Tugas Akhir | 103  

 

BAB 5

KONSEP PERANCANGAN

5.1 Konsep Umum Perancangan

5.1.1 Dasar Perancangan

Pasar tradisional merupakan suatu tempat bertemunya para pelaku

ekonomi dalam hal ini pedagang dan penjual, dimana mereka melakukan tidak

hanya melakukan kegiatan ekonomi namun juga sosialisasi di dalamnya dalam

suatu proses interaksi antar individu.

Rusun sendiri merupakan suatu bangunan pemukiman, dimana dalam

proyek ini berfungsi sebagai sarana penunjang yang diharapkan dapat

menciptakan kerjasama yang baik yang akan membuat kondisi pasar menjadi

semakin baik dan menarik.

Bangunan dengan fungsi sosial sekaligus komersial semacam itu,

diharapkan dapat memenuhi tujuan perancangan sebagai berikut:

1. Memenuhi kebutuhan masyarakat menengah-bawah akan hunian yang

nyaman dan aman lengkap dengan fasilitas – fasilitas yang dapat

menunjang kehidupan masyarakat di dalamnya, sekaligus menyediakan

sarana perbelanjaan yang bersih dan nyaman

2. Memecahkan permasalahan perencanaan arsitektural terkait dengan

penerapan konsep hemat energi dalam desain bangunan yang dihasilkan.

Sasaran perancangan dari bangunan rusun dan pasar ini adalah

menghasilkan sebuah bangunan multi-fungsi yang hemat energi dalam

Tugas Akhir | 104  

 

pengoperasiannya dengan memanfaatkan potensi alam seperti cahaya matahari

ataupun arah angin ke bangunan sebagai salah satu upaya untuk mengurangi

kerusakan lingkungan, sekaligus mampu memenuhi fungsi-fungsi dasar sebagai

bangunan pemukiman dan bangunan komersil.

5.1.2 Konsep Perancangan

Pasar tradisional di Indonesia adalah sebuah tempat yang identik dengan

tempat yang kotor, becek, dan serba tidak teratur. Konsep perancangan dalam

proyek ini meremajakan sekaligus memodernisasikan pasar tersebut supaya

tampil lebih bersih, lebih hidup, tanpa menghilangkan ciri tradisional dari pasar

itu sendiri, dalam sebuah desain arsitektur.

Di dalamnya ditambahkan pula unsur penunjang berupa pemukiman kelas

menengah bawah yang ditujukan bagi sebagian besar pedagang pasar tersebut,

dalam bentuk bangunan rumah susun. Bangunan ini dituntut untuk dapat

memenuhi fungsi dasarnya sebagai sebuah hunian yang mampu mewadahi

manusia di dalamnya, sekaligus kegiatan sosial-ekonomi para penghuninya.

Sebagai penekanan dari perancangan pasar dan rusun, disisipkan pula

konsep hemat energi yang didasarkan pada pemanfaatan alam sebagai salah satu

daya dukung bangunan guna menghemat energi.

5.2 Konsep Perencanaan dan Perancangan

5.2.1 Pengguna dan Jumlah Unit

Tugas Akhir | 105  

 

Berdasarkan hasil analisa dapat disimpulkan bahwa terdapat 4 kelompok

utama pengguna bangunan yang ada di lingkungan tapak, yaitu:

• Penghuni rusun

• Pemilik kios/lapak pasar

• Pengelola (rusun dan pasar)

• Tamu (rusun dan pasar)

Rusun: tamu penghuni dan tamu pengelola

Pasar: pembeli, pemasok barang

Dari hasil analisa yang dilakukan, disimpulkan bahwa dalam proyek ini

akan dibangun kurang lebih 240 unit hunian (ketentuan teknis yang berlaku

yakni minimal 225 unit), dengan pembagian tipe yakni tipe Single dan tipe

Family. Sedangkan untuk kios dan lapak, estimasi yang dilakukan adalah

jumlah unit yang ada sesuai dengan jumlah unit pada lahan sebelumnya

(existing). Namun, mempertimbangkan bangunan yang multi fungsi, dimana

fungsi rusun digabung dengan pasar (sehingga keberadaan rusun juga memakan

luas lahan existing), maka digunakan derajad reduksi sebesar 20%, sehingga

jumlah kios dan lapak yang ada menjadi berkisar antara 500-600 unit.

5.2.2 Aktivitas Pengguna dan Kegiatan Lingkungan

Adapun dengan mempertimbangkan bangunan yang multi-fungsi,

disimpulkan bahwa akan dibuat pemisahan antara kegiatan penghuni rusun

dengan pasar. Hal ini akan mencakup pemisahan pencapaian, sirkulasi, serta

penentuan batas-batas kegiatan dalam tapak.

Tugas Akhir | 106  

 

Terkait dengan kegiatan lingkungan, sedapat mungkin keberadaan pasar

yang baru tidak akan mengganggu kegiatan yang sudah berjalan. Sebagai

contoh, lingkungan sekitar pasar biasa digunakan sebagai area penjualan

makanan oleh pedagang kaki lima (semacam area kuliner). Untuk itu, perlu

disediakan sarana dan prasarana yang memungkinkan kegiatan itu

dilangsungkan kembali di pasar yang baru. Misalnya: menyediakan area (spot)

bagi pedagang kaki lima dan pembelinya, dengan jalur sirkulasi yang tidak

mengganggu keamanan pasar di malam hari.

5.2.3 Pencapaian dan Sirkulasi Tapak

Mengacu pada peruntukan lahan yakni sebagai rusun dan pasar, maka

pencapaian ke tapak dibuat dengan mempertimbangkan hasil analisa dari

alternatif 1 dan 2. Dimana masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan

tersendiri. Oleh karena itu, dalam penentuan konsep kiranya akan digabungkan

kedua alternatif tersebut ke dalam sebuah konsep perancangan.

Sintesa Alternatif:

        

Mesjid + Sekolah 

Pemukiman + Toko 

Pemukiman 

Perkantoran 

Pemukiman Pemukiman

JL. TANJUNG DUREN 6

JL. TANJUNG DUREN 5

TJ  DUREN RAYA

IN

OUT

IN

OUT

Gambar 54. Konsep pencapaian ke tapak

Tugas Akhir | 107  

 

Mengacu pada peruntukan lahan sebagai pasar, entrance dibuat tepat di

jalan utama (Tj. Duren Raya) untuk memudahkan pengguna pasar. Untuk

mengantisipasi kemacetan, entrance ini hanya diperuntukkan bagi pejalan kaki.

Bagi yang menggunakan kendaraan dapat menggunakan entrance alternatif di

sisi jalan Tj. Duren 5 dan 6 yang dekat dengan jalan raya. Mempertimbangkan

kepadatan lalu-lintas, maka akses keluar-masuk di jalan Tj. Duren 5 lebih

sedikit jumlahnya dibandingkan dengan yang ada di jalan Tj. Duren 6.

Sedangkan jalur masuk bagi penghuni rusun dipisahkan di sisi depan

tapak yang dekat dengan jalan raya, untuk memudahkan akses penghuni yang

kebanyakan mengandalkan kendaraan umum sebagai sarana transportasi.

Dengan pola ini, maka kendaraan yang masuk ke pasar tidak

bersinggungan dengan penghuni rusun, karena sudah memiliki jalur sirkulasi

sendiri. Jalur sirkulasi semacam ini dengan sendirinya memisahkan area rusun

dengan pasar.

Sistem parkir yang digunakan adalah sistem pool, namun mengingat

keterbatasan lahan akan dipertimbangkan penggunaan kolong bangunan sebagai

area parkir. Hal ini nantinya juga bisa berfungsi sebagai loading dock, serta

Gambar 55. Konsep sirkulasi dalam tapak

Tugas Akhir | 108  

 

servis area sehingga jalur distribusi barang pasar tidak akan menumpuk di jalur

sirkulasi sehingga menambah kemacetan.

5.2.4 Zoning Tapak

Mempertimbangkan luas lahan yang terbatas, akan sulit menempatkan

bangunan pasar dan rusun pada satu level yang sama, karena keduanya akan

memakan lahan yang tidak sedikit. Untuk itu, penempatan bangunan pada level

yang berbeda dapat menjadi solusi untuk menjawab permasalahan, sekaligus

menegaskan pemisahan kegiatan antara pasar dengan rusun.

Karena itu penzoningan yang terjadi tidak hanya pada satu level,

melainkan pada beberapa level. Untuk level pasar dapat digunakan penzoningan

semacam ini:

Sedangkan untuk level rusun dapat digunakan penzoningan semacam ini:

Gambar 56. Konsep penzoningan dalam tapak

Semi‐Public

Service (Rusun + Pasar) 

Zoning Lv. 1 

Semi‐Public

Zoning Lv. 2 

PublicService Service

Semi‐Public 

Zoning Lv.1

Semi ‐PublicService Private 

Zoning Lv.2 

Tugas Akhir | 109  

 

5.2.4 Bentuk dan Orientasi Massa

Perancangan kali ini menggunakan bentuk gubahan massa yang mengarah

pada massa tunggal. Hal ini dikarenakan terbatasnya lahan, sehingga bentuk

massa tunggal lebih efektif dalam menampung kebutuhan pasar dan rusun.

Akan tetapi, bentuk massa majemuk dapat diwujudkan pada bangunan rusun

dengan membentuk tower-tower. Selain terkesan dinamis, hal ini juga

memudahkan dalam pembagian blok rusun.

Dengan demikian bangunan pasar yang ada di bagian bawah dapat

berfungsi dengan baik, namun tidak mengganggu keberadaan rusun yang ada di

atasnya. Area terbuka di atas pasar dapat dimanfaatkan untuk ruang komunal

ataupun lahan hijau.

Dipertimbangkan pula penggunaan teknologi DSF (Double Skin Façade)

sebagai penahan radiasi. Khususnya pada sisi bangunan yang menghadap Barat.

Aplikasi ini berfungsi sebagai penahan radiasi matahari, namun dengan

tetap mempertahankan potensi cahaya dan pengudaraan. Alternatif yang sesuai

dengan iklim tropis adalah menggunakan DSF yang sifatnya tidak masif

(berongga), namun tembus cahaya dan udara, misalnya: Aluminum Bar

Gambar 57. Perkiraan bentuk massa

Tower sebagai massa majemuk 

Lantai bawah untuk 

menampung kebutuhan pasar 

Massa tunggal, perbedaan fungsi dibedakan melalui 

perbedaan lantai 

Tugas Akhir | 110  

 

Gubahan massa menggunakan bentuk bujur sangkar yang divariasi.

Orientasi dan bukaan pada bangunan ke arah U-S. Bangunan yang menghadap

T-B akan dikurangi potensi radiasinya menggunakan buffer berupa tanaman,

pengaturan letak bukaan dan modifikasi bentuk bukaan.

Bentuk massa semacam ini muncul sebagai hasil dari pertimbangan

orintasi bangunan terhadap arah mata angin, serta potensi view yang didapat.

Dengan bentuk semacam ini diharapkan potensi cahaya dari Timur ke Barat

dapat dimanfaatkan secara maksimal. Angin yang bertiup dari Barat-Timur juga

dapat dialirkan secara maksimal. Sisi bangunan di bagian Barat mampu

berperan sebagai buffer pada sore hari, sekaligus memiliki fungsi bangunan.

Gambar 58. Aplikasi DSF pada dinding bangunan 

Gambar 59. Pengembangan bentuk massa 

U

Massa sebagai buffer

Udara dan cahaya dapat mengalir 

Area komunal sekaligus potensi view 

Tugas Akhir | 111  

 

5.2.5 Program Ruang

Dengan KDB yang ditentukan sebesar 80% dari 8900 m² maka luas lahan

yang dapat digunakan sebesar 7120 m². Adapun luasan bangunan yang

dibutuhkan berdasarkan perhitungan kasar, yaitu:

• Total luas rusun: 9.539 m²

• Total luas pasar: 5.347 m²

• Total luas fasilitas penunjang: 215 m²

• Total luas servis: 728 m²

• Total luas bangunan: 18.694 m²

Kebutuhan ruang melebihi KDB yang ditetapkan sehingga bangunan harus

bertingkat agar sesuai dengan peraturan. Bangunan pasar direncanakan

sebanyak 2-3 lantai, sedangkan untuk rusun direncanakan sebanyak 8-10 lantai.

Kebutuhan Luas Parkir rusun :

Jumlah parkir untuk penghuni 240/10 x 1 mobil =24 mobil

240/10 x 5 motor =120 motor

Luasan yang dibutuhkan :

25 mobil x 12.5 m² = 300 m²

125 motor x 2 m² = 240 m² +

540 m²

Kebutuhan Luas Parkir pasar :

Ketentuan parkir Mobil = 1/100 x total luas bangunan

= 1/100 x 5.347 m²

Tugas Akhir | 112  

 

= 53 mobil

Motor = 1 mobil : 5 motor

= 53 x 5

= 265 motor

Luasan yang dibutuhkan :

45 mobil x 12.5 m² = 675 m²

220 motor x 2 m² = 530 m² +

1.205 m²

Total luas parkiran = 540 m² + 1.205 m²

= 1.745 m²

5.2.6 Zoning Bangunan

Massa untuk pasar direncanakan sebanyak 2 lantai, mengikuti eksisting

pasar agar dapat menampung kios dan lapak sebelumnya. Lantai 1 digunakan

sepenuhnya untuk kios dan counter, mulai dari: Lantai 2 digunakan untuk

lapak, mulai dari kering hingga basah.

Dengan pembagian semacam ini, diharapkan suasana pasar yang modern

dapat ditonjolkan pada lantai 1 yang realltif kering dan bersih, karena diisi oleh

Gambar 60. Zoning pada bangunan pasar dan rusun 

Public (lapak Basah‐Kering) 

Public (Kios + Counter)

Service Service 

Private S‐Private  S‐Private 

Tugas Akhir | 113  

 

kios-kios. Selain itu, pengunjung yang akan berbelanja di lantai 2, secara tidak

langsung harus melewati deretan kios terlebih dahulu pada waktu datang dan

pulang sehingga diharapkan mampu meningkatkan daya jual pedagang.

5.2.7 Struktur

Konsep yang akan digunakan untuk perancangan struktur dalam proyek

ini terdapat dalam poin-poin berikut:

• Pondasi yang akan digunakan untuk sub-structure adalah pondasi bore

pile agar getaran yang dihasilkan kecil dan tidak mengganggu lingkungan

sekitar.

• Upper structure menggunakan sistem struktur rangka dengan

pertimbangan fleksibilitas dalam penataan ruang dan faktor biaya

(bangunan disediakan bagi kelas menengah kebawah).

• Bahan konstruksi untuk struktur menggunakan beton bertulang dengan

pertimbangan mudah didapat, fleksibel dan tahan api. Selain itu tidak

memerlukan energi yang besar dalam pembuatannya dan dapat digunakan

kembali (sebagai bahan urugan atau reklamasi tanah).

Untuk Rusun: Untuk Pasar:

Tugas Akhir | 114  

 

Sedangkan untuk jenis struktur rangka yang akan digunakan, dibedakan

antara rusun dengan pasar, dimana rusun menggunakan slap sedangkan pasar

menggunakan balok. Slap cocok digunakan untuk bangunan hunian, karena pola

ruangan dan instalasi yang tetap. Selain itu slap juga memungkinkan ketinggian

lantai ke lantai yang rendah sehingga lebih efisien. Pasar membutuhkan space

khusus untuk instalasi dan sanitasi, sehingga cocok menggunakan sistem kolom

dan balok.

5.2.8 Utilitas

Perancangan sistem utilitas bangunan terkait dengan usaha penghematan

energi sesuai dengan penerapan konsep dalam proyek, yakni mencakup:

Sistem Elektrikal

Daya listrik yang digunakan berasal dari 2 sumber yaitu PLN dan genset.

PLN merupakan sumber listrik utama dari pemakaian listrik sehari-hari

didukung dengan penggunaan genset bila terjadi mati listrik dari PLN.

Sistem Plumbing

Dari hasil analisa terdapat beberapa alternatif pada sistem plumbing untuk

pengolahan limbah air. Dari kedua alternatif tersebut, dipilih bentuk pengolahan

yang lebih sederhana, yakni pengolahan air hujan yang akan digunakan sebagai

grey-water (use-able tapi tidak untuk konsumsi)

Sistem Pembuangan Sampah

Dari hasil analisa juga terdapat beberapa alternatif pengolahan sampah

baik di lingkungan rusun maupun pasar. Namun, mengingat keterbatasan lahan

Tugas Akhir | 115  

 

untuk area pengolahan sampah, yang paling baik untuk dilakukan adalah

menerapkan sistem pembuangan yang fungsional, praktis, dan efisien.

Pemilahan sampah dapat dilakukan dari masing-masing unit, yang kemudian

dibawa oleh truk sampah untuk diolah.

5.3 Penerapan Tema pada Bangunan

Penerapan tema yakni konsep Hemat Energi dalam bangunan, dapat

diterapkan dalam poin-poin sebagai berikut:

Pencahayaan

Pada bangunan, hal ini dapat dicapai dengan:

• Memaksimalkan bukaan, misalnya dengan membuat koridor terbuka, teras

luar pada unit rusun, dan penggunaan sky-light.

• Mengatur peletakan ruang (agar dekat dengan bukaan), dan peletakan

lampu (ruang tanpa sekat), dll.

•

Pengudaraan

Pengudaraan alami jauh lebih hemat dibandingkan dengan pengudaraan

buatan. Karena itu yang dapat dilakukan pada bangunan adalah memastikan udara

dapat bergerak dengan cara:

Gambar 61. Penerapan tema terkait pencahayaan 

Udara dan cahaya dapat leluasa masuk 

Tugas Akhir | 116  

 

• Peletakan bukaan agar terjadi cross-ventilation, membuat ruangan minim

sekat (plong), serta mengatur tinggi dinding penyekat dan plafon.

• Menggunakan bahan insulasi atap, misal: aluminium foil

Material

Penggunaan material yang tepat dapat mendukung penghematan energi:

• Mengurangi persentase aspal atau beton, dan sebaliknya menggunakan

Con-Block atau Grass-Block pada area perkerasan. Selain ramah

lingkungan, juga dapat menyerap air hujan, serta meredam panas yang

timbul dari paparan matahari terhadap jalan/perkerasan.

• Penggunaan tanaman hijau sebagai buffer sekaligus fungsi estetik untuk

memperindah penampilan bangunan.

Gambar 62. Penerapan tema terkait pengudaraan 

Gambar 63. Penerapan tema terkait material 

Penggunaan Grass‐Block yang ramah lingkungan 

Pohon sebagai estetik sekaligus buffer 

Tugas Akhir | 117  

 

Teknologi:

Penerapan teknologi harus sesuai dengan golongan yang menempati

rumah susun. Sebisa mungkin teknologi bersifat pasif dan merakyat agar

memudahkan perawatan dan pengoperasian (tidak menimbulkan biaya tambahan,

atau membingungkan penghuni). Misal: penggunaan teknologi Double Skin

Façade (DSF) yang sederhana dan bersifat tropis.  

Foto 30. Penerapan tema terkait teknologi