3. Program Pembangunan & Lingkungan Baru Ok

L A P O R A N PENYUSUNAN MASTER PLAN KAWASAN KAMPUS 2 UIN ALAUDDIN MAKASSAR

Hal. II-1

Program bangunan dan lingkungan merupakan penjabaran lebih lanjut dari

perencanaan dan peruntukan lahan yang telah ditetapkan untuk kurun waktu

tertentu, yang memuat jenis, jumlah, besaran, dan luasan bangunan gedung,

serta kebutuhan ruang terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas social dan sarana

pencahayaan.

Penyusunan program bangunan dan lingkungan dilakukan melalui analisis

kawasan dan wilayah perencanaan termasuk mengenai pengendalian dampak

lingkungan, dan analisis pengembangan pembangunan berbasis peran

masyarakat, yang menghasilkan konsep dasar perancangan tata bangunan dan

lingkungan.

Hasil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi program

bangunan dan lingkungan yang dapat dikembangkan pada kawasan

perencanaan, termasuk pertimbangan dan rekomendasi tentang indikasi potensi

kegiatan pembangunan kawasan/lingkunganyang memiliki dampak besar dan

penting serta yang memerlukan penyusunan AMDAL sesuai ketentuan peraturan

perundang-undangan.

3.1. RENCANA UMUM

Rencana Umum merupakan ketentuan-ketentuan rancangan tata

bangunan dan lingkungan yang bersifat umum dalam mewujudkan

lingkungan/kawasan perencanaan yang layak huni, berjati diri, produktif, dan

berkelanjutan. Manfaat dari rumusan rencana umum adalah :

L A P O R A N A K H I R PENYUSUNAN MASTER PLAN KAWASAN KAMPUS 2 UIN ALAUDDIN MAKASSAR

Hal. III-2

1. Memberi arahan lugas dan sistematis bagi implementasi ketentuan dasar

dari perancangan tata bangunan dan lingkungan.

2. Memberi gambaran simulasi bangunan secara keruangan (3-dimensional)

sebagai model penerapan seluruh arahan materi pokok rencana tata

bangunan dan lingkungan.

3. Memudahkan pengembangan desain sesuai dengan visi dan arahan karakter

lingkungan yang telah ditetapkan.

4. Memudahkan pengelolaan, pengendalian pelaksanaan dan pengoperasian

kawasan sesuai dengan visi dan arahan karakter lingkungan yang telah

ditetapkan.

5. Mencapai intervensi desain kawasan yang berdampak baik, terarah dan

terukur pada suatu kawasan yang direncanakan.

6. Mencapai integrasi elemen-elemen desain yang berpengaruh pada suatu

perancangan kawasan.

3.2. STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN

Struktur Peruntukan Lahan adalah komponen rancang kawasan yang

berperan penting dalam alokasi penggunaan dan penguasaan lahan atau tata

guna lahan yang telah ditetapkan dalam kawasan perencanaan tertentu

berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.

Komponen Struktur Peruntukan Lahan terdiri dari beberapa hal sebagai

berikut:

1. Peruntukan Lahan Makro. Merupakan rencana alokasi penggunaan dan

pemanfaatan lahan pada suatu wilayah. Peruntukan lahan makro

disebut juga dengan tata guna lahan. Peruntukan ini bersifat mutlak

karena telah diatur pada ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.

2. Peruntukan Lahan Mikro. Merupakan peruntukan lahan yang ditetapkan

pada skala keruangan yang lebih rinci termasuk secara vertikal


Hal. III-3

berdasarkan prinsip keragaman yang seimbang dan saling menentukan.

Hal yang diatur adalah Peruntukan lantai dasar, lantai atas, maupun

lantai basement serta peruntukan lahan tertentu.

Peruntukan lahan tertentu berkaitan dengan konteks lahan kawasan

Master Plan Kampus 2 UIN Samata, ataupun konteks tematikal pengaturan pada

spot bagian kawasan dengan tema masing. Dalam penetapan peruntukan lahan

mikro masih terbuka kemungkinan untuk melibatkan berbagai masukan desain

hasil interaksi berbagai pihak seperti perancang atau penata kawasan, pihak

kampus yang dapat melahirkan lingkungan dengan ruang yang berkarakter sesuai

dengan konsep struktur perancangan kawasan. Penetapan ini tidak berarti

mengubah alokasi tata guna lahan pada aturan rencana tata ruang wilayah yang

ada, namun berupa tata guna yang diterapkan dengan skala keruangan yang

lebih rinci.

Prinsip penataan struktur peruntukan lahan adalah sebagai berikut:

1. Secara fungsional meliputi :

a. Keragaman tata guna yang seimbang saling menunjang (compatible)

dan terintegrasi.

b. Pola distribusi jenis peruntukan yang mendorong terciptanya interaksi

aktivitas.

c. Pengaturan pengelolaan area peruntukan.

d. Pengaturan kepadatan pengembangan setiap fakultas dengan

pertimbangan daya dukung dan karakter kawasan serta variasi atau

pencampuran peruntukan.

2. Secara fisik meliputi:

a. Estetika, karakter, dan citra Kawasan Kampus 2 UIN

1). Path

Path merupakan jaringan pergerakan secara umum dimana

manusia akan bergerak dari satu tempat ke tempat lain. Path

merupakan kerangka dasar dari suatu kawasan, sehingga perlu


Hal. III-4

dianalisis untuk menentukan bentuk, pola dan struktur fisik

kawasan perencanaan.

2). Edge

Edge merupakan batas dua kawasan tertentu yang berfungsi

sebagai pengakhiran dari suatu distrik atau kawasan tertentu,

seperti, tepi blok, tembok, dan lain-lain. Analisis edges ini

bertujuan untuk memberikan batas yang jelas antara dua

kawasan yang berbeda, misalnya antara kawasan terbangun

(built-up area) dengan kawasan belum terbangun, begitu juga

bila ada perubahan nyata dari suatu kawasan yang masih

asli/alamiah.

3). Landmark

Landmark merupakan titik referensi, merupakan bentuk visual

yang menonjol dalam sebuah kawasan. Analisis landmark

sangat penting bagi suatu kawasan karena akan menjadi suatu

orientasi bagi kampus 2 UIN Samata, dan dapat merupakan

salah satu indikator fisik kawasan yang bersangkutan.

b. Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada pejalan kaki

serta aktivitas yang diwadahi.

c. Dari sisi lingkungan meliputi keseimbangan kawasan perencanaan

dengan sekitarnya, keseimbangan peruntukan lahan dengan daya

dukung lingkungan, serta kelestarian ekologis kawasan.

3.3. ANALISIS KAWASAN DAN WILAYAH PERENCANAAN

Analisis kawasan dan wilayah perencanaan merupakan proses untuk

mengidentifikasi, menganalisis, memetakan dan mengapresiasi konteks

lingkungan dan nilai lokal dari kawasan perencanaan dan wilayah sekitarnya,

dengan tujuan agar mendapatkan gambaran kemampuan daya dukung fisik dan

lingkungan serta kegiatan sosial ekonomi dan kependudukan yang tengah


Hal. III-5

berlangsung dan Mendapatkan kerangka acuan perancangan kawasan yang

memuat rencana pengembangan program bangunan dan lingkungan, serta dapat

mengangkat nilai kearifan dan karakter khas lokal sesuai dengan spirit dan

konteks kawasan perencanaan.

A. POTENSI PERKEMBANGAN MAHASISWA DAN PEGAWAI

Pengembangan Kampus 2 UIN Alauddin Makassar merupakan wujud dari

penyediaan saranan dan prasarana pendidikan yang lebih baik dalam

penyelenggaraan proses pendidikan dalam lingkungan Kampus 2 UIN Alauddin

Makassar. Sehingga dalam pengembangannya, jumlah Mahasiswa dan Pegawai

di Kampus 2 UIN Alauddin merupakan faktor pertimbangan yang sangat penting

dalam merumuskan perencanaan dan penataan kawasan.

Tabel 3.1. Potensi dan jumlah Mahasiswa dirinci berdasarkan Fakultas di

UIN Alauddin Makassar Tahun 2014 No Fakultas Jumlah Mahasiswa

1. Syariah Dan Hukum 2350

2. Tarbiyah Dan Keguruan 3923

3. Ushuluddin Dan Filsafat 1501

4. Adab Dan Humaniora 1867

5. Dakwah Dan Komunikasi 2105

6. Sains Dan Teknologi 2951

7. Ilmu Kesehatan 1483

8. Fakultas Ekonomi Dan Bisnis Islam 2687

9. Pascasarjana Kampus I

Jumlah 18.867

Sumber : Data Base UIN Alauddin Makassar Tahun 2014 (Bagian Kepegawaian)

Tabel 3.2. Rekapitulasi Jumlah Pegawai UIN Alauddin Makassar Keadaan Agustus Tahun 2014

No Pegawai Jumlah

A PNS 1. Tenaga Kependidikan 211 2. Tenaga Pendidik 526 B Non PNS 1. Tenaga Kependidikan Honorer (APBN = 121,BLU = 131) 252 a. Laboran Sains & Teknologi 20


Hal. III-6

No Pegawai Jumlah

b. Tenaga Kontrak Pusat Pangkalan data & Info 6 Karyawan P2B 33 Tenaga Honor Kopertais 5 2. Tenaga Pendidik (Dosen Non PNS) 150 3. Satpam (Honorer) 57 4. Monitoring Kampus (7 Polisi + 3 Tentara) 10

Total 1.282 Sumber : Data Base UIN Alauddin Makassar Tahun 2014 (Bagian Kepegawaian)

B. ANALISIS POTENSI DAN PERMASALAHAN KAWASAN PERENCANAAN

1. Analisis Daya Dukung Fisik Dan Lingkungan

Analisis kapasitas daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup

merupakan kemampuan suatu ekosistem untuk mendukung aktifitas

sampai pada batas tertentu. Analisis ini digunakan untuk menentukan

apakah suatu kegiatan masih dapat ditambahkan dalam ekosistem

tertentu atau untuk menentukan apakah suatu kawasan lingkungannya

masih mampu mendukung perikehidupan manusia dan mahluk hidup

lain.

Sedangkan daya tampung lingkungan hidup dapat diukur dari tingkat

asimilasi media ketika menerima gangguan dari luar.Indikator yang

digunakan pada umumnya pencemaran dan kemampuan media

mempertahankan habitat di dalamnya. Hal ini dapat diukur dari

beberapa variabel antara lain daya dukung tanah/lahan dan air.

Daya dukung lingkungan hidup mmenurut UU No. 23 tahun 2009

tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup adalah

kemampuan lingkungan hidup untuk mendukung perikehidupan

manusia dan makhluk hidup lain; sedangkan pelestarian daya dukung

lingkungan hidup adalah rangkaian upaya untuk melindungi kemampuan

lingkungan hidup terhadap tekanan perubahan dan atau dampak negatif

yang ditimbulkan oleh suatu kegiatan, agar tetap mampu mendukung

perikehidupan manusia dan makhluk hidup lain.


Hal. III-7

PETA ORIENTASI KAWASAN


Hal. III-8

PETA EKSISTING


Hal. III-9

PETA DELENIASI KAWASAN


Hal. III-10

Daya dukung lingkungan adalah kapasitas atau kemampuan ekosistem

untuk mendukung kehidupan organisme secara sehat sekaligus

mempertahankan produktivitas, kemampuan adaptasi, dan kemampuan

memperbarui diri. Daya dukung lingkungan diartikan sebagai

kemampuan lingkungan untuk mendukung kehidupan manusia (Sunu,

2001: 6).Daya dukung lingkungan/ carrying capacity adalah batas atas

dari pertumbuhan suatu populasi, dimana jumlah populasi tersebut

tidak dapat lagi didukung oleh sarana, sumberdaya dan lingkungan yang

ada Atau secara lebih singkat dapat dijelaskan sebagai batas aktivitas

manusia yang berperan dalam perubahan lingkungan. Konsep ini

berasumsi bahwa terdapat kapastian keterbatasan lingkungan yang

bertumpu pada pembangunan (Zoeraini, 1997b).

Menurut Peraturan Negara Menteri Lingkungan Hidup Nomor 17 Tahun

2009 tentang pedoman penentuan daya dukung lingkungan hidup

dalam penataan ruang wilayah, daya dukung lingkungan hidup dapat

dibagi menjadi tiga pendekatan Kemampuan lahan yaitu sebagai

berikut.

2. Analisis Kemampuan Lahan

Penentuan kemampuan lahan di Kampus 2 UIN mengacu pada Permen

Lingkungan Hidup Nomor 17 Tahun 2009 tentang Pedoman Penentuan

Daya Dukung Lingkungan Hidup dalam Penataan Ruang.

Kemampuan lahan merupakan karakteristik lahan yang mencakup sifat

tanah (fisik dan kimia), topografi, drainase dan kondisi lingkungan hidup

lain. Berdasarkan karakteristik lahan tersebut, dapat dilakukan klasifikasi

kemampuan lahan ke dalam tingkat kelas, sub kelas dan unit

pengelolaan. Dalam pembahasan ini akan di tentukan kemampuan

lahan di Kampus 2 UIN berdasarkan tingkat kelas.


Hal. III-11

Klasifikasi daya dukung kesesuaian lahan merupakan perbandingan

(matching) antara kualitas lahan dengan persyaratan penggunaan lahan

yang diinginkan. Kesesuaian lahan ini dapat dipakai untuk klasifikasi

kesesuaian lahan secara kuantitatif maupun kualitatif tergantung pada

data yang tersedia. Dalam hal kesesuaian lahan untuk permukiman ini

yang dipakai adalah klasifikasi kesesuaian lahan secara kualitatif karena

penilaian kesesuaian lahan ditentukan berdasarkan penilaian

karakteristik (kualitas) lahan secara kualitatif (tidak dengan angka-

angka). Kesesuaian lahan diklasifikasikan menjadi beberapa macam.

Menurut FAO (1976) struktur klasifikasi kesesuaian lahan dapat

dibedakan menurut tingkatannya, yaitu tingkat Ordo, Kelas, Sub-kelas,

dan Unit. Ordo adalah keadaan kesesuaian lahan secara global, dimana

ia menunjukkan apakah suatu lahan sesuai atau tidak sesuai untuk

penggunaan tertentu. Pada tingkat Ordo kesesuaian lahan dibedakan

antara lahan yang tergolong sesuai (S= Suitable) dan lahan yang tidak

sesuai (N= Not Suitable).

Lahan yang termasuk pada golongan S atau sesuai merupakan lahan

yang bisa digunakan dalam jangka waktu lama dan tidak terbatas pada

penggunaan tertentu yang telah dipertmbangkan sebelumnya. Lahan

yang masuk dalam ordo ini tidak akan memiliki kerusakan yang berarti

saat digunakan. Sedangkan lahan yang masuk pada ordo N atau tidak

sesuai merupakan lahan yang memiliki kesulitan-kesulitan yang

sedemikian rupa sehingga menghambat penggunaan atau bahkan

mencegah penggunaannya untuk suatu tujuan.

Kelas adalah keadaan tingkat kesesuaian dalam tingkat ordo yang

menunjukkan tingkat kesesuaian suatu lahan. Berdasarkan tingkat detail

data yang tersedia pada masing-masing skala pemetaan, kelas

kesesuaian lahan dibedakan menjadi: (1) Untuk pemetaan tingkat semi

detail (skala 1:25.000-1:50.000) pada tingkat kelas, lahan yang tergolong


Hal. III-12

ordo sesuai (S) dibedakan ke dalam tiga kelas, yaitu: lahan sangat sesuai

(S1), cukup sesuai (S2), dan sesuai marginal (S3). Sedangkan lahan yang

tergolong ordo tidak sesuai (N) dibedakan ke dalam dua kelas yaitu N1

(tidak sesuai pada saat ini) dan N2 (tidak sesuai untuk selamanya). (2)

Untuk pemetaan tingkat tinjau (skala 1:100.000-1:250.000) pada tingkat

kelas dibedakan atas Kelas sesuai (S), sesuai bersyarat (CS) dan tidak

sesuai (N).

Kelas S1 (sangat sesuai): Lahan tidak mempunyai faktor

pembatas yang berarti atau nyata terhadap penggunaan secara

berkelanjutan, atau faktor pembatas bersifat minor dan tidak

akan berpengaruh terhadap produktivitas lahan secara nyata.

Kelas S2 (cukup sesuai): Lahan mempunyai faktor pembatas,

dan faktor pembatas ini akan berpengaruh terhadap

produktivitasnya, memerlukan tambahan masukan (input).

Pembatas ini biasanya masih dapat diatasi dengan cukup

mudah.

Kelas S3 (sesuai mariginal): Lahan mempunyai faktor pembatas

yang berat, dan faktor pembatas ini akan sangat berpengaruh

terhadap produktivitasnya, memerlukan tambahan masukan

yang lebih banyak daripada lahan yang tergolong S2. Untuk

mengatasi faktor pembatas pada S3 memerlukan modal tinggi,

sehingga perlu adanya bantuan atau campur tangan

(intervensi) pemerintah atau pihak swasta.

Kelas N1 (tidak sesuai pada saat ini): Lahan memiliki faktor

pembatas yang sangat besar namun masih dapat digunakan

setelah mengalami pengolahan dengan modal yang juga tidak

sedikit.


Hal. III-13

KelasN2 (tidak sesuai untuk selamanya): Lahan memiliki faktor

pembatas yang permanen sehingga tidak memungkinkan

digunakan untuk penggunaan lahan yang lestari dalam jangka

waktu yang sangat lama.

Subkelas adalah keadaan tingkatan dalam kelas kesesuaian lahan.Kelas

kesesuaian lahan dibedakan menjadi subkelas berdasarkan kualitas dan

karakteristik lahan (sifat-sifat tanah dan lingkungan fisik lainnya) yang

menjadi faktor pembatas terberat.Sedangkan subkelas merupakan

pembagian tingkat lanjut dari subkelas berdasarkan atas besarnya faktor

pembatas.

Menurut UU RI No. 1 tahun 2011 permukiman adalah suatu kawasan

perumahan memiliki luas wilayah dengan jumlah penduduk tertentu

yang dilengkapi dengan sistem prasarana dan sarana lingkungan dengan

penataan ruang yang terencana dan teratur, tempat kerja terbatas

sehingga memungkinkan pelayanan dan pengelolaanyang optimal. Pada

penggunaan lahan untuk permukiman sangat penting untuk dikaji

kesesuaian lahannya apakah dengan dibangunnya permukiman di atas

sebuah lahan akan berpengaruh terhadap daya dukung lahan tersebut.

Terdapat sepuluh parameter penentu kelas kesesuaian lahan untuk

permukiman atau budidaya perkotaan yaitu:

Lereng,

Posisi jalur patahan (tidak ada, ada pengaruh, dan tepat pada

jalur),

Kekuatan batuan,

Kembang kerut tanah,

Sistem drainase,

Daya dukung tanah,

Kedalaman air tanah,

Bahaya erosi, longsor, dan Bahaya banjir.


Hal. III-14

3. Kestabilan Lereng Kampus 2 UIN

Faktor dominan yang menjadi penghambat utama dalam penentuan

kawasan permukiman adalah, lereng, kekuatan batuan, kembang kerut

tanah, bahaya longsor, bahaya erosi, dan jalur patahan. Berikut

beberapa kriteria dalam penentuan kesesuaian lahan untuk

permukiman:

Satuan morfologi diKampus 2 UIN dirumuskan dalam satuan kemiringan

lereng, dimana satuan morfologi dataran adalah bentuk bentang alam

yang didominasi oleh daerah yang relatif datar atau sedikit

bergelombang atau landau dengan kisaran kemiringan lereng 0 8

%dan 8 15 % berdasarkan klasifikasi kemiringan kawasan.

Kestabilan dan kemudahanpengembangan lahan untuk kegiatan

permukiman Kampus 2 UIN dalam analisis ini mengandung pengertian

bahwa secara fisik, lahan tersebut cukup stabil (aman) untuk

dimanfaatkan sekaligus relatif mudah dalam pelaksanaan aktivitas

pembangunan baik dalam penggalian maupun pengurukan tanah dan

batuan. Pelaksanaan aktivitas pembangunan yang relatif mudah sudah

tentu teknologi dan peralatan yang digunakan sederhana pula sehingga

secara tidak langsung, biaya yang akan dikeluarkan relatif tidak terlalu

tinggi. Kemampuan Lahan morfologi-kestabilan lereng sangat

dipengaruhi oleh parameter fisik berupa faktor kemiringan lereng serta

karakteristik (sifat fisik) batuan dan tanah penyusun, dimana faktor-

faktor tersebut saling terkait dan saling mempengaruhi satu dengan

lainnya.

Bentuk lahan dan ketinggian tempat dianalisis secara deskriptif

berdasarkan Peta Topografi dengan memperhatikan pola dan ketinggian

garis kontur.Kelas lereng diklasifikasikan sesuai dengan kerapatan garis

kontur. Pada bagian yang berbukit/bergunung Kampus 2 UIN selain


Hal. III-15

dengan analisis kerapatan kontur, penetapan kelas lereng juga dilakukan

secara sistematis dengan melihat puncak atau punggung bukit/gunung.

Panjang lereng ditentukan berdasarkan pengamatan di lapangan atau

analisis GIS dengan memprediksi rata-ratanya pada masing-masing kelas

lereng dan lokasinya.

C. ASPEK LEGAL KONSOLIDASI LAHAN PERENCANAAN

Kesiapan administrasi dari lahan yang direncanakan dari segi legalitas

hukumnya. Pada dasarnya konsolidasi lahan merupakan upaya untuk

membangun kawasan dengan biaya pembangunan dari masyarakat sendiri.Biaya

pembangunan di peroleh dari pengurangan luas persil dari para pemilik lahan.

1. Teknis Pelaksanaan

Kegiatan konsolidasi lahan tersebut mengubah lahan dengan bentuk

persil yang tidak beraturan dan tanpa infrastruktur dan fasilitas umum

menjadi lahan yang mempunyai bentuk persil yang relatif teratur yang

dilengkapi infrastruktur dan fasilitas umum.

Pelaksana pembangunan dapat dilakukan oleh berbagai pihak, seperti

pemerintah pusat, pemerintah daerah, swasta atau masyarakat pemilik

lahan sendiri. Hal penting dalam konsolidasi lahan:

a. Membangun dari persil yang tidak teratur menjadi teratur dan

mempunyai infrastruktur dan fasilitas umum.

b. Pemindahan kepemilikan lahan untuk infrastruktur dan fasilitas

umum dengan tidak mengeluarkan biaya.

c. Penerapan rencana penggunaan lahan.

d. Pembangunan kawasan yang memenuhi standar.

e. Pembiayaan bersama dengan komposisi yang patut antar pemilik

lahan.

f. Mencapai waktu yang baik dari daerah pinggiran agar siap untuk

dikembangkan.


Hal. III-16

g. Menghasilkan kemungkinan pembangunan sistem infrastruktur.

Persyaratan dari konsolidasi lahan adalah:

a. Adanya interes pemerintah daerah (dan atau lembaga yang sesuai

dengan bidangnya).

b. Lahan yang menjadi obyek mempunyai potensi untuk berkembang,

tetapi masih belum teratur, belum mempunyai infrastruktur, dan

masih belum terbangun (atau masih sedikit terbangun)

c. Lahan obyek konsolidasi lahan dekat dengan sistem infrastruktur

d. Lokasi lahan tersebut strategis untuk dijual (sebagai kompensasi

biaya pembangunan)

e. Seluruh pemilik lahan menyetujui proyek konsolidasi lahan;

f. Pemerintah pusat mendukung dalam hal legalitas, hukum dan

administrasi pada pelaksanaan proyek konsolidasi lahan

g. Terdapat perangkat pelaksana yang mampu mengelola proyek

konsolidasi lahan.

2. Pelaksana Konsolidasi Lahan

Pelaksana dapat dilaksanakan oleh :

a. Pemerintah daerah dengan berkoordinasi dengan BPN. Perlu

ditetapkan lokasi yang potensial (sesuai dengan kriteria) atau

b. Pihak Kampus dengan petunjuk dari pemerintah daerah dan BPN.

Yang perlu dilakukan dalam pengembangan konsolidasi lahan di kawasan

perencanaan adalah:

a. Mempercepat perencanaan dan pembangunan pada lahan tidur

(milik masyarakat maupun swasta yang belum dibangun);

b. Pemberdayaan pemahaman pemilik lahan dalam pembangunan

kawasan;

c. Peningkatan produksivitas rencana kawasan;

d. Peningkatan pelayanan pada kawasan yang sudah tertata dan tertib;


Hal. III-17

e. Pengembangan struktur pembangunan kawasan dengan konsolidasi

lahan dalam hal sistem sistem infrastruktur.

Program di kawasan perencanaan sebaiknya meliputi berbagai kegiatan,

yaitu:

a. Pembentukan perangkat (peraturan, pelaksana, sistem organisasi)

pelaksanaan proyek yang baik,

b. Penyiapan dan pelaksanaan konsolidasi lahan sebagai pilot project;

c. Penjelasan pada masyarakat luas (pemilik lahan, pengembang,

profesional) mengenai proyek konsolidasi lahan(keuntungan,

prosedur, teknik dll) untuk kepentingan pengembangan kawasan

kampus;

d. Penyiapan peraturan dan prosedur kemitraan pelaksanaan

konsolidasi lahan dikawasan kampus dan sekitarnya dalam upaya

pengembangan dimasa yang akan datang.

e. Promosi konsolidasi lahan.

D. KONSEP KOMPONEN PERANCANGAN KAWASAN

Kriteria Penyusunan Konsep Komponen Perancangan Kawasan Secara

sistematis, konsep ini mencakup gagasan yang komprehensif dan terintegrasi

terhadap komponen-komponen perancangan kawasan, yang meliputi kriteria:

1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Kepadatan bangunan dalam kawasan perencanaan KDB-nya masih

sangat rendah, lahan yang terbangun dari seluruh luas lahan di

kawasan perencanaan atau kawasan terbangun di Kampus 2 UIN

hanya sekitar 14 % dari total luas kawasan perencanaan. Pola

penyebaran bangunan-bangunan yang ada dalam Kampus 2 UIN

umumnya masih menggunakan pola linier atau mengikuti jalur jalan


Hal. III-18

yang ada, sedangkan yang pola berkelompok atau terpusat hanya

terjadi di beberapa Fakultas.

Beberapa lokasi di sekitar kawasan perencanaan sudah terlihat adanya

ketidak teraturan sistem jalan terutama dari segi lebar maupun arah

jalannya, begitu pula perletakan antar fakultas satu sama lain mulai

tidak menunjukkan keteraturan. Tingkat kepadatan bangunan pada

kawasan perencanaan digambarkan dari arahan Koefisien Dasar

Bangunan (KDB). Dalam hal ini, ditentukan rumusan maksimum

perbandingan luas lahan yang tertutup bangunan dalam suatu luas

wilayah tertentu, dibandingkan dengan luas wilayah tersebut.

Batasan luas lahan yang diperkenankan tertutup oleh bangunan

bertujuan untuk :

Mewujudkan kawasan yang serasi dan selaras dengan

lingkungannya.

Mewujudkan kawasan yang menjamin keandalan teknis bangunan

dari segi keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.

Dalam penentuan KDB, perlu memperhatikan faktor-faktor sebagai

berikut:

Faktor Teknis, yang mencakup daya dukung lahan, kondisi fisik

lahan, rencana blok peruntukan, luas wilayah dibandingkan

dengan kebutuhan luas bangunan yang diperlukan serta resiko

kebakaran.

Faktor Kesehatan, yang mencakup, ketersediaan air dalam jumlah

dan tekanan yang cukup untuk memenuhi kebutuhan, cahaya

matahari, udara serta ruang gerak dalam beraktifitas.

Faktor Sosial, yang mencakup ruang terbuka hijau, perlindungan

kebakaran dan keamanan lingkungan, dan fasilitas sosial.


Hal. III-19

Pengaturan besaran kepadatan bangunan atau Koefisien Dasar

Bangunan (KDB) diklasifikasikan sebagai berikut :

KDB Sangat Tinggi : > 81 % atau >- 0,81

KDB Tinggi : 61 80 % atau 0,61 - 0,80

KDB Sedang : 41 60 % atau 0,41 - 0,60

KDB Rendah : 11 40 % atau 0,11 - 0,40

KDB Sangat Rendah : < 10 % atau < - 0,10

Koefisien Dasar Bangunan di kawasan perencanaan dapat diuraikan

sebagai berikut :

Bangunan Rumah (perumahan pendukung), KDB maksimum 60%

Bangunan Pusat Kegiatan, KDB maksimum 60% dengan

penyediaan tempat parkir 1 mobil setiap 10 m2 luas lantai

bagunan.

Bangunan Kantor dan Gedung Kuliah, KDB maksimum 40% dengan

pentediaan area parkir 1 mobil setiap 10 m2 luas lantai bangunan

Jenis fasilitas perkantoran yang ada terbagi menjadi perkantoran

swasta (yang merupakan fasilitas penunjang Kampus seperti Bank, dll)

dan Rektorat serta bangunan lainnya yang berfungsi sebagai pusat

pelayanan administrasi akademik. Untuk bangunan perkantoran yang

ada saat ini di kawasan perencanaan umumnya masih memiliki KDB

yang sedang dan tinggi, sehingga perlu dilakukan penataan ruang

parkir dan RTH serta sirkulasi yang baik.

2. Koefisen Lantai Bangunan (KLB)

Bangunan-bangunan yang ada di kawasan perencanaan secara umum

masih dalam klasifikasi bangunan dengan ketinggian sedang dan tinggi.

Pengamatan kondisi ketinggian bangunan dilakukan untuk

memperoleh gambaran awal serta input bagi proses perhitungan

Koefisien Lantai Bangunan (KLB). Ketinggian bangunan adalah jumlah


Hal. III-20

lantai penuh dalam satu bangunan dihitung mulai lantai dasar sampai

dengan lantai tertinggi.Tinggi bangunan adalah jarak dari lantai dasar

sampai puncak atap atau bangunan yang dinyatakan dalam meter.

Pengaturan ketinggian bangunan didasarkan pada daya dukung tanah

setempat.

Dasar-dasar pertimbangan penentuan ketinggian bangunan meliputi :

Keadaan fisik dasar kawasan seperti kemiringan lahan, struktur

geologi dan hidrologi,

Jenis dan intensitas penggunaan ruang,

Nilai lahan dan aspek urban design seperti kesan proporsi antara

lebar dan tinggi bangunan, kesan ritmik, monumental, sudut sinar

matahari, kesesuaian dengan lingkungan sekitarnya, dan lain-lain.

Ketinggian dari bangunan-bangunan perlu diatur dengan

memperhatikan daerah pengawasan jalan yang telah ditentukan.Bagi

kawasan yang daerah pengawasan jalannya berhimpit dengan daerah

milik jalan, maka ketinggian bangunannya ditentukan atas lebar

daerah milik jalan, agar pemakai jalan tidak kehilangan ruang bebas

dan keleluasaan ruang pribadi terhadap lingkungan.

Ruang bebas pandangan manusia normal membentuk sudut kira-kira

60 ke atas dan 20 ke bawah.Dengan berpedoman pada besarnya

sudut bebas pandangan serta lebar daerah milik jalan maka pada

bidang penyinaran diusahakan jatuh tepat di sisi jalan lainnya,

sehingga dapat diperkirakan ketinggian bangunan maksimum yang

diperkenankan.

Beberapa ketentuan yang berkaitan dengan masalah ketinggian

bangunan anatara lain sebagai berikut :


Hal. III-21

a) Ketinggian peil lantai dasar

Ketinggian peil lantai bangunan disesuaikan jarak bangunan

dengan permukaan drainase terdekat, dengan kemiringan 1,5-

2% kearah saluran.

Mengingat kondisi kawasan perencanaan yang masih

dominan lahan terbuka/kosong dan relatif datar, maka dasar

penentuan peil lantai bangunan didasarkan pada permukaan

jalan poros khususnya di Kampus 2 UIN dengan mengacu pada

rencana peningkatan fungsi ruas jaringan jalan tersebut atau

permukaan saluran drainase yang ada di kedua sisi jalan

tersebut.

Untuk menghindari terjadinya genangan dalam tapak,

ketinggian peil lantai juga dipengaruhi oleh jarak sempadan

bangunan, semakin lebar jarak sempadan bangunannya

semakin tinggi pula penentuan peil lantainya dan sebaliknya.

Bagi daerah yang masih terpengaruh banjir ketinggian peil

tanah lantai dasar minimal 15 cm.

Untuk kasus-kasus dimana bangunan menghadap jalan lebih

dari satu, ketinggian peil diperhitungkan dari jalan utama yang

lebih tinggi tingkatannya.

b) Perhitungan ketinggian bangunan

Ketinggian ruang (jarak vertikal) dari lantai dasar ke lantai

penuh di atasnya disesuaikan dengan fungsi ruang dan

arsitektur bangunannya. Jika jarak vertikal dari lantai dasar ke

lantai penuh lebih dari 5 meter, maka ketinggian bangunan

dianggap sebagai 2 lantai.


Hal. III-22

Gambar 3.4. Konsep Ketinggian Peil Lantai Bangunan

Mezzanine yang luasnya melebihi 50% dari luas lantai dasar,

dianggap sebagai lantai penuh.

Ruangan-ruangan tertutup pada lantai atap dasar yang

luasnya lebih dari 50% dari luas atap tersebut, dianggap

sebagai satu lantai penuh.

c) Ketentuan tinggi bangunan

Tinggi puncak suatu atap bangunan tidak bertingkat

maksimum 8 meter dari lantai dasar.

Tinggi puncak atap suatu bangunan dua lantai maksimum 12

meter.

Dalam pengaturan ketinggian bangunan, terdapat beberapa kriteria

yang dipertimbangkan :

a) Ketinggian bangunan ditetapkan berdasarkan pertimbangan:

Daya dukung dan daya tampung ruang;

Intensitas pemanfaatan lahan;

Sifat lingkungan dan karakteristik lokasi;

Keserasian lingkungan/estetika;

Potensi sarana/prasarana lingkungan yang bersangkutan;

Keselamatan bangunan itu sendiri apabila tertimpa bencana.

b) Batasan ketinggian bangunan dapat berupa batasan lapis/tingkat

bangunan atau dalam satuan ketinggian (meter), baik yang

membatasi ketinggian lantai yang dapat digunakan, maupun yang

membatasi ketinggian bangunan yang tidak digunakan (seperti

antena dll).


Hal. III-23

c) Apabila pada daerah perencanaan terdapat lebih dari satu nilai

ketetapan batasan ketinggian bangunan, maka nilai paling besar

dan nilai batasan ketinggian bangunan yang ada menjadi

ketinggian bangunan yang baru dan berlaku pada keseluruhan

daerah perencanaan tersebut.

d) Apabila terdapat pelampauan ketinggian bangunan maka

pengenaan denda/sangsi pelampauan ketinggiannya

diperhitungkan secara proporsional terhadap luas lantai yang

melanggar tersebut.

Ketinggian bangunan merupakan rumusan ketinggian yang

diperkenankan untuk setiap bangunan. Pertimbangan yang digunakan

dalam merumuskan ketinggian bangunan ini adalah:

a) Penataan ketinggian bangunan yang direncanakan dari jumlah

lantai bangunan disesuaikan dengan daya dukung lahan dan fungsi

lahan yang ditetapkan.

b) Jenis penggunaan lahan dalam rencana tata ruang akan

mempengaruhi juga ketinggian bangunan yang diperkenankan.

c) Adanya nilai ekonomi lahan yang berbeda di dalam suatu kawasan

akan berpengaruh dalam penentuan alokasi bangunan berlantai

satu dan bangunan yang berlantai banyak (bertingkat).

d) Estetika atau kenyamanan pandang dikaitkan dengan topografi

dan sky line yang diinginkan tanpa melupakan segi-segi

keamanan bangunan.

Berpedoman pada pertimbangan tersebut di atas, maka kawasan

perencanaan dibedakan dalam 4 (empat) klasifikasi, yaitu:

1. Bangunan sangat rendah adalah bangunan yang tidak bertingkat

atau berlantai satu dengan tinggi puncak atap maksimum 8

(delapan) meter dari rata-rata permukaan tanah setempat.


Hal. III-24

2. Bangunan rendah adalah bangunan bertingkat satu atau

bangunan berlantai dua dengan tinggi puncak atap maksimum 12

(dua belas) meter dari rata-rata permukaan tanah setempat.

3. Bangunan sedang adalah bangunan bertingkat dua atau bangunan

bertingkat tiga dengan tinggi atap maksimum 16 (enam belas)

meter dari rata-rata permukaan tanah setempat.

4. Bangunan tinggi adalah bangunan bertingkat empat sampai

delapan dengan tinggi atap maksimum 54 (lima puluh empat)

meter dari rata-rata permukaan tanah setempat.

Penataan ketinggian bangunan di kawasan perencanaan sangat

diperlukan untuk menciptakan suatu streetscape yang teratur, rapi,

dan indah.

3. Garis Sempadan Bangunan

Garis sempadan bangunan adalah garis yang membatasi jarak bebas

minimum dari bidang terluar suatu massa bangunan gedung terhadap

batas lahan yang dikuasai, antar massa bangunan lainnya, rencana

saluran, dan/atau jaringan listrik tegangan tinggi. Dalam menentukan

garis sempadan bangunan yang perlu dipertimbangkan, antara lain:

Fungsi jaringan jalan yang terkait dengan lebar jalan yang berada

di depannya.

Daerah bebas pandang untuk pemakai jalan dan jarak bebas

pandang bagi penghuninya.

Memberikan jarak tertentu yang dikaitkan dengan adanya bagian

jalan, yaitu Damaja, Damija, dan Dawasja.

Memberikan jarak tertentu untuk keamanan bangunan dari

pengaruh getaran akibat lintasan kendaraan dan proses produksi

disekitarnya.


Hal. III-25

Tingkat kebisingan yang diakibatkan kendaraan yang melintas dan

kemungkinan aktifitas lain yang terjadi disekitarnya.

Penerapan Garis sempadan bangunan bertujuan, antara lain:

Menciptakan kenyamanan kawasan yang meliputi kenyamanan

ruang gerak dan hubungan antarblok, kondisi pergerakan udara,

pandangan, serta tingkat getaran dan kebisingan.

Menciptakan pergerakan udara yang lancar, sehingga diperoleh

temperatur dan kelembaban udara yang nyaman dalam kawasan.

Meminimalkan tingkat getaran dan kebisingan yang timbul baik

dari dalam bangunan gedung maupun dari lingkungannya,

sehingga menciptakan kenyamanan beraktifitas.

Menciptakan keamanan, kesehatan, kemudahan, serta

keseimbangan dan keserasian dengan lingkungan.

Ketentuan garis sempadan bangunan pada kawasan Kampus 2 UIN

Alauddin ditetapkan seragam dengan ketentuan minimum 15 m dari as

jalan.

4. Garis Sempadan Pagar

Garis Sempadan Pagar (GSP) merupakan salah satu komponen dalam

perencanaan kawasan, maka GSP ditetapkan sekurang-kurangnya 1

meter diukur dari tepi pondasi pagar sampai pinggir luar pasangan

saluran drainase (got). Ruang untuk GSP ini tidak diperbolehkan untuk

tempat parkir atau kegiatan lain yang bertentangan dengan fungsinya.

Ketentuan garis sempadan pagar pada kawasan Kampus 2 UIN

Alauddin ditetapkan seragam dengan ketentuan minimum 7 m dari as

jalan atau disesuaikan dengan kondisi geometrik jalan (sekurang-

kurangnya 1 meter diukur dari tepi pondasi pagar sampai pinggir luar

pasangan saluran drainase/tepi badan jalan terluar).

Documents

3. Program Pembangunan & Lingkungan Baru Ok