61

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

แผนธรกจ ซ. เค. อพารทเมนท ชโลทร กาหลง1

---------------------------------------------------------------- บทสรปผบรหาร

ในอดตธรกจอพารทเมนทใหเชาเปนทรกนในวงแคบๆ วาเปนธรกจน าซมบอทราย แตหลงจากทเกดการขยายตวของเมองออกสพนทรอบนอก ชมชนรวมไปถงมหาวทยาลยตางๆ จงเรมขยบขยายออกมาสรางในเขตชานเมอง ความจ าเปนในเรองหอพกนกศกษาจงเพมมากขน เจาของทดนหลายราย จงสนใจกาวเขาสธรกจนกนอยางตอเนองท าใหธรกจอสงหารมทรพยนนถอไดวาเปนธรกจทเตบโตอยางรวดเรวในปจจบน การบรหารงานของบรษท ซ.เค อพารทเมนทนนจะเนนถงประโยชนของพนทใชสอยและความสะดวกสบายเปนหลก แมวาเนอทส าหรบการสรางนนจะไมไดเปนทกวางมากนนแตส าหรบการตกแตงนนจะท าใหตวอาคารดกวางใหญ สะอาดตา และโปรงขน บรษท ซ .เค อพารทเมนท จะเจาะกลมเปาหมายอย ทนกศกษา คอกลมคนระดบกลางทมการด าเนนชวตททนสมยและชอบความสะดวกสบาย โดยเนนอพารทเมนตจะสรางความแตกตางทงในเรองของโครงสราง รปลกษณอาคารทมรปแบบททนสมย และสรางความแตกแตงในเรองของคณภาพของตวหองพกเพอใหอพารทเมนตเปนทส าหรบพกผอนทเปรยบเสมอนบานของตวเอง โดยจะใชพนทใชสอยใหเกดความคมคามากทสด พรอมกบอ านวยความสะดวกในเรองของสงอ านวยความสะดวกตาง ๆ ทงนสงทขาดไมไดตอการพกอาศยคอ เรองความปลอดภยทใชระบบสแกนนวมอ เพอสรางความปลอดภยใหกบผพ กอาศย รวมถงการเดนทางทสะดวกสบาย อกท งยงมเจาหนาทรกษาความปลอดภยตลอด 24 ชวโมง ทงหมดนเพอการบรการทสมบรณในรปแบบอพารทเมนทใหเชาระดบ middle class __________________________________________ 1 นกศกษาปรญญาโท หลกสตรการจดการมหาบณฑต สาขาวชาการเปนผประกอบการ มหาวทยาลยรงสต

62

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

โดยซ .เค อพารทเมนทจะมราคาคา เชาอยในระดบทไม สงจนเกนไปเมอเปรยบเทยบกบคแขงทมและคณภาพทลกคาจะไดรบและเนองจากอพารทเมนทมขนาดกลางทไมใหญและไมเลกจนเกนไป การบรหารงานไมยากและสามารถดแลลกคาไดอยางทวถง โดยพนกงานทดแลเรองอพารทเมนทจะเปนคนทองถน ทจะคอยดแลรกษาตวอาคารใหสะอาดและพรอมทจะสรางความประทบใจใหลกคาทกวน แผนการตลาด บรษทฯมการแบงสวนตลาดโดยใช (1) เกณฑทางประชากรศาสตร ในสวนของรายได (2)เกณฑดานภมศาสตร คอในสวนของใจกลางเมอง ใกลสถานศกษา (3) เกณฑดานพฤตกรรม คอจะเปนคนทตองการความสะดวกสบาย ไมตองเขาซอยลก ตดถนน แตไมมเสยงดงรบกวนจนเกนไป เปนบคคลทยอมจายเงนมากกวา เมอเหนความคมคากบคณภาพและการบรการทจะไดรบ และ ดงนน บรษทจงสรปกลมเปาหมายหลกของ ซ. เค. อพารทเมนท คอกลมนกศกษาเนองจากบรเวณทตงของ อพารทเมนทมสถาบนศกษาหลายแหงและมนกศกษาทมภมล าเนาอยตางจงหวดหรอนกศกษาทมภมล าเนาอยในจงหวดแตหางไกล ตองการทพกอาศยใกลกลบสถาบน สามารถไป-กลบ เดนทางไดสะดวก อกทงตวอพารทเมนตมรปลกษณททนสมย ในหองพกมสงอ านวยสะดวกครบครน และมบรรยากาศทโปรงสบาย สามารถสรางแรงจงใจและความชอบใหกบกลมนกศกษาไดอยาง ด และก ลมเ ปาหมายรองคอก ลมนกทองเ ทยว ทมา เ ทยวจงหวด เ ชยงใหม ก ล ย ท ธ ผ ล ต ภณฑ ผ ล ต ภณฑ แ ล ะ ก า ร ใ ห บ ร ก า ร ข อ ง อพ า ร ท เ มน ท แนวคดดานผลตภณฑ คอการใสใจในทกรายละเอยด โดยเนนถงคณภาพเปนหลก สรางความแตกตางในเรองของคณภาพใหตางจากคแขง เหมาะสมกบราคาทตงไว มการบรการทด ไดรบการอ านวยความสะดวกมากมาย ท าใหผทมารบบรการเกดความพงพอใจสงสด กลยทธทางดานราคา เนองจากธรกจอพารทเมนทจะมก าไรไดตองสรางกลยทธทเปนไปไดและเขากนได โดยการก าหนดราคาคาเชาของอพารทเมนท ซงกลยทธการตงราคาจะยดหลกจากความเหมาะสมรวมไปถงตนทนของการกอสราง ไมวาจะเปนเรองของท าเลทตง ราคาสงปลกสราง วสดอปกรณทใชในการตกแตง พนทใชสอย หรอ สงอ านวยความสะดวก ซงจากทไดกลาวมา อพารทเมนท ซ.เค ตงอยใจกลางเมองจงหวดเชยงใหม มสงอ านวยความสะดวกมากมาย มโครงสรางททนสมย ดงดดและนาเขาอยอาศยและใหมกวาคแขงขนรายเดม ๆ ในระแวกใกลเคยง โดยการตงราคานนอาจมคาเชาทสงกวาอพารทเมนทในระแวกเดยวกนแตไมไดสงเกนไปจนเกนไป เรยกไดวาราคาเปนทรบไดส าหรบกลมเปาหมายทมรายไดเพยงพอกบการเชา กลยทธดานการด าเนนงาน(process) คอ

63

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

กระบวนการในการจดการดานการบรการ ทจะท าใหลกคาเกดความประทบใจ และเกดความภกดในตวสนคา โดยอพารทเมนทจะมการท างานเปนระบบ มขนตอนการปฎบตงานจนถงขนตอนการใหบรการเปนล าดบขน เพอความสะดวกสบาย และไดรบความสะดวกสบายสงสดผจดการฝายขาย 1 คน พนกงานขาย 2 คน พนกงานธรการ 1 คน พนกงานขบรถ 3 คน และพนกงานขนสงสนคา 3 คน

บรษทใชเงนลงทนเรมแรก 61 ลานบาท มยอดขายปท 1 เทากบ 3,136,320 บาท ปท 2 เทากบ 4,704,480 บาท ปท 3 เทากบ 6,708,240 บาท ปท 4 เทากบ 7,492,320 บาท และปท 5 เทากบ 8,276,400 บาท มก าไรสทธในปท 1 เทากบ -533,501 บาท ปท2เทากบ 657,402 บาท ปท 3 เทากบ 2,047,163 บาท ปท 4 เทากบ 2,582,503บาท และปท 5 เทากบ 3,117,168 บาท ระยะเวลาคนทนของโครงการเทากบ 9 ป 10 เดอน มมลคาปจจบนสทธ (Net Present Value; NPV) เทากบ -41,120,020บาท และมอตราผลตอบแทนจากการลงทน (Internal Rate of Return; IRR) เทากบ -25.18%

ค าส าคญ แผนธรกจ,อพารทเมนท,รายเดอน,รายวน

1. บทน า 1.1 ความเปนมาและความส าคญของปญหา ความตองการในเรองทอยอาศยนบเปนปจจย 4 ทส าคญอยางหนงในการด ารงชวตของมนษย ท าใหมนษยตองเลอกสรรสงทดเพอตอบสนองความตองการ ซงในชวงไมกปทผานมา อพารทเมนท คอนโด หรอโรงแรมมการเจรญเตบโตอยางรวดเรว สงผลใหผประกอบการเกดการตนตวและสนใจในการท าธรกจนเปนอยางมาก แตอยางไรกตามการเลอกทอยอาศยกจะแตกตางกนออกไปขนอยกบฐานะทางเศรษฐกจและสงคม ความจ าเปนพนฐาน รวมไปถงความชอบในแตละบคคล จงกอใหเกดทอยอาศยประเภทตางๆ เพอใหเปนตวเลอกในการตดสนใจ ตามความตองการ เชน บานเดยว ทาวนเฮาว ทาวนโฮม เปนตน ซงความตองการทจะเลอกซอทอยอาศยนนอาจจะไมใชการอยอาศยแบบถาวรเสมอไป เนองจากมหลายปจจยเกดขน ไมวาจะเปนการเคลอนยายไปปฎบตงานในตางจงหวด เพอการศกษาตอ หรอการยายภมล าเนาชวคราว จงกอใหเกดทอยอาศยประเภท คอมโดมเนยม และอพารทเมนท เกดขนเปนตน

64

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

การลงทนอสงหารมทรพยทเกดขนในขณะน เปนการรองรบความตองการของลกคาทมจ านวนมากขน เชยงใหมมศกยภาพนอกจากจะเปนเมองทองเทยวแลว ยงเปนศนยกลางการศกษาของภาคเหนอ ขณะทในสาขาของทอยอาศย ผลกระทบจากน าทวมในพนทภาคกลาง ท าใหเกดความตองการทจะหาซอบานหลงท 2 นจงเปนการเปดโอกาสทางการลงทนใหผ ประกอบการ ท มความพรอม ซ ง มการคาดการณว า ตลาดอสงหารมทรพยในปน จะขยายตวจากป 2554 ไมต ากวา 25-30% เนองจากมกลมลกคาจากตางถนทประสบปญหาน าทวม และเปนกลมทมก าลงซอเขามาหาซอทอยอาศย ขณะทสถานการณทางการเมองทมเสถยรภาพมากขน จงเปนตวกระตนใหเกดการลงทน

อพารทเมนต เปนอาคารทอยอาศยซงมความสงตงแต 4 ชนขนไป มหลายหองในอาคารเดยวกน ไมมการจ าหนายหองเหมอนแฟลตหรอคอนโดมเนยม เพราะการสรางอพารทเมนทมวตถประสงคเพอประกอบกจการใหเชาโดยเฉพาะ อพารทเมนทมงเนนกลมเปาหมาย 2 กลม โดยแยกตามรายไดและท าเลทตงเปนส าคญ คอ

อพารทเมนตส าหรบผทมรายไดนอย อาคารมลกษณะคลายกบแฟลต พนทใชสอยมเพยงหองนอนและหองน าเทานน สวนใหญตงอยในแหลงชมชน

อพารทเมนทส าหรบผทมรายไดปานกลางถงรายไดสง อาคารมขนาดพนทใชสอยมากกวาอพารทเมนทส าหรบผทมรายไดนอย และมความคลายคลงกบอาคารชดหรอคอนโดมเนยม คอ มหองนอน หองนงเลน หองครว และหองน า ดงนน อตราคาเชาจงใกลเคยงกบหองชดของคอนโดมเนยมอพารทเมนทระดบดงกลาวมกตงอยในยานธรกจ เนองจากทอยอาศยในรปแบบของการใหเชามหลายลกษณะ หลายราคา และหลายกลมเปาหมาย การด าเนนธรกจจงมความแตกตางกนเพอสนองความตองการของกลมเปาหมายใหเกดความพงพอใจสงสด 1.2 วตถประสงคของการศกษา เพอศกษาความเปนไปไดของการท าธรกจ ซ. เค. อพารทเมนท 1.3 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ ผลการศกษาในครงนจะท าใหทราบถงความเปนไปไดในการท าธรกจ ซ. เค. อพารทเมนท

65

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

1.4 กรอบแนวคดในการศกษา

1.5 ขอบเขตของการศกษา

1. ขอบเขตดานเนอหา ศกษาเกยวกบความเปนไปไดในการท า ธรกจซ .เค.อพารทเมนท

2. ขอบเขตดานเวลา ใชระยะเวลาท าการศกษาตงแตเดอนเดอนมนาคม – เดอนสงหาคม 2556 1.6 นยามศพท

1. แผนธรกจ หมายถง การวเคราะหสถานการณ การวเคราะหดานการตลาด การวเคราะหดานการผลต/การด าเนนงาน การวเคราะหดานการเงน และสรปผลวา ธรกจดงกลาวมความเปนไปไดในการด าเนนงานหรอไม

2. อพารทเมนท หมายถง อาคารพกอาศยเพอเชา ซงจะเปนทพกอาศยหรออาคารพกอาศยทผอยอาศยมสทธแคเพยงเชาพกเทานน โดยกรรมสทธทงผนดนและทงอาคารนนยงเปนของเจาของอพารทเมนท เพยงคนเดยว และทกคนทอาศยอยในอาคารนนตองปฏบตตามในกฏระเบยบทอพารทเมนทก าหนดไว

การวเคราะหสถานการณ

ความเปนไปในการท าธรกจซ. เค. อพารท

เมนท

การวเคราะหแผนการตลาด

การวเคราะหแผนการผลต/

ด าเนนงาน การวเคราะหแผนการจดการและ

ก าลงคน การวเคราะหแผนการเงน

66

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

3. การวเคราะหสถานการณหมายถงการวเคราะหสภาพแวดลอมภายในและภายนอกขององคการ โดยการวเคราะหจดแขง จดออน โอกาส และ อปสรรค (SWOT Analysis)

4. การวเคราะหดานการตลาดหมายถง การก าหนดกลมลกคาเปาหมาย การวางต าแหนงทางการตลาด การก าหนดผลตภณฑ ราคา ชองทางการจดจ าหนาย และ การสงเสรมการตลาด

5. การวเคราะหดานการผลตหมายถง ขนตอนการผลต/การบรหารขององคการ 6. การวเคราะหดานการจดการและก าลงคน หมายถงการก าหนดโครงสราง

องคการ 7. การวเคราะหดานการเงน หมายถง รายไดหรอยอดขาย ก าไรสทธ ระยะเวลา

คนทน มลคาปจจบนสทธ และอตราผลตอบแทนภายใน 2. ผลการวเคราะหขอมล

การวเคราะหสถานการณ

การวเคราะหสถานการณ โดยการใชวธ SWOT Analysis มรายละเอยดดงตอไปน

2.1 จดแขงของกจการ (Strengths) 1. เปนอพารทเมนทระดบกลางทมราคาเหมาะสมกบคณภาพของทพกอาศยม

สภาพแวดลอมทไมแออด ทางเดนภายในอาคารมหนาตางรบลม สามารถระบายอากาศไดอยางด อาคารจะสวางไมมด สรางความนาอยใหกบผพกอาศย มววทสวยงามเมอมองออกมานอกระเบยง

2. มเจาหนาทตอนรบทผานการคดเลอกและฝกอบรมเปนอยางดเพอคอยดแลและใหบรการอยางเตมใจ คอยแนะน าใหความชวยเหลอและอ านวยความสะดวกแกผ อยอาศยตลอดทงกลางวนและกลางคน สามารถสรางความมนใจและพงพอใจตอลกคาเปนอยางด

3. มระบบรกษาความปลอดภยรอบดานเรมต งแตทจอดรถอยางเปนระบบโดยเจาหนาทรกษาความปลอดภย ระบบรกษาความปลอดภยตงแตเขาตกโดยเปนการสแกนนวมอของผพกอาศยเทานน โดยส าหรบแขกผมาเยยนเยอนจะตองไดรบการอนญาตจากเจาของหองจงจะสามารถเขามาไดมระบบรกษาความปลอดภย และ

67

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

4. อปกรณปองกนไฟทกชน รวมไปถงทกหองจะมเบอรโทรศพทฉกเฉนเชน สถานต ารวจ โรงพยาบาล รานอาหาร เปนตน

5. นอกจากตวอพารทเมนทจะมรานคาและบรการตางๆคอยใหบรการแลว บรเวณใกลเคยงของอพารทเมนทสามารถเดนไปซอของ หรอ รบประทานอาหารไดทนท การเดนทางไมล าบาก สามารถเดนไปไดเอง

6. มท าเลทตงอยในต าแหนงทดมาก เปนตวเมอง ตดถนนใหญ ใกลคเมอง เปนท าเลทอง เหมาะแกการท าธรกจเปนอยางมาก

7. มกลมลกคาตางชาตทเขามาทองเทยวในเมองเชยงใหม ซงมก าลงซอสง 8. รปแบบของอาคารโดดเดนเปนจดสนใจ สามารถโปรโมทใหเปนทดงดดส าหรบ

คนไทยและตลาดทางตางประเทศไดเปนอยางด 2.2 จดออน (Weaknesses) 1. ผกอตงบรษทยงไมมประสบการณในดานธรกจอพารทเมนท จงตองใชเวลาศกษา

และเรยนรถงสภาพแวดลอมของธรกจนใหเกดความช านาญและมประสบการณมากพอ ซงอาจจะท าใหเสยเปรยบคแขงขนทอยในธรกจนมานานในชวงแรกของด าเนนงาน แตวาไดปรกษาและจางทมบรหารมออาชพมารวมงาน เชนฝายการตลาดทมประสบการณกบธรกจโรงแรมมานาน เปนตน

2. ผกอต งบรษทไมมเงนทนมากพอ จงไดท าการกเงนจากธนาคารมาใชในการกอสราง และตกแตงภายใน ดงนนอตราดอกเบยจากการกเงน มผลตออตรารายได และผลก าไรในชวงตน

3. ระยะเวลาของการเชาอพารทเมนท ขาดความตอเนอง ส าหรบธรกจการใหบรการทเปนการใหเชานน จะมความเสยงทส าคญคอ อตราของการเชา เพราะจะมการยายเขา ยายออกอยเสมอ ระยะเวลาของการท าสญญากมการจ ากดเปนรายเดอน รายป ซงระยะเวลาเหลานถอวาเปนการท าสญญาแบบสน จงกอใหเกดรายไดทไมตอเนอง เชน นกศกษาเรยนจบ หรอการยายทท างานเปนตน

2.3 โอกาส (Opportunities) 1. ท าเลยานตวเมองเชยงใหม เชนคเมองเปนยานชมชน อยใกลสถานทส าคญทาง

ราชการและมพฒนาการของการเจรญเตบโตอยางตอเนองในอตราเรงสง 2. พนทโดยรอบมแหลงอ านวยความสะดวก ไมวาจะเปนตลาดตอนเชา ตลาดกลาง

คน(walking street) หางสรรพสนคา โรงพยาบาล รานอาหาร หรอรานสะดวกซอ

68

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

3. เปนจงหวดทมประเพณและการทองเทยวอนดบตน ๆ ของไทย เชน ประเพณสงกรานต ลอยกระทง เขาพรรษา หรอปใหม เปนตน ท าใหมจ านวนนกนกทองเทยวเดนทางเปนจ านวนมาก

2.4 อปสรรค (Threats) 1. ในสภาพเศรษฐกจยงไมฟนตว หรอผนผวน อาจเกดภาวะทเศรษฐกจถดถอย อาจม

การตกงาน หรอ ลดเงนเดอนท าใหตองยายถนฐานเพอไปหาอพารทเมนทในระดบลางทมราคาถกกวาซงอาจสงผลกระทบถงธรกจอพารทเมนทระดบกลางและระดบบน

2. อาจมการเกดใหมของธรกจอพารทเมนทในบรเวณเดยวกนท าใหเกดการเปลยนแปลงไดงายและรวดเรวจงมการswitching brandเกดขน

3. คากอสรางทอาจจะปรบตวสงขนตนทนวสดจะแปรผนตามภาวะเงนเฟอ 4. ผรบเหมากอสรางไมมศกยภาพเพยงพอ

3. การวเคราะหดานการตลาด

3.1 การก าหนดกลมลกคาเปาหมาย (T: Target Market) จากการแบงสวนตลาดโดยการใชเกณฑตางๆแลวท าใหสามารถจ าแนกกลมเปาหมายหลกไดแกกลมลกคาทมรายไดอยในระดบกลาง ตองการความสะดวกสบายในดานทอยอาศย และ การเดนทาง มสงแวดลอมทด ปลอดภย และอยในจงหวดเชยงใหม

3.2 การก าหนดต าแหนงทางการตลาด (P: Positioning) ซ.เค อพารทเมนทเปนอพารทเมนทใหเชาระดบกลาง (Middle class ) ททนสมย ม

ความสะดวกสบายดวยการตกแตงใหดโปรงสบาย ไมคบแคบ มความปลอดภยสง และมบรเวณพกคลายเปนสวนหยอมเลกๆใหลกคาไดพกผอนตามธรรมชาต อกทงในเรองของทจอดรถทพอเพยงส าหรบความตองการและสงอ านวยความสะดวกทางดานรานคา และบรการอน ๆ ซงถอไดวาเปนอพารทเมนทใหมทนาอยในยานนน

69

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

กลยทธดานผลตภณฑและราคา

เนองจากธรกจอพารทเมนทจะมก าไรไดตองสรางกลยทธทเปนไปไดและเขากนได โดยการก าหนดราคาคาเชาของอพารทเมนท ซงกลยทธการตงราคาจะยดหลกจากความเหมาะสมรวมไปถงตนทนของการกอสราง ไมวาจะเปนเรองของท าเลทตง ราคาสงปลกสราง วสดอปกรณทใชในการตกแตง พนทใชสอย หรอ สงอ านวยความสะดวก ซงจากทไดกลาวมา อพารทเมนท ซ.เค ตงอยใจกลางเมองจงหวดเชยงใหม มสงอ านวยความสะดวกมากมาย มโครงสรางททนสมย ดงดดและนาเขาอยอาศยและใหมกวาคแขงขนรายเดม ๆ ในระแวกใกลเคยง โดยการตงราคานนอาจมคาเชาทสงกวาอพารทเมนทในระแวกเดยวกนแตไมไดสงเกนไปจนเกนไป เรยกไดวาราคาเปนทรบไดส าหรบกลมเปาหมายทมรายไดเพยงพอกบการเชา

70

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

แสดงอตราการเชาหองทงหมด

รายการหองทงหมด จ านวนหอง ขนาดพนท/หอง ราคา/หอง

รายวน รายเดอน

Studio 70 35 ตารางเมตร 600 6,000

1 bedroom 7 48 ตารางเมตร 1,000 8,000

แสดงอตราคาเชาหองแบบรายวน

รายวน ชน 1-2 จ านวนหอง ขนาดพนท ราคา/หอง

Studio 20 35 ตารางเมตร 600

1 bedroom 2 48ตารางเมตร 800

แสดงอตราคาเชาหองแบบรายเดอน

รายเดอน ชน 3-7 จ านวนหอง ขนาดพนท ราคา/หอง

Studio 50 35 ตารางเมตร 6,000

1 bedroom 5 48ตารางเมตร 8,000

แนวคดดานผลตภณฑ คอการใสใจในทกรายละเอยด โดยเนนถงคณภาพเปนหลก สรางความแตกตางในเรองของคณภาพใหตางจากคแขง เหมาะสมกบราคาทตงไว มการบรการทด ไดรบการอ านวยความสะดวกมากมาย ท าใหผทมารบบรการเกดความพงพอใจสงสด

กลยทธดานชองทางการจดจ าหนาย (Place Strategy) ท าเลทตงของการสรางอพารทเมนทนนเปนสงแรกๆทผประกอบการตองค านงถง

เพราะถอวาเปนเรองส าคญทสดในการด าเนนการเรองอนตอไป เพราะปจจยทเหลานผประกอบการตองมองแทนผอาศยไมวาจะเปนเรองการเขา ออกทสะดวก ปลอดภย มท

71

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

จอดรถเพยงพอ มสงแวดลอมทด และอยในระแวกชมชน จงเปนสาเหตให ซ.เค อพารทเมนทเลอกซอทดนทอยในใจกลางเมองของจงหวดเชยงใหม

กลยทธการสงเสรมการตลาด (Promotion Strategy)

ส าหรบกลยทธการสงเสรมการตลาดนนเปนสงทจ าเปนในการท าธรกจเพอใหธรกจนนเปนทรจกและเปนการเพมยอดขายใหกบธรกจตางๆดวย ส าหรบการสงเสรมการตลาดของธรกจ ซ.เค อพารทเมนทนนจะเลอกใชสอโฆษณา เพอเปนแนะน าการสรางตราสนคาใหเปนทรจกโดยจะเนนทกลมเปาหมายเปนหลกส าคญ และเพอใหกลยทธนนส าเรจในดานการตลาด สอทางการตลาดทเราเลอกนน ตองพจารณาใหเกดประโยชนและส าเรจมากทสดและสอทบรษทจะน ามาใชคอ การประชาสมพนธโดยการจดบธในระแวกใกลเคยงหรอจดบธทหางสรรพสนคา เซนทรล กาด สวนแกว , มการโฆษณาโดยการแจกใบปลวในระแวกใกลเคยงอพารทเมนท เชนรานอาหาร มหาวทยาลย หรอสถานบรการตาง ๆ,ปายไวทนลตงหนา อพารทเมนทกอนเปดจรง,ธงญปน ในอนเตอรเนต รวมไปถงการจดท าโปรโมชน ใหสวนลดส าหรบผเชาดวยระยะเวลานาน เปนตน

4. การวเคราะหแผนการด าเนนงาน กระบวนการในการจดการดานการบรการ ทจะท าใหลกคาเกดความประทบใจ และเกดความภกดในตวสนคา โดยอพารทเมนทจะมการท างานเปนระบบ มขนตอนการปฎบตงานจนถงขนตอนการใหบรการเปนล าดบขน เพอใหลกคาไดรบความสะดวกสบายสงสด

72

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

5. การวเคราะหแผนการการจดการและก าลงคน

โครงสรางองคการ กจการใชลกษณะการจดการโครงสรางองคการแบบตามหนา ท (Functional Organization) เพราะวาขนาดขององคการมขนาดทไมใหญมากนกการจดการโครงสรางองคการในลกษณะนท าไดงายตอการบรหาร อกทงยงงายตอการควบคมสงการไดอยางมประสทธภาพ ตามรายละเอยดตอไปน

“ /

ท

ท

73

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

ภาพแสดงแผนผงองคการ (Organization Chart)

6. การวเคราะหแผนการเงน บรษทใชเงนลงทนเรมแรก 61 ลานบาท มยอดขายปท 1 เทากบ 3,136,320 บาท ป

ท 2 เทากบ 4,704,480 บาท ปท 3 เทากบ 6,708,240 บาท ปท 4 เทากบ 7,492,320 บาท และปท 5 เทากบ 8,276,400 บาท มก าไรสทธในปท 1 เทากบ -533,501 บาท ปท2เทากบ 657,402 บาท ปท 3 เทากบ 2,047,163 บาท ปท 4 เทากบ 2,582,503บาท และปท 5 เทากบ 3,117,168 บาท ระยะเวลาคนทนของโครงการเทากบ 9 ป 10 เดอน มมลคาปจจบนสทธ (Net Present Value; NPV) เทากบ -41,120,020บาท และมอตราผลตอบแทนจากการลงทน (Internal Rate of Return; IRR) เทากบ -25.18% 7. สรปผลการศกษา จากการวเคราะหสถานการณ การวเคราะหดานการตลาด การวเคราะหดานการผลต การวเคราะหดานก าลงคน และการวเคราะหดานการเงน ไดขอสรปวา ธรกจ ซ.เค. อพารทเมนทไมนาลงทน

(1)

(3) (2)

(1) (2)

กรรมการผจดการ

74

วารสารแผนธรกจ ปท 1 ฉบบท 1 (ตลาคม – ธนวาคม 2556)

8. บรรณานกรม “ความรเบองตน ธรกจอพารทเมนทใหเชา.” [ออนไลน]. เขาถงไดจาก : http://www.softbizplus.com/apartment/593-apartment-for-rent, 2556. “จะสรางบาน, อพารทเมนท จะตองมคาใชจายเทาไหร.” [ออนไลน]. เขาถงไดจาก :

http://www.chandeow.com/Knowledge.html, 2556. “เชาทดน.” [ออนไลน]. เขาถงไดจาก : http://www.det.ago.go.th/doc/rent3.doc, 2556. ธนนทร นนทร. “หลกการท าธรกจหอพก-อพารทเมนทใหเชา การเรมตน เงนทน ขอด-

ขอเสย การด าเนนการ และการบรหารจดการอยางไรถงจะอยรอด.” [ออนไลน]. เขาถงไดจาก : http://www.softbizplus.com/apartment/853-a-dormitory-the-apartment-how-to-manage-to-survive, 2556.

“ระเบยบหอพก.” [ออนไลน]. เขาถงไดจาก : www.koonluang.com, 2556. สมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย. “ราคาประเมนคากอสรางอาคาร.” [ออนไลน]. เขาถงไดจาก : http://www.oic.or.th/th/insurace/index3.php, 2556. “SME การศกษาความเปนไปไดส าหรบการลงทนในธรกจอพารทเมนทใหเชา.” [ออนไลน]. เขาถงไดจาก http://www.ismed.or.th/SME/src/bin/controller.php?view=knowledgeInsite.Kno wledgesDetail&p=&nid=&sid=57&id=396, 2556.