Pridobitev lastninske pravice na nepremičninah na izviren način in vpis v zemljiško knjigo

Joža Velkaverhvišja sodnica svetnicaVišje sodišče v Kopru

I. Uvod

Temeljna delitev načinov pridobitev lastninske pravice je delitev na izvirne in izvedene načine pridobitve lastninske pravice.

Pri izvirno (originarno) pridobljenih lastninskih pravicah imetnik lastninsko pravico pridobi ne glede na pravico prednika in ne glede na prednikovo voljo, torej tudi proti volji prednika.

Pri premičninah je krog pridobitev lastninske pravice na izviren način, širok. Predmet moje teme pa so nepremičnine. Pri teh so izvirni načini pridobitve le:

- priposestvovanje, - odločba pristojnega organa in- drugi primeri, ko to določa zakon.

Vpis v zemljiško knjigo je v teh primerih vedno deklaratoren.

Sodna praksa glede izvirnih načinov pridobivanja lastnine na nepremičninah je najbolj obsežna, ko gre za priposestvovanje. To je prva tema mojega prispevka.

Pri pridobitvah na podlagi odločb pristojnega organa, ki je druga tema mojega prispevka, se bom omejila na prodaje nepremičnin v izvršilnih in stečajnih postopkih.

Tretji (zadnji) sklop pa je namenjen problematiki tranzicije družbene lastnine v lastninsko pravico. Čeprav bi morala biti družbena lastnina že dokončno transformirana v klasično lastnino, ostaja še veliko neurejenih vpisov. Razlog so nedorečene zakonske določbe in neenotnost sodne prakse. Predstavila bom stališča, ki smo jih usklajevali na civilnem oddelku našega sodišča, ki je po uveljavitvi novele Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1C)1 izključno pristojno za odločanje o zemljiškoknjižnih zadevah. Ker v teh zemljiškoknjižnih postopkih še ni usklajene sodne prakse, ne izključujemo možnosti, da bi lahko bilo končno stališče v kakšnem od predstavljenih primerov tudi drugačno.

V zadnjem delu bom predstavila spore, ki se v zadnjem obdobju rešujejo na sodiščih med osebami, ki so se sicer v zemljiško knjigo vpisali kot lastniki po Zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL),2 vendar je njihovo lastništvo sporno. Ti 1 Ur.l. RS, št. 25/2011.2 Ur.l. RS, št. 44/1997 in nasl.

1

primeri kažejo, da je bilo marsikatero preoblikovanje družbene lastnine v zasebno lastnino materialnopravno nepravilno. Zahtevki iz lastninske pravice niso omejeni z roki, zato bodo ti spori aktualni še nekaj časa.

II. Priposestvovanje

Priposestvovanje je najbolj poznan in do nedavnega tudi najbolj pogost izviren način pridobitve lastninske pravice na nepremičninah.

Teh sporov bo načeloma v prihodnje manj, ker je po uveljavitvi ZZK iz leta 1995, še bolj pa po uveljavitvi Stvarnopravnega zakonika (SPZ)3 in Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1),4 zemljiška knjiga pridobila na pomenu in se vpisi na podlagi pravnih poslov redno opravljajo.

Priposestvovanje po SPZ nastopi, če ima oseba nepremičnino v dobroverni lastniški posesti 10 let. Pred SPZ (1.1.2003) je priposestvovanje urejal Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR),5 ki je ločeval med izrednim priposestvovanjem, za katerega je bila predpisana 20 letna priposestvovalna doba in potrebna le dobroverna posest in rednim priposestvovanjem, za katerega je bila predpisana 10 letna zakonita in dobroverna posest.

Po uveljavitvi SPZ se je sodna praksa pod vplivom novejše teorije, ki ni bila naklonjena priposestvovanju posestnikov, ki se niso vpisali kot imetniki lastninske pravice v zemljiško knjigo (t.i. protiknjižno priposestvovanje po terminologiji, ki jo uporablja teorija, predvsem dr. Miha Juhart, v sodni praksi pa se je za to priposestvovanje uveljavil izraz zunajknjižno priposestvovanje), začela ukvarjati z vprašanjem, kdo je sploh lahko dobroverni lastniški posestnik. Dobroverni lastniški posestnik je tisti posestnik, ki ima stvar v posesti, kot da je njegova, in ne ve ali ne more vedeti, da ni upravičen do posesti. 6

Opravičljiva zmota glede pridobitve pravice, naj bi bila podana le pri tistemu posestniku, ki se je prepričal tudi o zemljiškoknjižnem stanju.7 Po tem stališču posestnik, ki je pridobil posest na podlagi pravnega posla in se ni vpisal v zemljiško knjigo, ne bi mogel priposestvovati nepremičnine.

Priposestvovanje bi bilo možno le v primerih knjižnega priposestvovanja, ko se je kupec vpisal v zemljiško knjigo, njegov vpis pa ni bil materialnopravno pravilen, priposestvovanje pa je to saniralo. Takih primerov priposestvovanja v sodni praksi sploh nisem zasledila. Drug primer, ki ga je teorija dopuščala, so priposestvovanja na nepremičninah, ki še niso vpisane v zemljiški knjigi (t.i. izvenjknjižna

3 Ur.l. RS, št. 87/2002.4 Ur.l. RS, št. 58/2003 in nasl.5 Ur.l. SFRJ, št. 6/1980 (20/1980 popr.).6 Ana Vlahek: Analiza sodne prakse glede priposestvovanja lastninske pravice na nepremičninah, GV Založba d.o.o., Ljubljana 2011, stran 15.7 Miha Juhart, Priposestvovanje lastninske pravice na nepremičninah, GV Založba d.o.o., Ljubljana 2011, stran 9.

2

priposestvovanje). Tudi ta priposestvovanja v sodni praksi niso problematična. Največ jih je pri etažni lastnini.

Na višjih sodišč se je pod vplivom takšnih teoretičnih razlag pojem »dobrovernosti« razumel in razlagal različno. Vrhovno sodišče je v zvezi z najbolj spornimi vprašanji zato dopustilo kar nekaj revizij, o vseh še ni odločilo, zato da bi sodno prakso poenotilo. Na stališča VSRS, ki bodo prispevala k enotnejši sodni praksi, čakajo zlasti vprašanja, ali dejstvo, da prodajalec ni vpisan v zemljiški knjigi kot lastnik nepremičnine, vedno ovrže domnevo dobrovernosti kupčeve posesti,8 nato vprašanje obstoja dobrovernosti tožnikove posesti kot predpostavke za izredno priposestvovanje po ZTLR oziroma, ali nepoznavanje zemljiškoknjižnega stanja izključuje dobrovernost posestnika kot pogoj za izredno priposestvovanje,9 vprašanje, ali nepreverjanje skladnosti izročenih nepremičnin v zemljiškem katastru, izniči kupčevo dobro vero,10 ter vprašanje, ali je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ker toženčevih trditev v zvezi z okoliščinami nastopa posesti tožnice oziroma njenega predhodnika ni ovrednotilo v okviru presoje o dobrovernosti posesti kot predpostavke za priposestvovanje.11 O prvi revizijski zadevi z dopuščenim vprašanjem, ali dejstvo, da prodajalec ni vpisan v zemljiški knjigi kot lastnik nepremičnine, vedno ovrže domnevo dobrovernosti kupčeve posesti) je Vrhovno sodišče RS odločilo, vendar vsebinskega odgovora nismo prejeli. Kot se večkrat dogaja, se je pri obravnavi same revizije izkazalo, da v zadevi vprašanje dobrovernosti, ki se je postavilo v preliminarnem postopku dopustitve revizije, sploh ni pravno relevantno, saj tožnica nepremičnine niti ni imela v posesti, kar je osnovna predpostavka priposestovanja.

V zadevi II Ips 796/2008 pa je VS zavzelo stališče, da se v obravnavani zadevi dobrovernost kot predpostavka priposestvovanja lastninske pravice presoja v kontekstu družbenih razmer v času sklenitve prodajne pogodbe, v katerih zemljiška knjiga ni bila ustrezna ustanova materialnega nepremičninskega prava, načelo zaupanja v zemljiško knjigo pa ni imelo takega pomena, kot ga ima od leta 1995 dalje. Gre za stališče, ki se je v zadnjem času že bolj poenoteno izoblikovalo v sodni praksi. Tudi na Višjem sodišču v Kopru menimo, da je treba drugače (manj strogo) obravnavati starejše zadeve in to prav iz razloga, ker ni mogoče mimo dejstva, da je bila zemljiška knjiga pred letom 1995, ko je bil sprejet prvi ZZK, pa še potem do sprejema SPZ, podcenjena. Promet z nepremičninami se je izvajal zelo pogosto mimo zemljiške knjige. Splošno prepričanje povprečnih kupcev nepremičnine je bilo, da se že s sklenitvijo pogodbe, njeno overitvijo, plačilom kupnine, davka in prenosom posesti, pridobi lastninska pravica na nepremičnini. Zato od povprečnega kupca nepremičnine iz tistega obdobja ni mogoče pričakovati zavesti o pomenu vpisa v zemljiško knjigo, ki se pričakuje danes. Po letu 1995, ko smo dobili prvi Zakon o zemljiški knjigi (ZZK),12 še bolj pa po uveljavitvi SPZ in ZZK-1, pa se je postopoma začelo utirati spoznanje, da je potrebno nepremičninske posle dokončati z vpisom v zemljiško knjigo. Pri presoji dobrovernosti je zato potrebno upoštevati razmere, ki so veljale v družbi v določenem časovnem obdobju. Sicer lahko hitro

8 Sklep II DoR 161/2009 z dne 18.3.2010.9 Sklep II DoR 107/2011 z dne 14.7.2011.10 Sklep II Dor 398/2011 z dne 24.11.2011.11 Sklep II Dor 490/2010 z dne 10.3.2011.12 Ur.l. RS, št. 33/1995 in nasl.

3

zaidemo v nepravične rešitve primerov iz preteklega obdobja. Danes ni nerazumno, da zahtevamo od povprečnega kupca poznavanje delovanja zemljiške knjige in sistem pridobitve lastninske pravice na nepremičnini, ker se o tem veliko govori, tako v pisnih kot drugih medijih. Za preteklo obdobje je tako togo stališče težko zagovarjati.

Ko pride do priposestvovanja nepremičnine, zemljiškoknjižno stanje ne ustreza dejanskemu. V takem primeru obstajata dve možnosti:

a) če obstaja med zemljiškoknjižnim lastnikom in priposestvovalcem spor o lastništvu, mora priposestvovalec pridobiti listino v sodnem postopku. Vložiti mora tožbo na ugotovitev lastninske pravice. Pravnomočna ugotovitvena sodba je po 3. točki prvega odstavka 40. člena ZZK-1 listina, na podlagi katere se dovoli vknjižba lastninske pravice v korist priposestvovalca.13 Da si priposestvovalec zavaruje vrstni red, saj ga po drugem odstavku 44. člena SPZ lahko prehiti z vpisom kupec, ki je v dobri veri odkupil nepremičnino od v zemljiški knjigi vpisanega lastnika, je razumno, da hkrati predlaga zaznambo spora. O zaznambi spora odloča zemljiškoknjižno sodišče. Predlogu mora predlagatelj priložiti potrdilo pristojnega sodišča, da je vložena lastninska tožba (tretji odstavek 79. člena ZZK-1).

b) če med zemljiškoknjižnim lastnikom in priposestvovalcem ni spora o lastništvu, se lahko zemljiškoknjižno stanje uredi s t.i. posadno listino.

Novela ZZK-1C je 40. člen ZZK-1 dopolnila z novima tretjim in četrtim odstavkom. Za zemljiškoknjižno dovolilo iz 1. točke tretjega odstavka 40. člena se po sedaj jasnem besedilu tega zakona šteje tudi listina, ki vsebuje izjavo osebe, ki jo izstavlja, da priznava izvirno pridobitev stvarne pravice v korist druge osebe (posadna listina). Ko gre za priposestvovanje je pomembna samo posadna izjava.

O posadni listini je Vrhovno sodišče izdalo dve pravni mnenji: 1. Že 9.7.1975 je bilo sprejeto stališče, da je posadna listina primerna listina za vpis v zemljiško knjigo. Po stališču iz tega pravnega mnenja posadna izjava v bistvu ne dokazuje nič drugega, kot to, da o lastnini ni spora in da zemljiškoknjižni lastnik oziroma njegov pravni naslednik priznavata posestniku lastninsko pravico. Takšna listina je po stališču iz tega pravnega mnenja, kolikor sicer ustreza pravnim pravilom ZZK, primerna za prenos lastninske pravice (pp. 424, 1452 ODZ ter 26,27 in 103 ZZK).

2. Na občni seji VSRS 18.12.2001 (po uveljavitvi ZZK/95) pa se je ponovno postavilo to vprašanje, ker so nekatera zemljiškoknjižna sodišča zavzela stališče, da je primerna listina za vpis lastninske pravice na podlagi priposestvovanja le ugotovitvena sodba. Na tej občni seji je bilo sprejeto pravno mnenje, da je notarsko overjena izjava volje zemljiškoknjižnega lastnika o priznanju dejstev priposestvovanja in priposestvovanja samega zasebna listina, na podlagi katere se lahko dovoli vknjižba lastninske pravice na priposestvovalca. Iz obrazložitve izhaja, da ni samo pravnomočna ugotovitvena sodna

13 Oblikovanju stvarnopravnih zahtevkov je bil namenjen referat dr. Mateje Končina Peternel, zato se s tem ne ukvarjam.

4

odločba listina, ki bi dokazovala obstoj zakonskih predpostavk kot pravnega temelja za izvirno pridobitev stvarne pravice na podlagi priposestvovanja. Kaj takega ne predpisuje noben materialni ali procesni predpis. Če med dejanskim in zemljiškoknjižnim lastnikom niso sporna dejstva priposestvovanja, ni nobene potrebe, da bi morala listino pridobiti v pravdnem postopku.

Obvezne sestavine te listine lahko razberemo iz pravnega mnenja. Zemljiškoknjižni lastnik mora v izjavi zapisati, da vpis njegove lastninske pravice pri konkretni nepremičnini ne odraža resničnega pravnega stanja, da priznava priposestvovalcu priposestvovanje in opisati mora »dejstva samega priposestvovanja«, torej okoliščine, ki utemeljujejo sklep, da so se dejansko stekli vsi pogoji za vpis lastninske pravice na priposestvovalca. Po novem četrtem odstavku 40. člena ZZK-1 se za overitev takšne listine smiselno uporabljajo pravila ZZK-1 o overitvi zemljiškoknjižnega dovolila.

III. Pridobitev lastninske pravice na podlagi odločbe pristojnega organa

Na podlagi 42. člena SPZ lahko pristojni organ (sodišče ali upravni organ) odloči o pridobitvi lastninske pravice, če mu takšno pooblastilo daje zakon in če zakon določa postopek za izdajo takšne odločbe.14 Odločba, ki jo izda v takem postopku, je oblikovalna. Lastninska pravica se pridobi s pravnomočno sodno odločbo ali dokončno odločbo upravnega organa, razen če zakon določa drugače. V sodni praksi sta najpomembnejši odločbi, s katerima se odloči o pridobitvi lastninske pravice na tej podlagi, sklepa o izročitvi nepremičnine v izvršilnem postopku in v stečajnem postopku. SPZ pozna tudi druge primere pridobitev pravic na tej podlagi. Zaradi omejenega obsega prispevka pa se bom omejila samo na primere prodaje nepremičnin v izvršilnih in stečajnih postopkih.

Med obema postopkoma obstaja glede prodaje nepremičnine določena podobnost. V izvršilnem postopku izda sodišče po pravnomočnosti sklepa o domiku in po položitvi kupnine, sklep o izročitvi nepremičnine kupcu. V stečajnem postopku pa stečajni upravitelj sklene z najboljšim ponudnikom prodajno pogodbo in po plačilu kupnine izda stečajni sodnik sklep o izročitvi nepremičnine kupcu (339. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP)).15

Oba sklepa sta podlaga za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice. V obeh primerih kupec pridobi lastninsko pravico na originaren način, s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine, vpis v zemljiško knjigo pa je deklaratornega značaja. Kljub temu je vpis v zemljiško knjigo potreben zaradi publicitetnih učinkov. Po določbi 7. točke prvega odstavka 40. člena ZZK-1 sta oba sklepa listini, na podlagi katerih se dovoli vknjižba na kupca.

14 Prim. tudi Nikola gavela: Stvarno pravo, Informator, Zagreb 1998, stran 348.15 Ur.l. RS, št. 126/2007 in nasl.

5

V izvršilnem in stečajnem postopku sodišči odločita, da so izpolnjeni pogoji za prehod lastninske pravice. Ob odločanju o vpisu zemljiškoknjižno sodišče upošteva pravnomočno odločbo sodišča, na katero je vezano, hkrati pa mora samo presoditi preostale formalne pogoje za vpis iz 148. člena ZZK-1. Tu pride v poštev predvsem določba 150. člena ZZK-1, po kateri mora sklep o izročitvi nepremičnine kupcu »učinkovati« proti osebi, ki je vpisana v zemljiški knjigi. Samo v takem primeru zemljiškoknjižno sodišče dovoli vpis. Če dolžnik v zemljiški knjigi ni vpisan kot lastnik, zemljiškoknjižno sodišče ne bo moglo vpisati kupca, čeprav je lastninsko pravico pridobil na podlagi pravnomočne sodne odločbe, torej izvirno.

Pridobitve lastninske pravice na izviren način nimajo pri vpisu v zemljiško knjigo nobene prednosti pred pridobitvami na izveden način. Pri obeh se upoštevajo enaka zemljiškoknjižna pravila. Le pravilnost izvedbe postopka, iz katere izhaja sodna odločba, ni stvar preverjanja zemljiškoknjižnega sodišča. Poučen je primer iz sodne prakse (ki ni osamljen),16 ko je prišlo do vknjižbe lastninske pravice na kupca nepremičnine v izvršilnem postopku na podlagi pravnomočnega sklepa o izročitvi nepremičnine, čeprav je bila pred vpisom zaznambe sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi vpisana zaznamba spora. Tožnik, ki je uspel s predlogom za zaznambe spora, je uspel zatem tudi v pravdi dokazati, da je on lastnik nepremičnine in ne dolžnik, proti kateremu je tekel izvršilni postopek na nepremičnino ter se vpisal v vrstnem redu zaznambe spora. Ob vpisu tožnikove lastninske pravice je zemljiškoknjižno sodišče moralo izbrisati kupca nepremičnine, ki se je vpisal na podlagi sklepa izvršilnega sodišča o izročitvi nepremičnine. Zaznamba izvršbe ima namreč učinek, da sklep o izročitvi nepremičnine kupcu učinkuje proti vsakokratnemu lastniku nepremičnine, vendar le proti tistim lastnikom, ki so nepremičnino pridobili po začetku učinkovanja zaznambe izvršbe. Zemljiškoknjižno sodišče v primeru, ki je predstavljen, sploh ne bi smelo dovoli vpisa pridobitve lastninske pravice kupca na podlagi sklepa o izročitvi nepremičnine, saj to prepoveduje četrti odstavek 89. člen ZZK-1. Pridobitev lastninske pravice kupca na podlagi sodne odločbe (sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu) namreč ne more biti vezana s pogojem, zato je zakonodajalec v primeru, ko je pri nepremičnini vpisana zaznamba spora, ki je vpisana pred učinkovanjem zaznambe izvršbe, določil, da je takšna zaznamba ovira za dovolitev vpisa. V tej zadevi bi moralo zavrniti vpis že takoj, ko je prejelo obvestilo izvršilnega sodišča, ki mu je bil priložen sklep o izročitvi nepremičnine kupcu. Končni izid pa je v obeh primerih enak in primer opozarja, da morajo tako izvršilni sodnik, kot tudi stečajni upravitelj in stečajni sodnik, pa tudi kupec, poznati delovanje zemljiške knjige in tudi pred nakupom oziroma s strani sodišča opravljeno prodajo natančno preveriti zemljiškoknjižno stanje, tudi vpisane plombe pri določeni nepremičnini.

Čeprav pridobi kupec lastninsko pravico na nepremičnini šele, ko postane sklep o izročitvi pravnomočen, uživa določeno varstvo že pred tem kot »lastnik v pričakovanju«. Ustavno sodišče je že odločilo,17 da po pravnomočnosti sklepa o domiku izvršilno sodišče ne sme več izvršbo s prodajo nepremičnine ustaviti in razveljavilo

16 Sklep VSL I Cp 1300/2009 z dne 03.06.2009.17 Odločba Ustavnega sodišča Up-77/04 z dne 29.1.2004.

6

izvršilna dejanja, tudi če upnik umakne predlog za izvršbo. S takšno odločitvijo bi namreč kršilo kupčevo ustavno pravico do zasebne lastnine. Pravni položaj kupca po opravljeni javni dražbi je tako odvisen le od zakonitosti javne dražbe in od njega samega oziroma tega, ali bo izpolnil obveznost položitve kupnine.18 Nedavno je Ustavno sodišče podobno stališče o varstvu lastninske pravice v pričakovanju zavzelo tudi na primeru pravnoposlovnega prenosa lastninske pravice, kjer je poudarilo, da uživa pridobitelj v relativnem razmerju do odsvojitelja lastninskopravno varstvo že po izročitvi razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila), čeprav vpis v zemljiško knjigo ni bil izveden.19

IV. Pridobitev lastninske pravice po posebnih predpisih

O prehodu družbene lastnine v zasebno in problematiki povezani s preoblikovanjem nekdanje družbene lastnine v zasebno last, je obsežen in pregleden prispevek pripravil za VII. Dneve civilnega prava v letu 2009 dr. Matija Damjan.20 Prispevek dr. Damjana obravnava to problematiko iz teoretičnega vidika s predstavitvijo domala vseh predpisov, ki urejajo lastninjenje. Sama želim v tem prispevku izpostaviti predvsem dva aktualna problema, in sicer:

- vprašanje, kako naj bi se v teh primerih izvedel vpis v zemljiški knjigi in - vprašanje, kako ravnati v primeru, če se ugotovi, da je bila materialnopravna

podlaga vpisa na podlagi lastninjenja nepravilna.

Obe vprašanji sta do neke mere povezani, saj je prav ZLNDL, ki je bil temeljni predpis tega področja in je uredil ex lege pretvorbo družbene lastnine zemljišč v zasebno lastnino, po noveli ZLNDL-A21 pa tudi vpis zasebne lastnine po uradni dolžnosti, razlog za vrsto težav zaradi materialnopravno nepravilno izvedenih lastninjenj zemljišč.

IV.I. Vpis v zemljiško knjigo

Eno temeljnih načel zemljiškoknjižnega procesnega prava, je načelo formalnosti postopka. Po 124. členu ZZK-1 zemljiškoknjižno sodišče odloča o pogojih za vpis na podlagi listin in na podlagi stanja vpisov v zemljiški knjigi. Pogoj za dovolitev vpisa je, da je predlogu ali obvestilu državnega organa, priložena javna ali zasebna listina, ki utemeljuje predlagani vpis.

Čeprav je pri lastninjenju temelj pridobitve lastninske pravice zakon, so zemljiškoknjižna pravila glede vpisa enaka. Ni sporno, da to velja velja za priposestovanje, kjer je za vpis

18 Odločba VSL III Cp 7649/2006 z dne 14.3.2007. Podobno tudi je odločba VSC I Ip 894/2008 z dne 20.3.2009.19 Odločba Ustavnega sodišča Up-591/10 z dne 2.12.2010. O pomenu te odločbe glej tudi pri Jasna Hudej in Iztok Ščernjavič, Ponovni premislek o nekaterih temeljnih izhodiščih stvarnega prava pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, Pravna praksa, letnik 31 (2012), št. 3, str. I-VII (pril.).20 Matija Damjan, Prehod nekdanjih družbenih objetov, zgrajenih za javne namene, v zasebno last in varstvo javnega interesa, VII. Dnevi civilnega prava, 2009.21 Zakon o dopolnitvah zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Ur.l. RS, št. 59/2001).

7

potrebno predlogu priložiti posadno listino (ali pravnomočno sodbo), saj zemljiškoknjižno sodišče ne more samo ugotavljati dejstev, tudi če gre za dejstva pridobitve lastninske pravice na podlagi zakona. V sodni praksi se je postavilo vprašanje, ali to velja tudi za pridobitev lastninske pravice na podlagi predpisov o lastninjenju.

Zakoni, ki urejajo lastninjenje, le izjemoma predpisujejo, kako naj se pridobljena pravica vpiše v zemljiški knjigi. Takšne določbe najdemo denimo v 2. do 5. členu ZLNDL (vpis po uradni dolžnosti), 76. členu Zakona o gospodarskih javnih službah (ZGJS)22 (vpis na podlagi predloga s priloženo pisno izjavo o pridobitvi lastninske pravice po tem zakonu) in 68. členu Zakona o uresničevanju javnega interesa na področju kulture (ZUJIPK)23

(vpis na podlagi predloga s priloženo pisno izjavo in po potrebi z dokazili) pa tudi v 185. členu Zakona o vodah (ZV-1)24 (vpisa na podlagi pravnomočne upravne odločbe, v kateri ministrstvo določi zemljišča, ki se lastninijo). Tudi v teh primerih so določbe skope in ne določajo podrobneje načina vpisa.

Sistemsko način zemljiškoknjižnega vpisa ni bil določen. Odgovor na vprašanje, kako izvesti vpis, zato v sodni praksi ni bil vedno enak. Zastopana so bila tako stališča, da je lahko sam zakon podlaga za predlog za vpis, kot tudi stališča, da ni podlage, da bi se vpisi opravili neposredno na podlagi zakona brez ustrezne listine.

Tako je denimo sodišče zavzelo stališče,25 da se po Zakonu o Skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (ZSKZ)26 lastninska pravica na kmetijskih zemljiščih v družbeni lastnini v zemljiško knjigo vpiše po uradni dolžnosti in da mora zemljiška knjiga vpisati lastninsko pravico brez listine. Tudi v drugi zadevi,27 kjer je obravnavano lastninjenje premoženja sindikatov po Zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini v uporabi Zveze sindikatov Slovenije (ZLNZSS),28 je sodišče zavzelo stališče, da je lahko zakon neposredno podlaga za vknjižbo lastninske pravice. Ker se je pravica uporabe na podlagi samega zakona preoblikovala v lastninsko pravico, je po mnenju sodišča podana podlaga za vpis v zemljiško knjigo tudi ob odsotnosti kakršnekoli listine.

Vendar je prevladujoče stališče sodne prakse, da je za vpis lastninske pravice, pridobljene v postopku lastninjenja, potrebna listina. Že pri lastninjenja kmetijskih zemljišč po ZSKZ so sodišča v dveh drugih primerih29 zavzela drugačno stališče, da vpis ni mogoče brez listine. Sodišča so se pri tem oprla na Navodilo,30 izdano na podlagi ZSKZ. Tudi na Višjem sodišču v Kopru smo pri obravnavanju pridobitve lastninske pravice na podlagi Zakon o lastninjenju kulturnih spomenikov v družbeni lastnini (ZLKSDL)31 zavzeli

22 Ur.l. RS, št. 32/1993 in nasl.23 Ur.l. RS, št. 75/1994 in nasl.24 Ur.l. RS, št. 67/2002 in nasl.25 VSL sklep II Cp 1310/2009 z dne 15.07.2009.26 Ur.l. RS, št. 10/1993 in nasl.27 VSL sklep II Cp 4031/2010 z dne 26.01.2011.28 Ur.l. RS, št. 66/2007 in nasl.29 VSL sklep III Cp 1237/2009 z dne 27.05.2009 in VSL sklep II Cp 479/2010 z dne 15.4.2010.30 Navodilo o tem, kaj se šteje za dokumentacijo za prenos kmetijskih zemljišč, kmetij in gozdov na Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije oziroma na občine, Ur.l. RS, št. 32/1993.31 Ur.l. RS, št. 89/1999 (107/1999 popr.).

8

stališče, da brez ustrezne listine vpisa v zemljiško knjigo ni mogoče dovoliti.32 V zemljiškoknjižnem postopku se ne odloča o spornih pravicah, ampak le o pogojih za vpis na podlagi ustrezne listine.

Tudi sama menim, da mora temeljiti vpis lastninske pravice, pridobljene v postopku lastninjenja, na ustrezni listini. Pri tem izhajam iz dejstva, da je ZZK-1 matični predpis tega področja in da je treba vse vpise načeloma obravnavati enako. ZZK-1 ne dopušča, da se v zemljiškoknjižnem postopku ugotavljajo dejstva za vpis, ampak mora predlagatelj za vpis lastninske pravice na nepremičnini predložiti ustrezno listino. To velja tudi, če je temelj pridobitve zakon. Kot edino izjemo od tega pravila štejem ZLNDL, ki je izrecno dajal podlago za vpis lastninske pravice na tistega, ki je imel v zemljiški knjigi pri družbeni lastnini vpisano pravico uporabo. Ta zakon je določil, da postane nepremičnina last tiste osebe, ki ima na njej ob uveljavitvi zakona vpisano pravico uporabe. Ker gre pravzaprav za avtomatizem »prepisa«, ni kršeno načelo formalnosti postopka, saj zemljiškoknjižno sodišče vpiše namesto imetnika pravice uporabe, samo to osebo kot lastnika.

V vseh ostalih položajih pa je treba predlogu za vknjižbo lastninske pravice torej priložiti ustrezno javno ali zasebno listino, na podlagi katere bo zemljiškoknjižno sodišče lahko odločilo, ali so izpolnjeni pogoji za dovolitev vpisa. S tem se takoj zastavi vprašanje, kakšna bi morala biti ta listina in kaj bi morala vsebovati. Ta odgovor ne more biti enoznačen, ker sta tako oblika kot vsebina listine odvisni od vsebine zakona, ki je podlaga lastninjenju nepremičnine.

V predstavljenih primerih iz sodne prakse je razvidno, da je v predpisih najbolj natančen odgovor vsebovan glede dokumentacije, ki je potrebna za prenos kmetijskih zemljišč, kmetij in gozdov na Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS oziroma občine, saj je izdano navodilo o tem, kaj se šteje za to dokumentacijo.

Po ZGJS je za vpis v zemljiško knjigo predpisana pisna izjava, ki jo izda upravičenec. To je pristojni organ upravičene skupnosti. Po tem zapletenem sistemu lastninjenja so republika, mesto oziroma občina postali lastniki nepremičnin, odvisno od načina pridobitve in zagotavljanja sredstev.33 V pisni izjavi bi zato moral pristojni organ upravičene skupnosti, ki je postala lastnica konkretne nepremičnine in ki je opravljal dejavnost gospodarske javne službe, zajeti vse v zakonu naštete dejanske okoliščine, katerih pravna posledica je pridobitev lastninske pravice upravičene skupnosti. Tudi za overitev takšne enostranske izjave se smiselno uporabljajo pravila ZZK-1 o overitvi zemljiškoknjižnega dovolila.

Po Zakon o športu (ZSpo)34 preidejo v last športni objekti, s katerimi je na dan uveljavitve tega zakona, upravljalo društvo, na podlagi pravnomočne odločitve pristojnega organa lokalne skupnosti.

32 VSK sklep Cp 261/2008 z dne 06.05.2008.33 Miha Juhart, Lastninjenje po zakonu o gospodarskih javnih službah, Pravna praksa, Letnik 12, 1993, št. 26, str. 3-4.34 Ur.l. RS, št. 22/1998.

9

Pri pripravi konkretnih zemljiškoknjižnih predlogov bo zato na podlagi zgoraj predstavljenih primerov treba v vsakem primeru posebej proučiti določbe zakona, ki urejajo lastninjenje (to sta največkrat samo en ali dva člena) in zatem pripraviti listino (kadar ni izrecno, kot npr. pri ZSpo določeno, da je to pravnomočna odločba upravnega organa), oblikovano kot sporazum, če je po zakonu več možnih upravičencev, ali kot pisno izjavo, če je upravičenec po zakonu eden. V listini morajo biti opisana vsa dejstva, iz katerih sledi, da je predlagatelj pridobil lastninsko pravico oziroma, drugače povedano, opis vseh dejstev, ki jih zakon predpisuje kot podlago nastanku te posledice. Kot za vsako zasebno listino, veljajo tudi za takšno listino pravila o overitvi podpisa (četrti odstavek 40. člena ZZK-1) kot pri zemljiškoknjižnem dovolilu. Le na podlagi takšne listine bo zemljiškoknjižno sodišče lahko presodilo, ali obstajajo formalni pogoji za dovolitev vpisa.

Pri vpisovanju nepremičnin, ki so se lastninile, je treba upoštevati določene posebnosti glede lastninjena stanovanj. Stanovanjski fond v družbeni lastnini se je lastninil na podlagi Stanovanjskega zakona (SZ).35 Stanovanja so postala last republike, občine ali drugih pravnih oseb, ki so prej imele pravico uporabe na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah. Novi lastniki pa so morali olastninjena stanovanja ponuditi v odkup imetnikom stanovanjske pravice. V zemljiški knjigi so se na podlagi prodajnih pogodb vknjižili kot lastniki bivši imetniki stanovanjske pravice, ki so odkupili stanovanja.

V praksi je bilo v zvezi s temi vpisi precej problemov, ker je šlo pretežno za etažno lastnino, ki v zemljiški knjigi ni bila vpisana. Ti vpisi so se opravljali s časovnim zamikom. Ker se je v praksi izkazalo, da kupci stanovanj ob vpisu etažne lastnine niso imeli izvirnikov listin, na podlagi katerih bi se lahko vpisali, je ZZK-1 za te primere uredil nov poseben postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine.

V praksi so se ta pravila razlagala različno, saj so nekatera zemljiškoknjižna sodišča štela, da se lahko listina vzpostavi samo v tem postopku in so zavračala predloge za vpis na podlagi listin, s katerimi sta pogodbeni stranki že sami nadomestili izgubljeni ali uničen izvirnik listine in v kateri je v zemljiški knjigi vpisan lastnik dovolil vpis na pridobitelja. Ta poseben zemljiškoknjižni postopek je bil v zakonu predviden predvsem za primere, ko predlagatelj na drug način ne morejo pridobiti listine, na podlagi katere bi lahko v zemljiški knjigi vpisali stvarno pravico. Ni pa ta postopek izključeval drugih možnosti »vzpostavitve izgubljene ali uničene listine«. Zaradi pravilne razlage teh določb, je bil 40. člen ZZK-1 z zadnjo novelo dopolnjen, tako da sedaj ne more biti več dvoma, da se lahko v primeru izgubljene listine položaj uredi tudi z zapisom izjave v zemljiški knjigi formalno še vpisanega lastnika o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim oziroma z izjavo v zemljiški knjigi vpisanega lastnika, da se zaradi nadomestitve izgubljenih izvirnikov listin dovoljuje vpis lastninske ali druge pravice v korist druge osebe. Takšna listina mora vsebovati (podobno kot posadna izjava) vse pravno pomembne okoliščine, kot bi se sicer ugotovile v postopku vzpostavitve zemljiškoknjižne listine: podatke o vsebini listine, ki je bila izgubljena oziroma uničena in izjavo volje tistega, ki je vpisan v zemljiški knjigi, da se na podlagi te listine vpiše pravica v korist določene osebe (podobno vsebini sklepa iz 241. člena ZZK-1). Tudi za overitev podpisa

35 Ur.l. RS, št. 181/1991-I (19/1991 popr.) in nasl.

10

osebe, ki izstavlja takšno listino se smiselno uporabljajo pravila o overitvi podpisa, kot pri zemljiškoknjižnem dovolilu (četrti odstavek 40. člena ZZK-1).

Ne sme se spregledati, da tudi v teh primerih velja načelo pravnega prednika (9. člen ZZK-1), po katerem so vpisi dovoljeni le proti osebi, proti kateri učinkuje listina, ki je podlaga za vpis, in ki je v zemljiški knjigi vpisana kot imetnik pravice, na katero se vpis nanaša. Na VSK smo se tega načela strogo držali, ko smo že pred spremembo zakonodaje, dovolili vpise na podlagi takih izjav. Drugačno stališče pa je zavzelo denimo VSL,36 ko je štelo, da zadošča za vpis v zemljiško knjigo samo izjava, iz katere izhaja, da je v zemljiški knjigi vpisani lastnik priznal predlagateljici lastninsko pravico. Sodišču se ni zdelo pomembno, da vmesna pogodba, ki je bila priložena in iz katere je izhajalo, da je šlo za več zaporednih prodaj, ni bila overjena. Tudi v teh primerih ni dopustno narediti preskoka, tako da bi tisti, ki je v zemljiški knjigi (formalno) vpisan kot lastnik, sklenil z zadnjim kupcem pogodbo o uskladitvi stanja, saj se pravila o pravnem predniku ne da zaobiti.37 Listina, s katero v zemljiški knjigi vpisan lastnik in pridobitelj pravice usklajujeta zemljiškoknjižno stanje z dejanskim, mora vsebovati veljaven pravni temelj oziroma zavezovalni pravni posel, ki je podlaga za ponovno izjavo razpolagalnega pravnega posla. Pravilnost stališča našega sodišča je smiselno potrdilo tudi Vrhovno sodišče,38 ko je zavzelo stališče, da so vsi vmesni pridobitelji pravice pri večkratnih zaporednih prenosih, čeprav se vpis ne opravi nanje, udeleženci postopka, saj z vpisom na zadnjega pridobitelja tudi vmesni pridobitelji »dejansko izgubijo« svojo pravico. Vmesne pridobitelje mora zemljiškoknjižno sodišče obravnavati kot udeležence postopka in morajo biti obveščeni o postopku, sicer jim je odvzeta pravica do izjave.

Edino izjemo od načela pravnega prednika je predpisal 6. člen Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS),39 ki pa velja le za prodajne pogodbe po določbah SZ o privatizaciji. Ker v praksi zemljiškoknjižna stanja na stanovanjih v družbeni lastnini v veliki meri niso bila usklajena z večkratnimi prenosi pravice uporabe in upravljanja in bi bila glede na razmere v bivši državi zahteva, da kupci predložijo dokazila o pravnem nasledstvu prodajalcev po zemljiškoknjižnih subjektih, v veliki večini težko izvedljiva, je ZPPLPS določil, da se ne glede na pravilo pravnega prednika, dovoli vpis lastninske pravice na posameznem delu stavbe na podlagi pogodbe o prodaji posameznega dela stavbe (sklenjene v postopku privatizacije stanovanj) ter se v tem primeru domneva (šteje), da je zemljiškoknjižni lastnik oseba, ki nastopa kot prodajalec v tej pogodbi.

Prodaja po privatizacijskih določbah SZ torej predstavljala točko, po kateri se je začela graditi veriga prenosov. Ta domneva pa se razlaga ozko. Na domnevo se lahko sklicujejo le kupci stanovanj po privatizacijskih določbah, torej nekdanji imetniki stanovanjske pravice na stanovanju. V vseh drugih primerih večkratnih zaporednih prenosov mora upravičenec priložiti za vsak vmesni prenos listino, ki bi bila lahko podlaga za vknjižbo pravice (drugi odstavek 150. člena ZZK-1).

36 Sklep VSL I Cp 558/2008 z dne 20.2.2008.37 Sklep VSK I Cp 962/2006 z dne 27.10.2006.38 Sklep II Ips 230/2010 z dne 7.10.2010.39 Ur.l. RS, št. 89/1999 in nasl.

11

ZPPLPS je bil sicer intervencijski zakon, ki je veljal le določen čas. Ker pa se etažna lastnina v času veljavnosti tega zakona še zdaleč ni uredila, je ZZK-1 v prehodnih določbah (drugi odstavek 248.čl. ZZK-1) podaljšal veljavnost domneve iz 6. člena ZPPLPS. Tudi Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL)40 v prehodnih določbah priznava prodajni pogodbi, sklenjeni na podlagi določb SZ o privatizaciji, značaj dokazila o lastništvu, ne glede na izkazano pravno nasledstvo med zemljiškoknjižnim lastnikom in prodajalcem, opredeljenim v pogodbi.

V zvezi z opisanimi problemi sem prejela vprašanje, kako izvesti vpis v zemljiško knjigo v primerih, ko investitor objekta, ki je ostal vpisan na nepremičnini, ki predstavlja skupni del stavbe, na katerem imajo »dejansko« lastninsko pravico stanovalci blokov oziroma stavb. Izpostavljen je bil tudi problem, da je teh lastnikov (pridobiteljev) lahko zelo veliko in jih ni enostavno zajeti v sporazum o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim.

To vprašanje terja nekoliko podrobnejšo obrazložitev in povzetek do sedaj povedanega. Najprej bi še enkrat posebej opozorila na novi tretji odstavek 40. člena ZZK-1, ki jasno loči dve vrsti listin, ki sta podlaga za vpis:

1. posadno listino, s katero zemljiškoknjižni lastnik priznava izvirno pridobitev stvarne pravice v korist druge osebe, in

2. listino, ki se izstavlja zaradi uskladitve zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim ali zaradi nadomestitve izgubljenih izvirnikov. Takšna listina se bo izdala v primerih nadomestitve pravnoposlovnih prenosov, torej pri izvedenih načinih pridobitve lastninske pravice.

V preteklosti se je s posadno listino urejalo vpise pravic, pridobljenih s priposestvovanjem. Če izhajamo iz izvora tega pojma – izhaja iz latinske besede possessio, kar pomeni posest, to govori v prid razlagi, da je posadna listina primerna za zapis le, kadar gre za priposestvovano pravico. V praksi pa se je ta listina postopoma začela uporabljati širše. Tudi novo zakonsko besedilo posadno listino dopušča za vse izjave, s katerimi se priznava izvirno (na zakonu temelječe) pridobitve lastninske pravice. V tem je bistvena razlika v primerjavi z listino o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, s katero se nadomešča (izgubljeno, uničeno itd.) listino o pravnoposlovni pridobitvi lastninske pravice oziroma ureja stanje, ki ne ustreza dejansko opravljenim (pravnoposlovnim) prenosom.

V določenih primerih lahko pride do položaja, ko so izpolnjeni pogoji za sestavo obeh listin: npr. kupec stanovanja bi lahko nadomestil izgubljeno listino in tako izkazal verigo prenosov, lahko pa bi mu tudi zemljiškoknjižni lastnik priznal priposestvovanje, ker so za to izpolnjeni pogoji. V takem primeru je bolj razumno izbrati lažjo pot, to je sestaviti posadno izjavo, v kateri zemljiškoknjižni lastnik prizna dejanskemu lastniku, da je priposestvoval nepremičnino. Bistvena razlika je namreč v tem, da se s posadno listino priznava izvirno pridobitev lastninske pravice, ki je neodvisna od pravnih prednikov, zato

40 Ur.l. RS, št. 45/2008 in nasl.

12

v primeru vpisa na podlagi take listine načelo pravnega prednika ne pride v poštev. Drugače je v primeru listine o nadomestitvi izgubljene listine, kjer vmesnih pogodb (in vmesnih lastnikov) ni mogoče kar prezreti. Seveda pa lahko posadno listino stranki sestavita le, ker so izpolnjeni pogoji za izvirno pridobitev pravice, ne pa zato, da bi obšli kakšnega vmesnega kupca.

V opisanem problemu iz postavljenega vprašanja glede zemljišča, ki naj bi bil skupni del stavbe v etažni lastniki, bi lahko bili izpolnjeni pogoji za pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona (lastninjenje) ali za nadomestitev izgubljene listine (prenos pravice je namreč investitor enkrat v preteklosti že opravil). V vsakem primeru pa mora biti po mojem mnenju ob opisanem dejanskem stanju sklenjen sporazum med investitorjem in etažnimi lastniki. To bom podrobneje obrazložila.

Treba je upoštevati pravno naravo etažne lastnine. Če je določena nepremičnina vpisana samostojno kot zemljiška parcela ali kot posamezni del v etažni lastnini, se mora najprej s sporazumom etažnih lastnikov (ker je stavba že vpisana kot stavba v etažni lastnini) dogovoriti sprememba osnovnega pravnega položaja. To izhaja tako iz določb SPZ (108. člen), kot tudi iz ZZK-1 (po 40.a členu je listina, ki je podlaga za vpis pri etažni lastnini, ko gre za spremembo osnovnega pravnega položaja sporazum vseh etažnih lastnikov o taki spremembi). Zato investitor ne more kar enostransko določiti, da je neka nepremičnina skupni del stavbe, pri tem pa predpostavljati soglasje celotne skupnosti. Listina bi se lahko sestavila v dveh delih tako, da bi najprej etažni lastniki sklenili sporazum, v katerem bi opisali skupni del in določili solastninski delež na skupnih delih, investitor pa bi zatem v svoji izjavi priznal dejstvo, da gre za skupni del in dovolil vpis v korist etažnih lastnikov.

Res je v takem primeru bolj zapleteno, ker je treba pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov, vendar je treba upoštevati, da lahko v določenih primerih takšna pridobitev skupnega dela za etažne lastnike tudi poveča bremena (vzdrževanja ipd.), s čimer vsi ne bi soglašali. Ob tem velja še opozoriti na stališče vrhovnega sodišča, ki je v zadevi II Ips 71/2011 odločilo, da je aktivno legitimiran za vložitev tožbe na ugotovitev, da je določena nepremičnina skupna lastnina vsakokratnih lastnikov posamičnih enot večstanovanjskih stavb in objektov, tudi posamezen etažni lastnik in ni potrebno, da bi takšno tožbo vlagali vsi etažni lastniki. Zato se mi je zastavilo tudi vprašanje, ali tudi pri sporazumu zadošča, da ga sklene investitor samo z določenimi in ne z vsemi etažnimi lastniki. Menim, da iz stališča Vrhovnega sodišča izhaja le to, da lahko vsak etažni lastnik sam s tožbo v pravdnem postopku zahteva ugotovitev, da je nepremičnina skupni del stavbe. V sodnem postopku pa bo sodišče ugotavljalo, ali je nepremičnina res skupni del stavbe, saj je to bistveno vprašanje takšnega spora. Drugačen je primer, ko stranki sami v sporazumu določita, da je določena nepremičnina skupni del stavbe. Težko je reči, kateri so tisti primeri, ko je nesporno, da je nepremičnina skupni del stavbe. V primeru določitve s sporazumom nobeno sodišče tega ne bi preverjalo, kajti zemljiškoknjižno sodišče ni pristojno ugotavljati dejstev oziroma vsebinsko preverjati listin. Zato morajo po mojem mnenju pri sporazumu, v katerem se opiše, da določena nepremičnina predstavlja dejansko skupni del stavbe v etažni lastnini, sodelovati vsi etažni lastniki.

13

Ob tem je treba še opozoriti, da v primerih, ko gre za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi zgrajeni pred 1.1.2003, ZVEtl kot obveznega udeleženca v postopku opredeljuje tudi Občino, ki v tem primeru v postopku varuje javno dobro in s tem javni interes v vsakem konkretnem primeru.41 Če izhajamo iz tega, da je postopek po ZVEtl primarni (sodni) postopek namenjen urejanju etažne lastnine in določitvi pripadajočega zemljišča pri starih vpisih ter se z opisanim sporazumom izvensodno ureja to, kar bi se sicer uredilo v tem postopku, potem morajo stranke upoštevati tudi možnost posega v javno korist (javno dobro), zaradi česar je vsaj priporočljivo tak sporazum predložiti v soglasje občini, na območju katere se nepremičnine nahajajo.

IV.II. Pravilnost materialnopravne podlage lastninjenja

V zemljiških knjigah je bila večina družbene lastnine pretvorjena v zasebno lastnino po določbah ZLNDL. Vknjižbe so se po noveli ZLNDL-A izvajale avtomatično. V primeru, ko je bila v zemljiški knjigi vpisana družbena lastnina in pravica uporabe v korist določene pravne ali fizične osebe, se je avtomatično na podlagi tega zakona vpisala lastninska pravica v korist osebe, ki je bila pred tem imetnik pravice uporabe. Ta rešitev je bila enostavna, vendar ne nujno najboljša, saj je privedla do vrste materialnopravno nepravilnih vknjižb. Če bi zakonodajalec dosledno zahteval, da vpis temelji na listini, bi marsikateri napačen »prepis« lahko preprečil.

Šele naknadno se je pokazalo, da so nekateri vpisi materialnopravno napačni. Izkazalo se je, da stanja v zemljiški knjigi niso bila ažurna in niso izkazovala pravega imetnika pravice uporabe. Na ta problem se je opozarjalo že ob pripravi zakona, vendar se ta opozorila ob sprejemu zakona niso upoštevala, ker se je optimistično pričakovalo, da se bo neažurno stanje zemljiške knjige po uveljavitvi ZZK iz leta 1995 hitro uredilo, a so bila ta pričakovanja neutemeljena.42

Omejen obseg tega prispevka preprečuje celovito obravnavo te problematike, bom pa opozorila le na nekaj načelnih stališč, oblikovanih glede vprašanja lastninjenje stavbnih zemljišč.

Ker je lastninjenje stavnih zemljišč s pretvorbo pravice uporabe v lastninsko pravico uredil šele ZLNDL (sicer le kot subsidiaren predpis, če lastninjenja posamezne vrste zemljišča ne ureja kakšen drugi predpis), je treba za ugotovitev pravega lastnika v vsakem primeru posebej ugotavljati, kdo je bil ob uveljavitvi ZLNDL, torej 25.7.1997 upravičeni imetnik pravice uporabe družbene lastnine, saj je bil le ta v družbenolastninskem sistemu nosilec absolutnega stvarnopravnega upravičenja, ki so ga omejevala le nekdanja pravila o družbeni lastnini.43 Pri tem je pomembno, katera družbena pravna oseba je sporna sredstva uporabljala za opravljanje svoje funkcije. Zato tudi odsotnost posesti lahko izključuje pravico uporabe.44

41 Urška Klakočar, Določitev pripadajočega zemljišča k stavbi po ZVEtl, Pravna praksa -10.11.2011.42 Matija Damjan, ibid.43 Zadeva II Ips 223/2009 z dne 20.1.2011.44 Zadeva II Ips 213/2010 z dne 5.5.2011.

14

Pravica uporabe se je tudi v prejšnjem sistemu lahko prenašala le skupaj z lastninsko pravico stavbe oziroma posameznega dela stavbe, če je nastala etažna lastnina, zato je ničen pravni posel, s katerim je oseba razpolagala z zemljiščem, ki je kot stavbišče ali funkcionalno zemljišče pripadalo stavbi, saj je to za predmet, ki ni v samostojnem pravnem prometu.45 Upoštevati je tudi treba, da je v obdobju družbene lastnine etažna lastnina lahko nastala le v dejanskem smislu, brez ustreznega temelja (pravnega akta) in vpisa v zemljiško knjigo (E knjigo). Takšne de facto oblike etažne lastnine je treba upoštevati in jim ni mogoče odreči pravnega statusa zaradi neurejenega zemljiškoknjižnega stanja.

V pravdi v zvezi z ugotovitvijo lastninske pravice na funkcionalnem zemljišču je treba izhajati iz pravil družbenolastninskega sistema. To pomeni, da tudi v primeru, če določeno zemljišče ni bilo strokovno odmerjeno oziroma določeno kot funkcionalno zemljišče, lahko izpolnjuje kriterije za opredelitev kot funkcionalno zemljišče, na katerem je pridobil lastninsko pravico ob lastninjenju lastnik stavbe oziroma so solastninsko pravico pridobili lastniki posameznih delov stavbe v etažni lastnini.46 V družbenolastninskem sistemu je bilo pravico uporabe na zemljišču, na katerem je stavba zgrajena, in na zemljišču, namenjenemu za njeno redno rabo, mogoče prenesti samo z lastninsko pravico na stavbi. Pravice na zemljišču so tako sledile pravici na objektu. Prenos pravice uporabe na teh zemljiščih tudi ni bil pogojen z obstojem ustreznih pogodbenih določil, niti ne z določitvijo statusa funkcionalnega zemljišča.47 V primeru, če je v pravdi spor o obsegu funkcionalnega zemljišča, ga je treba razmejiti, takšno odmero funkcionalnega zemljišča pa je treba opraviti v pravdnem postopku.48

Vrhovno sodišče je tudi že odločilo, da ima v takem sporu vsak solastnik (skupni lastnik) pravico vložiti tožbo za varstvo lastninske pravice na celi stvari (100. člen SPZ). Že iz jezikovne razlage te določbe namreč izhaja, da lahko takšno pravico izvršuje sam, neodvisno od drugih solastnikov (skupnih lastnikov). Solastnik zato lahko zahteva varstvo (skupne) pravice nasproti tretjemu (za katerega trdi, da ni lastnik nepremičnine, in ga vznemirja). S petitorno tožbo mu tudi ni treba zajeti tudi drugih solastnikov (skupnih lastnikov).49

V. Zaključek

45 Zadeva II Ips 262/2009 z dne 9.11.2009.46 Prim. odločbo Up-1381/08 z dne 23.9.2009.47 Zadeva II Ips 785/2009 z dne 28.1.2010.48 Pravno mnenje občne seje VSS z dne 21. 12. 1988, enako tudi zadeva II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009 in zadeva II Ips 785/2009 z dne 28.1.2010.49 Zadeva II Ips 71/2011 z dne 6.6.2011.

15

V prispevku sem obdelala le določene teme, pa še te ne celovito. Največ časa sem poskušala namenila listinam za vpise v zemljiško knjigo, kjer je še največ odprtih vprašanj.

Upam da vam bodo moja razmišljanja vsaj malo v pomoč pri vašem delu.

16