-
UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA
ERMINA KAMENČIĆ
VPISI V ZEMLJIŠKO KNJIGO S POUDARKOM NA VPISU LASTNINSKE
PRAVICE, KADAR NI LISTINE, SPOSOBNE ZA VPIS
Diplomsko delo
Maribor, 2009
-
UNIVERZA V MARIBORU PRAVNA FAKULTETA
DIPLOMSKO DELO
VPISI V ZEMLJIŠKO KNJIGO S POUDARKOM NA VPISU LASTNINSKE
PRAVICE, KADAR NI LISTINE, SPOSOBNE ZA VPIS
Študent: Ermina Kamenčić Številka indeksa: 71144420 Študijski
program: UNI-PRAVO Študijska smer: Korporacijsko pravo Mentor: dr.
Renato Vrenčur
Maribor, november 2009
-
Družini in prijateljem v zahvalo za vso oporo v času
študija,
spodbudo pri pisanju diplomske naloge in tolažbo v težkih
trenutkih!
Zahvaljujem se mentorju za odlična predavanja, ki so me
navdihnila z idejo za
pisanje diplomske naloge iz področja stvarnega prava ter
za pomoč in napotke pri pisanju diplomske naloge.
-
KAZALO
UVOD
..................................................................................................................................................................1
1. ZEMLJIŠKA KNJIGA
..................................................................................................................................3
1.1. SPLOŠNO O ZEMLJIŠKI KNJIGI
...........................................................................................................3
1.2. GLAVNA KNJIGA IN ZBIRKA LISTIN
.................................................................................................6
1.2.1. Zemljiškoknjižni vložek
......................................................................................................................6
1.3. ELEKTRONSKA ZEMLJIŠKA
KNJIGA.................................................................................................8
2. NAČELA ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA PRAVA
........................................................................................11
2.1. NAČELO JAVNOSTI ZEMLJIŠKE KNJIGE (FORMALNO PUBLICITETNO
NAČELO).................11 2.2. NAČELO PUBLICITETE VPISOV
(MATERIALNO PUBLICITETNO NAČELO) ............................12
2.3. NAČELO ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO
..................................................................................13
2.4. NAČELO PRAVNEGA
PREDNIKA......................................................................................................14
2.5. NAČELO VRSTNEGA REDA
...............................................................................................................14
2.6. NAČELO
ZAKONITOSTI......................................................................................................................16
2.7. NAČELO KONSTITUTIVNOSTI
VPISA..............................................................................................16
3. VPISI V ZEMLJIŠKO
KNJIGO.................................................................................................................17
3.1. GLAVNI
VPISI.......................................................................................................................................17
3.1.1. Vknjižba
...........................................................................................................................................17
3.1.2. Predznamba
.....................................................................................................................................19
3.1.3.
Zaznamba.........................................................................................................................................23
3.2. POMOŽNI VPISI
....................................................................................................................................25
3.2.1. Poočitev
...........................................................................................................................................25
3.2.2.
Plomba.............................................................................................................................................26
4. VPIS LASTNINSKE PRAVICE V ZEMLJIŠKO
KNJIGO.....................................................................29
4.1. SPLOŠNO O PRIDOBITVI LASTNINSKE PRAVICE
.........................................................................29
4.2. PRAVNOPOSLOVNA PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH
................30
4.2.1. Zavezovalni posel (pravni naslov)
...................................................................................................31
4.2.2. Razpolagalni posel (zemljiškoknjižno
dovolilo)...............................................................................33
4.2.3. Razpolagalna sposobnost
prenosnika..............................................................................................36
4.2.4. Vpis v zemljiško
knjigo.....................................................................................................................37
4.3. PROBLEMI PRI IZPOLNJEVANJU
POGOJEV....................................................................................40
5. POSTOPEK VZPOSTAVITVE ZEMLJIŠKOKNJIŽNE LISTINE
.......................................................42
5.1. POGOJI ZA ZAČETEK POSTOPKA
.....................................................................................................42
5.2. PREDLOG IN PREDHODNI
PRESKUS................................................................................................43
5.3. SKLEP O ZAČETKU
POSTOPKA.........................................................................................................45
5.4. UGOVORI V
POSTOPKU......................................................................................................................47
5.5. SKLEP O DOVOLITVI VZPOSTAVITVE ZEMLJIŠKOKNJIŽNE
LISTINE......................................48 5.6. PRAVNA
SREDSTVA ZOPER SKLEP O
VKNJIŽBI...........................................................................49
6. SKLENITEV POSADNE LISTINE
............................................................................................................50
7. TOŽBA NA IZSTAVITEV ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA
DOVOLILA....................................................54
SKLEP
...............................................................................................................................................................58
SEZNAM UPORABLJENE LITERATURE
.................................................................................................60
SEZNAM PRAVNIH VIROV
.........................................................................................................................61
SEZNAM UPORABLJENIH
KRATIC..........................................................................................................62
-
POVZETEK
Samo ažurna in popolna zemljiška knjiga je edino jamstvo za
varnost pravnega prometa
na področju nepremičnin. Zemljiška knjiga je javna knjiga, ki je
namenjena vpisu in
objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih
v zvezi z
nepremičninami. Vpise v zemljiško knjigo delimo na glavne in
pomožne vpise. Z
glavnimi vpisi se v zemljiško knjigo vpisujejo pravice in pravna
dejstva, s pomožnimi
pa drugi podatki, za katere zakon določa vpis v zemljiško
knjigo.
Za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah na podlagi
pravnega posla je poleg
veljavnega pravnega posla potrebna še vknjižba v zemljiško
knjigo. Če stranke želijo
vpisati lastninsko pravico na podlagi sklenjene pogodbe, morajo
skladno z določbami
ZZK-1 zemljiškoknjižnemu predlogu priložiti zasebne listine v
izvirniku. Listina, ki je
podlaga za vknjižbo, mora izpolnjevati z zakonom določene
pogoje. Zasebna listina
mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo, overjen podpis na
zemljiškoknjižnem
dovolilu in potrdilo o plačilu davka. Šele take pogodbe imajo
status tabularne listine.
Če pa listina zgoraj navedenih zahtev ne izpolnjuje, potem
vknjižba v zemljiško knjigo
ni mogoča. Kadar stranka ne razpolaga z listino, ki bi bila
sposobna za vpis v zemljiško
knjigo, ima na voljo več načinov, ki jih lahko uporabi, da pride
do listine, sposobne za
vpis: vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, sestavo posadne
listine, tožbo na izstavitev
zemljiškoknjižnega dovolila.
KLJUČNE BESEDE: zemljiška knjiga, vpisi v zemljiško knjigo,
vknjižba lastninske
pravice na nepremičninah, izvirnik zasebne listine, notarska
overitev, tabularna listina,
vzpostavitev zemljiškoknjižne listine, posadna listina, tožba na
izstavitev
zemljiškoknjižnega dovolila.
-
SUMMARY
Title: Entries in the land register with the emphasis on the
entry of proprietary right,
when there is no document which enables the entry
Only the up-to-date and complete land register is the guarantee
for the safety of legal
traffic in the area of real estate. Land register is a public
book meant for entering and
publishing data about rights on real estate and legal facts
concerning real estate. We
divide entries in the land register per main and auxiliary
entries. With main entries,
rights and legal facts are entered in the land register, while
auxiliary entries provide
other information, which are required in land register by the
law.
For acquiring proprietary right for real estate on the basis of
transaction, both valid
transaction and entry in the land register are necessary. If
parties want to enter
proprietary right on the basis of the concluded contract, the
submission for entry has to
be accompanied by private document in the original form
according to the ZZK-1.
Documents which are the basis for entry have to meet the
conditions stated in the law.
Private documents have to include land registry permit, verified
signature on land
registry permit and confirmation of tax payment. Only such
contracts have the status of
the document enabling entry into the land register.
If the document does not fulfill above mentioned legal
conditions, the entry in the land
register is not possible. If party is not in the possession of
appropriate document that
enables the entry in the land register, s/he has several ways to
get such a document: the
restoration of the land registry document, the composition of
the contract of the
recognition of title, and the lawsuit on issuance the land
registry permit.
KEY WORDS: land register, entries in the land register, entry of
proprietary right for
real estate, the original of the private document, verification,
document that enables the
entry into the land register, the establishment of the land
registry document, the contract
of the recognition of title, the lawsuit on issuance the land
registry permit.
-
1
UVOD
Nepremičnine so za človekovo eksistenco pomembna dobrina, zato
je potrebno pravna
razmerja, katerih predmet so nepremičnine, zaradi zagotovitve
pravne varnosti
nedvoumno urediti. Oblikoval se je sistem evidentiranja
nepremičnin, po katerem se
nepremičnini dodeli identifikacijska oznaka, ki je lastna samo
njej in omogoča njeno
natančno razlikovanje od vseh drugih nepremičnin. Na takšni
enolični oznaki je mogoče
utemeljiti javen in zaupanja vreden sistem evidentiranja
podatkov o pravicah in drugih
pravnih dejstvih na nepremičninah. Kolikor bolj je sistem
evidentiranja nepremičnin
natančen in popoln, toliko večja je varnost pravnih razmerij.
Pri nas evidentiranje
nepremičnin temelji na katastru in zemljiški knjigi. Ker je
zemljiška knjiga eden od
najpomembnejših institutov stvarnega prava, je samo ažurirana in
popolna zemljiška
knjiga jamstvo za varnost pravnega prometa na področju
nepremičnin.
Nekdanji sistem družbene lastnine je zelo zmanjšal pomembnost
zemljiške knjige,
zaradi česar so bili ljudje prepričani, da vpisi v zemljiško
knjigo nimajo velikega
pomena, ampak predstavljajo nepotrebno birokratsko oviro pri
prometu z
nepremičninami. Zato je prihajalo do velikega časovnega zamika
med samo sklenitvijo
pogodbe in vpisom v zemljiško knjigo. Transakcija pa ni varna
samo na podlagi
notarske overitve podpisa prodajalca na kupoprodajni pogodbi,
temveč je ravno vpis v
zemljiško knjigo tisti, ki zagotavlja pravno varnost lastniku in
imetnikom ostalih
stvarnih pravic na nepremičnini. Subjekti, ki odlašajo z
vknjižbo pravic, tvegajo možne
zlorabe od strani zemljiškoknjižnega imetnika stvarnih pravic na
nepremičnini in lahko
zaradi materialnega publicitetnega načela celo izgubijo možnost
vknjižbe. Nevpisane
nepremičnine so zaradi nemožnosti publiciranja stvarnih pravic v
zemljiški knjigi še
toliko bolj podvržene raznim zlorabam.
V zadnjih nekaj letih je opaziti trend, da se ljudje vse bolj
zavedajo pomena vpisa v
zemljiško knjigo ter da nevpisane ali pomanjkljivo vpisane
nepremičnine oziroma
stvarne pravice na nepremičninah pomenijo največje tveganje prav
za njih same.
Stranke, ki želijo vpisati lastninsko pravico na podlagi
sklenjene zasebne listine, morajo
zemljiškoknjižnemu predlogu priložiti listine, ki morajo
izpolnjevati stroge vsebinske,
oblikovne in formalne pogoje. V praksi pa se lahko tudi zgodi,
da sta stranki namenoma
-
2
ali po pomoti v pogodbi izpustili zemljiškoknjižno dovolilo, da
so se listine izgubile,
uničile ali da stranke, ki je sklepala pogodbo, ni več (stečaj
pravne osebe oziroma smrt
fizične osebe). Obstajajo lahko le še njeni pravni nasledniki, v
najslabšem primeru pa
tudi teh ni.
Namen diplomske naloge je ugotoviti, katere pogoje mora
izpolnjevati listina, da bo
sposobna za vpis v zemljiško knjigo in prikazati načine, kako se
lahko stranka vknjiži v
zemljiško knjigo kot lastnik, če ne razpolaga z listino, ki bi
bila sposobna za vpis
lastninske pravice v njeno korist. V diplomski nalogi sem se
osredotočila na
pravnoposlovno pridobitev lastninske pravice.
V začetku diplomske naloge predstavljam zemljiško knjigo in
temeljna
zemljiškoknjižna načela ter vrste vpisov v zemljiško knjigo.
Nato sledi predstavitev
pogojev, ki jih morajo izpolnjevati listine, da bi bile sposobne
za vpis lastninske pravice
v zemljiško knjigo. Na koncu diplomske naloge pa predstavljam
posamezne postopke,
ki pridejo v poštev, ko stranke s tabularno listino ne
razpolagajo in zato ne morejo
doseči vknjižbe po splošnih pravilih.
-
3
1. ZEMLJIŠKA KNJIGA 1.1. SPLOŠNO O ZEMLJIŠKI KNJIGI
Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni
objavi podatkov o pravicah
na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami.1
Osnovne značilnosti
zemljiške knjige so:
- je javni register, kar pomeni, da so v njej vpisani podatki
vsakomur dostopni,
- vodi jo pooblaščen organ – sodišče,
- je evidenca, ki zajema nepremičnine,
- vanjo se vpisujejo pravice in druga pravno relevantna
dejstva.2
V državah iz tako imenovanega germanskega pravnega kroga (kamor
sodi tudi
Slovenija), se je razvil zemljiškoknjižni publicitetni sistem, v
katerem se pravice
pridobijo na temelju pravnega posla in se javno objavijo
(publicirajo) neposredno z
vpisom v zemljiško knjigo. Uveljavljeno je t.i. tradicijsko
načelo pravnoposlovne
pridobitve stvarnih pravic.3
Slovenska zemljiška knjiga je javni register (formalno
publicitetno načelo), ki ga vodi
sodišče. V zemljiško knjigo vpisani podatki uživajo javno
zaupanje. Vsakdo se lahko
zanese na njihovo pravilnost in popolnost (materialno
publicitetno načelo). Zemljiško
knjigo vodi stvarno pristojno okrajno sodišče, ki ga Zakon o
zemljiški knjigi (ZZK-1)4
imenuje zemljiškoknjižno sodišče. Vodenje zemljiške knjige
obsega odločanje o vpisih,
opravljanje vpisov v glavno knjigo in vodenje zbirke listin (2.
člen ZZK-1).
1 Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine
skupaj z vsemi sestavinami. SPZ je opredelil nepremičnino kot
zemljiško parcelo. Tako je lahko zemljiška parcela samostojen
predmet stvarnih pravic. Nepremičnina je tudi posamezen del zgradbe
v etažni lastnini. 2 Prim (primerjaj): M. Juhart, M. Tratnik, R.
Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 151. 3
Države romanskega pravnega kroga pa so sprejele t.i. konsenzualni
sistem pravnoposlovnih pridobitev stvarnih pravic, po katerem se
stvarne pravice prenašajo že s samim konsenzom. Publiciteta pa se
zagotavlja s položitvijo listine o pravnem poslu v javni register
nepremičnin. 4 Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uradni list RS,
št. 58/2003, 45/2008, 28/2009.
-
4
V zemljiško knjigo se vpisujejo nepremičnine, pravice na
nepremičninah in pravna
dejstva. Skladno z 11. členom ZZK-1 se v zemljiško knjigo
vpisujejo nepremičnine, ki
so lahko samostojen predmet stvarnih pravic. To so zemljiške
parcele, objekt oziroma
njegov posamezni del, če zakon določa, da je lahko samostojen
predmet stvarnih pravic.
Zemljiške parcele so v skladu z 18. členom Stvarnopravnega
zakonika (SPZ)5
nepremičnine, ki so vedno samostojen predmet stvarnih pravic,
zato so te vedno tudi
predmet vpisa v zemljiško knjigo. Posamezni gradbeni objekti in
deli gradbenih
objektov so praviloma sestavine zemljiških parcel, na katerih
stojijo, in v skladu z
načelom specialnosti ne morejo biti samostojen predmet stvarnih
pravic, razen če zakon
določa drugače. 6
V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice, ki so
taksativno naštete v 13. členu
ZZK-1 (numerus clausus). Te so:
- lastninska pravica,
- hipoteka,
- zemljiški dolg,
- služnostne pravice (stvarne in osebne),
- pravica stvarnega bremena,
- stavbna pravica.
Skladno z 14. člena ZZK-1 se pravica vpiše tako, da se označi
vrsta te pravice, pri
pravici pa se vpiše tudi ime njenega imetnika. Solastninska
pravica se vpiše tako, da se
poleg imena solastnika navede tudi podatek o idealnem deležu, ki
mu pripada. Skupna
lastnina pa se vpiše nerazdelno v korist vseh skupnih
lastnikov.
Stvarne pravice na nepremičninah se lahko na pravnoposlovni
podlagi pridobijo ali
spremenijo izključno z vpisom v zemljiško knjigo.7 Vpis v
zemljiško knjigo se zahteva
tudi glede stvarnih pravic, ki nastanejo na podlagi sodne
odločbe, medtem ko za stvarne
pravice, ki nastanejo na podlagi zakona, vpis ni potreben.
5 Stvarnopravni zakonik (SPZ), Uradni list RS, št. 87/2002. 6
Prim (primerjaj): M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah,
GV Revije: Pravna praksa, Ljubljana 2004, str. 43. 7 Izjemo
predstavlja le zemljiški dolg, ki se pridobi šele z izstavitvijo
zemljiškega pisma.
-
5
Medtem ko se morajo v zemljiško knjigo vpisati vse stvarne
pravice, se vanjo lahko
vpisujejo le tiste obligacijske pravice, glede katerih 2.
odstavek 13. člena ZZK-1 to
izrecno določa:
- pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, če je nastala
s pravnim
poslom lastnika in če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi
ali če je
nastala na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju,
- zakupna in najemna pravica,
- predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala s pravnim
poslom,
- posebna pravica uporabe javnega dobra,
- druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v
zemljiško knjigo.
Za stvarne pravice na nepremičninah velja, da ima vpis v
zemljiško knjigo konstitutiven
pomen. Obligacijske pravice pa nastanejo že s samim pravnim
poslom, z vpisom pa
pridobijo zgolj publicitetni učinek proti tretjim. Vpisi pravic
in pravnih dejstev v
zemljiški knjigi učinkujejo od trenutka, ko je zemljiškoknjižno
sodišče prejelo predlog
za vpis oziroma listino, na podlagi katere o vpisu odloča po
uradni dolžnosti.
V zemljiško knjigo se vpisujejo tudi pravna dejstva8 glede
nepremičnin in glede
imetnikov pravic na nepremičnini, ki so pomembna za pravni
promet z nepremičnino.
Pravna dejstva se v zemljiško knjigo vpisujejo z zaznambami.
Pravna dejstva, ki se
zaznamujejo v zemljiški knjigi so določena v 22. členu ZZK-1. To
so:
- začetek sodnih postopkov glede imetnikov pravic oziroma
glede
nepremičnine,
- osebna stanja imetnikov pravic (npr. omejitev poslovne
sposobnosti),
- vrstni red pridobitve pravice,
- odpoklic terjatve, ki je zavarovana s hipoteko,
- vložitev hipotekarne tožbe,
- sklep o izvršbi na nepremičnino in
- prepoved razpolaganja (odtujitve ali obremenitve).9
8 Pravno dejstvo je na zunaj zaznaven pojav, na katerega pravni
red navezuje določene pravne posledice. Delijo se na pravne
dogodke, ki niso odvisni od volje pravnega subjekta in pravna
dejanja, kjer pride do izraza volje pravnih subjektov. 9 M.
Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, str. 46.
-
6
1.2. GLAVNA KNJIGA IN ZBIRKA LISTIN
Zemljiška knjiga je sestavljena iz glavne knjige in zbirke
listin (2. odstavek 1. člena
ZZK-1). Glavna knjiga je namenjena vpisu podatkov o pravicah na
nepremičninah in
pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami, za katere zakon
določa, da se vpišejo v
zemljiško knjigo. Vodi se za vsako katastrsko občino, kot so te
določene v zemljiškem
katastru. Glavna knjiga se vodi kot informatizirana baza
podatkov, ki danes v celoti
nadomešča ročno vodeno zemljiško knjigo. Vsi podatki, ki se
vpisujejo v glavno knjigo,
se trajno hranijo in morajo ostati shranjeni tudi potem, ko
nehajo veljati. S tem se
zagotavlja možnost prikaza zgodovinskega stanja. Glavna knjiga
je sestavljena iz
zemljiškoknjižnih vložkov, ki imajo vsak svojo številko. V
zemljiškoknjižni vložek pa
se vpisujejo nepremičnine, torej zemljiške parcele in stavbe ter
posamezni deli stavb, če
so lahko predmet lastninske pravice. Nepremičnina se v zemljiško
knjigo vpiše z
identifikacijsko oznako, kot je določena v katastru. To pomeni,
da je zemljiškoknjižni
podatek o nepremičnini samo identifikacijska oznaka10. Drugi
podatki o lastnostih
nepremičnine se v zemljiško knjigo sicer vpisujejo, vendar le
kot pomožen podatek.11
Zbirka listin se vodi pri vsakem zemljiškoknjižnem sodišču
enotno za vse glavne knjige
tega sodišča. Sestavljajo jo listine in dokumenti, ki so podlaga
za vpise v zemljiško
knjigo. V zbirko listin se vložijo sklepi, s katerimi je
zemljiškoknjižno sodišče dovolilo
vpis, predlogi za vpis (če je zemljiškoknjižno sodišče o vpisu
odločalo na predlog) in
listine, ki so bile podlaga za vpis po uradni dolžnosti oziroma
so bile priložene
predlogu.
1.2.1. Zemljiškoknjižni vložek
Glavno knjigo sestavljajo zemljiškoknjižni vložki. Vsaka
nepremičnina se vpiše v svoj
zemljiškoknjižni vložek, če zakon ne določa drugače (1. odstavek
180. člena ZZK-1).12
10 Identifikacijski znak zemljiške parcele je oznaka katastrske
občine, v kateri se nahaja, in parcelna številka, kot je vpisana v
zemljiškem katastru. 11 Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur,
Stvarno pravo, str. 153. 12 Izjemoma pa je še vedno mogoč vpis več
nepremičnin iz iste katastrske občine v en zemljiškoknjižni vložek,
če na njih obstaja enako stanje glede imetnikov pravic. Pogoj za
združitev pa je, da gre za racionalnejši način vodenja zemljiške
knjige, o čemer odloča zemljiškoknjižno sodišče.
-
7
Vsak vložek ima svojo zaporedno številko, ki se v primeru
odprave ne sme znova
uporabiti. Posamezni vložek je sestavljen iz nadpisa in treh
evidenčnih listov:
- list A (sestavljen iz lista A1 in A2)
- list B
- list C (sestavljen iz listov C1, C2 in C3).
V nadpis se vpišejo podatki o katastrski občini, številki
zemljiškoknjižnega vložka in
sodišču, ki vodi glavno knjigo.
Evidenčni list A oziroma popisni ali posestni list je namenjen
popisu vsebine
zemljiškoknjižnega vložka. List A je sestavljen iz dveh
oddelkov. V prvem oddelku
(A1) so vpisane parcele po zaporednih številkah in s katastrsko
identifikacijsko oznako.
Poleg tega pa se iz katastra prevzema še podatek o dejanski rabi
in površini. Če v tem
delu popisanega lista naletimo na parcelo, ki je podčrtana z
rdečo barvo, to pomeni, da
je bila parcela odpisana iz zemljiškoknjižnega vložka. V drugem
oddelku popisanega
lista (A2) so podatki, ki se nanašajo na pripis ali odpis parcel
v zemljiškoknjižni vložek.
V ta del popisanega lista se vpišejo tudi druga dejstva in
poočitijo pravice, ki vplivajo
na pravni promet z nepremičninami, ki so vpisane v tem vložku.
Tako se v ta del vpiše
služnostna pravica, če je služnost ustanovljena v korist
nepremičnine iz vložka
(gospodujoče zemljišče).
V evidenčni list B oziroma lastniški list se vpisuje vsakokratni
lastnik nepremičnin, ki
sestavljajo zemljiškoknjižni vložek. Poleg imetnika lastninske
pravice se v evidenčni
list B vpišejo tudi dejstva, ki se nanašajo na določenega
imetnika lastninske pravice in
ki vplivajo na njegovo razpolaganje z nepremičninami. V
kategorijo teh vpisov spadajo
zaznambe osebnih stanj.
Evidenčni list C imenujemo tudi bremenski list. Iz njega so
razvidne vse stvarne
pravice, s katerimi je zemljišče obremenjeno, ter druge pravice
in dejstva, ki vplivajo na
promet z nepremičninami. Razdeljen je na tri dele: C1,C2 in C3.
V list C1 se vpisujejo:
osebna služnost, pravica stvarnega bremena, zakupna pravica,
predkupna pravica,
odkupna pravica in pogodbena prepoved odtujitve in obremenitve
nepremičnine, če se
vpisuje v zemljiško knjigo. V list C2 pa se vpisujejo druge
pravice (stvarna služnost) in
-
8
zaznambe glede pravnih dejstev. List C3 je namenjen vpisu
hipoteke in z njo povezanih
zaznamb, kot sta zaznamba neposredne izvršljivosti in zaznamba
nadhipoteke.13
1.3. ELEKTRONSKA ZEMLJIŠKA KNJIGA
Že ZZK iz leta 1995 je predvideval računalniško vodenje
zemljiške knjige.
Informatizacija zemljiške knjige pa se je začela šele z Uredbo o
naložitvi in vodenju
zemljiške knjige z uporabo računalniške tehnologije ter o
uskladitvi podatkov v
zemljiški knjigi s podatki zemljiškega katastra (Uradni list RS,
št. 42/2001, v
nadaljevanju: uredba). Na podlagi uredbe je bil izdan Pravilnik
o oblikah vlog
(obrazcev) za vpis v elektronsko zemljiško knjigo (Uradni list
RS, št. 42/2001)14, ki je
med drugim določil, da se od uveljavitve uredbe štejejo vsi
zemljiškoknjižni predlogi
glede oblike vlog (obrazcev) za predloge za vpis v elektronsko
zemljiško knjigo. Nov
ZZK-1 glede ureditve elektronske zemljiške knjige sledi prejšnji
ureditvi. 15
Avtomatizacije zemljiške knjige ima naslednje prednosti:
- avtomatična povezava med vpisi v posamezne evidence, ki so se
doslej
vodile ločeno (in so se podatki iz posameznih evidenc ročno
prepisovali v
druge evidence),
- povezava med Dn-vpisnikom in zemljiško knjigo, ki na ta način
omogoča
avtomatičen in takojšen vpis v obe evidenci,
- povezava med zemljiško knjigo in katastrom (prednost je
predvsem možnost
neposrednega prenosa podatkov, ki se spreminjajo v izvorni
evidenci in
vpisujejo v izvedeno evidenco, iz izvorne v izvedeno
evidenco),
- združitev podatkov, ki se vpisujejo v glavne knjige, vodene po
katastrskih
občinah, omogoča enotno centralno informatizirano bazo zemljiške
knjige
Republike Slovenije, kar pripomore k lažjemu dostopu do
podatkov, ki so
vpisani v zemljiški knjigi.
13 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str.
154-155. 14 Pravilnik o oblikah vlog (obrazcev) za vpis v
elektronsko zemljiško knjigo je nehal veljati s sprejemom
Pravilnika o obrazcih zemljiškoknjižnih predlogov (Uradni list RS,
št. 109/2003). 15 V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez,
Pravna ureditev nepremičnin, GV Založba, Ljubljana 2006, str.
407.
-
9
Kot centralna informatizirana baza se vodi samo glavna knjiga
zemljiške knjige.
Informatizirana glavna knjiga zemljiške knjige se vodi tako, da
se vpisujejo in
vzdržujejo vsi podatki, ki se vpisujejo v glavno knjigo pri
vsakem od zemljiškoknjižnih
sodišč v Republiki Sloveniji, v centralni informatizirani bazi
glavne knjige zemljiške
knjige Republike Slovenije (2. odstavek 175. člena ZZK-1). Vpisi
v informatizirano
glavno knjigo v celoti nadomestijo vpise v dosedanje ročno
vodene zemljiškoknjižne
vložke. Glavno knjigo ročno vodene zemljiške knjige, iz katere
so vsi zemljiškoknjižni
vložki izbrisani zaradi prenosa v informatizirano glavno knjigo,
mora zemljiškoknjižno
sodišče hraniti deset let po dnevu, ko je bil opravljen izbris
zadnjega zemljiškoknjižnega
vložka. Po izteku tega roka zemljiškoknjižno sodišče glavno
knjigo ročno vodene
zemljiške knjige izroči pristojnemu arhivu (8. odstavek 246.
člena ZZK-1).
Preslikani zemljiškokatastrski podatki so v elektronski
zemljiški knjigi označeni tako,
da imajo vsi vložki v elektronski zemljiški knjigi začetno
plombo 0/1849 in oznako NI
USKLAJEN. Na elektronskem izpisku se ob podatku o Dn-številki
izpiše datum
uskladitve zemljiškoknjižnega vložka (2. člen uredbe). Sodišče
uskladi in dopolni
preslikane zemljiškokatastrske podatke tako, da:
- uskladi podatke zemljiške knjige s tistimi podatki zemljiškega
katastra, za
katere je zemljiški kataster izvorna evidenca,
- prevzame iz ročne zemljiške knjige tiste neusklajene podatke,
za katere je
zemljiška knjiga izvorna evidenca,
- prepiše iz ročne zemljiške knjige tiste manjkajoče podatke, za
katere je
zemljiška knjiga izvorna evidenca in so v ročni zemljiški knjigi
vpisani v
evidenčni list B,
- prepiše vse vpise iz evidenčnega lista C ter
- vpiše nerešene plombe.
Po končani uskladitvi in dopolnitvi preslikanih
zemljiškokatastrskih podatkov mora
stanje v elektronski zemljiški knjigi glede tistih podatkov, za
katere je zemljiška knjiga
izvorna evidenca, izražati stanje v ročni zemljiški knjigi. Pri
vložkih, ki so usklajeni,
sodišče oznako NI USKLAJEN odstrani in zbriše začetno plombo. V
ročni zemljiški
knjigi označi v rubriki povezave evidenčnih listov A, B in C, da
se konkreten vložek
-
10
vodi elektronsko. Označba mora vsebovati tudi datum, ime in
priimek ter podpis
referenta.16
V informatizirani glavni knjigi mora biti za vsak podatek, ki je
bil vpisan, poleg
podatkov o vpisu, shranjen in dostopen tudi datum vpisa in
opravilna številka sklepa
zemljiškoknjižnega sodišča o vpisu. Če se zaradi narave vpisa
zbriše prej vpisani
podatek, mora v informatizirani glavni knjigi ostati shranjen in
dostopen tudi prej
vpisani podatek (176. člen ZZK-1). Informatizirana glavna knjiga
in informatizirana
zbirka listin sta dokumentarno gradivo, ki se hrani trajno.
Centralna informatizirana baza zemljiške knjige se vodi tako, da
sta mogoča vpogled po
imetnikih vknjiženih in imetnikih predznamovanih lastninskih in
drugih pravic ter
vpogled po nepremičninah, vpisanih v glavni knjigi vsakega
zemljiškoknjižnega sodišča
v Republiki Sloveniji (9. člen uredbe).
Vpogled v zemljiško knjigo se v informatizirani zemljiški knjigi
zagotavlja bodisi z
ogledom stanja vpisov na računalniškem zaslonu pri sodišču
oziroma na drugi točki,
kjer je možen vpogled v glavno knjigo (drugi državni organi
oziroma notarji). Javnost
informatizirane glavne knjige se zagotavlja tudi z računalniškim
izpisom vpisanih
podatkov, ki se nanašajo na posamezno nepremičnino oziroma več
nepremičnin, ki so
vpisane v istem vložku (tako imenovani redni izpisek iz
zemljiške knjige). Posebno
prednost pa pomeni določba 4. odstavka 197. člena ZZK-1, na
podlagi katere mora
izpisek iz zemljiške knjige izdati vsako zemljiškoknjižno
sodišče. Vpogled v zemljiško
knjigo pa je mogoč tudi prek spletnega dostopa, za katerega je
potrebno plačati takso.
Elektronski dostop je mogoč preko svetovnega spleta na straneh
Vrhovnega sodišča RS.
Z zahtevo po elektronski poti na spletni strani Vrhovnega
sodišča RS pa je možno dobiti
tudi overjen izpisek iz zemljiške knjige.17
16 Prim: V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna
ureditev nepremičnin, str. 409-410. 17 Prim: M. Juhart, M. Tratnik,
R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 155-156.
-
11
2. NAČELA ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA PRAVA
2.1. NAČELO JAVNOSTI ZEMLJIŠKE KNJIGE (FORMALNO
PUBLICITETNO NAČELO)
Načelo javnosti zemljiške knjige oziroma formalno publicitetno
načelo nam pove, da so
podatki, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, javni, kar pomeni,
da je zemljiška knjiga
javna knjiga (4. člen ZZK-1). Vsi vpisani podatki v glavni
knjigi zemljiške knjige so
javni in jih sme vsakdo pregledovati, prepisovati ali zahtevati,
da mu zemljiškoknjižno
sodišče izda overjeni izpisek iz zemljiške knjige. Načelo
javnosti se nanaša na:
- vpise v glavni knjigi,
- listine v zbirki listin,
- zemljiškoknjižne predloge in priložene listine, o katerih
zemljiškoknjižno
sodišče še ni odločilo in
- listine, na podlagi katerih zemljiškoknjižno sodišče o vpisu
odloča po uradni
dolžnosti, pa o tem vpisu še ni odločilo.18
Načelo javnosti zemljiške knjige se uresničuje z možnostjo
vpogleda v stanje vpisov v
zemljiško knjigo in pridobivanjem podatkov. V pravnem prometu
stranke najpogosteje
uporabljajo overjene izpiske iz zemljiške knjige. Prednost
overjenega izpiska pred
navadnim vpogledom je v tem, da si stranka zagotovi tudi dokaz o
vsebini
zemljiškoknjižnega stanja v določenem trenutku. Overjen izpisek
iz zemljiške knjige je
mogoče dobiti pri vsakem zemljiškoknjižnem sodišču oziroma tudi
z zahtevo po
elektronski poti na spletnem naslovu Vrhovnega sodišča RS. Z
rednim izpiskom19 so
zajeti vsi zemljiškoknjižni vpisi, ki so aktualni v trenutku
izdaje izpisa. Na zahtevo
zemljiškoknjižno sodišče izda tudi potrdilo, da določen vpis
obstaja, da v zvezi z
določeno nepremičnino ni poznejših vpisov, da je določen vpis
izbrisan ali da
določenega vpisa ni. 20
18 M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, str. 40. 19
Posebna oblika overjenega izpisa pa je zgodovinski ali historični
izpis. V njem so poleg aktualnih vpisov navedeni tudi prej vpisani
podatki, ki so bili zaradi kasnejših vpisov izbrisani. 20 M.
Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 156.
-
12
Nekoliko ožje je načelo javnosti glede zbirke listin, saj so pod
zakonsko določenimi
pogoji javne tudi listine, na podlagi katerih so bili opravljeni
vpisi v zemljiško knjigo
(zbirka listin). Vsakdo, ki izkaže upravičen interes, ima
pravico zahtevati, da mu
zemljiškoknjižno sodišče omogoči vpogled v zbirko listin oziroma
da izda prepis listine
s potrdilom o tem, da je izvirnik oziroma overjen prepis listine
vložen v zbirko listin (1.
odstavek 196. člena ZZK-1). O zahtevi za vpogled v zbirko listin
odloča
zemljiškoknjižni sodnik na podlagi obrazložene pisne zahteve.
Bistven element takšne
zahteve je utemeljitev upravičenega interesa.
ZZK-1 je razširil javnost še na zemljiškoknjižni predlog in
priložene listine, o katerem
zemljiškoknjižno sodišče še ni odločilo, in za listine, na
podlagi katerih
zemljiškoknjižno sodišče o vpisu odloča po uradni dolžnosti, pa
o tem vpisu še ni
odločilo, pri čemer upravičenega interesa ni treba
izkazovati.21
2.2. NAČELO PUBLICITETE VPISOV (MATERIALNO PUBLICITETNO
NAČELO)
Načelo publicitete vpisov oziroma materialno publicitetno načelo
bistveno vpliva na
pravni promet z nepremičninami. Podatki, vpisani v zemljiško
knjigo, uživajo javno
zaupanje. V zvezi s tem načelom je treba razlikovati med
pozitivnim in negativnim
publicitetnim učinkom.22
Pozitivni publicitetni učinek je določen s 1. odstavkom 6. člena
ZZK-1, pomeni pa, da
se nihče ne more sklicevati na to, da ni poznal podatkov (pravic
in pravnih dejstev), ki
so vpisana v zemljiško knjigo. Če je vpis pravice oziroma
pravnega dejstva dovoljen, se
šteje, da je ta pravica oziroma to pravno dejstvo, ki je vpisano
v zemljiško knjigo,
vsakomur znano od začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča
v naslednjem
delovnem dnevu po dnevu, ko je zemljiškoknjižno sodišče v
zemljiški knjigi vpisalo
prejem predloga za vpis te pravice oziroma pravnega dejstva
oziroma prejem listine, na
21 Prim: V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna
ureditev nepremičnin, str. 321-322. 22 Publicitetni učinki so
učinki proti tretjim osebam. Poznamo pa še oblikovalne učinke, ki
učinkujejo med stranko, ki je vpis dovolila, in stranko, v korist
katere je bil vpis opravljen. Publicitetni učinki nastopijo šele,
ko je vložitev predloga razvidna iz zemljiške knjige (prvi delovni
dan po vpisu plombe, s katero se v zemljiški knjigi zaznamuje
dejstvo, da je bil predlagan vpis).
-
13
podlagi katere je o vpisu odločilo po uradni dolžnosti, in se
nihče ne more sklicevati, da
mu ta pravica oziroma to pravno dejstvo od takrat dalje ni
znano. Poznavanje
zemljiškoknjižnega stanja se domneva in opustitev pregleda je v
breme tistega, ki je
pregled opustil. Če je podatek vpisan v zemljiško knjigo, velja
neizpodbitna domneva,
da je tretji za ta podatek vedel.23
Negativni publicitetni učinek izraža 2. odstavek 6. člena ZZK-1
in pomeni, da tretji niso
dolžni vedeti za podatek, ki je pomemben za pravni promet in ni
vpisan v zemljiško
knjigo. Če pravica oziroma pravno dejstvo, za katero zakon
določa, da se vpisuje v
zemljiško knjigo, v zemljiško knjigo ni vpisano, se šteje, da
tretji za to pravico oziroma
pravno dejstvo ni vedel, če se ne dokaže drugače. Negativni
publicitetni učinek ustvarja
le izpodbojno domnevo nepoznavanja pravice ali pravnega dejstva.
24
2.3. NAČELO ZAUPANJA V ZEMLJIŠKO KNJIGO
Kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o
pravicah, ki so
vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih
posledic (1. odstavek 8.
člen ZZK-1). Materialno publicitetno načelo in načelo zaupanja
imata podobno vsebino
in učinke. Bistvena razlika med njima je, da se publicitetno
načelo nanaša na celotno
stanje vpisov v zemljiški knjigi, načelo zaupanja pa samo na
stanje vpisa pravic. Načelo
zaupanja s svojim pozitivnim in negativnim učinkom deluje v
korist dobroverne osebe
kot neizpodbitna domneva. Pozitivni učinek načela zaupanja se
kaže v tem, da na
nepremičnini obstaja samo tista pravica, ki je vpisana.
Negativni učinek pa nam pove,
da pravica, ki ni vpisana v zemljiško knjigo, ne obstaja. Kdor
izpolni pogoje za vpis
pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo
korist in tega vpisa ne
predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve (8. člen
ZZK-1). Opustitev vpisa
je torej sankcionirana na civilnopravnem področju.25
23 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 157.
24 M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, str. 41. 25
Prim: V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev
nepremičnin, str. 322 in M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno
pravo, str. 158.
-
14
2.4. NAČELO PRAVNEGA PREDNIKA
Načelo pravnega prednika v zemljiški knjigi zagotavlja verigo
pravnih nasledstev pri
prenosu lastninske pravice in ustanavljanju drugih pravic na
nepremičninah. Načelo
pravnega prednika je določeno v 2. odstavku 9. člena ZZK-1,
skladno s katerim so vpisi
dovoljeni samo proti osebi, proti kateri učinkuje listina, ki je
podlaga za vpis, in ki je v
zemljiški knjigi vpisana kot imetnik pravice, na katero se vpis
nanaša. Ena
najpomembnejših določb, ki so namenjene uresničevanju tega
načela, je določba 32.
člena ZZK-1, ki določa vsebino zemljiškoknjižnega dovolila.
Zemljiškoknjižno dovolilo
za vknjižbo pravice lahko izda samo tisti, ki je vpisan kot
imetnik pravice v zemljiški
knjigi. Pri prenosu lastninske pravice na podlagi prodajne
pogodbe se kot novi lastnik
lahko vpiše samo tisti, ki je v prodajni pogodbi označen kot
kupec in na katerega se
glasi zemljiškoknjižno dovolilo. Vpis pa se dovoli samo proti
osebi, ki je v prodajni
pogodbi označena kot tista, ki je izdala zemljiškoknjižno
dovolilo in ki je v zemljiški
knjigi vpisana kot lastnik nepremičnine.26
Načelo zemljiškoknjižnega prednika temelji na tem, da nekdo, ki
ni kot imetnik te
pravice vpisan v zemljiško knjigo, nima razpolagalne moči za
prenos, spremembo ali
ukinitev knjižne pravice. Izjema je določena v 2. odstavku 150.
člena ZZK-l, pri
večkratnih zaporednih zunajknjižnih prenosih oziroma verižnih
prodajah. Pri večkratnih
zaporednih prenosih pravice, ki niso vpisani v zemljiški knjigi,
lahko zadnji pridobitelj
pravice zahteva vknjižbo oziroma predznambo pravice neposredno v
svojo korist, če
zemljiškoknjižnemu predlogu za vsak prenos priloži listino, ki
bi bila podlaga za
vknjižbo pravice v korist njegovega pravnega prednika.27
2.5. NAČELO VRSTNEGA REDA
Načelo vrstnega reda izraža staro pravno maksimo prior tempore,
potior iure. Izraženo
je z osnovnim pravilom 1. odstavka 10. člena ZZK-1, ki določa,
da zemljiškoknjižno
sodišče odloča o vpisih in opravlja vpise po vrstnem redu, ki se
določi po trenutku, ko je
26 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str. 158.
27 Prim: V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna
ureditev nepremičnin, str. 323.
-
15
zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis oziroma ko je
zemljiškoknjižno
sodišče prejelo listino, na podlagi katere o vpisu odloča po
uradni dolžnosti. Če si med
seboj konkurira več vpisov, ima prednost tisti, ki je bil prvi
vložen pri
zemljiškoknjižnem sodišču. Kdaj je bil sklenjen pravni posel, ki
je podlaga za nastanek
pravice oziroma kdaj je bilo izdano zemljiškoknjižno dovolilo,
ni pomembno, odločilen
je namreč trenutek začetka zemljiškoknjižnega postopka. Zaradi
načela vrstnega reda je
za stranke v pravnem prometu pomembno, da ne odlašajo z začetkom
postopka in vloge
za vpis v zemljiško knjigo vložijo takoj, ko so za to izpolnjeni
pogoji. Skrbne stranke v
pravnem prometu, ki se želijo izogniti nepotrebnim tveganjem,
zemljiškoknjižne vloge
vlagajo pri vložišču zemljiškoknjižnega sodišča.
Zemljiškoknjižno sodišče ob sprejemu
vloge označi dan, uro in minuto prejema. Pošiljanje vlog po
pošti je tvegano, saj za
vloge po pošti ne velja oddajna teorija in vlagatelj prevzame
tveganje glede trajanja
dostave poštne pošiljke. Za vloge, ki na zemljiškoknjižno
sodišče prispejo po pošti,
velja, da jih je sodišče prejelo v trenutku začetka uradnih ur
zemljiškoknjižnega sodišča
na dan, ko je pošiljka prispela (prejemna teorija).28
Ker se v zemljiško knjigo vpisujejo vse stvarne pravice na
nepremičninah, ki praviloma
nastanejo z vpisom v zemljiško knjigo, je zelo pomembno, kdaj
prične vpis učinkovati.
Ker lahko med trenutkom vložitve predloga za vpis in trenutkom
vpisa v praksi preteče
kar nekaj časa, je v ZZK-1 natančno določeno, kdaj prične vpis
učinkovat. Temeljno
pravilo je, da vpis ne prične učinkovat šele, ko se dejansko
izvrši, temveč že takrat, ko
zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog za vpis oziroma ko
zemljiškoknjižno sodišče
prejme listino, na podlagi katere o vpisu odloča po uradni
dolžnosti (5. člen ZZK-1). Če
je v zvezi s posamezno nepremičnino vloženih več
zemljiškoknjižnih predlogov hkrati,
imajo vsi vpisi isti vrstni red. Vrstni red pridobitve stvarne
pravice se torej določi po
trenutku, od katerega začne učinkovati vpis te pravice, torej od
vložitve predloga za
vpis. Javne listine, kot so sodne in upravne odločbe, nimajo
prednosti pred zasebnimi
listinami.29
28 Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str.
162. 29
M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, str. 42.
-
16
2.6. NAČELO ZAKONITOSTI
Načelo zakonitosti (legalitete) pomeni, da zemljiškoknjižno
sodišče opravi vpis, če so
zanj izpolnjeni z zakonom določeni pogoji. Načelo najdemo v
postopkovnih določbah v
124. členu ZZK-1 pod naslovom Načelo formalnosti postopka.
Zemljiškoknjižno
sodišče odloča o vpisu samo na podlagi listin, ki so podlaga za
vpis, in stanja vpisov v
zemljiški knjigi. Pravnih dejstev, ki so temelj nastanka oziroma
prenehanja pravic, ki se
vpisujejo v zemljiško knjigo, ne ugotavlja in tudi ni pristojno,
da bi jih ugotavljalo. To
pomeni, da zemljiškoknjižno sodišče pri odločanju o vpisih ne
preverja
materialnopravnih, temveč samo formalne pogoje za vpis. Vloga
zemljiškoknjižnega
sodišča, je predvsem vpisovanje podatkov na podlagi formalno
pravilnih listin. Drugi
vidik načela zakonitosti zemljiške knjige pa se nanaša na vrste
in vsebine vpisov.
Zemljiškoknjižno sodišče vpisuje v zemljiško knjigo samo tiste
podatke o pravicah in
pravnih dejstev, za katere tako določa zakon. Stranke ne morejo
predlagati vpisa novih
vsebin ali pravnih dejstev.30
2.7. NAČELO KONSTITUTIVNOSTI VPISA
Načelo konstitutivnosti vpisa pomeni, da se pravica na
nepremičnini pridobi oziroma
preneha z vpisom v zemljiško knjigo. Načelo oblikovalnega učinka
vpisa je poudarjeno
pri pridobitvi in prenehanju stvarnih pravic. Vpis v zemljiško
knjigo je obvezen pogoj
za pridobitev stvarnih pravic na podlagi pravnega posla. Vpis v
zemljiško knjigo ima
deklaratorni učinek, če pravica na nepremičnini nastane zunaj
zemljiške knjige na
podlagi zakonske določbe, vpis te pravice pa zagotavlja predvsem
publicitetne učinke.
Določba 7. člena ZZK-1 govori o oblikovalnem učinku le pri
stvarnih pravicah na
nepremičninah. Za vpis obligacijskih pravic načelo
konstitutivnosti ne velja. Te pravice
nastanejo in prenehajo po pravilih obligacijskega prava,
praviloma s sklenitvijo
pravnega posla. Vpis v zemljiško knjigo pa jim zagotavlja
publicitetni učinek in s tem
tudi učinkovanje erga omnes, kar jih približuje absolutnim
pravicam.31
30 Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str.
159.
31 Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str.
160.
-
17
3. VPISI V ZEMLJIŠKO KNJIGO
Vpise v zemljiško knjigo delimo glede na vrsto vpisa na glavne
in pomožne vpise. Z
glavnimi se v zemljiško knjigo vpisujejo pravice in pravna
dejstva, s pomožnimi pa
drugi podatki, za katere zakon določa vpis v zemljiško knjigo.
Glavni vpisi so vknjižbe,
predznambe in zaznambe, medtem ko sta pomožna vpisa poočitev in
plomba. Vrste
vpisov so podrobneje opisane v nadaljevanju.
3.1. GLAVNI VPISI
3.1.1. Vknjižba
Vknjižba je glavni vpis, s katerim se doseže oziroma izkaže
pridobitev oziroma
prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo. Z vknjižbo
se doseže nepogojna
pridobitev ali prenehanje knjižne pravice. Vknjižba lahko ima
konstitutivni ali
deklaratorni učinek. Konstitutivni učinek ima, če se nanaša na
pridobitev oziroma
prenehanje stvarne pravice, ki učinkuje šele z vpisom v
zemljiško knjigo. To velja
predvsem za pridobitev in prenehanje pravic na podlagi pravnega
posla. Vknjižba pa
ima deklaratorni učinek pri pridobitvi stvarnih pravic na
podlagi zakona in odločbe
državnega organa ter pri obligacijskih pravicah, ki se vpisujejo
v zemljiško knjigo. Če
vknjižba ni predpisana kot konstitutivni pogoj za pridobitev ali
prenehanje pravice, ki se
vpisuje v zemljiško knjigo, se z vknjižbo ta pravna posledica
samo izkazuje. Imetnik, ki
je pravico pridobil zunajknjižno, z vpisom izkaže obstoj svoje
pravice tudi do tretjih
oseb. S tem pa se izogne negativnim učinkom, ki lahko izhajajo
iz načela zaupanja v
zemljiško knjigo. Po vpisu pravice se nihče ne bo mogel
sklicevati, da mu podatek o
obstoju pravice ni bil znan. Imetnik, čigar pravica je vpisana,
v dvomu uživa pravno
varstvo.32
32 Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str.
172.
-
18
Vknjižba se predlaga z listino, ki mora vsebovati pravni temelj
pridobitve oziroma
prenehanja pravice. ZZK-1 v 40. členu določa, da se vknjižba
pravic dovoli na podlagi
naslednjih listin:
- zasebne listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo glede
vknjižbe, ki se
predlaga,
- listine, sestavljene v obliki notarskega zapisa, ki vsebuje
zemljiškoknjižno
dovolilo glede vknjižbe, ki se predlaga,
- pravnomočne sodne odločbe, s katero je sodišče ugotovilo
obstoj,
spremembo oziroma prenehanje pravice, katere vknjižba se
predlaga,
- pravnomočne sodbe, s katero je sodišče osebi, proti kateri se
predlaga vpis,
naložilo, da prizna svoj podpis na zasebni listini,
- pravnomočne sodbe, s katero je sodišče osebi, proti kateri se
predlaga vpis,
naložilo, da izstavi zemljiškoknjižno dovolilo glede vknjižbe,
ki se predlaga,
- pravnomočnega sklepa o dedovanju,
- pravnomočnega sklepa, izdanega v postopku izvršbe na
nepremičnino ali v
stečajnem postopku, s katerim je izvršilno oziroma stečajno
sodišče odredilo
vpis lastninske pravice v korist kupca oziroma izbris drugih
pravic na
nepremičnini, oziroma sklepa o zavarovanju denarne terjatve z
zastavno
pravico na nepremičnini, s katerim je izvršilno sodišče dovolilo
vknjižbo te
zastavne pravice,
- druge pravnomočne oziroma dokončne odločbe sodišča oziroma
drugega
državnega organa, oziroma druge listine, sestavljene v obliki
notarskega
zapisa, če zakon določa, da se stvarne pravice pridobijo,
spremenijo oziroma
prenehajo na podlagi take odločbe oziroma notarskega zapisa.
Iz naštetega izhaja, da lahko listine, ki so podlaga za
vknjižbo, razdelimo v 3 kategorije:
- zasebne listine, ki vsebujejo overjeno zemljiškoknjižno
dovolilo glede
vknjižbe, ki se predlaga;
- listine v obliki notarskega zapisa, ki vsebujejo
zemljiškoknjižno dovolilo
glede vknjižbe, ki se predlaga;
- pravnomočne sodbe in dokončne ali pravnomočne upravne odločbe,
s
katerimi je odločeno o pridobitvi ali prenehanju pravice, ki se
vpisuje v
zemljiško knjigo.
-
19
Zasebna listina, ki mora temeljiti na veljavnem pravnem temelju,
mora torej vsebovati
overjeno zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijsko klavzulo).
Intabulacijsko klavzulo
opredeljuje 23. člen SPZ, ki določa, da je zemljiškoknjižno
dovolilo nepogojna izrecna
izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje
ali preneha, da dovoli
vpis v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižno dovolilo je lahko
vsebovano v listini o
pravnem temelju ali v posebni listini. Če zemljiškoknjižno
dovolilo ni vsebovano v
listini o pravnem poslu, iz katerega izhaja obveznost prenesti
lastninsko pravico
oziroma ustanoviti drugo stvarno pravico, mora biti
zemljiškoknjižnemu dovolilu
priložena tudi listina o tem pravnem poslu. Na zemljiškoknjižnem
dovolilu, ki je
podlaga za vknjižbo, mora biti overjen podpis osebe, katere
pravica se prenaša,
spreminja, obremenjuje ali preneha. Razlika med zasebno listino
in notarskim zapisom,
ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, je, da pri zasebni listini
notar overi le podpis
stranke na zemljiškoknjižnem dovolilu, notarski zapis pa je
listina, ki jo v celoti sestavi
notar in overitev podpisa ni potrebna, saj strožja forma
(notarski zapis) konzumira
milejšo (overitev podpisa).33
V vseh listinah, ki so podlaga za vknjižbo, mora biti
nepremičnina označena z
zemljiškoknjižnimi podatki, imetnik pravice pa s podatki, s
katerimi se vpisuje v
zemljiško knjigo.
3.1.2. Predznamba
Predznamba (prenotatio) je glavni vpis, s katerim se doseže
oziroma izkaže pridobitev
ali prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo, in ki
učinkuje pod pogojem, da
se predznamba opraviči. V obsegu, v katerem se predznamba
opraviči, se šteje, da je
bila pravica pridobljena oziroma, da je prenehala (bila
izbrisana) v trenutku, ko je bil
vložen zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo, na podlagi katerega
pa je bila dovoljena le
predznamba. Iz tega sledi, da predznamba v nasprotju z vknjižbo
služi pogojni
pridobitvi ali prenehanju pravic. O predznambi odloča
zemljiškoknjižno sodišče:
- na podlagi zemljiškoknjižnega predloga, s katerim se
predznamba zahteva,
33 Prim: V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna
ureditev nepremičnin, str. 327.
-
20
- ex lege na podlagi zemljiškoknjižnega predloga za vknjižbo
pridobitve
oziroma prenehanje pravice, vendar listina izpolnjuje pogoje za
predznambo,
ne pa za vknjižbo,
- po uradni dolžnosti na podlagi predhodne odredbe.34
Predznamba je oblika zavarovanja knjižnih pravic v primerih, ko
vpis pravice še ni
mogoč, vendar so zanj izpolnjeni vsaj minimalni pogoji. ZZK-1 ne
določa minimalnih
pogojev, ki jih morajo izpolnjevati listine za predznambo.
Pridobitev, prenehanje ali
omejitev knjižne pravice se na podlagi predznambe doseže s
poznejšim opravičilom na
podlagi dokaza o izpolnitvi pogojev za vknjižbo. To opravičilo
pomeni odložni pogoj.
Ko se ta izpolni, predznamba učinkuje ex tunc, kot izvršena
vknjižba od trenutka
vložitve predloga. Ker predznamba učinkuje šele z izpolnitvijo
odložnega pogoja, ne
more biti ovira za nadaljnje vpise glede vknjižene pravice, ki
so izposlovani po vložitvi
predloga za predznambo. V primeru pravilno opravičene
predznambe, se takšni vpisi ex
offo razveljavijo. Veljavnost vpisov na podlagi pozneje
posredovanih predlogov je torej
vezana na razvezni pogoj. Izbris predznambe pomeni prenehanje
razveznega pogoja.35
Listine za dovolitev predznambe po 49. členu ZZK-1 so:
- sodne in upravne odločbe, s katerimi se odloča o pridobitvi,
prenosu ali
prenehanju knjižne pravice, ki še niso postale pravnomočne
oziroma
dokončne,
- sodne odločbe o položitvi dolgovanega zneska, potrebnega za
poplačilo
terjatve, v zavarovanju katere je vknjižena zastavna
pravica,
- zasebne listine oziroma notarski zapisi, ki ne vsebujejo
zemljiškoknjižnega
dovolila,
- zasebne listine, na katerih ni zahtevane overitve
podpisov,
- notarski zapis, ki ni predložen v odpravku, ki je bil
sestavljen za vpis v
zemljiško knjigo.
V postopku dovolitve predznambe predlagatelj še ne razpolaga z
dokazom o izpolnitvi
vseh pogojev za vknjižbo, temveč kot verjetno izkazuje pravna
dejstva, pomembna za
34 Prim: Z. Lešnik, Vpisi predznamb in zaznamb, v: Pravna
praksa, številka 26, letnik 25, GV Založba, Ljubljana julij 2005,
priloge str. XVII. 35 V. Rijavec, T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez,
Pravna ureditev nepremičnin, str. 328.
-
21
pridobitev, spremembo oziroma prenehanje pravice, ki je predmet
predznambe. Listina,
na katero se sklicuje, ima določeno pomanjkljivost, vendar jo je
mogoče odpraviti. Za
predznambo mora zasebna listina vsebovati ustrezno
identifikacijo nepremičnine, na
katero se nanaša.
Predznamba pravice ni dovoljena, če se predlaga na podlagi
listine, na podlagi katere je
že bila vpisana, a pozneje izbrisana. Vnovična predznamba
pravice pa je izjemoma
dovoljena, če je bila prejšnja predznamba izbrisana zato, ker ni
bila vložena tožba, in če
je predlogu za vnovično predznambo poleg listine, ki je pogoj za
predznambo, priložen
tudi dokaz o vložitvi takšne tožbe (62. člen ZZK-1).
Kadar je predlagana vknjižba pridobitve ali izbrisa pravice
(vknjižba), pa iz priložene
listine, na podlagi katere se z zemljiškoknjižnim predlogom
zahteva vpis, ne izhaja
utemeljenost zahtevka za vpis ali takšna listina po vsebini in
drugih lastnostih ne ustreza
pogojem, ki jih ZZK-1 določa za listine, ki so podlaga za
vknjižbo, mora sodišče
presoditi, ali priložena listina morda izpolnjuje pogoje za
predznambo, če zahtevek za
predznambo v predlogu ni izrecno izključen. Ker mora biti
izključitev predloga za
predznambo izrecna, v dvomu velja, da predznamba ni izključena.
Če so pogoji za
predznambo dani, sodišče zavrne predlog za vknjižbo, dovoli
predznambo pridobitve
oziroma izbrisa pravice in določi rok za opravičilo predznambe.
Z dovolitvijo
predznambe namesto vknjižbe se predlagatelju vknjižbe zagotavlja
vrstni red pridobitve
ali prenehanja pravice. Predlagatelj pa mora poskrbeti, da v
rokih za opravičilo
predznambe ponovno predlaga vknjižbo pridobitve ali prenehanja
pravice, vendar tokrat
na podlagi perfektne listine.36
Poglavitna funkcija predznamb je v varovanju vrstnega reda
tistega, ki je predznambo
predlagal, s pogojem, da predznambo opraviči. Upravičeni
vlagatelj je vsakdo, ki ima
pravni interes za predznambo, tako tisti, ki pravico odsvaja ali
obremenjuje, kot tisti, ki
jo bo z vpisom pridobil. Predznamba je dopustna glede vseh
knjižnih pravic, razen pri
zemljiškem dolgu, saj ZZK-1 ne dovoljuje predznambe ustanovitve
oziroma izbrisa
36 Prim: Z. Lešnik, Pogoji za dovolitev vknjižbe in predznamba
v: Pravna praksa, številka 7/8, letnik 25, GV Založba, Ljubljana
februar 2006, str. 13-14.
-
22
zemljiškega dolga. Oviro za predznambo pridobitve pravic
predstavlja tudi vknjižena
prepoved odsvojitve in obremenitve. 37
Predznambo je treba naknadno opravičiti in sicer tako, da se
predlaga vknjižba pravice v
vrstnem redu predznamovane pravice z učinkom od trenutka, od
katerega učinkuje
predznamba, na podlagi listine, ki je podlaga za vknjižbo. Če v
določenem roku
upravičenec ne izkaže okoliščine, ki opravičujejo obstoj
predznamovane pravice,
predznamba izgubi učinek. ZZK-1 v 53. členu za opravičilo
predznambe določa dva
roka:
1. Predznambo je treba opravičiti v roku 2 mesecev, če je bila
dovoljena na podlagi
nepravnomočne sodne oziroma upravne odločbe oziroma na podlagi
sodne
odločbe o položitvi dolgovanega zneska, potrebnega za poplačilo
terjatve, v
zavarovanju katere je vknjižena zastavna pravica. Rok prične
teči od izteka roka
za vložitev pritožbe (če proti odločbi prve stopnje pritožba ni
bila vložena) ali od
dneva, ko je bila osebi, v korist katere je bila predznamba
dovoljena, oziroma
njenemu pravnemu nasledniku vročena odločba sodišča oziroma
drugega organa
o pritožbi (če je bila proti odločbi prve stopnje vložena
pritožba).
2. Če je bila predznamba dovoljena na podlagi listine, ki ne
vsebuje
zemljiškoknjižnega dovolila oziroma na kateri podpis ni overjen,
sodišče naloži
osebi, v korist katere je predznamba dovoljena, da mora v 1
mesecu od izdaje
sklepa o dovolitvi predznambe predlagati vknjižbo te pravice v
vrstnem redu
predznamovane pravice na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki
izpolnjuje
pogoje za vknjižbo ali vložiti tožbo, s katero zahteva izdajo
sodbe (izstavitev
zemljiškoknjižnega dovolila oziroma priznanje podpisa na zasebni
listini).
Zamuda roka za opravičitev predznambe v primeru, ko je bil
postopek za izbris
predznambe začet pred začetkom postopka za vknjižbo pravice v
vrstnem redu
predznamovane pravice, povzroči izgubo vrstnega reda, ki ga je
varovala predznamba.
ZZK-1 v 6. odstavku 53. člena izrecno dopušča opravičitev
predznambe po preteku
37 Vknjižena prepoved odsvojitve in obremenitve je ovira tako za
vknjižbo kot za predznambo pridobitve pravic in za zaznambo
vrstnega reda.
-
23
roka.38 Predznamovana pravica se pridobi oziroma preneha v
obsegu, v katerem je
predznamba te pravice opravičena.
O predznambi odloča zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti
na podlagi
predhodne odredbe. Predhodna odredba je vrsta zavarovanja, ki jo
izda izvršilno sodišče
na upnikov predlog. Ena izmed vrst predhodnih odredb je tudi
predznamba zastavne
pravice na dolžnikovi nepremičnini ali na pravici, vknjiženi na
nepremičnini.
Zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti odloči o predznambi
pridobitve hipoteke
na dolžnikovi nepremičnini na podlagi sklepa o predhodni
odredbi, s katero je izvršilno
sodišče odredilo predznambo hipoteke na dolžnikovi nepremičnini
ali na pravici
vknjiženi na nepremičnini. Pri predznambi se vpiše tudi dan, do
katerega velja
predhodna odredba. Te predznambe ni treba opravičevati s
predlogom za vknjižbo
hipoteke v vrstnem redu predznamovane hipoteke, ampak se
opraviči po uradni
dolžnosti na podlagi sklepa o izvršbi. Sklep o izvršbi izda
izvršilno sodišče na predlog
upnika, v korist katerega je bila hipoteka predznamovana, izdalo
pa ga je, ko je sodna
odločba, ki je bila podlaga za izdajo predhodne odredbe, postala
pravnomočna. Kadar
pa bo izvršilno sodišče razveljavilo izdano predhodno odredbo,
do vknjižbe hipoteke v
predznamovanem vrstnem redu sploh ne bo prišlo. Zemljiškoknjižno
sodišče bo na
podlagi sklepa izvršilnega sodišča o prenehanju predhodne
odredbe oziroma sklepa o
ustavitvi postopka izbrisalo predznambo hipoteke.39
3.1.3. Zaznamba
Zaznamba (adnotatio) je glavni vpis, s katerim se opravi vpis
oziroma izbris pravnih
dejstev, za katera zakon določa, da se vpisujejo v zemljiško
knjigo. Poznamo 2 skupini
zaznamb, ki ju ureja ZZK-1:
1) Zaznambe, ki služijo »razvidnosti« pravno pomembnih dejstev
glede osebnih
stanj (na primer: zaznamba začetka podaljšanja roditeljske
pravice, zaznamba
začetka postopka za odvzem poslovne sposobnosti), so tako
imenovane
38 Vknjižba pravice v vrstnem redu predznamovane pravice je
dovoljena tudi, če je bil zamujen rok, razen če je po stanju vpisov
v zemljiški knjigi v trenutku, ko je zemljiškoknjižno sodišče
prejelo predlog za vknjižbo pravice v vrstnem redu predznamovane
pravice, predznamba že izbrisana. 39 Prim: Z. Lešnik, Vpisi
predznamb in zaznamb, priloge str. XVIII.
-
24
deklaratorne zaznambe. Dejstvo, ki je z zaznambo vpisano, ima
pravne učinke
ne glede na zaznambo, zaznamba pa učinkuje tako, da se nihče ne
more
sklicevati, da mu to dejstvo ni bilo znano.
2) Zaznambe, ki imajo posebne, z zakonom določene pravne učinke
(na primer:
zaznamba vrstnega reda, zaznamba spora, zaznamba izvršbe itd.),
so
konstitutivne zaznambe.40
Glavni namen zaznambe je, da se z njo doseže javna objava
določenih, z nepremičnino
povezanih, dejstev. Tako se tretji ne morejo sklicevati na to,
da zanje niso vedeli. Poleg
tega je zaznamba pomemben instrument za varovanje vrstnega reda.
Zaznamba pa ima
skladno z 2. odstavkom 64. člena pravni učinek javne objave
pravnega dejstva, ki se
zaznamuje, če zakon v zvezi s posamezno vrsto zaznambe njenih
učinkov ne ureja.
Zaznamba se opravi na predlog osebe, ki ima pravni interes za ta
vpis ali ima
pooblastilo v posebnem predpisu, na predlog sodišča ali drugega
organa ali pa jo izvrši
zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti. ZZK-1 določa, da
so predmet zaznambe v
zemljiški knjigi pravna dejstva, za katera zakon določa, da se
vpisujejo v zemljiško
knjigo. Iz takšne zakonske dikcije sledi sklep, da se v
zemljiško knjigo vpisujejo le tista
pravna dejstva, ki jih za to izrecno predvidi zakon.41
Glede na pravna dejstva, ki se zaznamujejo v zemljiško knjigo,
ločimo več vrst
zaznamb. Pravna dejstva, ki se skladno z 22. členom ZZK-1
zaznamujejo v zemljiški
knjigi, so:
- začetek sodnega postopka glede imetnika pravice na
nepremičnini, če zakon
določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo
oziroma pravna
dejstva glede poslovne sposobnosti imetnika pravice na
nepremičnini
(zaznamba osebnih stanj in zaznamba stečaja),
- pravni posel zemljiškoknjižnega lastnika, s katerim se varuje
vrstni red
pridobitve lastninske pravice oziroma hipoteke (zaznamba
vrstnega reda),
- odpoklic terjatve, ki je zavarovana s hipoteko (zaznamba
odpoklica terjatve),
- vložitev hipotekarne tožbe (zaznamba hipotekarne tožbe),
40 M. Tratnik, R. Vrenčur, Priročnik za zemljiškoknjižne vpise:
zemljiškoknjižni predlogi in pogodbe s pojasnili, Inštitut za
nepremičninsko pravo, Maribor 2006, str. 22. 41 Prim: V. Rijavec,
T. Keresteš, R. Vrenčur, R. Knez, Pravna ureditev nepremičnin, str.
338.
-
25
- vložitev tožbe oziroma drugo procesno dejanje, s katerim se
začne sodni
postopek glede pridobitve, prenehanja oziroma spremembe pravic
na
nepremičnini, če zakon določa, da se začetek tega postopka vpiše
v
zemljiško knjigo (zaznamba spora),
- sklep o izvršbi na nepremičnino, če zakon določa, da se to
pravno dejstvo
vpiše v zemljiško knjigo (zaznamba izvršbe),
- pravna dejstva glede prepovedi imetniku pravice na
nepremičnini razpolagati
s to pravico (zaznamba prepovedi odtujitve oziroma
obremenitve
nepremičnine),
- vložitev izrednega pravnega sredstva v sodnem postopku, ki
teče glede
nepremičnine, če zakon določa, da se začetek tega postopka vpiše
v
zemljiško knjigo (zaznamba izrednega pravnega sredstva),
- začetek drugega postopka, če zakon določa, da se to pravno
dejstvo vpiše v
zemljiško knjigo,
- druga pravna dejstva, za katere zakon določa, da se vpišejo v
zemljiško
knjigo.
Najpogostejše zaznambe, ki se pojavljajo v praksi so: zaznamba
spora, zaznamba
izvršbe, zaznamba vrstnega reda.
3.2. POMOŽNI VPISI
3.2.1. Poočitev
Poočitev je pomožni vpis v zemljiško knjigo, s katerim se bodisi
vpiše sprememba
podatka glede nepremičnine oziroma imetnika pravice na
nepremičnini, ki se vpisuje v
zemljiško knjigo, kadar zemljiška knjiga ni temeljna evidenca za
ta podatek, bodisi
označijo povezave med posameznimi vpisi v zemljiški knjigi (114.
člen ZZK-1). Torej
če se spremeni podatek o nepremičnini ali imetniku pravice, se
opravi vpis takšne
spremembe s poočitbo oz. poočitvijo.
Če se v katastru spremeni podatek o nepremičnini, glede katerega
je temeljna evidenca
kataster, poočiti zemljiškoknjižno sodišče v zemljiški knjigi
spremembo tega podatka
-
26
po uradni dolžnosti na podlagi prevzema tega podatka iz
katastra. Navedeno torej
pomeni, da zemljiškoknjižno sodišče poočiti v zemljiški knjigi
spremembo takega
podatka po uradni dolžnosti na podlagi obvestila organa, ki vodi
kataster.42
Tudi sprememba podatka o fizični (npr. sprememba osebnega imena
oz. priimka,
bivališča) oz. pravni osebi (npr. sprememba firme oz. imena,
sedež) se poočiti v
zemljiški knjigi. ZZK-1A43 v zvezi s poočitvijo sprememb
podatkov o fizični in pravni
osebi ukinja zemljiškoknjižni predlog. Po novem se te spremembe
v zemljiški knjigi
opravijo z avtomatskim prevzemanjem podatkov iz centralnega
registra prebivalstva
oziroma poslovnega registra, pri čemer je povezovalni znak EMŠO
oziroma enolična
identifikacijska številka, ki jo določi upravljavec poslovnega
registra. Pred novelo ZZK-
1A je zemljiškoknjižno sodišče te poočitve opravilo na predlog.
Predlogu je bilo treba
priložiti ustrezno listino (npr. dokončna odločba o spremembi
imena ali izpisek iz
matične knjige oz. registra prebivalstva za fizične osebe oz.
sklep o vpisu spremembe v
sodni register ali izpisek iz sodnega registra za pravne
osebe).
Poočitev služi tudi za označevanje povezav med več
zemljiškoknjižnimi vložki. Tako se
poočiti stvarna služnost, ki je vknjižena pri služeči
nepremičnini, pri gospodujoči
nepremičnini. Nadalje se pri podvložku, v katerem je vpisan
posamezen del stavbe v
etažni lastnini, poočiti številka osnovnega vložka za vpis
etažne lastnine. Tudi pri
nepremičnini, pri kateri je vknjižena stavbna pravica, se
poočiti številka vložka za vpis
stavbne pravice. O teh poočitvah odloči sodišče po uradni
dolžnosti, ko dovoli ustrezne
vpise. O poočitvah zemljiškoknjižno sodišče ne izda posebnega
sklepa.44
3.2.2. Plomba
Plomba je pomožni vpis v zemljiško knjigo, ki ima poseben pomen
za zagotavljanje
publicitetnega učinka zemljiške knjige in s tem tudi za pravni
promet z nepremičninami.
Čeprav je plomba pomožen vpis, je zelo pomembna, saj se z vpisom
plombe v
42 Prim: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v
teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008,
str. 521. 43 Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o zemljiški
knjigi, Uradni list RS, št. 45/2008. 44 M. Tratnik, R. Vrenčur,
Zemljiškoknjižno pravo, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor
2005, str. 337.
-
27
zemljiško knjigo javno objavi začetek zemljiškoknjižnega
postopka. Dejstvo, da je
zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis ali listino, na
podlagi katere odloča po
uradni dolžnosti, mora čim prej postati razvidno za tretje
osebe. To se doseže z vpisom
plombe v zemljiško knjigo, s čimer se javno objavi, da je bil
glede določene
nepremičnine začet zemljiškoknjižni postopek, v katerem
zemljiškoknjižno sodišče o
vpisu še ni odločilo (134. člen ZZK-1). Kdor vpogleda v
zemljiškoknjižno stanje
nepremičnine in pri tem opazi plombo, je opozorjen na tek
zemljiškoknjižnega
postopka. Drugače povedano, oblikovalni učinki vpisov nastopijo
s trenutkom začetka
učinkovanja vpisov, ki je identičen začetku zemljiškoknjižnega
postopka, kateri se
javno objavi s plombo, ki je pomožni vpis in katerega namen je,
da se publicira začetek
zemljiškoknjižnega postopka. To pa pomeni, da se publicitetni
učinki vpisov začnejo že
z vpisom plombe v zemljiško knjigo.45
Plombe se vpisujejo v zemljiško knjigo po vrstnem redu, tako kot
je zemljiškoknjižno
sodišče prejelo predloge za vpis ali listine, na podlagi katerih
odloča o vpisu po uradni
dolžnosti. Pravilo vrstnega reda pa ne velja za odločanje o
izbrisu plombe, kar je seveda
povsem razumljivo in logično. Pomembno je, da se plomba vpiše
čim prej. V tej zvezi
je v 3. odstavku 135. člena ZZK-1 določeno, da mora
zemljiškoknjižno sodišče vpisati
plombo najkasneje do začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega
sodišča naslednjega
delovnega dne po dnevu začetka zemljiškoknjižnega postopka.
Zemljiškoknjižni
postopek se torej dejansko začne pred tem, ko se javno objavi s
plombo. V 133. členu
ZZK-1 je namreč določeno, da se zemljiškoknjižni postopek začne
v trenutku, ko
zemljiškoknjižno sodišče prejme zemljiškoknjižni predlog oziroma
ko prejme listino, na
podlagi katere odloča o vpisu po uradni dolžnosti. Če so bili
predlog oziroma listine
poslane po pošti, se šteje, da jih je zemljiškoknjižno sodišče
prejelo v trenutku začetka
uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča v tistem dnevu, v katerem
so prispeli na
zemljiškoknjižno sodišče (ne glede na to, ali so bili poslani s
priporočeno pošiljko ali z
navadno poštno pošiljko). Uveljavljena je torej prejemna
teorija. 46
45 Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str.
195. 46 M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in
praksi, str. 92.
-
28
O vpisu plombe zemljiškoknjižnemu sodišču ni treba izdajati
posebnega sklepa, ki bi se
vročal strankam zemljiškoknjižnega postopka. Plomba se vpiše
tako, da se navede jo
naslednji podatki:
- opravilna številka, pod katero se vodi zemljiškoknjižni
postopek,
- trenutek (dan, ura in minuta) začetka zemljiškoknjižnega
postopka,
- datum vpisa plombe v zemljiško knjigo,
- vrsta vpisa, ki se z zemljiškoknjižnim predlogom zahteva
oziroma
o katerem zemljiškoknjižno sodišče odloča po uradni
dolžnosti,
- oznaka, da gre za plombo.
Bistvena sta podatka, ki se nanašata na čas. Prvi kaže na
trenutek začetka
zemljiškoknjižnega postopka in s tem tudi nastopa pravnih
posledic, ki iz njega izvirajo.
Datum vpisa plombe pa je odločilen zaradi nastopa publicitetnega
učinka.47
Plombo zemljiškoknjižno sodišče v skladu s 136. členom ZZK-1 po
uradni dolžnosti
izbriše, ko izda sklep o dovolitvi vpisa. Sodišče v tem primeri
opravi hkrati več
postopkovnih opravil: dovoli vpis, izbriše plombo in zaznamuje
nepravnomočnost
sklepa o dovolitvi vpisa. Prav tako zemljiškoknjižno sodišče
izbriše plombo po uradni
dolžnosti, če vpis zavrne. V tem primeru hkrati zaznamuje
zavrnitev vpisa.
47 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str.
196.
-
29
4. VPIS LASTNINSKE PRAVICE V ZEMLJIŠKO KNJIGO
4.1. SPLOŠNO O PRIDOBITVI LASTNINSKE PRAVICE
S pojmom pridobitev lastninske pravice označujemo tako primere,
ko lastninska pravica
pri pridobitelju nastane na novo, kot primere, ko že obstoječa
lastninska pravica preide z
enega subjekta na drugega. V diplomski nalogi se bom
osredotočila zgolj na
pravnoposlovno pridobitev lastninske pravice na nepremičninah in
na pogoje, ki morajo
biti izpolnjeni za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško
knjigo.
Lastninska pravica je opredeljena prek treh klasičnih lastniških
upravičenj48:
- pravice do posesti stvari (ius possidendi),
- pravice do (upo)rabe in uživanja stvari (ius utendi et
fruendi) in
- pravice do razpolaganja s stvarjo (ius abutendi).
Skladno z navedenimi upravičenji ima lahko lastnik stvar v svoji
posesti, lahko uživa
njene plodove, lahko jo odsvoji ali obremeni, lahko pa jo tudi
uniči. Ta upravičenja
tvorijo tako imenovani pozitivni vidik lastninske pravice.
Negativni vidik lastninske
pravice pa pomeni, da lahko lastnik od vsakogar zahteva, da se
vzdrži kršitve njegove
lastninske pravice. 49
Posebnost lastninske pravice je, da je trajna, zato skladno z 2.
odstavkom 37. člena SPZ
pridobitev lastninske pravice ne more biti vezana na rok in
pogoj. To pravilo velja
absolutno na področju nepremičnin, kar pomeni, da ni mogoč
začasni ali pogojni prenos
lastninske pravice na nepremičninah. Posebnost lastninske
pravice je tudi njena
generacijska sposobnost, saj lahko lastnik prenese svojo
lastninsko pravico drugemu
subjektu. Lastninska pravica je tudi izključujoče narave, saj je
lastnik vedno lahko samo
en pravni subjekt. Skladno z 101. členom SPZ se lastninska
pravica praviloma lahko
pridobi le, če jo sočasno nekdo drug izgubi. 50
48 Naš zakonodajalec se je v 1. odstavku 37. člena SPZ odločil
za tradicionalno opredelitev lastninske pravice. 49 M. Tratnik, R.
Vrenčur, Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na
nepremičninah, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 27. 50 Izjema od
tega pravila je mogoča le, če nekdo pridobi lastninsko pravico na
stvari, ki nima lastnika, vendar pa takšne izjeme na
nepremičninskem področju ni, ker nepremičnina nikoli ne more biti
brez lastnika.
-
30
Za pridobitev lastninske pravice so postavljeni trije splošni
pogoji:
A) Sposobnost stvari, da je predmet lastninske pravice – predmet
lastninske
pravice je lahko le individualno določena samostojna stvar
(načelo specialnosti
iz 7. člena SPZ) in stvar v pravnem prometu. Iz pravnega prometa
so izvzete
nepremičnine, ki se štejejo za javno dobro in nepremičnine,
glede katerih je v
zemljiško knjigo vpisana prepoved razpolaganja (odsvojitve
oziroma
obremenitve).
B) Sposobnost pridobitelja, da lahko postane imetnik lastninske
pravice –
sposobnost je enaka pravni sposobnosti, ki jo imajo fizične
osebe od rojstva do
smrti in tudi vse pravne osebe.
C) Pravni temelj za pridobitev lastninske pravice – lastninska
pravica se lahko
pridobi izključno na eni izmed v 39. členu SPZ navedenih pravnih
podlag:
pravni posel, zakon, dedovanje in odločba državnega organa.
Govorimo lahko o
zaprtem sistemu (numerus clausus) pravnih temeljev oziroma
načinov pridobitve
lastninske pravice.51
4.2. PRAVNOPOSLOVNA PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA
NEPREMIČNINAH
Lastninska pravica na nepremičninah se najpogosteje pridobi s
prenosom, torej na
podlagi pravnega posla. Pravnoposlovna pridobitev lastninske
pravice oziroma prenos
lastninske pravice je najpogostejši in najpomembnejši način
pridobitve lastninske
pravice. Pri prenosu lastninske pravice gre za prenos že
obstoječe lastninske pravice z
odsvojitelja na pridobitelja. Prenos lastninske pravice
(singularno nasledstvo) uvrščamo
med izvedene načine pridobitve lastninske pravice.52 Značilnosti
izvedenih načinov
pridobitve lastninske pravice so, da se lastninska pravica
pridobi v enakem obsegu in z
enakimi omejitvami kot pri predniku ter da se lastninska pravica
pridobi na podlagi
soglasja prejšnjega lastnika kot pravnega prednika in novega
lastnika (pridobitelja) kot
pravnega naslednika.
51 Prim: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, str.
88. 52 Izveden način pridobitve je tudi dedovanje, pri čemer gre za
univerzalno pravno nasledstvo, za katerega je značilno, da
naslednik pridobi celotno premoženje prednika oziroma njegov
sorazmerni delež.
-
31
Slovenski pravni red izhaja iz načela ločevanja
(Trennungsprinzip) med zavezovalnim
in razpolagalnim pravnim poslom. Po tem načelu sta za prenos
lastninske pravice
potrebna dva pravna posla. Najprej je potreben tako imenovani
zavezovalni pravni
posel, ki je obligacijskopravna pogodba, s katero se ustvari
obveznost prenosa lastnine
in iz katere izhaja pravni naslov (titulus) za prenos lastninske
pravice. Ta pa se izvrši
šele z razpolagalnim poslom, ki je posel stvarnega prava. Sam
razpolagalni posel
praviloma še ne zadostuje za prenos pravice, ampak je v skladu s
publicitetnim načelom
potrebno še navzven vidno realno dejanje, ki je pri
nepremičninah vpis v zemljiško
knjigo.53
Na podlagi zgoraj navedenega lahko povzamemo, da morajo biti za
veljaven prenos
lastninske pravice na nepremičninah izpolnjeni 4 pogoji, ki bodo
podrobneje
predstavljeni v nadaljevanju:
1. veljaven zavezovalni posel (pravni naslov),
2. veljaven razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo),
3. razpolagalna sposobnost prenosnika,
4. pridobitni način (vpis v zemljiško knjigo).54
4.2.1. Zavezovalni posel (pravni naslov)
Skladno s 40. členom SPZ se za prenos lastninske pravice zahteva
veljaven zavezovalni
posel, ki predstavlja pravno podlago, tako imenovani pravni
naslov (iustus titulus) za
prenos lastninske pravice. Predpostavki veljavnega zavezovalnega
in razpolagalnega
posla sta absolutni in ne dopuščata izjem, zato neizpolnitev
enega ali drugega pogoja
vedno povzroči neveljavnost prenosa lastninske pravice.
Zavezovalni posel mora biti
veljaven v trenutku, ko naj bi prenos lastninske pravice
pridobil učinek. To je takrat, ko
se vloži predlog za vpis v zemljiško knjigo.
53 Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str.
222. 54 40. člen SPZ vsebuje precej abstraktno določbo, ki govori o
veljavnem pravnem poslu, iz katerega izhaja obveznost prenesti
lastninsko pravico, in o izpolnitvi drugih pogojev, ki jih določa
zakon. 49. člen SPZ pa postavlja zahtevo po zemljiškoknjižnem
dovolilu in vpisu v zemljiško knjigo.
-
32
Odnos med zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom
opredeljuje načelo
kavzalnosti. Načelo kavzalnosti kot pogoj za veljavno
razpolaganje zahteva veljaven
zavezovalni posel in s tem tudi veljaven pravni naslov (iustus
titulus). Pravni naslov ne
sme biti od vsega začetka ničen ali neobstoječ. Če pravni naslov
nikoli ni bil veljaven
ali je bil naknadno razveljavljen z učinkom ex tunc,55 se šteje,
da lastninska pravica
nikoli ni bila prenesena. To velja tudi v primeru, ko je bil že
pred razveljavitvijo
opravljen vpis v zemljiško knjigo. 56
Zavezovalni posel je pravni posel, obligacijskopravna pogodba,57
iz katere izhaja
obveznost prenesti lastninsko pravico. Izpolnitev predpostavke
veljavnega
zavezovalnega posla se zato presoja skladno s splošnimi pravili
Obligacijskega
zakonika (OZ)58 glede veljavnosti pravnih poslov. Zahteva
se:
- izjava prave in svobodne volje,
- pravna in poslovna sposobnost strank,
- možnost, dopustnost in določljivost predmeta obveznosti in
- oblika, če je predpisana.
Za zavezovalni posel se načeloma, v skladu s 1. odstavkom 51.
člena SPZ ne zahteva
nobena oblika. SPZ ne določa enotne oblike za zavezovalni posel,
zato je treba
upoštevati splošna pravila obligacijskega prava. Če se
zavezovalni posel nanaša na
pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, pa je treba
upoštevati določbo 52. člena
OZ, ki za veljavnost obligacijskih pogodb, na podlagi katerih se
prenaša lastninska
pravica, zahteva pisno obliko.
55 Prvotno veljaven zavezovalni posel postane z učinkom ex tunc
neveljaven v naslednjih primerih: - uspešno izpodbijanje
zavezovalnega posla zaradi napak volje (45. – 49. člen OZ, v zvezi
s 94.
členom in naslednjimi členi OZ), - razdor ali razveza
zavezovalnega posla (111. člen OZ), - izpolnitev razveznega pogoja
v zavezovalnem poslu (59. člen OZ).
56 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str.
222-223. 57 Ker obligacijsko pravo ne pozna zaprtega kroga
obligacijskih pravic oziroma obligacijskih pogodb, ni mogoče
določiti popolnega seznama pogodb, ki so lahko podlaga za prenos
lastninske pravice. Najpogosteje je to prodajna pogodba (in vse
njene izvedene oblike). Poleg te pa pridejo v poštev še menjalna
pogodba, darilna pogodba, izročilna pogodba, pogodba o dosmrtnem
preživljanju in pogodba o preužitku. 58 Obligacijski zakonik
(uradno prečiščeno besedilo) (OZ-UPB1), Ur.l. RS, št. 97/2007.
-
33
4.2.2. Razpolagalni posel (zemljiškoknjižno dovolilo)
Razpolagalni posel je pravni posel stvarnega prava. Pomeni
sporazum med
odsvojiteljem in pridobiteljem, v katerem odsvojitelj izjavi, da
prenaša lastninsko
pravico, in pridobitelj izjavi, da lastninsko pravico sprejema.
Ker je razpolagalni posel
pravni posel, zanj veljajo splošne določbe OZ o veljavnosti
pravnih poslov. Načeloma
se uporabljajo pravila o pravni in poslovni sposobnosti, napakah
volje, sklepanju
pravnih poslov in učinku kogentnih pravnih predpisov. Glede
oblike razpolagalnega
posla pa se po načelu specialnosti ne uporabljajo določila OZ,
temveč določila SPZ.59
Na nepremičninskem področju je razpolagalni posel
zemljiškoknjižno dovolilo
(intabulacijska klavzula).
4.2.2.1. Intabulacijska klavzula
V 23. členu SPZ je zemljiškoknjižno dovolilo opredeljeno kot
izrecna in nepogojna
pisna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja,
obremenjuje ali preneha, da
dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižno dovolilo se
lahko pojavi v 3
oblikah:
1. Zemljiškoknjižno dovolilo je vključeno v pogodbo o
zavezovalnem poslu
in predstavlja enega izmed členov take pogodbe.
2. Zemljiškoknjižno dovolilo je zapisano na posebni listini, ki
mora biti
priložena k pogodbi o zavezovalnem poslu.
3. Zemljiškoknjižno dovolilo ali celo celotna pogodba je
sestavljeno v
obliki notarskega zapisa.60
V zemljiškoknjižnem dovolilu morajo biti navedeni natančni
podatki osebe, ki prenaša
lastninsko pravico (ime, priimek, EMŠO, stalno bivališče oziroma
če je pravna oseba
firma, sedež, naslov, matična številka), višina deleža
lastninske pravice na predmetni
nepremičnini, izrecna izjava volje osebe, da brezpogojno prenaša
lastninsko pravico na
pridobitelja, identifikacijski znak nepremičnine, katastrska
občina, kjer se nepremičnina
59 Prim: M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, str.
227-230. 60 Prim: M. Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah,
str. 94-95.
-
34
nahaja, ter podatke o pridobitelju (ime, priimek, EMŠO, stalno
bivališče oziroma če je
pravna oseba firma, sedež, naslov, matična številka).61 Pri
opisih nepremičnin, ki se
nanašajo na posamezne dele stavbe – etažno lastnino na
stanovanjih in poslovnih
prostorih, pa je treba označiti tudi ustrezen podvložek, kjer je
vpisan posamezni del
etažne lastnine oziroma identifikacijski znak z naslovom (ulica
in kraj – kot je naveden
podatek v zemljiški knjigi) ali identifikatorjem stavbe in
parcele, na kateri stavba stoji,
ter katastrsko občino, kjer se nepremičnina nahaja. Podrobnejši
opis nepremičnine brez
ustreznega podvložka pride v pošt
