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“Immobilienbewirtschaftung”Sommersemester 2012
- Vertragsfragen -
2Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Dienstleisterverträge
Die im Facility Management verwendeten Vertragsarten sind der
� Dienstvertrag (§ 611 BGB)
� der Werkvertrag (§ 633 BGB).
� Wesentlichstes Unterscheidungskriterium ist der Vertragszweck
3Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
� Bei Abschluss eines Dienstvertrages schuldet der Dienstleister dem Institut ein sorgfältiges Wirken auf eine bestimmte Zeit in Bezug auf die vertraglich geregelten Leistungen.
� Unbefriedigend ist in diesem Zusammenhang, dass häufig kein konkretes Ziel definiert ist und daher auch kaum Qualitätskriterien zur Beurteilung des Dienstleisters herangezogen werden können.
� ���� Messbarkeit / Messkriterien fehlen!
Dienstleisterverträge
4Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Dienstleisterverträge
� In einem Werkvertrag hingegen besteht zwischen dem Institut und dem Dienstleister ein Zielschuldverhältnis.
� Somit kann bei einem Werkvertrag die Qualität der gelieferten Leistung als Ziel definiert und bspw. einer Bonus-/Malus-Regelung belegt werden.
� Ein „Dienstleistungsvertrag“ ist als solcher nicht im Gesetz geregelt. Er wird in der Praxis individuell gestaltet.
� Die tatsächliche Vertragsart lässt sich nicht mit einer Vertragüberschrift (z.B. Dienstvertrag oder Werkvertrag) bestimmen.
� Ist im Vertrag keine erfolgsbezogene Haftung vorgese hen, so bleibt der Vertrag trotz der Vertragsüberschrift „Werkvertrag“ ei n Dienstvertrag.
5Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Dienstleisterverträge
6Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Dienstleisterverträge
Folgende Inhalte sind im Dienstleistungsvertrag abh ängig vom
Vertragsgegenstand sorgfältig zu beschreiben und zu r egeln:
� Leistungsumfang, Leistungsausschlüsse und Leistungsänderungen
� Pflichtenübertragung (Verantwortungen)
� Zahlungspflichten, Bonussystem und Minderung
� Gewährleistungen
� Haftung und Versicherung
7Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Dienstleisterverträge
Ein typisches Beispiel für einen gemischten Vertrag ist der
Instandhaltungsvertrag:
� Die Leistungen der Inspektion entsprechen dem klassischen Dienstvertrag (Inspizieren einer Anlage – „in Augenschein nehmen“ – „ohne konkretes, messbares Ergebnis“.
� Die Leistungen der Wartung entsprechen dagegen dem Dienstvertrag oder Werkvertrag.
� Die Leistungen der Instandsetzung entsprechen dem Werkvertrag (die Anlage muss wieder funktionieren...).
8Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Dienstleisterverträge
� Wie zuvor beschrieben, werden bei der Fremdvergabe Pflichten auf den Dienstleister übertragen, die einer Regelung im Vertrag bedürfen.
� Aus dem Vertrag muss klar hervorgehen, welche Pflichten genau übertragen werden. Der Dienstleister muss damit in der Lage sein, sein Risiko und damit die Anforderungen an seine Betriebshaftpflichtversicherung beurteilen zu können.
� Aus dem Vertragstext muss hervorgehen, welche Befugnisse an den Dienstleister übertragen werden.
� Das Institut muss den Dienstleister befähigen, den übertragenen Pflichten nachzukommen. Hierzu gehören z.B. die Übergabe der erforderlichen Gebäudedokumentation und die Einweisung in die örtlichen Gegebenheiten.
9Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Dienstleisterverträge
Üblich sind Vertragslaufzeiten von drei bis fünf Jah ren sowohl für Einzel- alsauch für Teilbündelung am Markt.
Die Vorteile sind:
� die Kontinuität des Personaleinsatzes kann gewährleistet werden.
� es besteht ein höheres Engagement des Dienstleisters zu Aufdeckung von Kostensenkungspotenzialen (ggf. Festlegung im Vertrag).
� der Aufbau eines partnerschaftlichen Vertragsverhältnisses (Bonus-/ Malussystem).
� ein längerer Zeitraum für Fixkostendegression (Einmalkosten beim Aufbau der externen Dienstleistungen z.B. Aufbau einer Gewährleistungsdatenbank, Personalschulungen, etc.)
� eine größere Vergabesumme sichert den höheren Stellenwert des Instituts beim jeweiligen Dienstleister.
� ein geringerer Verwaltungsaufwand für das Institut.
10Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Dienstleisterverträge
In einigen Fällen finden sich aber auch kürzere Vert ragslaufzeiten von
ein bis zwei Jahren.
Ihre Vorteile sind:
� Höhere Flexibilität beim Austausch des externen Dienstleisters (geringere Abhängigkeit).
� Möglichkeit der raschen Anpassung an günstigere Marktkonditionen.
� Zeitnahe Integration von aktuellen Nutzungsanforderungen in Leistungsbeschreibungen.
� Besonders geeignet für nicht (mehr) genutzte Immobilien (Rettungserwerbe, aufgegebene Geschäftsstellen).
Vertragsfragen -1-Leistungspflichten des Vermieters bis zur Übergabe des Vertragsobjektes
11Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Der Vermieter erbringt seine Leistungen nach Maßgabe aller national und europaweit geltenden Gesetze, Verordnungen, Satzungen, Verfügungen, Richtlinien und Normen, die Bezug zum Vertragsgegenstand haben, in der jeweils geltenden Fassung. Eine vertragliche Pflicht des Vermieters zur Beachtung nicht öffentlich bekannt gemachter Vorgaben und Vorschriften (z.B. interner Richtlinien und Erlasse des Mieters) besteht, sofern der Mieter den Vermieter auf die betreffende Vorgabe oder Vorschrift zuvor schriftlich hingewiesen hat.
Der Vermieter bestätigt die Kenntnis und Verbindlichkeit der Schulbaurichtlinie des Landes Hessen vom 27.10.1999 (Staatsanzeiger für das Land Hessen 1999, S. 3538, verlängert durch Einfügungserlass vom 09.11.2004 (Staatsanzeiger für das Land Hessen, 2004, S. 3600)).
Welches Risiko birgt dieser Vertragspassus bei einer langfristigen Vertragslaufzeit?
Vertragsfragen -2-Leistungspflichten des Vermieters nach Übergabe des Vertragsobjektes
12Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Der Vermieter wird das Mietobjekt mit der gebotenen Sorgfalt auf eigene Kosten in einem guten, jederzeit funktionsfähigen, zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten und Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchführen. Er übernimmt die Instandhaltung gem. DIN 31051 2003-06 (insbesondere Erhaltungs-, Instandsetzungsarbeiten, Wartung der technischen Betriebseinrichtungen sowie die üblichen Wartungsverträge).
Vertragsfragen -2-Leistungspflichten des Vermieters nach Übergabe des Vertragsobjektes - Instandhaltungskonto
13Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Zu diesem Zwecke ist der Vermieter verpflichtet, für die Ausführung der vorstehenden Maßnahmen eine jährliche Rückstellung in Höhe von
______ Euro zu bilden. Der Betrag ist auf ein noch einzurichtendes Rücklagenkonto zu zahlen („Rücklagenkonto“).
Wie bewerten Sie die Zustandserfordernis/Regelungen zum Instandhaltungskonto des Mietobjektes?
Vertragsfragen -3-Mietzeit und Kündigung
14Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Dieser Vertrag beginnt am Tag der Unterzeichnung und wird für die Dauer von 30 Jahren ab dem Tag der Übergabe des Vertragsobjektes („Übergabetag“), voraussichtlich am 01.06.2014 fest abgeschlossen. Dieser Vertrag endet spätestens mit dem Erlöschen des Erbbaurechts oder dem Heimfall.
15Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Mietverträge
Festpreis Varianten Open Book
� Massen- und Leistungsermittlung /Service-Level) durch Kunden und AN
� Angebot einer konstanten Bewirtschaftungs-pauschale (außer Tarifanpassungen und Massenänderungen) über die Vertragslaufzeit
� Gesamtkosten werden in die Angebotspauschale eingerechnet
Open BookAbgestufte Einsparungen über die Vertragslaufzeit
Festpreis über die Vertragslaufzeit
� gemeinsame Ermittlung von Ist-Kosten unter Berücksichtigung von Prozessen, Kosten, Personal, Verträgen
� Beteiligung beider Partner an jährlichen Einsparungen
� Overhead-Kosten (Manage-ment, Service Hotline, Administration etc. = Fixkosten) sind unabhängig von den erzielten Einsparungen zu vergüten
� Hoher administrativer Aufwand auf beiden Seiten
� gemeinsame Festlegung von Ist-Kosten unter Berücksichtigung von Prozessen, Kosten, Personal, Verträgen
� AN bietet dem Kunden bei Angebotsabgabe festgelegte Reduktion der Betreiberkosten über die Laufzeit an (Einsparungsziele)
� Overhead-Fee und Profit-Fee werden pauschal bei Angebotsabgabe berücksichtigt
Managementvertrag /Cost Plus Vertrag
1a 1b 32
� Vertragsverhältnis zwischen Kunde und Wartungsfirmen bleiben bestehen
� AN übernimmt treuhänderisch die Vertragsverwaltung und Steuerung der einzelnen Leistungen
� AN ist für Projektcontrolling und Projektsteuerung verantwortlich
� Angebot für die Managementorgansiation (Overhead, Administration, Profit-Fee)
� Beim Cost Plus Vertrag gehen die Vertragsverhältnisse der Sublieferanten auf den AN über
Vertragsarten und Verrechnungsmodelle
16Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
� Angebot einer fixen Bewirtschaftungspauschale(außer Tarifanpassungen und Massen-änderungen) über die Vertragslaufzeit
� Möglichkeit einer garantierten Einsparungenüber die Laufzeit
� Verrechnung der effektiven Kosten zuzüglich Management Fee
� Vertrag mit offener Buchhaltung (Open Book)
� Vergütung abhängig von maßgeblichen Leistungsmerkmalen (KPIs & SLAs)
� Einsparungszieleevtl. mit Beteiligung beider Partner an jährlichen Einsparungen (Gain-Share-Modell)
� Auch im Open Book möglich
HochNiedrig Verantwortung(für den Dienstleister)
Hoch Risiko(für den Kunden)
Niedrig
Hoch
Flexibilität(für den Kunden)
PerformanceBased
Cost-Plus
Fixed Price
Fixed Price
Cost-Plus
Performance Based
VertragsartenVergütungs- /Vertragsmodelle
17Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Kosten
C � Regelleistungen� Instandsetzungen� Projekte / Modifikationen� ggf. Verrechnungssystematiken
(Costcenter)
� Organigramm� Stellenbeschreibungen � Definition organisatorischer
Veränderungsbedarf
Due Diligence Bestandsaufnahme Detail Due Diligence2 3
� Hierarchien, Aufbauorganisation� Aufgaben, Funktionen � Reporting� Supportfunktionen
Organi-sation
A
Personal
D� Mitarbeiterqualifikationen� Altersstruktur
� Definition Absprunglinie / Kostenbasis
� Kostenschätzung� Abschätzung
Einsparpotenziale
� Einsparpotenziale� Nachunternehmeranfagen� Kalkulation der Leistungen
� Personalübernahmekonzept
1
� Soll-Kapazitäten� Sollqualifikationen� Bestehende Personalkosten
Objekte, Leistungen, Anlagen
B � Erhebung der derzeitigen - Leistungsbreite,- Leistungstiefe,- Leistungsstandards
� Erhebung des Mengengerüstes� Erhebung
Objekte/Anlagenstruktur� Bestandsverträge
� Definition Servicelevels� Anpassung /Optimierung
Service Levels� Abstimmung Service Levels
mit Kunde� Optimierungspotentiale
Bestandsverträge
� Definition KPI‘s� Tools� Vertragsmodell� Vorgehen Bestandsverträge
Überblick Vorgehensweise Due Dilligence – Modell
18Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Szenario I Ausschreibung
Szenario II Due Diligence Modell
Kunde
Nachteile
A
B
� Definition des Leistungsumfangs� Definition der SLA� Ausarbeiten des Mengengerüsts� Durchführung der Ausschreibung� Vorauswahl Lieferanten� Auswertung der Angebote
� Daten zur Verfügung stellen� Zugang zu den Gebäuden gewähren� Auswertung der Due Diligence
� Zeit- und kostenintensiv� Hoher Personalaufwand� Vergleichbarkeit der Angebote ist schwierig� Nachträge� Die Qualität des Dienstleisters kann erst im
laufenden Vertrag festgestellt werden
� Transparenz� Geringes finanzielles Risiko� Geringe Personalressourcen� Geringe Kosten � Geringer sonstiger Aufwand
2
� Grosse Anzahl von Anbietern
Vorteile
C
BAM ID
D� Ortsbegehungen� Konzeption� Kalkulation� Nachunternehmeranfragen
� Single sourcing
1
� Evaluierung Leistungsumfang, Servicestandards und Kosten
� Abschätzung des Mengengerüsts� Konzeption� Preis
Ausschreibung vs. Due Dilligence Modell –innovatives Vorgehen
19
Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Due Dilligence Modell – Prozesse
Kostenübernahme Kunde
Kostenübernahme AN
Kostenübernahme AN
Kunde akzeptiert Einsparungen
(LOI)
Due Diligence (DD)Schätzung potentieller
Einsparungen
Detail Due Diligence (DDD)
Einsparungen aus DD werden bestätigt
Vertrag
1
2
5
4
3
Einsparungen aus DD werden nicht bestätigt
Kunde ändert Strategie oder entscheidet
gegen eine Durchführung
20Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Benötigte Unterlagen, Vorgaben und Ansprechpartner
Kosten
C � Regelleistungen
� Instandsetzungen
� Projekte / Modifikationen
� Sonderleistungen
� Outsourcing Nicht-Kernprozesse
� Zentrale Steuerung� Organigramm
� Aufgaben- und Funktionsbeschreibung
� Stellenbeschreibung
� Schichtplan / Anwesenheitszeiten
Organi-sation
A
Personal
D� Mitarbeiterqualifikationen
� Altersstruktur
� Pensionen, Sonderleistungen
� Arbeitsverträge
� Betriebsvereinbarungen
� Reduktion der Betriebskosten
� Kostentransparenz
� Nachhaltigkeit
� Lebenszyklusorientiert
Objekte, Leistungen, Anlagen
B � Vorgabe Umfang
� Anlagenschemata
� Anlagen-Funktionsbeschreibung
� Bestandsverträge
� Flächenverzeichnisse
� Eingesetzte IT Werkzeuge
� Bestehende SLA
� Einführung SLA und KPI- einheitlich- vergleichbar- betriebsoptimal
� Qualitätsmessung
� Reporting gemäß Vorgaben
� IH- Strategie
� Immobilienstrategie
Vorgabe Strategische ZieleAnsprechpartnerDokumente und Unterlagen
� Relevante Ansprechpartner Finanzen
- SAP Auszüge / Rechnungen
� Verantwortlicher Betrieb
� Relevante Ansprechpartner Personal
� Relevante AP Technik
� Relevante AP Infrastruktur
� Relevante AP Betrieb
� Relevante Ansprechpartner Recht
� Relevante Ansprechpartner IT
� Relevante Ansprechpartner Personal � Flexibilität
21Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
GMP – ModellKonzept der Einsparungsverteilung
Actual Costs
Savings vs base Savings vs
base
year nbase year
Aufteilung der Einsparung zwischen Auftraggeber undAuftragnehmer
22Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Entwicklung von Cost & Fee zu GMP Modell mit garantierten Einsparungen
GMPJahr 2
inklusive Management
Fee
Cost plus Jahr 1
Löhne und Gehälter
ManagementFee
Nach-unternehmer-
kosten
Teile +Materialien Open Book
ZusätzlicheLeistungen
ManagementFee
Einsparungen
Vertragsfragen -4-Miete und Mietnebenkosten
23Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Darüber hinaus ist der Vermieter nach Ablauf eines jeden Vertragsjahres zur Anpassung des in der Miete enthaltenen Anteils für nachfolgende Positionen berechtigt.
Die Anpassung erfolgt entsprechend der Änderung folgender Indexes des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden (Ausgangsbasis 2005 = 100):
− für das Gebäudemanagement:
Index des statistischen Bundesamts, Fachserie 16, Preise, Reihe 4.3, Verdienste und Arbeitskosten, Index der Tarifverdienste und Arbeitszeiten, Nr. 2.1, WZ 2008 G-S Dienstleistungsbereich, Monatsverdienst
− für Inspektionen und Wartung
Index des statistischen Bundesamts, Fachserie 16, Preise Reihe 4.3, Verdienste und Arbeitskosten, Index der Tarifverdienste und Arbeitszeiten, Nr. 2.1., WZ 2008 G-S Dienstleistungsbereich, Monatsverdienst
Vertragsfragen -4-Miete und Mietnebenkosten
24Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
− für Instandhaltung der baulichen Anlagen und Einbauten:
Preisindizes für Bauwerke in Hessen, Serien M I Nr. 2 „Preisindizes für Wohn-und Nichtwohngebäude, Instandhaltung sowie sonstige Bauerwerke“, Rubrik: Nichtwohngebäude – Bauleistungen am Bauwerk, Gewerbliche Betriebsgebäude;
− für Schönheitsreparaturen
Preisindizes für Bauwerke in Hessen, Serien M I Nr. 2 „Preisindizes für Wohn-und Nichtwohngebäude, Instandhaltung sowie sonstige Bauwerke“, Rubrik Instandhaltung von Wohngebäuden, Schönheitsreparaturen in einer Wohnung;
− für Reinigung:
Erzeugerpreisindex Reinigung insgesamt (WZ 74.70).
Vertragsfragen -4-Miete und Mietnebenkosten
25Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Sofern für Kosten der Bewirtschaftung einer der vorstehenden Indexes nicht einschlägig sein sollte, ist eine Anpassung anhand der Veränderung des Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2005 = 100) vorzunehmen.
Sollte einer der vorstehenden Indexes für Deutschland nicht mehr fortgeführt werden, so gilt ein dann gültiger Index als vereinbart, der mit dem hier jeweils vereinbarten und nicht mehr fortgeführten Index vergleichbar ist.
Die Parteien gehen davon aus, dass die vorstehend vereinbarten Wertsicherungsklauseln gemäß § 3 Abs. 1 Ziffer 1 lit. e des Preisklauselgeseztes wirksam ist. Sollte rechtswirksam die Unwirksamkeit der Klausel festgestellt werden, bleiben die übrigen zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarungen dennoch gültig. Die Parteien werden in diesem Fall eine wirksame Wertsicherungsklausel so vereinbaren, das sie der ursprünglichen Klausel wirtschaftlich am nächsten kommt.
26Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
FM-Vertrag
� Typengemischter Vertrag aus Werk- und Dienstvertrag� Dauerschuldverhältnis
Werkvertrag nach BGB
• Einmaliger Leistungsaustausch
• Rücktrittsrecht des AGs bei Mängeln
� Kündigung des gesamten FM-Vertrages wegen eines Mangels
nicht in Interesse der Vertragsparteien
• Bei Schlechtleistung Minderung der Vergütung
� Ermittlung des Minderungsbetrages oft
schwierig und streitträchtig
Dienstvertrag nach BGB
• Kein spezielles Leistungsstörungsrecht
27Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Regelt die Beziehungen bzw. Verantwortungen zw. AG und AN
Malus
• Von vorneherein festgelegt
� Zur Vermeidung von Streitigkeiten zw.
Vertragsparteien über die Höhe der
Minderung
• Funktion eines pauschalisierten Schaden-
ersatzes oder einer Vertragsstrafe
� Minderung der vereinbarten Vergütung um X%
Bonus
• Anreiz für eine überdurchschnittlich
gute Leistung
WICHTIG: - Präzise Beschreibung der geforderten Leistung
- Vertragliche Festlegung, wer und wie die erbrachte Leistung kontrolliert bzw. bewertet wird
� z.B. Bewertung anhand eines Service Level Agreements
Bonus-Malus-System
28Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Service-Level-Agreement
� Service Level Agreement = Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber bzw. Kunde und dem Leistungserbringer
über die Leistung, deren Messung und die Bedingungen der Erbringung der
Dienstleistungen (Def. DIN EN 15221-1, S.6)
� Service Level = vereinbarte Leistungsqualität
Herkunft von SLA
• IT Branche
� heute Anwendung für alle Arten von Dienstleistungen
Anwendung von SLA
• Messung der erbrachten Dienstleistung
• Regelung des Verhältnis zw. AG und AN
• Bestandteil des Controllings der Dienstleistern
29Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Arten von Service Level Agreement1. Inputorientierte SLAs
- Standardisierung des Inputs (Vorgaben für eingesetzten Qualitäten und Quantitäten)
z.B. geforderte Qualifikation und Anzahl der Mitarbeitern
2. Verrichtungs- und prozessorientierte SLAs
- der Prozess ist standardisiert (eine vorgegebene Tätigkeit wird in einem
vorgegebenen Intervall erbracht)
z.B. Konkrete Vorgaben der Reinigungsintervallen
3. Outputorientierte SLAs
- festgelegte Kennzahlen (z.B. KPI) zur Beurteilung der Qualität der Dienstleistung
z.B. Konkrete Vorgaben des Sollzustandes, der gewünschten Raumtemperatur
� Konkrete Festlegung des Ergebnisses ohne Vorgaben über die Art und Weise wie
dies erreicht werden soll
30Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Ziele eines SLA
31Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Aufbau und Bestandteile eines SLA
� Ergebnisdefinition ���� Beschreibung des Sollzustandes
� Leistungsbeschreibung ���� welche Leistungen sind zu erbringen = Angebot des Dienstleisters
� Qualitätsmessung / Vergütung ���� Vergleich zw. dem vereinbarten und tatsächlichen Ergebnis
���� Vergütung richtet sich nach dem Vergütungsmodell
���� gängiges Vergütungsmodell: Malus od. Malus-Bonus-System
� KPIs ���� Beschreibung der Messgrößen zur Kontrolle (z.B. Erfüllungsgrad)
Vertragsfragen -5-Einhaltung der Leistungsspezifikationen, Malusregelung (Vertragsstrafe)
32Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Der Mieter ist berechtigt, alle Rechte, die sich aus der in diesem Vertrag und der in den Ziffern 1.4 bis 1.6 des Teil C der Verdingungsunterlagen Leistungsbeschreibung Bewirtschaftung geregelten Vertragsstrafenregelung (Malusregelung) ergeben, geltend zu machen. Eine nach der Malusregelung verwirkte Vertragsstrafe ist nicht auf einen eventuellen Schadenersatzanspruch des Mieters anzurechnen.
Ein Malus wird auf der Grundlage der Regelungen in Ziffer 1.4 bis 1.6 des Teil C der Verdingungsunterlagen Leistungsbeschreibung Bewirtschaftung errechnet, wenn die dort genannten Voraussetzungen für die Entstehung eines Malus vorliegen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, einen schuldhaften Pflichtverstoß darzulegen oder den Nachweis hierfür zu erbringen.
33
Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Key Performance Indicators (KPI)
� Key Performance Indicator = eine Größe, welche wesentliche Informationen zur Leistung der
erbrachten Facility Services ausdrückt (Def. DIN EN 15221-1, S.6)
� Mit KPI kann die Qualität, die Erreichung bzw. der Grad der Erfüllung der
vereinbarten Leistung gemessen werden
� Dt. Erfolgsmaßstab / Schlüssel-Leistungskennzahl
KPIs müssen:
• Unternehmensziele widerspiegeln
• Schlüssel zum Erfolg und
• messbar sein � ein nicht messbares KPI führt zum Scheitern des SLAs!
34Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Wann ist ein KPI notwendig?
FAZIT
- KPIs dienen zur Präzisierung und Messbarkeit der vereinbarten SLAs
� z.B. Raumlufttechnische Anlage
� geforderte Qualität = Sicherstellung der Behaglichkeit
� Behaglichkeit nicht messbar!
Lösung: Vereinbarung eines KPIs als Luftgeschwindigkeit, die gemessen wird und einen
bestimmten Wert nicht überschreiten darf
35Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Arten von KPIs (vgl. prEN 15341)
1. Ökonomische KPIs
� Auskunft über die wirtschaftliche Entwicklung und finanzielle Perspektiven
z.B. ROI (Return on Investment)
2. Technische KPIs
� beziehen sich auf einzelne Abläufe oder technische Prozesse
z.B. Gesamtbetriebszeit in Bezug auf die Anzahl der Fehler
3. Organisatorische KPIs
� Angaben über die Leistung bzw. Qualität in Bezug auf Personen od. Arbeitsstunden
prEN 15341 – Normenentwurf, Vorschläge für KPIs in d er Instandhaltung
36Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Beispiele technischer KPIs nach prEN 15341
T1:
� Verhältnis zw. Wartungsaufwand und Betriebsnutzen
falls zu hoch: Anlage wirtschaftlicher weniger rentabel
T2:
a � Falls weniger Stunden verfügbar als vereinbart, ist dies eine schlecht erfüllt
Leistung. Abweichung als Grundlage für Malus!
T8:
� Ein höher Anteil an präventiver Wartung ist ein Indikator für eine höhere
Betriebssicherheit!
37Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Chancen und Risiken beim Einsatz von SLAs
� aus Sicht des Dienstleisters
38Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Chancen und Risiken beim Einsatz von SLAs
� aus Sicht des Dienstleisters
39Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Chancen und Risiken beim Einsatz von SLAs
� aus Sicht des Kunden
40Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Rechtlicher Hintergrund und Rahmenbedingungen
� „Bielefelder 26 °C Urteil“
- Innentemperatur von 26 °C bei einer Außentemperatur von 32 °C darf nur sehr
sehr kurzfristig überschritten werden
� Das zu liefernde Resultat ist festgelegt, der Weg dazu ist offen gelassen
� Arbeitsstättenrichtlinie
- Beleuchtungsstärke am Arbeitsplatz (500 Lux auf Arbeitshöhe)
� Vorgaben eines Ergebnis, keine Vorgaben an Beleuchtungskonzept
oder baulichen Maßnahmen
� Normen DIN 1946-2 und DIN EN 13779
- Aussagen über Raumluftqualität, Vorgaben für den Außenluftvolumenstrom je
Person oder die max. CO2- Konzentration
� Wie das Ergebnis erreicht wird ist irrelevant, solange die Vorgaben
eingehalten werden
41Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Weiche Faktoren: Kundenzufriedenheiten, Image, Stimmungen
= nicht objektiv quantifizierbare Größen
Subjektive Bewertung anhand des Bewertungsbogens durch Bewertungspersonen des AGs
• Bewertungspersonen – Schulleiter, Lehrer, Sekretariate, Vertreter der Stadt Hamburg
• Erfolgt monatlich, pro Schule ein Bewertungsbogen
• Bewertung nur bei mind. 3 eingegangen Bewertungsbogen
Bewertung anhand von Schulnoten
� Note 1 +2%� Note 2 +1%� Note 3 +/- 0%� Note 4 -1%� Note 5 -2%
Endnote entspricht dem arithmetischen Durchschnitt aller eingegangen Fragebogen!
Maximal Abzug aufgrund von weichen Faktoren: -2% der monatlichen Leistungsvergütung II
42Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
� Weiche Faktoren
Bewertungsbogen –
LB FM Anlage 11
Vertragsfragen -6-Haftung für Sachbeschädigung/Vandalismusschäden
43Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Der Vermieter verpflichtet sich, für Ausbesserungen und Reparaturen von Schäden, die der Mieter (einschließlich der Nutzer des Gebäudes) oder Dritte durch nicht mietvertragsgerechten Gebrauch des Mietobjekts oder auf sonstige Weise verursacht haben (Vandalismusrisiko im Sinne des Versicherungsvertragsrechts), eine jährliche Rückstellung in Höhe von 24.000,00 Euro (exklusive möglicher Handlungspauschale) zu bilden. Der Vermieter hat die Darlegungs- und Beweislast, dass die Schäden nicht durch normale Abnutzung entstanden bzw. keine Schönheitsreparaturen sind. Im Hinblick auf die normale Abnutzung ist dabei auf die besonderen Umstände als Schulgebrauch abzustellen, insoweit stellen beispielsweise Spuren von Schuhen an der Wand noch eine normale Nutzung dar. Vor Beginn einer solchen Maßnahme hat der Vermieter sich mit dem Mieter abzustimmen.
Vertragsfragen -6-Haftung für Sachbeschädigung/Vandalismusschäden
44Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Der Vermieter wird zur Absicherung der Ansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter für Vandalismusschäden den unter § 11.1 genannten Betrag auf ein Rücklagenkonto zu zahlen („Rücklagenkonto“).
Welche Fragestellungen/Risiken entstehen aus vorliegendem Vertragspassus?
Vertragsfragen -7-Sicherheiten
45Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Der Vermieter hat dem Mieter bei Vertragsschluss eine dem Muster, Anlage A09 entsprechende Vertragserfüllungsbürgschaft eines in der Europäischen Gemeinschaften oder in einem Staat der Vertragsparteien des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder in einem Staat der Vertragsparteien des WTO-Abkommens über das öffentliche Beschaffungswesen zugelassenen Kreditinstituts bzw. Kredit- und Kautionsversicherers in Höhe von 5 % der Brutto-Gesamtinvestitionskosten zur Sicherung aller Verpflichtungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Erbringung der Neubauleistungen einschließlich Planungsleistungen gemäß § 3.1 in Verbindung mit Teil B der Verdingungsunterlagen Leistungsbeschreibung Schule zu übergeben. Die Erfüllungsbürgschaft ist zurückzugeben, sobald die durch sie gesicherten Ansprüche erfüllt sind, nicht jedoch vor erfolgter Übergabe gemäß § 4 dieses Vertrages.
46Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
� Harte Faktoren: lassen sich in betriebswirtschaftlichen Kennzahlen wie Kosten,
Kapitalumschlag oder Durchlaufzeiten ausdrücken
� 1. Sachbezogene Mängel
� 1.1 Leichte Mängel (Kategorie A)
- Keinerlei Einfluss auf die Nutzung der Immobilie
1.1.1 Leichte Mängel für allg. Bewirtschaftungsleistungen
� Verschleißerscheinungen, Gebrauchsspuren, Abnutzungserscheinungen etc.
� Beseitigung im Rahmen der Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
1.1.2 Leichte Mängel für Reinigungsleistungen
� Z.B. fehlende Papierhandtücher
� Beseitigung im Rahmen der vorgesehenen Reinigungsintervalle
Für leichte Mängel besteht kein Malus, soweit sie in vorgesehenen Intervallen behoben werden. Bei nicht Einhaltung der Intervalle Einstufung als „mittlerer Mangel“ (Kategorie B)
47Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
1.2 Mittlere Mängel (Kategorie B)
- Nutzungseinschränkungen, Beeinträchtigungen des Gebrauchs von techn.
Einrichtungen, der Gebäudeteilen oder der Nutzung der Dienstleistungen
- Kein Einfluss auf die Sicherheit
z.B. Abplatzungen auf der Außenfassade, Umzugsplan / Monatsbericht liegt nicht vor,
Risse, Stolpergefahr, geringfügige Nutzungseinschränkungen
Falls ein B-Mangel nach Ablauf der dreifachen Reaktionszeit bzw. dreifachen Behebungszeit nicht behoben wird, erfolgt eine Einstufung als „schwerer Mangel“ (Kategorie C)
1-fach 2-fach 3-fach
Reaktionszeit Kat. B Behebungszeit Kat. B
1-fach 2-fach 3-fach
48Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
1.3 Schwere Mängel (Kategorie C)
- Erhebliche Beeinträchtigung Beeinträchtigungen des Gebrauchs von techn.
Einrichtungen, der Gebäudeteilen oder der Nutzung der Dienstleistungen
- Mängel, die zur Sicherheitsbußen führen
z.B. Türe/Fenster lassen sich nicht öffnen/schließen, Ausfall techn. Anlagen,
unzugängliche Fluchtwege, Notbeleuchtung defekt etc.
Falls ein C-Mangel nach Ablauf der dreifachen Reaktionszeit bzw. dreifachen Behebungszeit nicht behoben wird, so beginnt zum Monatsbeginn des Folgemonates die einfache Reaktions- bzw. Behebungszeit erneut für den schweren Mangel
Reaktionszeit Kat. C Behebungszeit Kat. C
1-fach 2-fach 3-fach 1-fach 2-fach 3-fach
49Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Reaktions- und Behebungszeiten sachbezogener Mängel
Berechnung des Malus für sachbezogene Mängel
Reaktionszeit Behebungszeit
Mangel1 x
Reakt.Z.2 x
Reakt.Z.3 x
Reakt.Z.1 x
Beheb.Z.2 x
Beheb.Z.3 x
Beheb.Z.
Leichter Mangel (A)Allg.Leistungen im Rahmen der Instandhaltung und Schönheitsreparaturen
Reinigungsleist. im Rahmen der vorgesehenen Reinigungsintervalle
Mittlerer Mangel (B) 1 WT 2 WT 3 WT 5 WT 10 WT 15 WT
Schwerer Mangel (C) 2 Std. 4 Std. 6 Std. 1 WT 2 WT 3 WT
Schw er einhaltbar → NU Reaktionszeit, Lieferzeiten etc.für Reaktionszeit für Behebungszeit
Leichter Mangel (A)
Allgemein entfällt entfällt
Reinigung entfällt entfällt
Mittlerer Mangel (B)
Allgemein 0/(3) 6 9 0/(3) 6 9
Reinigung 0/(8) 17 25 0/(8) 17 25
Schwerer Mangel (C)
Allgemein 0/(30) 60 90 0/(30) 60 90
Reinigung 0/(85) 170 250 0/(85) 170 250
In Klammern ( ) stehende Maluspunkte werden nur dann zugeordnet, wenn der Mangel aus einer niedrigeren Kategorie hochgestuft wird!
Abzug Malus: je 100 Maluspunkte erfolgt Abzug in Höhe von 1% von der monatlichen Leistungsvergütung II
50Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Berechnung des Malus für flächenbezogene Mängel
z.B. Ausfall der Heizung = Flächenbezogener Mangel über die betroffene Fläche und ein sachbezogener Mangel der Kategorie C (Ausfall Heizungsanlage)
Kategorie RäumeMaluspunkte /
(qmxStd.)
Kategorie 1fachliche
Unterrichtsräume, Verwaltung, Einfluss auf die Sicherheit des
Schulbetriebes
Fachräume, EDV-Räume,
Verwaltungs- und Büroräume
0,091
Kategorie 2Allg. Unterrichtsräume
Klassenräume, Lehrräume
0,042
Kategorie 3
Infrastruktur, Sanitärbereiche,
Verkehrswege (keine Fluchtwege)
WCs, Aulen, Pausenräume,
Teeküchen, Mensen etc.
0,030
Kategorie 4Sport
Sporthallen, Geräteräume
0,003
Maluspunkte(qm/Std.)
x betroffene Fläche (qm)Maluspunkte = Zeit der Nichtnutzbarkeit (Std.) x
51Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Beispiele: Weiche Faktoren
Bsp.1 Abzug 1% Malus: 6.500 €
Bsp.2 Abzug 2 % Malus: 13.000 €
Anmerkung: Falls die Bewertung der „weichen Faktoren“ eine Note von +1% oder +2% ergibt, wird der Gesamtmalus
um die Prozentzahl reduziert!
Bemessungsgrundlage Malus – vereinbarte Leistungsvergütung II
Maximaler Abzug – 10 % von der Leistungsvergütung II
Annahme: Leistungsvergütung II = 650.000 €/Monat
52Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Projekt 1 Malus für sachbezogene Mängel
Bsp.1 Leichter Mangel (A) � Handseife fehlt (Zyklus der Auffüllung täglich), wurde aber erst nach zwei
Tagen aufgefüllt
Malus : Einstufung nach 1 Tag als mittlerer Mangel � 8 Maluspunkte für Reaktionszeit = 520,00 €
Bsp.2 Schwerer Mangel (C) � Ausfall Heizungsanlage, geforderte Behebungszeit 1 WT, wird aber
nach 3 WT behoben (Grund: NU Reaktionszeit)
Malus : 3 WT = dreifache Behebungszeit nach LB FM � 90 Maluspunkte = 5.850,00 €
Bsp.3 Schwerer Mangel (C) � Kontrolle der Reinigungsleistungen ist an mehr als 2 Tagen im Monat nicht möglich
Einfache Rektionszeit = 2 Std.
Einfache Behebungszeit = 1 WT
Mangel behoben nach 2 WT � doppelte Behebungszeit � 170 Maluspunkte
Folgen: Malus = 6.500.000 x 170/100/100 = 11.050,00 €
53Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Projekt 1 Malus für flächenbezogene Mängel
54Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Beispiel: „Doppelmangel“ ���� Ausfall Heizung für 48 h in einem Klassenzimmer mit 60 m² Fläche
Malus: 1) Ausfall der Heizung � schwerer sachbezogener Mangel (Kategorie C)
geforderte einfache Behebungszeit 1 WT
MüVA behebt den Mangel in 2 WT � Maluspunkte für die zweifache Behebungszeit = 60
2) Flächenbezogener Mangel � wesentliche Veränderung der Raumtemperatur
Maluspunkte = 60 m² x 48 Std. x 0.042/m²xStd. = 120,96
Malusgesamt = (60+120,96)/100/100*650.000 € = 11.762,40 €
55Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Projekt 2 Malusbeispiele
Bsp. 1 „Nutzung von Büro-/ Besprechungsräumen ist in Teilbereichen nicht gegeben“
Akzeptanzzeit (ohne Malus): 2 h
Toleranzzeit (mit Malus): 1 h
Sanktionierte Zeiteinheit in Toleranzzeit: 15 min (je ein Maluspunkt MP)
� Überschreitung der Akzeptanz- und Toleranzzeit führt zu max. 4 MP
Bsp. 2 „ Barrierefreiheit nicht gegeben z.B. Störung von Aufzügen, versperrte Zugänge“
Akzeptanzzeit (ohne Malus): 2 h
Toleranzzeit (mit Malus): 1 h
Sanktionierte Zeiteinheit in Toleranzzeit: 10 min (je ein MP)
� Überschreitung der Akzeptanz- und Toleranzzeit führt zu max. 6 MP
Bsp.3 Sicherheitsrelevanter Mangel: offensichtl. Ge fahr: max. 12 MP
Annahme: Monatsvergütung: 45.000 €, max. Abzug bei 1 80 MP=80%=36.000 €
Summe Bsp. 1-3: 22 MP � Abzug:45.000 x 22/180=5.500 € p.M.
� bei nur 3 Mangelmeldungen!!!
56Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Projekt 3 Malusbeispiel 1
Versorgungsleistung erhält Note 3, Grund: 1 x Abweichung vom Speiseplan
1 x „lauwarmes“ Mittagessen
�
Mangelstufe mittel schwer
Reaktionszeit (RZ) < 7h < 4 h
Behebungszeit (BZ) < 43,5 h < 7 h
Sachbezogene Abweichungen
Einmalige Abweichungen vom Speiseplan
Reaktionszeit Einfach 10 MP
Behebungszeit Einfach 10 MP
Einmaliges nicht warmes Eintreffen des Mittagsessens
Reaktionszeit Einfach 10 MP
Behebungszeit Einfach 10 MP
Ergebnis der Nutzerzufriedenheitsumfrage ist Note 3
Reaktionszeit Einfach 100 MP
Behebungszeit Einfach 100 MP
∑ 240 MP
Wert des Mangelpunktes: 21,19 €
Entgeltminderung:= 240 MP x 21,19 €/MP = 5.086,01 €
Entgeltminderung durch Note 3 von 1%:= 2.119,17 €
Entgeltminderung gesamt: 7.205,18 €
57Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Projekt 3 Malusbeispiel 2Mo. 19 Uhr Ausfall einer Heizungsanlage
Di. Anfang der Reparaturarbeiten � alle Versuche scheitern
Mi. Entscheidung � Komplettaustausch
Do. Erfolgt Lieferung, Einbau, Test
Fr. Um 6 Uhr die geforderte Raumtemperatur wiederhergestellt
�
Mangelstufe schwer, durch Funktionsausfall
Reaktionszeit (RZ) < 4 h
Behebungszeit (BZ) < 7 h
Sachbezogene Abweichungen
Einmalige Abweichungen
Reaktionszeit Einfach 100 MP
Behebungszeit >3-fach 500 MP
Flächenbezogene Abweichung
Flächenkategorie Kategorie 2
Maluspunkte je m² * Std. 0,08
Betroffene Fläche 706,1
Tatsächliche Behebungszeit 43,5 h
Maluspunkte 2457 MP
∑ 3057 MP
Wert des Mangelpunktes: 27,24 €
Entgeltminderung := 3057 MP x 27,24 €/MP = 83.272,68 €
max. MP pro Quartal = 1.500 MP
Anzahl der MP überschreitet die max. Anzahl der MP
--> Folgen:
- Ersatzvornahme AG
- Ggf. zusätzliche Entgeltminderung durch
weitreichenden Nutzungsausfall
- Schadenersatzforderung
58Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Projekt 3 Malusbeispiel 3um 7h30 Ausfall der Videoüberwachungsanlage
um 9h00 Techniker vor Ort � kurze Analyse + Reboot des Systems
um 10h30 Meldung: Fehler provisorisch abgestellt
um 13 Uhr erneuter Ausfall der Anlage
um 15h45 Techniker vor Ort � Feststellung eines techn. Fehlers (Grund auch für den Ausfall am Morgen)
um 20h15 Austausch fehlerhafter Teile � gesamte Anlage steht wieder zur Verfügung
�
Mangelstufe schwer, durch Funktionsausfall
Reaktionszeit (RZ) < 4 h
Behebungszeit (BZ) < 7 h
Sachbezogene Abweichungen
Reaktionszeit (morgens) 1,5h - einfach 100 MP
= 550 MP
Behebungszeit (morgens) 1,5h - einfach 100 MP
Interpretation 1:
Reaktionszeit (mittags) 2,75h - einfach 100 MP
Behebungszeit (mittags) 7,25h - doppelt 250 MP
Interpretation 2:
Reaktionszeit (morgens) 1,5h - einfach 100 MP= 200 MP
Behebungszeit (morgens) 1,5h - einfach 100 MP
∑ 200 od. 550 MP
Wert des Mangelpunktes: 27,24 €
Interpretation 1:
- wiederholter Mangel als "erstmals"
auftretender Mangel bewertet
Entgeltminderung :
= 550 MP x 27,24 €/MP = 14.981,84 €
Interpretation 2:
- wiederholter Mangel als derselbe Mangel
vom Morgen bewertet
Entgeltminderung:
= 200 MP x 27,24 €/MP = 5.447,94 €
59Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Projekt 3 Malusbeispiel 4
um 10h30 bleibt Aufzugsanlage mit Passagieren im Schacht stecken
um 10h45 ist ein Techniker vor Ort, der Fehler kann nicht gefunden werden � weitere Spezialisten notwendig
bis 12 Uhr werden Passagiere aus dem Aufzug befreit
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Bis 18 Uhr Behebung der Ursachen � danach Aufzug wieder voll funktionsfähig
�
Mangelstufe schwer
Reaktionszeit (RZ) < 4 h
Behebungszeit (BZ) < 7 h
Sachbezogene Abweichungen
Reaktionszeit 0,25h - einfach 100 MP
Behebungszeit 7,5h - einfach 250 MP
∑ 350 MP
Wert des Mangelpunktes: 27,24 €
Entgeltminderung :
= 350 MP x 27,24 €/MP = 9.534 €
60Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Beispiele aus Monatsberichten Beispiel 4
Februar’09 : Innenjalousie defekt
Behebungszeit: 2 WT
Behoben: nach 7 WT � Grund: NU Reaktionszeit
Malus = 55,-€ (Malus wurde dem NU zugeschrieben!)
Februar’09 : Arbeitsplatzbeleuchtung defekt (Nicht E inhalten von 500 Lux)
Behebungszeit: 1 WT
Behoben: nach 5 WT � Grund: NU Liefer- und Bestellzeit für Ersatzteile
Malus = 440,-€
März’09 : Innenjalousie (Blendschutz) defekt
Behebungszeit: 2 WT
Behoben: nach 12 WT � Grund: NU Reaktionszeit
Malus = 55,-€ (Malus wurde dem NU zugeschrieben!)
61Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System
Projekt 4 Malus Juni 2010
• 14.06.10 Tür zum Lager lässt sich ohne Schlüssel öffnen 3 MP
• 16.06.10 Raumtemperatur steigt über 26 °C 3 MP
• 16.06.10 Unzureichende Lüftung, schlechte Luftqualität 3 MP
• 17.06.10 Raumtemperatur steigt über 26 °C 3 MP
• 17.06.10 Geringe Lüftungswirkung in Toilettenräumen 3 MP
• 18.06.10 Defekte Tür (Tür lässt sich nicht öffnen/schließen) 2 MP
• 24.06.10 Fehlt ein Türgriff, Raum A (Vandalismus) 2 MP
• 24.06.10 Fehlt ein Türgriff, Raum B (Vandalismus) 2 MP
• 24.06.10 An der Tür fehlt der Innenknauf (Vandalismus) 2 MP
• 28.06.10 An der Tür fehlt Innenknauf, Raum A (Vandalismus) 2 MP
• 28.06.10 An der Tür fehlt Innenknauf, Raum B (Vandalismus) 2 MP
• 28.06.10 Die Uhr zeigt falsche Uhrzeit an 2 MP
• 28.06.10 Raumtemperatur ist zu hoch 2 MP
• 30.06.10 Lüftung ist unzureichend 2 MP
∑ = 30 MP
30 MP = 30% Abzug von der monatlichen Pauschale für Wartung und Inspektion i.d.H. von 13.400 €
Malus: 30% von 13.400 € = 4.020 €
Vertragsfragen -8-Mietzeit und Kündigung
62Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Im Falle einer vorzeitigen Vertragsbeendigung innerhalb der ersten zehn Jahre ab dem Zeitpunkt der Übergaben nach § 4 hat der Vermieter dem Mieter 50 % der bis zum Kündigungszeitpunkt fälligen Bauunterhaltungskosten, maximal jedoch die hälftigen Bauunterhaltskosten für fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Abnahmeübergabe zu erstatten. Unter „Fälligen Bauunterhaltskosten“ sind diejenigen Kosten zu verstehen, die gemäß § 15 durch den Mieter geleistet, aber noch nicht verbraucht wurden, weil die zu Grunde liegenden Leistungen vom Vermieter noch nicht erbracht wurden. Die Beweislast dafür, dass Bauunterhaltskosten bereits erbracht wurden, trägt der Vermieter.
Vertragsfragen -9-Änderungen der Miete und Mietnebenkosten
63Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Soweit nicht für die in § 16.2.2 Satz 1 genannten Medien und Anschluss- und Benutzungszwang besteht, gilt Folgendes:
Die in dem Nutzungsprofil vom Vermieter mitgeteilten Mengenverbräuche werden für die Dauer von zwei Jahren ab Vertragsbeginn fest vereinbart. Nach Ablauf von zwei Jahren kann jede Partei eine Anpassung verlangen. Nach Ablauf der jeweils vereinbarten Festlaufzeit (Betrachtungszeitraum) erfolgte eine Anpassung entsprechend dieser Vorschrift. Eine Erhöhung des auf die in § 16.2.2 Satz 1 jeweils genannten Medien zu zahlende Entgelt ist, bezogen auf den jeweils letzten Betrachtungszeitraum, auf maximal 10 % bei einer Festlaufzeit von einem Jahr oder 20 % bei einer Festlaufzeit von 2 Jahren pro Medium begrenzt. Im Falle einer Erhöhung über das vorgenannte Maß hinaus innerhalb des Betrachtungszeitraumes trägt der Vermieter die Mehrkosten für die Festsetzung der Erhöhung für den neuen Betrachtungszeitraum; die Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Erhöhung für den neuen Betrachtungszeitraum erfolgt jedoch dann unter Berücksichtigung der tatsächlichen Überschreitung der Erhöhung.
Vertragsfragen -9-Änderungen der Miete und Mietnebenkosten
64Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Der Mieter kann vom Vermieter unabhängig von den Vereinbarungen zur Instandhaltung nach Teil C der Verdingungsunterlagen Leistungsbeschreibung Bewirtschaftung die Umsetzung von Maßnahmen des Energiekonzeptes verlangen. Der Mieter und der Vermieter tragen die Kosten für diese Maßnahme je zur Hälfte, wobei dem Vermieter auf seinen Anteil 50 % der nachgewiesenen Kosteneinsparungen, bezogen auf die Amortisationsdauer, zustehen. Der Mieter hat das Wahlrecht, den Anteil an den Investitionskosten als Einmalzahlung oder gerechnet über die Restlaufzeit des Vertrages auszugleichen, wozu ihm der Vermieter soweit finanzierungstechnisch möglich, ein Finanzierungsangebot vorlegt.
Der Mieter kann eine Umsetzung von Maßnahmen des Energiekonzeptes nicht verlangen, wenn die Investitionskosten innerhalb der Restlaufzeit des Vertrages nicht oder nicht vollständig amortisiert werden können, es sei denn, die Parteien treffen eine einvernehmliche Regelung über den nicht in der Restlaufzeit des Vertrages amortisationsfähigen Anteil der Investitionskosten.
Vertragsfragen -9-Änderungen der Miete und Mietnebenkosten
65Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Im Falle der Umsetzung einer Maßnahme des Energiekonzeptes, wird die zugesicherte Menge für das oder die betroffene/n Medium/Medien abweichend von § 16.2.3 Satz 1 und Satz 2 ab Fertigstellung der Maßnahme im Nutzungsprofil angepasst. § 16.2.2 gilt entsprechend.
Vertragsfragen -10-Versicherungen
66Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Der Vermieter wird nach Zustimmung durch den Mieter folgende Versicherungsverträge, deren Laufzeiten mit dem Beginn der Mietzeit anfangen, für das Mietobjekt einschließlich aller mit vermieteten Betriebsvorrichtungen und sonstiger Mobilien, abschließen und bis zum Ende des Mietvertrages aufrechterhalten:
− eine Versicherung gegen unbenannte Gefahren („Allgefahrenversicherung“) ohne Selbstbehalt, in der folgenden Gefahren nicht ausgeschlossen sind: Brand, Blitzschlag, Explosion, Anprall oder Absturz einen bemannten oder unbemannten Flugkörpers, seiner Teile oder seiner Ladung, Löschen, Niederreißen oder Ausräumen in Folge eines dieser Ereignisse, innere Unruhen, böswillige Beschädigung, Streik oder Aussperrung, Fahrzeuganprall, Rauch, Überschallknall, Sprinkler-Leckage, Leitungswasser, Glasschäden, Sturm, Hagel und sonstige versicherbare Elementarschäden, Schäden durch Mietnutzungsunterbrechung, die durch eine der vorgenannten Gefahren verursacht werden könnte sowie Schäden durch Vandalismus;
Vertragsfragen -10-§ 24 Versicherungen
67Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
− eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, die alle Risiken des Grund- und Gebäudeeigentümers abdeckt,
− eine Grundwasserschaden-Haftpflichtversicherung, soweit ein solches Risiko durch die Nutzung des Gebäudes erforderlich ist.
Die vorgenannte Sachversicherung erstreckt sich auf den gleitenden Neuwert.
Bei den nachfolgenden, abzuschließenden Versicherungen sind mindestens folgende Versicherungssummen einzuhalten:
- Umwelthaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens Euro 5 Millionen (pro Schadensfall)
- Betriebshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens Euro 12 Millionen (pro Schadensfall) für Personen und Sachschäden und mindestens Euro 1 Millionen (pro Schadensfall) für Vermögensschäden (inkl. Schließanlagenversicherung)
- Kombinierte Feuer- und Maschinenversicherung mit einer Versicherung sämtlicher vom Vermieter zum Zwecke der Vertragserfüllung eingebrachter Maschinen und sonstigen Einrichtungsgegenständen zum Neuwert.
Vertragsfragen -11-Urkalkulation / Kontrollrechte und Weisungsbefugnisse des Mieters
68Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr
Die Urkalkulation Bewirtschaftung wird Anlage V 5.1.3 dieses Vertrages und muss mindestens folgende Kalkulationsinhalte darstellen, wobei bei der Erstellung dieser Urkalkulation auf den Zeitpunkt der Angebotsabgabe und nicht der Aufnahme des Betriebs abzustellen ist:
a) Einzelkosten der Teilleistungen als Massenpositionen (Euro/Einheit x Menge der Einheiten = Summe der Kosten der Teilleistung, orientiert an der DIN 18960)
b) Zusammensetzung der Stundenverrechnungssätze