Click here to load reader

Amsterdam Voortgangsrapportage Leegstand Kantoren 2014

  • View
    44

  • Download
    8

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Gemeente Amsterdam 7e Voortgangsrapportage Aanpak Leegstand Kantoren Juni 2014vdmara2014q2

Text of Amsterdam Voortgangsrapportage Leegstand Kantoren 2014

  • 7de Voortgangsrapportage Aanpak Leegstand Kantoren

    Kantorenloods / Gemeentebreed Transformatieteam

    juni 2014

    Door: De kantorenloods en het Gemeentebreed Transformatie Team

  • 2

    Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf

    Inhoudsopgave

    1 Voorwoord 3

    2 Inleiding 5

    3 Actuele acties Aanpak leegstand 6

    3.1 Besluit omgevingsrecht (Bor) 6 3.2 Planschade bij transformatie kantoren 7 3.3 Stand van zaken uitvoering Leegstandverordening 7

    3.4 Aanzet Transformatiestrategie 9 3.5 Onderzoek naar verlaging leges bij transformatie 11 3.6 Optierecht in ruil voor probleem aanpak 12

    3.7 Experimentenregeling erfpacht en transformatie 12 3.8 Communicatie 13

    3.9 Regionale samenwerking 14

    4 Actuele ontwikkelingen in transformatieprojecten 17 4.1 Projecten uitgelicht: Amstel III 17 4.2 Projecten uitgelicht: stadsdeel Nieuw West 18 4.3 Projecten uitgelicht: stadsdeel West 21 4.4 Projecten uitgelicht: Sloterdijk 22 4.5 Projecten uitgelicht: stadsdeel Zuid 24

    Bijlage 1 Terugblik Aanpak leegstand kantoren 2011-2014 26 Resultaten 27

    Terugblik Actieplan Aanpak Leegstand Kantoren 28

    Bijlage 2 Stand van zaken transformatieprojecten 2011-2015 37

  • 3

    Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf

    1 Voorwoord

    De behoefte aan (woon)ruimte in de stad is onveranderd groot, maar toch neemt de effectieve vraag naar ruimte juist af. Dat komt ondermeer door trends als het nieuwe werken, kleinschaligheid en collectief particulier opdrachtgeverschap, delen is het nieuwe hebben (denk aan Airbnb), horeca in winkels en professionele coffeecorners op kantoor. Deze trends zorgen voor efficinter ruimtegebruik en daardoor verandert de ruimtevraag in de stad. De verwachting is dat deze ontwikkeling nog wel even doorzet.

    Door deze trends neemt ondanks het feit dat de behoefte aan ruimte toeneemt, de leegstand toch toe. Met name in de kantorenmarkt is dit al langere tijd zichtbaar. De gemeente Amsterdam zet daarom sinds 2006 actief in op transformatie van kantoorpanden die leeg komen te staan en waarvoor niet snel een nieuwe invulling gevonden wordt. Door de actieve aanpak van leegstand is de gemeente Amsterdam n van de weinige gemeenten in Nederland waar de leegstand niet of nauwelijks groeit.

    De afgelopen vier jaar heb ik de transformatie van leegstaande kantoren in Amsterdam goed op gang zien komen. In 2014 wordt naar verwachting 150.000 m kantoorruimte getransformeerd. Dat is ruim 10% van de totale leegstand1. In de voormalige kantoorruimten wordt nu gewoond, gelogeerd of gestudeerd.

    Transformatie gaat niet van de ene dag op de andere. Bij veel van de projecten die dit jaar opgeleverd worden, zijn de eigenaren twee jaar geleden al begonnen met de verbouwing. De eerste gesprekken over transformatie werden nog eerder gevoerd en vaak stond het pand daarvoor al langere tijd leeg. Het rouwproces begon in de meeste gevallen al aan het begin van de collegeperiode in 2010. Nu, vier jaar later, na een periode van ontkennen, erkennen en verkennen, hebben de panden dan toch echt nieuwe gebruikers gekregen. Transformatie vroeg om een lange adem, maar inmiddels zijn er mooie resultaten geboekt.

    De afgelopen vier jaar heb ik vooral positieve veranderingen gezien bij de financiering van de transformatieprojecten en de randvoorwaarden in wet- en regelgeving. In 2011 en 2012 heeft de gemeente Amsterdam de discussie over het afwaarderen van vastgoed actief aangezwengeld. Dat was ook echt nodig. Om een transformatieproject te kunnen starten moet eerst de rele waarde voor het vastgoed erkend worden. In de praktijk betekent dit vaak dat er flink moet worden afgewaardeerd. Pas dan is een business case rond te maken. Afwaarderen gebeurt inmiddels op grote schaal.

    Er is op dit moment een (forse) prijsdaling gaande van bestaand vastgoed. Hierdoor wordt transformatie steeds interessanter ten opzichte van nieuwbouw. De panden staan er en een groot deel van de onder- en bovengrondse infrastructuur ligt er al. Hierdoor zijn de bouw- en doorlooptijden relatief kort. Er is inmiddels ervaring opgedaan met herontwikkeling, transformatie en hergebruik van grondstoffen. Ook zijn er innovatieve,

    1 Cijfers afkomstig van de Kantorenmonitor B.V en OGA, peildatum 1 januari 2014

  • 4

    Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf

    kostenbesparende oplossingen ontwikkeld. Dit versterkt het effect dat investeerders zich meer op bestaande locaties gaan richten. Kantoren op de betere kantoorlocaties worden gerenoveerd en verhuurd en transformatie naar studentenhuisvesting net buiten de ring A10 blijkt financieel rendabel. Ook ander vastgoed zal door die nieuwe technieken en de trend voor slimmer gebruik van bestaande ruimte en grondstoffen, vaker dan nu worden getransformeerd.

    Een goede businesscase betekent echter niet dat de financiering makkelijk is. Tot een paar jaar geleden financierden banken 70-100% van een project als er een goede businesscase lag. Tegenwoordig financieren banken niet of nauwelijks of tegen ongunstige voorwaarden. Om een project van de grond te krijgen moet je dus op een andere manier aan geld komen. In toenemende mate neemt privaat (familie)kapitaal deze rol (deels) over. En verder pensioenfondsen, family offices, hedge funds etc. Privaat kapitaal wordt vaak verspreid ingezet: in aandelen, obligaties en vastgoed. Bij investering van privaat kapitaal in vastgoed ligt de rendementseis vaak boven de 10%. Transformaties moeten dus wel geld opleveren en bij voorkeur meer dan bij nieuwbouw. Op het moment dat de prijzen van het vastgoed zo laag zijn dat een privaat investeerder er een flink rendement op kan maken en de risicos beperkt zijn (de gemeente het vertrouwen/zekerheid geeft dat een project kan worden ontwikkelt), is de slagingskans van een transformatieproject groot.

    Naast de financile kant is de haalbaarheid van transformatieprojecten de afgelopen jaren ook verbeterd doordat de gemeente probeert de grenzen op te zoeken van wet- en regelgeving. Veel van onze wet- en regelgeving is gericht op nieuwbouw. Het Gemeentebreed Transformatie Team (GTT) lost knelpunten op die zich in de praktijk voordoen. Incidenteel, en waar kan structureel. Met de Experimentenregeling Erfpacht en Transformatie bijvoorbeeld is het mogelijk gebleken om los van staand (erfpacht)beleid een passende maatwerkoplossing te vinden bij transformatieprojecten.

    In het Strategisch Plan van de gemeente staat de ambitie om 50.000 extra woningen te realiseren voor 2025. Dat is 5.000 woningen per jaar, waarvan een deel in bestaande panden. De afgelopen jaren schommelt het aantal nieuwe woningen rond 3.000 per jaar. Het aandeel transformatie is inmiddels 33%. Bij nieuwe hotels is het aandeel getransformeerd nog veel groter. Tussen 2010 en 2014 is het aandeel getransformeerd bij de nieuwe hotelkamers van 48% naar 92% gestegen. Ruim 90% van alle nieuwe hotels wordt op dit moment gerealiseerd in bestaande bouw.

    Transformatie is succesvol, dat is de afgelopen periode heel duidelijk gebleken. Maar is transformatie d oplossing voor leegstand? Nee, helaas niet. Transformatie is een oplossing voor een deel van leegstand, maar niet voor de totale (toekomstige) leegstand. De vraag vanuit alternatieve functies zoals hotels, (studenten)huisvesting en creatieve broedplaatsen is niet voldoende om lle leegstand mee te vullen. Daarnaast is niet elke locatie geschikt voor een alternatieve invulling, vanwege bijvoorbeeld geluid- of andere milieuhinder. Voor een deel van de leegstaande kantoren zal dus uiteindelijk geen andere oplossing bestaan dan slopen. De locatie kan dan gebruikt worden voor recreatieve doeleinden, zoals een stadspark. De vraag aan de eigenaar is dus: waar zet je op in?

    Maarten van Poelgeest, wethouder Grondzaken en Ruimtelijke Ordening gemeente Amsterdam, juni 2014

  • 5

    Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf

    2 Inleiding

    Voor u ligt de 7de Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren. Sinds juni 2011 ontving de Raadscommissie Bouwen Wonen en Klimaat (BWK) halfjaarlijks een rapportage waarin de voortgang staat van de verschillende acties die de gemeente Amsterdam neemt in de strijd tegen de kantorenleegstand. De rapportages zijn een gezamenlijk product van de kantorenloods en het Gemeentebreed Transformatie Team (GTT).

    In deze 7de Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren staat zoals gebruikelijk de voortgang beschreven van de actuele acties in de strijd tegen de kantorenleegstand in Amsterdam (hoofdstuk 3) en de actuele ontwikkelingen in transformatieprojecten (hoofdstuk 4).

    Daarnaast treft u als bijlage bij deze 7de Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren een terugblik naar de periode 2010-2014. In bijlage 1 is beschreven welke acties uit het Werkplan Kantorenloods 2011-2014 (verschenen najaar 2010) en het bijbehorende Actieplan Aanpak van leegstaande kantoren inmiddels zijn uitgevoerd (en meer) en ook aan welke resultaten dat heeft bijgedragen. De doelstelling van het college om in de periode 2010-2014 minimaal 200.000 m kantoor uit de markt te halen en om te zetten naar andere functies, is ruimschoots gehaald. In bijlage 2 wordt een overzicht gegeven van alle transformatieprojecten in de periode 2011-2015.

  • 6

    Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf

    3 Actuele acties Aanpak leegstand

    In dit hoofdstuk staat de laatste stand van zaken van de actuele acties in de strijd tegen kantorenleegstand in Amsterdam.

    3.1 Besluit omgevingsrecht (Bor) In eerdere voortgangsrapportages werd al aangegeven dat het Besluit omgevingsrecht (Bor) wordt aangepast en dat deze wijziging in de regelgeving het juridisch eenvoudiger maakt om leegstaande kantoren of andere leegstaande gebouwen