E/F Fjordstokkenefiles.zite3.com/data/files/263/185/0/Ref af... · tractor har afvist at gøre mere ved vandindtrængning i kælderen og glasfacadernes under ... Oversigt vedlagt

Q OVORTRUP ~ ADMINISTRATION NS

E/F Fjordstokkene

GENERALFORSAMLINGSREFERAT 2009 (EKSTRAORDINÆR)

Ar 2009, tirsdag den 1. december, kl. 19.00 afholdtes ekstraordinær generalforsamling i ejerforeningen Fjordstokkene i ejerforeningens fælleshus.

Indledningsvis bød bestyrelsesmedlem Arne Solberg de tilstedeværende medlemmer velkommen og foreslog på bestyrelsens vegne, at ejendomsadministrator Jette L6fvall valgtes til dirigent og referent, hvilket de tilstedeværende enstemmigt tilsluttede sig.

Ejendomsadministrator Jette L6fvall, Qvortrup Administration AJS, konstaterede herefter, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet i henhold til ejerforeningens vedtægter og således beslutningsdygtig i relation til de rejste dagsordensforslag.

Dirigenten kunne endvidere konstatere, at følgende medlemmer enten personligt eller ved fuldmagt var repræsenteret på generalforsamlingen.

Ejerlejl.nr.20, 21, 22, 25,26,27,31,32,33,34,35,36,37,38,39,41,42,44,45, 47, 120, 133,123,124,125,126,127,128,129,130,134,135,136, 137, 138, 139,140,142,143, 144, 145 og 146.

Dagsorden var følgende:

1. Valg af dirigent og referent.

2. Forslag fra bestyrelsen: Bestyrelsen bemyndiges til at starte voldgiftssag mod CC Contraetor AJS med henblik på at få udbedret de store mangler, der er blevet afvist, herunder facadeproblemer og vandindtrængning i kælderen.

3. Betaling af forbrugsafgifter (renovation) og ejendomsskat for P-kælder via foreningen, herunder udligning af akkumulerede beløb samt stillingtagen til, om det skal forega på em gang eiler over et år.

4. Orientering om nyt rengøringsselskab mv.

5. Eventuelt.

8832 JUus XGF 091216 Sortedam Dossering 43 - 2200 København N - Telefon 35 35 43 00 - Telefax 35 36 09 56 - CVR-nr. 85 41 12 17

Ad 1. Valg af dirigent og referent

Se ovenstående.

Forslag fra bestyrelsen:

Ad 2. Bestyrelsen bemyndiges til at starte voldgiftssag

Formand Arne Solberg redegjorde for organisationen bag Keops Development AJS, hvor KS Fjordstokkene har været bygherre og CC Contraetor A/S har været totalentreprenør med ansvar for al projektering og udførelse af Fjordstokkene.

Keops og KS Fjordstokkene er konkurs og ejerforeningen har overtaget bygherrens rolle.

Foreningen går derfor efter CC Contraetor, efter at Keops er gået konkurs, men CC Contractor har afvist at gøre mere ved vandindtrængning i kælderen og glasfacadernes underdimensionering, der giver knald og brag ved stormvejr, samt en række mindre fejl.

Det er for at gå videre med ovenstående fejl, at bestyrelsen ønsker godkendelse på generalforsamlingen til at anlægge voldgiftssag mod CC Contraetor AJS / Keops Development AJS.

Sagens forløb vil være som følger: Klageskrift til Voldgiftsretten. Voldgiftsretten udnævner syn- og skønsmand. Foreningens advokat Kjeld Jørgensen udarbejder syn- og skønstema. Modparten kan også stille spørgsmål hertil. Syn- og skønsmanden indkalder parterne til syn- og skønsforretning, Syn- og skønsmanden afleverer skønserklæring, hvortil der kan komme evt. tillægsspørgsmål. Forlig eller dom i Voldgiftsretten. Udbedring af de mangler der bliver resultatet af forliget eller dommen.

Man taber eller vinder ikke 100%.

I forbindelse med vandindtrængning i kælderen vurderer advokat og teknisk rådgiver, at vi står stærkt og bør vinde grundet nedenstående:

1. 2 uafhængige geotekniske firmaer har anbefalet, at kælderkonstruktionen skulle udføres vandtæt.

2. CC Contraetor AJS har selv på tegning fra deres egen ingeniørprojekterende Midtconsult vist, at der skal udføres vandtætning.

3. De har selv udført trægulv ; værelser. 4. Ved kraftigt/langvarigt regnvejr eller ved vandstigning i havnen drukner alt op til et vist

niveau. 5. Storm rådet har over for os skrevet, at man ved opførelsen burde have vidst, at der

kunne ske oversvømmelse.

8832 JLlus XGF 091216 2

Ligeledes mener foreningens advokat og rådgiver, at de underdimensionerede facader, der bevirker voldsomme brag og knagelyde ved storm, værst i lejL 38 mod vest og lejl. 138 mod øst, samt vandindtrængning gennem glasfacaderne er uacceptabelt og bør vindes.

Foreningens rådgivende ingeniør har påvist underdimensionering, både hvad angår forstærkninger og fastgørelser, samt at de skruer, der fastholder trækarme til jernbjælke over skydedøre, påvirkes til udtræk ved vindsug og derfor ikke har den nødvendige robusthed.

I syn- og skønstemaet medtages naturligvis også andre mindre mangler, som CC Contractors har nægtet at udbedre.

Arne Solberg tilføjede, at skulle foreningen mod forventning gå hen og tabe sagen, vil omkostningerne beløbe sig til ca. kr. 250.000, fremkommet som følger: Sagsomkostninger totalt kr. 400.000 minus retshjælpsforsikring på kr. 150.000.

De kr. 250.000 skal ses i relation til en anlægsudgift, hvis foreningen selv skal betale for udbedringerne, til flere millioner kroner.

Evt. individuelle fejl i lejlighederne anmeldes af ejerne selv og kører over egen forsikring.

Efter en livlig debat om indholdet i skønstemaet, blev bestyrelsens forslag sat til afstemning og enstemmigt vedtaget.

Ad 3. Betaling af forbrugsafgifter

Næstformand Christian Hedegaard Andersen gennemgik foreningens økonomiske situation i form af budgetopfølgning indtil 31. september 2009 og forventede udgifter i perioden 1. oktober til 31. december 2009 sam( forventet årsregnskab med henholdsvis positive og negative afvigelser i forhold til budgettet. Oversigt vedlagt referat.

En af de større afvigelser er kr. 163.300 til betaling af ejendomsskat for det grønne areal over P-kælderen grundet ændret matrikulering. En skat som Holbæk Kommune har opkrævet siden 2008.

På spørgsmål fra salen om, hvad bestyrelsen havde gjort for at undgå dette, oplyste Arne Solberg, at bestyrelsen efter råd fra Holbæk Kommune havde ansøgt Skat i Korsør om at værdiansætte arealet til kr. O. Dette havde bestyrelsen fået afslag på.

Ligeledes var renovationen steget med kr. 40.000, et beløb der tidligere var opkrævet via den enkelte ejers skattebillet, som derved var blevet tilsvarende billigere.

Teknikerhonorar og advokatsalær var blevet henholdsvis kr. 74.400 og kr. 71.100 dyrere grundet det omfattende byggesjusk

Med besparelser på kr. 45.000 til nyt rengøringsfirma og kr. 20.000 til ny havemand, forventes budget 2010 uændret i forhold til 2009.

8832 JUus XGF 091216 3

Evt. udgifter til voldgiftssag er ikke medregnet.

I samarbejde med Qvortrup Administration udarbejdes der månedlige budgetopfølgninger, således at bestyrelsen nøje kan følge udgifterne og evt. afvigelser fra budgettet.

Foreningen vil i 2009 have et underskud på ca. 250.000 kr., som det er nødvendigt at gøre noget ved.

Christian Hedegaard viste en planche med en oversigt over, hvad det ville betyde for den enkelte lejlighed ved henholdsvis engangsbetaling pr. 1. januar 2010 og betaling over 12 måneder i 2010. Oversigt vedlagt referat. Forslag om engangsbetaling pr. 1. januar 2010 blev vedtaget.

Ad 4. Orientering om nyt rengøringsselskab

Der var ikke yderligere til punktet udover det, der var nævnt under punkt 3.

Bestyrelsesmedlem Inge-Lise Olesen henstillede til, at beboerne ikke kaster noget i affaldsskakten, før den grønne lampe lyser konstant.

Ad 5. Eventuelt

En beboer spurgte til, hvorfor der ikke længere var en måtte i mellemgangen, bestyrelsen oplyste, at den var sparet væk.

---00000--

Idet der ikke var flere punkter til drøftelse, hævede dirigenten generalforsamlingen.

København, den ~~/~dG 2009 Holbæk, den / 2009

Som dirigent: Som formand for bestyrelsen:

Godkendt af bestyrelsen ved mail den 18. december 2009

J e Lofvall Bestyrelsen ~endomsadministrator

8832 JUus XGF 091216 4

Ejerforeningen Fjordstokkene !1'l6tl~~l~f:.·.~'~''l:/''.....

...~~ ·.~~~.:o"I~~-:"J~~,~J;~ Ol

~~:'~,. ta2UM#N;;,,~,~,,";<tq~~~

Ekstraordinær generalforsamling

1. Dec~mber 2009

Gennemgang af den økonomiske situation

Ejerforeningen Fjordstokkene ;fl, ;;;,:, ~ .

Budgetopfølgning 2009 ,(~lk~;-.~~: H "L" Indtil Forventet

Noter Budget udgang Sep. 1/10-31/12

Indtægter

Opkrævninger ovt. til fælles 1267,0 950,2 316,8

Re nteindtægter 10,0 2,4

El og varmetilskud SEAS 0,0 6,9

Lejeindtægt fælleshus/værelser 10,0 6,0

Indtægter i alt 1287,0 965,5 316,8

Forventet årsregnskab

1267,0

2,4

6,9

6,0

1282,3

Afvigelser

0,0

7,6

-69,

4,0

4,7

Regnskab ikke revideret

Ejerforeningen Fjordstokkene ~. ,:~,' Budgetopfølgning 2009 ~i#,~;,;..#,;i:

Udgifter Skatter og afgifter

Forsikringer

Ejendomspasning

Renholdelse

Elforbrug

Varme-og vandregnskab

Abonnementer

Reparation og vedligehold

Diverse nyanskaffelser

Administration

Revision Diverse administration Advokatsalær, byggesjusk

Drift af fælleshus

Renteudgifter

Henlæggelse til vedligehold

Udgifter i alt

Netto resultat

Noter

1

2

3

4

5

6

7

Budget

70,0 68,S 0,0

335,0 150,0 28,7 58,4

350,0 15,0 90,2 21,0 79,8 0,0

10,0

0,0 0,0

1276,6

10,4

Indtil udgang Sep.

274,1 67,7 38,9

246,4 100,6 29,0

45,0 241,1

0,0 67,6 0,0

60,2 46,1 1,2 3,8 0,0

1221,7

-256,2

Forventet 1/10-31/12

0,0 0,0 0,0

60,8 45,0 0,0

14,0 85,0 14,6 22,S 21,0 18,8 25,0

0,0 0,0

306,7

10,1

Forventet årsregnskab Afvigelser

274,1 -204,1 67,7 0,8 38,9 -389,

307,2 27,8 145,6 4,4 29,0 -0,3 59,0 -0,5

326,1 24,0 14,6 0,4 90,1 0,1

21,0 0,0 79,0 0,8 71,1 -711, 1,2 8,8 3,8 -3 8, 0,0 0,0

1528,4 -251,8

-246,1 -256,5


Ejerforeningen Fjordstokkene -:~ '~~" ; " :' ~ ... :J"'l, _ ~.' ... i:~:';A~~.~'=;: Budgetopfølgning 2009 1t:~;;;:~~~--~'T"):~~-li"<!l'''''''loilIi••

Indtil Forventet Forventet Noter Budget udgang Sep. 1/10-31/12 årsregnskab Afvigelser

1 Skatter og afgifter

Ejendomsskat

Renovation

Total

O

70,0

70,0

163,3

110,8

274,1

O

O

0,0

163,3 110,8

274,1

-163,3 -408,

-204,1

2 Forsikringer

Ejendomsforsikring

Total

68,5

68,5

67,7

67,7

O

0,0

67,7

67,7

0,8

0,8

3 Ejendomspasning

Viceværtbureau

Total

O

0,0

38,9

38,9

O

0,0

38,9

38,9

-38,9

-38,9


Ejerforeningen Fjordstokkene t"

,,·1~ I :; ';

Budgetopfølgning 2009 :r ·~~=i~~~ ...,~~j:.:1?~


4 Renholdelse

Trappevask 70,0 88,2 17,8 106 -36,0

Vind uespolering 75,0 52,0 26,0 78 -3 O,

Tømning cont-skakt 70,0 57,4 12,0 69,4 0,6

Hovedreng. Bureau 45,0 0,0 0,0 O 45,0

Snerydning + saltning 40,0 30,7 5,0 35,7 4,3

Måtteservice 10,0 3,0 0,0 3 7,0

Rengøring gulv P-kælder 20,0 6,9 0,0 6,9 13,1 Rengøring affa Idsrum,kæIdergange 0,0 8,2 0,0 8,2 -8,2

Øvrige udgifter 5,0 0,0 0,0 O 5,0

Total 335,0 246,4 60,8 307,2 27,8


Ejerforeningen Fjordstokkene

~~~.~~t~±;, Budgetopfølgning 2009 s'"'''''':''''lir.t.I _


5 Abonnementer

Elevator 54,0 40,6 14,0 54,6 -o,6 Guldager 4,4 4,3 0,0 4,3 0,1 Total 58,4 44,9 14,0 58,9 -o,S

6 Vedligeholdelse og reparation Blikkenslager

Elektriker

TØmrer og snedker

Maler

Glarmester

Gård, vej og have

Centralvarmeanlæg

Teknikerhonorar

Vedligeholdelse af elevator

Låse og nøgler

Uerholdelige forsikr.erstatn ing.

Diverse

Total

70,0

25,0 0,0

50,0 10,0 20,0 25,0

100,0 40,0 5,0 0,0 5,0

350,0

1,2 O,S 0,0 31,8 0,0 29,1 0,0

144,4 18,1 12,2 0,0 3,7

241,0

13,0 35,0 30,0

7,0 85,0

1,2 68,8 O,S 24,S O 0,0

31,8 18,2 O 10,0

42,1 -22 1, 35 -10,0

174,4 -744, 18,1 21,9 12,2 -7,2

O 0,0 10,7 -5,7

326,0 24,0 Regnskab ikke revideret


Budgetopfølgning 2009 ~~:hf


7 Diverse administrationsudgifter

Bestyrelsesgodtgørelse 16,0 0,0 16,0 16 0,0

Porto og gebyrer 5,0 2,9 1,0 3,9 1,1

Telefon elevator 3,8 5,7 1,3 7 -3,2

Kabel TV netto 48,0 48,9 0,0 48,9 -O,9

EDB, hjemmeside 2,0 1,4 0,5 1,9 0,1

Diverse 5,0 1,3 0,0 1,3 3,7

Total 79,8 60,2 18,8 79,0 0,8

Regnskab ikka revideret


=~~~-;l,~i;~ ;.; .,:;". ' ,~

Betaling af underskud fra 2009

1. Engangsbetaling Januar 2010

2. Betaling over 12 måneder 2010


.. ~,~T',:-::!~~ _.1.~cl~,,:.~.:, -::-i~~~f:'~~~~7'~~~~ .;.~~~.

:i~ ....'.:-w.. /~" .~

Vest

Strandstræde 6, st. Th.

Strandstræde 6, st. Tv.

Strandstræde 8, st. Th.

Strandstræde 8, st. Tv.

Strandstræde 10,st.th.

Strandstræde 10,st.tv.

Strandstræde 6,l.th.

Strandstræde 6,l.tv.

Strandstræde 8,1oTh.

Strandstræde 8,l.Tv.

Strandstræde 10,l.Th.

Strandstræde 10,1oTv.

Strandstræde 6,2.Th.

Strandstræde 6,2.Tv.

Tallene ikke revideret

På en gang

4.894

3.638

3.638

3.162

3.682

5.154

5.371

3.595

3.595

3.638

3.638

5.631

5.371

3.595

Månedlig i 12 mdr.

408

303

303

263

307

430

448

300

300

303

303

469

448

300

Vest





Strandstræde 6,3.th.

Strandstræde 6,3.tv.









På en gang

3.595

3.638

3.638

5.631

7.970

5.024

4.981

3.638

3.638

5.631

3.508

4.721

4.764

4.288

Månedlig i 12 mdr.

300

303

303

469

664

419

415

303

303

469

292

393

397

357

Ejerforeningen Fjordstokkene ~ C""<':"'P;!f!';!~",,··.r· c•

.~~. , . ......, ': ': •.Woi.. ~ '~!J.~:,~,,~,

'",~~"~~~::~:'~;;,.-:-~~~:-~' .~: .:. {~'. ',-, ,',

øst

Pakhusstræde 7, st.tv.

Pakhusstræde 7, st.th.





Pakhusstræde 7, 1.tv.

Pakhusstræde 7, 1.th.







Tallene ikke revideret

På en gang

4.894

3.595

3.595

3.075

3.638

5.674

5.414

3.552

3.552

3.595

3.595

6.150

5.414

3.552

Månedlig i 12 mdr.

408

300

300

256

303

473

451

296

296

300

300

513

451

296

øst











Pakhusstræde 9, 4.



Pakhusstræde 11, 5.

På en gang

3.552

3.595

3.595

6.150

8.013

4.851

4.851

3.595

3.595

6.150

3.508

4.115

6.280

5.587

Månedlig i 12 mdr.

296

300

300

513

668

404

404

300

300

513

292

343

523

466

Documents

E/F Fjordstokkenefiles.zite3.com/data/files/263/185/0/Ref af... · tractor har afvist at gøre mere ved vandindtrængning i kælderen og glasfacadernes under ... Oversigt vedlagt