Estudios Turísticosimagenesbibliotecacentral.minhap.gob.es/pdfpublicaciones/... · 2005. 5. 12. · Consuelo Sánchez Naranjo Paloma Notario Bodelón Pilar Lobo Montero Emilia Alcelay

MINISTERIODE ECONOMÍA


SECRETARÍA DE ESTADO DE COMERCIO Y TURISMO

SECRETARÍA GENERAL DE TURISMO

INSTITUTO DE ESTUDIOS TURÍSTICOS

CENTRO DE PUBLICACIONES

N.º 155-156 2003 .

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N.º

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Estudios Turísticos

TURISMO RESIDENCIALEl alojamiento turístico privado en el contexto del sistema

de estadísticas de turismo

El papel del ICEX en el apoyo a la internacionalización del sector inmobiliario-turístico

El turismo residenciado y sus efectos en los destinos turísticos

Aproximación al turismo residencial español

Primeras aproximaciones al estudio estadístico del alojamientoprivado con fines turísticos desde una perspectiva de oferta

La residencia secundaria en ámbitos metropolitanos: La Comunidad de Madrid

Las viviendas familiares y su uso turísticoen la Comunidad Valenciana

El turismo residencial en el litoral andaluz

Turismo residencial y dispersión urbana en Mallorca(Illes Balears). Un ensayo metodológico en el municipio

de Pollensa

BIBLIOGRAFÍA TEMÁTICA SOBRETURISMO RESIDENCIAL

LEGISLACIÓN TURÍSTICA

NÚMERO MONOGRÁFICO

Instituto de Estudios TurísticosC/. José Lázaro Galdiano, 6.28036 MadridTel.: (34) 91 343 37 64Fax: (34) 91 343 38 01/(34) 343 34 40E-mail: [email protected]://www.iet.tourspain.es

Estudios Turísticos es una publicación tri-mestral dirigida a universidades, organismosnacionales e internacionales, profesionales ypersonas interesadas en el estudio del turis-mo. Su temática abarca aspectos económi-cos, políticos, formativos, ecológicos, psico-lógicos, antropológicos, urbanísticos y geo-gráficos relativos a la actividad turística,incluyendo tanto artículos de tipo teóricocomo análisis de casos, siempre que éstoscontribuyan de modo sustancial al desarrollodel conocimiento de la actividad turística.

Director:

Germán Porras Olaya

Consejo de Dirección:

Natalia Rodríguez-Salmones Cabeza

Consuelo Sánchez Naranjo

Paloma Notario Bodelón

Pilar Lobo Montero

Emilia Alcelay Peinado

Suscripciones:

Por un año, incluidos gastos de envío (4 ejemplares):

• España: 20,50 €

• Extranjero: 25,10 € (43 US $).

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• España: 7,30 €

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Para suscripciones o ejemplares sueltos, solicitar información en

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Colaboraciones:

Solicitar normas de colaboración para la ela-boración de artículos o recensiones a la direc-ción de la revista.

Los artículos publicados en Estudios Turísticos expresan exclusivamente la opinión de sus autores. Esta publicaciónno puede ser reproducida en todo o en parte en cualquier medio mecánico, electrónico, fotocopia, grabación o cual-quier otro sin el permiso expreso de los editores.

Edición y distribución: Ministerio de EconomíaSecretaría General TécnicaCentro de PublicacionesPlaza del Campillo del Mundo Nuevo, 3. 28005 MADRIDTel. (34) 91 506 37 40 - Fax: (34) 91 527 39 51

ISSN: 0423-5037NIPO: 375-04-016-5DEPÓSITO LEGAL: M-16188-1963Fotocomposición e impresión: Rumagraf, S.A.

Estudios TurísticosNÚMERO MONOGRÁFICO «TURISMO RESIDENCIAL»

SUMARIO

PRESENTACIÓN (Pilar Lobo Montero) ............................................................... 3

TRATAMIENTO GENERAL

El alojamiento turístico privado en el contexto del sistema de estadísticas deturismo (Natalia Rodríguez-Salmones, Eva Aranda y Beatriz Garrido) ............ 7

El papel del ICEX en el apoyo a la internacionalización del sector inmobiliario-turístico (Juan Miguel Márquez Pérez) ............................................................ 33

El turismo residenciado y sus efectos en los destinos turísticos (Enrique TorresBernier) ........................................................................................................... 45

Aproximación al turismo residencial español (Josualdo Ros Tonda) ................ 71

Primeras aproximaciones al estudio estadístico del alojamiento privado confines turísticos desde una perspectiva de oferta (Begoña Varela Merino, AnaLópez Lago y Antonio Martínez Serrano) ....................................................... 87

ESTUDIO DE CASOS

La residencia secundaria en ámbitos metropolitanos: La Comunidad de Madrid(Manuel Valenzuela Rubio) .............................................................................. 113

Las viviendas familiares y su uso turístico en la Comunidad Valenciana (Fran-cisco Juan Martínez, Amparo Jesús Pauls y Javier Solsona Monzones) ........... 159

El turismo residencial en el litoral andaluz (Pedro Raya Mellado) .................. 179

Turismo residencial y dispersión urbana en Mallorca (Illes Balears). Un ensayometodológico en el municipio de Pollensa (Jaume Mateu i Lladró) .................. 197

BIBLIOGRAFÍA TEMÁTICA SOBRE TURISMO RESIDENCIAL ................... 219

LEGISLACIÓN TURÍSTICA ................................................................................ 237

N.º 155-156 2003

Dado el gran número de noticias queaparecen continuamente en los medios decomunicación sobre turismo residencial, se-gunda vivienda, etc., podría pensarse que setrata de una forma de alojamiento novedo-sa, pero nada más lejos de la realidad.

Desde la época de los Austrias, los Rea-les Sitios jugaron un papel de residenciasestanciales para descanso y entretenimientoregios, siendo ejemplos elocuentes los Pala-cios de Aranjuez, El Pardo o Riofrío. Igual-mente representativas son las casas y pala-cios vinculados a la aristocracia, y más tar-de a la burguesía, situados en lugares degran atractivo por sus condiciones climáti-cas o su valor paisajístico. Esta forma dealojamiento para ocio y vacaciones seafianza en la primera mitad del siglo XX,período en el que se configuran auténticasreferencias de turismo residencial, comoCala D´Or en Mallorca o El Escorial enMadrid, para consolidarse en la segundamitad del pasado siglo al extenderse a lasclases medias, adquiriendo magnitudes im-portantes. Se puede considerar, por tanto,como una forma de alojamiento turísticotradicional en España.

Pero este fenómeno no afecta solamentea España, sino que tiene carácter interna-cional. En este sentido, las Recomendacio-nes sobre estadísticas de turismo, aproba-das por Naciones Unidas en 1993, en su in-tento de brindar las herramientas demedición de la realidad turística, recogen

esta fórmula de alojamiento bajo la rúbrica«alojamiento turístico privado», con la quees tratada actualmente desde el punto devista estadístico.

La oportunidad de dedicar un númeromonográfico doble de la revista EstudiosTurísticos a este tema se fundamenta en va-rias razones. Por una parte, el desarrolloexperimentado por esta fórmula de aloja-miento turístico en las últimas décadas, queha llegado a alcanzar cifras considerables,ya que actualmente el treinta por ciento delos turistas que visitan España indican uti-lizar una vivienda propia, una vivienda al-quilada o la vivienda de familiares y ami-gos como alojamiento; y más representati-vo es aún que cerca del noventa por cientode los viajes de los españoles por Españatengan la vivienda como forma de aloja-miento. Por otra parte, e igualmente signi-ficativo, es el escaso tratamiento que existede este tema desde una perspectiva riguro-sa y científica. En definitiva, se pretenderealizar una aportación que contribuya alconocimiento de esta forma de alojamientoturístico en España.

A fin de poder ofrecer una visión lo máscompleta posible de la realidad, este núme-ro monográfico se estructura en dos partes.Una primera de carácter general, en la quese intenta recoger el tratamiento a nivel na-cional desde distintas perspectivas de análi-sis y que contiene cinco artículos. El prime-ro recoge la situación que presenta el aloja-

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Instituto de Estudios TurísticosSecretaría General de Turismo

Estudios Turísticos, n.º 155-156 (2003), pp. 3-4 Secretaría de Estado de Comercio y Turismo

PRESENTACIÓN

miento turístico privado en el sistema de es-tadística de turismo, para aproximarnos a ladisponibilidad de datos. Un segundo artícu-lo nos acerca a las acciones que desde elInstituto de Comercio Exterior (ICEX) sellevan a cabo en el extranjero para la pro-moción de la vivienda turística en España.Por su parte, un tercer artículo viene a rese-ñar los efectos que esta forma de alojamien-to produce en los destinos turísticos, me-diante una aproximación a los aspectos so-ciales, económicos y ambientales, y porconsiguiente, a la sostenibilidad de los mis-mos. El cuarto artículo recoge la óptica delos promotores y constructores de viviendasturísticas, de sus formas de actuación, yfundamentalmente de la promoción y co-mercialización. Finalmente, el quinto ar-tículo presenta un proyecto de evaluaciónestadística de la segunda vivienda para fi-nes turísticos.

La segunda parte de este número mono-gráfico, dada la heterogeneidad de la pre-sencia en el territorio de esta forma de alo-jamiento y la variedad de característicasque presenta está dedicada al estudio de ca-sos, que proporcionan, no solo las peculia-ridades de cada zona, sino que se aproxi-man también al tema desde distintas meto-dologías y escalas de análisis a través decuatro artículos. El primero nos permite co-nocer el comportamiento de la segunda re-

sidencia en la Comunidad de Madrid, unámbito metropolitano con áreas de gran tra-dición en cuanto a segunda residencia, y ac-tualmente en proceso de transformación.Un segundo artículo nos brinda la experien-cia del estudio del comportamiento de la se-gunda vivienda de uso turístico en la Co-munidad Valenciana, a través de tres impor-tantes municipios: Benidorm, Cullera yOropesa. Un tercer artículo plantea el turis-mo residencial en el ámbito del litoral anda-luz, espacio extraordinariamente represen-tativo de la expansión de este fenómeno enlas últimas décadas. El cuarto y último ar-tículo aporta un análisis de la segunda vi-vienda en el municipio de Pollensa de laisla de Mallorca, realizado mediante unanovedosa metodología de indicadores indi-rectos de consumos.

Para completar la aproximación al temase incluye un apartado dedicado a Biblio-grafía Temática, que contiene las referen-cias bibliográficas existentes en el Centrode Documentación Turística de España so-bre Turismo Residencial. Como es habitualen la revista Estudios Turísticos, figuratambién el apartado dedicado a LegislaciónTurística, que corresponde a los dos prime-ros trimestres del año 2003.

Pilar Lobo Montero

Presentación

4 Estudios Turísticos, n.º 155-156 (2003)

TRATAMIENTO GENERAL

I. INTRODUCCIÓN

Creado en 1962, el Instituto de EstudiosTurísticos (IET) es, según lo establecidopor el Real decreto 1371/2000, de 19 de ju-lio, el órgano responsable de «la investiga-ción de los factores que inciden sobre el tu-rismo, así como la elaboración, recopila-ción y valoración de las estadísticas,información y datos relativos al mismo»(art.14. 2c), está integrado en la SecretaríaGeneral de Turismo, de la Secretaría de Es-tado de Comercio y Turismo del Ministeriode Economía.

El trabajo de investigación desarrolladopor el IET se centra en los aspectos econó-

micos y sociodemográficos del turismo. Enrelación con el primero de ellos, la informa-ción utilizada y/o generada por las opera-ciones estadísticas llevadas a cabo por elIET tiene, además de naturaleza estadísticay cobertura nacional, una orientación ma-croeconómica con el fin de abordar el análi-sis y la cuantificación de los impactos eco-nómicos del turismo desde una perspectivageneral: el análisis de los distintos ámbitoso sectores de actividad económica (como elconjunto de los hoteles, la restauración,etc.) o las grandes áreas territoriales (comoes el caso de las Comunidades Autónomas).

Las operaciones estadísticas llevadas acabo por el Instituto de Estudios Turísti-

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EL ALOJAMIENTO TURÍSTICO PRIVADO EN EL CONTEXTODEL SISTEMA DE ESTADÍSTICAS DE TURISMO

** Directora del Instituto de Estudios Turísticos.** Equipo investigador del citado Instituto.

Natalia Rodríguez-Salmones Cabeza*, Eva Aranda Palmero**y Beatriz Garrido González**

Resumen. A lo largo del presente artículo se va a ahondar en el estudio de los tipos de alojamiento utilizados por los turistas que visitan Es-paña. Se comenzará ofreciendo una visión general sobre su clasificación según los organismos internacionales, y cómo estas definiciones se adap-tan al caso español. Posteriormente el análisis se focalizará en el alojamiento turístico privado, detallando el volumen de su uso en España y unaserie de características de los turistas que lo utilizan, obtenidas de las encuestas elaboradas por el Instituto de Estudios Turísticos (IET). Por últi-mo, se comparará la información proveniente de las encuestas de demanda y las de oferta, partiendo de la explicación de sus diferencias metodo-lógicas y pasando posteriormente a una comparación cuantitativa.

Palabras clave: Alojamiento turístico privado, turismo interior, turismo interno, turismo receptor, clasificaciones internacionales.Abstract. Throughout the article we are going to study the different jeans of accommodation used by the tourists visiting Spain in depth.

We’ll start by giving a general view on its classification according to the international organizations and how these definitions can be adapted tothe Spanish case. Afterwards this analysis will focus on the private tourism accommodation, providing details about the extension of it’s use inSpain and some features about the tourists who use it. These have been obtained from Spanish Tourism Research Institute’s (IET) surveys. Lastly,information from demand surveys will be compared with those from the supply side, using firstly the explanation of the different methodologiesand going on to a quantitative comparison.

Key-words: Private tourism accommodation, internal tourism, domestic tourism, inbound tourism, international classifications.

cos son principalmente tres: «Movimien-tos Turísticos de los Españoles» (Famili-tur), «Movimientos Turísticos en Fronte-ras» (Frontur) y la «Encuesta sobre GastoTurístico» (Egatur). El diseño metodoló-gico y el cuestionario de las tres estadísti-cas se realiza teniendo en cuenta tanto lasexigencias y recomendaciones de laUnión Europea en materia de estadísticasde turismo, elaboradas por la Oficina Es-tadística de la Unión Europea (Eurostat),como las recomendaciones propuestasdesde la Organización Mundial de Turis-mo (OMT).

Familitur es la fuente estadística básicapara la cuantificación y el análisis del com-portamiento turístico de los españoles. Susobjetivos principales son la cuantificaciónde los flujos viajeros españoles entre lasdistintas Comunidades Autónomas (Turis-mo Interno) y hacia el extranjero (TurismoEmisor), y la caracterización de los viajesrealizados en función de los aspectos másrelevantes (motivo, duración, transporte uti-lizado, etc).

Frontur es la fuente estadística básicapara la cuantificación y el análisis delcomportamiento turístico de los extranje-ros en nuestro país (Turismo Receptor). Suobjetivo es la cuantificación y caracteriza-ción de los flujos de entrada de visitantes,turistas y excursionistas por las fronterasespañolas.

Egatur es la fuente estadística básicapara el análisis del comportamiento de losturistas extranjeros y de su gasto turístico.Su objetivo es conocer el gasto realizadopor los visitantes no residentes en sus viajes

con destino a España, y de los residentes ensus viajes al extranjero.

Todas las operaciones estadísticas ela-boradas por el IET son realizadas desde laóptica de la demanda, siendo la unidad in-formante el turista o persona que realiza elviaje. Dentro de su función investigadora,el IET analiza también otras fuentes esta-dísticas turísticas, como son las Encuestasde Ocupación elaboradas por el InstitutoNacional de Estadística (INE). En estasencuestas la unidad informante es el esta-blecimiento, es decir, la oferta. La infor-mación sobre el turismo que ofrece estetipo de encuesta se limita a los medios dealojamiento colectivo, mientras que en lasestadísticas de demanda elaboradas por elIET se analizan todos los tipos de aloja-mientos posibles que ha podido utilizar elturista.

II. DEFINICIÓN Y CLASIFICACIÓNDE LOS ALOJAMIENTOSTURÍSTICOS EN EL MARCOINTERNACIONAL

El Alojamiento Turístico se definecomo toda instalación que regularmente (uocasionalmente) ofrece plazas para que elturista pueda pasar la noche (1).

A partir de esta definición hay que pre-cisar las clasificaciones de cada uno de lostipos de alojamiento y a continuación acla-rar las distintas metodologías para su medi-ción y análisis estadístico.

Desde el ámbito internacional, tanto laOMT (2) como Eurostat (3) ofrecen, en

Natalia Rodríguez-Salmones Cabeza, Eva Aranda Palmero y Beatriz Garrido González


sus respectivas referencias metodológicas,una exhaustiva clasificación de los posi-bles tipos de alojamiento. En la mayoríade las ocasiones las tipologías contempla-das por ambas recomendaciones coinci-den, pero existen también algunas discre-pancias. A la hora de aplicar estas clasifi-caciones en un determinado país, elproblema más importante se plantea a lahora de adaptar la casuística existente enbase a las definiciones ofrecidas por losorganismos internacionales. Hay tipos dealojamiento que no existen en un determi-nado país y otras veces las definicionesofrecidas por los organismos interna-cionales plantean problemas de interpreta-ción, en muchos casos derivados, incluso,de la traducción a las distintas lenguas. Enel caso concreto de la traducción al caste-llano, se puede poner el ejemplo de los«alojamientos de vacaciones», traducidosde esta manera del inglés «holiday dwe-llings». En castellano no se utiliza el tér-mino «alojamiento de vacaciones» (4),podría decirse que es lo que se llama co-múnmente «complejo turístico», denomi-nación que no se contempla en los docu-mentos en castellano ni de Eurostat ni dela OMT.

La implicación directa de los proble-mas en las definiciones es la falta de com-parabilidad de datos a nivel internacional.En las reuniones celebradas en materia deestadísticas de turismo en los últimosaños, la dificultad de comparar los datosinternacionalmente ha sido un tema recu-rrente (5). Se trata de un motivo de preo-cupación cada vez más general, que seacrecienta cuando se persigue el objetivode elaborar las Cuentas Satélites de Turis-

mo, para las que es necesario delimitar elámbito de la oferta de alojamientos turís-ticos.

En estos momentos Eurostat está traba-jando en la actualización de la DirectivaComunitaria 95/97CE del Consejo sobre larecogida de información estadística en elámbito del turismo (6), y en Naciones Uni-das se está preparando una nueva Clasifica-ción de Actividades Económicas (7), lo queva a afectar también a las clasificacionesutilizadas en turismo. Las observacionespresentadas por los diferentes países, comola que se está realizando ahora del caso es-pañol, es de esperar que sean tenidas encuenta.

A fin de señalar las dificultades de clasi-ficación, el IET ha elaborado un listado, encastellano y en inglés, (Véanse Cuadros 1 y2) que incluye todos los tipos de alojamien-to recogidos en los manuales de las fuentesinternacionales de referencia (OMT (2) yEurostat (3)), señalándose cuándo se tratade una categoría que sólo está en uno deellos, las discrepancias que puedan existirentre ambas recomendaciones y las cuestio-nes a tener en cuenta cuando se aplican alcaso español.

Los distintos tipos de alojamiento se cla-sifican en dos grandes grupos: colectivos yprivados.

El alojamiento colectivo se define (1)como el establecimiento de hospedaje quepresta servicio de alojamiento al viajero,ofreciendo habitaciones u otro acomodopara pasar la noche, pero este serviciodebe contar con un número de plazas su-

El alojamiento turístico privado en el contexto del sistema de estadísticas de turismo

Estudios Turísticos, n.º 155-156 (2003) 9



Cuadro 1Clasificación de los Tipos de Alojamiento (Castellano)

Observaciones

1 hoteles

Problemas de definición 2 apartahoteles3 moteles4 paradores de carretera

5 hoteles de playa6 clubes redidenciales (OMT)

Debería incluir Paradores nacionales7 pensiones8 casa de huéspedes

9 fondas (albergues)Debería incluir casas rurales

10 residencias para turistas11 balnearios

12 estaciones termales

13 sanatorios de montaña14 centros de convalecencia

15 granja salud (Eurostat)

16 centro de cura17 mantenimiento físico

18 clínicas19 hogares para tratamiento geriátrico (OMT)

20 campamentos de trabajo agrícola, arqueológico y ecológico

21 colonia de vacaciones

22 campamentos de scouts23 poblados de vacaciones (OMT)

24 refugios de montaña (OMT)25 cabañas (OMT)26 escuelas de equitación (Eurostat)

27 escuelas de vela (Eurostat)28 centros deportivos (Eurostat)

Debería incluir granja escuela

29 centro de conferencias30 centro de cursos

31 centro de congresos32 centro de formación

33 colegio de jóvenes (OMT)

34 centro de meditación35 centro de retiro (Eurostat)

36 barcos crucero (Eurostat)

37 barcos pasaje servicio regular (Eurostat)

38 coches camas (Eurostat)39 literas en trenes (Eurostat)

40 literas en autocares (Eurostat)41 trenes (OMT)42 barcos (OMT)

43 otros (carruajes) (Eurostat)

44 edificios de apartamentos (Eurostat)

45 conjunto de chalets o bungalows

46 tiendas de campaña

47 remolques48 caravanas49 vehículo-vivienda

50 albergues juveniles51 dormitorios para turistas

52 alojamiento de grupos

53 hogares de vacaciones para la tercera edad

54 alojamientos de empresa / hoteles para sus empleados

55 residencias escolares56 residencias universitarias

Problemas de definición 57 puertos deportivos / marinas

58 habitaciones alquiladas en casa particularesHabitaciones

Alquiladas

59 villas alquiladas en su totalidad por familias o agencias

60 apartamentos alquilados en su totalidad por familias o agencias

61 casas alquiladas en su totalidad por familias o agencias

62 chalets alquilados en su totalidd por familias o agencias63 casas segunda residencia

64 apartamentos segunda residencia

65 villas segunda residencia

66 chalets segunda residencia

67 vivienda gratutita proporcionada por familiares o amigos Vivienda Gratuita

68 tiendas (Eurostat)69 caravanas (Eurostat)70 remolques (Eurostat)71 campistas libres (no organizados) (Eurostat)72 embarcaciones en puntos de amarre no oficiales

Problemas de definición

Problemas de Identidicación








ALOJ

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Alquiler viviendas

por familias o

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Viviendas en

Propiedad

Otros

Otro

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os

Campamentos de

Trabajo

Centros de

Conferencias

Medios de

Transporte

Colectivo

Alojamientos de

Vacaciones

Los tipos de alojamiento incluidos en el listado son aquellos recogidos por los Organismos Internacionales : OMT y EUROSTAT. Cuando al lado de cada categoríaaparece entre paréntesis un organismo, significa que sólo se recoge en la clasificación de éste. Por el contrario, su ausencia significará que es una categoría incluidaen el listado de ambos organismos.Las observaciones hacen referencia a las dificultades y puntualizaciones a las que hay que enfrentarse cuando tratamos de extrapolar las categorías, propuestas porlos Organismos Internacionales, al caso español. Éstas pueden ser de diferente naturaleza: problemas de definición (hay que delimitar bien el concepto para sucorrecta clasificación) y problemas de identificación (en España se regulan de otra manera, o con otro nombre, etc).

Hoteles

TIPOS DE ALOJAMIENTO (OMT & Eurostat)

Parahoteles

Establecimientosde Cura

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Camping Turístico

OtrosEstablecimientos

en Alojamiento

Colectivo

Hote

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Observaciones

1 hotelsProblemas de definición 2 apartment-hotels

3 motels4 roadside inns

5 beach hotels6 residential clubs (OMT)

Debría incluis Paradores Nacionales

7 rooming houses8 boarding houses9 bed and breakfast (Eurostat)

Debería incluir casas rurales10 tourist residence11 SPAS

12 thermal resorts13 mountain sanatoria14 convalescent homes15 health farms (Eurostat)16 centro de cura (no lo traducen literal)

17 fitness resorts18 sanatoria19 homes for the elderly (OMT)

20 agricultural, archeological and ecological work camps21 holidays camps22 scouts camps23 villages camps (OMT)24 mountain shelters (OMT)

25 cabins (OMT)26 riding schools (Eurostat)27 sailings schools (Eurostat)28 sports centres (Eurostat)

Debería incluir granja escuela29 conference courses

30 courses31 congresses

32 vocational training33 young people´s college (OMT)34 meditation centre35 retreats centre (Eurostat)36 cruise ships (Eurostat)37 scheduled passengers ships (Eurostat)

38 sleeping-car (Eurostat)39 couchetle accommodation in train (Eurostat)40 couchetle accommodation in coaches (Eurostat)

41 train (OMT)42 ships / boats (OMT)

43 others (horse caravans) (Eurostat)44 apartment-buildings (Eurostat)45 clusters oh houses and bungalows

46 tents

47 trailers

48 caravans49 vehicle homes50 youth hostels51 tourist dormitories52 group accommodation53 holiday homes for the elderly

54 holidays accommodation for employers / worker´s hotel

55 halls of residence for students56 school dormitories

Problemas de definición 57 marinas

58 Rented rooms in family houses Rented rooms

59 Villas

60 Apartments

61 Houses

62 Chalets63 houses (second homes)64 apartments (second homes)

65 villas (second homes)66 chalets (second homes)

67 Accommodation provided without charge by relatives or friendsAccommodation without

charge68 tents ( at non-organised sites) (Eurostat)

69 caravans ( at non-organised sites) (Eurostat)70 trailer ( at non-organised sites) (Eurostat)71 camper ( at non-organised sites) (Eurostat)

72 vessels at unofficial moorings

Los tipos de alojamiento incluidos en el listado son aquellos recogidos por los Organismos Internacionales : OMT y EUROSTAT. Cuando al lado de cada categoría aparece entreparéntesis un organismo, significa que sólo se recoge en la clasificación de éste. Por el contrario, su ausencia significará que es una categoría incluida en el listado de ambos

organismos.Las observaciones hacen referencia a las dificultades y puntualizaciones a las que hay que enfrentarse cuando tratamos de extrapolar las categorías, propuestas por losOrganismos Internacionales, al caso español. Éstas pueden ser de diferente naturaleza: problemas de definición (hay que delimitar bien el concepto para su correcta clasificación)y problemas de identificación (en España se regulan de otra manera, o con otro nombre, etc).

Hotels

TIPOS DE ALOJAMIENTO (OMT & Eurostat)

Similar Establishment

Health Establishments

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Work and HolidaysCamps

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Dewllings rented fromprivate individuals orprofesional agencies

Owned Dwelling

Other private tourismaccommodation










ver II.2.2

Cuadro 2Clasificación de los Tipos de Alojamiento (Inglés)

perior a un mínimo determinado para co-lectivos de personas que sobrepasan auna sola unidad familiar y disponer, aun-que no tenga fines de lucro, de una admi-nistración de tipo comercial común paratodas las plazas de un mismo estableci-miento.

Por contra, el alojamiento privado sedefine (1) como la forma de alojamiento tu-rístico que no se ajusta a la definición de«establecimiento». El alojamiento turísticoprivado ofrece, en alquiler o gratuitas, unnúmero de plazas determinadas. Cada uni-dad de alojamiento —habitación, vivien-da— es independiente y la ocupan turistas,normalmente durante una semana o fin desemana, quincena o mes, o sus propietarioscomo segunda vivienda o vivienda de vaca-ciones.

En el caso español, desde la óptica de lasencuestas de demanda nos encontramos conciertas dificultades a la hora de clasificardeterminados tipos de alojamiento en uno uotro grupo en función de la definición quede los mismos hace el turista.

En el siguiente apartado (III) se detallanestos problemas de clasificación, así comootros problemas derivados de la adaptaciónal caso español de los tipos de alojamientocontemplados por los organismos interna-cionales.

III. ADAPTACIÓNDE LAS CLASIFICACIONES ALA CASUÍSTICA DEL PAÍS:EL CASO ESPAÑOL

III.1. Clasificación entre colectivoo privado

En algunos casos, los límites entre los alo-jamientos colectivos y privados son confu-sos. Alojamientos clasificados por parte de laAdministración como de uso colectivo pue-den ser confundidos por el turista con aloja-mientos de carácter privado, o viceversa.

Puede darse el caso de que el turista de-nomine al alojamiento utilizado con elnombre que le haya dado su comercializa-dor (el creador del producto turístico),nombre que, como es lógico, no tiene por-qué coincidir con los ofrecidos por los or-ganismos internacionales, ni los reconoci-dos por las Administraciones Turísticas oEstadísticas.

Existe también el problema de la clasifi-cación generada, que aparece cuando el en-cuestador adapta el declarativo del turista allistado oficial de tipos de alojamiento. Parahacer una correcta asignación, en muchoscasos se necesita información adicional almero tipo de alojamiento declarado.

Desde la óptica de la oferta existen pro-blemas relacionados con la naturaleza jurí-dica del propietario del alojamiento: enmuchas ocasiones, el límite entre el aloja-miento privado y el colectivo está en la na-turaleza jurídica del propietario, no exis-tiendo (a priori) otras características quepermitan su clasificación.



El nexo entre los problemas desde elpunto de vista de la oferta y de la demandapodría verse con el siguiente ejemplo:cuando un turista se aloja en una casa rural,puede tratarse de alojamiento colectivo si elpropietario de dicho inmueble lo ha regis-trado en los correspondientes registros delas Comunidades Autónomas, o puede serun alojamiento privado si se trata de unacasa alquilada por un particular, sita en unentorno rural.

Por lo tanto, a la hora de clasificar los di-ferentes tipos de alojamiento, adquiere unpapel de vital importancia la correcta reco-gida de la información de la que disponga-mos. Hay que tener en cuenta que el turistano tiene por qué conocer las definiciones«estrictas» (oficiales) de cada tipo de aloja-miento, ni la naturaleza jurídica del propie-tario del alojamiento. Por ello el único mé-todo para realizar una buena clasificaciónde los tipos de alojamiento entre colectivosy privados, a partir de las estadísticas de de-manda, es obteniendo del informante unaserie de precisiones que nos permitan iden-tificar exactamente a qué tipo de alojamien-to se refiere.

III.2. Existencia en Españade determinados alojamientos

Hay una serie de alojamientos, recogidosen el listado, (Véase Cuadro 1) difíciles deadaptar al caso español. Unos porque su de-finición es demasiado amplia (hoteles deplaya, residencias para turistas, dormitoriopara turistas), otros porque no están identi-ficados como alojamientos turísticos en Es-paña (hogares para la tercera edad, centros

de convalecencia, granjas de salud, clínicas,hogares para tratamiento geriátrico) y porúltimo, el grupo de alojamientos que no sedan en el caso español (paradores de carre-tera, granjas rurales). Se da también el casocontrario, es decir, alojamientos muy exten-didos en España que no gozan de una iden-tificación precisa en las clasificaciones in-ternacionales, como los paradores naciona-les o las granjas escuela.

En el caso de los centros de convalecen-cia, granjas de salud, clínicas y hogarespara tratamiento geriátrico (antes mencio-nados), según la definición de turismo, sepodría dotar a estos alojamientos del cali-ficativo de «turístico» únicamente si se tra-tase de estancias para un tratamiento de sa-lud voluntario, lo cual implicaría recurrir ala información acerca del motivo de su uti-lización para decidir si son o no de uso tu-rístico.

III.3. Los apartahoteles: problemade definición

Los apartahoteles pertenecen al subgru-po de los «hoteles», dentro de los «hotelesy parahoteles» perteneciente a los «esta-blecimientos de alojamiento colectivo»(Véase Cuadro 1). Según la definición (2),«los hoteles y establecimientos parahotele-ros se caracterizan por estar organizadosen habitaciones, en número superior a unmínimo determinado; se encuentran bajouna administración de tipo comercial co-mún; disponen de ciertos servicios, inclui-do servicios en las habitaciones, arreglo delas camas y limpieza de sanitarios; por es-tar agrupados en clases y categorías de



acuerdo con los servicios prestados; y porno pertenecer a la categoría de estableci-mientos especializados. Los hoteles com-prenden: hoteles, aparthoteles, moteles,paradores de carretera, hoteles de playa,clubes residenciales y establecimientos si-milares con servicios hoteleros comple-mentarios a los de preparación diaria de lacama y limpieza de las instalaciones sani-tarias y de la habitación».

En España la palabra «apartahotel» espoco utilizada, siendo más común el uso dela palabra «apartamento». El problema dela palabra «apartamento» es que se utilizatanto para designar a los «apartahoteles»como para las casas o pisos utilizados parapasar las vacaciones, alquilados o en pro-piedad, pero que en cualquier caso son alo-jamiento privado. Por ello, a la hora de ela-borar las estadísticas turísticas es importan-te identificar los casos en los que no se tratade un «apartamento» sino de un «apartaho-tel». En la práctica del IET, para poderidentificar cuándo se trata de un alojamien-to colectivo o de un alojamiento privado, sepregunta acerca de la disposición de servi-cios hoteleros (arreglo de camas, limpiezade la habitación…). En caso de tenerlos seclasifica como «apartahotel» (colectivo), yen caso contrario como apartamento o vi-vienda (Privado).

En las «Recomendaciones de Estadísti-cas de Turismo de la OMT» (año 2000)aparece el término «apartamento» exacta-mente dos veces, cuando se define las «vi-viendas alquiladas a particulares, familias oagencias profesionales» y en la definiciónde «viviendas secundarias de propiedad pri-vada para fines turísticos», es decir, siempre

enmarcados en el gran grupo del alojamien-to privado.

No se encuentran tampoco aclaracionesen relación a este tema en las clasificacio-nes nacionales e internacionales de activi-dades. Ni en la NACE (8) Rev 1.1 ni en laCNAE (9) 93 Rev.1 aparece el término«apartahotel». La palabra «apartamento tu-rístico» aparece en una subclase de laCNAE (55231), y la palabra «apartamentode vacaciones» como nota explicativa a laclase 5523 (otros tipos de hospedaje) de laNACE. En ambos casos se trata de aloja-miento colectivo, pero por el grupo en elque está (552: Camping y otros tipos dehospedaje de corta duración) no parece quese trate de los «apartahoteles» clasificadosen llaves que tratan los organismos interna-cionales (Véase Cuadro 3).

El Instituto Nacional de Estadística reali-za, desde el año 2000 la Encuesta de Ocu-pación en Apartamentos Turísticos (EOAT),en la que se investigan mensualmente lasprincipales características sobre su utiliza-ción desde el punto de vista de la oferta, esdecir, encuestando al propietario del esta-blecimiento y no al turista alojado. Según lapropia metodología de la encuesta «Se en-tiende por establecimiento de apartamentosturísticos toda unidad productora cuya acti-vidad exclusiva o principal es la de aloja-miento de turistas, distribuidos en unidadesamuebladas (apartamentos, chalets, villas,bungalows…). Se considera apartamentoturístico (unidad) al inmueble cuyo uso secede en alquiler de modo habitual para hos-pedaje ocasional. Un conjunto de unidades,a su vez, forma un establecimiento de apar-tamentos turísticos. El establecimiento pue-





Cuadro 3Detalle de los grupos, clases y subclases en los que se divide la actividad

«hotelería» según las clasificaciones internacionales y nacionales

CNAE 93 Rev 1 NACE Rev. 1.1. Notas NACE Rev 1.1.

55 Hostelería Hostelería

55 1 Hoteles Hoteles

55 1 0 Hoteles

55 1 01 Hoteles y moteles

55 1 02 Hostales y pensiones

55 2 Camping y otros Campings y otros tipos de hospedaje tipos de hospedaje de corta duración de corta duración

55 2 1 Albergues juveniles Albergues juveniles y refugios de montaña y refugios de montaña

55 2 11 Albergues juveniles

55 2 12 Refugio de montaña

55 2 2 Camping Campings Este grupo comprende: — la provisión, mediante pago, de alojamiento para

estancias cortas en: • campamentos de vacaciones, chalés y apartamentos • terreno para acampar con los servicios correspondientes • otros tipos de alojamiento para estancias cortas como

granjas, albergues juveniles, refugios de montaña, etc.

Este grupo no comprende: — el alquiler de alojamientos para estancias prolongadas

(véase 70.20 Alquiler de bienes inmobiliarios por cuentapropia).

55 2 20 Camping

55 2 3 Otros tipos Otros tipos Esta clase comprende: de hospedaje de hospedaje — provisión, mediante pago, de alojamiento para estancias

cortas en: • chalés, apartamentos de vacaciones y casas de campo • residencias estudiantiles y universitarias, internados • albergues para trabajadores migrantes • otras instalaciones n.c.o.p.*

55 2 31 Apartamentos turísticos

55 2 32 Centros y colonias de vacaciones

55 2 33 Otros alojamientos turísticos

55 2 34 Otros alojamientos especiales no turísticos

Fuente: Statistical Classification of Economic Activities in the European Community, Rev 1.1. (NACE) y Clasificación Nacional de Ac-tividades Económicas 1993 (CNAE)

de estar constituido por varios bloques. Enalgunas comunidades autónomas las unida-des de análisis son las empresas explotado-ras de apartamentos turísticos. Éstas se de-finen como las personas físicas o jurídicas,sean o no titulares de los alojamientos, querealicen de forma habitual la actividad decesión del uso o disfrute de los mismos».

Atendiendo a la definición anterior, los«apartamentos turísticos» objetivo de la en-cuesta del INE son los clasificados en laCNAE 93 Rev.1 con el mismo nombre ycon la clave 55231. No queda claro con quétipo de alojamiento de las clasificacionesinternacionales se identificarían estos«apartamentos turísticos», ya que en la de-finición no se aclara el importante puntoacerca de los servicios hoteleros prestados.

III.4. Problemas de traducción

En el grupo de los alojamientos colecti-vos, dentro de los denominados «parahote-les» (Véase Cuadro 1) se encuentran, en losdocumentos publicados en castellano (tantode la OMT (2) como de Eurostat (3)), laspensiones, casas de huéspedes y fondas. Enla traducción al inglés ofrecida por la OMT

aparecen únicamente dos palabras: «roo-ming houses» y «boarding houses», lo cualprovoca que no se pueda realizar una equi-valencia exacta entre el castellano y el in-glés. En la clasificación en inglés ofrecidapor Eurostat se puede encontrar, junto conlas dos anteriores de la OMT, un términomás: «bed and breakfast». Este tipo de alo-jamiento está perfectamente identificado enel turismo del Reino Unido, sin embargo, esdifícil asignarle un equivalente español. Se-gún las clasificaciones analizadas en caste-llano se correspondería con uno de los tresalojamientos antes mencionados: pensio-nes, casas de huéspedes o fondas (VéaseCuadro 4).

Otro problema derivado de la traducciónes el mencionado en el apartado II, relativoa los «Alojamientos de vacaciones», palabraque viene del inglés «holiday dwellings».

Según la definición de la OMT (2) los«alojamientos de vacaciones» comprendenlas instalaciones colectivas, como conjuntode chalets o bungalows organizados comoalojamientos de tipo apartamento, pero conservicios hoteleros limitados y una admi-nistración común (no incluida la prepara-ción diaria de la cama y la limpieza).



Cuadro 4Problemas de traducción: Pensiones, Casas de Huéspedes y Fondas

OMT Eurosat

Español Inglés Español Inglés

Pensiones Rooming houses Pensiones Rooming HousesCasa de huéspedes Boarding houses Casa de huéspedes Boarding HousesFondas /////////// Fondas Bed and Breakfast

Fuente: OMT / Eurosat.

La definición ofrecida por Eurostat (3) esmuy similar: Instalaciones colectivas bajouna gestión común tales como edificios deapartamentos, conjuntos de chalets o bun-galows organizados como unidades de tipovivienda. A menudo proporcionan serviciosturísticos tales como actividades recreati-vas, comedor, servicios de lavandería y deinformación.

Atendiendo a estas definiciones, la pala-bra que se podría utilizar en el caso españolsería «complejo turístico», o el anglicismo«resort», si bien es cierto que en el caso es-pañol no existe una definición clara de quése entiende por complejo turístico. Podríaincluso asimilarse a la definición de «apar-tamento turístico» ofrecida por el INE en la«Encuesta de Ocupación en ApartamentosTurísticos» (véase apartado III.3).

En las encuestas a la demanda española yextranjera, Frontur y Familitur, se ha po-dido comprobar que este tipo de alojamien-to tiene un gran peso en Canarias, y muypoco en Baleares. Es probable que no se co-rresponda con una oferta diferente sino queel turista utilice la denominación que el co-mercializador del producto le ha dado altipo de alojamiento utilizado, diferente encada archipiélago.

III.5. Casas rurales

Este tipo de alojamiento no aparece iden-tificado ni en las clasificaciones realizadaspor OMT ni en las elaboradas por Eurostat.En España, sin embargo, este tipo de aloja-miento rural no sólo tiene una presencia im-portante sino que, además, ha experimentado

un gran crecimiento en los últimos años. A laexpansión de este tipo de alojamiento hancontribuido, en gran medida, las ayudas reci-bidas de la Unión Europea a través de losfondos LEADER, fondos destinados a fo-mentar el desarrollo local en los diferentespaíses miembros (iniciativa comunitaria dedesarrollo rural DO C 180 del 17/7/1994).Dentro de las diferentes medidas que abarcaeste tipo de programas, conviene resaltar lasdestinadas al fomento y desarrollo del turis-mo rural (10).

Si se tiene en cuenta que de estas sub-venciones y ayudas pueden beneficiarse to-dos los agentes del medio rural que perte-nezcan a cualquiera de los Estados Miem-bros, se puede inferir la existencia dealojamientos turísticos de carácter rural concaracterísticas similares a lo que en Españase denomina casa rural, en el resto de lospaíses europeos.

El Instituto Nacional de Estadística ela-bora desde el año 2001 la «Encuesta deOcupación en Establecimientos de TurismoRural (EOTR)». En la metodología de la en-cuesta se definen los alojamientos de turis-mo rural como «aquellos establecimientos oviviendas destinadas al alojamiento turísticomediante precio, con o sin otros servicioscomplementarios y que estén inscritos en elcorrespondiente Registro de AlojamientosTurísticos de cada Comunidad Autónoma.Estos establecimientos suelen presentarunas características determinadas:

a) están situados en un medio rural,

b) son edificaciones con una tipologíaarquitectónica propia de la zona o es-



tán situados en fincas que mantienenactivas explotaciones agropecuarias(agroturismo), y

c) ofrecen un número de plazas y habita-ciones para el alojamiento de huéspe-des limitado, además de reunir ciertosrequisitos de infraestructura y dota-ciones básicas.

Los alojamientos de turismo rural pue-den adoptar una de estas dos modalidadesde alquiler o ambas:

— se define modalidad de alquiler deuso completo como la contratacióníntegra del inmueble para uso exclu-sivo del contratante,

— se define modalidad de alquiler deuso compartido como la contrataciónindividualizada de habitaciones den-tro de la propia vivienda familiar.»

Tal y como se desprende de la definiciónanterior, para ser objetivo de la encuesta, lacasa rural ha de estar inscrita en Registro deAlojamientos Turísticos de cada Comuni-dad Autónoma. En caso contrario, se trata-ría de una vivienda alquilada por particula-res, es decir, alojamiento privado. Sería elcaso mencionado anteriormente en el quees necesario conocer la naturaleza jurídicadel propietario para establecer correcta-mente la definición.

III.6. Segunda residencia, viviendapropia…

Por último, y para cerrar la cuestión dela clasificación de los alojamientos, es de

vital importancia mencionar la relación(identificación) que se establece entre lavivienda en propiedad y la segunda resi-dencia.

Clasificadas dentro del alojamiento turís-tico privado no de alquiler, se encuentranlas «viviendas secundarias de propiedadprivada para fines turísticos» (denomina-ción de la OMT) o «viviendas en propie-dad, segundas residencias» (denominaciónEurostat). Ambos organismos las definendel mismo modo: «comprenden apartamen-tos, villas, casas, chalets y otras viviendasutilizadas durante el viaje turístico por visi-tantes que forman parte del hogar propieta-rio de la vivienda secundaria. Incluyenigualmente los alojamientos que se rigenpor contrato de utilización a tiempo com-partido».

Según la definición y el nombre aplica-do, no hay duda de que la segunda residen-cia ha de ser una vivienda en propiedad.En el caso español, tanto en las encuestasturísticas realizadas a la demanda (Fron-tur y Familitur) como en Censo de Pobla-ción y vivienda de 2001, se contempla quela segunda residencia pueda ser, ademásde vivienda propia, una vivienda alquiladadurante la mayor parte del año (más deseis meses) o vivienda de familiares o ami-gos.

Los datos analizados apuntan a que elrégimen de tenencia de la segunda residen-cia no influye en las características de losviajes que allí se realizan. Debe de tenerseen cuenta el gran volumen de viajes de es-tancias cortas, que suelen coincidir con losfines de semana, que los españoles reali-



zan a la segunda residencia (el 63% del to-tal de los viajes). Desde el punto de vistade un análisis sociológico del turismo esmás importante el hecho de que una perso-na disponga de una vivienda a la que pue-de viajar (propia, de familiares o alquila-da) que su régimen de tenencia. Las carac-terísticas intrínsecas de este tipo de viajeses lo que lleva a la administración turísticaespañola a considerar como segunda resi-dencia los tres tipos de viviendas mencio-nadas.

Es importante señalar que desde el puntode vista económico, es sumamente impor-tante tener en cuenta el régimen de propie-dad de la segunda residencia estimar el con-sumo turístico.

Conviene apuntar que en los cuestiona-rios utilizados por el IET se recoge la infor-mación acerca del régimen de tenencia dela segunda residencia lo que permite, a lahora de elaborar los datos para los organis-mos internacionales, realizar el desgloseellos proponen.

En este punto cabe hacer una mención alo que se conoce comúnmente como multi-propiedad. Con el término impropio demultipropiedad se vienen denominando to-das aquellas fórmulas por las que se trans-mite el derecho a disfrutar de un aloja-miento durante un período determinadocada año. A pesar de que el término multi-propiedad es muy utilizado, su uso en elmarco de la clasificación de los alojamien-tos es totalmente incorrecto ya que, ademásde ser errático el término en sí, no es untipo de alojamiento sino una forma de uso.Esta forma de uso no se da exclusivamente

en las en «viviendas» sino en todos aque-llos bienes inmuebles de uso turísticocomo hoteles, barcos, etc. Por ello cuandoun turista haga referencia a este tipo de usohabrá que investigar de qué tipo de inmue-ble se trata.

El término «multipropiedad» no está re-cogido en la legislación vigente como tal.En el marco legislativo de la Unión Euro-pea a esta forma de disfrute del alojamientose le denomina time-sharing, es decir, régi-men de tiempo compartido (Directiva94/47/CE, de 26 de Octubre de 1994, relati-va a la protección de los adquirientes en lorelativo a determinados aspectos de los con-tratos de adquisición de un derecho de utili-zación de inmuebles en régimen comparti-do). En la aplicación de la Directiva al mar-co legislativo español se ha optado porregularlo como derecho real de aprove-chamiento por turno, al concluir que estetérmino se adapta mejor a la casuística delpaís (Ley 42/1988, de 15 de diciembre, so-bre derechos de aprovechamiento por turnode bienes inmuebles de uso turístico y nor-mas tributarias).

IV. ALOJAMIENTO PRIVADOEN ESPAÑA: UN ANÁLISISDESDE LA DEMANDA.ESTIMACIÓNDE SUS DIMENSIONES

Para el análisis del impacto y caracterís-ticas que tiene el alojamiento privado enEspaña tomaremos como referencia los da-tos proporcionados por el Instituto de Estu-dios Turísticos (Familitur y Frontur) co-rrespondientes al año 2002.



IV.1. Breve introducción metodológica

Como apunte previo al análisis cuanti-tativo, conviene efectuar una breve intro-ducción metodológica (11), en relación a launidad de análisis utilizada.

La estadística Frontur es una encuestarealizada en fronteras, y cuantifica el nú-mero de visitantes extranjeros que entranen España, es decir, mide entradas de per-sonas residentes en el extranjero. Los visi-tantes se clasifican en turistas y en excur-sionistas, dependiendo de si pernoctan enEspaña (turistas) o vienen únicamente apasar el día (visitantes de día o excursio-nistas). Frontur considera todos los tiposde alojamiento, tanto de uso particularcomo colectivo.

La estadística Familitur es una encuestaa hogares, que utiliza distintas variables deanálisis, entre ellas «individuos» y «via-jes». En función de si una persona ha viaja-do o no ha viajado durante el periodo de re-ferencia (viajes con pernoctación), se laclasifica como «viajero» o «no viajero»,independientemente del número de viajesque haya realizado. La suma del número deindividuos viajeros y no viajeros da siem-pre el total de la población residente en Es-paña. La unidad de análisis «viajes», cuan-tifica el número de desplazamientos conpernoctación que realizan los individuosviajeros es decir, si un individuo efectúa 5viajes durante el periodo de referencia, seráun «viajero», pero contará como 5 «via-jes».

Por lo tanto, la unidad de análisis de Fa-militur que se utiliza para hacer análisis

conjuntos con la estadística Frontur, es lade «viajes». En Frontur, los «turistas» sonpersonas que entran en España y que, ade-más, pernoctan. Al igual que ocurre con los«viajes» de Familitur, se puede estar con-tando varias veces a una misma persona.Tanto los «viajes» de Familitur como los«turistas» de Frontur miden desplazamien-tos de personas que pernoctan.

IV.2. Análisis cuantitativo:La utilización del alojamientoprivado

IV.2.1. Número de viajes (Familitur)o turistas (Frontur)

El Turismo Interior de España estácompuesto por dos tipos de turismo; por unlado, el realizado por los residentes en Es-paña que viajan dentro de nuestro país (elTurismo Interno) y por otro el turismo reali-zado por los no residentes que provienen depaíses extranjeros (Turismo Receptor).

A la hora de estudiar el alojamiento pri-vado en España es importante tener encuenta esta doble dimensión del turismo in-terior, ya que en la mayoría de los casos laelección de uno u otro tipo de alojamientose ve condicionada por el origen (nacionalo extranjero) del turista que la realiza.

Durante el año 2002 España acogió a untotal de 172,2 millones de turistas (12) (Tu-rismo Interior), de los cuales, 51,4 millones(30.3%) procedieron de un país extranjero(Turismo Receptor) mientras que el 70.0%(120,4 millones) fueron residentes en nues-tro país (Turismo Interno).



Si atendemos a la naturaleza de los dife-rentes alojamientos, es decir, si estos tie-nen un carácter privado (viviendas en pro-piedad, viviendas alquiladas, viviendasgratuitas y otros) o colectivo (hoteles y si-milares, casa rural, establecimientos espe-cializados, camping y otros), las cifras soncontundentes (Véase Gráfico 2), ya que deltotal de viajes realizados en España, en121,1 millones se ha utilizado el aloja-miento privado (el 87.7% del total de losviaje). Estas cifras, desde la demanda, danuna idea del enorme peso que tiene el alo-jamiento privado en España y el númerode plazas que se pueden estar ofertando eneste tipo de alojamiento para atender estademanda.

El alojamiento privado es el alojamientopor excelencia utilizado por los residentesen España (88.2%), debido principalmente



Gráfico 1Turistas según Lugar

de Procedencia. España 2002

Fuente: Instituto de Estudios Turísticos (Frontur; Familitur).

0

120

100

80

60

40

20

140

160

180

200

Mill

ones

TurismoReceptor

30,0%

TurismoInterno70,0%

Gráfico 2Distribución de los viajes según tipo de Alojamiento en España. Año 2002


Aloj. Privado88,2%

Aloj. Colectivo11,8%



Aloj. Privado30,6%

Aloj. Privado87,7%

Turismo interno Turismo receptor Turismo interior(Total)

al gran peso que entre este colectivo tienenlos viajes de corta duración (que suelencoincidir con fines de semana) a la segundaresidencia. Por el contrario, el turismo re-ceptor se decanta por el alojamiento colec-tivo, eligiéndose el alojamiento privado enel 30.6% de los viajes de los extranjeros.

IV.2.2. Número de pernoctacionesy estancia media

Las grandes diferencias existentes en elnúmero medio de noches que los turistaspasan en los alojamientos privados y colec-

tivos (estancia media), hacen que sea nece-sario relativizar la información ofrecidahasta el momento acerca de los viajes conla información sobre las pernoctaciones.

El número de pernoctaciones realizadas enEspaña por los turistas extranjeros (turismoreceptor) durante el año 2002 ascendió a550,1 millones, mientras que los residentesen España efectuaron 529,6 millones de per-noctaciones. Esto supone que, en términos depernoctaciones, el turismo receptor tiene ma-yor importancia (50,9% del total de pernocta-ciones realizadas en España) que en términosde viajes (30,3%). (Véase Cuadro 5).



Cuadro 5Número de Pernoctaciones por Tipo de Alojamiento

y según procedencia de los turistas

Turismo Interno Turismo Receptor Turismo Interior (total)

Pernoctaciones absolutos % absolutos % absolutos %

TOTAL 529.565.239 100,0 550.096.839 100,0 1.079.662.078 100,0

COLECTIVO 77.289.057 14,6 298.797.128 54,3 376.086.185 34,8

Hoteles, similares y complejos turísticos 51.883.564 67,1 269.590.848 90,2 321.474.412 85,5Camping/Caravana 13.272.638 17,2 25.565.740 8,6 38.838.378 10,3Casa rural 4.974.762 6,4 1.313.244 0,4 6.288.006 1,7Otros 7.158.093 9,3 2.327.296 0,8 9.485.389 2,5

PRIVADO 452.276.182 85,4 251.299.710 45,7 703.575.893 65,2

Vivienda propia 207.301.054 45,8 89.188.581 35,5 296.489.635 42,1Turísticos 124.415.694 60,02.ª Residencia 82.885.360 40,0

Vivienda alquilada 50.314.792 11,1 85.847.998 34,2 136.162.790 19,4Turísticos 45.777.992 91,02.ª Residencia 4.536.799 9,0

Vivienda de familiares o amigos 193.973.596 42,9 58.635.549 23,3 252.609.144 35,9Turísticos 134.967.868 69,62.ª Residencia 59.005.728 30,4

Otros 686.741 0,2 17.627.582 7,0 18.314.323 2,6Turísticos 686.7412.ª Residencia


Atendiendo a la clasificación de pernoc-taciones por tipos de alojamiento, se obser-va que en el turismo receptor el 45,7% delas pernoctaciones se realizan en alojamien-tos privados, lo que sitúa la estancia mediaregistrada por los turistas extranjeros enalojamientos privados en 15.6 noches, con-siderablemente superior a la registrada poreste tipo de turistas en alojamientos colecti-vos (8.1).

Los turistas españoles, invierten el85,4% de sus pernoctaciones en alojamien-tos privados, lo que supone una estanciamedia de 4,3 noches debido al gran peso delos viajes de fin de semana a segunda resi-dencia.

Esta diferencia de 11.3 noches en la es-tancia media de turistas nacionales y ex-tranjeros registrada en alojamientos priva-dos, se debe a una diferencia de «uso» de

este tipo de alojamiento por parte de unos yotros. El uso que se le da al alojamiento pri-vado por parte de los turistas extranjeros espuramente vacacional, es decir, utilizan estetipo de alojamiento para hospedarse en Es-paña durante un periodo largo de vacacio-nes que, por lo general, coincide con el via-je principal del año. Sin embargo, una granmayoría de los turistas españoles utilizaneste tipo de alojamiento durante los viajescortos de fin de semana. Estos viajes cortosde fin de semana a una segunda residencia(alojamiento privado) tienen un enormepeso entre los turistas residentes en España;este tipo de viajes suponen el 66.7% de losviajes realizados por los turistas españolesy su duración no sobrepasa, en ningún caso,las tres noches. Por lo tanto, a la hora decalcular la estancia media para el conjuntodel turismo interior, y debido al peso de losviajes de los españoles, provoca una dismi-nución de la estancia media registrada en



Gráfico 3Distribución de pernoctaciones según tipo de Alojamiento en España. Año 2002


Aloj. Privado85,4%




Aloj. Privado45,7%

Aloj. Privado65,2%

Turismo interno Turismo receptor Turismo interior(Total)

alojamiento privado a nivel nacional (VéaseGráfico 4).

El análisis conjunto del turismo interno yreceptor señala que la estancia media enalojamientos privados del turismo interiorasciende a 5,7 noches, mientras que la re-gistrada para alojamientos colectivos fue de7.3 noches. Como se pude comprobar es labaja estancia media de los turistas españo-les en alojamientos privados la que hacedisminuir considerablemente la media glo-bal en este tipo de alojamiento.

IV.2.3. Los distintos tipos de alojamientoturístico privado

Dentro del alojamiento privado se in-cluye la vivienda en propiedad, la viviendaalquilada, la vivienda gratuita (proporcio-nada por familiares o amigos) y otros aloja-

mientos. En España son dos los alojamien-tos privados donde se concentran la mayorparte de las pernoctaciones, estos son la vi-vienda en propiedad (42.1%) y la viviendagratuita (35.9%) y les siguen, de lejos, lavivienda alquilada (19.4%) y otro tipo dealojamientos (2.6%).

Sin embargo, la distribución varía si aten-demos al origen del turista. Si nos centra-mos en el turismo receptor vemos (VéaseGráfico 5) cómo las pernoctaciones que ge-neran los turistas extranjeros se distribuyena partes iguales entre la vivienda propia(35.5%) y la vivienda alquilada (34.2%),siendo la vivienda gratuita (23.3%) y otrotipo de alojamientos (7.0%) donde menornúmero de pernoctaciones se registraron.Sin embargo en el turismo interno, la vi-vienda gratuita fue el segundo alojamientodonde mayor número de pernoctaciones segeneraron (42.9%), después de la vivienda



Gráfico 4Estancia Media en Alojamiento Colectivo y Privado. España 2002


Alojameinto Colectivo Alojamiento Privado

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0

Turismo Receptor

Turismo Interno

Turismo Interior(Total)

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0

Turismo Interno

Viajes Turísticos

Viajes corta duracion a2.a residencia

propia (45.8%) y muy por encima de la vi-vienda alquilada (11.1% de pernoctacionesfrente al 34.2% generado por los turistas ex-tranjeros en el mismo tipo de alojamiento).

Si analizamos las pernoctaciones en aloja-miento privado generadas por el turismo in-terno en función del tipo de viaje, observa-mos el gran peso que tienen los viajes turísti-cos sobre el total de pernoctaciones, ya quede los 452 millones de pernoctaciones quegeneraron los españoles en alojamiento pri-vado durante el año 2002, un 67.6% fueron

generadas por viajes turísticos y un 32.4%por viajes cortos a segunda residencia.

IV.2.4. Principales Destinos(Turismo Interior)

Si analizamos el peso de las pernocta-ciones en alojamiento privado en los dife-rentes destinos turísticos españoles, laComunidad de Castilla La Mancha apare-ce como la Comunidad en la que mayorpeso tienen las pernoctaciones en aloja-miento privado (93.0%), en comparación



Gráfico 5Distribución de Pernoctaciones en los diferentes Alojamientos Privados

en España. Año 2002


0

60

50

40

30

20

10

70

80

90

100

Turismo Receptor Turismo Interior (Total)Turismo Interno

Vivienda propia / multipropiedad Vivienda de familiares o amigos Vivienda Alquilada Otros privados

Porc

enta

je

con el volumen de pernoctaciones que seregistra en alojamiento colectivo (7.0%).A ésta Comunidad le siguen Extremadura(90.1%) y la Comunidad de Castilla yLeón (87.9%). En todas las ComunidadesAutónomas españolas, a excepción deBaleares y Canarias, el volumen de per-noctaciones registradas en alojamientoprivado es superior al volumen registradoen alojamientos colectivos, superando entodos los casos el 60.0%.

Como se puede observar en el mapa queaparece a continuación (Véase Gráfico 6),tan sólo en las Islas Canarias y Baleares elcomportamiento de los turistas es diferen-te, predominando con un 70.2% y 64.9%,respectivamente, las pernoctaciones enalojamiento colectivo. De nuevo, la proce-dencia de los turistas aparece como unavariable clave para entender el comporta-miento del turismo en unas y otras Comu-nidades. Es en las Comunidades donde



Gráfico 6Peso de las Pernoctaciones en Alojamiento Privado por Comunidad Autónoma

de Destino. Peso las pernoctaciones entre turismo interno y receptor

predomina el turismo de carácter nacional(residentes en España), donde mayor pesotienen las pernoctaciones en alojamientoprivado, por el contrario, en las Comuni-dades donde predomina el turismo extran-jero, como es el caso de los archipiélagos,las pernoctaciones en alojamiento privadodisminuyen su peso significativamente. Enla mayor parte de las Comunidades del li-toral mediterráneo como son Andalucía,Comunidad Valenciana y Cataluña, dondelas pernoctaciones generadas por turistasresidentes y extranjeros tienden a igualar-se, el porcentaje de pernoctaciones realiza-das en alojamiento privado no es tan altocomo en las Comunidades del interior,siendo de 71.0%, 77.9% y 61.7% respecti-vamente.

IV.2.5. Evolución del uso del alojamientoturístico privado

En los últimos años (1999-2002) el usodel alojamiento privado en España ha sidocreciente, con una tasa media de crecimien-to interanual del 1.4%, siendo notablementesuperior el crecimiento registrado entre losturistas extranjeros (5.0%) y manteniéndosecasi constante (0,9%) el registrado por elturismo interno (residentes).

El alojamiento colectivo ha registradouna tasa media de crecimiento interanualdel 3.9%, un crecimiento que, a pesar dehaber sido considerable entre los turistasextranjeros (3.4%), es entre los turistas resi-dentes donde ha experimentado un mayorcrecimiento (5.4%).



Gráfico 7Tasa Media de Crecimiento Interanual del número de viajes

según tipo de alojamiento. 1999-2002


0

2,0

1,0

3,0

4,0

5,0

6,0

Alojamiento Colectivo Alojamiento Privado

1,4%0,9%

5,0%

Turismo Interno Turismo Receptor Turismo Interior (Total)

V. CONTRASTE DE FUENTESDE OFERTA Y DEMANDA

Las diferencias metodológicas y con-ceptuales existentes entre las estadísticasde la oferta y la demanda inciden directa-mente en los datos resultantes. Tanto elnúmero de turistas como el de las pernoc-taciones que generan, varían significativa-mente si se analizan desde las encuestas dedemanda o desde las encuestas realizadasa la oferta.

En el caso español, Frontur y Famili-tur son el principal instrumento de obser-vación, desde la óptica de la demanda, delos flujos turísticos nacionales e interna-cionales.

Por su parte, el Instituto Nacional de Es-tadística realiza cuatro encuestas de ocupa-ción en distintos medios de alojamiento co-lectivo (encuestas a la oferta): Encuesta deOcupación Hotelera (EOH), Encuesta deOcupación en Apartamentos Turísticos(EOAP), Encuesta de Ocupación en Acam-pamentos (EOAT) y Encuesta de Ocupa-ción en Alojamientos de Turismo Rural(EOTR). Las unidades de análisis para es-tas encuestas son los establecimientos tu-rísticos inscritos como establecimientoshoteleros, apartamentos, acampamentos ocasas rurales en los registros de las Conse-jerías de Turismo de cada Comunidad Au-tónoma.

IV.1. Diferencias metodológicas

Las principales diferencias metodológi-cas se centran en las siguientes cuestiones:

IV.1.1. La unidad informante

En el caso de Frontur y Familitur, laencuestación se realiza mediante entrevistapersonal al viajero, es decir, el informantedel viaje y de su alojamiento es el propioviajero. En las Encuestas de Ocupación, lainformación sobre el conjunto de varia-bles, incluidas aquellas referidas al viajero,la proporciona el establecimiento encues-tado (oferta) mediante un cuestionario autocumplimentado de envío mensual.

IV.1.2. Definición del tipo de alojamiento

En Frontur y Familitur al viajero se lepregunta sobre todos los tipos de aloja-mientos utilizados durante su viaje, tantocolectivos como privados. En las Encuestasde Ocupación se investiga el alojamiento enlos establecimientos turísticos inscritoscomo tales en los correspondientes regis-tros de las Conserjerías de Turismo de cadaComunidad Autónoma; no se investiga,pues, el alojamiento privado.

Por otro lado, en este punto entra enjuego el problema conceptual que antesmencionábamos a la hora de clasificar eltipo de alojamiento. En el caso de las En-cuestas de Ocupación los tipos de aloja-miento que aparecen son los inscritos enlos respectivos registros de las Comunida-des Autónomas, sin embargo, tanto enFrontur como en Familitur (demanda) esel turista quien decide cómo clasifica elalojamiento donde se ha hospedado. Asíun mismo alojamiento puede aparecer cla-sificado de diferente manera en uno y otrotipo de encuestas.



IV.1.3. Toma de datos

En Frontur la toma de datos se realizaa una muestra distribuida a lo largo detodo el mes de referencia y en Familiturse pregunta acerca de todos los viajes rea-lizados en el periodo de referencia (cuatromeses). En las Encuestas de Ocupación laconsulta de datos básicos se refiere a sietedías seguidos de cada mes, elegidos alea-toriamente de tal manera que entre todoslos establecimientos cubran el mes com-pleto. Los establecimientos investigadoscada mes son aquellos abiertos en el mesde referencia.

IV.1.4. Comunidad Autónoma de Destino

Tanto en Familitur como en Frontur,se recogen todas las etapas de las que cons-ta el viaje, investigando el tipo de aloja-miento y las pernoctaciones en cada una deellas. Posteriormente, a la hora de publicarlos resultados, en los viajes que constan demás de una etapa se asigna al destino prin-cipal del viaje el número total de pernocta-ciones y el tipo de alojamiento utilizado.Se considera como destino principal aquélen el que se pasan un mayor número de no-ches.

En las Encuestas de Ocupación, cada es-tablecimiento da cuenta del número de via-jeros alojados, sin considerar si el turista haestado en la etapa previa o posterior del via-je en otro establecimiento de las mismas ca-racterísticas. Esto puede conllevar a una so-brevaloración del número de turistas aloja-dos en alojamientos colectivos con respectoa los datos ofrecidos en las estadísticas de

demanda. Piénsese en un turista que se alo-ja en dos hoteles diferentes, uno en Catalu-ña (4 noches) y otro en la Comunidad Va-lenciana (2 noches). En la EOH será conta-do como dos turistas: uno en Cataluña yotro en la Comunidad Valenciana. Las en-cuestas de demanda (Frontur y Familitur)lo contabilizarían como un turista con desti-no en Cataluña.

IV.1.5. La asignación de pernoctaciones

En las encuestas de demanda (Frontur yFamilitur) el viajero informa sobre todaslas pernoctaciones que ha realizado en to-dos los tipos de alojamientos mencionados(de 1 a 365 según la definición ofrecida porlos organismos internacionales (1)), éstaspueden haber sido realizadas en estableci-mientos privados o colectivos en el mes dereferencia, antes o después. En este tipo deencuestas se puede, pues, producir una so-breestimación en el número de pernocta-ciones de un mes, sin embargo, para elconjunto del año las encuestas de demandason las únicas que estiman con precisión eltotal de pernoctaciones generadas por el tu-rismo.

En las Encuestas de Ocupación (oferta),por el contrario, el máximo número de per-noctaciones que se recogen no puede supe-rar el número de plazas ofertadas ese mesen los establecimientos registrados.

IV.1.6. La unidad de análisis:turista, viajero, viaje

Tal y como se ha apuntado en el apartadoIV.1, Frontur mide entradas de personas



residentes en el extranjero, mientras que los«viajes» de Familitur cuantifican los des-plazamientos de las personas que viajan.De este modo, el término «viajes» de Fami-litur es el homólogo a los «turistas» deFrontur.

La Encuesta de Ocupación Hoteleramide entradas en establecimientos hotele-ros, es decir, el número de «viajeros» (espa-ñoles y extranjeros) que se alojan en hote-les, y que por tanto pernoctan en ellos. Siun «viajero» se aloja en dos hoteles diferen-tes, a efectos de la encuesta contará comodos «viajeros».

Por lo tanto, los «viajeros» de la Encues-ta de Ocupación Hotelera se asimilan a los«turistas» de Frontur (alojados en hoteles)y a los «viajes» de Familitur (con estanciaen hoteles).

La utilización de tres palabras diferentespara medir el mismo fenómeno en tres en-cuestas distintas podría hacer reflexionaracerca del uso de una nomenclatura co-mún.

IV.1.7. La estancia media

La estancia media es el cociente entre elnúmero de pernoctaciones y el número deviajes. Los factores mencionados anterior-mente, como la asignación de las pernocta-ciones y de la Comunidad Autónoma dedestino influyen notablemente en que seproduzcan diferencias entre los datos de es-tancia media ofrecidos por Frontur y Fa-militur en comparación con las Encuestasde Ocupación.

IV.2. Diferencias en los datos

Estas diferencias en la metodología con-llevan resultados diferentes, por ello es im-portante tenerlo en cuenta a la hora de reali-zar un análisis de los mismos.

Veamos un ejemplo comparando los re-sultados de Frontur (demanda) con losofrecidos por el INE (oferta), para el año2002, en lo que respecta a turistas, pernoc-taciones y alojamientos.

Desde la demanda (Frontur) se calculaque en el año 2002 han entrado en España51,7 millones de turistas extranjeros quehan generado 550,3 millones de pernocta-ciones en el conjunto de los alojamientos deuso turístico (privados colectivos). Desde laoferta (EOAT) se estima que en 2002 sealojaron 36,1 millones de turistas extranje-ros que generaron 221,5 millones de per-noctaciones. Esto supone una diferencia de15,6 millones de viajeros y de 328,7 millo-nes de pernoctaciones, un 30% y un 60%respectivamente de diferencia con Frontur.

La clave a la hora de analizar los resulta-dos es el alojamiento privado. Este tipo dealojamiento es el que produce las mayoresdiferencias entre los resultados de ambos ti-pos de encuesta. Desde la demanda, en elcaso de Frontur, se calcula que un (30.7%)de los turistas se han alojado en alojamientoprivado (vivienda gratuita, vivienda alquila-da u otros), generando 253 millones de per-noctaciones lo que supone el 46.1% del to-tal de pernoctaciones. Estos turistas y suspernoctaciones son los que quedan fueradel ámbito de investigación de las encuestasde la oferta.



BIBLIOGRAFÍA

COMISIÓN EUROPEA (1998): Decisión de la Co-misión de 9 de diciembre de 1998 sobre los proce-dimientos de aplicación de la Directiva 95/57/CEdel Consejo sobre la recogida de información es-tadística en el ámbito del turismo. Bruselas: Ed.Diario Oficial de las Comunidades Europeas.

EUROSTAT (1998): Metodología Comunitaria sobrelas Estadísticas del Turismo. Luxemburgo: Ed.Oficina de Publicaciones Oficiales de las Comuni-dades Europeas. (Ediciones en castellano e inglés).

INSTITUTO DE ESTUDIOS TURÍSTICOS (2002):Movimientos Turísticos de los Españoles (Famili-tur): año 2002. Madrid: Ed. Instituto de EstudiosTurísticos, Secretaría General de Turismo, Secre-taría de Estado de Comercio y Turismo, Ministe-rio de Economía.

INSITUTO DE ESTUDIOS TURÍSTICOS (2002):Movimientos Turísticos en Fronteras (Frontur):año 2002. Madrid: Ed. Instituto de Estudios Turís-ticos, Secretaría General de Turismo, Secretaríade Estado de Comercio y Turismo, Ministerio deEconomía.

INSTITUTO DE ESTUDIOS TURÍSTICOS (2003):Análisis de los tipos de alojamientos colectivos yprivados en las estadísticas de demanda (NotasTécnicas / IET; 2003-9). Madrid: Ed. Instituto deEstudios Turísticos, Secretaría General de Turis-mo, Secretaría de Estado de Comercio y Turismo,Ministerio de Economía. (Notas Técnicas / IET;2003-9).

INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA(2002): Encuestas de Ocupación en AlojamientosTurísticos. Madrid: Ed. INE.

ORGANIZACIÓN MUNDIAL DEL TURISMO:(1994 y 2000): Recomendaciones sobre Estadísti-cas de Turismo. Madrid.

NOTAS

(1) Decisión de la Comisión de 9 de diciembre de1998 sobre los procedimientos de aplicación de la Di-rectiva 95/97CE del Consejo sobre la recogida de in-

formación estadística en el ámbito del turismo. Reco-mendaciones sobre estadísticas de turismo (OMT)Año 2000.

(2) Recomendaciones sobre estadísticas de turis-mo (OMT) Año 2000.

(3) Decisión de la Comisión de 9 de diciembre de1998 sobre los procedimientos de aplicación de la Di-rectiva 95/97CE del Consejo sobre la recogida de in-formación estadística en el ámbito del turismo y Me-todología Comunitaria sobre estadísticas de turismo.1998.

(4) Alojamientos de vacaciones: véase definiciónen punto III.4.

(5) «6.º Foro Internacional de Estadísticas de Tu-rismo». Budapest (Hungría), Septiembre 2002. Orga-nizado por La Oficina de Estadística Húngara, Euros-tat y la OCDE.

«Methodological workshop on Tourism Statis-tics». Madrid (España), Marzo 2002. Organizado porel Instituto de Estudios Turísticos, Instituto Nacionalde Estadística y Eurostat.

(6) Document WGT/9.ª/2002/EN «Workinggroup on Tourism Statistics. Update of CommunityMethodology». January 2002.

(7) La Comisión de Estadística de Naciones Uni-das, en su sesión de marzo de 1999, aprobó un planpara revisar las clasificaciones de actividades y pro-ductos en dos etapas:

Una primera denominada Operación 2002, queconsistía en cambios de orden menor en las clasifica-ciones

Una segunda etapa denominada Operación2007, en la que se elaborarían unas nuevas clasifi-caciones, con unas estructuras que reflejen mejor larealidad actual y favorezcan la comparabilidad in-ternacional, tan importante en un mundo cada vezmás globalizado.

En el mandato de Naciones Unidas se exhorta aque se produzca una convergencia entre todas las cla-sificaciones del mundo.

(8) Statistical Classification of Economic Activi-ties in the European Community, Rev 1.1.



(9) Clasificación Nacional de Actividades Econó-micas 1993. Clasificación de aplicación nacional ac-tualmente en vigor, elaborada según las condicionesrecogidas en el Reglamento de implantación de laNACE Rev.1

(10) Programa de Innovación Rural. (Medida B)en «Iniciativa comunitaria relativa al desarrollo ruralLEADER II: relaciones entre Actividades de Desa-

rrollo de la Economía Rural». Política agrícola y dedesarrollo rural de la Unión Europea.

(11) En el apartado V del presente artículo seofrece información metodológica más detallada.

(12) Se utiliza en término de «turistas» referidoa la suma de los «turistas» de Frontur y los «viajes»de Familitur.



I. INTRODUCCIÓN

La Secretaría de Estado de Comercio yTurismo, a través del Instituto Español deComercio Exterior (ICEX) y de la Direc-ción General de Comercio e Inversiones,promueve y apoya la internacionalizacióndel sector inmobiliario-turístico (turismoresidencial) con el fin de fortalecer la posi-ción de las empresas españolas en los mer-cados exteriores y fomentar la inversión ex-tranjera en bienes inmobiliarios.

El indiscutible liderato de España en elSector Turístico a nivel internacional, juntocon el peso del Sector Inmobiliario/Cons-trucción y el interés de la inversión inmobi-liaria en nuestro país, determinan que am-bos sectores, que son los principales contri-buyentes al empleo y al PIB nacional, seanclaves para la economía española.

Así pues, cuando en 1999 los represen-tantes sectoriales se dirigieron al ICEX so-licitando apoyo para la internacionali-zación, los responsables del Instituto, con-sideraron que era necesario un estudioprevio que analizase el potencial económi-

co y las posibilidades de internacionali-zación del Sector Inmobiliario Turístico.

En este artículo, se analizarán las ca-racterísticas del sector a nivel de la ofertay la demanda, así como el plan de promo-ción internacional del sector, basándoseen las recomendaciones de dicho estudio,siguiendo las líneas de actuación del mis-mo.

II. EL ESTUDIO DE MERCADO

El estudio que se realizó entre 1999 y2000, con una posterior revisión en el año2001, tenía un triple objetivo:

• Diagnosticar y analizar la situación eimportancia del sector en España

• Diseñar una estrategia que impulsarael sector a nivel internacional

• Concienciar a las empresas del sectorsobre la importancia de su interna-cionalización

33



EL PAPEL DEL ICEX EN EL APOYO A LA INTERNACIONALIZACIÓNDEL SECTOR INMOBILIARIO-TURÍSTICO

* Director de División de Promoción de Servicios.Instituto Español de Comercio Exterior (ICEX). E-mail: [email protected]

Juan Miguel Márquez Pérez*

II.1. Valoración económica

El estudio se centró en la oferta inmobi-liaria destinada a extranjeros en el litoralmediterráneo, Huelva, Cádiz, Islas Balearese Islas Canarias, zonas tradicionalmente tu-rísticas y que en los últimos años han conta-do con una mayor demanda residencial porparte de extranjeros.

Uno de los elementos de mayor impor-tancia para valorar la importancia del sectorera su estimación económica. Para su cálcu-lo, se tomó como punto de referencia laoferta total de viviendas en promoción enun período de dos años, a las que se aplicó

un valor medio de la vivienda. La valora-ción económica del sector en el año 2001 seestimó en aproximadamente 16.900 millo-nes de euros, correspondiendo ésta a unaoferta de viviendas en promoción en esteperíodo de 107.115. Ver gráfico 1

Si a este valor, se le aplicará el factormultiplicador correspondiente al sector in-mobiliario (2,5) —en base a una tabla de In-put-Output de 56 códigos diferentes, segúnel Libro Blanco del sector inmobiliario delMinisterio de Fomento—, la valoración eco-nómica del sector para un período de dosaños sería de 42.247 millones de euros (se-gún valores medios de la oferta en 2001).

Juan Miguel Márquez Pérez


Gráfico 1Oferta total de vivienda 107.115

Fuente: Estudio Turismo Residencial Español: Diagnóstico y Propuestas de Internacionalización.

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

Teneri

fe

L.Palm

as

Huelva

Cádiz

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ga

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Almerí

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lónIbiza

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orca

Tarrag

ona

Barcelo

na

Gerona

Si se tiene en cuenta que la proporciónactual de compra destinada a residentesextranjeros sobre el total, está cercana auna de cada tres compras realizadas, losingresos exteriores del sector girarían en2001 alrededor de los 5.600 millones deeuros.

II.2. La oferta sectorial

El número de empresas de promocióninmobiliaria en las zonas citadas se eleva amás de 3.000, lo que significaría aproxima-damente el 52% del total de promotoras na-cionales. Hay que tener en cuenta, que mu-chas de estas promotoras se consolidan engrupos de empresas, con lo cual quedaríareducido a unos 1.300 grupos de promo-tores.

Entre las características de este sector,destacan las siguientes:

• Reducido tamaño de las empresas(70% pequeñas o microempresas, 26%medianas y 4% grandes empresas).

• Gran dispersión y baja concentracióndel sector (las 10 mayores promotorasabsorben el 8% del mercado / las 100mayores el 27%).

• Escaso grado de internacionalización yactitud pasiva ante los mercados exte-riores (Los exportadores suelen ser pe-queñas y medianas promotoras).

• Escaso conocimiento directo de losmercados y de los canales de distribu-ción. Esta falta de control sobre los ca-nales, hace que las promotoras españo-

las pierdan competitividad con respec-to a otros países que ofrecen un pro-ducto similar al español.

• Redes comerciales en el exterior pocodesarrolladas y dependencia de agen-tes externos.

• Frente a esto, las promotoras españo-las tienen una oferta variada de pro-ductos con una buena relación cali-dad-precio y con una amplia selecciónde zonas.

En cuanto a la distribución geográfica dela oferta de vivienda, ésta se concentra en laComunidad de Andalucía con un 46,6%,fundamentalmente en la provincia de Mála-ga y Comunidad Valenciana con el 23,4%de la oferta, la cual se concentra principal-mente en la provincia de Alicante.

Desde el comienzo del apoyo al sector,ha aumentado considerablemente la profe-sionalización de las empresas, diversifican-do la oferta y desarrollando políticas de co-mercialización más sofisticadas.

II.3. La demanda exterior

En el año 2002, la inversión extranjeraen segunda residencia fue de 5.676 millo-nes de euros (90.000 viviendas), lo que su-pone un 10% de incremento con respectoal 2001 (Comisión Nacional de TurismoResidencial de la APCE, 2003), procedien-do fundamentalmente de dos países, ReinoUnido (35%) y Alemania (31%), seguidosde Francia (7%), Italia (5%) y Holanda(3%). Ver gráfico 2



El destino geográfico de los inversoresextranjeros se concentra en dos Comunida-des Autónomas: Comunidad de Andalucía(28%) y Comunidad Valenciana (28%),destacando las provincias de Málaga y deAlicante. A continuación aparecen Canarias(18%), Cataluña (15%) y Baleares (10%).Ver gráfico 3

Las principales motivaciones que indu-cen a la compra de viviendas por parte deextranjeros son la climatología, las playasy costas, las infraestructuras de salud yocio y la estabilidad política. En cuanto alperfil de comprador extranjero, éste sueleser en su mayoría personas de edades com-prendidas entre los 46 y 65 años, con in-gresos medio-altos, empresarios (39%) ocon profesiones liberales (33%), que en el

75% de los casos piensan dedicar la vi-vienda como residencia habitual tras su re-tiro profesional.

Por su parte, los canales de distribuciónen los mercados de destino se caracterizanpor su dispersión, pequeño tamaño y esca-sa especialización, salvo excepciones degrandes agencias intermediarias. En mu-chos casos, estos canales llegan a dominarla relación comercial por su contacto con elcliente final llegando, incluso, a condicio-nar la promoción/construcción en origen.Una de las características de la demandaque hay que destacar, es la importancia quetiene en este sector la comunicación boca-boca que, incide directamente en la comprafinal sin necesidad de intermediación. Vercuadro 1



Gráfico 2Procedencia de la demanda


R. Unido35%

Suiza1%Portugal

2%

Otros2%

Francia7%

Holanda3%

Italia5%

G.Escandinavo5%Este Europa

6%

Bélgica3%

Alemania31%

II.4. Recomendaciones del estudioy líneas de actuación

Como consecuencia del análisis del sec-tor, el estudio propone una serie de reco-mendaciones y orientaciones que han per-mitido definir unas líneas de actuaciónpara promover la internacionalización delsector:

• Desarrollar la conciencia y la forma-ción empresarial en temas de interna-cionalización.

Dado el desconocimiento generalizadode técnicas de promoción internacional y lafalta de experiencia en comercio exteriorpor parte de los empresarios del sector, ha-bría que realizar cursos, jornadas o semina-rios de carácter genérico y especifico parafortalecer la estructuración del sector.

Se considera de una importancia rele-vante realizar una estructuración de laoferta, a través de una identificación delas empresas, productos y zonas, que per-mita establecer unos criterios mínimos decalidad, para poder afrontar con mayoréxito la promoción del sector en el exte-rior.

• Fomentar el nivel de información so-bre mercados exteriores

Existe un escaso conocimiento de losmercados objetivos del sector, limitándoseéste a un nivel aceptable en el caso delReino Unido y Alemania, ya que son losprincipales clientes del producto, aunquesería conveniente profundizar en ellos ha-ciendo una clara segmentación de los mis-mos. Por otra parte, es importante la diver-sificación del riesgo, estudiando países al-



Gráfico 3Destino de la demanda


Andalucía28%

C. Valenciana

28%

Canarias

18%

Cataluña

15%

Baleares10%

Murcia1%

ternativos con potencial de mercado parael sector.

Hay que insistir en la mejora del cono-cimiento de los canales de comerciali-zación en destino, identificando cuales

son los más adecuados para las empresasespañolas e incluso haciendo un análisisde viabilidad para el establecimiento deredes propias o compartidas, que facilitenla penetración en los mercados potencia-les.



Cuadro 1Análisis DAFO

Fuente: Estudio Turismo Residencial Español: Diagnóstico y Propuestas de Internacionalización. Elaboración propia.

FORTALEZAS

• Buena imagen país

• Clima

• Ambiente social agradable

• Oferta variada de productos y enclaves

• Abundancia zona costera

• Buen posicionamiento calidad/precio

• Experiencia / know - how sectorial

• Apoyo a pymes

• Implicación y apoyo al turismo

OPORTUNIDADES

• Disponibilidad suelo próximo a costa

• T.R.ES más variedad oferta costa que competencia

• Buena comunicación boca-boca

• Satisfacción fundaciones de residentes en España

• Poder prescriptor sector financiero en el exterior

• España líder en visitas de turistas

• Incremento 3ª edad europea (con mayor poder adquisitivo)

• Mejora de las comunicaciones

• Estabilidad económica (Zona Euro)

• Campañas de imagen exterior turismo (Turespaña)

DEBILIDADES

• Elevada ocupación suelo en zonas T.R.ES / Precios al alza

• Pocos complejos residenciales y escasez servicios com-plementarios

• Tamaño de promotoras pequeño y baja capacidad finan-ciera

• Bajo nivel de formación comercial internacional

• Intrusismo sectorial (mala imagen)

• Deficiente imagen administrativo-comercial

• Desconocimiento demanda extranjera T.R.ES.

• Falta de redes comerciales propias en el exterior

• Distribuidores/vendedores en destino muy pequeños

• Falta de implicación institucional en turismo T.R.ES

AMENAZAS

• Especulación suelo (subida costes)

• Escasez m.o. construcción y profesionales anexos

• Infraestructuras 3ª edad escasas y deficientes

• Mayor promoción internacional de la competencia

• Desconocimiento estrategias de competencia directa

• Portugal y Grecia mejor posicionados en precio

• Competencia mercado alemán (Francia, Italia)

• Competencia mercado Reino Unido (Francia, Portugal)

• Control ventas y promoción por parte de distribuidoresextranjeros

• La distribución no conoce bien la oferta T.R.ES., en general

• Inversión para revalorizar en descenso

• Falta información sobre demanda y preferencias

• Cambio ciclo económico / subida tipos de interés

• Dar a conocer nuestra oferta en losmercados exteriores.

La labor de presentación del sector a in-termediarios, público final, prensa especia-lizada y otros prescriptores de los diferen-tes países objetivos es de vital importanciapara dar a conocer nuestra oferta en losmercados internacionales. Para ello, se vana utilizar todos los elementos de promo-ción, tales como campañas de comunica-ción en medios especializados, presenta-ciones en destino, relaciones públicas conprescriptores, misiones inversas a ferias y apromociones, etc...

Aunque se ha avanzado en la promo-ción del sector, todavía hay una falta deconocimiento de la oferta real en el exte-rior. Ello va asociado a una carencia de in-formación en destino, la cual se podrá in-crementar aprovechando las nuevas tecno-logías para difundir la oferta e incluso,para la apertura de nuevos mercados, todoello sin olvidar los métodos tradicionalesde promoción, tales como catálogos, fo-lletos o puntos de información en destino,entre otros.

• Crear un clima de confianza para elcomprador en los mercados de demandaen lo referente a la compra y uso de la vi-vienda

Hay que tener en cuenta la importanciade la información para la toma de decisio-nes a la hora de comprar una vivienda, so-bre todo si el potencial cliente es extranjeroy no tiene acceso directo a ella en el país deorigen. Por ello, es necesaria una normali-

zación de toda la información referente a lacompra y uso de la vivienda en España,tanto en aspectos fiscales, jurídicos, banca-rios como otros que sean considerados re-levantes para el comprador final del pro-ducto.

Incluso, para potenciar este punto, esconveniente que las empresas del sectoradapten el producto a la demanda exterior,estudiando las necesidades del potencialcliente, aplicando dichas necesidades a laoferta existente, buscando nuevos produc-tos o desarrollando productos complemen-tarios que puedan cubrir los requisitos delpúblico objetivo.

• Fomentar la cooperación entre lasempresas del sector

Uno de los principales objetivos de lasempresas del sector en los mercados exte-riores pasa por el desarrollo progresivo deredes comerciales propias o compartidasen destino. Para ello el ICEX, así comootros organismos de promoción tanto a ni-vel estatal como autonómico, cuentan convarios programas de apoyo a la interna-cionalización de la empresa, entre los quedestacan los planes de implantación co-mercial en el exterior y los consorcios deexportación. Éste último en especial fo-menta la unión de empresas del sector, conobjetivos similares y los mismos canalesde distribución, facilitando de este modosu internacionalización, con el fin de abor-dar un mercado en concreto de una formamás directa y con carácter permanente. Vercuadro 2.





Cuadro 2Plan de promoción

Fuente: Elaboración propia.

Recomendaciones Líneas de actuación Plan de Promoción

Grupos de promoción empresarial

Programa de Consorcios

Estudio Mercado T.TRES

Actualización Estudio

Estudio Sector para 2003

Jornadas presentaciónEstudio T.RES

Seminarios Turismo Residencial

Ponencias Internacionalizacióndel sector

Portal sectorial APCE

Elaboración, distribución«Buy your property in Spain»

Estudio Mercado Británico

Base Datos intermediariosel Reino Unido

Jonadas sobre mercadosExteriores

Feria HomeSpain 2002 y 2003

Misión inversa intermediarios,medios de comunicación y

asociaciones a Inmotur 2002-2003

Encuentros empresarialesInmotur 2002 y 2003

Estructuración Oferta Empresarial

Formación empresarial en temasde internacionalización

Desarrollar la conciencia y formación empresarial

Fomentar nivel información sobre mercados exteriores

Dar a conocer la Oferta T.RESen Mercados Exteriores

Crear un clima de confianzaen compradores para mercados

de demanda

Fomentar la cooperaciónempresarial

Normalización información inherentea la compra y uso de la vivienda

Desarrollo redes comercialespropias o compartidas en destino

Apertura nuevos Mercados

Segmentación y ProfundizaciónMercado Reino Unido y Alemania

Mejorar concocimiento canales decomercialización

Desarrollo Redes ComercialesPropia o compartidas

Difusión oferta T.RES

Mejora conocimiento canales de comercialización

Apertura nuevos mercados

III. EL PLAN SECTORIALINMOBILIARIO-TURISTICO

El plan sectorial inmobiliario-turísticoque el ICEX ha puesto en marcha en cola-boración con los representantes sectoriales,la Asociación de Promotores y Constructo-res de España (APCE), y la Dirección Ge-neral de Comercio e Inversiones, tienecomo punto de referencia las cinco líneasde actuación que se derivan directamente delas recomendaciones del estudio y que aca-bamos de analizar en el apartado anterior.Las actuaciones incluidas dentro del plansectorial y llevadas a cabo hasta la fechahan sido las siguientes:

III.1. Desarrollar la conciencia y la formación empresarial en temas de internacionalización

• Realización de un estudio de TurismoResidencial, del cual hemos detallado losaspectos más relevantes en este artículo.

• Puesta al día del estudio de mercado.

• Realización de Jornadas de presenta-ción del estudio, incidiendo en la importan-cia de la internacionalización del sector yen la necesidad de implicación de las em-presas en este proyecto.

• Diversas ponencias en varias comuni-dades autónomas, entre ellas la ComunidadValenciana y la Comunidad de Andalucía,informando a los empresarios de la situa-ción del sector, las posibilidades de inter-nacionalización y las acciones que el ICEXestá llevando a cabo para apoyar al sectoren este proceso.

• Está prevista la realización de un estu-dio del sector durante el año 2003, con da-tos referentes a la demanda extranjera, encolaboración con Live in Spain, APCE,IESE y Grupo I.

III.2. Fomentar el nivel de informaciónsobre mercados exteriores

• Jornadas sobre mercados exteriores enInmotur 2001, 2002 y 2003

• Realización de un estudio sobre elmercado británico, analizando las caracte-rísticas de los canales de distribución, asícomo los hábitos principales de los posiblescompradores de este país.

• Presentación del estudio en Alicante yen Madrid (Inmotur 2002)

• Elaboración de Base de datos de inter-mediarios, medios de comunicación espe-cializados y potenciales compradores porparte de la Oficina Comercial de España enLondres.

III.3. Dar a conocer nuestra oferta en los mercados exteriores

• Misiones inversas de intermediarios,medios de comunicación y asociaciones delsector a Inmotur 2002 y 2003. En el año2002 dicha misión estuvo compuesta por 13invitados del Reino Unido e Irlanda, dada labuena acogida por el sector de esta acción,en el 2003 fueron invitados 40 profesiona-les de varios países europeos (Reino Unido,Irlanda, Alemania, Francia, Bélgica, Holan-da, Noruega y Suecia).



• Encuentros empresariales en el marcodel Salón Inmobiliario de Madrid entre losintegrantes de la misión y empresarios delsector.

• Presentación de la oferta sectorial en elmercado británico a través de la organiza-ción de la feria HomeSpain en Londres. Laprimera edición, celebrada en octubre del2002, acogió a 27 promotoras inmobilia-rias, para la segunda edición, 26 y 27 de oc-tubre de 2003, se espera que estén represen-tadas 40 empresas del sector.

• Labor de comunicación sectorial de laOficina Comercial de España en Londrespara dar a conocer la oferta española en elmercado británico.

• En un futuro próximo, se prevén pre-sentaciones en otros mercados (Alemania yotros).

III.4. Crear un clima de confianzapara el compradoren los mercados de demandaen lo referente a la compray uso de la vivienda

• Elaboración y distribución selectiva deun folleto «Buying property in Spain» porparte de la Oficina Comercial de España enLondres.

• Elaboración de un Portal sectorial porparte de la APCE en varios idiomas.

• Elaboración de información útil parapotenciales compradores extranjeros parasu inclusión en el Portal de la APCE.

• Está previsto para el 2003 la distribu-ción por parte de las Oficinas Comercialesde España en el Extranjero, de una publi-cación realizada por PROMOTUR, coninformación sobre temas jurídicos, fisca-les, etc. de utilidad para posibles compra-dores.

III.5. Fomentar la cooperación entre empresas del sector

• Consorcio de Exportación CCB (años1997, 1998 y 1999).

• Grupo de Promoción Empresarial Livein Spain (años 2000, 2001 y 2002).

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UTRERA, E. (2003): Inmobiliaria y construcción.En: Actualidad Económica, 3-9 de marzo, pp. 42-52.



I. INTRODUCCIÓN

Tratar de calcular el conjunto de efectosque en las vertientes económica y social,tiene la realidad que proponemos bajo ladenominación de turismo residenciado, es,actualmente, poco menos que utópico y esopor diversas causas.

En primer lugar, por la ya comentadaambigüedad en tanto este término como losque lo componen, se desenvuelven todavía,lo que impide poder delimitarlo con la niti-dez necesaria y, por lo tanto, también cono-cer y evaluar sus efectos sobre el entorno(Marzars Turismo, 2002. p. 14).

Además, aun suponiendo que partiése-mos de unos criterios propios delimitado-

res que eliminaran, aunque de modo artifi-cioso, ese problema, existe tal escasez dedatos sobre este tema, que sería práctica-mente imposible llegar a resultados fiables.Es cierto que en los últimos años se ha he-cho un gran esfuerzo en las estadísticas deturismo, y en especial en campos como elde la sostenibilidad y de las cuentas satéli-te, tan vinculados al tema que estamos es-tudiando (Macía Santana, José. 1998). Sinembargo, aun no se está en disposición dedesglosar, con un mínimo de garantía, loque pueda corresponder a esta tipología tu-rística.

De otro lado, se han dado algunos es-fuerzos, vía Tablas Imput Ouput y encues-tación directas, en determinadas comunida-des autónomas (Raya Mellado, P. 2001)

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EL TURISMO RESIDENCIADO Y SUS EFECTOSEN LOS DESTINOS TURÍSTICOS

* Profesor Titular de Economía Aplicada. Universidad de Málaga. E-mail: [email protected]

Enrique Torres Bernier*

Resumen. En este artículo se trata de examinar, desde una perspectiva teórica cuales son los efectos que el que se denomina turismo resi-denciado, puede tener sobre los destinos turísticos y en especial sobre los que están en las zonas litorales y presentan cierto grado de consolida-ción.

Para ello se parte del examen de esta tipología de turismo en el contexto turístico actual, para pasar luego a hacer una propuesta de delimita-ción del mismo según las características de contenido y funcionamiento en el mercado que presenta.

En la última parte del artículo se estudian los posible efectos que puede tener este turismo, diferenciando los de implantación de los de fun-cionamiento, y dentro de estos los que genera la demanda sobre la renta, el empleo, los ingresos públicos y los servicios. Finalmente se examinasu relación con la sostenibilidad del propio destino y termina con unas reflexiones generales sobre todo lo anterior.

Palabras clave: Turismo residencial, turismo de segunda residencia, time sharing, efectos económicos del turismo, efectos sociales y cultura-les del turismo, financiación de los municipios turísticos, planeamiento territorial del turismo, sostenibilidad turística.

(Vera Rebollo, J.F, 1987) (SOPDE, 1997)eneste sentido, como Andalucía y Alicante,pero que no permiten generalizar al resto deEspaña.

Es por todo lo anterior que vamos a in-tentar hacer una aproximación teórica ymetodológica sobre el tema que nos ocupa,que pueda servir de guía orientadora a pos-teriores investigaciones que se lleven acabo, en este sentido, cuando aumente ladisponibilidad de datos necesaria para ha-cerlo.

A este fin, en una primera parte vamos,en primer lugar, a hacer una aproximaciónteórica al concepto de turismo residenciadode manera que aclare sus límites y caracte-rísticas, de modo que constituya un concep-to operativo para la labor investigadora.

En segundo lugar, vamos a ver como leafectan las grandes megatendencias queactualmente se han detectado en la activi-dad turística (Torres Bernier, Enrique.1998), para, a continuación, examinar suproceso de generación en los destinos tu-rísticos.

A continuación analizaremos las caracte-rísticas definitorias de este fenómeno(To-rres Bernier, Enrique. 2002), (Raya Mella-do, Pedro y Benitez Rochel, José J. 2002) yde los grupos que lo componen, destacandolos factores que propician su desarrollo enlos destinos turísticos

La segunda parte se dedicará al análisisde los efectos que el turismo residenciadotiene sobre las variables económicas, socia-les y de sostenibilidad, así como sobre el

resto de la actividad turística de los destinosdonde se desarrolla.

Finalmente se terminará con una serie dereflexiones sobre las posibilidades de hacerun análisis cuantitativo de esta tipología enEspaña, así como de la evolución de esta ti-pología turística en nuestros principalesdestinos y sus problemas de futuro.

II. EL TURISMO RESIDENCIADOCOMO FENÓMENO EMERGENTE

Hay que tener en cuenta que nos encon-tramos ante un fenómeno que está cono-ciendo una fuerte expansión en la actuali-dad a causa, principalmente, del envejeci-miento de la población en los países másdesarrollados, su constante aumento de larenta, su deseo de vivir en espacios de ma-yor calidad de vida, y los avances en eltransporte y en las comunicaciones comoparte del proceso de globalización e inte-gración de la economía mundial (Sancho,Amparo. 1998).

II.1. Aproximación conceptual

Es preciso comenzar diciendo que esteconcepto lleva en su propia definición sucontradicción más evidente, ya que por suprincipal característica (la residencia) nodebiera ser considerado como turismo en lamayoría de los casos, y de hecho así ocurreen numerosos foros académicos e institu-cionales.

La OMT considera turistas solamente alas personas que se trasladan a otro lugar,

Enrique Torres Bernier


fuera de su residencia habitual, por menosde un año (O.M.T. 1998). Sin embargo,buena parte de ese complejo fenómeno quese conoce como turismo residencial, se ca-racteriza porque el hipotético turista trasla-da su residencia a un destino turístico, porlo que, a partir de ese momento, no entraríadentro de universo turístico de este organis-mo internacional. Igualmente, el viajeropara ser considerado turista También segúnla Organización Mundial del Turismo, nodebe ejercer una actividad directamente re-munerada durante su estancia es ese destinoajeno a su residencia. Sin embargo, dentrodel turismo residencial, aunque esto es me-nos frecuente, existen personas que se in-corporan a la economía local de diversosmodos, más o menos formalizados, a fin deobtener unos ingresos adicionales a los quepercibe de su zona de origen (Raya Mella-do, Pedro. 1994).

A pesar de todo lo dicho, no cabe dudaque existen fuertes similitudes, como po-dremos comprobar más adelante, entre estetipo de viajero y el turista clásico, especial-mente en lo que a la demanda y el gasto serefiere, por lo que no es de extrañar que, so-bre todo desde una perspectiva empírica, enmuchos casos se considere como una tipo-logía de turismo y se trate como tal.

Sin inconveniente de que más adelantevolvamos sobre el tema del concepto paraabordar la explicación de sus contenidos,en esta primera aproximación apriorística,podríamos definir el turismo residenciadocomo aquel que protagonizan las personas,normalmente agrupadas en unidades fami-liares, que, en un proceso temporal deter-minado, se trasladan a ciertos espacios, ha-

bitualmente destinos turísticos tradiciona-les, vinculándose a los mismos por largosperiodos de tiempo mediante relaciones in-mobiliarias, en los que realizan estanciasmás prolongadas que los turistas tradicio-nales, llegando incluso a fijar en ellos suresidencia habitual, en busca de vivencias ysatisfacciones similares a las de los ante-riores, principalmente, la calidad de vida,las oportunidades de ocio, buenas comuni-caciones y un ambiente socialmente satis-factorio.

II.2. Las megatendencias y el turismoresidenciado

Tal como podemos comprobar en el cua-dro n.º 1, las principales megatendenciasactuales van a tener una serie de efectos di-rectos sobre este tipo de turismo, cuyo sig-nificado superará el mero incremento dedemanda como desde posiciones cómodasy especulativas defienden muchos agentesfinancieros e inmobiliarios.

Está claro que en un periodo con creci-miento moderado pero continuado, comoparecen haber entrado los principales paí-ses occidentales, tiene dentro de ellos unnotorio incremento la demanda turística(Figuerola Palomo, Manuel. 1990. p. 52).Al mismo tiempo, el aumento de la edadmedia de la población demandante y uncomprobado aumento de sus rentas dispo-nibles, a causa del vencimiento de sus ante-riores hipotecas y la liberación de otrosgastos familiares (1), a lo que se ha unidotambién unos bajos tipos de interés, ha dis-parado la demanda de la tipología turísticaque estamos estudiando, con especial inci-



dencia en países como España, por su cli-matología y localización.

De otro lado, la tendencia a la globaliza-ción y el propio proceso de unidad europea,han influido también considerablemente enel incremento la oferta de este tipo de resi-

dencias, con el consiguiente aumento de lacompetencia.

También aquí ha de incidir otra mega-tendencia, esta vez propia del turismo, quees la mayor exigencia de los turistas encuanto a los niveles de calidad de la oferta



Cuadro 1Megatendencias turísticas y turismo residencial

Megatendencias Características relevantes Turismo residencial

Crecimiento estable Segmentos de demanda con gran capacidad Fuerte incrementode gasto: Segunda vivienda

(Futura primera)

Aumento de la demanda turística Entre 45 y 55 años Estudio o apartam.Entre 30 y 40 años, solteros y Cualificados Afición deportiva

Globalización de la economía Estabilidad tipos de cambio Aumento demandaMejora de las infraestructuras,sistemas y medios de transporte Aumento compet.

Ampliación y flexibilización Mejora de los sistemas de Cualificac. productode los mercados turísticos información y comunicaciones

Consolidación del teletrabajo

Mejora de la calidad de vida Se vive más tiempo Aumento demandaSe tiene más tiempo libre

— Jornada laboral— Jubilación anticipada

El turista exige mayor calidad Se tienen más conocimientos y se demandan: Cualificación prod. a todos Los niveles — Más activ. culturales y ocio y destinos

— Mejores instalaciones— Mejores servicios Certificaciones — Mejor «entorno» y sistemas calidad

(mejoras en equipamientos, infraestructuras, formación y medio ambiente)

Diversificación, personalización Cada turista quiere intervenir diseño Instalaciones ociodinamización de la demanda de sus vacaciones con actividades de ocio dentro unidad res.

Ofertas ocio en destino

en su sentido más genérico (2), así como lapersonalización o particularización de lademanda. Es evidente que estas últimastendencias van a condicionar el futuro pró-ximo del turismo residenciado, en un mer-cado mucho más competitivo.

II.3. Contenidos, formación y tipologíasdel turismo residenciado

Para intentar de arrojar algo de luz sobreeste segmento de mercado, vamos a comen-zar por delimitar el propio concepto partien-do de una consideración más global que de-nominaremos turismo residenciado, paraluego, diferenciando diversas categorías den-tro del mismo, tratar de establecer sus nexoscon el turismo y sus consecuencias actuales.

Como avanzamos al comienzo de este ar-tículo, podemos entender como turismo re-sidenciado aquel que protagonizan las per-sonas, normalmente agrupadas en unidadesfamiliares, que, en un proceso temporal de-terminado, se trasladan a ciertos espacios,habitualmente destinos turísticos tradicio-nales, vinculándose a los mismos por largosperiodos de tiempo mediante relaciones in-mobiliarias, en los que realizan estanciasmás prolongadas que los turistas tradiciona-les, llegando incluso a fijar en ellos su resi-dencia habitual, en busca de vivencias y sa-tisfacciones similares a las de los anterio-res, principalmente, la calidad de vida, lasoportunidades de ocio, buenas comunica-ciones y un ambiente socialmente satisfac-torio.

Para llevar a cabo un análisis más deta-llado de los contenidos de este concepto,

vamos a fijarnos en las principales caracte-rísticas definitorias que singularizan a estegrupo de demanda y que hemos recogido enla propia definición:

1.ª Vinculación con ampliaproyección temporal a una zona,normalmente un destino turísticoreconocido

Con esto queremos decir que se trata deun proceso de elección con una perspectivaa largo plazo, en el que casi siempre esprotagonista la unidad familiar y que impli-ca la adquisición, o una vinculación con-tractual prolongada, respecto a un inmuebley normalmente, también, a unas instalacio-nes y servicios (3).

Se trata, además habitualmente, de unproceso evolutivo dilatado en el tiempo. Esdecir, la unidad familiar que decide vincu-larse de una forma más permanente de laque hasta ahora tenía a un destino, no lohace normalmente de una manera espontá-nea, precipitada o sobre la marcha, sinoque lo estudia con detenimiento y examinalas opciones que se le presentan durantecierto tiempo hasta que toma una decisiónfinal.

Este proceso se ha esquematizado elcuadro n.º 2, aunque evidentemente admitevariantes y simplificaciones, especialmentepor el papel que pueden desempeñar lasopiniones de los amigos y familiares, quepueden abreviar, si no eliminar, las prime-ras etapas de contacto y conocimiento deldestino. Lo cierto es que es difícil que unapersona o grupo familiar adquieran el ca-



rácter de turismo residenciado sin habersido antes un turista, normal, asiduo y fide-lizado de ese destino.

2.ª Motivaciones similares a las de losturistas, pero orientadas por una seriede elementos de carácter selectivo

Aunque las motivaciones de estas perso-nas o grupos familiares son similares a losque podríamos llamar turistas tradicionales,descanso, diversión, disfrute de sus aficio-nes,…, la elección de destino viene tamiza-da por otra serie de factores relacionadoscon sus características diferenciadoras.Como más importantes podemos considerarlas siguientes:

Elevada calidad de vida

En este concepto tienen especial impor-tancia la climatología y determinados servi-cios públicos, como son, por ejemplo, la se-guridad ciudadana, las comunicaciones, eltransporte y las infraestructuras en que sebasa, la atención sanitaria y la limpieza.También existen dos factores que sin ser ser-vicios públicos en si mismos, se encuentranen buena medida en la esfera de lo público:la tranquilidad y la calidad medioambiental,ambos por lo general, afectados negativa-mente por las grandes concentraciones turís-ticas. El último de los citados, está tomandotanta importancia últimamente para ciertosestratos de población, ha llegado a conver-tirse en determinante para este tipo de deci-



Cuadro 2Proceso integral de generación de los turismos residenciados

Turista potencial ————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————> Conocimiento del destino

< —————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

Turista eventual —————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————> Estancia hotelera o similar

< —————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

Turista habitual ——————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————> Estancia en alquiler

< —————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

Turista fidelizado (cautivo) ———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————> Segunda residencia o time sharing

< —————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————

Turista jubilado —————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————> Turismo residencial

siones. Esta calidad medioambiental no solohay que considerarla desde la perspectiva de«lo público», sino también desde la de loprivado, jugando en ella un papel funda-mental las condiciones ecológicas del bieninmueble al que se vinculan y e espacio in-mediato que lo circunda (normalmente con-dominio o conjunto de apartamentos coninstalaciones y servicios propios).

Es inevitable también que la opinión so-bre el nivel de vida de la zona y la calidad,general y medioambiental, de los inmue-bles, por parte de los sujetos decisores, estésiempre referenciada, aparte de a sus valo-raciones personales, a su experiencia sobrelos lugares en los que habitualmente ha re-sidido o conoce.

Ambiente social agradable

Es muy corriente que estas personas ogrupos familiares prefieran rodearse de otrasde su mismo origen y características, por loque no es de extrañar que se formen «unida-des residenciales» bastante homogéneas encuanto a nacionalidad o área cultural, renta,edad, aficiones, etc… (Rivero, F. Y Monge,F. 2001). Igualmente suelen preferir lugaresen los que se faciliten estas relaciones, tantopor las propias estructuras urbanas (salas dereunión, paseos públicos, lugares de encuen-tro,...), como por la existencia de asociacio-nes o instituciones orientadas a este fin (4).

Buenas comunicaciones con sus zonasde origen

La existencia de una vinculación de estaspersonas con los lugares donde anterior-

mente residían, o incluso siguen residiendo,y donde por lo general tienen o han tenido,relaciones laborales, familiares y de amis-tad, le hacen buscar localizaciones bien co-municadas con los mismos, otra razón máspara hacer atractivos los destinos turísticosconsolidados o sus proximidades ya que sudesarrollo ha provocado la existencia de lasmismas como parte de la esencia de su mo-delo productivo.

Existencia de ofertas de ocio de interés

Al ser personas con gran cantidad de tiem-po libre, es normal que uno de los factoresdecisivos a la hora de elegir un lugar de ma-yor permanencia, sea la existencia de activi-dades de ocio que se adapten a sus necesida-des y apetencias. De nuevo los grandes desti-nos turísticos aparecen como lugares quereúnen estas circunstancias, aunque, a vecesno son de las tipología ni con las caracterís-ticas que este tipo de turista demanda.

Además, esta demanda de actividades deocio no se limita a la esfera de las empresasque ofertan sus servicios en las zonas turís-ticas, sino que abarca también lo que podrí-amos llamar «ocio personal», interno o nocomercial. Con esta expresión nos referi-mos tanto al las actividades que se realizanen el propio hogar por afición y las de ca-rácter público, normalmente de tipo cultu-ral, encaminadas al enriquecimiento y de-leite personal. Es por ello que estas perso-nas buscarán residencias que por suestructura y equipamiento faciliten sus afi-ciones (lugares de paseo y reunión, jardinesy huertos, espacios para trabajos manuales,ADSL,...), así como lugares donde exista



una oferta pública cultural de interés gene-ral, circunstancia que también ocurre en losgrandes centros de ocio, más aun si estosestán próximos a una gran metrópoli.

Nivel de precios adecuado a su renta

El tema del nivel de precios aunque estambién un punto de referencia, no tiene laimportancia que durante mucho tiempo se leha atribuido. En primer lugar hay que partirde que la influencia de este factor depende-rá, en primer lugar, de la franja de rentas enque se sitúa el demandante y, después, en ladiferencia del nivel de precios entre el lugarde origen (al cual está habituada la unidadfamiliar) y el lugar donde van a situar lanueva vinculación residencial. Es evidentetambién que, en estos casos, los plantea-mientos a largo plazo deberán asumir la po-sibilidad de cambios en estas relaciones deprecios y de capacidad adquisitiva (nivel dedesarrollo), sobre todo si el nuevo lugar deresidencia elegido es un destino turísticoaun en crecimiento, ya que lo más probablees que las renta evolucionen de forma que sereduzcan las diferencias entre unos y otros(Sancho, A. 1998). No obstante, es difícil,excepto para estratos de rentas muy altas,que se elijan destinos con niveles de preciossuperiores a los del lugar de procedencia deestos grupos familiares.

3.ª Rentas propias recibidas desdelugares ajenos al destino

En esta característica el grupo que esta-mos considerando coincide plenamente conlos turista tradicionales. Sin embargo, hayque destacar algunas diferencias.

En primer lugar, estaría el gasto en la ad-quisición del inmueble, en el caso de queesta de produzca y no se trate de un arren-damiento u otro tipo de contrato, que sueletener unos importantes efectos directos so-bre el sector de la construcción, pero que,como más tarde comentaremos al hablar delos precios, suele hacerse con la interven-ción de un banco ajeno a la zona y vincula-do al lugar de origen del cliente.

También hay que tener en cuenta que enestos casos, los gastos medios diarios de launidad familiar son sensiblemente menoresa los del turista habitual, a causa de que nose alojan en establecimientos turísticosabiertos al público, y de que, por lo prolon-gado de sus estancias, sus presupuestos degasto son inferiores a los de los turistas tra-dicionales, los cuales gastan normalmentedurante sus vacaciones por encima de susposibilidades. Esto hace, además, que bue-na parte del gasto de estos grupos residen-ciados se realice en los mismos estableci-mientos frecuentados por los residentes tra-dicionales del destino (supermercados,panaderías, servicios personales, tiendas es-pecializadas, farmacias, etc…). A pesar delo anterior, no dejan de ser gastos hechoscon rentas procedentes de otras zonas, mu-chas de ellas, incluso, de otros países ajenosal destino turístico en que se realizan.

4.ª Abundante disponibilidad de tiempolibre

Todas estas personas, o alguno de losmiembros de las unidades familiares quedan origen a estas figuras de turismo resi-denciado, suelen tener bastante tiempo libre



por diversas causas. Las principales son lade estar jubilados, no poseer un trabajo re-munerado (amas de casa), estar en edad deformación (estudiantes), o poseer una pro-fesión que les permite disponer y distribuirsu propio tiempo. Precisamente en este he-cho está la razón de que se planteen la posi-bilidad de trasladar su residencia, de unmodo total o parcial, a otro lugar de mejorcalidad de vida y con más oportunidades dedisfrutar ese tiempo libre de que disponen.

5.ª Edad media elevada

La mayoría de las personas y familiasque se plantean la posibilidad de ampliar ocambiar de lugar de residencia a una zonaturística o próximos a ella, tienen una edadque supera los cincuenta años. Esta caracte-rística condiciona también su demanda, tan-to del espacio residencial que eligen comodel destino donde este está ubicado y tam-bién las actividades de ocio que demanda.

De las anteriores características que he-mos descrito como definitorias de este gru-po de personas o unidades familiares, sepuede deducir la existencia de varios gru-pos diferenciados, basándonos en la dura-ción anual de sus estancias en el destino tu-rístico al que se han vinculado y en la formade su vinculación.

El primero de ellos es el que se corres-ponde con lo que suele llamarse «turismode segunda residencia» y que se concreta enlas personas que, aun estando laboralmenteactivas, adquieren o alquilan de modo inde-finido, una casa en un lugar turístico parapasar en ella sus vacaciones. Es evidente

que en estos casos el hecho de que estaspersonas estén laboralmente activas en otrolugar que les obliga, además, a residir habi-tualmente en él, hace que la posibilidad dedisfrute de su segunda residencia es limita-da, siendo muy difícil que alcance los seismeses al año, considerando incluso la es-tancia de otros miembros de la familia. Enel cuadro n.º 3 se han recogido las principa-les características de este grupo.

El segundo de estos grupos, que sole-mos conocer como «turismo residencial»,es el de aquellas personas que superan esteperiodo de estancia de los seis meses y queen general vienen a coincidir con aquellasque han fijado la residencia en el destinoturístico, bien por jubilación, bien porquesu actividad laboral se lo permita (profe-siones liberales, artistas, creativos, ejecuti-vos adaptados al teletrabajo, etc…). En to-dos estos casos estas familias suelen pasaralgunos meses al año en sus zonas de resi-dencia originaria, aunque esto depende desus circunstancias familiares y de susplanteamientos y necesidades económicas.En los cuadros 4 y 5 se recogen las princi-pales características de este grupo, tantodesde la perspectiva de la oferta como dela demanda.

Como puede comprobarse, existen sietecaracterísticas demanda y ocho de oferta,capaces de definir con bastante claridad es-tas dos tipologías turística, cuya diferenciasentre ambas puede resumirse, en el tiempode duración de su estancia en el destino tu-rístico, más o menos de seis meses, y en elgrado o tipo de vinculación con el inmueble(hay más alquileres entre los demandantesde segunda residencia).



Suele incluye también dentro de este gru-po de turismo residenciado el «Time Sha-ring», multipropiedad, o aprovechamientopor turnos, como se conocen en la legisla-ción española. Es evidente que esta figuraparticipa como las anteriores, al menos apa-rentemente, de la característica principal devinculación a la zona con un horizonte tem-poral amplio, ya que estas operaciones sue-len tener una duración media de veinte años.

Sin embargo, otras características, como lasestancias largas en el destino, edad de losdemandantes,…, no las cumplen, siendo enellas más parecidos al turista tradicional.Además, la supuesta vinculación del de-mandante a la zona es relativa, ya que al serel principal atractivo del conjunto de figurasque se engloban dentro del «tiempo compar-tido» el intercambio, lo más frecuente esque este compromiso de relación prolonga-



Cuadro 3Turismo de segunda residencia

DEMANDA

«EL QUE TIENE SU ORIGEN EN AQUELLAS PERSONAS QUE VIVEN EN DE-TERMINADAS EPOCAS DEL AÑO EN UN DESTINO, AJENO AL DE PROCE-DENCIA, DEDICADAS AL DISFRUTE DEL OCIO Y CUYAS RENTAS NO SONGENERADAS EN EL.»

«El que corresponde a las personas o grupos familiares que viven, en un inmueble propioo alquilado, menos de seis meses al año, en un lugar (destino) ajeno al de su procedencia(donde han desarrollado o desarrollan su actividad laboral),elegido en función de sus expec-tativas de calidad de vida, cuyas rentas están originadas mayoritariamente fuera de ese lugary que dedican la mayoría de su tiempo durante su estancia en ese destino a actividades deocio.»

1. Menos de seis meses

2. Lugar (destino turístico)

3. Procedencia (actividad laboral)

4. Calidad de vida (valores y aficiones)

5. Vivienda

6. Rentas (transferencia)

7. Ocio (aficiones = turismos específicos)

da en el tiempo sea más de «ocupación delalojamiento» que de la fijación en la zonadel titular concreto del derecho.

Dentro de estas tipologías de «turismoresidenciado», lo más importante es consi-derar su vertiente dinámica como procesode vinculación de una persona o grupo fa-miliar a un destino turístico que se describíaen el cuadro antes citado, y que comienza

con la captación del turista potencial, conti-núa con el esporádico, para pasar luego aser habitual y que termina en una relaciónresidencial en cualquiera de las tres formasexaminadas.

Hay que advertir que estas tres tipologíasno agotan las posibilidades que, sobre todoen un futuro próximo, tiene el turismo resi-denciado.



Cuadro 4Turismo residencial

DEMANDA

«EL QUE TIENE SU ORIGEN EN AQUELLAS PERSONAS QUE VIVEN HABI-TUALMENTE EN UN DESTINO, AJENO AL DE PROCEDENCIA, DEDICADASAL DISFRUTE DEL OCIO Y CUYAS RENTAS NO SON GENERADAS EN ELMISMO»

«El que corresponde a las personas o grupos familiares que viven, en una vivienda propiao alquilada al menos seis meses al año, en un lugar (destino) ajeno al de su procedencia(donde han desarrollado o desarrollan su actividad laboral),elegido en función de sus expec-tativas de calidad de vida, cuyas rentas están originadas mayoritariamente fuera de ese lugary que dedican la mayoría de su tiempo durante su estancia en ese destino a actividades deocio.»

1. Seis meses o más

2. Lugar (destino turístico)

3. Procedencia (actividad laboral)

4. Calidad de vida (valores y aficiones)

5. Vivienda

6. Rentas (transferencia)

7. Ocio (aficiones = turismos específicos)

Por ejemplo, el aumento de la demandade turismo residencial en los destinos turís-ticos con buen clima, por parte de las perso-nas con perspectivas de jubilación, he hechoque aparezcan nuevas figuras destinadasfundamentalmente a aquellos que, o sus ren-tas no les permiten la adquisición de un in-mueble, o no desean una vinculación inmo-biliaria tan fuerte y onerosa. Dentro de este

grupo estarían las residencias colectivaspara jubilados, financiadas en determinadasmedida por ellos mismos y construidas poruna sociedad intermediaria, de la que pue-den ser o no propietarios. Más recientemen-te ha aparecido urbanizaciones o bloques deapartamentos en «leasing» inmobiliario,vinculado a un determinado número deaños, o al fallecimiento de alguno de los



Cuadro 5Turismo residencial

OFERTA

«Viviendas situadas en zonas caracterizadas por su calidad de vida, que ocupan du-rante buena parte del año, en régimen de propiedad o alquiler, personas dedicadas fun-damentalmente al disfrute del ocio, que proceden y obtienen sus rentas de un lugar aje-no a dichas zonas.

«Conjunto de viviendas, infraestructuras, equipamientos y servicios, agrupadas en urbani-zaciones o condominios dentro de un conjunto unitario, en régimen de propiedad o alquiler,orientado en su diseño y funcionamiento a proporcionar a sus usuarios una alta calidad devida, especialmente en el orden medioambiental, a desarrollar sus capacidades personales enactividades de ocio y en las relaciones sociales y de convivencia, constituyendo en si mismoun producto turístico tipificado.»

1. Urbanizaciones.

2. Unitarias.

3. Diseño y funcionamiento.

4. Calidad de vida.

5. Medio ambiente.

6. Ocio.

7. Relaciones sociales.

8. Producto turístico

ocupantes, con posibilidades de adquisiciónde la vivienda o de recuperación de parte delo pagado. Hay que tener en cuenta que latendencia de incorporar al mercado turísti-co, en sus diversos segmentos y modalida-des, a segmentos de rentas inferiores a losque lo vienen practicando, es una constanteen la propia evolución del turismo, por loque la aparición y expansión de estas nuevasformas de turismo residenciado, será un he-cho prácticamente seguro en los próximosaños, y que se deberá contar con él a la horade formular las políticas territoriales y turís-ticas de los diferentes destinos.

III. LOS PRINCIPALES EFECTOSDEL TURISMO RESIDENCIADO

Hay que empezar por señalar que pode-mos aproximarnos al cálculo de los efectossocioeconómicos del turismo residenciadode diversas maneras, todas ellas compatiblesentre sí, y no mutuamente excluyentes y quela forma de abordarlo empíricamente, condi-cionará nuestro enfoque, fundamentalmentepor la disponibilidad de datos existente y/opor la estrategia para su obtención. En pri-mer lugar, vamos a examinar los que podría-mos llamar «efectos económicos de implan-tación», dada la importancia que estos tie-nen, no solo en si mismos, por su entidad,sino también sobre el propio proceso pro-ductivo de esta tipología y en el comporta-miento de los agentes que en él intervienen.Después pasaremos a estudiar el impacto so-bre las principales macromagnitudes econó-micas, y finalmente, bajo una perspectivamucho más holística, sobre el desarrollo sos-tenible de los destinos que se ven afectadospor este segmento de demanda.

Como ya dijimos, la principal caracterís-tica del turismo residenciado es la vincula-ción con un inmueble de este tipo de turis-tas, del que suelen hacer un uso frecuente ydurante un periodo prolongado de tiempo.

Como ya vimos, esta vinculación puedeadquirir formas diversas. La primera y máscorriente es la adquisición de una vivienda,que a su vez puede tener como objetivo unuso esporádico, turismo de segunda resi-dencia, o permanente, turismo residencial,aunque es también frecuente que comiencesiendo el primero, durante el periodo de ac-tividad laboral del adquirente, para pasar,tras su jubilación, al segundo.

Un segundo modo de comportamiento ensu vinculación inmobiliaria es el alquiler.También aquí pueden darse las dos opcio-nes antes vistas, pero es más frecuente, almenos en los destinos turísticos de sol yplaya, que ocurra en las primeras etapas delturista de segunda residencia, ya fidelizado,pero aun no decidido a adquirir una casa.

Una tercera manera de establecer un vín-culo inmobiliario con un destino turístico,es lo que se ha venido llamando el «timesharing», multipropiedad, tiempo comparti-do, u otras diversos modos de denomina-ción, como, en el caso español, «propiedadpor turnos» (Vogueler, Ruiz, C. 1998).

III.1. Los efectos de implantacióndel turismo residenciado

El tratar este tipo de efectos de forma di-ferenciada encuentra su razón en la impor-tancia de los mismos. De hecho, los exege-



tas de esta tipología turística siempre basanel elogio de sus virtudes y beneficios en es-tas razones.

Dentro de estos efectos de implantacióndestacaríamos la revalorización del suelo,la construcción de inmuebles, el alquiler yventa de viviendas, la generación de rentaspúblicas, los gastos de instalación y otrasdemandas de servicios derivadas de la cons-trucción.

1.º La revalorización del suelo

En realidad es un efecto que se produceen cualquier proceso de urbanización, peroque en el caso de los municipios turísticosadquiere una relevancia e intensidad espe-cial.

Cualquier municipio ajeno a las presio-nes del turismo de masas, puede alcanzar aregular con cierta facilidad, mediante losinstrumentos de planeamiento, los preciosdel suelo de uso residencial. Las expectati-vas de crecimiento demográfico y económi-co, más el sentido de los movimientos mi-gratorios previstos, las necesidades de in-fraestructuras y servicios públicos y las deciertas demandas de suelo para usos pro-ductivos, puede ser calculado con ciertasgarantías, incluso puede añadirse una reser-va para otras posibles expectativas, amorti-guando así las presiones especulativas. Sinembargo, para cualquier municipio turísticoque forme parte de un destino de turismoresidenciado, o de turismo de masa en ge-neral, cuantificar la puesta en el mercadodel suelo urbanizable para uso residencial,con una perspectiva de ocho años (cuatro

más cuatro, según la legislación de los pla-nes generales de ordenación urbana), esprácticamente imposible (5).

En resumen, podemos afirmar que encualquier municipio turístico del litoral es-pañol las expectativas sobre la necesidad desuelo urbanizable, para un plazo de ochoaños, por parte de la tipología de demandaque estamos estudiando, son difícilmentecuantificables, por lo que se suelen poneren el mercado ingentes cantidades del mis-mo (6), que llegan incluso a suponer en mu-chos casos prácticamente la totalidad delmunicipio (depende esto mucho de su su-perficie y de su grado de consolidación tu-rística), exceptuando las zonas protegidas yaquellas que por sus características orográ-ficas no son susceptibles de ser ocupadaspara estos usos. Esto lleva en la actualidad aponer en peligro lo que hoy conocemoscomo sostenibilidad turística de muchosmunicipios de litoral (Vera Rebollo, J. F.1987).

Esta indeterminación de la demanda deespacio (7) para el turismo residenciadobajo la perspectiva municipal, hace que suvaloración dependa mucho de las expectati-vas de este tipo de demanda a corto y medioplazo, que debieran estar relacionadas conla tendencia de la coyuntura, cosa que nosiempre ocurre (8).

Podría pensarse que los principales bene-ficiarios de esta revalorización del sueloson, sobre todo, los propietarios locales depredios rústicos que se transforman en terre-no urbanizable. En los destinos consolida-dos demandados por el turismo residencia-do, suelen existir agentes, nativos, foráneos



y mixtos, que se adelantan a las expectativasadquiriendo fincas, o más frecuentementeestableciendo opciones de compra, de po-tencial uso residencial. Estas reservas desuelo, cuya evolución depende directamentedel ritmo a que aumente la demanda, suelenser objeto de transacción, muchas veces envarias ocasiones, durante este periodo,siempre en función de los cambios de lasexpectativas, por grupos en buena parte aje-nos a los intereses locales, encareciendo deeste modo, el precio final del producto, prin-cipalmente el bien inmobiliario para uso delturista residenciado, pero que termina afec-tando también a los habitantes de la zona.

En resumen, podemos afirmar que la re-valorización del suelo, consustancial conlos procesos de expansión urbana, aumentanotoriamente en proporción a las expectati-vas de incremento de la demanda turística,y en especial del componente de esta que serefiere al turismo residenciado. Por otraparte, en estos procesos la intervención delos agentes locales suele darse en las prime-ras etapas, aunque los grandes beneficiadosson normalmente agentes especuladores oinmobiliarios foráneos. Según los destinosturísticos se consolidan y maduran las par-ticipaciones y alianzas entre los diferentesagentes suelen ser más frecuentes, y nosiempre explicitadas, dando un panoramamucho más confuso con un alto grado deopacidad (Vera Rebollo, J. F. 1987).

2.º La construcción de inmuebles e infraestructuras

Es en este rubro donde más se insiste a lahora de hablar de los beneficios del turismo

residenciado. Es evidente que los efectos di-rectos de la construcción sobre la renta y elempleo, tanto por parte de los inmuebles re-sidenciales como de la obra civil, son muyelevados y vinculados en su mayor parte a lapoblación local y su entorno directo de in-fluencia. También ocurre algo parecido conlos efectos indirectos sobre la industria y losservicios auxiliares de la construcción, aun-que en este caso los posibles efectos estaránen función de la capacidad que la economíalocal-regional tenga para dar respuesta a lasdemandas del sector (9).

3.º Alquiler y venta de viviendas (10)

La promoción y venta de los alojamien-tos que han de ocupar los turistas residen-ciados, suele hacerse por empresas, enunos casos constituidas para este fin por laspropias empresas constructoras, en otroscomo mero producto intermediado por em-presas inmobiliarias especializadas, nor-malmente ubicadas en las zonas de origende los turistas.

Estos márgenes de intermediación suelenser elevados, aunque difíciles de calcular,dependiendo fundamentalmente de, la pre-sión de la demanda inmobiliaria sobre eldestino en concreto, de la diferencia del ni-vel de precios, especialmente en la cons-trucción, entre el destino y el lugar de ori-gen del turista, y de una serie de «factoresdistorsionantes» del mercado inmobiliariocomo la existencia en mayor o menor medi-da en los pagos de transferencias no decla-radas y de capitales «vacantes» que bus-quen beneficios rápidos en la especulacióninmobiliaria.



Los beneficios derivados de la comercia-lización y venta de inmuebles residencialespara la economía local suelen ser escasos,dependiendo del grado de integración ver-tical (legal o real) de las empresas cons-tructoras locales con las intermediarias yde venta final. Lo normal es que estas seencuentren en manos de agentes vincula-dos a la zona de origen de los turistas. Estose produce generalmente en los destinosturísticos emergentes y en los de turismorural (11), mientras que los más consolida-dos es corriente encontrar situaciones mix-tas, aunque con el predominio de los agen-tes foráneos.

4.º Las finanzas municipales

Dentro de los efectos de implantaciónhay que señalar particularmente los que seproducen sobre las finanzas locales (RayaMellado, P. 2001. Pags 273 a 298), que, enmuchos casos llegan a convertirse un com-ponente estructural de las haciendas localesde los municipios turísticos (12).

No es necesario insistir en la tradicio-nal debilidad de las haciendas locales, asícomo su cada vez mayor cantidad de res-ponsabilidades en el ámbito de la atenciónsocial, propias, añadidas y transferidas,así como el principio de subsidiariedadque se le aplica en este ámbito. Para elcaso de los municipios en los que turismotiene cierta entidad esta precariedad demedios se agrava al tener que atender, du-rante un número de meses indeterminado,una población de hecho superior a los re-sidentes en la zona. Hay que decir queesta población «flotante» no está com-

puesta solamente por turistas vacacionales«normales», sino que también por buenaparte de los «residenciados», especial-mente los que hemos llamado de «segun-da residencia».

Esto ha llevado tradicionalmente a lasautoridades locales a la perversión de ba-sar su política financiera en un hecho vin-culado a la coyuntura, como es la activi-dad de la construcción, más concretamenteen la licencias de construcción y en la ven-ta de la cesión de aprovechamientos me-dios (13).

Este hábito tiene dos consecuenciasprincipales. Primero que al convertirse enuna fuente de ingresos imprescindible,traslada esa misma incontingencia al hechoconstructivo, independientemente de lasconsecuencias que este pueda tener sobreel modelo territorial y la sostenibilidad ge-neral del municipio. La segunda, que al es-tar ligada la financiación a un hecho co-yuntural, en las épocas de recesión las fi-nanzas locales entran en auténtica quiebratécnica, teniendo que acudir a continuosendeudamientos que superan cualquier lí-mite que se establezca legalmente, o sim-plemente lo que aconseja la prudencia fi-nanciera. La relación de toda esta proble-mática con el turismo residenciado es taníntima como evidente. La continua califica-ción de terrenos para este fin se convierte,de esta manera, en una necesidad para losmunicipios con una elevada dependenciaturística, y por lo tanto en un fin en si mis-mo, si quieren hacer frente a los cuantiososgastos a los que deben enfrentarse cada añoocasionados por los flujos temporales quereciben.



5.º Los gastos de instalación

Estos afectan en particular al turismo re-sidencial y al turismo de segunda residen-cia, y se refieren a la necesidad de adquiriruna serie de bienes y servicios para poneren condiciones de ser utilizados los inmue-bles a los que el turista se vincula (14),como son, por ejemplo, el alta en el sumi-nistro de energía, comunicaciones y abaste-cimiento de agua, así como muebles, elec-trodomésticos y otros equipamientos delhogar.

Es evidente que estos gastos, como en elcaso de la construcción, favorecen directa-mente al comercio y a la industria (sobretodo a la pequeña) del municipio o munici-pios del destino y su zona de influencia.

III.2. Efectos permanentes de la demanda

Nos referimos a los gastos que los turis-tas residenciados llevan a cabo en el destinoen su condición de tales.

1.º Gastos corrientes

Nos referimos a todos los gastos en queel turista residenciado incurre y que pode-mos dividir en dos grandes grupos, gastosturísticos y gastos residenciales.

a) Gastos turísticos

Hay un grupo de gastos en que los turis-tas residenciados incurre, como todos los

demás, y que comprende los gastos de tras-lado, los de residencia, los de manutencióny los de ocio y diversión.

Es cierto, y se pude comprobar en las en-cuestas que se han llevado a cabo con estefin, que este tipo de turista gasta en estosconceptos bastante menos que el resto (15),que podríamos denominar «tradicionales».Las razones de esto son fáciles de entender.En primer lugar, los turistas con un númerode pernoctaciones limitado, entre un día ydos semanas, suele gastar por encima de susposibilidades, ya sea porque ha ahorradocon este fin ya porque está dispuesto a en-deudarse, hecho este mucho más frecuente,mediante los mecanismos de crédito auto-máticos, como son las tarjetas.

Por otro lado, aunque los turistas resi-denciados tienen abundante tiempo libre,por su edad y modos de vida tienen un gas-to en ocio limitado. En esto último hay queresaltar temas como las mayores posibilida-des y tendencias de comer en casa, enton-ces estos gastos se transforman en residen-ciales, o en lugares «no turísticos», el ma-yor uso del coche propio y del transportepúblico y el mejor conocimiento en generalde las oportunidades de mercado en el des-tino. Bajo esta perspectiva se puede decirque el turista residenciado se parece en há-bitos de consumo al residente.

Caso aparte son los gastos en traslados«externos» (es decir, entre sus puntos de ori-gen y los destinos turísticos) en los que seidentifican plenamente con los turistas tradi-cionales, aprovechando las ofertas de com-pañías de bajo coste y los «set only» de losturoperadores. Una prueba de ello es que en



los dos últimos años en los destinos turísti-cos consolidados, aun habiendo disminuidolas pernoctaciones hoteleras, ha aumentadoel tráfico aéreo, incluso el turístico.

Por último, el turista residenciado no pagapor su alojamiento, o al menos no lo hace meforma inmediata y directa como el turistatradicional, aunque también le suponga esteunos costes, como veremos más adelante alcomentar los gastos residenciales.

Por lo tanto, desde el punto de vista delgasto del turista con repercusión en el desti-no, puede afirmarse que el turismo «resi-denciado» es menos interesante para la po-blación receptora que el «tradicional»,identificado sobre todo con el «hotelero».No obstante hemos de recordar, como sedijo en su momento, que las rentas de am-bos segmentos turísticos son generadas enlugares distintos de donde se realizan losgastos, hecho que le diferencia del residen-te, que también demanda bienes y serviciosde ocio, pero que paga con unas rentas ge-nerada en ese mismo lugar y con unas ren-tas que, posiblemente vengan en buena par-te de ese mismo negocio.

b) Gastos residenciales

La mayoría de los gastos residenciales,según las encuestas realizadas en los últi-mos años, se refieren a la adquisición dealimentos y bebidas, al mantenimiento delinmueble, transportes y servicios persona-les y del hogar

En el primer de estos grupos de gastos,alimentos y bebidas, que el turista tradicio-

nal suele adquirir, elaborados, en un esta-blecimiento turístico. En este aspecto el tu-rista residenciado se comporta como un re-sidente. Compra en los mismos lugares (16)que este y aprovecha, como este, las opor-tunidades de mercado.

Algo similar ocurre con los gastos demantenimiento y con el transporte, en queel turista residenciado, que tiene durante suestancia mucho tiempo libre, se comportacomo un residente, aunque, también comoél, acude a veces a los servicios de empre-sas o profesionales para estos menesteres.

Es precisamente en los servicios perso-nales y del hogar donde el turista residen-ciado se separa más del modelo del consu-mo del residente medio, unas veces por sumayor nivel de renta, otras por sus circuns-tancias personales y mayor desconocimien-to del lugar. Así, es normal que contrate aterceros, a tiempo total o parcial, serviciosde asistencia para el hogar, jardinería, cate-ring, cocheros, asesores fiscales, adminis-tradores, seguridad, etc. De hecho, en losdestinos turísticos con fuerte implantaciónresidencial, han aparecido empresas espe-cializadas en este tipo de servicios, hastaahora objeto de contrato por parte de la po-blación residente en una economía informaly sumergida. Es evidente que estas empre-sas y empleos tiene una implantación emi-nentemente local.

Existen otros gastos residenciales, nor-malmente poco analizados, estarían tam-bién los derivados de la adquisición y pro-piedad, en su caso, de la vivienda. Sin em-bargo, en caso de la existencia de algúnvínculo hipotecario, lo normal es que este



se lleve a cabo en el lugar de origen del tu-rista (17), por lo que no tiene apenas re-percusión en la economía local. De otrolado, cuando la vivienda es en propiedad,también inciden sobre ella los impuestos ytasas locales correspondientes (IBI, basu-ras, …). En este caso, estos pagos benefi-cian claramente a las haciendas locales,aunque hay que reconocer que la capaci-dad de gestión recaudatoria de estas, esbastante limitada, sobre todo cuando sonpersonas que viven habitualmente en el ex-tranjero (18).

Los críticos con esta tipología y con sucalificación como turística, basan sus ar-gumentos precisamente en esta circunstan-cia, en que en su comportamiento comoconsumidor tiene una lógica de residente.Lo cual no invalida el hecho de que susrentas, originadas en otro lugar, son gasta-das en el destino turístico, generando unarenta que, por similitud en su modo devida, se orienta, en muchos casos, hacialos mismos establecimientos en que con-sumen los residentes. En otras palabras,los efectos del gasto residencial de los tu-ristas residenciados, se superponen, enbuena parte, y potencian los efectos queproducen en la economías locales los gas-tos de los residentes.

2.º Empleo

En lo que a la generación de empleo serefiere, puede seguirse el mismo esquemade razonamiento que en el gasto. El turismoresidenciado genera, en términos relativosen los destinos turísticos, menor empleoque el tradicional y, además, la mayoría del

mismo se integra en sectores, empresas yactividades ya existentes y que habitual-mente atienden las demandas de los resi-dentes. De este modo, su capacidad de crearempleo se «oculta» dentro del que genera lademanda de la población local.

Sin embargo, hay que poner de manifies-to que, tal como se apuntó en el epígrafeanterior, que también crea empleo específi-co para alguna de las actividades que de-manda, o, al menos, lo formaliza introdu-ciéndolo en el marco legal de la economía.Aunque su cuantificación es complicada ydependa mucho de los niveles de renta queesta tipología presente en cada zona, nocabe duda que en comparación con el turis-mo tradicional, puede calificarse de insigni-ficante.

Por otro lado, y en lo que respecta a loque hemos llamado actividades turísticas, lademanda del turismo residenciado suele te-ner un efecto desestacionalizador, especial-mente en actividades como la restauracióny las actividades de ocio activo y cultural,manteniendo en muchos casos empleos quede otra manera, hubieran desaparecido pa-sando a engrosar el paro estacional.

III.3. Los servicios públicos

El turista, es en general, como residenteeventual de un destino, requiere el uso deuna serie de infraestructuras y servicios pú-blicos y privados que, en su gran mayoría,comparte con el residente. Además, en elcaso que nos ocupa, al tratarse de estanciasmás prolongadas, esta demanda es más in-tensa, volviéndose para el turismo residen-



cial muy similar al de los propios habitantesde la zona.

Los servicios públicos son, por otro lado,un componente de calidad del destino que,además, tiene cada vez más importanciacomo efecto diferencial respecto a la com-petencia, por lo que es normal que se tiendaa la excelencia en los mismos (19). Tam-bién hay que tener en cuenta que habitual-mente los turista vienen de países con ma-yor calidad de vida y con una elevada pres-tación de servicios públicos, por lo que sugrado de satisfacción puede verse afectadonegativamente si encuentra niveles inferio-res a los que está habituado.

Esta elevada demanda de infraestruc-turas y servicios hace incurrir al destino(municipios y/o mancomunidad)en eleva-dos gastos corrientes y de inversión que ra-ramente se ven compensados por los ingre-sos que proporciona el turismo residencia-do (20), a no ser que vincule estos gastos alos ingresos por licencias de construcción,con los problemas que anteriormente apun-tamos

III.4. Los efectos sobre la sostenibilidad

A pesar de lo reciente, y por ello inde-terminado en muchos aspectos, del térmi-no, podemos considerar que en él se reú-nen los efectos más polémicos del turismoresidencial. Para abordar este análisis va-mos a diferenciar los tres aspectos másimportantes que suelen distinguirse dentrode este concepto: la sostenibilidad medio-ambiental, la cultural y la económica-tu-rística.

1.º Turismo residenciado y medioambiente

De hecho, de principio, los efectos delturismo residenciado y el medio ambientedeberían ser positivos, y esto por dos razo-nes principales. La primera, que los deman-dantes de este tipo de turismo son personasde ciertos niveles de renta y cultura, l quesolemos denominar rentas medias-altas,sensibles a este tipo de cuestiones, La se-gunda, que los planteamientos que les lle-van a formalizar un vínculo inmobiliariocon una zona determinada son a largo plazoy con una perspectiva de disfrute de unabundante tiempo libre, por los que el temamedioambiental y paisajístico ha de teneruna especial importancia.

Sin embargo, la realidad es bien distinta.En la mayoría de los destinos consolidadosde sol y playa españoles, en especial en Ba-leares y buena parte de la Costa Mediterrá-nea, se están dando situaciones de agota-miento de recursos, especialmente agua yterritorio, contaminación marítima, de cau-ces fluviales y capas freáticas, y destruc-ción de aspectos tan importantes como laflora, fauna y el propio paisaje, de especialtrascendencia para este tipo de turismo.

La consolidación del mecanismo especu-lativo inmobiliario como un sistema de grancapacidad de creación de plusvalías e ingre-sos públicos a corto plazo, está desplazandode hecho a un segundo lugar, consideracio-nes de carácter paisajístico o medioambien-tal, a pesar de la normativa de protección delmedio y de las agendas 21 y figuras simila-res, que en la mayoría de los casos no llegana pasar de meras declaraciones de principios.



Podríamos pensar que es una contradic-ción que este modelo de ocupación exhaus-tiva del territorio siga funcionando, a pesarde las claras connotaciones negativas quetiene sobre el medio. La razón principal esque la oferta individualizada ante el com-prador potencial sigue siendo, o parecien-do, atractiva. La típica vivienda unifamiliar,adosada o no, en una urbanización con cier-tos espacios verdes, con equipamientos lú-dicos, de mayor o menor entidad, desde unapiscina a un campo de golf, cercana a gran-des centros comerciales y de ocio, funcio-na, ya que los aspectos negativos, y espe-cialmente la degradación de destino a me-dio-largo, se oculta, o al menos no semanifiesta por los agentes cuyos interesesrebasan escasamente el corto plazo (21). Deotro lado, que un porcentaje no cuantificadopero significativo, de los adquirentes vanactualmente guiados por el único afán derevalorizar sus activos financieros en el cor-to plazo, por lo que no entran tampoco enconsideraciones de este tipo.

Es evidente que hace falta en estos desti-nos una normativa, muchas veces supramu-nicipal, que busque planteamientos territo-riales que garanticen la sostenibilidad me-dioambiental del destino, yendo más alláque la mera distinción de espacios protegi-dos y urbanizables.

2.º Turismo residenciado y cultura local

El impacto del turismo sobre las culturaslocales es uno de los primeros temas quefueron objeto de estudio en el comienzo delturismo de masas (SMITH, VALENE L.1989). Sin embargo, es una cuestión en la

que apenas se ha profundizado en nuestropaís. Es evidente que los efectos del turis-mo en general sobre lo que podríamos de-nominar las «culturas tradicionales», hansido muy fuertes y altamente destructivos,en especial en el litoral, receptor de losgrandes flujos de foráneos con culturas ymodos de vida muy distintos a los de los re-sidentes. El tema a estudiar está en la per-cepción que de esos cambios han tenido loshabitantes de estas zonas, ya que en la ma-yoría de los casos se han identificado con elprogreso y por ello no cuestionados en nin-guna de sus formas y consecuencias,

En los momentos actuales la cuestión esbien distinta, tanto por la «modernización»,en cuanto a modos de vida y pautas de con-sumo de la propia sociedad española con locual el impacto cultural del turismo resi-denciado en los «nuevos destinos emergen-tes» es mucho menor, como por el hecho deque en las zonas más consolidadas está im-plantada una cultura del mestizaje, muyabierta y pautas propias de conducta (22).En este caso los problemas de impacto cul-tural del turismo residencial son diferentes.Por un lado tenemos la tendencias al aisla-miento, lo que podríamos llamar la «guete-rización», por la tendencia de los turistas aagruparse en comunidades (en nuestro vasoespecialmente urbanizaciones, por vínculosde procedencia y clase social, y por otra, loschoques de intereses y costumbres con lapoblación local.

Hay que reconocer que el turismo resi-denciado tiende, como vimos al estudiarsus características, una clara tendencia abuscar un entorno social agradable, a lo quecontribuye sobremanera vivir junto a perso-



nas que compartan raíces culturales (na-cionalidad, región,…) y valores sociales(nivel económico y cultural). Por lo tanto esbastante comprensible que se formen espa-cios residenciales con estas características.Además, otra de las características analiza-das, la edad media avanzada de sus compo-nentes, hace que les sea difícil llevar a caboun cambio de valores y costumbres, inclusosu simple aprendizaje.

Sin embargo, la condición de este seg-mento de turismo, también apuntada ante-riormente, de pertenecer a una clase mediaculta y de elevado nivel de renta, al menostal como ha ocurrido en las últimas déca-das, les hace tener un interés por la culturaentre la cual han elegido vivir y, por lo tan-to, de aprehenderla. A esto hay que recono-cer que han contribuido mucho las políticasmunicipales desarrolladas para la integra-ción de estos grupo, así como las de las aso-ciaciones de las diferentes procedencias enlos destinos turísticos.

Por otro lado, hay que hacer la observa-ción de que los conflictos que últimamentese han producido entre determinados gruposturísticos y los nativos del lugar (alemanesen Palma), no se han centrado tanto en el tu-rismo residenciado, como en ciertos colecti-vos de turismo tradicional y en la actuaciónde algunas empresas foráneas relacionadascon las adquisiciones inmobiliarias.

3.º Turismo residenciado y turismotradicional

De principio, el turismo residenciadopuede considerarse como un elemento aña-

dido al turismo tradicional, al menos desdela perspectiva de la demanda. Sin embargohay algunos aspectos que se puede consi-derar que es «parasitario» del mismo, aligual que ocurre con la propia poblaciónautóctona, con la diferencia de que esta loha generado y, en cierto modo, «padecido»desde el principio.

Así ocurre con las oportunidades detransporte que le oferta y las alternativas deocio que existen en los destinos consolida-dos, impensables sin a existencia del turis-mo tradicional.

Pero donde puede darse un perjuiciomás notorio sobre el resto de la actividadturística, es precisamente en los aspectosmedioambietales y paisajísticos que he-mos comentado con anterioridad. Su des-trucción puede afectar al modelo turísticoen su conjunto, lo que supondría hacerleperder competitividad al destino en susmercados tradicionales y hacer entrar encrisis al segmento del turismo tradicional(hoteles, intermediarios minoristas, re-ceptivos, restauración, actividades com-plementarias, ofertas específicas, etc,…),que son las que mayor riqueza y empleocrean en la zona. De este modo, un turis-mo residenciado sin más regulación quela ley de la oferta y demanda inmobilia-ria, puede llevar si no a la destrucción auna profunda crisis, al destino turístico ensu conjunto.

No obstante, podemos considerar esteuno de los aspectos menos estudiados delfuncionamiento del sistema de actividadesturísticas, las relaciones de coincidencia,complementariedad, indiferencia e incom-



patibilidad que aparecen en el desarrollo delos procesos productivos de las diferentestipologías y segmentos turísticos.

IV. A MODO DE CONCLUSIÓN

El enfoque de este artículo, no nos per-mite llegar a conclusiones determinantessobre los efectos del turismo residenciado,pero sí, al menos, a unas reflexiones sobreeste segmento de demanda.

En primer lugar la evidente necesidad deconocer más a fondo esta tipología, comen-zando por su conceptualización, sobre laque aquí se hace una propuesta, con la solaintención de que sirva de base para poste-riores aportaciones.

Lo mismo podría decirse de sus efectos,diferenciándolas en sus diferentes perspec-tivas, según la perspectiva temporal y losaspectos sobre los que ejercen su influen-cia. El desarrollo de las cuentas satélites delas diferentes comunidades autónomas ayu-dará sobremanera a estos cálculos.

Otro tema que parece fuera de todaduda, es la necesidad de establecer «ra-tios» de sostenibilidad que limiten la ex-pansión desmedida de este segmento enlos destinos turísticos tradicionales, hechoque debe encuadrarse dentro de la propiapolítica de sostenibilidad y que han deconsiderarse como índices no cerrados nifijos, sino abiertos y variables, ya que lascircunstancias de mercado, las nuevas in-versiones, los cambios tecnológicos y laactitud de la población pueden hacerloscambiar.

El modelo de expansión de esta tipologíaturística sobre el territorio en España, estáíntimamente ligado a los problemas de fi-nanciación de los municipios turísticos, asícomo a la falta de figuras de planeamientoterritorial que la recojan y racionalicen deuna manera específica.

Igualmente sería muy conveniente desdemúltiples puntos de vista la configuracióndel turismo residenciado como producto tu-rístico específico, para su mejor control ymayor competitividad en los mercados (To-rres Bernier, E. 2002).

Aunque, tal vez, la reflexión de mayorimportancia que pueda desprenderse de es-tas páginas es la necesidad de someter aplaneamiento específico esta tipología tu-rística en general, y particularmente el es-pacio en que ella se desarrolla, tema que in-cluiría los dos anteriores. Es evidente quenos referimos a un planeamiento parti-cipativo, en el que la población residente yel resto del sector turístico han de aportarsus opiniones y argumentos.

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NOTAS

(1) Varios estudios han comprobado como unaparte considerable de las familias europeas entre loscincuenta y sesenta años, tienen en los próximos añosla extinción de sus hipotecas y terminan sus obliga-ciones directas en la formación de sus hojos

(2) Al decir a la calidad de la oferta, nos referi-mos a sus aspectos privado y público, especto este úl-timo que afecta especialmente a esta tipología de de-manda

(3) Aunque la naturaleza de esta vinculación esnormalmente la compra de un inmueble, no se puededescartar otros tipos de relaciones jurídicas.

(4) Esto ha llevado en algunos lugares a la for-mación de auténticos «guetos» al margen de la propiapoblación originaria, apareciendo a veces reaccionesde rechazo como se verá más adelante. Las asociacio-nes y las políticas públicas de los municipios han tra-tado de evitar estas situaciones desarrollando políti-cas de integración.

(5) El que en los últimos treinta años las diferen-tes leyes del suelo no hayan contemplado el fenómenoturístico dentro del planeamiento municipal, es, sinduda, una de las principales causas de los desórdenesterritoriales producidos en nuestro litoral, y siguesiendo una fuente de insostenibilidad en la actualidad.

(6) En esto también suele influir la competenciaen la captación de estos flujos de otros municipioscolindantes, ante los que ha de hacer valer sus «costesde oportunidad»

(7) Hay que tener en cuanta que la demanda noafecta solamente al suelo residencial, sino a las infra-estructuras y sistemas generales que han de servirlede soporte bajo los criterios de calidad demandadospor sus usuarios potenciales.

(8) En muchas ocasiones estas expectativas semantienen de forma artificial por parte de los propiosoferentes de suelo, mediante la participación de capi-tales ociosos o de origen espurio, que provocan so-brevaloraciones meramente especulativas. Prueba deello es la «burbuja inmobiliaria» que estas zonas su-fren actualmente y que afecta también al resto delsector inmobiliario.

(9) En los destinos turísticos consolidados, lapermanencia en el tiempo de estas demandas no satis-fechas, provoca la aparición de empresas y profesio-nales dispuestos a atenderlas, «densificando» la tablade relaciones intersectoriales.

(10) En este epígrafe incluiríamos también lascomisiones e incentivos que reciben los agentes ven-dedores de «time sharing».

(11) En estos, lo más corriente es que se asienteun extranjero en una etapa «pionera» y posteriormen-te ejerza la función de intermediario inmobiliario, demodo clandestino, o incluso de constructor-promotor,entre los propietarios locales de inmuebles y su redde amistades y habitantes de su lugar de origen.

(12) Como se dijo antes para la Ley del Suelo, elno reconocimiento del hecho turístico en la Ley Or-gánica de Financiación de las Haciendas Locales, esla segunda gran fuente de problemas y conflictos delos municipios turísticos, que han de acudir a modosimpropios para saldar sus déficit, con consecuenciasnefastas sobre su modelo territorial, medioambiental,incluso de competitividad turística.

(13) Otra fuente de cierta importancia, aunqueen este caso no coyuntural, ha sido también el IBI,que grava anualmente todo tipo de inmuebles

(14) En el caso del «time sharing» estos gastosse incluyen en el precio de adquisición y en las cuotasde mantenimiento.

(15) En los últimos años está descendiendo enEspaña el gasto medio por turista de un modo conti-nuado sin que la situación de la economía mundialllegue a explicar satisfactoriamente este hecho. Algu-nos encuentran su sentido en meros ajustes contablesdel Banco de España ante la entrada del euro, los máslo atribuyen precisamente al gran aumento del turis-mo residenciado y lo que este supone como base dealojamiento de otros turistas. Sin embargo hay otroshechos que no suele ser considerado, el cada vez ma-yor y mejor ajuste de costes en los bienes de consumoturístico que se traduce en una bajada de precios, y lahabitualidad del turismo como bien de consumo, quele hace menos excepcional, y, por lo tanto, provocacada vez menos gastos extraordinarios.

(16) Si bien es cierto que en los destinos turísti-cos donde el turista residenciado tiene una presencia



significativa, particularmente de origen extranjero,han aparecido comercios especializados para él, no loes menos que con el paso del tiempo, se han converti-do en una oferta más, especializada, en el mercado lo-cal.

(17) La localización de la banca extranjera enlos destinos turístico-residenciales ha facilitadoenormemente este tipo de operaciones, sobre todocuando los tipos de interés estaban más bajos en lospaíses europeos demandantes, aunque, a veces, lavinculación de la sociedad constructora y/o promo-tora con una entidad financiera local o nacional, fa-cilita a veces que el adquirente formalice el créditocon ella.

(18) Esto ha llevado a algunos municipios, comoel caso de Benalmádena, a discriminar en este tipo deimpuestos contra los no residentes, cobrando menos alos que están dados de alta en el padrón correspon-diente

(19) Es evidente que esto constituye un externa-lidad positiva para la población local, especialmenteen temporada baja, cuando el nivel de demanda agre-gado disminuye.

(20) Esto estará directamente relacionado con laproporción de estos turistas que estén censados en eldestino (una contradicción más a la hora de considerar-los turistas), no solo por la mayor facilidad para el co-bro de tasas y otros gravámenes, sino porque aumenta-rá el índice de participación en los ingresos del Estado.

(21) Según un estudio reciente hecho para todaEuropa por la media de venta de una promoción in-mobiliaria en la Coste del Sol es de seis meses.

(22) Este tema está aun por estudiar en profun-didad. Están apareciendo nuevas tradiciones y nuevasformas de entender la tradición que se superponen so-bre la ya existente con resultados, muchas veces, sor-prendentes.



I. INTRODUCCIÓN

En este texto pretendo hacer una refle-xión sobre el Turismo Residencial desdela perspectiva del Promotor Inmobiliario,profundizando en una actividad económi-ca que, aunque estrechamente relacionadacon el Turismo Convencional, es radical-mente diferente en muchos aspectos. Dehecho la propia definición de Turismo Re-sidencial es contradictoria; pues el térmi-no «turismo» lleva implícito connotacio-nes temporales y de movilidad geográficafuera de la residencia habitual, que nadatienen que ver con el término «residen-cial».

Vivienda Turística, Turismo Residencial,Segunda Residencia o Turismo Residencia-

do, son conceptos utilizados en distintos fo-ros para delimitar esta actividad económica.No es mi intención analizar o definir estosconceptos, pero antes de entrar en materiaconviene centrar lo que en el subsector de lapromoción inmobiliaria se entiende por Tu-rismo Residencial. Cuando en este foro uti-lizamos estos términos nos estamos refirien-do a la venta de un alojamiento o residenciaen zona turística. Por tanto, se excluye comoactividad principal el alquiler, el «Time Sha-ring» o propiedad compartida, el uso vitali-cio y cualquier otra forma de explotaciónque no suponga transmisión de propiedad.El comprador del inmueble puede ser na-cional o extranjero, pero no es residente enla zona en el momento de la compra, conindependencia de que en un futuro más omenos cercano llegue a trasladar su residen-

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APROXIMACIÓN AL TURISMO RESIDENCIAL ESPAÑOL

* Licenciado en Derecho. Vicepresidente de la Comisión de Vivienda Turística de la Asociación de Promotores Constructores de España(APCE) y Secretario General de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Provincia de Alicante (PROVIA).

Jesualdo Ros Tonda*

Resumen. En este artículo se aborda el Turismo Residencial Español desde la visión global que ofrece la experiencia de impulsar y coordi-nar grupos de internacionalización y diagnósticos del sector.

Se realiza un análisis estructural del sector español empresarial de la promoción inmobiliaria, así como de las particularidades de este merca-do examinando y comparando las diferencias existentes entre las motivaciones de la demanda nacional e internacional, además de examinar losfactores determinantes en la evolución de los precios y estudiar los canales de comercialización de nuestra oferta de Turismo Residencial.

Abstract. This paper examines the Spanish Tourism Residential, from the global point of view which offers the experience of promotingand coordinating trade groups to meet and get to know each others housing offers and value of the sector.

A structural analysis is carried out of Spanish real estate business sector, such as characteristics of the market, examining and comparing thedifferences which exist between national and international demand motivations, and also examining the determining factors of the evolution ofprices and studying the marketing pathways of our offer of Tourism Residential Housing.

cia de hecho. La motivación de la compra seapoya en razones distintas a las laborales oprofesionales y lo habitual será hacer un usoturístico o vacacional del inmueble. Así mis-mo, la duración de la estancia no es determi-nante, y aunque lo habitual sea estancias decorta duración, no se excluyen los supuestosen los que la compra del inmueble se hacepara pasar largos periodos de tiempo, comoocurriría en casos de jubilación.

En definitiva, consideremos turismo resi-dencial la venta de una vivienda no princi-pal a un español o extranjero para su uso tu-rístico o vacacional por sí mismo o por ter-ceros, así como la venta de una viviendaprincipal a un extranjero para su uso resi-dencial por razones distintas a las laboraleso profesionales.

En otro orden de cosas, conviene tenerpresente que no existen estadísticas oficia-les que de forma específica traten la infor-mación generada por el turismo residencial.Ello no obstante, las estadísticas del Institu-to de Estudios Turísticos y del Instituto Na-cional de Estadística resultan ser instru-mentos básicos muy útiles, así como el es-tudio sobre Turismo Residencial Españoldirigido por ICEX y APCE en el año 2000 ysu actualización en el 2001. Relacionandola información oficial con perspectivas par-ciales de estudios privados se pueden hacerestimaciones fiables.

II. OFERTA Y CANALESDE COMERCIALIZACIÓN

El principal protagonista de nuestraoferta turístico-residencial, el Promotor In-

mobiliario, se ha ido desarrollando sin latutela de la Administración, sin unas direc-trices o un plan estratégico que apuntalasesu crecimiento, como ha ocurrido en otrossectores. Mientras el inicio de esta activi-dad empresarial se remonta a varias déca-das atrás, hace apenas tres años que elICEX entró a cooperar con el sector, mien-tras que la Administración Turística pro-piamente dicha sigue sin darle un trata-miento específico. En este ambiente indefi-nido nuestras empresas crecen de la manode una demanda extranjera que valora muypositivamente nuestro entorno climatológi-co, económico y social encontrando en estehábitat un producto con muy buena rela-ción calidad-precio. Probablemente hayasido gracias a este «abandono» de la Admi-nistración que se haya generado un sectorempresarial con un fuerte espíritu empren-dedor, pero también empresas promotorasinmobiliarias que no disponen de informa-ción suficiente sobre los mercados y noacaban de lograr la confianza de la deman-da internacional, circunstancias que les lle-van a depender de los canales de comercia-lización extranjeros. Tal vez también seaéste el origen del reducido tamaño de lasempresas que operan en este segmento dela promoción inmobiliaria. Sólo el 4% dela facturación internacional (EstudioT.R.E.S.-ICEX-APCE-Actualización2001) corresponde a grandes empresas confacturación anual superior a 120 M €. Portanto, un sector en el que la mayor parte delas empresas que representan la oferta, notienen la capacidad económica suficientepara afrontar las fuertes inversiones que su-pone atacar mercados exteriores, hace queestemos ante un sector débil y en constanteamenaza.

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Nuestro tejido empresarial formado porestas pequeñas y medianas empresas, ade-más de depender de canales de comerciali-zación externos, se enfrenta ahora a dosnuevas amenazas: la entrada en el mercadode las grandes empresas nacionales y la delos promotores inmobiliarios extranjeros.

La necesidad de crecer en el nuevo entor-no económico, junto a otras razones comola necesidad de diversificación, el hecho deque el mercado de primera residencia sea li-mitado, etc. han provocado que las grandesempresas miren hacia este segmento de lapromoción inmobiliaria. Las pequeñas ymedianas empresas llevan años de expe-riencia y se desenvuelven mejor que aque-llas en un mercado en el que los canales decomercialización extranjeros no son trans-parentes. Pero los grandes promotores in-mobiliarios están avanzando rápidamente y,de hecho, las distancias en cuota de merca-do son menores en el mercado nacional devivienda turística o segunda residencia.

La otra gran amenaza del sector tieneorigen en la globalización de la economíaeuropea. Si hace apenas cinco años era unaexcepción que una promotora inmobiliariaextranjera comprase suelo en España parasu posterior desarrollo, construcción y ven-ta en su país de origen, hoy no es algo ex-traño. No cabe duda de que estas empresashan de superar grandes barreras, pero tam-poco cabe duda de que disponen de la infor-mación, conocimiento y confianza de losmercados internacionales que nuestras em-presas no tienen.

Por lo que respecta a la estructura delsector desde la óptica de la comerciali-

zación del producto, se ha de diferenciarentre el mercado nacional y el mercado ex-tranjero.

A efectos meramente ilustrativos recor-demos que hace algunas décadas en Espa-ña el comprador de un Seat Seiscientos te-nía que esperar meses hasta recibir su co-che. El ejemplo tal vez sea exagerado,pero resulta convincente para explicar queen una economía en la que lo difícil esproducir o fabricar, y lo sencillo es venderporque hay demanda, el marketing no tie-ne suficiente caldo de cultivo para desarro-llarse. En definitiva, esto es lo que parecehaber sucedido en el sector de la promo-ción inmobiliaria, lo difícil es localizar elsuelo adecuado, que su coste permita unproducto final a precio asumible por la de-manda y posteriormente coordinar y ges-tionar todo el proceso de diseño, tramita-ción y construcción del producto inmobi-liario. Si todo ello funciona de formaeficaz, la venta puede que no se haga sola,pero no requiere especiales esfuerzos decomercialización. Aunque esta simplifica-ción pueda resultar excesiva, sí permiteexplicar por qué el marketing en sentidoamplio no ha evolucionado en esta activi-dad económica en la misma medida que loha hecho en otras.

En los últimos años se ha producido uncambio de tendencia, pues el suelo disponi-ble ya no tiene ese valor en «bruto» de an-tes y, ahora, es necesario complementarlocon los deseos y necesidades del futurocomprador, su precio está por encima de loque la demanda está dispuesta a pagar yello obliga a ofrecer más servicios y dota-ciones y, por último, el proceso constructi-



vo requiere un control y seguimiento férre-os. En este panorama ya es necesario ex-plicar a la demanda las bondades de nues-tro producto, y la situación se vuelve mu-cho más difícil cuando dependemosexcesivamente de canales de comerciali-zación externos para venderlo. Todo ello,unido a la falta de información sobre losmercados internacionales y las singularida-des y dificultades de éstos, han provocadoque el marketing y comercialización denuestra oferta en estos mercados interna-cionales se encuentre en situación precaria.No cabe decir lo mismo del mercado na-cional, pues la información y conocimientode éste, así como la menor inversión eco-nómica requerida, han hecho posible sumayor desarrollo.

Los medios de promoción en el mercadonacional no son utilizados con gran intensi-dad por nuestras empresas, en comparacióncon el uso que se hace en otras actividadeseconómicas. El motivo no sólo hay que bus-carlo en la falta de experiencia en marke-ting, como consecuencia de que no ha exis-tido la necesidad constante de promocionarel producto, como antes he apuntado. La ra-zón también hay que buscarla en la impor-tancia que para el demandante tiene la visi-ta a la obra antes de tomar la decisión finaly el alto grado de fidelización con respectoa la localidad escogida.

Si los medios de promoción no son utili-zados en el mismo grado que se utilizan enotros sectores, tampoco son demasiados.De hecho, el medio de promoción por ex-celencia es la publicidad en los medios decomunicación escrita, seguido a larga dis-tancia por la radio, mailing o ferias. La uti-

lización de las nuevas tecnologías (inter-net) todavía tiene un grado de penetraciónmuy bajo en este sector y el escaso uso delos medios audiovisuales se limita al ámbi-to local. Especial mención hay que hacerde los viajes de familiarización o «famtrip», que siguen utilizándose para la co-mercialización de productos destinados ademandantes de nivel económico más bajo.Esta política comercial suele dar muy bue-nos resultados cuando ha sido bien planifi-cada, pero siempre en la comercializaciónde productos dirigidos a este nivel de de-manda.

A pesar del margen de error que conlle-va generalizar, se puede afirmar que en elmercado nacional la comercialización delproducto se hace básicamente de forma di-recta por el promotor inmobiliario. La pre-sencia de canales de comercialización oagentes ajenos a la empresa no es lo habi-tual en mercados emisores maduros comoMadrid o como el norte de España; su par-ticipación tiene mayor peso en mercadoscuyo volumen de demanda no rentabiliza-ría inversiones propias y en aquellos seg-mentos de demanda muy específicos comoes el inversor. De hecho, en determinadaszonas de nuestro litoral hay un gran núme-ro de agentes que con relativa rapidez po-drían vender todo el producto inmobiliarioa inversores, principalmente del norte deEspaña. En esta misma línea han ido espe-cializándose en los últimos años socieda-des relacionadas con entidades financieras.Hay que advertir que esta vía de comercia-lización del producto puede volverse muypeligrosa para el promotor inmobiliario,como así ha ocurrido en momentos en losque se produce un cambio de la tendencia

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alcista del mercado. Al igual que ocurriríacon una inversión bursátil, el inversor pon-drá en venta su «paquete inmobiliario» aprecios inferiores a los de la empresa, conel objetivo de salir de la inversión con lamayor rapidez y menores pérdidas posi-bles. Entre las razones por las que la co-mercialización de la vivienda turística o se-gunda residencia en el mercado nacional selleva a cabo mayoritariamente por la propiapromotora inmobiliaria se incluyen, sinduda, el mejor conocimiento del mercado ysu demanda, la ausencia de barreras cultu-rales o lingüísticas y la identificación delos factores «emocionales» que motivan alcomprador de una propiedad turístico resi-dencial. Además, aunque se requieran fuer-tes inversiones, éstas son muy inferiores alas que habría que realizar en mercados ex-teriores para una sólida y estable comercia-lización. Por último, hay una tercera razón,que es la llamada venta en caseta o en obra,pues muy a menudo el comprador nacionalya conoce la zona y ha pasado vacacionesallí, en la zona, en alojamiento de familia-res, en alquiler o en establecimientos hote-leros.

Para terminar con el mercado nacionalhay que hacer referencia a la incipiente y tí-mida entrada de los grandes almacenes ygrandes superficies como canales de co-mercialización. Es prematuro hacer una va-loración de su rentabilidad, pero no cabeduda de que existe un gran potencial y deque ofrecen una confianza al demandantedifícil de lograr por otras vías. En este gru-po también podríamos incluir a los canalesde comercialización ligados a los bancos ycajas de ahorro que prestan la financiaciónhipotecaria al promotor inmobiliario, pero

por regla general estos canales no suelenser más que un servicio añadido que ofrecela entidad financiera.

Por el contrario, en el mercado interna-cional la comercialización del producto através de canales ajenos a la empresa es lohabitual. Aquí el promotor inmobiliario notiene un conocimiento suficiente del merca-do y, en caso de disponer de esa informa-ción, ha de superar barreras lingüísticas ysociológicas. Así mismo, las inversionespara establecer la propia red son elevadísi-mas, pues la fortaleza de la demanda puedevariar de un país a otro en una coyunturaeconómica similar. Por ejemplo, actual-mente la demanda de un mercado tradicio-nalmente fuerte como es el alemán, estámucho más débil que la del mercado de losPaíses Nórdicos o la de los Países Bajos y, asu vez, la de éstos aún más débil que la delmercado británico, todos ellos en un mismorango socio económico. En tercer lugar,tampoco es habitual la venta al extranjeroen obra por razones de menor confianza,desconocimiento de la oferta y barreras deidioma, culturales y sociológicas, entreotras. En definitiva, las oficinas o delega-ciones propias son poco habituales y se li-mitan a servir de apoyo a los canales ex-tranjeros.

Una de las primeras consecuencias deello es que nuestras empresas no tienen«imagen de marca» en los mercados. Sonlos canales los que utilizan los medios depromoción más adecuados al producto,pero con su propia marca. No cabe duda deque realizan fuertes inversiones publicita-rias, pero el promotor inmobiliario tambiénpaga fuertes comisiones. El problema surge



cuando estos canales desaparecen del mer-cado o, simplemente, dejan de trabajar conaquél. Entonces, toda esa enorme inversiónpublicitaria que ha realizado el promotorinmobiliario a través de comisiones, tienerentabilidad cero. La segunda consecuenciaque se extrae de esta dependencia es el es-caso margen de negociación de que dispo-nemos, lo que lleva a tener que aceptar co-misiones altísimas en momentos de difícilventa.

Estos canales de comercialización ex-tranjeros presentan dos singularidades. Laausencia de transparencia y estabilidad enlas relaciones, por un lado, y las elevadísi-mas comisiones derivadas de una itinerantetrayectoria profesional de los citados agen-tes, por el otro, lo que acaba generando unamanifiesta carencia de profesionalidad ensus relaciones con la oferta turístico inmo-biliaria española. El hecho de que nuestraestructura empresarial esté formada por mi-croempresas, la ausencia de una tradiciónde apoyo institucional a la internacionali-zación de las mismas y la falta de una plani-ficación estratégica, tanto sectorial comoinstitucional y de la Administración, impri-miendo seguridad y confianza en los merca-dos, tal vez hayan sido el caldo de cultivopara que proliferasen las redes o agentespoco profesionales. No es extraño el casode un director de sucursal bancaria en Ale-mania que ofrezca a sus clientes asistir auna exposición de producto inmobiliario enun hotel cercano, obteniendo importantesbeneficios extra en caso de venta; o que unagente de seguros belga lleve un catálogode producto de turismo residencial en lascostas españolas al mismo tiempo que estáofreciendo una póliza de seguros. No cabe

duda de que existen honrosas excepciones,que se guardan como alto secreto empresa-rial y que el escenario de competencia estácambiando.

Por lo que respecta a la otra singulari-dad, las altas comisiones, aunque ya nosean un hecho absolutamente generaliza-do, es fácil encontrar que el porcentaje deéstas sea igual, y en ocasiones superior, almargen empresarial del promotor inmobi-liario, lo que da idea de la dependenciaque tienen nuestras empresas de los cana-les externos extranjeros. Las comisiones sehan visto reducidas sensiblemente en losúltimos años, pero aun así, la orquilla osci-la entre el 5% y el 10% del precio de ventapara productos de nivel medio y alto y en-tre el 10% y el 20% para productos de ni-vel más bajo; todo ello, evidentemente, enfunción de las zonas y del volumen de fac-turación.

La mayoría de los canales extranjerossuelen ser de reducido tamaño y con un ám-bito geográfico de actuación muy localiza-do, conocen muy bien su zona y realizanfuertes inversiones publicitarias, haciendomayor uso que en nuestro mercado internodel mailing y de las bases de datos. Tam-bién se utiliza en mayor medida que paranuestra demanda nacional los llamados via-jes de familiarización o «fam trip» para losproductos dirigidos a la demanda con me-nor poder adquisitivo.

Con una cuota de mercado muy inferiornos encontramos a los canales de comercia-lización extranjeros que podríamos llamartransparentes, y que básicamente operan enAlemania y en los Países Nórdicos, como

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por ejemplo los Grupos Bancarios LBS oHipovereinsbank en Alemania o proyectoscomo el derivado del acuerdo entre Bancajay el Unión Bank of Norway en Noruega. Laprofesionalidad y seguridad de esto canales,así como la confianza que transmiten a losmercados, tienen como contraprestaciónuna rentabilidad en cuanto a volumen denegocio inferior a la que ofrecen los canalesno transparentes. De hecho, en ocasioneslos acuerdos de colaboración con aquellosse utilizan como medio para demostrar laconfianza y seguridad del promotor inmobi-liario o bien para testar el mercado. En elReino Unido también existen algo más demedia docena de estos canales transparen-tes, pero se limitan a operar en su mercadointerno. Han sido muchos los intentos in-fructuosos de nuestros promotores inmobi-liarios para llegar a acuerdos con ellos. Tansólo se ha producido una reciente excep-ción entre uno de estos grandes canales yuna empresa española que no es promotorainmobiliaria sino una comercializadora degran tamaño ligada a uno de nuestros pri-meros bancos. Esta única excepción entredos canales de comercialización de gran ta-maño puede dar idea de la dificultad quepuede suponer para un promotor inmobilia-rio alcanzar un acuerdo de este tipo.

III. LA DEMANDA

III.1. Introducción

Por regla general la decisión de comprade una vivienda turística o de segunda resi-dencia es más emocional que racional. Esdecir, no estamos ante una necesidad, sinoante un deseo, y este hecho va a condicio-

nar la compra y el proceso de comerciali-zación del producto. En la parte racional dela decisión está la posible rentabilidad de lainversión, la planificación de un futuro tras-lado cuando llegue la jubilación, el status,etc... factores que influyen según la proce-dencia del comprador, nivel cultural, nivelsocial, etc... en una u otra forma. Cuantomayor peso tengan los condicionantes emo-cionales en la comercialización de un pro-ducto mayor será la necesidad de «enten-der» el mercado. No bastará con saber dón-de está la demanda o cuál es su perfil, sinoque será necesario saber cómo se ha de ha-cer la publicidad; cómo comunicar los atri-butos del producto tiene tanta importanciacomo el propio contenido de lo que se co-munica. Por ello, es conveniente distinguirentre las motivaciones que tiene la demandainternacional y la demanda nacional.

En mercado internacional, la comunica-ción para vender el «sueño» de propiedadsobre un trocito de felicidad tiene, inicial-mente, mayor importancia que el hecho deque se trate, por ejemplo, de una inversiónrentable. Pero ello no quiere decir queposteriormente no se racionalice la deci-sión. Encendida la chispa de la motivación,entran en juego otros factores que influyenen la decisión final de compra. En el estu-dio realizado por ICEX y APCE sobre Tu-rismo Residencial Español «Diagnóstico yPropuestas de Internacionalización», resul-tó que los factores críticos determinantes enla decisión de compra por el cliente extran-jero eran el clima y el precio. La buena cli-matología resultó ser el factor crítico deter-minante de éxito de nuestro turismo resi-dencial y, en segundo lugar, dependiendode la capacidad económica del segmento de



potenciales compradores, se encontraba elprecio. Ello nos lleva inmediatamente a re-flexionar sobre si nuestra oferta turístico re-sidencial no se apoya sobre pies de barro, oal menos sobre ventajas competitivas pocodiferenciadas dentro de ese grupo de com-petidores que, sobre esos mismos pilares,ofrecen ventajas adicionales, como un me-nor precio o mayor proximidad a ciertosmercados centroeuropeos. Si pensamos enPortugal, la antigua Yugoslavia, Grecia,Turquía, Marruecos, etc... tienen un climasimilar, mejores precios y cercanía. La cla-ve está en un concepto amplio de precio,entendido éste como relación calidad-pre-cio y nivel de vida, así como en lo bien po-sicionado que está nuestro país con respec-to a nuestros competidores en otros facto-res, no tan decisivos pero importantes,como son la estabilidad social y jurídica, laestabilidad cambiaría con respecto a com-petidores como Turquía o Croacia y nuestronivel de infraestructuras, dotaciones y co-municaciones. Por ello, la evolución nosólo del precio de la vivienda, sino tambiéndel IPC, junto a la evolución del tipo decambio del Euro con respecto a las divisasde Croacia y Turquía, y frente a la libra conrespecto a Portugal y Grecia, pueden afec-tar negativamente sobre nuestra demandainternacional.

Por lo que respecta a la demanda na-cional la motivación tiene, al igual que an-tes, un componente emocional; pero a dife-rencia del demandante extranjero, nuestracultura de vivienda en propiedad es muchomayor y, por el contrario, el turismo con-vencional fuera de nuestras fronteras no tie-ne tanta tradición como en otros países denuestro entorno. Aunque los factores deter-

minantes de la decisión de compra pudieranser similares ya no son tan claros, pues lasegunda residencia forma parte de la cultu-ra o del estilo de vida de muchos españoles.La localización exacta del inmueble tienemucha importancia, incluso más que el pre-cio; pero una vez elegida la zona en la quese quiere comprar, el precio es un factormás importante que para el turista residen-cial extranjero.

No cabe duda de nuestro enorme poten-cial en el campo del turismo residencial. Laestabilidad económica en la zona euro y elalto poder adquisitivo de sus ciudadanosson argumentos suficientes. No podemosolvidar que estamos inmersos en una socie-dad de ocio, que cada vez demandará ma-yores niveles de bienestar como supone dis-poner de una segunda residencia. No sóloseguiremos avanzando en mayores cotas detiempo libre como consecuencia de la re-ducción de la jornada laboral, sino que seincrementarán los niveles de flexibilidad enel trabajo, facilitando la acumulación de ho-ras y la concentración de vacaciones y, so-bre todo, las nuevas tecnologías irán jugan-do cada vez un mayor papel en este desa-rrollo.

Tratar de hacer una clasificación de lademanda según su procedencia es muyarriesgado si ello no se acota en el tiempo.De hecho, la actual recesión económica deAlemania y gran parte de Europa, sumada ala extraordinaria fortaleza del mercado bri-tánico y español, son circunstancias quedistorsionarían los resultados si sólo se tu-vieran en cuenta los dos últimos ejercicios.Generalizando, podríamos partir de la si-guiente clasificación de demanda histórica

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para la oferta de turismo residencial en losúltimos cinco años, según su procedencia:

• 45% demanda nacional

• 35% Alemania y Reino Unido

• 4% Países Bajos

• 4% Francia

• 3% Países Escandinavos

• 9% Otros

En un mercado potencial tan amplio yheterogéneo como este, no parece que tengamucho sentido tratar de hacer una defini-ción del «cliente tipo» que encaje en lasaproximadamente 150.000 viviendas denueva construcción que el pasado año secomercializaron con destino turístico resi-dencial. No obstante, trataremos de haceruna aproximación según segmentos.

III.2. Demanda nacional.

El origen de la demanda nacional se en-cuentra en gran medida en Madrid, seguidaa larga distancia del País Vasco y Aragón,así como de la demanda local que reside enla misma Comunidad Autónoma. El que lazona centro de España sea el gran mercadoemisor no ha de extrañar si tenemos encuenta que las buenas comunicaciones sonmuy valoradas, pues permiten hacer una«escapada» con mayor frecuencia. De he-cho, las comunicaciones también juegan unimportante papel en la demanda de Aragóna la hora de decidir la localización de la se-gunda residencia y, aunque en menor medi-da, este factor también influye en las deci-siones de la demanda procedente del PaísVasco.

Aunque no entremos a analizar específi-camente el peso que para la demanda na-cional de turismo residencial o segunda re-sidencia tiene el producto golf, sol y playa,puertos deportivos, montaña u otras instala-ciones o complementos al hábitat, sí pode-mos generalizar y destacar dos caracterís-ticas comunes: en primer lugar, el deman-dante nacional normalmente es fiel a lazona, es decir, ha pasado temporadas en ellugar elegido, ya sea en alojamientos hote-leros o en viviendas alquiladas o de familia-res. Esto explica la segunda característica ala que más arriba me he referido: que la lo-calización exacta de la vivienda secundariaes incluso más importante que el precio. Elcliente nacional suele elegir la ubicación desu segunda residencia porque en la mayoríade los casos ya ha veraneado allí, o bienporque se adapta a su status o tiene familia-res o amigos cerca; y el precio difícilmentele hará cambiar de lugar. Pero, una vez to-mada la decisión, el precio será muy impor-tante y estará menos predispuesto que unextranjero a pagar más dinero por el pro-ducto. Otra de las notas que caracterizan aldemandante nacional es que prefiere elapartamento o edificación en altura frente alos unifamiliares, pero lo realmente singu-lar es que la demanda nacional procede detodas las escalas económicas, profesionalesy sociales. Una familia española con escasopoder adquisitivo está mucho más predis-puesta a comprar una vivienda turística queuna familia extranjera de similar capacidadeconómica.

Si en líneas generales lo anterior nos dauna vaga idea de la demanda histórica na-cional, conviene reflexionar sobre la de-manda futura.



Las estadísticas de Familitur (Instituto deEstudios Turísticos) sobre los viajes de losespañoles no sólo reflejan que alrededor delos dos tercios de los viajes que realizamosson de corta duración a la segunda residen-cia, sino también, que son los más estables,y no parece que haya motivos para pensaren un cambio de tendencia. Por otro lado,también se viene detectando un aumento dela compra de vivienda turística residencialen el litoral mediterráneo con una finalidada medio y largo plazo de traslado de resi-dencia de hecho. Un tercer elemento queapoya las buenas perspectivas es que la dis-tancia (medida en tiempo) es un factor di-suasorio muy relevante, por lo que las me-joras previstas en infraestructuras de trans-porte, como por ejemplo los nuevostrazados del AVE, supondrán un fuerte in-cremento de la demanda, así como de laoferta.

Este panorama positivo podría ensom-brecerse si se produce una reducción de lacapacidad adquisitiva del cliente español odel llamado índice de confianza del consu-midor. La capacidad económica del deman-dante nacional depende de dos variables, laevolución del precio de la vivienda, por unlado, y de la estabilidad laboral y tipos deinterés, por otro, que, a su vez, están ínti-mamente relacionados con el índice de con-fianza del consumidor.

Las previsiones de una mayor reactiva-ción económica para los próximos ejer-cicios mantendrán en niveles altos no sololos índices de empleo y estabilidad laboral,sino también la confianza del consumidor.Las previsiones sobre tipos de interés tam-bién hacen confiar en su mantenimiento a

los niveles actuales, e incluso un ligero des-censo a corto y medio plazo; pero en casocontrario este factor no sería tan importantecomo el anterior, pues las posibles subidasde tipos no serían bruscas y no produciríanun impacto muy fuerte en la economía fa-miliar. Además, las subidas de tipos de inte-rés por parte del Banco Central Europeoson siempre previsibles, lo que facilita laadaptación de las economías domésticas alas nuevas circunstancias.

De lo anterior se deduce que la claveestá en la evolución de los precios, que po-drían desbordar la capacidad económicadel cliente nacional. Al tiempo de escribirestas líneas me atrevería a pronosticar paraeste y el próximo año, una ligera correc-ción de la demanda interna, de forma mo-derada. Si la actual tendencia alcista de losprecios se mantiene cabe esperar una co-rrección mayor de la demanda. En el pri-mer supuesto puede considerarse una op-ción positiva, pues más que corrección setrataría de una adecuación entre oferta ydemanda. Por el contrario, el segundo es-cenario tendría efectos negativos. El razo-namiento anterior se sustenta en los datosdisponibles sobre nivel de endeudamientoy ahorro de las familias españolas. En miopinión, considero más probablemente elprimer escenario; además ya se ha iniciadouna leve corrección de la demanda comoconsecuencia de haber asistido, en los últi-mos años, a una cierta «anticipación de lacompra» motivada, entre otras razones, porla falta de rentabilidad de otras alternativasde ahorro, que en estos momentos empie-zan a cambiar de tendencia. Además, lasnoticias que actualmente recogen los me-dios de comunicación sobre «burbujas» y

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posibles disminuciones de precio, aunqueno tienen base ni fundamento alguno, pro-vocan prudencia en el potencial compradory, especialmente, en el inversor. Si, comoparece, no se cae en el sensacionalismo,ello podría ayudar a la adecuación comen-tada y fortalecer el futuro.

III.3. Demanda internacional.

Los dos mercados «pilares» en los quese apoya la demanda histórica de viviendaturística en nuestro país, Alemania y ReinoUnido, no van a dejar de serlo a corto-me-dio plazo. El excesivo peso que tienen es-tos mercados se debe a su potencial econó-mico y población, así como a la política decomercialización pasiva de nuestras em-presas.

Nuestros posibles mercados potencialestienen sus propias singularidades y, ade-más, estamos limitados geográficamente aEuropa en la medida en que un sistema detransporte eficaz es un condicionante muyinfluyente. El peso de estas dos economíassupone más del 50% de la economía de esazona geográfica a la que se limitan nues-tros posibles mercados, por lo que sustituira uno de ellos supondría realizar grandesesfuerzos en los otros mercados, con me-nor población y capacidad económica. Dehecho, en épocas de retraimiento de algu-no de estos mercados emisores por exce-lencia, los clientes de otros países aumen-taron de forma espectacular en términosrelativos, si bien no compensaron esos dé-ficits, como ya sucedió hace una décadacon el mercado ruso y, más recientemente,con Irlanda.

Los clientes procedentes de estos merca-dos que destacan por su potencia cuantitati-va (población) y cualitativa (capacidad eco-nómica) están presentes en prácticamentetodo nuestro territorio turístico residencial,con la particularidad de que en las Islas Ba-leares tiene mayor presencia la demandaalemana y en la Costa del Sol la demandabritánica. Junto a éstos, existen los otrosmercados europeos que no tienen ese pesoen el conjunto nacional, pero sí en determi-nadas zonas. Este es el caso de los france-ses con respecto a Cataluña, cuya presenciava disminuyendo su presencia conformenos desplazamos hacia el sur del arco medi-terráneo, probablemente por razones de co-municación por carretera. Lo mismo cabedecir de los Países Bajos y Países Nórdicoscon respecto a determinadas zonas de laCosta Blanca.

Por lo que respecta a las característicasde nuestros demandantes europeos habríaque distinguir según nacionalidades, asícomo según nivel económico. Como notascomunes a todos ellos cabría decir que aun-que la fidelización a la zona en la que hanpasado vacaciones existe, es menor que enla de la demanda nacional y, además, esmenor cuanto menor es el poder adquisitivodel demandante. Como consecuencia deello se deduce que el precio, en el sentidoamplio al que antes me refería, suele sermás importante que la localización exactadel inmueble, a pesar de que hay mayorpredisposición a pagar mayor precio. Tam-bién son características comunes el que laedad media del demandante está disminu-yendo desde hace años, así como tambiénvenimos observando que disminuye la pre-ferencia por la vivienda unifamiliar o aisla-



da. El sol y playa siguen siendo relevantes,pero en menor medida que para nuestra de-manda nacional, pues son factores decisivosel clima y transporte. Por ello están prolife-rando los conjuntos residenciales en el inte-rior de zonas costeras con buenas dotacio-nes y sistemas de transporte eficaces. Porúltimo, al igual que sucede con la demandanacional, se observa tendencia a comprar enaquellas zonas en las que residen compa-triotas pero, curiosamente, para niveles eco-nómicos altos de algunos mercados la ten-dencia es radicalmente opuesta. Este es elcaso, por ejemplo, de demandantes de rentaalta de los Países Nórdicos, que normal-mente rechazarían un producto situado enuna zona en la que residiese un nutrido gru-po de noruegos, también será el caso, aun-que en menor medida, de un holandés.

Por último, cabe señalar que por lo gene-ral nuestro demandante europeo presta es-pecial atención al asilamiento acústico de lavivienda y a la seguridad, por lo que los ac-tuales niveles de delincuencia son un factormuy a tener en cuenta, aunque no exista unapercepción especialmente preocupante alrespecto y estemos en niveles europeos.

Si bien lo anterior puede proporcionar-nos una idea general, no podemos obviarlas particulares de cada nacionalidad. Así,para un inglés es especialmente relevanteque la campaña publicitaria se haga al «es-tilo inglés» y ello implica que el texto denuestro mensaje no puede ser traducido,sino escrito por un ciudadano británico oque el soporte del folleto publicitario seasegún los estándares ingleses. Para un ciu-dadano alemán la confianza y garantía delpromotor inmobiliario es esencial, por lo

que no ha de extrañar que le presentemosnuestro balance, referencias y alcancemosalgún acuerdo de colaboración con algunaentidad financiera de prestigio alemana. Asímismo, el posible comprador alemán harápreguntas a nuestro vendedor que podríanresultar extrañas, como el precio del kilo-watio de electricidad en España o el grosordel mármol de la bancada de la cocina.

En este punto no queda más remedio quehacer referencia a la débil economía euro-pea actual. Más arriba he comentado que lademanda británica está fuerte, básicamentepor la fortaleza de la libra, y no hay motivospara esperar un cambio a corto-medio pla-zo. Pero sí ha de preocuparnos el incremen-to de los precios de la vivienda, máximecuando para un inglés comprarse un chaleten Sudáfrica a precios más que razonableses una realidad. Así como también debemosestar alerta sobre la tendencia del mercadobritánico, por razones históricas, hacia Por-tugal o sobre la incipiente competencia deTurquía.

Respecto a Alemania, citada anterior-mente, cabe esperar un incremento de la de-manda en el plazo de año y medio aproxi-madamente. Su peso en la economía euro-pea impulsará al resto de economías de lazona, especialmente Holanda, por lo que esde esperar que también se revitalice la de-manda belga, entre otras. Por lo que respec-ta a la economía escandinava ya se ha perci-bido durante el año 2002 una reactivación ytodo apunta a seguir en esta línea.

A efectos de hacer previsiones a medio-largo plazo deberíamos tener en considera-ción que la Unión Europea está a las puertas

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de una ampliación histórica. Estas nuevasincorporaciones no serán demanda potenciala corto plazo, pero sí a medio-largo plazo.Tampoco deberíamos perder de vista comoposibles nuevos competidores a paísescomo Croacia, que por precio y cercaníaacabará siendo un serio competidor nuestroen la demanda potencial centroeuropea.

La primera conclusión que cabe extraeres que la recuperación de la economía euro-pea, la entrada que lentamente se producirádel segmento inversor británico y alemán,aún sin explotar por nuestras empresas, y elprevisible incremento de nuestros precios,aunque moderado, acabarán en un medioplazo muy cercano provocando que la de-manda internacional tenga mayor peso quela nacional, así como una reestructuraciónde nuestras empresas más orientada hacia lainternacionalización.

Como segunda conclusión creo que laszonas con mayores expectativas de alojarextranjeros son las del interior de la zonacostera, con conjuntos residenciales de cali-dad, con dotaciones, buenas comunicacio-nes y precios algo inferiores a los cercanosa la costa. A nivel provincial, Alicante tieneexcelentes expectativas por su posiciona-miento como destino prioritario para la de-manda internacional y, en el mismo nivel, laprovincia de Almería tiene un excelente po-sicionamiento como consecuencia de laevolución de su planificación urbanística yel alcance que están experimentando susmejoras en materia de infraestructuras y do-taciones. En la misma línea podría incluirsela provincia de Huelva, en la que junto aMurcia está aumentando con vigor la de-manda turístico residencial extranjera.

III.4. Precios

Aunque las medias sobre evolución deprecios que facilitan las distintas entidadespúblicas o privadas no suelen coincidir, nocabe duda de que en los últimos años he-mos vivido un fuerte incremento de losprecios de la vivienda. En este punto con-viene hacer referencia a la cautela con laque deben tomarse estos datos, pues cual-quier aplicación de los mismos a casosconcretos o áreas reducidas nos llevará, enla mayoría de los casos, a conclusioneserróneas. Ello es así, entre otras razones,porque los datos utilizados no son homogé-neos, y sirva un solo ejemplo: en un peque-ño municipio de nuestro litoral, con unplan general recientemente aprobado, seedificaron y comercializaron en tres añoslas viviendas de primera línea de playa conunos incrementos de precios del metro cua-drado por encima del 20% anual. En elcuarto año se comercializaron lo que popu-larmente se conoce como segunda o terceralínea de playa con unos precios por metrocuadrado similares a los del año anterior enprimera línea de playa. La estadística reco-gida ofreció una evolución de precios lige-ramente negativa, cuando el simple análisissobre el terreno nos diría que esa estabili-dad esconde un fuerte incremento de pre-cios.

Hecha la observación sobre la utilidadde estos índices desde una perspectiva glo-bal, la primera cuestión a abordar para ha-cer una previsión de futuro es reflexionarsobre lo ocurrido en los últimos años. Loscomponentes que forman el precio de lavivienda han subido de forma espectacularforzando este aumento del precio de la vi-



vienda, que ha sido aceptado por la de-manda. El precio del suelo, de la mano deobra, de los materiales y de la fiscalidad,han crecido muy por encima de lo que hacrecido el precio final de la vivienda. Estarigidez hace imposible, en condicionesnormales de mercado, una disminución re-lativa de los precios, pues ante un descen-so de la demanda se producirá una conten-ción de precios y una reducción de la ofer-ta, que no podrá poner en el mercadoproducto a los precios aceptados por aque-lla. Los componentes mano de obra y ma-teriales están sometidos a las reglas delmercado y puede decirse que han encon-trado la senda de la normalidad pero, porel contrario, no puede decirse lo mismodel suelo. Esta evolución de los precios sesustenta, entre otras razones, en el aumen-to del empleo de la renta disponible, en elincremento del número de formación dehogares, en la disminución de los tipos deinterés y en la baja rentabilidad de otrasinversiones alternativas. En definitiva, nose ha producido un incremento artificial delos precios basado en las expectativas derevalorización de los activos inmobiliarios,sino una evolución natural.

Como ya he comentado, la demanda po-tencial de nuestra oferta turístico residen-cial es enorme, pero la demanda real de-pende básicamente de la situación econó-mica, de la capacidad adquisitiva de lasfamilias. La economía española está enmuy buenas condiciones en comparacióncon la europea, así como las previsionespara los próximos dos años. Ello nos haríaconfiar en un impulso de la demanda real,si no fuera porque un excesivo aumento deprecios reduce la capacidad adquisitiva y,

en consecuencia, acaba reduciendo tam-bién la demanda real. En definitiva, la cla-ve está en el precio que puede soportar lademanda, en el límite a partir del cual de-jan de ser demanda real un grupo notablede economías familiares. El precio mediode una vivienda en España se sitúa entornoal 50%-60% del precio medio de la mismavivienda en el Reino Unido o en Alemania,pero el esfuerzo económico que ha de rea-lizar la familia española para adquirir unacasa también está en niveles similares alque se ha de realizar en estos mercados,por lo que en términos de «convergencia»no cabe esperar fuertes alzas. En mi opi-nión, los precios no han tocado techo, peroel límite para la demanda nacional está cer-ca y no podrá admitir subidas bruscascomo las experimentadas durante los últi-mos años.

La economía europea no está en su me-jor momento, pero es previsible una reacti-vación a medio plazo. Si bien Alemania,uno de nuestros dos mercados históricos,está en recesión provocando una fuerte res-tricción de la demanda, el Reino Unidoestá extraordinariamente fuerte y no cabeesperar a corto plazo que disminuya la for-taleza de la libra frente al euro, lo que pro-vocaría efectos muy negativos. A la vistade las recientes medidas de reactivacióneconómica adoptadas en Alemania, es ra-zonable pensar que a finales del año 2004la demanda alemana empezará a recuperarel vigor tradicional y una economía comoésta, que supone el 30% de la economíaeuropea, tendrá efectos positivos en otrospaíses como Holanda, Bélgica, etc… Endefinitiva, creo que durante este ejercicioveremos el inicio de una moderación en los

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precios que se acentuará en el 2004, si biendescenderá por debajo del doble del IPC. Apartir de aquí es probable que los preciosvuelvan a tirar al alza y asistiremos a unproceso de cambio, en el que la demanda

internacional irá progresivamente ganandopeso frente a la interna. Sin duda se abriráuna etapa complicada para nuestras empre-sas en la que sobrevivirán las más interna-cionalizadas.



I. ALGUNAS CONSIDERACIONESPREVIAS

I.1. El Sistema de Estadísticasde Turismo del Instituto Nacional de Estadística

El conocimiento de la oferta y la deman-da turística permite a las AdministracionesPúblicas y a los agentes económicos dispo-ner de mayor información a la hora de tomarsus decisiones.

La directiva 95/57/CE del Consejo de laUnión Europea sobre la recogida de informa-ción estadística en el ámbito del turismo y laposterior Decisión de 9 de diciembre de 1998,desarrollan un marco metodológico comuni-tario para la recogida de estadísticas sobre elturismo en los países miembros, que permite

cubrir la necesidad de los usuarios tanto delsector privado como del público, de estadísti-cas fiables y comparables sobre la demanda yoferta turística a escala comunitaria, disponi-bles en un corto período de tiempo.

Las recomendaciones de la Oficina Esta-dística de la Unión Europea (Eurostat), laOrganización para la Cooperación y el De-sarrollo Económico (OCDE) y la Organiza-ción Mundial del Turismo (OMT) aproba-das en marzo de 2000 por Naciones Unidasy el posterior manual europeo de aplicaciónde las Cuentas Satélites del Turismo (CST)establecen el marco conceptual para la ela-boración de agregados macroeconómicos,que describen la magnitud y la importanciaeconómica del turismo, tales como el ValorAñadido Turístico (VAT) y el Producto In-terior Bruto (PIB) Turístico.

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PRIMERAS APROXIMACIONES AL ESTUDIO ESTADÍSTICODEL ALOJAMIENTO PRIVADO CON FINES TURÍSTICOS

DESDE UNA PERSPECTIVA DE OFERTA

* Subdirección General Estadísticas de los Servicios. Instituto Nacional de Estadística

Begoña Varela Merino*, Ana López Lago* y Antonio Martínez Serrano*

Resumen. El presente artículo describe el proyecto del INE para abordar el análisis de un sector de gran importancia, para el que la infor-mación estadística es escasa y difusa: el alojamiento privado con fines turísticos.

El documento se estructura en distintos apartados. Al comienzo, se describe brevemente el Sistema de Estadísticas de Turismo del INE y seanaliza la metodología comunitaria y las clasificaciones de los alojamientos turísticos investigados por el INE.

A continuación, se presenta la línea de actuación del INE, desde una perspectiva teórica y su planteamiento en la práctica.Dentro de este último, se muestran explotaciones específicas (relacionadas en su mayoría con el número de viviendas secundarias) de los pri-

meros datos del Censo de Población y Viviendas, que han sido publicados recientemente por el INE. Asimismo, se ofrecen estimaciones de lasplazas ofertadas por el conjunto de viviendas secundarias existentes en España, el uso que se hace de ellas y el peso de la segunda residencia so-bre el total del alojamiento turístico.

Por último, se describen posibles vías para determinar el uso de los alojamientos privados de uso turístico y se indican las líneas futuras de trabajo.

El Instituto Nacional de Estadística(INE), consciente de la necesidad de armo-nizar las estadísticas comunitarias y de lacreciente importancia de este sector, ha lle-vado a cabo una reestructuración de las en-cuestas de tipo coyuntural que realiza men-sualmente, con el fin de mejorar la cantidady calidad de la información que periódica-mente se ofrece.

De un lado, ha realizado las modificacio-nes pertinentes en las estadísticas que ya te-nía, y por otro, ha ampliado el ámbito de es-tudio con la introducción de otro tipo dealojamientos turísticos que son solicitadospor dicha Directiva.

En la actualidad, el INE elabora men-sualmente un conjunto de indicadores quepermiten el análisis coyuntural del sectorturístico desde la óptica de la oferta.

Las Encuestas de Ocupación en Aloja-mientos Turísticos ofrecen informaciónmensual sobre los establecimientos abier-tos, plazas ofertadas, entrada de viajeros,pernoctaciones, estancia media, grado deocupación por plazas, habitaciones, parce-las y en fin de semana, reservas a dos y tresmeses vista, personal empleado y otra seriede variables que permiten analizar la co-yuntura turística en los establecimientoshoteleros, campings, apartamentos turísti-cos y alojamientos de turismo rural. Estainformación se complementa con el Índicede Precios Hoteleros (IPH) y el Índice deIngresos Hoteleros (IIH), que permiten ana-lizar la evolución de los precios aplicados eingresos por habitación obtenidos por losempresarios hoteleros.

La elevada tasa de cobertura por estable-cimientos y plazas de estas encuestas (1) yla elevada tasa de respuesta (2) hacen viableofrecer información desglosada para lasdistintas comunidades autónomas y provin-cias y, en algunos casos, para algunas zonasy puntos turísticos.

La información que difunde men-sualmente el INE se completa con la infor-mación de carácter estructural, económica yde empleo, que se difunde con carácteranual sobre el conjunto del sector serviciosy las principales actividades característicasdel sector turístico a partir de la EncuestaAnual de Servicios y los módulos específi-cos a alojamientos turísticos y touroperado-res y agencias de viaje.

Por otro lado, el INE preside un Grupode Trabajo integrado por el Instituto de Es-tudios Turísticos (IET) y el Banco de Espa-ña; para la elaboración de los resultados dela Encuesta de Gasto Turístico (EGATUR).El INE ha diseñado la muestra de la opera-ción y desarrolla los trabajos relativos a ladepuración, imputación, elevación y obten-ción de resultados.

El conjunto de fuentes mencionadas conanterioridad, junto con la información pro-porcionada por las estadísticas de Movi-mientos Turísticos de los Españoles (FA-MILITUR) y Movimientos Turísticos enFronteras (FRONTUR), elaboradas por elIET, han posibilitado que el INE elabore laprimera Cuenta Satélite de Turismo de Es-paña, presentada a inicios de 2002.

El Sistema de Estadísticas oficiales delturismo en España se completa con las esta-

Begoña Varela Merino, Ana López Lago y Antonio Martínez Serrano


dísticas elaboradas por los Organismos es-tadísticos de las distintas comunidades au-tónomas.

I.2. Los establecimientos de alojamientoturístico: clasificaciones

La normativa comunitaria define elalojamiento turístico como cualquier es-tructura empresarial que presta un servi-cio de alojamiento regularmente. Se dis-tingue entre alojamiento colectivo y pri-vado.

Se define alojamiento colectivo comoaquel que ejerce una actividad comercialregular, consistente en ofrecer al turista laposibilidad de pernoctar en una habitaciónu otro espacio acondicionado para el aloja-miento, siendo su capacidad mayor a un de-terminado número de camas. Por exclusión,se define el alojamiento privado, aclarando

que en este caso se trata de alojamientosque no son empresas y disponen de una ca-pacidad limitada.

La metodología comunitaria de estadísti-cas de turismo alude a la dificultad que enalgunos casos entraña clasificar determina-dos tipos de alojamiento como colectivos oprivados. En concreto, se establece un do-ble criterio de clasificación:

— El desarrollo de una actividad econó-mica de carácter comercial.

— La capacidad de los establecimien-tos.

Efectivamente, la consideración de losestablecimientos de alojamiento que in-vestiga mensualmente el INE como colec-tivos o privados no está exenta de dificul-tades.

Primeras aproximaciones al estudio estadístico del alojamiento privado con fines turísticos…


Cuadro 1Clasificación de los alojamientos turísticos según la normativa comunitaria

ALOJAMIENTO COLECTIVO ALOJAMIENTO PRIVADO

1. HOTELES Y SIMILARES 1. NO ARRENDADOS:— VIVIENDA EN PROPIEDAD

2. ESTABLECIMIENTOS ESPECIALIZADOS: — VIVIENDA DE FAMILIARES O AMIGOS— TRATAMIENTOS DE SALUD — OTROS— CAMPAMENTOS PRIVADOS DE VACACIONES

Y TRABAJO 2. ARRENDADOS:— VEHÍCULOS DE TRANSPORTE COLECTIVO — HABITACIONES EN CASAS PARTICULARES— CENTROS DE CONFERENCIA — APARTAMENTOS PRIVADOS ALQUILADOS

A PARTICULARES O AGENCIAS3. OTROS ALOJAMIENTOS COLECTIVOS:

— APARTAMENTOS TURÍSTICOS 3. OTROS ALOJAMIENTOS PRIVADOS— CAMPAMENTOS TURÍSTICOS— OTROS

Si atendemos al primer criterio (3) to-dos los establecimientos que se investiganen las EOAT necesitan disponer de licen-cia de apertura y actividad para que seandados de alta en los Registros de las comu-nidades autónomas, especificando la tem-porada de apertura y los precios aplicablesal público. En este sentido, los estableci-mientos hoteleros, apartamentos turísticosy establecimientos de turismo rural se con-sideran como alojamientos colectivos, sibien en muchos casos disponen de una ca-pacidad limitada.

Por tanto, El INE ha optado por dar pre-ferencia a la tipología de la actividad queejercen los establecimientos, considerandocomo alojamientos colectivos todos aqué-llos que cumplen una doble condición, conindependencia del número de habitacioneso plazas que dispongan:

— Figuran en los directorios de las Con-sejerías de Turismo de las Comuni-dades Autónomas y están sometidosa la normativa vigente.

— Ejercen como actividad el alojamien-to turístico.



Cuadro 2Clases de establecimientos y Encuestas de Ocupación del INE

CLASES DE ESTABLECIMIENTO ENCUESTAS DEL INE

1. ALOJAMIENTO COLECTIVO

Hotel, hotel-apartamento, hotel-residencia, motel, parador nacional, EOH: Establecimientos hotelerosciudad de vacaciones, residencia-apartamento, hostal, hostal-residencia, hostal general, hostal especial, pensión, fonda, casa de huéspedes.

Campamento o camping. EOAC: Acampamentos turísticos

Apartamento turístico explotado por su propietario o a través de empresa EOAP: Apartamentos turísticosexplotadora (bloque o bloques de apartamentos, chalets, villas, bungalows o similares).

Establecimiento rural, explotación agropecuaria (agroturismo), hotel rural. EOTR: Alojamientos de Turismo rural

Albergue, albergue juvenil, refugio de montaña, minialbergue, EOAL: En proyectocampamento-albergue, albergue-residencia.

Otros establecimientos de alojamiento colectivo:Medio de transporte colectivo, residencia de estudiantes, granja-escuela, campamento privado, etc.

II. LÍNEA ACTUAL DE ACTUACIÓNDEL INE

II.1. Identificación de las necesidadesde información

En los últimos años se ha hecho patentela gran importancia, a la hora de analizarlos movimientos turísticos, del uso de aloja-mientos privados con esos fines, especial-mente para los turistas nacionales. Esto lodemuestran las estadísticas dirigidas a lapoblación española (FAMILITUR) y al tu-rismo receptor (FRONTUR) que elabora elInstituto de Estudios Turísticos (IET).

En el año 2002, del total de pernoctacio-nes turísticas realizadas por los españoles,más del 85% tuvo lugar en alojamientosprivados. Inferior, aunque también impor-tante, es el porcentaje, del 43% sobre el to-tal de pernoctaciones, que los no residentesrealizaron en este tipo de alojamientos den-tro de España.

A pesar del peso tan significativo que tie-ne en el turismo el alojamiento privado, lainformación disponible sobre este tipo dealojamiento es escasa y difusa, lo que com-plica el posible análisis de este segmentodel turismo.

Las razones del porqué no existe infor-mación suficiente son claras: los alojamien-tos privados utilizados con fines turísticosno están registrados oficialmente como ta-les, puesto que en la mayoría de los casosson propiedad de sus usuarios y no están re-alizando ningún tipo de actividad económi-ca, por lo que no tienen la necesidad de de-clararlos. Tampoco hay información sobre

aquellas viviendas en las que los propieta-rios sí reciben algún tipo de ingresos al seralquiladas a otros.

A pesar de este inconveniente, el volu-men del que se trata es importante, de ahí lanecesidad de iniciar un estudio más profun-do para conocer más características de estesector.

El interés que este tipo de turismo gene-ra, se ve reflejado en los distintos estudios(4) que se están llevando a cabo por dife-rentes tipos de investigadores, entre losque se encuentran: consultoras como Ad-vanced Management Services Group(AMS Group), que ha realizado un infor-me para el consorcio Zona Franca de Bar-celona (organizador del mayor salón inter-nacional sobre turismo residencial: Marbe-lla Meeting Point) o Mazars Turismo;asociaciones como Live in Spain que agru-pa a las principales promotoras con intere-ses en la costa española, cuyo objetivo espromover el litoral español en el extranje-ro o la Sociedad de Planificación y Desa-rrollo perteneciente a la Diputación deMálaga; La Caixa a través de su AnuarioEconómico e incluso organismos oficialescomo el Instituto de Comercio Exterior(ICEX) o el Instituto de Estudios Turísti-cos (IET).

Estos informes plantean una aproxima-ción al turismo residencial desde diferentesperspectivas como son:

— Oferta: estimación de viviendasconstruidas y en construcción queson o serán utilizadas como segundaresidencia, y su evolución.



— Demanda: estimación de las pernoc-taciones realizadas en segundas resi-dencias de uso turístico y compara-ción con las pernoctaciones registra-das en los alojamientos turísticoscolectivos.

— Inversión: inversión del capital ex-tranjero por compra de segunda resi-dencia en España.

Como conclusiones que se extraen de es-tos informes cabe destacar que:

a) España es el segundo foco mundialde turismo residencial, por detrás deEstados Unidos.

b) La mayor parte de las viviendas se-cundarias de uso turístico estánubicadas en poblaciones costeras,principalmente en Andalucía, laComunidad Valenciana y Cataluña,encontrándose la mayor concentra-ción en la Costa del Sol, en concre-to en Marbella.

c) Los principales puntos de inversio-nes inmobiliarias turísticas de euro-peos (principalmente de Reino Uni-do y Alemania) son: Andalucía(Costa del Sol), Comunidad Valen-ciana, Canarias, Baleares, Cataluña(Costa Brava y Costa Dorada) y Re-gión de Murcia.

II.2. Planteamiento teórico del INE

El objetivo de esta investigación, en unaprimera fase, es obtener información com-

plementaria sobre el alojamiento turísticoprivado. De manera que, las variables de es-tudio serían: número de alojamientos, nú-mero de plazas, y grado de ocupación de di-chas plazas. Todas ellas desde un enfoquede oferta, complementando al que se vienerealizando desde el INE a otro tipo de aloja-mientos turísticos.

1. Para conocer el número de aloja-mientos privados con fines turísticos, se ne-cesita partir del número de viviendas secun-darias existentes en el territorio español ysu distribución geográfica. A partir de ahí,extraer aquellas que, por su uso, no puedenconsiderarse turísticas [aquellas que no en-tran en la definición de turismo (5)]. En estepunto, el enfoque de oferta se «distorsiona»con el de demanda, puesto que el uso que sele da a una vivienda viene definido por losocupantes de la misma.

Por ello, y de la misma manera que enotros alojamientos turísticos, interesa la ofer-ta potencialmente turística (todos los hoteles,independientemente de su uso, apartamentosturísticos, campings, etc.), que, para el casoque nos ocupa, sería el total de viviendas se-cundarias. El uso de las mismas se podrá in-vestigar con posterioridad.

2. Número de plazas en alojamientosprivados de uso turístico: se debería cono-cer, ya que es la variable que realmentemide la capacidad existente de este tipo dealojamiento, el número de plazas que ofer-tan estas viviendas.

3. Por último, y entre la oferta y la de-manda, se necesitaría analizar el grado deequilibrio entre lo ofertado (medido en pla-



zas) y lo finalmente cubierto. Este indica-dor del grado de ocupación enlazaría las va-riables anteriormente indicadas con, en unaprimera aproximación, las actualmenteexistentes investigadas por el lado de la de-manda.

Fundamental es también obtener infor-mación de estas variables con una ampliadesagregación geográfica, así como tempo-ral (mínimo trimestralmente o por tempora-das).

En una segunda fase, convendría profun-dizar más en cada una de estas variables, asícomo en otras relacionadas con el uso de es-tas viviendas. Para ello, una vez localizadaslas viviendas secundarias, lo deseable seríaseleccionar una muestra de las mismas, a lasque se enviaría un cuestionario a rellenar porla persona que ocupase la vivienda en el mo-mento en que se envía, con preguntas desdeun punto de vista de oferta: habitaciones,plazas, localización, características de la vi-vienda,… y de demanda: uso de la vivienda,si es alquilada, prestada, utilizada por lospropietarios, número de días de uso, númerode usuarios, procedencia de los mismos, …

Esto, junto con los datos existentes deotro tipo de alojamiento, ofrecería una vi-sión global del alojamiento turístico en Es-paña, tanto desde un punto de vista de laoferta, como del uso que se hace del mismo.

II.3. Planteamiento aplicado del INE

El INE se planteó investigar el aloja-miento privado con fines turísticos en elaño 2000. Por lo que se iniciaron conversa-

ciones con algunos organismos (Institutosde Estadística y Consejerías o similares deTurismo) de algunas comunidades autóno-mas, así como con los responsables de laelaboración del Censo de Población y Vi-viendas. En éste se incluyeron preguntas re-lativas a las viviendas secundarias que secomentarán posteriormente.

Al haberse acabado de realizar un nuevoCenso, parece un buen momento para utili-zar la información tan valiosa que aporta.Por un lado, y la más importante, la relativaal número de viviendas secundarias exis-tentes en España, que nos da una base muyfiable, completa, y desagregada geográfica-mente, del número de alojamientos priva-dos con fines turísticos que se quieren in-vestigar, y por otro la contenida en el pro-pio cuestionario, que se comentará másadelante.

El determinar si las viviendas secunda-rias pueden ser consideradas como de usoturístico, sólo puede conocerse investigan-do el uso que se hace de ellas. Al contrarioque otro tipo de alojamientos turísticos,como por ejemplo los hoteles, que recibenesa denominación por el tipo de serviciosque ofertan y por reunir una serie de requi-sitos en cuanto a dichos servicios. Pero sudenominación no se debe, en ningún mo-mento, al uso que los clientes realizan deesos servicios, aunque en la mayoría de loscasos los usos podrían considerarse comoturísticos (en tanto que son realizados porturistas).

En el caso del alojamiento privado laconsideración del mismo como turísticodebe venir, por tanto, determinado por el



uso que se le da a dicho alojamiento. Unaprimera aproximación a dicho colectivopodría ser el conjunto de viviendas secun-darias, entendidas como tales aquellas quese utilizan sólo parte del año, de forma es-tacional, periódica o esporádica, porejemplo, en vacaciones, fines de semana,trabajos temporales… Por ello el análisismás en profundidad de este tipo de aloja-miento turístico, debe completarse, prácti-camente desde el principio, con un enfoquede demanda, por lo que se dificulta aúnmás el análisis al tener que realizar algúntipo de encuesta a los turistas (representa-dos estos como hogares, familias, indivi-duos, etc.).

II.3.1. Información disponible en el Censode Población y Viviendas:

El Censo de Población, que además lle-va implícito un Censo de Viviendas, se re-cogió en los hogares españoles desde no-viembre de 2001 hasta enero de 2002 confecha de referencia el 1 de noviembre de2001 y sus primeros resultados se publica-ron en verano del año pasado. Reciente-mente, se han difundido nuevos datos, en-tre los que destaca el número de viviendassegún su uso (viviendas principales, secun-darias, etc.).

En el Censo, y como se ha comentado enel apartado anterior, se pueden diferenciardos tipos de información: la contenida en elcuaderno de recorrido que los agentes cen-sales cumplimentan para cada edificio y vi-vienda y la incluida en el propio cuestiona-rio. Respecto a la primera, se consideran lassiguientes categorías:

Las definiciones de dichas viviendas sonlas siguientes:

1. Vivienda Principal

Una vivienda es principal si en ella viveal menos una persona habitualmente.

2. Vivienda no principal

Tipos de vivienda no principal:

— Vivienda secundaria: una vivienda essecundaria cuando se utiliza sólo parte delaño, de forma estacional, periódica o espo-rádica, por ejemplo, en vacaciones, fines desemana, trabajos temporales…

— Vivienda desocupada: una viviendase considera desocupada cuando habitual-mente está deshabitada y, por tanto, estádisponible para venta o alquiler o se en-cuentra, simplemente, abandonada.



Cuadro 3Uso

V Vivienda familiarC Vivienda colectivaA Alojamiento

LA Local activoLI Local inactivo

Cuadro 4Clase de vivienda

P PrincipalS SecundariaD Desocupada

OT Otro tipoNP No principal sin determinarAF Alojamiento fijoAM Alojamiento móvil

— Otro tipo: una vivienda es de otrotipo cuando, siendo no principal, no res-ponde a las definiciones de secundaria nide desocupada. Ejemplo: viviendas desti-nadas a alquileres sucesivos de corta dura-ción (no están desocupadas pero son usa-das la mayor parte del año, por lo que tam-poco son secundarias).

— No principal sin determinar: una vi-vienda es no principal sin determinar cuan-do siendo no principal, el agente no puedacontactar con nadie de la vivienda ni con

terceras personas que le puedan informarde su situación. Por lo tanto, no tiene infor-mación para poder decidir qué clase de vi-vienda no principal es.

3. Alojamiento

Existen dos tipos:

— Alojamiento fijo: chabola, choza,cueva…

— Alojamiento móvil: caravana, remol-que, barcos…



Cuadro 5Tipo de colectivo

1 Hoteles, moteles, pensiones, hostales, albergues, bungalows, apartoteles…2 Colegios mayores, residencias de estudiantes3 Residencias de trabajadores4 Instituciones de enseñanza (internados de EGB, BUP, FP, academias y escuelas militares, seminarios…)5 Hospitales generales 6 Hospitales psiquiátricos7 Hospitales de larga estancia (excepto psiquiátricos): geriátricos, de enfermos crónicos…8 Asilos o residencias de ancianos9 Instituciones para personas con discapacidades (excepto psiquiátricos)

10 Albergues para marginados sociales11 Otras Instituciones de asistencia social a la infancia, juventud, adultos…12 Instituciones religiosas no incluidas anteriormente (monasterios, abadías, conventos, noviciados…)13 Establecimientos militares (cuarteles, residencias de oficiales y suboficiales, campamentos militares…)14 Instituciones penitenciarias (cárceles, reformatorios, correccionales…)15 Otro tipo de colectivo

Cuadro 6Tipo de local

1 Equipamientos de salud (ambulatorio, centro de salud, hospital…)2 Equipamientos educativos (colegio, facultad, guardería, escuela…)3 Equipamientos de bienestar social (club de ancianos, centro de servicios sociales, centro de día…)4 Equipamientos culturales o deportivos (teatro, cine, museo, sala de exposiciones, polideportivo…)5 Local comercial6 Oficinas (incluye también el resto de los servicios)7 Local industrial8 Local agrario

A continuación se muestra una tablacon información relativa a la desagrega-ción de las viviendas según tipo, y se indi-ca en la última columna el porcentaje quesuponen las viviendas secundarias sobre eltotal en cada comunidad. De esta manera

se aprecia que existe un volumen impor-tante de uso de viviendas secundarias encasi todas las regiones, con una media del16% a nivel nacional, destacando las dosCastillas, La Rioja y la Comunidad Valen-ciana.



Cuadro 7

Porcentajede viviendas

Total Viviendas Viviendas Viviendas Otro tipo secundariasViviendas Principales Secundarias Vacías de viviendas sobre el total

Total 20.823.369 14.270.656 3.323.127 4.208.255 474.674 15,96

Andalucía 3.482.229 2.431.805 485.789 2.894.986 334.600 13,95

Aragón 650.011 445.255 114.985 108.937 10.050 17,69

Asturias (Principado de) 518.735 391.645 52.904 52.161 3.888 10,20

Balears (Illes) 495.079 308.625 94.350 66.873 7.313 19,06

Canarias 827.787 558.362 111.596 79.572 12.532 13,48

Cantabria 281.792 183.699 50.571 60.621 10.439 17,95

Castilla y León 1.469.463 892.912 349.798 34.296 13.226 23,80

Castilla-La Mancha 975.911 613.566 222.987 15.995 1.302 22,85

Cataluña 3.289.076 2.332.751 505.194 39.627 2.173 15,36

Comunidad Valenciana 2.525.659 1.499.711 557.913 60.318 7.301 22,09

Extremadura 586.689 368.072 107.001 197.372 17.652 18,24

Galicia 1.297.708 904.086 165.329 52.761 5.484 12,74

Madrid (C. de) 2.497.300 1.885.817 290.800 61.787 2.823 11,64

Murcia (Región de) 571.604 379.778 98.595 292.445 28.238 17,25

Navarra (C. Foral de) 257.565 189.632 29.804 84.596 8.635 11,57

País Vasco 886.733 745.144 47.762 33.487 4.642 5,39

Rioja (La) 165.659 101.877 36.946 47.178 2.783 22,30

Ceuta y Melilla 44.369 37.919 803 25.243 1.593 1,81

Fuente: Censo de Población 2001. INE. Resultados provisionales.



Si comparamos esta información con ladel Censo anterior, observamos un creci-

miento de casi un 14% en el total nacionalde viviendas secundarias.

Gráfico 1Porcentaje de viviendas secundarias en cada CC.AA.

sobre el total de viviendas

Hasta 10%

De 15 a 20%

Más de 20%

De 10 a 15%

En el siguiente mapa se muestra, enporcentajes, la relación entre las viviendassecundarias en cada comunidad autónomasobre el total nacional. Se puede ver, portanto, la importancia relativa de este tipo

de alojamiento por comunidades. Así,destacan Andalucía, la Comunidad Valen-ciana y Cataluña, que suponen casi el 47%del total de viviendas secundarias en Es-paña.



Cuadro 8

Viviendas Secundarias Viviendas Secundarias % Variación1991 2001 01/91

Total 2.923.615 3.323.127 13,67

Andalucía 464.332 485.789 4,62

Aragón 97.950 114.985 17,39

Asturias (Principado de) 52.191 52.904 1,37

Balears (Illes) 108.290 94.350 –12,87

Canarias 93.114 111.596 19,85

Cantabria 41.570 50.571 21,65

Castilla y León 278.935 349.798 25,40

Castilla-La Mancha 191.287 222.987 16,57

Cataluña 468.971 505.194 7,72

Comunidad Valenciana 543.967 557.913 2,56

Extremadura 83.826 107.001 27,65

Galicia 133.425 165.329 23,91

Madrid (C. de) 172.178 290.800 68,89

Murcia (Región de) 102.568 98.595 –3,87

Navarra (C. Foral de) 20.033 29.804 48,77

País Vasco 46.287 47.762 3,19

Rioja (La) 24.060 36.946 53,56

Ceuta y Melilla 631 803 27,26

Fuente: Censos de Población 1991 y 2001. INE.

Por otro lado, existe información relativaa segundas residencias en el cuestionariodel censo. En el apartado donde se investi-gan diversas características relacionadascon la vivienda, se pregunta si dicho hogar

dispone de una segunda residencia (ya seaen propiedad, alquiler o cedida gratis) envacaciones, fines de semana, como segundaresidencia…? A continuación se solicita laubicación de la misma (municipio, provin-



Gráfico 2Porcentaje de viviendas secundarias en cada CC.AA.

sobre el total de viviendas secundarias en España

Hasta 2%

De 5 a 15%

Más de 15%

De 2 a 5%

cia) y el número de días al año, aproxima-damente, que usa la vivienda algún miem-bro del hogar. Esta información permite,junto con las preguntas sobre lugar de tra-bajo y de estudio la estimación del nuevoconcepto poblacional de población vincula-da (6), que permitirá una mejor aproxima-ción a la carga real de población que cadamunicipio debe soportar. También es útilpara estudios turísticos o de movilidad.

La pregunta contenida en el cuestionariocensal es:

¿Suele usar este hogar una segunda vi-vienda (ya sea en propiedad, alquiler o ce-dida gratis) en vacaciones, fines de sema-na, como segunda residencia…?

1 NO

2 SI .... ¿Dónde está esa segunda vi-vienda?

(si tiene más de una refiérase ala más usada)

1 En este mismo municipio2 En otro municipio

MunicipioProvincia

4 En otro país

¿Cuántos días al año, aproximada-mente, usa la vivienda algún miembrodel hogar? __ días

El inconveniente de la información delcuestionario del censo es que sólo se cono-ce para los hogares residentes en España;quedan fuera, por tanto, todas aquellas fa-

milias no residentes que suponen un altoporcentaje en el uso de este tipo de vivien-das. Además, las características, especial-mente las preferencias sobre el destino, sue-len diferir considerablemente de las de lasfamilias residentes. Por lo que el estudio dela variable anteriormente indicada puedeproporcionar una información demasiadosesgada.

Esta pregunta, por otro lado, excluye lainformación sobre más de una segunda resi-dencia. Y también puede darse el caso deque distintas familias dispongan de una se-gunda residencia y se refieran a la mismavivienda.

Una vez agregada la información que sepuede obtener de esta pregunta, número dedías que en el total del año una familia resi-dente en España de un número determina-do de miembros (variable a tener en cuentasi se quieren estimar pernoctaciones), hahecho uso de algún tipo de alojamiento pri-vado en un municipio concreto, se puedeobtener una idea (especialmente si se com-para por municipios) de la importancia re-lativa de este tipo de turismo (residente enEspaña y en alojamientos privados de usoturístico).

La información que por ahora hay dispo-nible de esta pregunta es la siguiente:

De esta tabla se deduce que más del 13%de los hogares residentes en España dispo-nen de una segunda residencia (en cual-quiera de las posibles modalidades), y des-tacan la Comunidad de Madrid y Aragónpor tener porcentajes muy por encima de lamedia.



Si desglosamos en función de dóndeestá localizada esa segunda residencia, ob-tenemos los siguientes porcentajes (verCuadro 10).

Una vez se ha obtenido una primera es-timación del número de alojamientos pri-vados de uso turístico, conviene estimar asu vez las plazas ofrecidas por esos aloja-mientos. Para obtener esa cifra, existen va-rias posibilidades, entre las que destacanprincipalmente dos. La primera sería utili-

zar la información del Censo de Poblaciónen cuanto a número de habitaciones (o me-tros cuadrados) de la vivienda principal, ysuponer que en cada municipio o regióngeográfica que se analice, esa relacióntambién se da en las viviendas secunda-rias. Otra opción es utilizar el número me-dio de plazas por alojamiento que se des-prende de la Encuesta de Ocupación enApartamentos Turísticos (EOAP) del INE,y que puede aproximar mejor esa cifra alcorresponder a viviendas típicamente va-



Cuadro 9

Hogares Hogares % de hogarescon disponibilidad sin disponibilidad con disponibilidad

Total hogares de segunda vivienda de segunda vivienda de segunda vivienda

Total 14.270.656 1.913.751 86,6 13,4

Andalucía 2.431.805 235.885 90,2 9,7

Aragón 445.255 84.153 81,1 18,9

Asturias (Principado de) 391.645 51.305 86,9 13,1

Balears (Illes) 308.625 33.332 89,2 10,8

Canarias 558.362 39.085 93,0 7,0

Cantabria 183.699 16.166 91,3 8,8

Castilla y León 892.912 120.543 86,4 13,5

Castilla-La Mancha 613.566 65.038 89,5 10,6

Cataluña 2.332.751 291.594 87,4 12,5

Comunidad Valenciana 1.499.711 266.949 82,2 17,8

Extremadura 368.072 27.973 92,4 7,6

Galicia 904.086 85.888 90,6 9,5

Madrid (C. de) 1.885.817 373.392 80,2 19,8

Murcia (Región de) 379.778 61.524 83,9 16,2

Navarra (C. Foral de) 189.632 22.187 88,3 11,7

País Vasco 745.144 119.968 83,9 16,1

Rioja (La) 101.877 13.346 86,9 13,1

Ceuta y Melilla 37.919 5.422 85,7 14,3


cacionales, por tanto con la misma natura-leza que aquellas sobre las que se quiereinvestigar.

Las plazas por apartamento según laEOAP a 31 de diciembre de 2001 son las si-guientes (ver Cuadro 11).

El número de plazas existentes en elaño 2001 de viviendas secundarias, utili-

zando ambas informaciones (7), seríanpara cada comunidad las siguientes (verCuadro 12).

II.3.2. Información procedente de otrasfuentes

Si combinamos la información anteriorde datos de oferta, con las pernoctaciones



Cuadro 10

Hogares HogaresHogares con disponibilidad con disponibilidad

Hogares con disponibilidad de segunda vivienda: de segunda vivienda:con disponibilidad de segunda vivienda: en la misma provincia en distinta provincia

de segunda vivienda en el mismo municipio y distinto municipio o en el extranjero

Total 1.913.751 17,2 36,5 46,2

Andalucía 235.885 26,8 40,2 33,0

Aragón 84.153 13,2 34,9 51,9

Asturias (Principado de) 51.305 18,3 52,7 29,0

Balears (Illes) 33.332 37,0 49,1 13,9

Canarias 39.085 25,7 60,0 14,3

Cantabria 16.166 14,8 59,1 26,1

Castilla y León 120.543 14,1 51,9 34,1

Castilla-La Mancha 65.038 25,5 34,9 39,6

Cataluña 291.594 8,0 33,6 58,4

Comunidad Valenciana 266.949 30,3 49,4 20,2

Extremadura 27.973 34,2 35,5 30,3

Galicia 85.888 21,1 53,7 25,3

Madrid (C. de) 373.392 6,1 16,7 77,3

Murcia (Región de) 61.524 37,0 43,2 19,8

Navarra (C. Foral de) 22.187 11,1 51,3 37,6

País Vasco 119.968 6,8 16,8 76,4

Rioja (La) 13.346 14,5 53,4 32,1

Ceuta y Melilla 5.422 11,2 0,0 88,8


que en algunos meses del 2001 (por ejem-plo, en agosto y en octubre) se dieron eneste tipo de alojamientos según las encues-tas de demanda (8) ya comentadas, se ob-tendrían los siguientes grados de ocupaciónpor plazas (ver Cuadro 13).

Con la estimación de plazas en viviendassecundarias anterior y las plazas existentesen el resto de alojamientos turísticos que in-vestiga el INE y ya comentados anterior-mente, se puede apreciar la gran relevanciaque tiene este tipo de alojamiento sobre el

total, de la misma manera que se habíamostrado el peso de las pernoctaciones enalojamientos privados sobre el total. Cono-cer la dominancia de cada tipo de aloja-miento en las distintas regiones españolaspuede dar muchas claves a la hora de reali-zar una buena política turística.

En la siguiente tabla de resultados seaprecia que más del 80% de las plazas turís-ticas corresponden a alojamientos privados.Cabe destacar que en las islas, aunque elvalor absoluto de este tipo de alojamientoes importante, en relación con el resto deplazas turísticas no lo es tanto. Sin embar-go, supera el 90% en algunas regiones,como las dos Castillas, Extremadura, LaRioja, la Región de Murcia y la ComunidadValenciana.

Para continuar con el estudio del aloja-miento privado con fines turísticos, es nece-sario investigar a los usuarios del mismo.

Existen varios procedimientos alternati-vos que requieren de un análisis en profun-didad que revise las ventajas e inconvenien-tes de cada uno de ellos. Por un lado, podríaaprovecharse la existencia de encuestas yaexistentes y realizadas por el INE dirigidasa hogares, como podría ser la EPA (Encues-ta de Población Activa), cuya finalidadprincipal es conocer la actividad económicaen lo relativo a su componente humano yque está orientada a dar datos de las princi-pales categorías poblacionales en relacióncon el mercado de trabajo (ocupados, para-dos, activos, inactivos) y a obtener clasifi-caciones de esas categorías según diversasvariables. O también se podría incluir unmódulo en el cuestionario ya existente de la



Cuadro 11

Plazaspor apartamento

Total 3,33

Andalucía 3,35

Aragón 4,17

Asturias (Principado de) 3,68

Balears (Illes) 2,93

Canarias 2,97

Cantabria 3,66

Castilla y León 3,40

Castilla-La Mancha 4,24

Cataluña 4,25

Comunidad Valenciana 4,71

Extremadura 3,85

Galicia 3,88

Madrid (C. de) 2,41

Murcia (Región de) 4,43

Navarra (C. Foral de) 3,38

País Vasco —

Rioja (La) —

Ceuta y Melilla —

Fuente: EOAP, INE.

Encuesta Continua de Presupuestos Fami-liares (ECPF), cuyo objetivo es conocer elvolumen de gastos trimestrales y anuales delas familias españolas, así como la evolu-ción de dichas variables en el tiempo y enrelación con diversas características socio-demográficas de la población.

El inconveniente principal de este proce-dimiento sería que el global de familias noresidentes en España y que poseen o alqui-lan o les es cedida gratis alguna vivienda

en el territorio nacional donde disfrutar deperiodos vacacionales, quedarían excluidasdel análisis. Y aunque el porcentaje de ex-tranjeros que utiliza este alojamiento frentea otras modalidades es inferior al de espa-ñoles, sí representa una cantidad importan-te en valores absolutos. Además, los objeti-vos de las encuestas ya existentes están cla-ramente definidos, por lo que introducirpreguntas sobre otros aspectos indepen-dientes del objetivo primordial, podría des-virtuar los resultados de ambas investiga-



Cuadro 12

Plazas estimadasViviendas secundarias de viviendas secundarias

Total 3.323.550 12.586.413

Andalucía 485.789 1.628.529

Aragón 114.985 479.420

Asturias (Principado de) 52.904 194.540

Balears (Illes) 94.350 276.884

Canarias 111.596 331.711

Cantabria 50.571 185.311

Castilla y León 349.798 1.190.166

Castilla-La Mancha 222.987 945.630

Cataluña 505.194 2.148.522

Comunidad Valenciana 557.913 2.627.269

Extremadura 107.001 412.485

Galicia 165.329 642.194

Madrid (C. de) 290.800 699.640

Murcia (Región de) 98.595 437.167

Navarra (C. Foral de) 29.804 100.755

País Vasco 47.762 159.064

Rioja (La) 36.946 123.043

Ceuta y Melilla 1.226 4.083

Fuente: Censo de Población 2001. EOAP 2001. INE.

ciones, así como sesgar de alguna maneralos resultados del estudio incluido a pos-teriori, ya que el diseño global de la en-cuesta, comenzando por el muestreo reali-zado, está preparado para la encuesta origi-naria del proyecto.

Las ventajas son, por otro lado, la reduc-ción de costes que supone el utilizar unaoperación ya existente, al estar ya montadoel sistema de recogida, grabación, etc., asícomo la posibilidad de utilizar las variables

ya recogidas en la encuesta sobre caracte-rísticas sociodemográficas de las familias.

Otra alternativa sería utilizar la informa-ción contenida en el censo, anteriormenteindicada, sobre los hogares residentes quedisponen de una segunda residencia y lacual suelen utilizar. De aquí se podría ex-traer una muestra de hogares a los que diri-gir una posible encuesta para investigar ca-racterísticas de la vivienda, uso de la mis-ma, etc.



Cuadro 13

Grado de ocupación Grado de ocupaciónagosto-01 octubre-01

Total 41,63 9,44

Andalucía 67,16 12,94

Aragón 28,63 4,92

Asturias (Principado de) 55,61 7,27

Balears (Illes) 77,68 57,14

Canarias 55,57 28,29

Cantabria 59,07 8,01

Castilla y León 41,33 7,04

Castilla-La Mancha 30,71 5,31

Cataluña 35,10 8,30

Comunidad Valenciana 34,06 7,40

Extremadura 40,94 3,81

Galicia 47,48 7,17

Madrid (C. de) 24,25 8,31

Murcia (Región de) 43,90 4,73

Navarra (C. Foral de) 53,31 10,92

País Vasco 34,74 8,94

Rioja (La) 13,30 0,39

Ceuta y Melilla — —

Fuente: Censo de Población 2001. EOAP 2001. INE. FAMILITUR, FRONTUR, IET.



Gráfico 3Porcentaje plazas de viviendas secundarias en cada CC.AA.

sobre el total de plazas de alojamiento turístico

Hasta 10%

De 15 a 20%

Más de 20%

De 10 a 15%

Los indicadores de uso que próximamen-te pueden utilizarse como primera aproxi-mación del uso de esas viviendas, provie-nen de la información que hay actualmentedisponible en los sobres censales, con la

que se podría conocer qué hogares utilizanuna segunda residencia para uso turístico,cuánto tiempo la utilizan y en dónde está si-tuada.

Si esta información, además, se cruzasecon la proporcionada por el Catastro (utili-zando como variable de cruce los DNI´s delas personas del hogar), se podría saber sialgún miembro del hogar es propietario ono de esa (o alguna otra) segunda viviendaen el municipio señalado en el cuestionariode vivienda. Se puede deducir que es secun-daria en propiedad al cruzar la informaciónde la vivienda del Catastro (el municipiodonde está localizada) con la pregunta del

cuestionario individual sobre si el hogardispone de una segunda residencia. Si losmunicipios en que se encuentran ambas vi-viendas coinciden, puede concluirse que di-cho hogar tiene una vivienda secundaria enpropiedad. Además, también podría acotar-se el uso turístico utilizando la informaciónde la pregunta sobre si utiliza una segundaresidencia desde la que algún miembro delhogar va a trabajar o estudiar. Aunque, aúnen el caso de que se disponga de una segun-



Cuadro 14

Peso de la segundaTotal de plazas Plazas estimadas residencia sobrede alojamientos de viviendas Total de plazas de el total del

turísticos colectivos secundarias alojamiento turístico alojamiento turístico

Total 2.698.790 12.501.230 15.200.020 82,24

Andalucía 340.446 1.751.296 2.091.742 83,72

Aragón 68.913 441.999 510.912 86,51

Asturias (Principado de) 56.580 197.136 253.716 77,70

Balears (Illes) 416.389 275.951 692.340 39,86

Canarias 379.509 333.088 712.597 46,74

Cantabria 59.330 184.362 243.692 75,65

Castilla y León 101.120 1.273.727 1.374.847 92,65

Castilla-La Mancha 44.543 927.020 971.563 95,42

Cataluña 654.393 1.934.619 2.589.012 74,72

Comunidad Valenciana 250.593 2.617.195 2.867.788 91,26

Extremadura 24.506 386.312 410.818 94,03

Galicia 101.655 636.477 738.132 86,23

Madrid (C. de) 90.507 698.685 789.192 88,53

Murcia (Región de) 41.044 441.335 482.379 91,49

Navarra (C. Foral de) 22.971 102.502 125.473 81,69

País Vasco 32.135 153.873 186.008 82,72

Rioja (La) 12.368 139.752 152.120 91,87

Ceuta y Melilla 1.788 5.899 7.687 76,74

Fuente: Censo de Población 2001, Encuestas de Ocupación en Alojamientos Turísticos 2001. INE.

da residencia para trabajar o estudiar, puedeocurrir que también la utilicen para uso tu-rístico. Para el caso de los hogares no resi-dentes (no han cumplimentado, por tanto, elCenso), aquellas viviendas que figuren enel Catastro, podrían considerarse como vi-viendas secundarias en propiedad de no re-sidentes.

En cualquier caso, resulta necesario pro-fundizar más en el conocimiento del núme-ro de viviendas y plazas a considerar en elestudio, así como sobre ciertas caracterís-ticas de las mismas, antes de intentar obte-ner información de su uso.

II.3.3. Planteamiento futuro de trabajo

Queda, por tanto pendiente, perfilar la ci-fra dada de viviendas secundarias como pri-mera estimación de alojamiento privadocon fines turísticos, en lo que se tendría quetener en cuenta el conjunto de viviendasque en el cuaderno de recorrido se han con-siderado como de otros usos o vacías. Asícomo también, excluir aquellas viviendassecundarias que, por error o por su uso finalno turístico, no deban pertenecer al grupode análisis. También queda por analizar laconsideración que se ha dado en el cuader-no de recorrido a los apartamentos turísti-cos que están registrados como tales y cuyainformación ya se recoge en la EOAP.

En cuanto al número de plazas, podríaninvestigarse otras aproximaciones para daruna cifra más depurada.

Todo esto sería posible llevando a cabouna encuesta a las viviendas contenidas en

el marco, lo que parece ser un proyecto am-bicioso pero con muchas ventajas frente aotras posibilidades mencionadas con an-terioridad.

Dado el gran número de posibilidadespara acercarse al estudio estadístico del alo-jamiento privado con fines turísticos, elINE ha considerado conveniente organizarun Grupo de Trabajo compuesto por el IETy por los Institutos de Estadística y Conse-jerías de Turismo o similares de las distin-tas comunidades autónomas, para estable-cer las necesidades de información, analizarlas posibles vías de análisis de este sector,recopilar opiniones y experiencias en eltema y consensuar definiciones, metodolo-gía y resultados.

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NOTAS

(1) Los acampamentos se investigan de formaexhaustiva y en el resto de encuestas la cobertura deestablecimientos se sitúa por encima del 50%. Latasa de cobertura por plazas es del 77% en los apar-tamentos turísticos, 76% en los establecimientos ho-teleros y 60% en los alojamientos de turismo rural.

(2) Las tasas de respuesta alcanzadas para lascuatro encuestas durante 2001 y 2002 superan el90%.

(3) El desarrollo de una actividad económicade carácter comercial.

(4) Esta información ha sido extraída de artícu-los de prensa de diferentes periódicos.

(5) Según la normativa comunitaria en materiade turismo, se considera turista a toda persona quese desplaza a un lugar distinto al de su entorno ha-bitual, por una duración inferior a doce meses con-secutivos, y cuya finalidad principal del viaje no esla de ejercer una actividad que se remunere en el lu-gar visitado.

(6) Se define como el conjunto de personascensables (es decir, con residencia habitual en Espa-ña) que tienen algún tipo de vinculación habitualcon el municipio en cuestión, ya sea porque residenallí, porque trabajan o estudian allí, o porque, nosiendo su residencia habitual, suelen pasar allí cier-tos periodos de tiempo (veraneos, puentes, fines desemana…).

(7) Para aquellas comunidades que no tienenapartamentos turísticos, se ha utilizado la media na-cional.

(8) Las pernoctaciones aquí recogidas son lasrealizadas en: vivienda gratuita (de familiares o ami-gos, en propiedad, en régimen de tiempo comparti-do) y en vivienda alquilada (directamente o poragencia).



ESTUDIO DE CASOS

I. INTRODUCCIÓN.NUEVAS DIMENSIONESPARA UN ANÁLISIS

En nuestras sucesivas aproximaciones ala residencia secundaria ya apuntábamostendencias cada vez más numerosas y pu-jantes tanto desde el punto de vista de losgrupos sociales que a ellas accedían comodesde la perspectiva de las formas de usar-las así como de su frecuentación, a partir de

su inicial condición de residencia de vera-neo para los grupos mesocráticos urbanosde principios del siglo XX. También hacía-mos referencia a las numerosas formas detransición entre la vivienda principal y lasecundaria, que ya eran visibles en las áreasperiurbanas de las grandes ciudades (Valen-zuela, 1977), y que cada vez aparecen deforma más nítida en las áreas turísticas lito-rales e insulares españolas. Precisamente,es en éstas últimas donde su condición

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LA RESIDENCIA SECUNDARIA EN ÁMBITOS METROPOLITANOS:LA COMUNIDAD DE MADRID

* Catedrático de Geografía Humana, Departamento de Geografía, Universidad Autónoma de Madrid. E-mail: [email protected]

Manuel Valenzuela Rubio*

Resumen. El artículo aborda los cambios recientes en una de las modalidades de Residencia Secundaria, la que surge al calor de la deman-da de las grandes metrópolis y está referido en concreto al caso de Madrid; desde hace más de un siglo estas viviendas han ido configurando unospeculiares espacios de ocio usados por las clases medias en verano, fines de semana y pequeñas vacaciones. Se trata de una modalidad de turismoresidencial de corto radio que ha dejado su huella en el paisaje, el urbanismo, la sociedad y el empleo en un entorno de varias decenas de kilóme-tros alrededor de Madrid. Gracias a la publicación de los datos de Censo de Vivienda de 2001 se han podido detectar importantes cambios en elparque madrileño de R.S. a partir de una análisis territorial del fenómeno residencial-secundario y de sus relaciones con diversos parámetros so-ciales, espaciales o urbanísticos. El resultado de la investigación apunta hacia la evolución decidida y clara de la R.S. hacia su conversión en vi-vienda principal; se trata de un proceso que ya se halla consolidado en las zonas más cercanas a Madrid pero que se avanza inexorablemente enamplias áreas de la región en el actual contexto de intensas subidas de precio de la propiedad inmobiliaria. En íntima relación con esta evoluciónhacia la generalización de la vivienda permanente en toda la Comunidad, se están produciendo otras muchas transformaciones en las actividadeseconómicas y en el empleo a nivel local.

Palabras clave: Residencia secundaria.- Turismo residencial.- Geografía del Ocio.- franja urbano-rural.- Comunidad Autónoma de Madrid.Abstract. The contribution approaches the current changes occurred in the specific kind of secondary homes linked originally to the metro-

politan demand; the case analyzed is Madrid Autonomous Regions, where the secondary home phenomenon comes from the early Twentieth Cen-tury. Many changes were caused by the low density secondary homes settlements all along the regional territory on the landscape, the urban lay-out, the local society and the employment; these week-end and seasonable flows to and from the secondary homes is considered the kind of resi-dential tourism linked to the proximity of the big city and an element of the rural-urban fringe transformation as well. Many changes have takenplace from the nineties in the Madrid Metropolitan Region housing market affecting the traditional weight of second homes in many municipali-ties of the outer suburban ring. The 2001 Housing Census has supplied the statistical base to pointing out the evolution lines now occurring in theMadrid secondary homes; the complexity of the situation is the first conclusion of the detailed analysis. Some secondary homes specialized areasstay being very defined in the borders with the neighbour provinces. By the contrary, the conclusion to be highlighted is how may rural urban frin-ge municipalities formerly devoted to second homes are becoming permanent residence communities fully incorporated to the metropolitan dyna-mics.

Key-words: Secondary homes.- Residential tourism.- Leisure Geography.- Rural-urban fringe.- Madrid Autonomous Region.

(ocasional y por ende de difícil medición)de oferta extrahotelera ha puesto a las resi-dencias secundarias en el punto de mira,auque por distintos motivos, de hoteleros ypromotores inmobiliarios (Valenzuela,1988, pág. 73). Que ha prevalecido, en todocaso, el punto de vista de éstos últimos vie-nen a corroborarlo los valores que se mane-jan de construcción y venta de viviendas enlas regiones turísticas especializadas, fun-damentalmente del área mediterránea; estápor demostrar si tal alegría constructora tie-ne que ver principalmente con decisionesde inversión «en ladrillo» o responde a lareactivación del fenómeno residencial-se-cundario, abriendo un nuevo capítulo de lasprácticas turísticas y recreativas. Ahorabien, si en algún submercado residencial laya famosa «burbuja» puede causar mayoresestragos es sin duda el de la segunda vivien-da (1).

En todo caso, nuestro interés por la Vi-vienda Secundaria o Residencia Secunda-ria (V.S. o R.S. en el futuro) se dirige enesta ocasión hacia un tipo especial, el pe-riurbano, particularmente complejo en losorganismos metropolitanos muy dinámicosen tanto que forma parte de los procesosque conforman la denominada franja o co-rona rururbana o, en un sentido todavíamás amplio, de las transformaciones aso-ciadas a la urbanización del campo (2). Enel entorno urbano siempre hubo una tipolo-gía de construcciones (quintas, villas, casasde campo o palacios rurales, diferenciadossegún sus dimensiones y monumentalidad)dedicadas al descanso o la diversión de losgrupos sociales con capacidad económicapara acceder a ellas; en un tiempo sólo fue-ron los reyes y nobles, después la alta bur-

guesía y más recientemente las clases me-dias. Lo que marca su personalidad actuales la gran expansión espacial que el fenó-meno residencial-secundario ha alcanzadodurante las últimas décadas del siglo XX yla universalización del mismo entre losgrupos sociales. Esta modalidad de R.S.que es la más estudiada internacionalmenteseguimos considerándola como hace treslustros como «un fenómeno de irradiaciónurbana sobre ámbitos espaciales cada vezmás distantes de los núcleos urbanos ex-pansivos» (Valenzuela, 1986, pág. 73).Hoy día añadiríamos que el acceso a lapropiedad de una R.S. ha dejado de ser unrasgo diferenciador de clase social, per-diendo el carácter elitista que en otrostiempos tuvo.

En el análisis de la R.S. en este comienzodel tercer milenio cabe advertir, quizá comoel rasgo más elocuente, su condición de lu-gar de cruce entre la dimensión inmobilia-ria y la turístico-recreativa. En su papel desoporte residencial para ocupar el tiempovacacional y de ocio, las tradicionales prác-ticas sociales han dado un vuelco por elefecto combinado del ensanchamiento deltiempo libre a lo largo del año y por la enor-me movilidad hecha posible no sólo por lamejora de los transportes sino también porla flexibilización de los controles fronteri-zos; en este sentido el derrumbe de las fron-teras por obra del acuerdo de Schengen en-tre ciertos países de la Unión Europea y sussucesivas ampliaciones hasta la inmediata a25 miembros están llamadas a crear, aligual que en otros ámbitos, un «espacioúnico» residencial y de ocio para 450 millo-nes de europeos. En cuando a la perspectivainmobiliaria de la R.S., si en otros tiempo

Manuel Valenzuela Rubio


funcionó como un submercado relativa-mente diferenciado respecto al urbano tantoen el litoral como en las áreas de influenciade las grandes ciudades, a partir del segun-do «boom» inmobiliario iniciado a finalesde los 90, ha entrado a formar parte de lasestrategias inversoras tanto de las empresascomo de las familias a la hora de colocarsus excedentes financieros; así, la R.S.como el resto de la propiedad inmobiliariase ha convertido en un valor «refugio» fren-te a las escasas perspectivas de revaloriza-ción existentes desde el año 2000 en losproductos financieros clásicos (bolsa, depó-sitos, fondos, etc.). El entusiasmo inversor«en ladrillo» está, pues, en la base de la ex-traordinaria expansión de la segunda vi-vienda tanto en los ámbitos urbanos comorurales y litorales, siendo muy difícil, si noes recurriendo a técnicas de investigacióndirectas (entrevistas, encuestas, etc.), dilu-cidar qué objetivos prevalecen en las deci-siones de inversión inmobiliaria turístico-residencial: la obtención de plusvalías o labúsqueda de satisfacción en el tiempo deocio.

Muchas otras dimensiones se siguen en-trecruzando en el análisis de la R.S. másallá de su condición de producto inmobilia-rio y de espacio de ocio. A la tradicionalincidencia sobre los mercados laborales lo-cales y a su muy lucrativo efecto en la reva-lorización de los activos patrimoniales de lapoblación autóctona en las localidades des-tinatarias hay que unir el saneamiento delas haciendas municipales a través de las ta-sas e impuestos tanto directos, vinculados alas propias edificaciones (licencias deobras, IBI, etc.), como indirectos a travésdel comercio o los servicios de los que ha-

cen uso sus propietarios en sus estanciasperiódicas. La construcción y el comercioson, sin duda, los dos sectores más benefi-ciados por las segundas residencias, perotambién la hostelería, la banca e incluso elpropio sector agrario, siempre y cuando so-breviva a la presión inmobiliaria sobre susinstalaciones, sus prados o sus campos decultivo. Tanto es así que se ha hablado deuna «economía de fin de semana» para cali-ficar a los beneficiosos efectos sobre la eco-nomía local de la presencia en ella de unapoblación flotante, en ocasiones superior ala residente habitual; claro está, el reversode la medalla se muestra en toda su crudezaen los meses de temporada baja, cuando laausencia de los turistas, veraneantes o pro-pietarios de R.S. y sus familias conviertenen «fantasmas» a no pocos pueblos de costao interior.

A reflexiones igualmente contrapuestasnos lleva la consideración de las infraestruc-turas y servicios sociales necesarias para elbuen funcionamiento de cualquier asenta-miento de población permanente y que laimplantación de R.S., sobre todo si es nume-rosa, obliga a redimensionar a costa de losfondos públicos; que tal mejora repercute enla calidad de vida de los residentes es indu-dable, pero no lo es menos que no siempre lapoblación visitante ha contribuido a su crea-ción y mantenimiento en la proporción ade-cuada, dada la escasa conciencia fiscal aúnexistente en España y la relativa facilidadpara hurtar al fisco las plusvalías inmobilia-rias. Está perfectamente demostrada una me-jora en las condiciones de vida de no pocaspoblaciones rurales gracias a la presencia enlos pueblos de población flotante en vacacio-nes y fines de semana; lo prueban elocuente-



mente las regiones agrarias del interior,aquejadas de una profunda decadencia eco-nómica y demográfica, en donde el propiocaserío ha sido recuperado de la ruina o sal-vado de la destrucción gracias a las obras deacondicionamiento y rehabilitación realiza-das por antiguos emigrantes de la localidadque retornan en vacaciones a sus lugares deorigen y que, en bastantes ocasiones, dedica-rán sus casas restauradas o de nueva cons-trucción a acogerlos en el momento de su ju-bilación. Son otras tantas pruebas de los pro-cesos que están cambiando la imagentradicional de la segunda vivienda como re-fugio de la población urbana frente a las ten-siones de la ciudad o para dar satisfacción aunas apetencias un tanto manipuladas pordisfrutar de un medio ambiente bien conser-vado, hábilmente calificada como «ideologíaclorofila» (Gaviria, 1969) (3).

II. LA COMUNIDAD DE MADRID,PARADIGMA DE LOS CAMBIOSRECIENTES OPERADOSEN LA RESIDENCIASECUNDARIA

Comenzando por el final del proceso deexpansión residencial en Madrid, la enormeescalada de los precios de la vivienda (79%de media desde 1997) ha desencadenado unintenso efecto de contagio a lo largo y an-cho de la región, dando como resultado elque prácticamente toda la vivienda nuevaque se construye en un radio de 40 km entorno a Madrid se destine a primera vivien-da, siempre y cuando existan unos mínimosservicios públicos y de transporte; es más,mucha vivienda antigua construida paraR.S., cuando sale a la venta, es adquirida

para vivienda permanente; es menos fre-cuente, por el contrario, que la segunda vi-vienda se convierta en principal en el ámbi-to de la propia familia si no es en el mo-mento de la jubilación de sus titulares o ensituaciones excepcionales de necesidad dealojamiento de alguno de sus miembros.

Por tanto, las perspectivas de la R.S. enMadrid tal como hasta los 90 se la conside-raba parecen problemáticos, hasta tal puntoque, en nuestra opinión, en el plazo de unpar de décadas será tan sumamente inase-quible una vivienda en el municipio de Ma-drid que casi inevitablemente saldrán almercado de vivienda permanente las segun-das viviendas aún existentes en el ámbitoregional. Lo cual no quiere decir que losmadrileños renuncien a disponer de una vi-vienda para sus vacaciones y tiempo deocio, sino que la satisfacción de tal apeten-cia se va a producir cada vez más fuera delámbito de la Comunidad de Madrid; de elloda buena prueba el dato aportado por elCenso de Vivienda de 2001, según el cualde los 373.392 hogares madrileños con se-gunda vivienda, un 77,3% (288.530) la po-seen fuera del territorio regional.

Hasta llegar a este punto muchas son lasetapas transcurridas y los quiebros produ-cidos tanto en las tipologías residencialesutilizadas como en el perfil social del usua-rio así como en los modos y tiempos de uti-lización; también ha cambiado profunda-mente el impacto urbanístico y territorialde los asentamientos específicamente crea-dos para acoger el parque de segundas vi-viendas. Grandes han sido los cambios ex-perimentados por la R.S. en la Comunidadde Madrid a lo largo del siglo XX desde las



antiguas «colonias» de veraneo adosadas alos pueblos o a las estaciones de ferrocarrilde la Línea del Norte, pasando por las

grandes «urbanizaciones» aisladas respec-to a los asentamientos tradicionales y conpretensiones de autosuficiencia, que por



Figura 1División Comarcal de la Comunidad de Madrid

Fuente: Elaboración propia a partir de la Base Cartográfica Digital del Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid.

SIERRANORTE

SIERRACENTRO

Buitrago

Rascafría

Torrelaguna

San Martínde Valdeiglesias

Navalcarnero Getafe

San Martín de la Vega

Chinchón

Aranjuez

Nuevo Baztán

Alcalá de Henares

Talamancade Jarama

Colmenar Viejo

Las Rozas

Villalba

Manzanares el Real

SIERRA SURY

ALBERCHE

SURCOMUNIDAD

JARAMAHENARES

MADRIDÁREA METROPOLITANA

VEGAS Y PÁRAMOSDEL SURESTE

centenares aparecen durante la década delos 60 y 70 al calor del desarrollismo y deuna legislación urbanística muy permisiva,hasta las urbanizaciones ilegales de los 80surgidas de la crisis económica y de la di-fusión social de la mentalidad suburbanita;ya en los 90 un mayor rigor urbanístico ylos grandes «paquetes» de suelo calificadodieron lugar a un proceso de colmataciónde las urbanizaciones existentes y de densi-ficación de los núcleos tradicionales me-diante construcción en altura que alteranfuertemente la imagen de los núcleos tradi-cionales (Valenzuela, 1992, pp. 298-301).

En la situación actual de la R.S. en la Co-munidad de Madrid sobreviven, pues, va-rias herencias acumuladas a lo largo de másde 100 años; en efecto, durante todo estetiempo no sólo se ha incrementado ince-santemente esta modalidad residencial sinoque se han modificado los patrones forma-les y, sobre todo, han cambiado los grupossociales involucrados e incluso se han alte-rado las prácticas de ocio desarrolladas enella. También ha cambiado su difusión te-rritorial y, en consecuencia, la capacidad dealterar a través suyo el funcionamiento delmedio rural madrileño, que ha tenido en lasegunda vivienda uno de los más activosagentes de la penetración urbana en el terri-torio (Estébanez, 1981). Combinando losparámetros enunciados se puede estableceruna periodización esquemática en la im-plantación en el territorio madrileño de unhábitat turístico-residencial diferenciadodel específico de otras situaciones:

a. Una etapa minoritaria de extracciónburguesa, centrada básicamente en la zonacentral de la Sierra y nucleada en torno a los

asentamientos serranos accesible por tren;más que de R.S. cabría hablar de «casa deverano» donde las familias de clase media,que no podían permitirse veranear en SanSebastián o Santander, combatían los pro-longados rigores del verano meseteño. Elcenso era reducido y su huella urbanística selimitaba al entorno de los pueblos. Su dura-ción se extiende hasta los años 50 inclusive.

b. No tan minoritaria y mucho más nu-merosa en términos absolutos fue la etapadel «chalet», donde, además de un veraneomenos prolongado se pasaban los fines desemana y otros períodos cortos vacaciona-les; fue la etapa dorada de las urbanizacio-nes de baja densidad surgidas al calor deunas normas urbanísticas muy permisivas,que a lo largo de los 60 y 70 motearon el in-terior y los bordes de todo el Sistema Cen-tral madrileño desde los límites con Ávila yToledo hasta los confines con Guadalajara,ya en pleno valle del Jarama. Decenas demiles de hectáreas de suelo rústico (buenaparte de él dehesas arboladas) se converti-rán durante esta etapa en promociones deviviendas unifamiliares aisladas en parcelapropia, donde la pequeña burguesía y lasclases medias profesionales urbanas satisfa-cían sus apetencias por una forma profun-damente manipulada de consumo de natu-raleza. Así se llega a los grandes incremen-tos de R.S. en la entonces provincia deMadrid, que pasa de 12.489 viviendas en1960 a 50.757 de 1970 (un incremento del376,3%), un 50,1% de las cuales se encon-traban fuera del Área Metropolitana de Ma-drid (Valenzuela, 1975 pp. 139-140). Aúnasí, la etapa de máximo crecimiento de laR.S. en la entonces provincia de Madrid seproduce en los años 70, durante los cuales,



según datos de COPLACO para 1981 seconstruye el 64% del parque de R.S. de laprovincia (COPLACO, 1981). No es de ex-trañar que por parte de algunos autores seasimilara erróneamente el fenómeno resi-dencial secundario madrileño al «urbansprawl» (estallido urbano), que tiene un ca-

rácter de vivienda permanente y que, enconsecuencia, fuera considerado como laversión castiza del suburbio anglosajón(Arregui y Miró, 1969, pp. 19-26) (4).

c. Llegado el tiempo de la crisis del mo-delo metropolitano, a partir de mediados de



Figura 2

Figura 3

Las grandes operaciones de suelo para Vivienda Secundaria han dejado su huella en toda la Comunidad de Madrid desde la zona de laSierra (Fig. 2, Alpedrete) hasta los secanos del SE (Fig. 3, Colmenar de Oreja). Fotos Equipo Hábitat.

los 70, entra en escena una nueva versión deR.S., más cerca del ocio productivo que de lasegunda vivienda tradicional y que se hallaen los límites o claramente en franca ilegali-dad (Ezquiaga, 1983). Se separa de las eta-pas anteriores en casi todas las dimensiones:la urbanística (falta de casi todos los elemen-tos que caracterizan al espacio urbanizado),la social (grupos sociales de bajos niveles derenta) o la tipológica (construcciones de bajacalidad e incluso en ocasiones puras infravi-viendas). Merece la pena destacar tambiénlas pautas de localización de los nuevosasentamientos de R.S. surgidos al calor de lailegalidad: los ámbitos preferidos son los se-canos del Sur y Este de la provincia, justa-mente los de menor valor ambiental y paisa-jístico. Se configura así un hábitat turístico-residencial segregado respecto al tradicionalde la sierra y ocupado por una clase socialmedia baja, lo que ha permitido vislumbrartambién en este tipo de hábitat lo que, aplica-do a las áreas residenciales urbanas se ha de-nominado como «segregación socio-espa-cial» (Del Canto, 1987, pp. 396-397). De laentidad del fenómeno dan buena prueba elnúmero de parcelaciones computadas (137urbanizaciones en 62 municipios ocupandounas 10.000 Ha.) y de las parcelas promovi-das entre 1975 y 1984: 21.000 parcelas delas que 5.000 estaban ocupadas por vivien-das en 1984 (Consejería del Territorio, Me-dio Ambiente y Vivienda, 1984). No es deextrañar que de los datos anteriores se de-duzca que alrededor de un 20% del suelopara residencia secundaria en la primera mi-tad de los 80 procedía de las parcelacionesilegales (5).

d. Con la recuperación económica delos 90 una nueva etapa se abre paso marcada

por la colmatación de las urbanizaciones ais-ladas heredadas de etapas anteriores, cual-quiera que haya sido su origen, legal o ilegal;en este último caso previo cumplimiento delas condiciones estipuladas por la Ley de Ur-banizaciones Ilegales de 1985 se han comen-zado, aunque lentamente, a subsanar sus ca-rencias originales en materia de viales, redeso espacios verdes. En las legales es deconstatar que la nueva tipología imperante esel chalet unifamiliar adosado y en ciertos ca-sos el bloque multifamiliar; macización mul-tifamiliar en sus intersticios y pequeñas pro-mociones de unifamiliares en los bordes delcontinuo construido son las modalidades ti-pológicas propias de los núcleos rurales; selas puede observar por todo el ámbito regio-nal con matices más o menos acusados, se-gún la distancia a Madrid, la calidad ambien-tal y paisajística o riqueza patrimonial.

En el horizonte se comienza a perfilaruna nueva etapa, la de la transición de laR.S. a la vivienda principal con formas deconvivencia más o menos prolongadas entreambas, sobre todo en aquellos municipiosde más acusada especialización en R.S.,fundamentalmente los de la Sierra Norte,más lejana e inaccesible; por el contrario, entodo el cuadrante NW de la Comunidad,asiento preferente y preferido de la R.S. tra-dicional, se abre paso el auténtico suburbioresidencial, que no lo era en los 70, pero queya lo avizorábamos como un resultado casiinevitable de la evolución de la R.S. en en-tornos metropolitanos expansivos en 1977(6). Sin duda, la R.S. ha protagonizado en laaglomeración madrileña el primer episodiohacia el modelo urbano de la «ciudad difu-sa», ampliamente documentado en otrosámbitos geográficos europeos y americanos.



Ocurre, sin embargo, que la desconcentra-ción que la provoca en el caso de Madrid yano sólo es residencial (principal y secunda-ria) por lo que ya no cabe achacar sólo a lavivienda el protagonismo en la construcciónde un «Madrid difuso»; de hecho, los proce-sos de desconcentración económica (indus-

trial y terciaria) están propiciando avancessignificativos hacia la revisión del modelomonocéntrico imperante en Madrid hastaahora y, en consecuencia, hacia la conver-sión de Madrid en una estructura urbano-te-rritorial que se va pareciendo a una regiónurbana.



Figura 4

Figura 5

Las tipologías de residenciales más expansivas para la Vivienda Secundaria son el «chalet» adosado (Fig. 4 Navalafuente) y el bloquede apartamentos (Fig. 5 Guadalix de la Sierra). Fotos Equipo Hábitat.

III. UNA PANORÁMICA GENERALDE LA R.S. EN LA COMUNIDADDE MADRID AL FILODEL SIGLO XXI

La publicación de los datos del Censo dePoblación y Vivienda de 2001 nos brindauna excelente oportunidad para una puestaal día del fenómeno residencial-secundarioen la Comunidad de Madrid. Echando lavista atrás y comparando los datos del 2001con los de hace treinta años, queda de ma-nifiesto el espectacular incremento que laR.S. ha experimentado, pasando de las50.757 de 1970 a las 290.800 de 2001(240.000 viviendas de aumento), casi cincoveces más; claro que si lo comparamos conel ocurrido en la vivienda principal(938.000 unidades respecto a los datos de1970) aquellas cifras adquieren su auténticadimensión. Mayor elocuencia presenta laponderación que la R.S. tiene sobre las vi-viendas familiares en su conjunto. Siguien-do con la mirada retrospectiva, si en 1970 laR.S. representaba tan sólo un 4,6% de la vi-vienda familiar y en 1991 este porcentajehabía subido al 8,2% de un parque residen-cial próximo a los 2 millones (1.923.139),en el Censo de 2001 este valor aún se haacusado colocándose en el 11,6% de uncenso de 2.497.300 viviendas familiares,casi idéntico al que tienen las viviendas va-cías (11,7%). Otra cosa bien distinta es queel recuento censal refleje fielmente el ca-rácter específico de la vivienda secundariatal como viene recogido en las definicionescensales básicas, publicadas por el Institu-to Nacional de Estadística (7).

Si comparamos el peso de la viviendasecundaria en el parque inmobiliario ma-

drileño con el que tiene en las restantes co-munidades autónomas, llegamos a la con-clusión de que su posición es más bienmodesta pues solo totaliza el 8,7% de los3.323.127 R.S. existentes en toda España.Hay tres comunidades que casi doblan elpeso de Madrid sobre las R.S. de todo elpaís: la Comunidad Valenciana (16,8%),Cataluña (15,2%) y Andalucía (14,6%);quizá ayude a explicar la diferencia el quelas tres son regiones turísticas litorales quedesde hace años son objeto de una fuertepresión inversora en R.S. tanto internacomo externa (8). Sorprenden en primerainstancia los valores relativos de las dosregiones meseteñas; Castilla y León reba-san ampliamente a Madrid con 349.798 vi-viendas secundarias (10,5% del total espa-ñol) y Castilla-La Mancha le anda cercacon 222.967 (6,7%); reflexionando sobreesta aparente anomalía se encuentra unaexplicación plausible: se trata de la segun-da vivienda de los que emigraron a las ciu-dades (Madrid, sobre todo) en los años 60y 70, que la mantienen y acondicionanpara su utilización en vacaciones y puen-tes. Siguiendo con esta línea argumental,el censo de estas dos comunidades, total-mente desproporcionado en relación consu población residente, explicaría el desfa-se entre el censo residencial-secundariomadrileño y los hogares con disponibili-dad de R.S. (9) Que las dos citadas comu-nidades son el destino preferido de lospropietarios madrileños de segundas resi-dencias lo corroboran los datos de los via-jes de corta duración a las R.S. aportadospor Familitur 2001; en efecto, el 31,9% dedichos viajes se dirigen a Castilla-La Man-cha y el 27,2% lo hacen hacia Castilla yLeón.



Una mirada a la evolución del Censo deVivienda de Madrid en el período 1991-2001 permite realizar alguna consideración

en torno a la vitalidad de la R.S. en el par-que residencial madrileño. En el último pe-ríodo intercensal se han incrementado las



Figura 6Tipología de viviendas familiares en la Comunidad de Madrid

Fuente: Censo de Población y Vivienda 2001. INE. Elaboración propia.

N

EW

S

Tipo vivienda

65.00018.000

1.500

Número Total de viviendas10 0 10 20 Kilómetros

PrincipalSecundariaVaciaOtro

(No se representa el municipio de Madrid)

viviendas familiares en 573.303, de las queel 64,7% fueron principales, un 23,3% se-cundarias y un 13,8% aumentaron las vací-as. Considerando por separado los tres tiposa la vista de su incremento en el períodoconsiderado, se constata que fueron preci-samente las viviendas secundarias las que,en términos relativos, más crecieron(84,7%), seguidas de las vacías (37,2%) yen último lugar se situaron las principalescon un 24,5%, ligeramente por debajo deltotal de viviendas, que tan solo creció en ladécada un 29,8%. No contamos con sufi-cientes elementos de juicio para sacar con-clusiones de los datos anteriores, pero nodeja de ser paradójico que, mientras un sec-tor no despreciable de la sociedad madrile-ña ve imposibilitado el acceso a una vivien-da, más de un tercio del incremento resi-dencial producido en la década de1991-2001 (37,1%, 212.660 viviendas entérminos absolutos) o bien carezcan de usoresidencial (al menos en el momento cen-sal) o bien lo tengan sólo parcialmente yademás para fines recreativos o de ocio.

Por áreas geográficas de la Comunidadde Madrid (10) es de recalcar que la partemayoritaria del crecimiento intercensal deviviendas se concentra en Madrid-munici-pio con un 37,1%, ligeramente por encimadel que se va a su Área Metropolitana(34,7%) y ya a larga distancia del experi-mentado por las restantes comarcas, entrelas que destaca con un 8,9% la Sierra Cen-tro (Cuadro 1). Se apartan de estos valoreslos correspondientes a las viviendas princi-pales, en los que destaca el Área Metropoli-tana que absorbe el 45,8% del crecimientode toda la región, muy por delante en estecaso del de Madrid-municipio (30,1%).

Llama la atención que la zona de la regiónhistóricamente más marcada por la R.S.(Sierra Centro) ha rebasado en la viviendaprincipal el crecimiento demostrado en elconjunto de la vivienda (8,9%), mientrasque sólo representa el 5,3% del incrementoen vivienda secundaria de la región; lo con-trario que ocurre en otras comarcas con me-nor tradición residencial-secundaria; de he-cho, la Sierra Norte con un 7,5% del incre-mento regional en segunda vivienda, lacomarca de las Vegas y Páramos del SE8,7% y la Sierra Sur-Alberche con un 9,1%son mayores beneficiarias del crecimientointercensal de este sector inmobiliario. Perolo que, sin duda, resulta más sorprendentees que donde se concentra la parte mayori-taria del crecimiento en vivienda secundariasea de nuevo las zonas más urbanas de laComunidad; en efecto, el Área Metropolita-na recoge el 14,2% del incremento en R.S.de la década y el municipio de Madrid ab-sorbe él solo más de la mitad del aumentoproducido en la Comunidad de Madrid du-rante la década 1991-2001 (11) (51,2%),mientras que las restantes comarcas nuncallegan participar por encima del 10% delcrecimiento regional. Para una cabal inter-pretación de las dinámicas turístico-resi-denciales de las comarcas de la Comunidadde Madrid, no obstante, hay que recurrir alos valores absolutos que aparecen en elCuadro 1, en el que vuelve a lucir con luzpropia el fortísimo incremento de Madridmunicipio.

Abundando en la búsqueda de una másprecisa ponderación en la Comunidad deMadrid de la R.S., hay que reconocer quesu peso respecto a la vivienda principal esmás bien modesto (sólo un 15,4%) si se le



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unidad de Madrid

Estudios Turísticos, n.º 155-156 (2003)

125

Cuadro 1Evolución de la Vivienda Familiar en la Comunidad de Madrid (1991-2001)

Total Principales Secundarias Vacias Otro

% % % % % % % % Comarcas Absolutos % Absolutos Vert. horiz. Absolutos Vert. horiz. Absolutos Vert. horiz. Absolutos Vert. horiz.

Sierra Norte 12.007 2,1 2.316 0,6 19,3 10.058 7,5 83,8 847 1,1 7,1 –1.032 9,8 –8,6Sierra Centro 51.169 8,9 36.830 9,9 72,0 7.105 5,3 13,9 6.637 8,4 13,0 –134 1,3 –0,3Sierra Sur y Alberche 20.175 3,5 6.726 1,81 33,3 12.159 9,1 60,3 2.726 3,4 13,5 –1.780 17,0 –8,8Jarama - Henares 16.382 2,9 10.808 2,9 66,0 3.449 2,6 21,1 2.923 3,7 17,8 –799 7,6 –4,9Área Metropolitana

de Madrid 198.674 34,7 170.157 45,8 85,6 18.907 14,2 9,5 12.652 16,0 6,4 –3.051 29,1 –1,5Madrid 212.599 37,1 111.865 30,1 52,6 68.316 51,2 32,1 35.833 45,2 16,9 –3.415 32,5 –1,6Sur Comunidad 27.742 4,8 19.437 5,2 70,1 1.832 1,4 6,6 6.550 8,3 23,6 –77 0,7 –0,3Vegas y Páramos

del Suereste 34.555 6,0 13.055 3,5 37,8 11.522 8,6 33,3 11.144 14,1 32,3 –207 2,0 –0,6

TOTAL 573.303 100,0 371.194 100,0 64,7 133.348 100,0 23,3 79.312 100,0 13,8 –10.495 100,0 –1,8

Fuente: Censos de Población y Vivienda, 1991 y 2001. INE. Elaboración propia.

compara con el que alcanza en otras regio-nes, algunas de las cuales casi lo triplican;tal diferencia se puede constatar no sólo enlas regiones litorales fuertemente turistiza-das (Baleares, 30,6%) sino incluso en lasinteriores, aquejadas de fuertes procesos devaciamiento demográfico (Castilla y León,39,2%); incluso sumando las R.S. de la Co-munidad de Madrid con los epígrafes de«vacías» y «otras», su ponderación respectoa las principales sólo alcanza un 32,4%,muy por debajo de la media nacional(43,8%) y justamente en la mitad de la quealcanza en las regiones costeras (Baleares yComunidad Valenciana superan el 68%) einteriores como Castilla y León y La Rioja.Otra relación igualmente significativa es laque se establece entre las R.S. y la pobla-ción de derecho; también en ello la Comu-nidad de Madrid se sitúa por debajo de lamedia de las comunidades autónomas (69,1por 1000 habitantes), ya que sólo alcanzalas 53,6 por 1000 habitantes, siendo así quehay bastantes (Baleares, Castilla y León,Castilla-La Mancha, Comunidad Valencia yLa Rioja) donde se sobrepasa ampliamentelas 100 R.S. por 1000 habitantes; por deba-jo de los valores madrileños sólo queda elPaís Vasco (22,9 por 1000) y Ceuta y Meli-lla (5,8 por 1000). Estas comparaciones nodeben hacer concluir que la población deMadrid no se interese por la R.S., sino que,como ya hemos señalado más arriba, unaparte mayoritaria de los hogares madrileñosque disponen de R.S. (aproximadamenteuno de cada cuatro) la tienen fuera de los lí-mites de la región. Ahora bien, esto signifi-ca que quedaría un remante de aproximada-mente 200.000 viviendas secundarias que,o bien serían propiedad de población conresidencia oficial fuera del territorio madri-

leño o no serían propiamente secundarias,tal como el Censo las define, sino dedicadasa otros usos ocasionales o permanente (in-versión de origen externo para estudios, vi-sita ocasional, futura jubilación, etc.) o sim-plemente inversiones especulativas de lospropios madrileños.

IV. UNA DISTRIBUCIÓN DESIGUALDE LA R.S. EN EL TERRITORIODE LA COMUNIDADDE MADRID. EL PROTAGONISMODE LA CORONA RURURBANA

Por ámbitos comarcales y más aún pormunicipios, la distribución espacial de lasR.S. presenta igualmente grandes contras-tes. Su peso en el parque inmobiliario yaaporta una primera aproximación; en talsentido, no es de extrañar que, hecha excep-ción del caso atípico del municipio de Ma-drid con el 38,5% del censo, la mayor con-centración de R.S. siga estando en la SierraCentro, su tradicional feudo por razonesambientales, paisajísticas e históricas dondesigue concentrándose una de cada cinco vi-viendas secundarias (20,2%). El Área Me-tropolitana ocupa un discreto tercer puestocon un 12,4% a pesar de que municipioscon tanta tradición residencial-secundariacomo todos los del cuadrante NW hanorientado su oferta hacia la principal de altostanding (12). Si utilizamos para detectarmatices por grandes ámbitos territorialesotros indicadores, saltarán a la vista con-trastes muy acusados en la distribución te-rritorial de la segunda vivienda en la Comu-nidad de Madrid. Merecen la pena destacar-se algunos, remitiendo al lector al Cuadro2 para una observación más detenida:



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Cuadro 2Cuadro-Síntesis de las relaciones de la R.S. respecto a diversas dimensiones sociales y espacia-

les por comarcas en la Comunidad de Madrid

Residencia Scundaria RS/TV RS/VP Densidades Municipales RS/Pob RS/Hogares Ídice ITRComarcas Total % % (s/1) RS/Km2 RS/SUR (Ha) x 100 Hab (s/1) (s/1 )

Sierra Norte 19.245 6,6 66,3 2,66 22 16,9 158,67 2,55 5,7Sierra Centro 58.869 20,2 41,3 0,87 33 2,9 29,46 0,88 3,5Sierra Sur y Alblerche 25.892 8,9 54,8 1,69 25 7,2 62,3 0,91 4,7Jarama - Henares 8.025 2,8 23,6 0,40 15 4,0 13,09 0,40 2,0Área Metropolitana de Madrid 36.011 12,4 5,0 0,06 31 3,3 1,89 0,06 0,4Madrid Muncipio 112.007 38,5 8,1 0,10 185 12,0 3,81 0,10 0,7Sur Comunidad 7.326 2,5 13,0 0,20 10 4,4 6,22 0,20 1,1Vegas y Páramos

del Sureste 23.425 8,1 2,7 0,49 22 10,3 38,16 0,50 2,3

TOTAL 290.800 100,0 0,15

Fuente: Censo de Población y Vivienda 2001.INE. Elaboración propiaR.S.= Residencias SecundariasV.F. = Viviendas FamiliaresV.P. = Viviendas PrincipalesSUR= Suelo Urbano ResidencialITR =Índice Turístico-Residencial

a. Respecto al conjunto del parque in-mobiliario regional, dos son las zonas enque la segunda vivienda representa más del

50%: Sierra Norte (66,3%), Sierra Sur-Al-berche (54,8%); en ambas aún tiene consi-derable presencia la actividad agraria; la



Figura 7Tipología de viviendas familiares en la Comunidad de Madrid


N

EW

S

Tipo vivienda

PrincipalSecundariaVaciasOtros

30.000

56.000

725.000

(No se incluyen los datos del municipio de Madrid)

primera se halla ubicada en un entorno degran calidad natural y la segunda está pró-xima a la zona de demografía expansivacomo es el Sur Metropolitano con un mi-llón de habitantes permanentes; la mayorbaratura del suelo vendría a completar losfactores explicativos del destacado protago-nismo de la V.S. en el sector inmobiliario deambas comarcas. En el polo opuesto, lascomarcas al Sur y Este de Madrid ni portradición ni por atractivo ambiental y paisa-jístico han conseguido que arraigue congran intensidad el fenómeno residencial-se-cundario. Algo se aparta de esta generalmodestia cuantitativa la comarca del SE(Vegas y Páramos) en donde la V.S. llega aalcanzar el 13% del total de viviendas fami-liares, en buena parte por efecto de las urba-nizaciones ilegales de los 80. Madrid y suÁrea Metropolitana alcanzan una relaciónmodesta por el enorme sobrepeso de su vi-vienda principal (8,1% y 5,0% respectiva-mente). La aún elevada proporción de laV.S. en la Sierra Centro (41,3%) responde ala inercia histórica más que a la pujanzapresente, observación que queda corrobora-da recurriendo a los datos municipales decenso de V.S.; en efecto, los valores munici-pales más altos de R.S. de toda la región sehallan no por casualidad en municipioscomo Collado-Villalba (5.210), Guadarra-ma (4.446) o El Escorial (4.293); fuera deeste sector, sin embargo, podemos detectarvalores importantes en municipios de másreciente implantación residencial-secunda-ria como Villaconejos (4.051) en el SE oSan Martín de Valdeiglesias (3.018) en laSierra Sur. En cambio, si utilizamos los va-lores relativos es el ángulo norte de la Co-munidad el que presenta unos porcentajesrealmente abultados a escala municipal;

valgan como ejemplos el de El Atazar oGascones, donde la R.S. supone más de lastres cuartas partes del censo inmobiliario(84% y 86% respectivamente) aunque susvalores absolutos sean tan modestos como233 y 181 V.S. en uno y otro caso.

b. Aún destaca más la desigual presen-cia de R.S. en el territorio de la Comunidadde Madrid cuando la relación se estableceentre la vivienda secundaria y principal; elíndice resultante recalca de nuevo el prota-gonismo de las dos comarcas extremas dela Sierra: La Sierra Norte con un índice de2,66 y la Sierra Sur-Alberche con 1,69; amucha distancia queda en este caso el índi-ce de la Sierra Centro (0,86), situación radi-calmente nueva respecto a décadas anterio-res. Esta misma relación trasmite igualmen-te notables contrastes a nivel municipal,situándose los máximos valores en los ex-tremos del «triángulo» madrileño; los másaltos se dan en el Norte, donde pueden en-contrarse casos de relación de la V.S./V.P.de hasta ocho veces (Gargantilla de Lozo-ya, 8,2) y en muchas ocasiones superiores acinco (Lozoya, 6,2; El Atazar, 5,4). Sólo sedan situaciones asimilables a la descrita enel extremo occidental de la Comunidad yaen los límites con la provincia de Ávila(Santa María de la Alameda, 7,6; Pelayosde la Presa, 4,8).

Abundando en los términos de relaciónentre la vivienda secundaria y la principal,a lo largo de las dos últimas décadas la pri-mera ha ido perdiendo peso a favor de lasegunda a medida que se iban difundiendolos procesos de urbanización en el territo-rio de la Comunidad de Madrid. Por ello,se ha dado la paradoja de que, mientras en



los municipios más ruralizados la citada re-lación alcanzaba índices tan abultados,otros muchos han perdido en veinte años(1981-2001) varios enteros; nada menosque 80 municipios redujeron en ese tiempoel índice RS/VP entre uno y siete puntos.En cabeza se sitúa un municipio arquetípi-co de la marea urbanizadora de los años60-70 (Nuevo Baztán, 7); pero realmente elbloque de municipios con niveles de reduc-ción medios-altos mejor definidos corres-ponde a la Sierra Centro, auténtico epicen-tro del territorio turístico-residencial de laregión; su larga tradición no ha impedidoque municipios como Alpedrete haya redu-cido su índice de 3,11 a 1,02, situación depráctico equilibrio entre la vivienda princi-pal y secundaria, que se repite en el caso deSoto del Real (de 4,66 en 1981a 1,0 en2001); llevan el mismo camino aunque aun ritmo más lento municipios como ElBoalo (de 4,01 a 1,89) o Moralzarzal (de3,95 a 1,40). Se dan ya casos en que laR.S., llega a quedar en inferioridad respec-to a la principal: Collado Mediano (0,84 en2001) u Hoyo de Manzanares (0,92) par-tiendo ambos de posiciones con tres vecesel tamaño de su parque secundario en1981. Una última situación sería la deaquellos municipios que, aún habiendoperdido la sobreponderación que en tiem-pos tuvo la residencia secundaria, ésta esaún francamente mayoritaria; así ha ocurri-do en Pelayos de la Presa (Sierra Sur-Al-berche), que ha reducido a la mitad su índi-ce VS/VP pero que todavía se mantiene enun 4,83 (2001); más contenida incluso es lasituación de Manzanares el Real, que aúnhabiendo pasado de 3,71 a 1,86, conservauna relación claramente favorable a la vi-vienda secundaria.

c. Entrando a relacionar los datos su-perficiales con los valores de R.S., las den-sidades resultantes añadirán precisión alhilo conductor de este epígrafe, las desi-gualdades de su distribución regional. Enprimer lugar, la densidad bruta (R.S./Km2)para toda la región se sitúa en 27,6, de laque se distancia con mucho la densidad delmunicipio de Madrid (185,2), en tanto queen el resto de las comarcas las diferenciasno son muy marcadas, si se exceptúa porarriba la densidad de la Sierra Centro (33,1)y por abajo la del Sur Comunidad (10,1).Ahora bien, si la densidad se obtiene rela-cionando las V.S. con la superficie de suelourbano residencial a nivel municipal (densi-dad neta), los resultados van a permitir ma-tizar la presencia real de este modelo resi-dencial en el espacio construido. Así, dejan-do de lado el municipio de Madrid, lamayor presión de la R.S. sobre el suelo resi-dencial destaca con mucho en la SierraNorte (16,9 R.S./Ha), seguida de la comar-ca de Las Vegas y Páramos (10,3) y con va-lores aún más bajos quedaría la Sierra Sur-Alberche que con una densidad de 7,2 se si-tuaría cerca ya del valor medio (6,3). No escasual que sean las tres comarcas de la Co-munidad con mayor presencia de los rural ydonde la presión de la residencia permanen-te es aún reducida, aquellas en que la ex-pansión urbana se encuentra en sus prime-ras etapas. Cabría cuestionarse la conve-niencia y/o oportunidad de calificar sueloespecíficamente para vivienda secundaria.

d. Otro criterio para ponderar la im-pronta territorial de la V.S. en la Comunidadde Madrid se puede extraer de su relacióncon la población de derecho; es una cuestiónmuy debatida el grado de imbricación de la





Figura 8Distintas ponderaciones de las Residencias Secundarias a nivel comarcal (2001)


0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

0

10

20

30

40

50

60

70

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Sierra

Norte

Sierra

Centro

Sierra

Sur y

Alberch

e

Jaram

a - H

enare

s

Área M

etrop

olitan

a de M

adrid

Mad

rid

Sur C

omun

idad

Vegas

y Pára

mos de

l Sur

este

Sierra

Norte

Sierra

Centro

Sierra

Sur y

Alberch

e

Jaram

a - H

enare

s

Área M

etrop

olitan

a de M

adrid

Mad

rid

Sur C

omun

idad

Vegas

y Pára

mos de

l Sur

este

Residencias Secundarias(% sobre total comarcal)

Viviendas Secundarias /población de derecho (x 100 hab.)

Viviendas Secundarias /Viviendas Principales (S/1)

Densidad de Residencias Secundarias /Suelo Urbano Residencial (R.S./SUR Km2)

Residencias Secundarias /Hogares residentes (base: 1)

% Residencias Secundarias /total Viviendas Familiares (%)

6,6

20,2

8,9

2,8

12,4

38,5

2,5

8,1

16,9

2,9

7,2

4,0 3,3

12,0

4,4

10,3

102,7

29,5

60,5

13,11,9 6,23,8

16,5

0,4 3,5 1,5 1,1

31,5

57,5

1,9 2,5

32,1

13,08,14,9

23,6

63,4

41,3

59,9

0,50,20,10,1

0,4

1,7

0,9

2,7

05

1015202530354045

0

20

40

60

80

100

120

02468

101214161820

población residencial-secundaria en la so-ciedad local tanto desde el punto de vista dela vida cotidiana como en su aportación alas finanzas locales y consiguiente contribu-ción al mantenimiento de los servicios pú-blicos. Pues bien, la zona donde esta rela-ción( R.S./100 habitantes) alcanza sus valo-res más altos es la Sierra Norte (156,7),seguida ya a larga distancia por Sierra Sur-Alberche (62,3), la comarca de Las Vegas(38,2) y la Sierra Centro (29,5). Si la rela-ción se establece con los hogares (R.S./ho-gares), se obtendrán unos valores más elo-cuentes para calcular la capacidad residen-cial de un municipio o comarca en el casode que todo su parque residencial estuvierahabitado; según esto, la Sierra Norte con2,55 V.S. por cada hogar residente volvería adestacar ampliamente sobre la media regio-nal (0,4). Cerca del equilibrio R.S./hogaresestarías las otras dos comarcas serranas(Sierra Centro, 0,88 y Sierra Sur 0,91); Jara-ma-Henares y Las Vegas estarían en torno ala media regional y, como no podía ser me-nos, las áreas más urbanizadas de la Comu-nidad representan valores irrelevantes. Pormunicipios, como no podía ser de otra ma-nera, la ponderación de la R.S. en relacióncon la VP da sus valores más altos en la Sie-rra Norte (Navarredonda, 409), aunque nodesmerecen los observados en ciertos muni-cipios de otras zonas de la región (SantaMaría de la Alameda, 316; Ambite, 225).

Ayuda a diagnosticar el grado de sobre-dimensionamiento del parque residencialsecundario el análisis de su relación con loshogares residentes en la escala municipal,por cuanto en función de él se van a podervislumbrar oportunidades o conflictos deri-vados de al convivencia periódica entre la

sociedad estable y la ocasional. Entre 5 y8,5 veces puede ser la relación R.S./hogaresen municipios como Lozoya, Navarredondao El Atazar; todavía son mas los municipiossituados en el intervalo 2,75-5 veces perte-necientes a la Sierra Norte. Nada parecidose observa en el resto de la Comunidad si seexceptúan escasos municipios situados enel borde con Ávila (Santa María de la Ala-meda) o Guadalajara (Ambite); por el con-trario, los tradicionales municipios turísti-co-residenciales de la Sierra Centro y SierraSur se hallan instalados en niveles interme-dios (1-2,75 R.S./hogar).

e. Una última aproximación a la desi-gual distribución de la V.S. en el territorio dela Comunidad viene dado por el Índice Tu-rístico-Residencial (ITR), que, a modo decoeficiente de especialización, refleja laponderación en el parque inmobiliario de laR.S. en cada municipio en comparación conel conjunto de la región. Los resultados nopueden ser más elocuentes, ya que vienen acorroborar la preeminencia residencial-se-cundaria de las comarcas serranas, desta-cando entre ellas la Sierra Norte (5,7), se-guido a un punto por al Sierra Sur-Alberche(4,7) y, alguna mayor distancia, por la SierraCentro (3,5); en posiciones más modestas sehallan las comarcas Jarama-Henares (2,2) yLas Vegas (2,3); en el resto de la región elíndice desciende a valores irrelevantes.

El ITR (Índice Turístico Residencial), entanto que coeficiente de especialización,ubica en su justa posición a cada municipioen el contexto regional. Por su mediaciónconstatamos una vez más que las superespe-cialización residencial-secundaria se ense-ñorea con unos valores superiores a 5 de





Figura 9Índice de Especialización Turístico-Residencial (ITR)*

N

EW

S

ITR

0 - 0.50.5 - 1

1.01 - 2.5

2.51 - 5

5.01 - 7.4

datos no incluidos

10 0 10 20 Kilómetros

ResidenciasMunicipios Secundarias

ITR Totales % Totales %

0-0,5 18 10,1 18.751 6,40,6-1 20 11,2 126.803 43,61,1-2,5 29 16,2 25.905 8,92,5-5 62 34,6 66.085 22,75-7,5 50 27,9 53.256 18,3

Total 179 100,0 290.800 100,0


* ITR = Vi/Vt ÷ Ci/Ct, donde Vi = N.º de R.S. por municipio; Vt = Total de viviendas familiares por municipio; Ci = N.º de R.S. de laC. de Madrid; Ct = Total de viviendas familiares de la C. de Madrid

0

50

40

30

20

10

0,6-1 1,1-2,5 2,5-5 5-7,50-0,5

Municipios Residencias Secundarias

Porc

enta

je

todo el Norte de la Comunidad, donde llegaa alcanzar a nivel municipal valores superio-res a 7 (Navarredonda, 7,4; Lozoya, 7,2); nole andan a la zaga en cuanto a nivel de espe-cialización varios municipios de la coronaexterna de la región tanto por el NW (Valde-maqueda, 7,07) como por el SE (Ambite,6,29; Villaconejos, 6,06). Sin alcanzar valo-res tan elevados, llama la atención que man-tengan altos niveles de especialización mu-nicipios cuya transición hacia la viviendaprincipal se halla en fase avanzada, perodonde sigue pesando una larga tradición tu-rístico-residencial; así ocurre en municipioscomo Becerril de la Sierra (6,25), El Boalo(5,22), Cercedilla (4,59) o Guadalix de laSierra (4,75). Por el contrario, municipiosque fueron avanzadilla del veraneo madrile-ño en el tránsito del siglo XIX al XX, se re-convierten a toda prisa a la vivienda princi-pal, lo que queda de manifiesto en su yamodesto ITR; valgan como ejemplo Torre-lodones (1,80), Galapagar (1,88) o ColladoVillalba. Por debajo de 1 y ya olvidados suremoto ascendiente turístico-residencial seencuentran municipios como Boadilla delMonte (0,71) o Las Rozas (0,52), que yadieron el paso definitivo a la vivienda prin-cipal suburbana de baja densidad.

V. UNA RADIOGRAFIAESQUEMÁTICA SOBRELAS ACTUALES TENDENCIASEN EL TERRITORIODE LA COMUNIDAD DE MADRIDCON INCIDENCIA SOBRE LA R.S.

Dejando de lado el caso absolutamenteatípico del municipio de Madrid, la presen-cia de un importante contingente de R.S.

por todo el territorio de la región es el resul-tado de un largo proceso histórico en el quese entrecruzan varias dinámicas sucesivas osimultáneas. En aras de la brevedad, las sin-tetizaremos en las siguientes:

— El abandono del mundo rural por supoblación y conversión de la antigua casarural en vivienda de fin de semana; esteproceso se ha dado básicamente en la SierraNorte.

— La tradición del veraneo en viviendapropia o en alquiler, éste último en francaretirada; mayor resistencia muestra en laSierra Centro y Sierra Sur-Alberche.

— Las prácticas inmobiliarias asocia-das al «ocio productivo» periurbano, quetoman cuerpo en las urbanizaciones ile-gales ampliamente presentes en las estepascerealistas del interfluvio Jarama-Henaresy en la comarca de Las Vegas y Páramosdel SE.

— La práctica del trabajo a tiempo par-cial en ciertas actividades agrarias del me-dio rural madrileño (viticultura y horticul-tura, sobre todo) ha mantenido como se-cundaria viviendas rurales propiedad deresidentes en Madrid y Área Metropolita-na, que vuelven regularmente a sus pueblosde origen donde practican en «hobby far-ming» (13).

Sobre todo el territorio de la Comunidadde Madrid ha comenzado a sobrevolar confuerza creciente la conversión de la R.S. envivienda permanente, ya casi completa-mente asentada en la Sierra Centro. De ma-nera que cada vez se hace más difícil dife-



renciar, no sólo a nivel de municipio si noincluso en el ámbito de áreas residencialesconcretas tanto antiguas como en promo-ción, el mercado de vivienda principal delde secundaria; ambos se hallan íntimamen-te trabados con combinaciones muy mati-zadas. El futuro, en todo caso, caerá sinduda del lado de la vivienda principal sicontinúa el encarecimiento imparable de lavivienda en las áreas centrales de la metró-poli madrileña.

Que hacia ello se va lo demuestra la si-tuación hacia la que apunta el censo de2001, según el cual son mayoría (38,5%)los municipios en donde la vivienda secun-daria no alcanza el 50% de la principal, ob-servación que adquiere mayor elocuencia sise advierte que un 60,6% del censo se hallaubicada en municipios donde se da la situa-ción descrita. Por el contrario, los munici-pios donde la V.S. iguala o ésta por encimade la principal (1 o más de 1 de índice) tota-lizan más de la mitad (51,3%), pero encambio sólo representan el 35,2% del cen-so, lo que viene a demostrar que se trata demunicipios de pequeña entidad.

En la última década no ha hecho más quecrecer la población residente en la coronaexterior al Área Metropolitana; de hecho,en ella se han registrado los mayores incre-mentos demográficos durante los dos últi-mos quinquenios si bien de forma matiza-da, ya que no se da con igual intensidad enella la aparición de importantes contingen-tes de población residente nueva y las su-pervivencias agrarias se hallan fuertementeimplantadas en amplios conjunto municipa-les periféricos de la región. Todo ello sindescartar que todo el territorio de la Región

de Madrid se halla inmerso en un aceleradoproceso de difusión poblacional, analizadacon detenimiento por ciertos autores (Mén-dez, 1994; López de Lucio, 1995; Angelet,2000). Ahora bien, se alejan aún de tal dina-mismo las comarcas más remotas y conproblemas de accesibilidad respecto a laaglomeración madrileña (Sierra Norte, Sie-rra Sur y Vegas).

Comenzando por la zona SE de la re-gión, ha sido calificada por algunos como«vacío territorial», ya que no sólo no se be-nefició de la llegada de inmigrantes deotras regiones sino que drenó parte de supoblación hacia Madrid y municipios me-tropolitanos; conserva, empero, una signi-ficativa presencia de actividad agraria tantode secano como de regadío. Por su parte, elperfil de la Sierra Norte es rural y de mon-taña con núcleos poco poblados y en decli-ve demográfico, donde prevalece la V.S.(mayoritariamente de oriundos) y con unflujo de visitantes de fin de semana aúnmoderado pero en crecimiento; la especia-lización turístico-residencial se acusa enlos municipios del valle de Lozoya conRascafría al frente; frente a ello, la comar-ca de Buitrago adolece de un perfil ruralestancado con la salvedad de capital co-marcal, Buitrago de Lozoya, dotada de unamagníficas condiciones por ubicación y ri-queza patrimonial para actuar de locomo-tora turística del conjunto territorial.. Porsu parte, la comarca Sierra Sur-Alberche,ubicada en el vértice occidental de la re-gión, también presenta por ahora un perfileconómico débil, marcado por la agricultu-ra y la construcción. La vivienda secunda-ria de baja calidad con bastantes deficien-cias dotacionales, junto a una cierta tradi-



ción como espacio de ocio animado por elcomplejo de embalses del Alberche, com-pletan el perfil de esta pieza territorial; enla ruta hacia ella, sin embargo, se percibenotras dinámicas demográficas y constructi-vas, exportadas desde la Corona Metropoli-tana y del Sur de la Comunidad, fuerte-mente expansivas. La Sierra Centro, por suparte, se ajusta bastante fielmente al perfilrururbano, traducido en reanimación eco-nómica, rejuvenecimiento demográfico yascenso en las rentas. Aquí es donde se avi-zora, como ya hemos ido viendo, su futurae imparable ya asimilación al NW del ÁreaMetropolitana, es decir, una pieza suburba-na de la metrópoli madrileña. Lo han de-mostrado los datos manejados en munici-pios como Galapagar, Alpedrete u Hoyo deManzanares y, por descontado, en Villalba,capital indiscutible de toda esta pieza me-tropolitana. Situaciones más híbridas sedan en el entorno a la N-I en dirección aBurgos (Guadalix, Pedrezuela, El Molar).Es evidente que el proceso de difusión me-tropolitana se halla mucho más avanzadoen la Comarca Jarama-Henares por proxi-midad con el «rosario» de ciudades del co-rredor del Henares; intenso pero en claveunifamiliar también lo está en el Sur Co-munidad con pueblos-dormitorio en ebulli-ción (Arroyomolinos, Griñón).

Los casos enunciados se correspondencon situaciones suficientemente marcadasen las relaciones de la R.S. con la princi-pal, casi siempre en perjuicio de la prime-ra; que faltan aún décadas para que la plenaintegración en las dinámicas metropolita-nas sea un hecho en todo el territorio de laComunidad de Madrid, es algo irrefutable;ahora bien, se marcan ya tendencias sufi-

cientemente claras para inducir que tam-bién, más pronto que tarde, incluso las zo-nas que aún no lo están o sólo incipiente-mente van a acabar inmersas en un dina-mismo demográfico y residencial, que enel momento presente se nutre de cuatrocontingentes:

1. La población madrileña sin recursospara acceder a una vivienda en áreas másinternas de la aglomeración, fundamen-talmente los jóvenes hogares.

2. La población inmigrante de la últi-ma generación y heterogénea procedencia(hispanos, magrebíes, del este de Europa,etc.).

3. La inversión de la tradicional co-rriente migratoria de la periferia rural alMadrid metropolitano, convertida a losumo en movimientos pendulares trabajo-residencia.

4. Los neorrurales, deseosos de un en-torno más equilibrado en que poder conju-gar vida profesional y familiar con el apoyode las nuevas tecnologías de la informa-ción.

Que todos estos procesos se traducen enun trasvase de V.S. a principal creemos ha-berlo suficientemente probado, a pesar deque aún sigan creciendo en términos abso-lutos las viviendas secundarias en el inter-censal 1991-2001. Lo que ya es visible,sin embargo, en una pérdida de peso delparque secundario. Al mismo tiempo, lastipologías residenciales se hacen más den-sas; el tradicional «chalet» en parcela pro-pia como arquetipo de la V.S. ha dado paso



al «adosado» e incluido al «piso», lo quemarca un tránsito hacia un modelo resi-dencial más denso y asequible. El hábitatresultante corrige en alguna medida el sa-lido del entusiasmo residencial-secundariode los años 60 y 70, que llenó de urbaniza-ciones las zonas rurales madrileñas. Aque-llos antiguos enclaves urbanos se rellenan,ya no se aprueban otros nuevos y la mayorparte del crecimiento se articula en torno alos asentamientos tradicionales. Está em-pezando a trasferirse al conjunto de la co-rona externa madrileña lo que ya constata-mos hace una década en la Sierra: la con-formación de un suburbio residencialhíbrido con tendencia a la vivienda perma-nente en las zonas más cercanas y bien co-municadas (Valenzuela, 1992, pp. 298-301).

VI. DE LA RESIDENCIASECUNDARIA A LA VIVIENDAPRINCIPAL. SU INCIDENCIASOBRE LA ECONOMÍA LOCAL

La R.S. dejó una profunda huella en elterritorio madrileño en su condición deelemento esencial del espacio recreativo alservicio de la demanda de la gran ciudad.Como tal se fue extendiendo y diversifi-cando, al mismo tiempo que surgían acti-vidades íntimamente ligadas al fenómenoresidencial-secundario desde la construc-ción al comercio; es claro que todo ello hadejado su impronta en muchos municipiosde la Comunidad y que ésta ha ido cam-biando al compás de la entrada en escenade nuevos procesos y agentes. A este res-pecto, está por ver si de los cambios en laasignación del parque inmobiliario se des-

prenden efectos perceptibles sobre otrasdimensiones de la vida local en estas peri-ferias híbridas. La generación de actividadeconómica sin vinculación ya con el sectorprimario puede ser un elocuente indicadorde que se está produciendo una transiciónhacia modelo residencial típicamente su-burbano. Así lo hemos constatado en re-ferencia a la corona exterior de la Comuni-dad Autónoma por el mero hecho de anali-zar la evolución de las Unidades Localesde Actividad Económica (ULAC) por mu-nicipios entre 1990 y 1998. La sola identi-ficación que aquellos municipios con másde un 50% de crecimiento de sus ULAC enese lapso de tiempo nos pone ya en la pistade los que se hallan inmersos en un proce-so acelerado de suburbanización; los hayque pertenecen al Corredor del Henares(Fresno de Torote, 122%) o a la comarcaSur Comunidad (Sevilla la Nueva, 151%),en los que nunca tuvo gran peso la V.S.;pero también se detectó una considerableanimación en bastantes de los tradiciona-les pueblos de veraneo como Galapagar(81,6%), Nuevo Baztán (81,2%) o ColladoMediano (46,5%) (14).

Si descendemos en nuestra escala deanálisis a sectores concretos de actividadmás directamente ligados a la expansión re-sidencial tanto de nueva construcción comode rehabilitación, se destacan las activida-des de la construcción, inmobiliarias y demantenimiento, los servicios demandadospor la población residente (educación, sani-dad, etc.) y, sobre todo, la hostelería; estaúltima era seguramente la actividad más re-presentativa de la denominada «economíade fin de semana» asociada a la R.S., lo queexplica que gozara de una posición de privi-



legio tanto en los municipios de antigua tra-dición residencial secundaria (toda la SierraCentro) como la de tradición más reciente(Sierra Norte) y, en general en toda la peri-feria regional, inmersa en los flujos del ex-cursionismo de fin de semana. La actividadinmobiliaria, como en todo el conjunto re-

gional, es de origen extra-municipal; encambio, la construcción y el empleo a ellaligado dejan su huella por toda la periferiaregional. En cuanto a los servicios, si bienlas zonas residenciales para vivienda secun-daria no acostumbraban a estar bien dota-das por razones de discontinuidad de la de-



Figura 10

Figura 11

Es incuestionable el impacto negativo que sobre las actividades agrarias está teniendo la gran difusión de la edificación por todo el te-rritorio regional. Las fotos corresponden a Pedrezuela (fig. 10) y a Sevilla la Nueva (fig. 11). Foto Equipo Hábitat.

manda, sigue existiendo durante bastantetiempo una cierta dependencia exteriorcuando se reconvierten a principal. Ello noobsta para que pueda aparecer un cierto so-bredimensionamiento en determinados ser-vicios sociales, que han sido compañerosde la V.S. tradicionalmente en su búsquedade emplazamiento periféricos por motivosde entorno saludable o de baratura de suelo.En ello estriba la abundancia histórica desanatorios en toda la Sierra Centro (Cerde-dilla, Los Molinos, Navacerrada) y la másreciente de residencias para la tercera edaden todo el SE de la Comunidad. Por lo de-más, la sobreabundancia en ciertos sectoresde la comunidad de centros educativos notiene que ver con prestar un mejor servicioa la población local sino con los procesosde desconcentración de los colegios madri-leños de elite, seguidos más recientementepor las universidades privadas, todas ellasimplantadas en el cuadrante NW, el inicialasiento de la R.S. y hoy inmerso en un ace-lerado proceso de transición hacia la subur-banización de corte anglosajón.

Abundando sobre la hostelería (bares,cafeterías, restaurantes, etc.), ésta ha sidocompañera inseparable de la R.S. (no así elalojamiento hotelero) en la Comunidad deMadrid, aunque en la actual etapa sería difí-cil sin una investigación ad hoc discernir sitiene una relación más directa con los re-cientes desarrollos residenciales para vi-vienda principal o con la demanda de fin desemana. Así, observamos en la investiga-ción antes citada cómo en los municipiosaún más ruralizados de toda la corona ex-terna de la Comunidad la hostelería puedellegar a superar ampliamente el 50% delempleo de los sectores más directamente

relacionados con la impronta urbana. Estaconsideración es válida sobre todo para laSierra Norte, donde se ubican municipiosmuy frecuentados por los madrileños los fi-nes de semana, tengan o no segunda resi-dencia en la zona. A pesar de que en la Co-munidad de Madrid el turismo rural se hallaaún escasamente desarrollado, aunque enascenso, prefiere por razones obvias de cli-ma y paisaje las zonas menos urbanizadasde la región. En el valle de Lozoya, auténti-co corazón turístico de la Sierra Norte, des-tacan municipios como Alameda del Valle,donde la hostelería acapara prácticamentelos valores en actividades y empleo de lossectores seleccionados (87,5% y 91,7% res-pectivamente) (15), eso sí con valores abso-lutos modestos; la única excepción la en-contramos en Rascafría, donde el año 2000se computaban 37 establecimientos hostele-ros que daban empleo a 178 personas. En elotro extremo de la región, mayor entidad entérminos absolutos presente al sector hoste-lero en la comarca del SE (Vegas y Pára-mos), que alcanza su máxima expresión enChinchón, una de las mayores concentra-ciones de restaurantes de la Comunidad. Sinos detenemos en la comarca más genuina-mente turístico-residencial de la región, laSierra Centro cuenta con una hostelería im-plantada de antiguo por la combinación deuna triple demanda: la de los propietariosde las viviendas secundarias y sus visitas, lade los excursionistas de fin de semana e in-cluso en algunas ocasiones (San Lorenzo deEl Escorial, por ejemplo), la propiamenteturística; prácticamente no hay municipioque escape a una considerable presenciahostelera, si bien la ponderación de la mis-ma en la economía local difiere en funciónde la diversificación económica en cada



caso. De hecho, se dan municipios confuerte impronta hostelera (en torno al 50%de las actividades seleccionadas) como Al-pedrete (57% del empleo), Manzanares elReal (44%), El Molar (40,4%) o Valdemori-llo (41,3%). Hay, por último, municipiosque destacan en el sector hostelero, al mar-

gen de su mayor o menor censo en R.S.,bien por los flujos de fin de semana, bienpor contar con un atractivo natural (los em-balse de San Juan y Picadas en San Martínde Valdeiglesias), bien por su patrimoniohistórico-artístico (palacio y jardines histó-ricos de Aranjuez).



Figura 12

Figura 13

El dinamismo residencial principal o secundario provoca profundos cambios morfológicos en los antiguos cascos urbanos de los pue-blos con resultados estéticos muy discutibles (Fig. 6 Manzanares el Real; Fig. 7 La Cabrera). Fotos Equipo Hábitat.

También han ido en paralelo con la R.S.las actividades recreativas y deportivas; pri-mero fue el alpinismo y los deportes de es-quí en torno a comienzos del siglo XX; másadelante (años 60 y 70 del siglo XX) la R.S.buscó la proximidad de los deportes de élitecomo el tenis o el golf; incluso alguna granurbanización se articuló en torno a un cam-po de golf (Urbanización del Golf, en LasRozas). Por norma las urbanizaciones deV.S. habían de tener un complejo deportivoen su interior (club social incluido) para re-afirmar el estatus de los residentes y parareforzar su atractivo hacia la clientela declase media madrileña. A lo largo des sigloXX hacen aparición fulgurante otras activi-dades de ocio de alguna manera ligadas a laproximidad de la población residencial-se-cundaria (karts, deportes náuticos en losembalses (16) o la equitación); ésta últimapasa por una etapa de enorme expansión,incluyendo escuelas de equitación, herrade-ros, comercios especializados, etc (Valen-zuela, 1992).

Hubo tradicionalmente un yacimiento deempleo ligado al mantenimiento de la vi-vienda secundaria y del jardín así como dela familia en las etapas de estancia en ella;la diversificación residencial de la franja ru-rurbana y la conversión de la V.S. en princi-pal ha engordado un segmento del sectorservicios tradicionalmente canalizado haciala economía informal y desempeñado porpersonas en paro, jubilados o trabajadores atiempo parcial. En todo caso, es muy difícilde detectar y computar, máxime si, comoestá ocurriendo en no pocos lugares, desdehace poco tiempo ha entrado en escena lamano de obra inmigrante, más barata peroaún de más difícil control. La aparición de

empresas de servicios especializadas en laslabores de reparación, mantenimiento, jar-dinería etc sería, de alguna manera, el re-verso de la situación histórica.

VII. CONCLUSIONES

La vivienda secundaria presenta unosperfiles bien diferentes en la Comunidad deMadrid respecto a las regiones turísticas eincluso respecto a otras regiones de interior.Para comenzar, los madrileños buscan ya suR.S. mayoritariamente fuera de la región,por lo que es de presumir que los que lasconservan pertenecen preferentemente apoblación madura y en no pocas ocasionespor motivos familiares. Es un hecho quecuando las venden su nuevo destino es con-vertirse en vivienda principal y las nuevaspromociones residenciales en comarcas tra-dicionalmente residencial-secundaria tantose adquieren para vivienda principal comosecundaria; con mucha más razón en zonascon menor tradición ( sur y sureste de laComunidad); las esquinas de la región porrazón de la distancia o de clima en la SierraNorte y el escaso atractivo del entorno (SE)dificultan de momento que avance la ya ci-tada evolución.

El turismo residencial en un contextometropolitano ya desde sus orígenes tienevocación de corta distancia («turismo deproximidad» se le ha denominado) al con-trario que el turismo residencial en los li-torales mediterráneos y los ritmos de usotambién difieren; en el entorno de Madridcada vez las estancias se reducen en vera-no ( quedan ya muy lejos aquellos verane-os de tres meses en el chalet de la Sierra) y



se espacian en las estaciones de otoño-in-vierno, salvo el período de apertura de lasestaciones de esquí (cada vez más corto).La oferta de turismo rural de calidad en re-giones limítrofes a precios competitivosentraña también una creciente competen-cia para la vivienda secundaria y la R.S. enel litoral despierta un atractivo crecientepara ciertos segmentos de edad próximos ala jubilación. Por tanto, bien por deserciónde sus titulares hacia otros destinos inte-riores o litorales, bien por la presión delmercado residencial principal en una me-trópoli con subida libre de los precios in-mobiliarios en las áreas centrales o peri-centrales, no es atrevido augurar un finaldel proceso en el que el segmento residen-cial-secundario quede reducido a una pre-sencia testimonial, al menos en aquellaszonas próximas y bien comunicadas con laciudad-central; la mejora de los accesos(radiales de peaje) y la implantación delAVE pueden estirar el mercado inmobilia-rio (principal y secundario) a distanciascentenarias en kilómetros.

Una conclusión bien distinta nos mere-ce el caso de Madrid-municipio y el ÁreaMetropolitana. Realmente resulta pococonvincente asimilar sus abultados censosde R.S., sobre todo el de la capital, al per-fil típico de los litorales e incluso de lasáreas de montaña. Nuestra interpretaciónen el caso del Área Metropolitana es quese trata de las reminiscencias de un censoque fue mayoritariamente de R.S. hastalas décadas finales del siglo XX y quetuvo municipios tan caracterizados porella como Colmenar Viejo, Las Rozas Bo-adilla del Monte, hoy plenamente subur-banos. Mas complejo se nos antoja inter-

pretar el censo de R.S. en Madrid-capital;no parece convincente que haya tanta vi-vienda para los usos estipulados por elCenso para la R.S. Hasta tanto no se pue-da realizar una investigación ad hoc, ha-brá que seguir urdiendo hipótesis aunque,la que más nos convence es la de que setrata de pura inversión enmascarada porprocedimientos que desconocemos bajo laadscripción a R.S.

En suma, pues, el turismo residencial enla Comunidad de Madrid, aún mereciendoesa denominación (cosa de la que no esta-mos muy convencidos) está llamado a seren un plazo no muy largo un fenómeno másbien residual en el territorio regional; en elcaso del Madrid-ciudad, habría que despe-jar aún muchas incógnitas para pronunciar-se y, en cualquier caso, su asimilación al tu-rismo residencial de las regiones litorales esaltamente cuestionable.

NOTA INFORMATIVA: El autor deseaagradecer a Sonia Mayor Recio, becaria ydoctoranda en Geografía Humana, su valio-sa colaboración en la realización materialde los cuadros y mapas de este texto.

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NOTAS

(1) Buena prueba del excelente momento por elque atraviesa la promoción inmobiliaria en la zonasturísticas es la celebración de ferias inmobiliariasdedicadas al turismo residencial como La Feria deTurismo Residencial («Tures Andalucía») en Marbe-lla, que ya va por su segunda edición; por su parte,en el Foro de la Vivienda de Madrid se ha creadouna sección especializada.

(2) Sobre todo lo cual se cuenta ya con unaabundantísima bibliografía producida desde los años40 del siglo XX por geógrafos, economistas, soció-logos, politólogos o urbanistas, entre otros, si bien,dadas las peculiaridades de la revista en que este tex-to va a aparecer, no parece pertinente abundar sobreun trasfondo tan prolijo como impreciso.

(3) Nosotros aludíamos ya en los 70 al impulsosobre la R.S. derivado de la situación en las ciudadescuando en nuestra tesis doctoral nos referíamos a «laR.S., fenómeno sintomático de los males urbanos»junto a otros factores que influyeron en la expansiónmadrileña de la R.S. Cf. M.VALENZUELA (1977)Urbanización y crisis rural en la Sierra de Madrid,Instituto de Estudios de Administración Local, pp.366-368.

(4) Para un conocimiento más detallado de loque supuso este período en la formación de la franjarur-urbana madrileña a trabajos que desde ópticasdistintas lo abordan durante estos años: GAVIRIA,1970; URGOITI, 1970; DEL CANTO, 1985; SA-BATÉ, VALENZUELA, 1975.

(5) La aplicación de la disciplina urbanística a lasurbanizaciones ilegales tardó en llegar hasta media-dos de la década en forma de Ley Especial para elTratamiento de las Actuaciones Ilegales en la Comu-nidad de Madrid (Ley 9/1985, de 4 de diciembre),prorrogada por la Ley 3/1987 de 18 de diciembre.

(6) «Consideramos la suburbanización de la Sie-rra como un hecho irreversible, pero se impone ca-nalizarla, todavía que se puede, articularla, asegu-rando el equilibrio entre usos del suelo y necesida-des urbanas…Dotar este espacio suburbano de losservicios necesarios para que se opere sin traumas sureconversión a la residencia principal podría ser otroobjetivo a proponer, con lo que el déficit inmobilia-rio que se cierne sobre la aglomeración madrileña

podría quedar paliado» Cfr. M.VALENZUELA(1977) Urbanización y crisis rural en la Sierra deMadrid. Madrid, Instituto de Estudios de Adminis-tración Local, pag. 13 (Introducción).

(7) En ellas se define como vivienda secundariala usada «sólo en vacaciones, fines de semana o tra-bajos temporales». Somos escépticos de que el INEtenga capacidad técnica para garantizar que éste searealmente el uso asignado a las viviendas declaradascomo secundarias; sospechamos, aunque sin funda-mento empírico, que bajo la denominación de se-cundaria se esconden viviendas en régimen de reten-ción especulativa, sin que estemos en condiciones deimputar tal anomalía al declarante, al agente censalo a la inspección del INE.

(8) Ello no obsta para que la Comunidad de Ma-drid sea el origen de el 18,3% de todos los viajescortos con destino a las segundas residencias reali-zados en España en 2001, ligeramente por encimade Cataluña (18,1%), según Familitur 2001.

(9) Según el propio Censo de 2001, hay un18,9% de hogares madrileños con disponibilidad deresidencia secundaria (373.392 hogares) y un 15,3%(288.530) las poseen fuera de la región; puede cole-girse que una buena parte de ellos las tendrán en lasregiones limítrofes. Aun mayor es la proporción dehogares madrileños «con acceso a segunda vivien-da» (45,1%, según la encuesta Familitur, 2001), sesupone que incluyendo familiares o amigos de lospropietarios.

(10) Hacemos uso en este texto de la división co-marcal de la Comunidad de Madrid utilizada en elproyecto de investigación La franja rururbana deMadrid, financiado por la Dirección General de In-vestigación (2000), inspirado en sus líneas básicasen el utilizado por el Instituto de Estadística deMadrid.

(11) Como no tenemos nada claro que se hallaaplicado con rigor el calificativo de vivienda secun-daria tal como la define el Censo, en la mayoría denuestros análisis vamos a excluir el municipio deMadrid por la distorsión que sus valores aportarían aeste texto tanto a nivel estadístico como cartográfi-co. Carecería de toda lógica asimilar las viviendascomputadas como secundarias en el municipio deMadrid con las censadas como tales en las regionesturísticas, donde está demostrado que cumplen en



buena medida una función de alojamiento extrahote-lero. No parece creíble, pues, que el parque residen-cial secundario madrileño sirva de soporte a algo pa-recido al turismo residencial de la Costa del Sol oCosta Blanca.

(12) En fecha tan relativamente cercana como1970 sólo residían permanentemente en las urbani-zaciones de Boadilla del Monte un puñado de fami-lias (7 en Las Lomas y 10 en Bonanza). Cfr. VA-LENZUELA, 1977, pág. 371).

(13) Documentado para el caso de la viticulturadel SW por F. FEO, 1986.

(14) La Corona Rururbana, un Madrid difuso.Proyecto de Investigación financiado por la Conseje-ría de Educación de la Comunidad de Madrid, 2000( Investigador responsable: M.Valenzuela). Informa-ción aportada por el Instituto de Estadística de laComunidad de Madrid.

(15) Estos sectores fueron: construcción, promo-ción inmobiliaria, hostelería, educación, sanidad,servicios sociales, recreativos, culturales, deporti-vos, servicios personales y servicio doméstico.

(16) La situación a finales de los 80 puede en-contrarse en M.VALENZUELA (1989).



APÉNDICE CARTOGRÁFICOY ESTADÍSTICO



Apéndice 1Mapa Municipal de la Comunidad de Madrid

79

13

44

5

42

81

52

8

117

6

14

17655

65

9

94

129

54

7

61

122156

33

67

60

76

68

84

28

166

77

97

85

40

35

22

90

72

120

25

75

91

4

1

89

74

53132

109

38

62115

124

114

32

106

87

57

111

146

96

161

20

16

140

51

150

19

103

134

16046

173

169

152

49

155

157 151

167

17

112

133

107

1199

175

98

12

149168

16383

127143

101

131

48162

82

11959

41

79

15

43

56

179

172116

17480

171

45147

9218

10128

23

18 126

104164

93165

158

159

14830154

29

34

3108 63

17864

24

2112139

11369

11078

7071

138123

27

135

139

47

2

36

58

142153

141

10 0 10 20 Kilometros

144136

88 73102

6650

145

177137

26

95170125 31

37

130 105

118

Municipio NúmeroACEBEDA, LA 1AJALVIR 2ALAMEDA DEL VALLE 3ALAMO, EL 4ALCALA DE HENARES 5ALCOBENDAS 6ALCORCON 7ALDEA DEL FRESNO 8ALGETE 9ALPEDRETE 10AMBITE 11ANCHUELO 12ARANJUEZ 13ARGANDA DEL REY 14ARROYOMOLINOS 15ATAZAR, EL 16BATRES 17BECERRIL DE LA SIERRA 18BELMONTE DE TAJO 19BERRUECO, EL 20BERZOSA DEL LOZOYA 21BOADILLA DEL MONTE 22BOALO, EL 23BRAOJOS 24BREA DE TAJO 25BRUNETE 26BUITRAGO DEL LOZOYA 27BUSTARVIEJO 28CABANILLAS DE LA SIERRA 29CABRERA, LA 30CADALSO DE LOS VIDRIOS 31CAMARMA DE ESTERUELAS 32CAMPO REAL 33CANENCIA 34CARABAÑA 35CASARRUBUELOS 36CENICIENTOS 37CERCEDILLA 38CERVERA DE BUITRAGO 39CHAPINERIA 51CHINCHON 52CIEMPOZUELOS 40COBEÑA 41COLLADO MEDIANO 46COLLADO VILLALBA 47COLMENAR DE OREJA 42COLMENAR DEL ARROYO 43COLMENAR VIEJO 44COLMENAREJO 45CORPA 48COSLADA 49CUBAS 50DAGANZO DE ARRIBA 53ESCORIAL, EL 54ESTREMERA 55FRESNEDILLAS 56FRESNO DE TOROTE 57FUENLABRADA 58FUENTE EL SAZ DE JARAMA 59FUENTIDUEÑA DE TAJO 60

Municipio NúmeroGALAPAGAR 61GARGANTA DE LOS MONTES 62GARGANTILLA DEL LOZOYA 63GASCONES 64GETAFE 65GRIÑON 66GUADALIX DE LA SIERRA 67GUADARRAMA 68HIRUELA, LA 69HORCAJO 70HORCAJUELO 71HOYO DE MANZANARES 72HUMANES DE MADRID 73LEGANES 74LOECHES 75LOZOYA 76LOZOYUELA 77MADARCOS 78MADRID 79MAJADAHONDA 80MANZANARES EL REAL 81MECO 82MEJORADA DEL CAMPO 83MIRAFLORES DE LA SIERRA 84MOLAR, EL 85MOLINOS, LOS 86MONTEJO DE LA SIERRA 87MORALEJA DE ENMEDIO 88MORALZARZAL 89MORATA DE TAJUÑA 90MOSTOLES 91NAVACERRADA 92NAVALAFUENTE 93NAVALAGAMELLA 94NAVALCARNERO 95NAVARREDONDA 96NAVAS DEL REY 97NUEVO BAZTAN 98OLMEDA DE LAS FUENTES 99ORUSCO 100PARACUELLOS DE JARAMA 101PARLA 102PATONES 103PEDREZUELA 104PELAYOS DE LA PRESA 105PELAYOS DE LA PRESA 105PERALES DE TAJUÑA 106PEZUELA DE LAS TORRES 107PIÑUECAR 110PINILLA DEL VALLE 108PINTO 109POZUELO DE ALARCON 111POZUELO DEL REY 112PRADENA DEL RINCON 113PUEBLA DE LA SIERRA 114PUENTES VIEJAS 115QUIJORNA 116RASCAFRIA 117REDUEÑA 118RIBATEJADA 119

Municipio NúmeroRIVAS-VACIAMADRID 120ROBLEDILLO DE LA JARA 121ROBLEDO DE CHAVELA 122ROBREGORDO 123ROZAS DE MADRID, LAS 124ROZAS DE PUERTO REAL, LAS 125SAN AGUSTIN DE GUADALIX 126SAN FERNANDO DE HENARES 127SAN LORENZO DE EL ESCORIAL 128SAN MARTIN DE LA VEGA 129SAN MARTIN DE VALDEIGLESIAS 130SAN SEBASTIAN DE LOS REYES 131SANTA MARIA DE LA ALAMEDA 132SANTORCAZ 133SANTOS DE LA HUMOSA 134SERNA DEL MONTE, LA 135SERRANILLOS DEL VALLE 136SEVILLA LA NUEVA 137SOMOSIERRA 138SOTO DEL REAL 139TALAMANCA DE JARAMA 140TIELMES 141TITULCIA 142TORREJON DE ARDOZ 143TORREJON DE LA CALZADA 144TORREJON DE VELASCO 145TORRELAGUNA 146TORRELODONES 147TORREMOCHA DE JARAMA 148TORRES DE LA ALAMEDA 149TRES CANTOS 150VALDARACETE 151VALDEAVERO 152VALDELAGUNA 153VALDEMANCO 154VALDEMAQUEDA 155VALDEMORILLO 156VALDEMORO 157VALDEOLMOS 158VALDEPIELAGOS 159VALDETORRES DE JARAMA 160VALDILECHA 161VALVERDE DE ALCALA 162VELILLA DE SAN ANTONIO 163VELLON, EL 164VENTURADA 165VILLA DEL PRADO 166VILLACONEJOS 167VILLALBILLA 168VILLAMANRIQUE DE TAJO 169VILLAMANTA 170VILLAMANTILLA 171VILLANUEVA DE LA CAÑADA 172VILLANUEVA DE PERALES 173VILLANUEVA DEL PARDILLO 174VILLAR DEL OLMO 175VILLAREJO DE SALVANES 176VILLAVICIOSA DE ODON 177VILLAVIEJA DEL LOZOYA 178ZARZALEJO 179





Apéndice 2Viviendas Secundarias por municipios

ResidenciasMunicipios SecundariasV.S.

Totales % Totales %

0-100 9 5,0 631 0,2101-500 61 34,1 16.159 5,6501-1000 50 27,9 34.540 11,91.001-3.000 44 24,6 76.359 26,3> 3.000 15 8,4 163.111 56,1

Total 179 100,0 290.800 100,0


0

60

50

40

30

20

10

101-500 501-1.000 1.001-3.000 > 3.0000-100


Porc

enta

je

N.º de viviendas secundarias

0-100

101-500

501-1.000

1.001-3.000

< 3.000

Datos no incluidos10 0 10 20 Kilómetros



Apéndice 3Residencias Secundarias / Viviendas Familiares (S/1)

ResidenciasMunicipios SecundariasR.S./V.F.

Totales % Totales %

< 0,20 51 28,49 155.879 53,60

0,21 -0,40 38 21,23 30.407 10,46

0,41- 0,60 42 23,46 51.935 17,86

> 0,60 48 26,82 52.579 18,08

179 100,00 290.800 100,00


0

60

50

40

30

20

10

0,21-0,40 0,41-0,60 > 0,60< 0,20


Porc

enta

je

R.S./V.F.

< 0,20

0,21-0,4

0,41-0,6

> 0,60




Apéndice 4Residencias Secundarias / Viviendas Principales (S/1)

ResidenciasMunicipios SecundariasR.S./V.P.

Totales % Totales %

< 0,5 69 38,5 176.251 60,60,6-0,9 18 10,1 12.137 4,21-1,9 38 21,2 52.409 18,02-3 21 11,7 26.277 9,0> 3 33 18,4 23.726 8,2

Total 179 100,0 290.800 100,0


0

70605040302010

06-09 1-1,9 2-3 < 3< 0,5


Porc

enta

je

R.S./V.P.< 0,50,6-0,91-1,92-3>3Datos no incluidos 10 0 10 20 Kilómetros



Apéndice 5Viviendas Secundarias / Hogares residentes (base:1)

ResidenciasV.S. / Municipios Secundarias

HogaresTotales % Totales %

0,01 -1 88 49,2 190.672 65,6

1,01-2,75 55 30,7 72.219 24,8

2,76-5,00 26 14,5 20.538 7,1

5,00-8,50 10 5,6 7.371 2,5

Total 179 100,0 290.800 100,0


0

70605040302010

1,01-2,75 2,76-5,0 5,01-8,50,01-1,0


Porc

enta

je

R.S./Hogares0,01-11,01-2,752,75-5,005,01-8,5Datos no incluidos




Apéndice 6Viviendas Secundarias / Población de derecho (x 100 hab.)

ResidenciasV.S. / Municipios Secundarias

100 Hab.Totales % Totales %

0-40 94 52,5 200.699 69,0

41-100 46 25,7 61.102 21,0

101-250 31 17,3 22.286 7,7

251-410 8 4,5 6.713 2,3

Total 179 100,00 290.800 100,0


0

70605040302010

41-100 101-250 251-4100-40


Porc

enta

je

R.S./100 Hab.

0-40

41-100

101-250

251-410




Apéndice 7Densidad bruta municipal de Vivienda Secundaria (R.S./km2)

ResidenciasMunicipios SecundariasR.S./Km2

Totales % Totales %

0-10 60 33,5 174.032 59,811-20 32 17,9 22.040 7,621-75 63 35,2 66.656 22,976-150 18 10,1 18.614 6,4> 150 6 3,4 9.458 3,3

Total 179 100,0 290.800 100,0


0

70605040302010

11-20 21-75 76-150 > 1500-10


Porc

enta

je

R.S./Km2

0-1011-2021-7576-150> 150Datos no incluidos




Apéndice 8Densidad de viviendas secundarias / suelo urbano residencial (R.S./Ha)

ResidenciasMunicipios SecundariasR.S./Ha

Totales % Totales %

0-5 65 36,3 47.380 16,3

5 -10 60 33,5 74.410 25,6

10-20 43 24,0 163.063 56,1

20-40 11 6,1 5.947 2,0

Total 179 100,0 290.800 100,0


0

60

50

40

30

20

10

6-10 11-20 21-400-5


Porc

enta

je

R.S./S.U.R. (Ha)

0-55,01-1010,01-1020,01-40Datos no incluidos




Apéndice 9Hogares con disponibilidad de segunda residencia


N

EW

S

Hogares con 2.ª residencia

N.º Total de Hogares

10.0001.500


En el mismo MunicipioEn la misma ProvinciaEn distinta Provincia o Extranjero

I. INTRODUCCIÓN

La complejidad de definir la capacidaddel alojamiento turístico de un territorio sedebe fundamentalmente al uso turístico quese hace de las viviendas familiares, enten-diendo como tales aquellas destinadas a serhabitadas por una o varias personas, generalpero no necesariamente unidas por paren-tesco, y que no constituyen un colectivo (1),puesto que en destinos evolucionados comolos existentes en el Estado español existe unbuen nivel de conocimiento de lo que se co-noce habitualmente como alojamiento re-glado (establecimientos hoteleros, acampa-mentos, apartamentos turísticos, alojamien-tos rurales).

Se han desarrollado muchos trabajosque han tratado de realizar una aproxima-ción al uso turístico de residencias princi-pales, segundas residencias y otros tiposde viviendas que no están incluidas entrelas modalidades de alojamiento turísticoreglado. Al respecto hay que citar traba-jos como los realizados por Mazars Turis-mo (2) o por el grupo Advanced Manage-ment Services (3). El Plan MUNRES(Programa de Actuación para la Revitali-zación y Ordenación del Turismo Resi-dencial en la Costa Blanca y su área deinfluencia) (4) constituye un análisis máspormenorizado y específico sobre el tu-rismo residencial en el ámbito de la CostaBlanca (Alicante).

159



LAS VIVIENDAS FAMILIARES Y SU USO TURÍSTICOEN LA COMUNIDAD VALENCIANA

* Servicio de Estudios y Planificación. Agencia Valenciana de Turismo.

Francisco Juan Martínez*, Amparo Jesús Pauls* y Javier Solsona Monzonís*

Resumen. El turismo residencial, en cualquiera de sus acepciones y modalidades, tiene una notoria importancia en el ámbito turístico esta-tal y de forma muy especial en la Comunidad Valenciana, fruto de las excelentes condiciones del destino y de diversos factores socioeconómicos.Sin embargo, frente a un mayor conocimiento del considerado turismo tradicional, tanto en su vertiente de oferta como de demanda, se opone unaevidente carencia de información sobre las distintas tipologías que integran el llamado turismo residencial, en especial del uso turístico de las vi-viendas familiares o privadas. En este artículo se pone de manifiesto la evolución del parque de viviendas en las últimas décadas, así como lamagnitud de la demanda nacional y extranjera en esta modalidad turística.

El objetivo básico de la investigación es determinar la importancia cuantitativa de este trascendente elemento de la oferta de alojamiento, me-diante la obtención de una aproximación al volumen real de viviendas familiares o privadas de uso turístico en la Comunidad Valenciana. Paraello se realizó una investigación específica con una encuesta realizada a una muestra representativa de las viviendas de uso no colectivo en deter-minados municipios, con el fin de conocer el uso a que se destinan dichas viviendas en relación con la actividad turística, aplicando los resultadosobtenidos a los datos del Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística de 2001.

Palabras clave: Turismo residencial / viviendas familiares / vivienda principal / segunda residencia / Censo de viviendas / uso turístico / usoturístico complementario.

En muchos de estos trabajos el conceptode referencia utilizado y sobre el que se habasado la investigación ha sido el turismoresidencial. Es frecuente utilizar el término«turismo residencial» en contraposición alturismo «convencional» o «tradicional»,entendiendo a este último como la prácticaturística que se basa en la utilización de alo-jamiento hotelero, campings y otros esta-blecimientos de oferta turística reglada. Enel estudio de Mazars Turismo para FITUR,citando al Instituto de Estudios Turísticos,se entiende por turismo residencial «la per-manencia del turista de forma prolongadadurante periodos vacacionales en un lugargeográfico determinado. Estancia prolonga-da del turista en una vivienda de su propie-dad o en alquiler».

En esta investigación se pretende abarcarun campo más amplio del que estrictamentese refiere al turismo residencial, tratando derealizar una aproximación al volumen deviviendas de potencial uso turístico, enten-diendo como tales a aquellas que son sus-ceptibles de ser utilizadas por los turistasdurante todo el año o en algún periodo delmismo, de acuerdo con el uso que se hagade las mismas (uso turístico - uso turísticocomplementario).

Una cuestión importante a la hora deplantear esta investigación es el hecho deque se hayan realizado numerosos análisisde los establecimientos cuya oferta está re-glada por las administraciones turísticas y,sin embargo, no existen buenas aproxima-ciones al volumen real de viviendas priva-das de uso turístico y del número de turis-tas que las utilizan. De ahí que se conside-re que el uso turístico de esta tipología

alojativa deba ser explorado con deteni-miento.

La Agència Valenciana del Turisme,consciente de que la Comunidad Valencianaes la primera potencia turística en términosde pernoctaciones en establecimientos dealojamiento no reglado —apartamentos nolegalizados, viviendas particulares, etc.—(5), tiene una especial preocupación por co-nocer la oferta en toda su dimensión, y paraello se han desarrollado una serie de estu-dios en los últimos años que constituyen labase del análisis que se aborda en este tra-bajo.

II. LA TRASCENDENCIADEL TURISMO RESIDENCIAL ENLA COMUNIDAD VALENCIANA

Del avance de resultados del Censo dePoblación y Viviendas de 2001 se despren-de el elevado peso de las viviendas secun-darias en la Comunidad Valenciana, casiuna cuarta parte, la mayoría de las cualesconstituyen, indudablemente, viviendas depotencial uso turístico. A este contingentehabría que añadir buena parte de las vivien-das conceptuadas como «viviendas vacías»,dado que muchas de ellas también se desti-nan a uso turístico.

Con los datos de censos anteriores, sepuede comprobar la distribución según la ti-pología de las viviendas. En relación a1970, se aprecia en los Censos posterioresun cambio en la composición del parque deviviendas, con un incremento relativo delvolumen de viviendas secundarias frente alas viviendas principales.

Francisco Juan Martínez, Amparo Jesús Pauls y Javier Solsona Monzonís


Por otra parte, la consolidación de lasoperaciones estadísticas Frontur y Famili-tur permiten la obtención de informaciónsuficiente acerca de la demanda turística de

residentes y no residentes, especialmente delas características de los viajes y las moda-lidades de alojamiento, entre otras varia-bles.

Las viviendas familiares y su uso turístico en la Comunidad Valenciana


Tabla 1Tipología de viviendas. Totales Comunidad Valenciana

Total Viviendas % sobre total Viviendas % sobre total Resto % sobre total viviendas principales viviendas secundarias viviendas viviendas viviendas

2001 2.525.659 1.499.711 0,59 557.913 0,22 468.035 0,19

1991 2.089.063 1.205.331 0,58 517.694 0,25 366.038 0,18

1981 1.732.149 1.045.817 0,60 377.599 0,22 308.733 0,18

1970 1.143.215 819.256 0,72 165.418 0,14 158.541 0,14

Fuente: Censos de Vivienda (I.N.E. / I.V.E.)

Tipología de viviendas en la Comunidad Valenciana (2001)

59%22%

19%

Viviendas principales Viviendas secundarias Resto viviendas

Tomando como referencia los datos deFrontur correspondientes a 2002 para laComunidad Valenciana, el número de turis-tas que se alojó en viviendas en propiedadsuperó el 22%, constituyendo el mayor por-centaje en términos relativos frente a lasprincipales Comunidades Autónomas turís-ticas. En términos absolutos, tan sólo Cata-luña supera a la Comunidad Valenciana encuanto al número de turistas alojados en vi-vienda en propiedad. Para el caso de la Co-munidad Valenciana, el porcentaje crecehasta un 37% si se considera el epígrafe«vivienda gratuita», y al 54% si además seconsidera la vivienda alquilada. Las cuotas

son todavía mayores si se tienen en cuentalas pernoctaciones asociadas a cada tipolo-gía de alojamiento.

En cuanto al turismo de origen nacional,y de acuerdo con los datos de Familitur2002 para la Comunidad Valenciana, la ci-fra de viajes de corta duración a segundasresidencias dan idea del peso de este seg-mento de demanda, puesto que constituyenun 65% del total de viajes realizados.

Por lo que se refiere al origen de la de-manda, las encuestas que realiza el Institu-to de Estudios Turísticos estiman en 23,7



Evolución de la tipología de viviendas en la Comunidad Valenciana(en el periodo 1970-2001)

0

800.000

600.000

400.000

200.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1981 1991 20011970

Viviendas principales Viviendas secundarias Resto viviendas

Año

N.º

de v

ivie

ndas

millones el número de pernoctaciones rea-lizadas por los turistas no residentes en vi-viendas propias en la Comunidad Valencia-na en el año 2002. Las pernoctaciones deresidentes en España en viajes de larga du-ración en viviendas propias de la Comuni-dad Valenciana durante el año 2002 se esti-ma en 26 millones, cifra a la que se debeañadir una parte de las pernoctaciones enviajes cortos a segundas residencias, queen 2002 se cifraba en 18,6 millones (inclu-ye viviendas en propiedad, alquiladas du-rante la mayor parte del año o de familiareso amigos).

Estas cifras muestran la importancia delturismo internacional en el segmento de vi-vienda propia en la Comunidad Valenciana,siendo el Reino Unido, Alemania, Francia,Países Bajos y Bélgica los principales mer-cados de origen.

El análisis del origen de los viajes turísti-cos a la Comunidad Valenciana con aloja-miento en vivienda propia y multipropiedadmuestra que se trata de viajes intrarregiona-les en un 79,4% de los casos. Madrid, Cata-luña, Castilla-La Mancha, Murcia y Aragónson los mercados más destacados entre elresto de Comunidades Autónomas.

III. APROXIMACIÓN AL VOLUMENDE VIVIENDAS DE USOTURÍSTICO EN LA COMUNIDADVALENCIANA

Estimar la oferta de viviendas de uso tu-rístico resulta fundamental para conocer laauténtica dimensión y capacidad turísticade una región o destino turístico. En esta in-

vestigación se han seleccionado tres muni-cipios de la Comunidad Valenciana que re-sultan lo suficientemente significativos paraconocer el alcance que este tipo de aloja-miento tiene en el litoral de la Comunidad,principal área turística de la región. Me-diante la investigación aplicada a los muni-cipios de Oropesa del Mar (Castellón), Cu-llera (Valencia) y Benidorm (Alicante) sepretende aproximar el conocimiento de larealidad en el segmento de oferta corres-pondiente al alojamiento turístico extraho-telero, excluyendo del ámbito del estudiolos establecimientos de uso colectivo (hote-les, hostales y campamentos). Es especial-mente relevante y necesario el conocimien-to de la oferta de las zonas litorales por serlas que concentran la mayor parte de estetipo de oferta de alojamiento, como se haapuntado anteriormente. De este modo, rea-lizar una aproximación al número de vi-viendas de uso turístico permitirá estimar elvolumen de pernoctaciones generadas en elperiodo de máxima afluencia de turistas,esto es, en temporada estival (meses de ju-lio y agosto), así como del promedio diariode personas en dicho periodo.

III.1. Metodología

Dos son los aspectos que fundamentan lametodología utilizada:

1. La obtención del universo de vivien-das de uso individual en estos tres munici-pios, así como en los municipios de litoral yprelitoral de la Comunidad Valenciana. Paraello se ha utilizado el Censo de Población yViviendas del Instituto Nacional de Estadís-tica de 2001.



2. El estudio del uso a que se destinanestas viviendas en relación con la actividadturística, para lo que se realizó una investi-gación específica con una encuesta realiza-da a una muestra representativa de las vi-viendas de uso no colectivo en cada uno delos municipios, cuyas características se ex-ponen posteriormente (6).

Para una mejor visión del alcance y obje-tivos de la investigación es necesario reali-zar una aproximación conceptual. En estesentido, la clasificación utilizada para lasviviendas en relación a su posible uso turís-tico comprende las siguientes definiciones:

Vivienda principal: Es la vivienda utili-zada habitualmente durante un año por resi-dentes. Por tanto, no se considera como vi-vienda de uso turístico. Se admite el uso dela vivienda principal como vivienda de usoturístico cuando ésta no es utilizada exclu-

sivamente durante todo el año por la pobla-ción residente. En este caso se admiten lassiguientes posibilidades:

a) La vivienda se alquila durante unaparte del año (uso turístico).

b) La vivienda se cede durante una par-te del año (uso turístico complemen-tario).

c) La vivienda acoge invitados con es-tancia inferior a un año (uso turísticocomplementario).

Estas tres posibilidades suponen el usoturístico ocasional de la vivienda principal.La distinción que se realiza entre uso turís-tico y uso turístico complementario atiendeúnicamente a que en el primer caso la ce-sión de la vivienda se realiza mediante pre-cio y en el segundo no.



Cuadro 1Tipologías de utilización de la vivienda principal


VIVIENDAPRINCIPAL

Uso no turístico

Uso turístico

Uso turístaicocomplementario

Residencia habitual

Se alquila

Se cede

Acoge invitados

Vivienda no principal: Es la viviendaque se utiliza temporalmente (estanciasinferiores a un año) por personas que noson residentes habituales. Por tanto, sonestas viviendas las que se considerancomo de uso turístico por naturaleza. Estetipo de viviendas admite la siguiente ca-suística:

a) La vivienda se alquila durante unaparte del año (uso turístico).

b) La vivienda se cede durante una par-te del año (uso turístico complemen-tario).

c) La vivienda acoge invitados con es-tancia inferior a un año (uso turísticocomplementario).

d) La vivienda es utilizada por los pro-pietarios durante una parte del año(uso turístico).

Puede observarse que esta división es lamisma que la contemplada para la viviendaprincipal, añadiendo el supuesto de que seautilizada por sus propietarios como viviendaturística. A su vez, se considera la posibilidadde que las viviendas no principales alquiladasacojan invitados (amigos o familiares).

A los efectos de esta investigación, las vi-viendas catalogadas como «secundarias» seconsideran en su totalidad de potencial usoturístico. Ello no obstante, en este conglome-rado existe un pequeño conjunto de vivien-das que no son objeto de un uso turístico,sino que son utilizadas, por ejemplo, por tra-

bajadores que se desplazan a un lugar distin-to al de su residencia habitual. Aún siendoconscientes de la presencia de este sesgo, yante la dificultad que plantea la determina-ción del número real de viviendas en esta si-tuación, consideraremos la totalidad de estasviviendas como de potencial uso turístico.



Cuadro 2Tipologías de utilización de la vivienda no principal


VIVIENDANO PRINCIPAL

Uso turístico

Uso turístaicocomplementario

Se utilizapor el propietario

Se alquila

Se cede

Acoge invitados

Por su parte, las viviendas tipificadascomo «vacías» y «otro tipo» incluyen uncierto componente de viviendas turísticasque es preciso determinar. Al analizar losdatos disponibles, se observa que los por-centajes que representan las viviendas deesas tipologías respecto al número total deviviendas en determinados municipios dellitoral son sumamente elevados y que contoda seguridad, no se corresponden con larealidad. Esto es así por diversas razones,como puede ser la circunstancia temporalque supone la fecha en que se realiza elCenso, que viene a dificultar la obtenciónde información al no encontrarse ocupadasen ese momento las viviendas, por encon-trarse aisladas, o por cualquier otra causaque haya imposibilitado la obtención de in-formación

Este contingente de viviendas suscepti-bles de ser incorporadas al conglomeradoformado por las viviendas de potencial usoturístico, ha sido objeto de tratamiento enalgunos trabajos (7). A partir de las conclu-siones de los mismos, se ha consideradouna única distinción entre viviendas princi-pales y no principales, debido a las dificul-tades prácticas que derivan de la imposibili-dad de conocer con exactitud el verdaderovolumen de viviendas conceptuadas como«vacías» y «otro tipo» que no constituyensegunda residencia, estimándose que son ensu totalidad de potencial uso turístico, aúnsiendo conscientes de la presencia de ciertosesgo.

El trabajo de campo, realizado duranteagosto de 1998, debido a que es el periodode máxima utilización de los alojamientosturísticos y segundas residencias, consis-

tió en entrevistar a los ocupantes de unaserie de viviendas seleccionadas aleatoria-mente para los municipios objeto de estu-dio. La publicación del Censo de Pobla-ción y Viviendas 2001 ha permitido laaplicación de los resultados obtenidos adatos actualizados del parque de vivien-das.

El número total de entrevistas realizadasfue de 5.041, distribuidas de la siguienteforma:

• Benidorm: 3.144

• Cullera: 1.386

• Oropesa: 511

A partir de los resultados de la encuestase obtuvo una estimación de los usos que seda a las viviendas para cada uno de los mu-nicipios estudiados. Combinando dichas es-timaciones con los resultados provisionalesdel Censo de Población y Viviendas 2001se ha pretendido aproximar el volumen ac-tualizado de viviendas que pueden calificar-se como turísticas y las plazas que repre-sentan. Del mismo modo, se ha estimado elnúmero de pernoctaciones originadas du-rante el periodo estival, en función del nú-mero de viviendas estimadas y del tipo deuso que tienen. Asimismo, se ha obtenidouna estimación del promedio de personasque diariamente pernoctan en los citadosmunicipios.

Los resultados han sido objeto de lasoportunas correcciones para extrapolarlosal conjunto de las zonas de litoral y prelito-ral de la Comunidad Valenciana.



III.2. Principales resultados obtenidos

III.2.1. Benidorm

Tabla 2Número de viviendas en Benidorm según su tipo de uso

(año de referencia: 2001)

Viviendas Viviendas Viviendas Viviendas de uso turístico de uso turístico de uso turístico

VIVIENDAS Totales de uso no turístico (por propietario) (alquiladas) complementario

Principales 21.230 20.933 297 10.849

No principales 30.197 8.320 21.877 8.214

Totales 51.427 20.933 8.320 22.174 19.063




La tabla anterior requiere de alguna ex-plicación para su completa compresión.En primer lugar, en la columna de «tota-les» no se incluyen los datos de la colum-na «viviendas de uso turístico complemen-tario», ya que éstas corresponden a un usocomplementario de las viviendas (vivien-das cedidas o que acogen invitados) y suagregación distorsionaría el volumen realde viviendas existentes. El caso de las vi-viendas cedidas implica que durante unaparte del año las viviendas de uso no turís-tico o las viviendas de uso turístico ocupa-das por los propietarios son utilizadas, sincontraprestación pecuniaria, por turistasque no son propietarios de la vivienda. Porotro lado, en el caso de las viviendas queacogen invitados se trata de una sobreutili-zación vacacional de estas mismas vivien-das. Por su parte, las casillas sombreadascorresponden a supuestos sin interpreta-ción posible.

Pueden darse otras combinaciones deuso de la vivienda no recogidos en la tabla2, como es el caso de las viviendas de usoturístico alquiladas que acogen invitados, seceden o se realquilan siempre por tiempoinferior al anual, aunque por simplicidad enla exposición y su volumen, relativamentereducido, no aparecen en la tabla.

Se considera como oferta turística lasviviendas no principales (ocupadas por lospropietarios o alquiladas) y las principalesque se alquilan. Estas últimas, aunque tie-nen un peso limitado en el total, suponenun fenómeno habitual en el comporta-miento estructural de la oferta, por lo quese ha considerado conveniente su inclu-sión.

Realizadas estas aclaraciones, a conti-nuación se analizan los resultados obteni-dos.

Con la definición anterior, Benidorm dis-pone de un total de 30.494 viviendas turísti-cas, que representan el 59,3% de las vivien-das existentes en el municipio. De este totalde viviendas turísticas disponibles, 22.174(un 72,7%) corresponden al mercado turís-tico de alquiler.

Para el cálculo de la capacidad de acogi-da de estas viviendas se ha imputado a cadavivienda un total de 4 plazas.

Con esta hipótesis, en la tabla 3 aparecenlas plazas disponibles en cada uno de lossegmentos de viviendas considerados.

Teniendo en cuenta lo apuntado con an-terioridad para el cálculo del número deviviendas, y excluyendo el volumen deplazas en viviendas de uso turístico com-plementario, Benidorm dispone de un to-tal de 121.977 plazas en viviendas turísti-cas

En la tabla 4 aparece una estimación delas pernoctaciones realizadas durante julioy agosto en cada una de las viviendas consi-deradas anteriormente, excluyendo las vi-viendas de uso no turístico. En este caso lacolumna de «totales» sí que incluye las per-noctaciones realizadas en las viviendas deuso turístico complementario, recogidas enla última columna de la tabla.

De los 6.542.618 pernoctaciones obteni-das en estos dos meses, el 61,4% se realizaen viviendas de uso turístico alquiladas, el20,7% en viviendas de uso turístico utiliza-das por sus propietarios y el 17,9% restanteen viviendas cedidas o que reciben invita-dos. A este total, habría que añadir1.275.367 pernoctaciones que realizan losturistas invitados en las viviendas de uso tu-rístico alquiladas y que, al igual que ocurríaen el número de viviendas, no se recoge enesta tabla.

La tabla 5 recoge, por tipo de vivienda,el número medio de personas / día que, es-timativamente, acoge Benidorm durantelos meses de julio y agosto. Este colectivo



Tabla 3Número de plazas en Benidorm según su tipo de uso




Principales 84.920 83.731 1.189 43.394

No principales 120.788 33.281 87.507 32.857

Totales 205.708 83.731 33.281 88.696 76.251


alcanza un total de 109.044 personas / día,siendo la vivienda de uso turístico alquila-da la que destaca sobre el resto de tipolo-gías consideradas en la investigación, conun 61,4% del total. Por otro lado, el núme-

ro medio de turistas invitados en las vi-viendas de uso turístico alquiladas alcanzaun volumen significativo con 21.256 per-sonas / día, lo que supone un 19,5% del to-tal.



Tabla 4Número de pernoctaciones en Benidorm durante julio y agosto

según tipo de vivienda (2001)

Viviendas Viviendas Viviendas de uso turístico de uso turístico de uso turístico

VIVIENDAS Totales (por propietario) (alquiladas) complementario

Principales 464.979 3.599 461.380

No principales 6.077.639 1.354.302 4.016.481 706.856

Totales 6.542.618 1.354.302 4.020.081 1.168.236


Tabla 5Número medio de personas/día en Benidorm durante julio y agosto

según tipo de vivienda (2001)



Principales 7.750 60 7.690

No principales 101.294 22.572 66.941 11.781

Totales 109.044 22.572 67.001 19.471


Teniendo en cuenta las consideracioneshechas anteriormente, el número de vi-viendas turísticas alcanza en Cullera un to-tal de 18.298, que representa un 70,9% deltotal de viviendas disponibles. De estas vi-viendas turísticas disponibles, 6.399 (un

35,0%) corresponden al mercado turísticode alquiler.

En la tabla 7 aparecen las plazas disponi-bles en cada uno de los segmentos de vi-viendas considerados.

III.2.2. Cullera



Tabla 6Número de viviendas en Cullera según su tipo de uso




Principales 7.634 7.489 145 3.306

No principales 18.153 11.899 6.254 9.104

Totales 25.787 7.489 11.899 6.399 12.409


Tabla 7Número de plazas en Cullera según su tipo de uso




Principales 30.536 29.956 580 13.222

No principales 72.612 47.596 25.016 36.415

Totales 103.148 29.956 47.596 25.596 49.637


De acuerdo con las consideraciones ante-riores para la oferta turística, Cullera dispo-ne de un total de 73.192 plazas en viviendasturísticas.

En la tabla 8 aparecen las pernoctacionesrealizadas durante julio y agosto en cada unade las viviendas consideradas anteriormente,excluyendo las viviendas de uso no turístico.

Del total de pernoctaciones obtenidas enestos dos meses, el 31,0% se realiza en vi-viendas de uso turístico alquiladas, el57,1% en viviendas de uso turístico ocupa-das por sus propietarios y el 11,9% restanteen viviendas cedidas o que reciben invita-dos. A este total de 3.883.792, habría queañadir las pernoctaciones de los turistas in-vitados en las viviendas de uso turístico al-quiladas (117.619) que representan un 3%del total.

A la vista de estos resultados, se puededestacar, en el municipio de Cullera, el pre-dominio del turismo de segunda residenciarealizado por los propietarios respecto al tu-rismo de alquiler, al contrario que ocurre enBenidorm. Por otra parte, el fenómeno de

los turistas invitados en las viviendas de usoturístico alquiladas tiene un carácter resi-dual (3% del total de las pernoctaciones),mientras que en Benidorm es bastante rele-vante (16,3%).

La tabla 9 recoge por tipo de vivienda, elnúmero medio de personas / día que de ma-nera aproximada acoge Cullera durante losmeses de julio y agosto. Este colectivo al-canza un total de 64.730 personas / día,siendo la vivienda de uso turístico ocupadapor sus propietarios la que destaca sobre elresto de las viviendas, con un 57,1% del to-tal. Por otro lado, el número medio de turis-tas invitados en las viviendas de uso turísti-co alquiladas supone un volumen reducido,con 1.960 personas / día.



Tabla 8Número de pernoctaciones en Cullera durante julio y agosto (2001)

según tipo de vivienda



Principales 185.718 17.231 168.486

No principales 3.698.075 2.216.467 1.187.877 293.731

Totales 3.883.792 2.216.467 1.205.109 462.217


III.2.3. Oropesa



Tabla 9Número medio de personas/día en Cullera durante julio y agosto (2001)





No principales 61.635 36.941 19.798 4.896

Totales 64.730 36.941 20.085 7.704


Tabla 10Número de viviendas en Oropesa según su tipo de uso




Principales 1.828 1.828 0 1.057

No principales 11.569 8.568 3.001 7.995

Totales 13.397 1.828 8.568 3.001 9.051


El número de viviendas turísticas alcanzaen Oropesa un total de 11.569, lo que repre-senta un 86,4% del total de viviendas dispo-nibles. De este total, 3.001 (26%) corres-ponden al mercado turístico de alquiler deviviendas no principales. En esta localidadno se ha observado el fenómeno de alquilerde la vivienda principal con fines turísticos.

Al igual que en los otros dos municipiosanalizados, se ha imputado a Oropesa untotal de 4 plazas para cada vivienda. Conesta hipótesis, en la tabla 11 aparecen lasplazas disponibles en cada uno de los seg-mentos de viviendas considerados.

De acuerdo con la definición de viviendade uso turístico, Oropesa dispone de un to-tal de 46.276 plazas en dicha modalidad devivienda.

En la tabla 12 aparecen las pernoctacionesrealizadas durante julio y agosto en cada unade las viviendas consideradas anteriormente,excluyendo las viviendas de uso no turístico.

Del total de pernoctaciones obtenidas, el22,0% se realiza en viviendas de uso turísti-co alquiladas, el 61,8% en viviendas de usoturístico utilizadas por sus propietarios y el16,2% restante en viviendas cedidas o que

reciben invitados. A este total de 2.559.273,habría que añadir las pernoctaciones de losturistas invitados en las viviendas de uso tu-rístico alquiladas (87.548) que representanun 3,4% del total de pernoctaciones.



Tabla 11Número de plazas en Oropesa según su tipo de uso




Principales 7.312 7.312 0 4.226

No principales 46.276 34.273 12.003 31.979

Totales 53.588 7.312 34.273 12.003 36.205


Tabla 12Número de pernoctaciones en Oropesa durante julio y agosto (2001)





No principales 2.511.795 1.582.050 563.787 365.958

Totales 2.559.273 1.582.050 563.787 413.436


En el municipio de Oropesa se acentúanlos resultados obtenidos para Cullera en re-lación al predominio del turismo de segun-da residencia. También el fenómeno de losturistas invitados en las viviendas de usoturístico alquiladas tiene un carácter resi-dual en Oropesa.

La tabla 13 recoge, por tipo de vivienda,el número medio de personas / día que

acoge Oropesa durante los meses de julioy agosto. El número total de personas/díaes de 42.655, siendo la vivienda de uso tu-rístico utilizada por los propietarios la quedestaca sobre el resto de las viviendas, conun 62,4% del total. Por otro lado, el núme-ro medio de turistas invitados en las vi-viendas de uso turístico alquiladas suponeuna cifra poco relevante, con 1.459 perso-nas / día.

III.2.4. Estimación de resultadospara el litoral y prelitoralde la Comunidad Valenciana

En este apartado se pretende realizar unaaproximación de la trascendencia del turis-mo residencial en los municipios del litoralde la Comunidad Valenciana, ampliando elanálisis a otros municipios que, aún nosiendo limítrofes con el mar, son colindan-tes y tienen un comportamiento absoluta-mente turístico (8). Los municipios de lito-ral considerados concentran el 32% del to-

tal de viviendas principales y el 55% de lasno principales.

Para la realización de las estimacionesse han empleado los promedios de los re-sultados correspondientes a los munici-pios de Oropesa y Cullera de aquellas va-riables utilizadas, como el porcentaje deviviendas alquiladas o cedidas o el por-centaje de segundas residencias. Los re-sultados correspondientes al municipio deBenidorm han tenido un tratamiento total-mente independiente para no desvirtuar



Tabla 13Número medio de personas/día en Oropesa durante julio y agosto (2001)




Principales 791 0 791

No principales 41.864 26.367 9.397 6.099

Totales 42.655 26.367 9.397 6.891


los resultados globales, por las propias pe-culiaridades del municipio, donde al ele-vado volumen de alojamiento hotelerohay que sumar un alto porcentaje de vi-

viendas de uso turístico respecto a las vi-viendas principales. A continuación seofrecen las estimaciones derivadas de loscálculos realizados.

El número de viviendas turísticas alcan-za en el litoral de la Comunidad Valencianaun total de 560.654, lo que representa un54,2% del total de viviendas disponibles.De este total, 193.909 (34,6%) correspon-den al mercado turístico de alquiler.

En la tabla 15 aparecen las plazas dispo-nibles en cada uno de los segmentos de vi-viendas considerados.



Tabla 14Número de viviendas en el litoral y prelitoral de la Comunidad Valenciana

según su tipo de uso (año de referencia: 2001)



Principales 479.014 474.139 4.875 242.487

No principales 555.779 366.745 189.034 312.839

Totales 1.034.793 474.139 366.745 193.909 555.326


Tabla 15Número de plazas en el litoral y prelitoral de la Comunidad Valenciana

según su tipo de uso (año de referencia: 2001)



Principales 1.916.056 1.896.556 19.500 969.949

No principales 2.223.116 1.466.982 756.134 1.251.354

Totales 4.139.172 1.896.556 1.466.982 775.635 2.221.303


De acuerdo con la definición de viviendade uso turístico, el litoral y prelitoral de laComunidad Valenciana dispone de un totalde 2.242.616 plazas, de las cuales1.466.982 (65,4%) son utilizadas por suspropietarios y el resto son de alquiler.

III.3. Conclusiones

• En relación al Censo de Viviendas dis-ponible del año 1970, los Censos posterio-res ponen de manifiesto, para la ComunidadValenciana, un cambio en la estructura delparque residencial, con un incremento delvolumen relativo de viviendas secundariasen detrimento de las viviendas principales.

• La publicación de los datos del Censode 2001 y la aplicación de los resultados dela investigación permite disponer de datoscon plena vigencia.

• La consolidación de las encuestas delInstituto de Estudios Turísticos Frontur yFamilitur han permitido una clara mejoradel conocimiento de la demanda en sumodalidad de turismo residencial. Los re-sultados de dichas encuestas muestran laimportancia de esta tipología turística en laComunidad Valenciana, tanto para la de-manda nacional como extranjera.

• En términos de oferta, los resultadosde la investigación y su extrapolación alconjunto de municipios de litoral constitu-yen también un claro indicador de la tras-cendencia del turismo residencial en la Co-munidad Valenciana. Asimismo, a través dela investigación realizada se ha profundiza-do en el conocimiento de las distintas tipo-

logías de uso turístico de las viviendas tantoprincipales como no principales, habiéndo-se constatado una diferente especialización,en función del municipio analizado: en elcaso de Benidorm, predomina el alquiler delas viviendas turísticas, mientras que en Cu-llera y Oropesa destaca el uso turístico porparte de los propietarios.

• El entorno litoral de la Comunidad Va-lenciana dispone de cerca de 2,25 millonesde plazas en viviendas de uso turístico, loque posiblemente constituye el mayor par-que de viviendas destinadas a tal fin en elconjunto del Estado.

• Al volumen de viviendas que son obje-to de uso turístico (bien por parte del pro-pietario, bien alquiladas) y que dan idea dela magnitud de la oferta, se añade un con-tingente de viviendas utilizadas de maneracomplementaria (es decir, viviendas cedi-das o que acogen invitados), con un pesonada despreciable.

BIBLIOGRAFÍA

ADVANCED MANAGEMENT SERVICESGROUP (2000): Turismo Residencial: marco dereferencia. Barcelona. Consorci Zona Franca.

AGENCIA VALENCIANA DE TURISMO - SER-VICIO DE ESTUDIOS Y PLANIFICACIÓN(1999): Estudio sobre las viviendas de la Comu-nidad Valenciana de potencial uso turístico. Va-lencia. Agencia Valenciana de Turismo. Estudiono publicado.

AGENCIA VALENCIANA DE TURISMO - SER-VICIO DE ESTUDIOS Y PLANIFICACIÓN(1998): Las viviendas familiares de la Comuni-dad Valenciana y su posible uso turístico. Valen-cia. Agencia Valenciana de Turismo. Estudio nopublicado.



INSTITUTO DE ESTUDIOS TURÍSTICOS (2003):Movimientos Turísticos de los Españoles (Famili-tur). Madrid. Secretaría General de Turismo.

INSTITUTO DE ESTUDIOS TURÍSTICOS (2003):Movimientos Turísticos en Fronteras (Frontur).Madrid. Secretaría General de Turismo.

INSTITUTO DE GEOGRAFÍA - UNIVERSIDADDE ALICANTE (1995): Programa de revitaliza-ción de municipios con turismo residencial: in-vestigaciones básicas. Alicante. Diputación deAlicante.

INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA,Censos de Población y Viviendas, varios años.

MAZARS TURISMO, Aproximación al TurismoResidencial (2002). Madrid, FITUR.

NOTAS

(1) Instituto Nacional de Estadística, Censo dePoblación y Viviendas 2001.

(2) Mazars Turismo, «Aproximación al TurismoResidencial», Madrid, FITUR, 2002.

(3) Advanced Management Services Group, «Tu-rismo Residencial: marco de referencia», Barcelona,Consorci Zona Franca, 2000.

(4) Instituto de Geografía de la Universidad deAlicante, «Programa de revitalización de municipioscon turismo residencial: investigaciones básicas»,Alicante, Diputación de Alicante, (1995).

(5) Según los datos ofrecidos por el Anuario Eco-nómico de España, publicado por la Caja de Ahorrosy Pensiones de Barcelona (La Caixa).

(6) El trabajo de campo que dio lugar al «Estudiosobre las viviendas de la Comunidad Valenciana depotencial uso turístico» de la Agencia Valenciana deTurismo, se realizó durante el mes de agosto de 1998.

(7) «Las viviendas familiares de la ComunidadValenciana y su posible uso turístico», Servicio deEstudios y Planificación de la Agencia Valenciana deTurismo (1998). Estudio no publicado.

(8) En los casos de Elche y Valencia, sus términosmunicipales contienen ciertas zonas de uso funda-mentalmente turístico. Sin embargo, dado que no hasido posible segregar las viviendas existentes en laszonas concretas del litoral, se ha excluido su parqueinmobiliario de la investigación.



I. INTRODUCCIÓN

Al abordar el tema del turismo residen-cial, con referencia a Andalucía o a cual-quier otra parte del territorio español, loprimero que destaca es que constituye unaparcela de estudio relativamente desconoci-da. Contrasta el indudable peso del turismoresidencial, su realidad como tipología tu-rística, con la escasez de investigaciones oinformes sobre la materia y con la pocaatención que le presta las políticas turísticasarticuladas desde los diferentes ámbitos te-rritoriales.

En estas líneas, el análisis se centra enlos municipios costeros de Andalucía por-que en ellos se localiza el grueso de la ofer-ta de viviendas turísticas de la región, seexcluyen las capitales de provincias situa-das en el litoral y Algeciras porque los usosresidenciales urbanos dificultan la delimi-tación del uso turístico de las viviendas,hecho que impide la adopción de hipótesisrazonables. La idea central es la de valorarla implantación de esta tipología turísticaen Andalucía y profundizar en algunas desus características diferenciadoras respectoal turismo vacacional. En buena medida, la

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EL TURISMO RESIDENCIAL EN EL LITORAL ANDALUZ

* Profesor Titular de Economía Aplicada de la Universidad de Málaga. [email protected]

Pedro Raya Mellado*

Resumen. El objetivo central del artículo es valorar la implantación del turismo residencial en el litoral de Andalucía, dedicando especialatención a la oferta de viviendas turísticas y a la estructura de la oferta de alojamientos. Entre las principales características del turista residencialde Andalucía se encuentran su elevada estancia media (93 días por año), el predominio del alojamiento en apartamento (64 por ciento) o chalet(30 por ciento) con gran protagonismo de la propiedad como régimen de tenencia, y la fuerte vinculación con el destino (el 43 por ciento lleva re-sidiendo en Andalucía desde hace más de 10 años) por la fidelidad que demuestra y por los viajes repetitivos. La fuerte implantación del turismoresidencial se refleja en las 345.641 viviendas turísticas que se estiman. Esta oferta de viviendas turísticas presenta un elevado grado de concen-tración (en el litoral de Málaga y Cádiz) y una evolución dinámica en el tiempo (en especial el litoral de Almería). Se detecta una estructura de laoferta de alojamientos muy heterogénea a escala municipal y la existencia de un amplio colectivo de municipios con un bajo nivel de diversifica-ción y de tamaño en su oferta de alojamientos.

Palabras clave: Turismo residencial, viviendas turísticas, estructura de la oferta de alojamientos, diversificación de la oferta.Abstract. The main aim of this article is to evaluate the degree of installation of the residential tourism at the coast of Andalusia, paying

special attention to the offers for touristic housings and the structure of the offers for touristic lodgings. The main characteristics of the residentialtourist are the high mean stay time (93 days per year), the predomination of lodging in apartments (65 per cent) or bungalows (30 per cent) withemphasis on own property and the high fidelity to the destination (43 per cent have been staying in Andalusia for more than 10 years) which isalso shown by repetitive journeys. The high degree of installation of the residential tourism is affirmed by the 345’641 estimated touristic hou-sings. These housings show a high degree of concentration (at the coast of Málaga and Cádiz) and a dynamic development in time (particularly atthe coast of Almería). We find a heterogeneous structure of offers for touristic lodgings at municipal level and the existence of a wide collective ofmunicipalities with a low level of diversification and offers for touristic lodging.

Key-words: Residential tourism, touristic housing, structure of the offers for touristic lodging, diversification of the offers.

orientación gira sobre la forma de aloja-miento y la estructura de la oferta en losmunicipios del litoral andaluz. Esto se jus-tifica por el fuerte vínculo de este tipo deturista con la vivienda: ésta predominacomo forma de alojamiento en régimen depropiedad o alquiler.

Un procedimiento para valorar, en princi-pio, el grado de implantación del turismo re-sidencial de Andalucía es mediante la obser-vación de los tipos de alojamientos que uti-lizan los turistas que visitan Andalucía.Según el Cuadro 1, el alojamiento en aparta-mento, piso o chalet (en régimen de alquiler,propiedad o multipropiedad) oscila entre el20,3 por ciento y el 22,8 por ciento a lo lar-go del periodo 1999-2002. Estos datos ex-presan el porcentaje sobre el número de tu-ristas que visitaron Andalucía, en el año2002 fueron 21.012.726 turistas (IEA,2002a). Aunque no se pueda identificar, ensu totalidad, este colectivo con el de turistaresidencial no cabe duda de que una granparte de los que utilizan como alojamientoel apartamento, piso o chalet son los turistasresidenciales como se tendrá ocasión decomprobar.

Con la cautela señalada, esta variableapunta una realidad indiscutible: el intensouso por el turista de la oferta no reglada (vi-viendas turísticas), reflejo de la amplia im-plantación del turismo residencial en el lito-ral andaluz. Además, este fenómeno no esde naturaleza coyuntural como se despren-de de la secuencia temporal de la variablecomentada, hecho que se confirmará poste-riormente utilizando variables más directa-mente relacionadas con el objeto de estudioy para un periodo temporal más dilatado.

A continuación, se distinguen cuatroapartados: características del turismo resi-dencial desde la perspectiva de la demanda,estimación de la oferta de viviendas turísti-cas en el litoral andaluz, consideraciones so-bre la estructura de la oferta de alojamientosy las conclusiones y reflexiones finales.

En el estudio de la estructura de la ofertade alojamientos se incluye, recurriendo alanálisis cluster, una clasificación de los mu-nicipios del litoral en función de las varia-bles oferta no reglada (viviendas turísticas)y oferta reglada de alojamientos (hoteles yapartamentos).

Pedro Raya Mellado


Cuadro 1Alojamiento en apartamento, piso o chalet (%)

1999 2000 2001 2002

En alquiler 10,7 11,0 11,3 9,1En propiedad 9,6 8,0 10,0 10,7Multipropiedad 1,2 1,3 1,5 0,7

21,5 20,3 22,8 20,5

Fuente: Encuesta Coyuntura Turística de Andalucía y elaboración propia.

II. CARACTERÍSTICASDEL TURISMO RESIDENCIAL

Estas características se tratan desde elpunto de vista de la demanda, con lo cualla atención se dirige a la propia figura delturista residencial. La información debase, por no existir otra posterior, procededel trabajo de Raya y otros (2001). Perocon la novedad de que en la exposición sesigue el hilo conductor de la definición deturismo adoptada por la OMT (OMT,1994), con la finalidad de resaltar la natu-raleza turística del turismo residencial.Para ello se sigue un formato libre, en elsentido de señalar sólo los principales ele-mentos de la definición, y se añaden algu-nas notas específicas de esta tipología deturismo en Andalucía.

De forma sintética se pueden resaltar lassiguientes cuestiones:

— Al turista residencial que viaja a An-dalucía se le puede catalogar como «visi-tante» porque, entre otros aspectos, viajapor un periodo de tiempo no superior a 12meses y pernocta en el lugar visitado. Laestancia media es de 93 días por año (estepromedio se ve muy afectado por la na-cionalidad: 82 días en los turistas españo-les; 79 días en los alemanes; y hasta 134días en los ingleses, entre otros).

— Este tipo de turista «viaja a un lugardistinto al de su residencia habitual». Entrelos turistas residenciales que viajan a Anda-lucía las principales nacionalidades son lassiguientes: 59 por ciento española; 14 porciento inglesa; 12 por ciento alemana; y 4por ciento francesa. También es significati-

vo el alto número de nacionalidades queaparecen.

— En el turista residencial el «motivoprincipal de la visita» no es el de ejerceruna actividad profesional que se remunereen el destino. El motivo principal del des-plazamiento se relaciona con el ocio y conla búsqueda de una cierta calidad de vida enel destino. En la decisión para residir enAndalucía los principales motivos fueron:el clima (18,8 por ciento), las playas (15,9por ciento) y la tranquilidad (15,3 por cien-to). Y las principales actividades realizadaspor el turista son: pasear (31 por ciento), ira la playa (31,3 por ciento), deportes náuti-cos (8 por ciento), tenis-padle (6,7 por cien-to), asistencia a actos culturales (4,2 porciento), golf (3 por ciento) y asistencia a ac-tos folclóricos (2,2 por ciento).

— Frente a la posibilidad de utilizar un«alojamiento colectivo o privado» (vivien-das en propiedad, habitaciones alquiladasen casas particulares, casas de familiares oamigos, etc.), en el caso del turista residen-cial que visita Andalucía predominan los si-guientes tipos de alojamientos: piso o apar-tamento (64 por ciento), chalet (19 porciento), chalet adosado o similar (11 porciento) y otros tipos de alojamientos (6 porciento). En cuanto al régimen de tenenciadominan la propiedad (60 por ciento) y elalquiler (30 por ciento).

Además de las características anterioresconviene reflejar dos cuestiones adiciona-les: el fuerte vínculo del turista residencialcon el destino Andalucía y los relativamen-te altos niveles de ingresos y de gastos.Respecto a la primera cuestión, el 43 por



ciento de los turistas residenciales de Anda-lucía tienen una antigüedad de más de 10años; pero también se va renovando estamodalidad de turismo puesto que un 31,5por ciento de los turistas llevaban residien-do en Andalucía desde menos de 1 año. Encuanto a los ingresos, el 28 por ciento delos turistas se encontraban en el escalón de1.800-3.000 euros (referencia 1999); y sugasto medio mensual era de 1780 euros.

En definitiva, el turista residencial enAndalucía presenta, frente al turismo vaca-cional, las siguientes características: perma-nece largas estancias, dando lugar a un per-fil estacional diferente sobre todo en el casode los turistas extranjeros; recurre a formasde alojamientos no regladas, predomina lavivienda en régimen de propiedad o alqui-ler; el motivo del desplazamiento es el ociopero también la búsqueda de una cierta cali-dad de vida en el entorno turístico elegido;fuerte vinculación al destino Andalucía,esta fidelidad viene avalada por los datossobre el tiempo de residencia; y niveles al-tos de ingresos y de gastos.

III. ESTIMACIÓN DE LA OFERTADE VIVIENDAS TURÍSTICAS

El conocimiento de la cifra de viviendasturísticas permite cuantificar el peso del tu-rismo residencial en el litoral andaluz y sudistribución territorial. En este apartado tam-bién se incluye la evolución temporal de estaoferta, utilizando como aproximación el nú-mero de viviendas de potencial uso turístico.

A partir de la información procedente delCenso de Población y de Viviendas de 2001

(INE), según el ratio población-viviendas,se procedió a estimar las posibles viviendasturísticas. Los resultados se reproducen enel Cuadro 2. Para el conjunto de Andalucíase obtiene un ratio de 2,11 personas por vi-vienda.

En el litoral andaluz se localizan 443.130viviendas de potencial uso turístico (Cua-dro 2). Parte de estas viviendas serán utili-zadas por el turismo vacacional pero elgrueso de las mismas satisfacen las necesi-dades de alojamiento del turismo residen-cial.

Para calcular la oferta de viviendas turís-ticas hay que partir de las tipologías de usosde las viviendas. A continuación se repro-ducen tales usos (Raya y otros, 2001) en ellitoral andaluz: residencial urbano 16 porciento; residencial turístico 35 por ciento;segunda residencia 41 por ciento; time-sha-ring 2 por ciento; alquileres atípicos 6 porciento.

Por lo tanto, al colectivo de viviendasde potencial uso turístico hay que descon-tarle un 16 por ciento correspondiente aluso residencial urbano más un 6 por cientode los alquileres atípicos. Los resultadosse registran en la segunda columna delCuadro 2.

La oferta de viviendas turísticas en el li-toral se estima en 345.641 viviendas. Bue-na parte de esta oferta se concentra en el li-toral de Málaga (40 por ciento) y de Cádiz(30 por ciento). Además, en la Costa delSol se encuentran los municipios con unnúmero más elevado de viviendas, Marbe-lla es el que sobresale con 31.172 vivien-

Pedro Raya Mellado




Cuadro 2Oferta de viviendas turísticas 2001

Total Viviendas OfertaViviendas Pot. Uso Tur. Viv. Turíst.

LITORAL HUELVA 42.115 32.850Almonte 11.006 5.790 4.516Ayamonte 8.207 4.317 3.368Cartaya 6.420 3.377 2.634Isla Cristina 14.603 7.682 5.992Lucena del Puerto 850 447 349Moguer 6.246 3.286 2.563Palos de la Frontera 2.880 1.515 1.182Punta Umbría 13.766 7.242 5.649Lepe 16.078 8.458 6.597

LITORAL CÁDIZ 132.950 103.701Barbate 10.818 5.691 4.439Los Barrios 7.106 3.738 2.916Conil de la Frontera 10.035 5.279 4.118Chiclana de la Frontera 31.961 16.814 13.115Chipiona 14.741 7.755 6.049La Línea 23.751 12.495 9.746El Puerto de Santa María 36.583 19.245 15.011Puerto Real 13.481 7.092 5.532Rota 19.375 10.193 7.950San Roque 12.171 6.403 4.994San Fernando 32.818 17.264 13.466Sanlúcar de Barrameda 25.309 13.314 10.385Tarifa 9.632 5.067 3.952Vejer de la Frontera 4.944 2.601 2.029

LITORAL MÁLAGA 176.876 137.963Algarrobo 4.165 2.191 1.709Benalmádena 31.751 16.703 13.028Casares 2.474 1.301 1.015Estepona 33.284 17.510 13.657Fuengirola 37.200 19.570 15.264Manilva 6.694 3.521 2.747Marbella 75.967 39.964 31.172Mijas 31.101 16.361 12.762Nerja 13.832 7.277 5.676Rincón de la Victoria 17.055 8.972 6.998Torremolinos 33.434 17.589 13.719Torrox 14.013 7.372 5.750Vélez Málaga 35.254 18.546 14.466

das turísticas pero hay hasta seis munici-pios (Benalmádena, Estepona, Fuengirola,Mijas, Torremolinos y Vélez-Málaga) conmás de 12.000 viviendas. En el litoral deCádiz, los municipios con oferta similar aéstos últimos son Chiclana de la Frontera,El Puerto de Santa María y San Fernando.Y en el resto del litoral, con cifras ligera-mente inferior a las 12.000 viviendas, apa-recen Motril (Granada) y Roquetas de Mar(Almería).

Si se tiene en cuenta las tipologías deusos de las viviendas, la oferta de viviendasturísticas se podría asignar entre los dife-rentes segmentos del turismo residencial dela siguiente forma:

— Residencial turístico: 155.192 vi-viendas.

— Segunda residencia: 181.807 vivien-das.

Pedro Raya Mellado


Cuadro 2Oferta de viviendas turísticas 2001 (continuación)

Total Viviendas OfertaViviendas Pot. Uso Tur. Viv. Turíst.

LITORAL GRANADA 36.382 28.378Almunécar 24.149 12.704 9.909Motril 28.567 15.028 11.722Polopos 1.062 559 436Salobreña 8.695 4.574 3.568Sorvilán 543 286 223Albuñol 3.037 1.598 1.246Lújar 562 296 231Gualchos 2.167 1.140 889Rubite 377 198 155

LITORAL ALMERÍA 54.807 42.749Adra 9.170 4.824 3.763Berja 6.125 3.222 2.513El Ejido 23.685 12.460 9.719Enix 315 166 129Roquetas de Mar 28.446 14.964 11.672Níjar 8.526 4.485 3.498Carboneras 3.127 1.645 1.283Cuevas de Almanzora 5.732 3.015 2.352Garrucha 3.313 1.743 1.359Mojácar 5.725 3.012 2.349Pulpí 4.594 2.417 1.885Vera 5.424 2.853 2.226

LITORAL ANDALUZ 443.130 345.641

Fuente: INE y elaboración propia.

— Multipropiedad: 8.642 viviendas.

Esta oferta de viviendas turísticas equi-vale, aproximadamente, a 1.382.564 plazas.

Los datos anteriores dan muestra del gradode desarrollo alcanzado por el turismo resi-dencial. Si se estudia la evolución temporalde la oferta de viviendas turísticas, compa-rando las viviendas de potencial uso turísticode 1991 con las de 2001 (Cuadro 3), se perci-be que el turismo residencial en Andalucía no

es un fenómeno reciente, no responde a unhecho coyuntural y tiene una evolución diná-mica. Las 386.015 viviendas de potencial usoturístico de 1991 son expresivas del alto nivelde desarrollo ya existente en dicho periodo.

La zona más dinámica es el litoral de Al-mería, con una tasa de crecimiento del 21por ciento (ver Cuadro 3); y la de menorcrecimiento el litoral de Huelva con un 7por ciento aunque en dos de sus munici-pios, como se indica a continuación, se dan



Cuadro 3Evolución de la oferta de viviendas turísticas

Viviendas ViviendasPot. Uso Tur. Pot. Uso Tur. Tasa

1991 2001 variación

LITORAL HUELVA 39.315 42.115 7%Almonte 9.526 5.790 -39%Ayamonte 3.842 4.317 12%Cartaya 3.349 3.377 1%Isla Cristina 4.184 7.682 84%Lucena del Puerto 415 447 8%Moguer 3.900 3.286 -16%Palos de la Frontera 1.793 1.515 -16%Punta Umbría 6.780 7.242 7%Lepe 5.525 8.458 53%

LITORAL CÁDIZ 113.934 132.950 17%Barbate 5.253 5.691 8%Los Barrios 3.162 3.738 18%Conil de la Frontera 4.408 5.279 20%Chiclana de la Frontera 13.474 16.814 25%Chipiona 6.799 7.755 14%La Línea 11.873 12.495 5%El Puerto de Santa María 17.358 19.245 11%Puerto Real 5.473 7.092 30%Rota 7.521 10.193 36%San Roque 6.162 6.403 4%San Fernando 14.881 17.264 16%Sanlúcar de Barrameda 11.101 13.314 20%Tarifa 3.589 5.067 41%Vejer de la Frontera 2.880 2.601 -10%

Pedro Raya Mellado


Cuadro 3Evolución de la oferta de viviendas turísticas (continuación)

Viviendas ViviendasPot. Uso Tur. Pot. Uso Tur. Tasa

1991 2001 variación

LITORAL MÁLAGA 154.270 176.876 15%Algarrobo 2.206 2.191 -1%Benalmádena 14.678 16.703 14%Casares 1.670 1.301 -22%Estepona 15.168 17.510 15%Fuengirola 18.300 19.570 7%Manilva 3.121 3.521 13%Marbella 29.214 39.964 37%Mijas 15.114 16.361 8%Nerja 7.268 7.277 0%Rincón de la Victoria 7.499 8.972 20%Torremolinos 16.642 17.589 6%Torrox 6.037 7.372 22%Vélez Málaga 17.352 18.546 7%

LITORAL GRANADA 33.367 36.382 9%Almunécar 12.308 12.704 3%Motril 13.281 15.028 13%Polopos 477 559 17%Salobreña 4.038 4.574 13%Sorvilán 345 286 -17%Albuñol 1.552 1.598 3%Lújar 220 296 34%Gualchos 966 1.140 18%Rubite 180 198 10%

LITORAL ALMERÍA 45.129 54.807 21%Adra 4.400 4.824 10%Berja 3.326 3.222 -3%El Ejido 8.931 12.460 40%Enix 188 166 -12%Roquetas de Mar 11.573 14.964 29%Níjar 4.080 4.485 10%Carboneras 1.536 1.645 7%Cuevas de Almanzora 2.594 3.015 16%Garrucha 1.490 1.743 17%Mojácar 2.772 3.012 9%Pulpí 1.865 2.417 30%Vera 2.374 2.853 20%

LITORAL ANDALUZ 386.015 443.130 15%

Fuente: INE y elaboración propia.

las tasas más elevadas del litoral. El restotienen valores en torno a la media, del 15por ciento.

Por municipios, como es lógico, se da unmayor abanico de situaciones. Entre losmás dinámicos, por encima del 50 por cien-to, aparece Isla Cristina (con un 84 porciento) y Lepe. También con un crecimien-to alto, igual o superior al 30 por ciento, seencuentran los siguientes municipios: Puer-to Real, Rota y Tarifa en el litoral de Cádiz;Marbella en el litoral de Málaga; Lújar enel litoral de Granada; y El Ejido, Roquetasde Mar y Pulpí en el litoral de Almería.

IV. LA ESTRUCTURADE LA OFERTA DE ALOJAMIENTOS

El dato de la oferta de viviendas turísti-cas tiene interés por sí mismo pero cobramayor importancia si se le compara con el

resto de la oferta de alojamientos. En prin-cipio, lo deseable para cualquier destino tu-rístico es que posea una oferta turística di-versificada. Por ello, se analiza desde estaóptica la estructura de la oferta de aloja-mientos de los municipios del litoral anda-luz. La fuente estadística es la Base de Da-tos SIMA (Instituto de Estadística de Anda-lucía) para el conjunto de la oferta regladade alojamientos (IEA, 2002b) y la estima-ción de las viviendas turísticas del epígrafeanterior para el caso de la oferta no reglada.Todas las variables se expresan en plazas.

En principio, se centra la atención en lacomposición de la oferta de alojamientos,en su mayor o menor diversificación y en elratio oferta reglada (hoteles y apartamen-tos) sobre la oferta no reglada (viviendas tu-rísticas).

Los datos del Cuadro 4, sobre la estructu-ra de la oferta de alojamientos, evidencian laexistencia de estructuras de oferta muy hete-



Cuadro 4Estructura de la oferta de alojamientos 2002

Aparta- Campa- Est. Turist. Hoteles- Viv. mentos mentos Rurales Hoteles apart. Pensiones Turísticas

Almonte 0 4.782 34 2.637 1.660 259 18.064Ayamonte 420 0 0 1.681 0 43 13.470Cartaya 54 1.680 0 104 0 24 10.537Isla Cristina 800 2.737 0 842 1.088 29 23.968Lucena del Puerto 0 0 0 0 0 0 1.395Moguer 0 8.559 0 309 0 159 10.252Palos de la Frontera 0 900 0 126 0 97 4.727Punta Umbría 97 1.222 0 1.171 0 94 22.595Lepe 0 1.165 0 322 0 194 26.389Barbate 38 1.775 0 404 0 572 17.756Los Barrios 0 0 0 310 0 81 11.663Conil de la Frontera 277 4.019 29 819 191 544 16.471Chiclana de la Frontera 43 1.582 0 3.492 1.260 125 52.458

Pedro Raya Mellado


Cuadro 4Estructura de la oferta de alojamientos 2002 (continuación)

Aparta- Campa- Est. Turist. Hoteles- Viv. mentos mentos Rurales Hoteles apart. Pensiones Turísticas

Chipiona 418 800 0 728 80 525 24.195La Línea 0 0 0 276 298 201 38.983El Puerto de Santa María 472 2.177 0 1.924 172 907 60.045Puerto Real 0 300 0 92 0 103 22.127Rota 0 998 0 1.810 0 81 31.801San Roque 152 330 9 538 207 531 19.977San Fernando 1.560 0 0 323 0 30 53.865Sanlúcar de Barrameda 116 0 0 498 0 57 41.540Tarifa 310 4.486 0 1.425 56 524 15.809Vejer de la Frontera 0 819 11 59 0 242 8.115Algarrobo 114 0 0 0 0 17 6.836Benalmádena 2.731 0 0 7.702 1.267 174 52.114Casares 207 0 12 32 0 23 4.061Estepona 1.496 303 0 4.701 0 251 54.630Fuengirola 3.074 1.214 0 5.531 1.533 803 61.057Manilva 419 2.100 0 234 0 43 10.987Marbella 5.397 4.077 0 10.430 1.833 924 124.687Mijas 1.417 1.765 0 1.057 0 74 51.047Nerja 3.104 146 6 1.908 56 613 22.703Rincón de la Victoria 97 0 0 630 0 0 27.993Torremolinos 5.940 500 0 15.687 3.196 803 54.876Torrox 510 1.126 0 231 0 0 23.000Vélez Málaga 555 2.419 8 389 0 272 57.863Almunécar 1.132 510 0 1.466 279 604 39.636Motril 0 1.661 8 857 0 369 46.888Polopos 0 690 0 0 0 57 1.743Salobreña 0 0 0 340 0 151 14.271Sorvilán 0 0 5 0 0 0 891Albuñol 0 0 0 73 0 65 4.985Lújar 0 0 8 0 0 0 922Gualchos 0 941 0 53 0 119 3.557Rubite 0 0 0 0 0 0 619Adra 0 488 0 227 0 108 15.051Berja 0 0 0 0 0 19 10.053El Ejido 2.504 2.936 0 2.385 587 286 38.875Enix 0 0 8 392 0 0 517Roquetas de Mar 2.820 1.792 0 8.586 1.087 199 46.689Níjar 72 1.557 21 321 12 586 13.994Carboneras 274 0 0 54 0 265 5.132Cuevas de Almanzora 0 502 0 33 0 195 9.408Garrucha 0 0 0 168 0 253 5.438Mojácar 2.738 992 0 2.948 294 352 9.397Pulpí 91 0 0 58 0 119 7.540Vera 830 2.700 0 659 107 43 8.903

Fuente: Base de Datos SIMA (IEA) y elaboración propia.

rogéneas reflejo de los distintos niveles dedesarrollo turístico de los municipios y delas tipologías de demanda dominantes. Con-trasta la fuerte diversificación de municipioscomo Marbella, Torremolinos, Benalmáde-na y Roquetas de Mar, con la débil o casinula diversificación de Algarrobo, Lucenadel Puerto, Polopos, Sorvilán, Lújar, Rubitey Berja, entre otros, que son municipios detamaño pequeño y donde la oferta hoteleraes nula. También merecen ser citados, por sualta diversificación, los municipios de Chi-clana de la Frontera, Estepona y Fuengirola.Sobre el resto de municipios resulta difícilextraer conclusiones porque no se detectaninguna relación evidente en sus estructurasde alojamientos, el análisis de correlación ylos gráficos de dispersión (aplicados entrelas variables viviendas turísticas y total dehoteles y apartamentos) no conducen a re-sultados aceptables y por ello no se reprodu-cen los resultados.

Para continuar el análisis sobre la es-tructura de la oferta se calcula el ratio de laoferta no reglada (viviendas turísticas) so-bre la oferta reglada de alojamientos (apar-tamentos, hoteles y hoteles-apartamentos),ver Cuadro 5. Si se considera el litoral an-daluz en su conjunto, se contabilizan 9,7plazas en viviendas turísticas por cada pla-za de la oferta reglada. Pero desde el puntode vista de los municipios, el valor mediodel ratio es de 39,6 plazas. Los municipioscon menor ratio, pero con un número signi-ficativo de viviendas turísticas, son los quetienen una oferta de alojamientos másequilibrada, con una mayor diversificación(ver Cuadro 5). En todo caso, la alta des-viación estándar del ratio (52,7) confirmala variedad de circunstancias que se dan enel litoral.

Para establecer una tipología de munici-pios según sus ofertas de alojamientos se ha



Cuadro 5Ratio oferta reglada-no reglada 2002

Viv. Turísticas Hotel-apartam Ratio

Almonte 18.064 4.297 4,2Ayamonte 13.470 2.101 6,4Cartaya 10.537 158 66,7Isla Cristina 23.968 2.730 8,8Lucena del Puerto 1.395 0Moguer 10.252 309 33,2Palos de la Frontera 4.727 126 37,5Punta Umbría 22.595 1.268 17,8Lepe 26.389 322 82,0Barbate 17.756 442 40,2Los Barrios 11.663 310 37,6Conil de la Frontera 16.471 1.287 12,8Chiclana de la Frontera 52.458 4.795 10,9Chipiona 24.195 1.226 19,7La Línea 38.983 574 67,9

Pedro Raya Mellado


Cuadro 5Ratio oferta reglada-no reglada 2002 (continuación)

Viv. Turísticas Hotel-apartam Ratio

El Puerto de Santa María 60.045 2.568 23,4Puerto Real 22.127 92 240,5Rota 31.801 1.810 17,6San Roque 19.977 897 22,3San Fernando 53.865 1.883 28,6Sanlúcar de Barrameda 41.540 614 67,7Tarifa 15.809 1.791 8,8Vejer de la Frontera 8.115 59 137,5Algarrobo 6.836 114 60,0Benalmádena 52.114 11.700 4,5Casares 4.061 239 17,0Estepona 54.630 6.197 8,8Fuengirola 61.057 10.138 6,0Manilva 10.987 653 16,8Marbella 124.687 17.660 7,1Mijas 51.047 2.474 20,6Nerja 22.703 5.068 4,5Rincón de la Victoria 27.993 727 38,5Torremolinos 54.876 24.823 2,2Torrox 23.000 741 31,0Vélez Málaga 57.863 944 61,3Almunécar 39.636 2.877 13,8Motril 46.888 857 54,7Polopos 1.743 0Salobreña 14.271 340 42,0Sorvilán 891 0Albuñol 4.985 73 68,3Lújar 922 0Gualchos 3.557 53 67,1Rubite 619 0Adra 15.051 227 66,3Berja 10.053 0El Ejido 38.875 5.476 7,1Enix 517 392 1,3Roquetas de Mar 46.689 12.493 3,7Níjar 13.994 405 34,6Carboneras 5.132 328 15,6Cuevas de Almanzora 9.408 33 285,1Garrucha 5.438 168 32,4Mojácar 9.397 5.980 1,6Pulpí 7.540 149 50,6Vera 8.903 1.596 5,6TOTAL LITORAL 1.382.565 142.584 9,7

Fuente: Base de Datos SIMA (IEA) y elaboración propia.

recurrido al análisis multivariante, en con-creto al análisis cluster. Esta técnica tienecomo finalidad definir la estructura de losdatos, en este caso los datos sobre aloja-mientos, colocando las observaciones másparecidas en grupos o conglomerados (Hairy otros, 2001).

Se utiliza el «análisis de conglomeradosde K medias». Las variables empleadas sonlas plazas en viviendas turísticas y las pla-zas en hoteles y apartamentos. Tras diferen-tes pruebas, se adopta una solución de 4conglomerados por entender que es la quemejor representa la estructura de alojamien-

tos de los municipios del litoral. Los resul-tados de análisis cluster se exponen en losCuadros 6 a 11. Y la tipología o clasifica-ción final se refleja en el Cuadro 8.

El criterio de clasificación se apoya en lacomposición de la oferta de alojamientos yen los niveles absolutos de plazas en vi-viendas turísticas y en hoteles y aparta-mentos, es decir, tiene en cuenta la compo-sición y el tamaño de la oferta. El conjuntode municipios del litoral andaluz se agru-pan en 4 conglomerados: conglomerado 1con 11 municipios; conglomerado 2 con 14municipios; conglomerado 3 con 31 muni-



Cuadro 7Historial de iteraciones

Cambio en los centros de los conglomerados

Iteración 1 2 3 4

1 9.339 1.215 8.318 02 7.255 2.996 1.535 03 1.624 3.937 361 04 0 2.117 1.176 05 0 685 360 06 0 0 0 0

Covergencia alcanzada debido a un cambio en la distancia nulo o pequeño. La distancia máxima en la que ha cambiado cada centro es ,000.La iteración actual es 6. La distancia mínima entre los centros iniciales es 26718,458.

Cuadro 6Centros iniciales de los conglomerados

Conglomerados

1 2 3 4

Viv. Turísticas 54.876 39.636 517 124.687Hotel-apartam 24.823 28.77 392 17.660

Cuadro 8Clasificación de los municipios

Casos Municipios Conglomerados Distancia

13 Chiclana de la Frontera 1 2.71616 El Puerto de Santa María 1 7.77720 San Fernando 1 5.28825 Benalmádena 1 4.82527 Estepona 1 1.29528 Fuengirola 1 7.86331 Mijas 1 5.43134 Torremolinos 1 17.68736 Vélez Málaga 1 7.44838 Motril 1 9.34350 Roquetas de Mar 1 8.8634 Isla Cristina 2 4.9728 Punta Umbría 2 6.2659 Lepe 2 2.835

cipios; y conglomerado 4 con 1 municipio(ver Cuadro 8). El análisis de varianza (Ta-bla ANOVA del Cuadro 11) sirve para esta-blecer la validez de las variables incorpora-das. Los estadísticos F del Cuadro 11 vie-nen acompañados de niveles críticos(columna sig.) muy pequeños, inferiores al0,05. Esto confirma que las variables utili-zadas, viviendas turísticas y hoteles-aparta-mentos, en el análisis cluster son idóneas aefectos de la clasificación.

El conglomerado 1, agrupa a 11 munici-pios con una «alta» diversificación de laoferta: en promedio, tienen una dotaciónde viviendas turísticas de 53.776 plazas yun número medio de 7.170 plazas en laoferta reglada (Cuadro 9). Los promediosseñalan un alto equilibrio entre la oferta noreglada y la reglada así como la existenciade una oferta con un tamaño también ele-vado.

El conglomerado 4, que incluye sólo elcaso atípico de Marbella, también puede ca-talogarse como de «alta» diversificación yelevado tamaño de la oferta.

El conglomerado 2, se compone de 12municipios con un nivel «medio» de diver-sificación de la oferta de alojamientos: elnivel promedio de viviendas turísticas semantiene alto, con 28.842 plazas, pero laoferta reglada de alojamientos es más redu-cida que en los casos anteriores, su valormedio es de 1.744 plazas (Cuadro 9).

Y el conglomerado 3, con 31 municipios,se caracteriza por un nivel «bajo» de diver-sificación de la oferta de alojamiento: conunos promedios de 8.470 plazas en vivien-das turísticas y 698 plazas en los alojamien-tos reglados (Cuadro 9). No sólo la diversi-ficación es menor en este grupo, también loes el tamaño de su oferta.

Pedro Raya Mellado


Cuadro 8Clasificación de los municipios (continuación)

Casos Municipios Conglomerados Distancia

14 Chipiona 2 4.67615 La Línea 2 10.20917 Puerto Real 2 6.91518 Rota 2 2.96019 San Roque 2 8.90521 Sanlúcar de Barrameda 2 12.74932 Nerja 2 6.98133 Rincón de la Victoria 2 1.32535 Torrox 2 5.92737 Almunécar 2 10.85448 El Ejido 2 10.7051 Almonte 3 10.2482 Ayamonte 3 5.1943 Cartaya 3 2.1375 Lucena del Puerto 3 7.1096 Moguer 3 1.8247 Palos de la Frontera 3 3.786

10 Barbate 3 9.29011 Los Barrios 3 3.21712 Conil de la Frontera 3 8.02322 Tarifa 3 7.42023 Vejer de la Frontera 3 73124 Algarrobo 3 1.73526 Casares 3 4.43329 Manilva 3 2.51839 Polopos 3 6.76340 Salobreña 3 5.81341 Sorvilán 3 7.61142 Albuñol 3 3.54143 Lújar 3 7.58044 Gualchos 3 4.95545 Rubite 3 7.88246 Adra 3 6.59847 Berja 3 1.73049 Enix 3 7.95951 Níjar 3 5.53252 Carboneras 3 3.35853 Cuevas de Almanzora 3 1.15054 Garrucha 3 3.07855 Mojácar 3 5.36356 Pulpí 3 1.07957 Vera 3 99730 Marbella 4 0



Las distancias entre los centros de losconglomerados finales (Cuadro 10) conso-lida la imagen de un grupo, el conglomera-do 1, con una alta diversificación de laoferta y alto tamaño que aunque se en-cuentre a cierta distancia del conglomera-

do 4 (caso atípico de Marbella) participade sus características. La distancia máscercana se da entre el conglomerado 2 (ni-vel medio de diversificación) y el conglo-merado 3 (nivel bajo de diversificación yde tamaño).

Pedro Raya Mellado


Cuadro 11ANOVA

Conglomerado Error

Media cuadrática gl Media cuadrática gl F Sig.

Viv. Turísticas 9230511153 3 35521150,91 53 259,859574 0,000Hotelapartam 192808883,1 3 11624615,98 53 16,5862583 0,000

Las pruebas F sólo se deben utilizar con una finalidad descriptiva puesto que los conglomerados han sido elegidos para maximizar lasdiferencias entre los casos en diferentes conglomerados.Los niveles críticos no son corregidos, por lo que no pueden interpretarse como pruebas de la hipótesis de que los centros de los con-glomerados son iguales.

Cuadro 9Centros de los conglomerados finales

Conglomerados

1 2 3 4

Viv. Turísticas 53.776 28.842 8.470 124.687Hotel-apartam 7.170 1.744 698 17.660

Cuadro 10Distancias entre centros conglomerados finales

Conglomerados

1 2 3 4

1 25.518 45.766 71.6832 25.518 20.399 97.1583 45.766 20.399 117.4484 71.683 97.158 117.448

V. CONCLUSIONES

En el caso de Andalucía se confirman al-gunas de las características que se le otorgahabitualmente al turismo residencial. Des-tacan la elevada estancia media, el predo-minio del alojamiento en apartamento ochalet con gran protagonismo de la propie-dad como régimen de tenencia y la fuertevinculación con el destino por la fidelidadque demuestra este tipo de turista y por losviajes repetitivos.

El número de viviendas de potencialuso turístico y de viviendas turísticas re-flejan la fuerte implantación del turismoresidencial en el litoral andaluz. Esta ofer-ta de viviendas turísticas presenta un ele-vado grado de concentración en el litoralde Málaga y de Cádiz, localizándose en elprimero la mayor cantidad de municipioscon mayores dotaciones. Otra cuestión areseñar es la evolución dinámica de laoferta, en especial en el litoral de Almería,y el carácter no coyuntural de esta tipolo-gía turística como se desprende de los da-tos de la última década.

La naturaleza e intensidad del fenómenodel turismo residencial no concuerda con laescasa atención que la política turística lededica. No se puede ignorar la existencia dehasta 443.130 viviendas de potencial usoturístico en el litoral andaluz. Es indudableque el turismo residencial sí que tiene im-portantes repercusiones sobre la política tu-rística y sobre la ordenación del territorio.La incorporación del turismo residencialenriquecería la política turística, al menosen los siguientes aspectos: contribuiría a re-forzar el planteamiento «integral» de la po-

lítica turística (sobre todo en lo relativo albinomio fomento de la actividad y ordena-ción del territorio), intensificaría los esfuer-zos de la política turística en su objetivo demejora de la «calidad» de los productos yde los destinos turísticos andaluces y am-pliaría las perspectivas de la política turísti-ca en el campo de la «diversificación» de laoferta.

No obstante, lo anterior exige delimitarel turismo residencial como producto turís-tico, desde el punto de vista de la oferta, yencajar tales planteamientos en el contextodel modelo turístico al que se aspira.

En cuanto a la estructura de la oferta dealojamientos, coexisten estructuras de ofer-tas muy heterogéneas a escala de los munici-pios del litoral. A destacar, en sentido positi-vo, la fuerte diversificación de municipioscomo Marbella, Torremolinos, Benalmádenay Roquetas de Mar. Los valores del ratio dela oferta no reglada sobre la oferta regladaconfirman lo anterior.

Los resultados del análisis cluster con-ducen a una clasificación de los munici-pios del litoral andaluz en cuatro grupos(en realidad, a efectos interpretativos, sontres puesto que uno de los grupos incluyesolo a Marbella como caso atípico) segúnel tamaño y la estructura de la oferta dealojamientos. Como llamada de atención,recordar que el conglomerado 3, cataloga-do como de nivel «bajo» de diversifica-ción y tamaño de la oferta, agrupa a unnúmero importante de municipios, 33 mu-nicipios, en muchos de los cuales la únicaoferta casi se limita a las viviendas turís-ticas.



BIBLIOGRAFÍA

HAIR, J. F. y otros (2001): Análisis multivariante.Prentice Hall.

IEA (2002a): Encuesta de Coyuntura Turística de An-dalucía. Instituto de Estadística de Andalucía.

IEA (2002b): Base de datos SIMA (Sistema de Infor-mación Multiterritorial de Andalucía). Instituto deEstadística de Andalucía.

INE (2001): Censo de Población y de Viviendas2001. Instituto Nacional de Estadística.

OMT (1994): Recomendaciones sobre estadísticas deturismo. Comisión de Estadística de NacionesUnidas y la Organización Mundial de Turismo.

RAYA, P. y otros (2001): Turismo residencial en An-dalucía. Dirección General de Planificación Turís-tica. Consejería de Turismo y Deporte de la Juntade Andalucía.

Pedro Raya Mellado


1. INTRODUCCIÓN

La evolución de la actividad turística enla ribera Mediterránea Occidental se ha ca-racterizado desde sus inicios por la conver-sión de todo el territorio en espacio de ocio,y, como consecuencia, en espacio urbano,tanto física como funcionalmente. El com-ponente urbanizador que conlleva la activi-dad turística ha supuesto, para el caso de lasBaleares, multiplicar por 4,4, entre 1956 y2000, la misma superficie urbanizada entrela llegada del hombre a las islas (datada se-gún los últimos estudios en el 3000 y el2030 BC para el caso de Mallorca; y estima-das en el tercer milenio BP para el caso de

Menorca y no antes del sexto milenio BPpara el caso de Ibiza (Ramis, 2002)) y 1956,momento previo a la eclosión del turismo demasas. Este hecho supone, para el año 2000,la urbanización del 5% del territorio; un22% si se considera únicamente la franja de500 metros desde la línea de costa (1) (mapa1). La «litoralización» del desarrollo urbanoes inherente al modelo turístico que se im-pone en las islas a partir de los años 60, ba-sado en la oferta de calidad media (entre 3 y4 estrellas) de sol y playa (ver mapa 1). Ysupone, a su vez, la inversión del modelopreturístico de localización interior de losnúcleos urbanos tradicionales, de formaconcentrada y compacta (Barceló, 1995).

197



TURISMO RESIDENCIAL Y DISPERSIÓN URBANA EN MALLORCA(ILLES BALEARS). UN ENSAYO METODOLÓGICO

EN EL MUNICIPIO DE POLLENÇA

* Geógrafo. Centre d’Investigació i Tecnologies Turístiques de les Illes Balears.

Jaume Mateu i Lladó*

Resumen. El artículo hace una aproximación al estudio del turismo residencial como fenómeno ligado a la terciarización del territorio y a laexpansión difusa de los usos urbanos. En primer lugar se repasan las fuentes principales de análisis del turismo residencial para posteriormenteestimar el impacto de dicha modalidad en el municipio de Pollença (Mallorca, Balears). Se propone un método de cálculo de la población flotan-te alojada en oferta no regulada a partir de los datos de producción mensual de residuos, que se compara con los datos de extensión de los usos ur-banos en el municipio. La conclusión principal del trabajo indica como la gestión del turismo residencial requiere la adopción de medidas urba-nísticas y de ordenación territorial que permitan regular el consumo de territorio que dicha actividad provoca, y de las consecuencias paisajísticasy socioambientales que de ello se derivan.

Palabras clave: Turismo residencial, Mallorca, dispersión urbana, impactos del turismo.Abstract. An approach to the study of residential tourism in Mallorca is given, as a process linked to the changes on land uses related to the

evolution of tourism and urbanisation. Firstly, it includes a review of the main sources and analysis of residential tourism in the Balearic Islands.Secondly, a new method, based on the waste production, is proposed in order to calculate the real population pressure, which differs of the statis-tics from official sources related to resident population and tourists. The results are analysed by comparing them with the evolution of urban landuse in the municipality of Pollença (Mallorca, Balearic Islands). The main conclusion is that public policies in tourism management are notenough to regulate the amount of land consumption that residential tourism causes, with large consequences on the landscape and other social andenvironmental issues.

Key-words: Residential tourism, Mallorca, urban sprawl, environmental tourism impacts.

Jaume M

ateu i Lladó

198E

studios Turísticos, n.º 155-156 (2003)

Mapa 1Evolución de los usos del suelo en la isla de Mallorca. 1956-2000

Fuente: Centre d’Investigació i Tecnologies Turístiques de les Illes Balears (CITTIB). Mapa elaborado en colaboración con los empresas GAAT SL Y SITIBSA.

La concentración de la actividad turísticacasi exclusivamente en el litoral se da por lomenos hasta el año 1989; año en que algu-nos autores (Rullan, 2002) sitúan como el fi-nal del llamado «segundo boom turístico», yque inicia un descenso en el ritmo de la lle-gada del número de visitantes, que no se su-perará hasta el año 1993. Esta ralentizacióndel ritmo de llegada de visitantes supuso lapotenciación de nuevas modalidades turísti-cas para intentar superar el modelo de sol yplaya litoral y de hotel/apartamento, que,aparentemente, había llegado a su techo. Laestrategia que se planteó fue la de potenciarcomo reclamo turístico aquellos espaciosque hasta el momento habían sido residualespara la actividad económica: las zonas inte-riores, los espacios rurales y los espacios na-turales. A su vez, se buscó la mejora de laszonas turísticas litorales mediante estrate-gias de reconversión urbana (el caso del mu-nicipio de Calvià, con el derribo de peque-ños edificios obsoletos en el litoral y algu-nas intervenciones para mejorar el paisajeurbano en las zonas turísticas) y la introduc-ción de ciertos componentes ambientales(programas de potenciación de los Sistemasde Gestión Medioambiental; inicio de algu-nas Agendas Locales 21 en municipios tu-rísticos) en las políticas turísticas. Prueba deello es la aprobación en el Parlamento auto-nómico, en el año 1991, de la llamada «Leyde Espacios Naturales» (2), que suponía unamínima restricción urbanística en los espa-cios naturales más emblemáticos de las Ba-leares, y que se presentaba como «la protec-ción del 40% del territorio de las islas». A la

vez, se aprobó la llamada «Ley General Tu-rística» (3), en la que se introducía el meca-nismo de intercambio de plazas obsoletaspor plazas nuevas en la oferta turística dehotel y apartamento. La traducción prácticade estas políticas fue la de detener el creci-miento de las plazas turísticas «clásicas» entorno a las 400.000 plazas, con un creci-miento prácticamente nulo entre 1991 y2002; mientras que las plazas relacionadasnuevas modalidades turísticas (agroturismo,turismo rural y turismo de interior) crecía aun ritmo explosivo, aunque con un pesocuantitativamente escaso en el total de pla-zas turísticas (situado sobre el 2%). Seacomo sea, lo cierto es que entre 1993 y 1999las Baleares sufrieron un nuevo período ex-pansivo en la llegada de visitantes, alcan-zándose un máximo de 9.827.800 (4) turis-tas en el año 2000.

En todo este contexto, la cuestión del tu-rismo residencial se apunta como la válvulade escape de las restricciones impuestas so-bre el denostado [a nuestro entender un tan-to injustamente (5)] modelo de hotel/apar-tamento litoral de sol y playa. Ciertamente,el punto de partida del análisis que presen-tamos en este trabajo es la divergencia (grá-fico 1) entre la estabilización de las plazasturísticas «clásicas» y el aumento de la ca-pacidad de alojamiento oficialmente no tu-rístico, que no sufre ningún tipo de restric-ción (6), y que está íntimamente relaciona-do con el incremento porcentual delnúmero de turistas que no se alojan en ofer-ta turística de hotel / apartamento.

Turismo residencial y dispersión urbana en Mallorca (Illes Balears)


2. LA EXTENSIÓN DEL FENÓMENOURBANO Y LA DIFUSIÓNTURÍSTICA

Definir de manera clara el turismo resi-dencial ha de basarse en aproximaciones, yaque, tal y como pone de manifiesto la biblio-grafía consultada, el fenómeno del turismoresidencial se diferencia básicamente por latipología de alojamiento utilizado por el tu-rista, que por primera vez supone convertirlos inmuebles destinados a vivienda en alo-jamiento turístico. Se aprecia, por ello, que

lo que se denomina «turismo residencial» sebasa en la confusión precisamente entre el«turista» y el «residente». La evolución so-cioeconómica y política del último decenioen un destino como el de las Baleares no hahecho más que confirmar que los límites en-tre uno y otro van a estar cada vez más difu-sos, debido a las mejoras en las tecnologíasde la comunicación y de los transportes, quesimplemente facilitan la colonización denuevos territorios para su uso terciario y deocio. Por lo tanto, nos encontramos ante unproceso que debe encuadrarse dentro del fe-

Jaume Mateu i Lladó


Gráfico 1Evolución de la capacidad de alojamiento total en las I. Balears (1991-2001)

Fuente: Centre d’Investigació i Tecnologies Turístiques de les Illes Balears (CITTIB). Indicadores de Sostenibilidad del Turismo de las

Illes Balears.

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1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 20011991

Plazas turísticas Plazas residenciales Total plazas

Año

nómeno de la globalización. Los grandescentros financieros europeos expulsan a laindustria hacia las periferias, con lo que seproduce una especialización regional a esca-la global (Hall, 1996). En el caso del medi-terráneo occidental, la terciarización econó-mica que se produce en la zona conlleva im-placablemente la creación del «sun belt»europeo, que, ayudado por las facilidades enel transporte, en las comunicaciones y en lasnuevas tecnologías facilita la residenciali-zación del turista centroeuropeo. Hablar,pues, de turismo residencial, resulta másbien ambiguo.

A escala local, en Mallorca la terciari-zación iniciada con el fenómeno turísticoconlleva un cambio del modelo territorial ba-sado en una agricultura de secano y un ciertodesarrollo industrial en los siglos XIX y XX;hacia un modelo de territorio basado en elocio urbano y el turismo. El fenómeno supo-ne la conversión de la isla en un sistema ur-bano basado en polígonos monofuncionalesinterrelacionados gracias a las mejoras en eltransporte (Quintana, 1979). La evolución entres grandes períodos, conocidos como «bo-oms turísticos», no es más que la descripciónevolutiva del proceso de consolidación delsistema urbano previsto por Quintana en losaños 70. El último de estos períodos suponela extensión de la urbanización hacia el suelorústico, con lo que la urbanización funcionaldeviene completa. Se trata, pues, de una ur-banización difusa que aprovecha la baja pro-tección del llamado «suelo rústico común»para progresivamente convertir las últimaszonas agrícolas de secano de la isla en urba-nizaciones extensivas de alta categoría. Estehecho es el que conlleva el trasvase de de-manda turística desde el alojamiento hotele-

ro tradicional hacia modalidades más simila-res a la residencia permanente, en forma deviviendas unifamiliares, apartamentos u otrotipo de alojamiento (Navalón, 1995). Estetrasvase se produce mediante la puesta envalor de una parte del parque inmobiliariopara uso de ocio, ya sea a través de compra oalquiler, que se produce a partir de unas con-diciones económicas, facilitadas por el pro-ceso de constitución de la Unión Europea,que posibilita el acceso a viviendas por partede ciudadanos centroeuropeos que de estemodo se convierten en residentes semi-per-manentes (Seguí, 1998). En lo que se refierea la compra, creemos que el proceso no sepuede definir directamente como «turismoresidencial», ya que, de hecho, lo que se pro-duce es la reconversión en residente de partede las personas que se alojaban anteriormen-te en establecimientos turísticos, con lo queel fenómeno deviene immigración de hecho.Para el caso del alquiler de viviendas parauso turístico o vacacional, su relación con elhecho turístico es más obvia, por lo que sehan producido intentos de regulación de estesector mediante su conversión en las llama-das «viviendas vacacionales turísticas», enlas que se obliga a ofrecer algunos serviciosmínimos (limpieza y mantenimiento, básica-mente) para poder ser legalizadas

3. EL ANÁLISIS DEL TURISMORESIDENCIAL: ALGUNASPROPUESTAS

La metodología para el análisis del turis-mo residencial debe basarse, hasta la fecha,en datos indirectos proporcionados porfuentes diversas. En cualquier caso, aproxi-mar unos valores absolutos tanto de oferta



como de demanda de turismo residencial serevela como una tarea imposible, debido ala escasez de datos y estudios realizados alrespecto. Desde el punto de vista de la ofer-ta turística, la falta de regularización de lamayor parte de viviendas turísticas vacacio-nales hace que se deba aproximar un núme-ro de plazas a partir o bien de trabajo decampo (mediante la investigación de lasofertas que aparecen en agencias de viajes,páginas web e incluso directamente sobre elterreno); o bien mediante fuentes indirectas,que intentan discernir qué parte del parqueinmobiliario se dedica a uso turístico en de-terminadas épocas del año, mediante la in-terrelación de datos de capacidad de aloja-miento total, capacidad de alojamiento tu-rístico y número de turistas alojados enoferta reglada (con lo cual se puede deducirel número de plazas no oficiales destinadasa uso turístico en los meses de mayor de-manda). Desde el punto de vista de la de-manda, existen básicamente dos fuentespara el análisis del fenómeno: por una par-te, los datos de las encuestas del Instituto deEstudios Turísticos (FRONTUR, EGA-TUR,…), en las que se puede discernir elvolumen de turistas alojados en viviendapropia o de alquiler; y por otra parte, y en loque se refiere a Balears, la encuesta sobreGasto Turístico que lleva a cabo el Governde les Illes Balears, y en la que también seincluye una cuestión sobre tipología de alo-jamiento utilizado por el turista.

3.1. El análisis desde el punto de vistade la oferta turística

La Ley autonómica 2/1999, de 24 demarzo, conocida como Ley General Turísti-

ca, es la que menciona la modalidad de Vi-viendas Turísticas Vacacionales por primeravez en el ámbito de Balears, y la definecomo «el establecimiento unifamiliar aisla-do en el que se preste servicio de aloja-miento (con) las instalaciones adecuadaspara la conservación, la elaboración y elconsumo de alimentos dentro del estableci-miento, y que utilice las vías habituales decomercialización turística o que ofrezcaservicios turísticos». Esta definición secompleta mediante la aprobación del De-creto 8/1998, de 23 de Enero, por el que serregulan las viviendas turísticas vacaciona-les en el ámbito de la Comunitat Autònomade les Illes Balears, y con la Orden delConseller de Turisme de 12 de junio de1999. Este marco normativo supone un pri-mer intento de regulación del sector de lasviviendas vacacionales, (en lo que se refie-re, por lo menos, a alquiler, ya que la com-pra de vivienda para uso turístico suponeotras consideraciones), y que sirve de re-ferencia para clasificar este tipo de oferta.Sin embargo, el análisis de la oferta me-diante el trabajo de campo y fuentes indi-rectas pone de manifiesto que buena partede la oferta relacionada con las viviendasvacacionales no pasa por la regulación nor-mativa, y por tanto no entra en el registro dela Conselleria de Turisme.

Aún así, existe una primera aproxima-ción al análisis del fenómeno en un informerealizado en el CITTIB (7), «Estudio de In-vestigación de los canales de comerciali-zación de la oferta turística no regulada»,en el cual se aborda el problema de la ofertano regulada mediante el estudio de la oferta(canales de comercialización, oferta sobreel trabajo de campo) y de la demanda (a tra-



vés de una encuesta realizada en el aero-puerto) para hacer aflorar toda la oferta tu-rística no regulada, de la que el turismo re-sidencial, por su ambigüedad, supone unaparte importante. La metodología propuestaen este informe se basa en:

— Un análisis cuantitativo mediante lacomparación de las entradas de turistas porvía aérea o marítima y el número de turistasalojados en oferta «regulada», que se consi-gue mediante los datos de ocupación de losestablecimientos hoteleros abiertos, sus por-centajes de ocupación media y la estancia

media en cada época del año. La diferenciafavorable al número de turistas indica queexiste una oferta de alojamiento muy supe-rior a la teórica, y que en gran parte podríacorresponder a turismo de tipo residencial(gráfico 2). Para el año 1999, en la isla deMallorca, el documento citado indica que deun total de 7.924.846 turistas, 5.915.904 sealojaron en oferta regulada; mientras que elresto, 2.008.943, lo hicieron en oferta no re-gulada, lo que suponía un 25,3% del total deturistas, con diferencias mensuales impor-tantes (sobretodo en temporada alta), tal ycomo se observa en el gráfico 2.



Gráfico 2Comparación oferta regulada - oferta no regulada. Illes Balears, 1999

Fuente: GAAT SL - INTEGRAL CONSULTORES (2000): «Estudi de recerca dels canals de comercialització de l’oferta turística no re-

gulada». Informe inédito. CITTIB - Conselleria de Turisme.

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FebreroMarzo

AbrilMayo

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Turistas oferta reguladaTuristas totales

— Un análisis cualitativo, mediantetrabajo de campo y estudio de las ofertas enagencias de viajes, tour-operadores o pági-nas web para intentar cuantificar la ofertano regulada y sus características. Este análi-sis pone de manifiesto una vez más el défi-cit en la regulación de este tipo de oferta.

3.2. El análisis desde el punto de vistade la demanda turística

Dadas las limitaciones que presenta lacuantificación de la oferta de turismo resi-dencial, el análisis de la demanda aparececomo una alternativa más asequible y quepuede permitir llegar a un grado de conoci-miento suficiente como para analizar el fe-nómeno en profundidad. Como en el caso demuchas otras variables relacionadas con elturismo, el análisis de la demanda de turismoresidencial requiere la realización de trabajode campo y encuestas a los turistas. Desdeeste punto de vista, los análisis llevados acabo por el Instituto de Estudios Turísticos, através de FRONTUR; incluyen cuestionessobre el tipo de alojamiento, con lo que esposible estimar el porcentaje de turistas alo-jados en oferta de turismo residencial. Segúnestos datos, en el año 2002 un 20% de los tu-ristas con destino a las Baleares se alojabanen establecimientos de tipo residencial.

Aún así, las posibilidades del análisispormenorizado del turismo residencial me-diante encuestas a los turistas están muypoco explotadas, por lo que sería recomen-dable iniciar estudios de demanda de turis-mo residencial a nivel local, con la finalidadde conocer con certeza el nivel de demandapotencial de dicha oferta.

4. CASO DE ESTUDIO:EL MUNICIPIO DE POLLENÇA(MALLORCA, ILLES BALEARS)

4.1. Evolución espacio-temporal

El municipio de Pollença se encuentra alNorte de la isla de Mallorca, y ocupa unade las dos bahías septentrionales situadasen el extremo norte de la Serra de Tramun-tana. Su situación privilegiada a los pies dela Serra, y la extensión de litoral bajo conla que cuenta favorecieron la implantaciónde la actividad turística ya desde principiosde siglo XX, con la implantación de peque-ñas colonias de extranjeros y artistas atraí-dos por la grandiosidad de los paisajes dela zona. La inauguración del Hotel For-mentor en 1916 supuso su abertura a un tu-rismo elitista y de lujo que frecuentaba lazona. A partir de los años 50 y 60, el nú-cleo del Port de Pollença empezó su desa-rrollo como destino turístico de masas,apoyado en la tradición de turismo de altonivel con que contaba el municipio (vermapa 2).

En la actualidad, el municipio de Po-llença cuenta con un total de 6.981 plazasturísticas oficiales, de las cuales 3.252 co-rresponden a categorías de hotel (46,6%);3.661 a categorías de apartamento(52,4%), y únicamente 68 (1%) a categorí-as relacionadas con las nuevas modalida-des turísticas (agroturismo, turismo rural,turismo de interior). En lo que se refiere ala evolución temporal del número de pla-zas turísticas (gráfico 3), se diferencianclaramente los momentos en la evoluciónhistórica del turismo en el municipio. Enel período anterior al turismo de masas





Map

a 2

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unic

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a

(entre 1928, primer año del que se tienendatos, y 1960) se percibe ya la importanciadel turismo en la zona, con unas 500 pla-zas hoteleras que se mantienen estableshasta la década de los 50, en que se iniciael período del turismo de masas propia-mente dicho. En 1970 se alcanzan ya las4000 plazas hoteleras, 5000 en 1988, y,debido al enorme incremento en la catego-ría de apartamento, se alcanza un máximode 7628 plazas en el año 1991. La recesiónde 1991 (Rullan, 2002) implica una dismi-

nución en la oferta de alojamiento hastaalcanzar las 6.981 plazas del año 2002.

Paralelamente a la expansión del fenó-meno turístico en cuanto a oferta de pla-zas, se produce una evolución de los pará-metros demográficos, territoriales y deconsumo de recursos del municipio. Lapoblación residente pasa de los 11.334 ha-bitantes oficiales en 1991 hasta los 15.074del año 2002 (gráfico 4), lo que supone unincremento del 33% en 10 años. A la vez



Gráfico 3Evolución del número de plazas turísticas por tipologías (1928-2001)

Fuente: Elaboración propia a partir del Catálogo de Hostelería de la Consellería de Turisme. Gobern de les Illes Balears.

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1928

Años

Núm

ero

de p

laza

s

Turismo de InteriorAgroturismo Apartamentos Hoteles Total plazas

se produce un incremento del consumo deterritorio por parte de los usos urbanos quesupone llegar hasta las 3,60 hectáreas, un3,6% del municipio (cuando en 1973 su-ponía únicamente 1,3 hectáreas), y un au-mento considerable de la capacidad de alo-jamiento residencial, que pasa de 9.370 vi-viendas en 1991 [con un total de 27.829plazas si consideramos un ratio de 2,97personas por vivienda (8)] a 12.056(35.806 plazas) en 2001 (9), con un incre-mento en 10 años del 28,7%. Este incre-mento se contrapone directamente con laestabilización producida en la evolucióndel número de plazas turísticas oficiales,

ligadas al declive del apartamento como ti-pología turística, lo que supone la puestaen valor de las viviendas residencialespara uso turístico, y refleja la evolucióndel «boom» inmobiliario de la segundamitad de los años 90 (Seguí, 1998). Deotra manera, no se explica el aumento encapacidad de alojamiento residencial, yaque es evidente que dicha capacidad supe-ra con creces las necesidades de la pobla-ción residente en el municipio incluso enlo que se refiere a segundas residencias (elnúmero de plazas de alojamiento residen-cial dobla al número de residentes oficia-les en 2001).



Gráfico 4Evolución de la población de derecho. Municipio de Pollença (1991-2002)


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1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 200220011990 1991

Años

Pobl

ació

n de

der

echo

Por otra parte, e íntimamente ligado alproceso evolutivo de la población residentey de la población flotante, se da un aumen-to en el consumo de recursos energéticos yhídricos; y en la producción de residuos.En el caso del consumo de recursos hídri-cos, para el año 2001 se consumían un totalde 1.006.776 metros cúbicos anuales, loque suponía un consumo de 188,3 litrospor residente y día, por debajo de los 192,8litros por habitante y día de media consu-midos en el total de las Balears. La produc-ción de residuos sólidos urbanos para elaño 2001 se situaba en 1,9 kg por residentey día, por encima de los 1,52 kg por habi-tante y día producidos de media en las Ba-leares.

El análisis detallado de estos datos a es-cala municipal supone, a su vez, asignar res-ponsabilidades en función de la actividadturística que el municipio acoge. Lo que sig-nifica que si se analiza la presión turísticasobre el municipio mensualmente se obser-

va un comportamiento diferenciado en elconsumo de recursos en función de la tem-porada turística, debido al aumento de lapresión demográfica sobre el territorio enlos meses de temporada alta, por la alta esta-cionalidad que presenta el turismo en undestino como el de Baleares. Este hecho esmuy significativo para el caso de la produc-ción de residuos sólidos urbanos (gráfico 5).Tal y como se observa en el gráfico, la evo-lución de la producción mensual de RSU esconcordante con la evolución de la pobla-ción flotante, calculada como la media men-sual de turistas diarios a partir de los por-centajes de ocupación hotelera sobre laplanta total y el número de plazas turísticasoficiales. El coeficiente de correlación delas dos series de datos es de 0,87, con locual se observa un alto grado de relación en-tre los dos parámetros.

Aún así, los datos de producción de resi-duos presentan un aumento en los meses detemporada alta muy superior al incremento



Tabla 1Evolución de la Capacidad de Alojamiento Residencial y Turístico.

Municipio de Pollença

1999 2001

Plazas alojamiento residencial 27.829 35.806Plazas alojamiento turístico 7.628 7.192Capacidad alojamiento total 37.448 44.999Población residente 11.334 14.647Estimación ocupación residencial primera vivienda 41% 41%Viviendas principales — 15.287Plazas destinadas a segunda residencia (según Censos 1991 y 2001) — 14.951Resto de plazas — 5.568

Fuente: Padrón Municipal de Habitantes, Censo de Población y Viviendas (1991 y 2001). Instituto Nacional de Estadística / InstitutoBalear de Estadística.

4.2. Metodología

4.2.1. El análisis de la demanda

A partir de lo expuesto anteriormente sepuede deducir que la producción de RSU es

un indicador del grado de presión demográ-fica que existe sobre el territorio (10). Porello, se ha intentado calcular la presión de-mográfica real a partir de los datos mensua-les de producción de RSU. El método con-siste se basa en el hecho de que para el total



de la población total del municipio. Lo cualpuede atribuirse o bien al aumento de laproducción de residuos por persona en los

meses de temporada alta; o bien a que lapoblación real supera a la población calcu-lada oficialmente (gráfico 5).

Gráfico 5Evolución mensual de la producción de residuos y de la presión demográfica.

Municipio de Pollença, 2001


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FebreroMarzo

AbrilMayo

JunioJulio

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DiciembreEnero

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Población Residente + Población FlotanteProducción de residuos

Tm

Pobl

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esid

ente

+ P

obla

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Flo

tant

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de las Baleares conocemos el total de po-blación real, gracias al cálculo elaborado apartir de las llegadas en puertos y aeropuer-tos; así como el total de residuos produci-dos mensualmente. A partir de estos datos,es posible comparar la tasa de residuosmensual por habitante y día para el total delas Baleares con el mismo dato a nivel mu-nicipal. Con ello, a través de la inversión dela fórmula, es posible estimar la población

real equivalente por municipios, tal y comose presenta, para el caso de Pollença, en latabla 2. El cálculo se basa en la relación en-tre el Índice de Presión Humana (Blázquez,2002) calculado para el total de la isla deMallorca (11); y la producción mensual deResiduos Sólidos Urbanos para el total dela isla de Mallorca. A partir de estas varia-bles, el cálculo del IPH municipal se produ-ce a través de la fórmula siguiente:



IPHMunicipio = (Producción ResiduosMallorca / IPHMallorca) / Producción ResiduosMunicipio

Tabla 2Cálculo de la presión humana total a partir de la producción de residuos.

Municipio de Pollença (2001)

Índice de Índice de Producción Producción Presión Humana Presión total municipal calculada a Población

Humana (IPH). de residuos. Producción residuos (TM). partir de RSU. residente. Mallorca (12) Mallorca (13) residuos / IPH. Pollença (14) Pollença. Pollença (15)

Enero 745906,4 30852,4 0,04 677,1 16.369 14.647

Febrero 766266,1 29115,4 0,04 682,6 17.966 14.647

Marzo 800982,6 35414,2 0,04 896,9 20.287 14.647

Abril 875567,7 38103,0 0,04 1062,3 24.412 14.647

Mayo 924835,4 42480,2 0,05 1268,8 27.622 14.647

Junio 972481,3 44862,8 0,05 1382,6 29.969 14.647

Julio 997007,3 49532,5 0,05 1578,5 31.772 14.647

Agosto 989884,3 49980,0 0,05 1720,3 34.072 14.647

Septiembre 979012,6 45762,5 0,05 1336,4 28.591 14.647

Octubre 885450,1 41765,1 0,05 980,5 20.788 14.647

Noviembre 746055,4 33436,2 0,04 802,6 17.908 14.647

Diciembre 745054,0 30160,9 0,04 638,9 15.782 14.647

Fuente: Elaboración propia a partir de las fuentes indicadas.

En segundo término, a partir de estos da-tos es posible calcular la población flotantealojada en oferta no reglada. El procesoconsiste en realizar un cálculo de la pobla-ción turística media diaria (es decir, la me-dia mensual de plazas turísticas legalesocupadas diariamente), a través de datos deocupación turística [procedentes de la En-cuesta de Ocupación Hotelera llevada acabo por el Área de Estadística del CITTIB(16)]. A partir de estos datos se obtiene untotal de población residente más población

turística en oferta reglada para cada mes delaño, que puede ser comparada con el Índicede Presión Humana total obtenido a travésde la metodología anterior. Con lo cual seobtiene una estimación del número de per-sonas alojadas en el municipio que no ocu-pan oferta turística reglada y que por tantocorresponden o bien a población alojada enoferta turística ilegal; o bien población alo-jada en segundas residencias o viviendas al-quiladas. Este cálculo es el que refleja la ta-bla 3 y en el gráfico 6.



Tabla 3Estimación de la población turística alojada en oferta no reglada.

Municipio de Pollença (2001)

% ocupación Media de plazas Población en hotelera ocupadas / día Turistas en oferta no reglada

Plazas turísticas sobre total (turistas oferta oferta reglada (diferencia IPH – oficiales plazas turísticas reglada) + residentes turistas + residentes)

Enero 6.981 0 0 14.647 1722

Febrero 6.981 4,4 307 14.954 3012

Marzo 6.981 52,3 3.651 18.298 1989

Abril 6.981 44,1 3.079 17.726 6686

Mayo 6.981 92,9 6.485 21.132 6490

Junio 6.981 88,6 6.185 20.832 9137

Julio 6.981 93,7 6.541 21.188 10584

Agosto 6.981 95,4 6.660 21.307 12765

Septiembre 6.981 91,9 6.416 21.063 7528

Octubre 6.981 76,5 5.340 19.987 801

Noviembre 6.981 22,5 1.571 16.218 1690

Diciembre 6.981 0 0 14.647 1135

Fuente: Elaboración propia a partir de las fuentes mencionadas

4.2.2. El análisis de la oferta

A través de los datos del Censo de Vi-viendas del año 2001 se ha estimado el totalde plazas de alojamiento residencial en elmunicipio, así como su tipología, diferen-ciada en función de tratarse de viviendaprincipal, segunda residencia o bien vivien-das vacías. Para conocer el número de pla-zas residenciales se ha multiplicado el nú-mero de viviendas por 2,97 (tabla 4).

En segundo lugar, se ha realizado un es-timación de la distribución territorial de laoferta residencial con el análisis cartográ-fico mediante SIG: a través de la cartogra-fía 1:5.000 del Govern de les Illes Balears(Mapa Topográfico Balear), con el que seha realizado un mapa de distribución delos edificios en el municipio de Pollença.Mediante la conversión de la capa vecto-rial correspondiente a edificios a un archi-vo raster con un tamaño de celda de 10 x



Gráfico 6Comparación IPH calculado a través de RSU /

Población residente + población turística en oferta reglada. Pollença, 2001


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25.000

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FebreroMarzo

AbrilMayo

JunioJulio

Agosto

SeptiembreOctubre

Noviembre

DiciembreEnero

Meses

Pers

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Residentes + Turistas o. regladaIPH residuos



10 metros, resulta un mapa final con dosvalores posibles: 1 - edificación / 2 - noedificación. A partir de esta informaciónse ha realizado un mapa de densidad a tra-vés del cálculo del número de celdas convalor 1 (edificación) que son incluidasdentro de una cuadrícula de 100 x 100 me-tros. El resultado es un mapa de densi-dades de edificación por hectárea del mu-nicipio (mapa 3).

4.3. Análisis y discusión de los resultados

El método de cálculo de la población realmensual en el municipio de Pollença expre-sa de manera clara la divergencia entre laoferta turística oficial y la presión demográ-fica real, que la supera. De este modo, la es-

timación de la población flotante total, y elcálculo de la población flotante alojada enoferta no reglada pone de manifiesto la im-portancia de este fenómeno en la zona estu-diada. Esta población en oferta no regladallega a suponer, en los meses de temporadaalta, más del 80% de la población residente,y un 60% de la población turística en ofertareglada, por lo que debe considerarse el fe-nómeno como un condicionante muy im-portante en la gestión de los espacios turísti-cos del municipios; e incluso a nivel econó-mico, ya que supone una auténtica vía deescape para la demanda turística que deberíaser destinada a la oferta turística regulada.

El origen y destino de este contingentede población es otra de las cuestiones quedeben plantearse. Dejando de lado las posi-

Tabla 4Impacto de la población no reglada en la oferta turística residencial.

Pollença, 2001

Ocupación planta 2.as % ocupación

residencias por Residentes + capacidad Turistas + Población Plazas 2.as parte de oferta población oferta alojamiento residentes «no reglada» residencias (17) no reglada no reglada residencial

Enero 14.647 1722 14950,98 11,5 16369 45,7Febrero 14.954 3012 14950,98 20,1 17659 49,3Marzo 18.298 1989 14950,98 13,3 16636 46,5Abril 17.726 6686 14950,98 44,7 21333 59,6Mayo 21.132 6490 14950,98 43,4 21137 59,0Junio 20.832 9137 14950,98 61,1 23784 66,4Julio 21.188 10584 14950,98 70,8 25231 70,5Agosto 21.307 12765 14950,98 85,4 27412 76,6Septiembre 21.063 7528 14950,98 50,4 22175 61,9Octubre 19.987 801 14950,98 5,4 15448 43,1Noviembre 16.218 1690 14950,98 11,3 16337 45,6Diciembre 14.647 1135 14950,98 7,6 15782 44,1

Fuente: Elaboración propia a partir de las fuentes indicadas anteriormente.

Jaume M

ateu i Lladó

214E

studios Turísticos, n.º 155-156 (2003)

Mapa 3Densidad de edificios por hectárea. Municipio de Pollença, 1995

Fuente: Datos de edificación procedentes del Mapa Topográfico Balear, propiedad de SITIBSA (Govern de les Illes Balears). Datos correspondientes a 1995.Elaboración propia.



bles plazas de alojamiento hotelero y extra-hotelero (apartamentos y demás) no regla-das, que se escapan de los registros oficia-les, la sobredimensión que se da en el par-que residencial indica a las claras que granparte de este contingente se aloja en ofertade turismo residencial, o bien se trata de ve-ranenantes procedentes de otras zonas de laisla que cuentan con segundas residenciasen el municipio. Y por tanto estaríamosconsiderando que la demanda de tipologíasde turismo residencial en el año 2001 po-dría haber llegado, en Pollença, hasta másde 12.000 plazas en el mes de agosto.

Si comparamos esta demanda con laoferta real (es decir, el parque immobiliarioregistrado a través del Censo de Poblacióny Vivienda del año 2001) se observa clara-mente como se trata de una oferta perfecta-mente capaz de acoger toda la demanda, taly como se presenta en la tabla XX. De he-cho, la ocupación del parque inmobiliarioconsiderando que toda la población no re-glada se aloje en viviendas supondría unmáximo del 76% en el mes de más deman-da, el de agosto.

La consideración del impacto territorialque este fenómeno supone es la otra cara dela moneda. En el análisis de la distribuciónde las zonas edificadas (mapa 3) se observala existencia de una zona de edificación ex-tensiva ubicada entre el núcleo tradicionalde Pollença y las zonas turísticas costeras(Port de Pollença y Cala Sant Vicenç). Ur-banísticamente, dicha zona es definida ma-yoritariamente como zona de suelo rústicocomún, cuya parcela mínima para la edifica-ción está situada en los 14.000 metros cua-drados; y en parte como zona de Suelo Rús-

tico Protegido (calificación de Área Ruralde Interés Paisajístico) con parcela mínimapara edificación de 30.000 metros cuadra-dos. Si consideramos que las limitacionesurbanísticas implantadas hasta la fecha sehan basado en la desclasificación de suelosurbanizables no desarrollados, y en la limi-tación en la construcción de plurifamiliaresen suelo urbano, se pone de manifiesto queel suelo rústico común se convierte en unazona muy vulnerable al impacto del turismoresidencial y la urbanización extensiva (Bi-nimelis, 1994), aún cuando se trata de unazona de valor paisajístico muy importante(por el hecho de que se puede considerar,junto con los espacios naturales, uno de loselementos paisajísticos más singulares delas islas), y, según la legislación vigente,con destino a usos agrícolas y ganaderos.

5. CONCLUSIÓN

El fenómeno del turismo residencial hasupuesto, en el caso de la isla de Mallorca,la desviación de un porcentaje importantede los turistas llegados al aeropuerto (hastaun 20%) hacia tipologías de alojamiento re-sidencial, ya sea mediante compra o alqui-ler. Este fenómeno explica el aumento cons-tante en las llegadas al aeropuerto, y la esta-bilización del número de pernoctaciones enlos alojamientos turísticos tradicionales.

El trabajo propuesto en el presente ar-tículo expone la necesidad de encontrar mé-todos de cálculo tanto de la oferta como dela demanda de turismo residencial. A faltade ellos, se ha estimado tanto la ofertacomo la demanda en base ya sea a cálculosindirectos mediante datos de producción de

residuos (para el cálculo de la presión de-mográfica) o a datos procedentes del Censode Viviendas (para la estimación de la ofer-ta residencial). Dicha estimación se ha en-sayado para el municipio de Pollença, en laisla de Mallorca (Balears).

El trabajo pone de manifiesto que lazona del mediterráneo occidental se haconvertido, tal y como recogen varios auto-res, en el «sun belt» europeo, hecho quetiene un impacto considerable sobre las po-blaciones locales, al penetrar la actividadturística en espacios hasta el momento ex-clusivos de los residentes en las zonas tu-rísticas. Entre otros, ello implica una cre-ciente dificultad para el acceso a la vivien-da, y la conversión definitiva de todo elterritorio en espacio para uso de ocio y tu-rismo, con el abandono de las últimas zo-nas agrícolas y el aumento de la presióndemográfica sobre los recursos.

Por otra parte, se pone de manifiesto queel fenómeno del turismo residencial no hasido abordado en las políticas de gestión tu-rística o territorial emprendidas por los res-ponsables públicos. Buena prueba de elloes la falta de infomación sobre el fenóme-no, que impide profundizar en el conoci-miento de este proceso.

Se demuestra que el turismo residencialsupera con creces el ámbito turístico paraentrar a formar parte de un fenómeno socialy territorial que debe ser abordado median-te herramientas de gestión urbanísticas ysocioambientales. De hecho, es de destacarque la paralización de nuevas plazas hotele-ras acordada con el sector turístico a travésde la llamada «Ley General Turística» en

las Baleares, no ha impedido, de ningúnmodo, el aumento de la oferta residencialdebido a la falta de restricciones urbanísti-cas, sobre todo en el suelo rústico, hechoque es a todas luces incongruente con el au-mento de calidad del destino turístico; ocon una política de conservación de las zo-nas de más calidad paisajística que funda-mentan la imagen turística. Sin mencionar,por otra parte, las consecuencias fiscales oeconómicas que ello conlleva.

Por otra parte, las consecuencias socio-ambientales del fenómeno implican la pér-dida de valores básicos para la isla. Poruna parte, se da una pérdida de identidaden los pueblos de interior debido a la «tu-ristización» de todo el territorio, y que so-cialmente no ha sido analizada con exacti-tud. En términos medioambientales, el tu-rismo residencial produce una dispersiónurbana (similar al urban sprawl (Torrens,2000) detectado en las grandes áreas me-tropolitanas) que produce un aumento enlas necesidades de transporte (produciendoun mayor gasto energético); así como dis-torsiones paisajísticas considerables, alimplicar el abandono de la actividad agrí-cola.

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NOTAS

(1) Los datos de urbanización corresponden alanálisis mediante SIG y fotografía aérea realizadoen el Centre d’Investigació i Tecnologies Turístiquesde les Illes Balears, en colaboración con GAAT SL,SITIBSA y la Conselleria de Medi Ambient del Go-vern de les Illes Balears, de la evolución de los usosdel suelo entre 1956 y 2000.

(2) Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios na-turales y de régimen urbanístico de las áreas de es-pecial protección de las Illes Balears.

(3) Ley 2/1999, de 24 de marzo

(4) Corresponden a la llegada de turistas porvía aérea y marítima, del Anuario de Estadística dela Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Ba-lears.

(5) El debate sobre qué modalidad turística esmás conveniente ambiental, social y económicamen-te es paralelo, en cierto modo, al debate sobre ciudaddifusa y ciudad compacta. Con sus defectos, el mo-delo de zona turística concentrada en el litoral puedetener menos perjuicios que el modelo turístico difu-so extendido a todo el territorio. Creemos que es unade las claves a tener en cuenta para la planificaciónturística futura.

(6) Cabe mencionar la política de moratorias ur-banísticas llevada a cabo por las diferentes adminis-traciones de las Baleares entre 1999 y 2003 como unintento (todo apunta que fallido) de gestionar el cre-cimiento urbanístico. Únicamente la isla de Menor-ca, con la aprobación de su Plan Territorial Insular,ha conseguido un instrumento de protección territo-rial eficaz.

(7) GAAT SL - INTEGRAL CONSULTORES(2000): «Estudi de recerca dels canals de comercia-lització de l’oferta turística no regulada». Informeinédito. CITTIB - Conselleria de Turisme.

(8) Ratio propuesto por la empresa pública SI-TIBSA a través del informe «Estudio del Suelo Va-cante en las Baleares»

(9) Fuente: INE (Instituto Nacional de Estadísti-ca), Censo de Población y Viviendas años 1991 y2001.

(10) Existen algunos estudios sobre el grado decorrelación entre la producción de residuos y la po-blación en un territorio, de los cuales destacamos elllevado a cabo por Sergi Marí en el Observatori So-cioambiental de Menorca (OBSAM), detalladamen-te explicado en www.obsam.org (consultada en sep-tiembre de 2003).

(11) El Índice de Presión Humana es un indica-dor que relaciona la población residente con la po-blación turística mensualmente. La población turís-tica para el total de la isla de Mallorca o de las Bale-ares se calcula a partir de las llegadas mensuales vía

aeropuerto y puertos, con lo que se recoge tanto lapoblación turística alojada en oferta reglada como lano reglada; así como la población no turística (inmi-gración,…).

(12) Fuente: Indicadores de Sostenibilidad delTurismo en Illes Balears. Centre d’Investigació i Tec-nologies Turístiques de les Illes Balears (CITTIB).

(13) Fuente: Conselleria de Medi Ambient delGovern de les Illes Balears (Oficina de Reducció deResidus).

(14) Fuente: Ajuntament de Pollença.

(15) Fuente: Instituto Nacional de Estadística.Censo de Población y Vivienda 2001.

(16) CITTIB - Conselleria de Turisme del Go-vern de les Illes Balears: Anuario Estadístico 2001.

(17) Se ha calculado multiplicando el número deviviendas destinadas a segunda residencia del muni-cipio por 2,97, ratio de personas por vivienda ex-puesto anteriormente.



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03/RG/0453 CEReglamento (CE) N.º 453/2003 del Con-

sejo de 6 de marzo de 2003 por el que semodifica el Reglamento (CE) n.º 539/2001por el que se establece la lista de tercerospaíses cuyos nacionales están sometidos ala obligación de visado para cruzar las fron-teras exteriores y la lista de terceros paísescuyos nacionales están exentos de esa obli-gación / Comunidades Europeas, Unión Eu-ropea, Consejo

En: DOCE. — N. L 69/10, 13 Marzo2003

CDTE 3694

03/DE/04-14 UEDecisión de la Comisión de 14 de abril

de 2003 por la que se establecen los crite-rios ecológicos para la concesión de la eti-queta ecológica comunitaria a los serviciosde alojamiento turístico / Comisión de lasComunidades Europeas, Unión Europea

En: DOUE. — L. 102/82, 24 Abril 2003CDTE 3706

239



LEGISLACIÓN EUROPEA

Legislación


03/RD/0278 ESReal Decreto 278/2003, de 7 de marzo,

por el que se establece el curriculo del cicloformativo de grado superior correspondien-te al título de Técnico Superior en Anima-ción Turística / Ministerio de Educación,Cultura y Deporte

En: BOE. — N. 74, 27 Marzo 2003CDTE 3695

03/RD/0493 ESReal Decreto 493/2003, de 2 de mayo,

por el que se homologa el título de Diplo-mado en Turismo, de la Escuela Universita-ria de Turismo de Tarrasa, de la Universi-dad de Girona / Administración del Estado

En: BOE. — N. 121, 21 Mayo 2003CDTE 3716

03/RD/0494 ESReal Decreto 494/2003, de 2 de mayo

por el que se homologa el titulo de Diplo-mado en Turismo, de la Escuela Superior deTurismo «PAX», de la Universidad Politéc-nica de Valencia / Administración del Esta-do

En: BOE. — N. 121, 21 Mayo 2003CDTE 3717

03/RD/0495 ESReal Decreto 495/2003, de 2 de mayo,

por el que se homologa el título de Diplo-mado en Turismo, de la Escuela Universita-ria de Turismo ESERP, de Barcelona, de laUniversidad de Vic / Administración del Es-tado

En: BOE. — N. 121, 21 Mayo 2003CDTE 3718

02/RE/12-16 ESResolución de 16 de diciembre de 2002

de la Secretaría de Estado de Comercio yTurismo, por la que se convocan las becas«Turismo de España 2003» para españolespara realizar estudios de postgrado sobrematerias turísticas en centros españoles dereconocido prestigio / Ministerio de Econo-mía

En: BOE. — N. 21, 24 Enero 2003CDTE 3664

02/RE/12-16 ESResolución de 16 de diciembre de 2002,

de la Secretaría de Estado de Comercio yTurismo, por la que se convocan las becas«Turismo de España 2003» para la realiza-ción de estudios de postgrado sobre mate-rias turísticas en centros españoles por ex-tranjeros / Ministerio de Economía

En: BOE. — N. 21, 24 Enero 2003CDTE 3665

03/RE/02-03 ESResolución de 3 de febrero de 2003, de

la Secretaría General de Turismo, por la quese declara de «Interés Turístico Nacional»una publicación / Ministerio de Economía

- Libro de Interés Turístico Nacional: In-troducción al Derecho Turístico por AdolfoAurioles Martín.


LEGISLACIÓN ESTATAL

03/RE/02-28 ESResolución de 28 de febrero de 2003, de

la Secretaría General de Turismo, por la quese concede el título de «Fiesta de InterésTurístico Nacional» a las fiestas patronalesde San Vicente Ferrer de Vall d’Uixó (Cas-tellón) / Admnistración del Estado


03/RE/03-14 ESResolución de 14 de marzo de 2003, de

la Secretaría de Estado de Comercio y Tu-rismo, por la que se convocan las becas«Turismo de España 2003» para españolespara tesis doctorales en curso de realización/ Ministerio de Economía

En: BOE. — N. 80, 3 Abril 2003CDTE 3698

03/RE/03-14 ESResolución de 14 de marzo de 2003, de

la Secretaría General de Turismo, por la quese concede el título de «Fiesta de InterésTurístico Internacional» a la Semana Santade Salamanca / Ministerio de Economía

En: BOE. — N. 86, 10 Abril 2003CDTE 3700

03/RE/04-08 ESResolución de 8 de abril de 2003, de la

Secretaría General de Turismo, por la quese concede el título de «Fiesta de InterésTurístico Nacional» al Festival Interna-cional del Mundo Celta de Ortigueira (ACoruña) / Ministerio de Economía

En: BOE. — N. 109, 7 Mayo 2003CDTE 3707

03/RE/06-16 ESResolución de 16 de junio de 2003, de la

Secretaría de Estado de Comercio y Turis-mo, por la que se convocan las becas «Tu-rismo de España» 2003 para españoles pararealizar estudios de postgrado sobre mate-rias turísticas en universidades o centros dereconocido prestigio españoles y extranje-ros / Ministerio de Economía

En: BOE. — N. 150, 24 Junio 2003CDTE 3742

Legislación


Andalucía

03/DR/0144 ANDecreto 144/2003, de 3 de Junio, de la

Inspección de Turismo / Comunidad Autó-noma de Andalucía

En: BOJA. — N. 109, 10 Junio 2003CDTE 3736

03/DR/0164 ANDecreto 164/2003, de 17 de junio, de or-

denación de los campamentos de turismo /Comunidad Autónoma de Andalucía, Con-sejería de Turismo y Deporte

En: BOJA. — N. 122, 27 Junio 2003CDTE 3744

03/OR/03-20 ANOrden de 20 de marzo de 2003, conjunta

de las Consejerías de Turismo y Deporte yde Medio Ambiente, por la que se estable-cen obligaciones y condiciones medioam-bientales para la práctica de las actividadesintegrantes del turismo activo / ComunidadAutónoma de Andalucía

En: BOJA. — N. 65, 4 Abril 2003CDTE 3699

03/OR/03-21 ANOrden de 21 de mayo de 2003, por la que

se modifica la de 22 de diciembre de 2000,por la que se regula el procedimiento gene-ral para la concesión de subvenciones enmateria de infraestructura turística / Comu-nidad Autónoma de Andalucía, Consejeríade Turismo y Deporte


03/OR/03-27 ANOrden de 27 de marzo de 2003, por la

que se regula y se convoca la concesión desubvenciones para la formación en materiaturística / Comunidad Autónoma de Anda-lucía


03/OR/17-02 ANOrden de 17 de febrero de 2003, por la

que se establecen las bases reguladoras dela concesión de becas para la realización detrabajos de investigación y estudio en mate-ria de legislación turística y deportiva, y seefectúa su convocatoria para el ejercicio2003 / Comunidad Autónoma de Andalu-cía, Consejería de Turismo y Deporte

En: BOJA. — N. 42, 4 Marzo 2003CDTE 3687

03/RE/04-21 ANResolución de 21 de abril de 2003, de la

Dirección General de Fomento y Promo-ción Turística, por la que se hace pública ladeclaración de Fiesta de Interés TurísticoNacional de Andalucía la Semana Santa deBujalance (Córdoba) / Comunida Autóno-ma de Andalucía, Consejería de Turismo yDeporte

En: BOJA. — N. 100, 28 Mayo 2003CDTE 3730

Legislación


COMUNIDADES AUTÓNOMAS


Dirección General de Fomento y Promo-ción Turística, por la que se hace pública ladeclaración de Fiesta de Interés TurísticoNacional de Andalucía la Fiesta de San Se-bastián Fiesta del Pan de Lubrín (Almería) /Comunidad Autónoma de Andalucía



Dirección General de Fomento y Promo-ción Turística, por la que se hace pública ladeclaración de Fiesta de Interés TurísticoNacional de Andalucía las Fiestas Colom-bianas de Huelva / Comunidad Autónomade Andalucía

CDTE 3734

03/RE/04-23 ANResolución de 23 de abril de 2003, de

la Dirección General de Fomento y Pro-moción Turística, por la que se hace pú-blica la declaración de Fiesta de InterésTurístico Nacional de Andalucía las Fies-tas Patronales en Honor a Santa Ana y laVirgen del Carmen de Roquetas de Mar(Almería) / Comunidad Autónoma de An-dalucía



Dirección General de Fomento y Promo-ción Turística, por la que se hace pública ladeclaración de Fiesta de Interés TurísticoNacional de Andalucía las Fiestas Patrona-les en Honor de la Virgen del Rosario y San

Roque de Cárcheles (Jaén) / ComunidadAutónoma de Andalucía


Aragón

03/LE/0006 ARLey 6/2003, de 27 de febrero, del Turis-

mo de Aragón / Comunidad Autónoma deAragón, Presidencia

En: BOA. — N. 28, 10 Marzo 2003CDTE 3697

Asturias

03/DR/0032 ASDecreto 32/2003, de 30 de abril, de orde-

nación de la actividad de restauración / Co-munidad Autónoma de Asturias, Consejeríade Industria, Comercio y Turismo

En: BOPA. — N. 108, 12 Mayo 2003CDTE 3709

03/DR/0033 ASDecreto 33/03, de 30 de abril, de declara-

ciones de interés turístico / Comunidad Au-tónoma de Asturias


03/DR/0034 ASDecreto 34/2003, de 30 de abril, de vi-

viendas vacacionales / Comunidad Autóno-ma de Asturías, Consejería de Industria,Comercio y Turismo


Legislación


03/DR/0035 ASDecreto 35/2003, de 30 de abril, por el

que se regula el Registro de Empresas y Ac-tividades Turísticas / Comunidad Autónomade Asturias, Consejería de Industria, Co-mercio y Turismo


03/RE/01-27 ASResolución de 27 de enero de 2003, de la

Consejería de Industria, Comercio y Turis-mo, por la que se autoriza gasto y se aprue-ban las bases que rigen la convocatoria pú-blica de concesión de dos becas de TécnicosSuperiores de Información y Comerciali-zación Turística / Comunidad Autónoma deAsturias

En: BOPA. — N. 28, 4 Febrero 2003CDTE 3670


Consejería de Industria, Comercio y Turis-mo, por la que se convocan subvenciones aasociaciones para promoción turística / Co-munidad Autónoma de Asturias

En: BOPA. — N. 25, 31 Enero 2003CDTE 3668


Consejería de Industria, Comercio y Turis-mo, por la que se convocan subvenciones aCorporaciones Locales para la atención desus oficinas de turismo / Comunidad Autó-noma de Asturias

En: BOPA. — N. 25, 31 Enero 2003CDTE 3669

03/RE/02-07 ASResolución de 7 de febrero de 2003, de

la Consejería de Industria, Comercio y Tu-rismo, por la que se convocan subvencionesa Corporaciones Locales para apoyo a acti-vidades de interés turístico regional / Co-munidad Autónoma de Asturias


03/RE/02-07 ASResolución de 7 de febrero de 2003, de

la Consejería de Industria, Comercio y Tu-rismo, por la que se convocan subvencionespara Pymes Turísticas / Comunidad Autó-noma de Asturias


Islas Baleares

03/DR/0011 BADecreto 11/2003, de 14 de febrero, por el

cual se establece el currículum del cicloformativo de grado superior correspondien-te al título de Técnico superior en Anima-ción turística / Comunidad Autónoma de lasIslas Baleares, Consejería de Educación yCultura

En: BOCAIB. — N. 23 ext., 18 Febrero2003

CDTE 3678

Canarias

03/LE/0014 CALey 14/2003, de 8 de abril, de Puertos de

Canarias / Comunidad Autónoma de Cana-rias, Presidencia del Gobierno

Legislación


En: BOCA. — N. 85, 6 Mayo 2003CDTE 3708

03/LE/0019 CALey 19/2003, de 14 de abril, por la que se

aprueban las Directrices de Ordenación Ge-neral y las Directrices de Ordenación delTurismo de Canarias / Comunidad Autóno-ma de Canarias

En: BOCA. — N. 73, 15 Abril 2003CDTE 3701

03/DR/0020 CADecreto 20/2003, de 10 de febrero, por el

que se modifica el Decreto 305/1996, de 23de diciembre, sobre medidas de seguridad yprotección contra incendios en estableci-mientos turísticos alojativos / ComunidadAutónoma de Canarias, Consejería de Tu-rismo y Transportes

En: BOCA. — N. 39, 26 Febrero 2003CDTE 3685

03/DR/0056 CADecreto 56/2003, de 30 de abril, por el

que se aprueba definitivamente y de formaparcial el Plan Territorial Especial de Desa-rrollo Turístico de la isla de La Gomera /Comunidad Autónoma de Canarias, Conse-jería de Política Territorial y Medio Am-biente

En: BOCA. — N. 120, 25 Junio 2003CDTE 3745

03/DR/0098 CADecreto 98/2003, de 21 de mayo, regula-

dor de las medidas mínimas de seguridad yprotección que han de cumplir las playas dela Comunidad Autónoma de Canarias /Consejería de Presidencia e InnovaciónTecnológica

En: BOCA. — N. 3740CDTE 3740

03/DR/0102 CADecreto 102/2003, nde 21 de mayo, por

el que se establece el currículo del ciclo for-mativo de grado superior correspontiente alTítulo de Técnico Superior en AnimaciónTurística / Comunidad Autónoma de Cana-rias, Consejería de Educación, Cultura yDeportes

En: BOCA. — N. 115, 18 Junio 2003CDTE 3741

03/OR/01-20 CAOrden de 20 de enero de 2003, por la que

se regulan las pruebas para la habilitacióncomo Guías de Turismo Canario y Guías deTurismo Insular / Comunidad Autónoma deCanarias, Consejería de Turismo y Trans-portes

En: BOCA. — N. 24, 5 Febrero 2003CDTE 3671

Cantabria

03/OR/0001 CNOrden 1/2003, de 2 de enero, por la que

se aprueba la convocatoria de ayudas eco-nómicas a inversiones turísticas / Comuni-dad Autónoma de Cantabria, Consejería deCultura, Turismo y Deporte

En: BOC. — N. 1, 2 Enero 2003CDTE 3654


se aprueba la convocatoria de ayudas eco-nómicas para el fomento de actividades decomercialización turística por empresas pri-

Legislación


vadas / Comunidad Autónoma de Canta-bria, Consejería de Cultura, Turismo y De-porte



se aprueba la convocatoria de ayudas eco-nómicas para el fomento de la comerciali-zación y promoción turística a través de lasasociaciones y agrupaciones del sector /Comunidad Autónoma de Cantabria, Con-sejería de Cultura, Turismo y Deporte



se aprueba la convocatoria de ayudas eco-nómicas para el fomento de actividades tu-rísticas por los Ayuntamientos / ComunidadAutónoma de Cantabria, Consejería de Cul-tura, Turismo y Deporte


Castilla y León

03/OR/0372 CLOrden ICT/672/2003, de 24 de abril, por

la que se declaran Fiestas de Interés Turísti-co de Castilla y León [«Romería de San Pe-dro de Alcántara» de Arenas de San Pedro(Avila),»Fiesta de los Jefes» de Santo Do-mingo de Silos (Burgos), «Fiesta de las Ca-bezadas» de León, «Fiesta de la Vendimia»de Toro (Zamora) / Comunidad Autónomade Castilla y León, Consejería de Cultura yTurismo

En: BOCL. — N. 101, 29 Mayo 2003CDTE 3728

03/OR/0671 CLOrden ICT/671/2003, de 25 de abril, por la

que se aprueban las Bases que han de regir laconvocatoria correspondiente al año 2003 delos Premios de Turismo de Castilla y León /Comunidad Autónoma de Castilla y León,Consejería de Industria, Comercio y Turismo

En: BOCL. — N. 101, 29 Mayo 2003CDTE 3729

Cataluña

03/DR/0018 CTDecreto 18/2003, de 8 de enero, por el

que se disuelve y se liquida el Instituto Su-perior de Estudios Turísticos (INSETUR) /Comunidad Autónoma de Cataluña

En: DOGC. — N. 3806, 23 Enero 2003CDTE 3667

03/RE/0282 CTResolución TIC/282/2003, de 29 de ene-

ro, sobre concesión de las becas Turismo deCataluña, de investigación de mercados, ac-ciones de promoción y comercialización tu-rísticas / Comunidad de Autónoma de Cata-luña, Departamento de Trabajo, Industria,Comercio y Turismo

En: DOGC. — N. 3820, 12 Febrero 2003CDTE 3674

Extremadura

03/OR/02-25 EXOrden de 25 de febrero de 2003, por la

que se convoca la concesión de subvencio-

Legislación


nes destinadas a la modernización de balne-arios en Extremadura / Comunidad Autóno-ma de Extremadura, Consejería de ObrasPúblicas y Turismo

En: DOE. — N. 27, 4 Marzo 2003CDTE 3690


que se convoca la concesión de subvencio-nes destinadas a la modernización y mejo-ra, de alojamientos turísticos en el mediorural para 2003 / Comunidad Autónoma deExtremadura, Consejería de Obras Públicasy Turismo



que se convoca la concesión de subvencio-nes destinadas al fomento de calidad de alo-jamientos turísticos y de empresas de res-tauración de Extremadura / Comunidad Au-tónoma de Extremadura, Consejería deObras Públicas y Turismo



que se convoca la concesión de subvencio-nes para la creación, modernización y me-jora de la oferta turística / Comunidad Au-tónoma de Extremadura, Consejería deObras Públicas y Turismo


03/OR/05-20 EXOrden de 20 de mayo de 2003, por la que

se convoca una línea de ayudas a las Aso-

ciaciones Profesionales y Empresariales deTurismo y a los Centros de Iniciativas Tu-rísticas de Extremadura / Comunidad Autó-noma de Extremadura, Consejería de ObrasPúblicas y Turismo

En: DOE. — N. 65, 5 Junio 2003CDTE 3737

03/OR/05-23 EXOrden de 23 de mayo de 2003, por la que

se convocan subvenciones para el fomentode fiestas de interés turístico de Extremadu-ra / Comunidad Autónoma de Extremadura,Consejería de Obras Públicas y Turismo

En: DOE. — N. 71, 19 Junio 2003CDTE 3743

Galicia

02/OR/12-27 GAOrden de 27 de diciembre de 2002 por la

que se anuncian subvenciones a empresasprivadas para la creación de hoteles / Comu-nidad Autónoma de Galicia, Consellería derCultura, Comunicación Social y Turismo

En: DOG. — N. 10, 16 Enero 2003CDTE 3663


que se anuncian subvenciones a empresasprivadas para la mejora de campamentospúblicos de turismo / Comunidad Autóno-ma de Galicia, Consellería de Cultura, Co-municación Social Turismo



que se anuncian subvenciones a empresas

Legislación


privadas para la mejora de la infraestructurahotelera / Comunidad Autónoma de Gali-cia, Consellería de Cultura, ComunicaciónSocial y Turismo



que se anuncian subvenciones para la crea-ción de establecimientos de turismo rural /Comunidad Autónoma de Galicia, Conse-llería de Cultura, Comunicación Social yTurismo


03/OR/04-04 GAOrden de 4 de abril de 2003 por la que se

modifica la de 11 de diciembre de 2002 porla que se anuncian subvenciones para lamejora de establecimientos de cafeterías,cafés y restaurantes / Comunidad Autóno-ma de Galicia, Consellería de Cultura, Co-municación Social y Turismo

En: DOG. — N. 71, 10 Abril 2003CDTE 3702

03/OR/04-22 GAOrden de 22 de abril de 2003 por la que se

convocan becas para la realización de prácti-cas en oficinas de información turística / Co-munidad Autónoma de Galicia, Conselleríade Cultura, Comunicación Social y Turismo

En: DOG. — N. 81, 28 Abril 2003CDTE 3799


que se anuncian subvenciones para la refor-ma, adaptación y mejora de establecimien-

tos de turismo rural / Comunidad Autóno-ma de Galicia, Consellería de Cultura, Co-municación Social y Turismo


03/RE/01-29 GAResolución de 29 de enero de 2003 por la

que se ordena la publicación del acuerdodel Consello de la Xunta de Galicia de 16de enero de 2003 por el que se declara fies-ta de Galicia de interés turístico en la pro-vincia de Lugo a la fiesta de A Maruxainade San Cibrao, Cervo / Comunidad Autóno-ma de Galicia, Conselleria de Cultura, Co-municación Social y Turismo

En: DOG. — N. 34, 18 Febrero 2003CDTE 3677

Comunidad de Madrid

03/DR/0055 MADecreto 55/2003. de 10 de abril, del

Consejo de Gobierno, por el que se crea laFacultad de Ciencias de la Comunicación ydel Turismo en la Universidad Rey JuanCarlos de Madrid / Comunidad de Madrid,Consejería de Educación

En: BOCM. — N. 94, 22 Abril 2003CDTE 3705

02/OR/12168 MAOrden 12168/2002, de 20 de diciembre,

de la Consejería de Economía e InnovaciónTecnológica, por la que se regula la conce-sión de ayudas a la promoción turística dela Comunidad de Madrid / Consejería deEconomía e Innovación Tecnológica

En: BOCM. — N. 12, 15 Enero 2003CDTE 3659

Legislación


03/OR/01-03 MAOrden 21/2003, de 3 de enero, de la Con-

sejería de Economía e Innovación Tecnoló-gica, por la que se regulan las ayudas, cofi-nanciadas por el Fondo Europeo de Desa-rrollo Regional (FEDER), a las EntidadesLocales, para la creación de grandes infra-estructuras turísticas: Hoteles-escuela dehostelería / Comunidad de Madrid

En: BOCM. — N. 18, 22 Enero 2002CDTE 3666

03/OR/1176 MAOrden 1176/2003, de 6 de febrero, de la

Consejería de Economía e Innovación Tec-nológica, por la que se efectúa la convoca-toria correspondiente al año 2003, de prue-bas para la obtención de la habilitacióncomo Guía de Turismo en la Comunidad deMadrid

En: BOCM. — N. 35, 11 Febrero 2003CDTE 36702

Murcia

03/OR/02-04 MUOrden de 4 de febrero de 2003 de la

Consejería de Turismo y Ordenación delTerritorio, por la que se establecen las ba-ses reguladoras para la concesión de sub-venciones a corporaciones locales para larealización de estudios, elaboración deproyectos y ejecución de obras para el de-sarrollo y ordenación del litoral y para lamejora del paisaje litoral de la Región deMurcia / Comunidad Autónoma de Mur-cia

En: BORM. — N. 46, 25 Febrero 2003CDTE 3684

03/OR/02-06 MUOrden de 6 de febrero de 2003 de la Con-

sejería de Turismo y Ordenación del Terri-torio por la que se regula la concesión desubvenciones a instituciones sin ánimo delucro con destino al apoyo a fiestas popula-res y otros eventos turísticos en el año 2003/ Comunidad Autónoma de Murcia



sejería de Turismo y Ordenación del Terri-torio por la que se establecen las bases re-guladoras para la concesión de subvencio-nes locales con destino a infraestructuras yequipamientos turísticos en el año 2003 /Comunidad Autónoma de Murcia



sejería de Turismo y Ordenación del Terri-torio por la que se regula la concesión desubvenciones a empresas privadas con des-tino a actuaciones en mejora de calidad ypromoción turística en el año 2003 / Comu-nidad Autónoma de Murcia


03/OR/02-11 MUOrden de 11 de febrero de 2003 de la

Consejería de Turismo y Ordenación delTerritorio por la que se convoca el Premioal Turismo Región de Murcia 2003, en lamodalidad «Periodistico y de Comunica-ción» / Comunidad Autónoma de Murcia


Legislación


Navarra

03/LE/0007 NALey Foral 7/2003, de 14 de febrero de

Turismo / Comunidad Foral de Navarra,Presidencia del Gobierno

En: BON. — N. 23, 21 Febrero 2003CDTE 3679

País Vasco

03/DR/0043 PVDecreto 43/2003, de 25 de febrero, de se-

gunda modificación del Decreto por el quese crea el Consejo Consultivo de Turismodel País Vasco / Comunidad Autónoma delPaís Vasco, Departamento de Industria, Co-mercio y Turismo

En: BOPV. — N. 48, 7 Marzo 2003CDTE 3692

03/OR/04-16 PVOrden de 16 de abril de 2003, del Conse-

jero de Industria, Comercio y Turismo, porla que se establecen ayudas para planes dedinamización turística de carácter territorial/ Comunidad Autónoma del País Vasco

En: BOPV. — N. 98, 21 Mayo 2003CDTE 3724


jero de Industria, Comercio, y Turismo, porla que se establecen medidas tendentes apromover el acceso universal de todos losciudadanos a la oferta turística vasca / Co-munidad Autónoma del País Vasco



jero de Industria, Comercio y Turismo, porla que se regula el programa de apoyo a lamodernización de equipamientos básicosen empresas turísticas / Comunidad Autó-noma del País Vasco



jero de Industria, Comercio y Turismo, porla que se regula el programa de ayudas des-tinadas a la promoción y comercializaciónturística / Comunidad Autónoma del PaísVasco


03/OR/04-16 PVOrden de 16 de abril de 2003, del Con-

sejero de Industria, Comercio y Turismo,por la que se regula la concesión de ayudaspara la realización de cursos, jornadas, se-minarios y visitas técnicas de contenidoturístico / Comunidad Autónoma del PaísVasco


03/OR/04-16 PVOrden de 16 de abril de 2003, por el que

se establece el programa de apoyo a las ini-ciativas que promuevan la certificación dela calidad y la excelencia en la gestión enlos subsectores turísticos vascos / Comuni-dad Autónoma del País Vasco


Legislación


03/OR/05-21 PVOrden 21 de mayo de 2003, del Conseje-

ro de Industria, Comercio y Turismo, por laque se regula el programa de ayudas para larealización de planes de autoprotección, asícomo para las acciones formativas que sederiven de los mismos, al objeto de favore-cer la seguridad en los establecimientos tu-rísticos del País Vasco / Comunidad Autó-noma del País Vasco

En: BOPV. — N. 115, 12 Junio 2003CDTE 3738

03/OR/05-21 PVOrden de 21 de Mayo de 2003, del Con-

sejero de Industria, Comercio y Turismo,por la que se regula el programa de becaspara el Fomento de la Investigación Univer-sitaria en el sector turístico / ComunidadAutónoma del País Vasco


03/OR/06-04 PVOrden de 4 de junio de 2003, del Conse-

jero de Industria, Comercio y Turismo, porla que se desarrolla el programa AFI, deayudas financieras a la inversión en el sec-tor turístico / Comunidad Autónoma delPaís Vasco


03/RE/04-22 PVResolución de 22 de abril de 2003, de

la Viceconsejera de Turismo, por la quese hace pública la convocatoria de conce-sión de ayudas a las iniciativas que pro-muevan la certificación de la Calidad y laExcelencia en la Gestión en los en los

subsectores turísticos vascos para el ejer-cicio 2003 / Comunidad Autónoma delPaís Vasco


03/RE/04-22 PVResolución de 22 de abril de 2003, de

la Viceconsejera de Turismo, por la que sehace pública la convocatoria de concesiónde ayudas destinadas a la promoción y co-mercialización turística para el ejercicio2003 / Comunidad Autónoma del PaísVasco


03/RE/04-22 PVResolución de 22 de abril de 2003, de la

Viceconsejera de Turismo por la que sehace pública la convocatoria de concesiónde ayudas establecidas en el Programa deApoyo a la Modernización de Equipamien-tos básicos en empresas turísticas para elejercicio 2003 / Comunidad Autónoma delPaís Vasco

En: BOPV. — NL 99, 22 Mayo 2003CDTE 3722

03/RE/04-22 PVResoución de 22 de abril de 2003, de la

Viceconsejera de Turismo, por la que sehace pública la convocatoria de concesiónde ayudas para Planes de Dinamización Tu-rística de carácter Territorial, para el ejer-cicio 2003 / Comunidad Autónoma del PaísVasco, Departamento de Industria, Comer-cio y Turismo


Legislación


Comunidad Valenciana

03/RE/02-28 VAResolución de fecha 28 de febrero de

2003 del presidente ejecutivo de l’AgènciaValenciana del Turisme sobre convocatoriade los Premios Turisme en las modalidades

de tesis doctorales y de proyectos y tesinasde fin de carrera, trabajos de fin de curso,masters, postgrados o cursos de especiali-zación en materia turística / ComunidadAutónoma Valenciana

En: DOGV. — N. 4472, 2 Abril 2003CDTE 3713

Legislación




SECRETARÍA DE ESTADO DE COMERCIO Y TURISMO

SECRETARÍA GENERAL DE TURISMO

INSTITUTO DE ESTUDIOS TURÍSTICOS

CENTRO DE PUBLICACIONES

N.º 155-156 2003 .

Est

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N.º

155

-156

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003

Estudios Turísticos

TURISMO RESIDENCIALEl alojamiento turístico privado en el contexto del sistema

de estadísticas de turismo




Primeras aproximaciones al estudio estadístico del alojamientoprivado con fines turísticos desde una perspectiva de oferta


Las viviendas familiares y su uso turísticoen la Comunidad Valenciana


Turismo residencial y dispersión urbana en Mallorca(Illes Balears). Un ensayo metodológico en el municipio

de Pollensa

BIBLIOGRAFÍA TEMÁTICA SOBRETURISMO RESIDENCIAL


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