UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA - core.ac.uk · Posest je največkrat ločena od lastninske pravice, ni pa nujno. Tako posestnik ni vedno lastnik stvari, lastnik stvari pa nima

UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

VESNA HORVAT

VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE

Diplomsko delo

Maribor, 2015

UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE S PREGLEDOM AKTUALNE SODNE PRAKSE

Študent: Vesna Horvat

Številka indeksa: 71160255

Študijski program: UNI-PRAVO

Študijska smer: Javno pravo

Mentor: dr. Renato Vrenčur

Maribor, julij 2015

ZAHVALA

Zahvaljujem se mentorju dr. Renatu Vrenčurju za pomoč pri

nastajanju diplomske naloge.

Hvala tudi mojim bližnjim, ki so verjeli vame, mi ves čas

študija stali ob strani in me spodbujali.

POVZETEK

V diplomski nalogi sem v začetku opredelila posest in imetništvo. V nadaljevanju sem

opisala lastninsko pravico, njeno pridobitev in varstvo. Lastninska pravica je temeljna

stvarna pravica, ki učinkuje proti vsem, prav tako pa lahko lastnik vsakega izključi iz

njene uporabe oz. mu prepreči poseganje vanjo. Tožbe, s katerimi jo varujemo so:

lastninska, izbrisna, publicianska, negatorna ter izključitvena. K vsaki izmed njih sem

dodala sodno prakso.

Opisala sem tudi mejne spore in njihovo varstvo, prav tako opredelila in opisala imisije

ter varstvo etažnega lastnika v primeru imisij. V nalogo sem vključila tudi etažno

lastnino, razmerja med etažnimi lastniki ter obveznosti med njimi. Opredelila sem

izbrisno tožbo, ki izključuje etažnega lastnika iz skupnosti, v primeru nemoralnega

obnašanja oz. ostalih dejanj, ki za ostale etažne lastnike predstavljajo tolikšen problem,

da je bivanje z njim nevzdržno.

V diplomsko nalogo sem vključila tudi odkup zemljišča ali nepremičnine za potrebe

gradnje cest.

KLJUČNE BESEDE: posest, lastninska pravica, lastninska tožba, izbrisna tožba,

publicianska tožba, negatorna tožba, izključitvena tožba, etažna lastnina, mejni spor,

imisije.

SUMMARY

In the beginning part of my bachelor's thesis, I first define possession and ownership. In

the following section, I describe the right of ownership, and the acquisition and

protection thereof. The right of ownership is a fundamental substantive right, effective

in relation to any other. At the same time, the owner can avert anyone's use of this right

or interference with this right. The lawsuits that can be applied to safeguard this

right are the following: property action, cancellation action, actio publiciana, actio

negotaria and exclusionary action. I add information on court practice to each type.

My thesis describes boundary disputes and safeguards; it also elaborates on imissions

and the safeguards to an condominium unit owner in case of imissions. I also

include condominium unit ownership, relations between condominium unit owners, and

their mutual obligations. I elaborate on a cancellation action, which excludes a

condominium unit owner from the community in case of immoral behaviour or other

actions, which present a problem to other unit owners to the point where living with the

owner has become intolerable.

The thesis also includes the purchase of land or real estate for the needs of road

construction.

KEY WORDS: possession, right of ownership, property action, cancellation action,

actio publiciana, actio negotaria, exclusionary action, condominium unit ownership,

boundary dispute, imissions.

Kazalo

1 UVOD ....................................................................................................................... 1

2 POSEST .................................................................................................................... 3

2.1 SODNO VARSTVO POSESTI .................................................................................... 4

2.2 SODNA PRAKSA ........................................................................................................ 5

3 LASTNINSKA PRAVICA ...................................................................................... 7

3.1 OPREDELITEV ............................................................................................................ 7

3.2 ZLORABA LASTNINSKE PRAVICE ........................................................................ 8

3.3 MEDNARODNO- IN USTAVNOPRAVO VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE .. 9

3.4 STVARNOPRAVNO VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE .................................. 10

3.5 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE Z DEDOVANJEM .................................. 10

3.6 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH S

PRIPOSESTVOVANJEM ...................................................................................................... 11

3.7 POSEBNI PRIMER PRIDOBITVE LASTNINSKE PRAVICE – A NON DOMINO12

3.8 OMEJITEV V JAVNEM INTERESU ........................................................................ 14

3.8.1 ...... ODKUP ZEMLJIŠČA ALI NEPREMIČNINE ZA POTREBE GRADNJE

CEST ...................................................................................................................... 14

4 DOMNEVA LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINI ........................... 17

5 LASTNINSKA PRAVICA VEČ OSEB ................................................................ 18

5.1 SOLASTNINA ............................................................................................................ 18

5.2 SKUPNA LASTNINA ................................................................................................ 19

5.3 VARSTVO SOLASTNIKA IN SKUPNEGA LASTNIKA........................................ 20

5.4 SODNA PRAKSA ...................................................................................................... 20

6 VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE ................................................................. 22

6.1 LASTNINSKA TOŽBA (REIVINDICATIO) ............................................................ 22

6.1.1 OPREDELITEV ....................................................................................... 22

6.1.2 DOKAZNO BREME ................................................................................ 23

6.1.3 TOŽENČEVI UGOVORI ........................................................................ 24

6.2 SODNA PRAKSA ...................................................................................................... 25

6.3 IZBRISNA TOŽBA .................................................................................................... 25

6.3.1 AKTIVNA LEGITIMACIJA ................................................................... 26

6.3.2 PASIVNA LEGITIMACIJA .................................................................... 27

6.4 SODNA PRAKSA ...................................................................................................... 28

6.5 PUBLICIANSKA TOŽBA ......................................................................................... 29

6.6 SODNA PRAKSA ...................................................................................................... 30

6.7 NEGATORNA TOŽBA – PREPOVEDNA TOŽBA (ZAŠČITA PRED

VZNEMIRJANJEM) .............................................................................................................. 31

6.8 SODNA PRAKSA ...................................................................................................... 31

7 VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE V MEJNEM SPORU .............................. 33

7.1 DEFINICIJA MEJE .................................................................................................... 33

7.2 AMBIVALENTNOST MEJE ..................................................................................... 33

7.3 MEJNI SPOR IN LASTNINSKA PRAVICA ............................................................ 34

7.3.1 AKTIVNA IN PASIVNA LEGITIMACIJA V MEJNEM SPORU ........ 34

7.3.2 SUKCESIVNOST NAČEL ZA UREDITEV MEJE................................ 34

7.3.3 VPRAŠANJE POMENA PRAVNOMOČNE MERITORNE REŠITVE

MEJNEGA SPORA ZA LASTNINSKO PRAVICO ............................................. 35

7.3.4 STOPNJA VARSTVA LASTNINSKE PRAVICE V LASTNINSKI

PRAVDI IN MEJNEM SPORU ............................................................................. 36

7.4 ALTERNATIVNOST ALI IZKLJUČNOST OBLIKE VARSTVA LASTNINSKE

PRAVICE ............................................................................................................................... 36

7.5 SKLEP ......................................................................................................................... 37

7.6 SODNA PRAKSA ...................................................................................................... 37

8 ETAŽNA LASTNINA ........................................................................................... 38

8.1 NASTANEK ETAŽNE LASTNINE .......................................................................... 39

8.2 RAZPOLAGANJE Z ETAŽNO LASTNINO ............................................................ 39

8.3 PRENEHANJE ETAŽNE LASTNINE....................................................................... 40

8.4 RAZMERJA MED ETAŽNIMI LASTNIKI .............................................................. 40

8.5 POGODBA O MEDSEBOJNIH RAZMERJIH (POGODBA O UPRAVLJANJU) .. 41

8.6 VARSTVO ETAŽNEGA LASTNIKA ....................................................................... 42

8.6.1 IZKLJUČITVENA TOŽBA ..................................................................... 42

8.7 SODNA PRAKSA ...................................................................................................... 45

9 IMISIJE .................................................................................................................. 46

9.1 UREDITEV V STVARNOPRAVNEM ZAKONIKU (SPZ) ..................................... 46

9.2 BISTVENE IN NEBISTVENE IMISIJE .................................................................... 47

9.3 NEPOSREDNE (DIREKTNE) IN POSREDNE (INDIREKTNE) IMISIJE .............. 47

9.4 UREDITEV IMISIJ V OBLIGACIJSKEM ZAKONIKU (OZ) ................................. 48

9.5 VARSTVO ETAŽNEGA LASTNIKA V PRIMERU IMISIJ .................................... 48

9.6 SODNA PRAKSA ...................................................................................................... 49

10 SKLEP .................................................................................................................... 51

11 LITERATURA ....................................................................................................... 53

12 PRAVNI VIRI: ....................................................................................................... 54

13 ČLANKI ................................................................................................................. 54

14 INTERNETNI VIRI ............................................................................................... 54

15 SODNA PRAKSA .................................................................................................. 55

1

1 UVOD

V diplomski nalogi z naslovom »Varstvo lastninske pravice s pregledom aktualne sodne

prakse« bom skušala bralcu približati lastninsko pravico na premičninah in

nepremičninah, načine pridobitve lastninske pravice ter načine, kako doseči njeno

varstvo.

Cilj naloge je ugotoviti, kako je varovana lastninska pravica, koliko drugi vanjo

posegajo in kako lastniki posegajo po sodnem varstvu. Zanima me tudi hitrost

obravnavanja in končanja postopkov, ugovori ter druga pravna sredstva, dana na

razpolago strankam. Skušala bom dognati, zakaj do motenj oz. posegov v lastnino sploh

prihaja - je to zgolj namen komu škoditi ali so razlogi upravičeni, morda pa je posest na

stvari pridobljena protipravno. V nalogo bom vključila tudi pridobitev lastninske

pravice z dedovanjem, pridobitev lastninske pravice na nepremičnini z dedovanjem,

pridobitev a non-domino, ter omejitve v javnem interesu.

Opredelila bom posest ter njeno varstvo, ki je bilo že v času rimskega cesarstva

varovano z interdikti. Posest je največkrat ločena od lastninske pravice, ni pa nujno.

Tako posestnik ni vedno lastnik stvari, lastnik stvari pa nima vedno svoje stvari v

posesti. Posest lahko zanj izvršuje nekdo drug. Že v rimskem pravu so ločili med

posredno in neposredno posestjo, pa tudi med viciozno in relativno viciozno posestjo.

To sta načina pridobitve posesti, razlika med njima pa je v posestnem varstvu. Pretor

namreč ni nudil posestnega varstva posestniku, ki je svojo posest pridobil na relativno

viciozen način – to je s silo, na skrivaj ali na prošnjo do preklica v posestni pravdi.

V poglavju »Lastninska pravica več oseb« bom podrobneje opisala skupno lastnino in

solastnino ter njuno varstvo.

Z vključitvijo etažnih lastnikov bom predstavila tudi njihovo problematiko. Približala

bom imisije ter kako lahko z njimi posegaš v lastninsko pravico. Opisala bom tudi

varstvo etažnih lastnikov v primeru imisij.

Dotaknila se bom tudi razlastitve, kot edinega načina pridobitve lastninske pravice v

javnem interesu. Opisala sem tudi postopek odkupa zemljišča od lastnikov zaradi

gradnje javne ceste.

Podrobneje bom predstavila tožbe: izbrisno, publiciansko, negatorno tožbo ter

reivindikacijo. K vsaki bom dodala aktualno sodno prakso.

2

Pojasnila bom imisije ter njihovo ureditev v SPZ (Stvarnopravnem zakoniku) in OZ

(Obligacijskem zakoniku). Opisala bom bistvene in nebistvene imisije ter varstvo

etažnega lastnika v primeru imisij.

Metoda, ki jo bom pri izdelavi naloge uporabila, je pretežno metoda študija literature.

Pri izdelavi si bom pomagala tudi z internetom, poiskala članke in aktualno sodno

prakso, ki jo bom vključila v nalogo.

Veliko vlogo pri sodnem varstvu lastninske pravice igra tudi pravočasnost vložitve

zahteve za sodno varstvo, ima lahko za stranko nepričakovane rezultate, če je vložena

prepozno.

3

2 POSEST

Med posestjo in lastninsko pravico so razlikovali že rimski klasiki. Posest je dejanska

oblast nad stvarjo, ki ni odvisna od obstoja pravice, medtem, ko lastninska pravica v

ničemer ni odvisna od dejanske oblasti. Posest in lastninska pravica torej lahko obstajata

ločeno druga od druge.

Med posestniki ločimo dobroverne in nedobroverne. Dobroverni je zmotno prepričan,

da je stvar njegova, nedobroverni pa je nekdo, ki je stvar vzel, četudi je vedel, da ni

njegova – npr. tat. To pa ne vpliva na lastnikovo pravico. Prav zaradi le-te, bo lastnik

lahko zahteval vrnitev stvari.

Pravni položaj dobrovernega lastniškega posestnika in nedobrovernega posestnika prav

tako ureja SPZ (Stvarnopravni zakonik) v 95. in 96. členu.

Rimljani so ločili tudi med viciozno1 in relativno vicoizno

2 posestjo. Razlika je bila v

načinu pridobitve stvari. Vicioznega posestnika je pretor varoval z interdikti, medtem

ko relativno viciozni posestnik ni bil deležen pretorjevega varstva.

Za ohranitev posesti je pretor oblikoval interdikte za vrnitev in za ohranitev posesti. Za

ohranitev posesti sta bila dva interdikta: uti posidetis za varstvo posesti nepremičnin,

utrubi pa za varstvo posesti premičnin. Interdikta sta bila namenjena varstvu posesti v

primeru motenja tj. motečega poseganja po predmetu posesti. Primer motenja posesti je,

ko nekdo brez dovoljenja hodi čez tuje zemljišče. Interdikt uti posidetis je skušal

ohraniti obstoječe posestno stanje, prepovedoval je uporabo sile in je bil enako

naslovljen na obe stranki. Interdikt se je lahko obrnil tudi proti tisti stranki, ki je sprožila

postopek. Če se je v pokazala relativna vicioznost tožnika, se je posest priznala

nasprotni stranki. Z interdiktom utrubi pa je pretor varoval tisto od obeh strank, ki je

lahko dokazala, da je sporno stvar posedovala večji del zadnjega leta.

Prav tako je pretor dovoljeval dva interdikta za vrnitev posesti: de vi za varstvo posesti

nepremičnin in de precario z njim je lahko tisti, ki je dal stvar v uporabo na prošnjo do

preklica, zahteval stvar nazaj. Interdikt de vi se je uporabil, samo za varstvo posesti

nepremičnine. Interdikt de precario je bil poseben. Bil je kratek in brezpogojen. Z njim

je pretor omogočil zasledovanje stvari tudi nasproti prekaristu, ki se je nalašč znebil

1 Viciozna posest – posest pridobljena na silo, na skrivaj ali na prošnjo do preklica. Krajnc J,. Rimsko

pravo, GV Založba, Ljubljana 2008, str. 423.

2 Relativno viciozna posest – posest pridobljena na silo, na skrivaj ali na prošnjo do preklica, v posestnem

sporu. Krajnc J,. Rimsko pravo, GV Založba, Ljubljana 2008, str. 423.

4

stvari, da mu je ne bi bilo treba vrniti. V takem primeru je plačal njeno vrednost. Ta

interdikt, v postklasični dobi, izgubi svoj pomen.

Ločimo med posredno in neposredno posestjo. Pri neposredni posestnik sam izvršuje

oblast nad stvarjo, ima oba elementa posesti – oblast in posestno voljo, stvar je lahko

prepustil drugemu v detencijo, štelo pa se je, da stvar še vedno poseduje, saj je še vedno

imel posestno voljo, čeprav je dejansko oblast zanj izvrševal detentor. Tudi morebitno

priposestvovanje se ne prekine.

Pri posredni posesti pa posestnik izvršuje posest prek nekoga drugega. Srečamo jo pri

nekaterih obligacijskih razmerjih, pri katerih se stvar prepusti v imetništvo.

Med posredno in neposredno posestjo pa razlikuje tudi naše pravo v 24. členu

stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ).3

2.1 SODNO VARSTVO POSESTI

Sodno varstvo je posestniku zagotovljeno tako zaradi motenja kot tudi zaradi odvzema

posesti. Naše pravo pozna tudi samopomoč, ki pa je dovoljena le izjemoma. Za sodno

varstvo posesti je zelo pomembno, da je hitro. Sodišče mora pri vsakem primeru, glede

na naravo spora paziti, da odloči kolikor se da hitro. Roki za varstvo posesti so kratki.

Gre za materialne prekluzivne roke, ki niso podaljšljivi in ne dopuščajo vrnitve v

prejšnje stanje. Tožbo, ki je vložena prepozno, sodišče zavrže.

Po 32. členu SPZ je možno zahtevati sodno varstvo pred motenjem oz. odvzemom

posesti v tridesetih dneh od dneva, ko je posestnik zvedel za motenje in storilca,

najpozneje pa v enem letu od dneva, ko je motenje nastalo (objektivni rok). Trideset

dnevni rok se nanaša na subjektivne okoliščine.

Sodišče mora upoštevati samo zadnje stanje posesti in nastalo motenje. Ugotoviti mora

kdo je bil zadnji posestnik in ali je posest sploh bila motena oz. odvzeta. Ne sme pa

upoštevati niti pravice do posesti, niti dobrovernosti posestnika. Tako po 32. členu SPZ

posestno varstvo uživa tudi viciozni posestnik, vendar pa ne nasproti tistemu, od

katerega je na tak način prišel do posesti. To npr. pomeni, da posestno varstvo uživa

proti tretjim tudi tat, ne uživa pa ga nasproti tistemu, kateremu je stvar odtujil. Če bi tat

3 Povzeto po: Krajnc J,. Rimsko pravo, GV Založba, Ljubljana 2008 str. 422 – 429 in 447 – 459.

5

dejansko hotel zahtevati sodno varstvo, bi se moral poslužiti samopomoči4, le tako bi v

posestni pravdi lahko uveljavljal ugovor viciozne posesti.

Glede na to, da je obravnavanje tožbe zaradi motenja posesti omejeno zgolj na

ugotavljanje in dokazovanje dejstev zadnjega posestnega stanja in nastalega motenja, je

iz tožbe izključeno odločanje o pravici do posesti, o pravni podlagi, poštenosti ali

nepoštenosti posesti ali odškodninskih zahtevkih. Tako se posestno varstvo ne izvaja iz

pravice do posesti, ampak iz gole posesti, kot dejanske oblasti nad stvarjo.

Ker v posestni pravdi niso dovoljeni ugovori, ki bi temeljili na pravici, je treba uporabiti

ugovore, ki temeljijo na dejanskem stanju posesti. Ti ugovori so:

da posest ni bila motena, ker dejanje ni bilo motilno,

da ni šlo za neupravičeno poseganje v posest (poseg je utemeljen na zakonu),

da tožnik sploh ni bil posestnik stvari, ki je predmet posestnega varstva,

da je bila posest pridobljena na viciozen način (ob predpostavki, da se je toženec

poslužil dovoljene samopomoči)

da je bila tožba vložena prepozno.5

2.2 SODNA PRAKSA

VSL sklep I Cp 202/2014, z dne 19. 2. 2014

Toženec je bil z gradbenim dovoljenjem na podlagi ZGO-1 pooblaščen spremeniti

obstoječe posestno stanje, zato je protipravnost njegovega motilnega ravnanja

izključena na podlagi 3. odstavka 33. člena SPZ.


Potem ko je toženka ugovarjala obstoju tožnikove posesti poslovnega prostora z

navedbo, da je bil gostinski lokal, ki je opravljal dejavnost v spornem poslovnem

prostoru, od 22. 12. 2012 zaprt, bi moral tožnik natančneje navesti, na kakšen način je v

obdobju pred zatrjevano ugotovitvijo motenja 23. 3. 2013 izvrševal posest, pa tega kljub

opozorilu sodišča ni storil.

4 31. člen SPZ

5 Povzeto po: Vrenčur R., Stvarno pravo za posrednike pri prometu z nepremičninami, Inštitut za

nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str. 38 – 40.

6


Tožnik ne more zahtevati sodnega varstva pred motenjem posesti, kadar zatrjevano

motilno ravnanje predstavlja le nebistveno spremembo dejanskega stanja, ki nima

nobenega praktičnega pomena in predstavlja le neznatno oviranje izvrševanja tožnikove

posesti. Dejstvo, da je bila postavitev ovire na dvorišču, ki je bilo v skupni uporabi

pravdnih strank, začasna in da po njeni odstranitvi tožniki lahko uporabljajo dvorišče na

enak način kot prej, ne zadostuje za zavrnitev prepovednega dela zahtevka. Ne da bi

bilo ugotovljeno, kakšen je bil obseg motenja (sprememba v dotedanjem načinu

izvrševanja posesti), koliko časa je oviranost trajala (v sklepu niso navedene okoliščine,

ki bi omogočale presojo o trajanju "začasne ovire") in ali obstaja nevarnost ponovitve

motenja, je zaključek o neobstoju ekonomskega interesa zmoten.

VSL sklep II Cp 902/2014, z dne 9. 4. 2014

Nepremičnina pridobi status grajenega javnega dobra z izdajo ugotovitvene odločbe,

toda dokazovanja, da ima nepremičnina tak status, ni mogoče omejiti zgolj na

predložitev ugotovitvene odločbe. Toženec je predložil potrdilo občine, da je cesta, v

zvezi s katero tožnik uveljavlja varstvo pred motenjem posesti, javno dobro. S to javno

listino je dokazal, da gre za javno dobro, na njem pa je v skladu s sodno prakso varstvo

pred motenjem posesti izključeno.

VSL sklep PRp 60/2014, z dne 5. 2. 2014

Skrbnik psa, ki mora na javnem mestu zagotoviti fizično varstvo psa tako, da je pes na

povodcu, ni le njegov lastnik, ampak vsaka oseba, ki ima psa v posesti (npr. pelje psa na

sprehod).


Zaradi pomena javnih cest za življenje v skupnosti oziroma zaradi tehtanja javne koristi

sodišče ne more odločiti, kot da odloka ni. Takšna odločitev bi preprečevala prosto

uporabo dela javne ceste, kar bi utegnilo povzročiti škodo širšemu krogu ljudi. Tako bi

nastalo novo še bolj protiustavno stanje od tega, ki ga predstavlja omenjena

pomanjkljivost odloka. Kategorizacija javne ceste ima namreč učinek proti vsem (erga

omnes), kar pomeni, da bi bila z neupoštevanjem odloka povzročena škoda tretjim

osebam (uporabnikom ceste), ki se zanašajo na splošni akt občine (tožene stranke).

7

3 LASTNINSKA PRAVICA

3.1 OPREDELITEV

V 37. členu SPZ je lastninska pravica opredeljena kot pravica imeti stvar v posesti, jo

uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe,

uživanja in razpolaganja lahko določi samo zakon. Lastninska pravica ne more biti

vezana na rok ali pogoj, razen če zakon določa drugače.6

Lastninska pravica daje najobsežnejšo oblast nad stvarjo. Ta obsega tudi izročitev stvari

drugemu, vendar pa taka izročitev še ne pomeni prenosa pravice na stvari. prenos

pravice in edino prenos pravice pomeni tudi pravno odtujitev stvari (popolnoma ali

zgolj z omejevanjem posameznih upravičenj). Predmet razpolaganja je vedno pravica

ali pravno razmerje. Takrat, ko se pravica prenese na drugega, gre za prenos lastninske

tj. najobsežnejše pravice. Z razpolago na stvari je mišljena razpolaga z lastnino stvari.

Ni nujno, da prenos pravice spremlja vedno tudi dejanska izročitev stvari. Lahko gre za

simbolično izročitev ali pa celo za posestni konstitut (constitutum possessorum) ali

obratno, za »traditio brevi manu«.7

Stvarnopravni zakonik predvideva naslednje načine pridobitve lastninske pravice:

priposestvovanje (43. člen)

prilastitev (50. člen)

najdba (51. in 52. člen)

najdba zaklada (53. člen)

prirast (54. in 55/2. člen)

spojitev in pomešanje (55. in 56. člen)

izdelava nove premičnine (57. člen)

pridobitev lastninske pravice na plodovih (59. člen)

pridobitev lastninske pravice od razpolagalno nesposobne osebe (64. člen)

pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi načela zaupanja v

zemljiško knjigo (10. člen SPZ in 8. člen ZZK – 1).8

6 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, Ljubljana 2002

7 Berden A., Lastnina, Grafis trade, Ljubljana 2013, str. 45.

8 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, Ljubljana 2002, str. 77.

8

3.2 ZLORABA LASTNINSKE PRAVICE

Zlorabo lahko pomeni uporaba stvari v nasprotju z njenim namenom. Lastnik stvari je

lahko nosilec določenih obveznosti, glede na pravico, ki jo izvršuje na stvari. Te

obveze, so obveze propter rem, ker zavezanec ni določena oseba, temveč abstraktna

oseba, vsakokratni lastnik stvari. Do preprečevanja zlorabe in s tem istočasno do

omejevanja absolutnosti lastninske pravice prihaja pravzaprav postopno s posameznimi

zakonskimi določbami ali »precedenčnimi« sodnimi odločbami. Med zakonskimi

določbami naj omenimo npr. dovoljenost posegov v lastninsko pravico drugega v

primeru skrajne sile (Zakon o kmetijskih zemljiščih določa izgubo posesti in oddajo v

začasno upravljanje zaradi neobdelovanja zemljišča (19. člen) in izgubo lastninske

pravice na kmetijskem zemljišči zaradi neizvrševanja le-tega (35. člen)), v primerih

nujnih služnosti, preseganja rimskopravnega načela, da pri nepremičninah sega oblast

lastnika zemljišča »od pekla pa do nebes«, precej omejitev pozna sosedsko pravo.

Zloraba ni le izvrševanje lastninske pravice z namenom nekomu škodovati, temveč tudi

prekomerno oz. nenormalno izvrševanje lastninske pravice. Zlorabo predstavlja tudi

izvrševanje lastninske pravice v nasprotju z družbenim interesom.

Namen nekomu škodovati, ni konstitutivni element zlorabe. Nepravilna uporaba

predmeta lastninske pravice je tudi, če nekdo zgolj pusti, da njegovo zemljišče preraste

drevjem, pa s tem zapre svetlobo sosedu , ali da posadi drevo tako, da s senco škodi

kulturi na sosedovem zemljišču, čeprav bi ga lahko zasadil drugje.

Zlorabo predstavlja po našem pravu vsako izvrševanje lastninske pravice, ki nasprotuje

njenemu cilju ali nasprotuje morali, to pa lahko predstavlja tudi pomanjkanje zadostne

obzirnosti do tujih zakonitih interesov in neupoštevanje možnosti, da se pravice

izvršujejo na drug način, ki je manj škodljiv za sosede je pa enako koristen za lastnika.

Prav tako predstavlja zlorabo neupoštevanje sorazmernosti med koristjo, ki si jo lastnik

stvari zagotavlja, in škodo, ki se s tem povzroči drugemu. Vse pravice je torej treba

izvrševati na način, s katerim se drugemu najmanj škoduje. 9

9 Berden A., Lastnina, Grafis trade, Ljubljana 2013 str. 107 – 115.

9

3.3 MEDNARODNO- IN USTAVNOPRAVO VARSTVO

LASTNINSKE PRAVICE

Lastninska pravica je ena najbolj temeljnih človekovih pravic, ki jo varujejo tako

mednarodnopravni akti kot nacionalne ustavne ureditve. Temeljno izhodišče

mednarodnopravnih in ustavnih jamstev lastninske pravice je nedvomno 17. člen

Deklaracije o pravicah človeka in državljana iz leta 1789, ki določa: »Lastnina je

neodtujljiva in sveta pravica, ki nikomur ne more biti odvzeta, razen če to zahteva nujen

javni interes, ki mora biti zakonito ugotovljen, in proti pravični in predhodni

odškodnini.« Pravico do lastnine zagotavljajo tile mednarodnopravni akti:

17. člen Univerzalne deklaracije OZN o človekovih pravicah iz leta 1948,

člen I. Protokola k Evropski konvenciji o človekovih pravicah in svoboščinah iz leta

1952

17. člen Listine EU o temeljnih pravicah, ki določa:

»Vsaka fizična ali pravna oseba ima pravico do spoštovanja svojega premoženja.

Nikomur ne sme biti lastnina odvzeta, razen če je to v javnem interesu v skladu s

pogoji, ki jih določa zakon, in ob spoštovanju splošnih načel mednarodnega prava. Ta

določba pa nikakor ne omejuje pravice držav, da uveljavijo zakone, za katere menijo, da

so potrebni za nadzor nad uporabo premoženja v skladu s splošnim interesom ali za

zagotovitev plačila davkov, drugih prispevkov ali denarnih kazni.«

Slovenska ustava v 33. členu zagotavlja pravico do zasebne lastnine in do dedovanja:

»Zagotovljena je pravica do zasebne lastnine in dedovanja«. Z načelom enakosti iz 14.

člena Ustave RS je lastninska pravica enako dostopna vsem pravnim subjektom, vendar

pa je v 68. členu Ustave RS določena omejitev tujcem glede pridobivanja lastninske

pravice na nepremičninah. Skladno s to določbo lahko tujci pridobijo lastninsko pravico

na nepremičninah le pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba,

ratificitana v državnem zboru.10

10

Tratnik M., Vrenčur R., Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV

Založba, Ljubljana 2009, str. 25 – 27.

10

3.4 STVARNOPRAVNO VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE

Sistem varstva lastninske pravice, ki ga ureja SPZ, temelji na rimskem pravu. Že rimsko

pravo je poznalo tri tožbe za varstvo lastninske pravice, in sicer:

lastninsko tožbo (rei vindicatio),

negatorno tožbo (actio negatoria) in

publicijansko tožbo (actio publiciana in rem ).

To so posebne petitorne lastninske tožbe, značilnost katerih je, da ne zastarajo in da jih

je mogoče uperiti zoper kogarkoli. Stvarni zahtevki nastanejo s prenehanjem posesti.

Vezani so na naravo stvarne pravice in so uresničljivi, dokler traja stanje, ki nasprotuje

vsebini stvarne pravice. Ti zahtevki nimajo možnosti pobotanja. Zaradi hitrega in

enostavnega postopka lahko lastnik, kot že omenjeno, vloži posesorno tožbo, to je tožbo

zaradi motenja posesti. V primeru, da ni uspešen in izgubi posestni spor, to ne vpliva na

obstoj njegove pravice, ampak lahko zahteva prepustitev stvari v posest s petitorno

tožbo. Poleg naštetega stvarnopravnega varstva, ima lastnik na voljo tudi

obligacijskopravno varstvo, ki ga zagotavlja Obligacijski zakonik v okviru popularne

tožbe, ki jo opredeljuje v 133. členu. Stvarnopravno varstvo lastninske pravice pa ureja

SPZ v določbah od 92. do 100. člena.

3.5 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE Z DEDOVANJEM

Na podlagi Zakona o dedovanju (ZD) preide lastninska pravica na dediče, ob

zapustnikovi smrti. Po 2. členu ZD, se lahko dedujejo stvari in pravice, ki pripadajo

posameznikom. Deduje se lahko na podlagi zakona ali na podlagi oporoke, pri čemer

imajo na podlagi vzajemnosti, po 6. členu ZD, tuji državljani enake dedne pravice kot

jih imajo državljani Republike Slovenije. Po 4. členu ZD so državljani ob enakih

pogojih enakopravni pri dedovanju, otroci, rojeni zunaj zakonske zveze in posvojenci,

pa so izenačeni z otroki rojeni v zakonski zvezi.11

Oporočno in zakonsko dedovanje podrobneje opredeljuje Zakon o dedovanju, zato ju v

diplomski nalogi ne bom podrobneje opisovala.

11

povzeto po Zakon o dedovanju, Uradni list RS 15/76, s spremembami in dopolnitvami

11

3.6 PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH S

PRIPOSESTVOVANJEM

Do priposestvovanja nepremičnine po SPZ pride, če je mogoče dokazati, da je nekdo

imel v posesti nepremičnino določeno dobo (10 let), torej ko poteče priposestvovalna

doba, in če je bila posest dobroverna in lastniška. Opozoriti je potrebno še na določbo

SPZ, ki določa, da na javnem dobru priposestvovanje ni mogoče. Običajno ni problem

dokazati, da je imel nekdo dejansko v posesti nepremičnino določeno dobo, dostikrat pa

se zatakne pri dokazovanju dobre vere.

Do uveljavitve SPZ (1. 1. 2003) je priposestvovanje urejal Zakon o temeljnjih

lastninskopravnih razmerjih (ZTLR). Navedeno je pomembno, ker se navedeni zakon še

vedno uporablja za priposestvovanje nepremičnin, pri katerih se je priposestvovalna

doba iztekla do prenehanja njegove veljavnosti. V ZTLR je bilo določeno, da

dobroverni zakoniti posestnik nepremičnine, na kateri ima nekdo drug lastninsko

pravico, pridobi le-to na njej s priposestvovanjem po izteku desetih let. Posest je bila

zakonita, če je temeljila na veljavnem pravnem naslovu, ki je potreben za pridobitev

lastninske pravice in če ni bila pridobljena s silo, zvijačo ali z zlorabo zaupanja,

dobroverna pa je bila, če posestnik ni vedel, ali ni mogel vedeti, da stvar, ki jo ima v

posesti ni njegova. Domnevalo se je, da je posest dobroverna. Daljša 20-letna

priposestvovalna doba pa je bila potrebna v primeru, da je bila posest samo dobroverna

in ne zakonita. SPZ je takšno razlikovanje odpravil, saj pozna le še lastniško posest,

lastniški posestnik pa je tisti, kdor ima stvar v posesti, kot da je njegova in ne ve ali ne

more vedeti, da ni upravičen do posesti. Tudi presoja dobrovernosti posestnika je

nekoliko drugačna, saj 28. člen SPZ določa, da posestnik ni v dobri veri, če je vedel ali

mogel vedeti, da do posesti ni upravičen. Dobroverni lastniški posestnik je tako tisti, ki

je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari. ZTLR je torej za zakonito in

dobroverno posest štel posest, ki je temeljila na veljavnem pravnem naslovu in ki ni bila

pridobljena na nepristen način, po SPZ pa je dobrovernost podana le tedaj, kadar

posestnik misli, da so se stekle vse predpostavke za pridobitev lastninske pravice, saj je

le tedaj bil lahko v opravičeni zmoti glede svoje lastninske pravice.

Poenostavljeno rečeno do priposestvovanja nepremičnine po določilih SPZ sploh ne

more priti, če se tisti, ki zatrjuje posest ni vpisal v zemljiško knjigo (kasneje pa bi se

ugotovilo, da je vpis neveljaven).

Vsakdo, ki zatrjuje pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem in se oseba, ki je

kot lastnik vpisana v zemljiško knjigo s tem ne strinja, mora svojo pravico uveljavljati s

tožbo. V primeru, da se zemljiškoknjižni lastnik s tem strinja pa zadostuje

takoimenovana posadna listina, ki je izjava osebe, ki jo izstavlja, da priznava določeni

osebi izvirno pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, podpis na njej pa mora biti

notarsko overjen.

12

Glede na navedeno je potrebno ugotoviti, da bo v prihodnosti institut pridobitve

lastninske pravice na nepremičnini s priposestvovanjem izgubljal na svojem pomenu in

bo bolj izjema kot pravilo, do takrat pa še vedno predmet številnih pravd, med drugim

tudi tistih, s katerimi se skuša pogosto obiti pravila Zakona o kmetijskih zemljiščih

glede predkupne pravice določenih predkupnih upravičencev.12

3.7 POSEBNI PRIMER PRIDOBITVE LASTNINSKE PRAVICE – A

NON DOMINO

V 64. členu SPZ je pod naslovom »Posebni primeri pridobitve« urejena pridobitev

lastninske pravice na premičninah od razpolagalno nesposobne osebe. V teoriji je

uvrstitev tega načina pridobitve lastninske pravice sporna. Nekateri menijo, da gre tu za

pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona, drugi pa jo štejemo za poseben primer

pravnoposlovne pridobitve. V skladu s 64/1. člena SPZ pridobitelj kljub temu, da ni

izpolnjena predpostavka razpolagalne sposobnosti, pridobi lastninsko pravico na

premičnini, če so izpolnjeni naslednji kumulativno postavljeni pogoji:

da je bil v trenutku izročitve v dobri veri,

da je pridobil stvar na podlagi odplačnega pravnega posla,

da so izpolnjeni drugi pogoji iz 40. člena SPZ, kar pomeni:

o da je bila stvar pridobljena na podlagi veljavnega pravnega naslova,

o da je bil med prenosnikom in pridobiteljem sklenjen razpolagalni pravni posel,

o da je bila stvar izročena pridobitelju drugače kot s posestnim konstitutom (64/3.

člen SPZ).

Glede na to, da pridobi dobroverni pridobitelj izvirno lastninsko pravico, ugasnejo tudi

druge pravice na stvari, pod pogojem, da je pridobitelj tudi glede obstoja teh pravic na

stvari dobroveren (64/4. člena SPZ).

Če nekdo na podlagi 64. člena SPZ izgubi lastninsko pravico na stvari, ki ima zanj

poseben pomen, lahko v enem letu od prenehanja lastninske pravice zahteva od novega

lastnika, da mu stvar proda po prometni ceni (64/5. člena SPZ). Ta zahtevek ni

reivindikacija, ker upravičenec ni več lastnik stvari, pač pa zgolj obligacijski zahtevek.

12

http://www.nadlani.si/zanimivosti/pridobitev-lastninske-pravice-na-nepremicninah-s

priposestvovanjem/

13

Temeljna pogoja za varstvo pridobitelja sta, da je v dobri veri in da je pridobil stvar na

podlagi odplačnega pravnega posla.13

Člen 64 dobrovernemu pridobitelju premičnin zagotavlja varstvo samo v nekaterih

primerih pridobitve, ko je močan bodisi interes varnosti pravnega prometa bodisi očitek,

ki se ga lahko naperi proti lastniku stvari. Tako je varstvo omejeno na tri primere:

1. nakup na javni dražbi

2. pridobitev od osebe, ki pri svoji dejavnosti daje takšne stvari v promet

3. pridobitev od prenosnika, ki je dobil stvar v posest po volji njenega lastnika.

Prva dva primera sta izrazito v interesu varnosti pravnega prometa. Tako je varovana

predvsem pridobitev na javni dražbi. Tu ni mišljena javna dražba v izvršilnem

postopku. Obravnavano določilo se nanaša zgolj na primere prostovoljnih javnih dražb.

Prav tako je varovana pridobitev osebe. ki v okviru svoje dejavnosti daje take stvari v

promet. Pogoj je, da gre za opravljanje registrirane dejavnosti in da registracija zajema

tudi prodajo tiste vrste premičnin.

Tretji položaj pa je tipičen primer tehtanja interesov lastnika in dobrovernega tretjega.

Slednji pridobi lastninsko pravico, če je bila stvar v prenosnikov posesti po volji

njenega lastnika. Osnovni ratio te ureditve je, da je lastnik, ki je stvar prenosniku zaupal

v neposredno posest, sam ustvaril položaj, ki ga je prenosnik zlorabil. Tipičen primer je,

da lastnik stvar posodi ali da v najem prenosniku, ta pa jo neupravičeno odsvoji

tretjemu, ki svojo dobro vero ustvari na prenosnikovi neposredni posesti. Enako velja v

primeru, ko dolžnik – prenosnik zlorabi svojo neposredno posest stvari, na kateri ima

njen upnik lastninski pridržek ali fiduciarno lastnino, in stvar neupravičeno odsvoji

tretjemu. Upnik je s tem, da je prostovoljno pustil stvar v posesti dolžnika, temu dal

možnost za zlorabo, zato negativnih posledic svojega ravnanja ne more naprtiti

dobrovernemu tretjemu.

Vendar gre tretji primer iz 64/2. člena SPZ dlje kot opisani položaji, kjer lahko

govorimo o nekem očitku lastniku stvari. Ureditev v SPZ zajema zlasti tudi položaje, ko

odsvojitelj pridobi posest premičnine na podlagi sprva veljavne pogodbe o odsvojitvi, ki

se pozneje razveljavi z učinkom ex tunc (od takrat). Posledica načela kavzalnosti je, da

13

Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, Ljubljana 2002, z uvodnimi pojasnili Matjaža Tratnika in

stvarnim kazalom, str. 75.

14

se šteje, da takšen prenos ni temeljil na veljavnem zavezovalnem pravnem poslu in da je

zato neveljaven.14

3.8 OMEJITEV V JAVNEM INTERESU

Lastninska pravica se lahko omeji, če za to obstaja javni interes. Razlastitev ali omejitev

lastninske pravice je dopustna le v javno korist in pod pogojem, da je za dosego javne

koristi nujna ter da je javna korist razlastitvenega namena v sorazmerju s posegom v

zasebno lastnino. Razlastitveni upravičenec je država ali občina, razlastitveni zavezanec

pa je lastnik nepremičnine, ki naj bi se razlastila.

Pred začetkom razlastitvenega postopka mora razlastitveni upravičenec lastniku

nepremičnine dati ponudbo za odkup. Šele če v določenem roku po vročitvi ponudbe za

odkup ni prišlo do sklenitve pogodbe, se lahko vloži zahteva za razlastitev. Višina

odškodnine oz. nadomestilo se načeloma določi s sporazumom med razlastitvenim

upravičencem in zavezancem.15

3.8.1 ODKUP ZEMLJIŠČA ALI NEPREMIČNINE ZA POTREBE GRADNJE

CEST

Skladno z določbami 3. člena Zakona o javnih cestah (Ur. l. RS, št. 33/2006, 45/2008,

57/2008 in 69/2008) so državne ceste v lasti Republike Slovenije in se kategorizirajo na

avtoceste, hitre ceste, glavne ceste in regionalne ceste. Strokovne, tehnične, razvojne,

organizacijske in upravne naloge za graditev, vzdrževanje in varstvo glavnih in

regionalnih cest opravlja Direkcija Republike Slovenije za ceste kot njihov upravljavec,

ki skladno z določbami Zakona o urejanju prostora (Ur. list RS, št. 110/2002) in Zakona

o prostorskem načrtovanju (Ur. list RS, št. 33/2007) pridobiva tudi zemljišča, ki so

potrebna za gradnjo in rekonstrukcijo glavnih in regionalnih cest. Upravljavec avtocest

in hitrih cest pa je Družba za avtoceste v Republiki Sloveniji, d. d.

Gradnje in rekonstrukcije državnih cest se izvajajo na podlagi izdelane projektne

dokumentacije, ki praviloma vsebuje tudi Odlok ali Uredbo o sprejemu lokacijskega

načrta z navedenimi nepremičninami, za katera je po posebnem postopku sprejema

Odloka ali Uredbe ugotovljen javni interes za predvideno gradnjo. Sestavni del te

dokumentacije je tudi parcelacijski načrt, skupaj s katastrsko situacijo posega in

14

Juhart M,. Tratnik M,. Vrenčur R,. Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 246, 247.

15 http://www.stvarno-pravo.si/stvarne-pravice/lastninska-pravica/omejitev-v-javnem-interesu

15

katastrskim elaboratom z zemljiškoknjižnimi podatki zemljišč, podatki njihovih

lastnikov in podatki o površini zemljišč, ki jih je potrebno odkupiti. Navadno se

odkupuje le del zemljišč in sicer tisti del, na katerega posamezna gradnja oziroma

rekonstrukcija posega. Za vsako nepremičnino posebej je potrebno pridobiti in proučiti

zemljiškoknjižni izpisek in potrdilo o namenski rabi zemljišča, s katerim se skladno s

prostorskimi akti izkazuje status zemljišča. V potrdilu je navedeno ali gre za stavbna ali

kmetijska zemljišča oziroma kakršnokoli drugo podrobnejšo namensko rabo, od česar je

odvisna vrednost zemljišč in pridobitev potrebnih potrdil za veljavnost prodajne

pogodbe.

Za izvajanje manjših ukrepov, ki so namenjeni predvsem izboljšanju prometne varnosti

na že zgrajenih odsekih državnih cest se Odlok ali Uredba o lokacijskem načrtu ne

sprejema, temveč se na podlagi izdelane projektne dokumentacije in katastrskega

elaborata z zemljiškoknjižnimi podatki zemljišč, podatki njihovih lastnikov in podatki o

površini zemljišč izpelje postopek odkupa nepremičnin, gradbena dela pa se izvedejo

kot vzdrževalna dela v javno korist.

Poleg proučitve listinske dokumentacije je potreben tudi ogled nepremičnine v naravi,

preveritev stanja in meje zemljišč, ki bodo tangirani s posegom. Na podlagi preverjenih

uradnih podatkov in pridobljene dokumentacije je potrebno sodno zapriseženemu

cenilcu ustrezne stroke naročiti cenitev, ki jih ta po predhodnem ogledu izdela skladno

z določbami 105. člena Zakona o urejanju prostora.

Vse lastnike tangiranih zemljišč je potrebno povabiti na razgovor, kjer se lastnikom

predstavi poseg in se jih seznani z vsebino pogodbe in cenitve. Sledi sklenitev pogodbe

namesto razlastitve, ki jo najprej podpiše stranka in nato investitor. V kolikor obstajajo

sofinancerski sporazumi o sofinanciranju gradnje ali rekonstrukcije s posameznimi

lokalnimi skupnostmi, je pogodba lahko tri ali večstranska.

Podpisano pogodbo je potrebno skladno z Zakonom o davku na promet nepremičnin

(Ur. list RS, št. 117/2006) posredovati v potrditev Davčni upravi Republike Slovenije,

ki potrdi, da je prenos zemljišč v javnem interesu oproščen plačila davka na promet

nepremičnin. Pri nakupu kmetijskih zemljišč sledi posredovanje vloge skladno z

določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 55/2003) na pristojno

Upravno enoto, da le-ta odobri sklenitev pravnega posla brez javne objave in javne

ponudbe. V kolikor obstaja na nepremičnini predkupna pravica občine, je potrebno pri

pristojni občini pridobiti še potrdilo, da le-ta predkupne pravice ne uveljavlja. Po

pridobitvi vseh navedenih potrdil, morajo lastniki zemljišč svoj podpis na pogodbi

overiti pri notarju. Overitev podpisa je pogoj za posredovanje pogodb v izplačilo, pri

čemer se odškodnina za odvzeta zemljišča ali dele zemljišč izplača 60-ti dan od prejema

overjenega izvoda pogodbe.

V kolikor s posameznim lastnikom ni mogoče doseči sporazuma in sklenitve pogodbe

namesto razlastitve, je potrebno skladno z določbami Zakona o urejanju prostora pri

pristojni Upravni enoti preko Državnega pravobranilstva Republike Slovenije vložiti

16

zahtevo za razlastitev. Pred vložitvijo zahteve za razlastitev je potrebno lastniku

priporočeno posredovati t.i. zadnjo ponudbo z vsemi prilogami in v kolikor se nanjo v

30 dneh ne odzove, so podani pogoji za vložitev zahteve za razlastitev. Ker je lastninska

pravica zajamčena že z Ustavo Republike Slovenije, so razlogi in postopek prisilnega

odvzema in prisilnih omejitev natančno in strogo predpisani v zakonu. Zakon o urejanju

prostora kot splošni zakon določa pogoje za razlastitev, pri čemer posamezni področni

zakoni še posebej urejajo specifike. Razlastitev ter omejitev ali obremenitev lastninske

pravice je skladno z določbami 92. in 93. člena Zakona o urejanju prostora dopustna le

v javno korist in pod pogojem, da je za dosego javne koristi nujno potrebna in da je

javna korist razlastitvenega namena v sorazmerju s posegom v zasebno lastnino. Šteje

se, da je javna korist za nepremičnine za gradnjo gospodarske javne infrastrukture

izkazana, če so predvidene v državnih oziroma občinskih prostorskih aktih. Določbe

Zakona o prostorskem načrtovanju urejajo prostorsko načrtovanje kot del urejanja

prostora, tako da določajo vrste prostorskih aktov, njihovo vsebino in medsebojna

razmerja ter postopke za njihovo pripravo in sprejem. Prostorski akti so namreč

temeljna podlaga posamezne ureditve prostora in tako tudi podlaga za razlastitev.

Določba 3. odstavka 28. člena Zakona o javnih cestah pa določa, da v kolikor je zaradi

rekonstrukcije državne ceste potrebno izvesti razlastitev ali omejitev lastninske pravice

na nepremičnini, pa taka rekonstrukcija ni določena z lokacijskim načrtom, se javna

korist za to razlastitev oziroma omejitev lastninske pravice ugotovi s sklepom Vlade

Republike Slovenije.

Po enakem postopku kot se pripravlja in sklepa pogodbe namesto razlastitve za odkup

zemljišč, se pripravi in sklepa tudi služnostne pogodbe. Pogodbe o služnosti se sklepajo,

v kolikor na zemljiščih potekajo nadzemni ali podzemni komunalni vodi oziroma se na

zemljišča postavi kakršnekoli naprave in druge objekte. Prav tako se z lastniki zemljišč

sklepajo odškodninski sporazumi, v kolikor je lastnikom nepremičnin na zemljiščih

povzročena škoda zaradi izvajanja gradbenih del.

Po sklenitvi pogodbe namesto razlastitve in služnostne pogodbe ter izvedbi vseh dejanj,

ki so potrebna, da pogodba pridobi pravno veljavnost in sposobnost za vknjižbo ali

zaznambo, se le-ta v zemljiški knjigi izvede. Na podlagi služnostne pogodbe in

zemljiškoknjižnega predloga ter vseh ostalih morebitno potrebnih listin (izbrisna

pobotnica v primeru bremen, izbrisna dovolila v primeru prepovedi …) se v zemljiški

knjigi pri služeči nepremičnini vknjiži služnost izvedbe, rekonstrukcije in vzdrževanja

posameznega voda ali naprave.

Na podlagi pogodbe o razlastitvi pa je potrebno ločiti dva primera in sicer odkup

nepremičnine v celoti bodisi le njenega dela. Pri odkupu celotne nepremičnine se v

zemljiški knjigi na podlagi pogodbe, drugih listin in zemljiškoknjižnega predloga

predlaga vknjižba pridobitve lastninske pravice v korist in na ime investitorja, t.j.

Republike Slovenije. V kolikor pa se pogodba namesto razlastitve glasi le na del

nepremičnine, se v zemljiški knjigi predlaga zaznamba vrstnega reda pridobitve

lastninske pravice, ki investitorja ščiti pred nadaljnjo prodajo lastnikov nepremičnin.

17

Po vsakem gradbenem posegu, t.j. po zaključku gradnje ali rekonstrukcije glavne ali

regionalne ceste, Direkcija RS za ceste kot upravljavec cest, naroči dokončno odmero

ceste pri pooblaščenemu geodetskemu podjetju, na podlagi česar se natančno ugotovi

dejansko stanje na terenu in kar je podlaga formalno pravni ureditvi državne ceste v

vseh nepremičninskih evidencah. Pooblaščeni geodet skladno s pravili o vzpostavitvi in

vzdrževanju zemljiškega katastra izdela elaborat geodetske izmere, ureditve mej in

parcelacije, ki vsebuje načrt novega stanja z izkazom sprememb. Le-tega predloži

pristojni geodetski upravi, ki z odločbo odloči o nastanku novih parcel in o njihovi

površini. Geodetska odločba se v zemljiškem katastru in zemljiški knjigi izvede po

uradni dolžnosti. Na podlagi dokončnih geodetskih odločb in vknjižbe spremembe

parcel v zemljiški knjigi se z lastniki zemljišč sklepa anekse k sklenjenim prodajnim

pogodbam namesto razlastitve pred gradnjo. Sklenitev pogodb poteka po enakem

postopku kot sklepanje le-teh pred gradnjo, le da pogodba vsebuje zemljiškoknjižno

dovolilo za vknjižbo zemljišč, ki predstavljajo del državne ceste, v lasti Republike

Slovenije, tako da se na podlagi sklenjenih dokončnih pogodb oziroma aneksov, drugih

morebitnih listin in zemljiškoknjižnega predloga predlaga vknjižba pridobitve

lastninske pravice v korist in na ime Republike Slovenije, s čimer je

premoženjskopravno in zemljiškoknjižno stanje v zvezi z državno cesto dokončno

urejeno. 16

4 DOMNEVA LASTNINSKE PRAVICE NA

NEPREMIČNINI

V skladu z 11/1. člena SPZ se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v

zemljiško knjigo. Zaradi precej strogih pravil zemljiškoknjižnega postopka je vpis v

zemljiški knjigi praviloma točen in obstaja velika verjetnost, da je vpisana oseba res

lastnik nepremičnine. Zato si je zakonodajalec v SPZ lahko »privoščil« obravnavano

domnevo. Pri tem pa ni treba, da je vpis že opravljen, zadostuje že, da je vložen predlog

za vpis lastninske pravice. Za lastnika velja torej tudi tisti, v korist katerega

zemljiškoknjižni postopek še traja. Po 6/1. člena ZZK-1 se šteje, da je pravica, vpisana

v zemljiško knjigo, vsakomur znana od začetka uradnih ur sodišča v naslednjem

delovnem dnevu, po dnevu, ko je to v zemljiški knjigi vpisalo prejem predloga za vpis

te pravice oz. prejem listine, na podlagi katere je o vpisu odločilo po uradni dolžnosti.

Publicitetni učinek vpisa v zemljiško knjigo, na katerem temelji domneva iz 11/1. člena

SPZ, torej nastopi naslednji delovni dan po vpisu plombe.

Obravnavano načelo je treba razumeti v povezavi z načelom zaupanja v zemljiško

knjigo iz 10. člena SPZ oz. 8. člena ZZK-1. Na podlagi vpisa se ne samo domneva

obstoj lastninske pravice v korist določene osebe, ampak se celo vsakdo zanese na

pravilnost te domneve. Kdor se v dobri veri zanaša, ne sme trpeti škodljivih posledic.17

16

http://www.dc.gov.si/si/storitve/gradnja/odkup_zemljisca_ali_nepremicnine_za_potrebe_gradnje_cest/ 17

Tratnik M., Hipoteka, GV Založba, Ljubljana 2012, str. 38.

18

5 LASTNINSKA PRAVICA VEČ OSEB

5.1 SOLASTNINA

Lastninska pravica je izključujoča pravica, kar načeloma pomeni, da je lahko ista stvar

istočasno le v lastni enega subjekta. Možno pa je, da si isto lastninsko pravico deli več

oseb. Naše pravo pozna dva primera, ko si več oseb deli lastninsko pravico in sicer

solastnino in skupno lastnino.18

Solastnino ureja 65. člen SPZ, ki pravi: (1) Več oseb ima solastninsko pravico na

nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s

celoto (idealni delež). (2) Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki.19

Poudariti je treba, da se idealni delež nanaša na celotno stvar, in ne samo na del stvari,

ki po svojem obsegu ustreza višini idealnega deleža. Če narava solastnine stvari

dopušča, se solastniki lahko dogovorijo, da bo vsak od njih izključno uporabljal del

stvari (npr. del večstanovanjske hiše v solastnini).20

Če pride do uničenja takšnega dela,

ki je v izključni uporabi, pa uporabnik seveda ohrani solastninsko pravico glede delov,

ki jih imajo v izključni uporabi drugi solastniki.

Sprememba (zlasti obsega) stvari v naravi ne vpliva na razmerje med idealnimi deleži.

Če eden od solastnikov (oba sta solastnika do polovice) z gradnjo prizidka poveča

vrednost nepremičnine z 10 na 20 milijonov €, znašata oba deleža še vedno po ½. To

pomeni, da je drugi solastnik obogaten, ker se je vrednost njegovega deleža povečala s 5

na 10 milijonov €. Ta položaj je treba reševati skladno s pravili 48. člena SPZ o

izboljšanju tuje nepremičnine. Graditelj ima pravico, da od drugega solastnika zahteva

povrnitev sorazmernega dela vrednosti vlaganja (5 mio €), lahko pa se tudi dogovorita,

da se bo solastniški delež graditelja povečal sorazmerno s povečanjem vrednosti

nepremičnine, to je z ½ na ¾. V slednjem primeru bo šlo za povečanje solastniškega

deleža na podlagi pravnega posla, kar pomeni, da je pogodbo treba predložiti davčni

upravi, za odmero davka in da mora drug solastnik izdati zemljiškoknjižno dovolilo.

Graditeljev delež pa se bo povečal šele z vpisom v zemljiško knjigo. Vsak od

solastnikov ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki

uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu. Pri tem ne sme kršiti pravic drugih

solastnikov. Solastniki imajo tudi pravico do plodov, ki se med solastnike delijo v

18

Tratnik M., Lastninska pravica na nepremičninah, Pravna praksa, Ljubljana 2004, str 69.

19 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, Ljubljana 2002, z uvodnimi pojasnili Matjaža Tratnika in

stvarnim kazalom, str 189.



19

skladu z njihovimi idealnimi deleži. Če to ni mogoče, pa so plodovi v solastnini

solastnikov matične stvari (66/2. člena SPZ).

S svojim deležem na solastnini lahko vsak solastnik samostojno razpolaga in za to ne

potrebuje soglasja drugih solastnikov. Solastniški delež lahko prenese na tretjo osebo,

ali na njem ustanovi omejeno stvarno pravico (hipoteko). V primeru prodaje

solastniškega deleža na nepremičnini imajo drugi solastniki, na podlagi 66/3. člena SPZ,

zakonito predkupno pravico. S celotno stvarjo pa lahko solastniki razpolagajo izključno

skupno.21

Solastnina se lahko tudi deli. Omejena je le z določbo, da se delitev ne more zahtevati

ob neprimernem času. Delitev urejata 70. in 71. člen SPZ, v prvi vrsti pa pride v poštev

sporazumna delitev. Če je delitev sporazumna, pride med solastniki do enovite

lastninske pravice na nepremičnini. Sodna delitev pa se opravi po pravilih nepravdnega

postopka. Sodišče si mora prizadevati, da v največji meri upošteva voljo solastnikov. V

skladu s 70/2. členom SPZ mora sodišče načeloma odločiti tako, da dobijo solastniki v

naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. Če pa je eden od

solastnikov prevzel celotno nepremičnino, mora po 70/6. člena SPZ drugim solastnikom

izplačati njihove deleže najkasneje v treh mesecih od pravnomočnost odločbe od dneva

plačila. Do takrat imajo ostali solastniki na nepremičnini zakonito zastavno pravico

(hipoteko).

5.2 SKUPNA LASTNINA

Pri skupni lastnini deleži posameznih skupnih lastnikov, drugače kot pri solastnini, niso

določeni. Drugače kot pri solastnini tukaj ne gre za deleže na posameznih stvareh,

ampak za deleže na premoženju (zakoncev ali zapustnika), ki navadno obsega več

stvari. Prav tako so skupna lastnina mejne pregrade, drevesa, jarki in druga mejna

znamenja (80/1. člen SPZ). Skupni lastniki lahko stvar uporabljajo skupno. Zaradi

posebne narave skupne lastnine lahko s stvarjo razpolagajo samo skupno ter solidarno

odgovarjajo za obveznosti, ki nastanejo v zvezi s skupno stvarjo. Glede upravljanja s

solastnino se smiselno uporabljajo določbe o skupni lastnini. Kadar eden od skupnih

lastnikov (npr. zakoncev) samostojno razpolaga s stvarjo, gre za razpolaganje

razpolagalno nesposobne osebe.

21

Tratnik M., Lastninska pravica na nepremičninah, Pravna praksa, Ljubljana 2004, str 70 – 71.

20

Dobroverni tretji se lahko sklicuje na varstvo po 64. členu SPZ. 72/3. člen SPZ

predpisuje, da tretji ni v dobri veri samo, če je vedel, da je stvar v skupni lastnini in da

se z njo razpolaga brez soglasja drugega skupnega lastnika. Skladno s 72/4. členom SPZ

lahko vsak skupni lastnik načeloma ob vsakem času zahteva delitev skupne stvari.

Drugače kot pri solastnini imajo to pravico tudi upniki skupnih lastnikov.

Pri solastnini se lahko upniki poplačajo iz solastniških deležev, medtem, ko to pri

skupni lastnini ni mogoče. Edina možnost upnikov, da se poplačajo, je, da dosežejo

delitev skupne lastnine. 22

5.3 VARSTVO SOLASTNIKA IN SKUPNEGA LASTNIKA

Solastnik in skupni lastnik imata pravico so tožbe za varstvo lastninske pravice na celi

stvari, solastnik pa tudi pravico do tožbe za varstvo svoje pravice na delu stvari (100.

člen SPZ).23

5.4 SODNA PRAKSA

Sodba I U 1558/2013, z dne 13. 2. 2014

Pri gradnji gre že po naravi stvari za trajen poseg, ki lahko bistveno vpliva na način rabe

nepremičnine in s tem na pravice drugih solastnikov, zato je po presoji sodišča pravico

graditi mogoče izkazati le s soglasjem vseh solastnikov. Zahtevano soglasje

solastnikov nepremičnine za vsa gradbena dela se lahko vsebinsko relevantno poda le

takrat, ko so znane bistvene značilnosti gradnje in s tem posledice za dotedanjo rabo

nepremičnine in za razmerja med solastniki.

22


stvarnim kazalom, str. 95 – 96.

23 Rijavec V., Keresteš T., Vrenčur R., Knez R., Pravna ureditev nepremičnin, GV založba, Ljubljana

2006, str. 154.

21

VSL sodba I Cp 1350/2014, z dne 23. 9. 2014

Dovoljenje, da lahko tretja oseba biva v solastni nepremičnini, morajo dati vsi

solastniki, saj gre za posel, ki presega okvire rednega upravljanja (določitev načina rabe

nepremičnine).


S sodno poravnavo dogovorjen način delitve stroškov elektrike in vode v solastni hiši

zasleduje delitev teh stroškov skladno s porabo. Iz zapisa sodne poravnave je razvidno,

da ne gre za začasno, ampak trajno rešitev. Obravnavano razmerje v zvezi s

plačevanjem elektrike in vode je primerljivo s posli, ki so potrebni za obratovanje in

vzdrževanje stvari, ki učinek sklepov solastnikov določa tudi v korist in breme pravnih

naslednikov posameznega solastnika. Dogovora o načinu delitve stroškov elektrike in

vode zato ni mogoče opredeliti po načelu relativnosti kot posel, ki ustvarja pravice in

obveznosti samo med pogodbenima strankama.

VSL sodba II Cp 132/2014, z dne 19. 2. 2014

Za uporabo določenega fizičnega dela (nerazdeljene) stvari v solastnini ne zadošča

dovoljenje zgolj enega od solastnikov.

VSL sodba in sklep I Cp 2710/2013, z dne 5. 2. 2014

Od trenutka, ko sta tožnici izrazili svojo voljo, je bilo jasno, da privolitve v prikrajšanje

ni več, zato je za obdobje od tega trenutka dalje, dokler niso urejena razmerja glede

solastne stvari bodisi v nepravdnem postopku ali izven njega, potrebno preprečiti na eni

strani prikrajšanje in na drugi strani obogatitev tistega, ki uporablja solastno stvar preko

svojega sorazmernega deleža.

Za plačilo stroškov upravljanja, obvezna vplačila v rezervni sklad in plačilo nadomestila

za uporabo stavbnega stavbišča, ni določena solidarna obveznost solastnikov

stanovanja. Ker pa je določeno, da solastniki nosijo stroške v skladu s svojimi deleži,

tožena stranka stroškov, ki jih je plačala namesto tožnic, dejansko ni bila dolžna plačati

(torej preko svojega deleža), zato bi moralo sodišče njen zahtevek presojati po pravilih,

ki urejajo poslovodstvo brez naročila.

22

6 VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE

6.1 LASTNINSKA TOŽBA (REIVINDICATIO)

6.1.1 OPREDELITEV

Poznalo jo je že rimsko pravo. Tožba je bila sprva namenjena varstvu civilne lastnine. V

klasičnem pravu je bila to tožba neposedujočega lastnika zoper posedujočega nelastnika

t.j. civilnega lastnika, ki je izgubil posest svoje stvari, zoper njenega posestnika. Z njo je

torej lastnik zasledoval svojo stvar.24

V »modernem« pravu je osnovna tožba za zaščito lastninske pravice, ki jo ureja 92. člen

SPZ.25

Lastninska tožba je praviloma na voljo le lastniku. Poleg tega imata solastnik in

skupni lastnik pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celotni stvari, solastnik

pa tudi pravico do tožbe za varstvo svoje pravice na delu stvari (100. člen SPZ).26

Z lastninsko tožbo se lahko zahteva vrnitev individualno določene premičnine od

kogarkoli ne glede na čem temelji posest toženca. Pogosto toženčeva posest temelji na

posestnem posredovalnem razmerju do tožnika (zakup, najem, leasing, posodba, ročna

zastava). V tem primeru lahko lastnik izbira med lastninsko tožbo in tožbo na podlagi

(prenehanja) posestnoposredovalnega razmerja. Lahko pa je toženec neposredni

lastniški posestnik stvari, na primer tat ali tisti, ki je stvar od tatu kupil. Na

nepremičninskem področju pa lastnik z reivindikacijo zahteva izpraznitev svoje

nepremičnine. Če je lastninska pravica že prešla na toženca, lastninska tožba ni več

mogoča. Posest toženca pri lastninski tožbi lahko traja več časa. V tem primeru se

postavlja vprašanje, komu pripadejo koristi od stvari (naravni plodovi, najemnina,

zakupnina in podobno). Prav tako je pomembno, koga bremenijo stroški vzdrževanja

stvari in kdo nosi tveganje poslabšanja ali celo uničenja stvari. Pravni položaj toženca je

odvisen predvsem od tega, ali je v dobri veri ali ne. Lastninska tožba je v skladu z

določbo 92/3. člena SPZ nezastarljiva, kar se razlaga kot posledica nezastarljivosti

lastninske pravice. Lastninsko pravico in s tem možnost reivindikacije, pa lastnik izgubi

npr. ko nekdo drug stvar priposestvuje.27

24

Krajnc J,. Rimsko pravo, GV Založba, Ljubljana 2008, str. 533.

25 Tratnik M., Lastninska pravica na nepremičninah, Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 167.



27 Juhart M,. Tratnik M,. Vrenčur R,. Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 294 – 295.

23

6.1.2 DOKAZNO BREME

Dokazno breme nosi pri reivindikaciji nosi tožnik, torej lastnik. Po 92/2. člena SPZ

mora:

stvar opisati oz. označiti,

dokazati svojo lastninsko pravico na stvari,

dokazati dejansko oblast toženca.

Zahteva, da mora tožnik stvar opisati oz. označiti, temelji na načelu specialnosti. Samo

individualno določena samostojna stvar je lahko predmet lastninske in drugih stvarnih

pravic in s tem tudi reivindikacije. Pomembna posledica tega načela je, da reivindikacija

ni mogoča, če se tožnikova stvar tako pomeša s stvarmi, ki pripadajo drugim subjektom,

da je ni mogoče več individualizirati. Klasični so primeri pomešanja in zlitja zrnja,

tekočin in plinov. Nezmožnost individualizacije je tudi razlog, da denarja (bankovcev in

kovancev) praviloma ni mogoče reivindicirati. Enako se lahko zgodi npr. z zlatimi

palicami, če ni označeno, komu pripadajo.

Drugače je na nepremičninskem področju, saj je nepremičnine mogoče individualizirati

na podlagi identifikacijskega znaka, s katerim so vpisane v kataster in zemljiško knjigo.

Tudi nevpisane nepremičnine je mogoče enostavno individualizirati, navadno na

podlagi naslova.

Reivindikacijska tožba je na voljo samo lastniku stvari. Zato mora ta v postopku

dokazati svojo lastninsko pravico. Pri tem zadostuje, da dokaže, da je lastninsko pravico

pridobil, njen nadaljnji obstoj pa se domneva. Nasprotna stranka pa mora dokazati, da je

tožnik lastninsko pravico izgubil.

Na nepremičninskem področju je dokaz (pridobitve) lastninske pravice še lažji, saj

zadostuje predložitev izpiska iz zemljiške knjige. V skladu s 11/1. člena SPZ se

domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Pri

nevpisanih nepremičninah pa se dokazuje lastništvo z verigo originarnih pogodb o

odsvojitvi, ki mora segati do prvega lastnika. V večini primerov je to tisti, ki je kupil

stanovanje po Stanovanjskem zakonu iz leta 1991.

Lastnik lahko zahteva vrnitev stvari le, če je ta v dejanski oblasti, to je v neposredni

posesti toženca. (92/2. člena SPZ). Dejanska oblast toženca mora obstajati v času

24

vložitve tožbe. Pod pojmom dejanska oblast lahko razumemo lastniško ali nelastniško

neposredno posest in tudi imetništvo (detencijo). Lastniški posestnik je npr. tat ali tisti,

ki je stvar kupil od tatu, ne glede na dobro vero. Nelastniški posestnik je tisti, čigar

posest temelji na posebnem posredovalnem razmerju (zlasti najem, zakup, lesing,

posodba, hramba, ročna zastava) do lastnika stvari ali do tretje osebe. Tako je

nelastniški neposredni posestnik tisti, ki stvar najame od lastnika, ki ima stvar v

podnajemu, ali tisti, ki stvar najame od tatu. Detentor pa je npr. prodajalec v trgovini, ki

jo ima tat. 28

6.1.3 TOŽENČEVI UGOVORI

Če je tožnik dokazal svojo lastninsko pravico in toženčevo dejansko oblast, se lahko

slednji tožnikovemu zahtevku upre tako, da dokaže, da ima kljub tožnikovi lastninski

pravici pravico do posesti (93. člen SPZ). Ta lahko temelji na stvarnopravni (zlasti

užitek, zastavna pravica) ali obligacijskopravni podlagi (zlasti najem, zakup). Pri tem je

odločilno, ali toženčeva pravica do posesti učinkuje tudi proti lastniku.

Toženčeva stvarna ali obligacijskopravna pravica mora praviloma temeljiti na

posestnem posredovalnem razmerju do lastnika. Tako se najemnik osebnega avtomobila

lahko sklicuje na svojo pravico do posesti, če ima veljavno najemno pogodbo z

lastnikom, ne pa, če je avto najel od tatu. Vendar ni treba, da obstaja posestno

posredovalno razmerje neposredno med lastnikom in neposrednim posestnikom.

Skladno s 93. členom SPZ, zadostuje tudi obstoj nepretrgane »verige pravnih naslovov«

med njima.

Prav tako se bo na podlagi 93. člena SPZ uspešno uprl reivindikaciji dobroverni

lastniški posestnik, ki je pridobil posest v okviru pravnoposlovne pridobitve lastninske

pravice, ki (še) ni pridobila učinka.

Primer: A proda in izroči svojo nepremičnino B-ju. Še pred vpisom B-ja v zemljiško

knjigo si A premisli in kot zemljiškoknjižni lastnik z reivindikacijo zahteva

izpraznitev nepremičnine. B lahko ugovarja A-jevemu zahtevku s sklicevanjem

na prodajno pogodbo, ki mu daje pravico do posesti. 29

28

Juhart M,. Tratnik M,. Vrenčur R,. Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 295 – 297. 29

Juhart M,. Tratnik M,. Vrenčur R,. Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 297 - 298.

25

6.2 SODNA PRAKSA

VSL sklep Cst 524/2013, z dne 7. 1. 2014

Lastninska pravica se lahko pridobi tudi na podlagi zakona, torej na izviren način, kot je

to v primeru ustvarjanja skupnega premoženja; oseba, ki naj bi tako pridobila lastninsko

pravico sme v stečajnem postopku uveljavljati izločitveno pravico.

Sodba II Ips 93/2013, z dne 3. 4. 2014

Čeprav je tožba za vrnitev stvari namenjena lastniku, kateremu je stvar odvzeta iz

posesti, tožba na prenehanje vznemirjanj pa lastniku, katerega lastninska pravica je

kršena drugače kot pa z odvzemom stvari, niti teorija niti sodna praksa ne ponujata

povsem ostre razmejitve med njima. V določenih primerih, zlasti ko gre za varstvo

lastninske pravice na delu nepremičnine, pa to niti ne bo mogoče. Ob izostanku

možnosti natančne(jše) razmejitve med tožbama pa je treba izhajati iz njunega namena

(obe sta namenjeni varstvu lastninske pravice) in zasledovanega cilja lastnika stvari (ali

bo z uveljavljenim zahtevkom želeno varstvo res tudi dosegel).

6.3 IZBRISNA TOŽBA

Materialnopravna neveljavnost vpisa v zemljiško knjigo, se sanira z izbrisno tožbo, ki je

po svoji naravi stvarnopravna tožba, s katero se varujejo knjižne pravice na

nepremičnini pred omejevanjem ali oškodovanjem, ki ga povzroči materialnopravna

neveljavna vknjižba pravice nekoga drugega, zaradi česar varovana pravica preneha, se

spremeni ali omeji. Z izbrisno tožbo se lahko zahteva samo izbris vknjižbe, ne pa

zaznambe ter predznambe (234/1. člen Zakona o Zemljiški Knjigi - v nadaljevanju

ZZK-1). S predznambo ali zaznambo ne pride neposredno do kršitve knjižne pravice.

Šele, ko bo predznamba opravičena, bo lahko prišlo do kršitve in takrat bo dopustna

tudi izbrisna tožba. Tudi z zaznambo ne pride neposredno do kršitve knjižne pravice.

Do kršitve bo prišlo komaj takrat, ko bo prišlo do vknjižbe pravice v vrstnem redu

zaznambe, npr. na podlagi izvršene zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske

pravice ipd. Zoper odločbo o vpisu predznambe ali zaznambe pridejo v poštev pravna

sredstva v zemljiškoknjižnem postopku. To so ugovor, pritožba ter zahteva za varstvo

zakonitosti, nista pa dopustni revizija in obnova postopka.

26

Izbrisna tožba ni dovoljena proti dobrovernim osebam, v korist katerih je bila pridobitev

ali izbris pravice vknjižena (244/3. člen ZZK-1). Zoper slabovernega pridobitelja

knjižne pravice rok za vložitev izbrisne tožbe ni omejen, kar je ustrezno, saj gre za

posebno vrsto stvarnopravne tožbe oz. zahtevka, ki po našem pravu niso zastarljivi.

Tožbeni zahtevek na temelju izbrisne tožbe, kot posebne stvarnopravne tožbe, je

specifičen ter ga ne smemo mešati s podobnimi stvarnopravnimi zahtevki. Lahko bi

rekli, da je zahtevek iz izbrisne tožbe posebna vrsta reivindikacije, ki pride v poštev, ko

je bila že izvršena materialnopravno neveljavna vknjižba. Ta reivindikacija ni omejena

le na vračilo posesti, ampak je usmerjena tudi na izbris materialnopravno neveljavne

vknjižbe ter posledično na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja.

V zvezi z izbrisno tožbo je predvidena zaznamba v zemljiški knjigi (zaznamba izbrisne

tožbe). V tem primeru se smiselno uporabljajo določbe, ki veljajo za zaznambo spora

(245 člen ZZK-1).30

6.3.1 AKTIVNA LEGITIMACIJA

Izbrisno tožbo lahko vloži vsakdo, ki misli, da je vknjižba določene pravice iz

materialnopravnega razloga neveljavna in da so zaradi tega kršene njegove pravice na

nepremičnini. Vendar tisti, čigar knjižna pravica (še) ni vknjižena v zemljiško knjigo,

tudi v primeru uspešne izbrisne tožbe ne bo mogel doseči vknjižbe svoje pravice, saj je

zahtevek restitucijske narave.

S tožbo tožnik zahteva, da sodišče ugotovi neveljavnost vknjižbe in da se vzpostavi

prejšnje zemljiškoknjižno stanje. (243/1. člena ZZK-1). Tožbeni zahtevek je torej

sestavljen iz ugotovitvene in dajatvene komponente. Z ugotovitveno se zahteva

ugotovitev ničnosti zavezovalnega posla, kar zaradi kavzalnosti odnosa vodi do ničnosti

razpolagalnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila). Dajatveni zahtevek pa se nanaša na

restitucijo prejšnjega stanja vpisov v zemljiški knjigi, preden je bila opravljena

vknjižba, ki se s tožbo napada. Vložitev izbrisne tožbe, se tudi zaznamuje v zemljiški

knjigi.

30

Tratnik M, Vrenčur R., Priročnik za zemljiškoknjižne vpise, Institut za nepremičninsko pravo, Maribor

2006, str. 309.

27

Po 243/1. člena ZZK-1 ima pravico do izbrisne tožbe tudi oseba, ki izpodbija vknjižbo,

ki je postala neveljavna šele po izvršenem vpisu, vendar le, če uveljavlja hkrati tudi

zahtevek za razveljavitev zavezovalnega posla, ki je bil podlaga izdaji

zemljiškoknjižnega dovolila (uspešna razveljavitev zavezovalnega posla pa povzroči

razveljavitev razpolagalnega posla).

Izbrisna tožba pa se lahko naperi tudi proti vknjižbi na podlagi odločbe državnega

organa, če pravna podlaga vknjižbe pozneje odpade (odločba se razveljavi oz. tako

spremeni, da ni več pravne podlage vknjižbe). Za takšen primer ZZK-1 predpisuje

določene predpostavke (243/2. člena ZZK-1):

če v zvezi s to vknjižbo niso bili izpolnjeni pogoji za zaznambo izrednega pravnega

sredstva iz 101/2. člena ZZK-1 oz. če je bil zamujen rok za zaznambo izrednega

pravnega sredstva iz 103/1. člena ZZK-1,

če je bila proti pravnomočni oz. dokončni odločbi, ki je bila podlaga za izpodbijano

vknjižbo, vložena revizija, zahteva za varstvo zakonitosti, tožba v upravnem sporu,

predlog za obnovo postopka oz. ustavna pritožba

če je vsebina odločbe o izrednem pravnem sredstvu oz. vsebina pravnomočne oz.

dokončne odločitve, izdane v ponovljenem postopku, takšna, da na njeni podlagi

izpodbijana vknjižba ne bi bila dovoljena. 31

6.3.2 PASIVNA LEGITIMACIJA

Tožnik mora naperiti izbrisno tožbo zoper tistega, ki je z izpodbijano vknjižbo pridobil

knjižno pravico ali v čigar korist je bil opravljen izbris knjižne pravice (244/1. člen

ZZK-1). Zahtevek za izbris izpodbijane tožbe se lahko naperi tudi proti osebam, v korist

katerih sta bila glede na izpodbijano tožbo vknjižena oz. predznamovana pridobitev ali

izbris pravice (244/2. člena ZZK-1).

Zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe ni dovoljen proti nadaljnjim dobrovernim

tretjim, v korist katerih je bila opravljena vknjižba ali predznamba, ki učinkuje od

trenutka začetka učinkovanja zaznambe izbrisne tožbe. Dobra vera tretje osebe se

pravno domneva do trenutka začetka učinkovanja zaznambe izbrisne tožbe, v posledici

31

Rijavec V., Keresteš T., Vrenčur R., Knez R., Pravna ureditev nepremičnin, GV založba, Ljubljana

2006, str. 362 – 363.

28

pubilicitetnega načela in načela zaupanja v zemljiško knjigo. Domneva je izpodbojna,

dokazno breme pa je na nasprotniku dobrovernega pridobitelja knjižne pravice. 32

6.4 SODNA PRAKSA


V primeru večkratne odsvojitve nepremičnin ima prvi pridobitelj možnost vložiti tožbo

tudi zoper drugega pridobitelja, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Pri tem pa SPZ skupaj z

ZZK-1 dajeta podlago za ustrezno oblikovanje tožbenih zahtevkov, pri čemer je treba

nameniti posebno pozornost določbi 243. člena ZZK-1. Tožba, ki je vložena po

uveljavitvi novele ZZK-1C in s katero se od drugega pridobitelja zahteva izstavitev

zemljiškoknjižnega dovolila, je nesklepčna, saj bi morala biti vložena izbrisna tožba. V

primeru zatrjevanja dobroverne posesti in izvorne (originarne) pridobitve lastninske

pravice na nepremičnini, pa bi moral tožnik podati ustrezno trditveno podlago in

vložitvi ugotovitveno tožbo.

VSL sklep R 174/2014, z dne 21. 5. 2014

Glede na dvoumnost tožnikovih navedb – ali želi doseči izbris po uradni dolžnosti ali s

tožbo – je za presojo odločilen postavljen zahtevek, kar pomeni, da je tožnik za izbris

sporne zaznambe izbral izbrisno tožbo. V sodni praksi še ni odgovorjeno na vprašanje,

ali je z izbrisno tožbo možno zahtevati izbris zaznambe sklepa o izvršbi.


Za izbrisno tožbo je aktivno legitimiran tisti, katerega stvarna (oziroma obligacijska)

pravica je bila zaradi vknjižbe, katere izbris se zahteva, kršena oziroma oškodovana.

32

Rijavec V., Keresteš T., Vrenčur R., Knez R., Pravna ureditev nepremičnin, GV založba, Ljubljana

2006, str. 362 – 365.

29


Tožnica na spornem prostoru nima nikakršnih materialnopravnih upravičenj, saj ji je

bilo s pravnomočno sodbo (kot tedanji solastnici) naloženo, da toženki izroči prostor ter

ji izstavi dovolilo za njen vpis v zemljiško knjigo.


Priposestvovanje dela nepremičnine je mogoče, če se posest izvršuje le na določenem

delu, ni pa mogoče priposestvovanje idealnega dela. Zaradi odsotnosti ustreznih trditev

tožeče stranke ni bilo mogoče preveriti, ali je tožeča stranka zgradila objekt v smislu

določb ZTLR o gradnji na tujem svetu in je bil tožbeni zahtevek že iz navedenega

razloga utemeljeno zavrnjen. Tožeča stranka ni uspela z zahtevkom na ugotovitve

lastništva nepremičnine, zato tudi z izbrisno tožbo ne more uspeti, saj ta varuje osebo,

katere pravica je bila z vpisom v zemljiški knjigi prizadeta.

VSC sodba Cp 284/2013, z dne 7. 11. 2013

Res je sicer, kot je navedlo sodišče prve stopnje, da ZZK-1 v prehodnih in končnih

določbah ni posebej določal, kateri predpis se uporablja za vložitev izbrisne tožbe za

vpis, ki je bil opravljen pred veljavnostjo ZZK-1, v času, ko je veljal triletni prekluzivni

rok, vendar pa sta tako teorija kot tudi večinska sodna praksa štela, da prekluzivni rok,

ki ga je določal drugi odstavek 102. člena ZZK ne velja, ker gre za nepravo

retroaktivnost zakona, ki načeloma ni prepovedana.

6.5 PUBLICIANSKA TOŽBA

Vrnitev individualno določene stvari s publiciansko tožbo (actio Publiciana) lahko

zahteva tudi tako imenovani domnevni ali bonitarni lastnik. To je v skladu z določbo

98. člena SPZ dobroverni lastniški posestnik.

Publiciansko tožbo lahko vloži tudi lastnik, ki se skuša izogniti (pre)težavnemu

dokazovanju lastninske pravice.

Tudi ta tožba ne zastara

30

Zahtevek se največkrat vloži proti nedobrovernemu lastniškemu posestniku. Možno pa

je zahtevati vrnitev stvari tudi od dobrovernega lastniškega posestnika, pri katerem je

stvar na podlagi šibkejšega pravnega naslova. Močnejši pravni naslov ima tisti, ki je

stvar pridobil odplačno. Če sta oba pravna naslova enako močna, ima prednost tisti, ki

ima stvar v neposredni posesti. Tu bo šlo predvsem za nepremičnine, ki niso vpisane v

zemljiško knjigo.33

Čeprav je publicianska tožba posestna tožba, se uporablja za varstvo lastninske pravice.

Dobroverni posestnik je tisti, ki utemeljeno verjame, da je lastnik stvari, in pri vložitvi

tožbe izhaja iz predpostavke, da varuje svojo lastninsko pravico, in ne zgolj posest.

Pojavlja se vprašanje odnosa med publiciansko in lastninsko tožbo (reivindikacijo). V

praksi se obe tožbi prepletata, tako da ob vložitvi tožbe pogosto ni jasno, ali tožnik

vlaga lastninsko ali publiciansko tožbo. Obe imata namreč isti cilj, to je vrnitev

premične stvari tožniku oz. izpraznitev tožnikove nepremičnine. Tudi predpostavke za

obe tožbi so v večjem delu enake. Tožnik mora v obeh primerih opisati oz. označiti

stvar in dokazati dejansko oblast toženca. Razlika pa je v tem, da mu pri publicianski

tožbi ni treba dokazati (pridobitve) lastninske pravice, temveč zgolj svojo dobroverno

lastniško posest in dejstvo, da ima toženec stvar v posesti na podlagi šibkejšega

pravnega naslova. Dokazovanje dobrovernosti mu olajšuje 9. člen SPZ, v skladu s

katerim se dobra vera domneva, tako da mora toženec dokazati nasprotno. Podobnost

lastninske in publicianske tožbe ima med drugim posledico, da se pravila 95., 96. in 97.

člena SPZ glede reivindikacije smiselno uporabijo tudi ob vrnitvi stvari na podlagi

publicijanske tožbe.34

6.6 SODNA PRAKSA


S publicijansko tožbo lahko zahteva vrnitev stvari tudi t.i. domnevni lastnik, torej

posestnik, ki ima priposestvovalno - zakonito in dobroverno posest. Sodišče prve

stopnje pa ni ugotavljalo, ali je tožnik imel posest spornega stanovanja, preden je posest

stanovanja pridobila tožena stranka. Če je tožena stranka, ki se sklicuje na retencijsko

pravico, posest zadržane stvari izgubila, ker jo je pridobil tožnik, je njena pridržna

pravica ugasnila.

33

Tratnik M., Lastninska pravica na nepremičninah, Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 168 – 169.

34 Juhart M,. Tratnik M,. Vrenčur R,. Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 303, 304

31

6.7 NEGATORNA TOŽBA – PREPOVEDNA TOŽBA (ZAŠČITA

PRED VZNEMIRJANJEM)

Pri tej tožbi ne gre za odvzem stvari. Lastnik ali domnevni lastnik lahko to tožbo

naperita proti tistemu, ki ju protipravno vznemirja oz. ju omejuje pri izvrševanju

lastninske pravice. Zahtevata lahko, da vznemirjanje preneha in prepoved nadaljnjega

vznemirjanja. Lastnik ima pravico do povrnitve škode, ki je bila povzročena z

vznemirjanjem. Zahtevek za to tožbo ne zastara.35

Aktivno legitimiran je lastnik prizadete nepremičnine. Ker pa ta tožba lahko pride v

poštev tudi kot pravno varstvo pred imisijami, je aktivno legitimiran zanjo tudi tisti, ki

izvršuje zgolj neposredno dejansko oblast na podlagi omejene stvarne ali obligacijske

pravice. Prav tako se tudi pasivna legitimacija nanaša na lastnika kot tudi na imetnika

omejene stvarne ali obligacijske pravice na nepremičnini. Tožnik mora v pravdi

dokazovati, da je lastnik nepremičnine oz. druge stvarne pravice, ki mu omogočajo

aktivno legitimacijo, toženec pa lahko ugovarja, da npr. imisije ne presegajo določene

meje.36

6.8 SODNA PRAKSA

VSM sodba I Cp 503/2014, z dne 10. 9. 2014

Pritožnik prvostopnemu sodišču ne more uspešno očitati nepopolne ugotovitve

dejanskega stanja zaradi neizvedbe dokaza, ki ga sam sploh ni predlagal


Z negatorno tožbo se varuje lastnika pred vsemi posegi v njegovo lastninsko pravico, ki

nimajo narave odvzema stvari iz posesti. Zaradi absolutne narave lastninske pravice ima

lastnik nepremičnine pravico, da od vsakogar zahteva prenehanje kakršnegakoli

poseganja v njegovo lastninsko pravico, če gre za protipravno vznemirjanje oziroma

posege. Sodišče prve stopnje je izpovedi zaslišanih prič dovolj prepričljivo ocenilo in

obrazložilo, zakaj jim oziroma zakaj jim ne sledi, hkrati pa je navedene izpovedi ocenilo

35

Povzeto po:Rijavec V., Keresteš T., Vrenčur R., Knez R., Pravna ureditev nepremičnin, GV založba,

Ljubljana 2006, str. 153. 36

Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na

nepremičninah, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 136 – 138.

32

v povezavi z listinskimi dokazi, fotografijami v spisu ter lastnimi zaznavanji ob ogledu

na kraju samem.


S tem, ko je tožnik izkazal, da ima lastninsko pravico na sporni nepremičnini, je izkazal

torej tudi, da ima pravico stvar rabiti, jo uživati in z njo razpolagati, v tej njegovi pravici

pa ga ne sme nihče vznemirjati. Vznemirjanje predstavlja vsak nedopusten poseg v

lastninsko pravico, neodvisno od okoliščine, ali lastnik stvar uporablja ali ne.

VSK sodba I Cp 662/2004, z dne 1. 6. 2005

1. Opisana ravnanja tožene stranke ne pomenijo odvzema posesti nepremičnine,

pač pa le vznemirjanje lastninske pravice. Odvzem stvari je podan, če je lastniku

preprečeno izvajati posest stvari kot neposredno dejansko oblast nad stvarjo. V takšnem

primeru lahko lastnik zahteva vrnitev stvari in posest na podlagi določb 37. čl. ZTLR. S

hojo, vožnjo in parkiranjem ter odlaganjem kamenja na kup pa toženki nista tožnici

preprečili dejanske oblasti nad nepremičnino.

2. Pri varstvu lastninske pravice sodišče mejo med zemljiščema le ugotavlja, ne pa

ureja.


Etažna lastnina je predmet razpolaganja le v celoti, kar pomeni, da ni izvedljivo

razpolaganje s stanovanjem kot predmetom etažne lastnine po njegovih fizičnih

nesamostojnih delih. V kolikor z določeno nepremičnino ni možno razpolagati, takega

dela nepremičnine tudi ni možno zahtevati v izročitev s tožbo.


Širitev zakonske definicije protipravnega motilca na posrednega motilca zahteva tesno

povezavo med njima. Pasivno legitimiran je tudi tisti posredni motilec, ki ima od takega

neposrednega vznemirjanja korist, če jo kasneje odobri. Če torej take ustrezne koristi ni

oziroma morebitna korist s strani posrednega motilca ni odobrena, posredni motilec

lastniku ne odgovarja in torej ni pasivno legitimiran.

33

VSC sodba Cp 1592/2003, z dne 6. 1. 2005

Negatorno tožbo je mogoče uperiti le zoper tretjega in ne zoper skupna lastnika drug

proti drugemu.

7 VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE V MEJNEM

SPORU

7.1 DEFINICIJA MEJE

Predpisi ne podajajo definicije meje kot takšne. Zato je odgovore treba iskati v teoriji.

Vzrok je verjetno dejstvo, da se na področju nepravdnega sodstva, v okviru katerega se

spori zaradi meje največkrat rešujejo, določeni pojmi pogosto označujejo le posredno ali

z izrazi, ki nimajo juridične klenosti, značilne za področje pravdnega sodstva.

Teoretiki opredeljujejo mejo kot idealno skupno črto (črto ločnico), ki ločuje sosednje

zemljiške parcele različnih lastnikov. Gre torej za tisto črto, do katere sega na eni strani

zemljišče enega soseda, na drugi strani pa zemljišče drugega, torej določa obseg

zemljišč obeh sosedov.

7.2 AMBIVALENTNOST MEJE

O meji govorimo le pri nepremičnih stvareh. Kot takšna je funkcija meje dvojna: po eni

strani pomeni meja pri nepremičnini okvir, v katerem se izvršuje tako imenovana

pozitivna stran lastninske pravice. Gre za troje upravičenj (triada), to je posest, raba -

uživanje in razpolaganje. Po drugi strani isti okvir opredeljuje tako imenovano

negativno stran lastninske pravice, to je dolžnost vsakega vzdrževati se kršitve

lastninske pravice na nepremičnini kot relativno posebnem telesu v prostoru.

34

7.3 MEJNI SPOR IN LASTNINSKA PRAVICA

Izraz sporen pomeni nasploh položaj, ki nastane, če ena stranka oporeka stališču druge.

Med mejaši lahko velja samo ena skupna črta ter meja njihovih zemljišč. Kakor hitro en

mejaš oporeka meji, ki jo zatrjuje drug mejaš, je meja sporna. Čeprav je stališče ene

stranke očitno neutemeljeno, je meja sporna, kakor hitro obstajata o poteku meje dve

različni stališči.

Če govorimo o mejnem sporu, potem pravzaprav mislimo na spor v zvezi z delom

zemljišča, ki ga meja bodisi ne zajema ali je z mejo pripadel drugemu sosedu. Stranke si

prizadevajo, da pridobijo lastninsko pravico na delu parcele. Zato gre v mejnih sporih

pred sodiščem v bistvu za spore o lastninski pravici na zemljiščih. Ti se praviloma

rešujejo v pravdi. Spoznanje, da so mejni spori zelo pogosti, je zaradi ekonomičnosti

postopka v primerih, ko gre za manjše površine ali kadar se prizadeti mejaši strinjajo,

narekovalo poseben nepravdni postopek.

7.3.1 AKTIVNA IN PASIVNA LEGITIMACIJA V MEJNEM SPORU

Paragraf 276 Zakona o sodnem nepravdnem postopku iz leta 1934 je v svojem prvem

odstavku navajal pri vsebini predloga poleg lastnika zemljišča tudi soseda in posestnika.

To je dopuščalo razlago, da legitimacije za spor o meji nima le lastnik zemljišč, temveč

da je postopek mogoč tudi med strankami, ki niso lastniki. Moč sodne odločbe je bila v

teh primerih omejena le na udeležence spora. V teh primerih pravnomočna sodna

odločba ni mogla odločati o lastninski pravici do spornega mejnega sveta niti posredno.

To je sicer dejstvo in končni učinek tovrstnih postopkov med mejaši lastniki.

Novi nepravdni zakoni (tako slovenski kot zakoni drugih držav, nekdanjih zveznih enot

SFRJ) ne dopuščajo več tako široke legitimacije. Govorijo izključno o lastniku oziroma

uporabniku (družbene lastnine).

7.3.2 SUKCESIVNOST NAČEL ZA UREDITEV MEJE

V zvezi z varstvom se je treba najprej ozreti na materialnopravne določbe (načela) za

urejanje mej.

V sodnem nepravdnem postopku se je in se tudi sedaj meja ureja na tri načine:

35

Predvsem po močnejši pravici, subsidiarno po zadnji mirni posesti, v skrajnem primeru

po pravični oceni sodišča. Po pravici, ki je močnejša, lahko sodišče odloči tedaj, ko je

vrednost sporne meje ploskve manjša od določene vrednosti oziroma če je večja, pa sta

udeleženca pristala na dopustnost dokazovanja močnejše pravice v nepravdnem

postopku in seveda, če udeležencem takšen dokaz uspe.

Po zadnji mirni posesti odloča sodišče tedaj, ko dokaz močnejše pravice v nepravdnem

postopku ni bil dopusten ali če dokaz močnejše pravice ni uspel nobenemu izmed

udeležencev. Po pravični oceni se meja določi v primeru, ko tudi zadnja mirna posest ni

bila dokazana in ugotovljena.

Tako moramo pri mejnem sporu razločevati dve situaciji: prvo, ko je vrednost sporne

mejne površine manjša, in drugo, ko je ta večja. Po obstoječih pozitivnih ureditvah so

merila za ločitev večje od manjše vrednosti tri: malotni spor, sodnik posameznik in

konkretno določen znesek. Če vrednost spornega mejnega sveta ni večja, se mora

nepravdni sodnik predvsem ukvarjati in če tako kažejo dokazi, tudi odločiti po močnejši

pravici in je takšna odločitev mogoča le v nepravdnem postopku. Če je vrednost večja,

mora in sme sodnik močnejšo pravico raziskovati in po njej morebiti tudi odločiti - če je

dokaz uspel - le, če obe stranki soglašata z ugotavljanjem močnejše pravice v

nespornem postopku. Če ne soglašata s tem, mora sodnik mejo vseeno urediti, bodisi po

zadnji mirni posesti, ali pa v - skrajnem primeru - po pravični oceni. Vendar je v tem

primeru odločitev nepravdnega sodnika le začasna, saj lahko vsak od udeležencev

uveljavlja svojo močnejšo pravico v pravdi, ki jo mora sprožiti najkasneje v treh

mesecih od pravnomočnosti sklepa sodišča prve stopnje oziroma od vročitve sklepa

sodišča druge stopnje, s katero je postal sklep sodišča prve stopnje pravnomočen.

Vse navedeno pravzaprav pomeni, da v primerih urejanja meje v sodnem nepravdnem

postopku ob dovoljenem dokazu močnejše pravice pomeni sodna odločitev končno in

definitivno stanje, ker se to stanje v pravdi ne more več spremeniti, čeprav je bila meja

urejena tudi po kakem od drugih dveh v poštev prihajajočih meril. Če pa nepravdno

sodišče ni imelo takega pristanka nepravdnih strank ali pa je takšen njihov nepristanek

oziroma nesoglasje celo prezrlo in zato sprejelo nepravilno odločitev, lahko stranke

svojo (zatrjevano) močnejšo pravico skušajo uveljaviti v pravdi. V primeru možnosti

pravdne poti mora sklep sodišča, poleg rednega, običajnega pravnega pouka petnajst dni

za vložitev pritožbe, vsebovati še pravni pouk o trimesečnem roku za vložitev tožbe. Ta

rok je prekluziven.

7.3.3 VPRAŠANJE POMENA PRAVNOMOČNE MERITORNE REŠITVE

MEJNEGA SPORA ZA LASTNINSKO PRAVICO

Poleg sodne poravnave se mejni spor meritorno konča s sodno odločbo - sklepom o

ureditvi meje, ki vsebuje natančen opis določene meje, pri čemer se sklep tudi takoj

izvrši z določitvijo mejnih točk in njihovo označitvijo na samih parcelah. Porodi se

vprašanje, kaj takšen sklep pomeni za lastninsko pravico.

36

7.3.4 STOPNJA VARSTVA LASTNINSKE PRAVICE V LASTNINSKI

PRAVDI IN MEJNEM SPORU

Poleg drugih upravičenj je lastnik nepremičnine upravičen tudi do varstva lastninske

pravice. Z varstvom pojmujemo ohranjanje obstoječega stanja v lastninskih odnosih.

Proti totalni kršitvi lastninske pravice se lastnik brani z lastninsko ali vindikacijsko

tožbo, proti delni kršitvi pa s prepovedno (opustitveno, negatorno tožbo). Pri prvi tožbi

mora dokazati, da je lastnik stvari (nepremičnine), katere vrnitev zahteva, in da je

toženec posestnik iste stvari. Pri drugi tožbi mora dokazati, da je lastnik in da ga

toženec protipravno ovira pri izvrševanju lastninske pravice, vendar ne z odvzemom.

Namen prve je priznanje lastninske pravice na sporni stvari in njena vrnitev tožniku,

namen druge pa prenehanje vznemirjanja, vzpostavitev prejšnjega stanja in prepoved

nadaljnjih posegov. Obe se rešujeta v lastninski pravdi. Ker mejni spor lahko sproži le

lastnik zemljišča in ker je s sklepom o ureditvi meje v nepravdnem postopku natančno

določen obseg lastninske pravice (stvar individualno določena), pomeni to v primerjavi

z morebiti začeto lastninsko pravdo zaradi sicer enakega spora vsekakor relativno

dovolj razčiščeno lastninsko situacijo, s tem pa tudi že precej visoko doseženo stopnjo

varstva lastninske pravice. Če pa za nadaljnjo realizacijo varstva ni potrebno zaradi

ravnanja zemljiškega lastnika nobeno nadaljnje sodno varstvo, je v mejnem sporu

prizadeti lastnik dosegel varstvo svoje lastninske pravice v celotnem obsegu. V tej luči

je za prizadeto in v mejnem sporu uspešno stranko ta oblika sodnega varstva ugodnejša

tudi zaradi ekonomičnosti postopka. Navedeno velja ne glede na to, po katerem načelu

je bila meja določena v mejnem sporu. Velja pa ugotoviti, da se ugotavljanje meje po

močnejši pravici v nepravdnem postopku po svoji pravni in dejanski podlagi skoraj ne

razlikuje od prave lastninske tožbe. Razlika je seveda procesna (tožba-predlog) in v

neposredni in posredni ugotovitvi lastninske pravice. Ob pridržani poti pravde, ko ta

pravzaprav pomeni nadaljevanje mejnega spora, pa tudi formalne razlike v stopnji

varstva lastninske pravice izginejo.

7.4 ALTERNATIVNOST ALI IZKLJUČNOST OBLIKE VARSTVA

LASTNINSKE PRAVICE

Zastavlja se vprašanje, kdaj gre za primer, ki ga je treba obravnavati kot lastninski spor,

in kdaj za spor o meji. V sodni praksi in teoriji obstajajo o tem različna stališča. Tako se

je sodna praksa izrekla, da mora sodišče ob proučevanju predloga za ureditev meje

najprej ugotoviti, ali gre res za določitev meje ali za lastninski zahtevek za izročitev

določenega zemljišča. Če gre za lastninski zahtevek, bi se moral nepravdni postopek

ustaviti, predlagatelja pa napotiti na pravdo.

Teorija pravi, da meja kot črta določa obseg zemljišča obeh sosedov. Če se ta premakne,

pride do povečanja zemljišča enega soseda na škodo drugega. Premik nastopi zaradi

dogovora ali priposestvovanja. Nova črta lahko nastane tudi zato, ker je en mejaš kupil

nekaj sosednjega zemljišča ob svoječasni meji. Tako naj bi šlo za mejni spor le v prvih

37

primerih, saj je vir spora nejasnost o poteku meje. Pri mejnem sporu ni v ospredju

vprašanje pridobitve zemljišča, marveč vprašanje meje, kje je prvotno potekala, ali

zakaj se je premaknila. Šlo naj bi za dejstva in pravne posle, ki so specifični za obmejne

situacije. Sem naj bi sodilo tudi uveljavljanje priposestvovanja. V vseh teh primerih naj

bi bile lastninske tožbe izključene. Postopek za ureditev meje vsebuje tudi elemente

lastninske pravde. Takšen postopek absorbira lastninsko pravdo. Drugi zopet menijo, da

je odgovor odvisen od konkretnih dejanskih okoliščin.

Menim, da teh argumentov ni moč sprejeti. Prizadeti stranki mora biti prepuščeno, ali se

bo odločila za mejni spor ali za lastninsko pravdo. Nobene podlage ni za izključevanje

enega ali drugega postopka in s tem ponovno uvajanje delitve mejnih sporov na

controversio de fine in na controversio de loco (v rimskem pravu pred Justinijanovo

zakonodajo). Zato je v takšnih primerih sporna konverzija pravdnega postopka v

nepravdni postopek, ki jo predvideva 19. člen ZPP.

7.5 SKLEP

Pri mejnih sporih gre v bistvu za spore o lastnini nepremičnin. Zato sta meja in

lastninska pravica tesno povezani. Pri mejnem sporu gre za eno izmed oblik

uveljavljanja in stopnjo varstva lastninske pravice. Prizadetim strankam mora biti

prepuščeno, katero obliko sodnega varstva lastninske pravice bo izbrala. To pomeni, da

bo lahko sprožila bodisi sodni nepravdni postopek zaradi ureditve meje bodisi

lastninsko tožbo. Če je lastninska pravica "najbolj" stvarna od vseh stvarnih pravic, to je

temeljna, osrednja, "vrhovna" stvarna pravica in če je njeno varstvo na stvarnopravnih

temeljih, gre pri varstvu lastnine v mejnem sporu za varstvo na enakih temeljih.37

7.6 SODNA PRAKSA


Predlog in tudi nadaljnje navedbe so bile jasne – predlagatelja želita, naj se njuni parceli

št. 1350/19 "pripoji celotno zemljišče med fasado in intervencijsko potjo", torej pretežni

del parcele št. 1350/33. S tem bi se njuna parcela za navedeni obseg zemljišča povečala,

kar pomeni, da bi postala lastnika, na račun parcele št. 1350/33, povečane parcele št.

1350/19. Nedvomno gre torej za lastninski spor oziroma za spor o lastninski pravici na

zemljišču, o katerem se odloča v pravdnem postopku.

37

Varstvo lastninske pravice v mejnem sporu, Podjetje in delo, 1995, št. 7, str. 960.

http://www.iusinfo.si/Zakoni/Besedilo.aspx?SOPI=Z994BABT#C19

38


Za čas pred uveljavitvijo SPZ mora biti posest dobroverna ali dobroverna in zakonita v

smislu določb ZTLR, s prehodno določbo iz drugega odstavka 269. člena SPZ pa je

glede trajanja priposestvovalne dobe izenačena z dobroverno lastniško posestjo po SPZ.

Tožnika sta že ob postavljanju ograje vedela ali bi morala vedeti, da jo postavljata na

zemljišču toženca, zato morebitna zmota tožnikov o poteku meje v obravnavani zadevi

ne more biti opravičljiva.

8 ETAŽNA LASTNINA

Etažna lastnina kot celovito pravno razmerje je posebna oblika lastnine več oseb na

stvari, ki je podobna lastnini in skupni lastnini. Njena bistvena značilnost je

vzpostavitev izjeme glede načela specialnosti lastninske pravice, saj omogoča, da

postane posamezni del stvari predmet stvarnih pravic, kar razumljivo vključuje tudi

možnost stvarnopravnega prenosa. Vzpostavitev etažne lastnine pomeni tudi svojevrsten

odmik od načela superficies solo cedit, še posebej v sistemu, kakršnega vzpostavlja SPZ

in v katerem se kot glavna stvar šteje stanovanje kot del stavbe in je solastninski delež

na skupnih delih in napravah ter zemljišču akcesoren v razmerju do stanovanja. Zaradi

tega je treba razmerje etažne lastnine obravnavati celovito kot dvojen pravni odnos. Z

oblikovanjem etažne lastnine pride do nedvomne fizične porazdelitve oblasti nad stvarjo

tako, da se vsakemu od nosilcev določi točno določen del, ki ustreza njegovemu

položaju v skupnosti. Bistvena pravna kvaliteta v učinkovanju rezultata fizične delitve

stvari erga omnes, torej v učinku, ki ga ni mogoče doseči z dogovorom o uporabi stvari

med klasičnimi solastniki – ta ima pravno naravo posla, ki učinkuje samo med

strankami, ki so ga sklenile (inter partes).

Etažna lastnina ni splošna lastninska pojavnost, ki bi jo bilo mogoče oblikovati na vsaki

stvari, ampak je ta možnost omejena samo na stavbe, ki izpolnjujejo določene dejanske

in pravne pogoje. Dejanski pogoj za oblikovanje etažne lastnine je vezan na značilnost

stavbe kot gradbenega objekta. Stavba mora biti grajena tako, da je sestavljena iz

različnih, tudi fizično ločenih delov, ki jih je mogoče samostojno in neodvisno

uporabljati v skladu z namenom, zaradi katerega je stavba postavljena. Glavni pravni

39

pogoj za oblikovanje etažne lastnine pa je obstoječe ali nameravano lastninsko stanje, ki

predvideva pojavno obliko lastnine več oseb. 38

8.1 NASTANEK ETAŽNE LASTNINE

Etažna lastnina predstavlja posebno obliko delitve lastninske pravice na nepremičnini in

nastane na podlagi eno- ali večstranskega pravnega posla iz 109. oz. 108. člena SPZ.

Ustanovitveni pravni posel lahko nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku

(110. člen SPZ), če se v etažno lastnino preoblikuje obstoječa solastnina na

nepremičnini ter o tem ni mogoče doseči soglasja med solastniki.

Ustanovitveni posel oz. sodna odločba predstavlja tudi podlago za ureditev medsebojnih

obveznosti ter za določitev solastniških deležev na skupnih delih. Za nastanek etažne

lastnine je potreben še vpis v zemljiško knjigo, ki se opravi na podlagi ustanovitvenega

posla, katerega morajo podpisati vsi solastniki oz. edini lastnik nepremičnine. Vsi

podpisi morajo biti notarsko overjeni.

8.2 RAZPOLAGANJE Z ETAŽNO LASTNINO

Pri etažni lastnini gre za posebno obliko solastnine, ki je neločljivo povezana z lastnino

na posameznem delu. Zato s posebnim delom ali s solastniškim deležem ni mogoče niti

samostojno razpolagati niti se mu odpovedati. Prav tako ne more nihče od solastnikov

zahtevat delitve solastnine na skupnih delih (105/4. in 105/5. člena SPZ). Predmet

razpolaganja to je odsvojitve ali obremenitve z omejeno stvarno pravico (npr. hipoteko),

je lahko le posamezni del, skupaj s solastniškim deležem na skupnih delih.39

38

Povzeto po: Juhart M., Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, Gospodarski vestnik, Ljubljana 2000,

str. 13 - 21.

39 Tratnik M, Vrenčur R., Zemljiškoknjižno pravo, Institut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str.

108.

40

8.3 PRENEHANJE ETAŽNE LASTNINE

Etažna lastnina lahko preneha tako, da se povratno oblikuje enovita lastninska pravica

ali solastnina. Pri tem se smiselno uporabijo pravila glede nastanka (oblikovanja) etažne

lastnine.40

Po SPZ je prenehanje etažne lastnine urejeno v 125. 126. in 127. členu. Tako lahko

etažna lastnina preneha tudi po volji etažnih lastnikov41

, z uničenjem zgradbe42

ali z

uničenjem posameznega dela43

.

Po volji etažnih lastnikov se etažna lastnina lahko spremeni v solastnino ali lastninsko

pravico na nepremičnini s pravnim poslom. Z uničenjem zgradbe, preneha z uničenjem

cele zgradbe. Etažni lastniki tako postanejo solastniki nepremičnine in ostankov zgradbe

v skladu s svojim idealnim deležem na skupnih delih. Z uničenjem posameznega dela,

pa preneha etažna lastnina na tem delu, če tega dela ni mogoče obnoviti.44

8.4 RAZMERJA MED ETAŽNIMI LASTNIKI

Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so praviloma sorazmerne z

njihovim solastniškim deležem in jih na splošno ureja SPZ.45

Poleg tega jih etažni

lastniki urejajo sami v pogodbi o medsebojnih razmerjih. Ta pogodba je lahko del

sporazuma o delitvi, lahko pa se sklene kasneje. Za upravljanje skupnih delov se

smiselno uporabljajo določbe o solastnini. Za posle rednega upravljanja torej zadostuje

soglasje etažnih lastnikov, katerih deleži na skupnih delih sestavljajo več kot polovico

solastniških deležev na skupnih delih (67/2. člena SPZ). 177/2. člena SPZ vsebuje

specifično ureditev za primer, da etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki

presega redno upravljanje. V tem primeru lahko etažni lastniki, ki imajo več kot

polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v

nepravdnem postopku. Sodišče mora pri odločanju upoštevati zlasti vrsto posla ter

porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali. Enako velja

40

Tratnik M, Vrenčur R., Zemljiškoknjižno pravo, Institut za nepremičninsko pravo, Maribor 2005, str.

109.

41 125. člen SPZ

42 126. člen SPZ

43 127. člen SPZ

44 Povzeto po SPZ

45 Členi 117 – 119

41

za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih, če se spreminjajo določbe, ki se

nanašajo na redno upravljanje s skupnimi deli.46

8.5 POGODBA O MEDSEBOJNIH RAZMERJIH (POGODBA O

UPRAVLJANJU)

Po SPZ lastniki vnesejo v to pogodbo določila, ki pomenijo odstopanje od zakonskih

rešitev. Sestavine so naštete primeroma. Tako je zlasti treba opredeliti stroške in

obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od odgovornosti v sorazmerju z

velikostjo solastniškega deleža. Opredeliti je tudi treba način oblikovanja rezervnega

sklada. če presega predpisan minimum, morebitne posege omejitve pri uporabi

posameznih delov v etažni lastnini in dolžnosti ter pooblastila upravnika. Poleg teh, pa

lahko pogodba vsebuje tudi druge sestavine.

Zaradi jasnosti zakon posebej določa, da pravila o medsebojnih razmerjih med lastniki

posameznih delov zgradbe, določena z enostranskim pravnim poslom, dokler so vsi

posamezni deli v lasti ene samo osebe, npr. investitorja gradnje, zavezujejo nove

pridobitelje etažne lastnine. Ker je določeno, da mora sporazum o delitvi vsebovati tudi

ureditev medsebojnih razmerij, se bo lahko vsak novi pridobitelj s temi pravili seznanil

v zbirki listin v zemljiški knjigi.

Pozneje lahko etažni lastniki sklenejo novo pogodbo, če se o tem sporazumejo. Če za

spremembo ni mogoče doseči soglasja, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico

solastniških deležev na skupnih delih predlagajo, da o spremembi odloči sodišče v

nepravdnem postopku. Pri tem mora sodišče v vsakem konkretnem primeru ugotoviti,

kakšne posledice bo imela sprememba za etažne lastnike, ki so ji nasprotovali. Če je

prišlo do nasprotovanja iz neutemeljenih razlogov, sodišče spremembo dovoli, ne

dovoli pa je, če bi spremembe nedovoljeno posegale v lastninsko pravico.47

Bistvena pravna posebnost pogodbe o medsebojnih razmerjih je preseganje učinka inter

partes. Stranka te pogodbe je lahko samo lastnik posameznega dela stavbe, ki je hkrati

46



47 Berden A., Tratnik M., Vrenčur R., Rijavec V., Frantar T,. Keresteš T., Juhart M,. Novo stvarno pravo,

Studio Linea in Zavod Codex Iuris, Maribor 2002, str. 121 – 122.

42

tudi član solastniške skupnosti. Če etažni lastnik prenese svojo lastninsko pravico na

delu stavbe, potem s tem prenese tudi solastnino na deležu skupnih prostorov, delov in

naprav ter status stranke pogodbe o upravljanju. Določbe pogodbe o upravljanju imajo

pravni učinek tudi nasproti poznejšim lastnikom posameznih delov stanovanjske hiše.

Način pridobitve lastninske pravice je torej nepomemben za nastop predvidene pravne

posledice. Takšno opravilo je nujno, saj sicer pogodba ne bi mogla opravljati svoje

funkcije. Pogodbe tako ni potrebno vedno spreminjati. Novi etažni lastnik tako vstopa v

že izgrajeno pravno razmerje.48

8.6 VARSTVO ETAŽNEGA LASTNIKA

8.6.1 IZKLJUČITVENA TOŽBA

Izključitvena tožba predstavlja skrajni ukrep za najhujše kršitelje sosedskega sožitja, ko

druga sredstva ne pomagajo več.

Uporabi se v primeru, če etažni lastnik ali njegov zakonec ali drugi družinski član, ki

živi z njim, ali oseba, za katero etažni lastnik odgovarja (najemnik), grobo krši temeljna

pravila sosedskega sožitja in svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih med

etažnimi lastniki, tako da je skupnost z njim nevzdržna. V takem primeru etažni lastniki

z večino glasov najprej sprejmejo sklep, da se kršilca opomni. Če z opominom ne

uspejo, vložijo tožbo za izključitev kršilca in prodajo njegovega posameznega dela.

Tožbeni zahtevek so oblikuje tako, da je toženec dolžan prodati svojo etažno lastnino.

Po poteku paricijskega roka se sodba o izključitvi izvrši s prodajo posameznega dela po

pravilih, ki urejajo izvršbo na nepremičnine. S tem se doseže izključitev etažnega

lastnika iz skupnosti. Prodaja je realizirana s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi kupcu.

Takrat se kupec vpiše kot lastnik v zemljiško knjigo. Kršitelj je izključen, ker ni več

etažni lastnik, čeprav lahko izkoristi pravico in ostane v stanovanju kot najemnik še tri

leta po prodaji (201/1. člena ZIZ – Zakon o izvršbi in zavarovanju). Vendar se mora v

takem primeru obnašati v skladu z dolžnostmi najemnika, ker lastnik sicer lahko pred

potekom treh let odpove najemno razmerje iz krivdnih razlogov. Kupec je kot lastnik

dolžan poskrbeti za takšno uporabo posameznega dela, ki ne krši pravic ostalih

solastnikov, če je potrebno tudi z odpovedjo najemnega razmerja in izselitvijo

48

Juhart M., Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, Gospodarski vestnik, Ljubljana 2000, str. 58 – 62.

43

najemnika. Do prisilne izselitve pride šele po novem postopku, zato bi bilo bolje, če bi

zakonodajalec tudi za primer izključitvene tožbe ukinil pravico do nadaljnjega najema

in omogočil kupcu, da takoj doseže izpraznitev nepremičnine.

S pravili o izvršbi na nepremičnine so prav tako varovane pravice hipotekarnih upnikov

in imetnikov zemljiškega pisma, ki se poplačajo iz kupnine, čeprav niso priglasili svojih

terjatev, po vrstnem redu pridobljene hipoteke oz. zemljiškega dolga49

. Poplačajo se

tudi osebe, ki imajo pravico do nadomestila za osebne služnosti in realna bremena.

Pred ravnanjem solastnika, ki povzroča nevzdržnost bivanja v skupnosti, se je mogoče

braniti tudi z drugimi sredstvi. Poleg ukrepov kazenskega prava, je spoštovanje

zakonskih in pogodbenih obveznosti v skupnosti mogoče zahtevati predvsem s tožbo v

pravdi. Po splošnih pravilih civilnega prava so tudi med solastniki možne negatorne

tožbe, tožbe sosedskega prava ali tožbe zaradi motenja posesti. Na voljo je

odškodninska tožba.

Če v pravdi solastniki pridobijo izvršilni naslov za denarno terjatev, je mogoče

predlagati tudi izvršbo na kršitev del v etažni lastnini in tako posredno doseči

izključitev. Ovira je spet pravica lastnika na prodanem stanovanju, ker lahko še tri leta

po prodaji, v stanovanju biva kot najemnik. Takojšno izselitev je namreč mogoče

zahtevati le, če se izvršba opravlja zaradi poplačila terjatev iz naslova posojila za

izgradnjo stanovanja ali zaradi realizacije hipoteke na tem stanovanju (210/4. člena

ZIZ).

Ovira je prav tako dolgotrajnost postopka. Dokler ni izvršilnega naslova, tudi ni mogoče

pridobiti zastavne pravice za neplačnikov dolg in s tem prednosti pred drugimi

njegovimi upniki. Najpomembnejša težava v skupnosti etažnih lastnikov, v kateri

nekateri izmed njih ne poravnavajo svojih obveznosti pa je dejstvo, da skupnost

praviloma nima posebnih sredstev za zalaganje. Mnogo dobav ali celo nujnih ukrepov

tako ostane neizvršenih, na stanovanjskem fondu pa nastaja precejšnja škoda. Zato tudi

sklicevanje na splošna pravila civilnega prava in predvidene sodne postopke ne daje

pravega odgovora.

Solastniki, ki imajo skupaj večino solastniških delov, lahko odločijo, da bodo zahtevali

izključitev določenega solatnika iz naslednjih razlogov:

49

Črtan z Zakonom o spremembah stvarnopravnega zakonika (SPZ-A), Uradni list RS, št. 91/2013 z dne

5. 11. 2013

44

če solastnik ne izpolnjuje dolžnosti, ki izhajajo iz skupnosti, še posebej, če

svojega dolga ne poravna niti do konca glavne obravnave;

če uporablja posamezne ali skupne dele nepremičnine na način, ki znatno

škoduje interesom drugih solastnikov;

če s svojim brezobzirnim, nedostojnim ali drugače neprimernim obnašanjem

napravi ostalim solastnikom skupno bivanje neprijetno ali stori kaznivo dejanje

zoper premoženje, moralo ali telesno integriteto katerega od solastnikov ali

druge osebe, ki stanuje v hiši, pa ne gre za dejanje majhnega pomena, ki bi ga

bilo potrebno zanemariti.

Dejanja in obnašanje solastnikovega zakonskega partnerja in drugih članov družine, ki z

njim stanujejo, kakor tudi oseb, ki z njegovim pristankom uporabljajo dele

nepremičnine, se šteje kot dejanja tega solastnika, razen, če jih ni mogoče preprečiti.

Solastniki, ki so se odločili izključiti določenega solastnika, bodo s tožbo zahtevali, da

sodišče ugotovi obstoj izključitvenih razlogov in odloči, da je toženi dolžan odsvojiti

svoj lastniški del in opustiti posest, ker bo v nasprotnem na zahtevo tožnikov, ki pa ne

more biti vložena v krajšem roku od treh mesecev do pravnomočnosti sodbe, toženčev

lastniški del prodan na javni dražbi.

Če posamezni solastnik drugega solastnika, ki ga ni z ničemer izzval, užalil z

brezobzirnim, nedostojnim ali na splošno neprimernim obnašanjem, mu naredil skupno

bivanje neprijetno ali storil kaznivo dejanje zoper njegovo premoženje, moralo ali

telesno integriteto ali zoper katerega od njegovih sostanovalcev, in to dejanje ni tako

majhnega pomena, da bi ga morali zanemariti, lahko oškodovani solastnik, četudi ni

dobil zadostne podpore drugih, da bi večina sprejela odločitev o izključitvi, s tožbo

zahteva od tega stanovalca, da se v bodoče vzdrži takšnih ravnanj. Če se takšna ravnanja

nadaljujejo tudi po pravnomočnosti prepovedne sodbe, lahko oškodovani solastnik tudi

sam vloži izključitveno tožbo.50

50

Berden A., Tratnik M., Vrenčur R., Rijavec V., Frantar T,. Keresteš T., Juhart M,. Novo stvarno pravo,

Studio Linea in Zavod Codex Iuris, Maribor 2002, str. 132 – 135.

45

8.7 SODNA PRAKSA


Posel zasteklitve balkonov ne predstavlja rednega upravljanja solastne stvari, temveč

posel izredne uprave, ki terja soglasje vseh etažnih lastnikov. Ker o zasteklitvi

večstanovanjske stavbe nesporno ni bilo doseženo soglasje vseh solastnikov, takšna

odločitev toženke ne more zavezovati. Posledično pa ne more biti zavezana niti k

plačilu povečane vrednosti prispevka v rezervni sklad, ki ga je tožeča stranka med

drugim utemeljila s sklicevanjem na načrtovano zasteklitev balkonov.


Ker v obravnavani zadevi ni dogovora etažnih lastnikov o ustanovitvi solastnine niti ni

med njimi sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih, ki bi določala skupne dele in

njihove solastniške deleže, bi imela pravnomočna ugotovitev, da sporni del

nepremičnine predstavlja skupni prostor in posledično solastnino dejanskih etažnih

lastnikov, učinek akta razpolaganja, za katerega pa so zaradi narave materialnopravnega

razmerja nujno legitimirani vsi solastniki oziroma dejanski etažni lastniki skupaj.


Ker je spor o veljavnosti sklepov etažnih lastnikov mogoče rešiti le za vse etažne

lastnike na enak način, bi moral tožnik tožbo naperiti zoper preostale etažne lastnike kot

nujne enotne sospornike.


Vplačilo v rezervni sklad lahko tako zahtevajo vsi ali pa tudi samo eden od etažnih

lastnikov, kot njihov zakoniti zastopnik pa lahko po posebnem zakonskem pooblastilu

(peta alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ) nastopa upravnik.

VSRS sodba II Ips 76/2012, z dne 15. 1. 2015

Dejstvo, da se je tožničina pravica uporabe (oziroma njene pravne prednice) na spornem

poslovnem prostoru ob uveljavitvi ZLNDL transformirala v lastninsko pravico (3. člen

46

ZLNDL), še ne pomeni, da je tožnica takrat postala tudi lastnica solastniškega deleža

nepremičnine. Ugotovitev, da je tožnica lastnica spornega poslovnega prostora s

pripadajočim delom zemljišča, ni enako kot ugotovitev, da je tožnica solastnica celotne

nepremičnine (del katere je sporni poslovni prostor) v idealnem deležu, glede na

razmerje spornega poslovnega prostora in izmere celotnega objekta.

VSC sodba in sklep Cp 672/2012, z dne 14. 3. 2013

Namen izključitvene tožbe je v tem, da se sankcionirajo grobe kršitve sosedskega

sožitja, zaradi katerih je življenje v bloku nevzdržno. Zato je ocena sodišča prve stopnje

in zaključek, da kršitev (neplačevanje skupnih stroškov) sicer pomeni moteč faktor za

ostale etažne lastnike, ne dosega pa stopnje nevzdržnosti, pravilna.

9 IMISIJE

9.1 UREDITEV V STVARNOPRAVNEM ZAKONIKU (SPZ)

V 73. členu SPZ je opredeljena generalna klavzula o prepovedi medsebojnega

vznemirjanja. Zaradi sosedstva ali prostorske povezanosti nepremičnin morajo lastniki

teh nepremičnin svojo lastninsko pravico izvrševati tako, da se medsebojno ne

vznemirjajo in da si ne povzročajo škode (73/1. člena SPZ). Pravice, ki omejujejo

lastninsko pravico lastnika sosednje ali prostorsko povezane nepremičnine (sosednje

nepremičnine), se morajo izvrševati pošteno, v skladu s krajevnimi običaji in na način,

ki najmanj obremenjuje lastnika nepremičnine (73/2. člena SPZ). Ta splošna prepoved

medsebojnega vznemirjanja ima številne konkretizacije. Ena takih je 75. člen SPZ, kjer

so urejene prepovedane imisije: »Lastnik nepremičnine mora pri uporabi nepremičnine

opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki izvirajo iz njegove nepremičnine in otežujejo

uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter

glede na krajevne razmere običajna ali povzroča znatnejšo škodo (prepovedana imisija).

Brez posebnega pravnega naslova je prepovedano kakršnokoli motenje s posebnimi

napravami.« Zaradi razvoja tehnike je neprimerno naštevati posamezna imitivna

ravnanja oz. vplive, ampak je treba imisije zajeti s splošnejšo formulacijo, ki pokrije

raznotere primere. Prepovedane imisije so tako lahko tudi svetlobne reklame, različni

odsevi, vplivi elektromagnetnega in ionizirajočega sevanja in podobno. 51

51

Juhart M,. Tratnik M,. Vrenčur R,. Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, str. 364 – 366.

47

9.2 BISTVENE IN NEBISTVENE IMISIJE

Imisije delimo na bistvene in nebistvene. Pravno varstvo je dano v primeru bistvenih

imisij, nebistvene se ne upoštevajo (75/1. člen SPZ). Prav tako je kriterij za presojo

zajet v 75/1. člena SPZ. Ali gre za bistveno (prepovedano) imisijo, bo odvisno od

krajevnih razmer ali od škode, ki je nastala na prizadetih nepremičninah. Imisija (npr.

hrup) bo drugače vplivala na nepremičnino (oz. njene uporabnike), ki je namenjena za

stanovanje, kot pa na nepremičnino, ki je namenjena za gostinski lokal.52

9.3 NEPOSREDNE (DIREKTNE) IN POSREDNE (INDIREKTNE)

IMISIJE

Nihče ni dolžan trpeti t.i. neposrednih (direktnih) imisij, če ni za to posebnega pravnega

naslova (75/2. člena SPZ). Neposredne imisije do tiste, ki »pridejo« na sosednjo

nepremičnino brez vpliva tistega, s čigar nepremičnine prihajajo npr. z naravnimi

silami, po naključju … Direktne imisije so vedno prepovedane, indirektne pa le, če

glede na naravo in namen nepremičnine presegajo krajevno običajno mero ali

povzročajo znatnejšo škodo. Posredne imisije so npr. pasji lajež, hrup, igranje klavirja v

stanovanju (če ne traja neobičajno dolgo). Med neposredne imisije pa se štejejo žogice,

ki padajo s tenis igrišča na tujo nepremičnino, sproženje snežnega plazu z razstrelivom,

ki poškoduje tuj gozd, rastline plezalke, ki plazijo na tujo nepremičnino.

Tudi odvzem svetlobe, sonca in zračnosti je imisija, protipravna pa postane le, če

preseže določen tolerančni prag. Kriteriji za določitev so predpisani v 75. členu SPZ.

Lastnik nepremičnine, pa je deležen sodnega varstva, ko je uporaba njegove

nepremičnine otežkočena prek običajne mere.

Prav tako ne opravičujejo zasebnopravnega estetskega varstva visoke zgradbe, ki stojijo

v naselju vil.53

52

Tratnik M., Vrenčur R., Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV

Založba, Ljubljana 2009, str. 132.

53 Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na


48

9.4 UREDITEV IMISIJ V OBLIGACIJSKEM ZAKONIKU (OZ)

Po 133. členu OZ lahko vsakdo zahteva od drugega, da odstrani vir nevarnosti, od

katerega grozi njemu ali nedoločenemu številu oseb večja škoda, ter da se vzdrži

dejavnosti iz katere izvira vznemirjenje ali škodna dejavnost. Tako ni pomembno, ali je

škoda že nastala, pomembno je že, da grozi večja škoda. Tožnik lahko vloži popularno

tožbo, medtem, ko je za stvarnopravne zahtevke predvidena negatorna tožba.

Če pa nastane škoda z opravljanjem dejavnosti v splošno korist, za katero je dal

dovoljenje pristojni organ, je mogoče zahtevati samo povrnitev škode, ki presega

običajne meje.54

9.5 VARSTVO ETAŽNEGA LASTNIKA V PRIMERU IMISIJ

Etažni lastniki imajo nekatere dodatne možnosti. Namreč možnost vložiti izključitveno

tožbo. Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih,

morajo sicer najprej sprejeti sklep, da se kršilca, ki grobo krši pravila sosedskega sožitja

ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako da je skupnost z njim

nevzdržna, opomni. Šele nato, če kršilec nadaljuje s kršitvami, lahko vložijo tožbo za

njegovo izključitev ter prodajo njegove etažne lastnine. Etažni lastniki imajo tako

možnost urediti pravila bivanja s hišnim redom ali pogodbo o medsebojnih razmerjih.

Stanovanjski zakon (SZ-1) v 52. členu navaja, da je izključitveno tožbo mogoče vložiti

le v primeru, ko je v večstanovanjski stavbi sprejet hišni red, s katerim se določijo

primeri grobih kršitev, čeprav ne vidim ovir, da bi se taki primeri dogovorili tudi s

pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero morajo glede na določbo 116. člena SPZ

dogovoriti in urediti tudi posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni

lastnini, kar pa je odlična priložnost za ureditev neželenih ravnanj.

Po vsem tem bi lahko rekli, da so etažni lastniki v boljšem položaju kot lastniki

individualnih objektov, saj lahko neka neželena ravnanja prepovejo vnaprej in s tem

zavežejo etažne lastnike oz. uporabnike k spoštljivejšemu sosedskemu bivanju, a

54

Povzeto po: Tratnik M., Vrenčur R., Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na


http://www.iusinfo.si/Zakoni/Besedilo.aspx?SOPI=Z03CF0BN

http://www.iusinfo.si/Zakoni/Besedilo.aspx?SOPI=Z02108BM

49

verjetneje bivanje v večstanovanjskem objektu zahteva več strpnosti in omejevanja

posameznega lastnika oz. uporabnika.55

9.6 SODNA PRAKSA


Pravica do zdravega življenjskega okolja je ustavna pravica, ki je urejena v 72. členu

URS. Zakonsko ureditev odškodninske odgovornosti zaradi posega v pravico do

zdravega življenjskega okolja manifestira določba tretjega odstavka 133. člena OZ, ki

opredeljuje mejo med pravno priznano in nepriznano škodo.

VSL sodba III Cp 735/2014, z dne 25. 4. 2014

Mejne vrednosti hrupa presegajo običajne meje hrupa, ki ga povzroča cestni promet, in

jih je mogoče subsumirati pod pravni standard škode, ki presega običajne meje iz

tretjega odstavka 133. člena OZ.


Ker je tožeča stranka z nakupom nepremičnine sprejela stanje, kakršno je (zazidana

okna in vrata zaradi zidu tožene stranke), ni upravičena zahtevati, naj se vir imisij

(odvzem svetlobe) odstrani.


Po ustaljenih stališčih sodne prakse, ki se je oblikovala ob množičnem uveljavljanju

istovrstnih zahtevkov oškodovancev ob cesti G1-3, je treba pri odmeri višine

odškodnine za tovrstno škodo kot odločilni upoštevati dve okoliščini: oddaljenost

bivališča oškodovanca od regionalne ceste G1-3 in obdobje izpostavljenosti (tako

kumulativno gledano, kot z vidika povprečne dnevne navzočnosti doma). Prekomernim

emisijam so bili najbolj izpostavljeni in z njimi obremenjeni oškodovanci, katerih

55 Ah, te imisije ali sosed spet nagaja sosedu, Pravna praksa, 2009, št. 31 - 32, str. 16 - 17.

50

bivališča se nahajajo v bližini ceste, manj pa tisti, ki so oddaljeni približno 15 m in več.

Bolj so bili obremenjeni oškodovanci, ki so bili zaradi različnih vzrokov večino časa

doma (upokojenci, nezaposleni ipd.), manj pa tisti, ki so bili določen čas zdoma.


Pri odmeri višine odškodnine je ustrezno upoštevana tudi jakost oziroma porast jakosti

hrupa v okviru obdobja, za katerega tožeče stranke, ob uveljavljenemu zastaranju,

upravičeno uveljavljajo odškodnino (od 18. 1. 2004 do 30. 10. 2008).

Višina odmerjene odškodnine ustrezno odraža tudi objektivne okoliščine na strani

tožečih strank, ki so bile dnevno od doma zaradi službenih oziroma šolskih ter kasneje

študijskih obveznosti odsotne okoli 8 ur, sicer pa niso imele možnosti za umik v

mirnejše okolje.

51

10 SKLEP

V diplomski nalogi sem najprej opredelila posest ter njeno sodno varstvo, ki je

posestniku zagotovljeno tako zaradi motenja kot zaradi odvzema posesti. Sodno varstvo

posesti mora biti hitro, ker so roki kratki in prekluzivni (30 dni subjektivni, 1 leto

objektivni). Sodišče upošteva samo zadnje stanje posesti in nastalo motenje. V posestni

pravdi niso dovoljeni ugovori, ki temeljijo na pravici, ampak je treba uporabiti ugovore,

ki temeljijo na dejanskem stanju.

V poglavju lastninske pravice sem opredelila pojem ter načine pridobitve lastninske

pravice po SPZ. Opisala sem zlorabo lastninske pravice, kar pomeni uporabo v

nasprotju z njenim namenom, nasprotovanje cilju in morali, tudi neupoštevanje med

koristjo, ki si jo lastnik stvari zagotavlja in škodo, ki se s tem povzroči drugemu. Vse

pravice je treba izvrševati na način s katerim se drugim najmanj škoduje.

Lastninska pravica je varovana mednarodno-, ustavno-, stvarno- in obligacijskopravno.

Mednarodno z Univerzalno deklaracijo OZN, Protokolom k evropski konvenciji in

Listino o temeljnih pravicah. Stvarnopravno so pravice opredeljene v SPZ,

obligacijskopravno pa v OZ.

Lastninsko tožbo – reivindikacijo je poznalo že rimsko pravo. Je osnovna tožba za

zaščito lastninske pravice. Praviloma je na voljo le lastniku. Z njo se zahteva vrnitev

individualno določene premičnine od kogarkoli, ne glede na čem temelji posest toženca.

Na nepremičninskem področju pa lastnik z reivindikacijo zahteva izpraznitev svoje

nepremičnine. Dokazno breme nosi tožnik – lastnik, ki mora stvar opisati oz. jo

označiti, dokazati svojo lastninsko pravico na stvari in dokazati dejansko oblast toženca.

Na nepremičninskem področju mora svojo lastninsko pravico dokazati z listino iz

zemljiške knjige. Lastnik lahko tožbo naperi le, če je stvar, za katero zahteva vrnitev, v

neposredni posesti toženca. Toženec lahko temu ugovarja in dokaže, da ima kljub

tožnikovi lastninski pravici pravico do posesti. Pri tem je odločilno ali toženčeva

pravica do posesti učinkuje tudi proti lastniku.

Naslednja je izbrisna tožba, s katero ugotavljamo materialnopravo neveljavnost vpisa v

zemljiško knjigo. Zahtevamo lahko le izbris vknjižbe, ne pa tudi izbris zaznambe in

predznambe. Tožba ni dovoljena proti dobrovernim osebam, v korist katerih je bila

pridobitev ali izbris pravice vknjižena. Zanjo je aktivno legitimiran tisti, ki misli, da je

vknjižba iz določenega materialnopravnega razloga neveljavna in so zaradi tega kršene

njegove pravice na nepremičnini. Ne more je naperiti tisti, čigar pravica še ni vknjižena

52

v zemljiško knjigo. Tožba se naperi zoper tistega, ki je z izpodbijano vknjižbo pridobil

lastninsko pravico. Zahtevek za izbris pa ni dovoljen proti nadaljnjim dobrovernim

tretjim, v korist katerih je bila opravljena vknjižba ali predznamba, ki učinkuje od

trenutka začetka učinkovanja izbrisne tožbe.

Vrnitev določene stvari s publiciansko tožbo lahko zahteva domnevni ali bonitarni

lastnik. Tožba ne zastara in se največkrat vloži proti nedobrovernemu lastniškemu

posestniku. Lahko tudi proti dobrovernemu, če ima stvar na podlagi šibkega pravnega

naslova. Pri publicianski tožbi, za razliko od reivindikacije, ni treba dokazati lastninske

pravice temveč zgolj posest, in da je bila le-ta pridobljena na podlagi šibkejšega

pravnega naslova.

Pri negatorni tožbi gre za odvzem stvari. Lastnik jo naperi zoper tistega, ki ga omejuje

pri izvrševanju lastninske pravice. Zahteva lahko prenehanje in prepoved nadaljnjega

vznemirjanja ter povrnitev škode. Lahko jo uporabi tudi kot pravno varstvo pred

imisijami.

Etažna lastnina se varuje z izključitveno tožbo. Z njo se iz skupnosti izloči tistega, ki

povzroči neprijetno počutje drugim etažnim lastnikom z nemoralnim obnašanjem ali je

življenje z njim kako drugače nevzdržno. Motilca se o dejanju najprej opomni, ob

neupoštevanju opomina pa se ga izseli iz stanovanja, stanovanje pa se proda. Poleg

dolgotrajnosti postopka je slabost tudi ta, da lahko motilec še tri leta po prodaji, v tem

stanovanju prebiva kot najemnik.

Imisije so moteči dejavniki. Poznamo bistvene in nebistvene ter posredne in neposredne

imisije. V primeru njihovega pojava lahko vsakdo zahteva od drugega njihovo odpravo

ter vzdrževanje nadaljnjega početja.

Pri študiju sodne prakse, mi ni uspelo natančno ugotoviti, ali morda nekateri zgolj

nalašč posegajo v lastninsko pravico drugega. Primeri, ki sem jih preučila, se mi zdijo

upravičeni, čeprav glede na število primerov, ne morem sklepati na reprezentativnost

vzorca.

53

11 LITERATURA

Berden A., Lastnina, Grafis trade, Ljubljana 2013

Berden A., Tratnik M., Vrenčur R., Rijavec V., Frantar T,. Keresteš T., Juhart M,. Novo

stvarno pravo, Studio Linea in Zavod Codex Iuris, Maribor 2002

Frantar T., Stvarno pravo, Gospodarski vestnik, Ljubljana 1993

Juhart M,. Tratnik M,. Vrenčur R,. Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007

Juhart M. e tal, Uvod v civilno pravo, Uradni list, Ljubljana 2011

Juhart M., Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, Gospodarski vestnik, Ljubljana 2000

Krajnc J,. Rimsko pravo, GV Založba, Ljubljana 2008

Rijavec V., Keresteš T., Vrenčur R., Knez R., Pravna ureditev nepremičnin, GV

založba, Ljubljana 2006

Tratnik M, Vrenčur R., Priročnik za zemljiškoknjižne vpise, Institut za nepremičninsko

pravo, Maribor 2006

Tratnik M, Vrenčur R., Zemljiškoknjižno pravo, Institut za nepremičninsko pravo,

Maribor 2005

Tratnik M., Hipoteka, GV Založba, Ljubljana 2012

Tratnik M., Lastninska pravica na nepremičninah, Pravna praksa, Ljubljana 2004

Tratnik M., Vrenčur R., Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na

nepremičninah, GV Založba, Ljubljana 2009

Tratnik M., Zastavna pravica, GV Založba, Ljubljana 2006

Turk Boštjan J., Nepremičninsko in sosedsko pravo (s stvarnopravnim zakonikom),

ICGP, Ljubljana 2010

Vlahek A., Pogodbeni prenos lastninske pravice na nepremičninah v evropskem

pravnem prostoru, GV Založba, Ljubljana 2010

Vrenčur R., Stvarno pravo za posrednike pri prometu z nepremičninami, Inštitut za

nepremičninsko pravo, Maribor 2005

Zakon o zemljiški knjigi z uvodnimi pojasnili M. Tratnika in R. Vrenčurja, Uradni list,

Ljubljana 2011

54

12 PRAVNI VIRI:

Obligacijski zakonik, Uradni list RS, Ljubljana 2012

Stanovanjski zakon, Uradni list RS, št. 69/2003 str. 10633.

Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, 87/2002 str. 9559, s spremembami in

dopolnitvami

Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, Ljubljana 2002, z uvodnimi pojasnili Matjaža

Tratnika in stvarnim kazalom

Ustava RS, Uradni list RS, št. 1/1991 str 1, s spremembami in dopolnitvami

Zakon o dedovanju, Uradni list RS, št. 15/76, s spremembami in dopolnitvami

Zakon o javnih cestah Ur. l. RS, št. 33/2006, 45/2008, 57/2008 in 69/2008

Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS 26/99 str. 2829, s spremembami in

dopolnitvami

13 ČLANKI

Ah, te imisije ali sosed spet nagaja sosedu, Pravna praksa, 2009, št. 31-32, str. 16-17.

Varstvo lastninske pravice v mejnem sporu(*), Podjetje in delo, 1995, št. 7, str. 960.

Lastninskopravni režim javnih cest - občinske javne ceste v praksi, Podjetje in delo,

2011, št. 6-7, str. 1411.

14 INTERNETNI VIRI

www.dc.gov.si

www.ius-info.si

www.nadlani.si

www.sodnapraksa.si

www.stvarno-pravo.si

55

15 SODNA PRAKSA





VSL sklep PRp 60/2014, z dne 5. 2. 2014


Sodba I U 1558/2013, z dne 13. 2. 2014





VSL sklep Cst 524/2013, z dne 7. 1. 2014

Sodba II Ips 93/2013, z dne 3. 4. 2014

Sodba II Ips 93/2013, z dne 3. 4. 2014


VSL sklep R 174/2014, z dne 21. 5. 2014




VSC sodba Cp 284/2013, z dne 7. 11. 2013





VSK sodba I Cp 662/2004, z dne 1. 6. 2005



56

VSC sodba Cp 1592/2003, z dne 6. 1. 2005







VSRS sodba II Ips 76/2012, z dne 15. 1. 2015

VSC sodba in sklep Cp 672/2012, z dne 14. 3. 2013






Documents

UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA - core.ac.uk · Posest je največkrat ločena od lastninske pravice, ni pa nujno. Tako posestnik ni vedno lastnik stvari, lastnik stvari pa nima