HAK TANGGUNGAN

HAK TANGGUNGANAulia Tusyifa Tri RaharjoAthiyyah Febriani Della Kartika SariIndah Mulia HanisaLavirra Zuchni AmandaMuhammad AkbarMuhammad Arief WibawaMuhammad LuqmanMuhammad Nur HafizhRissa Zeno Tulus PutriZarra Zavinca Panea. Latar belakang uuhtMelaksanakan amanat UUPAMemenuhi tuntutan pembangunanLatar belakangRealisasi dari RUUHTDisahkan dan diundangkan pada 9 April 1986b. Pengaruh berlakunya uuhtDi bidang hukum pertanahanDi bidang perundang-undanganHipotikFidusiaDi bidang lembaganyaPasal 51 UUPAPasal 25 UUHTPasal 29 UUHT Penjelasan pasal 15 (1) UUPP3Pasal 51 uupaHak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna-usaha dan hak guna-bangunan tersebut dalam pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan Undang-undang.

Pasal 25 uuhtSepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan dalam Undang-Undang ini, semua peraturan perundang-undangan mengenai pembebanan Hak Tanggungan kecuali ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 tetap berlaku sampai ditetapkannya peraturan pelaksanaan Undang-Undang ini dan dalam penerapannya disesuaikan dengan ketentuan dalam Undang-Undang ini.

Pasal 29 uuhtDengan berlakunya Undang-Undang ini, ketentuan mengenai Credietverband sebagaimana tersebut dalam Staatsblad 1908-542 jo. Staatsblad 1909-586 dan Staatsblad 1909-584 sebagai yang telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 jo. Staatsblad 1937-191 dan ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana tersebut dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi.

Pasal 15 (1) UUPPPemilikan rumah dapat dijadikan jaminan utang.Penjelasan:Pemilikan rumah oleh pemilik hak atas tanah, dengan persetujuan tertulis pemilik hak atas tanah, dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia.Pemilikan rumah oleh pemilik hak atas tanah, rumah beserta tanahnya dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hipotek.c. Pengertian hak tanggunganHak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lainnya Hak tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahulu, dengan objek jaminannya berupa Hak-Hak Atas Tanah yang diatur dalam Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Unsur pokok hak tanggungan:Hak Tanggunganadalah hak jaminan untuk pelunasan utang.Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA.HakTanggungan dapat dibebankan atastanahnya (hakatas tanah) saja,tetapidapatpuladibebankanberikutbenda-bendalainyang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.Utangyangdijamin adalahsuatu utang tertentu.Memberikankedudukanyangdiutamakankepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. d. Ciri dan sifat hak tanggunganCiri hak tanggungan:Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada pemegangnya (kreditor tertentu).Selalu mengikuti objek yang dijaminkan di tangan siapapun objek itu berada.Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak yang berkepentingan. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.UU No.4 tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan. Penjelasan umum angka 3.

Sifat hak tanggungan:Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi Hak tanggungan memiliki sifat accesoir.Pembebanan objek hak tanggungan lebih dari satu kaliParate executive

E. Objek dan Subjek Hak TanggunganObjek Hak TanggunganSesuai dengan Penjelasan Umum angka 5 dan pasal 4 ayat 1 dan penjelasan dari Boedi Harsono, maka objek harus memenuhi syarat sbb :Dapat dinilai dengan uangTermasuk hak yang wajib didaftar dalam Daftar Umum, karena harus memenuhi syarat spesialitas dan publisitasMempunyai sifat yang bisa dipindahtangankanMemerlukan penunjukkan oleh undang-undang

Yang ditunjuk oleh UUPA sesuai dengan Pasal 16 ayat (1) a,b,c sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 4 ayat 1 UUPA yaitu :Hak MilikHak Guna UsahaHak Guna BangunanYang ditunjuk oleh UURS, yaitu :Rumah Susun yang berdiri diatas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah NegaraHak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bangunannya berdiri diatas tanah Hak Milik

Yang ditunjuk oleh UUHT, yaitu :Hak Pakai Atas Tanah Negara yang wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.

Pada awalnya hanya ada 3 jenis hak atas tanah yang ditetapkan sebagai objek Hak Tanggungan, yaitu :Hak MilikHak Guna UsahaHak Guna BangunanDengan ditunjuknya Hak Pakai atas Tanah Negara, terdapat 4 jenis hak atas tanah yang ditetapkan sebagai objek Hak Tanggungan. Sedangkan untuk bangunan, ada 6 macam objek yang dapat dijadikan jaminan Hak Tanggungan, yaitu :Rumah susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah NegaraHak Milik atas Satuan Rumah Susun yang bangunannya berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara

2. Subjek Hak TanggunganMenurut pasal 8 ayat (1) dan pasal 9 UUHT, subjek Hak Tanggungan baik pemberi maupun pemegang Hak Tanggungan adalah orang peroroangan atau badan hukum.

Syarat Pemegang Hak Tanggungan :WNIWNA, baik yang berdomisili di Indonesia maupun manca negaraBadan Hukum IndonesiaBadan Hukum AsingSyarat Pemberi Hak Tanggungan :WNI yang berkewarganegaraan tunggal sebagai pemegang Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah NegaraBadan Hukum Indonesia sebagai pemegang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah NegaraWNA yang berdomisili dan menjadi penduduk Indonesia sebagai pemegang Hak Pakao Atas Tanah NegaraBadan Hukum Asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia sebagai pemegang Hak Pakai Atas Tanah Negara

F. Proses Pembebanan Hak TanggunganTahapan dan Tata Cara Pembebanan Hak TanggunganDilakukan melalui 2 tahap :Tahap pemberian Hak Tanggungan dengan dibuatkan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh pejabat pembuat akta tanahTahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan.2. Syarat Sahnya Pemberian Hak TanggunganAsas Spesialitas (Pasal 11 ayat (1) UUHT)Wajib mencantumkan hal yang disebut dalam pasal 11 ayat 1 UUHT agar asas spesialitas terpenuhi, yaitu :Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggunganDomisili para pihakPenunjukkan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 dan 10 ayat 1Nilai tanggunganUraian yang jelasAsas Publisitas (Pasal 13 ayat 1 UUHT)Juga wajib memenuhi syarat asas publisitas, yakni wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.Dilakukan dengan 3 cara (ayat 3), yaitu :Membuatkan buku tanah Hak TanggunganMencatatnyai dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak TanggunganMenyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.G. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)SKMHT adalah pernyataan pemberian kuasa yang diberikan oleh pemberi kuasa/pemberi hak tanggungan dalam bentuk tertulis atau otentik yang dibuat oleh atau dihadapan notaris atau oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT) dengan maksud untuk digunakan pada waktu melakukan pemberian Hak Tanggungan dalam hal pemberian Hak Tanggungan tidak dapat hadir sendiri dihadapan PPAT dalam rangka pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan.Syarat pembuatan SKMHT:Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan hak tanggunganTidak memuat kuasa substitusiMencantumkan secara jelas objek tanggungan, jumlah hutang dan nama serta identitas kreditur dan debitur apabila debitur bukan pemberi Hak Tanggungan.SKMHT hanya memuat perbuatan hukum yang membebankan Hak Tanggungan, dan tidak boleh membuat kuasa-kuasa melakukan perbuatan hukum lain.SKMHT tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya. SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.SKMHT mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan. h. Berakhirnya hak tanggunganDalam Pasal 18 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah disebutkan sebab-sebab hapusnya hak tanggungan, sebagai berikut:Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan.Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan.Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri.Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.Kasus posisiTergugat I, atau Bong Thian Lion, secara jelas telah melakukan pelanggaran hukum dengan memalsukan tanda tangan Para Penggugat dalam bentuk Akta Jual Beli yang seolah- olah asli, padahal tanda tangan penjual (Para Penggugat) tersebut dipalsu dan terhadap permasalahan tersebut Tergugat I telah diproses secara pidana di Pengadilan Negeri Bogor No. 94/PID.B/2004/PN.BGR., tanggal 7 Juni 2004 dan telah dinyatakan bersalah melakukan tindak pidana : Memalsukan surat, mempergunakan surat palsu dan melakukan penipuan secara berlanjut dan putusan tersebut sudah mempunyai kekuatan hukum tetap.