INVESTERINGS- KARTLÄGGNING

INVESTERINGS- KARTLÄGGNING

GÖTEBORGSREGIONEN FRAM TILL 2035

INVESTERINGSKARTLÄGGNING – SWECO

RAPPORT 2016-02-11 2

Sammanfattning Göteborgsregionen växer. År 2035 kan här bo 1,3 miljoner invånare, en ökning med en kvarts miljon jämfört med idag. Många väljer att flytta till Göteborgsregionen, både från närområdet och från andra länder, nya företag etableras och allt fler turister väljer att besöka regionen. Sammantaget leder denna tillväxt till stora investeringar – nya stadsdelar växer fram främst i städerna och förortskommunerna och tillgängligheten i regionen förbättras genom utbyggd transportinfrastruktur. Göteborgsregionen står med andra ord inför – och mitt i – mycket stora investeringar inom såväl infrastruktur som stadsutveckling i form av nya bostäder, verksamhetslokaler och handelsytor. Business Region Göteborg (BRG) arbetar med att skapa förutsättningar för och attrahera nya företagsetableringar, investeringar och kompetens till Göteborgsregionen. Som ett underlag för detta arbete har BRG givit i uppdrag till Sweco att ta fram en kartläggning över planerade investeringsvolymer som planeras i regionen fram till 2035 samt att beskriva ett antal av de stora investeringar som är planerade och när dessa planeras genomföras. Därtill syftar uppdraget till att beskriva vilka flaskhalsproblem som kan uppstå till följd av investeringarna. Kartläggningen har inriktats på följande områden: bostäder, infrastruktur/logistik, handel, verksamheter samt offentliga investeringar inom sjukvård och akademi. Sweco har insamlat underlag från ett stort antal aktörer, såväl offentliga som privata och har utifrån datat gjort beräkningar och bedömningar av investeringsvolymen fram till 2035. Som ett underlag har vi även tagit fram en befolkningsprognos för hela Göteborgsregionen. Vår övergripande bedömning är att den samlade investeringsvolymen i Göteborgsregionen under den kommande 20-årsperioden kommer att uppgå till i storleksordningen 750 – 1 000 miljarder kronor, eller i storleksordningen 40 – 50 miljarder kronor årligen. Den största volymen ligger i bostadsbyggande, följt av infrastruktur/logistik och industriella investeringar. Fastän bedömningar av detta slag med nödvändighet är behäftade med både reservationer och brasklappar, står det klart att Göteborgsregionen har mycket stora investeringar att hantera. Redan under den period som är något lättare att överblicka, fram till 2020-talets början, står det klart att investeringstakten kommer att vara mycket hög. Detta innebär givetvis stora möjligheter för regionens befolkning, för näringslivet och tillväxt, men i denna kartläggning framkommer även betydande risker för flaskhalsar och kompetensbrist inom både planering och bygg/anläggning, när så många stora investeringar skall genomföras parallellt. SWECO SOCIETY, Rapport 2016-01-27, Erik Bergfors, Petra Bäckman, Helena Lund, Johanna Rand, Micael Sandberg, Christian Skarman

Bild: www.alvstaden.seBild: www.alvstaden.se

INVESTERINGSKARTLÄGGNING – SWECO 3

Innehåll 1. Bakgrund .............................................................................................. 4

1.1 Syftet med kartläggningen .......................................................................... 4

1.2 Utmaningar med den här typen av kartläggningar ..................................... 4

1.3 Avgränsningar ............................................................................................ 5

2. Planerade investeringar till år 2035 .................................................... 5

2.1 Swecos bedömning baserad på Sveriges Byggindustrier .......................... 5

2.2 Swecos bedömning utifrån kartläggningen ................................................ 8

2.3 Större investeringar inom olika områden .................................................... 8

3. Affärsmöjligheter................................................................................ 20

3.1 Fler arbetstillfällen och effektivare byggprocesser ................................... 20

3.2 Hållbarheten lyfter .................................................................................... 20

3.3 Ökad attraktivitet och nya lokala marknader ............................................ 20

4. Risker .................................................................................................. 20

4.1 ”Är det glada 60-talet tillbaka?” ................................................................ 20

4.2 Omvärldsfaktorer kan påverka ................................................................. 21

4.3 Flaskhalsproblem kan uppstå ................................................................... 21

4.4 Stora investeringsvolymer på en begränsad tid och geografisk yta ......... 24

4.5 Generella risker i projektutveckling .......................................................... 25

5. Bilaga 1. Befolkningsprognos ........................................................... 26


RAPPORT 2016-02-11 4

1. Bakgrund Göteborgsregionen växer. Många väljer att flytta till Göteborgsregionen, både från närområdet och från andra länder, nya företag etableras och allt fler turister väljer att besöka regionen. Sammantaget leder denna tillväxt till stora investeringar – nya stadsdelar växer fram främst i städerna och förortskommunerna och tillgängligheten i regionen förbättras genom utbyggd transportinfrastruktur. Göteborgsregionen står med andra ord inför – och mitt i – stora investeringar inom såväl infrastruktur som stadsutveckling i form av nya bostäder, verksamhetslokaler och handelsytor.

1.1 Syftet med kartläggningen Business Region Göteborg (BRG) arbetar med att skapa förutsättningar för och attrahera nya företagsetableringar, investeringar och kompetens till Göteborgsregionen. Detta görs genom att arbeta förebyggande med de processer som underlättar etableringar och investeringar samt genom att arbeta proaktivt med att marknadsföra och attrahera nya etableringar till regionen inom valda områden. Som ett underlag för detta arbete har BRG givit i uppdrag till Sweco att ta fram en kartläggning över planerade investeringsvolymer som planeras i regionen fram till 2035 samt att beskriva ett antal av de stora investeringar som är planerade och när dessa planeras genomföras. Därtill syftar uppdraget till att beskriva vilka flaskhalsproblem som kan uppstå till följd av investeringarna. Kartläggningen har inriktats på följande områden: Bostäder, infrastruktur/logistik, handel, verksamheter och offentliga investeringar inom sjukvård och akademi.

1.2 Utmaningar med den här typen av kartläggningar Detta uppdrag handlar om att kartlägga investeringsvolymen i Göteborgs lokala arbetsmarknadsregion fram till 2035. Det finns stora svårigheter eller osäkerheter kopplat till den här typen av investeringar och framförallt när det gäller investeringsvolymen på längre sikt. Tidsaspekten innebär ökande osäkerheter ju längre fram i tiden man kommer, exempelvis på grund av omvärldsfaktorer som påverkar utvecklingen i stort. Befolkningsutvecklingen påverkas till exempel av migrationsströmmar. Konsumtionen påverkas av befolkningsutvecklingen och inkomstutvecklingen som i sin tur påverkas av BNPs utveckling. Politiska beslut avgör investeringstakten och flera av de projekt som ingår i kartläggningen är planerade, men inte beslutade. Flera av projekten befinner sig alltså i ett idé- och planeringsstadium. Även denna osäkerhet ökar ju längre fram i tiden en investering är planerad. Till detta skall läggas näringslivets framtida, ännu osedda strukturomvandling. Sist men inte minst är erfarenheten att byggprojekt ofta försenas. Det innebär att det är rimligt att tro att det kommer att ske förseningar och att investeringsvolymen därför kan antas hamna i ett nedre spann eller senareläggas. Den totala investeringsvolymen fram till år 2035 kan därmed bli mindre än planerad. Trots detta så är det intressant att skapa en överblick över de planerade investeringarna i regionen. Det planeras mycket stora investeringar i Göteborgsregionen och det är viktigt att det förs diskussioner om hur denna investeringsvolym ska hanteras. Som en intervjuperson uttryckte det; ”-Det är som om det glada 60-talet är tillbaka”. Härvid är det särskilt angeläget att den stora investeringsvolymen föregås av till strategiska beslut och strategisk planering.


1.3 Avgränsningar Denna investeringskartläggning har varken som ambition eller tids-/resursomfattning att fånga in varje enskilt projekt som är planerat i Göteborgsregionen fram till 2035. Kartläggningen ger istället en överblick av ett urval större projekt inom områdena bostäder, infrastruktur, logistik, handel, verksamheter och offentliga investeringar. Därtill presenteras en ansats att beräkna/bedöma den totala investeringsvolymen. Detta görs dels utifrån Sveriges Byggindustriers prognos/bedömning för perioden 2008-2016, vidareutvecklad av Sweco för perioden 2017-2035. Vi har även gjort en ansats att summera de områden vilka vi kartlagt, för att härigenom med två olika metoder belysa ett rimligt spann vari den framtida investeringsvolymen kan tänkas hamna. Kartläggningen består således av tre delar:

En projektlista med ett stort antal projekt inom alla undersökta områden. Listan inkluderar ett stort antal projekt inom de olika kartläggningsområdena men gör inte anspråk på att vara en heltäckande lista. I vissa fall har schablonsiffror använts för att ange kvadratmeter eller beräkna investeringsvolymer. Schabloner har hämtats från SCB respektive byggbolag och andra aktörer.

Sveriges Byggindustriers bedömning/trend 2008-2016 kompletterad med Swecos bedömningsansats fram till 2035.

Sweco summerar kartläggningen och gör en bedömning hur den står sig i förhållande till framskrivningen av BI:s data. Därmed får vi två kompletterande resultat att jämföra sinsemellan.

Den geografiska avgränsningen för kartläggningen är Göteborgsregionen, här definierad som den lokala arbetsmarknadsregionen (LA Göteborg) enligt SCB:s indelning. De kommuner som ingår är Göteborg, Falkenberg, Varberg, Kungsbacka, Härryda, Partille, Öckerö, Stenungssund, Tjörn, Orust, Ale, Lerum, Vårgårda, Bollebygd, Lilla Edet, Mölndal, Kungälv och Alingsås.

2. Planerade investeringar till år 2035 2.1 Swecos bedömning baserad på Sveriges Byggindustrier

För att ge en övergripande bild av olika scenarier av den totala investeringsvolymen inom Göteborgsregionens alla sektorer har vi inledningsvis utgått från Sveriges Byggindustriers (BI) lokala prognos för Göteborgsregionen. Anledningen till detta är att BI är den aktör på marknaden som har den mest övergripande överblicken av alla projekt och samtidigt kännedom om specifika projekt. Detta innebär förvisso inte att BI:s beräkningar stämmer exakt, men de visar med relativt god säkerhet vilka projekt som är aktuella och troligtvis kommer att bli av under prognosåren.

BI:s prognoser ger därmed förhållandevis goda förutsättningar för att få en så heltäckande bild som möjligt.1 BI:s prognos, som de själva hellre vill beteckna som trender (skillnaden är att en trend är mer översiktlig än en prognos), innefattar områdena byggnader, bostäder och anläggningar. Byggnader inkluderar både privata och offentliga investeringar och i denna kategori ingår även investeringar inom handel, logistik och industri. Inom anläggningsområdet ingår investeringar inom infrastruktur, privata och offentliga.

Denna prognos/trend utgår från faktiska projekt, av vilka ett stort antal kvalitetssäkras av BI. För Göteborgsregionen kvalitetssäkras för 2016 över 350 projekt som har satts igång under 2015 eller som planeras starta 2016. Värdet av varje projekt tas fram och placeras i en investeringsprofil och informationen bygger på projekt från en miljon kronor och uppåt. BI:s egen bedömning gällande trenden för Göteborgsregionen är att den är relativt säker, eller något i underkant beroende på behovet av effektiva flöden i infrastrukturen, ett eftersatt 1 För att en kartläggning skulle kunna göra anspråk på att vara heltäckande, skulle krävas väldigt stora utredningsresurser, långt

större än vad både BI och Sweco haft till sitt förfogande.

6 INVE

RAP

bostadsbyuppfattninförändrar BI:s progkronor. Uöka undekartläggn Figur 1 Årlig

Källa: BI, beftersom d

2 BI defini

realiteten ä

dock ande

ESTERINGSKARTLÄ

PPORT 2016-02-11

yggande ochngen att den r trenden.

gnos/trend visUnder finanskrer 2013-2014ing vi har gjor

g investeringsvol

bearbetad av Sde ingår i Göteb

erar Göteborgs

är skillnaden se

lsberäknat och

GGNING – SWECO

h behovet av underliggand

ar att den årisåret 2009 sa. För 2015-20rt.

lym i Göteborgsre

weco, bland anborgs lokala arb

sregionen som

ett till investering

lagt till invester

utbyggnadende marknaden

liga investerinamt åren närm016 bedöms

egionen 2008-20

nnat är Falkenbbetsmarknadsre

de 13 GR-kom

gsvolym inte sä

ingsvolymen i F

n av lokaler n alltid är rela

ngsvolymen smast därefter investeringsv

016

berg och Varberegion. 2

mmunerna. I Sw

ärskilt stor, efter

Falkenberg och

generellt. BI:ativt jämn oc

sedan 2008 hlåg investerinolymen öka k

rg inkluderade (

wecos studie ing

rsom Göteborg ä

Varberg.

:s nationella h att det är d

ar legat mellagarna på en lkraftigt, vilket

(andelsberäknd

går de 18 kom

är dominerande

analysavdelnde stora obje

an 37 och 53ägre nivå, för ligger i linje

de),

munerna i LA

e i regionen. I fi

ing är av ekten som

3 miljarder r att sedan med den

Göteborg. I

gur 1 har vi

Vad finnsGöteborgäven årenden framthar inkludden komm De senassenaste ålika linjärtårens åteårliga invtill och me Skulle deinvesterinDetta är faktorer, regionalt/ Figur 2 Tota

Källa: Swec

3 Där inge

s här att utläsagsregionen förn därefter, förtida utvecklingderat såväl lågmande 20-års

ste åtta åren årens kraftiga t som i diagra

erhämtning saesteringsvolymed något högr

enna utvecklinngsvolym på iförstås en be

t ex /nationellt/glob

al investeringsvo

cos bearbetning o

et annat anges

a om framtidenrväntas öka unrväntas en stogen. Den basegkonjunktur soperioden.

har invester återhämtningammet nedanmt den känt smen framöverre.

ng fortsätta, s storleksordniedömning, en

marknadslägbalt, och mång

olym – en översik

och framskrivning

s avses 2015

n? Swecos kander de kommor volym inveseras på de nioom återhämtn

ingsvolymen efter finanskr

n. Sett till de stora volymenr landar på nå

skulle det öveingen 800 – 1 uppskattningget, demogga andra omvä

ktlig ansats

gsansats.

års prisnivå. I

artläggning vismande åren. I steringar ske. o åren 2008-2ing, fluktuatio

i genomsnitt risen ger en ssenaste åtta

n planerade inågonstans i sto

er den komm1 000 miljardg vars verkliggrafin, in-/ärldsfaktorer.

I nominella ter

sar (i de följan synnerhet run I figur 2 neda

2016, som må ner som säke

uppgått till ctarkt ökande tårens utveckvesteringar, korleksordninge

mande 20-årsper kr, sannola utfall komm/utvandringen,

rmer blir därfö

INVESTERINGSKA

de kapitlen) ant ca 2016 – 2an har vi gjort vara en relatirligen komme

cirka 40 miljartrend som docling överlag, o

kan ett rimligt en 40 – 50 mi

perioden kunnikt något mer

mer att påverk, näringsliv

ör nivån högre

ARTLÄGGNING – SW

att investerings2020-talets bört en ansats aivt kort period

er att inträffa ä

rder kronor pck knappast läoch sett till dantagande vailjarder per år

na innebära er, i Göteborgskas av en mävets omstr

.

WECO

svolymen i örjan, men tt bedöma men som

även under

per år. De är fortsätta e senaste

ara att den , sannolikt

en samlad regionen.3 ängd olika rukturering

7

8 INVE

RAP

2.2 S

Swecos kvi konstaGöteborginvesterinsom ej gkartläggn800 – 1 0delen av

Tabell 1 Su

Typ Bostäder InfrastrukIndustrin Handel VerksamhSjukvård Summa Not: 2015 å

2.3 SI detta averksamh I nedanstövrigt, är även därekapitel 4.2 Figur 3 Byg

Not: Västsv

ESTERINGSKARTLÄ

PPORT 2016-02-11

Swecos be

kartläggning äatera att vi i vgsregionen. Nngsvolymen hgått att kartläging är omfatta

000 miljarder kspannet, kans

umma av de kartla

(nyproduktionktur / logistik

heter / akademi

års prisnivå där ej

Större inveavsnitt beskrivheter samt offe

tående tabell att en mycketefter. Detta ge2.

ggperiod för ett an

venska paketet 34

GGNING – SWECO

edömning

är, som nämntvår kartläggnNär vår kaär uppgår till

gga i denna sande men somkr kan kommaske till och me

agda investering

n och ombygg

j annat anges

esteringarvs större inveentliga investe

visas byggpet stor volym iner konsekvens

ntal stora projekt

4 mdkr i 2009 års

g utifrån ka

s ovan, förståing har lyckartläggning s uppåt 780 mstudie, inte hem sagt ej heltäa att stämma red över 1000 m

arna

nad/renoverin

r inom olikesteringar inoeringar inom s

erioden för ettnvesteringar gser även på frå

i Göteborgsregio

s prisnivå. Not: Ä

artläggnin

ås inte lika helats få med enummeras (ta

miljarder kroneller offentligaäckande, ser vrelativt väl. Våmiljarder kr.

Miljardeng) 400 – 41

125 – 13120 – 1311 – 14 50 – 58 38 744 – 78

ka områdeom områdenasjukvård och a

t antal stora enomförs framågan om even

onen

Älvstaden 150-30

ngen

täckande somn hög andel abell 1) kanor. I denna sa investeringavi detta som eår bedömning

er kr (avrunda10 (Swecos beräkn

30 30

80 miljarder k

en bostäder, in

akademi.

projekt. Vad tm till ca år 202ntuella flaskha

0 mdkr inkl bostä

m BI:s prognosav de stora n konstaterasummering inar i exempelven indikation a är att ufallet t

at) ning)

kr

nfrastruktur oc

tabellen visar21, och att måalseffekter, vilk

äder, verksamhet

sunderlag. Däprojekt som as att den ngår inte mindvis skolor. Efteatt helhetsbedtorde hamna

ch logistik, ha

r, liksom dennånga av projekket diskuteras

ter m.m.

äremot kan planeras i

samlade dre projekt ersom vår

dömningen i den övre

andel och

na studie i kten pågår närmare i


2.3.1 BOSTÄDER Ett stort antal bostäder planeras i regionen i olika projekt. Göteborg är navet i regionen och det är också här den stora andelen nyproduktion kommer att ske. Utöver nyproduktion av bostäder så kommer det även att investeras i ombyggnation och renovering av befintliga bostäder. Investeringarna presenteras här utifrån både nyproduktion och investeringar i ombyggnation och renoveringar av befintligt bostadsbestånd. Folkmängdens utveckling och bostadsbyggande i Göteborgsregionen

Enligt Swecos befolkningsprognos4 ökar folkmängden i Göteborgsregionen med 250 000 invånare från 2015 till 2035, vilket ger en folkmängd på ungefär 1,3 miljoner år 2035 i hela regionen. Göteborgs stad förväntas växa med i storleksordningen 150 000 nya invånare, vilket motsvarar ungefär två tredjedelar av regionens totala ökning. Ökningstakten i Göteborgsregionen avtar något runt år 2018 och för Göteborgs stad avtar ökningstakten något senare. Detta beror på att många nyanlända flyttar in till Göteborgs stad från kranskommunerna efter några år. År 2028 ökar ökningstakten återigen, för Göteborgs stad och för regionen totalt. Ett långvarigt lågt bostadsbyggande i kombination med en hög befolkningstillväxt har medfört att Göteborgsregionen, likt de andra storstadsregionerna i Sverige, idag har en bostadsbrist. Nya bostäder måste byggas dels för att möta upp den redan existerande bristen, dels för att svara upp mot kommande års befolkningsökning. Behovet av nya bostäder i Göteborgsregionen och i Göteborgs stad som presenteras i denna rapport avser det antal nya bostäder som behöver byggas för att tillgodose befolkningsökningen. Antalet nya bostäder som behöver tillkomma för att även tillgodose den redan existerande bostadsbristen är således inte inkluderat i beräkningarna. Investeringsvolym i nybyggda bostäder

För att möta upp befolkningsökningen krävs enligt Swecos bedömning att cirka 6000 nya bostäder årligen byggs i Göteborgsregionen fram till 2035. Detta resulterar i vår bedömning att den totala investeringsvolymen i nybyggda bostäder i hela Göteborgsregionen fram till 2035 beräknas uppgå till i storleksordningen 400 miljarder kronor. 5 I siffran är investeringar i småhus och flerbostadshus inkluderade. Investeringsbeloppet avser produktionskostnaden brutto för nybyggda flerbostadshus och för gruppbyggda småhus. Schablonsiffror över produktionskostnaden för nybyggnation är hämtade från SCB:s statistikdatabas.6 Produktionskostnaden utgör byggherrens eller fastighetsägarens totala kostnad från idé till färdig bostad och inkluderar således både markkostnad och byggkostnad. Dessa schabloner har applicerats på prognostiserat bostadsbyggande för att beräkna den totala investeringsvolymen fram till 2035. Det är viktigt att understryka att denna prognos och bedömning över antalet bostäder inte baseras på faktiska byggplaner. Summan ska tolkas som det antal nybyggda bostäder som krävs för att svara upp mot befolkningsökningen i regionen. Då genomförandet av byggprojekt påverkas av flertalet faktorer är det sannolikt att projekt både försenas och att ambitionsnivån i projekt sänks. Överklagan av detaljplaner, brist på byggbar mark, otillräcklig köpkraft, bristande kapacitet hos beställare, byggherrar, konsulter med flera är exempel på faktorer som kan leda till en lägre utbyggnadstakt. Sett till det historiska byggandet av bostäder i Göteborgsregionen kommer det att bli en utmaning att nå upp till det antal som krävs framöver, då takten måste upp på betydligt högre nivåer. Flera enskilda stora bostadsutvecklingsprojekt pågår i Göteborgsregionen under tidsperioden. Inom Älvstadens delområden planeras upp till 30 000 bostäder fram till 2035, Jubileumssatsningen ska ge 7000 nya bostäder fram till 2021 och för projektet Forsåker i Mölndal planeras 300 000 kvm nya bostäder stå färdiga år 2028.

4 Befolkningsprognosen är gjord med hjälp av det regionala analys- och prognosverktyget rAps. Tillväxtanalys har som

systemägare till det övergripande ansvaret för funktion och utveckling av Raps. SCB ansvarar för statistik och parametrar i

Raps-modellen. Prognosresultatet visas i bilaga. 5 2015 års prisnivå ligger till grund för beräkningen. 6http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Boende-byggande-och-bebyggelse/Byggnadskostnader/Priser-for-nyproducerade-bostader/7329/7336/29543/


RAPPORT 2016-02-11 10

Tabell 2 Exempel på stora bostadsutvecklingsprojekt under tidsperioden

PROJEKT I URVAL ANTAL KVM* INVESTERINGSVOLYM MKR

ÄLVSTADEN 3000000 127400

JUBILEUMSSATSNINGEN 560000 21000

FORSÅKER 300000 12700

MÖLNLYCKE 259200 9800

LANDVETTER SÖDRA 248000 9400

NYA HOVÅS 130000 5500 185 miljarder SEK

*Antal kvadratmeter för Älvstaden är beräknat utifrån schablontalet 100 kvm per bostad och för resterande projekt 80 kvm per bostad. För

att uppskatta investeringsvolymen i kr har schablonsiffran 42475 kr per kvm använts.

Not: Jubileumssatsningen består av många små projekt, som tillsammans ska skapa 7000 bostäder till år 2021.

Ombyggnation och renovering av befintligt bostadsbestånd Utöver nyproduktion av bostäder investeras även betydande summor i ombyggnation av befintliga bostäder, bl.a. byte av avlopps-, vatten och elledningar, värmesystem, stomförstärkning, hissinstallation samt byte av köks- och hygienutrustning. Med andra ord åtgärder som förlänger bostadens ekonomiska livslängd och därför räknas som investeringar, ej som fortlöpande underhåll. Göteborgsregionen hade år 2014 totalt 218 500 lägenheter i bostadsbeståndet. Av dessa är ca 100 000 lägenheter byggda under tiden för Miljonprogrammet, ett bostadsbestånd som står inför stora renoveringsbehov. Enlig SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, kan det ta 30 år innan hela beståndet har renoverats, men den stora delen bör vara klara inom den tidsperiod som denna rapport innefattar – fram till och med år 2035. Kostnaden för att renovera upp miljonprogrammets lägenheter har bedömts och beräknats av en rad olika aktörer och bedömningarna varierar stort. SABO har räknat på vad det kostar att rusta upp de 300 000 lägenheter som byggdes åren 1961-1975, och som knappt har rustats sedan dess. Om endast de mest skriande bristerna åtgärdas kommer investeringarna ändå att kosta minst 50 miljarder kronor. Vid en mer omfattande renovering kan notan landa uppåt 275 miljarder kronor.7 Sweco har i denna kartläggning valt att utgå från 50 miljarder även om detta riskerar att bli lågt räknat. För den del av miljonprogrammets lägenheter som finns i regionen (ca 100 000 lägenheter) skulle det således innebära renoveringar för ca 10 miljarder kronor fram till och med 2035, eller 0,5 miljarder kronor per år. Även delar av det övriga bostadsbeståndet i regionen kommer att behöva renoveras inom tidsperioden. Det saknas emellertid regionaliserade uppgifter om renoveringarnas ekonomiska omfattning – uppgifter finns endast om hur många bostäder eller hur stor bostadsarea som berörts (i Stockholms län knappt en procent av bostadsbeståndet per år under 2000-talet) och statistiken är relativt gammal. Mellan åren 1993 och 2004 uppgick de nationella ombyggnadsinvesteringarna till i genomsnitt 18,9 miljarder per år. I relation till bostadsbeståndet innebär det ca 4 400 kronor per lägenhet och år (ca 5 000 kr i dagens penningvärde). Givet att detta värde är representativt även för Göteborgs arbetsmarknadsregion kan ombyggnadsinvesteringarna i beståndet som inte är byggt under miljonprogrammet uppskattas till ca 590 miljoner kronor den närmsta 20 årsperioden eller ca 30 miljoner kronor per år för perioden 2016–2025. Detta gäller för ombyggnadsinvesteringar av flerbostadshus, småhus och övriga hus. Den samlade bedömningen är här att den totala investeringsvolymen för upprustning av det befintliga bostadsbeståndet (miljonprogram och övrigt bostadsbestånd) i Göteborgsregionen fram till år 2035 kan komma att uppgå till i storleksordningen 11 miljarder kr.

7 Hem för miljoner - Förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet – rekordårens bostäder. Källa: SABO


2.3.2 INFRASTRUKTUR OCH LOGISTIK Det kommande årtiondet (och därefter) planeras mycket stora investeringar i Göteborgsregionens transportinfrastruktur. Inom de regionala transportplanerna för Västra Götaland respektive Halland samt inom den nationella transportplanen 2014-2025 ligger i storleksordningen 70 miljarder kr i transportinfrastrukturinvesteringar i Göteborgsregionen.8 En stor del utgörs av Västsvenska paketet som omfattar mycket stora investeringar i Göteborgsregionens kollektivtrafik, vägar och järnvägar. Till de största investeringsobjekten hör Västlänken (8 km dubbelspårs pendeltågstunnel under centrala Göteborg), Marieholmstunneln (vägtunnel som länkar samman E20, E6, E45 och Lundbyleden), Hisingsbron (ny bro strax söder om Götaälvsbron), ny knutpunkt i Gamlestaden (för tåg-, buss- och spårvagnstrafik) och utbyggd kollektivtrafik (längre tågperronger och 55 km nya busskörfält). För infrastrukturen på längre sikt, bortom 2025, finns planer för den fortsatta utbyggnaden av järnvägen Göteborg – Borås och på ännu längre sikt Götalandsbanan; snabbtågsjärnväg Göteborg – Stockholm. Även inom Göteborgs stad planeras/behövs stora investeringar inom transportinfrastrukturen. Fram till år 2025 bedöms investeringsbehovet uppgå till i storleksordningen 32 miljarder kr. 9 Häri ingår gång- och cykeltrafik, kollektivtrafik, biltrafik (trafiksäkerhet, buller etc.), godstransportsystemet, KomFram10, reinvesteringar/upprustning samt ett stort antal projekt som Skeppsbron, Gamlestaden, Hisingsbron och Kvilleleden. Här skall tilläggas att detta i nuläget inte är en beslutad investeringsnivå, snarare den behovsbild som råder, och att behovsnivån erfarenhetsmässigt av olika skäl inte brukar uppnås fullt ut. Intill Göteborgs hamn har utbyggnaden av en ny logistikpark påbörjats, och beräknas pågå fram till år 2025. 11 Parken kommer att omfatta ca 500 000 kvadratmeter lager- och logistikfastigheter och förväntas skapa över 2000 arbetstillfällen. Investeringen, som genomförs av Göteborgs Hamn AB, NCC, Prologis, Eklandia och Bockasjö, beräknas uppgå till ca 4,5 – 5 miljarder kr. Därutöver investerar Göteborgs hamn fram till år 2025 ca 3-3,5 miljarder kr ibland bl.a. nya hamnar och terminalytor.12 Vid Göteborg Landvetter Airport planeras Västsveriges Airport City. På ett område av två miljoner kvadratmeter planeras verksamheter inom logistik, handel och upplevelser, kontor samt hotell och konferens. Investeringarna planeras starta år 2017, merparten bedöms färdigställas fram till 2025. Utbyggnaden av Logistics Park 2 bedöms dock ske bortom år 2030. Totalt bedöms investeringen uppgå till i storleksordningen 5-7 miljarder kr.13 Det planeras även investeringar på flygplatsen i exempelvis terminalbyggnader.

8 Källa: Förslag till nationell plan för transportsystemet 2014-2025, remissversion 2013-06-14, bilaga 1. Här inkluderas projekt

de inom Västra Götaland och Halland som enligt Swecos bedömning sker inom Göteborgs lokala arbetsmarknadsregion.

Endast namngivna projekt ingår här, därtill kommer sannolikt del i ej namngivna åtgärder inom t.ex. trimning och ERTMS. Några

av de investeringar som inkluderas sträcker sig utanför Göteborgsregionens geografiska område, exempelvis investeringarna

på Västra Stambanan Göteborg – Skövde, som här har tagits med i sin helhet. Nationella planen är räknad i 2013 års prisnivå. 9 Prisnivå 2014. 10 KomFram syftar till att miniminera trafikstörningarna under byggtiden och att samordna alla projekt, både Trafikverkets och

andra aktörers. 11 År 2030 har också nämnts, detta eftersom byggtakten beror på marknadens efterfrågan. 12 Göteborgs hamns planerade investeringar 2016-2025 uppgår totalt till ca 4,2 miljarder kr, men där ingår även logistiklokaler

för knappt 1 miljard kr, vilka redan inräknats i logistikinvesteringarna ovan. Genom denna justering undviks dubbelräkning. 13 För dessa investeringar finns inte kostnadsberäkningar fram tagna vid dags dato. Här har vi använt nyckeltal om kostnad per

kvadratmeter, vilket gör att vi valt att lägga ett troligt investeringsspann.


RAPPORT 2016-02-11 12

Figur 4 Planerade investeringar vid Göteborg Landvetter Airport

Källa: Swedavia, bearbetning av Sweco. Figur 5 Summering av de större aktörernas planerade investeringar

STÖRRE AKTÖRER I KARTLÄGGNINGEN

INVESTERINGS‐VOLYM MKR (AVRUNDAT)

INOM GBG‐REGIONEN

TRAFIKVERKET, NATIONELL TRANSPORTPLAN 2014‐2025 (NAMNGIVNA OBJEKT GBG‐REGIONEN)

70 000

GÖTEBORGS STAD, INVESTERINGSBEHOV 2016‐2019, 2020‐2025

32 000

TRAFIKVERKET, JÄRNVÄGEN GÖTEBORG‐BORÅS EFTER 2025 (SAMT CA 6 MDR I PLANEN 2014‐

25)

9 000

AIRPORT CITY GÖTEBORG 7 100

GÖTEBORGS HAMN LOGISTIKPARK 4 500

GÖTEBORGS HAMN INVESTERINGAR (EXKL

LOGISTIK FÖR ATT UNDVIKA DUBBELRÄKNING) 3 200

REGIONAL TRANSPORTPLAN VGR 2014‐2025 800

REGIONAL TRANSPORTPLAN HALLAND 2014‐2025

300

GÖTEBORG LANDVETTER AIRPORT, INVESTERINGAR PÅ FLYGPLATSEN

i.u

127 miljarder SEK Källa: Trafikverket, VGR, Göteborgs stad, Swedavia, Göteborgs hamn, Region Halland samt flera logistikaktörer. Skriftliga källor samt intervjuer. För logistikinvesteringarna har schablonkostnader i några fall använts för att beräkna investeringskostnaderna. Några av infrastrukturstråken som går ut från Göteborgsregionen, t ex Göteborg-Borås, redovisas här som helhet. För Göteborgs stad avses investeringsbehoven, den nivån är inte beslutad.


2.3.3 INDUSTRI Industrikonjunkturen är just nu i en uppgångsfas och läget har stärkts under hösten 2015. Produktionen ökade kraftigt under året samtidigt som sysselsättningen ökade något och företagens lönsamhet förbättrades. Efter ett par år med relativt oförändrade industriinvesteringar i Västra Götaland på runt 7 miljarder kronor verkar det som att en svag uppgång kan skymtas. Industriföretagen i Göteborgsregionen har det starkaste konjunkturläget i Västra Götalandsregionen och här har industriinvesteringarna ökat stadigt sedan år 2010 – men ligger fortfarande på en betydligt lägre nivå (runt hälften) än toppåren strax före finanskrisen (se tabell nedan). Prognoserna från SCB:s investeringsenkät visar att företagen trodde på en viss ökning år 2015, då man räknar med investeringar på 6,4 miljarder kr för helåret 2015. Om investeringsprognoserna slår in kommer Västra Götalands andel av de totala industriinvesteringarna i Sverige att öka från 14 procent 2014 till 16 procent 2015. Nära tre fjärdedelar av dessa investeringar ligger inom Göteborgsregionen. 14 Hur utvecklingen fram till år 2035 ser ut finns det inga prognoser kring, enligt vad denna kartläggning har kunnat klarlägga. Ett sätt att mycket översiktligt räkna skulle kunna vara att se på perioden 2002-2014, som innefattade både högkonjunktur, finanskris och återhämtning. Under dessa tretton år investerade industrin i Göteborgsregionen i genomsnitt 6,6 miljarder kr per år i byggnader och maskiner. Skulle denna investeringstakt fortgå under perioden 2016-2035, så skulle det kunna innebära en investeringsvolym i storleksordningen 120 - 130 miljarder kr i Göteborgsregionen. En sådan siffra skall dock betraktas med försiktighet – framtidens strukturomvandlingar, högkonjunkturer och kriser kommer säkerligen att ställa dagens beräkningar i annan dager. Figur 6 Industriinvesteringar i Västra Götaland och Göteborgsregionen

Källa: Konjunkturbarometer för Västra Götaland. Hösten 2015.

14 Konjunkturbarometer för Västra Götaland. Hösten 2015. Västra Götalandsregionen.


RAPPORT 2016-02-11 14

2.3.4 HANDEL Göteborgsregionen är en tillväxtregion och bedöms så vara under överskådlig tid framöver. Detta innebär att marknaden för detaljhandel ökar, dels genom det ökade befolkningsunderlaget, dels genom ökad konsumtion per capita. I tabell 3 nedan har kända investeringsplaner fram till år 2025 kartlagts. Bara dessa ligger på i storleksordningen 450 000 kvm. I en utredning framtagen av WSP (2015) bedöms att tillväxten fram till år 2035 enbart i Göteborgs stad ger ett utrymme för ca 525 000 kvm ytterligare handel, detta uppdelat på dagligvaror, sällanköpsvaror och restaurang. För Göteborgsregionen görs i samma utredning bedömningen att den ökade detaljhandelsmarknaden motsvarar ungefär 40 000 – 50 000 kvm handel per år, vilket över en tjugoårsperiod skulle innebära en total expansion om maximalt 800 000 – 1 000 000 kvm handel i regionen. Det är emellertid inte rimligt att tro att hela denna potential kan infrias, eftersom den bygger på antagandet att all tillväxt skulle ske i ny lokalyta. I realiteten kommer en del av tillväxten att tas omhand inom befintliga verksamheter, vilket innebär att investeringsvolymen sannolikt inte når upp till dessa nivåer. Med detta sagt står det enligt WSP ändå klart att det finns ett behov av kraftig expansion av lokaler för butiker och service i regionen och att den höga tillväxttakten kommer att råda åtminstone under de närmaste åren. 15 Den totala investeringsvolymen fram till 2035 är således väldigt svårbedömd, eftersom det råder betydande osäkerheter kring om och när planerna kommer att förverkligas. Byggtakten är starkt avhängig när marknaden är mogen, eftersom det är de handelsaktörer som ska vara i lokalerna som ”trycker på startknappen” för investeringarna. I de intervjuer som har gjorts i Swecos utredning framkommer att cirka en fjärdedel av planerade projekt erfarenhetsmässigt inte blir av, eftersom investeringar i handel är mycket konjunkturkänsliga och det som planeras för i högkonjunktur ofta stoppas i tider av lågkonjunktur. Just nu planeras stora investeringar i Göteborgsregionen och man står inför en utveckling likt den Malmö hade för några år sedan. En av intervjurespondenterna i Swecos utredning uttryckte saken så här: ”-Alla är rädda att komma sist så alla investerar samtidigt, vilket kanske är bra för konsumenten, men inte ur ett fastighetsperspektiv. Idag finns det stora vakanser i Malmö på grund av att de inte har haft en balanserad utveckling. Det kommer att ta tio år för köpkraften att komma i fatt”. Handelns utveckling är även starkt kopplad till räntenivåerna. För varje procent räntan ändras påverkas konsumtionen, särskilt i storstäderna där belåningsgraderna är höga. Om räntorna går upp blir handeln mer lönedriven snarare än lånedriven, därför är det enligt de intervjuer som är gjorda troligt att utvecklingen i handeln inte kommer att motsvaras i kvm. Dessutom tar varje projekt i genomsnitt cirka 24 månader från spadtag till öppen galleria (planprocessen är alltså inte medräknad). Av erfarenhet menar de intervjuade att förseningar av byggprojekt med 3-4 år extra är att räkna med. Med detta i åtanke gör Sweco här den försiktiga bedömningen att investeringsvolymen fram till år 2035 kan komma att ligga i spannet 400 000 – 500 000 kvm, vilket skulle innebära investeringar på i storleksordningen 11 – 14 miljarder kr. Det är dock viktigt att poängtera att denna bedömning är mycket preliminär och baseras på planerande kvm och en schablonkostnad per kvm. Potentialen är betydligt större, men är som sagt avhängig många omvärldsfaktorer.

15 Övergripande handelsutredning för Göteborgs stad. 2015-10-30. WSP.


Tabell 3 Kända planer på ny handel till 2025

Projekt Tidplan Yta, kvm

Allum 15000 Amhults Centrum 10000 Angered Centrum 10000 Avenyn Färdigställt till 2021 Backaplan 40000 Borgås Handelsområde Bäckebol 20000 Centrumhuset Färdigställt 2018 Flygplatsen 70000 Freeport 6500 Frihamnen Tidshorisont 2021 20000 Frölunda Torg Sannolikt långt fram i tiden, ev. 2022 20000

Handelskvarteret Kulan, Gamlestads torg 40000

Inköpet 5700 Kungsmässan 11500 Kållered 25000 Lindholmen 10000 Mölndal Galleria 2015-2018 Region City Färdigställande ca 2025 i olika etapper 50000

Sisjön Tre etapper 20 000-30 000 kvm per etapp 75000 Kompassen 1000 NK huset Byggstart 2016 5000 Total yta 434700

Källa: WSP handelsutredning16

2.3.5 KONTORSBASERADE VERKSAMHETER

Både invånare och arbetstillfällen koncentreras alltmer till storstadsregionerna i Sverige. I Västra Götalands delregioner sker samtidigt en strukturomvandling som följer den allmänna trenden där sysselsättningen minskar i varuproduktionen och ökar i tjänsteproduktionen.17 En högre sysselsättning i kontorsintensiva branscher innebär stigande efterfrågan på kontorslokaler. Detta medför att platsers attraktivitet har ökat i betydelse för att locka till sig både arbetskraft och nya företagsetableringar. Tjänstesektorn har generellt sett inte behov av stora lokaler men ställer däremot krav på ett områdes stadsmässiga kvaliteter vid lokalisering. Täthet, mångfald och variation är nycklar som attraherar både företag och personer inom tjänstesektorn. Lokaler för olika typer av verksamheter planeras på flera områden inom Göteborgsregionen. Exempelvis planeras över 12 000 kvm för verksamheter i Sisjön som möjliggör nya företagsetableringar. Målet är att attrahera nya typer av verksamheter och att bibehålla de som redan är etablerade i området genom att stärka Sisjöns stadsmässiga kvaliteter. I Forsåker planeras en helt ny stadsdel som utöver bostäder ska rymma tusentals arbetsplatser och lokaler för utbildning och kultur. Målet är en levande blandstad som kompletterar och utökar

16 Övergripande handelsutredning för Göteborgs stad. 2015-10-30. WSP. 17 Utbildnings- och arbetsmarknadsprognos för Västra Götaland med sikte på 2020. (2012). Tillväxt och utveckling. Rapport

2011:4. Kompetensplattform Västra Götaland. Författare: Enheten analys och statistik


RAPPORT 2016-02-11 16

Mölndal centrum. Målbilden för Älvstaden fram till 2035 är cirka 60 000 nya arbetsplatser som ska integreras med bostäder och service i en modern blandstad. Gemensamt för de flesta projekt där verksamheter inkluderas är ett fokus på att skapa blandstad, där bostäder, verksamheter och handel integreras. Detta går i linje med den strukturomvandling som pågår i regionen och näringslivets nya krav. Hur väl Göteborgsregionen lyckas skapa attraktiva miljöer för nya företagsetableringar kommer vara en avgörande faktor för att stärka regionens framtida konkurrenskraft. I tabell 4 nedan visas en summering av de kartlagda större investeringarna inom kontorsverksamheter i regionen. Älvstaden är i särklass störst, följt av Svenska Mässan. Totalen i kartläggningen ligger på i storleksordningen 36 – 52 miljarder kr i investeringar, beroende på vilka nyckeltal som används för kontorsyta per sysselsatt och kronor per kvadratmeter. Swecos bedömning är att den samlade investeringsvolymen torde ligga inom detta spann.18 Tabell 4 Kartläggning av större planerade investeringar inom kontorsverksamheter

Yta kvm Investeringsvolym mkr

Älvstaden 1 250 000-1 875 000 *

31 300 – 46 800

Svenska Mässan i.u. 3 000 – 4 000 ** Almedals fabriker 28 000 950 Nya Hovås (delen verksamheter)

12 500 300

Sisjön 12 000 300 Forsåker 2 750 70 Summa (avrundat): 1 300 000-

1 900 000 36 000- 52 000

Källa: Swecos intervjuer, Svenskamässan.se, Byggtjänst.se samt material från respektive aktörs hemsida. *Kvadratmeter för Älvstaden är beräknat utifrån schablontalet 30 kvm kontorsyta per anställd. Erfarenheten visar dock att dagens kontor ofta dimensioneras till 20 kvadratmeter kontorsyta per anställd (eller t.o.m något mindre). Med det schablontalet skulle kontorsinvesteringen i Älvstaden uppgå till ca 31 miljarder kr. För kvadratmeterkostnad används schablontalet 25 000 kr per kvm i tabellen ovan.

** Svenska Mässans investering avser utbyggnad, arbetsplatser, publika lokaler och även bostäder. Samtliga redovisas här eftersom de

inte gått att särskilja i underlagsmaterialet. För en bedömning av den totala volymen kontorsverksamheter fram till 2035 kan evidens rapport tjäna som underlag. I denna rapport prognosticeras antalet kontorssysselsatta i Göteborgsregionen öka från dagens knappt 150 000 sysselsatta till knappt 250 000 sysselsatta år 2035, en ökning med knappt 100 000 personer. Givet 20-23 kvm kontorsyta per sysselsatt och 25 000 kr/kvm, skulle det innebära en sammantagen investeringsvolym om i storleksordningen 50 – 58 miljarder kronor fram till år 2035.19

18 Som jämförelse: om det byggs 70 000 kvm verksamhetslokaler årligen i regionen (en siffra som figurerar men som vi dock ej

kunnat verifiera med säkerhet), och kvadratmeterpriset ligger i spannet 25000 – 30000 kr, och en sådan byggtakt skulle fortgå

under tjugoårsperioden 2016-2035, så skulle det innebära en investeringsvolym på i storleksordningen 35 – 42 miljarder kr. 19 Efterfrågan på kontorsmarknaden i Göteborg. evidens 2015-01-27.


Figur 7 Kontorssysselsättning i Göteborgsregionen 2013 - 2035

Källa: evidens 2015

2.3.6 SJUKVÅRD OCH AKADEMI Sjukvård

Stora investeringar planeras på sjukvårdssidan i Göteborgsregionen fram till 2030. Totalt planeras investeringar i storleksordningen 30 miljarder kronor20 fram till 2030, vilket motsvarar ca 300 000 kvm sjukhus. Detta är väldigt mycket och de planerade investeringarna ligger betydligt högre än den investeringstakt som har gällt under de senaste decennierna. Orsaken ligger i att en stor del av regionens sjukhusbestånd är byggt på 60- och 70-talen och står nu inför ett upprustningsbehov, samtidigt som vården kliver in i ett generationsskifte både tekniskt och organisatoriskt. Byggnaderna är helt enkelt inte alltid anpassade efter den nya tidens vård och behov av vård.

Stora investeringar är även planerade för att utveckla regionens region- och närsjukhus. Göteborg är först i Sverige med att ha utvecklat ett så kallat närsjukhus. Det har akutsjukhusens faciliteter men är lokalt anpassat och är framförallt en satsning på social hållbarhet. Först ut har varit Angereds närsjukhus som redan är färdigställt och i drift. I Angered har befolkningen 8 års kortare livslängd än genomsnittet, många språk förekommer hos befolkningen och det finns stora kulturella skillnader och bitvis även en annan sjukdomshistorik än traditionellt sett i Sverige. Närsjukhusen är i högre grad anpassade till dessa nya förutsättningar. Angereds närsjukhus är mycket uppskattat och planering finns (dock ej ännu politiskt beslutat) för ytterligare två närsjukhus, ett i Frihamnen och ett i Högsbo. Det kommer troligen att ske en omprioritering från Sahlgrenska till investeringar i nya närsjukhus. De planerade investeringarna innebär en investeringspuckel som är planerad att nå sin kulmen runt 2020-2025 för att sedan planas ut. Efter år 2035 kommer det enligt planerna inte hända mycket inom detta område. Det mesta planeras vara färdigt till år 2030, men redan idag pratas det om att det snarare kommer att bli till klart till år

20 Investeringsvolym räknad i 2015 års prisnivå.


RAPPORT 2016-02-11 18

2040 på grund av kapacitetsbrist. Det skulle även innebära att kulmen förskjuts framåt och kanske snarare inträffar runt 2028-2030. Tabell 5 Kartlagda investeringar inom sjukvård

Beställare Område Projekt Yta, kvm Investering, mkr

År

Väst-fastigheter

Uddevalla sjukhus Ny OP-byggnad 10 000 400 2016-2020

Närsjukhus Frihamnen

City 15 000 500 ?

Närsjukhus Högsbo City 15 000 500 ? Sahlgrenska Per Dubbsgatan (privat

investering dock inom sjukvård) 70 000 3 500 ?

Östra sjukhuset Tillbyggnad barnsjukhus 30 000 1 700 - 2016 Ny kvinnoklinik 40 000 2 000 - 2017 Ny centralklinik OP 35 000 2 000 2016-2020 Ny Försörjningsbyggnad 10 000 800 2016-2020 Ny kulvert 900 - 2018 Nytt Dagkirurgiskt centrum 12 000 1 200 2020-2025 Mölndals sjukhus Byggnad R 6 000 300 - 2016 Z-huset 2 000 200 - 2018 Borås Ny Psykiatri ? Ny labbyggnad ? KSS -Skövde Akut och Psyk 20 000 1 200 - 2018 Nytt OP-hus 12 000 1 200 2016-2020 Ombyggnad mottagning 1 000 2018-2022 Kungälvs sjukhus Nya vårdavdelningar 25 000 2 000 - 2017 Ny röntgen ? Alingsås sjukhus Till och ombyggnad av OP 12 000 500 - 2018 Regionens hus City Göteborg 18 000 600 - 2017 Befintliga

sjukhusbyggnader Ombyggnader 5 000 2020-2025

Regionen Energieffektivisering Halverad energi-användning i befintliga lokaler som ägs av regionen

4 000 - 2030

Strategiska satsningar

Solenergi 200 - 2030

Summa 332000 kvm

29700 mkr


Akademi/universitet Även Göteborgs Universitet planerar för en rad investeringar under de kommande åren. Utöver de stora projekt som är planerade gör Akademiska hus mindre investeringar i förvaltningen av universitets byggnader. Det handlar till exempel om ombyggnaden av en entré eller byten av fönster med mera. Totalt investerar Akademiska hus ca 100 kr per kvm och år, vilket innebär att 1 miljard kronor investeras i mindre åtgärder fram till år 2035. Projekten i tabellen nedan är de i dagsläget kända investeringarna. Projekten har kommit olika långt i planeringsskedet. Investeringarna blir med stor sannolikhet genomförda, men vetskapen om vad som kommer att byggas och när varierar.

Tabell 6 Kartlagda investeringar inom akademi/universitet

Projekt Mkr Kvm Tidplan

Förvaltning, 50 mkr per i underhåll och renoveringar (100 kr/kvm och år)

1 000

500 000 2016-2035

Medicinareberget 3 750 150 000 Start tidigast 2018 ca 4 års byggtid

Gibraltarvallen, Chalmers 2 400 95 000 2018 – 2021

Campus Näckrosen (tillbyggnad Humanisten) 600 14 000 start närmsta 5 åren, tar 3 år

Campus Näckrosen (nybyggnation) 500 20 000 2020-talet

Handelshögskolan Handels hörna 250 10 000 klart 2021-2023

Summa 8 50021 789 000

Det största projektet är Medicinareberget där det planeras att Linnéstaden ska knytas ihop med Guldheden genom att bygga bostäder tillsammans flera nya fakultetsbyggnader och ett nytt område inriktat på Life Science. Vitartis planerar bygga 75 000 kvm och Akademiska Hus att bygga motsvarande område på ca 75 000 kvm med verksamhetslokaler och 400 studentbostäder. Flera av projekten syftar till att bygga verksamhetslokaler för universitetsnära verksamheter. Det gäller inte minst Gibraltarvallen vid Chalmers där Johannesberg Science Park ska byggas med 10 000 kvm kontorshus. Bygget startar när täckningsgraden har kommit upp i 65 procent. Det pågår vidare ett detaljplanearbete för Gibraltarvallen med omnejd med 75 000 kvm verksamhetsyta.

21 Investeringsvolym räknad i 2015 års prisnivå.


RAPPORT 2016-02-11 20

3. Affärsmöjligheter En stor mängd investeringsprojekt som genomförs parallellt i regionen leder självklart till ökade affärsmöjligheter, dels under investeringsskedet, men också efter etableringarna. Några exempel på vad som i intervjuerna har lyfts fram som regionens främsta affärsmöjligheter presenteras nedan.

3.1 Fler arbetstillfällen och effektivare byggprocesser En ökad byggtakt leder till en utökad marknad och större tillväxt för alla de aktörer som bygger. En affärsmöjlighet som de intervjuade har lyft är möjliga rationaliseringsförslag för produktion av byggnader. Samordning mellan byggprojekt, t ex när det gäller användning av maskiner och fordon gör det möjligt att effektivisera processerna och göra projekten mer lönsamma.

3.2 Hållbarheten lyfter Hållbarhet är ett område med stora affärsmöjligheter och som skulle kunna växa mer och även uppmärksammas mer. Frågan kring hållbart byggande riskerar dock ”tappas bort”, försvinna från agendan, när byggtakten är så hög som i regionen nu och framledes. Flera intervjupersoner lyfter att det är lätt att tappa långsiktigt fokus när man forcerar investeringarna, vilket innebär risk för att hållbarhetsaspekter får ge vika. Inom vissa områden har man dock kommit längre än andra på detta område. Exempelvis finns 4 miljarder öronmärkta för energieffektiviseringar. Det mesta ligger inom sjukvårdssidan, men här finns potential inom fler sektorer. Inom handeln uppmärksammas ett förändrat konsumentbeteende som talar för att hållbarhet är hetare än någonsin, tack vare den ekonomiska uppgången. Dock finns farhågor om att en eventuellt sviktande framtida ekonomi kan innebära att långsiktiga värden som t ex hållbarhet åter bortprioriteras.

3.3 Ökad attraktivitet och nya lokala marknader Det finns stora förhoppningar om att nya byggnader, nya stadsdelar och ny infrastruktur ska generera mervärden utöver sin huvudsakliga funktion. Ett exempel på detta är Mölndals galleria som enligt NCC kommer att ”sätta Mölndal på kartan”, d.v.s öka platsens attraktivitet och bidra till att stärka platsens varumärke både i och utanför regionen. Ny kollektivtrafik och infrastruktur i centrala Göteborg kommer inte bara att underlätta resande och trafikflöden, utan tillgängliggör nya lokala handelsmarknader för fler konsumenter. Ett exempel är den planerade linbanan som snabbt kan transportera sina passagerare till nästa stadsdel och öka tillgängligheten till butiker och handelsområden. Linbanan är också ett exempel på investeringsprojekt som kan öka platsens attraktivitet och locka besökare och turister till regionen, utöver funktionen som förbättrad kollektivtrafik.

4. Risker 4.1 ”Är det glada 60-talet tillbaka?” Nya bostäder planeras i mycket hög takt, samtidigt som stora satsningar inom andra områden såsom transportinfrastruktur, logistik, verksamheter och sjukvård planeras. Det förefaller som att ”det glada 60-talet” är tillbaka med stora investeringar planerade och därmed risker för flaskhalsproblem och en forcerad byggtakt som innebär att smarta lösningar och hållbarhetsfrågor lätt tappas bort. Flera av de intervjuade uppger att det inte är möjligt att bygga allt samtidigt och att flaskhalsproblem kommer att uppstå, även om det verkar finnas medel att investera. Mer om detta nedan i kapitel 4.3 nedan. I intervjuerna identifierades ett flertal risker som kan innebära att projekt försenas eller inte genomförs alls. Risker hör dels till omvärldsfaktorer, såsom konjunkturläge och politiska beslut. Dessa påverkar projekt i hög grad men är svåra att förutse. Den höga utbyggnadstakten inom flertalet sektorer, där en mängd projekt ska utföras inom samma tidsperiod och ofta inom ett begränsat geografiskt område ställer höga krav på beställare, leverantörer och konsulter. Volymkapaciteten hos alla dessa aktörer är avgörande för att lyckas hålla uppe ett högt


utbyggnadstempo. Dessutom tillkommer ett antal riskkällor som är vanligt återkommande i bygg- och infrastrukturprojekt, såsom överklagan av detaljplaner och geotekniska risker.

4.2 Omvärldsfaktorer kan påverka

4.2.1 DEN ALLMÄNNA EKONOMISKA UTVECKLINGEN PÅVERKAR INVESTERINGSVILJAN Det generella konjunkturläget påverkar investeringsviljan. Utbyggnadstakten gynnas av en generellt god ekonomisk utveckling, medan byggtakten avtar när det ekonomiska utrymmet krymper. Detta visade sig tydligt efter finanskrisen 2008, då bygginvesteringarna minskade drastiskt. En konjunktursvacka kan dels innebära sänkta ambitionsnivåer i projekt men kan även medföra ett förändrat fokus i planeringen. Göteborgs stad betonar betydelsen av att ha strategier på plats som säkerställer att staden fortsätter utvecklas i önskvärd riktning även då konjunkturen är på nedgång. Olika områden drabbas olika mycket av konjunkturcykler. Investeringsviljan är mer robust för attraktiva lägen, exempelvis inom Älvstaden, jämfört med områden där investeringsviljan är lägre generellt. Hushållens och byggherrarnas tillgång till kapital är avgörande för att hålla uppe byggtakten. I dagsläget är investeringsviljan god men bygger på en fortsatt god ekonomisk utveckling och bankernas utlåningsvilja. De svenska hushållen är idag högt skuldsatta, vilket innebär en risk för konsumenter, banker och för den finansiella stabiliteten.

4.2.2 EN STIGANDE HAVSNIVÅ En annan faktor där stor osäkerhet råder är havsnivåhöjningen. Fram till 2035 planeras älvkantskydd i anslutning till detaljplaneringen för Älvstaden. Efter 2035 ska eventuellt lokala dämmen och pumpar byggas och efter 2070 planeras yttre barriärer, beroende på hur snabbt havet stiger. Trafikkontoret i samverkan med kretslopp/vatten samt park/naturförvaltningen har huvudansvaret för åtgärderna medan Älvstrandsbolaget, Fastighetskontoret samt Stadsledningskontoret är ansvariga för finansiering. På grund av den stora osäkerheten kring havsnivåhöjningen är det svårt att säga exakt hur stora investeringar som kommer krävas men åtgärderna kommer med säkerhet kosta stora belopp. Detaljplanerna för Älvstaden är beroende av åtgärderna på medellång sikt, vilket innebär att åtgärderna måste realiseras för att detaljplanerna ska vinna laga kraft.

4.3 Flaskhalsproblem kan uppstå

4.3.1 KOMPETENSFÖRSÖRJNING Byggboomen som hela regionen står inför kräver att alla aktörer, privata såväl som kommunala, kan svara upp med tillräcklig kompetens. Då en stor mängd investeringar som är beroende av samma sorts kompetens planeras inom tidsperioden fram till 2035 kommer efterfrågan av arbetskraft inom vissa yrkeskategorier sammantaget öka. Saknas kompetens inom de här yrkeskategorierna riskerar utvecklingstakten i regionen att stanna upp. Många aktörer är oroade för detta scenario då bristen är påtaglig redan idag och tros öka framöver. Byggindustrin ser idag en brist på kompetens avseende ledande funktioner och arbetskraft med anläggnings- och produktionsinriktade utbildningar. Brist finns hos såväl beställare, konsulter som entreprenörer och uppfattningen är att detta även kommer utgöra en flaskhals framöver. Göteborgs stad ser likaså redan idag, och framöver, en brist på arbetskraft. Detta gäller kompetens kopplat till både plan- och byggskedet och inom flertalet yrken, exempelvis buller- och kulturmiljöutredare. Puckeln av projekt på infrastruktursidan kommer leda till stor konkurrens om planeringskompetensen. Redan idag menar kommunerna att det är svårt att få tag i entreprenörer, vilket leder till stigande priser. Komplexiteten i många projekt och specifika satsningar som exempelvis Linbanan kräver särskild expertkunskap, som i vissa fall hämtas från utlandet. Vid sådana tillfällen ”äter” projekten inte på den traditionellt mest efterfrågade kompetensen utan utmaningen kan istället bestå av att hitta personer med specifikt kunnande.


RAPPORT 2016-02-11 22

En av orsakerna till bristen på kompetens sägs vara att för få utexamineras inom de branscher/yrken som efterfrågas. De stora pensionsavgångarna som sker fram till 2035 kommer dessutom överstiga antalet som inträder på arbetsmarknaden. I tabell 7 nedan visas andelen 55+ år i arbetskraften i Göteborgsregionen. Göteborg, Härryda, Mölndal och Partille ligger bättre till än riket, medan övriga kommuner i Göteborgsregionen har högre andel som inom den kommande 10-15-årsperioden förväntas gå i pension. Därtill innebär en stigande etableringsålder för unga att glappet mellan tillträdande och frånträdande på arbetsmarknaden växer än mer. Detta sammantaget med en hög efterfrågan bidrar till underskottet på arbetskraft och mycket tyder på att arbetskraftbristen, som redan idag är tydlig i regionen, riskerar växa framöver. Tabell 7 Andel +55 år i arbetskraften

Källa: SCB, bearbetat av Sweco. Risken med ett underskott av arbetskraft är att investeringar skjuts upp. Kedjeeffekter innebär att ett uppskjutet projekt medför att andra projekt försenas, vilket i sin tur påverkar nästa projekt. Ett resultat av kapacitetsbristen hos svenska aktörer är en större inblandning av europeiska och andra internationella aktörer i projekten. Redan idag vänder andra europeiska aktörer blicken mot regionen för att identifiera intressanta projekt och likaså kommer blicken vändas ut från landet för att hitta kompetens. Arbetsmarknadsprognosen för Västra Götaland Den allt starkare byggkonjunkturen har lett till en sjunkande arbetslöshet och ökad sysselsättning i Västra Götaland och en intervjuundersökning som Arbetsförmedlingen genomfört, visar att företagen inom byggsektorn är mer positiva än på mycket länge. Konjunkturinstitutets barometerindikator pekar likaså på en stark utveckling inom bygg- och anläggningsbranschen. I och med att stora projekt på anläggningssidan kommer pågå en lång tid framöver kommer även efterfrågan på arbetskraft hålla i sig på höga nivåer. Hushållens goda ekonomiska läge bidrar till en hög takt i byggandet av bostäder och kommersiella lokaler, vilket även bidrar till en stark efterfrågan på arbetskraft. Den starka efterfrågan på arbetskraft inom anläggning och bygg tillgodoses inte av utbudet på arbetsmarknaden enligt Arbetsförmedlingens prognos för Västra Götaland (hösten 2015), vilket bekräftar bilden från intervjuerna.22 En påtaglig brist råder på exempelvis erfarna ingenjörer och tekniker och det finns en stark efterfrågan på personer med särskilda yrkeskompetenser som arbetsgivare ofta har svårt att hitta.

22 Arbetsmarknadsutsikterna hösten 2015 Västra Götalands län. Prognos för arbetsmarknaden 2016 (2015) Arbetsförmedlingen.

Orust 32,4%Tjörn 29,8%Öckerö 28,1%Alingsås 26,9%Vårgårda 26,6%Lilla Edet 26,4%Bollebygd 26,3%Varberg 25,8%Ale 25,5%Falkenberg 25,0%Lerum 24,4%Kungsbacka 24,2%Stenungsund 23,9%Kungälv 22,9%Riket 22,0%Partille 21,0%Mölndal 20,9%Härryda 20,7%Göteborg 19,8%


4.3.2 HINNER MARKNADENS AKTÖRER MED DEN SNABBA UTBYGGNADSTAKTEN? År 2021 firar Göteborg 400 år. Inför detta jubileumsår sker en kraftsamling i staden och flera projekt har satt detta år som mål för färdigställande. Detta innebär i många fall att tempot skruvas upp vilket ställer höga krav på inblandade aktörer och processer. En högre utbyggnadstakt förutsätter att såväl offentliga som privata aktörer har kapacitet nog att på kort tid genomföra planarbete, förstudier, projektera och utföra projekten. Saknas kapacitet hos en aktör riskerar även andra projekt att senareläggas med stora kostnader som följd. Inom ramen för jubileumssatsningen, där 7000 bostäder ska stå klara år 2021, arbetar staden tillsammans med byggherrarna med ett nytt arbetssätt där parallella skeden testas. Detta innebär en fördjupad samverkan mellan kommun och näringsliv och större medverkan av byggherrar i planprocessen. Syftet är att öka takten på bostadsbyggandet genom att byggandet av bostäder kan sätta igång direkt när planer vunnit laga kraft. Detta arbetssätt är dock fortfarande nytt för både stadens tjänstemän och för byggherrar som behöver anpassa sina arbetssätt för att processer ska löpa mer friktionsfritt. Ett långvarigt lågt bostadsbyggande i kombination med en hög befolkningstillväxt har inneburit att framförallt storstadsregioner idag har en stor bostadsbrist. Detta gäller inte minst för Göteborgsregionen där bostadsbyggandet inte har lyckats uppnå tillräckliga nivåer för att minska bostadsbristen. För att svara upp mot befolkningsökningen fram till 2035 bör det byggas cirka 6000 bostäder årligen i Göteborgsregionen, vilket är en historiskt hög utbyggnadstakt. Risken med det här höga utbyggnadstempot är att planeringsskeden ansträngs. Aktörer uttrycker en oro för detaljplaner som inte är tillräckligt genomarbetade och för att investeringar forceras. Drivs processer på för hårt kan kvalitet, långsiktighet och hållbarhetsfrågor tappas bort. Många projekt planeras i komplexa miljöer där väl genomarbetade förarbeten och detaljplaner är extra viktigt. Risk för överklaganden och omtag ökar även när noggrannheten i förarbeten minskar.

4.3.3 OCH FINNS UNDERLAG FÖR UTBYGGNADSTAKTEN? Göteborgsregionen står som synes inför mycket ambitiösa satsningar inom byggområdet. De här satsningarna är nödvändiga för regionens framtida utveckling och kommer bidra till ytterligare investeringsmöjligheter. Inom bostadsområdet är det nödvändigt att hålla uppe en hög utbyggnadstakt för att svara upp mot befolkningsökningen fram till 2035, då Göteborgsregionen har växt med uppemot 250 000 nya invånare. Bostadsbrist råder redan i regionen och tillkommande flyktingström kommer innebära att efterfrågan på bostäder ökar ytterligare. I planeringen av vilken typ av bostäder som byggs och var de ligger är det dock viktigt att även utreda vilka som flyttar in till regionen och till staden och hur dessa individers bostadsbehov ser ut. En betydande del av befolkningsökningen kan förväntas vara individer som inte tillhör den mest köpstarka gruppen på bostadsmarknaden, bland dem nyanlända invandrare och studenter. Den grupp som är starkare på bostadsmarknaden består till stor del av individer som redan bor i regionen och i Göteborgs stad. Samtidigt som en del av befolkningsökningen består av individer som initialt inte är starka på bostadsmarknaden byggs mycket av bostadsbeståndet för finansiellt starka individer. Risken finns att investeringar drivs på för snabbt och att köpkraften inte hinner med. Efterfrågan på bostäder är emellertid i dagsläget fortsatt hög och även byggherrarnas vilja att investera och bygga. Det är dock viktigt att se till alla gruppers behov av bostäder i planeringen, för att även säkerställa bostadsbehovet hos socialt och ekonomiskt utsatta grupper. En utmaning inom stadsplaneringen är att realisera stadens mål om att bygga en tät blandstad. Detta innebär bland annat ett mål om bottenvåningar anpassade efter lokaler, butiker och verksamheter. Inom vissa områden i staden finns ett gott underlag för den här sortens service och verksamheter, medan andra delar kräver mer tid och tillväxt innan underlag finns för ett stort utbud av stadsmässiga funktioner. För att handel ska utvecklas krävs att hushåll har tillräckligt stark köpkraft, vilken är starkt kopplad till räntenivåerna. För varje procent räntan ändras påverkas konsumtionen, särskilt i storstäderna där belåningsgraderna är höga. Om räntorna går upp blir handeln mer lönedriven snarare än lånedriven. Detta påverkar investeringsviljan och antalet nya kvadratmeter som byggs för handel.


RAPPORT 2016-02-11 24

Trots att flertalet faktorer påverkar möjligheterna för att bygga levande stadsmiljöer är det viktigt att skapa förutsättningar för detta redan i planeringen för att möjliggöra en långsiktigt hållbar utveckling av staden och regionen.

4.4 Stora investeringsvolymer på en begränsad tid och geografisk yta En stor mängd projekt planeras i Göteborgsregionen inom kommande år. En stor del av investeringsvolymen är fokuserad inom Göteborgs stad, vilket innebär att många projekt ska genomföras på en relativt liten geografisk yta. En del av dessa projekt är relativt fristående och därmed inte särskilt beroende av hur utvecklingstakten fortlöper för andra projekt. Forsåker i Mölndal är ett sådant exempel. En del av delprojekten inom Forsåker påverkar varandra men utvecklingen är i stort inte beroende av att andra stora projekt måste genomföras. Utförandet av andra projekt är helt eller delvis beroende av att andra projekt genomförs. Många delprojekt inom Älvstaden är beroende av att ett antal utbyggnader av järnväg och stomkollektivtrafik realiseras. Hisingsbron, med planerat färdigställande 2020, är ett exempel på ett avgörande projekt. Västlänken är likaså ett nyckelprojekt som ska vara färdigställt till 2026, vars delprojekt direkt påverkar utvecklingen av Centralenområdet och Gullbergsvass. De flesta av projekten inom järnväg och stomkollektivtrafik som planeras eller pågår kommer genomföras innan 2035 men osäkerhet råder om exakt tidsplan. Vissa projekt är ännu på förstudiestadiet, för andra har beslut tagits och vissa projekt är pågående idag. Figur 7 nedan är ett exempel som visar kapacitetsbelastningen i Göteborgs stad det första kvartalet 2019, utifrån dagens kunskapsnivå, detta sett till det stora antalet investeringar i infrastrukturen de kommande åren. Figur 8 Många projekt samtidigt innebär hög kapacitetsbelastning

Källa: Trafikverket. Arbetsmaterial 2015-12-16.


Osäkerheten kring projekt ökar ju längre fram i tiden de ligger. Linbanans tredje etapp, med preliminär trafiköppning mellan 2025 -2035, är bland annat beroende av utvecklingen av Gullbergsvass. Om Gullbergsvass utvecklas i den takt som är planerad enligt Älvstadens färdplan kommer områdets idag mycket blygsamma befolkning växa till omkring 20 000 personer. Detta ger ett underlag för linbanans tredje etapp men flyttar inte ett tillräckligt antal människor till området finns ingen grund för bygget av linbanan. Potential finns inom Gullbergsvass för att bygga men osäkerhet råder kring den förväntade efterfrågan av bostäder. Området har inget naturligt närliggande ”upptagningsområde” och trenden i Göteborg är att de som flyttar ofta flyttar inom närområdet. Utvecklingen av området är även beroende av projekt inom Västlänken. På detta vis är utvecklingsbanor kopplade till varandra, vilket gör flertalet projekt beroende av varandra. Figur 9 Många projekt på begränsad yta och tid

Källa: Sweco.

Not: utöver ovanstående exempelprojekt genomförs ett stort antal ytterligare projekt inom hela Göteborgsregionen.

Genomförs inte projekt, eller om förseningar uppstår, kan detta innebära att andra delprojekt helt uteblir eller får förskjutna tidplaner. Detta kan medföra stora ekonomiska förluster. Komplicerad bygglogistik innebär en annan utmaning när mycket planeras på liten yta. I Mölndal är detta tydligt. På en liten yta byggs kontorslokaler, bostäder och en galleria och varje dag omsätts omkring två miljoner och förseningar eller otillräcklig samordning får därmed allvarliga ekonomiska konsekvenser.

4.5 Generella risker i projektutveckling Avslutningsvis kan nämnas att det finns ett antal återkommande riskkällor, som ofta uppkommer i riskhanteringen av byggprojekt. Överklagan av detaljplaner är ett exempel som kan innebära att projekt försenas fler år. Ett sätt att förebygga överklagade detaljplaner är att arbeta med medborgardialog i tidiga skeden, vilket exempelvis sker inom Älvstaden. Byggbar mark är en nyckelresurs och brist på sådan kan innebära att projekt förläggs till andra platser. Drivkrafter som strävar åt skilda håll är en annan faktor som måste hanteras i stadsutveckling. Till vanligt förekommande risker hör även geotekniska risker, miljörisker, planrisker, finansiella – och juridiska risker. Politikens inriktning spelar även en stor roll, där förändrade politiska beslut står för en stor risk. Kommunikation med länsstyrelse och olika myndigheter nämns även som viktiga faktorer, där transparens och konsekvent agerande är viktigt.


RAPPORT 2016-02-11 26

5. Bilaga 1. Befolkningsprognos Prognosen över befolkningstillväxt har tagits fram med hjälp av rAps (Regionalt prognos- och analyssystem) som är utvecklat av Tillväxtanalys. Prognosverktyget är uppbyggt kring fem delmodeller som länkar samman befolkning, arbetsmarknad, regional ekonomi, bostadsmarknad och en kommunal eftermodell. rAps-systemets ekonomiska parametrar kalibreras mot långtidsutredningens scenarier över branschernas utveckling och de demografiska parametrarna stäms av mot Statistiska centralbyråns (SCB) nationella bedömning av fruktsamhetens och dödlighetens utveckling samt in- och utvandring. Först beräknar rAps folkökningen som därefter ligger till grund för beräkningar av hur antalet hushåll förändras. Ökar antalet hushåll generar modellen bostadsbyggande som motsvarar denna ökning. För Göteborgs stad har stadens egna beräkningar över bostadsbyggande använts fram till 2024. År 2024 är sista året i Göteborgs stads byggprognoser. För år 2025 och framåt har rAps modellberäknade bostadsbyggande använts som underlag för investeringsberäkningarna. För övriga kommuner i Göteborgsregionen har rAps modellberäknade bostadsbyggande legat till grund för investeringsberäkningarna för samtliga prognosår.

FOL FOLKÖKNING I GÖTEBORGSREGIONEN RAPS‐PROGNOS

ÅR Folkmängd Folkökning

2015 1 084 901 15 527

2016 1 100 655 15 754

2017 1 116 638 15 983

2018 1 132 522 15 884

2019 1 148 339 15 817

2020 1 163 599 15 260

2021 1 177 372 13 773

2022 1 189 188 11 816

2023 1 200 006 10 818

2024 1 210 333 10 327

2025 1 220 489 10 155

2026 1 230 545 10 056

2027 1 240 444 9 899

2028 1 250 378 9 933

2029 1 260 315 9 937

2030 1 270 267 9 952

2031 1 280 284 10 017

2032 1 290 328 10 044

2033 1 300 413 10 086

2034 1 310 534 10 120

2035 1 320 678 10 145

Kontakta ossE-mail: [email protected]

Telefon: 031-61 24 02Besök: Norra Hamngatan 14, Göteborg

Webb: www.businessregion.se

Documents

INVESTERINGS- KARTLÄGGNING