Procjena vrijednosti nekretnine HAAB... · HYPO ALPE-ADRIA-BANK d.d. Procjena vrijednosti nekretnine POSLOVNA ZGRADA SAJMIŠTE 13, 32000 VUKOVAR Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g

HYPO ALPE-ADRIA-BANK d.d.

Procjena vrijednosti nekretnine POSLOVNA ZGRADA SAJMIŠTE 13, 32000 VUKOVAR

Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Datum izrade:21.02.2014. Stranica 1

SAJMIŠTE 13, 32000 VUKOVAR, Hrvatska Z. k. uložak 1048, Općinski sud VUKOVAR Zemljišno knjižni odjel VUKOVAR, Katastarska općina VUKOVAR

0584/14 IFRS 13: LEVEL 3 ID KOLATERALA: 580863

Procjena vrijednosti nekretnine

POSLOVNA ZGRADA u SAJMIŠTE 13, 32000 VUKOVAR, Hrvatska Z. k. uložak 1048, Općinski sud VUKOVAR Zemljišno knjižni odjel VUKOVAR, Katastarska općina VUKOVAR

Tržišna vrijednost nekretnine (zaokruženo) 128.400,00

Cijena je izražena u eurima isključujući PDV Osijek, 21.02.2014.





Sažetak Klijent 358739 LUCIDUS D.O.O. SAJMIŠTE 13 HR 32000 VUKOVAR Nekretnina POSLOVNA ZGARDA SAJMIŠTE 13 HR 32000 VUKOVAR

z.k. uložak 1048, Katastarska općina VUKOVAR (VUKOVAR), Općinski sud VUKOVAR

Datum procjene 21.02.2014. Procjenitelj Darija Poljak-Gunjević, d.i.g.

Sve cijene su u eurima i isključuju PDV.

Sažetak Usporedna vrijednost 128.354,40 Tržišna vrijednost zaokruženo 128.400,00

former market value: former due date: prepared by:

162.744,45 € 05.11.2009.

new market value: new due date: DELTA: 34.344,45 €

128.400,00 € 21.02.2014 21,10%

Key input factors: Increased:Market rent / market prices (comparables)

Contracted rent (duration)

Size (Land plot, useable area, number of units )

Demand of RE market (selling period)

CAPEX (new buildings, renovation, devastation,

condition)

Risk (rights, burdens, zoning plan, permits,

legal issues)

Others

Remarks DRC method -2009. /

including PDV

Income method-

2014./excluding PDV

Management Summary / Deviation in market value

REM

Decreased:





Općenito Klijent 358739 LUCIDUS D.O.O. SAJMIŠTE 13 HR 32000 VUKOVAR Nekretnina POSLOVNA ZGARDA SAJMIŠTE 13 HR 32000 VUKOVAR

z.k. uložak 1048, Katastarska općina VUKOVAR (VUKOVAR), Općinski sud VUKOVAR

Datum procjene 21.02.2014. Procjenitelj Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Vlasnik sa udjelom u posjedu

LUCIDUS , VUKOVAR

Sve cijene su u eurima i isključuju PDV.





ZAHTJEV ZA PROCJENU Naručitelj: LUCIDUS D.O.O. , VUKOVAR, SAJMIŠTE 13 Datum: 21.02.2014. Svrha: Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine za interne potrebe banke

Tržišna vrijednost je "Procijenjeni iznos koji bi nekretnina trebala postići na dan vrednovanja, pogodbom prodavatelja i kupca u transakciji nakon cjelovitog sagledavanja nekretnine u kojem stranke djeluju upućene, razborito, i bez prisile"

Pojam tržišne vrijednosti i pojam fer vrijednosti, uobičajen u primjeni u računovodstvenim standardima, općenito su kompatibilni, ako ne i točan ekvivalent pojmova. Fer vrijednost kao računovodstveni pojam, definiran je u međunarodnim standardima financijskog izvještavanja i drugim računovodstvenim standardima kao iznos za koji se neka imovina može razmijeniti ili izvršiti ugovorena obaveza, između informiranih i voljnih stranaka u usuglašenoj transakciji. Fer vrijednost se uglavnom koristi za izvještavanje i tržišne i ne-tržišne vrijednosti, u financijskim izvještajima. Ako se tržišna vrijednost imovine može utvrditi, ta će se vrijednost poistovjetiti sa fer vrijednosti.

Određivanje tržišne vrijednosti u skladu je sa međunarodnim standardima vrednovanja.

Nekretnina se procjenjuje prema zatečenom stanju, dostupnoj dokumentaciji te u skladu sa situacijom na tržištu nekretnina.





Datum procjene

Datum pregleda nekretnine: 20.02.2014. Datum utvrđivanja činjenica: 21.02.2014. Sudionici: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g. Vrsta nekretnine: POSLOVNA ZGARDA na adresi: VUKOVAR, SAJMIŠTE 13

Osnovne informacije i dokumentacija

x Izvadak iz z.k. Građevinska dozvola Fotodokumentacija

Kupoprodajni ugovor Troškovnik Postojeći ugovori o najmu

x Izvadak iz katastra Glavni projekt Lista najmova

x Izvadak iz posjedovnog lista

Izračun površina Operativni troškovi

Ugovor o pravu građenja

Tehnički opis Izloženost

Postojeće procjene Detaljni nacrti Elaborat o etažiranju

Procjena neovisnog procjenitelja

Atesti Situacija – šire područje

Reference:

Zakon o prostornom uređenju i gradnji Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Bilten "Standardna kalkulacija radova u visokogradnji" Instituta građevinarstva Hrvatske Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata Podatak o etalonskoj cijeni građenja Priopćenje Državnog zavoda za statistiku RH, Zagreb, cijena stanova na području RH Podaci o cijenama građevinskog zemljišta za adekvatnu lokaciju Odluka o komunalnom doprinosu za predmetno područje Uredba o visini vodnog doprinosa Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada Standardi za svojstva zgrada - Definiranje i proračun površina i prostora, HRN ISO 9836:2002 Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina HDSV 5/07 HGAA REV Standardi Analiza tržišnih cijena :

Telefonske informacije općinskih ureda i lokalnih agenata za nekretnine. Vlastita arhiva referentnih cijena i empirijske vrijednosti relevantnog profesionalnog iskustva. www.gohome.hr





NALAZ Položaj i lokacija Kartografski prikaz

map.hak.hr





Lokacija i opis nekretnine Makro lokacija Površina:

56.542 km²

Oblik vladanja: Republika

Populacija:

4,49 Mil. stanovnika

Glavni grad / stanovništvo: Zagreb / 780.000

Poslovni jezik: Hrvatski

Ekonomski rast:

BDP: 45 mlrd € BDP-po stanovniku: 15.271 € Rast: 2,9 % (Prosjek 2000 - 2010)

Inflacija: 3,0 % (Prosjek 2000 - 2010)

Stopa nezaposlenosti: 12,3 % (Prosjek 2000 - 2010)

Valuta: Kuna (100 Lipa)

Opći ekonomski podaci o zemlji: Prema MMF-u bruto domaći proizvod je 2008. iznosio 54,950 milijarde USD ili 12.374 USD po stanovniku, a prema paritetu kupovne moći ukupni BDP iznosio je 74,419 milijardi USD ili 16.758 USD po stanovniku. Prema Eurostatu, statističkom uredu EU, hrvatski BDP po stanovniku iskazan prema standardima kupovne moći iznosi 63% prosjeka Europske unije. Poljoprivreda stvara 7,4% nacionalnog dohotka, a zapošljava 14,2% radne snage. Od 2,7 milijuna hektara poljoprivrednih površina obrađuje se oko 1,1 milijun. Ostatak je neobrađen ili u vlasništvu države. Prosječna veličina imanja je 1,9 hektara. Industrija ostvaruje oko petine BDP-a, a zapošljava oko četvrtine radne snage. Brodogradnja je značajna privredna grana, a najveća brodogradilišta su: Brodosplit, Uljanik i 3. Maj. Trgovina je najutjecajnija gospodarska grana, zapošljava oko 23,1% ukupnog broja zaposlenih te ostvaruje prihod od 37,7%. Turizam je iznimno važan za Hrvatsku. Broj turista u 2007. godini je premašio 11,16 milijuna, a ostvareno je 53 milijuna noćenja. Najviše turista dolazi iz Njemačke, Italije, Slovenije i Austrije. Dvije županije, Istarska i Primorsko-goranska, ugošćuju 44% turista. Prihod od turizma u prvih devet mjeseci 2008. dosegnuo je 6,8 milijardi eura,a udjel turizma u BDP-u iznosi 22% što turizam označava strateškom granom gospodarstva i jednom od najkonkurentnijih djelatnosti. Krajem 2009. godine Hrvatska je imala 679 tisuća zaposlenih u privatnim, 114 tisuća zaposlenih u državnim, a isti broj osoba je bio zaposlen u tvrtkama koje se nalaze u mješovitom vlasništvu. Pored njih Hrvatska ima i 240.000 zaposlenih u javnom sektoru.





Opis regije – Vukovarsko-srijemska županija: Populacija: 195.771 (2007.) stanovnika Sjedište / stanovništvo: Vukovar / 31.670 (2001.) BDP – po stanovniku (2007.):

5.756 EUR BDP: 1,144 mlrd. EUR

Informacije o ekonomiji županije: Površina Vukovarsko-srijemske županije iznosi 2.448 km2. Nalazi se na krajnjem sjeveroistoku Republike Hrvatske između rijeka Dunava i Save. Vukovarsko-srijemska županija raspolaže bogatim prirodnim resursima od kojih su najznačajniji obradive površine, šume, nalazišta nafte, plina, gline i šljunka te razvijena hidrografska mreža. Prema strukturi površina u županiji prevladavaju oranice, vinogradi, voćnjaci i šume. Poljoprivredne površine zauzimaju 150.856 ha ili 61,8% površine Županije od kojih se 93% odnosi na oranice i vrtove, dok ostatak od 7% jesu pašnjaci, livade, vinogradi i voćnjaci. Ratarske površine su meliorirane i komasirane i omogućuju strojnu obradu i visoke prinose. Najviše se proizvode pšenica, kukuruz, šećerna repa i duhan, a u području od Vukovara do Iloka poseban je naglasak dan na vinogradarstvo i vinarstvo. Ukupne šumske površine s nadaleko poznatim spačvanskim bazenom zauzimaju 69.011 ha što čini 28,3% površine Županije i uglavnom su zastupljene glasovitim slavonskim hrastom lužnjakom i poljskim jasenom. Bogata nalazišta kvalitetne gline, šljunka i pijeska omogućila su razvitak industrije građevinskog materijala, poglavito ciglarstva, opekarstva i graditeljstva u cjelini. Na području Đeletovaca nalaze se vrijedna crpilišta nafte i plina čiji je godišnji opseg proizvodnje iznosio prije rata oko 252.000 tona nafte i 26 milijuna m3 zemnog plina. Od metaloprerađivačke djelatnosti danas je najznačajnija proizvodnja poljoprivrednih strojeva i priključnih uređaja koja uz sebe veže i razvoj niza manjih kooperantskih tvrtki s područja Županije. U posljednjih nekoliko godina sve veću zastupljenost u strukturi gospodarstva na uštrb poljoprivrede, prehrambene i prerađivačke industrije imaju trgovina, obrtništvo i uslužne djelatnosti općenito Postojeća struktura gospodarstva i instalirani kapaciteti, koji su ranije svrstavali Županiju u krug gospodarski najrazvijenijih dijelova Republike Hrvatske, te nedovoljno iskorištene mogućnosti i svjetski trendovi razvitka, koji neminovno prate i ovo gospodarstvo, dobra su pretpostavka sveukupnom budućem razvitku. Cjelokupno razdoblje od osamostaljenja Republike Hrvatske do danas je razdoblje ratnih događanja te paralelno vođenog procesa privatizacije i restrukturiranja gospodarskih subjekata. Sve to rezultiralo je padom gospodarske aktivnosti, veoma niskom razinom korištenja instaliranih kapaciteta, gubitkom velikog dijela tradicionalnih tržišta, zatvaranjem jednog dijela proizvodnih kapaciteta, viškom zaposlenih, velikim štetama na gospodarskim potencijalima, posebice na prostoru hrvatskog Podunavlja, usmjeravanjem slobodnih sredstava na sanaciju uništenog umjesto u razvitak i ostalim sličnim posljedicama.





Gustoća naseljenosti po gradovima i općinama





Opis grada – GRAD VUKOVAR Stanovništvo: 28.016 stanovnika Površina grada: 100,26 km2 Gustoća populacije: 280,16 stanovnika/km2

Informacije o ekonomiji grada: Gospodarstvo Vukovar je grad i najveća hrvatska riječna luka na Dunavu, u hrvatskom dijelu Srijema. On je i upravno, prosvjetno, gospodarsko i kulturno središte Vukovarsko-srijemske županije. Ekonomija Vukovara je bazirana na poljoprivredi, trgovini, vinogradarstvu, prehrambenoj industriji, tekstilnoj industriji, industriji građevinskog materijala, industriji obuće i turizmu. Prije Domovinskog rata Vukovar je bio jedan od najrazvijenijih područja Hrvatske. Industrija je teško stradala u ratu, ali mirnom reintegracijom pod hrvatsku vlast počela je obnova grada, pa tako i industrije. Turizam je također jedna od važnih djelatnosti u gradu. Nakon uklanjanja porušenih mostova na Dunavu kod Novog Sada krenula su krstarenja Dunavom, pa su počeli pristajati putnički brodovi i u Vukovaru. Tim brodovima se samo u 2005. godinu u Vukovaru iskrcalo oko 18.500 turista, pretežito američkih. Nakon ponovne izgradnje hotela Lav, počeo se razvijati i kongresni turizam. Obrazovanje Veleučilište sa studijem ekonomije, prava i fizioterapije, visoka učiteljska škola -dislocirani studij Vukovar, 5 srednjoškolskih i 7 osnovnoškolskih ustanova. Opis prometa i prometna povezanost: Vukovar ima granični položaj na Dunavu prema Vojvodini u Republici Srbiji, cestom D2 je povezan sa Osijekom, te cestom D55 sa Vinkovcima. Vukovar ima važnu ulogu u pretovaru robe s riječnog na željeznički promet kao najveća luka na Dunavu. Zračna luka Klisa udaljena je 20 – tak km. Udaljenost od većih regionalnih centara: Zagreb 295 km Slavonski Brod 106 km Osijek 40 km Vinkovci 22 km





Mikro lokacija

Opis lokacije Predmetna nekretnina izgrađena je u V zoni grada Vukovara, Sajmište 13, u ulici pretežno obiteljskih kuća i manjih poslovnih prostora Opis pristupačnosti: javni prijevoz

Opis infrastrukture: blizina sadržaja svakodnevnih potreba

Opis mogućnosti za parkiranje na parceli

Lokacija Vrlo dobra

Dobra Umjerena Loša Vrlo loša

Stanovanje x Trgovina x Uredi x

Karakteristike nekretnine Oblik: nepravilan Pozicija: ravan teren, samostojeća građevina

Komunalna infrastruktura sva komunalna infrastruktura je dostupna

Emitiranje -

Pristup putem javne površine

Konkurencija na predmetnoj lokaciji srednja

Nasljeđeno onečišćenje Procjenitelj nije utvrdio elemente onečišćenja, te se vrednovanje obavlja uz pretpostavku da nema kontaminacije.





IDENTIFIKACIJA Zemljišne knjige

Z.k. uložak broj : 1048

Stanje na dan: 21.02.2014.

A

Posjedovnica

PRVI ODJELJAK

Redni

broj

Broj

zemljišta

(kat.čestice)

Oznaka zemljišta

Površina u

Primjedbe m2 jutra čhv

1. 3591 POSLOVNA ZGRADA BR. 13 ULICA SAJMIŠTE,

POMOĆNA ZGRADA I DVORIŠTE

958

POSLOVNA ZGRADA BR. 13 ULICA SAJMIŠTE 189

POMOĆNA ZGRADA 38

DVORIŠTE 731

B

Vlastovnica

Redni

broj Upisi Primjedbe

1. UDIO 1/1

1. LUCIDUS D.O.O. ZA IZVOĐENJE ELEKTROINSTALATERSKIH I

ELEKTROMONTAŽNIH RADOVA, GRAĐENJE, PROJEKTIRANJE I NADZOR

VUKOVAR, ČAKOVEČKA 180

Knjižni upisi koji vrijede za sve udjele na B listu

Redni

broj Upisi Primjedbe

1.1. Zaprimljeno 25.09.2013. broj Z-4335/13

Na temelju rješenja Trgovačkog suda u Osijeku od 17. rujna 2013. g., broj: St-419/13-12 ,

zabilježuje se otvaranje stečajnog postupka na nekretnine u A.

ZABILJEŽBA!

C

Teretovnica

Redni

broj Upisi Iznos tereta Primjedbe


Temeljem Ugovora o kreditu broj: 829-51006992/2010 sa Sporazumom

o osiguranju novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na

nekretninama u korist Banke od 23. travnja 2010. godine uknjižuje se

77.000,00 EUR





pravo zaloga na nekretnine u A u iznosu od 77.000,00 EUR (slovima:

sedamdesetsedamtisućaeura) u kunskoj protuvrijednosti te ostalih

uvjeta i troškova iz ugovora sa Sporazumom, za korist:

1. HYPO ALPE-ADRIA-BANK D.D. ZAGREB, SLAVONSKA AVENIJA 6

OIB: 14036333877


Na temelju Ugovora o kreditu broj: 829-17/2011 sa Sporazumom o

osiguranju novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na

nekretninama u korist Banke od 03. ožujka 2011. g. uknjižuje se pravo

zaloga na nekretnine u A, u visini od 50.000,00 kn (slovima: pedeset

tisućakuna) uvećano za pripadajuću kamatu i sve ostale troškove, radi

osiguranja tražbine predlagatelja , te zabilježbu ovršivosti tražbine uz

ostale ugovorene uvjete, za korist:

50.000,00 KN

1. HYPO ALPE-ADRIA-BANK D.D. ZAGREB, SLAVONSKA AVENIJA 6

OIB: 14036333877


Zabilježuje se obveza brisanja hipoteke upisane pod brojem Z-2543/08

u iznosu od 400.00,00 kn, Z- 2698/09 u iznosu od 41.400,00 eur, Z-

4258/09 u iznosu od 475.548,89 kn, Z- 1438/10 u iznosu od 77.000,00

eur kao i hipoteke koja će biti upisana temeljem ovog Ugovora, kojom

zabilježbom će se prema trećima učiniti vidljivim da se je Založni dužnik

prema banci obvezao ishoditi brisanje predmetnih hipoteka kada

prestanu tražbine koje su tim hipotekama osigurane, te da zbog toga ne

može, nakon prestanka hipotekarnih tražbina raspolagati neizbrisanim

hipotekama, odnosno mjestom u prevenstvenom redu koje imaju te

hipoteke, sukladno odredbi članka 347. st. 3 Zakona o vlasništvu i

drugim stvarim pravima.


Na temelju ovosudnog rješenja poslovni broj: Ovr -66/12 od 16. siječnja

2012. g., uknjižuje se pravo zaloga na nekretnine u A, u iznosu od

923.907,29 kn (slovima: devedetstodvadeset

tritisućedevetstosedamkunaidvadesetdevetlipa) sa zakonskom kamatom

po stopi koja je određena za svako polugodište uvećanjem eskontne

stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnji dan polugodišta

koje je prethodilo tekućem polugodištu za pet postotnih poena počevši

od 06. prosinca 2011. g. pa do isplate, zatim obračunate zatezne

kamate dospjele na dan 30. studenog 2011. g. u iznosu od 56.298,26

kn (slovima: pedesetšesttisućadvjestodevedeset

osamkunaidvadesetšestlipa), kao i troškova ovog postupka osiguranja,

uz zabilježbu ovršivosti tražbine koje imaju učinak da se ovrha na tim

nekretninama smije provesti i prema trećoj osobi koja je ove nekretnine

kasnije stekla (čl. 260 st. 1 Ovršnog zakona), za korist:

923.907,29 KN

1. REPUBLIKA HRVATSKA ZA MINISTARSTVO FINANCIJA, POREZNA





UPRAVA, PODRUČNI URED VUKOVAR

OIB: 52634238587

Eventualno založno pravo nije uključeno u procjenu. Prava i tereti koji nisu upisani u zemljišne knjige neće se evidentirati. OPIS ZATEČENOG STANJA Predmetna nekretnina izgrađena je u V zoni grada Vukovara, Sajmište 13. Objekt se sastoji od prizemlja i nedovršenog potkrovlja. Teren zemljišta je ravan. Na parceli je izveden tucanički plato. Iza poslovne zgrade u izgradnji izvedena je prizemna zgrada (radionica), te garaža u dvorištu. Izvadak iz katastra Izvadak iz digitalnog katastarskog plana

preglednik.arkod.hr





Legalni status

Nekretnina je upisana u zemljišne knjige i ucrtana u katastru ( kuća i garaža) Za građevinu je izdano Uvjerenje za uporabu Klasa: 361-05/09-01/25, Urbroj:2196/01-3-09-04, Vukovar, 12.10.2009. godine. Radionica u dvorištu nije predmet procjene, nije legalna, vlasnik nije podnio zahtjev za legalizaciju.





Tehnički opis objekta Namjena objekta: poslovna (trgovina i uredi, potkrovlje u roh-bau izvedbi) Katnost: prizemlje + potkrovlje Godina izgradnje: gradnja: 2008.

rekonstrukcija: Temelji: betonski trakasti Nosivi zidovi i stropovi: zidovi od blok opeke, fert stropna ploča prizemlja, u

potkrovlju nije izvedena Krovna konstrukcija i pokrov:

drveno dvostrešno krovište, pokrov crijep

Pročelje: ožbukano, bez završne obrade Unutarnji zidovi: zidani, ožbukani i obojani, u sanitarijama i kuhinji keramika Podne obloge: keramika, parket Vanjska stolarija: PVC Unutarnja stolarija: vanjska i unutarnja

Instalacije: elektro, vodovod, odvodnja, plin, telefon Sanitarije / kupaonica: srednjeg standarda

Rasvjeta / električna oprema:

srednjeg standarda

Posebni elementi: -

Standard opreme: adekvatno starosti zgrade / dobar

Vanjski sadržaji: tucanički plato, u lošem stanju Parkirališta: vanjska parkirališta

Kategorija nekretnine B(izgrađeno poslije 1980)

Izgradnja i održavanje stanje u odnosu na starost objekta dobro, dobro

održavanje Nedostaci gradnje/građevine

nema vidljivih nedostataka

Izvješća nadzora osobno dizalo: ne postoji sustav za dojavu požara: ne postoji

Certifikat energetske učinkovitosti

nedostupan





IZRAČUN POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA





PROCJENA Cilj procjene je utvrđivanje tržišne vrijednosti predmetne nekretnine. To je određeno cijenom koju je moguće postići ukoliko je nekretnina prodana u fer transakciji. Pri tome sve aktualne, pravne i ekonomske okolnosti koje utječu na vrijednost moraju se uzeti u obzir. Metode procjenjivanja Usporedna metoda Kod usporedne metode, vrijednost nekretnine određuje se uspoređivanjem stvarno postignutih otkupnih cijena usporedivih nekretnina u fer transakcijama. To podrazumijeva detaljnu analizu tržišta. Ova metoda se koristi uglavnom za neizgrađena zemljišta, apartmane, obiteljske / kuće sa dvije obitelji / višeobiteljske kuće, kuće u nizu, dvojne i slične objekte u naselju. U slučaju izgrađene čestice, usporedna metoda koristi se za određivanje vrijednosti zemljišta kod troškovne metode i dohodovne metode. Nova građevinska vrijednost Nova građevinska vrijednost (NGV) izračunava se kao umnožak neto korisne površine i jedinične cijene građenja ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena gradnje po m² ili m³ odabire se prema standardu gradnje u odnosu na etalonsku cijenu građenja za tipske objekte u pojedinoj regiji RH te prema cijenama gradnje ekvivalentnih objekata prema podacima biltena IGH - "Standardna kalkulacija radova u visokogradnji". U jediničnoj cijeni obuhvaćena je sva projektna dokumentacija, građevinski i završni radovi, priključci instalacija te uređenje okoliša.

Ng = NKP x Cj

IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

Neto komercijalna površina m2 Jed. cij. ekv. obj. €/m2 nova građevinska vrijednost - €

356,65 530 189.024,00





Cijene usporednih nekretnina

datum prodaje /ponude

02/14 02/14 02/14 02/14 02/14

adresa nekretnine Vukovar Vukovar Vukovar Vukovar Vukovar

izvor podataka o cijeni oglas oglas oglas oglas oglas

neto korisna površina - m2

70,00 m² 80,00 m² 150,00 m² 180,00 m² 100,00 m²

starost građevine - godine

n/a n/a n/a n/a n/a

vrijednost najma - € 400,00 400,00 800,00 1.000,00 500,00

€/m2 5,71 5,00 5,33 5,56 5,00

tražena cijena/korekcija potražnje

-5,00% -5,00% -5,00% -5,00% -5,00%

veličina nekretnine -10,00% -10,00% -5,00% -5,00% -5,00%

infrastruktura 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

lokacija -15,00% -5,00% -5,00% -15,00% -5,00%

zona ( pogled, ostalo) 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

ostali parametri 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

ukupna korekcija -30,00% -20,00% -15,00% -25,00% -15,00%

ukupna korigirana vrijednost - €

280,00 320,00 680,00 750,00 425,00

ukupna korigirana vrijednost - €/m2

4,00 4,00 4,53 4,17 4,25

ukupna prosječna cijena - €/m2

neto korisne površine 4,19

zaokružena cijena - €/m2

neto korisne površine 4,00





Dohodovna metoda Kod dohodovne metode, tržišna vrijednost mora biti određena kapitalizacijom neto prihoda koji se očekuje nakon vrednovanja, ili koja je postignuta u prethodnom razdoblju uz odgovarajuću kamatnu stopu i prema potencijalu preostalog gospodarskog korisnog vijeka trajanja. Načelno, dohodovna metoda mora se primjeniti ako se nekretnina koristi u svrhu prihodovanja. Metoda se koristi uglavnom za stambene zgrade, poslovne i uredske prostore koji se iznajmljuju i objekte mješovite namjene (hotele, turističke sadržaje, itd.). Nadalje, dohodovna metoda može se koristiti kod nekretnina korištenih u vlasništvu, ali gdje bi iznajmljivanje također bilo moguće. Temelj za dohodovnu metodu je osigurana trajna zarada u okviru ekonomski preostalog korisnog vijeka trajanja objekta, određenog na datum vrednovanja.

Dohodovna situacija Korištenje poslovni prostor se trenutno ne koristi Opće informacije o metodi diskontiranja novčanog toka (DCF metoda) DCF metoda je usmjerena na vrednovanje prihoda te umanjuje buduće prihode nekretnine na dan vrednovanja. Načelno, ovaj novčani tok je podijeljen u dvije faze, prva faza traje cca. 10 godina u kojima su detaljno prikazani novčani tokovi i diskontiraju se na određeni datum. Druga faza pokazuje vrijednost 10-te godine pa je prodajna vrijednost fiktivna. Ova vrijednost u skladu je sa novčanim tokovima koji se javljaju tijekom druge faze.





Mišljenje Collateral Id 580863 Region Vukovarsko Srijemska District Vukovar

Dohodovna vrijednost indexation 2%

wacc 8,82%

yield 11,00%

troškovi upravljanja 14,00%

Godinagodišnji bruto

prihod

troškovi

upravljanja

godišnji neto

prihod

Troškovi

uređenja

izostanak

najmaPrihod

1 2014 17.119,20 2.396,69 14.722,51 35.665,00 4.279,80 -23.177,99

2 2015 17.461,58 2.444,62 15.016,96 12.681,33

3 2016 17.810,82 2.493,51 15.317,30 11.886,56

4 2017 18.167,03 2.543,38 15.623,65 11.141,60

5 2018 17.119,20 2.396,69 14.722,51 9.648,02

6 2019 17.461,58 2.444,62 15.016,96 9.043,36

7 2020 17.810,82 2.493,51 15.317,30 8.476,59

8 2021 18.167,03 2.543,38 15.623,65 7.945,34

9 2022 18.530,37 2.594,25 15.936,12 7.447,39

10 2023 18.900,98 2.646,14 16.254,84 6.980,65

2024 19.279,00 2.699,06 16.579,94 7.120,26 Faza 1 Ukupno

godišnji bruto prihod 19.279,00 fer tržišna vrijednost faze 1 62.072,84

troškovi upravljanja 2.699,06 fer tržišna vrijednost faze 2 64.729,62

godišnji neto prihod 16.579,94 MV = 126.802,46

MV €/m2 = 360,00 Godina izgradnje 2008

poslovna zgrada 356,65 m2 x 360,00 128.394,40 Dohodovna vrijednost procjene 128.369,40

Tržišna vrijednost Dohodovna vrijednost 128.369,40

Tržišna vrijednost to 21.02.2014. (zaokruženo) 128.400,00





Zaključak Vrednovanje je obavljeno na temelju postojećih dokumenata, kao i uspoređivanjem cijena i svojstva adekvatnih objekata uzevši u obzir posebne okolnosti. Posebno su uzeti u obzir lokacija, razvoj, prostorno uređenje, mogućnosti namjene i postojeći sadržaji. Fer tržišna vrijednost na dan 21.02.2014. (zaokruženo) 128.400,00 € 982.800,00 kn

Tečaj EUR-a obračunat je prema tečajnoj listi HYPO ALPE-ADRIA BANK D.D.

21.02.2014. godine i iznosi 7,654 kn/€ (srednji tečaj)

Alternativna namjena djelomična

Iznajmljivost djelomična

Utrživost djelomična

Pozitivna svojstva

Negativna svojstva

U Osijeku, 21.02.2014.

Procjenitelj: Ovjera:

Darija Poljak-Gunjević, dipl. ing. građ. stalni sudski vještak za graditeljstvo

Dražen Krajlah, dipl. ing. građ. stalni sudski vještak za graditeljstvo





Posebne napomene Vrednovanje vještaka uključuje samo objekt, djelove objekta kao i elemente vanjskog uređenja. Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene. U tom smislu tehnička oprema i namještaj su uzeti u obzir u onom obimu u kojem su sastavne komponente objekta. U slučaju nove, utvrđene povećane vrijednosti, potrebno je izraditi reviziju. Umanjenje vrijednosti zbog naslijeđenih tereta zagađenja, npr. onečišćenja tla ili zemljišta i drugih okolnosti koje obezvrijeđuju nekretninu, nisu poznate u trenutku procjenjivanja. Nisu izvršene kemijske niti fizičke analize građevinskog područja. Javne površine koje se odnose na objekt su pregledane. Pregled objekta izvršen je nasumično. Informacije dostavljene od strane naručitelja uzete su u obzir u procjeni. Izgradnja i stanje objekta su navedeni i klasificirani po zahtjevu za pregledom nekretnine kod utvrđivanja činjenica od strane stručnjaka. Detaljniji pregledi nisu bili predmet ovog elaborata! Troškovi izgradnje / nedostaci, obnavljanje i sanacija nedostataka uključeni su u postotak umanjenja. U slučaju novonastalih činjenica ili okolnosti, stručnjak zadržava pravo izmijeniti ili nadopuniti procjenu. Postojeća procjena temelji se na dostupnim dokumentima i informacijama. U tom smislu obavezno je u slučaju postojanja novih informacija ili dokumenata, nadopuniti procjenu. Vrednovanje se odnosi na navedeni datum. Da bi se omogućilo utvrđivanje budućih nepredviđenih bitnih činjenica, kao primjerice gospodarske situacije, visine najma i slobodnih prostora, u izvješću procjene, preporuča se redovito revidiranje vrijednosti objekata. Zbog nepouzdanosti faktora koji su zastupljeni u procjeni, naročito potrebe za usklađivanjem sa iskustvenim podacima, rezultati procjene ne mogu biti fiksne vrijednosti matematičke točnosti te mogu biti podložne promjenama vrijednosti. Ova procjena vrijedi isključivo kao cjeloviti elaborat te izdvajanje bilo kojeg dijela iz cjeline nema valjanost.





Dokumentacija Fotodokumentacija





- nije predmet procjene





PRESLIKA IZVATKA IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE

Documents

Procjena vrijednosti nekretnine HAAB... · HYPO ALPE-ADRIA-BANK d.d. Procjena vrijednosti nekretnine POSLOVNA ZGRADA SAJMIŠTE 13, 32000 VUKOVAR Izrada: Darija Poljak-Gunjević, d.i.g