Cena poľnohospodárskej pôdy

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdypoľnohospodárskej pôdy

Cena poľnohospodárskej Cena poľnohospodárskej pôdypôdy

Anna BandlerováAnna Bandlerová


Prednáška z Agrárneho práva EUPrednáška z Agrárneho práva EU


Rozloha SRRozloha SR

Celková rozlohaCelková rozloha:: 4 903 471 ha 4 903 471 ha

Poľnohospodárska pôdaPoľnohospodárska pôda :2 439 408 ha:2 439 408 ha 49,9%49,9% z celkovej plochyz celkovej plochy

Lesy Lesy 1 996 400 ha 1 996 400 ha 40,8%40,8% z celkovej plochy z celkovej plochy

Ostatná pôdaOstatná pôda 150 6 00 ha 150 6 00 ha 9,6%9,6% z celkovej plochy z celkovej plochy


Vlastníctvo k poľnohospodárskej Vlastníctvo k poľnohospodárskej pôdepôde

ccacca 81 % 81 % pôda v súkromnom pôda v súkromnom vlastníctve (FO,PO)vlastníctve (FO,PO)

cca cca 5,32 % 5,32 % štátna pôdaštátna pôda cca cca 13,58%13,58%-pôda neznámych -pôda neznámych

vlastníkovvlastníkov Zdroj : Výročná správa SPF 2011Zdroj : Výročná správa SPF 2011


Na Slovensku podobne ako aj Na Slovensku podobne ako aj v iných krajinách EU patrí prevažná v iných krajinách EU patrí prevažná časť poľnohospodárskej pôdy do časť poľnohospodárskej pôdy do súkromného vlastníctva,súkromného vlastníctva,

väčšina vlastníkov svoju pôdu väčšina vlastníkov svoju pôdu neobhospodaruje sama, ale ju neobhospodaruje sama, ale ju prenajíma iným subjektom prenajíma iným subjektom hospodáriacim na pôdehospodáriacim na pôde

Cena poľnohospodárskej pôdy sa stanovuje podľa účelu:

na kúpu a predaj, na určenie výšky nájomného, na zistenie vymeriavacieho základu dane, na účely zabezpečenia hypotekárnych úverov, na účely stanovenia súdnych poplatkov alebo

provízií realitných kancelárií za sprostredkovateľské služby pri manipulácii s nehnuteľnosťami

pre potreby pozemkových úprav na stanovenie ceny pôdy na účely vyvlastnenia.



Teda stanovenie ceny -hodnoty Teda stanovenie ceny -hodnoty nehnuteľností v Slovenskej nehnuteľností v Slovenskej republike bolo a naďalej je republike bolo a naďalej je podmienené účelom, na ktorý sa podmienené účelom, na ktorý sa má vykonať.má vykonať.


Podľa toho, na aký účel sa pôda Podľa toho, na aký účel sa pôda využívavyužíva

Hodnota poľn.pôdyHodnota poľn.pôdy

Trhová cenaTrhová cenaÚradná cenaÚradná cena

Zák.č.582/2004 Z. zZák.č.582/2004 Z. zv znení zmienv znení zmien

Vyhláška č.Vyhláška č.38/2005 Z.z.38/2005 Z.z. Vyhl. č. 492/2004 Z.z.Vyhl. č. 492/2004 Z.z.


Úradná cena p.p.Úradná cena p.p.Úradná cena sa stanovuje v závislosti od Úradná cena sa stanovuje v závislosti od

účelu,pre ktorý sa použije nasledovnými účelu,pre ktorý sa použije nasledovnými právnymi predpismi :právnymi predpismi :

zákon č. zákon č. 582/2004 Z. z.v znení 582/2004 Z. z.v znení zmien ( z.č.465/2008 Zz.)zmien ( z.č.465/2008 Zz.)

vyhláška MP SR č. vyhláška MP SR č. 38/2005 Z38/2005 Z. . z.z.vyhláška č. 492/2004 Z. z.vyhláška č. 492/2004 Z. z.


Hodnota p.p. na Slovensku je Hodnota p.p. na Slovensku je cca 99 miliard Skcca 99 miliard Sk


1.Zákon č. 1.Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za daniach a miestnom poplatku za komunálne odpadykomunálne odpady a drobné a drobné stavebné odpady v znení zákona stavebné odpady v znení zákona č.465/2008 z.z.č.465/2008 z.z.

Používa sa : Používa sa : -pre účely platenia daní -pre účely platenia daní


Podľa prílohy k tomuto právnemu Podľa prílohy k tomuto právnemu predpisu (465/2008 Z.z) je priemerná predpisu (465/2008 Z.z) je priemerná hodnota ornej pôdy hodnota ornej pôdy na Slovensku na Slovensku cca cca 53 centov 53 centov za meterza meter štvorcovýštvorcový

Je možné nájsť hodnotu p.p.podľa Je možné nájsť hodnotu p.p.podľa prílohy aj na web stránke prílohy aj na web stránke

http://agrofarmy.sk/Rmenu/Informacie/Cenapody/cenapody.php


Príklady hodnoty ornej pôdy:Príklady hodnoty ornej pôdy:hodnota ornej pôdy napr. v obci Báč hodnota ornej pôdy napr. v obci Báč

v okrese Dunajská Streda je :v okrese Dunajská Streda je :

1euro a 15 centov za m2,1euro a 15 centov za m2,

v okrese Nové Zámky v obci Dvory nad v okrese Nové Zámky v obci Dvory nad Žitavou Žitavou je 80 centov za m2je 80 centov za m2, ,

v obci Preseľany v okrese Topoľčany jev obci Preseľany v okrese Topoľčany je

70 centov za m270 centov za m2

v obci Mojmírovce v okrese Nitra v obci Mojmírovce v okrese Nitra

78 centov za m278 centov za m2

Výpočet daní z pozemkov Výpočet daní z pozemkov

-je upravený v zákone č.582/2004 Z.z.v -je upravený v zákone č.582/2004 Z.z.v znení zmien znení zmien

-Týmto zákonom sa ustanovujú miestne -Týmto zákonom sa ustanovujú miestne dane a miestny poplatok za komunálne dane a miestny poplatok za komunálne odpady a drobné stavebné odpady.odpady a drobné stavebné odpady.

-


Miestnymi daňami, ktoré môže ukladať Miestnymi daňami, ktoré môže ukladať obec, sú:obec, sú:

a) daň z nehnuteľností, a) daň z nehnuteľností, b) daň za psa, b) daň za psa, c) daň za užívanie verejného priestranstva, c) daň za užívanie verejného priestranstva, d) daň za ubytovanie, d) daň za ubytovanie, e) daň za predajné automaty, e) daň za predajné automaty, f) daň za nevýherné hracie prístroje, f) daň za nevýherné hracie prístroje, g) daň za vjazd a zotrvanie motorového vozidla g) daň za vjazd a zotrvanie motorového vozidla

v historickej časti mesta, v historickej časti mesta, h) daň za jadrové zariadenie.h) daň za jadrové zariadenie.


Daň z nehnuteľnostiDaň z nehnuteľnosti

a) daň z pozemkov, a) daň z pozemkov, b) daň zo stavieb, b) daň zo stavieb, c) daň z bytov a z nebytových priestorov v c) daň z bytov a z nebytových priestorov v

bytovom domebytovom dome


Daň z pozemkovDaň z pozemkov

Daňovníkom dane z pozemkov, je Daňovníkom dane z pozemkov, je (ak nie (ak nie je je uvedené iné uvedené iné ))

a) vlastník pozemku, a) vlastník pozemku, b) správca pozemku vo vlastníctve štátu, b) správca pozemku vo vlastníctve štátu,

2) správca pozemku vo vlastníctve obce 2) správca pozemku vo vlastníctve obce 3) alebo správca pozemku vo vlastníctve 3) alebo správca pozemku vo vlastníctve

vyššieho územného celku zapísaný v vyššieho územného celku zapísaný v katastri nehnuteľnostíkatastri nehnuteľností


Základom dane z pozemkov

pre pozemky druhu orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady a trvalé trávnaté porasty je hodnota pozemku bez porastov určená vynásobením výmery pozemkov v m2 a hodnoty pôdy za 1 m2 uvedenej v prílohe č. 1 zákona


Ročná sadzba dane z pozemkov

je 0,25 % z hodnoty pôdy.Ročnú sadzbu dane z pozemkov

môže správca dane všeobecne záväzným nariadením území znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia.


Ročná sadzba dane z pozemkov

Je teda závislá od toho, ako sa určí všeobecne záväzným nariadením príslušnej obce a pohybuje sa cca 0,40 % (napr. Mojmírovce okr.Nitra ), 0,35% (Košice) 0,65 % Sablahov,0,30% Lednické Rovné,


2.Vyhláška 38/2005 Z.z. o určení hodnoty pozemkov a porastov

Používa sa :- na stanovenie hodnoty pre účely pozemkových úprav- pre výpočet výšky nájmu z užívania poľnohospodárskej pôdy (min. nájom 1% z hodnoty pôdy,SPF 1,5%)- pre výpočet poplatku za drobenie pôdy- pre účel platenia odvodov za trvalé, alebo dočasné odňatie poľ. pôdy



Táto vyhláška pri stanovovaní Táto vyhláška pri stanovovaní hodnoty pôdy vychádza z kvality hodnoty pôdy vychádza z kvality a bonity pôdy stanovenej podľa a bonity pôdy stanovenej podľa bonitných pôdno – ekologických bonitných pôdno – ekologických jednotiek (BPEJ) ajednotiek (BPEJ) a nezohľadňuje nezohľadňuje súčasnú trhovú cenu pôdy , súčasnú trhovú cenu pôdy ,

Bonitovaná pôdno-ekologická Bonitovaná pôdno-ekologická jednotkajednotka (BPEJ) (BPEJ)

je ustanovená zákonom, ako je ustanovená zákonom, ako klasifikačný klasifikačný a identifikačný údaja identifikačný údaj vyjadrujúci kvalitu vyjadrujúci kvalitu a hodnotu produkčno-ekologického a hodnotu produkčno-ekologického potenciálupotenciálu poľnohospodárskej pôdy na poľnohospodárskej pôdy na danom stanovišti. danom stanovišti.

Poľnohospodárska pôda je rozdelená Poľnohospodárska pôda je rozdelená do deviatich skupín bonitovaných do deviatich skupín bonitovaných pôdno-ekologických jednotiekpôdno-ekologických jednotiek . .


Týmto jednotkám odpovedajú aj normatívne údaje o produkcii poľnohospodárskych plodín, ktoré sa môžu v daných prírodných podmienkach a pri obvyklej agrotechnike pestovať, ako aj normatívne údaje o nákladoch, čo slúži pre výpočet ceny pôdy.


Pretože bonitácia je vytvorená na základe pomerne podrobného pôdoznaleckého prieskumu a kategórií sklonu svahov, bonita - cena parcely sa vypočítava ako vážený priemer z plôch jednotlivých BPEJ, ktoré sa nachádzajú na určitej parcele. Podobne sa vypočítava aj cena pôdy za celé územie užívateľa, alebo za katastrálne územie.


Každá BPEJ predstavuje skutočnú časť pôdneho krytu, ktorá má rovnaké klimatické a pôdne vlastnosti a rovnaký sklon svahov.

Odborným obsahom máp, na ktorých sú tieto jednotky zobrazené, sú ohraničené areály jednotlivých BPEJ s vyznačením ich kódu.


Každá BPEJ je určená a jej pôdno-klimatické vlastnosti sú vyjadrené kombináciou kódov jednotlivých vlastností na stabilných pozíciách 7 miestneho kódu:


Štruktúra kódu BPEJ



Osobitná ochrana je ustanovená zákonom Osobitná ochrana je ustanovená zákonom pre najkvalitnejšie poľnohospodárske pre najkvalitnejšie poľnohospodárske pôdy, zaradené podľa kódu bonitovanej pôdy, zaradené podľa kódu bonitovanej pôdno-ekologickej jednotky (BPEJ) do 1. pôdno-ekologickej jednotky (BPEJ) do 1. až 4. skupiny. až 4. skupiny.

Táto osobitná ochrana je ustanovená Táto osobitná ochrana je ustanovená formou obmedzeniaformou obmedzenia nepoľnohospodárskeho použitia nepoľnohospodárskeho použitia poľnohospodárskej pôdy poľnohospodárskej pôdy a nie zákazoma nie zákazom ich nepoľnohospodárskeho použitia.ich nepoľnohospodárskeho použitia.


Prílohu k vyhláške č.38/2005 z.z. tvorí Prílohu k vyhláške č.38/2005 z.z. tvorí tabuľka s hodnotou pozemku, ktorý tvorí tabuľka s hodnotou pozemku, ktorý tvorí poľnohospodársku pôdu.poľnohospodársku pôdu.

Sadzba poľnohospodárskej pôdy v euro Sadzba poľnohospodárskej pôdy v euro za meter štvorcový sa pohybuje za meter štvorcový sa pohybuje v závislosti od zaradenia do v závislosti od zaradenia do bonitovanej bonitovanej pôdno - ekologickej jednotkypôdno - ekologickej jednotky (BPEJ ) (BPEJ ) v rozmedzí cca v rozmedzí cca od 2 centov -do 40 centov od 2 centov -do 40 centov za meter štvorcový.za meter štvorcový.

hodnota pôdy podľa tejto hodnota pôdy podľa tejto vyhlášky je oveľa nižšia, ako vyhlášky je oveľa nižšia, ako hodnota pôdy podľa zákona hodnota pôdy podľa zákona č.582/2004 v znení zmienč.582/2004 v znení zmien


Podľa zákona č.504/2003 Zz. V znení Podľa zákona č.504/2003 Zz. V znení zmien:zmien:

Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu a tým je : vyhláška č.38/2005 z.zvyhláška č.38/2005 z.z



Podľa judikatúry Európskeho súdu pre Podľa judikatúry Európskeho súdu pre ľudské právaľudské práva::

,,dotknutý štát by mal odstrániť všetky ,,dotknutý štát by mal odstrániť všetky tie prekážky, ktoré bránia tomu , tie prekážky, ktoré bránia tomu , aby sa nájom pôdy mohol realizovať aby sa nájom pôdy mohol realizovať za podmienok, ktoré berú do úvahy za podmienok, ktoré berú do úvahy skutočnú cenu pôdy a súčasné skutočnú cenu pôdy a súčasné trhové podmienky v dotknutej trhové podmienky v dotknutej lokalite.lokalite.““


Inými slovami Inými slovami :bolo by potrebné vziať :bolo by potrebné vziať do úvahy skutočnú trhovú cenu pôdy do úvahy skutočnú trhovú cenu pôdy v čase uzatvorenia nájomnej zmluvyv čase uzatvorenia nájomnej zmluvy, , nakoľko v hodnote pôdy podľa BPEJ nakoľko v hodnote pôdy podľa BPEJ nie je možné zohľadniť budúce nie je možné zohľadniť budúce faktory vplyvu na zmenu trhovej ceny faktory vplyvu na zmenu trhovej ceny (napr. priemyselná výstavba, (napr. priemyselná výstavba, budovanie diaľnic a pod. sú faktory, budovanie diaľnic a pod. sú faktory, ktoré majú výrazný dopad na trhovú ktoré majú výrazný dopad na trhovú cenu a nemožno ich predvídať na cenu a nemožno ich predvídať na niekoľko desaťročí dopredu). niekoľko desaťročí dopredu).


Týmto cenovým predpisom Týmto cenovým predpisom

--vyhláška MP SR č. 38/2005 Z. z. vyhláška MP SR č. 38/2005 Z. z. o určení hodnoty pozemkov o určení hodnoty pozemkov a porastov na nicha porastov na nich

sa bude riadiť aj výpočet poplatku za sa bude riadiť aj výpočet poplatku za drobenie pôdy podľa zákona č. drobenie pôdy podľa zákona č. 180/1995 Z.z.180/1995 Z.z.

Ak má vzniknúť pozemok menší akoAk má vzniknúť pozemok menší ako- 20 000 m2 ale väčší ako 10 000m2 pri 20 000 m2 ale väčší ako 10 000m2 pri

lesnej pôde a lesnej pôde a - 5 000 m2 pri poľ. pôde – 5 000 m2 pri poľ. pôde – odvod je 10% z odvod je 10% z

hodnoty pôdy podľa tohto cenového hodnoty pôdy podľa tohto cenového predpisupredpisu

Ak má vzniknúť lesný pozemok s Ak má vzniknúť lesný pozemok s výmerou od 5 000 – 10 000m2 alebo výmerou od 5 000 – 10 000m2 alebo poľ. pozemok od 2 000m2 – 5 000m2 poľ. pozemok od 2 000m2 – 5 000m2 – – odvod je 20% z hodnoty pôdy podľa odvod je 20% z hodnoty pôdy podľa tohto cenového predpisutohto cenového predpisu



3.3. Vyhláška č. 492/2004 Z. z. Vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej o stanovení všeobecnej hodnoty majetkuhodnoty majetku. .

Používa sa:Používa sa: V iných prípadochV iných prípadoch,, napr.: napr.:- ak kupujúcim je štátna organizácia resp. - ak kupujúcim je štátna organizácia resp.

Slovenský pozemkový fond sa pre Slovenský pozemkový fond sa pre stanovenie hodnoty využíva znalecký stanovenie hodnoty využíva znalecký posudok vyhotovený podľa vyhlášky posudok vyhotovený podľa vyhlášky č.492/2004 Z.z.č.492/2004 Z.z.


-ak súdy rozhodujú v súdnych sporoch, -ak súdy rozhodujú v súdnych sporoch, ktorých predmetom je poľnohospodárska ktorých predmetom je poľnohospodárska alebo lesná pôda – najmä v otázkach alebo lesná pôda – najmä v otázkach týkajúcich sa výšky pohľadávok veriteľa voči týkajúcich sa výšky pohľadávok veriteľa voči dlžníkovi, je potrebný znalecký posudok,dlžníkovi, je potrebný znalecký posudok,

--


Pre účely ochrany Pre účely ochrany poľnohospodárskej pôdy sa poľnohospodárskej pôdy sa uplatňuje uplatňuje zákon č. 220/2004 Z. z. zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdypoľnohospodárskej pôdy

Trhové ceny p.p.Trhové ceny p.p.

Základnými prvkami trhovej ceny poľnohospodárskej pozemkov sú ponuka a dopyt

Cena je ovplyvnená :kvalitou pozemkov (BPEJ), druhom pozemku (orná pôda, trvalé trávne porasty, atď.), prístup a tvar pozemkov a vo veľkej miere ovplyvňujú cenu aj podmienky nájomnej zmluvy so súčasným užívateľom.



Kúpna cena predávanej pôdy sa tvorí Kúpna cena predávanej pôdy sa tvorí predovšetkým na voľnom trhu, odvíjajúc predovšetkým na voľnom trhu, odvíjajúc sa od ponuky a dopytu.sa od ponuky a dopytu.

Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy bez Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy bez rozlíšenia účelu ich ďalšieho využitia sú rozlíšenia účelu ich ďalšieho využitia sú vyššie najmä v poľnohospodársky vyššie najmä v poľnohospodársky produkčných okresoch a okresoch produkčných okresoch a okresoch s rozvinutým turistickým ruchom. s rozvinutým turistickým ruchom.

Neexistencia cenových máp trhových cien poľnohospodárskej pôdy spôsobuje, že ceny sa utvárajú predovšetkým podľa jej lokácie v produkčnej oblasti, predpokladanej výnosovosti poľnohospodárskej pôdy, veľkosti predávanej parcely a existencie samostatného vlastníctva alebo spoluvlastníctva.



Výška ceny poľnohospodárskej Výška ceny poľnohospodárskej pôdy nesmie byť v rozpore so pôdy nesmie byť v rozpore so

zákonom zákonom č.18/1996 Z. z. č.18/1996 Z. z. o cenácho cenách v znení neskorších v znení neskorších

predpisovpredpisov


Faktory, ovplyvňujúce trhové ceny Faktory, ovplyvňujúce trhové ceny poľnohospodárskej pôdypoľnohospodárskej pôdy

dopyt a ponuka v mieste polohy dopyt a ponuka v mieste polohy pozemkov,pozemkov,

makropoloha pozemkov (poloha makropoloha pozemkov (poloha okresov v rámci republiky),okresov v rámci republiky),

mikropoloha pozemkov, t.j. poloha mikropoloha pozemkov, t.j. poloha pozemkov v rámci okresu, pozemkov v rámci okresu,

prístup k pozemku, infraštruktúra, prístup k pozemku, infraštruktúra, produkčná schopnosť – bonita pôdyprodukčná schopnosť – bonita pôdy


Rok 2011Rok 2011 Priemerná trhová cena Priemerná trhová cena

poľnohospodárskych pozemkovpoľnohospodárskych pozemkov s predpokladom ich ďalšieho s predpokladom ich ďalšieho poľnohospodárskeho využitia (s výmerou nad poľnohospodárskeho využitia (s výmerou nad 1 ha) podľa druhu pozemku dosiahla v roku 1 ha) podľa druhu pozemku dosiahla v roku 2011 :2011 :

v Dunajskej Strede 2,34 EUR za meter štvorcový,(orná pôda 2,44)v Dunajskej Strede 2,34 EUR za meter štvorcový,(orná pôda 2,44) Nitra 1,36 eur (1,31 orná pôda )Nitra 1,36 eur (1,31 orná pôda ) Michalovce 1,04Eur m2 (1,75 eur orná pôda )Michalovce 1,04Eur m2 (1,75 eur orná pôda ) Rimavská Sobota 0,23 eur ( 0,20 orná pôda)Rimavská Sobota 0,23 eur ( 0,20 orná pôda) Svidník 0,27 eur ( zdroj VUEPP,2012)Svidník 0,27 eur ( zdroj VUEPP,2012)

Anna Bandler

na účel rekreacie Prešov 8,35eur, BanSká Bystrica 6,20 eur za m2Trhová cena do 1 ha priemer 1,70eur za poln. podu za m2 , nad ha dvoj trojnásobne vyšši cena

Porovnanie priemerných trhových a úradných cien poľnohospodárskej pôdy v roku 2011

bez rozlíšenia účelu jej ďalšieho využitia bolo zistené, že táto cena sumárne za všetky sledované okresy bola 6,8-krát vyššia ako úradná cena ornej pôdy.Najmenšie rozdiely medzi priemernou trhovou a priemernou úradnou cenou ornej pôdy boli v okresoch Svidník, kde trhová cena OP bola oproti úradnej cene vyššia 3-krát, v Topoľčanoch bola trhová cena vyššia 2,3-krát a v Rimavskej Sobote len 1,7-krát vyššia.


Porovnanie trhovej ceny pozemkov s OP vo veľkostnej kategórii do 1 ha a nad 1 ha s úradnou cenou OP vo vybraných okresoch SR v roku 2011

(Zdroj VUEPP 2011)


Porovnanie trhovej ceny pozemkov s TTP veľkostnej kategórie nad 1 ha s úradnou cenou TTP vo vybraných okresoch SR v roku 2011


Zdroje na nákup poľnohospodárskej pôdy v sledovanom súbore okresov v SR


Podiel slovenských a zahraničných subjektov na transakciách s pôdou vo vybraných okresoch SR v roku 2011


Dôvod nákupu pôdy podľa právnej formy subjektov



Účel nákupu pôdy podľa právnej formy subjektov


Sledovaním kúpnej ceny pozemkov vo výberovom súbore poľnohospodárskych subjektov bolo

zistené

priemerná cena nakupovanej ornej pôdy bola

5 146,18 EUR.ha-1,priemerná cena nakupovaných trvalých trávnych porastov bola

2 754,41 EUR.ha-1,priemerná cena nakupovaných viníc bola

1 992,00 EUR.ha-1,priemerná cena nakupovaných záhrad bola

2 246,00 EUR.ha-1,

Zdroj :Vyskumná správa 2012,VUPaP


Vyššie ceny nie sú výnimkou, najmä Vyššie ceny nie sú výnimkou, najmä v okolí Bratislavy a Trnavy. v okolí Bratislavy a Trnavy.

Pričom z predaja pôdy prosperujú Pričom z predaja pôdy prosperujú predovšetkým obchodníci predovšetkým obchodníci s poľnohospodárskou pôdou určenou s poľnohospodárskou pôdou určenou na zástavbu.na zástavbu.


))

Zdroj: VÚEPPZdroj: VÚEPP

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena poľnohospodárskej pôdypoľnohospodárskej pôdyZdroj: EurostatZdroj: Eurostat

Cena poľnohospodárskej pôdy v krajinách EÚ v

EUR.ha-1 (2002)

15 895

13 727

3 860

37 500

13 318

1 307

5 000

888

2 019

13 180

11 081

0 5 000 10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

Belgicko

Francúzsko

Nemecko

Rakúsko

Švédsko

Veľká Británia


Trhové ceny poľnohospodárskej Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy- rok 2002pôdy- rok 2002

v Belgicku 15 895 EUR za ha,v Belgicku 15 895 EUR za ha, v Taliansku 13 180 EUR za ha, v Taliansku 13 180 EUR za ha, v Nemecku 9 416 EUR za ha, v Nemecku 9 416 EUR za ha, v Španielsku 5 686 EUR za ha, v Španielsku 5 686 EUR za ha, vo Francúzsku 3 613 EUR za havo Francúzsku 3 613 EUR za ha


v Česku 1 282 EUR za ha, v Česku 1 282 EUR za ha, v Poľsku 874 EUR za ha v Poľsku 874 EUR za ha na Slovensku 877 EUR za ha na Slovensku 877 EUR za ha

((Eurostat 2002)Eurostat 2002)


Podľa výsledkov výskumu katedry Podľa výsledkov výskumu katedry práva (2011) sa kvalitná pôda práva (2011) sa kvalitná pôda v Nitrianskom regióne predáva za v Nitrianskom regióne predáva za približnepribližne

3000 EUR/ ha 3000 EUR/ ha

aj vyššiu cenu možno dosiahnuť pri aj vyššiu cenu možno dosiahnuť pri predaji menšej výmery pôdy určenej predaji menšej výmery pôdy určenej na nepoľnohospodárske účely. na nepoľnohospodárske účely.


Nákup poľnohospodárskej pôdy v Nákup poľnohospodárskej pôdy v ostatnom období ovplyvnili aj ostatnom období ovplyvnili aj platby v nových členských platby v nových členských štátoch, tak príspevok EU ako aj štátoch, tak príspevok EU ako aj národný doplatok. národný doplatok.


Stále však trh s poľnohospodárskou Stále však trh s poľnohospodárskou pôdou je vyšší pôdou je vyšší

najmä ak ide o kúpu p.pôdy na iný než najmä ak ide o kúpu p.pôdy na iný než poľnohospodársky účel napr. poľnohospodársky účel napr.

ak ide o kúpu pre účely výstavby ak ide o kúpu pre účely výstavby priemyselných parkov, pre výstavbu priemyselných parkov, pre výstavbu fabríkfabrík


SWOT analýza poukazuje na nasledujúce SWOT analýza poukazuje na nasledujúce slabé stránky, ktoré je potrebné riešiť:slabé stránky, ktoré je potrebné riešiť:

doteraz neukončený reštitučný doteraz neukončený reštitučný proces; proces;

neukončené pozemkové úpravy; neukončené pozemkové úpravy; rozdrobenosť pozemkového rozdrobenosť pozemkového

vlastníctva.vlastníctva.


rozdrobenosť pozemkového vlastníctva sa rozdrobenosť pozemkového vlastníctva sa týka jednak veľkosti pozemkov, a tým aj týka jednak veľkosti pozemkov, a tým aj ich počtu, jednak veľkého rozsahu ich počtu, jednak veľkého rozsahu spoluvlastníckych vzťahov rôznych osôb spoluvlastníckych vzťahov rôznych osôb k tomu istému (malému) pozemku a k tomu istému (malému) pozemku a jednak priestorového rozptylu pozemkov jednak priestorového rozptylu pozemkov toho istého vlastníka a sprevádza ju toho istého vlastníka a sprevádza ju neúčelný tvar pozemkov a ich neúčelný tvar pozemkov a ich nedostatočná prístupnosť. nedostatočná prístupnosť.


Priemerná výmera pozemku je Priemerná výmera pozemku je 0,45 ha s priemerným počtom 12 0,45 ha s priemerným počtom 12 – 15 spoluvlastníkov na 1 – 15 spoluvlastníkov na 1 pozemok (kde spoluvlastnícky pozemok (kde spoluvlastnícky podiel tvorí často menej ako 1 podiel tvorí často menej ako 1 m2), m2),


Rozdrobenosť pozemkového vlastníctva Rozdrobenosť pozemkového vlastníctva (sama alebo v spojení s inými (sama alebo v spojení s inými okolnosťami) sťažuje, prípadne dokonca okolnosťami) sťažuje, prípadne dokonca v jednotlivých prípadoch vylučuje :v jednotlivých prípadoch vylučuje :

ich evidenciu, ich evidenciu, prijímanie vlastníckych rozhodnutí prijímanie vlastníckych rozhodnutí

i rozhodovanie orgánov verejnej i rozhodovanie orgánov verejnej správy, správy,


vznik zmluvných právnych pomerov medzi vznik zmluvných právnych pomerov medzi vlastníkmi a inými osobami (napr. vlastníkmi a inými osobami (napr. užívateľmi), užívateľmi),

vytváranie racionálnych ekonomických vytváranie racionálnych ekonomických subjektovsubjektov

je zdrojom vlastníckych a susedských je zdrojom vlastníckych a susedských sporov a zamedzuje rozvoju trhu s pôdou.sporov a zamedzuje rozvoju trhu s pôdou.


Ďalšie faktory, ktoré brzdia rozvoj trhu Ďalšie faktory, ktoré brzdia rozvoj trhu s poľnohospodárskou pôdou, sú :s poľnohospodárskou pôdou, sú :


::

doteraz existujúci problém doteraz existujúci problém s neidentifikovanou pôdou (pôdou s neidentifikovanou pôdou (pôdou neznámych vlastníkov);neznámych vlastníkov);

moratórium na predaj moratórium na predaj poľnohospodárskej pôdy cudzincom;poľnohospodárskej pôdy cudzincom;

daňové zaťaženie;daňové zaťaženie;


Pre rozvíjanie trhu s pôdou ako aj Pre rozvíjanie trhu s pôdou ako aj trhu s nájmom poľnohospodárskej trhu s nájmom poľnohospodárskej

pôdy a pre účely ochrany pôdy a pre účely ochrany a zveľaďovania pôdneho fondu a zveľaďovania pôdneho fondu

bude nutné :bude nutné :


Ukončiť čo najskôr proces reštitúcií Ukončiť čo najskôr proces reštitúcií Doriešiť problém s pôdou neznámych Doriešiť problém s pôdou neznámych

vlastníkov; vlastníkov; Sprehľadniť situáciu v oblasti štruktúry Sprehľadniť situáciu v oblasti štruktúry

vlastníctva a užívania pôdy vytvorením vlastníctva a užívania pôdy vytvorením komplexného informačného systému komplexného informačného systému zachytávajúceho finančné operácie zachytávajúceho finančné operácie s poľnohospodárskou pôdou;s poľnohospodárskou pôdou;


Eliminovať problém týkajúci sa extrémnej Eliminovať problém týkajúci sa extrémnej rozdrobenosti poľnohospodárskej pôdy;rozdrobenosti poľnohospodárskej pôdy;

Urýchliť proces pozemkových úprav;Urýchliť proces pozemkových úprav;

Stanoviť systém, ktorý sprehľadní situáciu Stanoviť systém, ktorý sprehľadní situáciu v stanovení hodnoty poľnohospodárskej pôdy, v stanovení hodnoty poľnohospodárskej pôdy, keď v súčasnosti platí, že pre rôzny účel keď v súčasnosti platí, že pre rôzny účel využitia pôdy platí iný právny predpis využitia pôdy platí iný právny predpis ohodnocovania niekoľkonásobne novelizovaný; ohodnocovania niekoľkonásobne novelizovaný;


Podporovať a vytvárať finančné stimuly Podporovať a vytvárať finančné stimuly pre podporu trhu s pôdou ako napr. pre podporu trhu s pôdou ako napr. poskytovanie zvýhodnených úverov poskytovanie zvýhodnených úverov s nižšou úrokovou mierou;s nižšou úrokovou mierou;

Súčasný stav financovania trhu s poľnohospodárskou

pôdou


Úvery na nákup poľnohospodárskej pôdy poskytujú na Slovensku len vybrané komerčné banky.

Podľa odhadov je aktuálny limit úverov cca 10 mil. EUR, čo zodpovedá nákupnej cene na cca 5 000 ha poľnohospodárskej pôdy.


Podmienky financovania nákupu poľnohospodárskej pôdy z úverov poskytovaných komerčnými bankami sú navyše pre väčšinu subjektov poľnohospodárskej výroby neakceptovateľné, pretože vysoko prekračujú ich ekonomické možnosti. Komerčné banky totiž poskytujú úvery maximálne na dobu 10 rokov, pri úrokovej sadzbe cca 5%.


Financovanie na dlhšie obdobie je podľa vyjadrení komerčných bánk prakticky nemožné, pretože by úroková sadzba neúmerne stúpla.

Akceptačná hodnota nakupovanej pôdy na účely poskytnutia úveru je 50%.


Z uvedeného vyplýva, že financovanie trhu s poľnohospodárskou pôdou prostredníctvom komerčných bánk je výrazne nedostatočné a vyžaduje si vo väčšom rozsahu využiť produktové možnosti, ktoré v tejto oblasti poskytuje subjektom poľnohospodárskej prvovýroby Slovenská záručná a rozvojová banka


SZRB poskytla nákup poľnohospodárskej pôdy od roku 2008 do júna 2012 úvery vo výške 3 108 455 EUR pričom ide o úvery so splatnosťou do 15 rokov s úrokovou sadzbou do 4 %

Výhody doterajšieho financovania prostredníctvom SZRB spočívajú v tom, že táto poskytuje úvery aj na nákup spoluvlastníckych podielov k pozemkom vedeným v registri „C“,


SZRB vyžaduje iba 20% podielu vlastných zdrojov z výšky úveru a poskytuje možnosť na splácanie úveru využiť nerovnomerné splátky v závislosti od vývoja tržieb.


Limitom v tejto súvislosti sú nedostatočné voľné zdroje SZRB na podporu trhu s pôdou slúžiacou poľnohospodárskej výrobe, ktoré v súčasnosti predstavujú cca 2 000 000 EUR.


Navrhovaný mechanizmus financovania trhu s poľnohospodárskou pôdou

podporiť financovanie nákupu

poľnohospodárskej pôdy formou nového úverového produktu SZRB s názvom „Moja pôda“.


V rámci tohto nového úverového produktu sa podporí financovanie nákupu poľnohospodárskej pôdy pre poľnohospodárske subjekty:

zriadené v súlade s právnym poriadkom SR, a ktoré majú svoje registrované sídlo, ústrednú správu alebo hlavné miesto podnikania na území SR, a podnikajúce súčasne v oblasti živočíšnej a rastlinnej výroby; alebo


podnikajúce len v oblasti rastlinnej výroby, pričom platí, že špecializovaná rastlinná výroba sa musí vykonávať minimálne na výmere 10 % z celkovej výmery, na ktorej poľnohospodársky subjekt vykonáva svoj predmet činnosti.


Maximálna lehota splatnosti úveru sa stanoví na obdobie 15 rokov s úrokovou mierou vypočítanou, pre každého žiadateľa o úver samostatne, v zmysle Oznámenia Komisie 2008/C 14/02.

Základná sadzba bola stanovená Európskou komisiou na úrovni

0,66 %.


Taktiež sa bude limitovať minimálna výška úveru na 3 000 EUR a maximálna výšku úveru na 250 000 EUR, s minimálnym spolufinancovaním zo strany žiadateľa na úrovni 15 % z objemu úveru.


Týmto produktom sa podporí financovanie odkúpenia produkčne potenciálnej pôdy evidovanej v katastri nehnuteľností, ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávnaté porasty, a pod.

a financovanie kúpy zastavaných pozemkov pod nehnuteľnosťami (napr. hospodárskymi budovami).

podporí sa tak kúpa samostatných parciel, ako aj kúpa spoluvlastníckeho podielu k pozemku.


Zabezpečenie zdrojov banky z titulu nesplácania úveru ručením :

- pôdou, ktorá je predmetom úveru,- iným nehnuteľným majetkom,- poistením úrody a vinkuláciou poistnej

zmluvy v prospech banky počas trvania úverového vzťahu,

- inými bankou akceptovateľnými formami ručenia a pôdou v spoluvlastníckom podiele.

zábezpeka bude min. 100 % istiny úveru. Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena

poľnohospodárskej pôdypoľnohospodárskej pôdy

Na ochranu poľnohospodárskeho pôdneho fondu pred špekulatívnym zneužívaním

- poľnohospodársky subjekt, ktorý kúpi p.p. prostredníctvom úverového financovania bude viazaný, aby počas trvania úverového zmluvného vzťahu nemohol:

- prenajímať pôdu inému subjektu,- vyňať pôdu z poľnohospodárskeho

pôdneho fondu, zmeniť druh využívania pôdy a previesť vlastnícke právo k pôde.

Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena Bandlerová,A Prednáška č.10 , Cena

poľnohospodárskej pôdypoľnohospodárskej pôdy

V prípade vzniku rizika nesplácania úverov, ktoré sú zabezpečené pôdou

sa upravuje uplatňovanie záložného práva zo strany banky tak, aby mala povinnosť postúpiť predmet záložného práva na Slovenský pozemkový fond,

SPF uhradí banke sumu, špecifikovanú v znaleckom posudku,


Pozemkový fond použije takéto pozemky

najmä na plnenie úloh plynúcich z reštitúcií

bude môcť previesť vlastníctvo k pozemkom osobe, ktorá vykonáva poľnohospodársku, živočíšnu alebo špeciálnu rastlinnú výrobu;


pri viacerých záujemcoch SPF prevedie vlastníctvo k pozemku osobe, ktorá má trvalý pobyt alebo sídlo

-v prvom poradí v obci, v ktorej katastrálnom území sa pozemky nachádzajú,

-v druhom poradí v okrese, v ktorom katastrálnom území sa pozemky nachádzajú,

-v treťom poradí na území Slovenskej republiky.


Ak o prevod vlastníctva k pozemku neprejavia záujem takéto osoby SPF môže previesť vlastníctvo k pozemku aj na iné osoby



Trh s nájmom poľnohospodárskej Trh s nájmom poľnohospodárskej pôdy je rozvinutejší ako samotný pôdy je rozvinutejší ako samotný trh s pôdou na poľnohospodárske trh s pôdou na poľnohospodárske účely, hoci v poslednom období účely, hoci v poslednom období sa rozvíja rýchlejšie. sa rozvíja rýchlejšie.


Bude tiež potrebné :Bude tiež potrebné :podporovať a vytvárať daňové stimuly pre podporovať a vytvárať daňové stimuly pre

rozhýbanie trhu s pôdou ako napr. rozhýbanie trhu s pôdou ako napr. odstrániť pozemkovú daň ( napr. odstrániť pozemkovú daň ( napr. Maďarsko, Bulharsko), resp. poskytnutie Maďarsko, Bulharsko), resp. poskytnutie daňových úľav resp. úplné oslobodenie od daňových úľav resp. úplné oslobodenie od dane pri zúrodňovaní alebo zalesňovaní dane pri zúrodňovaní alebo zalesňovaní pôdy; pri výsadbe trvalých kultúr ako sú pôdy; pri výsadbe trvalých kultúr ako sú ovocné sady, vinice, chmeľnice;ovocné sady, vinice, chmeľnice;


Usporiadať vlastnícke vzťahy Usporiadať vlastnícke vzťahy k pozemkom;k pozemkom;

Zabezpečiť prístup k pozemkom;Zabezpečiť prístup k pozemkom;Vytvoriť podmienky pre racionálne Vytvoriť podmienky pre racionálne

riadenie a rozvoj trhu s pôdou;riadenie a rozvoj trhu s pôdou;Zvýšiť ekologickú stabilitu krajiny;Zvýšiť ekologickú stabilitu krajiny;


Orgány štátnej správy na úseku Orgány štátnej správy na úseku ochrany poľnohospodárskej pôdy ochrany poľnohospodárskej pôdy

Ministerstvo pôdohospodárstva Slovenskej Ministerstvo pôdohospodárstva Slovenskej republiky, republiky,

krajské pozemkové úrady, krajské pozemkové úrady, obvodné pozemkové úrady obvodné pozemkové úrady


Úlohy orgánov štátnej správy Úlohy orgánov štátnej správy

sledujú úbytky poľnohospodárskej pôdy z sledujú úbytky poľnohospodárskej pôdy z úrovne rezortu pôdohospodárstva úrovne rezortu pôdohospodárstva podľa podľa kvality poľnohospodárskej pôdykvality poľnohospodárskej pôdy, a to ich , a to ich kvantifikáciou podľa deviatich skupín kvantifikáciou podľa deviatich skupín bonitovaných pôdno-ekologických bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek a jednotiek a podľa charakteru podľa charakteru nepoľnohospodárskeho použitianepoľnohospodárskeho použitia..

Documents

Cena poľnohospodárskej pôdy