1

BAB I

PENGANTAR

1.1 Latar Belakang

Setelah Jakarta kian sesak akibat maraknya pembangunan properti,

apartemen pun merambah daerah di luar Ibu Kota Jakarta yaitu Bekasi,

Tangerang, Depok, dan Bogor menjadi target pengembang untuk menghadirkan

perumahan vertikal, seperti Kota Bekasi yang kini sedang berkembang.

Perkembangan tersebut terlihat dari maraknya pembangunan gedung, mal, dan

area komersial. Tingkat pertambahan penduduk di Kota Bekasi cukup tinggi yaitu

mencapai 3 persen setiap tahun, dari total penduduk 2.592.819 jiwa atau sekitar

77.785 orang per tahun. Kenaikan 3 persen tersebut meliputi angka kematian,

angka kelahiran, serta migrasi penduduk. Oleh karena itu, dibutuhkan suatu upaya

penyediaan fasilitas umum yang salah satunya adalah perumahan atau

pemukiman.

Pada awalnya permasalahan ini mungkin belum menjadi suatu yang serius,

namun seiring dengan pertumbuhan penduduk yang tidak diimbangi dengan

fasilitas akan menjadi suatu permasalahan. Terlebih lagi banyak sekali

pembangunan-pembangunan yang menyebabkan harga jual tanah menjadi lebih

mahal. Hal ini memunculkan kebijakan dan pemikiran yang berusaha

memanfaatkan lahan terbatas semaksimal mungkin, yaitu mengacu pada konsep

pembangunan ke arah vertikal. Pembangunan ke arah vertikal untuk perumahan

dikenal dengan sebutan apartemen atau rumah susun. Apartemen atau rumah

susun terbukti memiliki peminat yang cukup bagus, karena beragam kelas

2

menengah ke atas maupun menengah ke bawah lebih cenderung mengarah pada

apartemen atau rumah susun.

Dengan menjual konsep fasilitas setara dengan bintang lima, permintaan

apartemen kelas menengah di Kota Bekasi melambung tinggi, baik sebagai rumah

tinggal maupun untuk investasi. Selain itu, banyaknya perusahaan nasional dan

multinasional yang beroperasi di lokasi industri ini memicu pertumbuhan

permintaan hunian dan ruang perkantoran.

Saat ini banyak sekali kantor perwakilan (representative office)

perusahaan-perusahaan dari Jakarta berpindah ke Bekasi. Hal tersebut direspon

cepat oleh pengembang karena sarat dengan potensi sebagai pasar properti.

Karena hal tersebut, persaingan bisnis apartemen sangat menjanjikan. Tingginya

kebutuhan di tengah sulitnya dan mahalnya harga lahan menjadi penyebab

pengembang terus membidik Kota Bekasi.

Pembangunan properti di kota-kota besar, terutama Kota Bekasi dan

bagian barat Provinsi Jawa Barat, berkembang sangat tinggi pada kurun waktu

tahun 2010 sampai sekarang. Dampaknya, arus investasi demikian deras terutama

di bidang properti. Hal ini karena gedung-gedung hotel, apartemen, perkantoran,

pusat perbelanjaan, serta rumah-rumah mewah begitu cepat terbangun dan

terserap oleh pasar. Rumah-rumah kelas menengah atas, apalagi kategori mewah,

selalu diserbu pembeli. Masyarakat kalangan atas bahkan sudah memesan pada

periode prelaunching. Dampak positifnya, kenaikan harga properti

menengahatas sangat signifikan, baik di pasar primer maupun sekunder.

3

Akan tetapi, ada beberapa dampak buruk pada pembangunan apartemen. Tak

hanya apartemen, pembangunan properti lain pun memiliki dampak buruk dan

hal-hal tersebut harus diantisipasi terlebih dahulu. Masalah keselamatan penghuni

menjadi prioritas utama dalam pembangunan apartemen. Banyak gedung yang

membuat tangga darurat menuju lobi. Apabila terjadi kebakaran, kawasan lobi tak

lagi aman karena asap kebakaran memasuki ruang lobi. Untuk itu, perlu dibuat

tangga darurat menuju area luar. Tangga darurat tersebut harus kedap udara

sehingga asap kebakaran tidak akan masuk atau membuat ventilasi udara dan

diberi teralis baja.

Kemudian di sisi sosial, pembangunan memerlukan banyak biaya

akomodasi. Pasalnya kehidupan apartemen bisa tergolong sangat terbatas. Oleh

karena itu, pembangunan apartemen di Kota Bekasi harus memilik Ruang

Terbuka Hijau (RTH) sebesar 30 persen. Ada kalanya warga sekitar lokasi juga

melakukan aksi penolakan dengan alasan yang beragam mulai dengan

kekhawatiran banjir sehingga mengurangi persediaan air tanah, di samping itu

Pemerintah Kota Bekasi perlu membuat regulasi pembangunan hunian low rise

dan mid rise.

Tak semua kawasan Bekasi, bisa dijadikan sebagai apartemen. Pemerintah

Kota Bekasi telah mensyaratkan lahan untuk pembangunan tersebut minimal

memiliki luas 5.000 m², dan mendorong pembangunan hunian low rise dan mid

rise berkisar 4 hingga 6 lantai sehingga kapasitas hunian lebih tinggi dari rumah

tapak.

4

Dampak buruk lainnya dari pembangunan apartemen adalah meningkatnya

harga tanah secara signifikan, sehingga membuat harga tanah di sekitarnya naik

dengan ekskalasi tidak lazim. Untuk itu, Pemerintah Bekasi perlu membuat

regulasi yang mengatur Koefisien Luas Bangunan (KLB) yang dizinkan.

Namun semua kekhawatiran itu diredam oleh para pengembang bisnis

properti yang mengklaim bahwa lahan yang makin terbatas, gaya hidup yang

berubah, dan harga rumah tapak di pinggir kota jauh lebih mahal dibandingkan

dengan apartemen di tengah kota, sehingga apartemen menjadi sebuah pilihan.

Generasi muda saat ini pun lebih praktis dan pramagtis, sehingga bisa

menyesuaikan diri tinggal di hunian vertikal.

PT. SMS mengaplikasikan ide bisnis untuk mengoptimalkan kebutuhan

apartemen di Bekasi yang sedang tinggi, sedangkan Jabodetabek dengan jumlah

penduduk mencapai 30 juta penduduk dan income per kapita US$9.000. Hal Ini

membuat PT. SMS optimis untuk melakukan pembangunan apartemen. Untuk

merealisasikan rencana tersebut, PT SMS memerlukan kajian serta perhitungan

pengembangan tanah untuk memperoleh hasil yang optimal.

Tanah kosong milik PT. SMS memiliki lahan seluas 21.524 m², terdiri

dari 4 sertifikat hak milik, 11 sertifikat akte jual beli, dan 7 sertifikat hak guna

bangunan yang di atasnya berupa tanah darat matang. Tanah tersebut terletak di

kawasan komersial, yang untuk saat ini sudah ditetapkan menjadi perumahan

vertikal (apartemen). Lokasi ini dapat dicapai melalui Jalan Tol

JakartaCikampek, keluar di pintu Tol Bekasi Barat, kurang lebih 5 Km ke arah

5

selatan melewati Jalan Achmad Yani manuju Jalan Raya Cut Meutia. Properti

berada di sebelah utara Jalan Raya Cut Meutia.

Di sebelah barat, properti berbatasan dengan Jalan R.A Kartini. Di bagian

selatan, properti berbatasan dengan Jalan Raya Cut Meutia. Di bagian timur,

properti berbatasan dengan tanah kosong. Adapun di sebelah utara, berbatasan

dengan pemukiman.

Posisi strategis tanah kosong yang dimaksud sangat potensial untuk

dikembangkan sebagai daerah perumahan vertikal (apartemen). Dari aspek

finansial, pasar, dan zona peruntukan yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota

Bekasi, penggunaan tanah untuk perumahan vertikal adalah pemanfaatan tertinggi

dan terbaik dari tanah tersebut.

LOKASI

Sumber: Peta DKI Jakarta, 2013 Gambar 1.1 Peta Lokasi

6

Menurut AIREA (1987: 304‒ 305), penggunaan konsep tertinggi dan

terbaik terhadap tanah kosong didasarkan atas kontribusi yang diberikan oleh

tanah itu sendiri, yaitu tanah akan mempunyai nilai tinggi jika sesuai dengan

properti yang berdiri di atasnya. Dengan demikian, konsep penggunaan tertinggi

dan terbaik terhadap tanah kosong tidak ditentukan berdasarkan analisis subjektif

oleh pemilik, pengembang, atau penilai, tetapi lebih ditentukan dan dibentuk oleh

kekuatan kompetitif pasar di mana properti tersebut berada. Karena itu, analisis

dan interpretasi dari penggunaan tertinggi dan terbaik adalah dengan melakukan

studi ekonomi dan analisis keuangan, serta kelayakan bisnis yang berdasar pada

subjek properti. Berkenaan hal tersebut, yang menjadi perhatian adalah bagaimana

lahan atau tanah kosong yang berada di Jalan Raya Cut Meutia, Kelurahan

Sepanjang Jaya, Kecamatan Rawa Lumbu, Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat,

dibangun properti yang mempunyai manfaat tertinggi dan terbaik bagi PT. SMS.

1.2 Keaslian Penelitian

Penelitian empiris mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik telah

banyak dilakukan. Penelitian tersebut antara lain sebagai berikut.

1. lkhsan (2001), melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Provinsi

Daerah Istimewa Yogyakarta yang terletak di Jalan Jenderal Ahmad Yani

Nomor 31 Yogyakarta. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan

yang tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Variabel yang

digunakan adalah fisik tanah dan aliran keuangan, sedangkan analisis yang

digunakan yaitu analisis produktivitas dan analisis keuangan. Berdasarkan hasil

7

penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan (shopping centre)

merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use).

2. Suyudi (2005), meneliti tanah kosong milik Pemerintah Kota Mataram yang

terletak di Jalan Pejanggik Nomor I Cakranegara. Penelitian ini selain

menggunakan alat analisis produktivitas dan keuangan, juga menggunakan

analisis pasar untuk setiap alternatif penggunaan yang memungkinkan.

Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan

(shopping centre) merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik.

3. Winarno (2005), melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah

Kabupaten Jombang yang terletak di Jalan Merdeka Kota Jombang (tanah eks

stadion). Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi

dan terbaik terhadap tanah kosong bekas stadion tersebut. Analisis yang

digunakan yaitu analisis produktivitas setiap penggunaan, analisis penggunaan

lahan, optimalisasi penggunaan lahan dan analisis keuangan, serta analisis

pasar. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan retail

merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use).

4. Asmara (2014), meneliti penggunaan tertinggi dan terbaik lokasi tanah kosong

yang berada di Jalan Raya Kuta Denpasar Bali. Penelitian ini didasarkan pada

analisis data mengenai fisik, analisis hukum, analisis keuangan, dan analisis

tertinggi. Analisis yang digunakan yaitu analisis produktivitas dan analisis

keuangan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan ruko jual

merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use).

8

Penelitian terhadap tanah kosong seluas 21.524 m² milik PT. SMS yang

terletak di Jalan Raya Cut Meutia RT 004/001, Kelurahan Sepanjang Jaya,

Kecamatan Rawalumbu, Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat, terdiri dari analisis

produktivitas, analisis pasar untuk setiap penggunaan yang memungkinkan,

analisis keuangan, dan analisis produktivitas tertinggi. Diharapkan, diperoleh

penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Perbedaan

penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah tata guna lahan (zoning) pada

objek penelitian sebagai zoning komersial. Selain itu, kriteria kelayakan bisnis

dengan menganalisis aspek pasar perumahan vertikal di Kota Bekasi, waktu

penelitian, dan lokasi objek yang diteliti yaitu berupa tanah kosong di Jalan Raya

Cut Muetia. Sebagian tanah kosong dimaksud sebelumnya pernah dimanfaatkan

sebagai Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum (SPBU) dan berada pada posisi

strategis.

1.3 Perumusan Masalah

Lahan seluas 21.524 m² milik PT. SMS apabila tidak segera digunakan

sesuai penggunaan tertinggi dan terbaiknya secara estetika kurang sedap

dipandang bagi lingkungan yang berada di sekitarnya. Bagi pemilik, akan

dibebani Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang cukup tinggi sedangkan dari segi

pendapatan tidak ada, hanya berupa kenaikan nilai tanah (capital gain). Bagi

Pemerintah Kota Bekasi, dari segi pendapatan pajak kurang dimaksimalkan.

Penggunaan lahan milik PT SMS tersebut tidak bisa dilakukan tanpa

perhitungan yang matang. Oleh karena itu, harus dilakukan penelitian terlebih

dahulu mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik atas lahan kosong tersebut.

9

Terlebih, lokasi tanah kosong milik PT SMS terletak di kawasan komersial Kota

Bekasi, di mana harga tanah di tersebut cukup tinggi, begitu juga dengan harga

sewa lahan. Perlu dibuktikan bahwa investasi yang dilakukan terhadap lahan milik

PT SMS dapat memenuhi kriteria highest and best use yaitu secara fisik

memungkinkan, legal secara hukum, secara finansial layak dan produktifitas yang

tinggi. Kondisi sekarang, diatas tanah kosong milik PT SMS sedang dilakukan

pengembangan perumahan vertikal (apartement), sehingga akan dibuktikan

apakah pengembangan yang sedang dilakukan sekarang memenuhi kriteria

highest and best use.

1.4 Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut.

1. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik berdasarkan aspek-aspek

fisik, hukum, keuangan, serta penggunaan yang mampu memberikan nilai dan

keuntungan yang optimal pada kota yang sedang berkembang, di mana

pembangunan properti cukup berkembang pesat.

2. Menganalisis nilai tanah setelah pembangunan pada tanah tersebut dilakukan.

1.5 Manfaat Penelitian

Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut.

1. Manfaat praktis.

Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi sumbangan pemikiran bagi PT.

SMS mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong,

khususnya tanah yang terletak di Jalan Raya Cut Meutia, Kelurahan

10

Sepanjang Jaya, Kecamatan Rawalumbu, Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat

dalam rangka pendayagunaan aset operasional sebagai upaya menggali

potensi sumber daya yang akan memberikan manfaat pada penerimaan

pendapatan perusahaan.

2. Manfaat akademis

Hasil penelitian ini diharapkan akan menambah khazanah pengetahuan

tentang analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use)

terhadap tanah kosong. Selain itu, diharapkan penelitian ini menjadi sumber

penelitian selanjutnya yang berkaitan dengan analisis penggunaan tertinggi

dan terbaik terhadap tanah kosong komersial yang terletak di kawasan yang

sudah berkembang pesat dengan tetap memperhatikan produktivitas properti,

fisik, lokasi, legal, keuangan, dan optimalisasi pendapatan.

1.6 Sistematika Penulisan

Tesis ini terdiri atas 5 bab. Bab I Pengantar, mencakup uraian tentang latar

belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat

penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis

mencakup tinjauan pustaka dan landasan teori. Bab III Metode Penelitian

menjelaskan cara penelitian dan alat analisis. Bab IV Analisis Data dan

Pembahasan menjelaskan analisis lingkungan, analisis produktivitas, analisis

pasar, analisis keuangan, dan analisis optimalisasi pendapatan. Bab V Kesimpulan

dan Saran berisikan kesimpulan, keterbatasan, dan saran.