Planbeskrivelse. Detaljregulering for Ognabredden ...webhotel3.gisline.no/GisLinePlanarkiv/5004/2018014/Dokumenter/2018014... · konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4

- Dato: 21.06.2019

OGV139 AS Orgnr: 917182922 Finnemarka 11 7603 Levanger

Karl MoenArkitekt

Tverrsnitt ASKirkehaug 8, 7656 Verdal

Tlf: [email protected]

Orgnr: NO 920502512 MVA

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Ognabredden boligområde - Steinkjer

2

Innhold 1. Bakgrunn .............................................................................................................................4

1.1 Hensikten med planen ..................................................................................................4

1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold ....................................................................4

1.3 Utbyggingsavtaler ........................................................................................................4

1.4 Krav om konsekvensutredning .....................................................................................4

1.5 Planmateriale ................................................................................................................4

2. Planprosessen ......................................................................................................................4

2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram .......................................4

3. Planstatus og rammebetingelser ..........................................................................................5

3.1 Overordnede planer ......................................................................................................5

4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold ..............................................................5

4.1 Beliggenhet ..................................................................................................................5

4.2 Landskap ......................................................................................................................6

4.3 Trafikkforhold ..............................................................................................................6

4.4 Barns interesser ............................................................................................................6

4.5 Teknisk infrastruktur ....................................................................................................6

4.6 Biologisk mangfold ......................................................................................................6

5. Risiko- og sårbarhetsvurderinger ........................................................................................7

5.1 Prosessen ......................................................................................................................7

5.1.1 Sannsynlighet ...........................................................................................................7

5.1.2 Konsekvensen ...........................................................................................................7

5.1.3 Risiko ........................................................................................................................7

5.2 Fareidentifisering Sjekklister/analyser .........................................................................8

5.2.1 Naturbasert farer .......................................................................................................8

5.2.2 Menneske og virksomhetsbasert farer ......................................................................9

5.3 Tiltak /påvirkning for planforslaget ...........................................................................10

5.3.1 Farekategori 1, Løsmasseskred og grunnforhold ...................................................10

5.3.2 Farekategori 3, Flom ..............................................................................................10

5.3.3 Farekategori 14, Myke trafikanter ..........................................................................10

5.3.4 Farekategori 15, Støyforhold ..................................................................................11

6. Beskrivelse av planforslaget ..............................................................................................12

6.1 Planlagt arealbruk .......................................................................................................12

6.2 Bebyggelsens plassering og utforming ......................................................................12

6.3 Grad av utnytting ........................................................................................................12

6.4 Parkering ....................................................................................................................13

6.5 Adkomstveier .............................................................................................................13

6.6 Myke trafikanter .........................................................................................................13


3

6.7 Tilgjengelig boenheter / universell utforming ............................................................13

6.8 Uteoppholdsareal ........................................................................................................13

6.9 Krav om utomhusplan ................................................................................................13

6.10 Kulturminner ..........................................................................................................13

7. Innkomne forhåndsuttalelser .............................................................................................14

7.1 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag .............................................14

7.2 Forhåndsuttalelse fra NTE .........................................................................................14

7.3 Forhåndsuttalelse fra Steinkjer kommunes renovasjonsavdeling ..............................14

7.4 Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen ......................................................................14


4

1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for utbygging av to leilighetsbygg, ett med inntil 8 leiligheter og ett med inntil 10 leiligheter, samt felles uteareal og tilhørende parkering og boder. 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Arkitekt Karl Moen i Tverrsitt AS har utarbeidet planforslaget på oppdrag fra grunneiere av gnr. 188, bnr. 36 og 77, og forslagsstiller OGV139 AS. Foruten de nevnte eiendommer berøres også deler av 505/1 (NTFK). 1.3 Utbyggingsavtaler Det er ikke nødvendig med utbyggingsavtaler i denne saken. 1.4 Krav om konsekvensutredning Området er tidligere regulert til utbygging, og endringen av formål anses ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4. 1.5 Planmateriale Planforslaget omfatter følgende materiale:

Plankart i målestokk 1:1000. Planbeskrivelse og ROS analyse Planbestemmelser Sosi-fil Geoteknisk undersøkelse fra Norconsult Situasjonskart

2. Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Arkitekten var på forhåndskonferanse med kommunen 03/05 2018. Når planarbeidet startet opp ble kunngjøring om igangsatt regulering annonsert i Trønder-Avisa, 07/05 2018. Berørte parter ble skriftlig varslet om oppstart.


5

3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer

Området er regulert gjennom reguleringsplan for Midjo - Risgropa, vedtatt 12/05 1993 og Kommunedelplan sentrum, vedtatt 16/12 2009. Eiendommene gnr 188 bnr. 36 og 77 er i sin helhet regulert til boligformål. Deler av eiendommen gnr. 505 bnr. 1 som ligger i reguleringsområdet er regulert til veg.

4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet ligger nordøst for Steinkjer sentrum, mellom Ogndalsvegen (fv. 762) og elva Ogna, rett øst for Midjobrua. Eiendommen er i dag delvis bebygd og ligger i et område med omkringliggende småhusbebyggelse. Planområdets størrelse er på ca. 5,7 daa.


6

4.2 Landskap Området har lett helning vekk fra Ogndalsvegen. Nærmere eiendomsgrenser mot sør og vest skrår det bratt ned mot elva før det flater ut. Området har gode solforhold. 4.3 Trafikkforhold Adkomst til området blir fra fv. 762, Ogndalsvegen som er en middels trafikkert vei. Adkomsten vil ha god sikt både vest og øst. Myke trafikanter har i området god tilgang til gang og sykkelveger på nord siden av fv. 762. I området er det god tilgang på offentlige transportmidler, Steinkjerbuss som går på fv. 762, og buss og tog som går både sørover og nordover fra Steinkjer sentrum. 4.4 Barns interesser Innenfor planområdet er det regulert inn et stort felles grøntareal. Det er også grøntområder, som skogen i vest og elvebredden, som er godt egnet for rekreasjon og leik i nærheten. Det er også golfbane i nærheten. Dette gjør at planområdet har gode muligheter for aktiviteter, leik og rekreasjon for både unge, gamle og funksjonshemmede. Det er også kort avstand til både barnehage og skole. Risgropa familiebarnehage og Fagerheim kommunebarnehage ligger ca. 450 m øst for planområdet og Guldbergaunet førskole ligger ca. 1 km i vest. Byafossen barneskole ligger ca. 1,5 km i retning øst langs Ogndalsvegen (fv. 762) og videre nord langs Helgesvegen (fv. 269). Steinkjer ungdomsskole og Steinkjer vgs. ligger ca. 1 km vest for planområdet. 4.5 Teknisk infrastruktur Området blir tilknyttet det bestående kommunale ledningsnett for vann og avløp i området. 4.6 Biologisk mangfold Med utgangspunkt i Naturbasekartet fra Miljødirektoratet ser vi at området ligger ikke innenfor registrerte forekomster av områder som er viktige for biologisk mangfold eller for enkeltarter. Selv om planområdet ikke grenser mot elva er det planlagt å beholde mest mulig vegetasjon på utearealet nærmest elvebredden. Det er ellers en løvskog til vest for området som ikke blir berørt av planforslaget. Begge områdene bidrar til å skape et naturlig vegetasjonsbelte mot elva.


7

5. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. 5.1 Prosessen Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. 5.1.1 Sannsynlighet Sannsynlighet for at faren inntreffer er gradert etter frekvens, dvs. hvor ofte man antar at hendelsen vil finne sted og inndelt etter følgende skala: Sansynlighet Frekvens

Uaktuelt Vil sannsynligvis ikke skje i overskuelig fremtid

Lite sannsynlig Mindre enn en gang hvert 50. år

Mindre sannsynlig Mellom en gang hvert 10. og hvert 50. år

Sannsynlig Mellom engang hvert år og hvert 10. år

Meget sannsynlig Mer enn en gang hvert år

5.1.2 Konsekvensen Konsekvensen av en eventuell hendelse er vurdert i forhold til liv/ helse, materielle/ økonomiske verdier, miljø og samfunnsviktige funksjoner. Konsekvens Liv/ helse Miljø Økonomisk

verdier Ufarlig Ingen personskade Ingen skade Skader inntil

50 000kr. En viss fare Få og små

personskader Mindre skade, lokale skader Skader mellom

50 000 – 500 000 kr.

Kritisk Alvorlige personskader

Omfattende skader, regionale konsekvenser med restitusjonstid < 1år.

Skader mellom 500 000 –5 mill.

Farlig Alvorlige skader/død

Alvorlige skader, regionale konsekvenser med restitusjonstid > 1 år

Skader mellom 5 mill. og 50 mill.

Katastrofalt En eller flere døde Svært alvorlige skader, uoppretteligmiljøskade.

Skader for mer enn 50 mill.

5.1.3 Risiko Risiko er et produkt av sannsynligheten for at hendelsen inntreffer og konsekvensen av hendelsen om den skulle inntreffe. Vurderingene av de ulike hendelsene settes det opp en risikomatrise.


8

Lav/ingen risiko, ingen tiltak trengs

Middels risiko, tiltak vurderes iverksatt

Høy risiko, der tiltak er nødvendig

5.2 Fareidentifisering Sjekklister/analyser

5.2.1 Naturbasert farer

Farekategori Sannsyn- lighet

Konsekvens Risiko Kommentar/ analyse

1. Løsmasseskred Lite sannsynlig

Katastrofal Klimaservicesenteret viser til økt fare for skred som følge av økte nedbørsmengder. Ifølge NVE Atlas står området ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget. Det er 2 kvikkleireområder registrert i nærheten av planområdet. Kvikkleireområdet Midjo, ligger ca. 220 m til vest og har faregradklasse lav og kvikkleireområdet Fagerheim ligger ca. 500 m til øst og har faregradklasse middels.

2. Snøskred Uaktuelt Farlig Ifølge NVE Atlas og topografien i området er ikke dette en aktuell problemstilling.

Konsekvenser Sannsynlighet Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Meget sannsynlig Sannsynlig

Mindre sannsynlig Lite sannsynlig

Uaktuelt


9

3. Flom og erosjon

Mindre sannsynlig

Kritisk NVEs flomsonekart viser en 200-års flomhøyde nedenfor Midjobrua på 7,4 moh. Byggeareal blir fra 10 moh. og opp. Klimaservicesenteret viser til økt forekomst av lokal, intens nedbør som øker sannsynligheten for flom i tettbygde strøk med fremtidige klimaendringer.

4. Stormflo, havstigning

Uaktuelt En viss fare DSBs veileder ‘Havnivåstigning og stormflo’ Planområdet er langt utenfor faresoner.

5. Overvann Lite sannsynlig

En viss fare Klimaservicesenteret viser til økt forekomst av lokal, intens nedbør som øker sannsynligheten for flom i tettbygde strøk med fremtidige klimaendringer. Overvann fra bygninger i planområdet føres vekk til Ogna. Overvann fra ubebygde områder trenger ned i grunn.

6. Skog og gressbrann

Lite sannsynlig

En viss fare Det er løvskogsmark til vest for planområdet.

7. Sterk vind Lite sannsynlig

En viss fare Planområdet er ikke spesielt utsatt for vindpåkjenning. Klimaservicesenteret viser til trolig lite endring pga. klimaendringer.

8. Radon Mindre sannsynlig

En viss fare Området er registrert med moderat til lav verdi for radon i aktsomhetskartet fra NGU. Tek 17 setter krav til radonsperre eller måling av verdier.

9. Andre farer i nærområdet

5.2.2 Menneske og virksomhetsbasert farer

Farekategori Sannsyn- lighet

Konsekvens Risiko Kommentar/ analyse

10. Storulykker knyttet nærliggende virksomhet som Brann/eksplosjon, utslipp av farlige stoffer, akutt forurensning

Uaktuelt Farlig/ Katastrofal

Ingen virksomhet i nærheten som håndterer farlig kjemikaler.

11. Større ulykker (veg, bane, sjø, luft)

Uaktuelt Kritisk Ingen store transportårer i nærheten


10

12. Brann i bygninger

Lite sannsynlig

Kritisk Det er kort avstand og grei atkomst for utrykningskjøretøy til planområdet.

13. Forurensing/ støy som følge av tiltaket

Lite sannsynlig

En viss fare Ingen spesielle farer, forutsatt at tiltak og anleggsarbeid utføres i samsvar med lover og forskrifter.

14. Trafikksikkerhets utfordringer som følge av tiltaket

Lite sannsynlig

Farlig Utbyggingen vil medføre lite økt trafikk. Eksisterende vei er tilstrekkelig. Myke trafikanter må krysse Ogndalsvegen for å ha tilgang til gang- og sykkelvegen.

15. Støy Meget sannsynlig

Ufarlig Området er utsett for støy fra nærliggende Ogndalsvegen.

5.3 Tiltak /påvirkning for planforslaget 5.3.1 Farekategori 1, Løsmasseskred og grunnforhold Geoteknisk undersøkelse viser at det er grunt til berg på selv tomta, og at det er friksjonsmasser ned til berg. Området står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget. Viser her til vedlagt geoteknisk undersøkelse. 5.3.2 Farekategori 3, Flom I følg NVE flomsonekart ser vi at det er kartlagt flomsoner nesten opp til Midjobrua, ca. 200 m ned Ogna fra planlagt byggeområdet. 200-års flomhøyde er kartlagt til 7,4 m.o.h. Elven stiger ca. 0,5 m fra kartlagt flomsoneareal frem til planområdet som gir en estimert 200-års flomhøyde på 7,9 m.o.h. Byggeområder ligger fra 10 m.o.h på laveste punkt og planlagt gulvhøyde for bygningsmassen er på ca. 11 m.o.h. – noe som blir langt over 200-års flomnivå.

Utsnitt fra NVE flomsonekart.


11

5.3.3 Farekategori 14, Myke trafikanter Myke trafikanter må kryss Ogndalsvegen for å ha tilgang til gang og sykkelvegen. Ogndalsvegen har fartsgrense på 60 km/t forbi planlagt området. Det anlegges ikke nye gangfelt ved fartsgrense på 60 km/t. På steder hvor det er få som krysser, og fartsnivået ikke overstiger 65 km/t, kan det være aktuelt med tilrettelagt kryssing.

5.3.4 Farekategori 15, Støyforhold I forhold til ny boligbygging innenfor dette planområdet er det vegtrafikkstøy fra fv. 762, som det er aktuelt å ta nødvendige hensyn til.

Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) skal legges til grunn ved behandling i kommunen. T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen.

Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 65 Lden og 85L5A.

Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 55 Lden og 70L5A.

For vegtrafikkstøy er normalt ikke maksimalverdiene (L5A) relevant.

Planlagt bebyggelse påtegnet støyvarselkart fra Statens vegvesen viser at alle balkonger og terrasser samt felles uteareal ligger utenfor støyutsatt areal. Det viser også at deler av bygningsmassen i vest er utsatt for støy i gul sone. Her er det imidlertid bergmasse høyere enn veidekket, samt eksisterende hus mellom planlagt bebyggelse og vei, som vil skjerme for støy. Støykartet har ikke tatt høyde for dette.

Med standard oppbygging av veger og med bruk av 3 lags vinduer blir innenivåkravet på ca. 30 dB(A) tilfredsstilt. Grenseverdier for støy er tatt høyde for i bestemmelser.


12

6. Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk

Planområdet er ca. 5,7 daa stort og reguleres til følgende formål: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse (B1) 0,8 daa.

Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B2) 1,7 daa. Renovasjonsanlegg, miljøtorg (M). Energianlegg, trafo (T).

Grønnstruktur: Uteopphold, felles (f_U) 1,6 daa. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:

Kjøreveg, felles (f_V). Parkering, felles (f_P). Annen veggrunn – grøntareal.

Hensynssoner: Sikringssone – Frisikt.

Faresone – Høyspenningsanlegg.

6.2 Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget er en detaljregulering som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten. Innenfor området planlegges det utbygd to leilighetsbygg i to etasjer med tilhørende boder. I tillegg planlegges det carporter / garasjer i parkeringsareal f_P. Det er også planlagt avfallsløsning i område M.

Leilighetsbygninger er plassert med fasade (inkl. stue og balkong) mot sør og sørvest for å få best mulig solforhold på denne siden, og med svalganger mot nord og nordøst. Uteoppholdsareal er samlet på sør- og sørvestsiden av bygningene for å få best mulig solforhold og skjerming fra støy. Bygninger er planlagt bygget med pulttak.

6.3 Grad av utnytting Planforslaget legger opp til en høy utnytting. Det planlegges utbygd 18 leiligheter innenfor området. Med et totalt areal for planområdet på ca. 5,7 daa og en eksisterende boenhet gir dette en boligtetthet på litt over 3,3 boenheter pr. daa.

Totalt planlagt bebyggelse, parkering på mark og eksisterende bolig blir ca. 1,8 daa. Dette gir en utnyttelsesgrad på ca. 28 % BYA i reguleringsområdet.

I planforslaget er tillatt utnyttelsesgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde. For boligområdet B1 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad på 50 % BYA, ref: KOMMUNEPLANENS AREALDEL (revisjon 2018). For boligområdet B2 foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad på 90 % BYA. Arealet for felles uteopphold (f_U) er ca. 1,6 daa. Det er i tillegg planlagt felles uteareal i ubebygget arealer av boligområdene.


13

6.4 Parkering For leilighetsbyggene er det regulert felles parkeringsplasser på bakkenivå. Det er planlagt mulighet for carport / garasje med en parkeringsplass per boligenhet.

6.5 Adkomstveier For leilighetsbyggene er det regulert felles adkomstvei som er også vendehammer for avfallsbil. Innom område skal fartsgrensen være 20 km/t. Vegene blir bygget opp iht. retningslinjer i håndbok N100 SVV.

6.6 Myke trafikanter Det skal etableres tilrettelagt krysningspunkt (iht. retningslinjer i håndbok V127 SVV) over Ogndalsvegen for myke trafikanter i forbindelse med adkomstvei. Det er god sikt ved krysningspunktet. For ekstra sikkerhet blir det etablert ekstra gatelys ved krysset til avkjørsel inn til området. Det blir ellers tilrettelagt ventearealer ved østsiden av avkjørselen til byggeområdet, og på motsatt siden av Ogndalsvegen, hvor det også blir etablert nedsenket fortauskant. Tiltaket for tilrettelagt krysningspunkt sikres med rekkefølgekrav i bestemmelsene for området.

6.7 Tilgjengelig boenheter / universell utforming Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Alle boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene.

6.8 Uteoppholdsareal Leilighetsbygget planlegges bygd med private terrasser. Arealene rundt byggene vil være felles uteareal for alle beboerne. Det er planlagt et stort felles uteareal mot sør som grenser opp til elvebredden og skogarealet i vest.

6.9 Krav om utomhusplan Ved bygge- / rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk min. 1:500 som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold / lek med aktuelt utstyr, samt beplantning / vegetasjon. 6.10 Kulturminner Vi er ikke kjent med at det finnes kulturminner i de arealene som omfattes av reguleringsplanen.


14

7. Innkomne forhåndsuttalelser Det har i planleggingsfasen kommet 3 forhåndsuttalelser.

7.1 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Miljøvernavdelingen påpeker at det må tas hensyn til vegetasjon nært elvebredden samt eventuelle miljøkvaliteter i området, barnas interesser og hensynet til tilgjengelighet for alle. Kommunalavdelingen minner om ROS-analyse. Viser her til planbeskrivelsens kapittel 4 og 5.

7.2 Forhåndsuttalelse fra NTE NVE påpeker at det blir behov for ny nettstasjon med kobling til høyspent ledning på nordsiden av Ogndalsvegen. Viser her til reguleringskart. 7.3 Forhåndsuttalelse fra Steinkjer kommunes renovasjonsavdeling Renovasjonsavdelingen påpeker at areal avsatt for renovasjon virker liten. Areal avsatt til renovasjon er utøket i planforslaget. Viser her til reguleringskart.

7.4 Forhåndsuttalelse fra Statens vegvesen Statens vegvesen forventer at planen klargjør oppstramming av eksisterende avkjørselsforhold samt at krysningspunkt for myke trafikanter beskrives. De påpeker også at kriteriene for oppmerket gangfelt ikke vil være til stede ved planlagt utbygging, men at sikring av krysningspunkt må finne sted ved bruk av andre virkemidler. Viser her til reguleringskart, planbeskrivelse punkt 6.6, og reguleringsbestemmelser punkt 4.1.2.

Documents

Planbeskrivelse. Detaljregulering for Ognabredden ...webhotel3.gisline.no/GisLinePlanarkiv/5004/2018014/Dokumenter/2018014... · konflikt med kriteriene i KU-forskriftens § 4