สnวนที่ 5 การประเมินมูลคnาหุoน...บร ษท ส งห เอสเตท จาก ด (มหาชน) 55 5.1 บร ษ ท ส

บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)

54

สวนท 5 : การประเมนมลคาหน

SCMB ในฐานะทปรกษาทางการเงน อสระ ไดประเมนมลคาหนสามญ ของบรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน) และบรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด โดยใชขอมลทไดจากทง 2 บรษท รวมถงการสมภาษณผบรหารและพนกงานทเกยวของ รวมทงขอมลทเผยแพรตอสาธารณะทวไป เชน งบการเงนทตรวจสอบ จากผสอบบญชรบอนญาต งบการเงนภายในบรษท ขอมลทางการเงน และขอมลบรษททเปดเผยแกสาธารณะ อยางไรกตาม การประเมนมลคาหนของบรษทในครงนตงอยบนสมมตฐานวาขอมล และเอกสารส าคญดงกลาวเปนขอมลทสมบรณ ครบถวน และถกตอง รวมทงเปนการพจารณาจากสถานการณ และขอมลทสามารถรบรไดในปจจบน ซงหากมการเปลยนแปลงใดๆ เกดขนอาจสงผลกระทบอยางมนยส าคญตอการด าเนนธรกจ ประมาณการทางการเงนและ ผลการประเมนราคาหนของบรษทได

การประเมนมลคาหนของ บรษท สงห เอสเตท จ ำกด (มหำชน ) และบรษท เนอวำนำ ดเวลลอปเม นท จ ำกด SCMB ไดพจารณาใชวธการประเมน 6 วธการหลก โดยมรายละเอยดวธการประเมนตางๆ ดงน

วธมลคาหนตามบญช (Book Value Approach) วธปรบปรงมลคาหนตามบญช (Adjusted Book Value Approach) วธมลคาหนตามราคาตลาด (Market Price Approach) วธอตราสวนมลคาตามบญช (Price-to-Book Value Ratio Approach) วธอตราสวนราคาตอก าไรสทธตอหน (Price-to-Earnings Ratio Approach) วธมลคาปจจบนกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Approach)


55

5.1 บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)

5.1.1 วธมลคาหนตามบญช (Book Value Approach)

การประเมนมลคาหนโดยวธนเปนการประเมนจากมลคาตามบญชของสนทรพยสทธ (สนทรพยรวมหกหนสนรวม) หรอเทากบสวนของผถอหน ของกจการและน ามาหารดวยจ านวนหน จะไดเปนมลคาหนตามบญช โดยอางองขอมลมาจากงบการเงนรวมฉบบตรวจสอบของกจการ ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 ซงตรวจสอบโดยผตรวจสอบบญชรบอนญาต นายวเชยร กงมนตร ผสอบบญชรบอนญาตเลขทะเบ ยน 3977 จากบรษท ไพรซวอเตอรเฮาสคเปอร เอบเอเอส จ ากด ซงเปนผสอบบญชทไดรบความเหนชอบจากส านกงาน คณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย (ก.ล.ต.) โดยมรายละเอยด ดงน

(หนวย : บาท)

Financial Statement As of Dec 31, 2014

Total Assets 9,721,746,211.00

Less: Total Liabilities (4,170,496,898.00)

Total Shareholder’s Equity 5,551,249,313.00

Par Value / Share (Baht) 1.00

Issued and paid-up share capital (shares) 4,712,350,732

Book Value (Baht/Share) 1.18

จากการประเม นราคาหนตามวธมลคาหนตามบญช (Book value) ไดราคาประเมนหนของ บรษท ณ 31 ธนวาคม 2557 เทากบ 1.18 บาทตอหน

การประเมนราคาหนดวยวธนสะทอนฐานะการเงนของ บรษท ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 เทานน โดยอาจจะไมไดสะทอนถงมลคาทแทจรงของรายการตางๆ ตามงบการเงนในปจจบน เพราะรายการสนทรพย หนสนและสวนของผถอหนบางรายการอาจไมไดสะทอนถงมลคาปจจบน ปจจบนอาจมมลคาเพมขนหรอลดลง อกทงการประเมนมลคาหนตามมลคาทางบญชมไดสะทอนและค านงถงศกยภาพการด าเนนงานของกจการในอนาคต


56

5.1.2 วธปรบปรงมลคาหนตามบญช (Adjusted Book Value Approach)

การประเมน ราคาหนตามวธนเปนการประเมนโดยการปรบปร งมลคาตามบญชทปราก ฎตามงบการเงนของบรษท ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 ดวยรายการทมผลกระทบส าคญตอมลคาสนทรพยและหนสนเพอให สะทอนมลคาสนทรพยสทธทใกลเคยงปจจบนมากขน โดยทปรกษาทางการเงนไดพจารณา เหนควรปรบปรงมลคาของทรพยสนถาว รประเภทสนคาคงเหลอ ทดนอาคารและอปกรณ อสงหารมทรพยรอการขาย ทดนรอการจ าหนาย ซงเปนทรพยสนสวนใหญทส าคญ ตามราคาประเมนของผประเมนราคาอสระ ซงไดมการประเมนโดย บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด บรษท แกรนด แอสเซท แอดไวเซอร จ ากด และ บรษท อเมรกน แอพเพรซล จ ากด ซงเปนบรษทผประเมนฯ ทอยในรายชอบรษทประเมนมลคาทรพยสนในตลาดทนและผประเมนหลกทได รบความเหนชอบจากส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ส าหรบผลการประเมนราคาเปรยบเทยบกบมลคาทางบญช สามารถสรปไดดงน

Detail of Project Status Book Value Asset

Appraisal value by Market Approach

Appraisal value by Residual

Method

ผประเมนราคา วนทประเมน Applied Valuation by

Residual Method

ผลตางระหวาง ราคาประเมนและ

Book Value (หนวย : ลานบาท) ณ 31 ธ.ค. 2557 ณ 31 ธ.ค. 2557

Group A : โครงการปจจบน 1 S โครงการอนโทร คอนโดมเนยม ด าเนนการอย 27.98 52.88 - บจก. 15 ทปรกษา

ธรกจ 28 ส.ค. 57 *** 52.88 24.90

2 S โครงการรสา แมกวลล ด าเนนการอย 67.49 37.15 47.75 บจก. 15 ทปรกษาธรกจ

1 ก.ย. 57 *** 47.75 (19.74)

3 S โครงการเดอะ ไลทเฮาส ด าเนนการอย 182.75 - 182.60 บจก. 15 ทปรกษาธรกจ

28 ส.ค. 57 182.60 (0.15)

4 S โรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา

ด าเนนการอย 764.41 1,868.00 2,778.00 บจก. 15 ทปรกษาธรกจ

15 ธ.ค. 57 2,778.00 2,013.59

5 SPP พพ ไอสแลนด วลเลจ บช รสอรต ด าเนนการอย 2,329.28 2,245.00 3,132.00 บจก. อเมรกน แอพเพรซล

15 ต.ค. 57 3,132.00 802.72

6 S โครงการคอนโดอโศก ** อยระหวางการพฒนา

272.56 1,009.85 - บจก. แกรนดแอสเซท แอดไวเซอร

5 ก.พ. 58 1,009.85 737.29

3,644.47 5,212.88 6,140.35 7,203.08 3,558.61


57

Detail of Project Status Book Value Asset

Appraisal value by Market Approach

Appraisal value by Residual

Method

ผประเมนราคา วนทประเมน Applied Valuation by

Residual Method

ผลตางระหวาง ราคาประเมนและ

Book Value (หนวย : ลานบาท) ณ 31 ธ.ค. 2557 ณ 31 ธ.ค. 2557

Group B : อสงหารมทรพยเพอการลงทน

7 S ทดนวางเปลา @ รามอนทรา

(เนอท 13-2-72.1 ไร) - 547.20 547.20 620.00 บจก. 15 ทปรกษา

ธรกจ 3 ธ.ค. 57 620.00 72.80

8 S ทดนวางเปลา @ นนทบร ต าบลบางรกใหญ (เนอท 4-1-94.8 ไร)

- 394.86 394.86 - บจก. แกรนดแอสเซท แอดไวเซอร

4 ก.พ. 58 394.86 0.00

9 MAX ทดนวางเปลา @ ประดษฐมนธรรม (เนอท 30-2-10 ไร)

- 1,104.76 1,282.00 1,252.00 บจก. 15 ทปรกษาธรกจ

15 ธ.ค. 57 1,252.00 147.24

10 SPD ทดนวางเปลา @ มมถนนอโศกมนตร (เนอท 11-1-24 ไร)

- 2,635.78 3,845.00 3,915.00 บจก. 15 ทปรกษาธรกจ

8 ธ.ค. 57 3,915.00 1,279.22

4,682.60 6,069.06 5,787.00 6,181.86 1,499.26

Group C : ทดนรอการขาย

11 S ทดนวางเปลา @ วชรพล

(เนอท 1-2-9.2 ไร) - 39.60 39.50 - บจก. 15 ทปรกษา

ธรกจ 3 ธ.ค. 57 39.50 (0.10)

39.60 39.50 - 39.50 (0.10)

รวมมลคาปจจบนของโครงการ 14,165.17 11,321.44 11,927.35 13,424.44 5,057.77

หมายเหต : * กรณทมราคาประเมนทงวธ Market Approach และ Residual Method จะเลอกใชวธ Residual Method เนองจาก เปนวธการประเมนทค านงถงศกยภาพของทรพยสนนนๆ ทจะสามารถน าไปพฒนาเพอจ าหนายใหแกลกคาไดในอนาคต

** โครงการคอนโดอโศก จ านวน 272.56 ลานบาท แบงเปนมลคาตามบญช ณ 31 ธนวาคม 2557 จ านวน 112.56 ลานบาท และสวนทตองจายเพอซอทดนเพมตามสญญาอกจ านวน 160.00 ลานบาท

*** รายงานประเมนฉบบวนท 28 สค.57 และวนท 1 กย.57 มก าหนดอายเกน 6 เดอนนบจากวนททปรกษาทางการเงนน ามาใชประกอบการประเมนราคาหนบรษทฯ ซงทปรกษาทางการเงนมความเหนวารายงานประเมนดงกลาวยงคงมความเหมาะสมทจะใชประกอบการประเมนมลคาหนบรษทฯเพราะระยะเวลาทเกนก าหนดเปนระยะเวลาทเกนไมถง 30 วน คงไมมผลเปลยนแปลงราคาประเมนอยางมนยส าคญ


58

ส าหรบผลการปรบปรงมลคาหนตามบญชทปรากฏตามงบการเงนของบรษท ณ 31 ธนวาคม 2557 มดงน


รายการ ณ 31 ธ.ค. 2557

สวนของผถอหน ณ 31 ธนวาคม 2557 5,551,249,313.00

รายการปรบปรง มลคาทรพยสนตามราคาประเมน 5,057,772,893.83

สวนของผถอหนสทธหลงปรบปรง 10,609,022,206.83

มลคาทตราไวตอหน (บาท) 1.00

จ านวนหนทออกและเรยกช าระแลว (หน) 4,712,350,732

มลคาหนตามบญชสทธหลงปรบปรง (บาท/หน) 2.25

จากการประเมนราคาหนตามวธม ลคาหนตามบญชสทธหลงปรบปรง (Adjusted book value) ไดราคาประเมนหนของบรษท ณ 31 ธนวาคม 2557 เทากบ 2.25 บาทตอหน

5.1.3 วธมลคาหนตามราคาตลาด (Market Price Approach)

การประเมนมลคาหนโดยใชราคาตลาดถวเฉลยถวงน าหนกจากการซอขายหลกทรพยข องกจการผานตลาดหลกทรพยโดยพจารณาราคาตลาดถวเฉลยถวงน าหนกยอนหลง 30 วน 60 วน 90 วน 120 วน 180 วน และ 360 วน นบยอนหลงตงแตวนท 27 กมภาพนธ 2558 (วนทมการประชมคณะกรรมการบรษท เพอพจารณาอนมต การลงทนในหนสามญของบรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด) เปนตนไป สรปไดดงน

คาเฉลยยอนหลง ราคาปด ปรมาณซอขายเฉลยตอวน มลคาตามราคาตลาด

หน บาท

30 วน 9.75 18,879,432 188,187,103.70 45,945,419,637.00

60 วน 9.67 19,601,419 198,133,602.02 45,584,139,414.21

90 วน 9.94 25,926,702 266,495,705.39 46,851,238,166.60

120 วน 9.69 24,640,863 249,444,305.97 41,658,377,953.96

180 วน 8.62 20,088,340 189,649,950.59 28,957,651,300.80

360 วน 5.25 14,812,059 107,617,282.34 14,995,854,702.81

การประเมนราคาหนโดยวธม ลคาตามราคาตลาด (ถวเฉลยถวงน าหนก ) ชวงระยะเวลา 30-120 วน จะมราคาเฉลยอยระหวาง 5.25 – 9.94 บาทตอหน แตหากพจารณาจากชวงระยะเวลาภายหลงจากทกลมสงหไดเขารวมธรกจกบบรษท รสา พรอพเพอรต ดเวลลอปเมนท จ ากด (มาหาชน) (ชอเดมของบรษทฯ) เมอเดอนกนยายน 2557 ราคาเฉลยของหนยอนหลงในชวง 30-180 วน อยในชวงระหวาง 8.62 - 9.94

ทงน เมอพจารณาปรมาณหนทมการซอขายระหวางชวงเวลาทใชในการพจารณาดงกลาว จะเหนไดวาการซอขายหนของบรษทมปรมาณการซอขายแตละชวงเวลา (ยอนหลง 1-6 เดอน) มคาเฉลยอยระหวาง 19 - 26 ลานหนตอวน


59

หรอคดเปนรอยละ 0.40 – 0.55 ของจ านวนหนทจ าหนายไดแลวทงหมดของ บรษทซงมอตราการหมนเวยนการซอขาย (Turnover ratio) ทไมมากนก ทงน ราคาตลาดเปนกลไกท ถกก าหนดโดยอปสงคและอปทานของนกลงทนทมตอหนของบรษท ซงสามารถสะทอนถงมลคาหนในขณะนนๆ รวมทงสะทอนถงปจจยพนฐาน และความตองการของนกลงทนทวไปทมตอศกยภาพและการเตบโตของบรษทในอนาคตไดด ระดบหนง แตเนองจากปรมาณการซอขายหนของบรษทมปรมาณทไมมากดงกลาว ราคาตลาดของห นของบรษทในอดต จงอาจ จะไมสามารถสะทอนมลคาหรอราคาทแทจรงของหนของบรษทได

5.1.4 วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Approach ; P/BV Ratio)

การประเมนราคาหนดวยวธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Approach – P/BV) เปนการประเมนมลคาหนโดยใชมลคาหนตามบญช (มลคาตามบญช ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 กอนปรบปรง ซงเทากบ 1.18 บาทตอหน) คณกบคาเฉลยอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (P/BV Ratio) ของบรษทจดทะเบยนทใชอางอง โดยอางองจากคาเฉลย P/BV ของบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ทประกอบกจการและมขนาดของสนทรพยทใกลเคยงกบบรษท จากหมวดพฒนาอสงหารมทรพย จ านวน 8 บรษท (ขนาดสนทรพยไมเกน 20,000 ลานบาท เพอใหจ านวนบรษทมมากเ พยงพอเหมาะสมกบการน ามาอางอง ) ไดแก บรษท อารยา พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน) (“A”), บรษท อนนดา ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) (“ANAN”), บรษท แกรนด คาแนล แลนด จ ากด (มหาชน) (“GLAND”), บรษท แอล.พ.เอน.ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) (“LPN”), บรษท เพซ ดเวลลอปเมนท คอรปอเรชน จ ากด (มหาชน) (“PACE”), บรษท ไรมอน แลนด จ ากด (มหาชน) (“RML”), บรษท เมเจอร ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) (“MJD”) และ บรษท โนเบล ดเวลลอปเมนท จ า กด (มหาชน) (“NOBLE”) โดยคาเฉลย P/BV ทใชอางองยอนหลงในชวงเวลาตางๆ (ยอนหลง 30 วนท าการ , 60 วนท าการ , 90 วนท าการ , 180 วนท าการ และ 360 วนท าการ) ยอนหลงตงแตวนท 27 กมภาพนธ 2558 (วนทมการประชมคณะกรรมการบรษท เพอพจารณาอนมตการ ลงทนในหนสามญของบรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด) สามารถสรปไดดงน

ชวงเวลา P/BV

A ANAN GLAND LPN PACE RML MJD NOBLE คาเฉลย

คาเฉลยยอนหลง 30 วนท าการ 1.88 2.02 2.51 3.10 3.12 2.10 1.16 1.20 2.14





หมายเหต : ขอมลจาก www.setsmart.com

ชวงเวลา คาเฉลย P/BV ของ ราคาประเมนหน กลมบรษททใชอางอง (บาทตอหน)

คาเฉลยยอนหลง 30 วน 2.14 2.52

http://www.setsmart.com/


60

ชวงเวลา คาเฉลย P/BV ของ ราคาประเมนหน กลมบรษททใชอางอง (บาทตอหน)

คาเฉลยยอนหลง 60 วน 2.11 2.48 คาเฉลยยอนหลง 90 วน 2.14 2.52 คาเฉลยยอนหลง 180 วน 2.12 2.50 คาเฉลยยอนหลง 360 วน 1.90 2.24

จากการประเมนราคาหน ตามวธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (มลคาตามบญชเทากบ 1.18) จะไดราคาประเมนหนของบรษท เทากบ 2.24 – 2.52 บาทตอหน อยางไรกตามการน า มลคาตามบญชของบรษทมาค านวณมลค าหนตามวธอตราสวน P/BV อาจจะยงไมมความเหมาะสมเพยงพอ เนองจากมลคาตามบญชของ แตละบรษททน ามาใชอางองอาจจะไมไดสะทอนถงมลคาทแทจรง จงอาจสงผลท าใหราคาหนทประเมนมความคลาดเคลอนตามมลคาหนตามบญชและสภาพคลองของหน ทน ามาเปรยบเท ยบจงเปนผลท าใหราคาหนทประเมน ดวยวธดงกลาว อาจจะไมสามารถสะทอนราคาทเหมาะสมได 5.1.5 วธอตราสวนราคาตอก าไรตอหน (Price to Earnings Approach ; P/E Ratio)

การประเมนราคาหนดวยวธอตราสวนราคาตอก าไรตอหน (Price to Earnings Approach; P/E Ratio) เปนการประเมนโดยการน าก าไรสทธตอหนของ บรษท คณกบคาเฉลยอตราสวนราคาตอก าไรสทธตอหน (P/E) ของบรษทจดทะเบยนทใชอางอง โดยอางองจากคาเฉลย P/E ของบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ทประกอบกจการใกลเคยงกบบรษท และมขนาดของสนทรพยทใกลเคยงกบบรษท จากหมวดพฒนาอสงหารมทรพย ซงเปนวธทเหมาะสมกบธรกจพฒนาอสงหารมทรพย เพราะเปนวธทค านงถงประสทธภาพหรอความสามารถในการท าก าไรของกจการในชวงเวลา การด าเนนการนน แตเนอง จากงบการเงน ของบรษทในป 2557 มผลขาดทนส ทธ ดงนนทปรกษาทางการเงนอสระจงไมสามารถประเมนมลคาหนของกจการดวยวธนได 5.1.6 วธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Model Approach)

การประเมนมลคาหนตามวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสด สทธ (Discounted Cash Flow Approach) เปนวธการค านวณมลคาหน โดยเปนการค านงผลการด าเนนงานของกจการในอนาคตทคาดวาจะไดรบจากการประมาณการทางการเงนของบรษทในชวงระยะเวลา 5 ป ดวยการน ามลคาปจจบนของกระแสเงนสด อสระ คดลดเปนมลคาปจจบนสทธ ดวยอตรา ตนทนทางการเงนถวเฉลยถวง น าหนก (WACC) โดยมสมมตฐานทส าคญทใชจดท าประมาณการทางการเงน สามารถสรปไดดงน

การประเมนมลคาหนตามวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสด สทธ (Discounted Cash Flow Approach) น เปนการประเมนมลคาหนของกจการโดยวธการรวมมลคาของแตละธรกจ (Sum of the parts) โดยการประเมนมลคาหนของกจการโดยวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธโดยการค านวณหาผลรวมของ


61

1) มลคาปจจบนของกระแสเงนสดจากโครงการอสงหารมทรพยทก าลงด าเนนงานอย 5 โครงการ ไดแก โครงการอนโทร คอนโดมเนยม, โครงการรสา แมกวลล, โครงการเดอะ ไลทเฮาส และโรงแรมสนตบร บช รสอรท แอนด สปา และ พพ ไอสแลนด วลเลจ บช รสอรท

2) มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธจากโครงการคอนโดอโศก 3) ราคาประเมนทดนเปลา 5 แปลง มรายละเอยดดงน

ทดนวางเปลายานรามอนทรา เนอท 13-2-72.1 ไร ทดนวางเปลายานนนทบร ต าบลบางรกใหญ เนอท 4-1-94.8 ไร ทดนวางเปลายานวชรพล เนอท 1-2-9.2 ไร ทดนวางเปลายานประดษฐมนธรรม เนอท 30-2-10 ไร ทดนวางเปลายานมมถนนอโศกมนตร เนอท 11-1-24 ไร

ทงน การประมาณการทางการเงนดงกลาว จดท าขนเพอวตถประสงค ในการประเมนราคา หน สมมตฐานสวนใหญก าหนดขนจากขอมล งบการเงน ณ 31 ธนวาคม 2557 และขอมลทไดจากการสอบถามผบรหารบรษท ท งนสมมตฐานส าคญทใชในการประมาณการทางการเงน ก าหนดขน ตามสภาพปจจบนของกจการ โดยมไดค านงถงการเปลยนแปลงทอาจจะเกดขนในอนาคต หากภาวะเศรษฐกจ และปจจยภายนอกอนๆ ทมผลกระทบตอการด าเนนการของบรษท รวมทงสถานการณของบรษทมการเปลยนแปลงไปอยางมนยส าคญ กจะสงผลตอการประเมนราคาหน

ส าหรบการประมาณการมลคาปจจบนกระแสเงนสดสทธของแตละโครงการ มดงน

โครงการอนโทร คอนโดมเนยม ปจจบนหองชดสวนใหญไดจ าหนายใหแกลกคาหมดแลว ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 กจการยงมหองชดทรอโอนกรรมสทธจ านวน 11 ยนต โดยคาดวาจะสามารถด าเนนการโอนกรรมสทธใหแกลกคาไดทงหมดในไตรมาส 1 ของป 2558 อยางไรกตาม การโอนกรรมสทธจะแลวเสรจหรอไม ขนอยกบการตรวจรบบานของลกคา และการอนมตสนเชอจากทางธนาคารทสนบสนนโครงการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระประเมนมลคาโครงการอนโทร คอนโดมเนยม โดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน

รายละเอยด สมมตฐานทางการเงน

รายไดจากการขายอาคารชด รายไดจากการขายหองชด 11 ยนต ราคาเฉลยยนตละ 4.48 ลาน

บาท เปนรายขายทจ าหนายจรง เปนขอมลจากบรษท และพจารณาประกอบกบ Price List ของโครงการ

ตนทนพฒนาโครงการ โครงการไดพฒนาแลวเสรจ คาใชจายในการด าเนนงาน คาใชจายในการโอนและภาษธรกจเฉพาะเทากบรอยละ 4.3 ของ

รายไดจากการขาย ซงใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง ภาษเงนไดนตบคคล อตราภาษเงนไดนตบคคล 20% เนองจากบรษท มยอดขาดทน

สะสม จงคาดวาจะไมมภาระภาษในป 2558 น


62

ประมาณการกระแสเงนสด จ านวนเงน

(ลานบาท)

รายไดจากการขายอาคารชด 49.32

หก คาใชจายในการด าเนนงาน (2.12)

หก ภาษเงนไดนตบคคล -

กระแสเงนสดสทธจากการด าเนนงาน 47.20

มลคาปจจบนของโครงการ 43.01

โครงการรสา แมกวลล ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 กจการยงมหองชดคงเหลอ 25 ยนต ปจจบนหองชดสวนใหญไดจ าหนายใหแกลกคาแลว โดยคาดวาจะสามารถด าเนนการโอนกรรมสทธใหแกลกคาไดทงหมดในไตรมาส 1 ของป 2558 อยางไรกตาม การโอนกรรมสทธจะแลวเสรจหรอไม ขนอยกบการตรวจรบบานของลกคา และการอนมตสนเชอจากทางธนาคารทสนบสนนโครงการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระประเมนมลคาโครงการรสา แมกวลล โดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน

ประมาณการงบก าไรขาดทน สมมตฐานทางการเงน

รายไดจากการขาย รายไดจากการขายบาน 25 ยนต ราคาเฉลยยนตละ 2.48 ลานบาท เปนรายขายทจ าหนายจรง เปนขอมลจากบรษท และพจารณาประกอบกบ Price List ของโครงการ

ตนทนพฒนาโครงการ โครงการไดพฒนาแลวเสรจ คาใชจายในการด าเนนงาน คาใชจายในการโอนและภาษธรกจเฉพาะเทากบรอยละ 4.3 ของ

รายไดจากการขาย และคาใชจายการตลาดและโปรโมชนเทากบรอยละ 0.87 ของรายไดจากการขาย ซงใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง

ภาษเงนไดนตบคคล อตราภาษเงนไดนตบคคล 20% เนองจากบรษท มยอดขาดทนสะสม จงคาดวาจะไมมภาระภาษในป 2558 น


63

ประมาณการกระแสเงนสด จ านวนเงน

(ลานบาท) รายไดจากการขายอาคารชด 61.97 หก คาใชจายในการด าเนนงาน (2.66) หก คาใชจายการตลาดและโปรโมชน (0.53) หก ภาษเงนไดนตบคคล - กระแสเงนสดสทธจากการด าเนนงาน 58.77

มลคาปจจบนของโครงการ 53.55


64

โครงการเดอะ ไลทเฮาส โครงการเดอะ ไลทเฮาส เปนพลาซาใชเชาตงอยในโครงการ ไลทเฮาส คอนโดมเนยม บนพนท 5,861.45 ตร.ม. โดยมพนทใหเชารวม 3,491.83 ตร.ม. แบงเปน 26 ยนต โดยพนทดงกลาวมผเชา ณ วนท 31 ธนวาคม 2557ประมาณ 80% ของพนทใหเชา ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระประเมนมลคาโครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ

สมมตฐานทางการเงน 2558 2559 2560 2561 2562 2563 (หนวย : ลานบาท)

รายไดคาเชา - พนทใหเชารวม (ตร.ม.) 3,491.83 3,491.83 3,491.83 3,491.83 3,491.83 3,491.83 - อตราการเชาพนท (Occupancy Rate) * 75.00% 98.00% 98.00% 98.00% 98.00% 98.00% - อตราคาเชาและคาบรการเฉลย (บาท/ตร.ม.) 340.75 556.00 582.24 609.73 638.53 668.70 - อตราการเจรญเตบโตของคาเชา (% Growth Rate) 63.17% 4.72% 4.72% 4.72% 4.73% รายไดคาสาธารณปโภค - รายไดคาสาธารณปโภค (ลานบาท/ป) 2.50 2.75 2.89 3.03 3.18 3.34 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 0.00% 10.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% รายไดคาทจอดรถ - รายไดคาทจอดรถ (ลานบาท/ป) 0.20 0.20 0.21 0.21 0.21 0.21 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 0.00% 0.00% 3.00% 0.00% 0.00% 3.00% คาใชจายทางการตลาด (% ของรายไดรวม) 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% คาคอมมชชน (ลานบาท) 0.50 - - - - - คาสาธารณปโภค - คาสาธารณปโภค (ลานบาท/ป) 6.60 7.26 7.55 7.85 8.17 8.49 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 0.00% 10.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% คาใชจายอนๆ - คาใชจายอนๆ (ลานบาท/ป) 3.60 3.74 3.89 4.05 4.21 4.38 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 0.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% คาภาษโรงเรอน (% ของรายไดคาเชา) 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% คาใชจายในการปรบปรงอาคารสถานท 50.00 - - - - -

หมายเหต : * ปจจบนมอตราการเชาพนท 80.00% ของพนทใหเชาทงหมด

ทงน ในป 2558 บรษทมแผนปรบปรงพนทเชา โดยคาดวาจะใชงบประมาณ 50 ลานบาท ดงนน จงคาดวาจะสามารถเพมอตราคาเชา และอตราการเชาพนทไดตามประมาณการ


65

(2) ประมาณการงบกระแสเงนสด จากสมมตฐานทางการเงนขางตน สามารถสรปเปนประมาณการงบกระแสเงนสดไดดงน

ประมาณการงบกระแสเงนสด 2558 2559 2560 2561 2562 2563

(หนวย : ลานบาท)กระแสเงนสดจากกจกรรมด าเนนงาน 1.29 9.95 10.49 11.05 11.64 12.26 ทดนอาคารอปกรณ (50.00) - - - - - Free Cash Flow (48.71) 9.95 10.49 11.05 11.64 12.26

(3) มลคาปจจบน และ Terminal Value

จากขอมลและสมมตฐานดงกลาวขางตน สามารถค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ และมลคาหนของบรษท ตามวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธไดดงน

มลคาปจจบนของโครงการ ไลทเฮาส จ านวนเงน

(ลานบาท)

อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 9.74%

มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ตงแตป 2558 - 2562 (13.27)

มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value) *

114.25

รวมมลคาปจจบนของกระแสเงนสด 100.98

มลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value)

มลคา (ลานบาท)

Free Cash Flow ในป 2563 12.26

WACC 9.74%

Growth Rate 3.00%

Terminal Value2562 = FCF2563 / (WACC - Growth Rate) 181.85

NPV ของ Terminal Value @ WACC 114.25 หมายเหต : * ก าหนดใหมอตราการขยายตวหลงจากชวงระยะเวลาทประมาณการทรอยละ 3.00% ตามอตราเงนเฟอ

จากประมาณการกระแสเงนสดทไดจากการก าหนดสมมตฐานตางๆ ขางตน โดยใชตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) ส าหรบการค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธและมลคาปจจบนของกระแสเงนสด ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value) จะไดมลคาปจจบนของโครงการเทากบ 100.98 ลานบาท


66

โรงแรมสนตบร บช รสอรท แอนด สปา โรงแรมสนตบร บช รสอรท แอนด สปา ประกอบกจการโรงแรมระดบ 5 ดาว ตงอยทอ าเภอสมยบนเนอท 56-3-93.7 ไร ประกอบดวยหองพกจ านวน 71 หองซงปจจบนก าลงอยระหวางการกอสรางเพมอก 8 หอง คาดวาจะแลวเสรจในเดอนเมษายน 2558 ทงน บรษทมแผนการจะกอสรางหองพกเพมอกจ านวน 10 หอง ในชวงปลายป 2558 รวมทงสงอ านวยความสะดวกในหองพก รานอาหารจ านวน 6 หอง และสวนบรการอนๆ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระประเมนมลคาโครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภ าษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ


รายไดแยกตามแผนก รายไดหองพก - จ านวนหองพกเพอขาย (หอง) * 79 89 89 89 89 89

- จ านวนหองพกเพอขาย (หองตอป) 28,115 32,574 32,485 32,485 32,485 32,485 - Occupancy Rate % 80.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00% 80.00% - จ านวนหองพกทขายได (ตอป) 22,492 26,059 25,988 25,988 25,988 25,988 - ราคาหองพก (เฉลย/หอง/คน) 12,537 13,791 15,170 16,687 18,355 20,191 - อตราการเจรญเตบโตของราคาหองพก

(% Growth Rate) 13.33% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00%

รายไดคาอาหารและเครองดม (% ของรายไดหองพก) 30.95% 30.00% 30.00% 30.00% 30.00% 30.00%

รายไดคาโทรศพท (ลานบาท/ป) 0.05 0.06 0.06 0.06 0.07 0.07 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 0.00% 10.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%

รายไดคาซกรด (% ของรายไดหองพก) 0.48% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% รายไดคาบรการสปา (% ของรายไดหองพก) 4.60% 4.50% 4.50% 4.50% 4.50% 4.50% รายไดคาบรการ Santiburi Boutique (ลานบาท/ป) 1.50 1.58 1.65 1.74 1.82 1.92 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 14.41% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%

รายไดคาเชาและรายไดอน (ลานบาท/ป) 1.74 1.82 1.91 2.01 2.11 2.22 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 18.26% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%


67


รายไดคาบรการรถรบสง (ลานบาท/ป) 2.85 2.99 3.14 3.30 3.47 3.64 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 28.52% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%

ตนทนขายแยกตามแผนก แผนกหองพก 4.44% 4.50% 4.50% 4.50% 4.50% 4.50% แผนกอาหารและเครองดม (% ของรายไดอาหารและเครองดม)

35.97% 36.50% 36.50% 36.50% 36.50% 36.50%

แผนกบรการโทรศพท (% ของรายไดคาโทรศพท) 19.64% 19.50% 19.50% 19.50% 19.50% 19.50% แผนกสปา (% ของรายไดสปา) 14.74% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% Santiburi Boutique (% ของรายได Santiburi Boutique) 23.26% 23.00% 23.00% 23.00% 23.00% 23.00% Laundry and Valet 77.84% 78.00% 78.00% 78.00% 78.00% 78.00% Guest Activities (ลานบาท / ป) 0.97 1.01 1.07 1.12 1.17 1.23 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 3.65% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% บรการรถรบสง 44.67% 44.00% 44.00% 44.00% 44.00% 44.00% เงนเดอนและคาใชจายพนกงาน (ลานบาท/ป) 50.14 52.65 55.28 58.05 60.95 64.00 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 22.14% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%

คาใชจายในการขายและบรหาร

เงนเดอนและคาใชจายทเกยวของ 36.22 38.03 39.93 41.92 44.02 46.22 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 5.91% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% คาใชจายอนๆ 48.93 51.38 53.94 56.64 59.47 62.45 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 22.47% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% คาประกนภยอาคาร 1.80 1.89 1.98 2.08 2.19 2.30 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 50.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% ภาษโรงเรอนและทดน (% ของรายไดรวม) 0.43% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% ภาษทองถน (% ของรายไดรวม) 0.33% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% 0.50% คาใชจายอนๆ (ลานบาท/ป) 0.48 - - - - - คาเสอมราคา (ลานบาท/ป) 48.20 52.00 52.00 52.00 52.00 52.00 ดอกเบยจาย 8.49% 8.49% 8.49% 8.49% 8.49% 8.49% ภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%

หมายเหต : * ปจจบนมหองพกจ านวน 71 หอง ทงน ตงแตเดอนพฤษภาคม 2558 เปนตนไป จะมหองพกเปดใหบรการเพมอก 8 หอง และในป 2559 จะมหองพกเปดใหบรการเพมอกจ านวน 10 หอง รวมทงสนเปน 89 หอง


68

รายไดหองพก อตราการเขาพกตามประมาณการไดก าหนดอตราการเขาพกเทากบ 80.00% ตลอดประมาณการ

โดยใชขอมลในป 2557 เปนฐาน ซงในป 2557 มอตราการเขาพกทเกดขนจรง 78.19% ราคาหองพกเฉลยตามประมาณการไดก าหนดใหป 2557 เปนฐาน โดยเพมอตราการเจรญเตบโต

ในอตราประมาณรอยละ 10.00 ทกป รายไดคาอาหารและเครองดม ในอดตทผานมามสดสวนประมาณ 31.01% – 33.15% ของรายได

หองพก ดงนน ในประมาณการจงก าหนดใหสดสวนรายไดคาอาหารและเครองดมเทากบประมาณ 30.00% ของรายไดหองพก

ตนทนขายตามประมาณการใกลเคยงกบตนทนขายทเกดขนจรงในป 2557 อตราการหมนเวยนของสนทรพยและหนสนหมนเวยน

ระยะเวลาเกบหนเฉลย 21 วน สนคาคงเหลอ 30 วน ระยะเวลาช าระหนเฉลย 30 วน

คาใชจายการลงทน บรษทมแผนทจะปรบปรงสภาพโรงแรมทงหมดโดยไดด าเนนการแลวตงแตป 2557 ซงปจจบน

ไดด าเนนการแลวเสรจ อยางไรกตาม ยงจายช าระคาใชจายใหแกผรบเหมายงไมครบถวน โดยจะมการจายคาใชจายจ านวน 201.27 ลานบาท ในป 2558

บรษทไดมแผนทจะกอสรางหองพกเพมเตมอกจ านวน 10 หอง เปนจ านวน 63.00 ลานบาท โดยจะเรมด าเนนการในปลายป 2558 คาดวาจะแลวเสรจและสามารถเปดใหบรการลกคาไดในตนป 2559

การลงทนในอปกรณ เครองมอ เครองตกแตง ปละประมาณ 7.79 - 14.32 ลานบาท คดเปนสดสวนรอยละ 2% ของรายได


ประมาณการงบกระแสเงนสด 2558 2559 2560 2561 2562 2563

(หนวย : ลานบาท)ก าไร (ขาดทน) สทธ 104.93 166.42 194.11 226.42 263.12 303.84 บวก คาเสอมราคา 48.20 52.00 52.00 52.00 52.00 52.00 บวก ดอกเบยจาย 20.80 20.67 19.87 18.30 15.49 12.34 การเปลยนแปลงในเงนทนหมนเวยน (22.42) (28.28) (31.01) (34.09) (37.48) (41.21) กระแสเงนสดจากการด าเนนงาน 151.51 210.80 234.97 262.63 293.13 326.98

ทดนอาคารอปกรณ (272.06) (9.83) (10.78) (11.85) (13.03) (14.32) กระแสเงนสดจากกจกรรมการลงทน (272.06) (9.83) (10.78) (11.85) (13.03) (14.32)

Free Cash Flow (120.55) 200.97 224.19 250.78 280.10 312.65


69

(3) มลคาปจจบน และ Terminal Value จากขอมลและสมมตฐานดงกลาวขางตน สามารถค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ และ

มลคาหนของบรษท ตามวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธไดดงน

มลคาปจจบนของ จ านวนเงน

โรงแรมสนตบร บช รสอรท แอนด สปา (ลานบาท) อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 9.74%

มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ตงแตป 2558 - 2562 575.51

มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value)

2,913.18

รวมมลคาปจจบนของกระแสเงนสด 3,488.69



Free Cash Flow ในป 2563 312.65

WACC 9.74%

Growth Rate 3.00%

Terminal Value2562 = FCF2563 / (WACC - Growth Rate) 4,637.05

NPV ของ Terminal Value @ WACC 2,913.18 หมายเหต : * ก าหนดใหมอตราการขยายตวหลงจากชวงระยะเวลาทประมาณการทรอยละ 3.00% ตามอตราเงนเฟอ

จากประมาณการกระแสเงนสดทไดจากการก าหนดสมมตฐานตางๆ ขางตน โดยใชตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) ส าหรบการค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธและมลคาปจจบนของกระแสเงนสด ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value) จะไดมลคาปจจบนของโครงการเทากบ 3,488.69 ลานบาท


70

พพ ไอสแลนด วลเลจ บช รสอรท ทงน บรษทมแผนจะเพมหองพกของโรงแรมในป 2558 จ านวน 80 หอง และมแผนปรบปรงโรงแรมในป 2559 - 2560 โดยทปรกษาทางการเงนอสระประเมนมลคาโครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน

(1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ


รายได รายไดหองพก - จ านวนหองพก (หอง) 156 236 236 236 236 236 - จ านวนหองพกมไวเพอขาย (หอง/ป) 56,940 86,376 86,140 86,140 86,140 86,376 - จ านวนหองพกทสามารถขายได (หอง/ป) 47,260 69,101 68,912 71,496 71,496 71,692 - อตราการเขาพก (% Occupancy Rate) 83.00% 80.00% 80.00% 83.00% 83.00% 83.00% - อตราคาหองพก (บาท/หอง/คน) 5,408 5,678 5,962 6,260 6,573 6,902 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% รายไดคาอาหารและเครองดม (% ของรายไดรวม) 26.23% 26.23% 26.23% 26.23% 26.23% 26.23% รายไดจากแผนกอนๆ (% ของรายไดรวม) 20.54% 20.54% 20.54% 20.54% 20.54% 20.54% รายไดคาเชาและรายไดอน (% ของรายไดรวม) 0.86% 0.86% 0.86% 0.86% 0.86% 0.86% ตนทนขาย คาใชจายในการด าเนนงาน - แผนกหองพก (% ของรายไดหองพก) 13.63% 13.63% 13.63% 13.63% 13.63% 13.63% - แผนกอาหารและเครองดม (% ของรายได

อาหารและเครองดม) 54.70% 54.70% 54.70% 54.70% 54.70% 54.70%

- แผนกอนๆ (% ของรายไดอนๆ) 69.22% 69.22% 69.22% 69.22% 69.22% 69.22% - คาเชาและรายไดอน (% ของรายไดคาเชาและ

รายไดอน) 19.03% 19.03% 19.03% 19.03% 19.03% 19.03%

คาสาธารณปโภค (ลานบาท/ป) 12.29 12.66 13.04 13.43 13.83 14.25 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% คาเสอมราคา (ลานบาท/ป) 56.08 60.21 64.39 65.67 67.01 56.91


71


คาใชจายในการขายและบรหาร คาใชจายในการขาย (% ของรายไดรวม) 2.00% 1.34% 1.32% 1.25% 1.22% 1.20% คาใชจายในการบรหาร - คาใชจายในการบรหารทวไป (ลานบาท/ป) 38.79 39.96 41.16 42.39 43.66 44.97 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% - คาบรหารโรงแรม (% ของรายไดรวม) 3.00% 4.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% - คาใชจายคงทอนๆ - คาเชา (ลานบาท/ป) 1.20 1.26 1.32 1.39 1.46 1.53 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% - ภาษโรงเรอนและทดนและภาษอนๆ

(% ของรายไดรวม) 0.08% 0.08% 0.08% 0.08% 0.08% 0.08%

- คาประกน (ลานบาท/ป) 2.37 2.44 2.51 2.59 2.67 2.75 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% - คาใชจายอนๆ (ลานบาท/ป) 0.28 0.28 0.29 0.30 0.31 0.32 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% - คาบ ารงรกษา (ลานบาท/ป) 36.94 38.04 39.19 40.36 41.57 42.82 - อตราการเจรญเตบโต (% Growth Rate) 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% ดอกเบยจาย (% ตอป) 4.35% 4.35% 4.35% 4.75% 4.75% 4.75% ภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%

รายไดหองพก ตามประมาณการก าหนดใหมอตราการเขาพกประมาณ 80.00% - 83.00% ซงอางองมาจากขอมล

ทเกดขนจรงในป 2555 – 2557 ซงมอตราการเขาพกประมาณ 78.64% - 84.18% อตราคาหองพกไดอางองป 2557 ซงมราคาหองพกเฉลย/หอง/คน เทากบ 5,150 บาท และไดเพม

อตราการเจรญเตบโตปละ 5% ทกป รายไดคาอาหารและเครองดมไดประมาณการเทากบ 26.23% ของรายไดหองพก ซงอางองมาจากป

2555 – 2557 มสดสวนรายไดคาอาหารและเครองดมทเกดขนจรงเทากบ 25.11% – 27.23% ของรายไดหองพก

ตนทนขายตามประมาณการใกลเคยงกบตนทนขายทเกดขนจรงในป 2557 คาใชจายลงทน บรษทไดมแผนทจะกอสรางหองพกเพมเตมอกจ านวน 80 หอง เปนจ านวน 200.00 ลานบาท

โดยจะเรมด าเนนการในป 2558 คาดวาจะแลวเสรจและสามารถเปดใหบรการลกคาไดในป 2559 บรษทมแผนทจะปรบปรงสภาพโรงแรมทงหมดในป 2559-2560 โดยจะใชเงนลงทนประมาณป

ละ 60.06 ลานบาท ในการปรบปรงสภาพของบรเวณโดยรอบของโรงแ รม รวมไปถงหองพก โดยไดวางแผนจะท าการทยอยปดปรบปรงในชวง Low season ซงจะไมมผลกระทบตอจ านวนหองพกทมไวจ าหนายใหแกลกคา


72

ลงทนในอปกรณ เครองมอ เครองตกแตง ตงแตป 2559 ประมาณปละ 22.47 – 28.34 ลานบาท คดเปนสดสวนรอยละ 2% ของรายไดรวม

(2) ประมาณการงบกระแสเงนสด

จากสมมตฐานทางการเงนขางตน สามารถสรปเปนประมาณการงบกระแสเงนสดไดดงน ประมาณการงบกระแสเงนสด 2558 2559 2560 2561 2562 2563

(หนวย : ลานบาท)ก าไร (ขาดทน) สทธ 40.92 153.53 156.25 180.76 201.54 234.50บวก คาเสอมราคาและคาใชจายตดจาย 56.08 60.21 64.39 65.67 67.01 56.91

ดอกเบยจาย 89.10 93.13 95.75 101.97 96.53 89.99 186.10 306.87 316.38 348.40 365.08 381.40

ลกหนการคา (6.76) (23.63) (3.20) (6.34) (3.87) (4.29) สนคาคงเหลอ (4.28) (5.65) (0.99) (1.54) (0.98) (0.42) เจาหนการคา 10.48 10.09 1.77 2.76 1.75 0.75

กระแสเงนสดจากการด าเนนงาน 185.54 287.67 313.97 343.27 361.99 377.44

กจกรรมการลงทน

ทดน อาคาร และอปกรณ (200.00) (82.53) (83.59) (25.64) (26.92) (28.34) กระแสเงนสดจากการลงทน (200.00) (82.53) (83.59) (25.64) (26.92) (28.34)

Free Cash Flow (14.46) 205.13 230.37 317.63 335.07 349.10



มลคาปจจบนของ จ านวนเงน โรงแรมพพ ไอสแลนด วลเลจ บช รสอรท (ลานบาท)

อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 9.74%



3,252.76

รวมมลคาปจจบนของกระแสเงนสด 4,013.71


73



Free Cash Flow ในป 2563 349.10 WACC 9.74% Growth Rate 3.00% Terminal Value2562 = FCF2563 / (WACC - Growth Rate) 5,177.57 NPV ของ Terminal Value @ WACC 3,252.76

หมายเหต : * ก าหนดใหมอตราการขยายตวหลงจากชวงระยะเวลาทประมาณการทรอยละ 3.00% ตามอตราเงนเฟอ

จากประมาณการกระแสเงนสดทไดจากการก าหนดสมมตฐานตางๆ ขางตน โดยใชตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) ส าหรบการค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธและมลคาปจจบนของกระแสเงนสด ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value) จะไดมลคาปจจบนของโครงการเทากบ 4,013.71 ลานบาท

โครงการคอนโดอโศก โครงการคอนโดมเนยมสง 57 ชน จ านวน 440 ยนต ตงอยบนทดนใจกลางเมองยานอโศก เนอทโครงการ 2-2-63 ไร ปจจบนอยระหวางการกอสรางส านกงานขาย และยนแบบ EIA โดยคาดวาจะเปดการขายในไตรมาสท 3 ของป 2558 โดยคาดวาจะสามารถรบรรายไดไดในป 2561 ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระประ เมนมลคาโครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ

สมตฐานทางการเงน 2558 2559 2560 2561 2562

(หนวย : ลานบาท)

ประมาณการการขาย

พนททขายได (ตารางเมตร) 12,457 9,135 1,385 - -

ราคาขาย (บาท/ตารางเมตร) 190,000 190,000 190,000 190,000 190,000

ตนทนในการพฒนาโครงการ ทดน 135.00 - - - -

คากอสรางและคาใชจายทเกยวของ 96.46 763.92 556.23 509.93 1.80


74

สมตฐานทางการเงน 2558 2559 2560 2561 2562


คาใชจายในการขายและบรหาร ภาษธรกจเฉพาะ (% ของยอดขาย) 3.30% 3.30% 3.30% 3.30% 3.30%

คาบรหารโครงการ (ส านกงานใหญ) 4.80 4.80 4.80 4.80 1.20

คาใชจายในการด าเนนงาน (ส านกงานใหญ) 1.17 2.34 2.34 2.34 0.59

คาใชจายการตลาดและโฆษณา 53.72 23.05 21.45 5.90 2.55

คาใชจายสงเสรมการขาย - - - 34.65 20.24

คาคอมมชชน (% ของยอดขาย) 0.10% 0.10% 0.10% 0.10% 0.10%

คาโอน (% ของยอดขาย) 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00%

คาใชจายอนๆ - - - 1.44 0.76

อตราดอกเบย (% ตอป) 5.25% 5.25% 5.25% 5.25% 5.25%

อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%


จากสมมตฐานทางการเงนขางตน สามารถสรปเปนประมาณการงบกระแสเงนสดไดดงน

ประมาณการงบกระแสเงนสด 2558 2559 2560 2561 2562


กระแสเงนสดจากการด าเนนงาน ก าไร (ขาดทน) สทธ (60.87) (31.06) (28.72) 938.20 487.95

กระแสเงนสดจากการด าเนนงาน (60.87) (31.06) (28.72) 938.20 487.95

การเปลยนแปลงในเงนทนหมนเวยน สนคาคงเหลอ (238.45) (790.92) (613.01) 972.64 798.40

หนสนหมนเวยนอน 35.30 176.82 224.96 (252.14) (184.94)

กระแสเงนสดสทธจากการด าเนนงาน (264.02) (645.16) (416.78) 1,658.71 1,101.41

Free Cashflow (264.02) (645.16) (416.78) 1,658.71 1,101.41


75



มลคาปจจบนของ จ านวนเงน

โครงการคอนโดอโศก (ลานบาท) อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 9.74%



-


จากประมาณการกระแสเงนสดทไดจากการก าหนดสมมตฐานตางๆ ขางตน โดยใช ตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) ส าหรบการค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ และมลคาปจจบนของกระแสเงนสด ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value) จะไดมลคาปจจบนของโครงการเทากบ 743.92 ลานบาท


76

สรปวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Model Approach)

รายละเอยดโครงการ สถานะ DCF Value หรอ Appraisal value

(หนวย : ลานบาท) ณ 31 ธ.ค. 2557

Group A : โครงการปจจบน 1 S โครงการอนโทร คอนโดมเนยม ด าเนนการอย 43.01

2 S โครงการรสา แมกวลล ด าเนนการอย 53.55

3 S โครงการเดอะ ไลทเฮาส ด าเนนการอย 100.98

4 S โรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา ด าเนนการอย 3,488.69

5 SPP พพ ไอสแลนด วลเลจ บช รสอรต ด าเนนการอย 4,013.71

6 S โครงการคอนโดอโศก อยระหวางการพฒนา 743.92

8,443.87

Group B : อสงหารมทรพยเพอการลงทน 7 S ทดนวางเปลา @ รามอนทรา (เนอท 13-2-72.1 ไร) - 620.00

8 S ทดนวางเปลา @ นนทบร ต าบลบางรกใหญ (เนอท 4-1-94.8 ไร) - 394.86

9 MAX ทดนวางเปลา @ ประดษฐมนธรรม (เนอท 30-2-10 ไร) - 1,252.00

10 SPD ทดนวางเปลา @ มมถนนอโศกมนตร (เนอท 11-1-24 ไร) - 3,915.00

6,181.86

Group C : ทดนรอการขาย 11 S ทดนวางเปลา @ วชรพล (เนอท 1-2-9.2 ไร) - 39.50

39.50

รวมมลคาปจจบนของโครงการ 14,665.23

บวก เงนสดในมอ ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 766.38

หก ภาระหน ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 (3,800.48)

มลคาของผถอหน 11,631.13


จ านวนหนทออกและเรยกช าระแลว (หน) 4,712,350,732 มลคาหนสทธ (บาท/หน) 2.47

หมายเหต : ส าหรบโครงการทด าเนนการอย และโครงการในอนาคตจะใชวธการประเมนราคาวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Model Approach) ส าหรบทดนวางเปลาจะใชราคาประเมนโดยผประเมนราคาทรพยสนอสระในการประเมนมลคา


77

นอกจากนทปรกษาทางการเงนอสระไดท าการวเคราะหความไว (Sensitivity Analysis) ของการประเมนมลคาสวนของผถอหนและมลคาหนของกจการ เพอใหครอบคลมถงชวงของผลกระทบทคาดวาจะเกดขนจากการเปลยนแปลงของอตราผลตอบแทนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) โดยปรบตวแปรดงกลาวเพมขนและลดลงรอยละ 5 จากกรณฐาน ซงสามารถสรปผลไดดงน

Sensitivity WACC มลคาสวนของผถอหน ราคาหน

(ลานบาท) (บาทตอหน)

Upper Case -5.00% 9.26% 11,821.92 2.51

Base Case 0 9.74% 11,631.13 2.47

Lower Case +5.00% 10.23% 11,445.28 2.43 การประเมนมลคาหนโดยวธมลคาปจจบนกระแสเงนสดจะไดมลคาหนของบรษทอยระหวาง 2.43 – 2.51

บาทตอหน


78

สรปเปรยบเทยบราคาหนของบรษทตามการประเมนราคาดวยวธตาง ๆ

วธการประเมน มลคาหน

(บาท/หน)

1. วธมลคาหนตามบญช (Book Value Approach) 1.18

2. วธปรบปรงมลคาหนตามบญช (Adjust Book Value Approach) 2.25

3. วธมลคาหนตามราคาตลาด (Market Price Approach) 8.62 – 9.94

4. วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Approach – P/BV) 2.24 – 2.52

5. วธอตราสวนราคาตอก าไรตอหน (Price to Earnings Approach ; P/E Ratio) n.a.

6. วธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Approach) 2.43 – 2.51

จากผลการประเมนมลคาหนของบรษทฯดวยวธต างๆทง 6 วธดงกลาวขางตน แตละวธมความเหมาะสมทแตกตางกนตามทไดกลาวไวแลวของวธการประเมนแตละวธ โดยการประเมนมลคาหนดวยวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ อาจจะพจารณาวาเปนวธทมความเหมาะสมเพราะเปนวธทไดรบรและค านงถงผลก ารด าเนนงานในอนาคตของกจการแตดวยขอจ ากดของลกษณะการด าเนนธรกจพฒนาอสงหารมทรพยประเภททอยอาศยทความนาเชอถอของสมมตฐานทใชในการประมาณการทางการเงนในลกษณะทด าเนนธรกจอยางตอเนองอาจมไมเพยงพอ การประมาณการกระแสเงนสดในอนาคตจงประมาณการไดเฉพาะโครงการเทาทปจจบนบรษทฯมทดนทรอการพฒนาเทานน ดงนนการประมาณการทางการเงนในอนาคตจงยงไมสามารถสะทอนถงศกยภาพและความสามารถในการด าเนนธรกจในอนาคตไดอยางแทจรง อกทงสมมตฐานตางๆทใชในการประมาณการทางการเงนอาจจะคลาดเคลอนจากความเปนจรงไดเพราะผลกระทบจากความผนผวนตามปจจยตางๆโดยเฉพาะปจจยภายนอกจากภาวะเศรษฐกจและภาวะการเมอง การประเมนมลคาหนของธรกจพฒนาอสงหารมทรพยดวยวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธจงอาจจะยงไมเหมาะสมเพยงพอ ทปรกษาทางการเงนจงมความเห นวาวธการประเมนมลคาหนของธรกจพฒนาอสงหารมทรพยทเหมาะสมทสด คอ วธอตราสวนราคาตอก าไรตอหน (P/E Raito) เพราะเปนวธทค านงถงประสทธภาพหรอความสามารถในการท าก าไรของกจการในชวงเวลาการด าเนนการนน แตเนองจากในป 2557 บรษทฯมผลขาดทนจงไมสามารถค านวนหามลคาหนดวยวธ P/E Raitoได ทปรกษาทางการเงนจงมความเหนวาวธทเหมาะสมส าหรบการประเมนราคาหนของบรษทฯในครงนคอ วธปรบปรงมลคาหนตามบญชซงไดสะทอนถงมลคาหนทางบญชทใกลเคยงตามมลคาปจจบนมากทสดซ งประเมนมลคาหนไดเทากบ 2.25 บาทตอหน


79

5.2 บรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด

5.2.1 วธมลคาหนตามบญช (Book Value Approach)

การประเมนราคาหนตามวธนเปนการประเมนจากมลคาตามบญชของเนอวานา โดยพจารณาจากงบการเงนลาสด ณ วนท 30 กนยายน 2557 ซงไดรบการสอบทานจากนางสวมล กฤตยาเกยรณ ผสอบบญชรบอนญาตเลขทะเบยน 2982 จากบรษท สอบบญช ด ไอ เอ อนเตอรเนชนแนล จ ากด ซงเปนผสอบบญชทไดรบความเหนชอบจากส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย (ก.ล.ต) รายละเอยด ดงน


งบการเงน ณ 30 ก.ย. 2557

สนทรพยรวม 2,740,881,131.43

หก หนสนรวม (1,816,608,931.50)

รวมสวนของผถอหน 924,272,199.93


จ านวนหนทออกและเรยกช าระแลว (หน) 7,156,849.00

มลคาหนตามบญช (บาท/หน) 129.15

จากการประเมนราคาหนตามวธมลคาหนตามบญช (Book value) ไดราคาประเมนหนของเนอวานา ณ 30 กนยายน 2557 เทากบ 129.15 บาทตอหน

การประเมนราคาหนดวยวธนสะทอนฐานะการเงนของเนอวานา ณ วนท 30 กนยายน 2557 เทานน โดยอาจจะไมไดสะทอนถงมลคาทแทจรงของรายการตางๆ ตามงบการเงนในปจจบน เพราะรายการสนทรพย หนสนและสวนของผถอหนบางรายการอาจไมไดสะทอนถงมลคาปจจบน ปจจบนอาจมมลคาเพมขนหรอลดลง อกทงการประเมนมลคาหนตามมลคาทางบญชมไดสะทอนและค านงถงศกยภาพการด าเนนงานของกจการในอนาคต


80

5.2.2 วธปรบปรงมลคาหนตามบญช (Adjusted Book Value Approach)

การประเมนราคาหนตามวธนเปนการประเมนโดยการปรบปรงมลคาตามบญชทปราก ฎตามงบการเงนของ เนอวานา ณ วนท 30 กนยายน 2557 ดวยรายการทมผลกระทบส าคญตอมลคาสนทรพยและหนสนเพอใหสะทอนมลคาสนทรพยสทธทใกลเคยงปจจบนมากขน โดยทปรกษาทางการเงนไดพจารณาเหนควรปรบปรงมลคาของทรพยสนถาวรตามราคาประเมนของผประเมนราคาอสระ ซงเปนทรพยสนสวนใหญทส าคญ โดยไดมการประเมนโดยบรษท ซ.ไอ.ท.แอพเพรซล จ ากด ซงเปนบรษทผประเมนฯ ทอยในรายชอบรษทประเมนมลคาทรพยสนในตลาดทนและผประเมนหลกทได รบความเหนชอบจากส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ส าหรบผล การประเมนราคาเปรยบเทยบกบมลคาทางบญช สามารถสรปไดดงน

รายละเอยดโครงการ สถานะ Book Value Asset

Appraisal value by Market

Approach

Appraisal value by Residual Method

ผประเมนราคา

วนทประเมน

Applied Valuation based

on Residual Method

ผลตางระหวาง ราคาประเมนและ Book

Value (หนวย : ลานบาท) ณ 30 ก.ย. 2557 ณ 30 ก.ย. 2557

Group A : โครงการปจจบน 1 ND เนอวานา แอทเวรค เกษตร-นวมนทร ด าเนนการอย 108.69 125.40 128.50 C.I.T. 5 ม.ค. 58 128.50 19.81

2 ND เนอวานา บยอนด พระราม 9 ด าเนนการอย 58.82 33.50 35.50 C.I.T. 6 ม.ค. 58 35.50 (23.32) 3 ND เนอวานา บยอนด 3 เกษตร-นวมนทร เฟส 1 ด าเนนการอย 211.01 235.40 243.70 C.I.T. 5 ม.ค. 58 243.70 32.69 4 ND เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง ร.9 ด าเนนการอย 252.39 323.20 320.00 C.I.T. 6 ม.ค. 58 320.00 67.61 5 ND เนอวานา คฟเวอร ออนนช ด าเนนการอย 191.10 186.70 179.90 C.I.T. 6 ม.ค. 58 179.90 (11.20) 6 NR 9 เนอวานา บยอนด ไลท พระราม 9 ด าเนนการอย 109.14 159.70 171.50 C.I.T. 7 ม.ค. 58 171.50 62.36 7 ND เนอวานา ไอคอน วงแหวน-พระราม 9 ด าเนนการอย 92.88 134.80 130.60 C.I.T. 6 ม.ค. 58 130.60 37.72 8 STR เนอวานา อนโทร วงแหวน-เกษตรนวมนทร ด าเนนการอย 22.28 25.80 27.70 C.I.T. 26 ธ.ค. 57 27.70 5.42 9 STR เดอะ ธารา รามอนทรา ด าเนนการอย 46.58 60.30 58.40 C.I.T. 26 ธ.ค. 57 58.40 11.82

10 ND เนอวานาบยอนด แอท บช พทยา ** ด าเนนการอย 80.56 86.20 92.10 C.I.T. 29 ธ.ค. 57 92.10 11.54 1,173.45 1,371.00 1,387.90

1,387.90 214.45


81

รายละเอยดโครงการ สถานะ Book Value Asset

Appraisal value by Market

Approach

Appraisal value by Residual Method

ผประเมนราคา

วนทประเมน

Applied Valuation based

on Residual Method

ผลตางระหวาง ราคาประเมนและ Book

Value (หนวย : ลานบาท) ณ 30 ก.ย. 2557 ณ 30 ก.ย. 2557

Group B : โครงการในอนาคต 11 ND เนอวานา บยอนด 3 เกษตร-นวมนทร เฟส 2 อยระหวางการพฒนา 151.02 162.30 205.40 C.I.T. 5 ม.ค. 58 205.40 54.38

12 ND เนอวานา คอนโดมเนยม (เลศหลา) อยระหวางการพฒนา 295.98 301.10 181.00 C.I.T. 5 ม.ค. 58 306.60 10.63 13 ND รเวอรคอนโดเมยม อยระหวางการพฒนา 433.21 533.00 - C.I.T. 29 ธ.ค. 57 533.00 99.79 14 ND เนอวานา พระราม 2 *** อยระหวางการพฒนา 530.00 668.70 664.80 C.I.T. 14 ม.ค. 58 664.80 134.80 1,410.20 1,665.10 1,051.20

1,709.80 299.60

Group C : ทดนวางเปลาและรายการอน 15 ND ทดนวางเปลา - เนอวานา แอดเวรค เกษตร-นวมนทร - 17.50 21.25 - C.I.T. 5 ม.ค. 58 21.25 3.75

16 NC สทธการเชา - ดานหลงเนอวานา บยอนด 1 - - - 9.40 C.I.T. 5 ม.ค. 58 9.40 9.40 17.50 21.25 9.40

30.65 13.15

Total 2,601.15 3,057.35 2,448.50

3,128.35 527.20

หมายเหต : * กรณทมราคาประเมนทงวธ Market Approach และ Residual Method จะเลอกใชวธ Residual Method เนองจาก เปนวธการประเมนทค านงถงความสามารถของทรพยสนนนๆ ทจะสามารถน าไปจ าหนายใหแกลกคาไดในอนาคต

** โครงการเนอวานาบยอนด แอท บช พทยา จ านวน 80.56 ลานบาท แบงเปนมลคาตามบญช ณ 30 กนยายน 2557 จ านวน 27.18 ลานบาท ซงเปนเงนมดจ าคาทดน และสวนทตองช าระเพมอกจ านวน 53.38 ลานบาท ซงไดช าระแลวในเดอนตลาคม และธนวาคม 2557

*** โครงการเนอวานา พระราม 2 จ านวน 530.00 ลานบาท แบงเปนมลคาตามบญช ณ 30 กนยายน 2557จ านวน 100.00 ลานบาท ซงเปนเงนมดจ าคาทดน และสวนทตองช าระเพมอกจ านวน 430.00 ลานบาท ซงช าระแลวเมอธนวาคม 2557


82

ส าหรบผลการปรบปรงมลคาหนตามบญชทปรากฏตามงบการเงนของเนอวานา ณ 31 ธนวาคม 2557 มดงน


รายการ ณ 30 ก.ย. 2557

สวนของผถอหน ณ 30 กนยายน 2557 924,272,199.93

รายการปรบปรง มลคาทรพยสนตามราคาประเมน 527,202,784.13 สวนของผถอหนสทธหลงปรบปรง 1,451,474,984.06


จ านวนหนทออกและเรยกช าระแลว (หน) 7,156,849.00

มลคาหนตามบญชสทธหลงปรบปรง (บาท/หน) 202.81

จากการประเมนราคาหนตามวธมลคาหนตามบญชสทธหลงปรบปรง (Adjusted book value) ไดราคาประเมนหนของเนอวานา ณ 30 กนยายน 2557 เทากบ 202.81 บาทตอหน

5.2.3 วธมลคาหนตามราคาตลาด (Market Price Approach)

การประเมนมลคาหนโดยใชราคาตลาดถวเฉลยถวงน าหนกจากการซอขายหลกทรพยของกจการผานตลาดหลกทรพยโดยพจารณาราคาตลาดถวเฉลยถวงน าหนก ยอนหลง 30 วน 60 วน 90 วน 180 วน และ 360 วน นบยอนหลงต งแตวนท 27 กมภาพนธ 2558 เปนตนไป อยางไรกตาม เนองจาก บรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด ไมไดจดทะเบยนในตลาดหลกทรพย ดงนนทปรกษาทางการเงนอสระจงไมสามารถประเมนมลคาหนของกจการดวยวธนได 5.2.4 วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Approach ; P/BV Ratio)

การประเมนราคาหนดวยวธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Approach – P/BV) เปนการประเมนมลคาหนโดยใชมลคาหนตามบญช (มลคาตามบญช ณ วนท 30 กนยายน 2557 ซงเทากบ 129.15 บาทตอหน) คณกบคาเฉลยอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (P/BV Ratio) ของบรษทจดทะเบยนทใชอางอง โดยอางองจากคาเฉลย P/BV ของบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทร พยแหงประเทศไทย ทประกอบกจการใกลเคยงกบบรษท จากหมวดพฒนาอสงหารมทรพย จ านวน 8 บรษท (ขนาดสนทร พยไมเกน 7,500 ลานบาท เพอใหจ านวนบรษทมมากเพยงพอเหมาะสมกบการน ามาอางอง ) ไดแก บรษท เค.ซ. พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน) (“KC”), บรษท เอเวอรแลนด จ ากด (มหาชน ) (“EVER”), บรษท สมมากร จ ากด (มหาชน )(“SAMCO”), บรษท เอน .ซ.เฮาสซง จ ากด (มหาชน)(“NCH”), บรษท เสนาดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)(“SENA”), บรษท เอคว เอสเตท จ ากด (มหาชน) (“AQ”), บรษท ลลล พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)(“LALIN”), และ บรษท มนคงเคหะการ จ ากด (มหาชน) (“MK”)โดยคาเฉลย P/BV ทใชอางองยอนหลงในชวงเวลาตางๆ (ยอนหลง 30 วนท าการ, 60 วนท าการ, 90 วนท าการ, 180 วนท าการ และ 360 วนท าการ) ยอนหลงตงแตวนท 27 กมภาพนธ 2558 (วนทมการประชมคณะกรรมการบรษท เพอพจารณาอนมตการลงทนในหนสามญของบรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด) สามารถสรปไดดงน


83


KC EVER SAMCO NCH SENA AQ LALIN MK

คาเฉลยยอนหลง 30 วนท าการ 3.66 6.58 1.06 1.26 1.07 1.02 0.82 0.90




คาเฉลยยอนหลง 360 วนท าการ 0.98 3.13 0.76 0.76 0.84 0.71 0.79 0.65 หมายเหต : ขอมลจาก www.setsmart.com

อยางไรกตาม เนองจาก คา P/BV ของ บรษท เอเวอรแลนด จ ากด (มหาชน) มคาสงผดปกต จงไมน ามาใชอางองในการค านวณคาเฉลย P/BV ดงนน คาเฉลย P/BV ทใชในการค านวณราคาหนสามญมดงน


KC SAMCO NCH SENA AQ LALIN MK คาเฉลย





คาเฉลยยอนหลง 360 วนท าการ 0.98 0.76 0.76 0.84 0.71 0.79 0.65 0.78 หมายเหต : ขอมลจาก www.setsmart.com

ชวงเวลา คาเฉลย P/BV ของ ราคาประเมนหน

กลมบรษททใชอางอง (บาทตอหน)






จากการประเมนราคาหน ตามวธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (มลคาตามบญชเทากบ 129.15) จะไดราคาประเมนหนของ เนอวานา เทากบ 101.22 – 180.76 บาทตอหน อยางไรกตามการน า มลคาตามบญชของ เนอวานา มาค านวณมลคาหนต ามวธอตราสวน P/BV อาจจะยงไมมความเหมาะสมเพยงพอ เนองจากมลคาตามบญชของ แตละบรษททน ามาใชอางองอาจจะไมไดสะทอนถงมลคาทแทจรง จงอาจสงผลท าให ราคาหนทประเมนมความคลาดเคลอน


84

ตามมลคาหนตามบญช และสภาพคลองของหน ทน ามาเปรยบเทยบจง เปนผลท า ใหราคาหนทประเมน ดวยวธดงกลาวอาจจะไมสามารถสะทอนราคาทเหมาะสมได

5.2.5 วธอตราสวนราคาตอก าไรตอหน (Price to Earnings Approach ; P/E Ratio)

การประเมนราคาหนดวยวธอตราสวนราคาตอก าไรตอหน (Price to Earnings Approach ; P/E Ratio) เปนการประเมนโดยการน าก าไรสทธตอ หนของเนอวานา ในป 2557 (ประมาณการก าไรสทธตอหนเทากบ 32.73 บาท) คณกบคาเฉลยอตราสวนราคาตอก าไรสทธตอหน (P/E) ของบรษทจดทะเบยนทใชอางอง โดยอางองจากคาเฉลย P/E ของบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเท ศไทยทประกอบกจการ และมขนาดของสนทรพย ใกลเคยงกบบรษท จากหมวดพฒนาอสงหารมทรพย จ านวน 8 บรษท (ขนาดสนทรพยไมเกน 7,500 ลานบาท เพอใหจ านวนบรษทมมากเพยงพอเหมาะสมกบการน ามาอางอง ) ไดแก บรษท เค.ซ. พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน) (“KC”), บรษท เอเวอรแลนด จ ากด (มหาชน ) (“EVER”), บรษท สมมากร จ ากด (มหาชน )(“SAMCO”), บรษท เอน .ซ.เฮาสซง จ ากด (มหาชน )(“NCH”), บรษท เสนาดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)(“SENA”), บรษท เอคว เอสเตท จ ากด (มหาชน) (“AQ”), บรษท ลลล พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน)(“LALIN”), และ บรษท มนคงเคหะการ จ ากด (มหาชน) (“MK”) โดยคาเฉลย P/E ทใชอางองยอนหลงในชวงเวลาตางๆ (ยอนหลง 30 วนท าการ, 60 วนท าการ, 90 วนท าการ, 180 วนท าการ และ 360 วนท าการ) ยอนหลงตงแตวนท 27 กมภาพนธ 2558 (วนทมการประชมคณะกรรมการบรษท เพอพจารณาอนมตการลงทนในหนสามญของบรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด) สามารถสรปไดดงน

ชวงเวลา P/E

KC EVER SAMCO NCH SENA AQ LALIN MK

คาเฉลยยอนหลง 30 วนท าการ 258.88 n.a. 31.42 36.22 7.32 n.a. 8.26 12.00

คาเฉลยยอนหลง 60 วนท าการ 188.65 n.a. 31.47 30.53 6.70 n.a. 8.06 10.63




หมายเหต : ขอมลจาก www.setsmart.com

อยางไรกตาม เนองจาก คา P/E ของ บรษท เค .ซ. พรอพเพอรต จ ากด (มหาชน ), บรษท เอเวอรแลนด จ ากด (มหาชน ) และ บรษท เอคว เอสเตท จ ากด (มหาชน ) มคาสงผดปกต จงไมน ามาใชอางองในการค านวณคาเฉลย P/E ดงนน คาเฉลย P/E ทใชในการค านวณราคาหนสามญ มดงน


SAMCO NCH SENA LALIN MK คาเฉลย

คาเฉลยยอนหลง 30 วนท าการ 31.42 36.22 7.32 8.26 12.00 19.04




85


SAMCO NCH SENA LALIN MK คาเฉลย



คาเฉลยยอนหลง 360 วนท าการ 20.89 18.11 7.09 7.96 8.82 12.58 หมายเหต : ขอมลจาก www.setsmart.com

ชวงเวลา คาเฉลย P/E ประมาณการป 2557

ของกลมบรษท ราคาประเมนหน มลคาประเมน

ทใชอางอง (บาทตอหน) (บาท)

คาเฉลยยอนหลง 30 วน 19.04 623.35 4,461,222,508

คาเฉลยยอนหลง 60 วน 17.48 572.08 4,094,269,317

คาเฉลยยอนหลง 90 วน 16.74 548.03 3,922,158,252

คาเฉลยยอนหลง 180 วน 15.12 495.01 3,542,687,750

คาเฉลยยอนหลง 360 วน 12.58 411.67 2,946,264,852

จากการประเมนราคาหน ตามวธ อตราสวนราคาตอก าไรสทธตอหน จะไดราคาประเมน หนของเนอวานา ทอางองก าไรสทธตอหน ของ ป 2557 เทากบ 411 .67 – 623 .35 บาทตอหน ซงเปนวธทเหมาะสมกบธรกจพฒนาอสงหารมทรพย เพราะเปนวธทค านงถงประสทธภาพหรอความสามารถในการท าก าไรของกจการในชวงเวลาการด าเนนการนน

5.2.6 วธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Model Approach)

การประเมนมลคาหนตามวธ มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Approach) เปนวธการค านวณมลคาหน โดยเปนการค านงผลการด าเนนงานของกจการในอนาคตทคาดวาจะไดรบจากการประมาณการทางการเงนของ เนอวานา ในชวงระยะเวลา 5 ป ดวยการน ามลคาปจจบ นของกระแสเงนสดอสระ คดลดเปนมลคาปจจบนสทธ ดวยอตราตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) โดยมสมมตฐานทส าคญทใชจดท าประมาณการทางการเงน สามารถสรปไดดงน

การประเมนมลคาหนตามวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Approach) น เปนการประเมนมลคาหนของกจการโดยวธการรวมมลคาของแตละธรกจ (Sum of the parts) โดยการประเมนมลคาหนของกจการโดยวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธโดยการค านวณหาผลรวมของ

1) มลคาปจจบนของกระแสเงนสดจากโครงการอสงหารมทรพยทก าลงด าเนนงานอย 10 โครงการ ไดแก เนอวานา แอดเวรค เกษตร-นวมนทร, เนอวานา บยอนด พระราม 9, เนอวานา บยอนด 3 เกษตร-นวมนทร เฟส 1, เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง ร.9, เนอวานา คฟเวอร ออนนช, เนอวานา บยอนด ไลท พระราม 9,



86

เนอวานา ไอคอน วงแหวน- พระราม 9, เนอวานา อนโทร วงแหวน- เกษตรนวมนทร, เดอะ ธารา รามอนทรา และ เนอวานาบยอนด แอท บช พทยา

2) มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธจากโครงการในอนาคต 4 โครงการ ไดแก เนอวานา บยอนด 3 เกษตร-นวมนทร เฟส 2, เนอวานา คอนโดมเนยม (เลศหลา), รเวอรคอนโดเมยม และ เนอวานา พระราม 2

3) ราคาประเมนทดนเปลา 2 แปลง มรายละเอยดดงน a. ทดนวางเปลาบรเวณโครงการ เนอวานา แอดเวรค เกษตร-นวมนทร เนอท 1-0-60 ไร b. สทธการเชาดานหลงโครงการเนอวานา บยอนด 1 เนอท 9-2-91 ไร

ทงน การประมาณการทางการเงนดงกลาวจดท าขน เพอวตถประสงค ในการประเมนราคา หน สมมตฐานสวนใหญก าหนดขนจากขอมล งบการเงน ณ 30 กนยายน 2557 และขอมลทไดจากการสอบถามผบรหาร เนอวานา ทงนสมมตฐานส าคญทใชในการประมาณการทางการเงน ก าหนดขน ตามสภาพปจจบนของกจการ โดยมไดค านงถงการเปลยนแปลงทอาจจะเกดขนในอนาคต หากภาวะเศรษฐกจ และปจจยภายนอกอนๆ ทมผลกระทบตอการด าเนนการของบรษท รวมทงสถานการณของบรษทมการเปลยนแปลงไปอยางมนยส าคญ กจะสงผลตอการประเมนราคาหน

ส าหรบการประมาณการมลคาปจจบนกระแสเงนสดสทธของแตละโครงการ มดงน

เนอวานา แอดเวรค เกษตร-นวมนทร เปนโครงการโฮมออฟฟตตงอยบนถนนเกษตรนวมนทร ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 10 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระ ประเมนมลคาโครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต เชน ราคาขายอางองจาก Price List, คาใชจายในการขายตางๆ มสดสวนใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ

สมมตฐานทางการเงน ต.ค. - ธ.ค. 2558

(หนวย : ลานบาท) 2557

รายได

จ านวนยนตขาย

- โฮมออฟฟสยนตค (8 Loft) - 4

- โฮมออฟฟสยนตคพรอมลฟต (8 Loft+Lift) 1 5

ราคาขายเฉลย - โฮมออฟฟสยนตค (8 Loft) 16.56 16.56

- โฮมออฟฟสยนตคพรอมลฟต (8 Loft+Lift) 17.85 17.85


87



ตนทนกอสราง คากอสรางบาน (14.91) (25.97)

คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด (% ของรายรบ) 2.00% 2.00%

ภาษและคาธรรมเนยม 4.30% 4.30%

สวนลดเงนสด และโปรโมชน (% ของรายรบ) 1.70% 1.70%

คาใชจายบรหารโครงการ (% ของรายรบ) 4.00% 4.00%

อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00%


ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558


กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน เงนดาวน - สวนทขายแลว (5 ยนต) 6.02 10.03

เงนโอน - สวนทขายแลว (5 ยนต) 21.39 42.83

เงนดาวน 0.36 34.31

เงนโอน - 138.66

รวมกระแสเงนสดรบ 27.77 225.84

กระแสเงนสดจายจากการด าเนนงาน คากอสรางบาน (14.91) (25.97)

คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด (0.56) (4.52)

ภาษและคาธรรมเนยม (1.15) (9.76)

สวนลดเงนสด และโปรโมชน (0.47) (3.84)

คาใชจายบรหารโครงการ (1.11) (9.03)

ภาษเงนไดนตบคคล (1.57) (13.49)

รวมกระแสเงนสดจาย (19.76) (66.60)


88



Free Cash Flow 8.01 159.23


มลคาหนของเนอวานา ตามวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธไดดงน มลคาปจจบนของ จ านวนเงน

โครงการเนอวานา แอดเวรค เกษตร-นวมนทร (ลานบาท) อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 13.30% มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ตงแตป 1 ต.ค. 2557 - 2562 143.77 มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value)

-




89

เนอวานา บยอนด พระราม 9 เปนโครงการบานเดยว 3 ชน ตงอยบนถนนพระราม 9 ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 2 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระ ประเมนมลคา โครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต เชน ราคาขายอางองจาก Price List, คาใชจายในการขายตางๆ มสดสวนใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลท ไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ



รายได จ านวนยนตขาย

- บานเดยว 3 ชน แบบ Keen 1 -

- บานเดยว 3 ชน แบบ XL 1 -

ราคาขายทดน (ตอแปลง)

- บานเดยว 3 ชน แบบ Keen 17.20 -

- บานเดยว 3 ชน แบบ XL 17.02 -

รายรบคากอสรางบานสงสราง - 21.30


คากอสรางสาธารณปโภค - (3.12)





อตราดอกเบย 7.00% 7.00%



90







กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน เงนดาวน - สวนทขายแลว (1 ยนต) 3.16 -

เงนโอน - สวนทขายแลว (1 ยนต) - 13.64

เงนดาวน 4.29 2.55

เงนโอน - เฉพาะคาทดน - 27.38

รายรบคากอสราง - 21.30

รวมกระแสเงนสดรบ 7.45 64.87


คากอสรางสาธารณปโภค - (3.12)


ภาษและคาธรรมเนยม - (2.20)

สวนลดเงนสด และโปรโมชน (0.13) (1.10)

คาใชจายบรหารโครงการ (0.30) (2.59)

ภาษเงนไดนตบคคล - -

รวมกระแสเงนสดจาย (5.77) (18.97)




โครงการเนอวานา บยอนด พระราม 9 (ลานบาท) อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 13.30% มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ตงแตป 1 ต.ค. 2557 - 2562 40.83


91

มลคาปจจบนของ จ านวนเงน โครงการเนอวานา บยอนด พระราม 9 (ลานบาท)


-



เนอวานา บยอนด 3 เกษตร-นวมนทร เฟส 1 เปนโครงการบานเดยวสไตลโมเดรน 3 ชนบนถนนเกษตร-นวมนทร ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 32 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระ ประเมนมลคา โครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต เชน ราคาขายอางองจาก Price List, คาใชจายในการขายตางๆ มสดสวนใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ

สมมตฐานทางการเงน ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 (หนวย : ลานบาท) 2557

รายได


- บานสงสราง J 2 5 - - บานสงสราง K 2 1 - - บานสงสราง L 4 5 - - บานสรางเสรจ J 2 9 - - บานสรางเสรจ K 1 - - - บานสรางเสรจ L - 1 - ราคาขายเฉลย

- บานสงสราง J (ตอแปลง) 7.82 7.82 - - บานสงสราง K (ตอแปลง) 10.13 10.13 - - บานสงสราง L (ตอแปลง) 12.07 12.07 -


92


- บานสรางเสรจ J (ตอหลง) 15.12 15.12 - - บานสรางเสรจ K (ตอหลง) 19.43 19.43 - - บานสรางเสรจ L (ตอหลง) 22.97 22.97 -

รายรบคากอสรางบานสงสราง 17.03 151.83 8.24

ตนทนกอสราง คากอสรางบาน (4.70) (104.25) (24.82)

คากอสรางสาธารณปโภค (6.14) (18.42) -

คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด (% ของรายรบ) 2.00% 2.00% 2.00%

ภาษและคาธรรมเนยม 4.30% 4.30% 4.30% สวนลดเงนสด และโปรโมชน (% ของรายรบ) 1.70% 1.70% 1.70% คาใชจายบรหารโครงการ (% ของรายรบ) 4.00% 4.00% 4.00% อตราดอกเบย 7.25% 7.25% 7.25% อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00%



ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559


กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน เงนดาวน - บานสงสราง 12.04 26.71 -

เงนโอน - บานสงสราง 9.66 145.37 -

คากอสราง - บานสงสราง 17.03 151.83 8.24

เงนดาวน - บานสรางเสรจ 3.16 32.23 6.35

เงนโอน - บานสรางเสรจ - 70.21 96.77

รวมกระแสเงนสดรบ 41.89 426.36 111.36

กระแสเงนสดจายจากการด าเนนงาน คากอสรางบาน (4.70) (104.25) (24.82)


93

ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559



คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด (0.84) (8.53) (2.23)

ภาษและคาธรรมเนยม (0.52) (11.59) (5.20)

สวนลดเงนสด และโปรโมชน (0.71) (7.25) (1.89)

คาใชจายบรหารโครงการ (1.68) (17.05) (4.45)

ภาษเงนไดนตบคคล (1.36) (21.68) (6.62)

รวมกระแสเงนสดจาย (15.95) (188.77) (45.22)

Free Cash Flow 25.95 237.59 66.14


มลคาหนของเนอวานา ตามวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธไดดงน

มลคาปจจบนของ จ านวนเงน โครงการเนอวานา บยอนด 3 เกษตร-นวมนทร เฟส 1 (ลานบาท)

อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 13.30% มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ตงแตป 1 ต.ค. 2557 - 2562 277.92 มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value)

-


จากประมาณการกระแสเงนสดทไดจากการก าหนดสมมตฐานตางๆ ขางตน โดยใชตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) ส าหรบการค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ และมลคาปจจบนของกระแสเงนสด ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value) จะไดมลคาปจจบนของโครงการเทากบ 277.92 ลานบาท


94

เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง ร.9 เปนโครงการบานเดยวสไตล Natural Modern 3 ชน ตรงขามสวนหลวง ร .9 ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 55 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระ ประเมนมลคาโครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต เชน ราคาขายอางองจาก Price List, คาใชจายในการขายตางๆ มสดสวนใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจกา ร ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ

สมมตฐานทางการเงน ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560

(หนวย : ลานบาท) 2557 รายได

จ านวนยนตขาย - บานสงสราง - บานเดยว 3 ชน แบบ K 5 7 - -

- บานสงสราง - บานเดยว 3 ชน แบบ L 6 5 - - - บานสงสราง - บานเดยว 3 ชนแบบ XL 4 3 - - - บานสรางเสรจ - บานเดยว 3 ชน แบบ K - 6 6 - - บานสรางเสรจ - บานเดยว 3 ชน แบบ L - 4 4 - - บานสรางเสรจ - บานเดยว 3 ชนแบบ XL - 5 - - ราคาขายเฉลย (ตอหลง)

- บานสงสราง - บานเดยว 3 ชน แบบ K (ตอแปลง) 8.03 8.03 8.03 - - บานสงสราง - บานเดยว 3 ชน แบบ L (ตอแปลง) 9.75 9.75 9.75 - - บานสงสราง - บานเดยว 3 ชนแบบ XL (ตอแปลง) 10.95 10.95 10.95 - - บานสรางเสรจ - บานเดยว 3 ชน แบบ K (ตอหลง) 15.93 15.93 15.93 - - บานสรางเสรจ - บานเดยว 3 ชน แบบ L (ตอหลง) 19.15 19.15 19.15 - - บานสรางเสรจ - บานเดยว 3 ชนแบบ XL (ตอหลง) 21.45 21.45 21.45 - รายรบคากอสรางบานสงสราง 37.49 207.94 26.27 -

ตนทนกอสราง คากอสรางบาน (21.75) (193.47) (107.58) -

คากอสรางสาธารณปโภค (6.50) (19.50) - -

คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด (% ของรายรบ) 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%

ภาษและคาธรรมเนยม 4.30% 4.30% 4.30% 4.30%


95


(หนวย : ลานบาท) 2557 สวนลดเงนสด และโปรโมชน (% ของรายรบ) 1.70% 1.70% 1.70% 1.70% คาใชจายบรหารโครงการ (% ของรายรบ) 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% อตราดอกเบย 7.25% 7.25% 7.25% 7.25% อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%


ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560


กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน เงนดาวน - บานสงสราง 9.78 32.90 - -

เงนโอน - บานสงสราง 31.74 192.51 - -

คากอสราง - บานสงสราง 37.49 207.94 26.27 -

เงนดาวน - บานสรางเสรจ - 26.43 60.89 3.01

เงนโอน - บานสรางเสรจ - - 251.63 109.70

รวมกระแสเงนสดรบ 79.01 459.78 338.79 112.71

กระแสเงนสดจายจากการด าเนนงาน คากอสรางบาน (21.75) (193.47) (107.58) -


คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด (1.58) (9.20) (6.78) (2.25)

ภาษและคาธรรมเนยม (1.71) (10.35) (13.52) (5.90)

สวนลดเงนสด และโปรโมชน (1.34) (7.82) (5.76) (1.92)

คาใชจายบรหารโครงการ (3.16) (18.39) (13.55) (4.51)

ภาษเงนไดนตบคคล (12.89) (18.60) (19.32) (8.09)

รวมกระแสเงนสดจาย (48.93) (277.32) (166.51) (22.67)

Free Cash Flow 30.08 182.46 172.28 90.04


96



โครงการเนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง ร.9 (ลานบาท) อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 13.30% มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ตงแตป 1 ต.ค. 2557 - 2562 374.78 มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value)

-


จากประมาณการกระแสเงนสดทไดจากการก าหนดสมมตฐานตางๆ ขางตน โดยใชตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) ส าหรบการค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ และมลคาปจจบนของกระแสเงนสด ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value) จะไดมลคาปจจบนของโครงการเทากบ 374.78 ลานบาท

เนอวานา คฟเวอร ออนนช

เปนโครงการ ทาวนโฮมตงอยยานออนนช ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 114 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระ ประเมนมลคา โครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานสมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต เชน ราคาขายอางองจาก Price List, คาใชจายในการขายตางๆ มสดสวนใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ

สมมตฐานทางการเงน ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560 (หนวย : ลานบาท) 2557

รายได


- Town Home 2 ชน หนากวาง 5 เมตร - 82 32 - ราคาขายเฉลย

- Town Home 2 ชน หนากวาง 5 เมตร - 2.64 2.64 -

ตนทนกอสราง


97

สมมตฐานทางการเงน ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560 (หนวย : ลานบาท) 2557

คากอสรางบาน (42.86) (94.40) (34.00) - คากอสรางสาธารณปโภค (8.38) (13.97) - -


ภาษและคาธรรมเนยม 4.30% 4.30% 4.30% 4.30% สวนลดเงนสด และโปรโมชน (% ของรายรบ) 1.70% 1.70% 1.70% 1.70% คาใชจายบรหารโครงการ (% ของรายรบ) 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% อตราดอกเบย 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%


จากสมมตฐานทางการเงนขางตน สามารถสรปเปนประมาณการงบกระแสเงนสดไดดงน ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560

(หนวย : ลานบาท) 2557 กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน เงนดาวน - สวนทขายแลว (80 ยนต) 3.24 6.48 - - เงนโอน - สวนทขายแลว (80 ยนต) 125.30 89.49 - - เงนดาวน - สวนทยงไมขาย - 7.99 6.49 0.55 เงนโอน - สวนทยงไมไดขาย - 80.19 165.39 40.10 รวมกระแสเงนสดรบ 128.54 184.16 171.88 40.65


คากอสรางสาธารณปโภค (8.38) (13.97) - - คาใชจายทางการตลาด และบรหาร

คาใชจายทางการตลาด (2.57) (3.68) (3.44) (0.81) ภาษและคาธรรมเนยม (5.67) (7.68) (7.49) (1.81) สวนลดเงนสด และโปรโมชน (2.19) (3.13) (2.92) (0.69) คาใชจายบรหารโครงการ (5.14) (7.37) (6.88) (1.63) ภาษเงนไดนตบคคล (4.00) (5.28) (5.25) (1.29) รวมกระแสเงนสดจาย (70.81) (135.51) (59.97) (6.23)

Free Cash Flow 57.72 48.65 111.91 34.42


98


จากขอมลและสมมตฐานดงกลาวขางตน สามารถค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ และมลคาหนของเนอวานา ตามวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธไดดงน

มลคาปจจบนของ จ านวนเงน โครงการเนอวานา คฟเวอร ออนนช (ลานบาท)


-


จากประมาณการกระแสเงนสดทไดจากการก าหนดสมมตฐานตางๆ ขางตน โดยใชตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) ส าหรบการค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ และมลคาปจจบนของกระแสเงนสด ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value) จะไดมลคาปจจบนของโครงการเท ากบ 204.70 ลานบาท

เนอวานา บยอนด ไลท พระราม 9 เปนโครงการ เนอวานา บยอนดไลท พระราม 9 ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 10 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระ ประเมนมลคา โครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต เชน ราคาขายอางองจาก Price List, คาใชจายในการขายตางๆ มสดสวนใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของก จการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ



จ านวนยนตขาย - บานสงสราง - Just so 1 4 - -

- บานสงสราง - Keen 1 2 - - - บานสงสราง - Live 1 4 - - - บานสงสราง - XL - 2 - -


99


(หนวย : ลานบาท) 2557 - บานสรางเสรจ - mono 2 3 - - - บานสรางเสรจ - Spirit 1 - - - - บานสรางเสรจ - Spirit Special 1 1 - - - บานสรางเสรจ - Element 1 - - - - บานสรางเสรจ - Just so - 6 5 - - บานสรางเสรจ - Keen - 2 1 - ราคาขายเฉลย

- บานสงสราง - Just so (ตอแปลง) 3.74 3.74 3.74 - - บานสงสราง - Keen (ตอแปลง) 3.20 3.20 3.20 - - บานสงสราง - Live (ตอแปลง) 6.09 6.09 6.09 - - บานสงสราง - XL (ตอแปลง) 5.19 5.19 5.19 - - บานสรางเสรจ - mono (ตอหลง) 8.57 8.57 8.57 - - บานสรางเสรจ - Spirit (ตอหลง) 10.08 10.08 10.08 - - บานสรางเสรจ - Spirit Special (ตอหลง) 10.84 10.84 10.84 - - บานสรางเสรจ - Element (ตอหลง) 10.23 10.23 10.23 - - บานสรางเสรจ - Just so (ตอหลง) 11.04 11.04 11.04 - - บานสรางเสรจ - Keen (ตอหลง) 12.50 12.50 12.50 -

รายรบคากอสรางบานสงสราง 7.79 89.04 46.06 -

ตนทนกอสราง คากอสรางบาน (9.27) (71.67) (61.08) (3.24)



ภาษและคาธรรมเนยม 4.30% 4.30% 4.30% 4.30% สวนลดเงนสด และโปรโมชน (% ของรายรบ) 1.70% 1.70% 1.70% 1.70% คาใชจายบรหารโครงการ (% ของรายรบ) 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% อตราดอกเบย 7.25% 7.25% 7.25% 7.25% อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%


100



(หนวย : ลานบาท) 2557 กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน เงนดาวน - บานสงสราง 2.05 10.86 0.91 - เงนโอน - บานสงสราง 4.87 41.40 9.02 - คากอสราง - บานสงสราง 7.79 89.04 46.06 - เงนดาวน - บานสรางเสรจ 3.02 22.96 21.11 1.66 เงนโอน - บานสรางเสรจ - 47.45 103.38 44.14 รวมกระแสเงนสดรบ 17.73 211.72 180.49 45.80

กระแสเงนสดจายจากการด าเนนงาน คากอสรางบาน (9.27) (71.67) (61.08) (3.24)


คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด (0.35) (4.23) (3.61) (0.92)

ภาษและคาธรรมเนยม (0.26) (4.78) (6.04) (2.37)

สวนลดเงนสด และโปรโมชน (0.30) (3.60) (3.07) (0.78)

คาใชจายบรหารโครงการ (0.71) (8.47) (7.22) (1.83) ภาษเงนไดนตบคคล (0.82) (12.66) (11.75) (3.47)


Free Cash Flow 3.60 103.89 87.73 33.19



โครงการ เนอวานา บยอนด ไลท พระราม 9 (ลานบาท) อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 13.30% มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ตงแตป 1 ต.ค. 2557 - 2562 180.45 มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value)

-



101


เนอวานา ไอคอน วงแหวน-พระราม 9

โครงการเนอวานา ไอคอน วงแหวน-พระราม 9 บานเดยว 2 ชน ใกลสถานรถไฟฟา Airport Link บานทบชางเพยง 800 เมตร ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 16 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระประเมนมลคาโครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในก ารประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต เชน ราคาขายอางองจาก Price List, คาใชจายในการขายตางๆ มสดสวนใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ


รายได


- บานสงสราง - Inspiration 2 6 - - บานสรางเสรจ - Spirit 2 1 - - บานสรางเสรจ - Element 1 - - - บานสรางเสรจ - Life&Soul - 2 - - บานสรางเสรจ - Inspiration - 2 - ราคาขายเฉลย

- บานสงสราง - Inspiration (ตอแปลง) 11.40 11.40 - - บานสรางเสรจ - Spirit (ตอหลง) 10.82 10.82 - - บานสรางเสรจ - Element (ตอหลง) 10.39 10.39 - - บานสรางเสรจ - Life&Soul (ตอหลง) 12.34 12.34 -

- บานสรางเสรจ - Inspiration (ตอหลง) 16.10 16.10 -

รายรบคากอสรางบานสงสราง 0.61 30.17 6.82


102


ตนทนกอสราง คากอสรางบาน (3.73) (33.31) (3.26)


คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด (% ของรายรบ) 2.00% 2.00% 2.00%

ภาษและคาธรรมเนยม 4.30% 4.30% 4.30%

สวนลดเงนสด และโปรโมชน (% ของรายรบ) 1.70% 1.70% 1.70%

คาใชจายบรหารโครงการ (% ของรายรบ) 4.00% 4.00% 4.00%

อตราดอกเบย 7.25% 7.25% 7.25%

อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00%


ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 (หนวย : ลานบาท) 2557

กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน เงนดาวน - บานสงสราง 2.51 15.73 - เงนโอน - บานสงสราง - 72.94 - คากอสราง - บานสงสราง 0.61 30.17 6.82 เงนดาวน-บานสรางเสรจ 1.40 12.90 5.67 เงนโอน-บานสรางเสรจ - 34.28 45.50 รวมกระแสเงนสดรบ 4.51 166.01 57.99

กระแสเงนสดจายจากการด าเนนงาน คากอสรางบาน (3.73) (33.31) (3.26)

คากอสรางสาธารณปโภค (2.75) (5.25) - คาใชจายทางการตลาด และบรหาร

คาใชจายทางการตลาด (0.09) (3.32) (1.16) ภาษและคาธรรมเนยม - (5.76) (2.45) สวนลดเงนสด และโปรโมชน (0.08) (2.82) (0.99)


103

ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 (หนวย : ลานบาท) 2557

คาใชจายบรหารโครงการ (0.18) (6.64) (2.32) ภาษเงนไดนตบคคล - (8.84) (3.49) รวมกระแสเงนสดจาย (6.82) (65.94) (13.66)

Free Cash Flow (2.31) 100.07 44.34



โครงการเนอวานา ไอคอน วงแหวน-พระราม 9 (ลานบาท) อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 13.30% มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ตงแตป 1 ต.ค. 2557 - 2562 116.68 มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value)

-




104

เนอวานา อนโทร วงแหวน-เกษตรนวมนทร

โครงการ เนอวานา อนโทร วงแหวน- เกษตรนวมนทร เปนบานเดยว 2 ชน ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 6 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระ ประเมนมลคา โครงการโดยใชวธประเมนจากกระ แสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต เชน ราคาขายอางองจาก Price List, คาใชจายในการขายตางๆ มสดสวนใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ



รายได


- TW-Desire 2 4

ราคาขายเฉลย - TW-Desire 5.81 5.81






อตราดอกเบย 7.00% 7.00%



105


ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558 (หนวย : ลานบาท) 2557

กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน เงนดาวน - สวนทขายแลว (1 ยนต) 0.48 -

เงนโอน - สวนทขายแลว (1 ยนต) 5.39 - เงนดาวน 0.36 3.13 เงนโอน - 31.40 คากอสรางบานสงสราง (แปลง 67,69-70) 0.34 - รวมกระแสเงนสดรบ 6.57 34.53



ภาษและคาธรรมเนยม (0.26) (1.50) สวนลดเงนสด และโปรโมชน (0.11) (0.59) คาใชจายบรหารโครงการ (0.26) (1.38) ภาษเงนไดนตบคคล (0.26) (1.44) รวมกระแสเงนสดจาย (3.81) (8.39)




โครงการเนอวานา อนโทร วงแหวน-เกษตรนวมนทร (ลานบาท) อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 13.30% มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ตงแตป 1 ต.ค. 2557 - 2562 24.99 มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value)

-


จากประมาณการกระแสเงนสดทไดจากการก าหนดสมมตฐานตางๆ ขางตน โดยใช ตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) ส าหรบการค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธและมลคาปจจบนของ


106

กระแสเงนสด ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value) จะไดมลคาปจจบนของโครงการเทากบ 24.99 ลานบาท

เดอะ ธารา รามอนทรา โครงการเดอะ ธารา รามอนทรา เปนโครงการบาน 2 ชน ตงอยซอยพระยาสเรนทร 35 ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 21 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระ ประเมนมลคา โครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต เช น ราคาขายอางองจาก Price List, คาใชจายในการขายตางๆ มสดสวนใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ



รายได


- บานสงสราง - บานเดยวแบบ TARA 4 8 - -

- บานสรางเสรจ - บานเดยวแบบ Motif 1 1 - -

- บานสรางเสรจ - บานเดยวแบบ Spirit - - 1 -

- บานสรางเสรจ - บานเดยวแบบ TARA - 3 - -

- บานสรางเสรจ - บานเดยวแบบ Element - - 3 -

ราคาขายเฉลย - บานสงสราง - บานเดยวแบบ TARA (ตอแปลง) 2.88 2.88 2.88 -

- บานสรางเสรจ - บานเดยวแบบ Motif (ตอหลง) 5.40 5.40 5.40 -

- บานสรางเสรจ - บานเดยวแบบ Spirit (ตอหลง) 5.63 5.63 5.63 -

- บานสรางเสรจ - บานเดยวแบบ TARA (ตอหลง) 6.28 6.28 6.28 -

- บานสรางเสรจ - บานเดยวแบบ Element (ตอหลง) 8.60 8.60 8.60 -

รายรบคากอสรางบานสงสราง 2.14 37.86 0.80 -

ตนทนกอสราง


107



คากอสรางบาน (5.13) (21.93) (18.87) -




สวนลดเงนสด และโปรโมชน (% ของรายรบ) 1.70% 1.70% 1.70% 1.70%

คาใชจายบรหารโครงการ (% ของรายรบ) 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%

อตราดอกเบย 7.25% 7.25% 7.25% 7.25%

อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%


ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560 (หนวย : ลานบาท) 2557

กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน เงนดาวน - บานสงสราง 1.09 2.53 - -

เงนโอน - บานสงสราง 5.18 25.88 - - คากอสราง - บานสงสราง 2.14 37.86 0.80 - เงนดาวน - บานสรางเสรจ 0.16 1.67 4.27 - เงนโอน - บานสรางเสรจ - 9.72 37.48 7.74 รวมกระแสเงนสดรบ 8.57 77.66 42.55 7.74


คากอสรางสาธารณปโภค (1.50) (4.50) - - คาใชจายทางการตลาด และบรหาร

คาใชจายทางการตลาด (0.17) (1.55) (0.85) (0.15) ภาษและคาธรรมเนยม (0.25) (1.70) (1.79) (0.37) สวนลดเงนสด และโปรโมชน (0.15) (1.32) (0.72) (0.13) คาใชจายบรหารโครงการ (0.34) (3.11) (1.70) (0.31) ภาษเงนไดนตบคคล (0.23) (2.63) (1.27) (0.27)


108



Free Cash Flow 0.80 40.92 17.34 6.50



มลคาปจจบนของ จ านวนเงน โครงการเดอะ ธารา รามอนทรา (ลานบาท)


-



เนอวานาบยอนด แอท บช พทยา เนอวานาบยอนด แอท บช พทยา เปนโครงการประเภท บานเดยว 3 ชน ตงอยทซอยนาจอมเทยน 14 ชลบร ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 16 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระ ประเมนมลคาโครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากขอมลในอดต เชน ราคาขายอางองจาก Price List, คาใชจายในการขายตางๆ มสดสวนใกลเคยงกบคาใชจายทเกดขนจรง และประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ




109




- บานเดยว 3 ชน แบบ JUST 2 12 2 - ราคาขายเฉลย (ตอหลง)

- บานเดยว 3 ชน แบบ JUST 18.92 18.92 18.92 - ตนทนกอสราง คาซอทดน (53.38) - - - คากอสรางบาน (5.57) (83.57) - - คากอสรางสาธารณปโภค (2.66) (9.03) - -

คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด (% ของรายรบ) 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% ภาษและคาธรรมเนยม 4.30% 4.30% 4.30% 4.30% สวนลดเงนสด และโปรโมชน (% ของรายรบ) 1.70% 1.70% 1.70% 1.70% คาใชจายบรหารโครงการ (% ของรายรบ) 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% อตราดอกเบย 7.50% 7.50% 7.50% 7.50% อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%



(หนวย : ลานบาท) 2557 กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน เงนดาวน - บานเดยว 2.18 35.19 23.17 - เงนโอน - บานเดยว - 45.40 181.61 15.13 รวมกระแสเงนสดรบ 2.18 80.59 204.78 15.13

กระแสเงนสดจายจากการด าเนนงาน คาซอทดน (53.38) - - -

คากอสรางบาน (5.57) (83.57) - - คากอสรางสาธารณปโภค (2.66) (9.03) - - คาใชจายทางการตลาด และบรหาร

คาใชจายทางการตลาด (0.04) (1.61) (4.10) (0.30) ภาษและคาธรรมเนยม - (2.44) (9.76) (0.81)


110


สวนลดเงนสด และโปรโมชน (0.04) (1.37) (3.48) (0.26) คาใชจายบรหารโครงการ (0.09) (3.22) (8.19) (0.61) ภาษเงนไดนตบคคล - - (0.46) (0.24) รวมกระแสเงนสดจาย (61.77) (101.24) (25.99) (2.22)

Free Cash Flow (59.60) (20.65) 178.79 12.92



มลคาปจจบนของ จ านวนเงน โครงการเนอวานาบยอนด แอท บช พทยา (ลานบาท)


-



เนอวานา บยอนด 3 เกษตร-นวมนทร เฟส 2 เปนโครงการบานเดยวตงอยบนถนนเกษตรนวมนทร ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 37 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระ ประเมนมลคา โครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ




111



รายได


- บานเดยว 3 ชน แบบ Just - 3 2 -

- บานเดยว 3 ชน แบบ Keen - 11 5 -

- บานเดยว 3 ชน แบบ Live - 10 6 -

ราคาขายเฉลย - บานเดยว 3 ชน แบบ Just - 17.11 17.11 -

- บานเดยว 3 ชน แบบ Keen - 20.91 20.91 -

- บานเดยว 3 ชน แบบ Live - 22.81 22.81 -

ตนทนกอสราง คากอสรางบาน - (97.43) (100.57) (11.76)

คากอสรางสาธารณปโภค - (17.87) - -



สวนลดเงนสด และโปรโมชน (% ของรายรบ) 1.70% 1.70% 1.70% 1.70%

คาใชจายบรหารโครงการ (% ของรายรบ) 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%

อตราดอกเบย 7.25% 7.25% 7.25% 7.25%

อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%




กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน เงนดาวน - 65.90 82.84 8.27 เงนโอน - 30.42 409.06 188.56


112



รวมกระแสเงนสดรบ - 96.32 491.90 196.83

กระแสเงนสดจายจากการด าเนนงาน คากอสรางบาน - (97.43) (100.57) (11.76)

คากอสรางสาธารณปโภค - (17.87) - -

คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด - (1.93) (9.84) (3.94)

ภาษและคาธรรมเนยม - (1.64) (21.99) (10.14)

สวนลดเงนสด และโปรโมชน - (1.64) (8.36) (3.35)

คาใชจายบรหารโครงการ - (3.85) (19.68) (7.87)

ภาษเงนไดนตบคคล - (2.94) (40.91) (19.34)

รวมกระแสเงนสดจาย - (127.30) (201.34) (56.40)

Free Cash Flow - (30.97) 290.56 140.43



โครงการเนอวานา บยอนด 3 เกษตร-นวมนทร เฟส 2 (ลานบาท) อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 13.30% มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ตงแตป 1 ต.ค. 2557 - 2562 286.05 มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value)

-




113

เนอวานา คอนโดมเนยม (เลศหลา) เปนโครงการคอนโดมเนยมตงอยบนถนนเกษตรนวมนทร ขางโรงเรยนเลศหลา เปนโครงการทอยระหวางการพฒนา ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระประเมนมลคาโครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ

สมมตฐานทางการเงน ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560 2561 2562 2563 (หนวย : ลานบาท) 2557

รายได

จ านวนพนททขายได (ตารางเมตร) - 4,855.50 6,712.50 5,650.30 1,504.90 - -

ราคาขายเฉลย (บาท/ตารางเมตร) - 89,929.50 89,929.50 89,929.50 89,929.50 - -

ตนทนกอสราง คากอสรางบาน - (31.37) (139.58) (246.04) (140.94) (85.91) - คากอสรางสาธารณปโภค - (55.18) - (42.90) - - - คาใชจายทางการตลาด และบรหาร

คาใชจายทางการตลาด (% ของรายรบ)

2.50% 2.50% 2.50% 2.50% 2.50% 2.50% 2.50%

ภาษและคาธรรมเนยม 4.30% 4.30% 4.30% 4.30% 4.30% 4.30% 4.30%

คาใชจายบรหารโครงการ (ลานบาท/ป)

- 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 -

คาใชจายอนๆ (ลานบาท/ป) - 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 - อตราดอกเบย 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% 7.15% อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%


จากสมมตฐานทางการเงนขางตน สามารถสรปเปนประมาณการงบกระแสเงนสดไดดงน ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560 2561 2562 2563

(หนวย : ลานบาท) 2557 กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน

รายรบจากการจ าหนายคอนโดมเนยม - 38.30 100.90 458.93 564.27 423.90 97.46 รวมกระแสเงนสดรบ - 38.30 100.90 458.93 564.27 423.90 97.46

กระแสเงนสดจายจากการด าเนนงาน


114

ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560 2561 2562 2563 (หนวย : ลานบาท) 2557

คากอสรางบาน - (31.37) (139.58) (246.04) (140.94) (85.91) - คากอสรางสาธารณปโภค - (55.18) - (42.90) - - - คาใชจายทางการตลาด และบรหาร

คาใชจายทางการตลาด - (0.96) (2.52) (11.47) (14.11) (10.60) (2.44) ภาษและคาธรรมเนยม - - - (18.57) (26.53) (21.89) (5.41) คาใชจายบรหารโครงการ - (6.00) (6.00) (6.00) (6.00) (6.00) - คาใชจายอนๆ - (6.00) (6.00) (6.00) (6.00) (6.00) - ภาษเงนไดนตบคคล - - - (14.78) (34.44) (28.21) (7.60) รวมกระแสเงนสดจาย - (99.51) (154.10) (345.77) (228.02) (158.61) (15.45)

Free Cash Flow - (61.20) (53.20) 113.17 336.25 265.29 82.01



มลคาปจจบนของ จ านวนเงน โครงการเนอวานา คอนโดมเนยม (เลศหลา) (ลานบาท)


-



รเวอรคอนโดเมยม โครงการคอนโดมเนยมระดบ 6 ดาว และทพกอาศยใหเชารมแมน า เจาพระยา ปจจบ นอยระหวางการพฒนาโครงการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระ ประเมนมลคาโครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจาก


115

การสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ

สมมตฐานทางการเงน 2558 2559 2560 2561 2562


รายได

รายไดจากการจ าหนายคอนโดมเนยม

- จ านวนพนททขายได (ตารางเมตร) 2,990 4,762 2,760 - -

- ราคาขายเฉลย (บาท/ตารางเมตร) 300,000 300,000 300,000 300,000 300,000

รายไดจากการจ าหนาย RESIDENCE (ลานบาท) - - - 1,600.00 -

ตนทนกอสราง คาซอทดน (568.71) - - - -

คากอสรางอาคารและสาธารณปโภค (268.00) (540.70) (615.17) (315.53) (174.60)

คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด (% ของรายไดรวม) 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 0.00%

ภาษและคาธรรมเนยม 5.30% 5.30% 5.30% 5.30% 5.30%

คาใชจายบรหารโครงการ (ลานบาท/ป) 3.75 7.50 7.50 7.50 3.75

คาคอมมชชน (% ของรายไดจากการขายคอนโด) 5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%

อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%


จากสมมตฐานทางการเงนขางตน สามารถสรปเปนประมาณการงบกระแสเงนสดไดดงน ประมาณการงบกระแสเงนสด 2558 2559 2560 2561 2562

(หนวย : ลานบาท) กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน รายรบจากการจ าหนายคอนโดมเนยม

- เงนดาวน 179.40 827.94 1,515.54 - - - เงนโอน - - - 630.72 - รายรบจากการจ าหนาย RESIDENCE - - - 1,600.00 - รวมกระแสเงนสดรบ 179.40 827.94 1,515.54 2,230.72 -

กระแสเงนสดจายจากการด าเนนงาน


116

คาซอทดน (568.71) - - - - คากอสรางอาคารและสาธารณปโภค (268.00) (540.70) (615.17) (315.53) (174.60) คาใชจายทางการตลาด และบรหาร

คาใชจายทางการตลาด (44.85) (71.43) (41.40) (80.00) - ภาษและคาธรรมเนยม - - - (167.14) - คาใชจายบรหารโครงการ (3.75) (7.50) (7.50) (7.50) (3.75) คาคอมมชชน - - - (157.68) - ภาษเงนไดนตบคคล - - - (367.21) - รวมกระแสเงนสดจาย (885.31) (619.63) (664.07) (1,095.06) (178.35)

Free Cash Flow (705.91) 208.31 851.47 1,135.66 (178.35)



มลคาปจจบนของ จ านวนเงน โครงการรเวอรคอนโดเมยม (ลานบาท)


-


จากประมาณการกระแสเงนสดทไดจากการก าหนดสมมตฐานตางๆ ขางตน โดยใช ตนทนทางการเงนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) ส าหรบการค านวณหามลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ และมลคาปจจบนของกระแสเงนสด ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value) จะไดมลคาปจจบนของโครงการเทากบ 695.19 ลานบาท ทงน บรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด ไดลงทนในโครงการนในสดสวน 70% ดงนน มลคาปจจบนของโครงการทเนอวานาจะไดรบตามสดสวนการลงทนจะเทากบ 486.63 ลานบาท


117

เนอวานา พระราม 2 ณ 30 กนยายน 2557 มยนตขายคงเหลอ 159 ยนต ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระประเมนมลคาโครงการโดยใชวธประเมนจากกระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน โดยมสมมตฐานทส าคญในการประมาณการกระแสเงนสด สรปไดดงน (1) สมมตฐานทางการเงน สมมตฐานทางการเงนอางองจากประมาณการซงจดท าโดยผบรหารของกจการ ทงน ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาถงความเปนไปไดของสมมตฐานตางๆ โดยพจารณาจากขอมลทไดรบจากกจการ รวมทงจากการสมภาษณ หรอสอบถามขอมลเพมเตมจากผบรหารของกจการ ตลอดจนการวเคราะหขอมลอนๆ ทเกยวของกบการด าเนนธรกจ

สมมตฐานทางการเงน ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560 2561 (หนวย : ลานบาท) 2557

รายได


- Townhouse 5 ชน หนากวาง 4 เมตร - 1 2 - - - Townhouse 5 ชน หนากวาง 8 เมตร - 1 19 7 - - บานเดยว 3 ชน แบบ XL - 13 9 - - - บานเดยว 3 ชน แบบ Live - 14 13 11 - - บานเดยว 3 ชน แบบ Mini Live - 12 12 4 - - บานเดยว 3 ชน แบบ Keen - 14 23 4 - ราคาขายเฉลย (ตอหลง)

- Townhouse 5 ชน หนากวาง 4 เมตร - 13.78 13.78 13.78 - - Townhouse 5 ชน หนากวาง 8 เมตร - 13.47 13.47 13.47 - - บานเดยว 3 ชน แบบ XL - 19.04 19.04 19.04 - - บานเดยว 3 ชน แบบ Live - 17.34 17.34 17.34 - - บานเดยว 3 ชน แบบ Mini Live - 14.56 14.56 14.56 - - บานเดยว 3 ชน แบบ Keen

15.78 15.78 15.78 -

ตนทนกอสราง คาซอทดน - (430.00) - - -

คากอสรางบาน - (191.45) (328.34) (376.51) (70.44) คากอสรางสาธารณปโภค - (124.28) - - - คาตกแตงบานตวอยาง - (20.00) - - -

คาใชจายทางการตลาด และบรหาร


118

สมมตฐานทางการเงน ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560 2561 (หนวย : ลานบาท) 2557

คาใชจายทางการตลาด (% ของรายรบ) 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% ภาษและคาธรรมเนยม 4.30% 4.30% 4.30% 4.30% 4.30%

สวนลดเงนสด และโปรโมชน (% ของรายรบ)

1.70% 1.70% 1.70% 1.70% 1.70%

คาใชจายบรหารโครงการ (% ของรายรบ)

4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%

อตราดอกเบย 7.25% 7.25% 7.25% 7.25% 7.25% อตราภาษเงนไดนตบคคล 20.00% 20.00% 20.00% 20.00% 20.00%



ประมาณการงบกระแสเงนสด ต.ค. - ธ.ค. 2558 2559 2560 2561


กระแสเงนสดรบจากการด าเนนงาน

เงนดาวน - 95.88 239.94 171.66 -

เงนโอน - 114.54 866.52 921.67 127.19

รวมกระแสเงนสดรบ - 210.43 1,106.46 1,093.33 127.19

กระแสเงนสดจายจากการด าเนนงาน คาซอทดน - (430.00) - - -

คากอสรางบาน - (191.45) (328.34) (376.51) (70.44)

คากอสรางสาธารณปโภค - (124.28) - - -

คาตกแตงบานตวอยาง - (20.00) - - -

คาใชจายทางการตลาด และบรหาร คาใชจายทางการตลาด - (4.21) (22.13) (21.87) (2.54)

ภาษและคาธรรมเนยม - (6.16) (46.58) (49.54) (6.84)

สวนลดเงนสด และโปรโมชน - (3.58) (18.81) (18.59) (2.16)

คาใชจายบรหารโครงการ - (8.42) (44.26) (43.73) (5.09)

ภาษเงนไดนตบคคล - - (41.08) (54.59) (7.91)

รวมกระแสเงนสดจาย - (788.09) (501.19) (564.83) (94.98)

Free Cash Flow - (577.66) 605.26 528.50 32.21


119



โครงการเนอวานา พระราม 2 (ลานบาท) อตราคดลดมลคาปจจบน (WACC) รายละเอยดตามเอกสารแนบ 3 13.30% มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ตงแตป 1 ต.ค. 2557 - 2562 333.48 มลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ ณ สนระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value)

-




120

สรปวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Model Approach)

รายละเอยดโครงการ สถานะ DCF Value หรอ Appraisal value

(หนวย : ลานบาท) ณ 30 ก.ย. 2557

Group A : โครงการปจจบน 1 ND เนอวานา แอทเวรค เกษตร-นวมนทร ด าเนนการอย 143.77

2 ND เนอวานา บยอนด พระราม 9 ด าเนนการอย 40.83 3 ND เนอวานา บยอนด 3 เกษตร-นวมนทร เฟส 1 ด าเนนการอย 277.92 4 ND เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง ร.9 ด าเนนการอย 374.78 5 ND เนอวานา คฟเวอร ออนนช ด าเนนการอย 204.70 6 NR 9 เนอวานา บยอนด ไลท พระราม 9 ด าเนนการอย 180.45 7 ND เนอวานา ไอคอน วงแหวน-พระราม 9 ด าเนนการอย 116.68 8 STR เนอวานา อนโทร วงแหวน-เกษตรนวมนทร ด าเนนการอย 24.99 9 STR เดอะ ธารา รามอนทรา ด าเนนการอย 53.13

10 ND เนอวานาบยอนด แอท บช พทยา ด าเนนการอย 68.07 1,485.31 Group B : โครงการในอนาคต

11 ND เนอวานา บยอนด 3 เกษตร-นวมนทร เฟส 2 อยระหวางการพฒนา 286.05 12 ND เนอวานา คอนโดมเนยม (เลศหลา) อยระหวางการพฒนา 355.44 13 ND รเวอรคอนโดเมยม อยระหวางการพฒนา 486.63 14 ND เนอวานา พระราม 2 อยระหวางการพฒนา 333.48

1,461.60 Group C : ทดนวางเปลา และรายการอน

15 ND ทดนวางเปลา - เนอวานา แอทเวรค เกษตร-นวมนทร Inactive 21.25 16 NC สทธการเชา - ดานหลงเนอวานา บยอนด 1 Inactive 9.40

30.65 รวมมลคาปจจบนของโครงการ 2,977.56

บวก เงนสดในมอ ณ วนท 30 กนยายน 2557 26.09 หก ภาระหน ณ วนท 30 กนยายน 2557 (1,431.57)

มลคาของผถอหน 1,572.08

มลคาทตราไวตอหน (บาท) 100.00 จ านวนหนทออกและเรยกช าระแลว (หน) 7,156,849

มลคาหนสทธ (บาท/หน) 219.66

หมายเหต : ส าหรบโครงการทด าเนนการอย และโครงการในอนาคตจะใชวธการประเมนราคา วธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Model Approach) ส าหรบทดนวางเปลาจะใชราคาประเมนในการประเมนมลคา

นอกจากนทปรกษาทางการเงนอสระไดท าการวเคราะหความไว (Sensitivity Analysis) ของการประเมนมลคาสวนของผถอหนและมลคาหนของกจการ เพอใหครอบคลมถงชวงของผลกระทบทคาดวาจะเกดขนจากการ


121

เปลยนแปลงของอตราผลตอบแทนถวเฉลยถวงน าหนก (WACC) โดยปรบตวแปรดงกลาวเพมขนและลดลงรอยละ 5 จากกรณฐาน ซงสามารถสรปผลไดดงน

Sensitivity WACC มลคาสวนของผถอหน ราคาหน

(ลานบาท) (บาทตอหน)

Upper Case -5.00% 12.64% 1,614.61 225.60

Base Case 0 13.30% 1,572.08 219.66

Lower Case +5.00% 13.97% 1,530.37 213.83 การประเมนมลคาหนโดยวธมลคาปจจบนกระแสเงนสดจะไดมลคาหนของบรษทอยระหวาง 213.83 –

225.60 บาทตอหน


122

สรปเปรยบเทยบราคาหนของเนอวานาตามการประเมนราคาดวยวธตาง ๆ

วธการประเมน มลคาหน (บาท/หน)

1. วธมลคาหนตามบญช (Book Value Approach) 129.15

2. วธปรบปรงมลคาหนตามบญช (Adjust Book Value Approach) 202.81

3. วธมลคาหนตามราคาตลาด (Market Price Approach) n.a.

4. วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Approach – P/BV) 101.22 – 180.76

5. วธอตราสวนราคาตอก าไรตอหน (Price to Earnings Approach ; P/E Ratio) 411.67 – 623.35

6. วธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ (Discounted Cash Flow Approach) 213.83 – 225.60

จากผลการประเมนมลคาหนของบรษทฯดวยวธตางๆทง 6 วธดงกลาวขางตน แตละวธมคว ามเหมาะสมทแตกตางกน โดยการประเมนมลคาหนดวยวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธ อาจจะพจารณาวาเปนวธทมความเหมาะสมเพราะเปนวธทไดรบรและค านงถงผลการด าเนนงานในอนาคตของกจการแตดวยขอจ ากดของลกษณะการด าเนนธรกจพฒนาอสงหารมทรพยประเ ภททอยอาศยทความนาเชอถอของสมมตฐานทใชในการประมาณการทางการเงนในลกษณะทด าเนนธรกจอยางตอเนองอาจมไมเพยงพอ การประมาณการกระแสเงนสดในอนาคตจงประมาณการไดเฉพาะโครงการเทาทปจจบนบรษทฯมทดนทรอการพฒนาเทานน ดงนนการประมาณการทา งการเงนในอนาคตจงยงไมสามารถสะทอนถงศกยภาพและความสามารถในการด าเนนธรกจในอนาคตไดอยางแทจรง อกทงสมมตฐานตางๆทใชในการประมาณการทางการเงนอาจจะคลาดเคลอนจากความเปนจรงไดเพราะผลกระทบจากความผนผวนตามปจจยตางๆโดยเฉพาะปจจยภายนอกจากภาวะเศรษฐก จและภาวะการเมอง การประเมนมลคาหนของธรกจพฒนาอสงหารมทรพยดวยวธมลคาปจจบนของกระแสเงนสดสทธจงอาจจะยงไมเหมาะสมเพยงพอ ทปรกษาทางการเงนจงมความเหนวาวธการประเมนมลคาหนของธรกจพฒนาอสงหารมทรพยทเหมาะสมทสดคอวธอตราสวน ราคาตอก าไรตอหน (P/E Raito) เพราะเปนวธทค านงถงประสทธภาพหรอความสามารถในการท าก าไรของกจการในชวงเวลาการด าเนนการนน ซงมลคาหนของเนอวานาทประเมนดวยวธ P/E Ratio จะไดเทากบ 411.67 – 623.35 บาทตอหน


123

5.3 อตราการแลกหนตามราคาประเมน

จากผลการประเมนมลคาหนของบรษทฯดวยวธตางๆทง 6 วธดงกลาวขางตน สามารถสรปเปรยบเทยบอตราการแลกหนไดดงน

วธการประเมน มลคาหน S มลคาหนเนอวานา อตรา Swap หน

(บาท/หน) (บาท/หน) (หน S : 1 หนเนอวานา) 1. วธมลคาหนตามบญช

(Book Value Approach) 1.18 129.15 109.63

2. วธปรบปรงมลคาหนตามบญช (Adjust Book Value Approach)

2.25 202.81 90.08

3. วธมลคาหนตามราคาตลาด (Market Price Approach)

8.62 – 9.94 n.a. n.a.

4. วธอตราสวนราคาตอมลคาตามบญช (Price to Book Value Approach – P/BV)

2.24 – 2.52 101.22 – 180.76 40.20 – 80.63

5. วธอตราสวนราคาตอก าไรตอหน (Price to Earnings Approach ; P/E Ratio)

n.a. 411.67 – 623.35 n.a.

6. วธมลคาปจจบนสทธของกระแสเงนสด (Discounted Cash Flow Approach)

2.43 – 2.51 213.83 – 225.60 85.24 – 92.89

จากความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระถงวธการประเมนราคาหนทเหมาะสมส า หรบธรกจพฒนาอสงหารมทรพยตามทกลาวมาแลว คอ วธอตราสวนราคาตอก าไรตอหน (P/E Ratio) แตเนองจากไมสามารถประเมนมลคาหนของบรษทดวยวธ P/E Ratio อตราแลกหนตามราคาประเมนดวยวธปรบปรงมลคาหนทางบญช ซงเหมาะสมส าหรบการพจารณาการท ารายการในครงนจะไดเทากบ 1 หนเนอวานาตอ 90.08 หนบรษท


124

สวนท 6 ความเปนธรรมของคาตอบแทน

บรษทมความประสงคทจะลงทนในเนอวานาในครงนคดเปนมลคารวม 2,090,592,930 บาท โดยแบงการลงทนเปน 2 รายการดงน

รายการท 1 ซอหนสามญของเนอวานา จากผถอหนเดม 2 ราย จ านวน 3,649,993 หน หรอคดเปนรอยละ 51 ของหนสามญทงหมดของเนอวานา ในราคาหน ละ 485.44 บาท คดเปนมลคารายการไมเกน 1,771,843,024 บาท โดยเกณฑทใชในการก าหนดมลคาสงตอบแทน เกดจากการเจรจาตกลงระหวางบรษท กบผขายหนเนอ วานา และ ซงพจารณาจากผลการด าเนนงานและฐานะการ เงนทผานมาถงปจจบน ประกอบกบราคาประเมนของมลคาโครงการทพฒนาในปจจบนและจะเกดขนในอนาคตอนใกลของเนอวานา รวมถงการพจารณาศกยภาพในการด าเนนธรกจของเนอวานาทมโอกาสเตบโตสรางรายไดทดอ ยางตอเนองในอนาคต และโอกาสการเตบโตของกลมธรกจพฒนาอสงหารมทรพยเพอการขายของบรษท ทงนบรษทจะช าระผลตอบแทนคาหนดงกลาวใหแกผขายดวย หนสามญเพมทนทออกใหมของบรษท จ านวนทงสน 186,509,792 หน ในราคาหนละ 9.50 บาท คดเปนอตราการแลกหนในอตรา 1 หนเดมเนอวานา ตอ 51.0986 หน

รายการท 2 จองซอหนเพมทนของเนอวานา จ านวน ไมเกน 831,724 หน ตามสดสวนการถอหนรอยละ51 ดงกลาวในรายการท 1 ในราคาหนละ 383.24 บาท รวมมลคารายการไมเกน 318,749,906 บาท โดยช าระเปนเงนสดทงจ านวน

จากการลงทนในเนอวานาทง 2 รายการดงกลาวขางตน บรษทจะถอหนเนอวานาทงหมดจ านวน 4,481,717 หน คดเปนสดสวนไมต ากวารอยละ 51 ของทนจดทะเบยน (สดสวนทแนนอนขนอยกบการจองซอหนเพมทนของผถอหนเนอวานา ) ทงนราคาเฉลยของห นเนอวานาทบรษทลงทนเทากบหนละ 466.47 บาท ซงเปนราคาทอยในชวงของราคาประเมนดวยวธ P/E Raito ซงเปนวธทเหมาะสมส าหรบการประเมนราคาหนของเนอวานาตามทกลาวมาแลวในขอ 5.2.5 ไดเทากบหนละ 411.67 – 623.35 บาท

อยางไรกตามการพจารณาความเปนธรรมของราคาหนเนอวานาทบรษทจะตองช าระเปนคาตอบแทนควรทจะแยกพจารณาในแตละรายการดงน

รายการท 1 บรษทฯจะช าระคาตอบแทนการไดหนเนอวานาโดยการออกหนเพมทนของบรษทฯใหแกผขายหนเนอวานา ในอตรา 1 หนเนอวานา (ราคาหนละ 485.44 บาท) ตอ 51.0986 หนเพมทนบรษทฯ (ราคาหนละ 9.50 บาท ซงเทากบราคาตลาดทค านวณจากราคาถวเฉลยถวงน าหนกของหนของบรษทฯทซอขายในตลาดหลกทรพยฯในชวงเวลายอนหลง 7 วนกอนวนประชมคณะกรรมการบรษทฯเมอวนท 27 กมภาพนธ 2558) การพจารณาความเป นธรรมของคาตอบแทนหนเนอวานาดงกลาว ทปรกษาทางการเงนไดพจารณาจากราคาประเมนหนของทง 2 ตามทไดกลาวมาแลวในขอ 5.3 อตราการแลกหนตามราคาประเมนดวยวธปรบปรงมลคาหนตามบญชจะไดเทากบ 1 หนเนอวานาตอ 90.08 หนบรษท ทปรกษาทางการเงนอสระจงมความเหนวาการช าระคาตอบแท นหนเนอวานาทซอจากผถอหนเดมโดยการแลกหนตามอตราการแลกหนในสดสวน 1 หนเนอวานาตอ 51.0986 หนบรษท เปนการอตราการแลกเปลยนหนทต ากวาอตราแลกหนตามราคาประเมนหนของทงสองกจการ บรษทจงมไดเสยเปรยบแตอยางใดจากการก าหนดอตราการแลกหนตามสดสวนดงกลาว


125

รายการท 2 บรษทช าระคาหนเพมทนของเนอวานาในราคาหนละ 383.24 บาท เปรยบเทยบกบประมาณการก าไรตอหน 32.73 บาทของป 2557 จะได P/E Ratio เทากบ 11.71 เทา ซงเปนอตราทต าพอควรเมอพจารณาเปรยบเทยบกบ P/E Raito ของบรษทอ นๆทประกอบธรกจและมขนาดสนทรพยใกลเคยงกบเนอวานาและเปนหลกทรพยจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยซงมอตรา P/E Ratio เฉลยในชวงระยะเวลายอนหลง 30-360 วนอยในระดบ 12.58-19.04 เทา ทปรกษาทางการเงนอสระจงมความเหนวาราคาทเสนอขาย 383.24 บาทตอหน เหมาะสมและเปนธรรมเพราะเนอวานาใหสทธการจองซอหนเพมทนแกผถอหนเดมในราคาทเทากนทกราย


126

สวนท 7 : สรปความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ

ตามทบรษทฯ มความประสงคทจะลงทนในหนสามญของเนอวานาจ านวนทงหมด 4,481,717 หน หรอ คดเปนสดสวนไมนอยกวารอยละ 51 ของทนจดทะเบยนนน เปนมลคาทงสน 2,090,592,930 บาทนน บรษท เอสซเอมบ จ ากด ในฐานะทปรกษาทางการเงนอสระไดพจารณาและวเคราะหถงประโยชน ขอดและขอดอยของการลงทนดงกลาวขางตน มความเหนวาการลงทนเนอวานาของบร ษทฯเปนการลงทนทสมเหตสมผลและมความเหมาะสมเพราะเนอวานาเปนบรษททด าเนนธรกจพฒนาอสงหารมทรพยประเภททพกอาศยแนวราบมานานตงแตป 2548 โดยกลมผบรหารทมประสบการณทเกยวของกบธรกจพฒนาอสงหารมทรพยมานานกวา 10 ป ทผานมากจการมผลกา รด าเนนงานและฐานะการเงนอยในเกณฑทด ปจจบนเนอวานายงมทดนทอยในท าเลทดมศกยภาพพรอมทพฒนาในอนาคตอยางตอเนอง การทบรษทฯจะเขาลงทนในเนอวานาจงเปนโอกาสทจะท าใหบรษทฯสามารถขยายฐานทางธรกจไปยงธรกจพฒนาอสงหารมทรพยประเภททพก อาศยแนวราบ สงผลใหกลมบรษทฯด าเนนธรกจไดครอบคลมครบทงธรกจโรงแรม คอนโดมเนยม และบานแนวราบ นอกจากนนการลงทนในเนอวานาในครงนยงเปนประโยชนมสวนชวยเสรมสรางรายไดและผลตอบแทนทดใหกบกลมบรษทไดทนทดกวาการทตองมาด าเนนการพฒนาโค รงการเองตงแตเรมตนซงตองใชระยะเวลาด าเนนการนานพอควรกวาทจะสามารถรบรผลประกอบการได

การช าระผลตอบแทนคาหนเนอวานาดวยหนสามญเพมทนของบรษทฯในอตรา 1 หนเนอวานา ตอ 51.0986 หนบรษท ทปรกษาทางการเงนอสระไดพจาณาจากราคาประเมนหนของท ง 2 กจการแลว มความเหนวาเปนอตราการแลกเปลยนหนทต ากวาอตราการแลกหนตามราคาประเมนหนของทง 2 กจการทประเมนดวยวธปรบปรงมลคาหนตามบญช ในอตรา 1 หนเนอวานา ตอ 90.08 หนบรษท บรษทฯจงไมไดเสยเปรยบแตอยางใดจากการก าหนดอตราแล กหนดงกลาว ส าหรบราคาหนเพมทนของเนอวานาทบรษทฯตองช าระในราคาหนละ 383.24 บาท ซงเปรยบเทยบกบประมาณการก าไรตอหนของป 2557 เทากบ 32.73 บาทตอหนคดเปนอตราราคาตอก าไรตอหน (P/E Ratio) เทากบ 11.71 เทา ทปรกษาทางการเงนมความเหนวาเ ปนอตราทต าพอควรเมอเปรยบเทยบกบอตรา P/E Ratio ของบรษททประกอบธรกจใกลเคยงกบเนอวานาและจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯซงมอตรา P/E Ratio เฉลยในชวงระยะเวลายอนหลง 30-360 วน อยในชวง 12.58-19.04 เทา ดงนนราคาจองซอหนเพมทนดงกลาว จงเปนราคาทเหมาะสมและเปนธรรมเพราะเปนราคาจองซอตามสทธทใหแกผถอหนเดมของเนอวานาทกราย

เมอพจารณาจากวตถประสงคและผลประโยชนทจะไดรบรวมถงการพจารณาเปรยบเทยบขอดขอดอยตางๆตามทกลาวมาแลวในรายงานฉบบน บรษท เอสซเอมบ จ ากด ในฐานะทปรกษาทางการเงนอสระขอสรปความเหนวาการทบรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน) จะลงทนในเนอวานาในครงน สมเหตสมผลเปนประโยชนตอบรษท ท าใหบรษทสามารถขยายธรกจไดเรวขนอกทงสาม ารถรบรผลการด าเนนงานไดทนท ซงเปนการเพมโอกาสทจะสรางผลตอบแทนทดตอผถอหนไดดยงขนในระยะยาว ดงนนผถอหนของบรษทจงควรอนมตการลงทนซอหนสามญเนอวานาจากผถอหนเดมและจากการเพมทนในเนอวานา (ซอหนสามญในเนอวานา จ านวน 3,649,993 หน หรอคดเปนรอยละ 51 ของหนสามญทงหมดของเนอวานา ในราคาหน ละ 485.44 บาท รวมมลคารายการไมเกน 1,771,843,024 บาท จากผถอหน 2 ราย (1) Good Prosper Holdings Limited และ (2) Compile House Company Limited ซงมใชบคคลทเกยวโยงกนของบ รษท และช าระราคาคาหนดงกลาวดวยทรพยสนอนทมใชตวเงน ซงไดแกหนสามญเพมทนทออกใหมของบรษท จ านวนทงสน 186,509,792 หน ในราคาหนละ 9.50 บาท เพอช าระราคาคาหนสามญดงกลาว และการ


127

เขาท ารายการจองซอหนเพมทนในเนอวานา จ านวน ไมเ กน 831,724 หน โดยช าระคาหนเพมทน เปนเงน ในราคาหน 383.24 บาท รวมมลคารายการไมเกน 318,749,906บาท) ตามมตทประชมคณะกรรมการบรษท ครงท 1/2558 วนท 27 กมภาพนธ 2558

อยางไรกตาม การตดสนใจลงคะแนนเสยงอนมตในการเขาท ารายการในคร งน อยในดลยพนจของผถอหนของบรษท โดยผถอหนควรศกษาขอมลในเอกสารตางๆ ทแนบมากบหนงสอเชญประชมผถอหนสามญประจ าป 2558 ในครงนดวย เพอใชประกอบการพจารณาตดสนใจลงมตไดอยางเหมาะสม

ขอแสดงความนบถอ

บรษท เอสซเอมบ จ ากด

(นายชวลต ลลาพรพสฐ) (นายไพรสณฑ วงศสมทธ)

ผควบคมการปฏบตงาน กรรมการ

Documents

สnวนที่ 5 การประเมินมูลคnาหุoน...บร ษท ส งห เอสเตท จาก ด (มหาชน) 55 5.1 บร ษ ท ส