Upload
duongnhi
View
213
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Boligexperten Administration A/S og
Ejendomsforeningen Danmark
Generelt om nøgleoplysningsskema
Preben Løth, adm. direktør i Boligexperten Administration A/S
5. maj 2014
www.ejendomsforeningen.dk
Indsæt logo her2 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
1. Lovgrundlag
2. Krav til indberetning af nøgleoplysninger
1. Hvornår skal vi indberette?
2. Hvor tit skal vi indberette?
3. Adgang for andelsboligforening og administrator https://andelsboliginfo.dk
3. Gennemgang af nøgleoplysningsskema
1. Bilag 1 – Andelsboligforeningen
2. Bilag 2 – Andelslejligheden
3. Bilag 3 – Væsentlige ændringer til bilag 1
Indsæt logo her3 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
1. Lovgrundlag
Andelsboligloven ændres 12. juni 2013 (MBBL)
Loven indeholder fire elementer.
Indledningsvis medfører loven, at sælgers oplysningspligt skærpes, så der fremover skal
udleveres nøgleoplysninger om en andelsboligforening og en bolig før en handel.
Herudover indføres der med loven en pligt for penge- og realkreditinstitutter, der har
indgået aftaler om lån og eventuelt hertil knyttede finansielle aftaler med en
andelsboligforening, til at udlevere informationsmateriale til foreningen med finansielle
nøgleoplysninger.
Ydermere indføres der med loven en karensperiode på 2 år fra en forenings stiftelse for
anvendelse af valuarvurdering og offentlig vurdering ved værdiansættelse af foreningens
ejendom.
Endelig medfører loven, at der indføres en pligt for en andelsboligforening til at oplyse om
støtte modtaget af staten eller kommunen i foreningens årsregnskab.
Indsæt logo her4 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Lovbekendtgørelse af 16. december 2013 (MBBL)
§ 1. Udlevering af dokumenter og nøgleoplysninger – inden aftalens underskrift:
1. Vedtægter
2. Seneste årsregnskab
3. Referat af seneste ordinære og ekstraordinære generalforsamling
4. Vedligeholdelsesplan, såfremt en sådan er udarbejdet
5. Energimærkning for ejendommen
6. Nøgleoplysninger om andelsboligforeningen, bilag 1
7. Nøgleoplysninger om den aktuelle andelsbolig til salg, salgsopstilling, bilag 2
8. En erklæring om væsentlige ændringer ifh. årsregnskab eller bilag 1, bilag 3
Udlevering af dokumenterne kan ske ved henvisning til A/B’s hjemmeside.
Indsæt logo her5 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Lovbekendtgørelse af 16. december 2013 (MBBL)
§ 2. Nøgleoplysningerne – bilag 1 og bilag 2, samt erklæringen, skal udleveres i særlige
formularer, der er godkendt af MBBL.
§ 3. En række nøgleoplysninger skal optages som noter til årsregnskabet.
§ 4, stk.1. Penge- og realkreditinstitutter, der har ydet lån og hertil knyttede finansielle
aftaler til en andelsboligforening, skal indberette finansielle nøgleoplysninger om
foreningens lån til brug for nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen, bilag 1.
§ 4, stk. 2. Oplysning om risikoklassificering af lån, skal oplyses for alle lån optaget efter
1. juli 2013.
§ 5, stk. 1. Penge- og realkreditinstitutterne skal indberette de finansielle
nøgleoplysninger for hvert enkelt lån og finansiel aftale, som de har ydet til eller
indgået med en andelsboligforening.
§ 5, stk. 2. Indberetningen skal ske mindst én gang årligt samtidig med udsendelse af
årsopgørelse for det pågældende lån.
Indsæt logo her6 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Lovbekendtgørelse af 16. december 2013 (MBBL)
§ 6, stk. 1. Andelsboligforeningen skal senest på anmodning fra en andelshaver, der
ønsker at sælge sin bolig, indberette nøgleoplysningerne i bilag 1 og udfylde
nøgleoplysningerne i bilag 2.
§ 6, stk. 2. Nøgleoplysninger om andelsboligforeningen skal indberettes til MBBL’s
internetbaserede nøgleoplysningssystem for andelsboliger.
§ 7. Andelsboligforeningen skal hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter sælgers
anmodning udlevere bilag 1, bilag 2 og bilag 3. 10 dages fristen løber fra det
tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren
vedrørende forbedringer m.m.
§ 10. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2014. Reglerne finder anvendelse ved
alle salg, der gennemføres efter, at generalforsamlingen har godkendt årsregnskabet
2013.
Indsæt logo her7 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
2.1. Hvornår skal vi indberette?
Reglerne om nøgleoplysninger træder i kraft den 1. januar 2014.
Reglerne finder anvendelse ved alle salg, der gennemføres
efter, at generalforsamlingen har godkendt årsregnskabet 2013
eller 2013/14. Andelsboligforeningen skal hurtigst muligt og
senest 10 arbejdsdage efter sælgers anmodning udlevere bilag
1 (foreningen), bilag 2 (lejligheden) og bilag 3 (ændringer til
bilag 1). 10 dages fristen løber fra det tidspunkt, hvor foreningen
har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren
vedrørende forbedringer m.m.
Indsæt logo her8 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
2.2. Hvor tit skal vi indberette?
Foreningen (administrator) skal indberette én gang årligt efter
godkendt årsregnskab. Dog forudsat, at der kommer et salg i
foreningen. Oplysningspligten er relateret til et salg. Er der ingen
salg, skal der ikke ske indberetning.
Penge- og realkreditinstitutter skal indberette mindst én gang
årligt samtidig med udsendelse af årsopgørelse for lån m.m.
Finanssektoren har aftalt med MBBL, at indberetningen skal ske
én gang årligt på baggrund af data pr. 31.12, uanset om
andelsboligforeningens regnskab følger kalenderåret eller har
forskudt regnskabsår!!!!!
Indsæt logo her9 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Dette er af administrative årsager og for at spare penge.
Nøgleoplysningsskemaet for alle andelsboligforeninger
indeholder låneoplysninger pr. 31.12.20xx og ikke for
ultimodatoen for andelsboligforeningens regnskabsår. Så en
andelsboligforening med regnskabsår 01/10-30/9, vil vise et
nøgleoplysningsskema med finansdata fra 31/12, altså gamle
data. Det virker absurd, at stå med et friskt regnskab i december
og så et nøgleoplysningsskema med 11 måneder gamle
finansdata. Og det bliver endnu mere absurd, hvis foreningen i
juni har omlagt sine 8 gamle lån til 2 nye.
Indsæt logo her10 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
2.3. Adgang for andelsboligforeningen og administrator
Alle andelsboligforeninger fået tilsendt et brev fra MBBL, enten i
fysisk form eller i den digitale postkasse. Man logger på
https://andelsboliginfo.dk og indtaster CVR-nr. og adgangskode.
Adgangskoden skal ændres ved første login. Ved udfyldning af
de enkelte felter vil der være en vejledningstekst. Teksten kan
ses ved at placere markøren i det pågældende felt.
Hvis man ønsker en administrator-adgang, således at man kan
se alle de foreninger, man administrerer på én gang, kan man
skrive til [email protected]. En administrator-adgang har
desuden den fordel, at man her kan uploade mange data om
sine foreninger på én gang. Upload af filer kommer senere.
Indsæt logo her11 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Før en administrator kan se de administrerede andelsbolig-
foreninger og uploade data om disse, skal den enkelte
andelsboligforening selv gå ind i systemet ved brug af sine
tilsendte brugeroplysninger og angive sin administrators CVR-nr.
Det vil ofte være administrator, som selv ville skulle gøre dette
for alle de foreninger i administration.
MBBL vil dog gerne tilbyde at klare sammenkoblingen mellem
andelsboligforeninger og administratorer maskinelt. For at gøre
det skal MBBL have administrators CVR-nr. samt et regneark
med foreningernes CVR-numre og adgangskoder. Dette sendes
til [email protected].
Indsæt logo her12 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
3. Gennemgang af nøgleoplysningsskema
1. Bilag 1 – Andelsboligforeningen
Internetportalen fra MBBL er sat i drift 1. april 2014 og
alle (eller en række?) oplysninger fra kreditforeningerne
er lagt ind i systemet søndag den 6. april 2014.
Indsæt logo her19 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
2. Gennemgang af nøgleoplysningsskema - bilag 1
Indsæt logo her20 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt A1-A3:
Navn, adresse, CVR-nr. Her benyttes CVR-registreringen
Felt B1-B6:
Antal og areal af boliger og erhverv. Nogle foreninger har udover
andelsboliger og lejeboliger også erhvervsandele som
lejlighedstype. Antal øvrige lejemål er kældre, garager mv. Antal
kvadratmeter er ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR).
Indsæt logo her21 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt C1-C2:
Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien
(C1) og boligafgiften (C2)? Fordelingstallet anvendes til at
fordele foreningens formue og udgifter på andelshaverne.
Felt E1-E2:
Hæfter andelshaverne for mere end indskuddet? Hvis der
hæftes for mere end indskuddet beskrives hæftelsen i E2.
Indsæt logo her22 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt F2-F4:
Totalarealer. De generalforsamlingsbestemte reserver. Det kan
f.eks. være reserver til vedligeholdelse af ejendommen eller
reserver til imødegåelse af værdiforringelse af ejendommen.
Reserver i procent af ejendomsværdien. Feltet bliver automatisk
beregnet.
Indsæt logo her23 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt G1:
Her anføres om andelsboligforeningen har modtaget offentligt
tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning. Et
eventuelt tilbagebetalingskrav vil vedrøre offentligt tilskud ydet i
forbindelse med opførelsen af andelsboligerne. De nye regler på
andelsboligområdet (jf. lov nr. 610 af 12/06/2013) indebærer
desuden, at beløbet, som skal tilbagebetales ved forenings
opløsning, skal anføres i en note i foreningens årsregnskab.
Statens Administration oplyser (se www.statens-adm.dk), at
foreningerne vil få besked om det potentielle
tilbagebetalingsbeløbs størrelse senest med udgangen af 1.
kvartal 2014.
Indsæt logo her24 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt G2:
Her anføres om foreningens ejendom er pålagt tilskuds-
bestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskuds-
bestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober
2009). Et antal foreninger har modtaget offentligt tilskud til
opførelsen af deres ejendom efter en af de love fra årene 1918 -
1921, som gav mulighed for at yde sådanne tilskud. Der blev
knyttet en række forpligtelser (tilskudsbestemmelser) til
tilskuddet, bl.a. til anvendelse af overskud ved overdragelsen af
de enkelte andele.
Indsæt logo her25 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Disse særlige forpligtelser er fastsat enten i foreningens
vedtægter eller i en deklaration, og vedtægterne/deklarationen er
tinglyst på ejendommen. Foreningen kan købe sig fri for disse
forpligtelser ved at betale et bestemt frigørelsesbeløb efter lov
om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v.
Frigørelsesbeløbet skal som hovedregel betales til kommunen.
Foreningen bliver først omfattet af lov om andelsboligforeninger
og andre boligfællesskaber i sin helhed efter et frikøb.
Indsæt logo her26 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt G3:
Her anføres om der er tinglyst en tilbagekøbsklausul
(hjemfaldspligt) på foreningens ejendom. Det betyder, at der er
tale om en ejendom, som er bygget på en grund købt af
kommunen. Kommunen har betinget sig ret til at tilbagekøbe
ejendommen på et bestemt tidspunkt, og denne ret er fastlagt i
en tilbagekøbsklausul. Kommunens tilbagekøbspris svarer typisk
til den oprindelige salgssum, dog evt. med tillæg af bygnings-
erstatning. Det vil ofte være muligt for foreningen at få ophævet
tilbagekøbsklausulen eller få udskudt tilbagekøbs-tidspunktet
mod betaling til kommunen. Tilbagekøbsklausuler kaldes også
for hjemfaldspligt.
Indsæt logo her27 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt H1-H3:
Boligafgiften er det beløb, som andelshaverne betaler til at
dække foreningens fælles udgifter. Tallet beregnes som
ultimomånedens indtægt (uden fradrag for tomgang, tab m.v.)
ganget med 12 og divideret med andelenes areal på
balancedagen (B1+B2).
Indsæt logo her28 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Hvis andelsboligforeningen driver udlejningsvirksomhed er det
vigtigt at vide, hvor stor den del af foreningens indtægter, der
kommer herfra. Især udlejning til erhverv kan være en usikker
indtægt. Beløbet angiver – alt andet lige – stigningen i
andelshaverens boligafgift pr. m2, hvis alle indtægter fra
udlejning til enten erhverv eller bolig forsvinder. Jo mindre
beløbet er, jo mindre udgør udlejningsvirksomheden en risiko for
foreningens og dermed for andelshavernes økonomi.
En andel på 100 m2 modtager i gennemsnit f.eks. 100*(3+21) kr.
om året i lejeindtægt, hvis erhvervslejen = 3 og boliglejen = 21
pr. andels-m2. Hvis indtægten fra f.eks. erhvervslejen forsvinder
i en kortere eller længere periode vil andelens boligafgift alt
andet lige skulle stige med 100*3 kr. i denne periode.
Indsæt logo her29 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt J:
Årets resultat divideret med andelenes areal på balancedagen
(B1+B2).
Felt K1-K3:
(K2) Foreningens nettogæld divideret med andelenes areal på
balancedagen (B1+B2). Nettogælden beregnes som
gældsforpligtelser minus omsætningsaktiver, jf. balancen.
Indsæt logo her30 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Den sammenlignelige m²-pris kan – med en række forbehold – bruges
til at sammenligne med andre andelsboliger i lokalområdet:
Man skal fx være opmærksom på, at der i prisen kan indgå en større
eller mindre udlejningsvirksomhed. Hvis man ud over sin andelsbolig
også køber en andel af en udlejningsvirksomhed, vil den
sammenlignelige pris (pga. den ”for høje” gældsandel) som regel være
højere. (Den højere pris modsvares af lejeindtægterne, jf. ovenfor).
Gælden kan være af mere eller mindre risikabel karakter. Hvordan
belåningen påvirker opgørelsen af gælden fremgår af dette skemas
afsnit 4.
Er prisen forholdsvis høj sammenlignet med andre andelsboliger i
lokalområdet, skal man sikre sig, at denne høje pris kan forsvares.
Indsæt logo her31 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt L1-L3:
(L1) Hvad er planen med vedligeholdelse i fremtiden?
(L2) Hvilke bygningsdele er i orden, hvilke er ikke i orden og
hvad er ejendommens samlede status nu?
Felt L4-L5:
(L4) Hvis ja, er der en plan for det, herunder for finansieringen?
(L5) og er der hensat midler til disse arbejder? (Midler???)
Indsæt logo her33 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Risikoklassificering:
Finanstilsynets har siden 2013 risikomærket de forskellige typer af lån
Et ”grønt lån” er et lån, hvor gælden afdrages i hele lånets løbetid og har enten en fast
rente eller en variabel rente med renteloft.
Et "gult lån" er et lån, hvor renten er variabel og/eller hvor lånet er afdragsfrit i hele eller
dele af lånets løbetid.
Et "rødt lån" fx et lån, der er kombineret med et finansielt instrument såsom en
renteswap. Denne type konstruktioner kan være vanskelige at gennemskue
konsekvenserne af (fx kan der være risiko for en betydelig stigning i foreningens
restgæld). Et rødt lån kan også være lån optaget i fremmed valuta (dvs. anden valuta
end danske kroner eller euro).
Et afdragsfrit lån vil bevare risikomarkeringen gul i hele lånets løbetid – også efter at
afdragene påbegyndes. Baggrunden for dette er, at afdragene på ”afdragsfrie lån”
betales over f.eks. 20 år i stedet for 30 og dermed er højere.
Lån uden farve er optaget før risikomærkningens indførelse 1. juli 2013.
Indsæt logo her34 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt P:
(Regnskabsmæssig værdi af ejendommen - Gældsforpligtelser i
alt) / Regnskabsmæssig værdi af ejendommen * 100%. Den
regnskabsmæssige værdi af ejendommen og gældsfor-
pligtelserne fremgår af balancen. Kan give et misvisende
resultat, hvis en ældre anskaffelsessum anvendes for
værdiansættelse af ejendommen under aktiver.
Indsæt logo her35 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt Q:
Hvor stor en andel af foreningens gæld som afdrages.
Et afdragsfrit lån er et lån, hvor der i en del af lånets løbetid (f.eks.10 år) ikke
betales afdrag. Til gengæld er afdraget i lånets resterende løbetid (f.eks. 20 år)
højere end et tilsvarende lån med afdrag over hele perioden (30 år).
Hvis procenten er 100, afdrages på alle foreningens lån. Hvis procenten er 0,
er alle foreningens lån afdragsfrie, og lånene er stadig så nye, at
afdragsperioden ikke er påbegyndt. Procenter derimellem angiver, at der pt.
kun afdrages på en del af gælden.
Procenter lavere end 100 betyder, at der i de kommende år vil ske stigninger i
afdragsbetalingen. Hvilken betydning de fremtidige stigninger i afdragene kan
have for boligafgiften fremgår af figur 1 (kommer 31/12-14). Hvis foreningen har
mulighed for det, kan den eventuelt omlægge lånene, sådan at afdragsfriheden
forlænges yderligere/afdragsbetalingen udskydes endnu mere..
Indsæt logo her39 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Foreningens bemærkninger til skemaet skal angives under punkt
5, som er sidste punkt i bilag 1.
Forhold, som kunne være væsentlige for en kommende køber,
skal angives her.
Væsentlige beslutninger fra de seneste generalforsamlinger,
igangværende eller kommende vedtagne byggeprojekter.
Ændringer i vedtægterne, som er vedtaget ved 1. behandlingen,
men afventer endelig vedtagelse.
Indsæt logo her40 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
3. Gennemgang af nøgleoplysningsskema
2. Bilag 2 – Andelslejligheden
Bilag 2 skal ikke indberettes til MBBL, men MBBL stiller et PDF-
dokument til rådighed, som skal benyttes.
Bekendtgørelsen nævner ”Nøgleoplysningerne (bilag 1, 2 og 3)
skal udleveres i særlige formularer, der er godkendt af MBBL.”
(blankettvang)
Indsæt logo her44 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Felt Z15-Z16:
Fordelingstal for boligafgiften.
Typisk en arealfordeling efter BBR eller andet areal.
Hvis denne arealrelation ikke findes, kan man angive andelens
boligafgift i forhold til foreningens totale boligafgift.
I de foreninger, hvor der er flere typer boligafgift, f.eks.
moderniseringer, altaner eller andre særlige typer boligafgift, må
man i tekst beskrive fordelingen af basis-boligafgiften og den
ekstra boligafgift, som netop denne lejlighed opkræves.
Indsæt logo her45 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
3. Gennemgang af nøgleoplysningsskema
3. Bilag 3 – Væsentlige ændringer til bilag 1
Indsæt logo her46 www.ejendomsforeningen.dk
Nøgleoplysninger
Hvis der sker væsentlige ændringer i forhold til bilag 1, skal bilag
3 udfyldes.
Der skal udfyldes et bilag 3 for hver enkelt ændring, da der i
bilaget skal angives nummer og dato på nøgleoplysning, som er
ændret.
Er der vedtaget et byggeprojekt, er markedsværdien på
renteswappen ændret, er der sket (større) kursreguleringer på
forenings fastforrentede lån, er der sket rentetilpasning på Cibor
6 lånet, har foreningen foretaget en omprioritering eller er
byggekreditten omlagt til et realkreditlån, skal der oprettes et
bilag 3 for hver sag.
Det er en vurdering, hvornår ændringen er væsentlig!!!
www.ejendomsforeningen.dk
Telefon: 33 12 03 30
Ejendomsforeningen Danmark
Nørre Voldgade 2
1358 København K
Preben Løth, adm. direktør
Boligexperten Administration A/S