacije (Niš 2008) str. 205. Takođe je zbog ove osobine zemljišnog duga moguće finansiranje složenih projekata putem konzorcijalnih kredita. Zemljišni dug se upisuje na ime onoga ko upravlja konzorcijem povjerilaca i ko se kao fiducijar (Treuhänder, Trustholder) stara o pravima drugih povjerilaca u visini njihovih udjela u konzorcijalnom kreditu. Više o tome vidjeti kod: G. Schleiffer, Landesbericht Deutschland in: O. M. Stöcker (Red.), Flexibilität der Grundpfandrechte in Europa I, Schriftenreihe des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, Band 23 (Berlin 2006) str. 109–110; D. Softić Kadenić, Osiguranje konzorcijalnih kredita u uporednom pravu i praksi, Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar 11/2013.

(nevlasnički zemljišni dug).115 U prvom slučaju, kada se zemljišni dug osnuje za vlasnika nekretnine u situaciji da potraživanje ne postoji, onda je zemljišni dug tzv. izolirani zemljišni dug, koji nije direktno u zakonu spomenut kao vrsta zemljišnog duga, ali o tome da on postoji može se zaključiti na osnovu argumentum a contrario, budući da je kao zakonski tip predviđen osiguravajući zemljišni dug.116 Zakon predviđa da je moguće zasnovati zemljišni dug radi osiguranja potraživanja (osiguravajući zemljišni dug), što znači da to i ne mora biti slučaj (izolirani zemljišni dug).

Vlasnik može osnovati u svoju korist zemljišni dug na vlastitoj nekretnini i upisati ga u zemljišnu knjigu u svoju korist, te se pri tome podvrgnuti i prinudnom izvršenju. Svrha ovog zemljišnog duga može biti osiguranje ranga prvenstva za budući kredit. Vlasnik nekretnine može legatom ili poklonom osnovati zemljišni dug u korist nekog lica. Osnivanje zemljišnog duga u korist društva s ograničenom odgovornošću može predstavljati članski udjel u tom društvu.117 U navedenim situacijama zemljišni dug je valjano zasnovan, a da za podlogu nema nikakvo potraživanje. Njemačka doktrina ovu situaciju naziva “izolirani zemljišni dug”. Ova vrsta (a to je uvijek ujedno i vlasnički zemljišni dug) moći će se koristiti i kada vlasnik ima namjeru prodati nekretninu, a kupac nije u stanju odmah isplatiti cijenu. Nema prepreke da vlasnik odmah izjavi clausulu intabulandi za prijenos vlasništva na kupca, ako je prethodno osnovao zemljišni dug u svoje ime; kupac na taj način stječe nekretninu opterećenu zemljišnim dugom, koji osigurava plaćanje kupoprodajne cijene.

Izolirani zemljišni dug je “čista” forma zemljišnog duga,118 ali se značaj zemljišnog duga ne iscrpljuje u ovoj mogućnosti niti izolirani zemljišni dug ima veliki praktični značaj. Iako je neakcesorne prirode, zamisliv i bez postojanja potraživanja koje treba osigurati, u praksi se zemljišni dug u pravilu osniva za osiguranje potraživanja, tzv. osiguravajući zemljišni dug (Sicherungsgrundschuld).119 Osnivanje zemljišnog duga radi osiguranja potraživanja označava samo cilj zbog kojeg je on osnovan, ali ga ne čini akcesornim sredstvom osiguranja, zavisnim od potraživanja, jer je i osiguravajući zemljišni dug neovisan o potraživanju,120 a akcesornim se može u internom odnosu povjerioca i dužnika učiniti zaključenjem ugovora o svrsi osiguranja ili davanjem izjave dužnika o svrsi osiguranja. Dalja izlaganja, ako nije nešto drugo izričito navedeno, odnosit će se na osiguravajući zemljišni dug, kao najznačajniju vrstu zemljišnog duga (prema iskustvima iz njemačke prakse).

Zemljišni dug se može zasnovati kao knjižni zemljišni dug i kao zemljišni dug s pismom, pri čemu se to pismo izdaje kao vrijednosni papir po naredbi121. Dosadašnje pravo u BiH nije uopće

115 Čl. 186 st. 2 ZSP FBiH. 116 Čl. 193 st. 1 ZSP FBiH. 117 Vidjeti H. Westermann, Sachenrecht, str. 806., D. Eickmann u: Münchener Kommentar, § 1191 Rn. 6, str. 2086. 118 O. Soergel / O. Stöcker, EU-Osterweiterung und dogmatische Fragen des Immobiliarsachenrechts - Kausalität, Akzessorietät und Sicherungszweck, str. 418. 119 Tako H. Westermann, Sachenrecht, str. 807; H. Gabardiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, str. 245. Rn. 561; H. Weber, Kreditsicherheiten (München 1994) str. 225–226. 120 Palandt, § 1191 Rn 1, str. 1549. 121 Čl. 191, st. 1 ZSP FBiH. Ovdje se radi o protivrječnosti u zakonu. Pošto je pismo zemljišnog duga definirano kao vrijednosni papir po naredbi, prijenos bi se trebao izvršiti putem indosamenta, a ne putem predaje. Međutim, zakon je ovdje izričit i uspostavio je izričito pravilo da se pismo zemljišnog duga prenosi predajom.

poznavalo izdavanje pisma za neko pravo osiguranja, npr. hipotekarno pismo. To Zakon ne čini ni dalje, ali takvu mogućnost predviđa za zemljišni dug. Zemljišni dug za koji se izdaje pismo upisuje se u zemljišnu knjigu. Nakon toga pismo zemljišnog duga izdaje sud koji vodi zemljišnu knjigu u koju je upisana opterećena nekretnina. Zakon propisuje obavezne elemente koje pismo zemljišnog duga mora sadržavati (naziv suda koji ga izdaje, vrijeme izdavanja, pečat suda, ime lica koje ga je zasnovalo, tačne zemljišnoknjižne oznake nekretnine kao i podatke koji se odnose na zemljišni dug, prije svega iznos, dospjelost i kamatu zemljišnog duga). Podaci koji se upisuju u zemljišni dug su dijelom i podaci koji se upisuju u zemljišnu knjigu i koji služe identificiranju i opisu zemljišnog duga. U momentu izdavanja pisma zemljišnog duga podaci iz pisma se nužno poklapaju s podacima iz zemljišne knjige. Ali to u daljem toku događaja ne mora biti slučaj. Sve promjene podataka relevantnih za zemljišni dug potrebno je upisati i u zemljišnu knjigu i u pismo (npr. djelimičnu otplatu prema članu 194. stav 4. ZSP FBiH). ZSP FBiH propisuje da u slučaju da se podaci zemljišne knjige i podaci upisani u pismu ne slažu, prednost uživaju podaci iz pisma zemljišnog duga. Sigurnost pravnog prometa time nije ugrožena – sama je zemljišna knjiga netačna, ali iz nje je vidljivo postojanje pisma zemljišnog duga, a time i obaveza provjere podataka iz pisma. U slučaju da jedno lice prodaje nekretninu ili vrši neku drugu pravnu transakciju s nekretninom koja je opterećena zemljišnim dugom za koji je izdato pismo, notar je dužan upozoriti drugu stranu da je nužno provjeriti i stanje u pismu, jer stanje u zemljišnoj knjizi ne mora tom stanju odgovarati, a da je mjerodavna sadržina pisma. Stranke mogu ovlastiti notara da ove informacije pribavi od povjerioca. Takođe je kod svake promjene u zemljišnoj knjizi, imalac pisma dužan prezentirati pismo zemljišnog duga.122

Postoji samo jedno pismo zemljišnog duga, te nema bojazni da dva ili više imalaca pisma traže namirenje od dužnika. Da bi se postigla ta sigurnost, ZSP FBiH propisuje da je, ukoliko je pismo uništeno, izgubljeno ili zatureno, nužno voditi posebni vanparnični (amortizacioni) postupak kojim se ono oglašava nevažećim. Tek po pravosnažnosti rješenja donesenog u amortizacionom postupku, zemljišnoknjižni ured može izdati novo pismo zemljišnog duga.

Pismo zemljišnog duga olakšava prijenos zemljišnog duga, ali za povjerioca stvara dodatni rizik i potrebu čuvanja pisma. U njemačkom notarskom pravu nastaju veći troškovi kod pisma zemljišnog duga;123 notarska tarifa u Federaciji BiH još nema odredbu o tome. U Njemačkoj, iako je zemljišni dug s pismom u zakonu pravilo, u praksi je on izuzetak124. Iako pismo olakšava prijenos zemljišnog duga, ova činjenica govori u prilog da laka prenosivost zemljišnog duga nije glavni cilj povjerioca / banke.

Posebno je bitno da se osiguravajući zemljišni dug u zakonu detaljno regulira, budući da je to vrsta zemljišnog duga koja će u praksi imati najveću primjenu, što je u ZSP FBiH i učinjeno.125 On se definira kao zemljišni dug koji se zasniva radi osiguranja nekog potraživanja. Osiguravajući zemljišni dug se već od samog početka može zasnovati kao takav, ili on nastaje

122 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch str. 505, br. 12. 123 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 504, br. 12. 124 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 503, br. 11. 125 Uvrštavanje osiguravajućeg zemljišnog duga u Građanski zakonik SR Njemačke (BGB) uslijedilo je tek reformom izvršenom 2008. godine. Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken (Risikobegrenzungsgesetz) od 12. 8. 2008. (BGBl I S 1666).

kad se vlasnički zemljišni dug u svrhu osiguranja potraživanja prenosi na nekog trećeg.126 Za razliku od ranijeg slovenačkog prava, gdje se zemljišni dug ima zasnovati kao vlasnički zemljišni dug, da bi se kasnije eventualno mogao prenijeti,127 ZSP FBiH ovdje ostavlja slobodu vlasniku nekretnine. Ako se već pri uspostavi zemljišnog duga treba osigurati neko potraživanje, može se odmah uspostaviti osiguravajući zemljišni dug u korist povjerioca, a time i skratiti postupak (nema daljnjeg prenošenja u zemljišnoj knjizi u slučaju knjižnog zemljišnog duga, a moguće je neposredno uručenje pisma zemljišnog duga povjeriocu).

5. Osnivanje zemljišnog duga

Zemljišni dug se osniva na osnovu izjave volje vlasnika nekretnine koja se opterećuje. Za razliku od hipoteke, predviđeno je samo osnivanje na osnovu jednostranog pravnog posla, a ne i osnivanje ugovorom između vlasnika nekretnine i povjerioca. To je posljedica neakcesorne prirode zemljišnog duga, zbog čega u trenutku osnivanja povjerilac uopće ne mora biti poznat. U principu, nema zapreke da se zemljišni dug osnuje i ugovorom s povjeriocem ukoliko se od početka osniva kao nevlasnički i osiguravajući zemljišni dug. ZSP FBiH propisuje da se izjava o zasnivanju duga mora dati u formi notarski obrađene isprave, budući da je ona uvjet valjanosti svakog pravnog posla kojim se osniva neko stvarno pravo.128 Za razliku od hipoteke, zemljišni dug ne može nastati na osnovu sudske odluke ili na osnovu zakona.

Modus acquirendi je upis u zemljišnu knjigu.129 Iz teksta ZSP ne proizlazi izričito, da li u slučaju zemljišnog duga uz pismo ovo pravo nastaje upisom ili tek izdavanjem, odnosno predajom pisma povjeriocu zemljišnog duga nakon što je već izvršen upis u zemljišnu knjigu. Pošto se upis u zemljišnu knjigu, izdavanje pisma i predaja pisma vremenski ne moraju desiti istovremeno, postavlja se pitanje kada nastaje zemljišni dug? Iz općih pravila zemljišnoknjižnog prava slijedi da stvarna prava na nekretninama nastaju upisom u zemljišnu knjigu.130 Međutim, povjerilac ne može vršiti nikakva prava dok ne posjeduje pismo zemljišnog duga. Stoga je u slovenačkom pravu propisano da zemljišni dug nastaje upisom u zemljišnu knjigu i predajom pisma.131 Ipak se ne bi moglo argumentirati da zemljišni dug nastaje tek predajom pisma; pravo je nastalo, samo ono ne može biti realizirano. Veoma je važno vezati nastanak zemljišnog duga za upis u zemljišnu knjigu, zbog reda prvenstva koje ono time dobija, što može biti od presudne važnosti za povjerioca ako se pokrene izvršni ili stečajni postupak protiv dužnika. Međutim, iako do predaje povjerilac ne može realizirati svoja prava, iz čega bi slijedilo da zemljišni dug nastaje predajom pisma, u slučaju da ono ne bi bilo izdato ili bi bilo uništeno neposredno nakon izdavanja, povjerilac bi imao pravo zahtijevati njegovo izdavanje ili u drugom slučaju voditi amortizacioni postupak. Ovo govori u prilog tvrdnji da to pravo ipak nastaje upisom u zemljišnu knjigu, ali da do predaje pisma povjerilac ne može vršiti svoja prava po osnovu zemljišnog duga. Takođe, pravo prvenstva bi se računalo ne od momenta predaje pisma već od upisa u zemljišnu knjigu, tako da je taj momenat za nastanak prava mjerodavniji. 126 Čl. 193 st. 1 ZSP FBiH. 127 Kritiku vidjeti kod M. Povlakić, Zemljišni dug u usporednom pravu i praksi, str. 246. 128 Čl. 73 st. 1 tač. 4 ZNot FBiH. 129 Čl. 190 st. 2 ZSP FBiH. 130 Čl. 5 ZZK FBiH. 131 Čl. 194 Stvarnopravnog zakonika Republike Slovenije.

Ipak, ovo pitanje u praksi ne bi trebalo biti posebno sporno; razuman povjerilac, a povjerioci će u pravilu biti banke, neće izvršiti isplatu zemljišnog duga dužniku, dok mu se ne uruči pismo zemljišnog duga. Na taj način je, neovisno o pitanju u kom momentu nastaje zemljišni dug s pismom, povjerilac potpuno zaštićen.

Iz ZSP FBiH takođe ne proizlazi kome se predaje pismo. I u njemačkoj praksi se postavilo pitanje kome pismo treba biti predato – vlasniku nekretnine ili povjeriocu. Kod osnivanja vlasničkog zemljišnog duga je logično da će se pismo predati vlasniku nekretnine. Nije, međutim, isključeno da vlasnik nekretnine obavijesti zemljišnoknjižni sud da pismo preda direktno nekom drugom licu. Ovakva bi izjava morala biti barem uz ovjeru potpisa. U slučaju osiguravajućeg zemljišnog duga, predaja vlasniku nekretnine, međutim, nosi rizike za povjerioca, te u njemačkoj praksi do toga u pravilu ne dolazi. Vlasnik nekretnine i povjerilac se dogovore i unesu u ispravu o zasnivanju zemljišnog duga klauzulu kojom se ovlašćuje povjerilac da traži predaju pisma od zemljišnoknjižnog ureda.132

6. Ugovor o svrsi osiguranja

ZSP regulira i ugovor o svrsi osiguranja (Sicherungsvertrag) kao zakonsku kategoriju.133 Prema zakonu, ovaj ugovor se u pismenoj formi može zaključiti od strane dužnika ili vlasnika nekretnine (davalac osiguranja) s jedne strane, i titulara zemljišnog duga (primalac osiguranja) s druge strane. Zakon se ne određuje u vezi s pitanjem ko će zaključiti ugovor o osiguranju, samo otvara mogućnost da davalac osiguranja može biti ili dužnik, ili vlasnik nekretnine. U praktičnoj primjeni će se pokazati da li u slučaju različitosti ovih dviju osoba, banke daju prednost ličnom dužniku ili vlasniku nekretnine, kao davaocu osiguranja, iako se treba zalagati za rješenje prema kojem vlasnik nekretnine zaključuje ugovor o svrsi osiguranja, budući da će taj ugovor njega štititi od neosnovanih zahtjeva povjerioca prema njegovoj nekretnini.

Zaključenje ugovora o osiguranju je fakultativno i njime se mogu regulirati uvjeti i pretpostavke pod kojima titular zemljišnog duga može zahtijevati ostvarenje svoga prava. Ovim ugovorom se precizira visina potraživanja, kamate potraživanja i dospjelost potraživanja, koje su, kako je navedeno, različite od visine, kamata i dospjelosti zemljišnog duga. Na ovaj način se uspostavlja akcesornost zemljišnog duga na obligacionopravnoj razini, za razliku od hipoteke gdje akcesornost izvire iz zakona.134 Sadržaj ugovora o svrsi osiguranja se ne upisuje u zemljišnu knjigu. Ovaj ugovor se zaključuje u jednostavnoj pismenoj formi, bez obaveze notarske ovjere ili obrade, te se može jednostavno mijenjati prema potrebama stranaka. Tako npr. u ovom ugovoru može biti određeno da po prestanku jednog potraživanja zemljišnim dugom bude osigurano novo potraživanje ili da se nakon djelimične isplate jednog potraživanja njime osiguravaju i nova potraživanja. Ova mogućnost čini zemljišni dug fleksibilnijim sredstvom osiguranja nego što je to hipoteka. Iako se ovaj ugovor ne zaključuje u formi notarski obrađene isprave, osim ako to stranke ne bi izričito zahtijevale, notar bi i s ovim pitanjem imao

132 H. Faßbender i drugi, Notariatskunde, str. 391. 133 Čl. 196 ZSP FBiH. 134 U tom smislu O. Soergel / O. Stöcker, EU-Osterweiterung und dogmatische Fragen des Immobiliarsachenrechts, str. 416., H. Westermann, Sachenrecht, str. 807., H. Weber, Kreditsicherheiten, str. 228.

određene obaveze. Naime, on bi vlasnika opterećene nekretnine trebao upozoriti na mogućnost da se zemljišni dug po svojoj visini, visini kamate i dospjelosti razlikuje od ovih elemenata ugovora o kreditu, i da se vlasnik nekretnine može efikasno zaštititi zaključenjem ovog ugovora u kojem se precizira upotreba zemljišnog duga.

Vlasnik nekretnine bi se efikasnije mogao zaštititi kada bi određeni elementi iz ugovora o svrsi osiguranja / izjave o svrsi osiguranja bili uključeni u pravni posao o osnivanju zemljišnog duga, jer bi tada notar mogao o tim elementima savjetovati vlasnika nekretnine. U njemačkoj praksi vlasnik nekretnine daje izjavu o svrsi osiguranja koja određuje koja su potraživanja osigurana zemljišnim dugom. U praksi se ustalilo, da barem dio izjave o svrsi osiguranja (šta osigurava zemljišni dug i kako se može koristiti) bude sastavni dio isprave o zasnivanju zemljišnog duga.135

Često se kao argument protiv uvođenja zemljišnog duga u jedan pravni sistem navodi da je jedno neakcesorno sredstvo osiguranja opasno po dužnika. Naime, akcesornost hipoteke štiti dužnika od dvostrukog plaćanja, te bi tada neakcesorni zemljišni dug trebao biti izvor rizika za dužnika. Međutim, opasnosti se daju izbjeći, prije svega zaključenjem ugovora o svrsi osiguranja. Upravo ugovor o svrsi osiguranja ovu opasnost u odnosima vlasnika nekretnine i prvobitnog povjerioca reducira. Kako ovaj sporazum djeluje inter partes, od presudnog je značaja da se zemljišni dug osnuje za povjerioca koji uživa povjerenje dužnika. To su prije svega banke i druge finansijske institucije koje stoje pod državnim nadzorom; navedeni subjekti neće zloupotrebljavati svoja prava. Na ovom mjestu notar može odigrati značajnu ulogu upozoravajući dužnika na posljedice zasnivanja i prijenosa zemljišnog duga, te poukom da je u korist određenih subjekata (u pravilu onih koji nisu kontrolirane finansijske organizacije) povoljnije zasnovati hipoteku. U ugovor o svrsi osiguranja se takođe može unijeti odredba da je prijenos zemljišnog duga valjan samo uz saglasnost vlasnika nekretnine. Takođe se može odrediti da je prijenos zemljišnog duga valjan samo s prijenosom potraživanja, ili da se u ugovor o svrsi osiguranja obavezno unese klauzula o dozvoli prijenosa samo ako će stjecatelj stupiti u ugovor o svrsi osiguranja. Moguća je i opcija da se ugovorom o svrsi osiguranja prijenos zemljišnog duga može i potpuno isključiti, što je u ZSP FBiH i predviđeno.136 Takva mjera nije u skladu s tržišnim promišljanjem i prirodom zemljišnog duga, ali se preporučuje kod konstituiranja zemljišnog duga za privatna lica.137

Ne treba gubiti iz vida da sva ograničenja stipulirana ugovorom o svrsi osiguranja imaju jednu objektivnu granicu – odredbe ugovora o svrsi osiguranja, barem kako se čini na prvi pogled, obavezuju samo ugovorne strane. Međutim, moguće je ugovorom o svrsi osiguranja predvidjeti da on, kako je gore opisano, djeluje i prema novom stjecatelju, što se postiže upisima ograničenja u pogledu prijenosa u zemljišnu knjigu138 ili upisom da se radi o osiguravajućem zemljišnom dugu.139 Notar o ovome može samo informirati i upozoriti dužnika, odnosno vlasnika nekretnine, ali sam neće učestvovati u sačinjavanju ovih ugovora. U praksi će sigurno 135 H. Faßbender i drugi, Notariatskunde, str. 394. 136 Čl. 192 st. 1 ZSP FBiH. 137 Palandt BGB, § 1191 BGB, Nr. 8. 138 Čl. 192 st. 1 ZSP FBiH. 139 Čl. 193 st. 2 ZSP FBiH.

banke nametati uvjete i ugovora o svrsi osiguranja; jedina kontrola će biti putem kontrole općih uvjeta poslovanja ili ako se radi o potrošačkim kreditima, putem kontrole nepravičnih klauzula u skladu sa Zakonom o zaštiti potrošača u BiH.140 Ukoliko bi došlo do osnivanja vlasničkog, izoliranog zemljišnog duga, najviše što bi notar mogao učiniti je da se predvidi sačinjavanje nacrta ugovora o svrsi osiguranja, koju bi prilikom prijenosa zemljišnog duga potpisala banka povjerilac ili unošenje izjave o svrsi osiguranja u ispravu o zasnivanju zemljišnog duga.

U Federaciji BiH je u pogledu zaštite vlasnika nekretnine izabran specifičan put. Nema prepreka da se zemljišni dug upiše kao “Osiguravajući zemljišni dug” tako da se u zemljišnoj knjizi čini vidljivim da je zemljišni dug osnovan za osiguranje potraživanja. Ovo je moguće samo ukoliko se zemljišni dug osniva ugovorom s povjeriocem. U pogledu te činjenice niko ne može biti savjestan; za sva lica je vidljivo da je zemljišni dug povezan s potraživanjem. Ukoliko bi zemljišni dug bio prenesen na treće lice, sa stanovišta zaštite vlasnika nekretnine odlučujuće je pitanje da li je savjestan samo onaj stjecatelj zemljišnog duga koji je pored uvida u zemljišnu knjigu provjerio stanje potraživanja? Ako se na ovo potvrdno odgovori, postavlja se s jedne strane pitanje, da li se konstrukcija zemljišnog duga kao neakcesornog sredstva destabilizira i da li se osiguravajući zemljišni dug degradira u osiguravajuću hipoteku? S druge strane, ne smije se poći od toga da banka, kao najčešći titular zemljišnog duga, prilikom stjecanja nekog osiguravajućeg zemljišnog duga neće provjeravati da li i koliko se duguje. To je minimum pažnje koja se traži u pravnom prometu. To bi bilo nužno i za ispunjenje zahtjeva savjesnosti iz člana 9 st. 2 ZZK FBiH, prema kojem nije savjestan onaj kome netačnost zemljišne knjige nije poznata, ali je to neznanje posljedica grube nepažnje. Neakcesornost zemljišnog duga je, naravno, važna i u refinansirajućim pravnim poslovima, čemu bi doprinijela mogućnost prijenosa zemljišnog duga bez prijenosa osiguranog potraživanja. S druge strane, neakcesornost zemljišnog duga ima značajne efekte u osnovnom poslu finansiranja između prvobitnog povjerioca i dužnika / vlasnika nekretnine. Ova ugovorna akcesornost omogućava da se dogovori da se po prestanku osiguranog potraživanja zemljišni dug “reciklira” i upotrijebi za osiguranje novog potraživanja, pri čemu njegova visina i kamate mogu biti više nego visina i kamate prvobitnog potraživanja.141 Moguće je, zatim, da se zemljišni dug upotrijebi za osiguranje novog potraživanja, dok staro još nije prestalo, pod uvjetom da visina potraživanja ne prelazi visinu zemljišnog duga (ovo je naročito povoljno za osiguranja okvirnih sporazuma o kreditu), moguće je zamijeniti potraživanja (npr. reprogram kredita), a da se u zemljišnoj knjizi ništa ne mijenja itd.

Vodeći računa o mogućoj opasnosti za dužnika do koje može doći prijenosom zemljišnog duga trećem licu, izvršene su 2008. godine korekcije njemačkog Građanskog zakonika (BGB). Propisano je da se prigovori iz ugovora o svrsi osiguranja mogu istaći i novom povjeriocu.142 Isti cilj bi se mogao postići zakonskom odredbom da je prijenos zemljišnog duga u odnosu na vlasnika nekretnine valjan samo ako će novi stjecatelj pristupiti ugovoru o osiguranju. To bi predstavljalo efikasnu zaštita vlasnika nekretnine, a ne bi diralo u neakcesornu prirodu zemljišnog duga. Time je novi stjecatelj takođe korektnije zaštićen – njemu se mogu staviti

140 Sl. novine FBiH 25/2006. 141 Ovo nije slučaj kod raspolaganja neizbrisanom hipotekom i ovdje se vidi jasna prednost zemljišnog duga. 142 § 1192 st. 1a BGB.

prigovori za koje je znao jer je preuzeo ugovor o svrsi osiguranja; svako drugo stjecanje bilo bi nevaljano.

ZSP FBiH regulira prigovore vlasnika opterećene nekretnine. Prema prvom titularu osiguravajućeg zemljišnog duga vlasnik može na osnovu ugovora o svrsi osiguranja istaći sve prigovore koji se odnose na osigurano potraživanje. Trećem licu na koje je prenesen zemljišni dug, mogu se uložiti ovi prigovori samo onda ako je on znao ili morao znati da je zemljišni dug uspostavljen u svrhu osiguranja određenog potraživanja, a to će uvijek znati ako je u zemljišnoj knjizi izvršena naznaka da se radi o osiguravajućem zemljišnom dugu.143 Na ove prigovore davalac osiguranja ima pravo neposredno na osnovu zakona, nezavisno od toga da li je ovo regulirano u ugovoru o svrsi osiguranja, ili da li je uopće zaključen ovaj ugovor. U kojoj mjeri ove odredbe mogu oduzeti snagu strahovima i otporima protiv jednog neakcesornog osiguranja, zavisit će odlučujuće od definicije i dometa savjesnosti trećeg lica kako u zakonu tako i u tumačenju od strane sudske prakse.

7. Prava povjerioca zemljišnog duga

Kao i kod hipoteke, osnovno pravo povjerioca zemljišnog duga jeste pravo na namirenje; kako je rečeno bez obzira na neakcesornost zemljišnog duga, on se u pravilu osniva kao osiguravajući zemljišni dug. Kao i hipotekarni povjerilac, titular zemljišnog duga ima pravo na prvenstveno namirenje (prije neosiguranih povjerilaca i docnijih osiguranih povjerilaca), bez obzira na to ko je vlasnik nekretnine; Zakon propisuje da je svakodobni vlasnik nekretnine dužan trpjeti namirenje povjerioca zemljišnog duga.144 Prema onome što je upisano u zemljišnoj knjizi, povjerilac može tražiti iznos zemljišnog duga i kamata zemljišnog duga, a u pravilu on će moći zahtijevati samo onoliko koliko je fiksirano internim dogovorom između njega i vlasnika nekretnine.

ZSP FBIH propisuje da ako se radi o osiguravajućem zemljišnom dugu ili zemljišnom dugu koji je prvobitno bio vlasnički, pa onda prenesen u svrhu osiguranja, vlasnik nekretnine nije dužan platiti više nego je osigurano potraživanje. Ovu odredbu treba razumjeti i dovesti u vezu, prvo, s načelnom neakcesornosti zemljišnog duga, i drugo, sa sporazumom o svrsi osiguranja. Obim namirenja povjerioca zavisi od ugovora o svrsi osiguranja i/ili izjave o svrsi osiguranja. Titular zemljišnog duga može tražiti isplatu jednog određenog potraživanja ili svih potraživanja iz određenog osnova ili inače svih potraživanja koja postoje između njega i njegovog dužnika, a sve u skladu sa svrhom osiguranja.

Nije izričito propisano, ali slijedi iz shodne primjene pravila o hipoteci da titular zemljišnog duga može zahtijevati od vlasnika nekretnine da se uzdrži od radnji koje smanjuju vrijednost nekretnine, a ako on ne postupi po odluci suda može zahtijevati i namirenje prije dospjelosti,145 odnosno prije uvjeta za namirenje određenih u ugovoru o svrsi osiguranja.

143 Čl. 193 st. 2 ZSP FBiH. 144 Čl. 186 st. 1 ZSP FBiH. 145 Izričito za hipoteku čl. 165 ZSP FBiH.

U pravilu će titular zemljišnog duga imati izvršni naslov, što će mu olakšati namirenje. Članom 90 ZNot FBiH146 predviđena je mogućnost podvrgavanja neposrednom izvršenju na temelju notarski obrađene isprave. U njemačkom pravu je forma notarski obrađene isprave propisana kao uvjet izvršnosti, dok je u BiH ona i uvjet valjanosti pravnog posla i uvjet izvršnosti. Nije za očekivati da će povjerilac, budući da je svakako potrebno sačiniti notarski obrađenu ispravu, propustiti da zahtijeva od dužnika / vlasnika nekretnine da se podvrgne prinudnom izvršenju. To će učiniti vlasnik čak i kada osniva vlasnički zemljišni dug, jer samo takav zemljišni dug, čija je izvršnost zabilježena u zemljišnim knjigama, može eventualnom budućem povjeriocu biti interesantan.

Vlasnik nekretnine se u pravilu može podvrći izvršenju iz opterećene nekretnine na način da je zemljišni dug izvršan prema svakodobnom vlasniku. ZSP FBiH propisuje da se povjerilac može namiriti prema svakodobnom vlasniku, ali to samo znači da svaki novi vlasnik stječe opterećenu nekretninu, što proizlazi već iz principa zemljišnoknjižnog prava. To, međutim, ne znači da povjerilac prema novom vlasniku ima izvršni naslov; za to je potrebno podvrgavanje neposrednom izvršenju na prethodno opisani način. U svakom slučaju je nužno da vlasnik nekretnine izjavi svoju saglasnost da se u zemljišnoj knjizi izvrši zabilježba pristanka na prinudno izvršenje. Ova je zabilježba već postala uobičajena u notarskoj praksi.

Podvrgavanje izvršenju za osigurano potraživanje kako se odvija kod hipoteke, zbog prirode zemljišnog duga nije moguće – zemljišni dug, iako najčešće osigurava potraživanje, za njega nije vezan. Kako je već bilo izloženo, moguća je izmjena potraživanja, osiguranje različitih potraživanja, različitih iznosa, te je prednost zemljišnog duga u odnosu na maksimalnu hipoteku upravo ova njegova fleksibilnost i višekratna upotrebljivost. Da bi povjerilac imao izvršni naslov u odnosu na cjelokupnu imovinu svog dužnika koji je istovremeno i lični dužnik, nužno je podvrgavanje izvršenju za cjelokupni iznos zemljišnog duga. Budući da potraživanje ne prati zemljišni dug, odnosno njegov iznos, vlasnik opterećene nekretnine koji je ujedno i lični dužnik mora izvršiti priznanje duga u visini zemljišnog duga i podvrgnuti se izvršenju za taj iznos.147

Titular može zemljišni dug prenijeti na treća lica bez saglasnosti vlasnika nekretnine. Prijenos zemljišnog duga može biti dvojak – za razliku od hipoteke zemljišni dug se može prenijeti zajedno s potraživanjem, ali i odvojeno od potraživanja. Ukoliko je u pitanju knjižni zemljišni dug, onda je potrebna izjava o prijenosu zemljišnog duga i upis novog povjerioca u zemljišnu knjigu. Shodno Zakonu o notarima FBiH, pravni posao kojim se prenose stvarna prava trebao bi biti zaključen u formi notarski obrađene isprave. Notarska obrada bi ovdje, međutim, nepotrebno poskupljivala transakciju, a ne bi služila svojoj pravoj svrsi. Ne vidi se razlog zašto bi jedna banka kod prijenosa zemljišnog duga najvjerovatnije drugoj banci trebala biti posebno poučavana i bila predmetom posebne zaštite. Stoga je odredba člana 192 stav 2 uspostavila jedan izuzetak od općeg pravila da se stvarna prava prenose pravnim poslom koji mora biti u formi notarski obrađene isprave, i odredila da je ovdje dovoljna samo notarska ovjera, a to znači notarska ovjera potpisa. U slučaju da je izdato pismo zemljišnog duga, onda je osim notarske

146 O izvršnosti hipoteke i postupanju notara kod sačinjavanja izvršne isprave vidjeti kod M. Povlakić u: M. Povlakić/ Ch. Schalast / V. Softić, Komentari zakona o notarima u Bosni i Hercegovini, str. 204. i dalje. 147 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 505, br. 18–21.

ovjere, potrebna predaja pisma zemljišnog duga; upis prijenosa u zemljišnu knjigu nije nužan. Ovu činjenicu mogu iskoristiti vlasnici nekretnina koji na svojoj nekretnini osnuju zemljišni dug s pismom, a onda prenesu pismo i “unovče” zemljišni dug. Iz lista C nije vidljivo da je vlasnik zadužen. Međutim, ova činjenica ne znači da se dovodi u pitanje sigurnost pravnog prometa. Sva treća lica su svjesna činjenice da postoji zemljišni dug i da je, u najgorem slučaju, on prenesen nekom povjeriocu. Za njih postoji potpuna izvjesnost da se mogu upisati samo na drugom mjestu.

8. Prestanak zemljišnog duga

Potpuno ispravno ZSP FBiH određuje da zemljišni dug prestaje brisanjem iz zemljišne knjige, što je slučaj i s hipotekom. Razlozi za brisanje zemljišnog duga su, s obzirom na neakcesornu prirodu ovog prava, dijelom različiti od razloga za brisanje hipoteke. Tako npr., odreknuće hipotekarnog povjerioca od prava vodit će brisanju tj. prestanku hipoteke, dok odreknuće titulara zemljišnog duga vodi povratnom prijenosu zemljišnog duga na vlasnika nekretnine tj. nastanku vlasničkog zemljišnog duga koji potom može biti prenesen novom povjeriocu.

Osnovni razlog za brisanje hipoteke je prestanak potraživanja u pravilu zbog isplate. Zemljišni dug nije vezan za osigurano potraživanje, isplata određenog potraživanja nije razlog za prestanak zemljišnog duga. Kod hipoteke se postavlja pitanje karaktera isplaćene, a nebrisane hipoteke i položaja vlasnika i povjerioca, te trećih lica u odnosu na takvu hipoteku, dok se kod zemljišnog duga takvo pitanje ne postavlja.148 Zemljišni dug, bez obzira na uzroke prestanka osiguranog potraživanja postoji sve do brisanja iz zemljišne knjige. Sjedinjenje u jednoj ličnosti vlasnika nekretnine i imaoca zemljišnog duga (konsolidacija) ne dovodi do prestanka zemljišnog duga149 i to je razlog što se on može “reciklirati”. Vlasnik nekretnine kojem je zbog prestanka potraživanja ponovo pripao zemljišni dug nema pravo, kao ni titular vlasničke hipoteke, da pokrene postupak izvršenja niti da se u okviru tog postupka naplati iz ostvarene prodajne cijene.150

Zbog neakcesorne osobine zemljišnog duga moguće je da on “nadživi” osigurano potraživanje, i stoga vlasnik koji osniva zemljišni dug može ovu činjenicu iskoristiti na određeni način. U ugovor o osiguranju treba unijeti da li se isplata vrši na ime potraživanja (ovo je u Njemačkoj pravilo)151 ili na ime zemljišnog duga. Ukoliko se ugovori da se isplata vrši na ime potraživanja, onda će nakon isplate potraživanja povjerilac imati obavezu na povratni prijenos zemljišnog duga vlasniku nekretnine. Ovaj može zatim sa zemljišnim dugom dalje raspolagati.

Povjerioci koji imaju rang prvenstva iza zemljišnog duga ne stupaju automatski na bolji rang prvenstva isplatom potraživanja osiguranog zemljišnim dugom. Na taj način u FBiH ne postoji

148 Vidjeti članove 181 i 182 ZSP FBiH. Više o tome M. Povlakić u: I. Babić / E. Hašić / D. Medić / M. Povlakić / L. Velić, Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, str. 522. i dalje; D. Softić, Odstupanja od načela akcesornosti hipoteke u pravu Bosne i Hercegovine i uporednom pravu, magistarski rad, neobjavljeno, Sarajevo 2010, str. 28. i dalje. 149 Čl. 197 st. 2 ZSP FBiH. 150 Čl. 195 ZSP FBiH. 151 H. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, str. 335, br. 805.

klizeći rang prvenstva (uostalom ni kod hipoteke u Republici Srpskoj i Brčko distriktu BiH zbog različitih mogućnosti raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom). Naknadni povjerioci, čiji je rang iza ranga prvobitno upisanog zemljišnog duga, mogu prilikom osnivanja svojih prava osiguranja s vlasnikom nekretnine ugovoriti, i to upisati u zemljišnu knjigu, da vlasnik nekretnine njima ustupa pravo na povratni prijenos zemljišnog duga. Ovaj sporazum upisom u zemljišnoj knjizi dobiva erga omnes efekte. Prijenos zemljišnog duga na slabije rangirane vjerovnike ima efekat njihovog pomicanja u rangu prvenstva. Dok god pravo na prijenos zemljišnog duga nije njima preneseno, ovi povjerioci ne mogu računati na to da će steći prvo mjesto u prvenstvenom redu.

Vlasnik nekretnine, koji je isplatio zemljišni dug, ima dvojako pravo – on može od titulara zemljišnog duga zahtijevati davanje brisovne izjave ili povratni prijenos zemljišnog duga (pri čemu se zemljišni dug pretvara u vlasnički zemljišni dug). U slučaju povratnog prenosa zemljišnog duga, vlasnik ga može jedno vrijeme zadržati, da bi ga kasnije prema potrebi prenio novom povjeriocu i dobio novo finansiranje.

Ukoliko vlasnik samo djelimično isplati potraživanje, na njega prelazi samo dio zemljišnog duga, a koji ima rang iza zemljišnog duga povjerioca. Vlasnik u tom slučaju nema pravo na predaju pisma zemljišnog duga, ako je ono izdato, ali ima pravo da se to zabilježi u pismu, ako se radi o zemljišnom dugu uz pismo ili u zemljišnoj knjizi. 152 Na taj je način iznos zemljišnog duga i prema trećim licima smanjen, te bi se i prema njima mogao istaći prigovor djelimične isplate potraživanja.

9. Odnos hipoteke i zemljišnog duga

Postavlja se pitanje, da li je zemljišni dug uopće potreban ako je zakon dopustio raspolaganje neizbrisanom hipotekom koja više ne osigurava potraživanje i ne postiže li se s ove dvije vrste založnih prava na nekretninama isti cilj?

Neakcesornost zemljišnog duga u modernoj kreditnoj privredi uvjetuje određene prednosti pred hipotekom – zemljišni dug može služiti osiguranju novih potraživanja pored prvobitnih ili nakon što se ono ugasi, a bez potrebe novog upisa u zemljišnu knjigu. Može služiti za dopunu već djelimično otplaćenog kredita, može osiguravati nova potraživanja koja bi u budućnosti nastala između povjerilaca i vlasnika. On je pogodan za osiguranje promjenjivih potraživanja različitog iznosa koja proizlaze iz kontokorent odnosa dviju strana i u tom je smislu u njemačkom pravu potisnuo maksimalnu hipoteku.153

Zemljišni dug pokazuje značajne prednosti u odnosu na hipoteku, kod koje se napušta akcesornost: prvo, promjena svrhe osiguranja npr. zamjena osiguranog potraživanja ne

152 Čl. 194 st. 3 i 4 ZSP FBiH. 153 O. Stöcker, Die “Eurohypothek” str. 31–42. U razvijenijoj kreditnoj privredi kakva je njemačka postoje i dalje prednosti zemljišnog duga nad hipotekom kod osiguranja konzorcijalnog kredita (potraživanja više povjerilaca prema istom dužniku osiguravaju se u korist jednog trusta), kod tzv. međufinansiranja, kod globalnih zaduženja kod stambene izgradnje za prodaju preko nosioca gradnje itd. Detaljnije kod O. Stöcker, Die “Eurohypothek”, str. 48, 58, 63 i dalje.

zahtijeva upis u zemljišnu knjigu. Isto vrijedi i za ponovnu upotrebu u korist novog povjerioca. Po isplati osiguranog potraživanja zemljišni dug se bez dodatnih upisa u zemljišnu knjigu može iskoristiti za osiguranje drugog potraživanja i drugog povjerioca. Ukoliko se radi o zemljišnom dugu s pismom, nije pri tom uopće potreban upis novog povjerioca u zemljišnu knjigu, što kod knjižne hipoteke nije slučaj.154 Pri tome ne postoji ograničenje u tom smislu da novo i staro potraživanje moraju imati istu visinu ili da novo potraživanje ne smije preći visinu starog potraživanja.155 Takođe kod djelimične isplate prvobitno osiguranog potraživanja paralelno se mogu osigurati i druga potraživanja osim ako ugovor o osiguranju određuje nešto drugo. Vlasnički zemljišni dug može bez vremenskog ograničenja biti kod vlasnika nekretnine prije nego što bude ponovno ustupljen; u pravima zemalja nasljednica SFRJ su neka raspolaganja neizbrisanom hipotekom vremenski ograničena.

Moguće je identificirati još jednu prednost zemljišnog duga u pogledu izvršnosti, naslanjajući se na njemačko pravo. U Bosni i Hercegovini se nije (još) ukazao problem podvrgavanja izvršenju za maksimalnu hipoteku. Ako dođe do zamjene potraživanja osiguranog hipotekom, u njemačkom pravu to zahtijeva novo podvrgavanje prinudnom izvršenju, što zahtijeva novu notarsku obradu, kao i upis novog podvrgavanja u zemljišnu knjigu.156 Navedena operacija zahtijeva troškove i vrijeme, te je razlog što maksimalna hipoteka ne igra praktičnu ulogu. Kod zemljišnog duga ovo nije potrebno jer se vlasnik nekretnine podvrgava izvršenju za visinu zemljišnog duga koja je određena i poznata, a ne za visinu potraživanja koja je samo odrediva kod maksimalne hipoteke.

154 Uporedi čl. 347 i 348 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Republike Hrvatske i čl. 72 Zakona o zemljišnim knjigama Republike Hrvatske, čl. 45 Zakona za dogovoren zalog Republike Makedonije, čl. 9 Zakona o hipoteci Crne Gore. 155 U situaciji npr. zadržavanja ranga potrebna su tri različita upisa u zemljišnu knjigu: brisanje hipoteke, upis zabilježbe te upis nove hipoteke. Vidjeti D. Softić, Odstupanja od načela akcesornosti hipoteke u pravu Bosne i Hercegovine i uporednom pravu, str. 81. 156 Uporedi Palandt, § 1180 Rn 3, str. 1543.

Documents

Prof. dr. Meliha Povlakić · 2017. 2. 21. · Novi pojam nekretnine 2. Pojam prava građenja u FBiH 3. Vrste prava građenja 4. Stjecanje prava građenja 5. Sadržaj prava građenja