PERALIHAN HAK TANGGUNGAN Dan Hapusnya Hak Tanggungan

  • View
    76

  • Download
    16

Embed Size (px)

DESCRIPTION

hak tanggungan

Text of PERALIHAN HAK TANGGUNGAN Dan Hapusnya Hak Tanggungan

PERALIHAN HAK TANGGUNGAN (pasal 16 UUHT)

PERALIHAN HAK TANGGUNGAN(pasal 16 UUHT)

1.Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru.2.Beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada Kantor Pertanahan. 3.Pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mencatatnya pada buku-tanah Hak Tanggungan dan buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat Hak Tanggungan dan sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.4.Tanggal pencatatan pada buku-tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya

5.Beralihnya Hak Tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (4). Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan kepada pihak lain.

Subrogasi adalah penggantian kreditor oleh pihak ketiga yang melunasi utang debitor

Yang dimaksud dengan sebab-sebab lain adalah hal-hal lain selain yang dirinci pada ayat ini, misalnya dalam hal terjadi pengambilalihan atau penggabungan perusahaan sehingga menyebabkan beralihnya piutang dari perusahaan semula kepada perusahaan yang baru.Karena beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada kreditor yang baru.

Peralihan karena hukumSebab-sebabPeralihan Peralihan karenaHak Tanggungan Cessie dan subrogasi

Peralihan karena akuisisi, merger dan konsolidasi

Berkaitan dengan Buku Hak Tanggungan: Asas-asas, Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah-masalah yang dihadapi oleh Perbankan karangan Prof. DR. Sutan Remy Sjahdeni, SH dengan maksud pemerintah untuk memperkenalkan dan menggalakkan Secondary Mortgage Facility dalam rangka memenuhi kebutuhan fasilitas kredit untuk perumahan yang diperlukan oleh masyarakat (KPR), ketentuan Pasal 16 UUHT saja belum memadai. Pasal itu baru memadai untuk menampung mekanisme peralihan piutang bank (KPR) dari bank kepada perusahaan conduit yang akan melakukan pengerahan dana obligasi yang dijamin dengan KPR-KPR tersebut. Peralihan KPR (yang dijamin dengan Hak Tanggungan atas tanah berikut bangunan rumah yang dibiayai dengan KPR itu) dari bank kepada perusahaan conduit. Peralihan piutang itu dapat dilakukan dengan melakukan perjanjianSubrogasi atau cessie antara bank dengan perusahaan conduit sehingga dengan demikian Hak Tanggungan yang menjamin KPR itu ikut beralih dengan peralihan KPR yang bersangkutan. Tetapi Pasal 16 UUHT itu, seperti telah diterangkan dimuka, belum dapat menampung peralihan utang dari nasabah debitor yang menikmati KPR kepada pihak lain yang bermaksud untuk mengambil alih fasilitas utangnya apabila mekanismenya ditempuh melalui lembaga novasi. Peralihan utang di secondary mortgage market tanpa mengakhiri Hak Tanggungan yang menjamin utang itu, haruslah dilakukan dengan menempuh mekanisme peralihan utang.Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan / Secondary Mortgage Facility (SMF)Terdapat ketidakcocokan (mismatch) dalam pendanaan Bank atau lembaga dalam memberikan kredit perumahan, yaitu jangka waktu antara sumber dana dan investasi. Pada saat ini kredit untuk perumahan merupakan kredit jangka panjang yang dibiayai dengan dana yang bersumber dari dana jangka pendek seperti giro, deposito, dan berbagai jenis tabungan masyarakat lainnya;Masih rendahnya tingkat pendapatan sebagian besar masyarakat dibandingkan dengan harga rumah;Keuangan negara belum memungkinkan untuk melaksanakan sepenuhnya pembiayaan perumahan;Tingkat suku bunga masih tinggi;Permintaan terhadap KPR tinggi seiring dengan pertambahan jumlah penduduk IndonesiaLatar BelakangDasar HukumPeraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder PerumahanPeraturan Presiden Nomor 1 Tahun 2008 tentang perubahan peraturan presiden nomor 19 tahun 2005Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2005 tentang Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia Untuk Pendirian Perusahaan Perseroan (Persero) di Bidang Pembiayaan Sekunder PerumahanUndang-undang Nomor 36 Tahun 2004 tentang Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara Tahun Anggaran 2005PengertianPembiayaan Sekunder Perumahan adalah penyelenggaraan kegiatan penyaluran dana jangka menengah dan/atau panjang kepada Kreditor Asal dengan melakukan Sekuritisasi.TujuanPembiayaan Sekunder Perumahan bertujuan memberikan fasilitas pembiayaan dalam rangka meningkatkan kapasitas dan kesinambungan pembiayaan perumahan yang terjangkau oleh masyarakat;Pembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan oleh suatu lembaga keuangan yang didirikan khusus untuk itu.Bidang Usaha Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahanmelakukan kegiatan usaha pembiayaan dalam bentuk fasilitas pembiayaan perumahan pada bank yang memberikan kredit pemilikan rumahmenghimpun dana masyarakat untuk pembiayaan kegiatan pembiayaan sekunder perumahan dengan menerbitkan surat berharga jangka panjang dan atau jangka pendek(keputusan menteri keuangan nomor 132/KMK.014/1998 tentang perusahaan fasilitas pembiayaan sekunder perumahan)Modal PerusahaanModal perusahaan bersumber dari Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia sebesar Rp. 1 Trilyun yang berasal dari APBN Tahun Anggaran 2005.MekanismePembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan dengan cara pembelian kumpulan Aset Keuangan dari Kreditor Asal dan sekaligus penerbitan Efek Beragun Aset yang berbentuk Surat Utang atau Surat Partisipasi dan diterbitkan atas unjuk atau atas bawa.Dalam hal Efek Beragun Aset berbentuk Surat Utang, SMF menunjuk Special Purpose Vehicle (SPV) untuk membeli kumpulan Aset Keuangan dari Kreditor Asal dan sekaligus menerbitkan Surat Utang.Dalam hal Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi, SMF membeli kumpulan Aset Keuangan dari Kreditor Asal dan sekaligus menerbitkan Surat Partisipasi.Pihak-pihak dalam SekuritisasiPihak-pihak dalam sekuritisasi terdiri dari Kreditor Asal, Penerbit, Pemodal, Penata Sekuritisasi, Wali Amanat, Kustodian, Pendukung Kredit, dan Pemberi Jasa.Pembinaan dan PengawasanPembinaan dan pengawasan terhadap kegiatan Pembiayaan Sekunder Perumahan dilakukan oleh Menteri Keuangan.Pendirian PerusahaanDalam rangka pelaksanaan kegiatan Pembiayaan Sekunder Perumahan, Pemerintah mendirikan perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan yang berbadan hukum perseroan terbatas.Pendirian dan penyertaan modal negara untuk pendirian perusahaan dilakukan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.Prudential RegulationPembelian kumpulan Aset Keuangan setinggi-tingginya 80% dari total Aset KeuanganPembelian kumpulan Aset Keuangan hanya dapat dilakukan atas Aset Keuangan yang memenuhi persyaratanyang ditetapkan oleh lembaga keuanganSMF :Dapat melakukan penyertaan langsung pada perusahaan yang kegiatan usahanya terkait langsung dengan pembangunan dan pengembangan sekunder perumahan;Dilarang melakukan pembelian saham perusahaan melalui pasar modal.Perusahaan dapat menempatkan dana dalam bentuk Surat Utang Negara, Sertifikat Bank Indonesia , depositodan/atau instrumen keuangan lainnya yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan.Ketentuan Lain-lainDalam rangka membangun dan mengembangkan pasar sekunder perumahan, perusahaan dapat memberikan fasilitas pinjaman kepada Bank dan atau lembaga keuangan untuk disalurkan dengan tata cara dan persyaratan yang ditetapkan perusahaanFasilitas pinjaman tersbut dilakukan paling lama 10 tahun sejak ditetapkannya dalam peraturan presidenJangka waktu penyaluran fasilitas pinjaman paling lama 15 tahunPeranan Badan Pertanahan NasionalBadan Pertanahan Nasional akan mengeluarkan Surat Edaran kepada Notaris/PPAT mengenai pendaftaran peralihan Hak Tanggungan secara global dalam satu Kantor Administrasi Pertanahan.Badan Pertanahan Nasional akan mempersiapkan Peraturan Pemerintah mengenai pencatatan Hak Tanggungan atas nama Wali Amanat (mewakili kepentingan para Investor).SECONDARY MORTGAGE MARKETORGINATOR/MORTGAGE LENDERSDebtor (HT)Debtor (HT)Debtor (HT)

Sale ofReceivablesPasal 1533 KUHPerPasal 613 KUHPerPasal 16 UHTSPV

INVESTOR

Secured by assignment of receivablesASSET SECURITIZATIONObligors Asset Originator

$/Goods/ServicesReceivables$Issuer (SPV)

ReceivablesTrustee

Note Holders

$$Note Principal &InterestNotesSMMskema/kuliah/data 2006MEKANISME OPERASIONAL PERUSAHAAN PEMBIAYAAN SEKUNDER PERUMAHAN (SMF)SKIM PINJAMANKetentuan Lain-lainPs. 20Memberi PinjamanPs. 20 (1)PPSP/SMFAset KeuanganPs. 20 (2)BANKKreditor Asal Ps.1 & 7

HTDidaftarkanPenj. Ps. 6Dokumen TransaksiSurat UtangPs. 21 KPRPs. 1 & 6Jaminan KPRJaminan KPRDEBITOR(PENERIMA KPR)Angsuran KPRPENDUKUNG KREDITMenanggung resiko dan meningkatkan kualitas Aset KeuanganPEMBERI JASADitunjuk Penj. Ps. 12Hasil Tagihan Penj. Ps. 12WALI AMANAT, KUSTODIAN & PIHAK LAINPembayaran Ps 10 (3)PEMODAL (INVESTOR)PenjualanPembelian Aset KeuanganPs 6Pembayaran hanya untukKPR (Ps 9) Pembelian Aset Keuangan yg memenuhi persyaratan standarisasi Ps 4 (1)Pembelian maks. 80% (Ps 5)Arus KasPenj. Ps 12Pers. Asuransi Bank Pers Efek Arus KasPPSP/SMFPerseroan Terbatas Ps 15 (2)Pembinaan dan Pengawasan Ps 13MENTERIKEUANGAN

PEMERINTAH(APBN)Setoran Modal Rp 17PP PNMPenunjukan SPVPs 6 (1)PENERBIT(SPV)Ps 1 an 15DokumenTransaksiPenunjukan PSPs 11PENATASEKURITISASISurat PartisipasiS