Lov om ejerlejligheder...etableret ved salg efter kapitel 5 a i samme lov eller ved ind-retning af uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yder-ligere etager efter 20, stk. 2,

Fremsat den 15. januar 2020 af boligministeren (Kaare Dybvad Bek)

Forslagtil

Lov om ejerlejligheder

Kapitel 1Anvendelsesområde og definitioner

§ 1. Lovens §§ 3-11 og § 13 finder anvendelse på ejerlej-ligheder og bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder ihenhold til denne lov eller tidligere lovgivning.

Stk. 2. Lovens § 12 og §§ 14-23 regulerer, hvilke bygnin-ger og ejendomme der kan opdeles i ejerlejligheder.

§ 2. I denne lov forstås ved:1) Ejerlejlighed: En lejlighed samt andre særskilt afgræn-

sede husrum, der er registreret som en ejerlejlighed ef-ter reglerne i denne lov eller tidligere gældende lovgiv-ning

2) Ejerforening: Et obligatorisk fællesskab bestående afsamtlige ejere af ejerlejligheder på en ejendom

3) Ejendom: En bestemt fast ejendom i tinglysningslovensog/eller udstykningslovens forstand

4) Bygning: En fast konstruktion med vægge og tag be-regnet til beboelse, erhverv eller opbevaring

5) Opdeling: Oprettelse af ejerlejligheder i bygninger påen ejendom

6) Videreopdeling: Oprettelse af flere ejerlejligheder i eneksisterende ejerlejlighed

7) Ændring: Anden ændring af en ejerlejligheds registre-ring end en videreopdeling

Kapitel 2Ejerforeningen og ejeres rettigheder og pligter

§ 3. Ejeren af en ejerlejlighed har sammen med andreejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestand-dele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættessom en brøkdel. Er fordelingstal ikke fastsat, har hver lejlig-hed samme fordelingstal.

Stk. 2. Til lejligheden hører i samme forhold rettighederog forpligtelser for ejeren som medlem af ejerforeningen.

Stk. 3. De i stk. 1 og 2 omhandlede rettigheder og forplig-telser kan ikke adskilles fra ejendomsretten til lejligheden.

§ 4. Der må på generalforsamlingen ikke træffes beslut-ning, som åbenbart er egnet til at skaffe visse ejere eller an-dre en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningensbekostning. Tilsvarende gælder for beslutninger, der påførerén eller flere ejere en utilbørlig ulempe.

§ 5. Boligministeren fastsætter i en normalvedtægt nær-mere bestemmelser om ejerforeningens forhold og vareta-gelsen af ejernes fælles anliggender, rettigheder og forplig-telser. I normalvedtægten kan bl.a. fastsættes nærmere reglerom generalforsamlingen, bestyrelsen, afstemningsregler,flertalskrav til forskellige beslutninger, foreningens admini-stration, ændring i fordeling af forbrugsudgifter, vedligehol-delsesfordeling, mulighed for at få adgang til de enkelte lej-ligheder, elektronisk kommunikation, ret til at holde kæle-dyr, sikkerhedsstillelse, indskrænkninger i ejerens ret til ud-lejning og eventuelle sanktioner ved ejerens uberettigedebrug.

Stk. 2. Normalvedtægtens bestemmelser er gældende,medmindre de er fraveget ved gyldig beslutning.

Stk. 3. En fravigelse af normalvedtægten skal tinglyses påde enkelte ejerlejligheder for at være gyldig mod aftaler omejendommen (ejerlejligheden) og mod retsforfølgning. Ertinglysning ikke sket, og fravigelsen fra normalvedtægtenekstingveres i medfør af tinglysningslovens § 1, stk. 2, bort-falder fravigelsen i forhold til samtlige ejere i ejerforenin-gen. Tilsvarende gælder, hvor en særvedtægt bortfalder somudækket på tvangsauktion.

Stk. 4. En gyldig beslutning om fravigelse af normalved-tægten, stiftelse eller ændring af rettigheder ved servitutterog ved eventuelle ændringer som følge af ejerforeningensdispositioner over fællesejendommen, kan tinglyses på deenkelte ejerlejligheder på grundlag af dokumentation for be-slutningen, når det anmeldte dokument er underskrevet af detegningsberettigede for ejerforeningen.

Stk. 5. Ejerforeningen er påtaleberettiget for rettigheder,der følger af en tinglyst særvedtægt.

Stk. 6. For ejerforeninger, som omfatter almene afdelin-ger, jf. kapitel 1 i lov om almene boliger m.v., og som er

Lovforslag nr. L 93 Folketinget 2019-20

Transport- og Boligmin., jr. nr. 2019-4355CZ000118

etableret ved salg efter kapitel 5 a i samme lov eller ved ind-retning af uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yder-ligere etager efter § 20, stk. 2, eller § 23, stk. 3, udarbejdesen særlig normalvedtægt.

Stk. 7. Beslutninger om indretning og efterfølgende salgaf tagboliger på fællesejendom ved indretning af eksisteren-de tagetager eller ved påbygning af yderligere etager, træf-fes på generalforsamlingen med tilslutning fra mindst 2/3 afejerne i foreningen efter fordelingstal og antal. Vedtages etforslag efter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal på general-forsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnåetdet flertal, som er krævet efter 1. pkt. blandt de repræsente-rede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamlinginden 8 uger. På denne kan forslaget, uanset antallet af re-præsenterede ejere, vedtages med 2/3 af de afgivne stemmerefter fordelingstal og antal.

§ 6. Ejerforeningen kan på en generalforsamling fastsætteregler til sikring af god skik og orden i ejendommen i enhusorden. I husordenen kan ikke medtages bestemmelser omrettigheder eller forpligtelser, hvortil der kræves kvalificeretmajoritet efter loven eller vedtægterne.

§ 7. Fælles udgifter, herunder udgifter vedrørende grun-den, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier, udgifter til ad-ministration, vedligeholdelse af fællesbestanddele og tilbe-hør m.v., udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i §3, stk. 1, nævnte fordelingstal, medmindre der om en ud-giftspost gyldigt er truffet beslutning om fordeling på andenmåde.

Stk. 2. En ejer skal betale merudgiften, når foranstaltnin-ger, som ejeren har foretaget i sin lejlighed, medfører forø-gelse af de i stk. 1 nævnte udgifter.

§ 8. En ejer er forpligtet til at give repræsentanter for ejer-foreningen adgang til sin lejlighed, såfremt det er nødven-digt af hensyn til gennemførelse af eftersyn, reparationer,vedligeholdelse og udskiftninger, som det påhviler ejerfor-eningen at udføre. Ejeren skal give et skriftligt varsel på 6uger.

Stk. 2. En ejer kan kræve adgang til andres lejlighedermed henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med fo-retagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedlige-hold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang,væsentlige ulemper. Ejeren skal give et skriftligt varsel på 6uger. Sådanne arbejder må ikke medføre forandringer i deberørte lejligheder, medmindre forandringerne er nødvendi-ge for fagligt korrekt udførelse og ikke er til væsentlig ulem-pe for den, der skal tåle forandringen.

Stk. 3. I tilfælde af skader, hvis udbedring er uopsættelig,har ejerforeningen ret til at få adgang uden varsel.

Stk. 4. Arbejder, der udføres i en lejlighed, skal afslutteshurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til ejeren.

§ 9. Ejerforeningen kan pålægge en ejer at betale en bodpå op til 10.000 kr., hvis ejeren eller andre, som ejeren hargivet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grovpligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere iforeningen. Der kan endvidere pålægges bod ved ejerens of-tere gentagne misligholdelse trods påmindelse. Pålæg af bod

over for en almen boligorganisation forudsætter, ud over ad-færden hos en eller flere lejere, at den almene boligorganisa-tion tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene bo-liger til at sikre god ro og orden i ejendommen.

Stk. 2. Ejerforeningen kan pålægge en ny bod på op til20.000 kr., hvis ejeren, efter at være pålagt bod, fortsætterden grove forsømmelse af sine pligter, som tidligere harmedført en bod.

Stk. 3. Beslutning om bod efter stk. 1 og 2 træffes på engeneralforsamling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne iforeningen efter fordelingstal og antal. Vedtages et forslagefter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal på generalforsam-lingen, men har det på generalforsamlingen opnået det fler-tal, som er krævet efter 1. pkt. blandt de repræsenteredeejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling in-den 8 uger. På denne kan forslaget, uanset antallet af repræ-senterede ejere, vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer ef-ter fordelingstal og antal. Ejeren skal senest 2 uger efter ge-neralforsamlingen underrettes skriftligt om generalforsam-lingens beslutning. Dette gælder, selv om ejeren har værettil stede på generalforsamlingen.

Stk. 4. Ejeren kan inden 6 uger fra modtagelse af skriftligunderretning om en pålagt bod gøre begrundet indsigelsemod denne over for ejerforeningen.

Stk. 5. Modtager ejerforeningen en indsigelse, er det enbetingelse for, at ejerforeningen kan fastholde sit krav, atejerforeningen senest 6 uger efter udløbet af ejerens indsi-gelsesfrist anlægger retssag om bodens berettigelse.

Stk. 6. Betaling af bod reducerer ikke foreningens eventu-elle erstatningskrav mod den pågældende.

§ 10. Ejerforeningen kan ekskludere en ejer, hvis ejereneller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed,gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over forejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Der kan endvi-dere ske eksklusion ved ejerens gentagne, grove mislighol-delse trods påkrav. Eksklusion af en almen boligorganisati-on forudsætter, ud over adfærden hos en eller flere lejere, atden almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse ilov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden iejendommen.

Stk. 2. Beslutning om eksklusion træffes på en generalfor-samling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningenefter fordelingstal og antal. Vedtages et forslag efter 1. pkt.ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, menhar det på generalforsamlingen opnået det flertal, som erkrævet efter 1. pkt. blandt de repræsenterede ejere, kan derafholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. Pådenne kan forslaget, uanset antallet af repræsenterede ejere,vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstalog antal. Ejeren skal senest 2 uger efter generalforsamlingenunderrettes skriftligt om generalforsamlingens beslutning.Dette gælder selv om ejeren har været til stede på general-forsamlingen.

Stk. 3. Det er en betingelse for, at ejerforeningen kan fast-holde eksklusionen, at ejerforeningen senest 6 uger fra gene-ralforsamlingens afslutning indbringer beslutningen om eks-klusion for domstolene. Dette kan dog undlades, såfremt den

2

ekskluderede inden fristens udløb skriftligt har anerkendteksklusionen. Endvidere er det en betingelse, at ejerforenin-gen lader stævningen tinglyse på den ekskluderede ejersejerlejligheder.

Stk. 4. En ekskluderet ejer skal afhænde sine ejerlejlighe-der i foreningen inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor derforeligger en endelig retsafgørelse om eksklusionens beretti-gelse. Afhændelse må ikke ske til købere eller på sådannevilkår, at den ekskluderede helt eller delvist må antages atkunne bibeholde sin brugsret over de solgte ejerlejligheder.Er der tinglyst stævning efter stk. 3, skal ejerforeningen til-træde skødet ved salg.

Stk. 5. Overholder den ekskluderede ikke fristen i stk. 4,kan ejerforeningen kræve, at den ekskluderede indstiller sinesalgsbestræbelser. Ejerforeningen kan herefter begære ejer-lejlighederne solgt på tvangsauktion. Retsplejelovens reglerfor tvangsauktion finder anvendelse med de ændringer somfølger af forholdets natur. Ejerforeningens rimelige og sæd-vanlige udgifter i forbindelse med tvangsauktionen kan kræ-ves betalt ud over budsummen.

§ 11. Er en ejerlejlighed udlejet, og lejer eller personer,for hvilke lejer er ansvarlig efter lejelovgivningens regler,udøver retsstridig adfærd over for ejerforeningen eller andreejere i foreningen, er ejerforeningen berettiget til at søge atbringe den uønskede adfærd til ophør direkte over for lejer-en. Ejerforeningen skal give ejeren mulighed for at berigtigeforholdet inden for tre måneder. Herefter kan ejerforeningenoptræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelserover for lejeren til at opsige eller ophæve lejemålet. Ejerfor-eningen er over for en almen boligorganisation alene beretti-get til at overtage beføjelserne, såfremt den almene boligor-ganisation, som udlejer, ikke følger gældende regler i lovom leje af almene boliger for håndtering af husordenssager.

Kapitel 3Opdeling af ejendomme og bygninger i ejerlejligheder og

videreopdeling af ejerlejligheder

Almindelige bestemmelser

§ 12. Ejerlejligheder kan kun oprettes i ejendomme, som ideres helhed opdeles i ejerlejligheder, og kun, når en landin-spektør med beskikkelse attesterer, at udstykning ikke ermulig. Ved ejendomme med flere bygninger vurderes mu-ligheden for opdeling i ejerlejligheder for hver bygning forsig. 1. pkt. er ikke til hinder for, at flere selvstændige lejlig-heder udlægges som én ejerlejlighed. Tilsvarende er 1. pkt.ikke til hinder for, at en ejendom opdeles i ejerlejlighederved at hele bygninger med flere selvstændige lejligheder,udlægges som én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles,medmindre den bygning, der udlægges som én ejerlejlighed,kan opdeles efter en af lovens øvrige bestemmelser.

§ 13. Ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andeter bestemt i denne lov. Det er en betingelse for videreopde-ling af ejerlejligheder i bygninger, som er påbegyndt opførtden 1. juli 1966 eller tidligere, og som ikke er omfattet af §15, at ejeren attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til bebo-else efter videreopdelingen ifølge erklæring fra en bygnings-

sagkyndig opfylder kravene i § 17. 2. pkt. finder ikke anven-delse ved videreopdeling af ejerlejligheder indeholdende æl-dreboliger etableret efter den tidligere lov om boliger forældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr.316 af 24. april 1996, ungdomsboliger etableret efter dentidligere byggestøtte-, kollegiestøtte- og boligbyggerilovgiv-ning og almene boliger.

Opdeling af bygninger påbegyndt opført efter 1. juli 1966 ogfredede bygninger

§ 14. Bygninger, der er påbegyndt opført efter 1. juli1966, kan opdeles i ejerlejligheder, jf. dog § 16, stk. 1, nr. 2og 3.

§ 15. Bygninger, der er fredet i henhold til lov om byg-ningsfredning, jf. dog § 27 i lov om bygningsfredning, kanuanset opførelsesår opdeles i ejerlejligheder, jf. dog § 16,stk. 1, nr. 2 og 3, og stk. 2.

Forbud mod opdeling af bygninger, ejendomme tilhørendeandelsboligforeninger og landbrugsejendomme

§ 16. Følgende bygninger og ejendomme, kan ikke opde-les i ejerlejligheder:1) Bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidli-

gere.2) Ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger.3) Landbrugsejendomme, jf. lov om landbrugsejendom-

me.Stk. 2. Bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller

tidligere og ejendomme, der tilhører private andelsboligfor-eninger, kan dog opdeles, såfremt dette særskilt fremgår afdenne lov.

Stk. 3. Bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 ellertidligere, og som indeholder såvel beboelseslejligheder somerhverv kan dog tillige opdeles, når alle beboelseslejlighe-derne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed, som ikke kanvidereopdeles.

Opdeling af bygninger med højst 2 beboelseslejligheder

§ 17. Bygninger med højest 2 beboelseslejligheder kanuanset opførelsesår opdeles i ejerlejligheder, når ejeren atte-sterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse og bygningenifølge erklæring fra en bygningssagkyndig opfylder funkti-onskravene i bygningsreglement 2015 med undtagelse afenergikravene, hvor bygningen skal opfylde energikrav sva-rende til energimærke D i henhold til de gældende reglerherom pr. 2017.

Opdeling af erhvervsejendomme

§ 18. Bygninger, der udelukkende anvendes til andet endbeboelse, kan uanset opførelsesår opdeles i ejerlejligheder.

§ 19. Ejendomme, hvor en landinspektør med beskikkelseattesterer, at de på ejendommen beliggende bygningers sam-lede erhvervsareal udgør mere end 80 pct. af bygningernessamlede erhvervs- og boligareal, som det var registreret iBygnings- og Boligregistret (BBR) den 31. december 2003,

3

kan opdeles i ejerlejligheder, der skal benyttes til helårsbe-boelse, når følgende betingelser er opfyldt:1) Der skal på opdelingstidspunktet være ledige erhvervs-

lokaler. Lokalerne må ikke være blevet ledige som føl-ge af opsigelse fra udlejerens side, medmindre opsigel-sen skyldes lejerens misligholdelse.

2) I de ledige erhvervslokaler skal der kunne etableresmindst det samme antal beboelseslejligheder, som varregistreret i BBR i samtlige bygninger på ejendommenden 31. december 2003.

3) De nye beboelseslejligheder skal hver opfylde kravenei § 17.

Stk. 2. Forøges antallet af bygninger på en ejendom vedmatrikulær forandring, kan kun bygninger beliggende påarealer, der før den matrikulære forandring havde fællesskellinje, indgå i beregningen efter stk. 1.

Stk. 3. Var flere ejendomme registreret under sammeejendomsnummer i BBR den 31. december 2003, er detteikke til hinder for, at ejeren opdeler disse i ejerlejligheder,hvis en eller flere af ejendommene hver for sig opfylder be-tingelserne efter stk. 1.

Stk. 4. Er ejendommen opdelt efter stk. 1, kan ejeren ind-rette nye beboelseslejligheder, som hver opfylder kravene istk. 1, nr. 3, hvis der senere bliver lokaler, som den 31. de-cember 2003 anvendtes til andet end beboelse, ledige i byg-ningerne. Lokalerne må ikke være blevet ledige som følge afopsigelse fra udlejerens side, medmindre opsigelsen skyldeslejerens misligholdelse.

Stk. 5. De beboelseslejligheder, som var registreret i byg-ningerne den 31. december 2003, kan ikke overdrages somselvstændige ejerlejligheder, før der er etableret nye beboel-seslejligheder efter stk. 1, og før ejeren attesterer, at hver en-kelt lejlighed ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig op-fylder kravene i § 17.

Stk. 6. På samtlige ejerlejligheder i bygninger, som opde-les efter stk. 1, skal der tinglyses deklaration om, at beboel-seslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse. Deklarati-onen skal være tinglyst senest ved første ibrugtagning afejerlejlighederne efter opdelingens gennemførelse. Deklara-tionen har, for så vidt angår de nyetablerede beboelseslejlig-heder, prioritet forud for al pantegæld på ejendommen. Påta-leberettiget efter deklarationen er kommunalbestyrelsen iden kommune, hvor ejendommen ligger.

Stk. 7. Boligministeren fastsætter nærmere regler om gen-nemførelse af opdeling efter denne bestemmelse.

Opdeling af ejendomme ved etablering af tagboliger

§ 20. Bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966eller tidligere, kan opdeles i ejerlejligheder, såfremt der efterden 1. juli 2004 er blevet tilført én eller flere beboelseslej-ligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en ellerflere nye etager. Alle beboelseslejligheder i bygningen skalbenyttes til helårsbeboelse. De eksisterende boliger og even-tuelle lokaler til andet end beboelse i bygningen pr. 1. juli2004 skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, der ikkekan videreopdeles, medmindre bygningen er omfattet af §15 eller § 17. 1.-3. pkt. gælder også for bygninger på ejen-

domme, der tilhører private andelsboligforeninger, uanset atbygningerne er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966.

Stk. 2. Bygninger, hvor der efter den 1. juli 2004 etableresnye tagboliger som almene boliger, kan opdeles i ejerlejlig-heder. Opdeling kan ske, når de nye boliger etableres i byg-ningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etagerog bygningen helt eller delvist anvendes til privat udlejningtil beboelse. Boligerne og eventuelle lokaler til andet endbeboelse i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 og detalmene beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfacilitetertil brug for boligtagerne skal efter opdelingen hver for sigudgøre én ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af boli-gerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den eksi-sterende bygning pr. 1. juli 2004 kan ikke videreopdeles.

Stk. 3. På samtlige ejerlejligheder i bygninger, som opde-les efter stk. 1, skal der tinglyses deklaration om, at beboel-seslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse. Deklarati-onen skal være tinglyst senest ved første ibrugtagning afejerlejlighederne efter opdelingens gennemførelse. Deklara-tionen har, for så vidt angår de nyetablerede beboelseslejlig-heder, prioritet forud for al pantegæld på ejendommen. Påta-leberettiget efter deklarationen er kommunalbestyrelsen iden kommune, hvor ejendommen ligger.

Opdeling af ejendomme ved etablering af ældreboliger,ungdomsboliger og friplejeboliger

§ 21. Bygninger, hvor en del af bygningen skal indrettestil almene ældreboliger, kan opdeles i ejerlejligheder, nårkommunalbestyrelsen attesterer, at en del af bygningen ind-rettes til boliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efterlov om almene boliger m.v. Ældreboligerne skal efter opde-lingen udgøre én samlet ejerlejlighed.

Stk. 2. Bygninger, der er kondemneret i henhold til lovom byfornyelse og udvikling af byer, lov om byfornyelse,lov om byfornyelse og boligforbedring eller den tidligerelov om boligtilsyn, kan opdeles i ejerlejligheder, når kom-munalbestyrelsen attesterer, at mindst halvdelen af bygnin-gernes bruttoetageareal efter bygnings- og boligregisteretindrettes til almene ungdomsboliger, der får eller har fået til-sagn om støtte efter lov om almene boliger m.v., og den re-sterende del af bruttoetagearealet indrettes til andet end be-boelse. Ungdomsboligerne skal efter opdelingen udgøre énsamlet ejerlejlighed.

§ 22. Ejendomme, hvor der af boligministeren er meddeltgodkendelse til etablering af friplejeboliger på en del afejendommen, og som ikke er omfattet af en af de øvrige be-stemmelser i denne paragraf, kan opdeles i ejerlejligheder,hvis friplejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter tilbrug for lejerne og det til boligerne knyttede serviceareal ef-ter opdelingen udgør én ejerlejlighed. 1. pkt. finder tilsva-rende anvendelse, hvis boligerne med sædvanlige fællesfaci-liteter og servicearealet hver for sig udgør én ejerlejlighed.Andre boliger eller lokaler til andet end beboelse på ejen-dommen skal efter opdelingen udgøre én ejerlejlighed, med-mindre opdeling eller videreopdeling i ejerlejligheder kanske efter en af de øvrige bestemmelser i denne lov.

4

Opdeling af ejendomme tilhørende almeneboligorganisationer

§ 23. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer,som indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter tilbrug for lejerne, og som ikke er omfattet af stk. 2-6, kan kunopdeles i ejerlejligheder, hvis hele beboelsesarealet og allesædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelin-gen udgør én ejerlejlighed.

Stk. 2. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationerkan endvidere opdeles i ejerlejligheder, når der er indgåetaftale om salg af en bolig efter kapitel 5 a i lov om almeneboliger m.v. Opdelingen skal ske løbende, således at boli-gerne udlægges som selvstændige ejerlejligheder i takt med,at de bliver solgt. Det samme gælder eventuelle andre sær-skilt afgrænsede husrum i afdelingen. Dog kan opdelingenske således, at hver bolig og hvert særskilte husrum i øvrigtudlægges som selvstændige ejerlejligheder ved det førstesalg eller ved senere salg, hvis boligorganisationen vurderer,at denne opdelingsmåde er mest hensigtsmæssig. Beslutningherom skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

Stk. 3. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationerkan desuden opdeles i ejerlejligheder, hvis der tilføres al-mene boliger ved indretning af uudnyttede tagetager ellerved påbygning af yderligere etager. Hele beboelsesarealetmed alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne iden eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesarealmed alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne skalefter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlighed.

Stk. 4. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationerkan desuden opdeles i ejerlejligheder, når der i ejendom-mens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etageretableres boliger og boligerne anvendes til privat udlejning.Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelses-arealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for le-jerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboel-sesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for le-jerne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én ejerlejlig-hed. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelses-areal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejer-ne kan ikke videreopdeles.

Stk. 5. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationerkan desuden opdeles i ejerlejligheder, når der i ejendom-mens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etageretableres boliger og hver bolig udgør én ejerlejlighed. Boli-gerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelsesarealetmed alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne iden eksisterende ejendom skal efter opdelingen udgøre énejerlejlighed.

Stk. 6. Ejendomme tilhørende almene boligorganisationerkan desuden opdeles i ejerlejligheder, når der i ejendom-mens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etageretableres boliger til brug for en privat andelsboligforening.Boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. Hele beboelses-arealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for le-jerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboel-sesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for an-delshaverne skal efter opdelingen hver for sig udgøre én

ejerlejlighed. Ejerlejligheden bestående af tagboligernes be-boelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brugfor andelshaverne kan ikke videreopdeles.

Kapitel 4Oprettelse af ejerlejligheder

§ 24. Oprettelse af ejerlejligheder sker ved Geodatastyrel-sens registrering af ejendommens opdeling i ejerlejligheder imatriklen eller i Geodatastyrelsens register over bygningerpå forstranden eller på søterritoriet i øvrigt. Geodatastyrel-sen registrerer endvidere ændringer af ejerlejligheder, her-under videreopdeling.

Stk. 2. Registrering efter stk. 1 forudsætter, at følgendebetingelser er opfyldt:1) Der foreligger dokumentation som fastsat i medfør af

stk. 4 for overholdelse af lovens bestemmelser om op-deling i eller ændring af ejerlejligheder.

2) Opdelingen eller ændringen kan tinglyses.3) Der foreligger oplysninger m.v., som efter regler fastsat

i medfør af lov om bygnings- og boligregistrering ernødvendige for registreringen.

Stk. 3. Geodatastyrelsen underretter Tinglysningsrettenom den påtænkte oprettelse eller ændring, når betingelsernefor registrering i stk. 2, nr. 1 og 3, er opfyldt. Har Tingly-sningsretten ingen bemærkninger til dette, registrerer Geo-datastyrelsen opdelingen eller ændringen i matriklen.

Stk. 4. Klima-, energi- og forsyningsministeren kan fast-sætte nærmere bestemmelser om registrering efter stk. 1,herunder om krav til dokumentation, form, formater m.v.,og om, at en landinspektør med beskikkelse skal afgive ellerattestere oplysninger i forbindelse med dokumentationen.Ministeren kan endvidere fastsætte bestemmelser om obliga-torisk digital kommunikation, herunder om anvendelse afbestemte it-systemer, særlige digitale formater og digitalsignatur m.v.

§ 25. Geodatastyrelsen kan kun nægte at foretage registre-ring efter § 24, stk. 1, hvis1) betingelserne i § 24, stk. 2, ikke er opfyldt,2) Geodatastyrelsen ikke har modtaget gebyr, der er kræ-

vet forudbetalt efter § 47, stk. 1, 2. pkt., i lov om ud-stykning og anden registrering i matriklen eller

3) loven er til hinder for registrering.Stk. 2. Geodatastyrelsens afgørelser efter stk. 1 og § 24,

stk. 1, kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.

§ 26. Hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fastejendom.

Stk. 2. Hver ejerlejlighed er identificeret ved eget identifi-kationsnummer.

Kapitel 5Digital kommunikation

§ 27. Landinspektører med beskikkelse, realkreditinstitut-ter, administratorer, advokater, revisorer og andre rådgiverehar ret til at sende kommunikation til ejerforeninger og ejer-ne i foreningerne i sager om ejerforeningens og ejernes an-

5

liggender i Digital Post med de retsvirkninger, der følger af§ 10 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere.

Stk. 2. Boligministeren kan fastsætte regler om digitalkommunikation til ejerforeninger og ejerne i foreningerne.

Kapitel 6Straffebestemmelser

§ 28. Med bøde straffes den, der tilbyder en lejer af huseller husrum, som efter lejemålets indgåelse er omdannet tilen ejerlejlighed, at erhverve det lejede som ejerlejligheduden samtidig hermed skriftligt at oplyse lejeren om, at hanhar beskyttelse mod opsigelse i medfør af § 84, litra d, i lovom leje.

Stk. 2. Med bøde straffes endvidere den ejer, som selv be-nytter eller lader andre benytte boligen i strid med en dekla-ration, som er tinglyst efter § 19, stk. 6, og § 20, stk. 3.

Stk. 3. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske perso-ner) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Kapitel 7Ikrafttræden m.v.

§ 29. Loven træder i kraft den 1. juli 2020.

Stk. 2. Lovens §§ 9-11 finder anvendelse på adfærd, derudøves efter lovens ikrafttræden.

Stk. 3. De hidtil gældende regler om kvalitetskrav finderfortsat anvendelse for anmeldelser om opdeling, videreopde-ling af eksisterende ejerlejligheder eller anden ændring, somer indleveret til Geodatastyrelsen senest 6 måneder efter lo-vens ikrafttræden, såfremt der inden lovens ikrafttræden erudstedt fornøden byggetilladelse eller ansøgt om fornødenattest efter de hidtil gældende regler om kvalitetskrav.

Stk. 4. Lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr.1713 af 16. december 2010, og senere ændringer, ophævesved ikrafttræden af denne lov.

Stk. 5. Regler fastsat i medfør af den i stk. 4 nævnte lovforbliver i kraft, indtil de ophæves eller afløses af reglerfastsat efter denne lov.

§ 30. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

6

Bemærkninger til lovforslagetAlmindelige bemærkninger

Indholdsfortegnelse

1. Indledning og baggrund2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Modernisering af ejerlejlighedsloven2.1.1. Gældende ret2.1.2. Udvalgets overvejelser og konklusioner2.1.2.1. Lovens modernisering og struktur2.1.2.2. Anvendelsesområde2.1.2.3. Definitioner2.1.3. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning2.1.3.1. Lovens modernisering og struktur2.1.3.2. Anvendelsesområde2.1.3.3. Definitioner

2.2. Opdelingsregler2.2.1. Gældende ret2.2.2. Udvalgets overvejelser og konklusioner2.2.2.1. Almindelige regler om opdeling2.2.2.2. Private udlejningsejendomme2.2.2.3. Ejendomme med private andelsboligforeninger2.2.2.4. Landbrugsejendomme2.2.2.5. Andre bygninger og ejendomme2.2.3. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning2.2.3.1. Almindelige regler om opdeling2.2.3.2. Private udlejningsejendomme2.2.3.3. Ejendomme med private andelsboligforeninger2.2.3.4. Landbrugsejendomme2.2.3.5. Andre bygninger og ejendomme

2.3. Regler om ejere og ejerforening2.3.1. Gældende ret2.3.2. Udvalgets overvejelser og konklusioner2.3.2.1. Generalklausul2.3.2.2. Adgang til ejerlejligheden2.3.2.3. Misligholdelse af ejers forpligtelser (bod og eksklusion m.v.)2.3.2.4. Husorden2.3.2.5. Normalvedtægt for ejerforeninger2.3.3. Transport- og Boligministeriets overvejelser og den foreslåede ordning2.3.3.1. Generalklausul2.3.3.2. Adgang til ejerlejligheden2.3.3.3. Misligholdelse af ejers forpligtelser (bod og eksklusion m.v.)2.3.3.4. Husorden2.3.3.5. Normalvedtægt for ejerforeninger

3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det offentlige

7

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervslivet m.v.5. Administrative konsekvenser for borgerne6. Miljømæssige konsekvenser7. Forholdet til EU-retten8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.9. Sammenfattende skema

1. Indledning og baggrund

Ejerlejligheder er en veletableret bestanddel af det danskeboligmarked og ejerlejlighedsmarkedet udgør samlet set sto-re samfundsmæssige værdier. For den enkelte ejerlejligheds-lejer repræsenterer ejerlejligheden endvidere typisk den heltcentrale del af den pågældendes privatøkonomi.

Ejerlejlighedsloven blev vedtaget i 1966 og hensigten medat indføre en særskilt lov med de centrale regler for ejerlej-lighedssystemet, var dels at sikre retsanvendelsen bedst mu-ligt, dels i videst muligt omfang at sikre rammerne og givetryghed for belåning via realkreditinstitutterne.

Ejerlejlighedsloven udgør en central del af boligregulerin-gen i Danmark og det et derfor vigtigt, at denne er tidssva-rende og dels sikrer den praktiske retsanvendelse i forholdetmellem ejere og ejerforeninger bedst muligt, dels i videstmuligt omfang sikrer rammerne og giver tryghed for den en-kelte ejerlejlighedsejer og for alle aktører på markedet, så viogså fremover har et sundt og velfungerende ejerlejligheds-marked i Danmark.

Ejerlejlighedsmarkedet er endvidere en integreret del af detsamlede boligmarked og det er centralt for regeringen, at lo-ven samtidig sikrer den rette balance mellem de forskelligeboligformer.

Hovedformålet med lovforslaget er foretage en modernise-ring af hele ejerlejlighedsloven, så reglerne bliver lettere atforstå og giver et bedre grundlag for at håndtere de problem-stillinger, der opleves i praksis blandt ejerne af ejerlejlighe-der og ejerforeningerne i 2020.

Den gældende lov indeholder overordnet regler om ejerlej-ligheder, ejerforeninger og ejerne samt regler om opdelingaf bygninger og ejendomme i ejerlejligheder. Oprindeligt in-deholdt loven få og enkle regler om den retlige status afejerlejligheder og forholdet mellem ejeren og ejerforeningensamt enkelte bestemmelser om muligheden for opdeling afbygninger og ejendomme. Der er siden lovens ikrafttrædengennemført en række ændringer af primært lovens opde-lingsregler.

De mange ændringer har medført, at ejerlejlighedsloven idag er svær at forstå og anvende i praksis og på visse punk-ter er utidssvarende. Dels må den nærmere rækkevidde afreglerne om ejerne og ejerforeninger således i vid udstræk-

ning udledes af retspraksis, dels er opdelingsreglerne blevetsvære at forstå.

Regeringen finder, at der er behov for tydeliggørelse af reg-lerne om ejerlejligheder, ejerforeninger og forholdet mellemejerne og ejerforeningerne, så det sikres, at disse løser de be-hov, der opleves af ejerne, ejerforeningerne og de professio-nelle aktører i praksis.

Regeringen finder endvidere, at det er vigtig med et varieretboligmarked og at ejerlejlighedsloven skal understøtte, atder også fremover findes et varieret udbud af lejeboliger, an-delsboliger og ejerboliger.

Lovforslaget indeholder derfor et forslag til en ny og moder-niseret ejerlejlighedslov med en ny struktur og klare ogpraktisk anvendelige regler om ejerlejligheder, ejerforenin-ger og ejerne. Lovforslaget viderefører de nuværende forbudmod opdeling af ældre udlejningsejendomme, ejendommetilhørende andelsboligforeninger og landbrugsejendomme.Dog ophæves forbuddet mod opdeling af ældre private ud-lejningsejendomme med 2 beboelseslejligheder med erhvervfor at give ejere af sådanne mindre ejendomme større fleksi-bilitet, ligesom størrelseskravet ved opdeling efter den så-kaldte 80/20-regel om blandede erhvervs- og beboelsesejen-domme ophæves for i højere grad givet mulighed for etable-ring af nye mindre lejligheder i ældre, blandende ejendom-me.

Den forrige regering (V) nedsatte 23. juni 2016 udvalg omejerlejlighedsloven, der havde til opgave at komme med etforslag til en moderniseret ejerlejlighedslov, og herunder be-lyse og vurdere muligheder og konsekvenser ved at ændreden gældende regulering, så denne er tidssvarende, under-støtter brugernes behov og er mere enkel og overskuelig.Udvalget bestod, ud over en formand og tre ekspertmedlem-mer, af repræsentanter fra Andelsboligforeningernes Fælles-repræsentation, Danske Advokater, Den Danske Landin-spektørforening, Ejendomsforeningen Danmark, Kommu-nernes Landsforening, Lejernes Landsorganisation og Fi-nans Danmark samt Finansministeriet, Transport-, Byg-nings- og Boligministeriet og Erhvervsministeriet.

Udvalget har foretaget en vurdering af konsekvenserne vedophævelse eller lempelse af lovens forbud mod opdeling.Disse vurderinger er foretaget på baggrund af en række ana-lyser, som udvalget har fået foretaget, herunder en analyseaf det økonomiske incitament til opdeling i ejerlejligheder

8

og en vurdering af konsekvenserne herved foretaget af denuafhængige modelgruppe DREAM.

Udvalget har endvidere foretaget en systematisk gennem-gang af ejerlejlighedslovens enkelte bestemmelser samt nor-malvedtægten for ejerforeninger med det formål at opdatereog modernisere reglerne i disse.

Udvalget afleverede sin rapport til erhvervsministeren den21. marts 2018. Rapporten indeholder udvalgets konklusio-ner, et forslag til ny ejerlejlighedslov og en ny normalved-tægt for ejerforeninger.

Med udgangspunkt i udvalgets konklusioner indeholder lov-forslaget for det første et forslag til en ny, moderniseret ejer-lejlighedslov, der skal sikre en tidssvarende, forenklet ogmere overskuelig regulering af ejerlejligheder, samtidig medat borgernes rettigheder styrkes.

For det andet indeholder lovforslaget enkelte ændringer aflovens opdelingsforbud. Således foreslås det, at udvalgetsforslag om opdeling af ældre private udlejningsejendommemed 2 beboelseslejligheder med erhverv, gennemføres. Her-udover foreslås en lempelse af betingelserne for opdeling afblandede beboelses- og erhvervsejendomme efter den så-kaldte 80/20-regel, så størrelseskravet på 85 kvadratmeterfor nyetablerede lejlighed ophæves. Endelig foreslås det atsmidiggøre mulighederne for opdeling af blandede ejendom-me, hvor en bygning ”låser” muligheden for opdeling, vedat der i loven indføjes en generel adgang til at opdele enejendom i sin helhed ved at give mulighed for at udlægge enhel bygning på ejendommen, som ikke kan opdeles, som énejerlejlighed med flere beboelseslejligheder og derudoveropdele de øvrige bygninger i separate ejerlejligheder.

De øvrige opdelingsforbud vedrørende ældre udlejnings-ejendomme, ejendomme tilhørende andelsboligforeningerog landbrugsejendomme fastholdes i lovforslaget.

2. Lovforslagets hovedpunkter

2.1. Modernisering af ejerlejlighedsloven

2.1.1. Gældende ret

Ejerlejlighedsloven trådte i kraft den 1. juli 1966 og inde-holdt oprindeligt få og enkle regler om den retlige status afejerlejligheder og forholdet mellem ejerne og ejerforenin-gen. Herudover indeholdt loven alene en enkelt bestemmel-se om afgrænsning af lovens anvendelsesområde i form afangivelse af hvilke ejendomme, der faldt uden for loven ogdermed ikke kunne opdeles i ejerlejligheder. Der er siden lo-vens ikrafttræden gennemført 26 ændringer, primært vedrø-rende reglerne om opdeling af ejendomme og bygninger iejerlejligheder.

Loven indeholder overordnet regler om ejerlejligheder, ejer-foreninger samt ejerne samt regler om opdeling af bygningerog ejendomme i ejerlejligheder.

Lovens regler om ejerlejligheder, ejerforeninger samt ejer-nes rettigheder og pligter findes i §§ 1-2 og 4-9.

Efter § 1 finder loven anvendelse på lejligheder, der ejessærskilt (ejerlejligheder). Efter § 4 anses hver ejerlejlighedsom en selvstændig fast ejendom. Ud over ejendomsrettentil den enkelte ejerlejlighed har ejeren af en ejerlejlighed ef-ter § 2 sammen med de øvrige ejere af ejerlejligheder i ejen-dommen efter et fastsat fordelingstal ejendomsret til grun-den, fælles bestanddele og tilbehør. Herudover er ejernepligtige medlemmer af en ejerforening for ejendommen, derefter § 2 opstår ved salg af den første lejlighed i ejendom-men.

Ejeren har fuld ejendomsret over sin ejerlejlighed og er ikraft af medlemskabet af ejerforeningen og reglerne i ejer-lejlighedsloven underlagt en række forpligtelser, som denneskal respektere.

Efter § 5 kan ejerforeningen fastsætte almindelige ordens-regler i en husorden. Der kan således med den fornødne ma-joritet i henhold til foreningens vedtægter fastsættes reglerfor adfærd i foreningen, som ejerne skal efterleve. Endvide-re skal ejeren efter § 5 give adgang til sin lejlighed, når deter nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer.

Efter § 6 fordeles ejendommens fællesudgifter indbyrdesmellem de enkelte ejere efter et fastsat fordelingstal. Forde-lingstallet fastsættes typisk af den oprindelige ejer af ejen-dommen i forbindelse med opdelingen af ejendommen iejerlejligheder. Er der ikke fastsat et fordelingstal, er lejlig-hederne ligestillede.

Efter § 7 fastsætter ministeren en normalvedtægt for ejerfor-eninger, der indeholder de nærmere bestemmelser om ejer-foreningens ledelse, regnskabsaflæggelse, og revision mv.Normalvedtægten er gældende for en ejerforening, medmin-dre denne har vedtaget og tinglyst andet. Normalvedtægteneller aftalte og tinglyste særvedtægter fastsætter regler forejerforeningen og indeholder en række forpligtelser, somejerne skal respektere.

Efter § 8 kan den ejer, der gør sig skyldig i grov eller ofteregentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejer-foreningen eller andre ejere i foreningen blive pålagt at fra-flytte sin lejlighed med passende varsel.

Lovens regler om opdeling af bygninger og ejendomme iejerlejligheder findes i §§ 3, 10 og 10 a.

Efter § 3 kan ejerlejligheder kun oprettes i ejendomme, somi sin helhed kan opdeles i ejerlejligheder, og kun når enlandinspektør attesterer, at det ikke er muligt at udstykkeejendommen. Bestemmelsen er en afgrænsningsregel, hvor-efter udstykning går forud for opdeling i ejerlejligheder.

Hvis bygningerne på en ejendom f.eks. består af etagebyg-geri med vandrette skel mellem de enkelte boliger, vil detikke være muligt at foretage udstykning. I et sådan tilfældevil de enkelte boliger ikke kunne oprettes som selvstændige

9

ejerboliger ved udstykning. I stedet kan ejendommen opde-les i ejerlejligheder, såfremt ejendommen eller bygningernepå denne er omfattet af én af lovens opdelingsregler i § 10eller § 10 a og ikke er omfattet af lovens forbud mod opde-ling i ejerlejligheder.

Kravet om, at hele ejendommen skal opdeles i ejerlejlighe-der betyder, at alle bygninger på ejendommen skal opdelesfuldt ud. Ved vurderingen af, om betingelserne for opdelinger opfyldt, skal hver bygning efter praksis vurderes for sig.Det er således muligt at opdele en ejendom i sin helhed vedat opdele hver enkelt bygning på ejendommen efter forskel-lige opdelingsregler i loven.

Ud over at der kun kan ske opdeling af ejendomme i ejerlej-ligheder, når det ikke er muligt at foretage udstykning, kander tillige kun ske opdeling af en ejendom i ejerlejligheder,når ejendommen og de enkelte bygninger på denne er om-fattet af en eller flere af lovens opdelingsregler i § 10 og §10 a. Der skal således være hjemmel i ejerlejlighedslovenfor at opdele en ejendom i ejerlejligheder. Samtidig må ejen-dommen eller nogle af bygningerne på denne ikke være om-fattet af lovens forbud mod opdeling i § 10, stk. 11.

Lovens regler om anvendelsesområde er todelt og omfatter:1) Lejligheder til beboelse og erhverv, der er opdelt i ejer-

lejligheder efter lovens regler herom (ejerlejlighedslo-vens § 1).

2) Bygninger og ejendomme, som ikke er, men som kaneller ikke kan opdeles i ejerlejligheder (ejerlejligheds-lovens § 10).

Efter § 10, stk. 1, anvendes loven på bygninger, der er påbe-gyndt opført efter 1. juli 1966, samt på bygninger, der ikkeindeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejlig-heder, fredede bygninger og rene erhvervsbygninger. Be-stemmelsen medfører, at de opregnede bygningstyper kanopdeles i ejerlejligheder. Der kan af bestemmelsen udledeset forbud mod opdeling af bygninger påbegyndt opført den1. juli 1966 eller tidligere i ejerlejligheder. Det fremgår afforarbejderne til lov nr. 60 af 15. marts 1972, at hovedfor-målet med forbuddet er at begrænse lovens anvendelsesom-råde til bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter ejerlej-lighedslovens ikrafttræden den 1. juli 1966.

Lovens § 10, stk. 2-10, indeholder endvidere en række be-stemmelser, der på samme måde som lovens § 10, stk. 1,fungerer som en yderligere fastlæggelse af lovens anvendel-sesområde, idet bestemmelserne indeholder hjemmel til op-deling af en række nærmere opregnede typer bygninger ogejendomme, herunder bygninger, hvori der etableres tagboli-ger, ejendomme tilhørende almene boligorganisationer ogejendomme, hvori der etableres friplejeboliger.

Lovens anvendelsesområde begrænses i § 10, stk. 11, hvordet fastsættes, at loven ikke finder anvendelse på landbrug-sejendomme og ejendomme tilhørende private andelsbolig-foreninger, der således ikke kan opdeles i ejerlejligheder.

2.1.2. Udvalgets overvejelser og konklusioner

2.1.2.1. Lovens modernisering og struktur

Udvalget konstaterer, at loven blev udformet som en enkellov med hovedprincipperne for ejerlejligheders retlige stil-ling suppleret af en normalvedtægt med regler for ejerfor-eningerne.

Hovedprincipperne i loven har fungeret stort set uændretsiden lovens ikrafttræden, og det er udvalgets vurdering, atder overordnet set er tale om en god og vellykket lovgiv-ning, der sætter rammerne for et veletableret og velfunge-rende ejerlejlighedsmarked i Danmark. Da loven har funge-ret i mere end 50 år, er det imidlertid udvalgets vurdering, atder er grund til at se på, hvor loven kan forbedres.

Lovens bestemmelser falder i primært to kategorier. Delsregler vedrørende ejerforeningen, ejernes rettigheder ogpligter, dels regler om adgang til opdeling af ejendomme ogbygninger i ejerlejligheder.

Der er siden lovens ikrafttræden foretaget 26 lovændringer.Der er primært tale om mindre ændringer, herunder justerin-ger af lovens anvendelsesområde og indsættelse af bestem-melser om opdeling af særlige bygninger og ejendomme iejerlejligheder, f.eks. i relation til et politisk ønske om atetablere tagboliger. De mange ændringer har medført, at lo-ven og dens samspil med normalvedtægten i dag ikke allesteder forekommer logisk og overskuelig, hvorfor regel-grundlaget kan være svært at forstå og anvende i praksis forsåvel ejerforeningerne, de enkelte ejere, som de professio-nelle aktører på området.

Lovens regler vedrørende ejerforeningen samt ejernes rettig-heder og pligter har kun gennemgået mindre ændringer oger i en række henseender, f.eks. i forhold til adgang til lejlig-hederne ved eftersyn og reparation samt misligholdelse afforpligtelser over for ejerforeningen, ikke tilstrækkelige tilhåndtering af de problemstillinger, der opstår i foreningerne.For de nærmere overvejelser om lovens regler om ejernesrettigheder og pligter henvises til de almindelige bemærk-ninger nedenfor i afsnit 2.3.

Lovens regler om opdeling har gennem tiden gennemgåetmange ændringer. Nogle af disse er af teknisk og komplice-ret art, og da de er indsat i loven, uden at der er foretagetsærlige overvejelser vedrørende lovens overordnede struk-tur, har dette medvirket til at gøre reglerne vanskelige at for-stå. Herudover har udviklingen på boligmarkedet gjort detrelevant at overveje, om de eksisterende begrænsninger i ad-gangen til opdeling af bygninger og ejendomme i ejerlejlig-heder er tidssvarende. For de nærmere overvejelser om lo-vens opdelingsregler, herunder forbuddene mod opdeling afældre udlejningsejendomme, andelsboligforeninger og land-brugsejendomme, henvises til de almindelige bemærkningernedenfor i afsnit 2.2.

Der vil med en modernisering af ejerlejlighedsloven kunnesikres en tidssvarende, enkel og sammenhængende lov, derer mere tilgængelig for brugerne.

10

Udvalget konkluderer, at der bør udarbejdes en helt ny ejer-lejlighedslov, hvor lovens struktur gøres mere overskuelig.

Herudover konkluderer udvalget, at der i det nye lovudkastbør foretages en række sproglige præciseringer, så sprogbru-gen gøres mere umiddelbart forståelig og tidssvarende. End-videre findes det hensigtsmæssigt på visse, centrale områ-der, som fx tinglysning af vedtægter og muligheden for atskaffe sig adgang til ejerlejligheder, at kodificere retsprak-sis, så brugerne får mulighed for direkte af loven at kunneudlede, hvad der er gældende ret.

Endvidere konkluderer udvalget, at de regler om ejernes ret-tigheder og pligter, som i praksis har givet anledning til for-tolkningstvivl og tvister, bør præciseres. Det drejer sig bl.a.om reglen om muligheden for at skaffe sig adgang til enejerlejlighed og muligheden for sanktioner i tilfælde af grovmisligholdelse af ejernes forpligtelser over for ejerforenin-gen. Der er tale om centrale regler, hvor konklusionen fra etenigt udvalg er, at der er behov for en mere præcis regule-ring. Det er udvalgets vurdering, at en sådan tydeliggørelseaf retstilstanden fører til en forenkling af loven, da retstil-standen bliver mere forudsigelig.

Der henvises til udvalgets rapport afsnit 5.1.1.

Ud over en modernisering af loven konkluderer udvalget, atder bør udstedes en ny og ajourført normalvedtægt, som erenkel, overskuelig og praktisk anvendelig. Den nuværendenormalvedtægt har været gældende i 15 år, og der er på enrække områder opstået praksis for andre vedtægtsformule-ringer, end hvad der følger af de hidtidige normalvedtægter.Endvidere indeholder normalvedtægten en række bestem-melser, der er upræcise og i praksis giver anledning til for-tolknings- og forståelsesvanskeligheder, hvilket i sidste endekan føre til unødige konflikter. Udvalget har i det fremsatteudkast til ny normalvedtægt lagt vægt på at den nye normal-vedtægt har en tydelig opdeling af vedtægtens bestemmel-ser, og at bestemmelserne imødekommer de praktiske be-hov.


2.1.2.2. Anvendelsesområde

Udvalget konstaterer, at reglerne om lovens anvendelsesom-råde kan være vanskelige at forstå og svære at forklare forikke professionelle brugere af loven. Således er det f.eks. ik-ke umiddelbart let at udlede det samlede anvendelsesområdeaf lovteksten. Normalt angives en lovs anvendelsesområde ilovens indledende bestemmelser. Den del af ejerlejligheds-lovens anvendelsesområde, der omfatter bygninger og ejen-domme, som ikke er, men som kan eller ikke kan opdeles iejerlejligheder, findes først som nogle af lovens sidste be-stemmelser. Endvidere fremgår det ikke tydeligt af lovtek-sten, at virkningen af, at loven kan eller ikke kan anvendespå en række bygnings- og ejendomstyper, er, at disse byg-nings- og ejendomstyper kan eller ikke kan opdeles i ejerlej-ligheder. Endelig er der ikke nogen umiddelbart synlig sam-menhæng mellem lovens § 10, stk. 1, om bygninger, som lo-

ven anvendes på, og lovens § 10, stk. 11, om ejendomme,som loven ikke anvendes på.

Udvalget har derfor som løsning overvejet udformningen afreglerne om lovens anvendelsesområde nøje.

Udvalget finder ikke grundlag for at ændre lovens grund-læggende systematik. Det er indgået i overvejelserne, at derer tale om et fast indarbejdet regelgrundlag, som fungerer ipraksis.

Den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966 fandt, som i dag,efter § 1 anvendelse på allerede opdelte ejerlejligheder. Lo-ven var udformet som en forholdsvis enkel lov med hoved-principperne for ejerlejligheders retlige stilling. Lovens §§2-9 indeholdt regler for opdelte ejerlejligheder, mens § 10fastlagde, at loven ikke fandt anvendelse på nærmere opreg-nede typer ejendomme, hvilket gjaldt for landbrugsejendom-me, ejendomme opført som sociale boligforetagender og be-boelsesejendomme påbegyndt opført før 1890. Begrænsnin-gen i adgangen til opdeling i ejerlejligheder lå således i lo-vens daværende § 10, der undtog visse ejendomme fra lo-vens anvendelsesområde. Ejendomme, der ikke var omfattetaf § 10, kunne frit opdeles i ejerlejligheder.

Den nuværende konstruktion, hvorefter alene bygninger ogejendomme opregnet i lovens § 10 kan opdeles i ejerlejlig-heder, blev indført ved den første ændring af ejerlejligheds-loven i 1972, hvor man ville begrænse adgangen til opdelingaf ældre beboelsesejendomme. Det blev således – som sup-plement til § 1, om, at loven finder anvendelse på opdelteejerlejligheder – i lovens § 10 fastsat, at loven kunne anven-des på visse nærmere opregnede bygninger, herunder byg-ninger påbegyndt opført efter 1. juli 1966. Bygninger omfat-tet af loven kunne opdeles i ejerlejligheder. Denne konstruk-tion, hvor adgang til opdeling kræver hjemmel i loven, erfastholdt siden 1972, og § 10 er efterfølgende udvidet meden lang række detailregler om, hvilke bygninger og ejen-domme der kan opdeles i ejerlejligheder.

Det er udvalgets opfattelse, at lovens regler om anvendelses-området er fast indarbejdet blandt praktikere, der beskæfti-ger sig med ejerlejlighedsmarkedet til dagligt. Udvalget erimidlertid bevidst om de forståelsesmæssige udfordringer,reglerne kan give anledning til. Dette skyldes efter udvalgetsopfattelse ikke den grundlæggende systematik i reglerne,men snarere de mange ændringer, som reglerne gennem ti-den har undergået. Derfor er der behov for en præciseringog tydeliggørelse af reglerne om lovens anvendelsesområde.

Udvalget konkluderer derfor, at samspillet mellem §§ 1 og10 om lovens anvendelsesområder bør synliggøres.


2.1.2.3. Definitioner

Udvalget bemærker, at der i loven anvendes en række begre-ber, som ikke er entydig defineret. F.eks. bruges såvel be-grebet ’bygninger’ som ’ejendomme’ i relation til adgangen

11

til opdeling i ejerlejligheder. Da begreberne er helt centralefor forståelsen af lovens anvendelsesområde, og da den skif-tende brug af begreberne kan give anledning til uklarhed omadgangen til opdeling, bør indholdet af begreberne fremgåaf lovteksten.

Udvalget konkluderer derfor, at der efter den foreslåede be-stemmelse i lovens § 1 om anvendelsesområde bør indsættesen bestemmelse med definitioner af lovens centrale begre-ber.


2.1.3. Transport- og Boligministeriets overvejelser og denforeslåede ordning

2.1.3.1. Lovens modernisering og struktur

Transport- og Boligministeriet finder det helt centralt, at dengældende lovgivning er tidssvarende, enkel, sammenhæn-gende og tilgængelig for brugerne.

Dette lovforslag indeholder derfor et forslag til en ny ejerlej-lighedslov med en klar og overskuelig struktur. Det foreslåssåledes at indføre en kapitelinddeling og foretage en meretydelig opdeling mellem de regler i loven, der vedrører ejer-foreningen og ejernes rettigheder og pligter, og de regler,der vedrører opdeling af bygninger og ejendomme i ejerlej-ligheder. Det foreslås endvidere at foretage en yderligereunderinddeling af lovens opdelingsregler, så der sker en klaradskillelse mellem lovens almindelige regler om opdeling afbygninger og ejendomme, forbuddene mod opdeling og lo-vens særregler om opdeling ved etablering af tagboliger ogopdeling af ejendomme tilhørende almene boligorganisatio-ner. Herved bliver reglerne nemmere at overskue, da dersker en adskillelse af de regler, der anvendes hyppigt af enbredere kreds af brugere, og de særregler, der typisk anven-des af en relativt snæver og specialiseret kreds af brugere.

Herudover foreslås en indholdsmæssig modernisering af lo-vens regler vedrørende ejerforeningen samt ejernes rettighe-der og pligter. Der foreslås en præcisering af de regler, derhar givet anledning til fortolkningstvivl og tvister, somf.eks. reglerne om adgang til en ejerlejlighed og mulighedenfor sanktioner i tilfælde af grov misligholdelse af ejernesforpligtelser, så reglerne kan håndtere de problemstillinger,der i praksis opstår i foreningerne i dag. På en række områ-der foreslås endvidere en kodificering af retspraksis, så bru-gerne får mulighed for at udlede gældende ret direkte af lo-ven. Tilsvarende foreslås en modernisering af lovens opde-lingsregler således at begrænsningerne i adgangen til opde-ling af bygninger og ejendomme i ejerlejligheder er tidssva-rende henset til udviklingen på boligmarkedet.

For overvejelser om modernisering af den i medfør af lovenudstedte normalvedtægt for ejerforeninger henvises til de al-mindelige bemærkninger nedenfor i afsnit 2.3.3.5.

2.1.3.2. Anvendelsesområde

Det er helt centralt at lovens anvendelsesområde er klart ogentydigt fastsat i loven, så borgerne og de forskellige aktørerpå området ikke er i tvivl om anvendelse af loven.

Det foreslås derfor, at samspillet mellem §§ 1 og 10 om lo-vens anvendelsesområder synliggøres, ved at det i lovens §1 klargøres, at loven finder anvendelse på ejerlejligheder,der ejes særskilt, og at loven derudover regulerer hvilkebygninger og ejendomme, der henholdsvis kan og ikke kanopdeles i ejerlejligheder i henhold til lovens bestemmelser.Endvidere foreslås det i § 1 at tydeliggøre, hvilke af lovensparagraffer der gælder for allerede opdelte ejerlejligheder oghvilke bestemmelser der regulerer mulighederne for at opde-le henholdsvis ikke opdele bygninger og ejendomme i ejer-lejligheder.

2.1.3.3. Definitioner

Det er vigtigt, at de centrale begreber for forståelsen af lo-vens anvendelsesområde ikke kan give anledning til uklar-hed om retsstillingen i relation til opdeling.

Derfor foreslås der indsat en bestemmelse med definitioneraf lovens centrale begreber, så som ’ejerlejlighed’, ’ejerfor-ening’, ’ejendom’, ’bygning’, ’opdeling’, ’videreopdeling’og ’ændring’.

2.2. Opdelingsregler


Den almindelige regel om opdeling i lovens § 3, om at ejer-lejligheder kun kan oprettes i ejendomme, som i sin helhedkan opdeles i ejerlejligheder, stammer fra den oprindeligeejerlejlighedslov fra 1966. Der blev fastsat en række krav,som skulle forhindre at enkelte lejligheder i en hel ejendomblev solgt som ejerlejligheder, mens resten af ejendommen iøvrigt blev ejet af en enkelt ejer der råder over denne del afejendommen og udlejer de resterende lejligheder.

Det har ifølge forarbejderne til bestemmelsen været hensig-ten, at sikre entydige boligformer og dermed undgå konflik-ter mellem ejerlejlighedsejere og lejere ved netop at stillekrav om en opdeling af ejendommen i sin helhed. Kravet omopdeling af ejerlejligheder i sin helhed indebærer, at allebygninger på en bestemt ejendom skal opdeles i ejerlejlighe-der og som udgangspunkt skal hver enkelt boligenhed ellererhvervsenhed i de enkelte bygninger også skal opdeles iejerlejligheder.

At ejendommen skal opdeles i sin helhed indebærer, at hverenkelt bygning på en samlet fast ejendom skal vurderes forsig i forhold til muligheden for opdeling i medfør af lovens§ 10. Ligger der på en ejendom f.eks. 2 beboelsesetagebyg-ninger, hver med mere en 2 beboelseslejligheder, hvoraf denene er opført i 1960 og den anden i 1980, vil det efter lovens§ 10, stk. 1, nr. 1, være muligt at opdele bygningen fra 1980i ejerlejligheder, men ikke bygningen fra 1960. Herved kanejendommen ikke opdeles i sin helhed, hvorfor der ved så-danne blandende ejendomme kan blive låst for opdeling.

12

Den almindelige regel om opdeling blev præciseret ved lovnr. 138 af 7. marts 1990, hvor det blev fastsat, at opdelingkun kan ske, hvis en landinspektør attesterer, at udstykningikke er mulig. Dette krav blev indsat for at tydeliggøre af-grænsningen mellem udstykningslovens og ejerlejlighedslo-vens anvendelsesområde. Bestemmelsen indebærer, at opde-ling efter ejerlejlighedsloven er subsidiær i forhold til denmatrikulære udstykning, og opdeling efter bestemmelsenkan herved ske under forudsætning af, at ejerlejlighedslo-vens betingelser for opdeling i øvrigt er opfyldt, hvis enlandinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig.

At udstykning ikke er mulig, kan skyldes dels fysiske for-hold, dels formelle forhold. Hvis en ønsket opdeling af ejen-domsretten til bygningerne på en ejendom skal kunne skeefter reglerne i udstykningsloven, må der rent fysisk alenevære tale om en opdeling af bygningen eller bygningerneved lodrette snit (f.eks. som ved rækkehuse).

Hvis opdelingen sker ved vandrette snit (f.eks. gamle villaeri flere etager) eller ved en kombination af lodrette og van-drette snit (f.eks. etagebyggeri eller blandet bebyggelse),kan opdeling ikke ske ved udstykning. I sådanne tilfælde vildet være tilstrækkeligt, at den landinspektør, der skal afgiveattest til Geodatastyrelsen om registrering i matriklen afejendommens opdeling i ejerlejligheder, attesterer, at denønskede opdeling af fysiske årsager ikke kan ske ved ud-stykning.

Hvis dele af en ejendoms bygninger kan fraskilles ved ud-stykning (f.eks. en fritliggende bolig eller erhvervsenhed),mens den øvrige del af bygningerne på grund af fysiske for-hold kun kan opdeles ved anvendelse af ejerlejlighedssyste-met, kan der foretages udstykning, og derefter ejerlejlig-hedsopdeling. Hele den ønskede opdeling kan også ske vedanvendelse af ejerlejlighedssystemet, såfremt betingelserneherfor i øvrigt er opfyldt.

For at skabe et yderligere incitament til indretning af taglej-ligheder blev bestemmelsen i § 3 i 2004 ændret hvorved detblev præciseret, at kravet om at ejendomme skal opdeles ideres helhed, ikke er til hinder for at indrette én eller flereselvstændige ejerlejligheder i tagetagen eller i påbyggedeetager på private udlejningsejendomme og på private an-delsboligforeningers ejendomme.

Udover at opfylde de almindelige betingelser i lovens § 3skal en ejendom eller bygningerne på en ejendom være om-fattet af lovens § 10 eller § 10 a, for at der kan ske opdelingi ejerlejligheder.

Reglerne i § 10 og § 10 a indebærer dels et krav om, at derskal være positiv hjemmel i disse bestemmelser, for at derkan ske opdeling, dels at de pågældende ejendomme ellerbygninger ikke må være omfattet af bestemmelsernes forbudmod opdeling.

Efter lovens § 10, stk. 1, kan bygninger påbegyndt opført ef-ter den 1. juli 1966 opdeles i ejerlejligheder. Det er uansetbygningernes opførelsesår ligeledes muligt efter bestemmel-

sen at opdele tofamilieshuse, fredede bygninger og rene er-hvervsbygninger i ejerlejligheder. Endvidere kan blandendeejendomme, der overvejende anvendes til erhverv, de så-kaldte 80-20-ejendomme, under visse nærmere betingelser,opdeles i ejerlejligheder efter § 10 a.

Herudover indeholder lovens § 10, stk. 2-10, en række særli-ge bestemmelser, der giver mulighed for at opdele bygnin-ger/ejendomme i ejerlejligheder i forbindelse med etableringaf nye tagboliger samt særregler vedrørende ejendomme til-hørende almene boligorganisationer.

Endelig indeholder lovens § 10, stk. 11, et forbud mod op-deling af landbrugsejendomme og ejendomme tilhørendeprivate andelsboligforeninger i ejerlejligheder. Tilsvarendegælder i kraft af en modsætningsslutning til lovens § 10, stk.1, nr. 1, et forbud mod at opdele beboelsesejendomme påbe-gyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere og indeholderandet end 2 beboelseslejligheder i ejerlejligheder.


2.2.2.1. Almindelige regler om opdeling

Udvalget har overvejet, om bestemmelsen om opdeling i sinhelhed bør udvides, så der generelt gives adgang til opdelingaf hele ejendomme i ejerlejligheder, fremfor at gennemføreudstykning af blandede ejendomme, hvor en bygning bloke-rer muligheden for opdeling. Udvalget bemærker, at hensy-net bag reglen ifølge forarbejderne har været et ønske om atsikre en entydig ejerform på en ejendom. Der blev imidlertidi 2004, med indførelse af reglerne om opdeling af bygningermed henblik på etablering af tagboliger, lanceret mulighedfor dannelse af ejendomme med blandede boligformer, hvorden oprindelige bygning eller en del heraf udlægges som énejerlejlighed. Denne mulighed er hidtil anvendt, hvor opde-lingen sker ved etablering af ejerlejligheder oven på en eksi-sterende bygning, der udlægges til én ejerlejlighed. Der erefter udvalgets opfattelse principielt ikke forskel på opde-ling i denne situation og på opdeling af en blandet ejendommed flere bygninger, hvoraf nogle kan og andre ikke kanopdeles, ved at udlægge hele den selvstændige bygning, derikke kan opdeles, som én ejerlejlighed.

Udvalget konkluderer, at der i lovens bestemmelse om op-deling i sin helhed bør indføjes en generel adgang, til at op-dele en ejendom i sin helhed, ved at give mulighed for at ud-lægge en hel bygning på ejendommen, som ikke kan opde-les, som én ejerlejlighed med flere beboelseslejligheder ogderudover opdele de øvrige bygninger i separate ejerlejlig-heder.

Endvidere konkluderer udvalget, at bestemmelsen om at ud-stykning går forud for opdeling, bør videreføres uændret.Udvalget kan tiltræde den oprindelige begrundelse for be-stemmelsen om at det er vigtigt, at ejerlejlighedsloven inde-holder en klar regel om lovens afgrænsning i forhold til ud-stykningslovens område. Udstykning anvendes i dag somden primære regulering af opdeling af ejendomme (grundesåvel som grunde med bygninger) i mindre enheder, med

13

henblik på at tillægge individuel ejendomsret til de nyud-stykkede ejendomme, hvor dette er praktisk muligt i hen-hold til reglerne i udstykningsloven. I situationer, hvor ud-stykning ikke er mulig, f.eks. ved ønske om opdeling af enetagebygning eller hvor arealkravene til grundstørrelse ikkeer opfyldt, kan der i stedet foretages opdeling af ejendom-men i ejerlejligheder, såfremt ejerlejlighedslovens betingel-ser herfor i øvrigt er opfyldt. Udvalget vurderer, at dette erden rigtige snitflade mellem udstykningsloven og ejerlejlig-hedsloven.


2.2.2.2. Private udlejningsejendomme

Udvalget har, med afsæt i data fra rapport om analyse af detøkonomiske incitament og afledte effekter udarbejdet afDREAM i september 2017 til brug for udvalgets arbejde,overvejet spørgsmålet om en fuldstændig ophævelse af op-delingsforbuddet for ældre private udlejningsejendomme.Udvalget finder det generelt hensigtsmæssigt og ønskvær-digt, at der er en blandet boligmasse og en blandet beboer-sammensætning i byerne. En fri adgang til opdeling af ældrebeboelsesejendomme må, ud fra de gennemførte analyser ogde i DREAM rapporten beskrevne konsekvenser, forventesat medføre, at ca. 2/3 af de ældre beboelsesejendomme pålangt sigt vil blive opdelt i ejerlejligheder. Herved vil disselejligheder overgå fra at være private udlejningsboliger medreguleret husleje til at være ejerlejligheder. Samlet set er detvurderingen, at en fuldstændig ophævelse af opdelingsfor-buddet vil kunne betyde en større koncentration af relativtdyrere boliger især i de større byer og en relativ større kon-centration af relativt billigere boliger uden for de større by-er. Dette vil isoleret set ikke understøtte hensynet til enblandet boligmasse og en blandet beboersammensætning.

Udvalgsmedlemmerne har delte holdninger til spørgsmåletom en fuldstændig ophævelse af opdelingsforbuddet forældre private udlejningsejendomme. Eftersom der i udvalgetikke er et flertal for at ophæve opdelingsforbuddet, fasthol-des det i udvalgets forslag til en ny ejerlejlighedslov.

Der henvises til udvalgets rapport afsnit 9.1.

Udvalget har som et alternativ til en fuldstændig ophævelseaf opdelingsforbuddet for ældre private udlejningsejendom-me overvejet en delvis ophævelse af forbuddet ved at udvidebestemmelsen om adgang til opdeling af tofamilieshuse, sågrænsen for opdeling efter bestemmelsen under overholdel-se af kvalitetskravene ændres til bygninger med 2 beboelses-lejligheder med erhverv samt 3, 4 eller 5 beboelseslejlighe-der med og uden erhverv.

Fra nogle af udvalgets medlemmer har det været fremført, atder i en række mindre provinsbyer og købstæder findesejendomme på bl.a. hovedgader med lejeboliger og ejen-domme med blandet lejebolig og erhverv, hvor en omdan-nelse til ejerlejligheder kan øge produktion og beskæftigel-se. Omfanget heraf er dog ikke dokumenteret. Det er anført,at det vil kunne højne boligstandarden, og at ejerlejligheder

er nemmere at sælge end mindre ejendomme med 3 til 5 lej-ligheder, og derfor vil omdannelsen til ejerlejligheder frem-me omsætningen og mobiliteten i lejlighederne i ejendom-mene. Andre medlemmer har betvivlet denne effekt.

Herudover har udvalget drøftet, om en udvidelse af opde-lingsadgangen for bygninger med 3, 4 eller 5 beboelseslej-ligheder med og uden erhverv samt 2 beboelseslejlighedermed erhverv kan forventes at medvirke til at øge omsætte-ligheden af sådanne mindre udlejningsejendomme. Flere afudvalgets medlemmer finder imidlertid ikke, at der findestilstrækkeligt overbevisende indikatorer for en sådan effektved gennemførelse af den foreslåede ændring. Dette vil i gi-vet fald skulle belyses nærmere. Såfremt de pågældende lej-ligheder vanskeligt kan udlejes, skønnes det også at ville bli-ve særdeles vanskeligt at sælge sådanne lejligheder somejerlejligheder, hvorfor der ikke ses at være tilstrækkeligtgrundlag for på dette punkt at ændre de gældende regler.

Udvalget har været delt i forhold til spørgsmålet om ophæ-velse af opdelingsforbuddet for ældre private udlejnings-ejendomme med 3-5 beboelseslejligheder med og uden er-hverv. Eftersom der i udvalget ikke er et flertal for at ophæ-ve opdelingsforbuddet, fastholdes det i udvalgets forslag tilen ny ejerlejlighedslov.


Udvalget har som et andet alternativ til en fuldstændig op-hævelse af opdelingsforbuddet for ældre private udlejnings-ejendomme overvejet en delvis ophævelse af forbuddet vedat udvide bestemmelsen om adgang til opdeling af tofamilie-shuse, så denne kommer til at omfatte opdeling af ikke fre-dede bygninger med 2 beboelseslejligheder og erhverv. Dengældende begrænsning af opdelingsadgangen indebærer ipraksis, at en udlejningsejendom med 2 beboelseslejlighederstilles forskellig alt efter, om bygningen der ønskes opdelt,tillige indeholder erhverv. Det er vurderingen, at der ikke erholdepunkter for at fastholde reglen om forbud ved opdelingaf beboelseslejligheder med 2 beboelseslejligheder og er-hverv, idet der ved opdeling af såvel rene beboelsesejen-domme med 2 beboelseslejligheder og blandede beboelses-ejendomme med 2 beboelseslejligheder og erhverv, aleneovergår 2 beboelseslejligheder fra at være udlejningsboligertil at blive ejerboliger. Udvalget konkluderer, at bestemmel-sens begrænsning til bygninger, der ikke indeholder andrelejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhø-rende sædvanlige udenomsrum, ændres. Det er indgået i ud-valgets overvejelser, at en ejendom med 2 beboelseslejlighe-der og erhverv, som frem over efter forslaget vil kunne op-deles, efter en opdeling i ejerlejligheder vil kunne indeholdemere end 2 beboelsesejerlejligheder, hvis kommunen givertilladelse til ændret anvendelse af den eller de erhvervs ejer-lejligheder, der dannes ved opdelingen. En eventuel fremti-dig overgang af således opdelte ejerlejligheder fra erhvervtil beboelse giver ikke anledning til en ændret vurdering, daantallet af ejendomme der berøres af ændringen er relativtbegrænset.

14

Et enigt udvalg peger på, at opdelingsforbuddet for ældreprivate udlejningsejendomme med 2 beboelseslejligheder ogerhverv bør ophæves. Udvalget konkluderer, at begrænsnin-gen i § 10, stk. 1, nr. 2, bør ændres, så det fremover gøresmuligt at opdele ældre private udlejningsejendomme med tobeboelseslejligheder, også hvor ejendommen indeholder er-hvervslokaler.


For så vidt angår udvalgets øvrige overvejelser om ændringaf reglen om opdeling af tofamilieshuse henvises til de al-mindelige bemærkninger nedenfor i afsnit 2.2.2.5.

2.2.2.3. Ejendomme med private andelsboligforeninger

Udvalget har, med afsæt i fremlagte data fra rapport om ana-lyse af det økonomiske incitament og afledte effekter udar-bejdet af DREAM i september 2017 til brug for udvalgetsarbejde, overvejet spørgsmålet om en fuldstændig ophævel-se af opdelingsforbuddet for ejendomme med private an-delsboligforeninger.

Udvalget finder det generelt hensigtsmæssigt og ønskvær-digt, at der er en blandet boligmasse og en blandet beboer-sammensætning i byerne. En fri adgang til opdeling af an-delsboliger må ud fra de gennemførte analyser og de iDREAM rapporten beskrevne konsekvenser, forventes atmedføre, at ca. 87 pct. af andelsboligerne på sigt vil bliveopdelt i ejerlejligheder. Overordnet finder udvalget, at enadgang til opdeling af andelsboligforeningers ejendomme altandet lige vil føre til en mindre blandet sammensætning afboligudbuddet og en mindre blandet beboersammensætningi byerne - især i hovedstaden, hvor andelsboligformen erklart mest udbredt.

Udvalgsmedlemmerne har delte holdninger til spørgsmåletom en fuldstændig ophævelse af opdelingsforbuddet forejendomme med private andelsboligforeninger. Eftersomder i udvalget ikke er et flertal for at ophæve opdelingsfor-buddet, fastholdes det i udvalgets forslag til en ny ejerlejlig-hedslov.


Udvalget har som et alternativ til en fuldstændig ophævelseaf opdelingsforbuddet for ejendomme med private andelsbo-ligforeninger overvejet, om man ønsker at opretholde for-buddet mod opdeling af andelslejligheder i ejendomme op-ført efter 1966. Udvalget finder, at det bør indgå i vurderin-gen, at ejendommen dels ville kunne opdeles i ejerlejlighe-der, såfremt den ikke var ejet af en andelsboligforening, jf.ejerlejlighedslovens § 10, dels at den på opførelsestidspunk-tet frit kunne være opdelt i ejerlejligheder. I nyere projekte-jendomme er valget af andelsbolig-foreningsformen typiskstyret af markedsmæssige forhold på tidspunktet for opførel-sen (udbud og efterspørgsel). Herudover kan anføres, at op-delingen kan begrundes i andre forhold end opnåelse af øko-nomisk gevinst. Som et eksempel kan nævnes, at ønsket omat opdele ejendommen kan skyldes uenighed blandt andels-

haverne om belåningsformen i de dyre projektejendommeopført i en periode inden krisen. En opdeling giver mulighedfor forskellig belåning.

Der er tale om et forholdsvist begrænset antal ejendomme,nemlig samlet set 13.300, der er opført efter 1966. Herafvurderes det, at ca. 5.000 har et økonomisk incitament tilopdeling. Udvalget bemærker, at en ophævelse af forbuddetmod at opdele andelsboligforeningsejendomme opført efter1. juli 1966 vil resultere i, at det skal overvejes, hvordan enejendom skal overgå til at blive en ejerlejlighedsejendom. Iden forbindelse er det centralt at overveje, om overgangenvil skulle ske på en gang eller successivt ved udskillelse afenkelte lejligheder. Det er udvalgets vurdering, at opdelin-gen mest hensigtsmæssigt skal gennemføres på en gang iforbindelse med en likvidation af andelsboligforeningen.

Udvalgsmedlemmerne har delte holdninger til spørgsmåletom ophævelse af opdelingsforbuddet for ejendomme medprivate andelsboligforeninger i bygninger opført efter 1966.Eftersom der i udvalget er et flertal på 10 medlemmer for atophæve opdelingsforbuddet, ophæves det i udvalgets forslagtil en ny ejerlejlighedslov.


2.2.2.4. Landbrugsejendomme

Udvalget har overvejet, om ejerlejlighedslovens forbud modopdeling af landbrugsejendomme skal opretholdes.

Udvalget bemærker, at overvejelserne om ophævelse af ejer-lejlighedslovens forbud har nær sammenhæng med reglernei lov om landbrugsejendomme, reglerne i planloven og reg-lerne i miljølovgivningen. Det vil derfor efter udvalgets op-fattelse kræve overvejelser om behov for eventuelle ændrin-ger i en lang række tilgrænsende love, såfremt forbuddet iejerlejlighedslovens ændres, hvilket falder uden for udval-gets mandat.

Det er ligeledes vurderingen, at der med en tilladelse til op-deling i ejerlejligheder vil kunne opstå miljø konflikter pålandbrugsejendomme, der potentielt vil kunne begrænselandbrugets udviklingsmuligheder, hvilket er i modstrid medformålet i landbrugsloven. Der er endvidere vurderingen, atdette er tilfældet, såfremt opdelingsforbuddet ændres, så deralene gives mulighed for opdeling i ejerlejligheder, der an-vendes til erhvervsformål og ikke boligformål. Det vil såle-des både ved etablering af ejerlejligheder som boliger og er-hverv kunne give en potentiel miljøkonflikt med andre land-brug i området.

Et enigt udvalg peger på, at forholdene for landbrugsejen-domme ikke bør ændres. Udvalget konkluderer, at forbuddetmod opdeling af landbrugsejendomme i ejerlejligheder børopretholdes.


2.2.2.5. Andre bygninger og ejendomme

15

Udvalget konstaterer, at bestemmelsen om opdeling af tofa-milieshuse efter retspraksis giver mulighed for opdeling i til-fælde, hvor der på en ejendom er en bygning, der alene in-deholder 1 beboelseslejlighed. Det er efter udvalgets opfat-telse uhensigtsmæssigt, at lovens ordlyd er uklar og giverindtryk af, at bestemmelsen alene finder anvendelse på byg-ninger med 2 beboelseslejligheder. Udvalget konkluderer, atdet bør præciseres, at bestemmelsen kan anvendes ved opde-ling af bygninger med højst 2 beboelseslejligheder.

Udvalget har endvidere overvejet, om lovens kvalitetskraver tidssvarende, eller om der er behov for en justering af eteller flere af kravene. De gældende kvalitetskrav indeholderen række specifikke størrelseskrav til de lejligheder, deretableres ved opdeling, og henviser vedrørende krav til re-duktion af varmetab til bygningsreglementet fra 1972. Her-udover indeholder kvalitetskravene specifikke krav til denbygning der ønskes opdelt.

Udvalget vurderer, at der er behov for en opdatering af kva-litetskravene i ejerlejlighedsloven, men at det kan være van-skeligt at fastsætte eksakte regler med krav til bygningerskvalitet i ejerlejlighedsloven. Det er samlet set udvalgetsvurdering, at der ved ændring af reglerne om kvalitetskrav,bør tages udgangspunkt i bygningsreglement 2015, da reg-lerne heri er velkendte i praksis og vil kunne danne en godramme for opdeling, som kan anvendes også i forhold tilden ældre bygningsmasse. Udvalget bemærker dog, at kra-vet i bygningsreglement 2015 i forhold til isolering genereltvil være for skrapt i forhold til ældre bygninger, hvorfor derpå dette punkt bør indsættes en henvisning til et minimumfor energimærke, for eksempel energimærke D. Denne løs-ning vurderes at medføre faste krav, der med rimelighed vilkunne forventes opfyldt ved eventuel opdeling af den ældrebygningsmasse.

Udvalget konkluderer, at der bør fastsættes krav om, at derkan ske opdeling når en ejer attesterer, at hver enkelt ejerlej-lighed til beboelse og bygningen, ifølge erklæring fra enbygningssagkyndig, opfylder funktionskravene i bygnings-reglement 2015 samt energikrav svarende til energimærke Di henhold til de gældende regler om energimærkning pr.2017.


Udvalget tiltræder den oprindelige begrundelse for at giveadgang til opdeling af fredede ejendommen, om at ejerlejlig-heder i sådanne bevaringsværdige ejendomme vil kunne bli-ve særligt attraktive, og at ejerlejlighedssystemet kan tænkesat kunne fremme bevaringsbestræbelserne med hensyn tilejendomme af denne art. Udvalget konkluderer, at bestem-melsen bør videreføres.


Udvalget konstaterer, at der siden lovens ikrafttræden den 1.juli 1966 har været adgang til opdeling af rene erhvervsbyg-ninger, og at bestemmelsen generelt har en berettigelse. Ud-valget har ikke kendskab til, at bestemmelsen giver anled-

ning til problemer i praksis. Udvalget konkluderer, at be-stemmelsen bør videreføres.


Udvalget finder generelt at kravene for anvendelse af be-stemmelsen om opdeling af blandede beboelses- og er-hvervsejendomme efter den såkaldte 80/20-regel i lovens §10 a er velbegrundede og konkluderer, at bestemmelsen børvidereføres.

Udvalget har dog overvejet, om størrelseskravet til de nyeetablerede beboelseslejligheder i bestemmelsens stk. 1, nr.3, skal ændres, så der ikke frem over vil gælde et fast stør-relseskrav på 85 kvadratmeter som betingelse for opdelingefter bestemmelsen.

I følge forarbejderne er formålet med kravet at sikre, at denyindrettede boliger bliver af en vis størrelse og vil kunnebenyttes som familieboliger. Der fremgår ikke nærmere ombegrundelsen for reglen, som umiddelbart vurderes at værefastsat efter et, på daværende tidspunkt, politisk ønske om atfremme etableringen af nye familieboliger.

Udvalget konstaterer, at det overordnede formål med § 10 aer at skabe flere boliger, især i fuldt eller næsten fuldt ud-byggede byområder. Udvalget konstaterer endvidere, at bo-ligbehovene varierer over tid, og at der i dag i de større byerkan konstateres at være et boligunderskud. Herudover er derløbende fokus på behov for boliger til studerende og singler.

Udvalget konkluderer, at størrelseskravet bør erstattes af enhenvisning til de foreslåede, nye kvalitetskrav ved opdelingaf tofamilieshuse. Dette vil i højere grad muliggøre opdelingefter bestemmelsen, da et ledigt erhvervslokale af en visstørrelse vil kunne give grundlag for dannelse af flere nyebeboelseslejligheder, såfremt der ikke længere skal leves optil kravet om 85 kvadratmeter pr. ny lejlighed. Hvorvidt denye beboelseslejligheder er egnede til beboelse vil i stedetfor blive normeret af kvalitetskravene, der i anden sammen-hæng er vurderet som værende tilstrækkelige minimums-krav.


Udvalget har drøftet det forhold, at bestemmelserne om op-deling af bygninger med henblik på etablering af tagboligeråbner mulighed for etablering af forskellige boligformer påsamme ejendom, og at f.eks. en ejerforening med taglejlig-heder oven på en andelsboligforening kan give anledning tilkonflikter i praksis. Bestemmelserne bryder i princippet medhensynet bag kravet i ejerlejlighedslovens § 3 om, at ejen-domme skal opdeles i sin helhed, hvilket ifølge forarbejder-ne synes at være båret af et ønske om, at sikre en entydigejerform på ejendommen efter opdeling i ejerlejligheder.Udvalget konstaterer imidlertid, at bestemmelserne har fun-geret i en årrække, og at disse giver mulighed for opdelingog etablering af nye boliger i en række ejendomme, hvordette ellers ikke ville være muligt. Udvalget finder i øvrigtikke, at de ulemper, der kan opstå i forbindelse med blande-

16

de ejerforeninger, har en sådan karakter, at man ikke skalopretholde denne opdelingsadgang. Udvalget konkluderer,at bestemmelserne om opdeling af bygninger i ejerlejlighe-der, med henblik på etablering af ejerlejligheder, bør videre-føres

Udvalget konstaterer, at bestemmelserne om opdeling medhenblik på etablering af ældreboliger, ungdomsboliger ogfriplejeboliger har nær sammenhæng med den almene bolig-lovgivning og sikrer det nødvendige grundlag for opdeling iuafhængige økonomiske enheder. Udvalget vurderer, at derfortsat er et behov for bestemmelserne og konkluderer, atbestemmelserne bør videreføres.

Udvalget konstaterer, at bestemmelserne om opdeling af al-mene boligorganisationers ejendomme i ejerlejligheder, her-under hvis ejendommen tilføres tagboliger som private leje-mål, ejerlejligheder eller andelsboliger, har nær sammen-hæng med den almene boliglovgivning. Den generelle regeli lovens § 10, stk. 4, skal ses i lyset af, at de enkelte almeneboligorganisationer er uafhængige afdelinger med uafhæn-gig økonomi. Der kan derfor være behov for opdeling i ejer-lejligheder, så den enkelte afdeling isoleres i én ejerlejlig-hed, hvor der kan ske sikring af pant og sikkerhed. De øvri-ge bestemmelser, f.eks. reglen om opdeling i ejerlejlighederved køb af egen bolig efter almenboliglovens kapitel 5 a, erudtryk for forskellige politiske holdninger og ønsker om ini-tiativer. Udvalget konstaterer, at der fortsat er et behov forbestemmelserne og konkluderer, at bestemmelserne bør vi-dereføres.

Der henvises til udvalgets rapport afsnit 11.1.2., 11.2.2. og11.3.2.


2.2.3.1. Almindelige regler om opdeling

Ejerlejlighedsloven indeholder en klar regel om lovens af-grænsning i forhold til opdeling af ejendomme i deres hel-hed samt udstykningslovens område. Hensigten med den nu-værende bestemmelse i ejerlejlighedsloven om opdeling afejendomme i deres helhed er at sikre en entydig ejerform påejendommene og dermed hindre eventuelle konflikter mel-lem ejerlejlighedsejere og lejere ved blandede boligformer.Udstykning anvendes i dag som den primære regulering afopdeling af ejendomme i mindre enheder, med henblik på attillægge individuel ejendomsret til de ny-udstykkede ejen-domme, hvor dette er praktisk muligt i henhold til reglerne iudstykningsloven. Med lovforslaget foreslås det, at reglenom opdeling af ejendomme i deres helhed samt at reglen omudstykning går forud for opdeling, videreføres uændret.

Transport- og Boligministeriet finder det i øvrigt væsentligtat sikre en entydig ejerform på en ejendom samtidig med atder gives mulighed for at udlægge en hel bygning på enejendom, som én samlet ejerlejlighed med flere beboelses-lejligheder og derudover give mulighed for at opdele de øv-rige bygninger i separate ejerlejligheder. Lovforslaget inde-

holder derfor en generel adgang til at opdele en ejendom isin helhed ved at give mulighed for at udlægge en hel byg-ning på ejendommen, som ikke kan opdeles, som én ejerlej-lighed med flere beboelseslejligheder og derudover opdelede øvrige bygninger i separate ejerlejligheder.

Endelig indeholder lovforslaget en bestemmelse, der givergenerel adgang til at opdele ældre udlejningsejendommemed beboelseslejligheder og erhverv. Således foreslås det, atbygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere,og som indeholder såvel beboelseslejligheder som erhverv,kan opdeles, når alle beboelseslejlighederne efter opdelin-gen udgør én ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles. For-slaget bygger på de samme hensyn, som ligger bag det ligeoven for omtalte forslag om at udvide adgangen til opdelingved etablering af tagboliger til at gælde opdeling af ejen-domme med flere bygninger på samme grund, hvor helebygninger kan opdeles som én ejerlejlighed. Forslaget vil gi-ve adgang til opdeling, der giver mulighed for udskillelse aferhvervsenheden og dermed sikre samme økonomiske uaf-hængighed, som ved opdeling af småejendomme med 2 be-boelseslejligheder samt erhverv. Herunder vil forslaget kun-ne sikre grundlag for stiftelse af andelsboligforeninger udenafhængighed af en erhvervsenhed i ejendommen.

2.2.3.2. Private udlejningsejendomme

Transport- og Boligministeriet bemærker, at forslagene omen fuldstændig ophævelse af opdelingsforbuddet for ældreprivate udlejningsejendomme og en delvis ophævelse af for-buddet ved at tillade opdeling af småbygninger 2-5 beboel-seslejligheder med og uden erhverv, efter de for udvalg omejerlejlighedsloven gennemførte analyser må forventes at fø-re til, at en meget stor del af de ældre udlejningsboliger påsigt vil blive omdannet til ejerlejligheder.

Da dette ikke harmonerer med regeringens boligpolitik, hvordet er en prioritet at opretholde et boligmarked med et blan-det boligudbud med såvel udlejningsboliger, andelsbolig ogejerboliger, fastholdes opdelingsforbuddet vedrørende ældreudlejningsejendomme derfor i lovforslaget.

Transport- og Boligministeriet vurderer, at udvalgets forslagom opdeling af ældre private udlejningsejendomme med 2beboelseslejligheder med erhverv, vil give større fleksibilitetfor borgere, som i dag kan være ”fanget” af deres erhvervs-del, som de ikke kan få solgt eller lejet ud. Dette vil særligtvære relevant i provinsen, hvor de små ejendomme efter defor udvalg om ejerlejlighedsloven gennemførte analyser for-trinsvis ligger.

På denne baggrund indebærer lovforslaget, at forbuddet modopdeling af ældre private udlejningsejendomme med 2 be-boelseslejligheder med erhverv ophæves. Forslaget vedrøreromkring 6.200 lejligheder.

2.2.3.3. Ejendomme med private andelsboligforeninger

Transport- og Boligministeriet bemærker, at både forslagetom en fuldstændig og en delvis ophævelse af opdelingsfor-

17

buddet for ejendomme med private andelsboligforeningerefter de for udvalg om ejerlejlighedsloven gennemførte ana-lyser må forventes at føre til, at en meget stor del af ejen-dommene med private andelsboligforeninger vil blive om-dannet til ejerlejligheder.

Da dette ikke harmonerer med regeringens politik om at op-retholde et boligmarked med et blandet boligudbud, hvor deter en prioritet at andelsboliger udgør en vigtig komponent isamspil med lejeboliger og ejerboliger, fastholdes opde-lingsforbuddet for ejendomme med private andelsbolig for-eninger derfor i lovforslaget.

2.2.3.4. Landbrugsejendomme

Transport- og Boligministeriet tiltræder udvalg for ejerlej-lighedslovens vurdering af, at forholdene for landbrugsejen-domme ikke bør ændres. Ud over de anførte forhold, be-mærkes, at landbrugslovens regler om erhvervelse af land-brugsejendomme i deres nuværende udformning er vanske-ligt forenelige med ejerlejlighedslovens krav til en ejerfor-enings fællesarealer. Forbuddet mod opdeling af landbrug-sejendomme i ejerlejligheder opretholdes derfor i lovforsla-get.

2.2.3.5. Andre bygninger og ejendomme

Med lovforslaget foreslås det, at reglen om opdeling af tofa-milieshuse videreføres med den præcisering, at bestemmel-sen kan anvendes ved opdeling af bygninger med højest tobeboelseslejligheder. Endvidere vurderer Transport- og Bo-ligministeriet, at de nuværende kvalitetskrav erstattes af etkrav om, at der kan ske opdeling efter bestemmelsen, når enejer attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse ogbygningen, ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig, op-fylder funktionskravene i bygningsreglement 2015 samtenergikrav svarende til energimærke D i henhold til de gæl-dende regler om energimærkning pr. 2017.

Transport- og Boligministeriet tiltræder udvalg om ejerlej-lighedslovens vurdering af reglerne om opdeling af frededebygninger og rene erhvervsejendomme. Lovforslaget videre-fører derfor reglerne om opdeling af fredede bygninger ogrene erhvervsbygninger.

Transport- og Boligministeriet vurderer, at bestemmelsenom opdeling af blandede beboelses- og erhvervsejendommeefter den såkaldte 80/20-regel bør videreføres og at det præ-ciseres i bemærkningerne, at kravet skal forstås som en an-vendelsesmæssig afgrænsning i forhold til BBR.

Endvidere indeholder lovforslaget forslag om en lempelse afbetingelserne for opdeling af blandede beboelses- og er-hvervsejendomme efter bestemmelsen, så størrelseskravetpå 85 kvadratmeter for nyetablerede lejlighed ophæves,hvilket vil øge muligheden for opdeling efter bestemmelsen.

Lovforslaget viderefører særreglerne om opdeling af byg-ninger med henblik på etablering af tagboliger, etablering afældreboliger, ungdomsboliger og friplejeboliger og opdeling

af almene boligorganisationers ejendomme i ejerlejligheder,herunder hvis ejendommen tilføres tagboliger som privatelejemål.

2.3. Regler om ejere og ejerforening


Lovens §§ 1-2 og 4-9 indeholder regler om ejerforeningerog ejernes rettigheder og pligter. Det følger heraf, at lovenfinder anvendelse på ejerlejligheder, og at hver enkelt ejer-lejlighed anses som en selvstændig fast ejendom. Det følgerendvidere, at ejeren ud over ejendomsretten til den enkelteejerlejlighed sammen med de øvrige ejere har ejendomsrettil grunden, fælles bestanddele og tilbehør, ligesom ejerneskal være medlemmer af ejendommens ejerforening. Regler-ne vedrører endvidere ejerforeningernes mulighed for atfastsætte ordensregler i en husorden, adgang til den enkelteejerlejlighed af hensyn til eftersyn og reparationer, fordelingaf ejendommens fællesudgifter, fastsættelse af en normal-vedtægt for ejerforeninger og ejerforeningernes mulighedfor reaktion ved ejers misligholdelse af sine forpligtelserover for ejerforeningen.

Ejerlejlighedslovens § 2, stk. 4, er en stemmebegrænsnings-regel, der omfatter en regulering af stemmerettigheder forhver af ejerlejlighedsejerens lejligheder. Såfremt ejere råderover flere lejligheder, opnår disse lejlighedsejere som ud-gangspunkt et antal stemmer svarende til summen af de på-gældende lejligheders fordelingstal. Formålet med stemme-begrænsningsreglen er dermed, at opnå en beskyttelse afmindretallet mod de tilfælde, hvor en udlejer opdeler enejendom i ejerlejligheder og ved salg af disse, bevarer majo-riteten i ejerforeningen. Dermed kan ejeren som udlejer fort-sat bestemme mod mindretallet, hvorvidt der skal ske mo-derniseringer, reparationer og vedligeholdelse i ejerforenin-gen samt i hvilket omfang dette skal ske. Bestemmelsenblev indført for at sikre, at de som køber en ejerlejlighed i entidligere udlejningsejendom, efterhånden kan opnå indfly-delse på ejendommens forhold. Bestemmelsens stk. 5 inde-bærer, at stemmebegrænsningsreglen i § 2, stk. 4, ikke fin-der anvendelse for almene boligorganisationer. Herved sik-res, at den almene boligorganisation bevarer sin indflydelsei ejerforeningen med en stemmevægt svarende til summenaf fordelingstallene for de usolgte, almene boliger.

Efter ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2, skal ejeren give adgangtil sin lejlighed, når det er nødvendigt af hensyn til eftersynog reparationer. En ejerlejlighedsejer har således pligt til, atgive håndværkere og andre, der skal reparere eller efterseejendommens fællesinstallationer, adgang til deres ejerlej-lighed. Denne pligt bevirker dog ikke, at ejeren skal findesig i arbejder, som medfører forandringer af særejendom,der ikke er helt ubetydelige. Ubetydelige forandringer kunnevære indføring af nye forsyningsledninger og lignende gen-nem ejerlejligheden. Ligeledes regulerer den nuværende be-stemmelse ikke, hvem der har adgang til ejerlejligheden, ogder er ikke fastsat nærmere regler om vilkårene for adgan-gen.

18

Efter ejerlejlighedslovens § 8 kan ejerforeningen pålægge enejerlejlighedsejer at fraflytte ejerlejligheden, hvis denne vedbeboelse af ejerlejligheden væsentligt tilsidesætter sin pligttil, at iagttage god skik og orden i ejerforeningen. Ejerfor-eningen har således mulighed for at pålægge ejeren af enejerlejlighed at fraflytte sin lejlighed i tilfælde af grov mis-ligholdelse. Anvendelse af bestemmelsen vil udelukkendefinde sted ved ejerlejlighedsejerens grove eller oftere gen-tagne misligholdelse og tilsidesættelse af god skik og ordeni ejerforeningen.

Det fremgår af betænkning 395/1965, at der var betænkelig-hed ved at indføre en lovregel som regulerer eksklusion afen ejer, eftersom en ejerlejlighedsejer grundlæggende harejendomsretten til sin lejlighed. I betænkningen lægges dervægt på, at det normalt vil være tilstrækkeligt at fjerne denmisligholdende ejer fra ejendommen ved anvendelse af ejer-lejlighedsloven § 8. Det må derfor stå en ejerlejlighedsejerfrit for at bevare sin ejendomsret, herunder ved at udlåne el-ler udleje lejligheden til andre. Det fremgår tillige, at der børstilles strengere krav til fjernelse af en ejer end til ophævelseaf et lejemål. Praksis inden for andelsbolig- og lejeretten kanvære vejledende ved tilsidesættelse af husordenen til genefor de øvrige ejerlejlighedsejere. Hertil kommer, at ejerfor-eningens vedtægter kan hjemle fraflytning i tilfælde af eje-rens grove eller gentagne misligholdelse af sine forpligtigel-ser. En ejerlejlighedsejer er, som fastslået ved retspraksis,objektivt ansvarlig for de øvrige medlemmer af sin husstandsamt for gæster og lejere, hvorfor ejere også ved disse per-soners manglende iagttagelse af god skik og orden i ejen-dommen, kan pålægges at fraflytte ejerlejligheden efter ejer-lejlighedslovens § 8. Endvidere kan udlejning af en ejerlej-lighed medføre gener for de øvrige ejere, hvorfor ejerfor-eningen i nogle tilfælde kan være berettiget til at nægte ud-lejning. Ejerlejlighedsloven § 8 giver efter sin ordlyd ejer-foreningen hjemmel til at pålægge en ejer at fraflytte, mengiver ikke ejerforeningen hjemmel til at skride ind over foren lejers husordensovertrædelser.

Efter ejerlejlighedslovens § 5, stk. 1, kan ejerforeningen i enhusorden fastsætte almindelige ordensregler. I en husordenkan der fastsættes regler, som regulerer en række praktiskeforhold i den enkelte ejerforening. Ejerforeningen kan i enhusorden fastsætte almindelige ordensregler om brugen affællesejendom. Husordenen regulerer tillige i et vist omfangbrugen af den enkelte ejerlejlighed med henblik på at be-grænse støj- og lugtgener etc. Endelig kan ejerforeningen ien husorden fastsætte regler for acceptabel og tilladelig ad-færd. Bestemmelsen giver ejerforeningen hjemmel til atfastsætte ordensregler for brugen af fælles- og særejendomsvarende til dem, der er gældende for udlejningsejendomme.Ejerforeningens kompetence til at udarbejde en husordenbetyder i praksis, at generalforsamlingen med simpelt flertalefter fordelingstal kan fastsætte en husorden. I praksis harspørgsmålet om, hvad der kan karakteriseres som husord-ensbestemmelser, givet anledning til tvivl. Husordenens be-stemmelser er afgrænset ved, at der skal være tale om or-densregler, herunder regler vedrørende brugen af og den

faktiske råden over sær- eller fælles ejendom. Det skal fast-holdes, at husordenen ikke må være i strid med lov og ær-barhed, vedtægterne, foreningsretlige principper og den en-kelte ejers kontraktmæssige rettigheder. Ved vedtagelse afen husorden skal ejerforeningen endvidere iagttage den al-mindelige lighedsgrundsætning.

Efter ejerlejlighedslovens § 7 udarbejder ministeren en nor-malvedtægt med bestemmelser om ejerforeningens ledelse,regnskabsaflæggelse, revision m.v. Formålet med bestem-melsen er at sikre, at der altid findes egnede bestemmelser ien normalvedtægt om ejerforeningens organisatoriske og ad-ministrative forhold.

Efter § 7, stk. 1, 1. pkt., finder normalvedtægten anvendelse,medmindre andet er vedtaget og tinglyst. Bestemmelsen in-deholder således et tinglysningskrav, der medfører, at fravi-gelser og tilføjelser til normalvedtægten skal tinglyses for athave virkning i det indbyrdes forhold medlemmerne imel-lem. Bestemmelsens ordlyd bryder med det almindeligeprincip om, at tinglysning er uden betydning for gyldighe-den i det indbyrdes forhold mellem medlemmerne. I doms-praksis er bestemmelsen imidlertid blevet fortolket ind-skrænkende, således at en ejer eller køber i ond tro er bundetaf en ikke tinglyst særvedtægt.


Udvalget konkluderer, at der – ud over en række mindre ju-steringer og ændringer – bør gennemføres følgende ændrin-ger i reglerne om ejernes rettigheder og pligter:

2.3.2.1. Generalklausul

Udvalget har overvejet at indsætte en generalklausul i ejer-lejlighedsloven, der giver mulighed for at se bort fra helturimelige vilkår eller generalforsamlingsbeslutninger.

Spørgsmålet har været overvejet i sammenhæng med udval-gets overvejelser om at ophæve den gældende stemmebe-grænsningsregel i lovens § 2, stk. 4, der blev indført for atsikre, at køber af en ejerlejlighed i en tidligere udlejnings-ejendom, efterhånden kan opnå indflydelse på ejendommensforhold. Udvalget bemærker, at ejerlejlighedsmarkedet harændret sig væsentligt siden stemmebegrænsningsreglen blevindført. Efter udvalgets opfattelse virker begrundelsen for atbevare bestemmelsen spinkel, og bestemmelsen vurderes ik-ke længere at leve op til det ønskede formål. Endelig be-mærker udvalget, at bestemmelsen skaber en ubalance mel-lem den økonomiske forpligtigelse til at betale fællesudgif-ter efter fordelingstal og den begrænsede indflydelse, somikke svarer til restejerlejlighedsejerens fordelingstal.

Udvalget konkluderer, at bestemmelsen om stemmeretsbe-grænsning bør ophæves, da den har en række uhensigtsmæs-sige virkninger, der ikke harmonerer med ejerlejlighedsmar-kedet i 2017.

Udvalget anbefaler herudover, at der bør indsættes en gene-ralklausul, som gør det muligt at se bort fra f.eks. urimelige

19

fordelingstal eller misbrug af en majoritet. Det vurderes, aten generalklausul alene vil være relevant i relativt få tilfæl-de, men må forventes at ville have en præventiv effekt over-for åbenlyst urimelige beslutninger. Udvalget anfører, at ge-neralklausulen f.eks. skal kunne anvendes i de tilfælde, hvoren oprindelig ejer af en ejendom i forbindelse med opdelingaf ejendommen i vedtægterne har medtaget en bestemmelseom, at den lejlighed, som den oprindelige ejer bibeholder,har en afgørende majoritet og samtidig alene skal betale enbegrænset del af ejerforeningens fællesudgifter. Det er end-videre hensigten, at generalklausulen skal kunne dække devæsentligste af de situationer, der hidtil har været tiltænktdækket af stemmebegrænsningsreglen i lovens § 2, stk. 4.


2.3.2.2. Adgang til ejerlejligheden

Udvalget konstaterer, at bestemmelsen om adgang ofte giveranledning til tvister og konflikter i praksis. Efter den gæl-dende bestemmelse skal der gives adgang, når det er nød-vendigt af hensyn til eftersyn og reparationer. Den nærmereafgrænsning af, hvem der skal gives adgang til, hvilke arbej-der der kan gennemføres samt vilkårene for at sikre denneadgang, er ikke reguleret i loven. Udvalget er opmærksomtpå, at adgangen til den enkeltes lejlighed er beskyttet af reg-len om boligens ukrænkelighed, men at der skal foretages enafvejning af ejerforeningens og andre ejeres berettigede in-teresse i at sikre sig adgang til en specifik lejlighed for atudføre nødvendige arbejder. En tydeliggørelse af bestem-melsen om adgang vil efter udvalgets opfattelse mindske ri-sikoen for konflikter i ejerforeningerne.

Udvalget konkluderer, at bestemmelsen om adgang til ejer-lejligheden bør gøres til en selvstændig paragraf, og at detbør præciseres, at ejeren skal give repræsentanter for ejer-foreningen adgang, ligesom at andre ejere i særlige tilfældevil kunne kræve adgang. For at sikre gennemskuelighed ogundgå tvister bør det præciseres hvilke arbejder, der beretti-ger til at kræve adgang, og hvilke forandringer en ejer vilskulle tåle, ligesom der fastsættes klare varslingsregler.


2.3.2.3. Misligholdelse af ejers forpligtelser (bod og eksklu-sion m.v.)

Udvalget konstaterer, at der i praksis kan opstå tilfælde,hvor ejerforeningens mulighed for efter lovens § 8 at pålæg-ge ejeren at fraflytte sin lejlighed i tilfælde af grov mislig-holdelse fra ejerens side, ikke vurderes at være en tilstræk-kelig sanktion. Dette kan særligt være et problem i to typeraf tilfælde. For det første, hvor en ejer, der groft mislighol-der sine forpligtelser over for ejerforeningen, ignorer et på-læg fra ejerforeningen om at fraflytte sin lejlighed. For detandet, hvor ejeren følger et pålæg om fraflytning, men hvoren nærtbeslægtet eller en anden person med nær tilknytningtil ejeren overtager lejligheden, med den konsekvens, at dengrove misligholdelse fortsætter, enten fordi den pågældendeejer fortsat kommer i ejerforeningen og udøver den uønske-

de adfærd eller fordi de nye beboere udøver en tilsvarendeadfærd.

Udvalget har på den baggrund overvejet, om muligheden forat pålægge ejeren at fraflytte sin lejlighed i tilfælde af grovmisligholdelse, skal erstattes af to reaktionsmuligheder iform af pålæg om bod eller eksklusion, så ejerforeningenhar mulighed for at vælge den reaktionsmulighed, der passerpå det konkrete forhold.

Særligt om bod bemærker udvalget, at der i praksis fore-kommer en række tilfælde, hvor ejeren af en ejerlejlighedmisligholder sine forpligtelser over for ejerforeningen udenat rette sig efter henstillinger og advarsler, og hvor dermangler en sanktionsmulighed forud for den nuværendesanktion om fraflytning (og den foreslåede eksklusionsad-gang). Det vurderes, at en mulighed for at pålægge en bodvil virke præventivt over for ejerne og medvirke til at undgåeskalering af tilfælde af grov misligholdelse.

Udvalget konkluderer, at der i loven bør indsættes en be-stemmelse, der giver ejerforeningen hjemmel til at pålæggeen ejer, der groft forsømmer sine forpligtigelser, herunder iform af oftere gentagen misligholdelse trods påmindelse, atbetale en bod. Det konkluderes, at det bør fastsættes, at be-slutning herom skal træffes på en generalforsamling i ejer-foreningen med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i forenin-gen efter fordelingstal og antal. Bodsbeløbet foreslås sat tilkr. 10.000, medmindre andet beløb er fastsat i særvedtægt,og med mulighed for forhøjelse af bodsbeløbet i gentagel-sestilfælde. Der skal være tale om en grov forsømmelse afejerens pligter i forhold til ejerforeningen og dennes med-lemmer, herunder i form af en vedvarende tilstand, før bods-bestemmelsen kan anvendes.

Bestemmelsen tænkes primært anvendt som reaktion forudfor overvejelser om eksklusion. Det vil bero på en konkretvurdering, i hvilke tilfælde bestemmelsen kan anvendes,men ovenstående eksempler vurderes at kunne give anled-ning til anvendelse af bestemmelsen.

Særligt om eksklusion bemærker udvalget, at behovet for atekskludere et medlem fra en ejerforening kan opstå i tilfæl-de, hvor foreningsmedlemmet groft misligholder sine for-pligtigelser over for foreningen eller bevidst modarbejderforeningens formål. Forslaget om indførelse af en eksklusi-onsadgang er begrundet i hensynet til de øvrige beboere iejendommen og ejerforeningen. Forslaget skærper ikke kra-vene til fremtidig råden over en ejerlejlighed, men udviderejerforeningens sanktioner for overtrædelse af den i forenin-gen tilladte råden.

Ejendomsretten til en ejerlejlighed hænger uløseligt sammenmed medlemskabet i ejerforeningen, hvilket medfører, ateksklusion fra ejerforeningen vil betyde, at ejerlejlighedseje-ren mister sin ejendomsret. Der er således ikke blot tale omen begrænsning i ejerens disposition over særejendom, menen fratagelse af den fulde ejendomsret til lejligheden.

20

Det er udvalgets vurdering, at der i praksis i helt særlige til-fælde kan være et behov for en bestemmelse om eksklusionog i sidste ende tvangssalg af ejerens lejlighed. Det er endvi-dere udvalgets vurdering, at en sådan bestemmelse vil haveen præventiv effekt i det begrænsede antal sager, hvor be-stemmelsen kan blive aktuel.

Udvalget er opmærksomt på, at eksklusion vil være et ind-greb i ejendomsretten, såfremt reglerne får virkning for eksi-sterende ejere. Det vil imidlertid bero på en konkret vurde-ring af den valgte løsning, om indgrebet er berettiget. Dervil skulle foretages en afvejning af hensynet til beskyttelseaf ejendomsretten over for hensynet til almenvellet i dettetilfælde ejerforeningens interesser.

Udvalget konkluderer, at der i loven bør indsættes hjemmeltil at ekskludere et medlem af en ejerforening og til om nød-vendigt at tvangssælge medlemmers ejerlejlighed, i særligtgrove tilfælde, hvor medlemmet misligholder eller er tilvoldsom gene for de øvrige ejere i ejerforeningen. Bestem-melsen finder ikke anvendelse ved betalingsmisligholdelse,da reaktionen i dette tilfælde fortsat vil være de almindeligtgældende metoder for inddrivelse af pengekrav.

Da eksklusion er et indgreb i ejendomsretten, skal der ihvert enkelt tilfælde foretages en konkret vurdering af nød-vendigheden af indgrebet, hvor det vil indgå i vurderingen,om den konkret udøvede adfærd i form af f.eks. vold, støjeller vanrøgt er rettet mod f.eks. generalforsamlingens virkeeller bestyrelsen, eller om den grundlæggende umuliggør al-mindelig beboelse af ejendommen. Det vil ligeledes skullevurderes, om eksklusionen er nødvendig, fordi andre reakti-onsmuligheder ikke kan opfylde formålet.

Udvalget konkluderer tillige, at der bør fastsættes klare reg-ler om, hvorledes beslutninger om eksklusion skal træffes,og at sådanne sager skal indbringes for domstolene.

Særligt om overtagelse af udlejerbeføjelser bemærker ud-valget, at der som udgangspunkt ikke er et retsforhold mel-lem ejerforeningen og lejeren af en ejerlejlighed. Udvalgetkonkluderer, at der bør indsættes en bestemmelse om, atejerforeningen kan indtræde i ejerens beføjelser, hvis lejerengroft tilsidesætter sine forpligtigelser efter lejeloven ved ud-øvelse af retsstridig adfærd over for ejerforeningen eller an-dre ejere i foreningen. Det er hensigten med bestemmelsenat sikre, at udlejeren i grovere misligholdelsestilfælde ikkenødvendigvis skal inddrages i en sag mod lejeren, men atejerforeningen indtræder i udlejers beføjelser. Det vil såle-des efter bestemmelsen være muligt for ejerforeningen at fø-re sag mod lejeren med påstand om, at denne skal fraflyttepå grund af opsigelse eller ophævelse af lejemålet. Ejerfor-eningen skal derimod ikke indtræde i de øvrige udlejerbefø-jelser og -pligter i henhold til lejekontrakten, f.eks. med hen-syn til det økonomiske opgør efter lejers fraflytning.


2.3.2.4. Husorden

Udvalget konstaterer, at der i ejerforeninger jævnligt opståruklarhed om, hvilke regler der kan fastsættes i en husorden,og hvilke regler der har karakter af vedtægtsregler. En hus-orden er en ordenforskrift, der har det formål at fastsætteregler om en række praktiske forhold i den enkelte ejerfor-ening, men derimod ikke regler om ledelse, regnskab ellerlignende, som i stedet fastlægges i ejerforeningens vedtæg-ter. Er ejerforeningen ikke opmærksom på denne forskel,kan der opstå den situation, at ejerforeningen på generalfor-samlingen med simpelt flertal kan fastsætte bestemmelser ien husorden, som retteligt burde have været fastsat i vedtæg-ten, og som eventuelt skulle have været vedtaget med kvali-ficeret flertal. Sådanne husordensbestemmelser er ikke gyl-dige og kan give anledning til stor uklarhed om retstilstan-den i den på gældende ejerforening.

Udvalget konkluderer, at bestemmelsen om husorden børgøres til en selvstændig bestemmelse i loven, og at det børtydeliggøres, hvor grænserne går for, hvad der kan fastsæt-tes regler om i en husorden.


2.3.2.5. Normalvedtægt for ejerforeninger

Udvalget konstaterer, at der fortsat bør fastsættes en statslignormalvedtægt for ejerforeninger. Den nuværende normal-vedtægt har været gældende i 15 år, og der er på en rækkeområder opstået praksis for andre formuleringer i særved-tægter, end hvad der følger af normalvedtægten. Endvidereindeholder normalvedtægten en række bestemmelser, der erupræcise og i praksis giver anledning til fortolknings- ogforståelsesvanskeligheder, hvilket i sidste ende kan føre tilunødige konflikter.

Udvalget konkluderer derfor, at der med hjemmel i ejerlej-lighedsloven bør udstedes en ny og ajourført normalvedtægtsom er enkel, overskuelig og praktisk anvendelig. Det er ef-ter udvalgets opfattelse væsentligt, at normalvedtægten ertidssvarende og indeholder bestemmelser om forhold, der ipraksis er behov for at regulere nærmere i ejerforeningerne.Dette vil sikre, at normalvedtægten fortsat vurderes at værerelevant og vil blive anvendt i praksis. Samtidig vil det efterudvalgets opfattelse mindske risikoen for konflikter i ejer-foreningerne, idet der er relevante og brugbare bestemmel-ser til løsning af opståede tvister.

Udvalget konkluderer, at lovens § 7 om normalvedtægtenbør præciseres, så den giver tilstrækkelig klar hjemmel til inormalvedtægten at regulere såvel ejerforeningens formelleog administrative forhold såvel som de materielle spørgsmålom varetagelsen af medlemmernes fælles anliggender, ret-tigheder og forpligtelser, som der gennem de senere år ipraksis har vist sig at være behov for at medtage i særved-tægterne.

Udvalget konkluderer endvidere, at kravet om tinglysningbør opretholdes, men omformuleres i overensstemmelsemed den forståelse af kravet, der er fastlagt i retspraksis, så-ledes at særvedtægter og vedtægtsændringer er bindende

21

mellem parterne uden tinglysning, men bortfalder (i forholdtil alle ejere) i tilfælde af ekstinktion, således at der ikke op-står en uens regulering af de enkelte ejerlejligheder.


I forhold til indhold af en ny normalvedtægt har udvalget idet foreslåede udkast lagt vægt på, at den nye normalved-tægt har en tydelig opdeling af vedtægtens bestemmelser ogat bestemmelserne er forståelige og praktisk anvendelige.Udvalget har foreslået en række ændringer, hvoraf skalfremhæves ændringer i reglerne om afstemning, bestyrel-sens pligter, vedligeholdelsespligten og adgang til ejerlejlig-heden, så reglerne bliver nutidige og dækkende for de pro-blemstillinger der i praksis opstår i ejerforeningerne.

Da normalvedtægten udstedes ved bekendtgørelse, og dersåledes ikke er knyttet specielle bemærkninger til normal-vedtægtens bestemmelser, konkluderer udvalget, at der sna-rest bør udarbejdes en vejledning til den nye normalvedtægtfor ejerforeninger.


For udvalgets nærmere overvejelser om indholdet af en nynormalvedtægt henvises til udvalgets rapport afsnit 7.3.


2.3.3.1. Generalklausul

Med lovforslaget foreslås indført en generalklausul, som gi-ver mulighed for at se bort fra helt urimelige vilkår eller ge-neralforsamlingsbeslutninger, som f.eks. hvor en oprindeligejer af en ejendom i forbindelse med opdeling af ejendom-men i vedtægterne sikre sig afgørende majoritet i forhold tilbeslutninger og samtidig begrænset bidrag til ejerforenin-gens fællesudgifter. Generalklausulen tænkes alene at bliverelevant i relativt få tilfælde, men forventes at få en præven-tiv effekt overfor åbenlyst urimelige beslutninger.

Generalklausulen foreslås indsat i loven i stedet for stemme-begrænsningsreglen i den nuværende § 2, stk. 4, som kanhave en række uhensigtsmæssige konsekvenser for oprinde-lige ejere, der ønsker at udleje ejerlejligheder uden at misteindflydelse i ejerforeningen. Ved salg af ejerlejligheder hardet vist sig, at den oprindelige ejer, som ejer af flere udleje-de ejerlejligheder mister indflydelse i ejerforeningen, i taktmed at lejlighederne bliver genudlejet. Derved skabes enubalance i ejerforeningen, hvor de senere privatejede ejerlej-lighedsejere vil kunne beslutte, hvad fællesudgifterne skalanvendes til, selvom disse alene bidrager med en forholds-mæssig mindre del af foreningens samlede indtægter.

Den foreslåede generalklausul om urimelige generalforsam-lingsbeslutninger, vil tillige kunne bruges ved visse af de be-slutninger som lovens nuværende § 2, stk. 4, har søgt at vær-ne mod.

2.3.3.2. Adgang til ejerlejligheden

Spørgsmålet om adgangen til den enkeltes lejlighed indebæ-rer en afvejning mellem på den ene side hensynet til den en-keltes privatsfære og på den anden side ejerforeningens ogandre ejeres berettigede interesse i at sikre sig adgang til enspecifik lejlighed for at udføre nødvendige arbejder. Reglenom adgang til den enkelte ejers lejlighed findes allerede iejerlejlighedslovens i dag, og der er alene tale om en synlig-gørelse og kodificering af gældende ret i henhold til bestem-melsen.

Transport- og Boligministeriet vurderer, at en tydeliggørelseaf bestemmelsen om adgang vil mindske risikoen for kon-flikter i ejerforeningerne. Med lovforslaget foreslås, at be-stemmelsen om adgang gøres til en selvstændig paragraf, ogat det fastsættes i bestemmelsen, at en ejer med 6 ugersskriftligt varsel er forpligtet til at give repræsentanter forejerforeningen adgang til sin lejlighed. Tilsvarende kan enejer med 6 ugers varsel kræve adgang til andres lejlighedermed henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med fo-retagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedlige-hold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang,væsentlige ulemper. Sådanne arbejder må ikke medføre for-andringer i de berørte lejligheder, medmindre forandringer-ne er nødvendige for fagligt korrekt udførelse og ikke er tilvæsentlig ulempe for den, der skal tåle forandringen. Ejerenhar i øvrigt pligt til at afslutte arbejderne i nabolejlighedenførst, såfremt det er muligt. For at sikre gennemskuelighedog undgå tvister foreslås det fastsat, hvilke arbejder der be-rettiger til at kræve adgang, og hvilke forandringer en ejervil skulle tåle, ligesom der fastsættes klare varslingsregler.

2.3.3.3. Misligholdelse af ejers forpligtelser (bod og eksklu-sion m.v.)

Med lovforslaget foreslås indsat bestemmelser om bod ogeksklusion ved ejers grove misligholdelse af sine forpligtel-ser over for ejerforeningen. Bestemmelserne erstatter sankti-onen i den nuværende lovs § 8, der giver ejerforeningen mu-lighed for at pålægge ejeren at fraflytte sin lejlighed i tilfæl-de af grov misligholdelse, da denne sanktion ikke vurderesat være tilstrækkelig.

Bestemmelsen om bod foreslås primært anvendt som en re-aktion forud for overvejelser om eksklusion. Der kan i prak-sis forekomne tilfælde, hvor ejeren af en ejerlejlighed mis-ligholder sine forpligtelser over for ejerforeningen uden atrette sig efter henstillinger og advarsler, og hvor der mangleren sanktionsmulighed forud for den nuværende sanktion omfraflytning. En mulighed for at pålægge en bod vil kunnevirke præventivt over for ejerne og medvirke til at undgåeskalering af tilfælde af grov misligholdelse.

Spørgsmålet om at ekskludere et medlem fra en ejerforeningopstår, når foreningsmedlemmet groft misligholder sine for-pligtigelser over for foreningen eller bevidst modarbejderforeningens formål. Den nuværende ejerlejlighedslovs § 8indeholder ikke en hjemmel til, at ejerforeningen kan eks-kludere et medlem af ejerforeningen.

22

Ejendomsretten til en ejerlejlighed hænger uløseligt sammenmed medlemskabet i ejerforeningen, hvorfor en eksklusionfra ejerforeningen vil betyde, at ejerlejlighedsejeren mistersin ejendomsret. Det vurderes, at der i praksis i helt særligetilfælde kan være et behov for eksklusion og i sidste endetvangssalg af ejerens lejlighed. Der vil skulle foretages enafvejning af hensynet til beskyttelse af ejendomsretten overfor hensynet til almenvellet i dette tilfælde ejerforeningensinteresser. Da eksklusion er et indgreb i ejendomsretten, skalder i hvert enkelt tilfælde foretages en konkret vurdering afnødvendigheden af indgrebet, hvor det vil indgå i vurderin-gen, om den konkret udøvede adfærd i form af f.eks. vold,støj eller vanrøgt er rettet mod f.eks. generalforsamlingensvirke eller bestyrelsen, eller om den grundlæggende umulig-gør almindelig beboelse af ejendommen. Det vil ligeledesskulle vurderes, om eksklusionen er nødvendig, fordi andrereaktionsmuligheder ikke kan opfylde formålet.

Indførslen af en eksklusionsadgang er begrundet i hensynettil de øvrige beboere i ejendommen og ejerforeningen. Be-stemmelsen skærper ikke kravene til fremtidig råden over enejerlejlighed, men udvider ejerforeningens sanktioner forovertrædelse af den tilladte råden. Ved alle andelsboligfor-eningers vedtægter findes en eksklusionsbestemmelse tilbrug i de tilfælde, hvor en andelshaver groft tilsidesættergod skik og orden og misligholder sine forpligtigelser overfor andelsboligforeningen.

Med lovforslaget og overvejelserne hertil foreslås, at derindsættes en bestemmelse om eksklusion. En sådan bestem-melse vil have en præventiv effekt i det begrænsede antalsager, hvor bestemmelsen kan blive aktuel. Der foreslås i lo-ven indsat hjemmel til at ekskludere et medlem af en ejer-forening.

Med lovforslaget foreslås tillige, at der indsættes en bestem-melse om, at ejerforeningen kan indtræde i ejerens beføjel-ser, hvis lejeren groft tilsidesætter sine forpligtigelser efterlejeloven. Dette kan være ved udøvelse af retsstridig adfærdover for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Det erhensigten med bestemmelsen at sikre, at udlejeren i groveremisligholdelsestilfælde ikke nødvendigvis skal inddrages ien sag mod lejeren, men at ejerforeningen indtræder i udle-jers beføjelser.

2.3.3.4. Husorden

En husorden er en ordenforskrift, der har det formål at fast-sætte regler om en række praktiske forhold i den enkelteejerforening, men derimod ikke regler om ledelse, regnskabeller lignende, som i stedet fastlægges i ejerforeningens ved-tægter. Er ejerforeningen ikke opmærksom på denne forskel,kan der opstå den situation, at ejerforeningen på generalfor-samlingen med simpelt flertal kan fastsætte bestemmelser ien husorden, som retteligt burde have været fastsat i vedtæg-ten, og som eventuelt skulle have været vedtaget med kvali-ficeret flertal. Sådanne husordensbestemmelser er ikke gyl-dige og kan give anledning til stor uklarhed om retstilstan-den i den på gældende ejerforening.

Med lovforslaget foreslås, at der i loven tydeliggøres, hvorgrænserne går for hvilke regler der kan fastsættes i en husor-den. Transport- og Boligministeriet vurderer, at der er behovfor at definere, hvilke spørgsmål der kan reguleres ved enordensforskrift i en husorden, og hvilke der skal indføres ivedtægterne. En husorden kan ikke anvendes til at gøre ind-greb i velerhvervede rettigheder. Dette kunne for eksempelvære i form af begrænsning af adgangen til at foretage udlej-ning, og muligheden for at holde kæledyr.

2.3.3.5. Normalvedtægt for ejerforeninger

Transport- og Boligministeriet finder det væsentligt, at nor-malvedtægten er tidssvarende og indeholder bestemmelserom forhold, der er behov for at regulere nærmere i ejerfor-eningerne. En modernisering af normalvedtægten vil sikre,at normalvedtægten fortsat vil være relevant og vil anvendesi praksis. Samtidig vil en normalvedtægt mindske risikoenfor konflikter i ejerforeningerne, såfremt der findes relevan-te og brugbare bestemmelser til løsning af opståede tvister.

Normalvedtægten har til dels til formål at virke normerendeog vejledende, dels at tjene som udfyldende retsgrundlag ogdermed et supplement til gældende særvedtægter i ejerfor-eningerne.

Det foreslås, at hjemlen i lovens § 7 til at fastsætte en nor-malvedtægt for ejerforeninger præciseres i forhold til dengældende bestemmelse om normalvedtægt. Formålet medden nye bestemmelse er at give en tilstrækkelig klar hjem-mel til, at normalvedtægten kan regulere såvel ejerforenin-gens formelle og administrative forhold såvel som de mate-rielle spørgsmål om varetagelsen af medlemmernes fællesanliggender, rettigheder samt forpligtelser.

Normalvedtægten er deklaratorisk og finder anvendelse så-fremt ejerforeningen ikke har tinglyst en særvedtægt. For atder ikke skal opstå tvivl om, hvorvidt det er normalvedtæg-ten eller en særvedtægt, der er gældende indeholder forsla-get en fortolkningsregel om fravigelser af normalvedtægten,som sikrer en klarere sondring mellem normalvedtægt ogsærvedtægt.

Tinglysningskravet i den gældende lov er udformet som engyldighedsbetingelse også i det indbyrdes forhold mellemejerne, hvilket ikke harmonerer med dansk rets almindeligeregel om, at tinglysning ikke er en gyldighedsbetingelse idet indbyrdes forhold mellem ejerlejlighedsejerne. Den gæl-dende bestemmelse er da også i domspraksis blevet fortolketindskrænkende, så den manglende tinglysning af en gyldigbeslutning kan ikke føre til beslutningens ugyldighed mel-lem parterne. Det foreslås med lovforslaget, at tinglysning-skravet opretholdes men formuleres, så det er i overensstem-melse med forståelsen af tinglysningskravet, som dette erfastlagt i retspraksis, hvorefter afvigelser fra normalvedtæg-ten skal tinglyses, for at få gyldighed over for aftaleerhver-vere og kreditorer.

Det foreslås endvidere at lette de administrative udfordrin-ger ved tinglysningskravet, således at der ikke længere vil

23

skulle indhentes underskrifter fra hver enkelte ejerlejlig-hedsejer til brug for tinglysning. Forslaget indeholder såle-des en bemyndigelse til, at gyldige beslutninger om bl.a. fra-vigelse af normalvedtægten og dispositioner over fælles-ejendommen kan tinglyses, når en sådan beslutning er un-derskrevet af foreningens tegningsberettigede. Endvidereforeslås det, at ejerforeningen er påtaleberettiget for rettig-heder, der følger af en tinglyst særvedtægt. Beslutter en ejer-forening at udarbejde særvedtægter for ejerforeningen, skaldisse tinglyses på de enkelte lejligheder for at være gyldigemod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning.

For at sikre ensartet regulering for de enkelte ejerlejligheds-ejere i en ejerforening foreslås det tillige fastsat, at en ikketinglyst særvedtægt bortfalder for samtlige ejere i tilfælde afeksstinktion. Det bemærkes, at en særvedtægt skal tinglysespå samtlige ejerlejligheder og at ejerforeningens adgang tilat sikre dette gøres lettere ved den foreslåede ændring afproceduren for tinglysning. Er der vedtaget en særvedtægtmå ejerforeningen sørge for fornøden tinglysning, som skerpå samtlige ejerlejligheder.

Det forventes, at hjemlen til den nye normalvedtægt vil fore-bygge unødige konflikter og tvister i ejerforeningerne, ogsikre at ejerforeningerne administrerer i overensstemmelsemed vedtægtens deklaratoriske regler.

For så vidt angår det forventede nærmere indhold af normal-vedtægten bemærkes, at der siden den seneste revision afnormalvedtægten i 2004, har det været en del usikkerhed omde indføjede bestemmelser om vedligeholdelse og sikker-hedsstillelse. Disse bestemmelser forventes derfor præcise-ret i den nye normalvedtægt, så rækkevidden heraf fremgåraf normalvedtægten fremfor at denne skal udlede af rets-praksis.

Herudover forventes bestemmelserne i normalvedtægtenstrukturelt ændret, så der bliver en mere tydelig opdeling aff.eks. afstemningsregler og processuelle regler om general-forsamlingen. De væsentligste præciseringer vedrører pri-mært stemmereglerne, vedligeholdelsen og adgang til ejer-lejligheden under vedligeholdelsesarbejder.

Normalvedtægten udstedes som bekendtgørelse med hjem-mel i ejerlejlighedsloven og der er således ikke knyttet spe-cielle bemærkninger til normalvedtægtens bestemmelser.Der forventes udarbejdet en vejledning til normalvedtægten.

3. Økonomiske og administrative konsekvenser for det of-fentlige

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekven-ser for stat, regioner og kommuner.

Lovforslaget har ikke implementeringskonsekvenser for stat,regioner og kommuner eller selvstyremæssige konsekvenserfor kommunerne.

Lovforslaget indeholder primært regler af betydning for detindbyrdes forhold mellem ejerforeninger og ejere af ejerlej-

ligheder, samt regler om hvilke bygninger og ejendomme,der kan opdeles i ejerlejligheder. Bestemmelserne vedrøren-de samarbejdet mellem Geodatastyrelsen og Tinglysnings-retten i forbindelse med registrering af opdeling i ejerlejlig-heder i matriklen via tinglysningssløjfen, som omhandler til-rettelæggelsen af myndighedsopgaver, er en videreførelse afgældende ret og giver derfor ikke anledning til nye overve-jelser vedrørende ændret opgaveløsning, it-understøttelse,organisering, konsekvenser for borgerne eller lignende. Lov-forslaget rejser således ikke spørgsmål i relation til digitali-seringsklar lovgivning.

4. Økonomiske og administrative konsekvenser for erhvervs-livet m.v.

Lovforslaget vurderes ikke at have økonomiske konsekven-ser for erhvervslivet.

Lovforslaget vurderes at medføre administrative konsekven-ser for erhvervslivet. Disse konsekvenser vurderes at væreunder 4 mio. kr. årligt, hvorfor de ikke kvantificeres yderli-gere.

Det vurderes, at principperne for agil erhvervsrettet regule-ring ikke er relevant for lovforslaget.

5. Administrative konsekvenser for borgerne

Forslaget om adgang til opdeling af ældre private udlej-ningsejendomme med 2 beboelseslejligheder med erhvervvil give større fleksibilitet for borgere, som i dag kan være”fanget” af deres erhvervsdel, som de ikke kan få solgt ellerlejet ud. Dette vil særligt være relevant i provinsen, hvor desmå ejendomme efter de for udvalg om ejerlejlighedslovengennemførte analyser fortrinsvis ligger.

Ændringerne i reglerne om forholdet mellem ejere og ejer-foreninger vil tydeliggøre retstilstanden og føre til øget for-udsigelig for borgerne.

6. Miljømæssige konsekvenser

Lovforslaget har ingen miljømæssige konsekvenser.

7. Forholdet til EU-retten

Lovforslaget indeholder ikke EU-retlige aspekter.

8. Hørte myndigheder og organisationer m.v.

Et udkast til lovforslag har i perioden fra den 3. september2019 til den 4. oktober 2019 været sendt i høring hos følgen-de organisationer og myndigheder m.v.:

Advokatrådet, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsenta-tion, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, BoligselskabernesLandsforening, BOSAM, Byggesocietetet, Bygherreforenin-gen i Danmark, Center for Boligsocial Udvikling, DanmarksLejerforeninger, Danmarks Nationalbank, Dansk Byggeri,Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Erhverv, Dansk In-dustri, Dansk Ungdoms Fællesråd, Danske Advokater, Dan-

24

ske Arkitektvirksomheder, Danske Handicaporganisationer,Danske Regioner, Danske Selvstændige Ejendomsmæglere,Danske Studerendes Fællesråd, Danske Udlejere, Datatilsy-net, Den Danske Dommerforening, Den Danske Landin-spektørforening, Dommerfuldmægtigforeningen, Ejendom-Danmark, Ejerlejlighedernes Landsforening, Erhvervslejer-nes Landsorganisation, Erhvervsministeriet, Finans Dan-mark, Finansministeriet, Forbrugerrådet TÆNK, Foreningenaf Rådgivende Ingeniører, Forsikring og Pension, FSR –

danske revisorer, Geodatastyrelsen, Grundejernes Investe-ringsfond, Husleje- og Beboerklagenævnsforeningen, Hånd-værksrådet, KL, Klima-, Energi- og Forsyningsministeriet,Kommunekredit, Kommunernes Revision – BDO, Kultur-ministeriet, Landbrug og Fødevarer, Landsforeningen ÆldreSagen, LLO Lejernes Landsorganisation, Organisationen afSelvejende Institutioner (OSI), Tinglysningsretten, Trafik-,Bygge- og Boligstyrelsen, Udviklings- og Forenklingsstyrel-sen.

9. Sammenfattende skema

Positive konsekvenser/mindre udgifter(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør"Ingen")

Negative konsekvenser/merudgifter(hvis ja, angiv omfang/Hvis nej, anfør"Ingen")

Økonomiske konsekvenser for stat,kommuner og regioner

Ingen Ingen

Implementeringskonsekvenser forstat, kommuner og regioner

Ingen Ingen

Økonomiske konsekvenser for er-hvervslivet

Ingen Ingen

Administrative konsekvenser for er-hvervslivet

Under 4 mio. kr. årligt. Ingen

Administrative konsekvenser for bor-gerne

Forslaget om adgang til opdeling afældre private udlejningsejendommemed 2 beboelseslejligheder med er-hverv vil give større fleksibilitet forborgere, som i dag kan være ”fanget”af deres erhvervsdel, som de ikke kanfå solgt eller lejet ud.

Ændringerne i reglerne om forholdetmellem ejere og ejerforeninger vil ty-deliggøre retstilstanden og føre tiløget forudsigelig for borgerne.

Ingen

Miljømæssige konsekvenser IngenForholdet til EU-retten Lovforslaget indeholder ingen EU-retlige aspekterEr i strid med de fem principper forimplementering af erhvervsrettet EU-lovgivning/Går videre end mini-mumskrav i EU-regulering (sæt X)

JA NEJ

X

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Efter den gældende § 1 i ejerlejlighedsloven finder loven an-vendelse på lejligheder, der ejes særskilt. I stk. 2 præciseresdet, at reglerne om ejerlejligheder tillige finder anvendelsepå butikker, kontorer, lagerrum, værelser til beboelse og an-dre særskilt afgrænsede husrum. Loven finder således an-vendelse på ejerlejligheder, der anvendes til såvel beboelsesom til andet formål, herunder erhverv, og som allerede eropdelt i ejerlejligheder efter lovens bestemmelser herom.

Efter den gældende § 10, stk. 1, anvendes loven på en rækkeopregnede typer bygninger, herunder bygninger påbegyndtopført efter 1. juli 1966, bygninger, der ikke indeholder an-dre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder, frededebygninger og rene erhvervsbygninger. Retsvirkningen af, atde enkelte bygningstyper er omfattet af opregningen, er, atdisse kan opdeles i ejerlejligheder, mens bygninger, som fal-der uden for opregningen, ikke kan opdeles i ejerlejligheder.

Den gældende § 10, stk. 2-10, indeholder en række bestem-melser, der på samme måde som lovens § 10, stk. 1, fastlæg-ger lovens anvendelsesområde, idet disse indeholder hjem-mel til opdeling af en række nærmere opregnede typer byg-ninger og ejendomme, herunder bygninger, hvori der etable-

25

res tagboliger, ejendomme tilhørende almene boligorganisa-tioner og ejendomme, hvori der etableres friplejeboliger.

Endelig fastsættes det i den gældende § 10, stk. 11, at lovenikke finder anvendelse på landbrugsejendomme og ejen-domme tilhørende private andelsboligforeninger, som såle-des ikke kan opdeles i ejerlejligheder.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at lovens foreslåede §§ 3-11 og §13 vil finde anvendelse på ejerlejligheder og bygninger, derlovligt er opdelt i ejerlejligheder efter den nye ejerlejlig-hedslov eller tidligere lovgivning.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at lovens foreslåede § 12 og §§14-23 vil regulere hvilke bygninger og ejendomme, der kanopdeles i ejerlejligheder i henhold til lovens bestemmelserherom.

Den foreslåede § 1 er en videreførelse og udvidelse af lo-vens nuværende § 1 og vil fastsætte en samlet bestemmelseom lovens anvendelsesområde.

Med den foreslåede bestemmelse vil der ske en præciseringog tydeliggørelse af reglerne om lovens anvendelsesområde,så samspillet mellem reglerne synliggøres. Der tilsigtes ikkenogen indholdsmæssig ændring af lovens anvendelsesområ-de, men den foreslåede bestemmelse vil sikre, at lovenssamlede anvendelsesområde fremgår klart af lovens førstebestemmelse. Med bestemmelsen vil der endvidere ske entydeliggørelse i lovteksten af, at virkningen af, at loven an-vendes, henholdsvis ikke anvendes, på en række bygnings-og ejendomstyper, vil være, at disse bygnings- og ejendoms-typer kan opdeles henholdsvis ikke opdeles i ejerlejligheder.

Til § 2

Den nuværende ejerlejlighedslov indeholder tre bestemmel-ser med definitioner. Begrebet ejerlejligheder defineres i dengældende § 1, stk. 1, som lejligheder, der ejes særskilt (ejer-lejligheder). Begrebet ejerforening defineres i den gældende§ 2, stk. 2, som et fællesskab, der omfatter samtlige ejere.Begrebet ejendomme defineres i den gældende § 3, 2. pkt.,som bestemte faste ejendomme i tinglysningslovens for-stand.

Den foreslåede § 2 viderefører de gældende definitioner ogindeholder herudover definitioner af en række begreber, somer centrale for forståelsen af lovens anvendelsesområde.Skiftende brug af begreberne kan give anledning til uklar-hed, og derfor bør lovforslaget indeholde en klar definitionaf de centrale begreber. I modsætning til den gældende lovforeslås lovens definitioner samlet i en definitionsbestem-melse.

I nr. 1 foreslås det fastsat, at en ejerlejlighed er en lejlighedsamt andre særskilt afgrænsede husrum, der er registreretsom en ejerlejlighed efter reglerne i denne lov eller tidligeregældende lovgivning.

Denne definition af begrebet ejerlejlighed svarer til den gæl-dende lovs definition i § 1, stk. 1. Bestemmelsen indebærer ilighed med den gældende lov, at der ved en ejerlejlighedforstås en lejlighed som ejes særskilt, som anvendes til be-boelse, erhverv, institution, eller et værelse til beboelse,samt andre særskilt afgrænsede husrum. En ejerlejlighed an-ses efter den foreslåede § 26, stk. 1, som en selvstændig fastejendom og skal når § 26, stk. 2, træder i kraft være identifi-ceret ved sit eget identifikationsnummer.

I nr. 2 foreslås det fastsat, at der ved en ejerforening forståset obligatorisk fællesskab bestående af samtlige ejere afejerlejligheder på en ejendom.

Denne definition af en ejerforening svarer til den gældendelovs § 2, stk. 2, og er central i forhold til ejendomsret, hæf-telse samt administrative forhold. Ejerforeningen er ikke entraditionel forening, idet den primært fungerer som fælles-skabets forvaltningsorgan. I ejerforeningen hæfter ejerlejlig-hedsejerne personligt for fællesomkostningerne. En ejerfor-ening kan ikke oprettes ved en stiftende generalforsamling,men eksisterer i kraft af loven, når den første lejlighed i enopdelt ejendom bliver solgt.

I nr. 3 foreslås det fastsat, at en ejendom udtrykkeligt defi-neres, som en bestemt fast ejendom i tinglysningslovens og/eller udstykningslovens forstand.

Denne definition af begrebet ejendom svarer til den gælden-de lovs § 3, 2. pkt. Ifølge fast praksis, skal der være tale omen bestemt fast ejendom i tinglysningslovens forstand. Her-efter forstås ved en ejendom først og fremmest jorder, som imatriklen er registreret som en samlet fast ejendom, men og-så bygninger på fremmed grund, bygninger på søterritorietog bygninger på udmatrikulerede arealer, jf. § 2, stk. 1, i ud-stykningsloven (lovbekendtgørelse nr. 769 af 7. juni 2018om udstykning og anden registrering i matriklen).

Hver ejerlejlighed anses tillige som en selvstændig fast ejen-dom, jf. den foreslåede § 26, stk. 1.

I nr. 4 foreslås det som en ny definition fastsat, at der ved enbygning forstås en fast konstruktion med vægge og tag be-regnet til beboelse, erhverv eller opbevaring.

Denne definition er vigtig, idet begrebet bruges i relation tiladgangen til opdeling af bygninger i ejerlejligheder og ikkemå forveksles med begrebet en ejendom.

I nr. 5 foreslås det fastsat, at der ved opdeling forstås opret-telse af ejerlejligheder i bygninger på en ejendom.

Denne definition er ny og medtaget, da opdeling udgør envæsentlig forudsætning for, at der kan etableres nye ejerlej-ligheder.

Ved lov nr. 80 af 24. januar 2017 om ændring af lov om ud-stykning og anden registrering i matriklen, lov om Geodata-styrelsen, lov om tinglysning og forskellige andre love (Ef-fektivisering af ejendomsregistrering og -forvaltning m.v.)

26

blev der indsat en bestemmelse i ejerlejlighedsloven, hvoref-ter oprettelse af en ejerlejlighed sker ved en anmeldelse ogregistrering i matriklen af fortegnelse over opdeling af samt-lige bygninger på en ejendom i ejerlejligheder. Bestemmel-sen blev ved bekendtgørelse sat i kraft sat i kraft den 25. fe-bruar 2019.

I nr. 6 foreslås det fastsat, at der er tale om videreopdeling,når der oprettes flere ejerlejligheder i en eksisterende ejerlej-lighed.

Denne definition er ny i forhold til den gældende lov. Lov-forslaget indeholder i den foreslåede § 13 en bestemmelseom, at eksisterende ejerlejligheder kan videreopdeles, med-mindre andet er bestemt.

I nr. 7 foreslås det fastsat, at der ved ændring forstås en an-den ændring af en ejerlejligheds registrering end en videreo-pdeling.

Denne definition er ny i forhold til den gældende lov. Defi-nitionen indebærer, at der ved ændring forstås en anden æn-dring af en ejerlejligheds registrering end en ændring, derforetages ved en videreopdeling. Dette kan f.eks. være til-fældet ved overførelse af et areal fra fællesarealet til én ejer-lejlighed eller ved sammenlægning af to ejerlejligheder tilén ejerlejlighed.

Til § 3

Den gældende § 2 i ejerlejlighedsloven fastsætter de over-ordnede rammer for forholdet mellem ejerne af de enkelteejerlejligheder og ejerforeningen, herunder ejendomsrettentil fælles bestanddele og medlemskab af ejerforeningen.Herudover indeholder stk. 4 en særlig stemmebegrænsnings-regel.

Den foreslåede § 3 er hovedsageligt en videreførelse af dengældende lovs § 2, stk. 1-3. Den gældende lovs § 2, stk. 4-5,erstattes af en generalklausul, jf. lovforslagets § 4.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren af en ejerlejlig-hed sammen med andre ejere af lejligheder har ejendomsrettil grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et for-delingstal, der fastsættes som en brøkdel.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende lovs § 2,stk. 1. Bestemmelsen indebærer, at ejeren, ud over særejen-domsret til sin ejerlejlighed, har ejendomsret til grunden,fælles bestanddele og tilbehør m.v. sammen med de andreejere af lejlighederne i samme ejendom.

Ejendomsretten til den grund, hvor bygningen eller bygnin-gerne, der er opdelt i ejerlejlighed ligger, er således en fæl-les ejendomsret delt mellem ejerne af de enkelte ejerlejlig-heder. De fælles bestanddele udgøres af bygningens ellerbygningernes fælles bestanddele, som f.eks. trappeopgange,loftsrum eller andre afgrænsede rum, som ikke er tillagt enenkelte ejerlejlighed. Tilbehør m.v. udgøres af andre fællesindretninger på ejendommen.

Ejendomsretten til en ejerlejlighed er en egentlig ejendoms-ret, og ejeren har alle de rettigheder, som tilkommer en ejeraf fast ejendom, herunder retten til at overdrage, pantsætte,udleje og i øvrigt råde retligt og faktisk over lejligheden, dertillige falder i arv efter de almindelige regler herom. Rådig-heden kan dog være begrænset f.eks. gennem vedtægtsbe-stemmelser.

Herudover råder ejerlejlighedsejeren over fællesejendom(grund, fælles bestanddele og tilbehør m.v.) som medejer ef-ter et fordelingstal. Ejeren har således en forholdsmæssigejerandel af fælles ejendommen.

Fordelingstallene fastsættes typisk af ejendommens oprinde-lige ejer i forbindelse med opdeling af ejendommen i ejerlej-ligheder. Fordelingstallet bør fastsættes under hensyn til lej-lighedernes indbyrdes værdi, da det har til formål at vareta-ge hensynet til fordeling af fællesomkostninger og stemme-retten i ejerforeningen.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at er fordelingstal ikkefastsat, har hver lejlighed samme fordelingstal.

Bestemmelsen finder anvendelse i de i praksis relativt få til-fælde, hvor der ikke ved opdeling af ejendommen i ejerlej-ligheder eller senere er fastsat et fordelingstal. I disse tilfæl-de har alle lejligheder samme fordelingstal. Herved sikres, atder gælder fordelingstal i alle ejerforeninger. Dette en cen-tralt for driften af ejerforeningerne, da fordelingstal brugestil f.eks. fordeling af fællesomkostninger og afstemninger iejerforeningen.

Hvis ejerforeningen ønsker en anden fordeling kan forenin-gen ved beslutning på generalforsamling vælge at fastsættenye fordelingstal, såfremt der kan opnås enighed herom iejerforeningen.

I stk. 2 foreslås fastsat, at der til lejligheden i samme forholdhører rettigheder og forpligtelser for ejeren som medlem afejerforeningen.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende lovs § 2,stk. 2. Bestemmelsen indebærer, at ejeren af ejerlejlighedener medlem af ejerforeningen og har rettigheder og forpligtel-ser som medlem af ejerforeningen i overensstemmelse meddet fastsatte fordelingstal. En ejerforening er ikke en tradi-tionel forening, idet den primært fungerer som fællesskabetsforvaltningsorgan og ikke oprettes ved en stiftende general-forsamling, men eksisterer i kraft af loven og oprettes, nården første ejerlejlighed sælges. For ejerforeningens forplig-telser hæfter ejerlejlighedsejerne personligt.

At der stemmes efter fordelingstal og ikke efter ”hoveder”kan udledes af den foreslåede § 3, stk. 2. Det tinglyste forde-lingstal angiver tillige lejlighedsejernes anpart i fælles be-standdele, jf. den foreslåede § 3, stk. 1, samt den del af fæl-lesudgifterne, ejeren er pligtig til at bære. Det medfører, atantallet af stemmer på generalforsamlingen sættes i forholdtil størrelsen af ejerens økonomiske interesse i fællesskabet i

27

lighed med, hvad der gælder for selskaber som aktie- og an-partsselskaber.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at rettigheder og forpligtelser ef-ter de foreslåede stk. 1 og stk. 2 ikke kan adskilles fra ejen-domsretten til ejerlejligheden.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende lovs § 2,stk. 3, og indebærer, at den samlede ret forbundet med at ejeen ejerlejlighed består af 3 elementer; retten til faktisk ogretlig eneråden over særejendom (ejerlejligheden), medejen-domsret til ejendommens fællesbestanddele samt rettighederog forpligtigelser som medlem af ejerforeningen. Bestem-melsen indeholder et princip om rettighedernes uadskillelig-hed og medfører, at ejeren ikke kan give en anden uigenkal-delig fuldmagt til at udøve stemmeretten i ejerforeningen,og at rettighederne og pligterne påhviler ejeren, også selvomlejligheden er udlejet.

Til § 4

Ejerlejlighedsloven indeholder i dag ingen generel bestem-melse, der kan bruges til at tilsidesætte helt urimelige beslut-ninger i ejerforeningen. Det medfører, at urimelige beslut-ninger kun kan tilsidesættes i henhold til aftalelovens § 36.

Spørgsmålet om anvendelse af aftalelovens § 36 over for be-slutninger truffet i ejerforeninger har været behandlet i enkonkret sag afgjort af Højesteret (U 1991.4/3 H). I sagenhavde en restejerlejlighedsejer nedlagt påstand om, at ejer-foreningen skulle anerkende, at restejerlejlighedsejeren ihenhold til ejerforeningens vedtægter havde ret til at udpegeen administrator i strid med ejerforeningens ønsker. Ejerfor-eningen påstod, at sagen drejede sig om beskyttelse af ejer-foreningens flertal over for restejerens påståede eneret til atadministrere ejerforeningen. Højesteret kom frem til, at re-stejerens eneret til at udpege administrator og dermed styreadministrationen udgjorde et urimeligt vilkår, der kunne til-sidesættes i henhold til aftalelovens § 36. Deklarationen varsåledes ikke bindende for ejerforeningen, der fremover fritkunne vælge administrator.

Den foreslåede § 4 er ny og indeholder en generalklausul,der gør det muligt at se bort fra urimelige vedtægtsvilkår,som f.eks. urimelige fordelingstal eller urimelige beslutnin-ger truffet ved misbrug af en majoritet.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at der på generalforsamlingenikke må træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaf-fe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på andre ejereseller ejerforeningens bekostning.

Det vurderes, at en generalklausul alene vil være relevant irelativt få tilfælde, men at en sådan klausul vil have en præ-ventiv effekt overfor åbenlyst urimelige beslutninger.

Generalklausulen vil f.eks. kunne anvendes i tilfælde, hvoren oprindelig ejer af en ejendom i forbindelse med opdelingaf ejendommen i ejerlejligheder i vedtægterne har medtageten bestemmelse om, at den lejlighed, som den oprindelige

ejer beholder ejerskabet over, har en afgørende majoritet ogsamtidig alene skal betale en begrænset del af ejerforenin-gens fællesudgifter.

Det er endvidere hensigten, at generalklausulen skal kunnedække nogle af de situationer, der hidtil har været tiltænktdækket af stemmebegrænsningsreglen i den gældende § 2,stk. 4, i ejerlejlighedsloven, der ændrer den almindelige re-gel om, at hver ejerlejlighedsejer har stemmeret for sin lej-lighed. Stemmebegrænsningsreglen begrænser stemmerettenfor f.eks. den oprindelige ejer af en ejendom, der har solgtén eller flere ejerlejligheder i ejendommen. Bestemmelsenhar bl.a. til formål at beskytte mindretallet mod de tilfælde,hvor en udlejer opdeler en ejendom i ejerlejligheder og sæl-ger netop så mange lejligheder, at udlejer bevarer majorite-ten i ejerforeningen og fortsat kan bestemme, om der skalske moderniseringer, reparationer og vedligeholdelse og igivet fald omfanget heraf. En oprindelig ejer af en udlej-ningsejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, skal fortsat ik-ke kunne indrette sig således, at vedkommende sælger netopså mange ejerlejligheder, at den pågældende ejer bevarermajoriteten og dermed i realiteten hovedindflydelsen i ejer-foreningen og derved på generalforsamlingen kan gennem-trumfe beslutninger, der er til vedkommendes egen fordel ogtil ulempe for de øvrige ejere. I sådanne tilfælde vil der efteren konkret vurdering kunne ske tilsidesættelse efter general-klausulen.

I 2. pkt. foreslås det fastsat, at tilsvarende gælder for beslut-ninger, der påfører én eller flere ejere en utilbørlig ulempe.

Der kan i øvrigt i ejerforeningen opstå situationer, hvor enbeslutning ikke er til nogens fordel, men til ulempe for eneller flere ejere. Det foreslås derfor, at generalklausulen og-så finder anvendelse på beslutninger, der kun påfører en el-ler flere ejere en utilbørlig ulempe. I sådanne tilfælde vil dertillige kunne ske tilsidesættelse af beslutningen efter gene-ralklausulen.

Det bemærkes i øvrigt, at generalklausulen ikke er tilsigtetanvendt i forhold til ejerforeninger oprettet i forbindelsemed forsøg med frasalg af almene boliger som familieboli-ger.

Generalklausulen er en retlig standard. Tilsidesættelse af engeneralforsamlingsbeslutning efter generalklausulen vil ipraksis ske ved, at den eller de berørte parter anlægger sagmod foreningen ved indlevering af stævning til retten medpåstand om at få kendt beslutningen ugyldig. Beslutninger,der tilsidesættes efter generalklausulen, er ugyldige.

Til § 5

Den gældende § 7 i ejerlejlighedsloven fastsætter, at der ud-arbejdes en normalvedtægt for ejerforeninger, der finder an-vendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst. For ejer-foreninger, der omfatter almene afdelinger, udarbejdes ensærlig normalvedtægt. En almen boligorganisation kan ind-gå i en ejerforening, f.eks. hvis en ejendom tilhørende en al-men boligorganisation er opdelt i ejerlejligheder efter ejer-

28

lejlighedslovens gældende § 10, stk. 5, fordi der er indgåetaftale om salg af en bolig i ejendommen efter kapitel 5 a ilov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 119 af1. februar 2019, eller hvis der i medfør af ejerlejlighedslo-vens § 10, stk. 3, er etableret nye tagboliger som almene bo-liger i en eksisterende ejendom.

Den foreslåede § 5 viderefører og udvider den nuværende §7 om normalvedtægt for ejerforeninger.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at boligministeren i ennormalvedtægt fastsætter nærmere bestemmelser om ejer-foreningens forhold og varetagelsen af ejernes fælles anligg-ender, rettigheder og forpligtelser. I stk. 1, 2. pkt., foreslåsdet fastsat, at der i normalvedtægten bl.a. kan fastsættesnærmere regler om generalforsamlingen, bestyrelsen, af-stemningsregler, flertalskrav til forskellige beslutninger, for-eningens administration, ændring i fordeling af forbrugsud-gifter, vedligeholdelsesfordeling, mulighed for at få adgangtil de enkelte lejligheder, elektronisk kommunikation, ret tilat holde kæledyr, sikkerhedsstillelse, indskrænkninger i eje-rens ret til udlejning og eventuelle sanktioner ved ejerensuberettigede brug.

Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende be-myndigelse til boligministeren til at fastsætte en normalved-tægt for ejerforeninger, dog sådan at det i forhold til dengældende bemyndigelse præciseres, at loven giver hjemmeltil i normalvedtægten at regulere såvel ejerforeningens for-melle og administrative forhold som materielle spørgsmålom varetagelsen af medlemmernes fælles anliggender, ret-tigheder og forpligtelser. Bestemmelsens opregning er eneksemplifikation og er ikke udtømmende. Normalvedtæg-tens regler er deklaratoriske og gælder uden særlig vedtagel-se fra foreningens stiftelse og adskiller sig derved fra envedtægt i sædvanlig forstand, hvor der er tale om en mellemparterne aftalt regulering. Formålet med normalvedtægtenfor ejerforeninger er at sikre, at der er grundlag for at kunnevedtage beslutninger i foreningen. Uanset den mere omfat-tende regulering i normalvedtægten er ejernes mulighed forat tilpasse vedtægten efter deres individuelle ønsker og be-hov opretholdt. Der kan fortsat være behov for supplerenderegulering i særvedtægt, hvis der ønskes særlige bestemmel-ser om råden over fælles ejendom, f.eks. ret til parkering el-ler eksklusiv råden over loftsrum, garager, haver mv. Endvi-dere vil indskrænkninger i retten til råden over særejendom(lejlighederne), f.eks. indskrænkninger i anvendelse til er-hvervsmæssige formål, maksimum for beboere, begrænsnin-ger i adgangen til salg eller udleje, herunder krav om besty-relsens godkendelse, skulle optages i en særvedtægt.

Det er hensigten, at den nuværende normalvedtægt for ejer-foreninger moderniseres og udbygges, herunder i form afkodificering af den gældende retstilstand, så behovet for re-gulering i en særvedtægt mindskes. Den nuværende normal-vedtægt har været gældende i 15 år, og der er således på enrække områder opstået praksis for andre vedtægtsformule-ring, end hvad der følger af den hidtidige normalvedtægt.Herudover indeholder den nuværende normalvedtægt en

række bestemmelser, der er upræcise og i praksis giver an-ledning til fortolknings- og forståelsesvanskeligheder, hvil-ket i sidste ende kan føre til unødige konflikter. Det er end-videre hensigten, at en sådan kodificering skal skabe størreklarhed om retsstillingen.

Den nye normalvedtægt forventes at blive enkel og oversku-elig med en ny strukturel opbygning med tydeligere opde-ling af reglerne, herunder reglerne om bestyrelsens beslut-ningskompetence henholdsvis opgaver samt processuelleregler for generalforsamlingen og afstemningsregler. Herud-over forventes der at blive foretaget en række ændringerblandt andet af reglerne om afstemning, bestyrelsens pligter,hæftelse, vedligeholdelsespligten, adgang til lejlighederne,udlejning og sikkerhedsstillelse, så reglerne bliver nutidigeog dækkende for de problemstillinger, der i praksis opstår iejerforeningerne.

Den nye normalvedtægt vil blive udstedt ved bekendtgørel-se, hvor der vil blive fastsat ikrafttrædelses- og overgangs-bestemmelser. Det er hensigten, at den nye normalvedtægtvil finde anvendelse for ejerforeninger, der stiftes efterikrafttræden af den nye normalvedtægt, medmindre der forden pågældende forening vedtages en særvedtægt. Det erendvidere hensigten, at der for eksisterende ejerforeninger,der ikke har tinglyste særvedtægter, i lighed med forholdeneved udstedelsen af normalvedtægten fra 2004, indføres enovergangsordning, så normalvedtægten fra 2004 finder an-vendelse i et år efter ikrafttrædelsen af den nye normalved-tægt. Dette giver eksisterende ejerforeninger uden tinglystvedtægt mulighed for at tage stilling til, om de vil være om-fattet af den nye normalvedtægt, eller om de vil vedtage ensærvedtægt

Det er ikke hensigten, at den nye normalvedtægt skal ændreeksisterende tinglyste særvedtægter. Den nye normalvedtægter deklaratorisk og vil finde anvendelse, såfremt reglerneheri ikke er fraveget ved en gyldig særvedtægt. Det medfø-rer, at en eksisterende særvedtægt udfyldes med den nyenormalvedtægts bestemmelser med virkning fra ikrafttræ-delsen af denne, når særvedtægten ikke efter sit indhold re-gulerer det pågældende spørgsmål eller ikke regulerer dettefuldt ud. Det samme gælder, hvis ejerforeninger har tinglystnormalvedtægten fra 2004. Det er hensigten, at der vil bliveudarbejdet en vejledning til den nye normalvedtægt for ejer-foreninger, som vil indeholde beskrivelse til forståelse oganvendelse af de enkelte bestemmelser i normalvedtægten.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at normalvedtægtens bestemmel-ser er gældende, medmindre de er fraveget ved gyldig be-slutning.

Bestemmelsen viderefører den gældende bestemmelse om,at normalvedtægten for ejerforeninger har karakter af dekla-ratoriske retsregler, hvorefter normalvedtægtens bestemmel-ser er gældende, medmindre de er fraveget ved en gyldig be-slutning. Der skal være tale om en gyldig beslutning truffetaf ejerforeningens generalforsamling i henhold til forenings-vedtægtens bestemmelser om beslutningsdygtighed og for-

29

nødent flertal. Er der ikke på generalforsamlingen truffetgyldig beslutning om fravigelse af normalvedtægten, vildenne stadig være gældende for ejerforeningen.

Opstår der tvivl om, hvorvidt hensigten har været at fravigenormalvedtægtens bestemmelser, må det afgøres konkret,om disse anvendes udfyldende. Hvis der er vedtaget en sær-vedtægt, som udtømmende regulerer det givne forhold, harnormalvedtægtens bestemmelser ingen betydning. Har sær-vedtægtsbestemmelsen alene karakter af et tillæg til normal-vedtægten, f.eks. hvor bestemmelsen regulerer forhold, somer uomtalte i normalvedtægten, vil normalvedtægten væregældende for de øvrige forhold. Hvis der er tvivl om, hvor-vidt hensigten har været at fravige normalvedtægten, må ud-gangspunktet være, at normalvedtægten ikke kan anses forfraveget, medmindre der i særvedtægten er optaget en be-stemmelse, som direkte og i samme detaljeringsgrad tagerstilling til samme spørgsmål, eller udtrykkeligt erklærer, atnormalvedtægtens bestemmelse ikke skal finde anvendelse.Fravigelse af normalvedtægten efter forholdets natur kanderimod ikke ske.

Et særligt spørgsmål kan opstå i forhold til særvedtægter,som er vedtaget før den nye normalvedtægt. Fortolknings-reglen i stk. 2 vil fra tidspunktet for lovens ikrafttræden ogsåfinde anvendelse på eksisterende ejerforeninger og særved-tægter. Forudsat at den nye normalvedtægt efter ikrafttræ-delsesreglerne for denne finder anvendelse, vil fortolknings-reglen derfor kunne indebære, at en eksisterende særvedtægtudfyldes med normalvedtægtens bestemmelser, når særved-tægten ikke efter sit indhold regulerer spørgsmålet eller ikkeregulerer det fuldt ud. I det omfang normalvedtægten er enkodificering af gældende ret, er dette uproblematisk, hvilkettilsvarende gør sig gældende med hensyn til rent formelleregler. Ønskes en anden regulering, som ikke fremgår af eneksisterende særvedtægt, må dette vedtages i ejerforeningenefter reglerne om vedtægtsændringer.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at en fravigelse af nor-malvedtægten skal tinglyses på de enkelte ejerlejligheder forat være gyldig mod aftaler om ejendommen (ejerlejlighe-den) og mod retsforfølgning.

Den foreslåede bestemmelse viderefører tinglysningskravetog indeholder en kodifikation af gældende ret. Efter den hid-tidige bestemmelses ordlyd er tinglysning af vedtægtsæn-dringer en gyldighedsbetingelse mellem parterne. Dennegyldighedsbetingelse videreføres ikke, da tinglysning somdansk rets almindelige hovedregel ikke er en gyldighedsbe-tingelse inter partes. Den gældende bestemmelse er endvide-re i domspraksis blevet fortolket indskrænkende, så denmanglende tinglysning af en gyldig beslutning kan ikke føretil beslutningens ugyldighed mellem parterne. En køber, derkender til den gyldig vedtagne generalforsamlingsbeslut-ning, er i ond tro og vil være bundet af en ikke tinglyst sær-vedtægt, jf. T:BB 2008.273 V og U 2000.1459 Ø.

Det foreslåede 1. pkt. foreskriver, at fravigelser fra normal-vedtægten skal tinglyses, for at få gyldighed over for afta-

leerhververe og kreditorer, da vedtægtens indhold kan væreafgørende for disses retsstilling.

Bestemmelsen er i overensstemmelse med den gældendetinglysningspraksis, hvor en gyldig beslutning om fravigelseaf normalvedtægten, stiftelse eller ændring af rettigheder ien ejerforening kan tinglyses på samtlige ejerlejligheder.Ejerforeningerne får med det foreslåede stk. 4 endvidere ad-gang til at tinglyse bindende beslutninger, særvedtægter ale-ne ved digital underskrift fra de tegningsberettigede i for-eningen. Det er således ikke nødvendigt at indhente under-skrifter fra de enkelte ejere, hvilket ofte er praktisk vanske-ligt. Tinglysningen skaber ikke rettigheder, men sikrer en al-lerede eksisterende ret. Viser det sig, at beslutningen ikke ergyldig, må dette afklares ved de civile domstole, og tingbo-gen må i givet fald herefter berigtiges efter de almindeligeregler herfor.

I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat, at er tinglysning ikkesket, og fravigelsen fra normalvedtægten ekstingveres imedfør af tinglysningslovens § 1, stk. 2, bortfalder fravigel-sen i forhold til samtlige ejere i ejerforeningen.

Det var et centralt hensyn for udvalget om ejerlejlighedslo-ven at sikre ensartet regulering for de enkelte ejerlejligheds-ejere i en forening og det foreslås derfor fastsat, at en ikketinglyst særvedtægt bortfalder for samtlige ejere i tilfælde afeksstinktion. Formålet med bestemmelsen er at opnå en ensreststilling for alle ejerne i ejerforeningen og for at sikre det-te foreslås det, at en gyldig beslutning eller særvedtægt, ergyldig inter partes, men kan blive ekstingveret af en godtro-ende aftaleerhverver eller kreditor. Ekstinktion kan kun ind-træde i tilfælde hvor ejerforeningen har undladt at foretageden nødvendige sikringsakt og fået tinglyse den vedtagnebeslutning eller særvedtægt på de enkelte ejerlejligheder iforeningen. Bortfalder en særvedtægt, fordi den ikke er tin-glyst og bliver ekstingveret af en godtroende aftaleerhververeller kreditor, medfører det, at normalvedtægtens bestem-melser i det omfang de var fraveget ved en særvedtægt fin-der anvendelse for samtlige ejerlejlighedsejere.

I stk. 3, 3. pkt., foreslås det fastsat, at tilsvarende gælder,hvor en særvedtægt bortfalder som udækket på tvangsauk-tion.

En særvedtægt tinglyses som udgangspunk i byrderubrikkensom servitut på den enkelte lejlighed. Loven indeholder der-for en bestemmelse om, at ejerforeningen er påtaleberettigetfor rettigheder der følger af en særvedtægt. Tinglyses sær-vedtægten pantstiftende medfører det, at den også lyses somhæftelse på den enkelte lejlighed for så vidt angår panthæf-telsen til ejerforeningen. I det fleste ejerforeninger tinglysessikkerhed til ejerforeningens med 1. prioritets panteret ogderved bortfalder sikkerhed til ejerforeningen kun, hvis in-gen kreditorer opnår dækning på tvangsauktionen.

I stk. 4 foreslås det fastsat, at en gyldig beslutning om fravi-gelse af normalvedtægten, stiftelse eller ændring af rettighe-der ved servitutter og ved eventuelle ændringer som følge af

30

ejerforeningens dispositioner over fællesejendommen, kantinglyses på de enkelte ejerlejligheder på grundlag af doku-mentation for beslutningen, når det anmeldte dokument erunderskrevet af de tegningsberettigede for ejerforeningen

Bestemmelsen indeholder en ny bemyndigelse til ejerfor-eningen til at få tinglyst gyldige beslutninger truffet på ge-neralforsamlingen i henhold til de i vedtægten gældendekrav for flertal på de enkelte ejerlejligheder.

I praksis skal tinglysning af vedtægtsændringer og dispositi-oner over fællesejet tinglyses på hver enkelt ejerlejlighed,hvilket i dag som udgangspunkt kræver samtykke fra ejerneaf hver enkelt ejerlejlighed. Den foreslåede bestemmelse villette proceduren for at få tinglyst gyldigt trufne beslutninger,idet der ikke længere vil skulle indhentes underskrifter frahver enkelt ejerlejlighedsejer til brug for tinglysningen.

Bestemmelsen indebærer, at beslutningerne kan tinglyses pågrundlag af dokumentation for beslutningen, når dokumen-tet er underskrevet af de tegningsberettigede i foreningen.Dokumentation kan bestå i referat fra generalforsamlingenunderskrevet af de bestyrelsesmedlemmer, der i henhold tilvedtægterne er tegnings berettigede.

I stk. 5 foreslås det fastsat, at ejerforeningen er påtaleberetti-get for rettigheder, der følger af en tinglyst særvedtægt.

En særvedtægt skal tinglyses på de enkelte lejligheder for atvære gyldig mod aftaler om ejendommen og mod retsfor-følgning. Særvedtægter tinglyses som servitut på den enkel-te lejlighed. Den foreslåede bestemmelse skal sikre, at enejerforening, der tinglyser en særvedtægt, overholder kraveti tinglysningslovens § 10, stk. 5, om at et servitutdokumentskal angive den eller de påtaleberettigede. Når ejerforenin-gen er påtaleberettiget for rettigheder, der følger af en sær-vedtægt, har ejerforeningen pligt til at håndhæve vedtægtensbestemmelser og dermed varetage ejernes rimelige interes-ser.

I stk. 6 foreslås det fastsat, at der for ejerforeninger, somomfatter almene afdelinger, jf. kapitel 1 i lov om almene bo-liger m.v., og som er etableret ved salg efter kapitel 5 a isamme lov eller ved indretning af uudnyttede tagetager ellerved påbygning af yderligere etager efter § 20, stk. 2, eller §23, stk. 3, udarbejdes en særlig normalvedtægt.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende § 7, 2.pkt. For ejerforeninger, som omfatter almene afdelinger, idetder er sket salg til lejerne eller andre, jf. kapitel 5 a i lov omalmene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 119 af 1. fe-bruar 2019, er der behov for særlige vedtægtsbestemmelser,f.eks. om den almene boligafdelingens indflydelse på ejer-foreningen. Derfor foreslås, at den gældende bestemmelseom, at ministeren udarbejder en normalvedtægt, som finderanvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, sup-pleres med en bestemmelse om, at der udarbejdes en særlignormalvedtægt for ejerforeninger omfattende almene afde-linger etableret ved salg efter det nævnte kapitel i lov om al-mene boliger m.v.

Det er hensigten, at der i vedtægten bl.a. indsættes bestem-melser om, at indkaldelsen til ejerforeningens generalfor-samling også skal sendes til formanden for afdelingsbesty-relsen, og at afdelingsbestyrelsen skal have adgang til gene-ralforsamlingen med taleret.

I stk. 7, 1. pkt., foreslås det fastsat, at beslutninger om ind-retning og efterfølgende salg af tagboliger på fællesejendomved indretning af eksisterende tagetager eller ved påbygningaf yderligere etager, træffes på generalforsamlingen med til-slutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter forde-lingstal og antal.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende § 7 a, derblev indsat ved lov nr. 1090 af 17. december 2002 om frem-me af privat udlejningsbyggeri for at gøre det lettere forejerlejlighedsejerne i en ejerlejlighedsejendom at træffe be-slutning om indretning af nye boliger som ejerlejligheder itagetagen. Med bestemmelsen lempes kravene til beslutningom etablering af tagboliger, idet der forud for indførelse afbestemmelsen efter gældende praksis krævedes enstemmig-hed til sådanne beslutninger. Efter den foreslåede bestem-melse kan beslutning herom træffes ved, at 2/3 af de stem-meberettigede medlemmer såvel efter antal lejligheder somefter fordelingstal stemmer herfor. Det krævede kvalificere-de flertal svarer til det flertal, som normalvedtægten for enejerforening kræver til vedtægtsændringer og visse størrebeslutninger. For at der ikke skal herske tvivl derom, fast-sættes, at bestemmelsen både omfatter den situation, hvortagboligerne indrettes i eksisterende tagetager, og den situa-tion, hvor tagboligerne indrettes ved påbygning af yderligereetager. En beslutning efter den foreslåede § 5, stk. 7, inde-bærer som en naturlig følge ligeledes en ændring af forde-lingstallene i ejerforeningen.

Da der er tale om en særbestemmelse, der begrænser mulig-heden for at fastsætte stemmeregler i særvedtægterne, fore-slås det, at bestemmelsen medtages i den foreslåede § 5 omnormalvedtægt, så reguleringen af vedtægtsspørgsmål sam-les i én paragraf.

I stk. 7, 2. pkt., foreslås det fastsat, at vedtages et forslag ef-ter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal på generalforsamlin-gen, men har det på generalforsamlingen opnået det flertal,som er krævet efter 1. pkt. blandt de repræsenterede ejere,kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8uger.

I stk. 7, 3. pkt., foreslås det fastsat, at forslaget, uanset antal-let af repræsenterede ejere, kan vedtages på den ekstraordi-nære generalforsamling med 2/3 af de afgivne stemmer efterfordelingstal og antal.

Til § 6

Den gældende § 5, stk. 1, i ejerlejlighedsloven bestemmer,at ejerforeningen kan fastsætte almindelige ordensregler i enhusorden. Bestemmelsen stammer fra den oprindelige ejer-lejlighedslov fra 1966, og det fremgår af forarbejderne her-til, at der i en ejerforening ligesom i en udlejningsejendom

31

kan være behov for en husorden, der fastsætter regler ombeboernes optræden i ejendommen. Det vil alt efter ejen-dommens størrelse og karakter være vidt forskelligt, hvilkekrav der i så henseende kan være grund til at stille, ogspørgsmålet om, hvad der skal stå i husordenen, må derforvære overladt til ejernes frie vedtagelse.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at ejerforeningen på en general-forsamling kan fastsætte regler til sikring af god skik og or-den i ejendommen i en husorden.

Den foreslåede bestemmelse svarer til den gældende lovs §5, stk. 1.

Ejerforeningens kompetence til at udarbejde en husordenmedfører, at generalforsamlingen med simpelt flertal efterfordelingstal kan fastsætte en husorden.

Med den foreslåede bestemmelse tydeliggøres det i loven,hvor grænserne går for, hvilke regler der kan fastsættes i enhusorden, og modsætningsvis hvilke der har karakter af ved-tægtsbeslutninger.

Husordenen er en ordensforskrift, der har det formål at fast-sætte regler om en række praktiske forhold i den enkelteejerforening, dvs. regler vedrørende brugen af og den fakti-ske disposition over sær- eller fælles ejendom. I en husordenkan der fastsættes almindelige ordensregler om anvendelsenaf fællesarealer såsom gård, cykelkælder, tørrerum, vaske-rum, anbringelse af affald, aflåsning af hoveddør, parkering,leg på grunden m.v., tidsgrænser for støjudøvelse, forbudmod fodring af fugle, begrænsning af gener fra husdyr, brugaf vaskekælder og lignende.

I 2. pkt. foreslås det fastsat, at der i en husorden ikke kanmedtages bestemmelser om rettigheder eller forpligtelser,hvortil der kræves beslutninger med kvalificeret flertal efterloven eller vedtægterne.

En husorden kan således ikke indeholde bestemmelser omforhold, er kræver beslutninger i form af vedtægtsændringer,eller beslutninger som kræver tilsagn fra de, der pålæggesforpligtelserne, herunder begrænsning af adgangen til at fo-retage udlejning, mulighed for at holde kæledyr, pålægningaf udgifter til trappevask eller anden renholdelse eller for-pligtelse til at udføre ren- og vedligeholdelsesopgaver. Erejerforeningen ikke opmærksom på denne forskel, kan deropstå den situation, at ejerforeningen på generalforsamlin-gen med simpelt flertal kan fastsætte bestemmelser i en hus-orden, som retteligt burde have været fastsat i vedtægten, ogsom skulle have været vedtaget med kvalificeret flertal. Så-danne husordensbestemmelser er ikke gyldige.

Til § 7

Den gældende § 6 i ejerlejlighedsloven regulerer fordelin-gen af ejerforeningens fælles udgifter. Bestemmelsen stam-mer fra den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966.

Den foreslåede § 7 viderefører den gældende § 6 om forde-ling af fælles udgifter, mens fordelingen af vedligeholdel-sespligter reguleres i den foreslåede nye normalvedtægt forejerlejligheder.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at fælles udgifter, herunder ud-gifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikrings-præmier, udgifter til administration, vedligeholdelse af fæl-lesbestanddele og tilbehør m.v., udredes indbyrdes af de en-kelte ejere efter det i § 3, stk. 1, nævnte fordelingstal, med-mindre der om en udgiftspost gyldigt er truffet beslutningom fordeling på anden måde.

Det følger af bestemmelsens første led, at det påhviler deenkelte ejere forholdsmæssigt efter fordelingstallet at udredesamtlige fælles udgifter, herunder udgifter vedrørende grun-den, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier, udgifter til ad-ministration, vedligeholdelse af fællesbestanddele og tilbe-hør m.v. Der findes ikke en fast definition af fælles udgifter,men disse kan sammenfattes som alle udgifter, der vedrørergrunden, bygningens fælles bestanddele, fælles indretningersamt fælles forsynings- og serviceordninger. Der er såledestale om alle de udgifter, der er nødvendige for at varetageejerforeningens formål, som efter den gældende normalved-tægts § 1, stk. 1, er at administrere den fælles ejendom ogøvrige fællesanliggender for medlemmerne.

Det følger af bestemmelsens andet led, at der om en udgifts-post gyldigt kan være truffet beslutning om fordeling på an-den måde. Det kan således fastsættes, at fordelingen for vis-se udgifter skal følge en anden fordeling end det i forenin-gen fastsætte fordelingstal for de enkelte lejligheder, f.eks.hvis enkelte ejer ikke har gavn af eller ikke ønsker at gørebrug af en investering, der finansieres som en fælles udgift.

Bidragenes størrelse og fremgangsmåden ved opkrævningfastsættes af foreningens ledelse, jfr. lovforslagets § 5 ogden i medfør af denne bestemmelse udfærdigede normalved-tægt.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at en ejer skal betale merudgif-ten, når foranstaltninger, som ejeren har foretaget i sin lej-lighed, medfører forøgelse af de i stk. 1 nævnte udgifter.

Bestemmelsen viderefører den gældende § 6, stk. 2, om, atforøgelse af ejendommens fælles udgifter som følge af indi-viduelle foranstaltninger i den enkelte ejers lejlighed, f.eks.som følge af at ejeren for egen regning har udført særligkostbare installationer, som medfører forøgelse af forsik-ringspræmierne, skal bæres af denne ejer selv.

Til § 8

I den gældende § 5, stk. 2, i ejerlejlighedsloven fastsættes, atejeren skal give adgang til sin ejerlejlighed, når det er nød-vendigt af hensyn til eftersyn og reparation. Bestemmelsenstammer fra den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966 og erikke ændret siden lovens vedtagelse.

32

Den foreslåede § 8 viderefører og udvider den nuværende §5, stk. 2, om adgang til ejerlejligheden for ejerforeninger.Bestemmelsen om adgang gøres til en selvstændig paragraf.Det foreslås fastsat i bestemmelsen, at ejeren skal give re-præsentanter for ejerforeningen adgang, ligesom andre ejerei særlige tilfælde vil kunne kræve adgang. For at sikre gen-nemskuelighed og for at undgå tvister foreslås det endviderefastsat hvilke arbejder, der berettiger til at kræve adgang, oghvilke forandringer en ejer vil skulle tåle, ligesom der fore-slås fastsat klare varslingsregler. En bestemmelse identiskmed den foreslåede lovbestemmelse vil tillige blive optaget iden foreslåede nye normalvedtægt for ejerforeninger.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at en ejer er forpligtet tilat give repræsentanter for ejerforeningen adgang til sin lej-lighed, såfremt det er nødvendigt af hensyn til gennemførel-se af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftnin-ger, som det påhviler ejerforeningen at udføre.

Bestemmelsen viderefører den gældende lovs § 5, stk. 2.

Ifølge betænkning angående ejerlejligheder m.v. (betænk-ning nr. 395/1965) kan ejerforeningen, hvis det er nødven-digt, skaffe sig adgang med fogedens hjælp, hvilket lands-retten kom frem til i sagen TBB 2017.12V (U. 2017.212V).Landsretten stadfæstede fogedrettens kendelse, som gavejerforeningen adgang til en ejerlejlighed, da det var nød-vendigt af hensyn til eftersyn og reparationer. Fogedrettenhavde lagt til grund, at det var nødvendigt at få foretaget eteftersyn af altanen for at fastslå, om en vandskade hos un-derboen skyldtes forhold ved overboens altan.

Bestemmelsen medfører en pligt til at give adgang, når deter nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer af fællesinstallationer m.v., men pligten medfører ikke, at ejeren skalfinde sig i arbejder, der medfører forandringer af særejen-dom, som ikke er helt ubetydelige, herunder f.eks. i form afat der føres nye forsyningsledninger og lignende gennemejerlejligheden. Derimod er bestemmelsen ikke tiltænkt atkunne danne grundlag for at blokere for gyldige beslutnin-ger om for eksempel udskiftning af nedslidte og udskift-ningskrævende faldstammer eller rørføringer.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren skal give etskriftligt varsel på 6 uger.

Fristen på 6 uger er samme varsel, som der gives for udle-jers adgang til det lejede i lejeloven.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås det fastsat, at en ejer kan kræve ad-gang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgear-bejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejdereller nødvendigt vedligehold i sin lejlighed, som ikke påfø-rer den, der giver adgang, væsentlige ulemper.

I forhold til tidligere tilsvarende bestemmelse foreslås detfastsat, at en ejer kan kræve adgang til andres lejlighedermed henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med fo-retagelse af ombygningsarbejder eller nødvendig vedlige-hold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang,

væsentlige ulemper. Den ejer, der i medfør af bestemmelsenfår udført arbejde i andres lejligheder, herunder nabolejlig-heden eller andre lejligheder, hvor det kan være nødvendigtat få adgang, skal sikre at arbejdet tilrettelægges sådan, atarbejdet i de andre lejligheder end vedkommendes egen i vi-dest muligt omfang afsluttes først.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren skal give etskriftligt varsel på 6 uger.

Fristen på 6 uger er samme varsel, som der gives for udle-jers adgang til det lejede i lejeloven.

I stk. 2, 3. pkt., foreslås det fastsat, at sådanne arbejder måikke medføre forandringer i de berørte lejligheder, medmin-dre forandringerne er nødvendige for fagligt korrekt udførel-se og ikke er til væsentlig ulempe for den, der skal tåle for-andringen.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at ejerforeningen i tilfælde afskader, hvis udbedring er uopsættelig, har ret til at få adganguden varsel.

Med bestemmelsen udvides ejerforeningens ret til adgang itilfælde af skader, hvis udbedring er uopsættelig. Dette kanf.eks. være skader ved facade eller tag, hvor udbedring afuopsættelig for at undgå store vandskader på bygningen.Tilsvarende kan der være tale om brud på vandrør eller lig-nende.

I stk. 4 foreslås det fastsat, at arbejder, der udføres i en lej-lighed, skal afsluttes hurtigst muligt og med størst mulighensyntagen til ejeren.

Dette gælder både arbejder iværksat af ejerforeningen overfor de enkelte ejere og arbejder iværksat af de enkelte ejere,hvor disse får adgang til andre lejligheder. I forhold til denforeslåede varslingsfrist vil der kunne forekomme situatio-ner, hvor ejere vil skulle tåle en vis nødvendig udskydelse afet varslet arbejde, som kan følge af planlægningshensyn hosden udførende håndværker.

Til § 9

Efter den gældende § 8 i ejerlejlighedsloven kan ejerforenin-gen pålægge en ejerlejlighedsejer at fraflytte ejerlejligheden,hvis denne ved beboelse af ejerlejligheden væsentligt tilsi-desætter sin pligt til at iagttage god skik og orden i ejerfor-eningen.

Det fremgår af betænkning 395/1965 til den oprindeligeejerlejlighedslov fra 1966, at man var betænkelig ved at ind-føre en lovregel, hvorved en ejer skulle kunne pålægges atafhænde sin ejerlejlighed, idet en ejerlejlighedsejer har ejen-domsretten til sin lejlighed. I betænkningen blev der lagtvægt på, at det normalt vil være tilstrækkeligt at fjerne denmisligholdende ejer fra ejendommen ved anvendelse af ejer-lejlighedslovens § 8.

Den foreslåede § 9 er en ny bestemmelse, der giver ejerfor-eningen hjemmel til at pålægge en ejer en økonomisk sank-

33

tion i form af betaling af en bod, hvis denne groft forsøm-mer sine forpligtelser over for ejerforeningen, herunder iform af oftere gentagen misligholdelse trods påmindelse.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejerforeningen kan på-lægge en ejer at betale bod på op til 10.000 kr., hvis ejereneller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed,gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforenin-gen eller andre ejere i foreningen.

Bodsbestemmelsen finder anvendelse ved en ejers grovemisligholdelse af sine forpligtigelser. Grov pligtforsømmel-se kan f.eks. bestå i retsstridig udlejning eller tilsidesættelseaf god skik og orden ved f.eks. grov støjende eller truendeadfærd, vold eller vanrøgt. Retsstridig udlejning kan eksem-pelvis være udlejning i strid med foreningens vedtægter tilformål, der er uforenelig med ejendommens anvendelse tilbeboelse, ved at lejer driver erhvervsmæssig aktivitet fra lej-ligheden til gene for de øvrige beboere. Tilsidesættelse afgod skik og orden ved truende og voldelig adfærd kan ek-sempelvis være tilfælde, hvor en ejer udøver utryghedsska-bende aggressiv adfærd ved f.eks. at råbe og skrige ad andrebeboere og forsøge at skaffe adgang til andres boliger vedbanke/ringe på døre. Vanrøgt kan eksempelvis bestå i van-røgt af ejendommen ved opbevaring af meget tunge genstan-de i lejligheden, der belaster bygningens bærende konstruk-tioner og etageadskillelser. Eksemplerne er ikke udtømmen-de.

Bod vil normalt alene kunne pålægges i tilfælde, hvor denuønskede adfærd er gentaget, efter at har ejeren har modta-get en påmindelse fra ejerforeningen.

Praksis i forbindelse med husordensovertrædelser i andels-boligforeninger og sager om udlejers adgang til at hæve enlejeaftale efter lejelovens § 93 kan være vejledende for, ihvilke tilfælde ejerforeningen kan anvende bodsbestemmel-sen ved tilsidesættelse af husordenen til gene for de øvrigeejerlejlighedsejere. Efter lejelovens § 93 kan udlejeren hævelejeaftalen i en række tilfælde, herunder når det lejede be-nyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerensindsigelse er ophørt hermed, når lejeren modsætter sig, atudlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har rethertil efter lejeloven, når lejeren vanrøgter det lejede og ik-ke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede istand, når lejeren har tilsidesat god skik og orden og forhol-det er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet,når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en så-dan måde, at fjernelse er påkrævet. Selvom der er forskellepå boligformerne, herunder i forhold til ejerskab, er der etsådant sammenfald mellem hensynet bag den foreslåedebodsbestemmelse om at sikre balancen mellem den enkelteejers adfærd over for de øvrige ejere i ejendommen og prak-sis på andelsbolig- og lejeområdet, at praksis på disse områ-der vil kunne give en vejledning af hvilke konkrete forholdog handlinger, der vil kunne føre til overvejelse om anven-delse af bestemmelsen om bod.

Eksempelvis kan nævnes sagen U 2003.1373 V, hvor lejerenaf en lejebolig blev opsagt på grund af opbevaring af enor-me mængder af papir i lejligheden. Opsigelsen blev begrun-det i brandfaren og den ekstraordinære belastning af bygnin-gens etageadskillelse, som de store mængder papir medfør-te.

I en nyere landsretsafgørelse U 2017.156 Ø fandt landsret-ten, at en lejers besiddelse af en krysantemumbombe be-stemt til anvendelse udelukkende for professionelle, uddan-nede fyrværkere i sig selv udgjorde en sådan misligholdelse,at betingelserne for udlejers ophævelse af lejeforholdet imedfør af almenlejeloven var opfyldt.

Tillige kan som et generelt eksempel nævnes gentagen oggenerende kortidsudlejning gennem internetportaler, der iflere ejerlejlighedsejendomme skaber udfordringer. Dels kandet give anledning til overvejelse om sanktion i form af bodi tilfælde, hvor udlejningen sker i strid med et vedtaget ud-lejningsforbud i ejerforeningen, og forholdet ikke bringes tilophør efter påtale over for ejeren. Dels kan der rejsesspørgsmål om sanktion i form af bod i tilfælde af en lejerstilsidesættelse af husordenen for ejerforeningen ved en ad-færd, som udgør en gene for de øvrige beboere eksempelvisved meget støjende adfærd som råb og skrig samt høj musiki nattetimerne.

Det er hensigten, at bodsbestemmelsen primært skal anven-des som reaktion forud for overvejelser om eksklusion. Detvil bero på en konkret vurdering af samtlige omstændighe-der i en given sag, i hvilke tilfælde bestemmelsen kan an-vendes.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at der endvidere kan på-lægges bod ved ejerens oftere gentagne misligholdelse trodspåmindelse.

Bestemmelsen sigter på tilfælde af misligholdelse af ejerensforpligtelser over for ejerforeningen, hvor grovheden ligger iat misligholdelsen er oftere gentagen og kan sidestilles meden vedvarende tilstand, som ikke bringes til ophør trods på-mindelse herom fra ejerforeningen.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås det fastsat, at pålæg af bod over foren almen boligorganisation, ud over adfærden hos en ellerflere lejere, forudsætter at den almene boligorganisation til-sidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger tilat sikre god ro og orden i ejendommen.

Spørgsmålet om bod over for en almen boligorganisationkan blive aktuelt i ejerforeninger, hvor der indgår en almenboligorganisation. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis enejendom tilhørende en almen boligorganisation er opdelt iejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens gældende § 10, stk.5, fordi der er indgået aftale om salg af en bolig i ejendom-men efter kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v., jf. lovbe-kendtgørelse nr. 119 af 1. februar 2019, eller hvis der i med-før af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 3, er etableret nye tag-boliger som almene boliger i en eksisterende ejendom.

34

Den foreslåede bestemmelse om bod erstatter den gældendesanktion i ejerlejlighedslovens § 8, hvorefter ejerforeningenkan pålægge en ejer, der gør sig skyldig i grov misligholdel-se at fraflytte sin lejlighed. Det er ikke hensigten med denforeslåede bestemmelse, at adfærden fra en enkelt lejer i enalmen boligorganisation isoleret set skal kunne dannegrundlag for en sag om bod mod en almen boligorganisati-on. Spørgsmålet om bod skal i stedet efter det foreslåede 3.pkt. tillige vurderes efter, hvorvidt den almene boligorgani-sation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almeneboliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 928 af 4. september 2019,til at sikre god ro og orden i ejendommen. Efter § 80 i lovom leje af almene boliger skal udlejeren sørge for, at derhersker god orden i ejendommen og om fornødent ophævelejeforholdet i en række tilfælde, hvor fjernelse af lejerenanses for påkrævet, jf. § 90, stk. 1, nr. 7-9 og 12, i lov omleje af almene boliger.

Dette betyder, at den udøvede adfærd fra en lejer i en almenboligorganisation efter det foreslåede 3. pkt. dels vil skullevurderes efter samme målestok, som hvis der skulle tagesstilling til bod over for en ejer af en ejerlejlighed. Herudoverskal den almene boligorganisation have tilsidesat sin for-pligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god or-den i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforholdetover for den pågældende lejer, hvor fjernelse af lejeren an-ses for påkrævet.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at ejerforeningen kan pålægge enny bod på op til 20.000 kr., hvis ejeren efter at være pålagten bod fortsætter den grove forsømmelse af sine pligter, somtidligere har medført en bod.

Den foreslåede bestemmelse giver ejerforeningen mulighedfor at pålægge ejeren en ny bod på op til 20.000 kr., hvisdenne fortsætter sin adfærd med grov misligholdelse eftertidligere at være blevet pålagt en bod på op til 10.000 kr.

Det vurderes, at muligheden for at på lægge en bod, herun-der også mulighed for at pålægge en ny bod ved fortsat grovmisligholdelse, vil virke præventivt over for ejerne og med-virke til at undgå eskalering af tilfælde af grov misligholdel-se i ejerforeningerne. Der er ikke fastsat en grænse for, hvormange gange ejerforeningen kan pålægge en ny bod efterdet foreslåede stk. 2 i tilfælde af fortsat grov misligholdelse.Men hvis ejeren er blevet pålagt først en bod på op til10.000 kr. og dernæst en ny bod på op til 20.000 kr. og eje-ren fortsætter sin grove misligholdelse, må formodningenvære for, at en yderligere sanktion i form af bod ikke har no-gen effekt i den konkrete situation. I sådanne tilfælde børdet som udgangspunkt overvejes om misligholdelsen samletset er så grov, at der bør indledes en sag om eksklusion, elleralternativt at frafalde sagen.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at beslutning om bodtræffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.

Kravet om tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne indebærer, at2/3 af ejerne skal være til stede på generalforsamlingen ogstemme for forslaget om bod. Kravet om kvalificeret flertal,såvel efter antal som efter fordelingstal, skal sikre, at et rela-tivt begrænset antal ejere med store fordelingstal ikke kantræffe beslutning om bod mod et flertal af ejerne af lejlighe-der med mindre fordelingstal.

I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat at vedtages et forslag ef-ter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal, men har det på ge-neralforsamlingen opnået det flertal, som kræves efter 1.pkt., blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstra-ordinær generalforsamling inden 8 uger.

I stk. 3, 3. pkt., foreslås det fastsat, at forslaget, uanset antal-let af repræsenterede ejere, kan vedtages på den ekstraordi-nære generalforsamling med 2/3 af de afgivne stemmer efterfordelingstal og antal.

Med bestemmelserne i 2. og 3. pkt. modificeres det strengeflertalskrav i 1. pkt. Formålet hermed er at sikre, at beslut-ning om bod ikke opgives alene som følge af manglendefremmøde på generalforsamlingen.

I stk. 3, 4. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren senest 2 ugerefter generalforsamlingen skal underrettes skriftligt om be-slutningen. Efter stk. 3, 5. pkt., vil kravet gælde, selvom eje-ren har været til stede på generalforsamlingen.

Formålet med bestemmelserne i 4. og 5. pkt. er at sikre, atden ejer, der bliver pålagt bod, er bekendt med generalfor-samlingsbeslutningen. Det vil i praksis være ejerforeningensbestyrelse, eller den af denne antagne administrator, der sen-der underretningen om den trufne beslutning til ejeren. Efterdet foreslåede stk. 4 har ejeren en 6 ugers indsigelsesfrist ef-ter modtagelse af den skriftlige underretning og i tilfælde afindsigelse skal ejerforeningen inden en yderligere 6 ugersfrist anlægge sag ved indlevering af stævning for retten, hviskravet ønskes opretholdt.

Henset til karakteren af generalforsamlingens beslutning ogejerens muligheder for at varetage sine interesser i tilfældeaf beslutning om bod skal ejerforeningen sikre rettidig un-derretning af ejeren. I modsat fald kan beslutningen ikkefastholdes over for ejeren.

I stk. 4 foreslås det fastsat, at ejeren inden 6 uger fra modta-gelse af skriftlig underretning om en pålagt bod kan gøre be-grundet indsigelse mod beslutningen over for ejerforenin-gen.

I stk. 5 foreslås det fastsat, at ejerforeningen, hvis en ejer gørindsigelse, og ejerforeningen ønsker at fastholde kravet, in-den 6 uger efter udløbet af ejerens indsigelsesfrist skal an-lægge retssag om bodens berettigelse.

Ønsker ejerforeningen at fastholde kravet, skal ejerforenin-gen således inden udløbet af fristen anlægge sag ved indle-vering af stævning til retten med påstand om betaling af

35

bod. Under en eventuel retssag er det ejerforeningen, der harbevisbyrden for, at der er grundlag for at pålægge en bod.

I stk. 6 foreslås det fastsat, at betaling af bod ikke reducereret eventuelt erstatningskrav mod den pågældende.

Til § 10

Efter den gældende § 8 i ejerlejlighedsloven kan ejerforenin-gen pålægge en ejerlejlighedsejer at fraflytte ejerlejligheden,hvis denne ved beboelse af ejerlejligheden væsentligt tilsi-desætter sin pligt til at iagttage god skik og orden i ejerfor-eningen.

Det fremgår af betænkning 395/1965 til den oprindeligeejerlejlighedslov fra 1966, at man var betænkelig ved at ind-føre en lovregel, hvorved en ejer skulle kunne pålægges atafhænde sin ejerlejlighed, idet en ejerlejlighedsejer har ejen-domsretten til sin lejlighed. I betænkningen blev der lagtvægt på, at det normalt vil være tilstrækkeligt at fjerne denmisligholdende ejer fra ejendommen ved anvendelse af ejer-lejlighedsloven § 8.

Ejerlejlighedslovens § 8 indeholder ikke hjemmel til, at ejer-foreningen kan ekskludere et medlem af ejerforeningen.

Der kan imidlertid opstå tilfælde, hvor ejerforeningens mu-lighed for efter lovens § 8 at pålægge ejeren at fraflytte sinlejlighed i tilfælde af grov misligholdelse fra ejerens side ik-ke vurderes at være en tilstrækkelig sanktion. Det kan væretilfældet, hvor ejeren følger et pålæg om fraflytning, menhvor en nærtbeslægtet eller en anden person med nær til-knytning til ejeren overtager lejligheden med den konse-kvens, at den grove misligholdelse fortsætter, enten fordiden pågældende ejer fortsat kommer i ejerforeningen og ud-øver den uønskede adfærd, eller de nye beboere udøver enadfærd svarende til den hidtidige.

I stort set alle andelsboligforeningers vedtægter findes eneksklusionsbestemmelse til brug i tilfælde, hvor en andels-haver groft tilsidesætter god skik og orden og misligholdersine forpligtelser over for andelsboligforeningen. Konse-kvensen af eksklusion fra en andelsboligforening er, at an-delshaverens brugsret til boligen ophører, og dennes andel iforeningen tvangssælges. Andelsboliger adskiller sig væ-sentligt fra ejerlejligheder ved, at andelshaverne ikke harejendomsretten til boligen, men alene ejer en andel af for-eningens formue og har en eksklusiv brugsret til en lejlig-hed.

Ejendomsretten til en ejerlejlighed hænger sammen medmedlemskabet i ejerforeningen, da eksklusion fra ejerfor-eningen indebærer et efterfølgende salg, hvilket vil betyde,at ejerlejlighedsejeren mister sin ejendomsret. Der er såledesikke blot tale om en begrænsning i ejerens disposition oversærejendom, men en fratagelse af den fulde ejendomsret tillejligheden.

Den foreslåede § 10 er en ny bestemmelse, der giver ejerfor-eningen hjemmel til at ekskludere et medlem af en ejerfor-

ening og til om nødvendigt at tvangssælge ejerens ejerlejlig-hed.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejerforeningen kanekskludere en ejer, hvis ejeren eller andre, som ejeren hargivet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdelesgrov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andreejere i foreningen.

Særdeles grov pligtforsømmelse kan f.eks. bestå i retsstridigudlejning eller tilsidesættelse af god skik og orden ved f.eks.særdeles grov støjende eller truende adfærd, vold eller van-røgt. Den foreslåede bestemmelse vil således alene finde an-vendelse ved særlig grove tilfælde, hvor ejeren misligholdersin forpligtelse over for ejerforeningen, er til voldsom genefor de øvrige ejere i ejerforeningen eller bevidst modarbej-der foreningens formål. Eksemplerne er ikke udtømmendemen praksis inden for andelsbolig- og lejeretten kan værevejledende ved tilsidesættelse af husordenen til gene for deøvrige ejerlejlighedsejere. Eksklusion vil normalt alene kun-ne ske i tilfælde, hvor den uønskede adfærd i form af særde-les grov misligholdelse er gentaget, efter at har ejeren harmodtaget en påmindelse fra ejerforeningen.

Bestemmelsen vil ikke finde anvendelse ved betalingsmis-ligholdelse, da reaktionen i dette tilfælde fortsat vil være dealmindeligt gældende metoder for inddrivelse af pengekrav.

Indførelsen af en eksklusionsadgang er begrundet i hensynettil de øvrige beboere i ejendommen og ejerforeningen. Be-stemmelsen skærper ikke kravene til fremtidig råden over enejerlejlighed set i forhold til den nugældende retstilstand,men udvider ejerforeningens sanktionsmulighed ved over-trædelse af den råden, der er tilladt i foreningen, ved at givemulighed for eksklusion i de få tilfælde, hvor mulighedenfor at pålægge ejeren at fraflytte sin lejlighed i tilfælde afsærdeles grov misligholdelse fra ejerens side, ikke vurderesat være en tilstrækkelig sanktion.

Praksis om misligholdelse af beboernes forpligtelser på an-delsbolig- og lejeområdet vil kunne give en vejledning omhvilke konkrete forhold og handlinger, der vil kunne føre tilovervejelse om anvendelse af bestemmelsen om eksklusion iforhold til ejere af ejerlejligheder, da hensynet bag reglerneom sanktionering på alle områder er at sikre balancen mel-lem den enkeltes adfærd over for de øvrige beboere i ejen-dommen.

Til illustration af karakteren og grovheden af misligholdel-sen kan henvises til følgende fra praksis om særligt grovetilfælde, hvor en lejer misligholder, eller er til voldsom genefor de øvrige lejere i ejendomme:

U2013. 3112 H vedrørte ophævelse af et alment lejemål pågrund af grov kriminalitet i bebyggelsen. Højesteret stadfæ-stede, at udlejer kunne opsige lejemålet. Det blev vurderet,at ophævelsen stod i et rimeligt forhold til misligholdelsen.Højesteret fandt at forsætlig ildspåsættelse var misligholdel-se af så grov karakter, at ophævelse kunne ske, selvom ilds-påsættelsen ikke var foretaget af lejeren selv, men af dennes

36

søn. Derudover blev det taget med i betragtning, at formåletmed ophævelsen var at mindske sønnens tilknytning til bo-ligområdet og risikoen for gentagelse af kriminalitet.

Sagen TBB 2011.280Ø, behandler spørgsmålet om, hvorvidtgrov vold begået mod andre lejere i bebyggelsen udgør ensådan misligholdelse, at det berettigede udlejer til at ophævelejemålet. Landsretten lagde til grund, at voldsepisoden ske-te på boligselskabets ejendom på en sti, hvortil der er almin-delig offentlig adgang, og at de forurettede begge var lejere iejendommen, hvilket medførte, at udlejers ophævelse af le-jemålet var berettiget og at han tilpligtedes at fraflytte leje-målet omgående.

For så vidt angår overtrædelse i forhold til ejerlejlighedslov-givningen kan som eksempel nævnes tilfælde, hvor et med-lem gentagne gange udlejer sin ejerlejlighed til lejere, somer til stor gene for de øvrige beboere. Her kan henvises til U2009.1110 Ø, hvor ejerlejligheden først blev udlejet til enklub, hvis medlemmer generede de øvrige ejere med larm oglugt fra lejligheden. Da ejerforeningen fik udlejningen bragttil ophør, blev lejligheden efterfølgende udlejet til bordel-virksomhed, som ligeledes var til stor gene for de øvrige be-boere.

Ud over vurdering af karakteren og grovheden af den hand-ling, der kan føre til en eventuel eksklusion, kan der ved be-dømmelsen lægges vægt på efterfølgende forhold – eksem-pelvis at ejeren er død, eller at forholdet er afhjulpet på an-den vis. Da eksklusion er et væsentligt indgreb for den en-kelte ejer, kan der tillige lægges vægt på, at alle andre mu-ligheder for at bringe misligholdelsen til ophørt er udtømt,herunder anvendelse af bod og overtagelse af ejerens udle-jerbeføjelser i forhold til en lejer af ejerlejligheden.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at der endvidere kan skeeksklusion ved ejerens gentagene, grove misligholdelsetrods påkrav.

Bestemmelsen sigter på tilfælde af misligholdelse af ejerensforpligtelser over for ejerforeningen, hvor den skærpedevurdering af den grove misligholdelse ligger i, at den grovemisligholdelse er oftere gentagen og kan sidestilles med envedvarende tilstand, som ikke bringes til ophør trods påmin-delse herom fra ejerforeningen.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås det fastsat, at eksklusion af en almenboligorganisation, ud over adfærden hos en eller flere lejere,forudsætter at den almene boligorganisation tilsidesætter sinforpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god roog orden i ejendommen.

Spørgsmålet om eksklusion af en almen boligorganisationkan blive aktuelt i ejerforeninger, hvor der indgår en almenboligorganisation. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis enejendom tilhørende en almen boligorganisation er opdelt iejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens gældende § 10, stk.5, fordi der er indgået aftale om salg af en bolig i ejendom-men efter kapitel 5 a i lov om almene boliger, jf. lovbe-kendtgørelse nr. 119 af 1. februar 2019, eller hvis der i med-

før af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 3, er etableret nye tag-boliger som almene boliger i en eksisterende ejendom.

Den foreslåede bestemmelse om eksklusion erstatter dengældende sanktion i ejerlejlighedslovens § 8, hvorefter ejer-foreningen kan pålægge en ejer, der gør sig skyldig i grovmisligholdelse at fraflytte sin lejlighed. Det er ikke hensig-ten med den foreslåede bestemmelse, at adfærden fra en en-kelt lejer i en almen boligorganisation isoleret set skal kunnedanne grundlag for en sag om eksklusion af en almen bolig-organisation. Spørgsmålet om eksklusion skal i stedet efterdet foreslåede 3. pkt. tillige vurderes efter, hvorvidt den al-mene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov omleje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 928 af 4.september 2019, til at sikre god ro og orden i ejendommen.Efter § 80 i lov om leje af almene boliger skal udlejeren sør-ge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornø-dent ophæve lejeforholdet i en række tilfælde, hvor fjernelseaf lejeren anses for påkrævet, jf. § 90, stk. 1, nr. 7-9 og 12, ilov om leje af almene boliger.

Dette betyder, at den udøvede adfærd fra en lejer i en almenboligorganisation efter det foreslåede 3 pkt. dels vil skullevurderes efter samme målestok, som hvis der skulle tagesstilling til eksklusion af en ejer af en ejerlejlighed. Herudo-ver skal den almene boligorganisation have tilsidesat sin for-pligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god or-den i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforholdetover for den pågældende lejer, hvor fjernelse af lejeren an-ses for påkrævet.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås det fastsat, at beslutning om eksklu-sion træffes på en generalforsamling med tilslutning framindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.

Kravet om tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne indebærer, at2/3 af ejerne skal være til stede på generalforsamlingen ogstemme for forslaget om eksklusion. Kravet om kvalificeretflertal, såvel efter antal som efter fordelingstal, skal sikre, atet relativt begrænset antal ejere med store fordelingstal ikkekan træffe beslutning om eksklusion mod et flertal af ejerneaf lejligheder med mindre fordelingstal.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås det fastsat, at vedtages et forslag ef-ter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal, men har det på ge-neralforsamlingen opnået det flertal, som kræves efter 1.pkt., blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstra-ordinær generalforsamling inden 8 uger. I stk. 2, 3. pkt., fast-sættes, at forslaget, uanset antallet af repræsenterede ejere,kan vedtages på den ekstraordinære generalforsamling med2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal.

Med bestemmelserne i 2. og 3. pkt. modificeres det strengeflertalskrav i 1. pkt. Formålet hermed er at sikre, at beslut-ning om eksklusion ikke opgives alene som følge af man-glende fremmøde på generalforsamlingen.

I stk. 2, 4. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren senest 2 ugerefter generalforsamlingen skal underrettes skriftligt om be-

37

slutningen. Efter stk. 2, 5. pkt., vil kravet gælde, selvom eje-ren har været til stede på generalforsamlingen.

Formålet med bestemmelserne i 4. og 5. pkt. er at sikre, atden ejer, der bliver ekskluderet, er bekendt med generalfor-samlingsbeslutningen.

Det vil i praksis være ejerforeningens bestyrelse, eller den afdenne antagne administrator, der sender underretningen omden trufne beslutning til ejeren. Efter det foreslåede stk. 3 erdet en betingelse for at ejerforeningen kan fastholde eksklu-sionen, at ejerforeningen senest 6 uger fra generalforsamlin-gens afslutning indbringer beslutningen om eksklusion fordomstolene. Dette kan dog efter den foreslåede bestemmelseundlades, hvis den ekskluderede inden fristens udløb skrift-ligt har anerkendt eksklusionen.

Henset til karakteren af generalforsamlingens beslutning ogejerens muligheder for at varetage sine interesser i tilfældeaf beslutning om eksklusion skal ejerforeningen sikre retti-dig underretning af ejeren. I modsat fald kan beslutningenikke fastholdes over for ejeren.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at det er en betingelse forat ejerforeningen kan fastholde eksklusionen, at ejerforenin-gen senest 6 uger fra generalforsamlingens afslutning skalindbringe beslutningen om eksklusion for domstolene.

Ønsker ejerforeningen at fastholde kravet, skal ejerforenin-gen således inden udløbet af fristen indbringe beslutningenved indlevering af stævning til retten med påstand om eks-klusion. Under en eventuel retssag er det ejerforeningen, derhar bevisbyrden for, at der er grundlag for eksklusion

I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat, at indbringelse af eksklu-sionsbeslutningen for domstolene kan undlades, såfremt denekskluderede inden fristens udløb skriftligt har anerkendteksklusionen.

I stk. 3, 3. pkt., foreslås det fastsat, at det endvidere er en be-tingelse, at ejerforeningen lader stævningen tinglyse på denekskluderede ejers ejerlejlighed.

Dette betyder, at stævningen om eksklusion skal tinglysespå det ekskluderede medlems ejerlejligheder, for at beslut-ningen kan anses for at være gyldig. Tinglysning vil være etsignal til potentielle købere om, at der er tale om et tvangs-salg. Kravet om tinglysning af en stævning om eksklusionkan derfor medføre et pres på salgsprisen for ejerlejlighe-den, hvilket kan påvirke eventuelle panthaveres mulighedfor at få dækket deres tilgodehavender. Imidlertid adskillersituationen sig ikke væsentligt fra kravet om tinglysning afudlæg. Der bør derfor tages hensyn til godtroende aftaleer-hververe, f.eks. en finansiel virksomhed, der yder lån i lej-ligheden, efter at der er sket eksklusion. I øvrigt vil beslut-ningen om eksklusion fremgå af et generalforsamlingsrefe-rat, der må formodes at ville blive uddelt til en køber på ettidspunkt, før end vedkommende endeligt forpligter sig til aterhverve ejerlejligheden. Da bestemmelsen i stk. 3 kun vilfinde anvendelse ved særdeles grov misligholdelse fra en

ejers side, findes det efter en samlet afvejning mest relevantat indføre et tinglysningskrav for at sikre godtroende afta-leerhververe fremfor at beskytte den ekskluderedes interessei at opnå den bedst mulige salgspris.

I stk. 4, 1. pkt., foreslås det fastsat, at en ekskluderet ejer harpligt til at sælge sine ejerlejligheder i foreningen inden 6måneder fra det tidspunkt, hvor der foreligger en endeligretsafgørelse om eksklusionens berettigelse.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at en ekskluderetejer har en periode på 6 måneder efter en endelig retsafgø-relse til selv at sælge sin lejlighed. Sælger ejeren ikke selvinden for de 6 måneder, kan ejerforeningen i henhold til detforeslåede stk. 5 begære lejlighederne solgt på tvangsauk-tion. De 6 måneder løber fra det tidspunkt, hvor der forelig-ger en endelig retsafgørelse. For første instans afgørelserved byret og landsret, der ikke ankes, løber de 6 måneder fraudløb af ankefristen. For anden instans afgørelser ved lands-ret og Højesteret løber de 6 måneder fra afsigelse af dom-men, dog således at de 6 måneder ved landsretsafgørelserførst løber fra udløb af fristen for at søge 3. instansbevillingeller fra afslag på anmodning herom.

I stk. 4, 2. pkt., foreslås fastsat, at afhændelse ikke må ske tilkøbere eller på sådanne vilkår, at den ekskluderede efter sal-get af ejerlejlighederne må vurderes at have hel eller delvisbrugsret over de solgte lejligheder.

Formålet med den foreslåede bestemmelse er at sikre reelvirkning af en eksklusion. Det vil bero på en konkret vurde-ring af samtlige omstændigheder ved handlen, om en eks-kluderet ejer må vurderes at bibeholdes sin brugsret.

I stk. 4, 3. pkt., foreslås det fastsat, at ejerforeningen skal til-træde skødet ved salg, når der er tinglyst stævning efter stk.3.

Det er ejerforeningen, der har indledt eksklusionssagen oghar ansvaret for at rejse sagen ved domstolene samt få tin-glyst en stævning på lejligheden. Kravet om at tiltræde skø-det ved salg skal sikre ejerforeningen adgang til opfølgning iforbindelse med afhændelse af lejligheden og påse overhol-delse af det foreslåede 2. pkt.

I stk. 5, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejerforeningen kankræve at den ekskluderede ejer skal indstille sine salgsbe-stræbelser, hvis 6 måneders fristen i stk. 4 ikke overholdes. Istk. 5, 2. pkt., fastsættes, at ejerforeningen herefter kan be-gære ejerlejlighederne solgt på tvangsauktion.

De foreslåede bestemmelser sikrer, at ejerforeningen kangennemtvinge salget af ejerlejligheden som opfølgning påeksklusionen, hvis den ekskluderede ejer ikke selv sælgerlejligheden inden for den i det foreslåede stk. 4 fastsætte pe-riode på 6 måneder efter en endelig retsafgørelse om eksklu-sion.

38

I stk. 5, 3. pkt., foreslås det fastsat, at retsplejelovens reglerom tvangsauktion finder anvendelse med de ændringer, derfølger af forholdets natur.

Det betyder navnlig, at rekvirenten efter retsplejelovens §563 a, skal tilbagekalde sin anmodning, hvis ejeren underauktionen sælger sin ejerlejlighed i foreningen i fri handlen.

I stk. 5, 4. pkt., foreslås det fastsat, at ejerforeningens udgif-ter i forbindelse med tvangsauktionen kan kræves betalt udover budsummen.

Dette indebærer, at uanset om ejerforeningen måtte få andeli budsummen, har de som rekvirent i medfør af denne lovbe-stemmelse ret til at få dækket udgifter i forbindelse medtvangsauktionen. Fogedretten fastsætter størrelsen af de ud-gifter, som skal betales til ejerforeningen ud over auktions-buddet efter retsplejelovens § 582.

Til § 11

Ejerlejlighedsloven indeholder ingen bestemmelse, der regu-lerer forholdet mellem ejerforeningen og lejere af ejerlejlig-heder i foreningen, og udgangspunktet er, at der ikke beståret retsforhold mellem ejerforeningen og lejeren af en ejerlej-lighed.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at er en ejerlejlighed udlejet, oglejer eller personer, for hvilke lejer er ansvarlig efter lejelov-givningens regler, udøver retsstridig adfærd over for ejerfor-eningen eller andre ejere i foreningen, er ejerforeningen be-rettiget til at søge at bringe den uønskede adfærd til ophørdirekte over for lejeren.

Den foreslåede bestemmelse er ny og indebærer en mulig-hed for overførelse af beføjelser fra udlejer til ejerforenin-gen. Bestemmelsen finder anvendelse, når en lejer af enejerlejlighed groft tilsidesætter sine forpligtelser efter lejelo-ven ved udøvelse af retsstridig adfærd over for ejerforenin-gen eller andre ejere i foreningen. Hensigten med bestem-melsen er at give ejerforeningen bemyndigelse til at reagerei tilfælde hvor, ejeren/udlejeren undlader eller ikke evner atbringe en retsstridig adfærd fra lejers side til ophør.

I praksis blev et sådan krav fra ejerforeningen gjort gælden-de i TBB 2001.211 B, hvor det blev fastslået, at ejerforenin-gen kunne overtage udlejerens misligholdelsesbeføjelserover for lejeren af ejerlejligheden. Det er endvidere formåletmed bestemmelsen at give ejerforeningen mulighed for atindtræde i ejerens beføjelser, hvis lejeren groft tilsidesætterde regler, der gælder i ejerforeningen. Bestemmelsen skalsikre, at udlejeren i grovere misligholdelsestilfælde ikkenødvendigvis skal inddrages i en sag mod lejeren, men atejerforeningen indtræder i udlejers beføjelser. Det vil såle-des efter bestemmelsen være muligt for ejerforeningen at fø-re sag mod lejeren med påstand om, at denne skal fraflyttepå grund af opsigelse eller ophævelse af lejemålet.

I 2. pkt. foreslås det fastsat, at ejerforeningen skal give eje-ren mulighed for at berigtige forholdet inden for tre måne-der.

Bestemmelsen indebære, at ejerforeningen skal påtale for-holdet over for ejeren og give denne 3 måneder til at bringeden uønskede adfærd til ophør.

I 3. pkt. foreslås det fastsat, at ejerforeningen herefter kanoptræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelserover for lejeren til at opsige eller ophæve lejemålet.

Fortsætter den uønskede adfærd ud over de 3 måneder, kanejerforeningen føre sag mod lejeren med påstand om, at den-ne skal fraflytte på grund af opsigelse eller ophævelse af le-jemålet. Ejerforeningen skal derimod ikke indtræde i de øv-rige udlejerbeføjelser og -pligter i henhold til lejekontrakten,f.eks. med hensyn til det økonomiske opgør efter lejers fra-flytning.

I 4. pkt. foreslås det fastsat, at en ejerforening over for en al-men boligorganisation alene er berettiget til at overtage be-føjelserne, såfremt den almene boligorganisation som udle-jer ikke følger gældende regler for håndtering af husordens-sager i lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelsenr. 928 af 4. september 2019.

Spørgsmålet om overtagelse af beføjelserne for en almenboligorganisation kan blive aktuelt i ejerforeninger, hvor derindgår en almen boligorganisation. Dette kan f.eks. være til-fældet, hvis en ejendom tilhørende en almen boligorganisati-on er opdelt i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens gæl-dende § 10, stk. 5, fordi der er indgået aftale om salg af enbolig i ejendommen efter kapitel 5 a i lov om almene boligerm.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 119 af 1. februar 2019, ellerhvis der i medfør af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 3, er etab-leret nye tagboliger som almene boliger i en eksisterendeejendom.

Spørgsmålet om overtagelse af beføjelser efter det foreslåe-de 4. pkt. kan ske såfremt den almene boligorganisation til-sidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger tilat sikre god ro og orden i ejendommen. Efter § 80 i lov omleje af almene boliger skal udlejeren sørge for, at der herskergod orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejefor-holdet i en række tilfælde, hvor fjernelse af lejeren anses forpåkrævet, jf. § 90, stk. 1, nr. 7-9 og 12, i lov om leje af al-mene boliger.

Til § 12

Efter den gældende § 3, 1. pkt., i ejerlejlighedsloven kanejerlejligheder kun oprettes i ejendomme, som i deres hel-hed opdeles i ejerlejligheder, og kun når en landinspektør at-testerer at udstykning ikke er mulig.

I den gældende § 3, 3. pkt., er det præciseret, at kravet om,at ejendomme skal opdeles i deres helhed, ikke er til hinderfor, at flere selvstændige lejligheder udlægges som én ejer-lejlighed. Præciseringen blev foretaget ved lov nr. 488 af 9.

39

juni 2004 samtidigt med indførelse af muligheden for at op-dele ejendomme i ejerlejligheder i forbindelse med indret-ning af tagboliger. Med præciseringen blev der givet mulig-hed for etablering af blandede boligformer.

Den foreslåede § 12 viderefører kravene om, at ejerlejlighe-der kun oprettes i ejendomme, der i deres helhed kan opde-les i ejerlejligheder, og kun når udstykning i henhold til er-klæring fra en landinspektør ikke er mulig.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at oprettelse af ejerlejlighederkun kan ske, når en ejendom opdeles i sin helhed, og kunnår en landinspektør med beskikkelse attesterer, at udstyk-ning ikke er mulig. Beskikkelse som landinspektør sker efter§ 1 i landinspektørloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 680 af 17.juni 2013.

Kravet om, at ejerlejligheder kun kan oprettes i ejendomme,som i deres helhed opdeles i ejerlejligheder, viderefører dengældende § 3, 1. pkt., som stammer fra den oprindelige ejer-lejlighedslov fra 1966. Bestemmelsen skal hindre, at enkeltelejligheder i en ejendom sælges som ejerlejligheder, medensejendommen i øvrigt samlet ejes af en enkelt ejer, der påsædvanlig måde råder over denne del af ejendommen i sinhelhed og udlejer de resterende lejligheder. Kravet sikrer en-tydige ejerforhold for at undgå risiko for konflikter mellemejerlejlighedsejer og lejere. Bestemmelsen forhindrer ikke,at den enkelte ejerlejlighedsejer udlejer sin lejlighed. Be-stemmelsen forhindrer heller ikke, at flere lejligheder i enejendom ejes af samme ejer.

Kravet om opdeling i sin helhed indebærer, at alle bygningerpå en ejendom skal opdeles i ejerlejligheder, og som ud-gangspunkt at hver enkelt boligenhed eller erhvervsenhed ide enkelte bygninger også skal opdeles i ejerlejligheder. Ipraksis skal hver enkelt bygning på en ejendom (et matrikel-nummer) vurderes for sig i forhold til opdeling. Ligger derpå en ejendom f.eks. 2 beboelsesetagebygninger hver medmere en 2 beboelseslejligheder, hvoraf den ene er opført i1960 og den anden i 1980, vil det efter den gældende § 10,stk. 1, nr. 1, være muligt at opdele bygningen fra 1980 iejerlejligheder, men ikke bygningen fra 1960. Herved kanejendommen ikke opdeles i sin helhed. Tilsvarende kan væ-re tilfældet på en ejendom, hvorpå der f.eks. ligger en rækkeerhvervsbygninger, der isoleret set på bygningsniveau kanopdeles, men hvor der tillige ligger en beboelsesbygning iflere etager fra 1960. Ved sådanne blandede ejendomme kandet være nødvendigt at udstykke den del af ejendommenmed de bygninger, der ikke kan opdeles i ejerlejligheder, forat få mulighed for opdeling af de øvrige bygninger på ejen-dommen, der isoleret set på bygningsniveau vil kunne opde-les.

Bestemmelsens krav om, at opdeling kun kan ske, når enlandinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig, blevindført ved lov nr. 138 af 7. marts 1990 om ændring af for-skellige lovbestemmelser (Konsekvenser som følge og lovom udstykning og anden registrering i matriklen).

Udstykningsloven (lovbekendtgørelse nr. 769 af 7. juni2018 om udstykning og anden registrering i matriklen) givermulighed for dannelse af nye ejendomme ved udstykning afjord med derpå værende bygninger, mens ejerlejlighedslo-ven giver mulighed for opdeling af husrum i bygningerne påen ejendom i ejerlejligheder, der hver for sig udgør en selv-stændig ejendom. Ved ejerlejlighedsopdeling opdeles ho-vedejendommens grundareal ikke. Grunden tilhører ejerlej-lighedsejerne i fællesskab.

Tidligere fremgik afgrænsningen mellem udstykningslovenog ejerlejlighedsloven ikke af ejerlejlighedsloven, og sidst-nævnte blev forud for indførelsen af betingelsen i stigendeomfang anvendt på opdeling af bygninger opført på én ejen-dom, således at hver bygning blev til én ejerlejlighed. Deropstod i praksis et fælles anvendelsesområde for udstyk-ningsloven og ejerlejlighedsloven.

Betingelsen blev derfor indsat for at sikre klarhed for bor-gerne og deres private rådgivere. Bestemmelsen er båret afden grundtanke, at ejerlejlighedsopdeling efter omstændig-hederne skal være mulig i tilfælde, hvor matrikulær udstyk-ning ikke kan foretages.

Bestemmelsen indebærer, at opdeling efter ejerlejlighedslo-ven er subsidiær i forhold til den matrikulære udstykning, ogopdeling efter bestemmelsen kan ske under forudsætning af,at ejerlejlighedslovens betingelser for opdeling i øvrigt eropfyldt, hvis en landinspektør attesterer, at udstykning ikkeer mulig.

At udstykning ikke er mulig kan skyldes dels fysiske for-hold, dels formelle forhold. Hvis en ønsket opdeling af ejen-domsretten til bygningerne på en ejendom skal kunne skeefter reglerne i udstykningsloven, må der rent fysisk alenevære tale om en opdeling af bygningen eller bygningerneved lodrette snit (f.eks. som ved rækkehuse).

Hvis opdelingen sker ved vandrette snit (f.eks. gamle villaeri flere etager) eller ved en kombination af lodrette og van-drette snit (f.eks. i etagebyggeri eller blandet bebyggelse),kan opdeling ikke ske ved udstykning. I sådanne tilfælde vildet være tilstrækkeligt, at den landinspektør, der skal afgiveattest til Geodatastyrelsen om registrering i matriklen afejendommens opdeling i ejerlejligheder, attesterer, at denønskede opdeling af fysiske årsager ikke kan ske ved ud-stykning.

Hvis dele af en ejendoms bygninger kan fraskilles ved ud-stykning (f.eks. en fritliggende bolig eller erhvervsenhed),mens den øvrige del af bygningerne på grund af fysiske for-hold kun kan opdeles ved anvendelse af ejerlejlighedssyste-met, kan der foretages udstykning og derefter en ejerlejlig-hedsopdeling. Hele den ønskede opdeling kan også ske vedanvendelse af ejerlejlighedssystemet, såfremt betingelserneherfor i øvrigt er opfyldt.

I 2. pkt. foreslås det fastsat i lovteksten, at ved ejendommemed flere bygninger vurderes muligheden for opdeling iejerlejligheder for hver bygning for sig.

40

Dette indebærer i overensstemmelse med hidtidig praksis, atder ved vurdering af muligheden for opdeling af ejendommemed flere bygninger skal foretages en vurdering af hver en-kelt bygning på ejendommen for sig i henhold til ejerlejlig-hedslovens forskellige opdelingsregler.

I 3. pkt. foreslås det fastsat, at det foreslåede 1. pkt. ikke ertil hinder for, at flere selvstændige lejligheder udlægges somén ejerlejlighed.

Herved videreføres den gældende regel om adgang til eta-blering af tagboliger i tilfælde, hvor den oprindelige byg-ning ikke kan opdeles i ejerlejligheder. En opdeling ved eta-blering af tagboliger kan efter bestemmelsen f.eks. ske ved,at samtlige udlejningsboliger i en ældre beboelsesejendomopført før 1966, som ikke kan opdeles i ejerlejligheder, ud-lægges som én ejerlejlighed, samtidigt med at der oprettesyderligere ejerlejligheder i en uudnyttet loftsetage. En sådanopdeling, hvor de enkelte beboelseslejligheder i den eksi-sterende ejendom ikke udlægges som selvstændige ejerlej-ligheder, men som én ejerlejlighed, opfylder kravet om op-deling af ejendommen i sin helhed. Den foreslåede § 20 vi-derefører reglen om opdeling af bygninger eller ejendomme,der ellers ikke ville kunne opdeles, ved etablering af tagboli-ger. Reglen om opdeling med henblik på etablering af tag-boliger indeholder et videreopdelingsforbud for den nyeejerlejlighed, der er udlagt som én ejerlejlighed, således atde eksisterende beboelseslejligheder ikke kan opdeles.

I 4. pkt. foreslås det fastsat, at det foreslåede 1. pkt. tilsva-rende ikke er til hinder for, at en ejendom opdeles i ejerlej-ligheder ved at hele bygninger med flere selvstændige lejlig-heder, udlægges som én ejerlejlighed, der ikke kan videreo-pdeles, medmindre den bygning, der udlægges som én ejer-lejlighed, kan opdeles efter en af lovens øvrige bestemmel-ser.

Med den foreslåede bestemmelse udvides muligheden for atudlægge flere selvstændige ejerlejligheder som én ejerlejlig-hed, idet der foreslås indført adgang til at udlægge hele byg-ninger, der ikke kan opdeles i ejerlejligheder som én ejerlej-lighed. Den foreslåede bestemmelse giver således mere ge-nerelt adgang til opdeling af hele ejendomme i ejerlejlighe-der fremfor at gennemføre udstykning af blandede ejendom-me, hvor én af flere bygninger på ejendommen låser for op-deling af øvrige bygninger på samme ejendom, der kan op-deles.

Selvom hensynet bag den gældende § 3 om at ejendommeskal opdeles i deres helhed, har været et ønske om at sikreentydige ejerforhold, blev der imidlertid i 2004 med indfø-relse af reglerne i § 10 om opdeling af bygninger med hen-blik på etablering af tagboliger på lovniveau givet mulighedfor dannelse af ejendomme med blandede boligformer, hvorden oprindelige bygning eller en del heraf udlægges som énejerlejlighed.

Denne mulighed er hidtil anvendt, hvor opdelingen sker vedetablering af ejerlejligheder i tagetagen på en eksisterende

bygning, hvor de øvrige lokaler samlet udlægges som énejerlejlighed.

Der vurderes ikke at være forskel på opdeling i denne situa-tion og på opdeling af en blandet ejendom med flere bygnin-ger, hvoraf nogle kan og andre ikke kan opdeles, når heleden selvstændige bygning, der ikke kan opdeles, udlæggessom én ejerlejlighed.

Bestemmelsen giver således en generel adgang til at opdeleen ejendom i sin helhed ved at udlægge en hel bygning påejendommen, som ikke kan opdeles, som én ejerlejlighedmed flere beboelseslejligheder samtidigt med at de øvrigebygninger opdeles i separate ejerlejligheder.

Den eller de bygninger, der udlægges som én ejerlejlighed,vil typisk være omfattet af et af de opdelingsforbud, der føl-ger af den foreslåede § 16, der viderefører de gældende op-delingsforbud for bl.a. ældre beboelsesbygninger og ejen-domme tilhørende private andelsboligforeninger.

For at sikre, at den udvidede adgang til udlægning som énejerlejlighed i den foreslåede § 12 ikke kan bruges til at om-gå forbuddene i den foreslåede § 16, foreslås det fastsat, atden ejerlejlighed, der opstår ved at udlægge en hel bygningsom én ejerlejlighed, ikke kan videreopdeles.

Undtagelse hertil gøres, hvis den bygning, der udlæggessom én ejerlejlighed, kan opdeles efter en af lovens øvrigebestemmelser. Herved sikres, at den bygning, der udlæggessom én ejerlejlighed, ikke kan videreopdeles, hvis den eromfattet af en af lovens opdelingsforbud. Samtidig vil detvære muligt at videreopdele en bygning udlagt som én ejer-lejlighed, hvis denne f.eks. ved udlægningen kunne haveværet opdelt. Tilsvarende vil f.eks. en ældre beboelsesejen-dom med mere end 2 beboelseslejligheder udlagt som énejerlejlighed, der ved udlægningen ikke kunne opdeles, kun-ne videreopdeles, hvis den senere efter fornøden byggesags-behandling og kommunal godkendelse af ændret anvendelsebringes uden for lovens opdelingsforbud. Dette kan f.eks.være tilfældet hvis en eller flere af bygningens beboelseslej-ligheder nedlægges, så bygningen kan opdeles efter reglenom opdeling af tofamilieshuse.

Til § 13

Efter den gældende § 10, stk. 12, i ejerlejlighedsloven kanallerede etablerede ejerlejligheder videreopdeles, medmin-dre andet er bestemt. Efter bestemmelsens 2. pkt. er adgan-gen til at videreopdele ejerlejligheder i ældre bygninger,som er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, ogsom ikke er fredet, betinget af, at hver enkelt ny lejlighed tilbeboelse efter videreopdelingen opfylder kvalitetskravene ilovens nuværende i § 10, stk. 1, nr. 2, litra a-f. Bestemmel-sens 3. pkt. blev tilføjet ved lov nr. 389 af 26. april 2017,hvor det præciseres, at kvalitetskravene ikke finder anven-delse ved videreopdeling af ejerlejligheder indeholdende æl-dreboliger, ungdomsboliger og almene boliger.

41

Videreopdeling af ejerlejligheder beliggende i bygninger op-ført efter 1. juli 1966 eller i fredede ejendomme kan skeuden opfyldelse af kvalitetskravene for hver af de nye ejer-lejligheder.

Den foreslåede § 13 viderefører lovens nuværende § 10, stk.12, om videreopdeling.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at ejerlejligheder kan videreo-pdeles, medmindre andet er bestemt i denne lov.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende lovs §10, stk. 12, 1. pkt. og indebærer, at adgangen til videreopde-ling alene kan begrænses ved, at der fastsættes særlige reglerherom i loven. Dette vil f.eks. være tilfældet, hvor det efterlovens opdelingsregler er muligt at opdele og udlægge enbygning, der ellers ikke ville kunne opdeles i ejerlejligheder,til én ejerlejlighed med flere beboelseslejligheder. Et eksem-pel herpå kan være en bygning opført før den 1. juli 1966med mere end 2 beboelseslejligheder, hvor der efter denforeslåede § 20, stk. 1, tillades opdeling som led i etableringaf nye tagboliger. I et sådant tilfælde sikrer forbuddet modvidereopdeling, at der ikke kan ske omgåelse af lovens for-bud mod opdeling af ældre beboelsesejendomme ved at eta-blere tagboliger.

De foreslåede bestemmelser i § 16, stk. 3, § 20, stk. 1-2, §22 og § 23, stk. 4 og 6, indeholder alle et forslag om videre-opdelingsforbud.

I 2. pkt. foreslås det fastsat, at det er en betingelse for vide-reopdeling af ejerlejligheder i bygninger, som er påbegyndtopført den 1. juli 1966 eller tidligere, og som ikke er omfat-tet af § 15, at ejeren attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed tilbeboelse efter videreopdelingen ifølge erklæring fra en byg-ningssagkyndig opfylder kravene i § 17.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende lovs §10, stk. 12, 2. pkt., og klargør, hvilke kvalitetskrav der skalopfyldes ved videreopdeling af en tidligere etableret ejerlej-lighed. I forhold til den gældende bestemmelse opdateres deforeslåede kvalitetskrav, så det kræves, at ejeren attesterer,at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse efter videreopdelin-gen ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig opfylder kra-vene i den foreslåede § 17.

I 3. pkt. foreslås det fastsat, at kvalitetskravene ikke finderanvendelse ved videreopdeling af ejerlejligheder indehol-dende ældreboliger, ungdomsboliger og almene boliger.

Til § 14

Efter den gældende § 10, stk. 1, nr. 1, i ejerlejlighedslovenanvendes loven på bygninger, der er påbegyndt opført efter1. juli 1966. Bestemmelsen blev indsat i ejerlejlighedsloveni sin nuværende form ved lov nr. 60 af 15. marts 1972 og gi-ver mulighed for opdeling i ejerlejligheder af bygninger på-begyndt opført efter 1. juli 1966.

Der kan af bestemmelsen modsætningsvis udledes, at dergælder et forbud mod opdeling af bygninger påbegyndt op-ført den 1. juli 1966 eller tidligere i ejerlejligheder. Detfremgår af forarbejderne til lov nr. nr. 60 af 15. marts 1972,at hovedformålet med forbuddet er at begrænse lovens an-vendelsesområde til bygninger, hvis opførelse er påbegyndtefter ejerlejlighedslovens ikrafttræden den 1. juli 1966.

Forbuddet blev lempet ved lov nr. 59 af 25. februar 1976, sådet blev muligt også at opdele ældre beboelsesejendommeopført før 1. juli 1966 under forudsætning om opfyldelse afen række kvalitetskrav. Ved lov nr. 461 af 19. november1979 blev adgangen til opdeling af ældre beboelsesejendom-me på ny begrænset, idet man her vendte tilbage til, at derskulle gælde et forbud mod opdeling af ældre beboelsesejen-domme med undtagelse af tofamilieshuse.

Den gældende § 10, stk. 1, nr. 1, og forbuddet mod at opdelebygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere,der kan udledes heraf, skal ses i sammenhæng med den gæl-dende lovs øvrige opdelingsregler. Det er efter lovens gæl-dende § 10, stk. 1, nr. 2, muligt at opdele bygninger, der ik-ke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslej-ligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum i ejerlej-ligheder under forudsætning af overholdelse af en rækkekvalitetskrav. Tilsvarende er det efter gældende lovs § 10,stk. 1, nr. 3 og nr. 4, muligt at opdele fredede bygninger ogrene erhvervsbygninger uanset bygningernes opførelsesår.

Forbuddet i den gældende § 10, stk. 1, nr. 1, gælder såledesfor ikke-fredede, ældre beboelsesbygninger med mere end 2beboelseslejligheder.

I § 14 foreslås det fastsat direkte i bestemmelsen, at bygnin-ger opført efter den 1. juli 1966 kan opdeles i ejerlejlighe-der.

Bestemmelsen viderefører den gældende lovs § 10, stk. 1,nr. 1, og giver som i dag mulighed for at opdele private ud-lejningsejendomme opført efter den 1. juli 1966. Opdelingefter bestemmelsen kan ske uden overholdelse af kvalitets-krav.

Det foreslås endvidere, at der indsættes en henvisning til deforeslåede forbud i § 16, stk. 1, nr. 2 og 3, mod opdeling afejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, oglandbrugsejendomme i ejerlejligheder. Hermed tydeliggøresdet i loven, at disse forbud går forud for adgangen til opde-ling efter den foreslåede § 14. Ejendomme tilhørende priva-te andelsboligforeninger og landbrugsejendomme kan såle-des ikke opdeles i ejerlejligheder, selvom de på ejendomme-ne beliggende bygninger er opført efter den 1. juli 1966.

Den foreslåede bestemmelse indeholder, som den gældende§ 10, stk. 1, nr. 1, tillige modsætningsvis et forbud mod op-deling af bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 ellertidligere. Forbuddet skal medvirke til at fastholde en blandetboligmasse og beboersammensætning i byerne.

42

Forbuddet mod opdeling af ældre bygninger skal ses i sam-menhæng med lovens øvrige opdelingsregler. Det vil såle-des efter opdelingsreglerne i de foreslåede §§ 15, 17 og 18fortsat være muligt at opdele tofamilieshuse, fredede byg-ninger og rene erhvervsbygninger uanset bygningernes op-førelsesår.

Forbuddet i den foreslåede § 14 vil således som i dag gældefor ikke-fredede, ældre beboelsesbygninger med mere end 2beboelseslejligheder. Dette forbud foreslås tillige medtaget iden foreslåede § 16.

Til § 15

Efter den gældende § 10, stk. 1, nr. 3, i ejerlejlighedslovenanvendes loven på fredede bygninger, der kan opdeles i ejer-lejligheder efter bestemmelsen.

I § 15 foreslås det fastsat, at bygninger, der er fredet i hen-hold til lov om bygningsfredning, jf. dog § 27 i lov om byg-ningsfredning, uanset opførelsesår kan opdeles i ejerlejlig-heder, jf. dog § 16, stk. 1, nr. 2 og 3, og stk. 2.

Bestemmelsen viderefører den gældende § 10, stk. 1, nr. 3,om opdeling af fredede bygninger i ejerlejligheder. Frededebygninger kan opdeles uden overholdelse af kvalitetskrav.

Det foreslås fastsat direkte i bestemmelsen, at fredede byg-ninger kan opdeles efter bestemmelsen uanset opførelsesår.

Det foreslås endvidere, at bestemmelsen ligesom den gæl-dende § 10, stk. 1, nr. 3, indeholder en henvisning til § 27 ibygningsfredningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 219 af 6.marts 2018, der indebærer, at opdeling af fredede bygningeri ejerlejligheder kræver samtykke fra kulturministeren. Be-stemmelsen muliggør f.eks. opdeling af en fredet beboelses-ejendom med mere end 2 beboelseslejligheder, som er påbe-gyndt opført før 1. juli 1966, med samtykke fra kulturmini-steren. Samtykkekravet gælder ikke, hvis en fredet bygningkan opdeles efter en af ejerlejlighedslovens andre opdelings-regler. F.eks. vil en fredet erhvervsejendom kunne opdelesefter den foreslåede § 18 i ejerlejlighedsloven uden samtyk-ke fra kulturministeren.

Det foreslås endvidere, at der indsættes en henvisning til deforeslåede forbud i § 16, stk. 1, nr. 2 og 3, mod opdeling afejendomme tilhørende private andelsboligforeninger oglandbrugsejendomme i ejerlejligheder. Hermed tydeliggøresdet i loven i overensstemmelse med den gældende retstil-stand, at en fredet bygning ikke vil kunne opdeles, hvis dener omfattet af de foreslåede forbud i lovens § 16, stk. 1, nr. 2og 3.

Således vil f.eks. en fredet ejendom tilhørende en privat an-delsboligforening ikke kunne opdeles i ejerlejligheder efterbestemmelsen. Henvisningen til § 16, stk. 2, indebærer dog,at en fredet ejendom tilhørende en privat andelsboligfor-ening kan opdeles ved etablering af tagboliger på andelsbo-ligforeningens ejendom.

Endvidere vil f.eks. et fredet gods ikke kunne opdeles efterbestemmelsen, hvis det ligger på en ejendom med land-brugspligt. Derimod vil der kunne ske opdeling efter be-stemmelsen, hvis jorden frasælges, så landbrugspligten op-hæves.

Til § 16

Som anført i bemærkningerne til den foreslåede § 14 inde-holder den gældende § 10, stk. 1, nr. 1, et forbud mod opde-ling af bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tid-ligere. Forbuddet skal medvirke til at fastholde en blandetboligmasse og beboersammensætning i byerne.

Den gældende § 10, stk. 11, i ejerlejlighedsloven bestemmerherudover, at loven ikke finder anvendelse på landbrugse-jendomme og ejendomme tilhørende private andelsboligfor-eninger. Bestemmelsen indeholder således tillige forbudmod opdeling af disse typer af ejendomme.

Forbuddet vedrørende opdeling landbrugsejendomme stam-mer fra den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966. Land-brugsejendomme blev undtaget fra loven, idet oprettelse afejerlejligheder i sådanne ejendomme ville stride imod land-brugslovgivningens formål.

Forbuddet mod opdeling af ejendomme tilhørende privateandelsboligforeninger blev indsat i loven ved lov nr. 195 af18. maj 1977. Ved lovforslagets fremsættelse vedrørte be-stemmelsen forbud mod opdeling af de ejendomme, som varovertaget af en andelsboligforening i medfør af lejelovensregler om tilbudspligt. Forbuddet blev under Folketingetsbehandling af lovforslaget udvidet til et generelt forbud modopdeling af ejendomme, der tilhører andelsboligforeninger.

Den foreslåede § 16 viderefører forbuddene i den gældendelovs § 10, stk. 1, nr. 1, mod opdeling af bygninger påbe-gyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere og § 10, stk. 11,mod opdeling af landbrugsejendomme og ejendomme tilhø-rende private andelsboligforeninger i ejerlejligheder.

I stk. 1, nr. 1, foreslås det fastsat, at bygninger påbegyndtopført den 1. juli 1966 eller tidligere ikke kan opdeles i ejer-lejligheder.

Hermed foreslås forbuddet i lovens gældende § 10, stk. 1,nr. 1, videreført. Forbuddet skal medvirke til at fastholde enblandet boligmasse og beboersammensætning i byerne.

I stk. 1, nr. 2, foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørendeprivate andelsboligforeninger ikke kan opdeles i ejerlejlig-heder.

Hermed foreslås det generelle forbud mod opdeling af ejen-domme, der tilhører andelsboligforeninger, i den gældende §10, stk. 11, nr. 2, videreført. Forbuddet skal medvirke til atfastholde en blandet boligmasse og beboersammensætning ibyerne.

I stk. 1, nr. 3, foreslås det fastsat, at landbrugsejendommeikke kan opdeles i ejerlejligheder.

43

Det foreslås som i den gældende § 10, stk. 11, nr. 1, at for-buddet efter sin ordlyd gælder ejendomme, som er omfattetaf lov om landbrugsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 27af 4. januar 2017. Ved landbrugsejendomme forstås efter § 2i lov om landbrugsejendomme ejendomme, der er noteretsom landbrugsejendomme i Geodatastyrelsens matrikelregi-ster. Ejendommene skal være på 2 ha eller derover og forsy-net med en beboelsesbygning. Landbrugsejendomme er un-derlagt landbrugspligt.

Landbrugsloven har bl.a. til formål at sikre en forsvarlig ogflersidig anvendelse af landbrugsejendomme under hensyntil jordbrugsproduktion, natur, miljø og landskabelige værdi-er samt at sikre en bæredygtig udvikling af jordbrugserhver-vene og en forbedret konkurrenceevne i disse erhverv. Detfremgår af lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug, atder er forbud mod at etablere eller udvide husdyrhold bl.a. ien afstand mindre end 50 m fra en beboelse. Det skal sikres,at risikoen for forurening eller væsentlige gener for omgi-velserne begrænses, hvis anlægget ligger inden for 300 mfra en beboelsesbygning på en ejendom uden landbrugspligti bebyggelse i landzone, og hvor ejeren er en anden enddriftsherren. Der vil med en eventuel opdeling af landbrug-sejendomme i ejerlejligheder kunne opstå miljøkonflikter pålandbrugsejendomme, der potentielt vil kunne begrænselandbrugets udviklingsmuligheder, hvilket er i modstrid medformålet i landbrugsloven.

Landbrugsejendomme er i øvrigt efter § 36 i planloven, jf.lovbekendtgørelse nr. 287 af 16. april 2018, undtaget planlo-vens almindelige krav om, at udstykning, byggeri og ændretanvendelse kræver landzonetilladelse. Landbrugsejendom-mene har således en række frihedsrettigheder, der dog aleneknytter sig til driften. Således kan der f.eks. uden landzone-tilladelse opføres bygninger, der er erhvervsmæssigt nød-vendige for ejendommens drift.

En adgang til opdeling af landbrugsejendomme i ejerlejlig-heder, i kombination med reglerne om fritagelse fra landzo-netilladelse for landbrugsejendomme, vil skabe et pres påplanlovens bestemmelser, der bl.a. har til formål at hindrespredt bebyggelse i det åbne land.

Det er muligt at få fjernet landbrugspligten fra en ejendommed den virkning, at ejendommen ikke længere er omfattetaf lov om landbrugsejendomme. F.eks. bortfalder landbrugs-pligten automatisk, når ejendommens areal ved udstykningeller på anden vis nedbringes til under 2 ha. I de tilfælde,hvor landbrugspligten fjernes fra en ejendom, vil denne ikkelængere være omfattet af forbuddet i den foreslåede § 16vedrørende landbrugsejendomme.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at bygninger, der er påbegyndtopført den 1. juli 1966 eller tidligere, og ejendomme, der til-hører private andelsboligforeninger, dog kan opdeles så-fremt dette særskilt fremgår af denne lov.

Hermed tydeliggøres det, at bl.a. ældre beboelsesbygningerog ejendomme tilhørende andelsboligforeninger, kan opde-

les efter den foreslåede § 20, såfremt det sker ved etableringaf nye tagboliger i ejendommens uudnyttede tagetage. Til-svarende tydeliggøres ældre beboelsesejendomme kan opde-les, når det sker efter den foreslåede § 17 om opdeling af to-familieshuse.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at bygninger påbegyndt opførtden 1. juli 1966 eller tidligere, og som indeholder såvel be-boelseslejligheder som erhverv kan dog tillige opdeles, nåralle beboelseslejlighederne efter opdelingen udgør én ejer-lejlighed, som ikke kan videreopdeles.

Bestemmelsen indebærer, at ældre udlejningsejendommemed 2 eller flere beboelseslejligheder og erhverv opført den1. juli 1966 eller tidligere kan opdeles sådan, at erhvervsen-heden kan udskilles fra beboelsesenheder, hvormed der sik-res økonomiske uafhængighed. Det vil ikke efter bestem-melsen være muligt at opdele de enkelte beboelseslejlighe-der i separate ejerlejligheder, da samtlige beboelseslejlighe-der efter bestemmelsen skal udlægges til én ejerlejlighed,der ikke kan videreopdeles. For eksempel vil en ældre udlej-ningsejendom med 4 beboelseslejligheder og erhverv og op-deling i medfør af bestemmelsen bestå af 1 ejerlejlighedmed 4 beboelseslejligheder og 1 ejerlejlighed med erhverv.Der vil derfor også efter opdelingen være det samme antalældre udlejningsboliger som før opdelingen. Den foreslåedebestemmelse indebærer således ikke, at der fjernes ældre ud-lejningsboliger fra markedet, men alene at erhvervsenhederkan udskilles for at sikre økonomisk uafhængighed. Dettekan for eksempel sikre grundlag for stiftelse af andelsbolig-foreninger uden afhængighed af en erhvervsenhed.

Lovforslagets § 17 om opdeling af tofamilieshuse vil gældeparallelt med det foreslåede stk. 3. En ejendom med 2 bebo-elseslejligheder samt erhverv, vil derfor i princippet kunneopdeles efter begge bestemmelser. Hvis en ejer ønsker at op-dele et tofamilieshus med erhverv, således at hver beboel-seslejlighed fremover skal være en separat ejerlejlighed, vilopdeling kunne ske efter den foreslåede § 17.

Til § 17

Efter den gældende § 10, stk. 1, nr. 2, i ejerlejlighedslovenanvendes loven på bygninger, der ikke indeholder andre lej-ligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørendesædvanlige udenomsrum. Bestemmelsen giver mulighed foropdeling af sådanne tofamilieshuse i ejerlejligheder, når enlandinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt ejer-lejlighed til beboelse og bygningen opfylder en række kvali-tetskrav, jf. den gældende § 10, stk. 1, nr. 2, litra a-i.

Kvalitetskravene til hver enkelt ejerlejlighed indeholderkonkrete størrelseskrav til lejligheden, dens køkken og badsamt krav om el og varmeanlæg.

Kvalitetskravene til bygningen indeholder krav til varmetab,brandsikring og generelt krav om, at ingen beboelsesrum måvære gjort uhensigtsmæssige.

44

Bestemmelsen finder anvendelse på bygninger, der ikke in-deholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejlighe-der med tilhørende sædvanlige udenomsrum. Denne formu-lering stammer fra en ændring af ejerlejlighedsloven ved lovnr. 298 af 4. juni 1986 og har ifølge forarbejderne hertil hafttil hensigt at hindre opdeling af blandede ejendomme medf.eks. 4 erhvervslejligheder og 2 beboelseslejligheder til enejerlejlighedsejendom med 6 ejerlejligheder. Bestemmelsenkan således alene anvendes til at opdele bygninger med 2beboelseslejligheder og sædvanlige udenomsrum, som f.eks.udhuse og garager. Indeholder en bygning tillige en eller fle-re erhvervslejligheder, kan der derimod ikke ske opdelingefter bestemmelsen.

Bestemmelsen bruges i praksis til opdeling af tofamilieshusei to plan i ejerlejligheder. Efter bestemmelsen kan sådannebygninger opdeles i ejerlejligheder uanset opførelsesår, dade i medfør af bestemmelsen er undtaget fra forbuddet modopdeling af ældre beboelseslejligheder i den gældende § 10,stk. 1, nr. 1.

I § 17 foreslås det fastsat, at bygninger med højest 2 beboel-seslejligheder uanset opførelsesår kan opdeles i ejerlejlighe-der, når ejeren attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til be-boelse og bygningen ifølge erklæring fra en bygningssag-kyndig opfylder funktionskravene i bygningsreglement 2015med undtagelse af energikravene, hvor bygningen skal op-fylde energikrav svarende til energimærke D i henhold til degældende regler herom pr. 2017.

Bestemmelsen viderefører den gældende § 10, stk. 1, nr. 2,om opdeling af tofamilieshuse, dog således at der foreslåsvisse indholdsmæssige ændringer. Det foreslås fastsat direk-te i bestemmelsen, at tofamilieshuse kan opdeles efter be-stemmelsen uanset opførelsesår.

Det foreslås endvidere, at bestemmelsen ændres i forhold tilden gældende § 10, stk. 1, nr. 2, så det fremover bliver mu-ligt at opdele bygninger med højest 2 beboelseslejlighederefter bestemmelsen. Hermed genindføres muligheden foropdeling af blandede ejendomme med to beboelseslejlighe-der og erhvervslokaler.

Der vurderes ikke at være holdepunkter for at fastholde for-buddet mod opdeling af beboelseslejligheder med 2 beboel-seslejligheder og erhverv, idet der ved opdeling af såvel renebeboelsesejendomme med 2 beboelseslejligheder og blande-de beboelsesejendomme med 2 beboelseslejligheder og er-hverv, alene overgår 2 beboelseslejligheder fra at være ud-lejningsboliger til at blive ejerboliger.

En ejendom med 2 beboelseslejligheder og erhverv, somfremover efter forslaget vil kunne opdeles, vil efter en opde-ling i ejerlejligheder kunne indeholde mere end 2 beboelses-ejerlejligheder. Dette kan være tilfældet, hvis f.eks. ejen-dommens beboelseslejligheder i forbindelse med opdelingenombygges til flere mindre beboelseslejligheder, eller hviskommunen giver tilladelse til ændret anvendelse af den ellerde erhvervsejerlejligheder, der dannes ved opdelingen. Det

vil i begge tilfælde kræve tilladelse fra kommunen til etable-ring af flere boliger samt byggetilladelse.

Den foreslåede ændring, hvorefter bestemmelsen kan anven-des ved opdeling af bygninger med højst 2 beboelseslejlig-heder, fjerner endvidere den tvivl, der har været om, hvor-vidt der efter den gældende § 10 stk. 1, nr. 2, kan ske opde-ling af en bygning med 1 beboelseslejlighed.

Dette spørgsmål har været behandlet i retspraksis, hvor Hø-jesteret har fastslået, at opdeling er mulig efter den gælden-de § 10, stk. 1, nr. 2, i tilfælde, hvor der på en ejendom er enbygning, der alene indeholder 1 beboelseslejlighed, jf. U2005.2079/2H. I den konkrete sag ønskedes opdeling af enejendom med et eksisterende énfamiliehus påbegyndt opførtfør 1. juli 1966 og en ny bygning med fælles, adskillendemur. Højesteret tiltrådte, at ejendommen måtte anses for atomfatte to bygninger, der skulle bedømmes hver for sig i re-lation til opdeling efter den gældende § 10. Det fremgår afdommens præmisser, at formuleringen ”Bygninger, der ikkeindeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejlig-heder med tilhørende sædvanlige udenomsrum” i lyset afformålet med lovændringen efter Højesterets opfattelse ogsåomfatter bygninger, der alene indeholder én beboelseslejlig-hed med tilhørende sædvanlige udenomsrum.

Bestemmelsens nuværende ordlyd har imidlertid været uklarog med den foreslåede ændring, hvorefter bestemmelsen kananvendes ved opdeling af bygninger med højst 2 beboelses-lejligheder, er opdeling af en bygning med en beboelseslej-lighed nu i overensstemmelse med bestemmelsens ordlyd.

Det foreslås endvidere, at kvalitetskravene i den gældende §10, stk. 1, nr. 2, erstattes af et krav om, at der kan ske opde-ling, når en ejer attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til be-boelse og bygningen ifølge erklæring fra en bygningssag-kyndig opfylder funktionskravene i bygningsreglement 2015med undtagelse af energikravene, hvor bygningen skal op-fylde energikrav svarende til energimærke D.

De gældende kvalitetskrav indeholder en række specifikkestørrelseskrav til de lejligheder, der etableres ved opdeling,og henviser vedrørende krav til reduktion af varmetab tilbygningsreglementet fra 1972. Herudover indeholder kvali-tetskravene specifikke krav til den bygning, der ønskes op-delt. En sammenligning af ejerlejlighedslovens kvalitetskravog de tilsvarende krav i bygningsreglement 2015 viser, atbygningsreglementet indeholder bestemmelser på sammeområder som ejerlejlighedslovens kvalitetskrav, men at byg-ningsreglementets krav er funktionskrav, og ikke detailkravsom i ejerlejlighedsloven.

Den foreslåede ændring med krav om opfyldelse af byg-ningsreglement 2015 vurderes i relation til en del af krave-ne, herunder særligt størrelseskravene, at kunne føre til enlempelse i forhold til de gældende kvalitetskrav. For så vidtangår kravene til varmetab og energimæssig ydeevne vurde-res ændringen at øge kravene i forhold til de gældende kva-

45

litetskrav, hvilket vil kunne medføre meromkostninger, somvil kunne afholde nogen fra at foretage opdeling.

Det foreslås, at der ved ændring af reglerne om kvalitetskravtages udgangspunkt i bygningsreglement 2015, da reglerneheri er velkendte i praksis og vil kunne give en god rammefor opdeling, som kan anvendes også i forhold til den ældrebygningsmasse. Dog vil kravet i bygningsreglement 2015 iforhold til isolering generelt vil være for skrapt i forhold tilældre bygninger, hvorfor der på dette punkt foreslås indsaten henvisning til et minimum for energimærke svarende tilenergimærke D. Dette vurderes at medføre faste krav, dermed rimelighed vil kunne forventes opfyldt ved eventuel op-deling af den ældre bygningsmasse.

Da såvel bygningsreglementer og energikrav ændres overtid er der behov for at låse kvalitetskravene, så bygningerneskal opfylde kravene i bygningsreglement 2015 samt energi-mærke D i henhold til de gældende regler om energimærk-ning ved udgangen af 2017.

Kravet om, at der skal foreligge en erklæring fra en byg-ningssagkyndig om, hvorvidt ejerlejligheden og bygningenopfylder funktionskravene i bygningsreglementet, indebærerikke, at der indføres en særlig autorisationsordning. Erklæ-ringen skal udarbejdes af en person med den fornødne fagli-ge indsigt i byggetekniske forhold og kendskab til kravene ibygningsreglementet. Dette kan f.eks. være en ingeniør, ar-kitekt, bygningskonstruktør eller en person med relevanthåndværksmæssig uddannelse som f.eks. tømrer eller murer.Den pågældende skal have relevant erhvervsmæssig erfaringinden for byggebranchen, herunder eventuelt med tilsynmed byggeri.

Til § 18

Efter den gældende § 10, stk. 1, nr. 4, i ejerlejlighedslovenanvendes loven på bygninger, der udelukkende anvendes tilandet end beboelse (erhvervsbygninger). Bestemmelsen gi-ver adgang til opdeling af sådanne ejendomme.

I § 18 foreslås det fastsat, at bygninger, der udelukkende an-vendes til andet end beboelse, uanset opførelsesår kan opde-les i ejerlejligheder.

Bestemmelsen viderefører den gældende § 10, stk. 1, nr. 4,om opdeling af erhvervsejendomme. Det foreslås fastsat di-rekte i bestemmelsen, at erhvervsbygninger kan opdeles ef-ter bestemmelsen uanset opførelsesår. Endvidere kan er-hvervsbygninger opdeles uden overholdelse af kvalitetskrav.

I forhold til ejendomme med flere bygninger gælder, at hverenkelt bygning skal kunne opdeles efter en af opdelingsbe-stemmelserne i loven. Er der f.eks. på en ejendom flere byg-ninger, der alle alene anvendes til erhverv, kan der underforudsætning af, at udstykning ikke er mulig, jf. lovens fore-slåede § 12, ske opdeling af ejendommen i sin helhed, dahver bygning kan opdeles efter den foreslåede § 18.

Er der f.eks. på en ejendom flere bygninger, hvoraf noglealene anvendes til erhverv, og andre anvendes til beboelse(blandet ejendom), kan der ske opdeling i sin helhed, hvisbeboelsesbygningerne kan opdeles efter den foreslåede § 14,fordi de er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966. De byg-ninger, der alene anvendes til erhverv, kan opdeles efter denforeslåede § 18.

Kan blot én af bygningerne på en blandet ejendom med be-boelse og erhverv ikke opdeles, f.eks. en beboelsesejendomder er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, kanejendommen ikke opdeles i sin helhed. Der kan i sådanne si-tuationer som udgangspunkt ikke ske opdeling af de bygnin-ger, der alene anvendes til erhverv, selvom erhvervsbygnin-gerne isoleret set er omfattet af den foreslåede § 18. I sådan-ne situationer vil der fremover blive mulighed for opdelingefter det foreslåede 4. pkt. i den foreslåede § 12, idet dersom anført i bemærkningerne til denne foreslåede bestem-melse gives en generel adgang til at opdele en ejendom i sinhelhed ved at udlægge en hel bygning på ejendommen, somikke kan opdeles, som én ejerlejlighed med flere beboelses-lejligheder og derudover opdele de øvrige bygninger i sepa-rate ejerlejligheder. Da den bygning, der udlægges som énejerlejlighed, netop ikke kunne opdeles i ejerlejligheder fast-sættes, at denne bygning ikke kan videreopdeles.

Til § 19

Efter den gældende § 10 a i ejerlejlighedsloven kan visseblandede ejendomme opdeles i ejerlejligheder, når erhvervs-arealet overstiger en vis andel af ejendommens samlede are-al.

Bestemmelsen giver mulighed for opdeling af ejendomme iejerlejligheder, såfremt de på ejendommen beliggende byg-ningers samlede erhvervsareal udgør mere end 80 procent afdet samlede erhvervs- og beboelsesareal af de bygninger,der er beliggende på ejendommen. Afgørende for anvendel-se af den gældende bestemmelse er fordelingen af ejendom-mens areal i forhold til et udtræk fra Bygnings- og Boligre-gistret (BBR) pr. 31. december 2003.

Det er en betingelse for opdeling efter den gældende be-stemmelse, at der på opdelingstidspunktet er ledige er-hvervslokaler, som ikke er blevet ledige som følge af udle-jers opsigelse. Det er endvidere en betingelse, at der etable-res mindst samme antal nye beboelsesejerlejligheder i de le-dige erhvervslokaler, som var registreret på ejendommen pr.skæringsdatoen. Endelig er det en betingelse, at de nye ejer-lejligheder hver er mindst 85 kvadratmeter bruttoetagearealog har et tinglyst areal på mindst 75 kvadratmeter.

Den foreslåede § 19 viderefører den gældende § 10 a omblandede ejendomme, dog således at der foreslås visse æn-dringer i betingelserne for anvendelse af bestemmelsen.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at ejendomme, hvor en landin-spektør med beskikkelse attesterer, at de på ejendommen be-liggende bygningers samlede erhvervsareal udgør mere end80 procent af bygningernes samlede erhvervs- og beboelses-

46

areal, som var registeret i BBR pr. 31. december 2003, kanopdeles i ejerlejligheder, der skal benyttes til helårsbeboelse,når betingelserne i den foreslåede bestemmelses nr. 1-3 eropfyldt.

Afgørende er som i den gældende bestemmelse fordelingenaf ejendommens areal i forhold til et udtræk fra Bygnings-og Boligregistret (BBR) pr. 31. december 2003. Skærings-datoen skal ifølge forarbejderne til den gældende bestem-melse sikre mod eventuelle forsøg på omgåelse, f.eks. gen-nem nedlæggelse af eksisterende boliger på ejendommen.Tillige fremgår af forarbejderne, at hvis et erhvervsareal rentfaktisk blev anvendt som beboelse, selv om dette ikke vartilladt, skal det pågældende areal henregnes til erhvervsarea-let, hvis det var registreret som erhvervsareal i BBR. At dertages udgangspunkt i BBR ved registrering af ejendommenssamlede erhvervs- og boligareal indebærer, at eventuellekælderarealer kan indgå i opgørelsen af erhvervsarealet, dasådanne arealer beliggende under terræn lovligt kan anven-des til erhverv. Kælderlokaler kan ikke indgå i boligarealet,da det ikke lovligt kan anvendes til boliger. Arealet af små-bygninger såsom garager, carporte og udhuse, der ikke an-vendes erhvervsmæssigt, indgår ikke i arealopgørelsen.

Bestemmelsens betingelse om fordeling af ejendommensareal i forhold til et udtræk BBR pr. 31. december 2003 skalforstås som en anvendelsesmæssig afgrænsning af ejendom-men i henhold til BBR pr. skæringsdatoen.

I stk. 1, nr. 1, foreslås det fastsat, at der på opdelingstids-punktet skal være ledige erhvervslokaler, som ikke må væreblevet ledige som følge af udlejers opsigelse, medmindreopsigelsen skyldes lejerens misligholdelse.

Bestemmelsen skal sikre, at erhvervslejere i ejendommen ik-ke udsættes for opsigelser med det formål at udlejer kanistandsætte lejemålet.

I stk. 1, nr. 2, foreslås det fastsat, at der skal etableresmindst samme antal nye beboelsesejerlejligheder i de ledigeerhvervslokaler, som var registreret i BBR i samtlige byg-ninger på ejendommen pr. skæringsdatoen.

Hermed sikres, at der skabes en tilvækst af nye boliger, dersvarer til antallet på skæringsdatoen.

I stk. 1, nr. 3, foreslås det fastsat, at de nye beboelseslejlig-heder hver skal opfylde kravene i den foreslåede § 17.

Bestemmelsen indebærer en ændring af størrelseskravet tilde nye ejerlejligheder, der etableres ved opdeling, i forholdtil den gældende bestemmelse. Efter den gældende § 10, stk.1, nr. 3, er det en betingelse, at de nye ejerlejligheder hverskal være mindst 85 kvadratmeter bruttoetageareal og tin-glyst areal på mindst 75 kvadratmeter. Efter forarbejderne tilbestemmelsen er formålet med dette krav at sikre, at de ny-indrettede boliger bliver af en vis størrelse og vil kunne be-nyttes som familieboliger.

Det overordnede formål med den foreslåede § 19 er at skabeflere boliger, især i fuldt eller næsten fuldt udbyggede by-områder. Det vurderes, at boligbehovene varierer over tid,og at der i dag i de større byer kan konstateres at være et bo-ligunderskud, herunder har der de senere år kunnet konstate-res et øget behov for mindre boliger til studerende og enlige.

Det foreslås derfor, at det gældende størrelseskrav til de ny-etablerede boliger erstattes af en henvisning til de foreslåe-de, nye kvalitetskrav ved opdeling af et tofamilieshus, jf.den foreslåede § 17. Som anført i bemærkningerne til denforeslåede § 17 erstattes kvalitetskravene i den gældende §10, stk. 1, nr. 2, af en henvisning til bygningsreglementsfunktionskrav. Dette indebærer, at der fremover ikke vilgælde et fast størrelseskrav på 26 kvadratmeter som betin-gelse for opdeling, hvilket vurderes at betyde en lempelse iforhold til det gældende kvalitetskrav om boligstørrelse.

Dette vil sænke kravene til størrelsen af de nyetablerede bo-liger, hvilket i højere grad vil muliggøre opdeling efter denforeslåede § 19, da et ledigt erhvervslokale af en vis størrel-se vil kunne give grundlag for dannelse af flere nye beboel-seslejligheder, såfremt der ikke længere skal leves op til kra-vet om 85 kvadratmeter pr. ny lejlighed.

Hvorvidt de nye beboelseslejligheder er egnede til beboelsevil i stedet fremover blive normeret af funktionskravet tilboligens størrelse i det gældende bygningsreglement.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at der ved forøgelse af antallet afbygninger på en ejendom ved matrikulær forandring alenekan indgå bygninger fra grundarealer, der før den matriku-lære forandring havde fælles skellinje, ved opgørelse af be-regning efter den foreslåede § 19, stk. 1.

Den foreslåede bestemmelse er ny i forhold til den gældendebestemmelse og skal ses i sammenhæng med, at der tidligerei praksis har været rejst spørgsmål om, hvorvidt kravet omopgørelse af fordeling af ejendommens areal ud fra udtrækfra BBR pr. skæringsdatoen indebærer, at det alene er byg-ningernes anvendelse i henhold til BBR, der er låst pr. skæ-ringsdatoen, eller om det er såvel bygningernes anvendelsesom ejendommens matrikulære afgrænsning, der er låst pr.skæringsdatoen.

En matrikulær afgrænsning indebærer, at tilkøb og frasalg afarealer med tilhørende bygninger efter skæringsdatoen ikkepåvirker opdelingsmuligheden efter bestemmelsen. En af-grænsning ud fra bygningernes anvendelse i henhold tilBBR pr. skæringsdatoen indebærer derimod, at ejendom-men, og det antal bygninger der ligger på denne, kan foran-dres ved tilkøb eller frasalg af areal med eksisterende byg-ninger.

Et eventuelt frasalg af et grundareal med en eksisterende be-boelsesbygning, der ikke kan opdeles, vil kunne påvirke mu-ligheden for anvendelse af bestemmelsen, såfremt den aleneindeholder en anvendelsesmæssig afgrænsning efter BBR ihenhold til skæringsdatoen. Det vurderes dog ikke, at dette

47

vil kunne føre til en situation, der strider imod formålet medbestemmelsen.

Derimod vil tilkøb af et grundareal med en større erhvervs-bygning muliggøre opdeling af ældre beboelsesejendomme,der ellers ikke ville kunne opdeles. Dette kan f.eks. ske vedopkøb af en erhvervsejendom uden geografisk tilknytning tilden ejendom, der ønskes opdelt. En sådan ejendom vil iprincippet kunne tilkøbes og frasælges flere gange, såledesat den ville kunne danne grundlag for opdeling af flere ejen-domme, der ellers ikke ville kunne opdeles.

En sådan utilsigtet udnyttelse imødegås ved præciseringenaf, at kun bygninger beliggende på grundarealer, der før denmatrikulære forandring havde fælles skellinje, kan indgå iberegning af 80/20 fordelingen, hvis antallet af bygninger påen ejendom forøges ved matrikulær forandring.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at det ikke er til hinder for opde-ling, at flere ejendomme er registreret under samme ejen-domsnummer (kommunale ejendomsnummer ESR-nr.) pr.skæringsdatoen, hvis en eller flere af disse ejendomme hverfor sig opfylder betingelserne i stk. 1.

Af bemærkningerne til den oprindelige bestemmelse frem-går, at en ejendom vil kunne udskilles af BBR, såfremt detdokumenteres, at der er tale om en selvstændig ejendom iudstykningslovens forstand.

I stk. 4, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren kan indrette nyebeboelseslejligheder, som hver opfylder kravene i stk. 1, nr.3, hvis der senere bliver lokaler, som den 31. december2003 anvendtes til andet end beboelse, ledige i bygningerne.

Ejeren kan således efter opdelingstidspunktet, i takt med atder bliver ledige erhvervslokaler i ejendommen, kan omdan-ne disse til beboelseslejligheder og sælge dem som ejerlej-ligheder. Det er en betingelse, at hver af de nye beboelses-lejligheder er på størrelse med de lejligheder, som etableresefter stk. 1.

I stk. 4, 2. pkt., foreslås det fastsat, at erhvervslokalerne ikkemå være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejerensside, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse.

I stk. 5 foreslås det fastsat, at de beboelseslejligheder, somvar registreret i bygningerne på skæringstidspunktet, ikkekan overdrages som selvstændige ejerlejligheder, før der eretableret nye beboelseslejligheder efter stk. 1, og før ejerenattesterer, at hver enkelt lejlighed ifølge erklæring fra enbygningssagkyndig opfylder kravene i § 17.

Der stilles ikke særlige krav til størrelsen af de eksisterendebeboelseslejligheder bortset fra de krav, der følger af deforeslåede kvalitetskrav, jf. den foreslåede § 17. Der stillesheller ikke krav om, at disse lejligheder skal opfylde regler-ne i det bygningsreglement, der gælder på det tidspunkt,hvor den pågældende lejlighed udlægges som ejerlejlighed.For disse lejligheders vedkommende er der ikke tale om

ændret anvendelse, da de blot overgår fra at være udlej-ningsboliger til at være ejerboliger.

I stk. 6, 1. pkt., foreslås det fastsat, at der på samtlige ejerlej-ligheder i bygninger, der opdeles efter stk. 1, skal tinglysesen deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendeshelårsbeboelse.

Dette betyder, at beboelseslejlighederne skal anvendes tilhelårsbeboelse i overensstemmelse med boligreguleringslo-vens kapitel 7.

Kravet gælder også for lejlighederne i de eksisterende priva-te udlejnings- eller andelsboligforeningsejendomme, somtilføres nye boliger. Dette er begrundet i, at der bør gældesamme regler om anvendelse til beboelse for hele bygnin-gen. Opfyldelse af kravet er således en betingelse for at kun-ne gøre brug af muligheden for opdeling.

Med kravet om tinglysning sikres det, at fremtidige købereaf ejendommen (ejerlejligheden) bliver bekendt med, at derfor den pågældende ejendom gælder et sådant krav om be-nyttelse til helårsbeboelse.

I stk. 6, 2. pkt., foreslås det fastsat, at deklarationen skal væ-re tinglyst senest ved første ibrugtagning af ejerlejlighederneefter opdelingens gennemførelse.

Deklarationen vil formentlig ofte blive tinglyst i forbindelsemed registrering i matriklen af selve opdelingen af ejendom-men i ejerlejligheder. Hvis dette imidlertid ikke sker, sikrerdet foreslåede 2. pkt., at der skal være tinglyst deklarationsenest på tidspunktet for den første ibrugtagning af lejlighe-derne.

I stk. 6, 3. pkt., foreslås det fastsat, at deklarationen på denyetablerede beboelseslejligheder har prioritet forud for alpantegæld i ejendommen.

Formålet med fortrinsstillingen er at sikre, at deklarationener omfattet af retsplejelovens § 573, stk. 1, og derfor ikkekan slettes som udækket på en tvangsauktion over ejendom-men (ejerlejligheden). Såfremt ejendommen på tidspunktetfor tinglysning er belånt, indebærer kravet om fortrinsstil-ling for deklarationen, at panthaverne skal give samtykke til,at deklarationen kan tinglyses med fortrinsstilling. Kravetom fortrinsstilling gælder ikke for den oprindelige ejendom,da det kan være problematisk for ejeren at opfylde kravet,da ejendommen formentligt vil være belånt.

I stk. 6, 4. pkt., foreslås det fastsat, at kommunalbestyrelsen ibeliggenhedskommunen er påtaleberettiget efter deklaratio-nen.

Kommunalbestyrelsen har som påtaleberettiget mulighed forat samordne rettigheden med sit almindelige tilsyn med bo-ligbestanden i kommunen, herunder administrationen af be-stemmelserne om benyttelse af boliger, der gælder i kom-munen efter kapitel VII i boligreguleringsloven, jf. lovbe-kendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019.

48

I stk. 7 foreslås det fastsat, at boligministeren fastsætter nær-mere regler om gennemførsel af opdeling efter den foreslåe-de § 19.

Bestemmelsen svarer til den gældende § 10 a, stk. 5, der erudmøntet ved bekendtgørelse nr. 631 af 23. juni 2004. Be-myndigelsen forventes udmøntet i overensstemmelse medden gældende bekendtgørelsen, hvor det ud over en henvis-ning til lovens gældende § 10 a, stk. 4, er fastsat, at landin-spektøren skal attestere, at der er givet ibrugtagningstilladel-se efter byggelovgivningen til mindst det samme antal nyebeboelseslejligheder, som var registreret i BBR i samtligebygninger på ejendommen den 31. december 2003.

Til § 20

Den gældende § 10, stk. 2-3, i ejerlejlighedsloven fastsætterregler om opdeling af bygninger med henblik på etableringaf tagboliger.

Bestemmelserne blev indsat i ejerlejlighedsloven ved lov nr.488 af 9. juni 2004.

Bestemmelsen i § 10, stk. 2, giver mulighed for at opdeleældre private udlejningsejendomme og ejendomme tilhøren-de private andelsboligforeninger i ejerlejligheder ved etable-ring af nye boliger til helårsbeboelse i tagetagen. Efter degældende regler i ejerlejlighedsloven kan ejendomme medbygninger, der tilhører private andelsboligforeninger, ellersom er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, ogsom indeholder mere end 2 beboelseslejligheder, ellers ikkeopdeles i ejerlejligheder.

Bestemmelsen i § 10, stk. 3, giver mulighed for etablering afalmene tagboliger i private udlejningsejendomme og almenetagboliger i almene ejendomme, hvor de to enheder kommertil at udgøre selvstændige og økonomisk uafhængige almeneafdelinger.

Den foreslåede § 20 viderefører de gældende § 10, stk. 2-3,om etablering af tagboliger.

Den foreslåede § 20 om opdeling af ejendomme ved etable-ring af tagboliger åbner mulighed for etablering af forskelli-ge boligformer på samme ejendom. Bestemmelsen ses iprincippet at bryde med hensynet bag kravet i ejerlejligheds-lovens gældende § 3 om, at ejendomme skal opdeles i dereshelhed, hvilket ifølge forarbejderne synes at være båret af etønske om at sikre en entydig ejerform på ejendommen efteropdeling i ejerlejligheder.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at bygninger, der er på-begyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, kan opdeles iejerlejligheder såfremt der efter den 1. juli 2004 er blevet til-ført én eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyt-tede tagetage eller i en eller flere nye etager.

Bestemmelsen giver mulighed for opdeling af ældre privateudlejningsejendomme og andelsboligforeningsejendomme iejerlejligheder, ved etablering af nye boliger i tagetagen. Så-

danne ejendomme ville uden den foreslåede bestemmelseikke kunne opdeles i ejerlejligheder. Bestemmelse giver så-ledes en udvidet opdelingsadgang ved etablering af tagboli-ger.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at alle beboelseslejlighe-der i bygningen skal benyttes til helårsbeboelse.


I stk. 1, 3. pkt., foreslås det fastsat, at de eksisterende boligeri en bygning, der opdeles i ejerlejligheder, udlægges til énsamlet ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, medmindrebygningen er omfattet af de foreslåede § 15 og § 17.

Herved sikres, at de eksisterende boliger besvarer deres sta-tus, således at private udlejningsboliger forbliver private ud-lejningsboliger, ligesom private andelsboliger forbliver an-delsboliger.

I stk. 1, 4. pkt., foreslås det fastsat, at 1.-3. pkt. også gælderfor bygninger på ejendomme, der tilhører private andelsbo-ligforeninger, uanset at bygningerne er påbegyndt opført ef-ter den 1. juli 1966.

Herved sikres mulighed for opdeling af nyere andelsbolig-foreningsejendomme med henblik på etablering af tagboli-ger. Sådanne ejendomme ville eller være omfattet at detfuldstændige forbud mod opdeling af andelsboligforening-sejendomme i det foreslåede § 16, stk. 1, nr. 2.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås det fastsat, at bygninger, hvor der ef-ter den 1. juli 2004 etableres nye tagboliger som almene bo-liger, kan opdeles i ejerlejligheder.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås det fastsat, at opdeling kan ske, nårde nye boliger etableres i bygningens uudnyttede tagetageeller i en eller flere nye etager og bygningen helt eller del-vist anvendes til privat udlejning til beboelse.

I stk. 2, 3. pkt., foreslås det fastsat, at boligerne og eventuel-le lokaler til andet end beboelse i den eksisterende bygningpr. 1. juli 2004 og det almene beboelsesareal med alle sæd-vanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne efter opde-lingen hver for sig skal udgøre én ejerlejlighed.

I stk. 2, 4. pkt., foreslås det fastsat, at ejerlejligheden bestå-ende af boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboel-se i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 ikke kan vide-reopdeles.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at der på samtlige ejerlej-ligheder i bygninger, der opdeles efter stk. 1, skal tinglysesen deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendeshelårsbeboelse.


49

Kravet gælder også for lejlighederne i de eksisterende priva-te udlejnings- eller andelsboligforeningsejendomme, somtilføres nye boliger. Dette er begrundet i, at der bør gældesamme regler om anvendelse til beboelse for hele bygnin-gen. Opfyldelse af kravet er således en betingelse for at kun-ne gøre brug af muligheden for opdeling.

Med kravet om tinglysning sikres det, at fremtidige købereaf ejendommen (ejerlejligheden) bliver bekendt med, at derfor den pågældende ejendom gælder et sådant krav om be-nyttelse til helårsbeboelse.

I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat, at deklarationen skal væ-re tinglyst senest ved første ibrugtagning af ejerlejlighederneefter opdelingens gennemførelse.

Deklarationen vil formentlig ofte blive tinglyst i forbindelsemed registrering i matriklen af selve opdelingen af ejendom-men i ejerlejligheder. Hvis dette imidlertid ikke sker, sikrerdet foreslåede 2. pkt., at der skal være tinglyst deklarationsenest på tidspunktet for den første ibrugtagning af lejlighe-derne.

I stk. 3, 3. pkt., foreslås det fastsat, at deklarationen på denyetablerede beboelseslejligheder har prioritet forud for alpantegæld i ejendommen.

Formålet med fortrinsstillingen er at sikre, at deklarationener omfattet af retsplejelovens § 573, stk. 1, og derfor ikkekan slettes som udækket på en tvangsauktion over ejendom-men (ejerlejligheden). Såfremt ejendommen på tidspunktetfor tinglysning er belånt, indebærer kravet om fortrinsstil-ling for deklarationen, at panthaverne skal give samtykke til,at deklarationen kan tinglyses med fortrinsstilling. Kravetom fortrinsstilling gælder ikke for den oprindelige ejendom,da det kan være problematisk for ejeren at opfylde kravet,da ejendommen formentligt vil være belånt.

I stk. 3, 4. pkt., foreslås det fastsat, at kommunalbestyrelsen ibeliggenhedskommunen er påtaleberettiget efter deklaratio-nen.

Kommunalbestyrelsen har som påtaleberettiget mulighed forat samordne rettigheden med sit almindelige tilsyn med bo-ligbestanden i kommunen, herunder administrationen af be-stemmelserne om benyttelse af boliger, der gælder i kom-munen efter kapitel VII i boligreguleringsloven, jf. lovbe-kendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019.

Til § 21

Den gældende § 10, stk. 1, nr. 6, i ejerlejlighedsloven, givermulighed for opdeling af bygninger ved indretning af ældre-boliger i en del af bygningen. Bestemmelsen er indsat vedlov nr. 379 af 10. juni 1987.

Den gældende § 10, stk. 1, nr. 7, i ejerlejlighedsloven givermulighed for opdeling af visse bygninger ved indretning afungdomsboliger. Bestemmelsen er indsat ved lov nr. 138 af7. marts 1990.

Disse bestemmelser vedrørende opdeling med henblik påetablering af ældreboliger og ungdomsboliger har nær sam-menhæng med den almene boliglovgivning. Bestemmelser-ne sikrer det nødvendige grundlag for opdeling i uafhængigeøkonomiske enheder.

Den foreslåede § 21 viderefører bestemmelserne vedrørendeopdeling med henblik på etablering af ældreboliger og ung-domsboliger.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at bygninger, hvor en delaf bygningen skal indrettes til almene ældreboliger, kan op-deles i ejerlejligheder, når kommunalbestyrelsen attesterer,at en del af bygningen indrettes til boliger, der får eller harfået tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v. I stk.1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at ældreboligerne efter opde-lingen skal udgøre én samlet ejerlejlighed.

Ved opdelingen sikres mulighed for håndtering af den særli-ge finansiering, herunder pantsætning og garantistillelse, afældreboligerne.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås det fastsat, at bygninger, der er kon-demneret i henhold til lov om byfornyelse og udvikling afbyer, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og boligforbe-dring eller den tidligere lov om boligtilsyn, kan opdeles iejerlejligheder, når kommunalbestyrelsen attesterer, atmindst halvdelen af bygningernes bruttoetageareal efterbygnings- og boligregisteret indrettes til almene ungdoms-boliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter lov omalmene boliger m.v., og den resterende del af bruttoetage-arealet indrettes til andet end beboelse. I stk. 2, 2. pkt., fore-slås det fastsat, at ældreboligerne efter opdelingen skal ud-gøre én samlet ejerlejlighed.

Til § 22

Den gældende § 10, stk. 10, giver mulighed for opdeling afejendomme ved etablering af friplejeboliger.

Ved en friplejebolig forstås efter § 1, stk. 1, i lov om friple-jeboliger (lovbekendtgørelse nr. 1162 af 26. oktober 2017)en udlejningsbolig uden for den kommunale boligforsyning,hvor der til den samlede bebyggelse hører servicearealer forpersoner med behov for omfattende service og pleje efterlov om social service.

Bestemmelsen er indsat ved lov nr. 90 af 31. januar 2007.

Den foreslåede § 22 viderefører bestemmelsen om opdelingaf ejendomme ved etablering af friplejeboliger.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at bestemmelsen fastsættes, atejendomme, hvor der af boligministeren er meddelt godken-delse til etablering af friplejeboliger på en del af ejendom-men, og som ikke er omfattet af en af de øvrige bestemmel-ser i denne paragraf, kan opdeles i ejerlejligheder, hvis fri-plejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter til brug forlejerne og det til boligerne knyttede serviceareal efter opde-lingen udgør én ejerlejlighed. I 2. pkt. foreslås det fastsat, at

50

1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis boligerne medsædvanlige fællesfaciliteter og servicearealet hver for sigudgør én ejerlejlighed. I 3. pkt. foreslås det fastsat, at andreboliger eller lokaler til andet end beboelse på ejendommenefter opdelingen skal udgøre én ejerlejlighed, medmindreopdeling eller videreopdeling i ejerlejligheder kan ske efteren af de øvrige bestemmelser i denne paragraf. Bestemmel-sen vil finde anvendelse i de tilfælde, hvor der på en ejen-dom med friplejeboligbebyggelse også udøves anden virk-somhed, f.eks. almindelig privat udlejningsvirksomhed.

Bestemmelsen om opdeling med henblik på etablering af fri-plejeboliger har nær sammenhæng med den almene bolig-lovgivning. Bestemmelsen sikrer det nødvendige grundlagfor opdeling i uafhængige økonomiske enheder.

Til § 23

De gældende § 10, stk. 4-6, i ejerlejlighedsloven indeholderbestemmelser om opdeling af almene boligorganisationersejendomme i ejerlejligheder. De gældende § 10, stk. 7-9, iejerlejlighedsloven giver endvidere mulighed for at opdelealmene boligorganisationers ejendomme, hvis ejendommenetilføres tagboliger som private lejemål, ejerlejligheder ellerandelsboliger.

Bestemmelserne har nær sammenhæng med den almene bo-liglovgivning. Den generelle regel i den gældende § 10, stk.4, skal ses i lyset af, at de enkelte almene boligorganisatio-ner er uafhængige afdelinger med uafhængig økonomi. Derkan derfor være behov for opdeling i ejerlejligheder, så denenkelte afdeling isoleres i én ejerlejlighed, hvor der kan skesikring af pant og anden sikkerhed. De øvrige bestemmelserom opdeling af almene boligorganisationers ejendomme,f.eks. reglen om opdeling i ejerlejligheder ved køb af egenbolig efter kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v., er ud-tryk for forskellige politiske holdninger og ønsker om initia-tiver.

Den foreslåede § 23 viderefører bestemmelserne om opde-ling i ejerlejligheder af ejendomme tilhørende almene bolig-organisationer.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørende almeneboligorganisationer, som indeholder boliger og sædvanligefællesfaciliteter til brug for lejerne, og som ikke er omfattetaf de foreslåede stk. 2-6, kun kan opdeles i ejerlejligheder,hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfacilite-ter til brug for lejerne efter opdelingen udgør én ejerlejlig-hed.

Med bestemmelsen fastsættes en generel regel om opdelingaf ejendomme tilhørende almene boligorganisationer. Opde-lingsadgang giver mulighed for entydigt ejerskab af den al-mene boligorganisations ejendom og adskillelse af dennesøkonomiske forhold.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørendealmene boligorganisationer kan opdeles i ejerlejligheder, nårder er indgået aftale om salg af en bolig efter kapitel 5 a i

lov om almene boliger m.v. I stk. 2, 2. pkt., foreslås det fast-sat, at opdelingen skal ske løbende, således at boligerne ud-lægges som selvstændige ejerlejligheder i takt med, at debliver solgt. I stk. 2, 3. pkt., foreslås det fastsat, at detsamme gælder eventuelle andre særskilt afgrænsede husrumi afdelingen. I stk. 2, 4. pkt., foreslås det fastsat, at opdelin-gen dog kan ske således, at hver bolig og hvert særskiltehusrum i øvrigt udlægges som selvstændige ejerlejlighederved det første salg eller ved senere salg, hvis boligorganisa-tionen vurderer, at denne opdelingsmåde er mest hensigts-mæssig. I stk. 2, 5. pkt., foreslås det fastsat, at beslutningherom skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

Bestemmelsen medfører et behov for særlige vedtægtsbe-stemmelser, f. eks. om afdelingens indflydelse. Derfor vide-reføres bestemmelsen i den gældende § 7, 2. pkt., om, at derudarbejdes en særlig vedtægt for ejerforeninger omfattendealmene afdelinger etableret ved salg efter det nævnte kapiteli almenboligloven, jf. den foreslåede § 5, stk. 6. Der er ikkepligt til at anvende den særlige vedtægt.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørendealmene boligorganisationer desuden kan opdeles i ejerlejlig-heder, hvis der tilføres almene boliger ved indretning afuudnyttede tagetager eller ved påbygning af yderligere eta-ger. I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat, at hele beboelses-arealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for le-jerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboel-sesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for le-jerne efter opdelingen hver for sig skal udgøre én ejerlejlig-hed.

I stk. 4, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørendealmene boligorganisationer kan opdeles i ejerlejligheder, nårder i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flerenye etager etableres boliger, og boligerne anvendes til privatudlejning. I stk. 4, 2. pkt., foreslås det fastsat, at boligerneskal benyttes til helårsbeboelse. I stk. 4, 3. pkt., foreslås detfastsat, at hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fælles-faciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom ogtagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfa-ciliteter til brug for lejerne efter opdelingen hver for sig skaludgøre én ejerlejlighed. I stk. 4, 4. pkt., foreslås det fastsat,at ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesarealmed alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kanikke videreopdeles.

I stk. 5, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørendealmene boligorganisationer kan opdeles i ejerlejligheder, nårder i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flerenye etager etableres boliger, og hver bolig udgør én ejerlej-lighed. I stk. 5, 2. pkt., foreslås det fastsat, at boligerne skalbenyttes til helårsbeboelse. I stk. 5, 3. pkt., foreslås det fast-sat, at hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaci-liteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom efteropdelingen skal udgøre én ejerlejlighed.

I stk. 6, 1. pkt., foreslås det fastsat, at Ejendomme tilhørendealmene boligorganisationer kan opdeles i ejerlejligheder, når

51

der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flerenye etager etableres boliger til brug for en privat andelsbo-ligforening. I stk. 6, 2. pkt., foreslås det fastsat, at, at boli-gerne benyttes til helårsbeboelse. I stk. 6, 3. pkt., foreslå detfastsat, at hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fælles-faciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom ogtagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfa-ciliteter til brug for andelshaverne efter opdelingen hver forsig skal udgøre én ejerlejlighed. I stk. 6, 4. pkt., foreslås detfastsat, at ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboel-sesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for an-delshaverne kan ikke videreopdeles.

Til § 24

Den gældende § 4 a i ejerlejlighedsloven indeholder reglerom oprettelse af ejerlejligheder, som efter bestemmelsensker ved Geodatastyrelsens registrering af opdeling af ejer-lejligheder i matriklen. Bestemmelsen indeholder regler ombetingelserne for registrering af opdelingen i matriklen ogen bemyndigelse for klima-, energi- og forsyningsministerentil at fastsætte nærmere regler om registreringen.

Bestemmelsen blev indsat ved lov nr. 80 af 24. januar 2017,som blev sat i kraft ved bekendtgørelse den 25. februar2019, og danner grundlag overførelse af registreringen afopdeling af ejerlejligheder fra tingbogen til matriklen.

Den foreslåede § 24 viderefører bestemmelsen om registre-ring af opdeling af ejerlejligheder i matriklen.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at oprettelse af ejerlejlig-heder sker ved Geodatastyrelsens registrering af ejendom-mens opdeling i ejerlejligheder i matriklen eller i Geodata-styrelsens register over bygninger på forstranden eller på sø-territoriet i øvrigt.

Forslaget indebærer, at der ikke kan tinglyses rettighederover nye ejerlejligheder, førend de er registreret af Geodata-styrelsen i matriklen eller i registeret over bygninger på for-stranden eller søterritoriet i øvrigt.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at Geodatastyrelsen end-videre registrerer ændringer af ejerlejligheder, herunder vi-dereopdeling.

En ændring kan f.eks. være videreopdeling af en ejerlejlig-hed, overførsel af areal mellem ejerlejligheder eller mellemen ejerlejlighed og fællesareal eller ændring af fordelingstal-lene for de enkelte ejerlejligheder.

I stk. 2, nr. 1, foreslås det fastsat, at der skal foreligge doku-mentation for, at ejerlejlighedslovens bestemmelser om op-deling eller ændring af ejerlejligheder er overholdt, før Geo-datastyrelsen kan registrere opdelingen eller ændringen.

Når en sag om opdeling eller ændring af ejerlejligheder ind-sendes til Geodatastyrelsen, skal den bl.a. indeholde kortover de enkelte ejerlejligheder, som er attesteret af en land-inspektør med beskikkelse.

I stk. 2, nr. 2, foreslås det fastsat, at det skal være en betin-gelse for Geodatastyrelsens registrering efter stk. 1, at opde-lingen eller ændringen kan tinglyses.

Bestemmelsen er en følge af, at selve ejendomsregistrerin-gen af ejerlejligheder pr. 25. februar 2019 overgik fra Tin-glysningsretten til Geodatastyrelsen, mens det som tidligerevil være Tinglysningsretten, der tager stilling til, om tingly-ste rettigheder hindrer en påtænkt ejendomsforandring af enejerlejlighed.

Bestemmelsen indebærer, at Geodatastyrelsen skal nægte re-gistrering, hvis den anmodede oprettelse eller ændring er istrid med tinglyste rettigheder. Et eksempel på, at en tinglystrettighed hindrer opdeling af en ejendom i ejerlejligheder,kan være, at der på ejendommen er lyst en servitut om for-bud mod opdeling i ejerlejligheder. I tilfælde hvor f.eks. toeller flere ejerlejligheder lægges sammen til én ejerlejlighed,eller hvor der sker overførsel af areal fra en ejerlejlighed tilen anden ejerlejlighed eller mellem fællesareal og en ejerlej-lighed, vil også tinglyste panterettigheder kunne være tilhinder for ændringen, hvis ikke der på forhånd er truffet af-tale herom med panthaverne.

I stk. 2, nr. 3, foreslås det fastsat, at det skal være en betin-gelse for Geodatastyrelsens registrering efter stk. 1, at derforeligger oplysninger m.v., som efter regler fastsat i medføraf lov om bygnings- og boligregistrering, jf. lovbekendtgø-relse nr. 797 af 6. august 2019, er nødvendige for registre-ringen.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at Geodatastyrelsen un-derretter Tinglysningsretten om den påtænkte oprettelse el-ler ændring, når betingelserne for registrering i stk. 2, nr. 1og 3, er opfyldt. I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat, at Geo-datastyrelsen registrerer opdelingen eller ændringen i ma-triklen, hvis Tinglysningsretten ingen bemærkninger har tildette.

Bestemmelserne regulerer fremgangsmåden om registreringaf oprettelse og ændringer af ejerlejligheder. Disse regler,der skal ses i sammenhæng med reglerne om fremgangsmå-den i tinglysningsloven, skal sikre, at der er taget stilling til,at tinglyste rettigheder ikke er til hinder for en påtænkt op-rettelse eller ejendomsforandring. Dette samvirke mellemGeodatastyrelsen og Tinglysningsretten kaldes tinglysnings-sløjfen. Geodatastyrelsen varetager selve ejendomsregiste-ringen af ejerlejligheder, mens Tinglysningsretten som hidtiltager stilling til, om tinglyste rettigheder hindrer en påtænktoprettelse eller forandring af en ejerlejlighed.

Ved enhver oprettelse eller ændring af ejerlejligheder skalproceduren efter tinglysningssløjfen iagttages, før Geodata-styrelsen kan registrere oprettelsen eller ændringen. Ejen-domsforandringer vedrørende ejerlejligheder vil i alle tilfæl-de skulle følge fremgangsmåden som beskrevet i tingly-sningssløjfen, uanset om der er tale om mindre overførsleraf areal, mindre arealændringer m.v.

52

I stk. 4, 1. pkt., foreslås det fastsat, at klima-, energi- og for-syningsministeren kan fastsætte nærmere bestemmelser omregistrering efter stk. 1, herunder om krav til dokumentation,form, formater m.v., og om, at en landinspektør med beskik-kelse skal afgive eller attestere oplysninger i forbindelsemed dokumentationen.

Denne bemyndigelse er udnyttet ved Geodatastyrelsens be-kendtgørelse nr. 180 af 26. februar 2019 om registrering afejerlejligheder og notering af bygning på fremmed grund imatriklen.

Kravene til dokumentation m.v. fandtes tidligere i tingly-sningsbekendtgørelsens kapitel 8 og er ved bekendtgørelsenindholdsmæssigt videreført med de tilpasninger, som følgeraf, at registreringen pr. 25. februar 2019 overgik fra Tings-lysningsretten til Geodatastyrelsen. Det er således ikke ænd-ret grundlæggende på indholdet af de tidligere gældendekrav til oprettelse og ændring af ejerlejligheder.

I stk. 4, 2. pkt., foreslås det fastsat, at klima-, energi- og for-syningsministeren endvidere kan fastsætte bestemmelser omobligatorisk digital kommunikation, herunder om anvendel-se af bestemte it-systemer, særlige digitale formater og digi-tal signatur m.v.

Denne bemyndigelse er udnyttet ved Geodatastyrelsens be-kendtgørelse nr. 180 af 26. februar 2019 om registrering afejerlejligheder og notering af bygning på fremmed grund imatriklen

Til § 25

Den gældende § 4 b i ejerlejlighedsloven indeholder reglerom Geodatastyrelsens nægtelse af registrering af opdeling afejerlejligheder. Bestemmelsen blev indsat ved lov nr. 80 af24. januar 2017, som blev sat i kraft ved bekendtgørelse den25. februar 2019, og danner grundlag overførelse af registre-ringen af opdeling af ejerlejligheder fra tingbogen til matrik-len.

Den foreslåede § 25 viderefører bestemmelsen om nægtelseaf registrering af opdeling af ejerlejligheder.

I stk. 1 foreslås det udtømmende angivet de situationer, hvorGeodatastyrelsen kan nægte at foretage registrering af opret-telse eller ændring af en ejerlejlighed.

I stk. 1, nr. 1, foreslås fastsat en henvisning til det foreslåede§ 24, stk. 2, der angår betingelser efter ejerlejlighedslovenog betingelser, der er fastsat med hjemmel i ejerlejlighedslo-ven eller lov om bygnings- og boligregistrering, jf. lovbe-kendtgørelse nr. 797 af 6. august 2019.

Er de betingelser, der henvises til i bestemmelsen, ikke op-fyldt, vil Geodatastyrelsen kunne nægte registrering. Hvisder f.eks. er mangler ved ejerlejlighedens kortmateriale, for-di det ikke lever op til de krav, som klima-, energi- og forsy-ningsministeren har fastsat med hjemmel i den foreslåede §

24, stk. 4, vil Geodatastyrelsen kunne afvise at registrere op-rettelse eller ændring af den påtænkte ejerlejlighed.

I stk. 1, nr. 2 foreslås det fastsat, at Geodatastyrelsen kannægteregistrering af oprettelse eller ændring af en ejerlejlig-hed, hvis Geodatastyrelsen ikke har modtaget beløb, derkræves forudbetalt efter § 47, stk. 1, 2. pkt., i lov om udstyk-ning og anden registrering i matriklen, jf. lovbekendtgørelsenr. 769 af 7. juni 2018.

I stk. 1, nr. 3 foreslås det fastsat, at Geodatastyrelsen kannægte registrering af opdeling i ejerlejligheder, hvis ejerlej-lighedslovens bestemmelser er til hinder herfor.

Den foreslåede bestemmelse er ny i forhold til den gældendelovs § 4 b og skal ses på baggrund af, at Geodatastyrelsenefter overtagelse af registreringen af ejerlejligheder fraTingslysningsretten pr. 25. februar 2019 har erfaret, at derkan forekomme registreringsanmodninger, hvor iagttagelseaf betingelserne i ejerlejlighedslovens nuværende opdelings-regler er behørigt dokumenteret, men hvor andre omstæn-digheder medfører, at den påtænkte opdeling i ejerlejlighe-der er i strid med ejerlejlighedsloven.

I disse tilfælde kan Geodatastyrelsen ikke nægte registre-ring, da ejerlejlighedsloven efter Geodatastyrelsens overta-gelse af registrering af ejerlejlighedsopdelingen indeholderen udtømmende opregning af tilfælde, hvor registrering kannægtes. Registrering kan således efter den gældende § 4 b,stk. 1, kun nægtes, hvis der ikke foreligger dokumentationfor overholdelse af ejerlejlighedsloven, der er hindringer fortinglysning, der er manglende oplysninger efter BBR-loven,eller det gebyr, der kan kræves forudbetalt, ikke er modta-get.

Denne problemstilling var ikke aktuel, da Tinglysningsret-ten varetog registreringen af ejerlejligheder, fordi Tingly-sningsretten som domstol havde en sikker kompetence til attræffe afgørelser om, at lovgivningen ikke var overholdt.

Den foreslåede bestemmelse i nr. 3 skal sikre, at Geodata-styrelsen ikke bliver nødt til at registrere en opdeling, selv-om Geodatastyrelsen i den givne situation ikke vurderer, atejerlejlighedsloven indeholder hjemmel til opdeling.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at Geodatastyrelsens afgørelserefter den foreslåede § 24, stk. 1, og § 25, stk. 1, ikke vil kun-ne påklages til anden administrativ myndighed.

Efter de gældende regler kan Geodatastyrelsens afgørelserom nægtelse af registrering af opdeling af ejendomme i ejer-lejligheder ikke påklages til anden administrativ myndighed.Der er tale om afgørelser, hvor der ikke foreligger dokumen-tation for overholdelse af ejerlejlighedsloven, er hindringerfor tinglysning, manglende oplysninger efter lov om byg-nings- og boligregistrering, eller ikke er modtaget forudbe-talt gebyr. Afgørelserne er forvaltningsakter i henhold tilpræcist formulerede regler, hvor der alene i helt begrænsetomfang vil blive tale om udøvelse af et skøn.

53

En adgang til at nægte registrering af opdeling, hvis ejerlej-lighedsloven er til hinder herfor, indebærer en ny generelkompetence for Geodatastyrelsen til at træffe afgørelse om,hvorvidt betingelserne i ejerlejlighedsloven for opdeling eropfyldt. Sådanne afgørelser indebærer i højere grad end idag afgørelser af skønsmæssig karakter. Spørgsmålet omnægtelse af registrering bliver imidlertid alene aktuelt i sag-er, hvor det hidtil kun har været muligt at få taget stilling tilspørgsmålet om rækkevidden af opdelingsreglerne ved dom-stolene. Etablering af en udvidet adgang til at nægte regi-strering samtidig med afskæring af klageadgang vil såledesikke stille den ejer, der ønsker en opdeling, dårligere end ef-ter de gældende. Endvidere bemærkes, at sager om opdelingvaretages for ejeren af en professionel aktør, idet anmeldelseom opdeling skal ske ved en landinspektør med beskikkelse,som har indgående kendskab til opdelingsreglerne. Herudo-ver bliver spørgsmålet primært aktualiseret i sager, hvor deranmodes om opdeling i situationer, hvor der ikke er lov-mæssig dækning for opdeling efter ejerlejlighedsloven be-stemmelser.

Endelig bemærkes, at der ikke tidligere i ejerlejlighedslovenhar været hjemmel til administrativt at tage stilling række-vidden af ejerlejlighedslovens opdelingsregler, da det hidtilhar været op til domstolene at fortolke reglerne. Der er såle-des ikke i boligministeriet, der er ressortansvarlig for ejerlej-lighedsloven, opbygget en myndighedsekspertise eller et ad-ministrativt apparat til håndtering af klagesager.

I øvrigt er der mulighed for at indgive klage over afgørelserfor Folketingets Ombudsmand. Ombudsmanden afgør, omen klage giver tilstrækkelig anledning til undersøgelse.

Til § 26

Den gældende § 4, 1. pkt., i ejerlejlighedsloven fastsætter, athver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom.Det medfører, at hver ejerlejlighed vurderes og beskattesselvstændigt efter samme principper som for andre fasteejendomme.

Ved lov nr. 80 af 24. januar 2017 som blev sat i kraft vedbekendtgørelse den 25. februar 2019, er ejerlejlighedslovens§ 4 ændret som led i implementeringen af grunddatapro-grammet, idet en ejerlejlighed fremover skal være identifice-ret ved et identifikationsnummer.

Den foreslåede § 26 viderefører den gældende bestemmelseom juridisk status af en ejerlejlighed og den ved lov nr. 80af 24. januar 27 vedtagne tilføjelse til § 4.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at hver ejerlejlighed anses somen selvstændig fast ejendom.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at hver ejerlejlighed er identifice-ret ved eget identifikationsnummer.

Dette indebærer, at identifikationsnummeret (BFE-nummer)vil danne grundlag for al udveksling og behandling af ejen-domsdata på tværs af offentlige registre og systemer og

f.eks. blive anvendt som identifikation af en ejerlejlighedved tinglysning af adkomst, pant m.v. og ved offentlig ejen-domsvurdering. I dag har hver ejerlejlighed inden for en ho-vedejendom desuden sit eget ejerlejlighedsnummer, hvadder ikke ændres på. Ved oprettelse af ejerlejligheder vil hverenkelt ejerlejlighed udgøre en selvstændig fast ejendom, oghver ejerlejlighed får sit eget identifikationsnummer. Det eralene fast ejendom, der tildeles et identifikationsnummer.Det forhold, at den enkelte ejerlejlighed er indrettet som fle-re lejligheder, f.eks. flere boliger, har ingen betydning fortildeling af identifikationsnummer.

Der er flere ejendomstyper, der kan opdeles i ejerlejligheder.Der kan således ske opdeling af bebyggelsen på en samletfast ejendom eller opdeling af en bygning på fremmedgrund, herunder på søterritoriet eller forstranden i øvrigt, ogder kan også ske videreopdeling af en allerede eksisterendeejerlejlighed. Uanset hvad der er udgangspunktet for opde-lingen i ejerlejligheder, udgør den enkelte ejerlejlighed enselvstændig fast ejendom, som efter forslaget får et egetidentifikationsnummer. Den oprindelige samlede faste ejen-dom eller bygning på fremmed grund, der er blevet opdelt iejerlejligheder, beholder sit eget identifikationsnummer.Matriklen skal indeholde registrering af opdeling i ejerlejlig-heder og notering om bygninger på fremmed grund, og regi-streringen og noteringen skal omfatte hver enkelt fast ejen-doms identifikationsnummer uanset ejendomstype. I matrik-len vil der ved hjælp af den enkelte ejendoms identifikati-onsnummer blive skabt sammenhæng mellem de forskelligeejendomstyper, f.eks. vil det fremgå på hvilket matrikelnum-mer en ejerlejlighed er beliggende, og om ejerlejligheden eri en bygning på fremmed grund.

Til § 27

Den foreslåede § 27 er ny og foreslås indsat i loven for atimødekomme den stigende digitalisering.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at landinspektører med beskik-kelse, realkreditinstitutter, administratorer, advokater, revi-sorer og andre rådgivere har ret til at sende kommunikationtil ejerforeninger og ejerne i foreningerne i sager om ejerfor-eningens og ejernes anliggender i Digital Post med de rets-virkninger, der følger af § 10 i lov om Digital Post fra of-fentlige afsendere.

Bestemmelsen giver rådgivere, som eksempelvis administra-torer, advokater, bank- og realkreditinstitutter, revisorer,landinspektører med beskikkelse og andre, mulighed for atsende digital post til ejerforeninger og disses medlemmer isager om ejerforeningens og ejernes anliggender med deretsvirkninger, der følger af § 10 i lov om Digital Post fraoffentlige afsendere, jf. lovbekendtgørelse nr. 801 af 13. juni2016. § 10 i lov om digital post fra offentlige afsendere in-debærer at meddelelser, der sendes under anvendelse af Di-gital Post, anses for at være kommet frem på det tidspunkt,hvor meddelelsen er tilgængelig for adressaten i postløsnin-gen.

54

I stk. 2 foreslås det fastsat, at boligministeren kan fastsætteregler om digital kommunikation til ejerforeninger og ejernei foreningerne.

Bestemmelsen bemyndiger boligministeren til at fastsættenærmere bestemmelser om retten til at sende kommunika-tion til ejerforeninger og ejerne i foreningerne i sager omejerforeningens og ejernes anliggender i Digital Post med deretsvirkninger, der følger af § 10 i lov om Digital Post fraoffentlige afsendere. Der kan herunder fassættes regler omat digital post fra rådgivere, som eksempelvis administrato-rer, advokater, bank- og realkreditinstitutter, revisorer, land-inspektører med beskikkelse indebærer at meddelelser, dersendes under anvendelse af Digital Post, anses for at værekommet frem på det tidspunkt, hvor meddelelsen er tilgæn-gelig for adressaten i postløsningen.

Til § 28

Den foreslåede § 28 viderefører den gældende § 16 om straf.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at det skal kunne straffes med bø-de, hvis en ejer tilbyder en lejer af en ejerlejlighed, som ef-ter lejemålets indgåelse er omdannet til en ejerlejlighed, aterhverve det lejede som ejerlejlighed uden samtidig hermedskriftligt at oplyse lejeren om den beskyttelse mod opsigel-se, der følger af lejelovens § 84, litra d.

Formålet med bestemmelsen er at sikre lejere. Efter lejelo-ven kan ejeren af en ejerlejlighed opsige lejeren, hvis lejerenved lejeaftalens indgåelse af gjort bekendt med, at det lejedeer en ejerlejligheder, og at opsigelse kan ske, hvis ejerenselv ønsker at benytte og bebo det lejede. Efter lejelovens §84, litra d, omfatter lejemålet kun af opsigelsesretten, hvislejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejlig-heder.

Det foreslåede stk. 1 skal sikre at lejeren senest samtidigmed tilbuddet om at købe den senere opdelte lejlighedskriftlig gøres bekendt med lejelovens beskyttelse mod opsi-gelse i lejelovens § 84, litra, så denne har mulighed for atvaretage sine interesser.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at ejeren af en ejerlejlighed,hvorpå der er tinglyst deklaration efter lovens § 19, stk. 6,og § 20, stk. 3, skal kunne straffes med bøde, såfremt denneeller en anden, som har fået overladt brugen af lejligheden,benytter lejligheden i strid med deklarationen.

Efter de foreslåede bestemmelser §§ 19, stk. 6, og § 20, stk.3, skal der som krav for opdeling af blandede beboelses ogerhvervsejendomme samt ved opdeling med henblik på eta-blering af tagboliger tinglyses en deklaration om, at beboel-seslejlighederne skal anvendes helårsbeboelse. Dette bety-der, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbebo-else i overensstemmelse med boligreguleringslovens kapitel7.

Formålet med strafbestemmelsen er at kunne sanktionere til-sidesættelse af kravet om benyttelse af boligerne til helårs-

beboelse, idet kravet er en del af modydelsen for, at ejen-dommen har fået adgang til at blive opdelt i ejerlejligheder.Det har netop været en del af formålet med regelsættet atsikre en bedre udnyttelse af den eksisterende bygningsmas-se.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at selskaber m.v. (juridiske per-soner) kan pålægges strafansvar efter reglerne i straffelo-vens 5. kapitel.

Efterstraffelovens kapitel 5 kan strafansvar for en juridiskperson kun kan pålægges, såfremt det er bestemt ved eller imedfør af lov.

Til § 29

I stk. 1 foreslås det fastsat, at loven træder i kraft den 1. juli2020.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at lovens §§ 9-11 finder anven-delse på adfærd, der udøves efter lovens ikrafttræden.

Bestemmelserne i §§ 9-11 giver ejerforeningen mulighed forat pålægge bod, træffe beslutning om eksklusion eller atovertage en udlejers beføjelser til at håndhæve grov mislig-holdelse fra en lejers side over for ejerforeningen. Bestem-melserne er nye og efter sin karakter indgribende over forejeren. Forslaget indebærer, at bestemmelserne gælder foralle ejerforeninger, uanset hvornår disse er stiftet, fra lovensikrafttræden og ikke kan fraviges ved særvedtægt. Forslagetindebærer endvidere, at bestemmelserne alene finder anven-delse på forhold, som f.eks. udvist eksklusionsbegrundendeadfærd, der foregår efter lovens ikrafttræden.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at de hidtil gældende regler omkvalitetskrav fortsat finder anvendelse for anmeldelser omopdeling, videreopdeling af eksisterende ejerlejligheder elleranden ændring, som er indleveret til Geodatastyrelsen senest6 måneder efter lovens ikrafttræden, såfremt der inden lo-vens ikrafttræden er udstedt fornøden byggetilladelse elleransøgt om fornøden attest efter de hidtil gældende regler omkvalitetskrav.

Med bestemmelsen foreslås fastsat en overgangsordning foranvendelse af lovens kvalitetskrav ved opdeling af tofami-lieshuse og videreopdeling af eksisterende ejerlejligheder.Overgangsordningen sikrer dels, at anmodninger om regi-strering af opdeling under overholdelse af kvalitetskrav, somer indgivet til Geodatastyrelsen inden lovens ikrafttræden,færdigbehandles efter de hidtil gældende regler om kvali-tetskrav. Endvidere sikrer overgangsordningen en frist til atafslutte igangsatte projekter, hvor der inden lovens ikrafttræ-den er udstedt fornøden byggetilladelse eller ansøgt om for-nøden attest efter de hidtil gældende regler om kvalitetskrav.Er sådanne igangsatte arbejder færdiggjort og anmodningom opdeling indgivet til Geodatastyrelsen inden for denfastsatte frist, behandles sagen efter de hidtil gældende reg-ler om kvalitetskrav.

55

I stk. 4 foreslås det fastsat, at lov om ejerlejligheder, jf. lov-bekendtgørelse nr. 1713 af 16. december 2010, og senereændringer, ophæves ved ikrafttræden af denne lov.

I stk. 5 foreslås det fastsat, at regler fastsat i medfør af den istk. 4 nævnte lov forbliver i kraft, indtil de ophæves eller af-løses af regler fastsat efter denne lov.

Det drejer sig om:– Bekendtgørelse nr. 144 af 17. februar 2019 om ikrafttræ-

den af visse bestemmelser i lov om ændring af lov omudstykning og anden registrering i matriklen, lov omGeodatastyrelsen, lov om tinglysning og forskellige an-dre love (Effektivisering af ejendomsregistrering og -forvaltning m.v.)

– Bekendtgørelse nr. 180 af 26. februar 2019 om registre-ring af ejerlejligheder og notering af bygning på frem-med grund i matriklen

– Bekendtgørelse nr. 834 af 3. september 2009 om tinglys-ning i tingbogen (fast ejendom)

– Bekendtgørelse nr. 1333 af 14. december 2004 om nor-malvedtægt for ejerforeninger etableret ved salg efterkapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede privateandelsboliger m.v. omfattende almene afdelinger

– Bekendtgørelse nr. 1332 af 14. december 2004 om nor-malvedtægt for ejerforeninger (Normalvedtægten)

– Bekendtgørelse nr. 631 af 23. juni 2004 om opdeling afejendomme med mere end 80% erhvervsareal i ejerlej-ligheder

– Bekendtgørelse nr. 432 af 18. oktober 1979 om varme-isolering af ejerlejligheder

Til § 30

Det foreslås, at loven i lighed med den gældende ejerlejlig-hedslov ikke gælder for Færøerne og Grønland, fordi sags-området er overtaget.

56

Documents

Lov om ejerlejligheder...etableret ved salg efter kapitel 5 a i samme lov eller ved ind-retning af uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yder-ligere etager efter 20, stk. 2,