Benchmarking af driftsomkostninger – samspil mellem DFM og DEI

Benchmarking af driftsomkostninger – samspil mellem DFM og DEI

v/Thorkild Lund

2

Dansk EjendomsindeksDansk Ejendomsindeks er et uundværligt værktøj for professionelle ejendomsinvestorer i forbindelse med porteføljepleje. Dansk Ejendomsindeks offentliggør én gang årligt indekset for afkast af ejendomsinvesteringer på hele det danske marked.

3

Værktøj for investorerEn række af Danmarks førende professionelle ejendomsinvestorer har valgt at deltage i Dansk Ejendomsindeks. Det er der gode grunde til. DEI giver den enkelte deltager:

1. Benchmark af egen portefølje i forhold til hele ejendomsmarkedet og i forhold til delmarkeder

2. Porteføljeanalyse med vurdering af hver enkelt ejendom

4

3. Markedsanalyse og detaljeret vurdering af ejendomsmarkedet i forhold til andre finansielle markeder

4. Et værktøj til beslutninger om fremtidige investeringer og til effektivisering af ejendomsdriften

5. Internationale markedsanalyser og mulighed for benchmark på tværs af landegrænser

5

Information til markedetDansk Ejendomsindeks er et informationsværktøj for hele ejendomsmarkedet og for investorerne på de danske finansielle markeder. DEI giver det danske marked:

1. Markedsinformation og nøgletal

2. En detaljeret vurdering af markedet, afkast og omkostninger

6

3. En international standard for måling af afkast og benchmark af investeringsejendomme

4. Et værktøj, der vil bidrage til yderligere styrkelse og professionalisering af ejendomsbranchen

5. Synlighed i udlandet omkring det danske ejendomsmarked og investeringer i Danmark

7

Foreningen

Benchmarking

DFM-nøgletal Resultater Aktiviteter DFM-netværk

Om foreningenForeningen DFM-nøgletal er stiftet 31. Januar 1996 af interessenter blandt medlemmer i foreningen DFM-netværk ud fra ønsket om at skabe en selvstændig organisatorisk ramme for arbejdet og udviklingen med nøgletal.

8

Foreningen

Benchmarking


Foreningen DFM-nøgletal har til formål at indsamle, bearbejde og udgive nøgletal for driftsområderne: Vedligehold, Forsyning, Renhold, Fælles drift og Faste ejendomsudgifter inden for ejendomsvirksomhed og beslægtede virksomheder, således at disse nøgletal kan danne grundlag for benchmarking m.v. blandt foreningens medlemmer.

Foreningen drives som en non-profit virksomhed for at skabe nytteværdi og værditilvækst for medlemmer og samfundet i sin helhed. Foreningen støtter endvidere Danske Facilities Management-netværks virke og udvikling.

9

Foreningen

Benchmarking


De årlige indsamlede data fra medlemsvirksomhederne bearbejdes i et elektronisk analysemiljø. Resultaterne dokumenteres i en række rapporter med overordnede og detaljerede nøgletal for ejendomsdrift. Samlingen af rapporter udsendes eksklusivt til foreningens medlemmer.

DFM-nøgletal er et mål for branchens gennemsnitlige præsentation – et resultat af indsatsen inden for ejendommes driftsområder generelt. Et opslagsværk, der er til nytte for enhver ejendomsforvaltning til brug for vurderinger af egen præstation og indebærer muligheder for sammenligning med andre driftsforvaltningers resultater.

10

Total afkastVærditilvækst Direkte afkast

Butikker 9,5 3,3 6,2

Kontorer 10,6 3,4 7,2

Industri 11,0 3,0 8,0

Boliger 15,7 10,4 5,3

Alle ejendomme 11,6 4,9 6,7

DEI 2001 - hovedresultater

11

Foreningen

Benchmarking


1. DFM-nøgletal for ejendomsdrift

Benchmarkkonference

Tirsdag den 29. april 2003

12

Foreningen

Benchmarking


Ejede ejendommeAntal Udgift BDA Kr./m2

Betegnelse: svar Tus.kr. i m2 BDA

Vedligehold 96 152.620 1.603.485 95

Forsyning 97 217.611 1.605.142 136

Renhold 92 183.668 1.583.374 116

Fælles drift 82 77.150 1.468.518 53

Faste ejen-

domsudgifter 95 99.847 1.526.200 65

I alt 730.896 465

13

Foreningen

Benchmarking


Udlejede ejendommeAntal Udgift BDA Kr./m2


Vedligehold 348 165.224 1.999.649 83

Forsyning 348 140.270 1.999.649 70

Renhold 348 10.252 1.999.649 5

Fælles drift 348 63.876 1.999.649 32

Faste ejen-

domsudgifter 349 130.197 1.999.949 65

I alt 509.819 255

14

Foreningen

Benchmarking


Lejede ejendommeAntal Udgift BDA Kr./m2


Vedligehold 97 86.073 995.317 86

Forsyning 97 141.389 995.317 142

Renhold 97 87.280 995.317 88

Fælles drift 97 53.460 995.317 54

Faste ejen-

domsudgifter 0 0 0

I alt 368.202 370

15

Foreningen

Benchmarking


MedlemslisteABB A/S

Albertslund Kommune

Arla Foods amba

Bascon A/S, Arkitekt- og ingeniørfirma

Berlingske Bladsalg og Service A/S

Birch & Krogboe A/S

Carl Bro as

16

Foreningen

Benchmarking


Medlemsliste (fortsat)COWI

DAN-Ejendomme A/S

Danmarks Pædagogiske Universitet

Danske Ejendomme

Domstolsstyrelsen, Administratonskontoret

DR Ørestad Projektkontor

DSB Ejendomme

17

Foreningen

Benchmarking


Medlemsliste (fortsat)E. Pihl & Søn A/S

Egeskov Lindqvist Bruhn ApS

Ejendomsselskabet Lindø A/S

Esbjerg Kommune, Boligafdelingen

Esbjerg Kommune, Byggeri, Teknik og Miljø

FLS Real Estate A/S

Forskningscenter Risø, Bygnings- og anlægsservice

18

Foreningen

Benchmarking


Medlemsliste (fortsat)Forsvarets Bygningstjeneste, Ejendomsinformationssektionen

H. Lundbeck A/S, Ingeniørafdelingen

Handelshøjskolen i København

ISS Danmark

Johnson Controls IFM

KPMG Consulting

Kuben A/S

19

Foreningen

Benchmarking


Medlemsliste (fortsat)Københavns Energi

Københavns Kommune, Kultur- og Fritidsforvaltn., Ejendomsdrift

Københavns Kommune, Uddannelses- og Ungdomsforvaltn., Bygn.området, Driftsafd.

Københavns Lufthavne A/S

Københavns Universitet

L.M. Ericsson A/S

20

Foreningen

Benchmarking


Medlemsliste (fortsat)Nationalmuseet

NCC Property Development A/S

NESA A/S, Bygningsafdelingen

Nokia Danmark A/S

Novo Nordisk Service Partner A/S

Nykredit A/S

Odense Kommune, Ejendomsforvaltningen

21

Foreningen

Benchmarking


Medlemsliste (fortsat)Orange A/S

PFA

Post Danmark Ejendomme

RIA Rådg. Ingeniører og Arkitekter

Skandinavian Airline System, SAS Facilities Management Danmark

Siemens A/S

Skanska Facilities Management

22

Foreningen

Benchmarking


Medlemsliste (fortsat)Slots- og Ejendomsstyrelsen

Sonofon

Statens Luftfartsvæsen

Statens Serum Institut

Statoil ASA

Syddansk Universitet

TDC Services, Indkøb & Logistik, Forsyning

23

Foreningen

Benchmarking


Medlemsliste (fortsat)Teknologisk Institut

Telia A/S

Tellabs Denmark A/S

UNICEF, Supply division

Aalborg Universitet, Teknisk Forvaltning

24

ATP Ejendomme A/S

Codan Ejendomme

DADES

Danske Ejendomme

DIP, Danske Civil- og Akademiingeniørers Pensionskasse

FSP, Finanssektorens Pensionskasse

ISP, Pensionskassen og Teknikum- og Diplomingeniører

JØP, Juristernes og Økonomernes Pensionskasse

Kirkbi A/S

Lægernes Pensionskasse

Medlemmer DEI

25

Magisternes Pensionskasse


PFA

Sampension

Skandia

Slots- og Ejendomsstyrelsen

Top Danmark Ejendom

Medlemmer DEI – (fortsat)

26

ATP Ejendomme A/S

Codan Ejendomme

DADES

Danske Ejendomme





Kirkbi A/S


Medlemmer DEI/DFM

27



PFA

Sampension

Skandia


Top Danmark Ejendom

Medlemmer DEI/DFM – (fortsat)

28

ATP Ejendomme A/S

Codan Ejendomme

DADES

Danske Ejendomme





Kirkbi A/S


Medlemmer, der indrapporterer til DEI/DFM

29



PFA

Sampension

Skandia


Top Danmark Ejendom

Medlemmer, der indrapporterer til DEI/DFM – (fortsat)

30

Arbejdsgruppe

Danske Ejendomsindeks• Cheføkonom Thomas Torp

Slots- og Ejendomsstyrelsen• Specialkonsulent Mads Falbe-Hansen

DFM-nøgletal• Faglig sekretær Ole Rasmussen

Danske Ejendomme• Afdelingsdirektør Thorkild Lund

31

Foreningen

Benchmarking


Niveau 1 Niveau 2

1. Vedligehold 1.1 Terræn

1.2 Udvendig bygning

1.3 Indvendig bygning

1.4 Bygningsinstallationer

1.5 Inventar

2. Forsyning 2.1 Energi

2.2 Renovation og afløb

3. Renhold 3.1 Udvendig renhold

3.2 Indvendig renhold

3.3 Vinduespolering

3.4 Måtte- og linnedservice

3.5 Serviceartikler

32

Foreningen

Benchmarking


Niveau 1 Niveau 2

4. Fælles drift 4.1 Pasning, styring & overvågning

4.2 Løsøreforsikring

4.3 Eksterne konsulenter

4.4 Ledelse & administration

5. Faste ejendomsudgifter 5.1 Skatter

5.2 Bygningsforsikring

33

Definitioner af driftsomkostninger – dok. til DFM

IPD Inddata

T49 Skatter og afgifter

T46 Forsikringer

T45 Administrationsomkostninger

T401 Pasning og renhold

T41 Forsyning

T47 Tab på lejere

T40 Løbende vedligeholdelse

T43 Planlagt vedligeholdelse

T44 Indretningsomkostninger

T53 Totale omkostninger

Nettodriftsresultat

T33 Nettodriftsresultat

34

Foreningen

Benchmarking


Forventet effekt med DFM-nøgletal

Ved at arbejde med DFM-nøgletal opnås

• Et bedre grundlag for erfaringsudveksling og sammenligning af nøgletal med andre, Benchmarking, og herved får vurderinger blandt andet på ledelsesplan.

• En øget troværdighed og større sikkerhed i anvendelsen af nøgletal og dermed bedre beslutningsgrundlag.

• En bedre mulighed for optimering af driften ved effektiv styring og kontrol af økonomi samt af kvalitet udfra fastlagte planer.

• En mere gennemsigtig dokumentation ved daglig drift, ejendomskøb og lejevilkår.

35

Foreningen

Benchmarking


Perspektiver med DFM-nøgletal

Andre nøgletal

I de hidtidige nøgletalsanalyser har hovedvægten ligget på udgifter til ejendomsdrift. Der er dog indsamlet data om udgifter til forskellige virksomhedsinterne servicefunktioner – Services – og beregnet nøgletal i forhold til ansatte og brugere i pågældende ejendomme. Nøgletallene for services må tages med betydelige forbehold, idet forskelle i indholdet af de enkelte services ikke er særlig veldefinerede på tværs af virksomheder. Der pågår et udviklingsarbejde herom i foreningens regi.

36

Foreningen

Benchmarking



Andre nøgletal (fortsat)

Der indsamles også nøgletal med relation til ejendommens værdi og brandforsikringssum. F.eks. beregnes nøgletal for årlig udgift til ejendomsdrift i forhold til ejendommens ejendomsværdi samt brandforsikringssum i forhold til ejendomsværdi.

Udviklingsopgaver som står foran løsning vil gå i retning af DFM-nøgletal til brug for kontorplanlægning, flytning og flyttefrekvenser samt finansielle indikatorer.

37

Foreningen

Benchmarking



KvalitetsniveauOplysninger om kvalitetsniveauer i tilknytning til nøgletallene har tidligere været holdt uden for dataindsamlingen af mangel på objektive kriterier. Fra og med dataindsamlingen for driftsår 2000 gennemføres et forsøg med en overordnet kvalitetsindikation for ejendomme, der baseres på en kombination af opførelseskvalitet og nu-tilstand. Med denne fornyelse bliver de enkelte virksomheders grundlag for Benchmarking væsentlig forbedret.

38

Foreningen

Benchmarking



Nøgletal i en Web-løsning

Foreningen har igangsat en udviklingsaktivitet, der sigter mod et Web-baseret system for indsamling og distribution af nøgletal for derved at opnå en mere rationel administration af kontakten mellem medlemsvirksomhederne indbyrdes og mellem virksomheder og sekretariat.

39

Foreningen

Benchmarking


1. DFM-nøgletal for ejendomsdrift

Benchmarkkonference

Tirsdag den 29. april 2003

www.dfm-key.dk

40

Hovedkontor: Århuskontor: E-mail:Nørre Voldgade 2 Åboulevarden 22, 5. Sal [email protected] København K DK-8000 Århus C. www.ejendomsf.dkT. +45 33 12 03 30 T. +45 87 30 13 70 F. +45 33 12 62 75 F. +45 86 18 53 09

Kontakt Dansk Ejendomsindeks

DAGENS PRESSE BLANKET OG KONTRAKT FORSIKRINGARRANGEMENTER

Ejendomsforeningen Danmark

Nyheder & Publikationer

Juridisk rådgivning og information

Ejendoms-administration

Uddannelsestilbud

Dansk Ejendomsindeks

Shoppen

SENESTE NYHEDER

Ejendomsforeningen Danmark varetager sekretariatsfunktionen for Danske Ejendomsindeks. Danske Ejendomsindeks kan kontaktes på nedenstående adresse:Ejendomsforeningen Danmark

Dansk Ejendomsindeks

Cheføkonom Thomas Torp

Nørre Voldgade 2,4.

1358 København K.

Tlf. 33 12 03 30

E-mail: [email protected] Ejendomsindeks samarbejder med Invest Property Databank i London, England. Læs mere på IPD-s hjemmeside www.ipdindex.co.uk. IPD kan kontaktes pr. e-mail på mailto:[email protected].

SHOP

Documents

Benchmarking af driftsomkostninger – samspil mellem DFM og DEI