Indeks Cijena Nekretnina Prosinac 2008

Indeks cijena nekretnina, prosinac 2008. 1/1 www.CentarNekretnina.net

Najvei mjeseni uzorak cijena nekretnina u Hrvatskoj!

Za objavu 5. sijenja 2009. godine.

Nastavak korekcije traenih cijena nekretnina nina zabiljeile su

injoj razini traene cijene u Zagrebu narasle su za 0,4%, a na Jadranu za

njoj razini, na razini Hrvatske traene cijene nekretnina narasle su za 2,2%

CentarNekretnina.net uzeo je u obzir za ovaj izraun preko 137.000 traenih cijena.

INDEKS CIJENA NEKRETNINA za PROSINAC 2008.

Na najznaajnijem tritu, u Zagrebu, traene cijene nekretlaganu korekciju u odnosu na studeni, isto kao i na Jadranu

Na god4,6%

U odnosu na prosinac 2007., odnosno na godi

122,1122,3122,1121,9120,8

118,9

120,6119,2

122,4121,6 121,4

119,2

121,5118

122

126

130

8.08. 10.08. 12.08.

Indeks CN - Hrvatska

110

114

12.07. 2.08. 4.08. 6.08.

CentarNekretnina.net Vodei oglasnik za nekretnine u Hrvatskoj


Od poetka mjerenja (u svibnju 2006. godine) indeks je porastao za 21,5%.

100

5.06. 11.06. 5.07. 11.07. 5.08. 11.08.

d poetka mjerenja)

105

110

115

120

125

Indeks CN - Hrvatska (o

CentarNekretnina vodei je website za nekretnine u Hrvatskoj s prosjeno vie od 14.000 objavljenih oglasa svaki mjesec. Indeks je raunat s obzirom na cijene u oglasima koje su

objavljene ili revidirane taj mjesec (a ne objavljene prethodnih mjeseci i ostale istaknute u tekuem mjesecu). Time je stvarni uzorak viestruko vei od uzorka drugih indeksa

cijena nekretnina u Hrvatskoj.



Domenico Devescovi, Voditelj CentarNekretnina.net, ove je rezultate komentirao na slijedei nain:

Godina iza nas je za investitore i agencije zasigurno bila najtea u proteklih nekoliko godina od kada su banke svojim potezima omoguile jeftino kreditiranje stanovnitva i na taj nain potaknule izniman uzlet graevinskog sektora.

U 2009. godini kupci nekretnina oekuju znaajan pad cijena nekretnina poueni iskustvom sa trita kapitala koje je u 2008. godini doivjelo znaajnu korekciju. U kratkom roku, takav razvoj dogaaja nije mogu na tritu nekretnina i svi koji oekuju pad cijena nekretnina od 30 i vie posto u 2009. ostati e razoarani. Manji investitori koji su uli u stanogradnju da bi nakon prodaje zadnjeg stana iz nje brzo izili vjerojatno e morati znaajno sniziti cijene, ali 'veliki igrai' to nee moi. Oekujemo da e u 2009. godini traene cijene rabljenih stanova zabiljeiti laganu korekciju.

Razlozi za nemogunost sniavanja cijena nekretnina (naglasak je na stanovima u novogradnji kod velikih investitora) su visoki ulazni trokovi koje su investitori ve ukalkulirali u cijene nekretnina koje e plasirati u ovoj godini. Investitori nee moi podnijeti snienje cijene vee od 10 posto za nekretnine koje e plasirati na trite u 2009. godini. Uz postojee cijene nekretnina koje nisu u mogunosti podnijeti znaajne korekcije i banke koje nemaju namjeru sniziti kamatne stope na stambene kredite ne oekujemo posebne pomake u volumenu prodaje novih stanova u 2009. godini.

Smatramo da postoji niz mjera kojima bi se u 2010. godini cijena kvadratnog metra stana mogla znaajno sniziti.

Za poetak, drava bi trebala uvesti oporezivanje neiskoritenog graevinskog zemljita to bi zasigurno snizilo cijenu zemljita za budue projekte i omoguilo investitorima da plasiraju stanove na trite po niim cijenama. Banke bi trebale sniziti kamatne stope (ali ne i kriterije kod odabira klijenata kojima e kredite plasirati) i omoguiti kupcima nekretnina dostupnije uvjete kreditiranja jer je stambeno kreditiranje kod nas jo uvijek jedan od najsigurnijih plasmana za banke.

Takoer, investitori bi trebali u uvjetima oekivane poveane potranje svoje apetite za profitom regulirati poveanjem efikasnosti i brzinom izgradnje stanova uz visoku kvalitetu, a ne niskom kvalitetom i loom izgradnjom kao to je to esto bio sluaj u proteklih nekoliko godina i tako omoguiti kupcima veu vrijednost za novac.

Na kraju, drava bi trebala donijeti odluku o sniavanju stope PDV-a na novoizgraene stanove za kupce koji kupuju prvu nekretninu ili o subvencijama za stambene kredite i na taj nain omoguiti mladim obiteljima jednostavnije rjeavanje stambenog pitanja.

U 2009. godini treba nam uzlet graevinskog sektora i stanogradnje iji e pozitivni uinci biti vidljivi u 2010. godini.

to se tie liberalizacije trita nekretnina za dravljane zemalja EU, smatramo da u kratkom roku nee doi do poveanja potranje iz dva razloga.

Prvi je financijska kriza koja je prisutna u zemljama EU uslijed koje e potencijalni kupci odgoditi odluku o kupnji dok se kriza ne smiri.

Drugi razlog je to su cijene nekretnina na Jadranu izraene u eurima i u odnosu na nama konkurentske mediteranske zemlje cijene nekretnina su prilino visoke, pa je u uvjetima relativno slabog dolara i iznimno slabe funte isplativije kupovati turistike nekretnine u zemljama u kojima se nekretnine cijene u tim valutama.

Oekujemo nastavak lagane korekcije cijena u prvom tromjeseju idue godine kako u Zagrebu tako i na Jadranu. Lokacija i kvaliteta nekretnine i dalje e utjecati na diferencijaciju cijena, posebno kod novogradnje.



TRITE NEKRETNINA U ZAGREBU Cijene nekretnina na najveem i najdinaminijem tritu, zagrebakom, nisu zabiljeile znaajniju promjenu kako na mjesenoj tako i na godinjoj razini.

113,4

114,0

113,0

114,0

113,2

113,6114,0

114,6114,6 114,2

114,6113,8 113,9

110

12.07. 2.08. 4.08. 6.08. 8.08. 10.08. 12.08.

i i kue Zagreb

112

114

116

118

Indeks CN - Stanov

Prosjena traena cijena stana u Zagrebu u prosincu iznosila je 2.006 eura/m2, to znai da je zabiljeila pad od 0,7% u odnosu na studeni, odnosno 1,4% u odnosu na isti mjesec prethodne godine.

Stanovi u centru i dalje su najskuplji s prosjenom cijenom od 2.578 eura/m2, to je ak 28% vie od prosjeka. Prosjena traena cijena stana u prosincu u sjevernoj (podsljemenskoj) zoni u Zagrebu je 15% via od prosjeka, te 20% via od cijene u naseljima na jugoistoku (Borovje, Savica...), odnosno ak 39% via od prosjene traene cijene stana u Dubravi.

2006

2578

2307

2253

2062

2044

2015

1929

1859

1795

1662

1317

0 500 1000 1500 2000

Svi stanovi

Centar

Sjever

Donji grad

Trenjevka

Istok

Jugozapad

Jugoistok

Zapad

Novi Zagreb

Dubrava

Kue

Usporedba traenih cijena nekretnina u Z12.2008.

2500 3000

eura/m2

agrebu -



Cijene su vie od prosjeka i na podruju donjeg grada (Martinovka, Vrbik...) gdje prosjena traena cijena iznosi 2.253 eura/m2, to je 12% vie od prosjeka i 14% manje od cijena u centru. Prosjena traena cijena stana na Trenjevci iznosi 2.062 eura/m2, to je 3% vie od prosjeka. Najnie cijene stanova su u Dubravi, gdje prosjena cijena iznosi 1.662 eura/m2, to je za 17% nie od prosjeka, odnosno 21% nie od stanova u novim jugozapadnim naseljima.

100%

128%

115%

112%

103%

102%

100%

96%

93%

89%

83%

66%

20% 150%

Dubrava

Kue

agrebu -

0% 30% 60% 90% 1

Svi stanovi

Centar

Sjever

Donji grad

Trenjevka

Istok

Jugozapad

Jugoistok

Zapad

Novi Zagreb

Usporedba traenih cijena nekretnina u Z12.2008.

Zona Prosjena cijena (/m2)

Odnos cijena nekretnina u

Zagrebu 12.2008. 11.2008. promjena 12.2008. 11.2008.

Svi stanovi 2006 2021 -0,7% 100% 100% Centar 2578 2575 0,1% 128% 127% Sjever 2307 2357 -2,1% 115% 117% Donji grad 2253 2257 -0,2% 112% 112% Trenjevka 2062 2091 -1,4% 103% 103% Jugoistok 1929 1950 -1,0% 96% 96% Jugozapad 2015 2022 -0,3% 100% 100% Zapad 1859 1872 -0,7% 93% 93% Istok 2044 2039 0,2% 102% 101% Novi Zagreb 1795 1801 -0,3% 89% 89% Dubrava 1662 1707 -2,6% 83% 84%

Tablica pokazuje prosjene cijene stanova prema zagrebakim zonama u prosincu i studenome, njihovu promjenu u proteklih mjesec dana te usporedbu tih cijena u odnosu na prosjenu cijenu stanova u Zagrebu (npr. stanovi u centru su 28% skuplji od prosjeka).

U odnosu na prethodni mjesec, rast cijena stanova zabiljeila su samo naselja na Istoku (0,2%) te centru grada (0,1%). Zone koje su ovaj mjesec zabiljeile pad prosjenih cijena stanova predvode Dubrava te naselja u Sjevernom djelu grada sa padom od 2,6%, odnosno 2,1% u odnosu na prethodni mjesec.



U odnosu na m2 stanova u Zagrebu cijena kua nia je u prosjeku za 34%. Prosjena traena cijena za m2 kue u Zagrebu i okolici u prosincu iznosila je 1.317 eura to je za 1,6% vie u odnosu na prethodni mjesec. U odnosu na prosinac 2007., odnosno na godinjoj razini, traene cijene kua narasle su za 8,5%.

Od poetka mjerenja biljeimo porast prosjenih traenih cijena stanova i kua u Zagrebu za 13,9%. Indeks vrlo jasno pokazuje trend brzog rasta, usporavanja rasta, stagnacije i poetka pada cijena nekretnina u Zagrebu, te trenutnu stagnaciju na korigiranim razinama. Nagli rast traenih cijena nekretnina u Zagrebu obiljeio je kraj 2006. godine. Poetkom 2007. poinje usporavanje rasta cijena i stagnacija tijekom godine sve do pred kraj godine kada smo biljeili lagani pad cijena. Razina koju su cijene nekretnina imale krajem 2007., uz povremena kolebanja odrala se tokom cijelog prvog polugodita 2008., uz blagi rast tijekom drugog polugodita te stagnaciju na samom kraju godine.

100

5.06 10.06 3.07 8.07 1.08 6.08 11.08

kue Zagreb (od enja)

105

110

115

120

Indeks CN - Stanovi ipoetka mjer

TRITE NEKRETNINA NA JADRANU

Cijene nekretnina na Jadranu nisu zabiljeile znaajniju promjenu u odnosu na prethodni mjesec, dok na godinjoj razini biljee rast od 4,6%. Prosjena cijena kvadrata vikendice i apartmana na moru iznosi 2.042 eura, to znai da nije zabiljeila znaajniju promjenu u odnosu na prethodni mjesec. Cijena kvadrata kue na moru iznosi 1.588 eura, to znai da je ostala na istoj razini kao i prethodni mjesec. Prosjena traena cijena stana na moru zabiljeila je pad od 0,8% u odnosu na proli mjesec te sada iznosi 2.276 eura/m2. Takoer se mogu uoiti i velike razlike u traenim cijenama izmeu stanova na sjevernom Jadranu te stanova na srednjem i junom Jadranu. Tako je na primjer prosjena traena cijena stana u Puli u prosincu bila 1.603 eura/m2, dok je s druge strane u Splitu bila 2.564 eura/m2.

Vode

CentarNekretnina.net i oglasnik za nekretnine u Hrvatskoj


2276

1949

2367

2500 3000

Srednji i juni Jadran

stanova na

Eura/m2

0 500 1000 1500 2000

ICN - stanovi Jadran

Sjeverni Jadran

Usporedba prosjenih traenih cijenaJadranu - 12.2008.

Sjeverni Jadran ukljuuje Istarsku i Primorsko-goransku upaniju

Srednji i juni Jadran ukljuuje Zadarsku, ibensko-kninsku, Splitsko-dalmatinsku te Dubrovako-neretvansku upaniju

128,1

127,9

129,6

131,5

133,4

134,8 135,5

134,1

135,1 134,8 134,6

135,4134,1

8.08. 10.08. 12.08.

adran

115

120

125

130

135

140

145

12.07. 2.08. 4.08. 6.08.

Indeks CN - J



Od poetka mjerenja (svibanj 2006.) biljeimo porast traenih cijena od 34,1%. Traene cijene nekretnina na Jadranu su, uz povremena kolebanja, bila u stalnom rastu, meutim u zadnjem polugoditu 2008. dolo je do lagane korekcije cijena.

100

105

110

115

120

125

130

135

140

Indeks CN - Jadran (

5.06. 10.06. 3.07. 8.07. 1.08. 6.08. 11.08.

od poetka mjerenja)

Na Jadranu biljeimo bri rast prosjenih traenih cijena nekretnina nego to je to u Zagrebu. Od poetka mjerenja (u svibnju 2006.) cijene nekretnina na Jadranu porasle su za 34,1%, dok su u Zagrebu od poetka mjerenja cijene porasle za 13,9%. Trenutano traene cijene nekretnina stagniraju na oba trita.

95

100

105

110

115

120

125

130

135

140

5.06. 10.06. 3.07. 8.07.

Indeks

cije

na n

ekre

tnin

a

Usporedba indeksa C

1.08. 6.08. 11.08.

N Jadrana i Zagreba

Jadran

Zagreb

Kategorija Prosjena cijena (/m2) Promjena

12.2008. 11.2008. 12.2007. mjesena godinja Stanovi Zagreb 2006 2021 2036 -0,7% -1,4% Kue Zagreb i okolica 1317 1297 1214 1,6% 8,5% Vikendice i apartmani more 2042 2038 1934 0,2% 5,6% Stanovi more 2276 2295 2136 -0,8% 6,5% Kue more 1588 1596 1562 -0,5% 1,7%

Tablica pokazuje prosjene cijene nekretnina u pet najvanijih kategorija za prosinac, studeni te prosinac 2007., te njihove promjene na mjesenoj, odnosno godinjoj razini.



KRETANJE CIJENA NA TRITU NEKRETNINA U 2008.

U odnosu na sijeanj 2008., dakle poetak godine, indeks prosjenih traenih cijena nekretnina na razini Hrvatske porastao je za 1,9% (zakljuno s 22.12.2008.). Od poetka mjerenja (u svibnju 2006. godine) indeks je porastao za 21,5%. Tijekom 2006. i 2007. godine indeks vrlo jasno pokazuje trend brzog rasta u prvoj polovici godine te usporavanja rasta i stagnacije u drugoj polovici godine. Takav trend se nastavio i u 2008., uz napomenu kako je u prvoj polovici godine indeks sporije rastao u odnosu na prethodne dvije godine.

118,9

119,2

119,2

120,6 120,8

121,6

122,1

121,

122,1122,3121,9

122,44 121,5

8.08. 10.08. 12.08.

Hrvatska

110

114

118

122

126

130

12.07. 2.08. 4.08. 6.08.

Indeks CN -

100

105

110

115

120

125

5.06. 11.06. 5.07. 11.07. 5.08. 11.08.

Indeks CN - Hrvatska (od poetka mjerenja)

TRAENE CIJENE STANOVA

Promatrajui traene cijene stanova u veim hrvatskim gradovima (s dovoljno velikim uzorkom), moe se uoiti kako se za kvadrat stana u 2008., u prosjeku najvie trailo u Dubrovniku (ak 3.649 eura), a najmanje u Osijeku (samo 1.130 eura). Najvei raspon



izmeu najmanje i najvee traene cijene stanova bio je upravo u Zagrebu, gdje se stan mogao dobiti za 920 eura po kvadratu ili ak 6.555 eura po kvadratu. Ta injenica ne mora uditi jer je daleko najvei broj oglasa za stanove (ali i druge nekretnine) bio upravo za grad Zagreb, pa je stoga i ponuda, odnosno raspon vrijednosti te ponude vei.

Grad Najmanja traena cijena stanova u 2008. (/m2)

Prosjena traena cijena stanova u 2008. (/m2)

Najvea traena cijena stanova u 2008. (/m2)

Zagreb 920 2049 6555

Osijek 616 1130 1653

Split 730 2621 6296

Rijeka 900 1788 3516

Pula 752 1652 3554

Dubrovnik 1220 3649 6505

Zadar 1000 1879 3157

Ako promatramo samo stanove na Jadranu, moemo uoiti kako je njihov indeks porastao za ak 11,1% u odnosu na sijeanj 2008. (zakljuno sa 22.12.2008.), ali i biljei pad u posljednjem kvartalu 2008. S druge strane indeks prosjenih traenih cijena stanova u Zagrebu uz male oscilacije stagnira tijekom veeg dijela godina, dok u zadnjem kvartalu takoer biljei osjetniji pad.

114,3

115,2 114,5

115,5

115,3

115,3115,8 115,7

114,9

113,5115,1115,2

112,7

110

12.07. 2.08. 4.08. 6.08. 8.08. 10.08. 12.08.

novi Zagreb

112

114

116

118

Indeks CN - Sta



135,2

129,6133,0

136,0

139,3

142,4

144,2

145,147,6

7 145,3

146,6 146,2144,0

125

12.07. 2.08. 4.08. 6.08. 8.08. 10.08. 12.08.

ovi Jadran

130

135

140

145

150

155

Indeks CN - Stan

TRAENE CIJENE KUA

U 2008., za kuu se u prosjeku najvie trailo u Dubrovniku, odnosno ak 3.694 eura/m2. Takoer, Dubrovnik je jedini grad gdje prosjene traene cijene kua ne zaostaju za traenim cijenama stanova, to je sluaj u svim ostalim gradovima (zbog nedovoljno velikog uzorka Rijeku i Pulu smo zamijenili sa ibenikom i Rovinjom). Ta injenica implicira kako je Dubrovnik u ovom trenutku najskuplji grad na hrvatskom tritu nekretnina. S druge pak strane u Osijeku se za kuu trai u prosjeku samo 629 eura/m2, dok se u Zagrebu u prosjeku trai 1.213 eura/m2.



Grad Najmanja traena cijena za kue u 2008. (/m2)

Prosjena traena cijena za kue u 2008. (/m2)

Najvea traena cijena za kue u 2008. (/m2)

Zagreb 129 1213 7884

Osijek 140 629 1314

Split 429 1682 7400

ibenik 446 1531 5482

Rovinj 542 2051 4969

Dubrovnik 747 3694 8003

Zadar 357 1379 3721

Indeks prosjenih traenih cijena kua na Jadranu na razini cijele godine stagnira te ima tendenciju pada. S druge strane u Zagrebu je indeks porastao za 9,0% u odnosu na poetak godine, pri emu od travnja ubrzano raste (1% u tom razdoblju).

128,0

130,6

131,0

131,0

132,6

133,6 133,4

130,

131,9130,6 130,8

130,73 130,2

115

12.07. 2.08. 4.08. 6.08. 8.08. 10.08. 12.08.

e Jadran

120

125

130

135

140

145

Indeks CN - Ku



109,5

109,1107,1

108,3

104,8

107,1

106,7

113,4

117,1110,3

112,4

108,0

118,9

100

12.07. 2.08. 4.08. 6.08. 8.08. 10.08. 12.08.

e Zagreb

105

110

115

120

125

Indeks CN - Ku

INDEKS CN: METODOLOGIJA

CentarNekretnina je za ovaj izraun uzeo u obzir preko 137.000 traenih cijena. CentarNekretnina uzima u obzir samo nekretnine za koje je jasno istaknuta cijena u oglasima za nekretnine koji su objavljeni na CentarNekretnina u tekuem mjesecu. U sluaju viestruke objave prodaje neke nekretnine u odreenom mjesecu (recimo zbog promjene traene cijene), uzima se u obzir samo zadnja objava.

Indeks se bazira na traenim cijenama nekretnina. Prednost ovog naina raunanja je dostupnost znatno veeg uzorka nego pri alternativnim metodama. Iako bi bilo pogreno zakljuivati o stvarnoj cijeni kvadrata na osnovu traenih cijena, injenica je da se traene cijene i realizirane cijene kreu na jednak nain, te se najpopularniji svjetski indeksi raunaju na ovaj nain.

Kljuan je, meutim, proces izbacivanja anomalinih podataka ('outliera'). U sluaju CN indeksa, proces je originalan i zasniva se na 3 koraka:

1. inicijalnom izbacivanju podataka s oitim grekama 2. standardnim formulama za izbacivanje anomalinih podataka za Gaussovu

(normalnu) razdiobu

3. variranjem parametra koji odreuju broj izbaenih podataka, i uprosjeivanjem tako dobivenih podataka.

Na ovaj nain kombinira se snaga uzorka (koji je desetak puta vei od uzoraka na kojima se raunaju neki drugi indeksi) s kvalitetom podataka. Veliina uzorka ujedno je iznimno bitna za sam proces, jer izbacivanje anomalinih podataka na malom uzorku moe znaajno utjecati na rezultat.

Anomalini rezultati promatraju se i izbacuju u svakoj klasi nekretnina posebno, a za rezultate u rujnu na ovaj nain odbaeno je neto vie od 16% anomalinih podataka. Pri raunanju Indeksa CN, utjecaj pojedine klase nekretnina (po tipu i geografski) fiksan je za svaki mjesec i proporcionalan zastupljenosti te klase na tritu.



O www.CentarNekretnina.net

CentarNekretnina.net (www.CentarNekretnina.net) zapoeo je s radom u kolovozu 2006. izdvajanjem kategorije 'Nekretnine' iz vodeeg hrvatskog opeg internetskog oglasnika KupiProdaj! (www.KupiProdaj.net).

Od samog osnivanja, CentarNekretnina.net je jedan od najposjeenijih hrvatskih oglasnika za nekretnine, a tjedno se na CentarNekretnina u prosjeku objavi vie od 4.000 oglasa za nekretnine iz cijele Hrvatske!

TRITE NEKRETNINA NA JADRANUTRAENE CIJENE STANOVATRAENE CIJENE KUAINDEKS CN: METODOLOGIJA

Documents

Indeks Cijena Nekretnina Prosinac 2008