2. Cuerpo Del Trabajo

Estudio de la Práctica de la Gestión de Proyectos Inmobiliarios Residenciales en el D.N. 15

CAPÍTULO I:

INTRODUCCIÓN


1.1. Problema de Investigación

1.1.1. Enunciado del Problema

“Estudio de la práctica en la gestión de proyectos inmobiliarios residenciales en el

Distrito Nacional, enero 2013”

1.1.2. Planteamiento del Problema

Se define como proyecto a un esfuerzo temporal encaminado a crear un producto o

servicio único (PMI, 2004). Los proyectos "nacen" cuando el cliente identifica una

necesidad, las personas o la organización están dispuestas a proporcionar los fondos para

satisfacer esa necesidad (Gido & Clements, 1999).

La Gestión de Proyectos no es más que la organización y administración de los

recursos que intervienen en un proyecto de manera tal que éste se pueda culminar dentro

del alcance, del tiempo y del costo definido (Díaz, 2010). Por tanto para que un proyecto

sea exitoso debe cumplir con los requisitos de: calidad, plazos, presupuesto y aceptación

del cliente. (Lledó & Rivarola, 2007)

Comprender y aplicar los conocimientos y técnicas para gestionar proyectos

generalmente reconocidos no es suficiente por sí solo para una dirección de proyectos

efectiva, se requiere que el equipo de dirección comprenda áreas de experiencia como:

fundamentos de la dirección de proyectos; normas y regulaciones; el entorno del

proyecto; habilidades de dirección general; habilidades interpersonales. (PMI, 2004)

Un promotor inmobiliario es el que actúa sobre los bienes inmuebles

transformándolos para mejorar sus características y capacidades físicas, y los ofrece al


mercado para la satisfacción de las necesidades de alojamiento y sustentación de

actividades de la sociedad. (Cahuana, 2004)

El desarrollo de esta investigación sobre la Práctica de la Gestión de Proyectos

Inmobiliarios Residenciales, se centra dentro del marco de edificaciones de viviendas en

las zonas urbanas del Distrito Nacional.

Podemos constatar que a lo largo de los últimos diez años se ha generado en

República Dominicana una efervescente actividad inmobiliaria que no ha hecho más que

empezar, dicho crecimiento de la vivienda urbana se centra en Santo Domingo, más

específicamente en el Distrito Nacional, sobre todo con estructuras verticales. Este tipo

de edificación ha ido sustituyendo a las viviendas unifamiliares debido a los altos costos

de mantenimiento de este tipo de vivienda, el incremento del precio de la tierra y la

escasez de solares no edificados han dado lugar a un cambio en las estructuras

inmobiliarias. (BNV, 2009)

No obstante el crecimiento del sector, los constructores y promotores se enfrentan a

muchos factores adversos tales como financieros, legales, tributarios, gubernamentales,

sociales, comerciales, entre otros... Que no permiten el desarrollo del proyecto tal como

fue planificado; factores que influyen significativamente en el éxito de un proyecto.

Sin embargo, Lledó (2007), plantea que es un mito que en un mercado en crisis y

de cambios profundos no se puede ser exitoso. Se puede lograr el éxito del proyecto

estudiando e implementando herramientas de administración eficiente o estudiando las

causas de fracasos, para evitarlas. Una de las principales razones del fracaso de proyectos

se debe a una mala planificación. Algunos de los problemas típicos que se cometen al

planificar son:

a. No incluir todos los recursos necesarios para cumplir con los objetivos del

proyecto;


b. No dar participación en la elaboración del plan a los responsables de implementar

esas tareas;

c. Objetivos o agendas irreales al no comprender la ‘restricción triple’.

Por tanto, la presente investigación trata de estudiar la práctica de la gestión de

proyectos inmobiliarios por parte de empresas constructoras y/o promotoras ante la

situación actual presente en la República Dominicana, a los fines de identificar las causas

del éxito y el fracaso de los mismos. Realizando un levantamiento de la información por

medio de entrevistas a los actores del objeto de estudio, y con vistas de dar

recomendaciones hacia mejoras en el proceso de gestión y servir de guía para los

interesados en el tema.

1.1.3. Interrogantes del Problema

a. ¿Cuál es la situación actual de la oferta y la demanda de proyectos inmobiliarios?

b. ¿Cómo actúan los organismos gubernamentales y financieros, y sus leyes

reglamentarias, ante el sector construcción en el Distrito Nacional?

c. ¿Cuáles son las consideraciones que toman constructores y/o promotores para el

desarrollo de proyectos inmobiliarios?

d. ¿Existe alguna ineficiencia en la práctica actual de la gestión de proyectos

inmobiliarios que provoque que no culminen exitosamente?

1.2. Objetivos

1.2.1. Objetivo General

Realizar un estudio integral de la práctica actual, por parte de constructores y/o

promotores, de la gestión de proyectos inmobiliarios en el Distrito Nacional, a los fines

de evaluar el contexto estructural y funcional del sector, y en consecuencia determinar las

razones de éxito y fracaso de los mismos.


1.2.2. Objetivos Específicos

a. Estudiar la situación actual del sector construcción e inmobiliario, y las problemáticas

más importantes que el competen;

b. Estudias las características de todo el proceso de la gestión de los proyectos, en las

áreas jurisdiccional, urbanística, tributaria, financiera y comercial;

c. Analizar si existen ineficiencias en el sector en el ejercicio de la determinación de la

rentabilidad de un proyecto inmobiliario;

1.3. Aporte de la Investigación

El aporte esencial de esta investigación es presentar un estudio de datos con las

principales características que describen todo el proceso de gestión de proyectos

inmobiliarios, así como el sector construcción e inmobiliario donde se desarrollan los

mismos, dentro del límite espacial de nuestra investigación, con el fin de establecer su

estructura y comportamiento.

En resumen, esta investigación busca expone la realidad de la gestión de proyectos

inmobiliarios por parte de constructores y/o promotores, y la realidad del sector. Y

presentar algunas pautas que detallen cómo debe gestionarse un proyecto para tener éxito.

Este documento está dividido en dos partes, en el primer fragmento presentamos

nuestros marcos conceptuales y teóricos, en los cuales desplegamos conceptos, temas y

métodos referentes al objeto de estudio y necesarios para lograr nuestros objetivos;

basados en artículos de periódicos, libros, revistas, estadísticas, artículos de la web, entre

otros. Y una segunda parte, nuestro trabajo de campo, donde recolectamos nuestros datos

por medio de entrevistas a personalidades que se desenvuelven en el sector, y un


posterior análisis de los datos. A manera de conclusión explicamos la documentación

recopilada y analizamos los hallazgos obtenidos.

1.4. Justificación y Motivación

El sector de la construcción y la inmobiliaria crecen considerablemente cada día en

la República Dominicana, así como, la tendencia a la verticalidad de los edificios para el

aprovechamiento de terrenos, de igual manera se incrementa el número de habitantes en

zonas urbanas y por ende la necesidad de proyectos habitacionales. Existe claramente un

distanciamiento creciente entre las aspiraciones y capacidad adquisitiva la demanda real

de viviendas y la oferta disponible que presentan en la actualidad los promotores y

constructores de viviendas.

A pesar la alta competitividad y del dinamismo del sector existe también un

ambiente externo difícil para hacer frente. Es notorio que las regulaciones, normas y

arbitrios que deben cumplirse implican una fuerte carga para el sector de la construcción,

que con gran auge aumenta su nivel de exigencia; precios altos de materiales, terrenos

sobrevaluados y un usuario crítico y con actitud fiscalizadora, son factores que

desaniman la inversión para el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

Es por esto que con esta investigación nos propusimos conocer cómo es en la

práctica la gestión de proyectos inmobiliarios que desarrollan los actores del objeto de

estudio, y así detectar si existen ineficiencias en los métodos y procesos empleados y

poder obtener conclusiones, recomendar y crear herramientas útiles para determinar mas

eficientemente la viabilidad de un proyecto inmobiliario.

1.5. Alcances

a. Entrevistar los actores que gestionan proyectos inmobiliarios en el Distrito Nacional y

analizar el manejo y métodos empleados;


b. Resumir las pautas necesarias para una gestión eficiente de proyectos inmobiliarios

localizados en el Distrito Nacional;

c. Conocer la situación actual en que se encuentra el sector, las problemáticas que lo

arropan, y el comportamiento institucional y financiero con el desarrollo del sector.

1.6. Límites de la Investigación

1.6.1. Límite Espacial

La investigación a realizar esta localizada en Santo Domingo de Guzmán, Capital

de la República Dominicana, provincia creada por el Ley No. 163-01 de la Legislación

Municipal; donde se especifica la división del territorio de la ciudad capital en 5

municipios con ayuntamientos independientes. De estos municipios limitaremos la

investigación en el Distrito Nacional.

Para poder comprender la razón del acotamiento del estudio, es necesario tener en

cuenta que el sector de la construcción y la inmobiliaria están íntimamente relacionados.

En la construcción se distinguen dos ramas principales: la edificación y la obra

civil/pública. En cuanto a la inmobiliaria, se ocupa de toda la rama de edificación. En este

estudio, se analizará específicamente a los proyectos inmobiliarios residenciales en las

zonas urbanas del Distrito Nacional.

1.6.2. Límite Temporal

Para entender las situaciones coyunturales que le atañen al objeto de este estudio,

se estudian las generalidades del sector construcción y mercado inmobiliario, durante los

últimos 4 años, es decir, período (2009-2012).


CAPÍTULO II:

MARCO METODOLÓGICO


2.1. Metodología de la investigación

2.1.1. Consideraciones Generales

Definido y formulado el problema de estudio y los objetivos generales y específicos

que sustenta el presente proyecto de investigación, se hace necesario establecer el Marco

Metodológico el cual va a "aludir al conjunto de procedimientos lógicos, técnicos y

operacionales implícitos en todo proceso de investigación, con el objeto de ponerlos en

manifiesto y sistematizarlos; con la finalidad de permitir descubrir y analizar los

supuestos del estudio y de reconstruir los datos, a partir de los conceptos teóricos

convencionalmente operacionalizados". (Ballestrini, 2002)

En este capítulo estaremos presentando sujeto a la metodología de investigación, el

detalle del conjunto de métodos, técnicas e instrumentos que se emplearan en el proceso

de recolección de datos requeridos en la investigación propuesta.

2.1.2. Tipo de Investigación

Debido a la naturaleza de los objetivos en cuanto al nivel de conocimiento que se

desea alcanzar, podemos considerar que el presente proyecto está enmarcado dentro del

tipo de investigación denominada Investigación Descriptiva, que según Bernal (2010), se

define como aquella que reseña las características o los rasgos de la situación o del

fenómeno del objeto de estudio. Es uno de los tipos o procedimientos investigativos más

populares y utilizados por los principiantes en la actividad investigativa. La realización

http://www.monografias.com/trabajos36/naturaleza/naturaleza.shtml

http://www.monografias.com/trabajos16/objetivos-educacion/objetivos-educacion.shtml

http://www.monografias.com/trabajos/epistemologia2/epistemologia2.shtml


de este tipo de investigación se soporta principalmente en técnicas como la encuesta, la

entrevista, la observación y la revisión documental.

Este tipo de investigación se caracteriza porque comúnmente no se verifican

hipótesis, se limitan a describir fenómenos de la actualidad sin realizar inferencias.

En nuestro caso, abarcaremos todos los temas necesarios para el conocimiento de

cómo desarrollar proyectos inmobiliarios residenciales en el Distrito Nacional. De igual

forma, soportaremos nuestra investigación a través de entrevistas a los conocedores del

tema, observación y revisión documental de la materia, para poder indagar sobre el

manejo de dichos emprendimientos y su situación actual.

2.1.3. Diseño de la Investigación

El diseño de la investigación puede definirse como el plan o la estrategia que se

desarrolla para obtener la información que requerimos, en base a los objetivos trazados.

El término “diseño se refiere al plan o estrategia concebida para responder a las preguntas

de investigación (Christensen, 1980).

Nuestro diseño sigue las pautas de una Investigación No Experimental. Según

Sampieri (1997), el diseño no experimental comprende lo siguiente:

a) Observar fenómenos ya existentes, reales;

b) Estudiar y analizar los fenómenos con la información y los datos que se tienen,

pues previamente han sido estudiados.

Un punto fundamental del diseño no experimental es el tiempo, para ello existen

métodos y para efectos de ésta investigación se usó el Método Transversal o

Transeccional, el cual se encarga de describir las variables de un fenómeno, analizando

su impacto en un momento dado o período único, es decir, en un lapso de tiempo corto

(Sampieri, 1997)


En función de este marco, es importante destacar una última variable de la

presente descripción del diseño de investigación lo cual lo delimita como No

Experimental Transversal Descriptiva, dado que el marco, objeto, instrumentación,

muestra y delimitaciones que sustenta el problema y la justificación del mismo no se

encuentra definida dentro de un proyecto de investigación experimental propiamente

dicho.

2.1.4. Población y Muestra

La población objeto de este estudio se refiere a los profesionales que se dedican al

desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales, ya que son los actores principales del

sector al cuál nuestro estudio está dirigido, y en consecuencia, son los que disponen de la

información necesaria para responder las interrogantes planteadas.

Dentro de la población del estudio, hemos optado por una muestra, de carácter no

probabilística de expertos, compuesta por 10 profesionales del área, que ocupen puestos

importantes en las constructoras, ya sean Propietarios, Gerente Generales y/o Directores

de Proyectos, para así obtener información confiable y de validez en nuestra

investigación.

2.1.5. Fuentes y Técnicas para la obtención de información

En esta etapa de obtención de información, conocida también como trabajo de

campo, profundizaremos los temas del estudio de nuestra investigación a través de

fuentes primarias y secundarias. Cerda (1998) las define de la siguiente manera:

Fuentes Primarias: Son todas aquellas de la cuales se obtiene información

directa, es decir, de donde se origina la información. Estas fuentes son las personas,

organizaciones, etc.

En nuestro caso, las fuentes primarias son la muestra seleccionada y presentada en

el capítulo anterior.


Fuentes Secundarias: Son todas aquellas que ofrecen información sobre el tema

que se va a investigar, pero no son la fuente original de los hechos. Estas son libros,

revistas, internet, documentales, noticias, entre otras.

Para la recopilación de la información se deben utilizar diferentes elementos

fundamentales; para ello, a continuación se define el significado de técnica e instrumento,

puesto que dan un lineamiento básico para poder recolectar la información deseada.

Técnica: Conjunto de procedimientos propios de un arte, ciencia u oficio. La

técnica que se ha utilizado en ésta investigación es:

- La Entrevista: Es una técnica orientada a establecer contacto directo con las

personas que se consideren fuente de información. Durante la misma, puede

profundizarse la información de interés para el estudio.

En nuestra investigación, se emplearon entrevistas personales a nuestra muestra

seleccionada, para una mejor interacción y profundización de los temas.

Instrumento: Cualquier elemento considerado como una herramienta

indispensable para llevar a cabo una investigación; todo lo que se emplea para obtener un

resultado. El instrumento que se aplicó para la técnica mencionada anteriormente fue:

- El Cuestionario: Es un formulario que tiene por objeto descubrir asuntos de

discusión, o reunir datos.

El cuestionario que se redactó para realizar la presente investigación es un

cuestionario semi-estructurado, con el propósito de obtener informaciones algunas

espontáneas o abiertas y otras más puntuales o cerradas, y contiene los siguientes

elementos:

- Identificación y saludo;

- Objetivos de la investigación;


- Datos generales, los que ayudan a poder clasificar a los sujetos de estudio;

- Preguntas, se incluyen preguntas dicotómicas, de opinión, otorgando puntuaciones y

explicativas, por medio de las cuales se evaluó el comportamiento del sector los últimos 4

años (2009-2012) y conoció sobre las consideraciones que toman en cuenta los

desarrolladores de proyectos para la gestión de los mismos.

2.2. Presentación y Análisis de los Datos

A continuación se presentan los resultados obtenidos de las entrevistas

1. Según informes del Banco Central, el sector construcción ha reflejado una notable

desaceleración en su tasa de crecimiento, refleja un 1.4% y un -0.4%, en los años

2011 y 2012, respectivamente, a diferencia del 10.1% reflejado en el 2010. ¿Ha

sentido usted esta recesión en la construcción? ¿De cuáles maneras se le ha

reflejado?

El 100% de la muestra respondió, que sí existe una recesión en la construcción.

1.1 Esto se refleja mediante los siguientes parámetros:

a. Comportamiento de las ventas:

40%

40%

20%

Comportamiento de las Ventas

No se ha vendido

Se ha vendido pero

lento

Se ha vendido

normal


b. Se ha creado un inventario de inmuebles no vendidos.

c. Ha provocado dificultad para el emprendimiento de nuevos proyectos.

1.2 Las razones de la recesión se deben a:

a. Producto del impacto en la crisis de la burbuja inmobiliaria ocurrida en EEUU en

el 2008, y que fue impactando el mercado nacional, al igual que la crisis actual en

mercados europeos. Estos últimos 2 años se ha sentido más la recesión;

b. Las elecciones presidenciales del año 2012;

c. Los nuevos impuestos en el sector producto de la reciente Reforma Fiscal;

d. Las alzas de los precios del mercado interno;

e. La tasa de cambio.

2. Haciendo referencia a un estudio hecho en el 2009 por un técnico de la Cámara

Española de Comercio e Industria en RD, se afirma que se ha generado un inventario

disponible (inmuebles no vendidos) de entorno al 15% de lo construido. En su

opinión, ¿Para el año 2012 dicho inventario se ha reducido o aumentado?

El 100% de la muestra respondió, que sí ha aumentado.

3. Frente a esta situación, donde es bien sabido que un mercado inmobiliario se

caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos económicos, ¿Qué les

recomendaría a otros colegas desarrolladores de proyectos inmobiliarios?

a. Manejarse cautelosamente, observando siempre el comportamiento de la

economía nacional e internacional;

b. Leer y evaluar bien el mercado e identificar nichos de mercado con salida;

c. Reducir los m2 para así poder reducir los costos;

d. Buena localización;

e. Apostar a la creatividad, respondiendo a las características de los productos y los

servicios que esperan los clientes.


4. En ese mismo orden, actualmente las políticas gubernamentales están focalizadas en

combatir el déficit habitacional actual del país, una medida para esto es la Ley del

Fideicomiso, ¿Entiende usted que esta Ley, con las facilidades que conlleva,

combatirá efectivamente el déficit? ¿Está usted interesado, dispuesto o ya está

planificando desarrollar proyectos inmobiliarios respaldados por esta Ley?

El 100% de la muestra respondió, que sí entiende que será efectiva la Ley para disminuir

el Déficit.

Dentro de los que están interesados o planificando proyectos bajo esta Ley, ninguno está

planificando, y los interesados se muestran a continuación:

25%

25% 16%

17%

17%

Recomendaciones ante la recesión

a b c d e

40%

60%

Interés en trabajar con la Ley del

Fideicomiso

Sí interesado No interesado


5. Por otra parte, el autor argentino Pablo Lledó plantea que es un mito que en un

mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso, todo depende de

una correcta planificación. ¿Está usted de acuerdo con esta hipótesis? ¿Por qué?

Aquellos que su respuesta fue negativa, entienden que si bien es cierto que en momentos

de crisis es que surgen las grandes ideas. Muchas veces no basta con ser un buen

planificador o tener prudencia, porque pueden presentarse situaciones que lo arrastren al

fracaso, muchas veces son situaciones que no se pueden predecir ni controlar.

6. El mismo autor plantea que para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con la

triple restricción: calidad, plazos y presupuesto, y le agrega un nuevo requisito que es

la aceptación del cliente. ¿Pueden considerarse válidos estos parámetros para el caso

de proyectos inmobiliarios? ¿Agregaría otro requisito?

El 100% de la muestra respondió que dichos parámetros son válidos para proyectos

inmobiliarios.

Dentro de los parámetros que agregarían, coincidieron en igual porcentaje con:

o Entorno económico en que se encuentra el país y el mercado internacional;

o Buena ubicación.

7. Para los parámetros de tiempo y presupuesto, ¿Qué porcentaje considera que se

encuentra dentro de los límites aceptables para exceder el valor planificado?

80%

20%

Aún en crisis basta una buena planificación

Sí No


o Para el parámetro tiempo el rango se encuentra entre 1 a 2 meses, equivalente

aproximadamente a un 10%;

o Para el parámetro presupuesto el rango se encuentra entre 5 a 10%.

8. Se han documentado, en múltiples ocasiones, las distintas causas que conllevan a que

los proyectos no concluyan tal como fueron planificados. En el caso de proyectos

inmobiliarios, ¿Cuáles podrían ser algunas pautas para llevar a cabo una gestión

eficiente?

Entre las respuestas que coincidieron encontramos:

a. Eficiente uso y buena logística de los recursos financieros, y la disponibilidad de

los mismos;

b. Control y seguimiento de los parámetros: calidad, tiempo y presupuesto;

c. Buena planificación de titulación y Condominización, recomendando iniciarla a

la par del inicio de la construcción;

d. Tener equipo de trabajo que responda adecuadamente a las actividades del

proyecto;

Otras pautas, que igualmente son consideradas de gran relevancia:

e. No perder tiempo con las instituciones del Estado;

39%

31%

18%

12%

Pautas para Gestión Eficiente

a b c d


f. Jamás comprar solar no deslindado;

g. Estar claro en el producto que quiere hacerse;

h. Sincero flujo de caja;

i. Tener clientes con alta deseabilidad de tu producto.

9. ¿Ha tenido alguna experiencia de proyectos que no han logrado cumplir con los

objetivos trazados? En proporción de los proyectos realizados y aquellos proyectos

que no cerraron tal como fueron planificados, ¿Qué porcentaje sería?

Entre las razones se debieron por: Comprar solar sin deslinde, mal estudio de mercado,

mal estudio geológico, por razones económicas del momento en el país.

10. Dentro de los mecanismos de financiación de los proyectos inmobiliarios, es

usual la utilización de recursos procedentes de la venta en planos antes del inicio de

la construcción, sin embargo, en el sector se ha notado un baja en la preventa, ¿Está

de acuerdo con esta afirmación? ¿Entiende que se debe a una desconfianza en el

sector o a cuál otra atribución se debe?

El 100% de la muestra respondió que es correcta la afirmación de que existe una

reducción de la venta en planos.

Entre las razones de esta manifestación, un 56% entienden que puede ser una causa la

desconfianza en el sector, ya que existen personas que han tenido experiencias con

56%

44%

Tuvieron proyectos que no concluyeron

exitosamente

Sí No


profesionales que han sido irresponsables y no han cumplido lo prometido, que son de los

riesgos que pueden presentarse al comprar en planos. La otra parte entiende que no, que

esta aun pudiendo ser una realidad, no es una razón.

Entre las razones mencionadas, podemos mencionar las siguientes:

a. Es una manifestación de los impactos económicos, nacionales e internacionales, y

también por elementos políticos y fiscales;

b. El tema de comprar en planos es menos atractivo, debido a la facilidad de la banca

de financiar más, entonces si se meten directamente en el préstamo a largo plazo,

pagan menos inicial que el que tendrían que dar si compraran en planos;

c. La venta en plano se ha ido reduciendo a medida que la oferta ha ido aumentando,

es decir, donde hay poca oferta, la gente tiende a comprar en planos; donde hay

mucha oferta, no hay mucha venta en planos;

d. Los riesgos en que se incurren: riesgo de que no se realice, que se pare, que se

retrase mucho, que el producto no sea el esperado;

e. El inicial de pago para adquirir una vivienda que se está escapando del poder

adquisitivo de las personas;

f. Difícil competir con el mercado de inmuebles disponibles, debido a que se pueden

conseguir mejores precios en el mercado.

56%

44%

Se debe a una desconfianza en el sector

Sí No


11. En un rango del 1 al 5, ¿Qué puntuación le merece las siguientes limitaciones

para la venta de los proyectos: ineficiencia en el proceso de captación del cliente,

descenso del poder adquisitivo de la población, sobre oferta en algunas clases

sociales, elevadas tasas de financiación o desinterés en el sector como inversión a

largo plazo?

Según métodos estadísticos, el orden según las puntuaciones quedó de la siguiente

manera:

1) Descenso del poder adquisitivo de la población

2) Sobre oferta en algunas clases sociales

3) Elevadas tasas de financiación

4) Ineficiencia en el proceso de captación del cliente

5) Desinterés en el sector como inversión a largo plazo

12. Sobre los márgenes de rentabilidad, como distribuiría los costos y beneficios en

porcentaje respecto a la sumatoria de ingresos: costo construcción, costo de la tierra,

gastos de financiación, comercialización y otros, beneficios del promotor-inversor y

comisión inmobiliaria.

31%

23% 15%

8%

15% 8%

Razones disminución venta en planos

a b c d e f


Moda

Rango min.

Rango max. Promedio

Costo Tierra 20% 12% 25% 20%

Costo Construcción 50% 40% 55% 50%

Gastos Financ., seguros, comercialización, etc.

10% 4% 14% 8%

Beneficios Promotor 15% 10% 30% 18%

Comisión Inmobiliaria 5% 1% 5% 4%

100%

13. En un rango del 1 al 5, ¿Qué puntuación le merece las siguientes problemáticas

para el desarrollo de proyectos de viviendas: Acceso o disponibilidad de la tierra,

obtención de los permisos para la construcción, financiación del proyecto, capacidad

de pago de compradores, altos costos para la construcción?

Según métodos estadísticos, el orden según las puntuaciones quedó de la siguiente

manera:

1) Capacidad de pago de compradores

2) Altos costos para la construcción

3) Acceso o disponibilidad de la tierra

4) Financiación del proyecto

20%

48%

9%

20%

3%

Márgenes respecto al precio total del proyecto

Tierra Construcción Gastos varios Promotor Comisión I.


5) Obtención de los permisos para la construcción

14. De acuerdo con la Asociación de Constructores y Promotores de la Vivienda

(ACOPROVI), la inversión en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un

área de alto retorno con niveles de riesgo moderados, ¿Está de acuerdo con esta

afirmación? ¿Cuáles riesgos podría mencionar?

El 80% de la muestra respondió que es correcta la afirmación.

Dentro de los riesgos más relevantes se entienden aquellos que no pueden ser

controlados, y lo componen básicamente el entorno económico y político.


CAPÍTULO III:

MARCO CONCEPTUAL


3.1. Proyecto

3.1.1. Concepto

No hay un único modelo de proyecto ni una definición muy acotada de proyecto. El

vocablo, proviene del latín proiectus, se compone del prefijo pro, que significa hacia

delante o hacia el futuro; edictus que se traduce como lanzar o arrojar; o sea que significa

que estamos lanzados hacia delante o estamos abiertos al futuro. El proyecto en la

práctica sé que se trata de un avance de acciones que se efectuarán y que son

direccionadas a alcanzar un fin determinado. (Rodríguez, 2011)

El desarrollo de productos, la prestación de servicios, o la organización de la propia

empresa son trabajos que pueden tomar la forma de proyectos o de operaciones, según los

casos. En ambos casos se comparten tres características comunes:

Los realizan personas;

Para su ejecución se dispone de recursos limitados;

Se llevan a cabo siguiendo una estrategia de actuación (planificados, ejecutados y

controlados).

Los proyectos y las operaciones difieren primordialmente en que las operaciones son

continuas y repetitivas, mientras que los proyectos son temporales y únicos. Los objetivos

de los proyectos y las operaciones son fundamentalmente diferentes. La finalidad de un

proyecto es alcanzar su objetivo y luego concluir. Por el contrario, el objetivo de una

operación continua es dar respaldo al negocio (PMI, 2004). Se considera proyecto a la

ejecución de un trabajo que además de requerir personas, recursos y ejecución controlada,

porque:


Es un desarrollo único y crea productos entregables únicos;

Se desarrolla en un marco temporal prestablecido, es decir, es de naturaleza

temporal.

Podemos enunciar algunas definiciones reconocidas de Proyecto:

“Proyecto es un esfuerzo temporal encaminado a crear un producto, servicio o

resultado único” (PMI, 2004);

“Conjunto de actividades, planificadas, ejecutadas y supervisadas que, con

recursos finitos, tiene por objeto crear un servicio o producto único” (Domingo

Ajenjo, 2000);

“Combinación de recursos, humanos y no humanos, reunidos en una organización

temporal para conseguir un propósito determinado”. (David I. Cleland & Willian

R. King, 1975);

“Trabajo en el que se define un principio y un fin (tiempo), se especifica un

resultado deseado (alcance), cumpliendo con unos requisitos de calidad (acabado)

y coste (presupuesto)” (Gini Courter, 2000);

“Conjunto único de actividades necesarias para producir un resultado definido, en

un rango de fechas determinado y con una asignación específica de recursos.

(Terrados, 2002).

3.1.2. Objetivos y Características

Un proyecto surge para satisfacer una necesidad, remover obstáculos que impiden

la satisfacción de esa necesidad, desarrollar una capacidad, resolver problemas dentro de

un contexto, introducir un proceso de cambio, aprovechar una oportunidad o una ventaja,

superar una debilidad o una amenaza (Delgado, 2006). Cada proyecto tiene objetivos y

características propias y únicas. Algunos necesitan el trabajo de una sola persona, y otros

el de cientos de ellas; pueden durar unos días o varios años.


De acuerdo con Díaz (2010), en su libro “El arte de dirigir proyectos”, en una

primera aproximación se puede decir que existen tres objetivos primarios en todo

proyecto: 1) crear algo; 2) dentro de un costo; 3) dentro de un plazo; es decir, los

objetivos de alcance, presupuesto y plazo.

El autor también profundiza en objetivos según la variable que se contemple, pueden

existir los siguientes:

Objetivos ligados a la configuración del producto final;

Objetivos ligados a la configuración del proyecto;

Objetivos ligados a la calidad del producto;

Objetivos ligados a la producción a alcanzar;

Objetivos ligados a los plazos de construcción y explotación;

Objetivos ligados al costo de la inversión;

Objetivos ligados al riesgo máximo a asumir;

Objetivos ligados a la rentabilidad.

Dentro de las características de los objetivos, el autor enuncia que los mismos deben

estar definidos de un forma clara y concisa, de manera que sean inteligibles para las

personas que trabajen en el Proyecto que tengan un cierto nivel de decisión: son un de los

motores más importantes del Proyecto. Por ello se deduce que:

Deben ser cuantificables o medibles, lo que lleva también a que sean

controlables;

Deben ser realistas;

Deben tener fecha de caducidad, es decir, una fecha en la que se debe cumplir;

Tienen que estar omnipresentes a lo largo de la vida del Proyecto;

Deben ser permanentes mientras se decida que se cambien;

Deben estar jerarquizados entre sí;

En la medida de lo posible, deben ser independientes del entorno.


La singularidad es una característica importante de los productos entregables de un

proyecto. Por ejemplo, se han construido muchos miles de edificios de oficinas, pero cada

edificio individual es único: diferente propietario, diferente diseño, diferente ubicación,

diferente contratista, etc. La presencia de elementos repetitivos no cambia la condición

fundamental de único del trabajo de un proyecto.

3.1.3. Tipos

Hay diferentes formas de clasificar los proyectos. Su clasificación es variada,

algunos autores la plantean teniendo en cuenta su finalidad, otros según el tiempo que

dure su ejecución, otros los relacionan con la producción. No hay un consenso sobre los

tipos de proyectos en la literatura especializada, aquí se exponen propuestas de distintos

autores.

Según Sarmiento (2010), clasifica los proyectos por sus objetivos. De esta manera

se encuentran dos grandes grupos:

Proyectos de inversión privada: Cuyo objetivo principal es la obtención de beneficios

futuros, hay una gran variedad de formas de inversión y de causas que las soportan. Estos

proyectos a su vez se pueden dividir en dos tipos:

Inversiones que generan valor agregado: a través de la fabricación,

comercialización o distribución de productos o la prestación de servicios. Este

tipo de inversiones de nuevo se pueden dividir entre las que se producen una

nueva unidad económica (por ejemplo, la constitución de una nueva empresa de

fabricación de computadores), las que se hacen para la ampliación de una

empresa (una nueva línea de productos) y las que se hacen para mantener la

supervivencia de estas (creación de un departamento de servicio al cliente);


Inversiones de carácter especulativo: Estas se hacen en el mercado de capitales y

en general buscan satisfacer las necesidades de financiación que existen en el

mercado;

Proyectos de inversión social: Estos proyectos tienen como característica la búsqueda de

una mejor calidad de vida de una población, ya sea mejorando la infraestructura

existente en la región (tales como el transporte o las comunicaciones), o por medio de

proyectos que ayuden a al desarrollo social, mejorando la prestación de servicios básicos

como la salud, el bienestar, etc.

En este orden de ideas los proyectos podemos clasificarlos también de la siguiente:

(Rodríguez, 2011)

Sociales: Un proyecto tiene carácter social cuando su implementación y operación

no depende necesariamente de la capacidad de pago de los consumidores o

usuarios potenciales, ni de los rendimientos financieros sobre los dineros

invertidos. Tradicionalmente, el objetivo central de estos proyectos es el de

mejorar el bienestar de una comunidad a través de la prestación de servicios o del

suministro de bienes;

Financieros: Cuando su factibilidad depende de una demanda real en el mercado

del bien o servicio a producir, a los niveles del precio previsto. En otros términos,

cuando el proyecto solo obtiene una decisión favorable a su realización si se

puede demostrar que la necesidad que genera el proyecto está respaldada por un

poder de compra de la comunidad interesada;

Agropecuarios: Dirigidos al campo de la producción animal y vegetal; las

actividades pesqueras y forestales; y los proyectos de riego, extensión y crédito

agrícola y ganadero, mecanización de faenas y abono sistemático, entre otros;

Industriales: Comprenden los proyectos de la industria manufacturera, la industria

extractiva y el procesamiento de los productos extractivos de la pesca, de la

agricultura y de la actividad pecuaria;


De infraestructura social: Dirigidos a atender necesidades básicas en la población,

tales como: Salud, Educación, Recreación, Turismo, Seguridad Social,

Acueductos, Alcantarillados, Vivienda y Ordenamiento espacial urbano y rural;

De infraestructura económica: Se caracterizan por ser proyectos que proporcionan

a la actividad económica ciertos insumos, bienes o servicios, de utilidad general,

tales como: Energía eléctrica, Transporte y Comunicaciones. Incluyen los

proyectos de construcción, ampliación y mantenimiento de carreteras,

Ferrocarriles, Aeropuertos, Puertos y Navegación; Centrales eléctricas y sus

líneas y redes de transmisión y distribución; Sistemas de telecomunicaciones y

sistemas de información;

De servicios: Se caracterizan porque no producen bienes materiales. Prestan

servicios de carácter personal, material o técnico, ya sea mediante el ejercicio

profesional individual o a través de instituciones. Dentro de esta categoría se

incluyen los proyectos de comercialización de los productos de otras actividades y

de servicios sociales, no incluidos en los proyectos de infraestructura social;

De Producción de Bienes: Pueden ser: Primarios. (Extracción) Agrícolas,

Pecuarios, Mineros, Pesqueros o Forestales. Secundarios. (Transformación)

Bienes de consumo final, intermedios o de capital;

De Prestación de Servicios: Pueden ser: De Infraestructura Física. En estos se

incluyen los transportes, las comunicaciones, el riego y la recuperación de tierras,

la energía eléctrica, el saneamiento y las urbanizaciones. De Infraestructura

Social. Comprende la Salud, la educación y la Vivienda y la organización social

(administración pública y seguridad nacional). Otros servicios. Se incluye la

distribución, el financiamiento, la información y el esparcimiento;

Productivos: Los proyectos productivos tienen por objetivo, impulsar el

establecimiento y desarrollo de microempresas, que estimulen la generación de

empleos, mejoren el nivel de vida y fomenten el arraigo de los beneficiarios en su

tierra;

De Investigación Científica: es el proceso que, utilizando el método científico,

permite obtener nuevos conocimientos en el campo de la realidad social

(investigación pura) o bien estudiar una situación para diagnosticar necesidades y


problemas a efectos de aplicar los conocimientos con fines prácticos”5. Cuando se

habla de investigación científica se hace referencia a la búsqueda planificada y

sistemática de conocimientos dentro de un campo de la ciencia.

3.1.4. Ciclo de vida

Para facilitar la gestión, los directores de proyectos o la organización pueden dividir

los proyectos en fases, con los enlaces correspondientes a las operaciones de la

organización ejecutante. (PMI, 2004) Podemos definir el Ciclo de vida del Proyecto

como las distintas fases que de forma secuencial y en el tiempo todo Proyecto transita,

desde la idea inicial hasta la conclusión de todas las actividades del Proyecto (Terrados,

2002). Muchas organizaciones identifican un conjunto de ciclos de vida específico para

usarlo en todos sus proyectos. Según el PMI (2004) estas fases son las siguientes:

Fase previa: Detección. Es lógico pensar, como condición previa, sine qua non, antes de

realizar un Proyecto, tenemos que conseguir la oportunidad de que el Proyecto exista para

nosotros. En otras palabras, puede considerarse que la primera tarea a realizar es una fase

previa comercial;

Fase A: Decisión de realizar un proyecto. Incluye aspectos del entorno (con su

clasificación e interacción entorno-proyecto), cálculos de rentabilidad del proyecto con

un ejercicio de análisis de rentabilidad, y objetivos del proyecto, con sus tipos,

características, hasta el cuadro de mando del proyecto;

Fase B: Realización del proyecto, con la siguiente estructura: Iniciación, licenciamiento,

incluyendo el proceso de obtención de permisos, diseño (criterios, datos, ingeniería),

contratación y gestión de contratos (tipos de ofertas, la selección de suministradores,

petición de oferta, decisión de ofertar, preparación de la oferta, evaluación de ofertas con

una plantilla del informe, negociación, seguimiento de contratación), puesta en marcha;


Fase C: Explotación comercial y cierre. El primer aspecto incluye entrenamiento y

formación del personal, control de objetivos, transferencia de tecnología, mantenimiento;

y el segundo incluye tipos de cierre, subprocesos del cierre de un proyecto, una muy

valiosa lista de comprobación de las tareas a realizar en el cierre e informe de cierre con

su respectiva plantilla. Podría denominarse esta etapa como una Operación Temporal del

Proyecto.

3.1.5. Interesados

Los interesados en el proyecto son personas y organizaciones que participan de

forma activa en el proyecto o cuyos intereses pueden verse afectados como resultado de

la ejecución del proyecto o de su conclusión. También pueden influir sobre los objetivos

y resultados del proyecto. El equipo de dirección del proyecto debe identificar a los

interesados, determinar sus requisitos y expectativas y, en la medida de lo posible,

gestionar su influencia en relación con los requisitos para asegurar un proyecto exitoso.

Entre los interesados claves de los proyectos se encuentran: (PMI, 2004)

Director del proyecto. La persona responsable de dirigir el proyecto;

Cliente/usuario. La persona u organización que utilizará el producto del proyecto.

Puede haber múltiples niveles de clientes;

Organización ejecutante. La empresa cuyos empleados participan más

directamente en el trabajo del proyecto;

Miembros del equipo del proyecto. El grupo que realiza el trabajo del proyecto;

Equipo de dirección del proyecto. Los miembros del equipo del proyecto que

participan directamente en las actividades de dirección del proyecto;

Patrocinador. La persona o el grupo que proporciona los recursos financieros,

monetarios o en especie, para el proyecto;

Influyentes. Personas o grupos que no están directamente relacionados con la

adquisición o el uso del producto del proyecto, pero que, debido a su posición en

la organización del cliente u organización ejecutante, pueden ejercer una

influencia positiva o negativa sobre el curso del proyecto;


Oficina de Gestión de Proyectos (PMO). Si existe en la organización ejecutante,

la PMO puede ser un interesado si tiene responsabilidad directa o indirecta sobre

el resultado del proyecto.

Además de estos interesados clave, hay muchos nombres y categorías diferentes de

interesados en los proyectos, incluidos los internos y los externos, los propietarios y los

inversores, los vendedores y los contratistas, los miembros del equipo y sus familias, las

agencias del gobierno y los medios de comunicación, los ciudadanos particulares, las

organizaciones de influencia temporales o permanentes, y la sociedad en general. Los

directores del proyecto deben gestionar las expectativas de los interesados, lo cual puede

resultar difícil ya que, a menudo, los interesados tienen objetivos muy diferentes o

contradictorios


3.2. Gestión de Proyectos

3.2.1. Definición de Gestión

La Gestión es un proceso emprendido por una o más personas para coordinar las

actividades laborales de otros individuos. Puede definirse también como la capacidad de

la institución para definir, alcanzar y evaluar sus propósitos, con el adecuado uso de los

recursos disponibles. (Saavedra)

La noción de gestión, por lo tanto, se extiende hacia el conjunto de trámites que se

llevan a cabo para resolver un asunto o concretar un proyecto.

3.2.2. Gestión de proyectos

La gestión de proyectos es la disciplina que se encarga de la organización y

administración de los recursos que intervienen en un proyecto de manera tal que éste se

pueda culminar dentro del alcance, del tiempo y del coste definido (Martín, 2007). El

PMI (2004), en su “Guía PMBOK”, define la Gestión de Proyectos como la aplicación de

conocimientos, aptitudes, herramientas y técnicas a las actividades del proyecto,

encaminados a satisfacer o colmar las necesidades y expectativas de las entidades y

organizaciones involucradas en un Proyecto.

El sistema de gestión de proyectos es el conjunto de herramientas, técnicas,

metodologías, recursos y procedimientos utilizados para gestionar un proyecto. Puede ser

formal o informal, y ayuda al director del proyecto a gestionar de forma eficaz un

proyecto hasta su conclusión. El sistema es un conjunto de procesos y de las funciones de

http://definicion.de/proyecto


control correspondientes, que se consolidan y combinan en un todo funcional y unificado.

(PMI, 2004)

El contenido del sistema de gestión de proyectos variará dependiendo del área de

aplicación, influencia de la organización, complejidad del proyecto y disponibilidad de

los sistemas existentes. Las influencias de la organización conforman el sistema para

ejecutar los proyectos dentro de esa organización. El sistema se ajustará o adaptará a

cualquier exigencia impuesta por la organización. (PMI, 2004)

El término “dirección de proyectos” se usa a veces para describir un enfoque de la

organización o de dirección respecto a la gestión de los proyectos y de algunas

operaciones continuas, que pueden ser redefinidas como proyectos, que también se

denomina “dirección por proyectos”.

3.2.3. Contexto de la gestión de proyectos

El funcionamiento de una empresa se puede caracterizar mediante un conjunto de

variables y relaciones. Se entiende por gestión el conjunto de técnicas y procesos de

definición, evaluación y control de las relaciones. Los elementos que pueden definir el

contexto de los procesos de gestión: (Montoya)

El entorno donde opera la empresa, definido por un conjunto de variables que

describe la situación socioeconómica. La descripción puede comprender valores

absolutos, tendencias, e interpretaciones o correlaciones ante variables. El entorno

puede ser previsible, sistemático o predecible o bien inesperado, conforme a la

velocidad de cambio, complejidad de las relaciones entre variables, y la estructura

competitiva, cooperativa o regulada de la empresa con respecto al entorno;

Los objetivos de la empresa, incluyendo las aspiraciones de las personas y grupos,

los objetivos intermedios derivados de los supuestos iniciales, y los requisitos

legales relativos a fiscalidad, seguridad, y calidad de productos;


Los planes estratégicos de la empresa, que determinan las reglas de decisión

durante el proceso de gestión. La estrategia es un compromiso entre óptimos

locales o globales, a corto o largo plazo. La estrategia se implementa mediante un

conjunto de reglas entrelazadas con el objetivo de reforzar el mensaje transmitido;

La estructura organizativa de la empresa, determinada por la relación entre

unidades. La relación comprende líneas de jerarquía (organizaciones

centralizadas, descentralizadas o matriciales) y el grado de interacción (unidades

autónomas o integradas) o el grado de coordinación (cuando las unidades están en

líneas jerárquicas);

Los grupos de personas que participan en las actividades de la empresa,

caracterizados por aptitudes (formación, capacidad física) y actitudes (resistencia

al cambio, motivación), que resultan en creatividad y productividad. El estudio de

los métodos de gestión incluye aspectos de negociación en todos los niveles;

Los procesos de gestión, los cuales tienen por objeto reducir la incertidumbre e

incrementar el potencial de respuesta de la empresa;

En adición, podemos mencionar algunas de las características básicas en que hoy se

encuentran enmarcados casi todos los proyectos: (Lledó & Rivarola, 2005)

Cambios constantes de las condiciones económico-sociales;

Cambios consecuentes en el mercado;

Creciente avance tecnológico y costos decrecientes;

Información amplia y accesible;

Globalización;

Intensa competencia en todos los ámbitos;

Cada vez es más difícil posicionar nuestros proyectos.


3.2.4. Cómo gestionar proyectos exitosos

Las empresas necesitan a menudo desarrollar proyectos que requieren estructuras y

tratamientos distintos a los tradicionales.

Estos proyectos, con sus limitaciones de recursos y tiempos, requieren de la

participación de ejecutivos con diversas competencias, procedentes de distintas áreas de

la organización, lo cual genera situaciones y conflictos no habituales. Si bien las técnicas

de administración de proyectos se utilizan desde hace varios siglos, el auge y desarrollo

de herramientas específicas comenzó a profundizarse a partir de 1960. Entre 1960 y 1985

se definía al éxito de un proyecto sólo en base a su calidad. O sea, un proyecto que

cumpliera con los objetivos de calidad pre-establecidos se lo definía como exitoso.

Luego, entre 1985 y 1993, se define un proyecto como exitoso cuando, además de

cumplir con la calidad, cumplía con los plazos y presupuesto definidos en el plan del

proyecto. (Lledó & Rivarola, 2005)

Como si esto fuera poco, en la actualidad, no alcanza con cumplir la calidad, plazos y

presupuesto para el éxito de un proyecto. Sino, que además de estos objetivos mínimos,

es necesario que el proyecto cumpla con la ‘satisfacción del cliente’. ¿De qué serviría un

proyecto de una calidad excepcional, que se finalizó en el plazo previsto utilizando los

recursos pre-establecidos, si luego, nadie compra los productos de ese emprendimiento?

Por ende, hasta nuestros días, para que un proyecto sea exitoso debe cumplir con

todos estos requisitos: a) Calidad; b) Plazos; c) Presupuesto; d) Aceptación del cliente.

En la actualidad todos los proyectos actuales se encuentran inmersos en un mundo de

permanentes cambios, cambios y más cambios. Generalmente, la hipótesis que se plantea

es que en un mercado en crisis y de cambios profundos no se puede ser exitoso. Para

evaluar este planteo, el autor Pablo Lledó en su libro Gestión de Proyectos, recurre a un

buen ejemplo de crisis económica: el caso argentino. En resumen, el autor afirma que si

tantos proyectos fueron exitosos en la peor crisis de la historia, seguramente otros

proyectos también podrán ser exitosos. En base a dicho escenario, el autor recopila


algunas coincidencias de proyectos que sí tuvieron éxito durante la crisis Argentina, si

bien cada proyecto se caracteriza por ser único y temporal, hay algunas coincidencias en

los que fueron exitosos:

Definieron una visión-misión;

Fijaron objetivos (claros, medibles, transferibles);

Implementaron una estrategia;

Se supieron adaptar al cambio permanente;

Tuvieron una administración eficiente.

Se puede lograr el éxito del proyecto estudiando e implementando herramientas de

administración eficiente o estudiando las causas de fracasos, para evitarlas. Se estima que

en Estados Unidos aproximadamente existe un 17% de proyectos exitosos. Una de las

principales razones del fracaso de proyectos se debe a una mala planificación. Algunos de

los problemas típicos que se cometen al planificar son: (Lledó & Rivarola, 2005)

No incluir todos los recursos necesarios para cumplir con los objetivos del

proyecto;

No dar participación en la elaboración del plan a las personas que implementarán

esas tareas;

Objetivos o agendas irreales al no comprender la ‘restricción triple (tiempo,

recurso y calidad)’.

Según Lledó & Rivarola (2005), además de comenzar con el pie izquierdo con una

mala planificación del proyecto, existen también otras causas típicas de fracaso, que son:

El rol del director del proyecto no está bien definido;

Falta de comunicación y coordinación para trabajar en equipo

Rotación excesiva de personas en las actividades de trabajo. Menor

especialización;

Controles inapropiados;


No realizar informes de avance periódico;

El director del proyecto pierde la visión de conjunto controlando detalles

minuciosos;

No comparar el estado del proyecto con el plan original;

No planificar la administración de los riesgos potenciales.

Ambos autores proponen una tabla para evaluar si sus proyectos están más cercanos

del esquema tradicional de gestión o se aproximan a los procesos de administración de

proyectos eficientes. Ver Tabla 1.

Tabla 1: Gestión Tradicional Vs. Gestión Eficiente

Fuente: (Lledó & Rivarola, Gestión de proyectos, 2005)


CAPÍTULO IV:

MARCO TEÓRICO


4.1. El Sector Inmobiliario

4.1.1. Bienes inmuebles. Concepto.

Bienes son todas aquellas cosas susceptibles de satisfacer necesidades humanas.

De las cuales se generan derechos que forman parte de un patrimonio, incluyendo a los

objetivos inmateriales o cosas susceptibles de valor. (Propiedades Brea)

Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por

tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo

inseparable, física o jurídicamente, al terreno. En definitiva, los bienes inmuebles son

tangibles y, en general, son todas aquellas posesiones que no pueden moverse por sí

mismos ni ser trasladados de un lugar a otro, sin ocasionar daños a la estructura física de

los mismos a él.

Estos a su vez, se clasifican en: (Inmueble)

Inmueble por Naturaleza: como es el caso de la tierra y sus componentes;

Inmueble por Incorporación o Adhesión: como es el caso de todo género

arraigado al suelo. Por ejemplo: un edificio, etc. de ahí, el nombre de Bienes

Raíces;

Inmueble por Destinación: como las piezas de las maquinas, los materiales de

construcción, etc.

4.1.2. Mercado inmobiliario. Concepto, clasificación y características

Se define el mercado inmobiliario como un “Conjunto de compradores reales y

potenciales de un producto. Estos compradores comparten una necesidad o un deseo

http://es.wikipedia.org/wiki/Propiedad


particular que se puede satisfacer mediante una relación de intercambio”. (Kotler &

Armstrong, 2001)

Por otro lado, (Coremberg, 2000) expone que el mercado inmobiliario se refiere a la

superposición de distintos sub-mercados, donde idealmente se realizan transacciones de

carácter disímil, dada su heterogeneidad con respecto a la localización, antigüedad,

financiamiento, calidad, tenencia, así como en función de su determinación como bien de

consumo o de capital.

En resumen, podemos definir como mercado inmobiliario a la oferta y demanda de

bienes inmuebles. Las clasificaciones más relevantes según el tipo de activo inmobiliario

son: (Inmueble)

Residencial: Activos cuyo uso sirve para proporcionar alojamiento permanente a

personas;

Oficinas: Activos cuyo uso corresponde a actividades cuya función es prestar

servicios administrativos, técnicos, financieros, de información u otros, realizados

básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas

o a los particulares;

Comercial: Activos cuyo uso tiene por finalidad la prestación de servicios al

público, las empresas u organismos, tales como los servicios de alojamiento

temporal, comercio al por menor y en sus distintas formas, información,

administración, gestión, actividades de intermediación financiera u otras

similares;

Industrial: Activos cuyo uso tiene por finalidad llevar a cabo operaciones de

elaboración, transformación, tratamiento, reparación, manipulación, almacenaje y

distribución de productos materiales;

Suelo: Activos cuyo uso actual o futuro sea el de ser un terreno apto para ser

edificado;


El mercado de bienes inmuebles puede clasificarse también en: (Held, 2000)

Primario, cuando se refiere a inmuebles nuevos nunca habitados;

Secundario, cuando se trata de viviendas usadas que ya han servido como morada.

Por otro lado, el estudio del mercado inmobiliario puede enfocarse tanto a nivel

macroeconómico como a nivel microeconómico. En el primero se busca explicar la

estructura del mercado; en el segundo, se pretende describir el comportamiento del

mercado. (Case & Shiller, 1990)

Un mercado inmobiliario se caracteriza por ser especialmente sensible a los ciclos

económicos y se afecta con las variables, las cuales inciden en la teoría de oferta y

demanda generando cambios importantes en los precios de los inmuebles. (Brun, 2011)

Es también un importante sector de la economía de una nación donde se proyecta,

desarrolla, construye, promociona, avalúa, financia, administra, intermedia, y

comercializa bienes raíces, el activo tangible más importante de una nación y la base del

patrimonio familiar, que condiciona el desempeño y bienestar de una sociedad.

El mercado inmobiliario tiene características particulares que lo diferencian de otros

mercados, estas son: (Ocerin & Brañas, 1997)

La vivienda satisface una necesidad humana básica: el resguardo;

Las viviendas son bienes heterogéneos, tienen un conjunto de atributos que

diferencia una unidad respecto a otra;

Los elevados costos de construcción posibilita un amplio mercado de alquileres,

lo que a su vez hace que la vivienda se constituya como un atractivo instrumento

de acumulación de riqueza e inversión;

Contribuye al desarrollo de una nación ya que: Contribuye con el PIB aportando

bienes, capital, producción y consumo; Genera empleo; Aporta programas de

renovación urbanística;

Los bienes inmuebles se revalorizan.


4.1.3. Proyectos inmobiliarios

4.1.3.1. Concepto y Esquema

Un proyecto de inversión inmobiliario está compuesto por un terreno y un conjunto

de información de mercado y antecedentes técnicos, económicos, financieros y legales,

que considerados en un contexto actual y futuro, nos permitirá establecer la conveniencia

o no de la puesta en marcha del emprendimiento que lo motiva. (Alcorta, Evaluación de

Proyectos de Inversión Inmobiliaria, 2011)

Los proyectos inmobiliarios se caracterizan por extender en el tiempo e involucrar

una gran cantidad de dinero y de actores que participan en el proceso. A nivel general, un

negocio inmobiliario atraviesa las siguientes etapas operativas:

Selección / Adquisición del terreno;

Obtención de permisos;

Diseño conceptual del producto y de su financiamiento;

Construcción;

Venta / Renta.

4.1.3.2. Multiplicidad de actores

De acuerdo Tabakman, Colombo & Rudolph (2006), un emprendimiento

inmobiliario es un complejo concierto con una cantidad muy importante de actores. En

primer lugar, está quien lo conduce, el desarrollador o developer, quien desempeña un rol

clave, luego hay otros actores también que participan en la concreción del desarrollo de

proyectos inmobiliarios, a continuación describimos a dichos actores:

El promotor o desarrollador: Un promotor inmobiliario es el que actúa sobre los

bienes inmuebles transformándolos para mejorar sus características y capacidades físicas,

y los ofrece al mercado para la satisfacción de las necesidades de alojamiento y

sustentación de actividades de la sociedad (Cahuana, Gestión de Inversión de un Proyecto


Inmobiliario a Nivel de Estudios de Pre-Factibilidad, 2004). El desarrollador o developer

debe ser básicamente un emprendedor, saber detectar una oportunidad y convertirla,

mediante la propia acción, en una realidad. En efecto, para detectar una buena inversión,

debe estar preparado para evaluar la viabilidad del negocio, su factibilidad comercial,

técnica y económica. Debe estructurar el negocio de manera tal de convocar inversores y

obtener financiación. Necesita conocer las estrategias de comercialización y poder

concebirlas, los conceptos básicos de los vehículos legales e impositivos necesarios para

concretar un proyecto. Un desarrollador debe tener un cantidad de conocimientos

técnicos específicos, pero también: Intuición para los negocios, capacidad empresaria,

capital (propio o de terceros), creatividad y convicción;

El Inversor: La perspectiva del inversor está basada exclusivamente en la

rentabilidad sobre su capital, en los costos de oportunidad en relación con otras

alternativas y en la ecuación riesgo-retorno;

El Constructor: Es un proveedor del proyecto. Procura hacer la obra al menor

costo posible, pero cobrarla lo más caro que esté a su alcance y terminarla rápidamente.

Le preocupa la calidad y el prestigio, pero su principal interés reside en maximizar la

relación costo-tiempo del proyecto;

El Arquitecto: Los arquitectos trabajan teniendo muy en cuenta el prestigio, la

reputación, la calidad, la transcendencia y estética del producto. Para ellos, cerrar un

proyecto rápidamente es conveniente, pero les importa en igual medida la calidad de la

construcción;

La inmobiliaria: La inmobiliaria quiere vender cuanto antes para maximizar los

beneficios de sus comisiones. Es habitual que sean más eficientes al inicio y un poco

menos al final del proceso, cuando quedan la unidades más difíciles de ubicar. Además,

privilegian la rapidez antes que el valor de la venta.


4.1.3.3. Claves para el éxito

De acuerdo con Gary P. Hamel, considerado como "el experto líder mundial en la

estrategia de negocio”, en el mundo de los negocios el secreto para tener éxito es crear

una causa no un negocio.

Las claves para hacer un emprendimiento inmobiliario exitoso son muchas y de

diversa índole. Algunos factores que el developer debe tener en cuenta si desea que su

proyecto sea un éxito son los siguientes: (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006)

Aspectos Macro: Entre los aspectos macro se destaca la necesidad de entrar al

mercado en el momento adecuado del ciclo macroeconómico y sectorial. Los

inmuebles forman parte de una dinámica muy amplia, con un impacto

determinante en especial sobre la evolución de los precios;

Aspectos Micro: En este sentido, es muy importante comprar bien, es decir,

adquirir un buen inmueble, que esté bien ubicado y a buen precio;

La Gestión Inmobiliaria: Una cuestión relevante en este tema es tener capacidad

de acceso a fondos de terceros para fondear el negocio. Los desarrolladores

procuran minimizar el uso de capital propio e incorporar fondos de terceros tales

como bancos e inversores, pero también los propietarios de la tierra, contratistas y

los compradores;

La Selección de los Actores del proyecto: Para que un proyecto sea exitoso,

debemos trabajar con los mejores y alinear sus intereses;

La Comercialización: La cuestión clave es la venta del producto, el precio del

mismo es una problemática fundante del negocio inmobiliario, propio del

desarrollador;


Marcar la Diferencia: Es muy importante desplegar nuestra creatividad a la hora

de elaborar un producto y no olvidar que alguien será el usuario de lo que estamos

construyendo;

La localización: Es el más significativo de los factores de éxito o fracaso de un

negocio de desarrollo inmobiliario, debido a que es el atributo más importante de

cualquier activo inmobiliario y el único que no puede ser modificado. Por este

motivo, el developer tiene que tener en cuenta que debe ser considerada en toda su

dimensión y relevancia a la hora de efectuar el diseño del producto. La

localización condiciona y determina la características principales del producto, de

este modo se establece su factibilidad desde el punto de vista normativo y de

mercado.

4.1.4. Características de las inversiones en el sector

Antes de seleccionar una alternativa de inversión es necesario considerar algunos

aspectos básicos como el riesgo que el inversionista está dispuesto a correr y los objetivos

que busca alcanzar con su inversión. Toda inversión tiene tres atributos principales:

liquidez, riesgo y rentabilidad. (Contreras, 2001)

La liquidez: La falta de liquidez en el negocio de bienes raíces es un factor

importante a considerar; ya que, por lo general, recobrar el capital invertido y obtener una

ganancia no se logra en el muy corto plazo, a diferencia de las inversiones en acciones o

bonos. Pero, si el inversionista desea obtener efectivo en el menor plazo posible, se puede

optar por rentar la propiedad o por disminuirle su precio, para que el negocio le parezca

más atractivo a los clientes.

El Riesgo: Si bien (Cardero, 1999) explica que, en España, la inversión en el sector

inmobiliario es más conservadora y segura que la Bolsa de Valores, recientemente en

otros países desarrollados, como en los Estados Unidos se han producido

sobrevaluaciones en los inmuebles conocidas como “burbujas”, que se producen cuando


el precio que alcanzan un inmueble empieza a no justificarse con el de sus valores

fundamentales, llegando a alcanzar un precio muy superior al que situaciones históricas y

que en condiciones objetivas se le podría asignar. Una burbuja inmobiliaria podría llegar

a ser demoledora y es, incluso para las economías, más peligrosa que una burbuja

bursátil. (Morales, 2000). Podemos dividir los riesgos en dos: (Flores, 2008)

1. Riesgo de inflación: los bienes raíces constituyen una protección contra la

inflación, pues su valor aumenta a medida que se incrementa el índice general de

precios.

2. Riesgo jurídico: en el caso del sector inmobiliario, se refiere a la probabilidad de

obtener pérdidas como consecuencia de una ley o decreto emitida por el Ejecutivo

Nacional o cualquier otro organismo público. Así por ejemplo, las invasiones de

inmuebles aunque legalmente no tienen apoyo, pueden dar pie a expropiaciones con fines

de interés social, donde el Estado fija el valor y las condiciones de venta del bien.

La Rentabilidad: En el sector inmobiliario, las inversiones generan una baja

volatilidad de las rentabilidades y los flujos de caja tienden a ser más previsibles,

generando así un impacto positivo en el perfil de riesgo/rentabilidad de una cartera

convencional.

Además de las tres características de las inversiones ya mencionadas, el tiempo también

es un factor importante a considerar; ya que se debe tener claro si se está dispuesto a

obtener beneficios a largo plazo o si, por el contrario, se desean los ingresos a la mayor

brevedad posible.


4.2. La Propiedad Inmobiliaria

4.2.1. La Propiedad en el Derecho Civil y la Constitución

El derecho de propiedad como derecho fundamental tiene su base en el artículo 8

numeral 13 de la Constitución dominicana, y como derecho objetivo, el mismo ha sido

positivado en el artículo 544 del Código Civil. Este derecho es de naturaleza

constitucional y está contenido además, en los tratados internacionales que reconocen

derechos fundamentales como son: La Declaración Universal de los Derechos Humanos,

en su artículo 17, artículo 21 de la Convención Interamericana de los Derechos Humanos.

El derecho de la propiedad inmobiliaria representa una garantía constitucional,

amparada en el texto de nuestra Ley Sustantiva precedentemente señalado. El derecho de

propiedad, por tanto, deviene en un puntal esencial para la estabilidad y desarrollo de la

sociedad, porque todo su sistema jurídico, económico, social y político se fundamenta de

manera especial en ese derecho. (Escuela Nacional de la Judicatura, 2007)

El artículo544 del Código Civil Dominicano define la propiedad como “El derecho

de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal que no se haga de ellas

un uso prohibido por las leyes y los reglamentos”, la propiedad es el derecho real por

excelencia que implica un poder directo e inmediato sobre las cosas, atribuyendo a su

titular una facultad moral de dar, disfrutar y disponer de la cosa en provecho propio, con

exclusión de los demás.

Podemos definir el derecho real como “una relación jurídica inmediata y directa

entre una persona y una cosa”. (Mazeaud, Mazeaud, Mazeaud, & Chabas, 1997)

También puede ser definido como un derecho absoluto de contenido patrimonial cuyas

normativas establecen una relación jurídica entre una persona como sujeto activo y una

cosa, como sujeto pasivo. De manera concreta, los derechos reales se clasifican en


mobiliarios e inmobiliarios, según la naturaleza de la cosa sobre la cual recaigan, muebles

o inmuebles.

Se clasifica y define el derecho de propiedad en: (Ciprián, 2003)

Derecho de Propiedad mobiliario: es el derecho que relaciona a una persona con

la cosa mueble. Los muebles son aquellos objetos que se pueden trasladar, que

tienen movilidad;

Derecho de Propiedad inmobiliario: es el derecho que relaciona a una persona

con un objeto inmueble. Inmuebles es la tierra y todo lo adherido a ella de manera

permanente o afectada con un carácter de movilidad;

Derecho de Propiedad intelectual: es un producto del derecho moderno. Este

derecho no recae ni sobre un objeto ni sobre una persona. Recae sobre una cosa

inmaterial. Por ejemplo el derecho de autor o el derecho de invención. El titular

del derecho puede publicar, modificar o destruir su creación.

Los derechos reales inmobiliarios a su vez se subdividen: derechos reales principales,

y derechos reales accesorios. Son derechos reales principales: El derecho de propiedad y

sus desmembraciones, de los cuales se reconoce como derecho real por excelencia de

derecho de propiedad, siendo las desmembraciones del derecho real las siguientes: El

usufructo, el uso, las servidumbres reales, y las enfiteusis. Se conocen como derechos

reales accesorios: la hipoteca, la prenda y la anticresis, conocidos también como derechos

de garantías reales. (Escuela Nacional de la Judicatura, 2007)

4.2.2. Evolución de la Propiedad Inmobiliaria en R.D.

La evolución histórica del derecho de la propiedad inmobiliaria en la

República Dominicana se circunscribe a cinco grandes períodos, de acuerdo con Tejada

(1952), en su libro “Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria en R.D.”, se dividen así:

El 1er período se inicia con la "Bula Inter Caétera" o “Noverum Universi”, del 3 de

mayo del 1493, dada por el Papa Alejandro VI, por medio de la cual los Reyes de España

quedaron investidos con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y por

http://www.monografias.com/trabajos12/elproduc/elproduc.shtml

http://www.monografias.com/trabajos16/teoria-sintetica-darwin/teoria-sintetica-darwin.shtml

http://www.monografias.com/trabajos16/romano-limitaciones/romano-limitaciones.shtml

http://www.monografias.com/trabajos910/la-republica-platon/la-republica-platon.shtml

http://www.monografias.com/trabajos910/la-republica-platon/la-republica-platon.shtml


descubrir en el Nuevo Mundo. Fue el primer sistema establecido por España en las tierras

recién descubiertas a medida que eran arrancadas a los aborígenes y entregadas a los

conquistadores y colonizadores a principios del siglo XVI.

Este período es el punto de partida del derecho de propiedad dominicano, ideada

para legitimar la conquista de la parte occidental del mundo, descubierto por Cristóbal

Colón.

El 2do período se inicia con la Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del año

1578, en virtud de la cual los Reyes de España reivindicaron para la Corona el derecho de

propiedad en las tierras descubiertas. Se le conoce también como las Leyes de Indias a

raíz de la creación del Consejo de Indias por parte de la Corona, una especie de Tribunal

Superior conocedor de estos casos. En esta se establece un procedimiento para amparar

los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita prexistente

basada en la merced.

La merced fue una compensación, hecha por el tiempo que fuere la voluntad del

Monarca, de terrenos de su propio patrimonio y del de la Corona por servicios militares o

públicos que incluía el derecho a vender como propios los terrenos, pasados cuatro años

de posesión, constituyéndose como el sistema legal de adquisición. La venta estaba

subordinada al sistema feudal, esto es, la concesión a cambio de retribución de servicios,

por parte del señor feudal al pregón.

También se creó la Ley de Composición de Tierras el 17 de marzo del 1631, en la

que se dispuso también que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a

moderadas composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se les vendiera el

resto. Esta Ley además aumento a diez años la anterior prescripción de cuatro. Estas dos

disposiciones, conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las Cédulas Reales,

constituyeron lo que se conoce como las Leyes de Indias.

Ambas leyes establecen en el fondo una especie de saneamiento de la propiedad

inmobiliaria y proveer a quienes les ocupaban de un documento que amparase su

derecho.

http://www.monografias.com/trabajos6/hies/hies.shtml

http://www.monografias.com/trabajos6/etic/etic.shtml

http://www.monografias.com/trabajos13/mapro/mapro.shtml

http://www.monografias.com/Derecho/index.shtml


El 3er período se inicia el 27 de febrero de 1844, cuando se independiza la

República Dominicana, y adquiere así, por el hecho de su independencia, todos los

derechos que sobre estas tierras tenía en su patrimonio la Corona Española. La propiedad

queda sujeta a las regulaciones del código civil, o código napoleónico, que había sido

impuesto por el dominador haitiano desde 1822, con ese hecho adquiere la nueva

República, que surgía libre e independiente, todos los derechos que sobre estas tierras

tenía en su patrimonio la Corona de España.

Como no se había legislado aún de manera especial sobre los terrenos comuneros,

era necesario acudir para la partición de los mismos al Código de Procedimiento Civil, lo

que hacia que una partición fuese un procedimiento largo, costoso e imperfecto.

El 4to período se inicia con la Ley sobre División de Terrenos Comuneros del 21

de abril del 1911, durante el gobierno del Presidente Ramón Cáceres, éste fue el primer

intento serio del legislador para organizar de manera definitiva y realizar

el procedimiento de división de dichos terrenos. Se entenderá como terrenos comuneros,

a los predios de pertenezcan a dos o más personas cuyos derechos estén presentados en

acciones denominadas “pesos” que guarden relación al valor con el área del terreno.

El 5to período se inicia el 1 de julio de 1920 con la Ley sobre Registro de Tierras,

por la cual se pone en uso por primera vez en el país un nuevo sistema de registro, el

Sistema Torrens, ella marca un avance en nuestra legislación en lo que concierne al

registro de los derechos reales. Surge con la promulgación de la Orden Ejecutiva 511 del

1920 durante la ocupación militar norteamericana. Ese sólo hecho representa un

acontecimiento legal de trascendental importancia, que necesariamente tenía que marcar

un período en la historia de la propiedad inmobiliaria en este país.

Su objeto es estabilizar el derecho de propiedad y dar al propietario un Título

inatacable e imprescindible. Dar a quien adquiere un inmueble la seguridad de que no

está expuesto a ninguna incertidumbre. Para ello es necesario depurar el derecho para

saber quien es el propietario; darle publicidad en un registro organizado, que sirve de

fuente exacta de información para terceros; individualizar el inmueble; y declarar

investido de ese derecho –por medio de un documento auténtico que tenga la garantía del

Estado- a quien resulte en la depuración o saneamiento del derecho, titular del mismo.

http://www.monografias.com/trabajos7/impu/impu.shtml


La nueva Ley tenía que ocuparse en “registrar sin demora todas las tierras

ubicadas dentro del territorio dominicano”; pero tenía también que ocuparse en “el

deslinde, mensura y partición de los terrenos comuneros”. (Tejada, 1952)

La Ley de Registro de Tierras convierte el hecho de la posesión en un precepto

legal. Posesión es un hecho que en principio se caracteriza por la ocupación, la

aprehensión material de la cosa, y como en el estado primitivo de la sociedad no existía el

derecho de propiedad, posesión y propiedad se confundían. (Medrano, 1986)

Ha sido llamado frecuentemente “Posesión Teórica” y es aquella que se tiene por

medio de un plano. En su artículo cuarto enumera las distintas formas de poseer terrenos:

1) Cuando se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, 2) Cuando se

encuentren cercados por medio de empalizadas, murallas, setos, zanjas, trochas o en

cualquier forma que se preste para indicar las colindancias, 3) Cuando se hayan medido

por un Agrimensor Público y esa operación está contenida en plano y acta de mensura

que hay sido registrada. (Medrano, 1986)

4.2.3. Sistema Inmobiliario actual

4.2.3.1. Sistema Registral Torrens

Un sistema de registro es un conjunto de principios que, por sus

afinidades, organización y objetivos, forman un cuerpo doctrinal. Es características de

todo sistema perseguir un fin, un propósito. De lo contrario, no tendrá consistencia ni

causa objeto ni razón de ser. Un sistema de registro de propiedad inmobiliaria es, pues, el

conjunto de principios y reglas que sirven a un Estado para mantener

el control, supervisión y estabilidad de los derechos que recaen sobre las tierras y sus

accesorios, así como de la transferencias o gravámenes que tengan como objeto esos

derechos. No tiene cita (Concepción, 2009)

Existan diversos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria en el mundo, y

están sintetizados en cuatro sistemas que reúnen todas las formas que los diversos


Estados han adoptado para registrar y controlar los derechos inmobiliarios, ellos son: el

Sistema Informal, el Judicial, el Ministerial y el Torrens. Este último el adoptado por la

República Dominicana.

El Sistema Torrens deriva su nombre de su autor Sir Robert Torrens, de Australia

del Sur, a quien le preocupaban los inconvenientes y contratiempos que surgían en

Inglaterra debido a la imperfección de los sistemas de registro hasta entonces en vigor,

deficiencias de que adolecía también el Sistema francés vigente en nuestro país.

Básicamente el Sistema Torrens establece la tenencia de las tierras de manera más

científica, organizada, segura y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo.

Su característica esencial está en que cumple a cabalidad con los principios de:

publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

El sistema Torrens está contenido en cuatro principios y para que estos puedan

cumplirse a cabalidad es necesario que estén sustentados en los elementos siguientes:

Individualización de la tierra, Prueba del derecho de propiedad frente al Estado,

Creación de un certificado de derecho (Certificado de Título que emana del Estado),

Irrevocabilidad y perpetuidad del derecho registrado, Consagración de las anotaciones

preventivas y Creación de un fondo de indemnización.

4.2.3.2. Ley de Registro Inmobiliario

El desarrollo de nuevas tecnologías tanto en materia de mediciones, como en

técnicas registrales y procedimentales, hizo necesario dotar al sistema dominicano, de un

marco normativo más flexible que permitiera dar respuestas ágiles, seguras y eficientes,

adecuadas para la realización de negocios de manera pronta e inequívoca. (Inmobiliaria)

La modernización de la jurisdicción inmobiliaria comenzó en el año 1997

mediante la implementación de cambios administrativos impulsados por la Suprema

Corte de Justicia. Luego de diez años de reformas en el programa de gestión, estrenamos

la nueva normativa con la implementación de La Ley 108-05, del 26 de marzo de 2005,

así como la puesta en vigencia de sus reglamentos de aplicación. (Nuño, 2010)


La Ley 108-05, modificada por la 51-07 del 23 de abril de 2007, los reglamentos

de aplicación y las diversas resoluciones dictadas por la Suprema Corte de Justicia

componen lo que llamamos “la nueva normativa inmobiliaria”, con la cual se ratifica la

procedencia histórica de nuestro sistema registral inmobiliario al Sistema Torrens, y tiene

por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios,

así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles

que conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su

mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes

de la Jurisdicción Inmobiliaria.

La nueva normativa ha introducido cambios positivos, tanto en las fases de

mensura y registro como en los procesos judiciales, establece procesos más precisos y

ágiles, con un consecuente ahorro de tiempo y dinero para los usuarios. Se destacan

nuevos procesos para la individualización del derecho de propiedad. Una muestra es el

nuevo proceso de saneamiento inmobiliario, el cual se ha reducido a tres etapas: la

mensura, el proceso judicial y el registro (Nuño, 2010)

En esta se facilita la incorporación de modernas tecnologías y procedimientos,

tales como: la técnica del folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del

GPS para la ubicación de las parcelas, implementación de sistemas informáticos para el

control y organización de archivos, publicidad de la información y manejo de

operaciones en los distintos órganos de la Jurisdicción. (Inmobiliaria)

4.2.3.3. Órganos competentes

El Artículo 1ero de la Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, define su objeto

general como regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales

inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con

los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana y garantizarla la

legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los

órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria.


La ley No. 51-07, que modifica varios artículos de la Ley No. 108-05, de Registro

Inmobiliario y restablece las disposiciones de la Ley No. 317 sobre el Catastro Nacional,

dispone que la Jurisdicción Inmobiliaria esté compuesta por los siguientes órganos:

- Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original;

- Dirección Nacional de Registro de Títulos;

- Dirección Nacional de Mensuras Catastrales.

Tribunales Superiores de Tierras: Según el Artículo 7 son tribunales colegiados

que les compete el conocimiento en segunda instancia de todas las apelaciones

que se interpongan contra las decisiones emanadas de los Tribunales de

Jurisdicción Original bajo su jurisdicción, así como también en última instancia

de las acciones que le son conferidas expresamente por esta ley. Como son las

decisiones de recurso de revisión por causa de fraude, contra las sentencias de

saneamiento y los recursos administrativos;

Tribunales de Jurisdicción Original: Según el Artículo 9 son tribunales

unipersonales que constituyen el primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria, y

conocen en primera instancia de todas las acciones (el saneamiento, Litis sobre

derechos registrados y actuaciones administrativas) que sean de la competencia de

la Jurisdicción, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de

acuerdo a su delimitación territorial. La competencia territorial se determina por

la ubicación física del inmueble, conforme a lo establecido en el capítulo de esta

ley relativo a la Secretaría de los Despachos Judiciales;

Dirección Nacional de Registro de Títulos: En el Artículo 13 y 14 se define como

el órgano de carácter nacional encargado de coordinar, dirigir y regular el

desenvolvimiento de las Oficinas de Registro de Títulos, velar por el

cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento

del Reglamento General de Registros de Títulos;


Las Oficinas de Registro de Títulos tienen como función registrar los derechos

inmobiliarios, velar por la correcta aplicación de la ley dentro de su competencia y

cumplir con todas aquellas funciones que se les asigne por la vía reglamentaria. Se

encargan de expedir los certificados de títulos, que prueban la existencia del

derecho de propiedad, a los titulares de los mismos. Asimismo, realizan todos los

asientos de cargas, gravámenes, transferencias y modificaciones parcelarias

después del saneamiento, cancelando y expidiendo nuevos certificados en los

casos que ser necesario.

Dirección Nacional de Mensuras Catastrales: El Artículo 15 se define como el

órgano de carácter nacional encargado de coordinar, dirigir y regular el

desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales, velar

por el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y por el

cumplimiento del Reglamento General de Mensuras Catastrales.

Las Direcciones Regionales son órganos subordinados que cumplen con la

función de controlar los trabajos técnicos (mensuras, modificaciones parcelarias,

deslindes, división para la constitución de condominios, etc.), aprobando,

rechazando u observando los mismos; de igual modo, se encargan de otorgar la

designación catastral de las parcelas. Para que un inmueble pueda ser Registrado

debe estar correctamente determinado, ubicado e individualizado, es decir, debe

tenerse plena certeza de que el inmueble existe, de cómo es y donde está.

La mensura catastral es el procedimiento por el cual se prueba la existencia del

inmueble, se determinan sus límites, su forma y su ubicación; todo ello se documenta en

el plano de mensura, y una vez aprobada la mensura, el plano pasa a ser el documento de

identidad de la parcela. Lo mismo ocurre cuando un propietario quiere subdividir,

refundir o lotificar sus inmuebles. (Inmobiliaria)


4.2.3.4. Régimen de Condominios

Según la Jurisdicción Inmobiliaria en una síntesis sobre El Régimen de

Condominios, resume el tema de la Ley Nº 5038 (G.O. 8308 del 29 Nov. 1958), conocida

como Ley de Condominios, la cual establece un régimen especial para la propiedad por

pisos y departamentos. Dicha ley instituyó un nuevo derecho real autónomo, netamente

diferenciado de la propiedad, pero no como un desmembramiento de ella, sino a su

mismo nivel.

La posibilidad de que los diferentes pisos de una casa pudieran pertenecer a

diversos propietarios, estaba contemplada en el artículo 664 de Código Civil, aunque no

establecía un régimen que regulara las relaciones de los propietarios.

La Ley Nº 108-05 de Registro Inmobiliario, planteó algunas reformas a la Ley Nº

5038 para adecuarla al régimen registral y para actualizarla adaptándola a las necesidades

actuales de las nuevas formas de uso de la tierra. Si bien, el condominio (o propiedad

horizontal como se la conoce en otros países,) nace para dar respuesta a una práctica

corriente de la modalidad de utilización de los edificios de departamentos, en la

actualidad el régimen es aplicable a otras situaciones tales como complejos de locales

comerciales, clubes de campo, edificios de sitios de parqueo, etc.

Entre las reformas, se ha desvinculado en el condominio la exigencia de que el

inmueble esté edificado, y se impide que el terreno pueda ser de una persona distinta de

los propietarios de las unidades del condominio. Estas reformas permiten que el régimen

pueda adaptarse a las necesidades del tráfico inmobiliario actual.

Desde el punto de vista doctrinario, el régimen establecido por la Ley No.5038,

permite dividir un inmueble en partes privativas y en partes comunes, asimilando el

derecho sobre esas partes privativas a un derecho real de propiedad, y el derecho sobre

las partes comunes a una copropiedad; esta combinación entre propiedad y copropiedad


tiene rasgos especiales que permiten caracterizar al condominio como un derecho

autónomo.

La finalidad de la Ley Nº 5038, de Condominios, es básicamente:

Permitir la división de un inmueble en sectores privativos de aprovechamiento

independiente, y sectores comunes que faciliten aquel aprovechamiento directa o

indirectamente;

Regular las relaciones entre los distintos titulares de derechos.

Para poder someter un edificio al régimen de condominios, deben concurrir una serie de

requisitos:

Fácticos: Pluralidad de sectores con independencia funcional susceptibles de

aprovechamiento independiente (artículo 1 de la Ley de Fácticos Condominios).

Salida directa a la vía pública o por un paso común (artículos 1 y 2 de la Ley de

Condominios);

Técnicos: Planos que permitan la individualización de las unidades que serán de

propiedad exclusiva (artículo 20 de la Ley de Condominios);

Jurídicos: Registrar el terreno de conformidad con la Ley de Registro

Inmobiliario (artículo 19 de la Ley de Condominios). El inmueble debe estar

deslindado, no es posible la afectación al régimen de un inmueble soportado en

una Constancia Anotada (artículo 100, párrafo V, de la Ley de Registro

Inmobiliario). Jurídicos Registrar un Reglamento de Condominio (artículo 20 de

la Ley de Condominios).

En el régimen de Condominio, el objeto, es siempre un inmueble integrado por

sectores con interdependencia funcional esencial. El derecho asignado a cada

copropietario, puede desdoblarse para su análisis en dos: un derecho exclusivo

(asimilable a la propiedad) que es ejercido sobre su parte privativa, y un derecho ejercido


en calidad de cotitular sobre las partes comunes (asimilable a la copropiedad con

indivisión forzosa).

La Ley de Registro Inmobiliario introdujo las siguientes características del

condominio:

a. El Condominio es el derecho real en virtud del cual las distintas partes de un

inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía

pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las

que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes;

b. El terreno es esencialmente común y proindiviso de todos los condóminos;

c. Los sectores o áreas comunes y proindivisos son inseparables de la propiedad

exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente. La

transferencia de la propiedad incluye, aunque no lo contemple el contrato, el

derecho sobre las partes comunes que le corresponde;

d. No se constituyen condominios sobre unidades de condominios ni nuevos

condominios en inmuebles sujetos al régimen de condominio. En estos casos

lo que corresponde es una modificación del condominio original;

e. No se pueden constituir condominios sobre inmuebles amparados en

Constancias Anotadas;

f. Los diferentes pisos de una edificación ubicada en terrenos registrados no

pueden pertenecer a distintos propietarios si no están afectados al régimen de

condominio;

g. En los casos de Condominio, el Certificado de Título identifica la unidad

exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno;


h. Se emite un Certificado de Título por cada unidad exclusiva;

i. El privilegio que garantiza el pago de las cuotas de los gastos comunes del

Condominio, al que hace referencia la Ley de Condominio tiene plena

vigencia sin necesidad de estar inscrito en el Registro. El título ejecutivo de

este privilegio es la ley misma, acompañada de los documentos establecidos

para estos fines.

Conforme al Reglamento General de Mensuras Catastrales, se denomina división

para constitución de condominio al acto por el cual se identifican, dimensionan, ubican y

documentan cada uno de los sectores o áreas de un inmueble, determinando si los

mismos son propios, comunes o complementarios, para permitir su afectación al régimen

de condominio.

El principio de especialidad, esencial en el sistema registral dominicano, exige

que los inmuebles a registrar estén correctamente individualizados y determinados. Si

éste principio no se cumple adecuadamente no es posible proteger ni garantizar los

derechos registrados. Es mediante el plano de división para la constitución de

condominios que se cumple con este principio.

El criterio jerárquico-posicional tiene la ventaja de mostrar inmediatamente que

tipo de sector se trata, en qué bloque está y en qué planta se encuentra, lo que hace más

sencilla la interpretación, y permite que en pocas palabras se pueda identificar la unidad y

a la vez tener una ubicación bastante aproximada de la misma, dando elementos muy

concretos y precisos que permitan redactar el certificado de títulos en forma ágil y clara.

a. Sectores Propios y Comunes: Los Sectores Privativos o Sectores Propios,

también llamados Unidades de Propiedad Exclusiva; son aquellos sectores del

inmueble con autonomía funcional que les permite alcanzar el destino para el

cual están destinados, y que tengan salida directa a la vía pública. Se


identifican con una designación compuesta de nueve (9) caracteres. Los dos

primeros corresponden a las letras “ese” y “pe” (SP), el tercer y cuarto

carácter corresponden a un bloque o edificio, el quinto y sexto carácter

corresponden a la planta y los tres últimos al polígono correspondiente; para

completar el número de caracteres asignados a cada campo se anteponen

tantos ceros como sean necesarios.

Los Sectores o Unidades Comunes, están contempladas en el art. 3 de la ley.

El terreno es siempre común, los demás sectores o cosas, serán comunes en

función del diseño y distribución de los ambientes del edificio, y deberán ser

especificados en el plano de división de condominio. Se identifican con las

letras “ese” y “ce” (SC) y no llevan números de identificación.

b. Plano de División: El Plano de División para la constitución de condominio,

es el documento gráfico en el que se describen e identifican las unidades de

condominio. Está integrado por :

Las Planillas: Al plano de división para la constitución de condominio se

incorporan tres planillas de superficies:

Planilla de Descripción de Unidades: Es la planilla principal del plano donde

se muestra como está integrada cada unidad de condominio, y cuál es el

destino, ubicación y superficie de los sectores que la integran;

Planilla de Superficies: La planilla de superficies, es una planilla que muestra

un resumen por plantas de la conformación del condominio. La utilidad de

esta planilla reside en su función de control de las superficies, ya que permite

identificar errores en los cierres de cada planta;

Planilla Resumen: como su nombre lo indica muestra un resumen general del

condominio en forma sintética y permite interpretarlo en primera instancia.


La Representación Gráfica: Para la representación gráfica de la división para la

constitución de condominios, se adopta el sistema de representación por plantas

en proyección horizontal. En la primera planta se representa toda la parcela

indicando sus magnitudes, rumbos y colindancias, asimismo se representan los

distintos sectores que la componen. En las demás plantas sólo se representan los

sectores edificados que vayan a ser sometidos a derechos diferenciados; en el caso

de azoteas, sólo se representa la misma si es accesible y utilizable.

Los polígonos correspondientes a Sectores Propios deben ser graficados con un

trazo más grueso que el resto, de forma tal que resalten en el dibujo. Sólo es

necesario graficar los muros que separan sectores sujetos a distintos derechos. No

es necesario graficar los elementos y muros estructurales dentro de un mismo

sector. La superficie de cada sector se calcula hasta el eje del muro que lo separa

de otro sector y hasta el borde externo en el resto de los casos.

4.2.4. Problemática Actual en la Jurisdicción Inmobiliaria dominicana

La adquisición de terrenos no registrados representa, sin dudas, una de las tareas

más complejas y arriesgadas que puede enfrenar un inversionista en la República

Dominicana. El procedimiento de deslinde y saneamiento de un terreno para emitir un

título en particular es sumamente complicado y requiere de un largo proceso judicial que

involucra varias instituciones.

Para el año 1997 el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) realizó un

Informe en el que sostenía que para la fecha se estimaba que un 75% de la superficie del

territorio dominicano contaba con registro de la propiedad, incluyendo tanto propiedad

pública como privada. El sistema de acreditación de la propiedad inscrita o registrada,

había funcionado en forma muy desordenada, con alto congestionamiento de expedientes

en los tribunales, falta de transparencia en los procesos, imprecisiones en los planos

catastrales y un descontrol de los libros registrales. Las mensuras de los terrenos

originales fueron realizadas con tecnología de las distintas épocas, según normativas


técnicas de mensura con tolerancias a márgenes de error en los planos que eran

considerados altos, en comparación a estándares internacionales. Con el paso de los años

las nuevas mensuras fueron tomando como referencia las mensuras originales,

sucesivamente acumulando errores y generando distorsiones en la base de las mensuras.

(Negro & Alonso, 2006)

Consciente de que para poder comenzar a regularizar la tenencia informal y del

peligro para el país de continuar con la situación en que se encontraba el sistema registral,

el Gobierno dominicano acudió al Banco Interamericano de Desarrollo (BID) para que le

apoyara en la búsqueda de una solución al ordenamiento registral, como requisito para

poder proceder más adelante con esfuerzos de titulación. Como respuesta, el Banco

aprobó el Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras, PMJT (1079/OC-

DR) con un costo de US$40 millones, incluyendo financiamiento del Banco por US$32

millones y un aporte de la SCJ de US$8 millones. El contrato de préstamo fue firmado el

20 de febrero de 1998. El PMJT, generó de forma positiva los antecedentes necesarios

para ampliar el proceso iniciado, el mismo que permitió modernizar los servicios,

consolidar un grupo de personal técnico calificado que asistió de forma efectiva y

transparente el fortalecimiento y modernización de la JI. (Negro & Alonso, 2006)

Luego con la Ley 108-05, del 23 de marzo del 2005, consolidó el Registro

Inmobiliario y facilitó la incorporación de modernas tecnologías y procedimientos, tales

como: la técnica del folio real (por medio del Registro Complementario), el uso del GPS

para la ubicación de las parcelas, implementación de sistemas informáticos para el

control y organización de archivos, publicidad de la información y manejo de

operaciones en los distintos órganos de la Jurisdicción.

En ese sentido y con los resultados del PMJT, para finales de agosto 2007 se inició la

segunda etapa de la Reforma con el Programa de “Consolidación de la Jurisdicción

Inmobiliaria”, mediante la concesión de un nuevo préstamo del BID, por US$10 millones

y una contrapartida de la SCJ ascendente a US$8 millones, por un período de tres años,


que finalizaría el 30 de junio de 2011. Esta contenía los siguientes propósitos:

(Inmobiliaria)

1. La consolidación y ampliación de la cobertura de los sistemas informáticos

utilizados en los Registros de Títulos, Mensuras Catastrales y en los Tribunales de

Tierras. Esto incluye el perfeccionamiento y las adecuaciones de los sistemas para

garantizar la seguridad en el registro de las propiedades inmobiliarias;

2. El control y reducción de las Constancias Anotadas, las cuales se definen como

instrumentos registrales de tipo provisional, cuyo objeto está determinado en

superficie pero se desconoce su ubicación precisa, y que son objeto de tráfico

inmobiliario;

3. Desarrollo del capital humano de la Jurisdicción Inmobiliaria para garantizar la

eficientización de los procesos y la mejora de los servicios;

4. Mejoramiento y adecuación de la infraestructura física para el funcionamiento

operativo de los distintos órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria;

5. El conjunto de prerrogativas que el desarrollo del programa representa para los

usuarios de los servicios de la Jurisdicción Inmobiliaria se sintetizan en la

garantía de mayor transparencia y seguridad en los registros de la propiedad

inmobiliaria.

Posteriormente, la SCJ aprobó un desembolso para completar el desarrollo de la

Reforma JI, por la suma de US$15,232,718.73 con la cual la inversión en dicha

Jurisdicción pasó a ser de US$65,312,718.73, los que calculados a la tasa de cambio

actual (RD$39.20), asciende a RD$2,560,258,574.21. (Ramírez, 2012)

No obstante los avances mencionados, el actual presidente de la de la Suprema

Corte de Justicia y del Consejo del Poder Judicial, Mariano Germán Mejía, al dictar la

conferencia magistral “Los Retos del Poder Judicial”, organizada por la Fundación

Institucionalidad y Justicia (Finjus), reveló la existencia de un caos en la Jurisdicción

Inmobiliaria, a pesar de que en su proceso de reforma y modernización se invirtieron un

total de US$65.3 millones, equivalentes RD$2,560 millones. (Ramírez, 2012)


Expuso que en el SIRCEA (Sistema de Recuperación, control y Explotación de

Archivos), el SIGAR (Sistema de Gestión y Automatización Registral), SISET (Sistema

de Seguimiento de Expedientes en los Tribunales de Tierras), SICyP (Sistema

Cartográfico y Parcelario de la JI) y la REP (Red de Estaciones Permanentes que

complementa el SICyP), no se había logrado alcanzar más del 30% de la implementación,

quedando pendientes inconsistencias en la información registral de títulos, errores y faltas

de precisión en la información geográfica de los planos de mensura y falta de asientos

registrales, pese haberse invertido sólo en su adquisición, la suma de US$3,037,450.73.

(Ramírez, 2012)

Germán Mejía resaltó que su meta es que dentro de un tiempo, en la Jurisdicción

Inmobiliaria poder decir que “los más de seis mil documentos listos que hay en el

Registro de Títulos fueron entregados, que se concluyó el proceso de tecnificación del

Registro y que logramos poner los expedientes al día y no hay mora. En fin, que el

sistema es confiable. Es un compromiso que ratifico ante ustedes”. Además, señaló

algunas medidas a tomar para esos fines. (Ramírez, 2012)

A estas declaraciones hechas por el Presidente de la Suprema Corte de Justicia, el

representante del BID en el país, Manuel Labrado, aclaró que el problema de la

Jurisdicción Inmobiliaria radica en la expedición de títulos. “Todos los objetivos que se

plantearon en los proyectos se cumplieron, lo que pasa es que el problema de la titulación

no se ha resuelto con eso, por supuesto, porque es inmenso”, enfatizó. Detalla que los dos

programas en que ayudó el BID fueron el de Modernización de la Jurisdicción de Tierras

y el de Consolidación de la Jurisdicción Inmobiliaria. Con esto, los resultados que han

satisfecho al BID son la reducción de los tiempos de trámite de registro de títulos de 60 a

25 días y en mensuras catastrales de 30 a 15 días; la profundización de las políticas de

saneamiento de la propiedad inmobiliaria y el incremento de un 40% de las operaciones

financieras garantizadas por hipotecas desde el 2006 al 2010. (Mejía, 2012)


4.3. Marco Urbano e Institucional

4.3.1. Distrito Nacional: Leyes y Organización Municipal.

El Distrito Nacional es una entidad territorial político – administrativa única en la

República Dominicana, establecida por la Constitución y regulada por diversas leyes

relativas al orden municipal. En el Distrito Nacional se asienta la capital dominicana,

Santo Domingo de Guzmán, que es su único municipio; cuenta con un gobierno

municipal o Ayuntamiento y con un Senador y varios Diputados al Congreso Nacional, el

Distrito Nacional es la Sede del Gobierno Central. Con la Ley 163 del 2001 la superficie

del Distrito Nacional fue reducida a unos 104 kilómetros cuadrados, quedando rodeado

por la provincia de Santo Domingo. (DGPU, 2004)

La Ley 163-01, de fecha 2 de octubre del 2001, en su Artículo 1 crea la provincia

de Santo Domingo, modificando los artículos 1 y 2 de la ley No. 5220, sobre División

Territorial de la República Dominicana, de fecha 21 de septiembre de 1959 y sus

modificaciones, para que en lo sucesivo se lea así:

“El territorio de la República Dominicana lo integran: el Distrito Nacional y las

provincias: la Altagracia, Azua, Bahoruco, Barahona, Dajabón, Duarte, Elías Piña,

Espaillat Hato Mayor, Independencia, María Trinidad Sánchez, Monseñor Nouel,

Monte Cristi, Monte Plata, Pedernales, Peravia, Puerto Plata, la Romana, Salcedo,

Samaná, San Cristóbal, San José de Ocoa, San Juan, San Pedro de Macorís, Sánchez

Ramírez, Santiago Rodríguez, Santo Domingo, El Seibo, Valverde y la Vega”.

En el Artículo 2 de la presente Ley, se delimita el Distrito Nacional como la parte

de la ciudad de Santo Domingo que tiene por límites al Norte, el río Isabela; al Sur, el

mar Caribe; al Este, el río Ozama; y al Oeste, una línea que se inicia en el mar Caribe y


que sigue hacia el Norte por el límite Oeste de la urbanización Costa Verde, hasta la

prolongación de la avenida Independencia. Toma esta vía en dirección Oeste-Este, hasta

la avenida Luperón. Sigue por esta vía de sur a norte hasta la autopista Duarte; sigue

dicha autopista en dirección sur-norte hasta el paraje de Pantoja, de la actual sección de

Los Alcarrizos, la cual bordea por sus límites Sur y Este y continúa por los límites

occidentales del paraje la Isabela de dicha sección hacia el Norte, hasta encontrar el Río

Isabela.

Cabe señalar que, tal como dice el Artículo 3 de la presente Ley, la provincia de

Santo Domingo estará constituida por todo el territorio del actual Distrito Nacional, que

queda fuera de los nuevos límites indicados en el Artículo 2 de esta ley. La misma estará

integrada por los municipios de Santo Domingo Este, Santo Domingo Oeste, Santo

Domingo Norte y Boca Chica.

Los límites de la provincia Santo Domingo son: al Norte, la provincia de

Monte Plata, al Sur, el no Isabela; al Este, la provincia de San Pedro de Macorís y al

Oeste, el río Ozama y la provincia de San Cristóbal.

Según la Información Institucional del Ayuntamiento del Distrito Nacional (ADN),

el 24 de abril de 1494, fue instalado el primer Ayuntamiento del Nuevo Mundo en la

Villa de La Isabela, en lo que hoy es el municipio de La Isabela en la provincia de Puerto

Plata, constituyendo el principio del desarrollo en el nuevo continente, de la vida

administrativa municipal y comunitaria. Los Ayuntamientos o Cabildos durante la

colonia tenían funciones normativas, jurisdiccionales, impositivas y recaudadoras de

impuestos, arbitrios y tributos en general que engrosaban los fondos de la Corona.

Diversas disposiciones legales han regido a nuestros ayuntamientos a través de la

historia. La primera legislación municipal dominicana fue la Ley No. 32 del 2 de mayo

del 1845. En ella se delega la Administración Comunal de los Ayuntamientos y éstos

ejercían el gobierno político y económico de las comunas.

Luego se promulgaron las Leyes No. 3455 sobre Organización Municipal y No.

3456 sobre Organización del Distrito Nacional, del 21 de Diciembre de 1952, que


establece el Distrito Nacional como “una entidad política y administrativa, dotada de

personalidad jurídica, con patrimonio propio y con capacidad para realizar todos los actos

jurídicos que fueren necesarios o útiles para el cumplimiento de sus fines, en la forma y

con las condiciones que la Constitución y las leyes determinen.

Ambas leyes fueron modificadas en 1961 por la Ley No.5622, que trata sobre

autonomía municipal. A partir de la misma, los ayuntamientos comenzaron a funcionar

como verdaderos gobiernos locales sin que fuera necesaria la autorización del Presidente

de la República o cualquier otro funcionario para realizar sus actividades, y así está

consignado en los Artículos 1 y 2 de esta ley, que establece como normas inherentes a la

autonomía municipal que los ayuntamientos no requerirán autorización del Presidente de

la República para realizar actos de las funciones que también se establecen en la leyes

3455 y 3456.

Ese proceso culmina en la Ley 176-07 del Distrito Nacional y los Municipios, de

fecha 12 de julio del 2007, promulgada el 17 del mismo mes y año. Esta derogó en su

totalidad todas las disposiciones anteriores relativas al quehacer municipal. Este nuevo

régimen jurídico municipal, responde a las nuevas corrientes de reformas, modernización

institucional y descentralización, teniendo en cuenta que los ayuntamientos son las

instancias que más cerca están del ciudadano y, por ende, garantizan que los servicios que

les son consustanciales a su propia naturaleza de ser entidades de servicios públicos, sean

prestados de manera continua y permanente.

La Ley 176-07, confiere amplia participación a la ciudadanía en la gestión del

municipio y obliga a las autoridades de los ayuntamientos a ajustar sus actuaciones a las

normas legales. Además le otorga derecho de participar en la formulación del

presupuesto municipal y dar seguimiento al desarrollo de proyectos y obras a construir.

También concede derechos y estimula al ciudadano a vigilar, denunciar y someter a la

justicia a quienes no cumplan con sus deberes y funciones; promover su destitución si no

reúnen las condiciones que exige la ley para ejercer el cargo de síndico o regidor, o

porque hayan incurrido en causas de incompatibilidad.


En nuestra Constitución no se consigna el municipio como un poder del Estado,

sino como una división política administrativa, con un organismo de gobierno

denominado Ayuntamiento. El Ayuntamiento de Santo Domingo está considerado como

una división política administrativa especial, en su calidad de Capital de la República.

Según el Artículo 31 de la presente Ley, formula que el Ayuntamiento es el órgano

de gobierno del municipio, y está constituido por dos órganos de gestión

complementarios: uno normativo, reglamentario y de fiscalización que se denominará

Concejo Municipal, y estará integrado por los regidores/as, y un órgano ejecutivo o

sindicatura que será ejercido por el síndico/a, los cuales son independientes en el ejercicio

de sus respectivas funciones, y estarán interrelacionados en virtud de las atribuciones,

competencias y obligaciones que les confiere la Constitución de la República y la

presente ley. En la actualidad el Distrito Nacional cuenta con 37 regidores que

constituyen el Concejo Municipal, que es el cuerpo legislativo y de fiscalización; por el

Síndico/a y el Vice síndico/a. El Síndico o Alcalde es el ejecutivo del gobierno local.

El Concejo Municipal cuenta con un/a Presidente/a y Vicepresidente/a que son

elegidos anualmente, pudiendo ser re-electos; tendrá un secretario/a, quien dispondrá en

sus sesiones solamente de voz; un Gerente Financiero designado por el concejo de

regidores a iniciativa del síndico; un Contralor municipal designado por el concejo

municipal mediante concurso público; un Contador/a Municipal designado por el concejo

de regidores a iniciativa del síndico; una Tesorería Municipal designada por el concejo de

regidores a iniciativa del síndico; Inspectores Municipales designados por el concejo

municipal a propuesta del síndico/a.

La sindicatura es el órgano ejecutivo del gobierno municipal cuyo desempeño es

realizado por el/la síndico/a. Como tal es una persona jurídica descentralizada, que goza

de autonomía política, fiscal, administrativa y funcional, gestora de los intereses propios

de la colectividad local, con patrimonio propio y con capacidad para realizar todos los

actos jurídicos que fueren necesarios y útiles para garantizar el desarrollo sostenible de

sus habitantes y el cumplimiento de sus fines en la forma y con las condiciones que la


Constitución y las leyes lo determinen. Según los Artículos 163 y 164, en cada sección

habrá un alcalde/sa pedáneo/a el cual representa al síndico/a, competiéndole ejecutar las

órdenes que le imparta éste a fin de asegurar la prestación de los servicios municipales y

la ejecución de las leyes y reglamentos municipales. En cada paraje habrá un ayudante/a

de alcalde/sa quien actuará bajo la directa dependencia del alcalde/sa pedáneo/a de su

sección, asistiéndole en el ejercicio de sus funciones.

El Artículo 105, constituya a La Liga Municipal Dominicana como una entidad de

asesoría en materia técnica y de planificación, dirigida por un secretario general electo

por los síndicos/as de los municipios y el Distrito Nacional. El Artículo 173, constituye a

la Policía Municipal como una organización con jurisdicción dentro de los límites del

municipio, integrada en un cuerpo policial único, obligada a preservar los bienes

municipales y hacer cumplir las leyes, ordenanzas, resoluciones, reglamentos y

disposiciones municipales. El Artículo 175, establece que en cada municipio deberá

funcionar un Cuerpo de Bomberos con un número no menor de cinco (5) miembros,

dependiente del ayuntamiento.

A continuación se presenta el Organigrama Estructural del Ayuntamiento del

Distrito Nacional:

Gráfica 1: Organigrama Estructural del ADN

Fuente: (DGPU, 2004)


4.3.2. Marco Legal e Institucional para el Sector Privado de la Construcción

En la República Dominicana, entidades públicas, del sector privado y otras de

carácter mixto, inciden en el sector de la construcción, debido a que sus leyes orgánicas o

de funcionamiento, decretos y reglamentos le atribuyen competencia para regular la

actividad o uno o varios de sus componentes, o porque sus normas estatutarias establecen

como parte de su objeto el de fomentar el desarrollo del sector o de uno o varios de sus

componentes.

Presentaremos a modo de resumen el Marco Legal e Institucional que le compete

la regulación del sector privado de la construcción, extraído de un estudio integral del

sector construcción llevado a cabo por el Ministerio de Industria y Comercio (MIC) a

través del Programa COMPAL, ejecutado por la Conferencia de las Naciones Unidas

sobre Comercio y Desarrollo (UNCTAD) (Rojas & Bidó, 2009), y se indicarán las

Políticas Gubernamentales aplicables a este sector.

A seguidas, se abordarán las competencias y funciones de las entidades de carácter

público o sector centralizado (A) y las de carácter privado o mixto (B) o sector

descentralizado y privado.

a. Sector Centralizado:

Con la promulgación de la nueva Carta Sustantiva Dominicana en 26 de enero del 2010,

publicada en la Gaceta Oficial No. 10561 de esa misma fecha, las Secretarías de Estado

pasaron a ser denominadas Ministerios (Art. 134); y los Síndicos, funcionarios electos

para presidir los Ayuntamientos o Gobiernos Locales del Distrito Nacional y los

Municipios, pasaron a ser denominados Alcaldes (Art.201). Esta nueva denominación es

la que utilizaremos en este estudio.

a.1. Los Gobiernos Locales o Ayuntamientos: Diversas disposiciones legales han

regido a los Ayuntamientos a través de la historia, hasta culminar en la Ley 176-07 del

Distrito Nacional y los Municipios. Está cargo la Dirección de Planeamiento Urbano, de


otorgar los permisos relativos al uso de suelo, cambios de uso de suelo, de anteproyectos

y proyectos de construcción, reconstrucción, ampliación, remodelación, y demolición de

las edificaciones y terrenos

a.2. Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC): Este Ministerio fue

creado en el año 1854 y es el que a través de la Dirección Generales de Edificaciones se

encarga de regular la actividad del sector de la construcción civil (edificaciones) del país.

a.3. Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MMARENA): Este

Ministerio fue creado mediante la Ley No. 64-00, del 18 de agosto del 2000. Es la

entidad responsable de emitir el permiso ambiental o la licencia ambiental, a todo

proyecto, obra de infraestructura, industria o cualquier otra actividad que sus

características pueda afectar, de una manera u otra, el medio ambiente y los recursos

naturales.

a.4. Ministerio de Turismo (MIT): Conforme a su Ley Orgánica No. 84 del año 1979,

es el responsable de planificar, programar, organizar, dirigir, fomentar, coordinar y

evaluar las actividades de la industria turística del país, de conformidad con los objetivos,

metas y políticas nacionales que determine el Poder Ejecutivo.

a.5. Corporación Dominicana de Empresas Estatales de Electricidad (CCDEEE): Se

crea con la promulgación de la Ley General de Electricidad No. 125-01, del 26 de julio

del 2001, derogando las leyes previas. Sus funciones consisten en liderar y coordinar las

empresas eléctricas, para proveer a la nación de un sistema eléctrico que garantice la

producción, la transmisión, la distribución y la comercialización de energía eléctrica.

a.6. Ministerio de Trabajo (MT): El 30 de junio de 1930 se promulgó la Ley No. 1312

que crea la Secretaría de Estado de Trabajo y Comunicaciones. En el año 1962, se cambia

la denominación a la de Secretaría de Estado de Trabajo. En el año 1992, se promulga la

Ley No. 11-92, mejor conocida como Código de Trabajo, que regula las relaciones de

trabajo entre trabajadores y empleadores del sector privado y de organismos


descentralizados y autónomos, que su ley orgánica expresamente establezca que quedan

regidos bajo la ley laboral. Una de las dependencias de este Ministerio es el Comité

Nacional de Salarios, organismo que tiene la atribución de fijar por consenso y mediante

Resolución de ejecución obligatoria con vigencia no mayor de dos años, los salarios

mínimos nacionales para el sector privado sectorizado o no, entre los que se encuentra el

sector de la construcción y sus afines.

a.7. Ministerio de Industria y Comercio (MIC): Su origen se remonta al año 1844, es

la institución gubernamental responsable de formular y aplicar la política industrial,

comercial interna y externa del país. El 30 de junio de 1966, se promulga su Ley

Orgánica No. 290-66 y el 12 de agosto de ese mismo año se dicta su Reglamento

Orgánico y Funcional No. 186-66, que establece la organización interna y las

atribuciones específicas de cada unidad orgánica del Ministerio de Industria y Comercio.

a.8. Dirección General de Impuestos Internos (DGII): Es la institución de derecho

público, con personalidad jurídica y autonomía funcional, presupuestaria y

administrativa-técnica, que se encarga de la administración y/o recaudación de los

principales impuestos internos y tasas en la República Dominicana, al tenor de las Leyes

números 166-97 y 227-06. La Norma General No. 07-07, del 26 de junio del 2007,

establece la forma de aplicación de la exención a los activos del Impuesto sobre la Renta

(ISR) y el Impuesto de Transferencia a los Bienes y Servicios (ITBIS) para el sector de la

construcción y el uso de los comprobantes fiscales.

a.9. La Tesorería de la Seguridad Social (TSS): es un organismo dependiente del

Consejo Nacional de Seguridad Social (CNSS) y es responsable del recaudo,

distribución y pago de los recursos financieros del Sistema Dominicano de Seguridad

Social, y de la administración del Sistema Único de Información. Cabe señalar que el

Sistema Dominicano de Seguridad Social (SDSS) surge con la promulgación de la Ley

No. 87-01, del 10 de mayo del 2001, y comprende a todas las instituciones públicas,

privadas y mixtas que realizan actividades principales o complementarias de seguridad

social, estas son: a) El Consejo Nacional de Seguridad Social (CNSS), entidad pública


autónoma órgano superior del Sistema; b) La Tesorería de la Seguridad Social (TSS),

entidad responsable del recaudo, distribución y pago de los recursos financieros del

SDSS, y de la administración del sistema único de información; c) La Dirección de

Información y Defensa de los Asegurados (DIDA), dependencia pública de orientación,

información y defensa de los derechohabientes; d) La Superintendencia de Pensiones

(SIPEN), entidad pública autónoma supervisora del ramo; e) La Superintendencia de

Salud y Riesgos Laborales (SISALRIL), entidad pública autónoma supervisora del ramo;

f) Las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), de carácter público, privado o

mixto; g) Las Administradoras de Riesgos de Salud (ARS), de carácter público, privado o

mixto, con o sin fines lucrativos; h) El Seguro Nacional de Salud (SENASA), entidad

pública y autónoma; i) Las Proveedoras de Servicios de Salud (PSS), de carácter público,

privado o mixto, con o sin fines lucrativos; J) Administradora de Riesgos Laborales Salud

Segura (ARLSS); k) Las entidades públicas, privadas o mixtas, con y sin fines de lucro,

que realizan como actividad principal

b. Sector Descentralizado, Instituciones Privadas y Mixtas:

b.1. Corporación de Acueductos y Alcantarillados de Santo Domingo (CAASD): La

CAASD fue creada mediante la Ley número 498, del 13 de abril de 1973, es una

institución de servicio público con carácter autónomo de nivel regional. Esta institución

brinda el servicio de agua potable y el alcantarillado sanitario, a la provincia de Santo

Domingo, así como en el Distrito Nacional.

b.3. Instituto Nacional de la Vivienda (INVI): El Instituto Nacional de la Vivienda

fue creado por la Ley No. 5892 de fecha 10 de mayo del año 1962 y sus modificaciones.

Su origen y razón de ser encuentra su aplicación en el literal b) del numeral 15 del

artículo 8 de la Constitución Dominicana vigente para la época, que declaraba de interés

social el establecimiento de cada hogar dominicano en terrenos o mejoras propias. Su

misión es mejorar las condiciones de vida a las familias dominicanas pertenecientes a los

sectores de ingresos bajos a través de la construcción, mejoramiento, reconstrucción o

ampliación de sus viviendas. Formula, además, planes y proyectos de viviendas en


coordinación con el sector privado y grupos de trabajos que requieran el apoyo técnico

financiero de la institución.

b.4. Banco Nacional de Fomento de la Vivienda y la Producción (BNFVP): La Ley

No. 6-04 de fecha 11 de enero del 2004, transformó el Banco Nacional de la Vivienda

(BNV) en una banca de fomento multisectorial y de segundo piso bajo el nombre de

“Banco Nacional de Fomento de la Vivienda y la Producción (BNFVP)”. Es una entidad

de carácter mixto (público-privado) que suministra recursos, de corto, mediano y largo

plazo y de instrumentos con la finalidad de promover los mercados financieros y de

capitales; recursos que habrán de incidir en la política crediticia y en el financiamiento de

las actividades productivas del país y fomento de la vivienda, a fin de mejorar la

competitividad empresarial. En la actualidad, el BNFVP en coordinación con las demás

dependencias gubernamentales del sector de la vivienda, funge como una de las entidades

responsables de la ejecución de la política financiera-habitacional del Estado y a esos

fines, como entidad financiera de segundo piso, se dedicará a la facilitación de recursos

para los sectores productivos, a la promoción de un mercado secundario de hipotecas y la

promoción de los mercados financieros y de capitales.

b.5. Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA):

Creada por la Ley No. 6160, del 11 de enero de 1963, y tiene las funciones de vigilar el

ejercicio profesional, y velar por los intereses generales de las Profesiones que agrupa en

su seno; Servir como guardián del interés público y actuar como Asesor del Estado en los

asuntos de su competencia, tal es el caso de las construcciones civiles y viales (Art. 6

acápite A y B, Ley 6160); Velar por el cumplimiento de las normas técnico-legales que

deben ser aplicadas en las diferentes fases de la elaboración de proyectos, ejecución y

contratación de obras del Estado, a los fines de que las licitaciones, concurso, sorteos y

otras formas de asignación de obras se realice bajo los parámetros legales.

b.6. Instituto Nacional a los Derechos del Consumidor (Pro-Consumidor): Organismo

estatal creado mediante la Ley General de Protección de los Derechos del Consumidor o

Usuario No. 358-05, en fecha 19 de septiembre del año 2005 , que supervisa el desarrollo

de las operaciones comerciales de compra y venta en el mercado nacional. Su función

http://proconsumidor.gob.do/documentos/ley358-05.pdf

http://proconsumidor.gob.do/documentos/ley358-05.pdf


principal es establecer y reglamentar las políticas, normas y procedimientos necesarios

para la protección efectiva de los derechos de los consumidores en la República

Dominicana, con el objeto de garantizar la seguridad jurídica y la equidad en las

relaciones entre proveedores, consumidores de bienes y usuarios de servicios, sean de

derecho público o privado, nacionales o extranjeros. Entidad estatal descentralizada, con

personalidad jurídica, que está jugando en los actuales momentos un rol muy importante

y ganando la confianza de los consumidores de bienes y usuarios de servicios al canalizar

sus reclamaciones a través de esta entidad.

b.7. Asociación de Constructores y Promotores de la Vivienda (ACOPROVI): Es

una entidad sin fines de lucro, cuya misión es “Consolidar el Sector Construcción a

través del mejoramiento en las condiciones para el incremento de la construcción,

promoción, comercialización y venta de las viviendas en la República Dominicana.” Se

considera la más efectiva representación de los derechos e intereses comunes de los

involucrados en el Sector Construcción, al propugnar cumplimiento de las leyes, normas

y reglamentos que rigen dicho sector, en el país. Por tal razón, comúnmente funciona

como intermediario entre los actores del sector construcción, la opinión pública y las

autoridades del Ministerio de Industria y Comercio, a los fines de llegar a un acuerdo.

b.8. Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI): La Asociación de Empresas

Inmobiliarias (AEI), es una entidad sin fines de lucro de la que forman parte también

corredores independientes, personas y compañías ligadas al sector, constituida en fecha

24 de octubre del año 1989, con el objetivo de agrupar en su seno a las empresas

dedicadas a los negocios inmobiliarios y “evitar la competencia desleal mediante su

poder conciliatorio de orden disciplinario” (sic), según sus Estatutos.

4.3.3. Marco Legal e Institucional para el Sometimiento de Proyectos de

Edificación.

En este capítulo detallaremos las Instituciones, sus respectivas Direcciones y

Departamentos, y el marco legal que les da la facultad para la tramitación de los


Proyectos de Edificaciones en el Distrito Nacional para fines de Licencia y Permisos de

Construcción.

A modo de resumen para la construcción de edificaciones civiles (viviendas,

habitacionales, urbanizaciones), es necesario contar con el permiso de uso de suelo y

verificación del conjunto de planos del proyectos por parte de la Dirección de

Planeamiento Urbano o la Oficina que tuviere esa función en los Ayuntamientos o

Gobiernos Municipales. Estos planos para edificaciones civiles deben ser aprobados

técnicamente por la Dirección de Edificaciones del Ministerio de Obras Públicas y

Comunicaciones, el cual debe velar conjuntamente con el Colegio Dominicano de

Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA) porque se respeten las disposiciones

legales relativas a la calidad profesional, al ejercicio de la profesión y a los controles

técnicos de las obras civiles y viales. En adición se debe obtener el permiso por parte del

Ministerio de Medio Ambientes y Recursos Naturales (MMARN) dependiendo de la

magnitud del proyecto y sus implicaciones en términos medioambientales.

4.3.3.1. Dirección General de Planeamiento Urbano (DGPU),

Ayuntamiento del Distrito Nacional (ADN).

La Ley 176-07 del Distrito Nacional y los Municipios, tiene por objeto normar la

organización, competencia, funciones y recursos de los ayuntamientos de los municipios

y del Distrito Nacional. En su Artículo 126 dispone que en cada ayuntamiento haya una

oficina de planeamiento urbano, cuyos objetivos centrales son:

Asistir técnicamente al ayuntamiento y a las comunidades en el diseño,

elaboración y ejecución de los planes de desarrollo del municipio;

Regular y gestionar el planeamiento urbanístico, uso de suelo y edificación en las

áreas urbanas y rurales del territorio municipal, desde criterios de inclusión y

equidad social y de género, participación y eficiencia;


Proyectar el desarrollo territorial de los asentamientos humanos mediante el

estudio de sus problemas y dinámicas, la formulación de políticas, estrategias,

planes, programas, proyectos y normas, y el establecimiento de mecanismos de

control y fiscalización de la actuación de los diferentes agentes.

Conforme a la Ley 6232 de Planificación Urbana, del 25 de febrero de 1963, dicta

que en los ayuntamientos de toda ciudad con más de 50.000 habitantes habrá las

“Oficinas de Planeamiento Urbano”, como cuerpos técnicos, consultivos y asesores.

Estas oficinas tienen entre sus funciones preparar proyectos de carácter urbanístico, el

desarrollo vial, elaborar reglamentos de valorización, atender y orientar al público, crear

Planes Reguladores, y dar permisos para construcciones afines.

Las Dependencias de la Dirección General de Planeamiento Urbano (DGPU) del

ADN, y sus funciones, se resumen en el Manual de Normas y Procedimientos de la

DGPU (DGPU, 2004) y el Manual de Organización del ADN, estas son (Calidad., 2005):

a. Dirección General: El director de planeamiento urbano debe ser un Arquitecto

especializado en Urbanismo o rama relacionada. La función del director consiste en:

Gráfica 2: Organigrama Estructural DGPU

Fuente: (DGPU, 2004)


Coordinar el buen desempeño de todos los departamentos que conforma la

Dirección de Planeamiento Urbano para cumplir con las atribuciones que

establece la ley, siendo el funcionario encargado de firmar los diferentes

certificados de aprobación de usos de suelo y edificaciones;

Promover la programación, elaboración, análisis y reformulación de los planes

reguladores del desarrollo urbano, con énfasis en la zonificación, uso del suelo,

edificaciones, tránsito vehicular y demás reglamentaciones y disposiciones

pertinentes;

Mantener actualizados los planos urbanísticos de cada una de las jurisdicciones

del Distrito Nacional;

Elaborar los estudios básicos de investigaciones de carácter físico, social,

económico y cultural para la confección de planes generales del desarrollo urbano

del D.N.;

Elaborar los proyectos municipales de carácter urbanístico;

Indicar las adquisiciones necesarias para el establecimiento de los servicios

públicos y sociales requeridos en los planes de desarrollo.

c. Departamento de Tramitación de Proyectos: En este Departamento se inicia el

proceso de tramitación de todo proyecto que ingrese a la DGPU, y tiene como

atribuciones principales:

Orienta al solicitante sobre la documentación requerida y se le proporciona los

formularios necesarios para la realización de los pagos que debe anexar;

Se registra el proyecto, dando un código al expediente que el solicitante debe

retener para darle seguimiento. Los primeros números corresponden al orden en

que se han recibido los proyectos, un guión y luego el número terminal del año en

que se tramita;

Velar por la correcta documentación de los proyectos que se reciben, para el

cumplimiento de las normas establecidas;

Ofrecer orientación a los munícipes sobre el status de los trámites de los

proyectos sometidos a aprobación;


Revisar, tramitar y llevar control de los proyectos municipales de carácter

urbanístico.

d. Departamento de Control Urbano: Tiene la responsabilidad de velar por la

adecuada aplicación del uso de suelo y el respeto a las especificaciones aprobadas a

edificaciones. Para el ejercicio de esta función debe realizar inspecciones de campo para

levantar la situación de una zona, un solar o una edificación.

Las inspecciones pueden responder al proceso de tramitación de un uso de suelo o de

un proyecto, al requerimiento de un tribunal municipal, a una denuncia de violación o a

las jornadas ordinarias de supervisión. Una de las funciones más importantes del

departamento es la administración de conflictos, pues a través de las notificaciones se

citan a las partes para ventilar el problema y a la luz de las leyes y normativas agotar una

primera fase de acuerdos. La mayor parte de los conflictos pueden ser resueltos entre las

partes en esta instancia.

e. Departamento de Urbanismo: Sus funciones son:

Velar por el estricto cumplimiento de las normas urbanísticas establecidas, en los

diseños y planos sometidos a aprobación;

Evaluar proyectos específicos con soluciones según los criterios expresados por el

proyectista, con criterios alternos a las normas establecidas o en ausencia de éstas;

Plantear criterios de densificación en zonas arrabalizadas y urbanizaciones que no

se desarrollan de acuerdo a las regulaciones con que fueron aprobados;

Evaluar, pre-aprobar o rechazar los proyectos sometidos a la Dirección de

Planeamiento Urbano de acuerdo al cumplimiento de las regulaciones existentes;

Coordinar las demandas de reordenamiento urbano sobre densidades constructivas

y habitacionales en el centro urbano, sirviendo como enlace entre la comunidad,

los promotores y el sector inmobiliario.

Tiene la responsabilidad de verificar en los proyectos sometidos, lo siguiente:


Densidad de población en el proyecto, que se clasifican en densidades baja, media

y alta. Está determinada según una zonificación del territorio del Distrito

Nacional;

Uso de Suelo, según las normativas y criterios de la DGPU;

Retiros a linderos, según las zonas reguladas o sin regulación.

Estacionamientos, según los criterios establecidos en la ley 687 y su reglamento

1661, modificado o sustituido por 346-98. Se considera además el reglamento M-

002 del Departamento de Normas, Reglamentos y Sistemas de la SEOPC, que

está ratificado por la resolución 15-87 emitida por la Sala Capitular del ADN.

Este Departamento estudia los casos y da sus recomendaciones de acuerdo a los criterios:

Si el proyecto presentado está ubicado en zona con regulación específica.

Si el proyecto presentado está ubicado en una vía regulada, por las resoluciones 8-

90, 35-79, 71-95, etc.

Si el proyecto presentado se encuentra en una zona o vía en proceso de

regulación.

Si el proyecto presentado se encuentra en zonas o vías sin regulación.

En los tres primeros casos se aplican las normativas vigentes o en proceso de

reglamentarse. En el último caso se considera la información presentada en el informe de

inspección realizado.

En este mismo orden, según el Artículo 109 de la Ley 176-07, el Ayuntamiento

ejercerá sus atribuciones a través de la aprobación de ordenanzas, reglamentos, acuerdos

y resoluciones. Algunas de las resoluciones, ordenanzas, normativas y demás, dictadas

por el Ayuntamiento de Santo Domingo que son de interés para este estudio, son:

Resolución 94-98, que aprueba el Plan para el desarrollo urbano del Polígono

Central, considerando al Polígono Central como el área comprendida entre las avenidas


Jhon F. Kennedy al norte, 27 de Febrero al sur, Ortega y Gasset al este y Winston

Churchill al oeste. La Resolución aprueba; a) Un Plan de Regularización del tránsito

vehicular y peatonal; b) Plan de Regularización de uso de suelo; c) Plan de densificación

habitacional y de construcción; d) Plan de reordenamiento de retiros y colindancias; e)

Mecanismos para la participación de la población en la gestión del desarrollo y

ordenamiento del área; f) Instrumentos generales para la organización del espacio urbano,

los estacionamientos y el tránsito. Acompañan a esta Resolución el Plano y Tabla

Normativos del Polígono Central, los cuales son parte integral de la misma y se

constituyen en instrumentos de su aplicación.

Resolución 85-2009, que aprueba la iniciativa de la Dirección General de

Planeamiento Urbano de establecer la Zonificación Indicativa sobre Densidades (ZID) en

la circunscripción No. 1 del Distrito Nacional. Que surge debido a la dinámica urbana del

Distrito Nacional que demandaba un proceso de actualización de las regulaciones y

normas establecidas, de manera transitoria, en tanto se formula el Plan de Gestión y

Ordenación Territorial, de forma que pueda dar respuesta adecuada a las necesidades

urbanas actuales con una perspectiva de futuro. En esta Resolución se establecen dos

categorías territoriales: Polígono Consolidado (PC): zona intraurbana, con una estructura

relativamente homogénea y continua, con áreas urbana en condiciones similares. Cada

PC está conformado por Unidades Territoriales (UT) que son áreas de escala vecinal que

presenta un tejido urbano con características propias.

En dicha Resolución se crearon diez (10) polígonos consolidados con sus respectivas

Unidades Territoriales, y se expresan también los rangos de densidad de población neta y

alturas máximas permitidas expresadas en números de niveles y su equivalente en metros.

Se crearon planos anexos a esta Resolución como partes íntegras de la misma, donde a

partir de la designación de colores se representan las características anteriores

mencionadas.

Ordenanza 04-2010, aprueba el proyecto sobre Trámites, Procedimientos y Arbitrios

para las solicitudes sometidas a la Dirección General de Planeamiento Urbano (DGPU)


del ADN. Se establecen los trámites y procedimientos para las siguientes solicitudes:

Certificado de Uso de Suelo, Anteproyecto, Proyecto Definitivo, Certificados para

Permisos de Demolición, Certificación para cambio de usos de suelo, Permisos de Verja

y Resellado.

Ordenanza del 22 de junio del 2011, que aprueba la Guía Normativa de Gazcue

propuesta por la Dirección General de Planeamiento Urbano (DGPU), la Oficina del Plan

Director Urbano (OPDU) y la Dirección de Patrimonio Cultural Inmueble (DPCI). La

Ordenanza que declara a Gazcue como patrimonio urbanístico y arquitectónico de la

ciudad de santo domingo de guzmán y aprueba la guía normativa de Gazcue, que define

su estructura urbana, clasifica y regula los usos del suelo, establece los parámetros

edificatorios, el tratamiento del dominio privado y del dominio público, para el citado

sector del distrito nacional. Será considerada como marco-base en las disposiciones

relativas a Gazcue del plan de gestión y ordenación territorial (POT) y como instrumento

regulador de los planes, programas y proyectos urbanísticos y arquitectónicos que se

planteen en su ámbito de aplicación.

Acompañan a esta Guía: Plano Normativo de Gazcue; TABLA 01. Uso de suelo

por sectores y vías; TABLA 02. Parámetros de edificación por sector, los cuales son parte

integral de la misma y se constituyen en instrumentos de su aplicación.

Ordenanza del 2010, que aprueba el Marco Normativo para la Ciudad Colonial de

santo domingo. La Ciudad Colonial de Santo Domingo fue declarada en 1990 Patrimonio

Cultural Mundial por la Organización de las Naciones Unidad para la Educación, la

Ciencia y la Cultura (UNESCO), en reconocimiento a sus atributos como Ciudad

Primada del Nuevo Mundo, se ha tomado la iniciativa de aprobar la propuesta de la

Administración del ADN, formulada por la Dirección de Patrimonio Cultural Inmueble,

de un Marco Normativo para la Ciudad Colonial de Santo Domingo para establecer las

Normas de Zonificación, Uso e Intervención. Los resultados concretos de la iniciativa del

Plan se sintetizan en tres instrumentos: un Plan Estratégico que establece directrices de


desarrollo; un Plan Regulador que identifica las áreas de conservación y transformación y

establece las reglas de intervención; y un catálogo de perfiles de proyectos.

f. Departamento de Tasación: Este departamento realiza las tasaciones de los

diferentes proyectos para determinar los valores que deben ser facturados para el

correspondiente pago en la tesorería del ADN. Este procedimiento está orientado por la

resolución municipal que establece las tasas municipales a edificaciones conforme a la

magnitud de la obra y a la tipología que corresponda. El departamento cuenta con la

Unidad de Catastro encargada de verifica la situación legal de la urbanización en la cual

estará ubicado el proyecto, la regularidad del título y la validez de los documentos

catastrales. En los casos necesarios la unidad realiza las inspecciones de lugar para el

buen cumplimiento de sus funciones.

Actualmente se encuentra sobre la palestra el Proyecto de Ordenanza 04-2010 Sobre

Trámites, Procedimientos, Tasas y Arbitrios de Planeamiento Urbano, emitido por el

ADN, del cual algunos personajes relacionados al tema han mostrado su desaprobación al

mismo por las altas tasas impuestas.

g. Departamento de Proyectos Extraordinarios: El Departamento de Proyectos

Extraordinarios estudia los casos relativos a Envasadoras de Gas, Estaciones de

combustible y Urbanizaciones. En el proceso de tramitación presenta sus

recomendaciones de acuerdo a los siguientes criterios:

Si el proyecto corresponde a un Estación de combustible se verifican la Ley 317-

72 y las resoluciones 28-66, 1-88 y 2-92.

Si se trata de una Envasadora de Gas se verifica la Resolución 104-67.

Si se trata de una Urbanización se verifica la Ley 675 Sobre Urbanización y

Ornato Publico y sus modificaciones.

h. Oficina del Plan Director Urbano (OPDU): Es el área de planificación y diseño de

la DGPU. Aquí se elaboran los planes y normativas urbanas que regulan el Distrito


Nacional y se preparan los diseños de proyectos urbanos requeridos por la sindicatura. En

este departamento se realizan los estudios urbanos necesarios para mantener actualizada

la información sobre las diversas zonas del territorio. Cuenta con tres unidades, Unidad

de Diseño, Unidad de Gestión y Unidad de Estudios. Cada una de estas áreas realiza

funciones especializadas de una forma articulada en el marco de la planificación urbana.

Por otra parte, la oficina juega un papel de depuración de los proyectos que son

sometidos en el proceso de tramitación para zonas consideradas especiales por la DGPU.

En esta situación se encuentra el polígono de Gazcue, para el cual el proceso de

tramitación de un proyecto inicia por la OPDU.

4.3.3.2. Dirección General de Edificaciones (DGE), Ministerio de

Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC).

La Ley 5150 del 13 de Junio de 1959, confiere al Ministerio de Obras Públicas la

facultad de aprobar los planos de las construcciones, lo que en la práctica significa dividir

la competencia de control de uso del suelo y construcciones, que otras legislaciones

confieren a los municipios, en dos atribuciones: una de control del suelo (municipal) y

otra de control de construcciones (nacional).

Esa misma Ley crea la Dirección General de Edificaciones, a la que se asignan

funciones relativas al trámite y revisión de planos, diseño y supervisión, cubicaciones y

cálculos de construcción de edificaciones.

Dicha Ley está reforzada por las disposiciones de la Ley 675 del 31 de Agosto de

1944, que regula las actividades relativas a Urbanización, Ornato Público y

Construcciones. La Ley No.687 del 30 de julio de 1982, es la que crea un sistema para el

ejercicio de la Ingeniería, la Arquitectura y Ramas afines. Con su puesta en vigor, la Ley

No. 675, sufre su modificación más sustancial, pues deja de ser ley “de construcción”,

para serlo únicamente de “Urbanizaciones y ornatos”, restringiendo su esfera de

aplicación al ámbito municipal.


La Dirección General de Edificaciones, como organismo rector del sector

construcción de edificaciones, según el portal del MOPC, tiene las siguientes funciones:

Dirigir, controlar y centralizar los servicios de diseño, supervisión de

construcción, cubicaciones y cálculos estructurales, relativos a las obras del

Estado;

Verificar que los proyectos de edificaciones públicas y privadas cumplan con las

disposiciones medioambientales para esta actividad;

Construir, reconstruir y mejorar las edificaciones públicas encomendadas por el

Ministerio;

Investigar las denuncias hechas por violación a las normas de construcción de

edificaciones;

Tramitar la revisión de los planos para edificaciones en general y emitir las

licencias de construcción correspondiente;

Tramitar y aprobar planos y ubicación de estaciones de gasolina y envasadoras de

gas para la emisión de los correspondientes permisos de construcción;

Emisión de licencias para construcción de estaciones de gasolina y envasadoras

de gas.

Dentro de las dependencias de la Dirección General de Edificaciones, está la

Oficina de Tramitación de Planos OTP. Según el portal del MOPC, es la encargada de la

recepción, el análisis y la aprobación de los proyectos de edificaciones a nivel nacional, o

sea, se encarga de la Emisión de Permisos (Licencia) para construcción de edificaciones.

Está compuesta por: la Oficina Central de Tramitación de Planos, OCTP (Santo

Domingo) y dos regionales: la Oficina de Tramitación de Planos Santiago y Oficina de

Tramitación de Planos San Francisco de Macorís; ofreciendo estas los mismos servicios

que la OCTP exceptuando los proyectos: Estaciones de servicios (gasolineras),

envasadoras de gas, urbanizaciones y proyectos especiales

El Decreto 346-98, crea el Reglamento para el Sometimiento y Aprobación de

Proyectos de Edificios y su inspección durante la Construcción, contiene todas las


normas de aplicación que dicta la Ley 687 para la planificación, ejecución y

administración de proyectos de construcción en el País, (sustituye al reglamento 1661 de

15 de diciembre del 1983). En este Reglamento: Se define el organigrama para la

ejecución de obras; Se especifica los documentos técnicos que componen todo tipo de

proyecto de construcción y el ámbito de jurisdicción de las instituciones que intervienen

para su tramitación para la obtención de la licencia de Construcción; Se clasifican los

planos con que debe contar un proyecto para la obtención de la licencia de construcción.

4.3.3.3. Dirección General de Reglamentos y Sistemas (DGRS),

Ministerio de Obras y Comunicaciones (MOPC).

La Ley No.687 del 30 de julio de 1982, la cual crea un sistema de elaboración de

reglamentos que sirva de base para la preparación y ejecución de proyectos y obras

relativos a la ingeniería, la arquitectura y ramas afines. Según el Artículo 2 de dicha Ley,

se crean los siguientes organismos para tales fines:

a) La Comisión Nacional de Reglamentos Técnicos de la Ingeniería, Arquitectura y

Ramas afines (CONARTIA);

b) La Dirección General de Reglamentos y Sistemas (DGRS).

De conformidad con los Art. 3 y 4, confiere a CONARTIA como la única autoridad

estatal encargada de definir la política de reglamentación de la ingeniería, la arquitectura

y ramas afines; y la DGRS como el organismo ejecutivo de la Comisión, y encargado de

la elaboración, de la coordinación y del control de la aplicación de los reglamentos

técnicos.

En anuencia con el Artículo No. 28 de la Ley 687, todos los reglamentos que,

elaborados por apruebe la comisión, deberán ser remitidos al Poder Ejecutivo para su

consideración y expedición.


Pero también la Ley 687 concibe un sistema de seguridad respecto a las obras de

construcción, garantizando su cumplimiento mediante determinadas sanciones penales.

Según el Art. 23, las infracciones a las disposiciones establecidas en esta Ley o en los

Reglamentos que expida el Poder Ejecutivo serán condenadas a una multa del 3 al 6 por

ciento del total de la obra, conforme a tasación hecha por el MOPC, a través de sus

departamentos correspondientes o a prisión correccional de 10 días a 6 meses o a ambas

penas a la vez, según la gravedad del caso.

El Decreto No. 346-98, del 11 de septiembre de 1998, estableció el nuevo

Reglamento para Sometimiento y Aprobación de Proyectos de Edificios y su Inspección

durante la construcción, que deroga al Reglamento 1661 de 15 de diciembre del 1983,

utilizado por un espacio de 15 años. Este Reglamento: Define el organigrama para la

ejecución de obras; Especifica los documentos técnicos que componen todo tipo de

proyecto de construcción y el ámbito de jurisdicción de las instituciones que intervienen

para su tramitación para la obtención de la licencia de Construcción; Clasifica los planos

con que debe contar un proyecto para la obtención de la licencia de construcción.

Se han elaborado una serie de Boletines y Manuales, algunos de los cuales contienen

Reglamentos, y otras recomendaciones o criterios, publicados a través de la Dirección

General de Reglamentos y Sistemas (DGRS), estos son:

Reglamentos:

R-001. Reglamento para el Análisis y Diseño Sísmico de estructuras.

R-002. Reglamento para Estacionamiento Vehicular en Edificaciones.

R-003. Reglamento para Instalaciones Eléctricas en Edificaciones.

R-004. Reglamento para la Supervisión e Inspección General de Obras.

R-005. Reglamento para Dibujo de Planos en Proyectos de Edificaciones.

R-006. Recomendaciones Provisionales para el Análisis Sísmico de Estructuras.

Ejemplos de Aplicación.

R-007. Reglamento para Proyectar sin Barreras Arquitectónicas.


R-008. Reglamento para el Diseño y la Construcción de Instalaciones Sanitarias

en Edificaciones.

R-009. Especificaciones Generales para la Construcción de Edificaciones.

R-010. Recomendaciones Provisionales para Instalaciones Eléctricas de

Edificaciones. Parte 2.

R-011. Criterios Básicos para Estudios Geotécnicos de Carreteras.

R-012. Criterios Básicos para el Diseño Geométrico de Carreteras.

R-013. Instrucciones para Presentación de Propuestas de Estudios y Proyectos de

Carreteras.

R-014. Especificaciones Generales para la Construcción de Carreteras.

R-015. Efectos P-Δ en la Respuesta Sísmica No Lineal (PT1)

R-016. Recomendaciones Provisionales para Espacios Mínimos en la Vivienda

Urbana.

R-017. Recomendaciones Provisionales para la Presentación de Proyectos Viales.

R-018. Diseño a Flexo compresión de Muros de Hormigón Armado. Secciones

Rectangulares, L y C (PT2).

R-019. Recomendaciones Provisionales para el Diseño y Construcción de

Sistemas de Drenaje de Carreteras.

R-020. Manual Ambiental para Diseño y Construcción de Proyectos Viales.

R-021. Requerimientos de Aplicación del Reglamento General de Edificaciones y

Tramitación de Planos.

R-022.Reglamento para el Diseño y Construcción de Sub-estaciones de Media a

Baja Tensión.

R-023.Reglamento para el Diseño de Plantas Físicas Escolares. –Nivel Básico y

Medio.

R-024. Reglamento para Estudios Geotécnicos en Edificaciones.

R-025. Reglamento para Instalación de Plantas Eléctricas de Emergencia.

R-026. Reglamento para la Ejecución de Trabajos de Excavación en las Vías

Públicas.

R-027. Reglamento para Diseño y Construcción de Edificios en Mampostería

Estructural.


R-028. Reglamento para Diseño, Fabricación y Montaje en Estructuras de Acero.

R-029. Reglamento para el Diseño y Construcción de Edificaciones en Madera

Estructural.

R-030. Reglamento para el Diseño e Instalación de Sistemas de Gas Licuado de

Petróleo.

R-031. Reglamento para el Diseño de Medios de Circulación Vertical en

Edificaciones.

R-032. Reglamento para la Seguridad y Protección contra Incendios.

R-033. Reglamento para Diseño y construcción de Estructuras en Hormigón

Armado.

Boletines

No. 1/79. Procedimiento de Tramitación de Planos para el Distrito Nacional.

No.2/79. Criterios Básicos Provisionales para la Revisión de Proyectos de

Edificaciones.

No.3/79. Reglamento de Pre-calificación de Empresas Constructoras.

No.3-A/79. Reglamento de Precalificación para Ingenieros Individuales,

Empresas Recién Constituidas, Maestros Constructores y Estudiantes de Término.

No. 4/79. Medidas de Control para la Instalación de Casilleros de Correo en

Edificaciones.

No. 5/80. Presentación de las “Recomendaciones Provisionales para el Análisis

Sísmico de Estructuras”.

No. 6/80. Requisitos Básicos Provisionales par las Instalaciones Eléctricas en

Edificaciones.

No. 9/80. Recomendaciones Provisionales para el Análisis de Mampostería.

No. 10/80. Recomendaciones Provisionales para el Análisis de Mampostería.

No. 11/81. Requisitos Mínimos Provisionales para Estudios Geotécnicos de

Edificaciones.

No. 13/84. Ley No. 687. Creación de una Sistema de Reglamentación Técnica de

la Ingeniería, Arquitectura y Ramas Afines.


No. 14/84. Estructura y Organización de la Dirección General de Sistemas.

No. 15/84. Reglamento No. 1661.

No. 16/86. Recomendaciones Provisionales para la Ventilación Natural en

Edificaciones.

No.17/87. Código Legislativo del Ejercicio Profesional de la Ingeniería, la

Arquitectura y Ramas Afines.

4.3.3.4. Dirección de Servicios de Autorizaciones Ambientales,

Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MMARN)

Ley No. 64, del 18 de agosto de 2000, crea Ley general sobre Medio Ambiente y

Recursos Naturales. La presente ley tiene por objeto establecer las normas para la

conservación, protección, mejoramiento y restauración del medio ambiente y los recursos

naturales, asegurando su uso sostenible.

El Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, ha desarrollado un

sistema de gestión de servicios donde la ciudadanía podrá tramitar las solicitudes

relativas a los permisos y licencias ambientales que requieren los proyectos, obras o

actividades que impactan los recursos naturales de la República Dominicana. El sistema

se gestiona a través del Centro de Atención al Usuario, de la Dirección de Servicios de

Autorizaciones Ambientales ó Ventanilla Única. En este centro se canalizan las

solicitudes a cualquiera de las áreas responsables de las evaluaciones, donde se

desarrollan los procedimientos técnicos, procurando garantizar la transparencia de los

procesos. (MMARN, 2012)

La Dirección de Servicios de Autorizaciones Ambientales está conformada por las

siguientes divisiones en atención a su operatividad y alcance:

División de Servicios: Área responsable del funcionamiento del Centro de

Atención al Usuario, encargada de la recepción de toda solicitud de autorizaciones


ambientales, comunicaciones relativas al proceso de autorizaciones, estudios

ambientales e informar sobre los procesos y estatus relativos a las solicitudes;

División de Seguimiento: Área responsable de la gestión de servicios relacionada

a los procesos de Autorizaciones Ambientales, a través de la administración del

sistema de manejo de procesos y rastreo de solicitudes (tramitación de solicitudes

a los departamentos y áreas temáticas correspondientes, información sobre estatus

general de los expedientes, seguimiento a expedientes aplazados o rezagados).

Gráfica 3: Organigrama Estructural Ventanilla Única MMARN

El Ministerio crea la “Guía de Servicios para Autorizaciones Ambientales”, que

procura poner a disposición del público general una herramienta de consulta, en un único

documento, con toda la información relacionada a los servicios relativos al proceso de

Autorización Ambiental. Con el fin de que los promotores, y público en general, puedan

obtener información acerca de sus solicitudes. (MMARN, 2012)

Antes de realizar cualquier solicitud, se recomienda ver los tipos de

autorizaciones ambientales para proyectos y actividades descritos en esta guía y la lista

Fuente: (MMARN, 2012)


de categorización de proyectos que está disponible en el Reglamento del Sistema de

Autorizaciones Ambientales.

Se establece además que todos los pagos de tarifas derivados de la emisión de

Autorizaciones Ambientales son establecidos mediante resoluciones administrativas, que

pueden presentar modificaciones sin previo aviso. Se realizarán con cheque certificado o

de administración a nombre del Ministerio.

4.3.3.5. Oficina de Patrimonio Cultural (OPC), Dirección General de

Turismo, Ministerio de Cultura.

La Ley de Patrimonio Cultural de la Nación que tuvo como antecedente inmediato

el Decreto Ejecutivo 1397, de 15 de junio de 1967, que creó, dentro de la Dirección

General de Turismo la Oficina de Patrimonio Cultural (OPC), concebida como “cuerpo

especializado y técnico encargado de la orientación, coordinación y ejecución de las

iniciativas y planes que se lleven sucesivamente a la práctica en la República

Dominicana”

Se puso a cargo de la Oficina a un Director, que debía ser “un Arquitecto

dominicano de probada capacidad y experiencia” y se le asignó una competencia general

y una inmediata. La primera tenía que ver con “el señalamiento de los límites precisos de

la Ciudad Colonial y la formalización progresiva de proyectos específicos de reparación,

rehabilitación y ambientación de conjuntos, calles o sitios de interés turístico”. La

segunda se refería a la “debida reparación y rehabilitación museográfica del Alcázar de

Colón y de las construcciones situadas dentro del perímetro de sus jardines.

Como complemento a esas disposiciones, el 15 de junio de 1967 se expidió el

Decreto Ejecutivo 1398, en virtud del cual se encargó a la Oficina de Patrimonio Cultural

la fijación de “los límites de la ‘Ciudad Colonial’, dentro del perímetro de la ciudad de

Santo Domingo de Guzmán”. Este mandato fue cumplido al expedirse el Decreto

Ejecutivo 1650, de 13 de septiembre de 1967, que contiene la demarcación de los límites


de la Ciudad Colonial, dentro del perímetro de la ciudad de Santo Domingo. Se dictó una

nueva Ley sobre la materia, la Ley 492, del 27 de octubre 1969, que declaró Ciudad

Colonial de Santo Domingo de Guzmán la zona declarada por el ya citado Decreto

Ejecutivo 1650 del 13 de septiembre de 1967, delimitó la zona monumental de la ciudad,

incluyó una lista de monumentos nacionales, y dictó varias disposiciones relacionadas

con la preservación del patrimonio cultural.

Conforme el artículo 5 de esta Ley, todos los monumentos que se declaran como

nacionales, y los que fueren calificados como tales en adelante, “quedan bajo la tutela y

protección del Estado, ejercitada directamente por la Oficina de Patrimonio Cultural y las

corporaciones y funcionarios que de ella dependan. La vigilancia, conservación y

reparación de los Monumentos Nacionales, así como la organización y desarrollo de los

servicios para atenderlos, se encomiendan especialmente a dicha Oficina, que formulará

las correspondientes propuestas de acuerdo con los recursos disponibles y habida cuenta

de las necesidades más urgentes”.

Particular importancia tiene la norma del artículo 9, en virtud de la cual “los

Monumentos Nacionales no podrán ser destruidos o desmontados total o parcialmente ni

se podrá realizarse en ellos obra alguna de reparación, reforma o modificación sin previa

autorización de la Oficina de Patrimonio Cultural”. Las sanciones y procedimientos que

deben seguirse en caso de infracción a este mandato, constan en los artículos siguientes.

También se exige aprobación previa de la Oficina de Patrimonio Cultural, tal

como lo manda el artículo 14, para realizar cualquier “tipo de construcción en los solares

yermos que existen dentro de la zona monumental de la ciudad de Santo Domingo de

Guzmán”. Este requisito, además, se establece como previo a cualquier otra autorización

o dictamen que deban dar las autoridades competentes en materia de construcción.


4.3.3.6. Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y

Agrimensores (CODIA)

Ley No. 6160, del 11 de enero de 1963, es la que crea el Colegio Dominicano de

Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA). Los Artículos 1, 3 y 4 de dicha Ley,

son modificados por la Ley No. 6201.

Es una Institución moral de carácter público, y como tal, tiene personalidad jurídica y

patrimonio propio, con todos los derechos reservados, obligaciones, poderes y tribuciones

que le señala la ley. El CODIA posee también su Reglamento Interno y su Código de

ética Profesional.

Entre los Artículos más destacados de esta Ley son los siguientes:

Art. No. 2: Para el ejercicio de las profesiones de ingeniero, arquitecto,

agrimensor y profesiones afines, se requiere la posesión de un exequátur

expedido por el Poder Ejecutivo.

Art. No. 17: Para ejercer cualquiera de las actividades que regula la presente Ley,

los profesionales a que ella se contrae, deberán inscribir sus respectivos títulos en

el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores de la

Republica Dominicana.

Art. No. 21: Serán suspendidos en el ejercicio de la profesión hasta por cinco años

los titulares colegiados que presten su concurso profesional o amparen con su

nombre a personas que ejercen ilegalmente o encubran actividades de empresas

que se ofrezcan o actúen de manera ilegal en asuntos propios de las profesiones a

que se refiere esta Ley.

El Decreto No. 319, del 25 de agosto del 1998, dispone la retención del 1x1000

correspondiente a la tasa profesional a las Instituciones que realicen pagos por concepto

de obras de ingeniería. Se instruye a la Tesorería Nacional a retener los valores

correspondientes a la tasa profesional establecida a favor del Colegio Dominicano de

Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA), equivalente al uno por mil (1 x 1000)


de los pagos que realice a los ingenieros por concepto de obras de ingeniería contratadas

por el Estado Dominicano o sus dependencias autónomas o descentralizadas.

4.3.3.7. Corporación del Acueducto y Alcantarillado de Santo

Domingo (CAASD)

La Ley No 498, del 21 de Abril de 1973, es la que crea la Corporación del

Acueducto y Alcantarillado de Santo Domingo (CAASD), institución de servicio público

con carácter autónomo, sujeta a las prescripciones de ésta Ley y sus Reglamentos.

Elaborará y ejecutará el plan de los sistemas de abastecimiento de agua potable y

disposición de aguas residuales de la Ciudad de Santo Domingo y algunas poblaciones de

su área de influencia; tendrá a su cargo también la administración, operación,

mantenimiento y ampliación de los mismos.

La calidad de los servicios de agua potable y saneamiento, se mide básicamente

por: 1) la continuidad y presiones en el suministro de agua potable, 2) la calidad del agua

para consumo y su sistema de control y vigilancia, y, 3) el tratamiento de aguas

residuales.

La infraestructura de la CAASD, según datos recolectados en el portal de la

institución, para fines de suministrar agua potable a la población en la zona urbana bajo

su jurisdicción, la CAASD cuenta con 72 sistemas de abastecimiento de agua potable,

cuya producción total promedio es de 18,051 l/s. Por otro lado, los servicios de

alcantarillado sanitario, apenas están en capacidad del 27% de la población que reside en

el Distrito Nacional y la zona urbana de la provincia de Santo Domingo.

Según el reglamento de la institución: “Normas de Diseño de la CAASD” (2009),

que expresa toda la información pertinente sobre el diseño y regulación de los sistemas de

agua potable, alcantarillado sanitario y drenaje pluvial en Santo Domingo, se especifica

que cualquier proyecto que requiera de una acometida de agua potable de un diámetro

igual o mayor a 2”, o en su defecto ser una urbanización o un edificio en condominio de

apartamentos, deberá ser tramitado por dicha institución para fines de aprobación.


Se recomienda que los proponentes antes de someter los planos del proyecto,

hagan una consulta por escrito a la CAASD, solicitando información en cuanto a las

facilidades de agua y alcantarillados disponibles. En la Norma se especifican los

requisitos de un proyecto a entregar para fines de su revisión y aprobación. (CAASD,

2009)

4.3.3.8. Corporación Dominicana de Empresas Eléctricas Estatales

(CDEEE)

Mediante la Ley No. 4115, del 21 de abril del 1955 y sus modificaciones, se creó

la Corporación Dominicana de Electricidad (CDE), cuyo patrimonio estaba integrado por

el conjunto de bienes de la empresa de servicio público de producción, transmisión y

distribución de energía eléctrica.

La Ley General de Reforma de la Empresa Pública No. 141-97, del 24 de junio

del 1997, tuvo por objeto principal dar inicio al proceso de capitalización de diversas

empresas propiedad del Estado Dominicano, entre las cuales se encontraba la

Corporación Dominicana de Electricidad (la “CDE”). Como consecuencia de este

proceso, surgieron tres (3) empresas de distribución de electricidad y dos (2) empresas de

generación: Las Empresas Distribuidoras de Electricidad del Norte, S.A.

(“EDENORTE”),del Sur, S.A. (“EDESUR”) y del Este, S.A. (“EDEESTE”); y las

Empresas Generadoras de Electricidad Itabo, S.A. (“EGE ITABO”) y Haina, S.A. (“EGE

HAINA”), como sociedades comerciales independientes, sujetas a las disposiciones del

Código de Comercio Dominicano y sus respectivos Estatutos Sociales.

Con la promulgación de la Ley General de Electricidad No. 125-01, del 26 de

julio del 2001, se creó la Corporación Dominicana de Empresas Eléctricas Estatales

(CDEEE), indicándose en su Artículo 138 que sus funciones consistirían en liderar y

coordinar las empresas eléctricas. Más adelante, en fecha 19 de junio del año 2002, el

Poder Ejecutivo dictó el Decreto No. 555-02, mediante el cual se instituye el Reglamento


para la Aplicación de la Ley No. 125-01. Dicho reglamento fue modificado por los

Decretos Nos. 749-02 y 494-07, de fechas 19 de septiembre del 2002 y 30 de agosto del

2007, respectivamente.

También se promulga la Ley 57-07, de Incentivo al desarrollo de las Energías

Renovables y sus Regímenes Especiales, y su Reglamento de Aplicación.

La Comisión Nacional de Energía (CNE), es Organismo descentralizado

encargado de elaborar y coordinar los proyectos de normativa legal y reglamentaria;

proponer y adoptar políticas y normas. Crea el “Reglamento de Interconexión Generación

Distribuida”, documento que contiene las regulaciones para la Interconexión de Sistemas

de Generación con el Sistema de Distribución Eléctrica. (CNE, 2012)

Este Reglamento aplica e incluye toda persona natural o jurídica, pública o

privada que solicite la interconexión de Sistemas de Generación con el Sistema de

Distribución Eléctrica. Las disposiciones de este Reglamento quedan complementadas

con las normas de Construcción de Obras Públicas.

El Distribuidor revisará el diseño del Sistema de Generación del Solicitante y lo

inspeccionará previo al comienzo de la Operación. El constructor, al momento de

comenzar las obras, será responsable de cumplir con las disposiciones de la Base Legal y

los reglamentos vigentes del Distribuidor aprobados por la CNE y/o SIE según aplique

La Solicitud estará disponible en las Oficinas de Ingeniería del Distribuidor y en la

página de Internet del Distribuidor. El Sistema de Generación se conectará, a costo del

cliente.

4.3.4. Procedimientos, tasas y arbitrios para la Tramitación de Proyectos

En este capítulo presentaremos el proceso de tramitación, y las tasas para los

mismos, más generales que deben llevarse a cabo para efectuar la aprobación de la


construcción de un proyecto habitacional en las zonas urbanas del Distrito Nacional.

Estos procedimientos se presentarán de acuerdo a las instituciones encargadas por las

cuales se debe tramitar.

4.3.4.1. Tramitación en DGPU del ADN

Mediante el dictamen de la Ordenanza No. 04-2010, se aprueban los trámites,

procedimientos y arbitrios para las solicitudes sometidas a la Dirección General de

Planeamiento Urbano del Ayuntamiento del Distrito Nacional.

A continuación se identifican los principales procedimientos relativos a la tramitación

de planos en la Dirección General de Planeamiento Urbano (DGPU) del Ayuntamiento

del Distrito Nacional:

1. Certificado de Uso de Suelo;

2. Certificación de No Objeción Anteproyecto;

3. Certificación de No Objeción al Proyecto Definitivo;

4. Certificado para Permiso de Demoliciones;

5. Permiso de Verja;

6. Resellado de planos.

1. Certificado No Objeción al Uso de Suelo

El objetivo es autorizar al solicitante a realizar actividades en una edificación dada en un

lugar específico de la ciudad conforme a las regulaciones y criterios establecidos. Es una

fase previa a la aprobación de un proyecto. El Certificado de Uso de Suelo debe estar

firmado por el Director y tiene una vigencia de un (1) año. Los documentos requeridos

son: (DGPU, 2004)

Carta de Solicitud donde describa los fines de la solicitud, dirigida al Director de

la DGPU;


Título de Propiedad Original y copia de ambos lados. Si tiene gravamen traer

además carta de No Objeción de la entidad financiera o, carta de saldo de

gravamen. El original sólo es para presentarlo;

Plano de Mensura Catastral (copia), aprobado por la Dirección General de

Mensura Catastral;

Plano de Localización del Proyecto;

Recibo de Uso de Suelo, por valor de RD$3,000.00;

Recibo de Inspección, por valor de RD$2,000.00;

Sellos de Rentas Internas, por valor de RD$1.00 y 0.25ȼ;

Todos estos documentos deben ser presentados en un fólder, y tendrá vigencia

durante un (1) año después de ser emitida.

2. Certificado de No Objeción.

El Objetivo de este procedimiento es establecer las especificaciones definitivas que

son aprobadas al proyecto presentado respecto a la altura, densidad, uso de suelo, retiros

a linderos y requerimientos especiales conforme a su naturaleza, ubicación y dimensión.

Para obtener este certificado es necesario acompañar la solicitud con: (DGPU, 2004)

El Anteproyecto;

El Proyecto definitivo.

El departamento de Tramitación registra el proyecto con un número de expediente

compuesto por dos grupos de cifras separadas por un guión. El primer grupo indica el

orden de sometimiento del expediente, y el segundo grupo indica los terminales del año

correspondiente.

Documentos para No Objeción en Anteproyectos:

Carta de Solicitud donde describa los fines de la solicitud, dirigida al Director de

la DGPU;






Mensura Catastral;

Recibo de No Objeción, por valor de:

-RD$5,000.00 vivienda familiar, anexo o remodelación de la misma;

-RD$25,000.00 edificios de apartamentos, anexo o remodelación del

mismo;

Juegos de Planos Arquitectónicos en formato 17"x22", encuadernado 8.5" x 11"en

carpeta verde claro con lo siguiente: a) Plano de Localización y Ubicación

indicando retiros y linderos; b) Plantas arquitectónicas dimensionadas; c) 2

Elevaciones; d) 2 Secciones.

Documentos para No Objeción en Proyectos Definitivos:

Una vez aprobado el Anteproyecto, previo pago de los arbitrios municipales, el

solicitante deberá depositar a los fines de aprobación del Proyecto Definitivo lo siguiente:

Ficha Técnica F-3, por valor de RD$1,000.00;

Dos (2) juegos de Planos Arquitectónicos en formato impreso, y un (1) juego en

formato digital CD: a) Plano de Localización y Ubicación indicando retiros a

linderos; b) Plantas arquitectónicas dimensionadas; c) 4 Elevaciones; d) 2

Secciones;

Un (1) Juego de Planos Completos reducidos a un formato 11"x17" y

encuadernado en 8.5" x11", carpeta azul claro con la información siguiente: a) Plano

de Localización y Ubicación indicando retiros a linderos; b) Plantas

arquitectónicas dimensionadas; c) 4 Elevaciones; d) 2 Secciones; e) Planos

Técnicos: Estructurales, Eléctricos y Sanitarios, según reglamentaciones.

3. Certificado para Permiso de Demolición


Carta de solicitud dirigida al Director de Planeamiento Urbano, firmada por el

propietario y el tramitador, con una breve descripción de la edificación existente y

la justificación de su demolición;





Mensura Catastral;

Fotografía de la construcción a demoler. Una toma debe tener la calle en primer

plano;

Plano de la edificación existente dimensionado;

Plano de localización y ubicación del proyecto;

Recibo de inspección por valor de RD$2,000.00;

Sellos de Impuestos Internos por valor de RD$1.00 y 0.25¢;

El pago de la tasa para obtener el certificado será de RD$25.00 por M2 de

edificación a demoler;

Acto de alguacil de notificación a los colindantes.

4. Permiso de Verja

Se refiere básicamente a la altura y al cierre de la verja solicitada para la edificación

construida o para un lote específico. El objetivo es autorizar al solicitante a colocar un

tipo de cierre en la colindancia de un terreno específico. Esto, realizado en acuerdo a las

normativas vigentes existentes en la ciudad. En el caso de edificaciones el concepto de

verja es sólo válido para aquellas que posean Licencia de Construcción, por tanto para

obtener la certificación es necesario acompañar la solicitud con la Licencia de

Construcción correspondiente. Se deben entregar al departamento de Tramitación lo

siguiente: (DGPU, 2004)





Plano de Mensura Catastral (copia), Aprobado por la Dirección General de

Mensura Catastral;

Plano de localización del proyecto;

Esquemas de verja (vistas en planta y elevación);

Recibo de inspección por valor de RD$2,000.00;

El pago de la tasa para obtener el certificado será de RD$100.00 por ML;

Acto de alguacil de notificación a los colindantes.

5. Resellado de Planos

El Resellado de planos consiste en un procedimiento mediante el cual el interesado puede

solicitar el sellado de juegos adicionales de planos a un proyecto aprobado. Este servicio

administrativo deberá ser solicitado en el Departamento de Urbanismo, los requisitos

serán:

Carta de solicitud expresando justificación y especificando el número de

expediente;

Juegos de planos a resellar;

Recibo de pago de resellado por valor de RD$300.00 por hoja.

Otros procedimientos son: Certificados para cambios de uso de suelo, Uso de suelo y No

Objeción en el Polígono de Gazcue; Uso de suelo y No Objeción en la Ciudad Colonial;

No Objeción a Remodelaciones y Anexos; No Objeción en Proyecto Extraordinarios:

Para Envasadoras de Gas, Para Estaciones de Combustible; Uso de suelo y No Objeción

para Urbanizaciones.

6. Tasas por Servicios aplicables:


Por la expedición del Certificado Definitivo del proyecto se aplicarán los siguientes

importes:

a) Viviendas Unifamiliares:

- De 1 hasta 150 M2 de área, RD$18,000.00 por unidad;




- De 601 M2 de área en adelante, RD$200,000.00 por unidad.

b) Edificios de Apartamentos:

- Aptos. hasta 100 M2 de área, RD$9,000.00 por unidad;

- Aptos. de 101 a 200 M2 de área, RD$15,000.00 por unidad;



- Aptos. de 401 M2 de área en adelante, RD$100,000.00 por unidad.

c) Centros comerciales, cine, teatro, centro de convenciones:

- RD$225.00 por M2 de toda el área correspondiente para el

funcionamiento de dichos centros.

d) Áreas de Recreo construidas y áreas sociales:

- RD$360.00 por M2.

e) Área de Recreo construidas techadas:

- RD$180.00 por M2.

f) Área de Recreo construidas destechadas:

- RD$70.00 por M2.

g) Edificio de Oficinas:

- RD$150.00 por M2.

h) Edificio de Industrias, Almacenes y Depósitos:

- RD$150.00 por M2.

i) Parqueos Techados:

- RD$10.00 por M2.

j) Parqueos Destechados:

- RD$100.00 la unidad.


k) Rampas de Acceso:

- RD$600.00 por ML.

l) Moteles:

- RD$7,500.00 por habitación.

m) Aparta hotel:


n) Hoteles de hasta 25 habitaciones:


o) Hoteles de más de 25 habitaciones:


p) Discotecas y centros nocturnos

- RD$1,300.00 por M2.

q) Urbanizaciones y Lotificaciones:

- Solares de 1 a 200 M2, RD$750.00 por solar

- Solares de 201 a 400 M2, RD$1,500.00 por solar

- Solares de 401 a 600 M2, RD$3,000.00 por solar

- Solares de 601 a 1,000 M2, RD$4,500.00 por solar

- Solares de 1,001 a 2,000 M2, RD$6,000.00 por solar

- Solares de más de 2,000 M2, RD$7,500.00 por solar

7. Ruta de Tramitación de los proyectos.

a) El solicitante presenta al Departamento de Tramitación de la DGPU sus

documentos y requerimientos que definen cuál es la tipología del proyecto que

quiere ejecutar, sus características, densidad, capacidades, etc. y en qué zona de la

ciudad se construiría. El departamento lo remite a caja para hacer el pago

correspondiente que debe anexar a la documentación requerida;

b) Una vez completada la documentación, el departamento de Tramitación lo

registra dando un número al expediente y envía al Departamento de Control

Urbano para que se verifiquen los datos ofrecidos del emplazamiento solicitado.


Este Departamento realiza un “Reporte de Inspección” donde se describe la zona

y el lugar en el que se ejecutará la nueva edificación. Se especifican además en

esa inspección los datos generales de la obra y si está iniciada o no;

c) Una vez completada la información el encargado del Departamento de Control

Urbano firma el “Reporte” y lo devuelve a Tramitación para su remisión a la

unidad de catastro. En esta unidad se revisan los documentos de propiedad como

los catastrales sometidos en el expediente, y la situación de legalidad de la

urbanización donde se ubica el proyecto. Si no existe ningún requerimiento sobre

el particular, el expediente es remitido al Departamento de Urbanismo;

d) El Departamento de Urbanismo estudiará el caso y dará sus recomendaciones

sobre las especificaciones del proyecto acorde con las normativas y criterios

vigentes. Si la recomendación es positiva, se remite a la Dirección de la DGPU

para su firma. De lo contrario, puede suceder uno de los siguientes casos:

Se llama al interesado para aclarar dudas y llegar a un acuerdo sobre el Uso de

Suelo o la No Objeción solicitada otorgándole el permiso;

Negar definitivamente el permiso requerido, en cuyo caso pasa a la firma del Director

de la DGPU para su certificación de No Aprobación para ese tipo de proyectos en la

zona planteada;

Si la edificación está iniciada, y está dentro de las normativas generales de la DGPU

y/ o de la zona solicitada, se procederá además a pagar sanciones según los

reglamentos establecidos;

Si la edificación está iniciada, y no cumple con los requerimientos mínimos

establecidos, el interesado procederá a modificarla según las recomendaciones del

departamento de Urbanismo e Inspección. También es susceptible de sanciones;

Si la edificación está iniciada, y no cumple con los requerimientos mínimos

establecidos para otorgar el Certificado solicitado, se procederá a paralizar la obra y

a someter el infractor según las leyes y de acuerdo a las recomendaciones ofrecidas

por los departamentos de Urbanismo y de Control Urbano.


e) Cuando el Proyecto recibe la aprobación del certificado de No Objeción por parte

del Director, es enviado a través del Departamento de Urbanismo al

Departamento de Tasación para la elaboración de la factura con los montos a

pagar en tesorería. Una vez realizado el pago correspondiente por parte del

solicitante, el expediente es enviado junto con los cuatro juegos de planos por el

Departamento de Tramitación al Departamento de Urbanismo, donde será

revisada la correspondencia entre las especificaciones aprobadas en el certificado

de No Objeción y los planos definitivos;

f) Posteriormente el expediente con los juegos de planos correspondientes son

enviado a la Dirección para colocar el sello de aprobación y la firma del Director.

Tanto el expediente como los planos aprobados son remitidos al Departamento de

Tramitación, donde se archiva el expediente y se le da salida a los cuatro juegos

de planos aprobados que deberán presentarse en la Dirección de Edificaciones del

Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, con lo cual queda concluida la

ruta de tramitación del proyecto. X.

4.3.4.2. Tramitación en OTP de DGE de MOPC

La actividad relativa a la construcción de edificaciones está regulada en la

República Dominicana por la Ley No. 687 de fecha 27 de julio de 1982, que crea un

sistema de elaboración de reglamentos técnicos para preparación y ejecución de

proyectos y obras relativos a la ingeniería, arquitectura y ramas afines; y el Reglamento

No. 1661, de fecha 15 de diciembre de 1983 para la aplicación de dicha Ley.

La Oficina de Tramitación de Planos OTP de la Dirección General de

Edificaciones, DGE: es la encargada de la recepción, el análisis y la aprobación de los

proyectos de edificaciones a nivel nacional, o sea, se encarga de emitir la

Licencia (permiso) de Construcción. Toda documentación sobre un proyecto de

construcción sometido, deberá estar previamente aprobado por el Ayuntamiento

correspondiente.


Está compuesta por: la Oficina Central de Tramitación de Planos, OCTP (Santo

Domingo) y dos regionales: la Oficina de Tramitación de Planos Santiago y Oficina de

Tramitación de Planos San Francisco de Macorís; ofreciendo estas los mismos servicios

que la OCTP exceptuando los proyectos: Estaciones de servicios (gasolineras),

envasadoras de gas, urbanizaciones y proyectos especiales.

Según el Reglamento para Sometimiento y Aprobación de Proyectos de Edificios y su

Inspección durante la Construcción, Decreto No. 346-98, de fecha 11 de septiembre de

1998, creado por MOPC, se presenta lo siguiente:

1. Requisitos y responsabilidades del Director y los Autores del Proyecto.

Cuando se trate de una persona física:

Deberá ser un profesional colegiado, se Ingeniero Civil, Arquitecto o Ingeniero-

Arquitecto;

Deberá firmar ante el Propietario y los Organismos Competentes como el único

responsable de la elaboración de todos los planos y documentos técnicos del

proyecto en general;

Se encargará de obtener las aprobaciones correspondientes de los Organismos

Competentes.

Cuando se trate de personas morales:

Deberá acreditar que está legalmente constituida y que su objeto social está

parcial o totalmente relacionado con la elaboración de proyectos de Ingeniería o

Arquitectura. En caso de que el presidente de la empresa no cumpla con los

requisitos establecidos anteriormente, para ser Director de Proyecto, deberá firmar

conjuntamente con la persona física que si los cumpla.

2. Requisitos para el sometimiento de planos.

Para construir, reconstruir, ampliar o de cualquier manera alterar un edificio u otra

estructura oficial o privada es necesario para que el Propietario y el Director del Proyecto

soliciten ante MOPC la correspondiente Licencia de Construcción.


La Licencia de Construcción se solicitará por ante la Oficina de Tramitación de

Planos de la Dirección General de Edificaciones de la MOPC mediante un formulario en

original y copia que para tal efecto se encuentra disponible en la Dirección General de

Planeamiento Urbano correspondiente, debidamente sellado por la misma al cual deberá

adherirse sellos de Impuestos Internos por el valor establecido por ley, y por cada unidad

(edificio) a construirse, acompañada de los siguientes documentos:

Tres (03) juegos de planos debidamente aprobados por la DGPU, incluyendo el

Plano Catastral y el Título de Propiedad o el Certificado de Compra debidamente

registrado en la Oficina Nacional de Catastro;

Planos del Proyecto:

a. Planos de Diseño Arquitectónico:

Plano de localización y ubicación;

Planta arquitectónica dimensionada de cada nivel;

Planta arquitectónica amueblada de cada nivel;

Planos de elevaciones;

Planos de secciones;

Tabla de portaje y ventanería;

Tabla o plano de terminaciones;

Plano de estacionamiento y acceso a la vía pública;

Plano para instalaciones de seguridad contra riesgos de incendio y otras

emergencias.

b. Planos y memoria de cálculos del Diseño Estructural:

Planta estructural de techo;

Plantas estructurales de entrepiso;

Plano de detalles de vigas, columnas y zapatas;

Plano de detalles de pórticos;

Plano de cimientos;

Plano de detalles en general;

Resistencias de los materiales a usar.;

Estudios geotécnicos.


c. Planos y memoria de cálculos de Instalaciones Sanitarias:

Planta de sistema de desagüe de aguas residuales por cada nivel;

Plano isométrico completo del sistema de desagüe de aguas residuales;

Planta del sistema de alimentación y distribución de agua potable por cada

nivel;

Plano isométrico del sistema de alimentación de aguas potable;

Plano del sistema de desagüe pluvial;

Ubicación de las instalaciones sanitarias exteriores (acometida);

Planos adicionales: sistema de protección contra incendio, sistema de

distribución de gas, sistema de ventilación mecánica, sistema de

trituración de basura.

d. Planos de Instalaciones Eléctricas y Mecánicas:

Localización de salidas, paneles de distribución, cajas de conexiones,

tableros de control, sistema de intercomunicadores, sistemas automáticos

contra incendio, cable tv, alarma, luminarias, ductos, cualquier conducción

vertical;

Ubicación y conexión de planta de emergencia;

Distribución de acometida y de los circuitos ramales;

Detalles de postes y torres;

Diagrama monofilar de la acometida eléctrica.

En construcciones de 5 niveles o más, y de 100 o más aparatos sanitarios o que la

intensidad del uso lo requiera debe adicionarse cálculos hidráulicos, sistema contra

incendio, cumplimiento de normas para minusválidos, ascensores y escaleras contra

incendio. En residenciales de más 10 viviendas o 10,000m2 de construcción se requiere

que los planos hidráulicos estén sellados por la CAASD en Santo Domingo o INAPA en

el interior y que los planos eléctricos estén sellados por la Distribuidora de Electricidad

que corresponda a la zona.


3. Revisión de documentos

La Oficina de Tramitación de Planos procederá a realizar las revisiones de lugar a

todos los planos, memorias y documentos de los proyectos de edificios que les sean

sometidos.

Proyectos No Objetados

Cuando no hubiese objeción que hacer al proyecto, se entregará una carta para que

realice los siguientes pagos establecidos por ley en las oficinas habilitadas para tales

fines:

- Tasas de servicio del Ayuntamiento correspondiente;

- Impuesto sobre documentos en sellos de Impuestos Internos;

- Tasa del CODIA, equivalente al uno por mil (1 x 1000) de la tasación de OTP.

Otorgamiento de Licencia de Construcción

A la entrega de los sellos y recibos de los pagos correspondientes, se expedirá a favor

del Propietario una Licencia para la Construcción del proyecto.

Los planos aprobados llevarán estampado un sello de la tarjeta de cada hoja de plano,

en la que se hará constar: su aprobación, número de licencia, firma el encargado de OTP,

Fecha y valor aprox. del proyecto.

Se considerará caduca toda licencia cuyas obras no se hubieren iniciado dentro de un

(01) año a partir de la fecha de su expedición.

4.3.4.3. Tramitación en MMARN

El Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, en virtud de la Ley 64-00

sobre Medio Ambiente y Recursos Naturales, emite diferentes tipos de Autorizaciones

Ambientales. Las autorizaciones que son de interés para este estudio son las siguientes:


Gestión de la Calidad Ambiental:

- Licencias, permisos, constancias y certificados de registro de impacto

mínimo a: proyectos, obras de infraestructura, industria o actividad. (Ver

lista por categoría de proyectos A, B, C, D del Reglamento del Sistema de

Autorizaciones Ambientales, anexo A);

- Renovaciones y modificaciones de licencias y permisos;

- Duplicados de permisos y licencias por pérdida;

Suelos y Aguas

- Permisos de descarga de aguas subterráneas.

- Permisos de descarga de aguas residuales al suelo o subsuelo.

La Dirección de Servicios de Autorizaciones Ambientales (Ventanilla Única) es

responsable de la recepción de las solicitudes, a excepción de solicitudes de Certificados

de Registro de Impactos Mínimos (CRIM), y para ello realizará las siguientes

actividades: Revisar la documentación básica entregada al Ministerio de Medio Ambiente

y Recursos Naturales durante la solicitud, Registro electrónico asignando una

codificación correspondiente al tipo de solicitud requerida y Remisión de la solicitud a

las áreas temáticas correspondientes: (MMARN, 2012)

Los resultados de las evaluaciones a solicitudes de autorizaciones ambientales

serán comunicadas a través de la Dirección de Servicios de Autorizaciones Ambientales,

por escrito, indicando en todo momento los pasos a seguir tales como requerimientos de

pagos, publicaciones, etc. (MMARN, 2012)

Todos los pagos de tarifas derivados de la emisión de Autorizaciones Ambientales

son establecidos mediante resoluciones administrativas, que pueden presentar

modificaciones sin previo aviso. Todos los pagos relativos al proceso de Autorizaciones

Ambientales se realizarán con cheque certificado o de administración a nombre del

Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales. (MMARN, 2012)


Requerimientos para las Autorizaciones Ambientales:

Encontramos en el Anexo A de (MMARN, 2012), la categoría que podría

establecerse a proyectos inmobiliarios residenciales en zonas urbanas:

Categoría “Los Proyectos de Desarrollo Urbano y Lotificación”: Construcción,

rehabilitación y/o ampliación de proyectos con fines: habitacionales, educativos,

comerciales u oficinas (no industriales) ubicados en terrenos con extensión de terreno de

hasta 5,000 m2, entre 10,001 y 20,000 m2 de construcción, hasta 20 niveles de altura y

una densidad no mayor de 100 unidades habitacionales que no se realicen en áreas

ambientalmente frágiles, y cuenten con factibilidad de conexión a sistemas existentes

para los servicios de agua potable, alcantarillado sanitario, recolección de desechos

sólidos.

Estos no requieren de autorización ambiental a menos que se construyan piscinas,

pozos y/o rampas; en este caso sí debe solicitarse la autorización de dicha institución.

A continuación se presentan los requisitos, pasos y documentación básica

necesaria para realizar una Solicitud de Autorización Ambiental por tipo, sin perjuicio de

cualquier otra que se requiera durante los procesos de evaluación:

a) Licencias, permisos, constancias y certificados de registros de impacto mínimo a

proyectos, obras de infraestructura, industria o actividad. (Ver lista por categoría

de proyectos A, B, C, D del Reglamento del Sistema de Autorizaciones

Ambientales anexo).

- Carta de solicitud, dirigida al Ministro de Medio Ambiente y Recursos Naturales;

- Completar formulario de registro de proyectos;

- Copia de cédula o pasaporte del promotor o generales de la empresa;

- Copia del Certificado de Título debidamente legalizada por el Registrador de

Títulos correspondiente, contrato de arrendamiento, contrato de compra y venta,


promesa de venta o cualquier otro documento jurídico que demuestre la relación

entre el solicitante y el terreno para el cual se está solicitando la autorización;

- Copia del plano o mensura catastral, debidamente certificada por la Dirección de

Mensura Catastral;

- Carta de No Objeción de uso de suelo del ayuntamiento correspondiente;

- Todos los proyectos propuestos en zonas turísticas presentarán No Objeción del

Ministerio de turismo;

- Memoria descriptiva detallada de todos los componentes del proyecto;

- Mapa de localización del proyecto a escala legible: 1:10,000; 1:25,000;

- Plano de distribución de las instalaciones del proyecto a escala legible: 1:10,000;

1:25,000;

- Se entregarán tres (3) expedientes de toda la documentación requerida en un

fólder 81/2 x 11, un (1) original y dos (2) copias;

- Cheque certificado o de administración por valor de RD$ 5,000.00 (cinco mil

pesos) a nombre del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, al

momento de la solicitud.

b) Permiso de construcción y explotación de pozos para uso de aguas subterráneas

(concesiones de uso):


- Copia de cédula del promotor de proyecto;

- Copia de título del terreno;

- Exigencias del proceso de Evaluación Ambiental;

- Informes de construcción de los pozos;

- Memoria explicativa del uso que se dará a las aguas;

- Descripción de los sistemas de captación y conducción previstos;

- Descripción de los sistemas de tratamiento y almacenamiento previstos;

- Plano general del terreno o zona de alumbramiento de las aguas;

- Características constructivas del pozo;


- Cheque certificado o de administración por valor de RD$ 5,000.00 (cinco mil

pesos) a nombre del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, al

momento de la solicitud del permiso.

c) Permisos de descarga de aguas residuales al suelo o subsuelo:


- Copia de cédula o pasaporte del promotor;

- Dirección y teléfono del interesado o contacto;

- Ubicación del terreno;

- Copia de título del terreno;

- Profundidad máxima del pozo séptico y filtrante;

- Diámetro máximo;

- Descarga máxima tratada por día (en el caso de planta de tratamiento);

- Métodos de descarga;

- Especificar tipo, descripción y extensión del proyecto;

- Perfil litológico de la zona de descarga.

La Memoria descriptiva para proyectos de desarrollo urbano debe contener como

mínimo:

- Detalle de las áreas de construcción y cantidad de metros (área verde,

departamento, parqueos si son soterrados o semi-soterrados);

- Manejo de los servicios: agua potable, aguas residuales, desechos sólidos;

- Ubicación de la planta eléctrica, si aplica;

- Ubicación de los tanques de combustible, si aplica

4.3.4.4. Tramitación en CAASD

Según la Norma para las Instalaciones de Agua Potable y Saneamiento en

Edificios y Urbanizaciones, (CAASD, 2009), de la CAASD, veremos una síntesis de los

puntos principales a conocer para fines de tramitación de proyectos inmobiliarios.


Deberán ser sometidos a la CAASD, para fines de revisión y aprobación, los

siguientes proyectos:

Las urbanizaciones privadas o públicas, lotificaciones simples (tres o más

solares), y cualquier otro proyecto comunal, donde se provean facilidades de

agua, alcantarillado sanitario y drenaje pluvial, a ser conectados a los sistemas de

la Corporación, (incluyendo aquellos que posean fuente propia de

abastecimiento);

Edificios bajo el régimen de condominio, bien sea para unidades familiares o

comerciales, de más de tres unidades, así como todo tipo de edificaciones;

Cualquier otro proyecto no incluido en los literales anteriores que requieran una

acometida de agua potable de un diámetro igual o mayor a 2”.

Los proyectos sometidos deberán cumplir con las normas técnicas vigentes en la

CAASD, actualmente contenidas en el reglamento de la institución: “Normas de Diseño

de la CAASD” (2009), que expresa toda la información pertinente sobre el diseño y

regulación de los sistemas de agua potable, alcantarillado sanitario y drenaje pluvial en

Santo Domingo. Se recomienda que los proponentes antes de someter los planos del

proyecto, hagan una consulta por escrito a la CAASD, solicitando información en cuanto

a las facilidades de agua y alcantarillados disponibles.

Para el sometimiento de Proyectos en la CAASD, estos deben ser presentados

firmado por un Ingeniero Civil y/o Ingeniero Sanitario, miembro del CODIA, con los

siguientes datos e informaciones:

Datos de referencia de los promotores (Nombre, dirección, teléfono, etc.);

Memoria Descriptiva;

Memoria de Cálculos;

Planos de las instalaciones sanitarias con los siguientes contenidos:

o Ubicación del proyecto;

o Esquemas de las obras que forman el sistema;


o Plano topográfico indicando cotas, curvas de nivel, distancias, nombres de

las calles, etc;

o Líneas de conducción (plantas y perfil);

o Planos estructurales de los componentes hidráulicos sanitarios;

o Detalles de piezas y accesorios de las redes de agua potable, alcantarillado

sanitario y drenaje pluvial tales como: acometidas, empalmes, hidrantes,

zanjas, registros, imbornales, etc;

o Esquemas, detalles y anexos. Los anexos deberán contener: Datos de aforo

de fuentes, estudios geohidrológicos (en caso de pozos), análisis físico-

químicos y bacteriológicos de las fuentes y cálculos estructurales de las

obras hidráulicas y sanitarias.

Los documentos a entregar a la CAASD son los siguientes:

Cuatro ejemplares debidamente encuadernados del proyecto, en carpeta color azul

en formato 8 ½” x 11” y un ejemplar en disco compacto, con la información

mencionada en el acápite anterior;

Carta de No Objeción de Uso de Suelo, emitida por la Oficina de Planeamiento

Urbano del Ayuntamiento correspondiente.

El procedimiento de tramitación es el siguiente:

Los planos y documentos detallados en los numerales anteriores serán depositados en

el Departamento de Archivo y Correspondencia de la CAASD, acompañados de una carta

dirigida al Director General solicitándole la revisión y aprobación del proyecto. Cuando

la División de Archivo y Correspondencia reciba el expediente completo del proyecto,

enviará tres de los cuatros juegos de planos recibidos a la Sub-Dirección de Ingeniería

para su tramitación a la División de Proyectos Privados, vía el Departamento de

Ingeniería. El juego de planos restante, junto a los demás documentos, será tramitado a la

Dirección General para su conocimiento, opinión y posterior tramitación interna.


La División de Proyectos Privados destinará un ingeniero para hacer una visita de

campo acompañado del promotor del proyecto, con el propósito de comprobar que los

documentos son correctos y se corresponden con la realidad verificada en el lugar del

proyecto. La misma validará el legajo de documento con un sello con la inscripción de

“Revisado y Encontrado Conforme” y lo remitirá al Departamento de Costos y

Especificaciones para fines de elaborar los presupuestos necesarios y calcular los costos,

derechos, fianzas, etc. que debe cubrir el promotor del proyecto

En caso de que al proyecto no se le hagan recomendaciones o correcciones, la

División de Proyectos Privados y el Departamento de Costos y Especificaciones

elaborarán un informe técnico-económico dirigido a la Sub-Dirección de Ingeniería, vía

el Departamento de Ingeniería, recomendando la aprobación del proyecto.

La Sub-Dirección de Ingeniería aprobará el proyecto o lo someterá a la Dirección

General para que sea este nivel jerárquico el que proceda a la autorización. El proyecto

aprobado será enviado a la Gerencia Comercial correspondiente, a fin de que le

comunique al promotor del mismo el monto y desglose de los pagos que debe realizar. El

promotor del proyecto entregará una copia del recibo de pago al Departamento de

Ingeniería y a los cinco días laborables después de dicha entrega tendrá derecho a retirar

un juego de planos debidamente aprobado y sellado.

Los pagos a realizar por las personas físicas o morales que someten un proyecto para

fines de abastecimiento de agua y/o alcantarillado sanitario, se desglosarán de la siguiente

manera:

Derecho de incorporación de acuerdo a la tarifa vigente;

Fianza de prestación del servicio de agua y/o alcantarillado sanitario según la

tarifa vigente;

Presupuesto de construcción de la acometida (Empalme);

Costo de supervisión de acuerdo a la tarifa vigente.


Las interconexiones e incorporaciones serán realizadas únicamente por la CAASD,

bien sea por administración o por la contratación de la obra con una persona física o

moral debidamente calificada

4.3.5. Políticas Gubernamentales de Incentivo al Sector Construcción

A continuación se resumen las principales políticas vinculadas con el sector de la

construcción en República Dominicana. Es importante no perder de vista, en este sentido,

el carácter transversal y estratégico que caracteriza al sector con todo el aparato

económico en general lo que implica una relación directa entre las distintas políticas

públicas y un impulso efectivo a todos y cada uno de los eslabones de la cadena de la

construcción.

Estas políticas son de incentivos para los inversionistas (constructores y adquirientes

de viviendas) y para la banca múltiple.

4.3.5.1. Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en R.D.

Presentaremos algunos extractos de un Resumen Ejecutivo de la Ley de Fideicomiso

confeccionado por el Grupo de Abogados Pellerano & Herrera, a modo de síntesis del

tema. (Pellerano & Herrera , 20011)

Con la Ley No. 189-11, de fecha 16 de julio 2011, se crea la Ley para el Desarrollo

del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, la cual busca

crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes, para poder desarrollar el

mercado hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahorro voluntario u

obligatorio, para el financiamiento a largo plazo de la vivienda y de la construcción en

general, dicha canalización, lo que unido a la creación de incentivos especiales, aportes

del Estado y economías de procesos, sirvan para promover proyectos habitacionales,

especialmente los de bajo costo, y así mitigar el déficit habitacional en la República

Dominicana.


Los proyectos de viviendas de bajo costos son proyectos de soluciones habitacionales,

con participación de los sectores públicos y/o privados, cuyas unidades tendrán un precio

de venta igual o inferior a Dos Millones de Pesos, considerando el 2009 como año base,

monto que será ajustado por inflación conforme a las disposiciones del Código Tribu-

tario; y serán estos proyectos de vivienda los que se beneficiaran del desarrollo y

aplicación de los instrumentos legales, financieros y fiscales plasmados en la Ley de

Fideicomiso. No obstante, para poder beneficiarse de los incentivos establecidos en la

Ley de Fideicomiso, los proyectos de viviendas de bajo costos deberán haber sido

debidamente acreditados por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI).

La Ley prevé que los fideicomisos para la construcción estarán exentos del pago de

un cien por ciento (100%) de los siguientes impuestos:

Impuestos sobre la renta y ganancias de capital;

Cualquier impuesto, derecho, tasa, carga o contribución alguna que pudiere ser

aplicable a las transferencias bancarias y a la expedición, canje o deposito de

cheques;

Impuestos sobre activos o patrimonio, incluyendo pero no limitado, al impuesto

de propiedad inmobiliaria, vivienda suntuaria y solares urbanos no edificados;

Impuestos sobre la construcción, tasas, derechos, cargas y arbitrios establecidos

en la Ley que crea un Sistema de Elaboración de Reglamentos técnicos para la

preparación y ejecución de proyectos;

Impuestos sobre el traspaso de bienes inmuebles y registro de operaciones

inmobiliarias en general.

En adición a lo anterior, los fideicomisos de construcción para proyectos de

viviendas de bajo costo, tendrán derecho a una compensación por concepto de Impuesto a

la Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS) pagado en el proceso de

construcción de la vivienda que servirá como parte del inicial en la adquisición de la

Vivienda de Bajo Costo.


Los proyectos de viviendas de bajo costo podrán ser desarrollados de forma mixta

entre el Estado y el sector privado, a través de la constitución de un fideicomiso para la

construcción. La ley establece que los inmuebles aportados a un fideicomiso para la

construcción podrán ser objeto de hipoteca convencional a favor de los entes que hayan

financiado el proyecto.

Asimismo, la Ley establece que el acto constitutivo del fideicomiso para la

construcción deberá indicar las instrucciones respecto a las funciones del fiduciario

designado, el alcance de la forma de administración, enajenación y disposición del

patrimonio fideicomitido, incluyendo las características de las viviendas a ser edificadas,

así como todas aquellas características que establézcala ley. Las viviendas de bajo costo

deben cumplir con los siguientes requisitos:

Área de terreno: Lote de terreno urbanizado para ejecutar el proyecto;

Cumplir con los requerimientos del MOPC;

Disponer de por lo menos un (1) dormitorio, un (1) baño, sala-comedor, cocina y

un pequeño clóset;

En los casos de viviendas progresivas se incluirán los planos que sustenten las

modificaciones futuras;

Se podrán construir edificios de hasta cinco (5) niveles de altura sin la necesidad

de medios mecánicos para subir (ascensor);

No requerirá de una escalera de emergencia, para tales fines la escalera

principal deberá cumplir con lo establecido por las normativas existentes;

Se permitirá mercadear cualquier tipo de vivienda de carácter progresivo cuyo

precio y características se encuentre dentro de los límites establecidos;

El requerimiento de cantidad de estacionamientos se aplicará según la siguiente

escala con relación al valor máximo de venta establecido: a) 50% a 100% del

valor de venta máximo - 1.00 parqueo/uds; b) < 50% del valor de venta - 0.33

parqueo/uds;


Debido a la necesidad de aprovechamiento del espacio para la reducción del

costo final de las viviendas, las autoridades municipales revisaran las normativas

de densidad poblacional existentes;

Las estructuras deberán ser calculadas cumpliendo con los requisitos de los

reglamentos correspondientes;

Cuando la unidad de vivienda de un edificio no contemple área de lavado, se

dispondrá de un área de lavado común que incluya además las instalaciones

mínimas necesarias para lavadoras, en cuyo caso cada apartamento dispondrá de

un vertedero;

Las terminaciones mínimas requeridas serán: Muros en obra gris, o su equivalente

según el método constructivo; Piso de cemento pulido; Puertas exteriores y

puertas interiores en baños.; Ventanas;

Los servicios de infraestructura deberán incluir al menos: Los servicios de agua

potable, disposición de aguas residuales y desechos sólidos, y sistema de energía;

Las áreas de esparcimiento (deportivas, sociales y de recreación) podrán sustituir

a las áreas verdes.

En la Ventanilla Única se procederá cumpliendo con el párrafo II del artículo 59 de la

Ley 189-11 para el Desarrollo de Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República

Dominicana.

En cuanto a la contratación para el diseño y construcción de estos proyectos será

necesario agotar un proceso de licitación. El fiduciario deberá comunicar, a través de los

medios acordados, las condiciones para ser considerados como adquirientes de las

unidades de los proyectos e informar sobre el proceso de postulación y selección de los

adquirientes. Estas viviendas solamente podrán ser asignadas a favor de adquirientes para

los cuales dichas unidades constituyan la primera vivienda destinada a la residencia

principal, y en ningún caso, secundaria.

A las viviendas que entren bajo este sistema no le serán aplicables el régimen de

declaración y constitución de bien de familia.


La Ley de Fideicomiso define una cuenta de ahorro programado para la adquisición

de viviendas, con el objetivo de ahorrar los fondos mensuales para la compra de una

vivienda construida al amparo de la misma. El titular de la cuenta de ahorro al momento

de abrir la misma en la entidad de intermediación indicará en el contrato suscrito al res-

pecto de cuanto será el monto mensual que depositará en la misma; monto que podrá ser

modificado previa notificación a la entidad financiera correspondiente. Este valor no

podrá exceder del 30% del salario del trabajador, independientemente del tipo de cuenta de

que se trate.

Junto con esta Ley se crea también el Reglamento sobre Fideicomiso, No. 95-12, que

tiene por objeto establecer los criterios y lineamientos generales aplicables a las

operaciones de fideicomiso, sus modalidades, forma de constitución, el contenido del

acto constitutivo, derechos y obligaciones de las partes, en cumplimiento con las

disposiciones contenidas en dicha Ley. También la Junta Monetaria ha dictado su Cuarta

Resolución de fecha 18 de agosto del 2011, en la cual crea el Reglamento General para

las Cuentas de Ahorro Programado para la Adquisición de Viviendas de Bajo Costo. Así

por igual, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) crea la Norma General

sobre el Régimen Tributario del Fideicomiso.

Cabe destacar, que en el Art. 70 y los siguientes, la ley permite que los fondos de las

pensiones de los trabajadores sean invertidos en instrumentos distintos a los certificados

de depósito y los certificados del Banco Central, que en la práctica son el único destino

de los mismos. El Gobierno anunció este martes 04 de diciembre 2012 que hay 40,000

mil millones de pesos disponibles del Fondo de Pensiones que serán destinados a

proyectos habitacionales económicas, a través de la banca privada. Los fondos de

pensiones de los trabajadores ascienden en estos momentos a más de RD$195 mil

millones, según reveló el superintendente de Pensiones, Joaquín Gerónimo, quien dijo

además, que al cierre de este año 2012 podrán utilizarse unos 40 mil millones de pesos

en la construcción de viviendas económicas, con una proyección adicional de 10 mil

millones por año. (Poder Ejecutivo crea comisión para desarrollo mercado hipotecario,

2012)


4.3.5.2. Ventanilla Única

La Ventanilla Única fue creada por la Ley No. 189-11, Ley para el Desarrollo del

Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, para la

simplificación y agilización en la aprobación y otorgamiento de las licencias, permisos y

otras autorizaciones, relacionadas con la construcción de Proyectos de Viviendas de Bajo

Costo, de manera que los solicitantes puedan obtener en una única instancia los demás

permisos y acreditaciones asociadas a la construcción de viviendas, que corresponden ser

otorgados por otras instituciones del Estado.

Con el Decreto No. 360-12, en fecha 06 de Junio del 2012, se crea el Reglamento

para la Conformación de la Ventanilla Única del Ministerio de Obras Públicas y

Comunicaciones (MOPC). El presente Reglamento tiene por objeto regular el

funcionamiento de Ventanilla Única ubicada en el MOPC, y establece los requerimientos

que deben reunir los proyectos de viviendas de bajo costo, así como los procedimientos a

seguir para que los solicitantes puedan obtener la “Licencia de Construcción”.

Con el Decreto 359-12, se crea el Reglamento de Acreditación de Proyecto de

Viviendas de Bajo Costo, que tiene por objeto establecer los procedimientos, las

condiciones y características de los proyectos de vivienda deben reunir para obtener del

Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), la “Acreditación de Viviendas de Bajo Costo”

con el objetivo de que los adquirientes de dichas viviendas puedan disfrutar de los

incentivos establecidos en el artículo 130 de la Ley 189-11, procedimiento realizado a

través de la Ventanilla Única creada por MOPC.

La Ventanilla Única deberá unificar en una sola oficina todos los requisitos,

formularios, procesos, coordinaciones de pagos y trámites interinstitucionales necesarios,

a los fines de dar respuesta a las solicitudes formuladas antes del plazo de noventa (90)

días.


Las Instituciones del Estado de las cuales se requieren permisos o licencias para estos

fines son: a)Ministerio de Obras Pública y Comunicaciones (MOPC); b) Ayuntamiento o

Liga Municipal Dominicana; c) Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales

(MMARN); d) Instituto Nacional de Aguas Potables y Alcantarillados (INAPA) o

Corporación de Acueducto y Alcantarillado de Santo Domingo (CAASD); e) Empresas

Distribuidoras de Electricidad (EDE) según corresponda; f) Instituto Nacional de la

Vivienda; g) Otras instituciones dependiendo a la naturaleza del proyecto.

De acuerdo con el Decreto No. 360-12, el procedimiento de tramitación ante la

ventanilla única es el siguiente:

Se depositarán los documentos exigidos en un (01) original y cuantas copias se

requieran, cada una en forma impresa y digital;

Ventanilla Única dispondrá de hasta diez (10) días laborables para revisar que el

proyecto esté completo;

Cada Institución dispondrá de hasta quince (15) días laborables para informar si

se requiere modificación o aclaración sobre el contenido del proyecto.;

Después de notificar al solicitante sobre la necesidad de modificaciones y/o

requerimientos pendientes, no se computará dentro del tiempo máximo de

aprobación de noventa (90) días, el tiempo transcurrido en el que no se haya

recibido respuesta del solicitante.;

Transcurridos 90 días sin respuesta de una Institución: SILENCIO POSITIVO.

Según el Art. 17 del Decreto No. 360-12, dice que en su momento se creará también

un Sistema de Información General Computarizado, el cual alimentará la red informática

y de tramitación física que llevará el control de la solicitud.

4.3.5.3. Facilidades y Exenciones Fiscales

Para mediados del año 2007, La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y

las principales organizaciones del ramo de la construcción firmaron un acuerdo que

permitió establecer la forma de aplicación de la exención a los activos de los impuestos


Sobre la Renta e ITBIS y del Reglamento de Comprobantes Fiscales en el sector, con esto

se crea la Norma General No. 07-2007, que deroga y sustituye la Norma General No. 04-

07. Entre las atribuciones pautadas en la Norma encontramos las siguientes:

Con el fin de optar por la exención, deberá remitirse dentro de los primeros 120

días de haber iniciado el proyecto, el estimado de costos del proyecto y el plazo

estimado de ejecución del mismo. Se considerará iniciado el proyecto cuando se

haya realizado la primera erogación de la inversión;

Deberán las empresas que se dediquen a la construcción y/o venta de inmuebles

llevar un sistema de contabilidad por proyecto;

Cuando las empresas contraten maestros constructores o ajusteros, el pago que se

hiciere a éstos estará sujeta a la retención del 2% por concepto del ISR. Cuando

estas contraten a profesiones del área, la retención del ISR será del 10%

únicamente sobre el valor del servicio profesional prestado;

Cuando a los citados maestros constructores o ajusteros les sean entregadas sumas

de dinero con las cuales se retribuirán a los trabajadores bajo su responsabilidad,

ya sean documentados o indocumentados, las empresas de construcción deberán

retener el 2% del valor bruto. Estos pagos no requerirán la emisión de

comprobante fiscal, sino se reportarán anualmente a la DGII indicando: nombre y

cédula de quien recibió el pago, fecha de pago y monto pagado;

Cuando Personas físicas o Jurídicas, realicen trabajos de construcción y dichos

trabajos incluyan materiales, equipos o piezas de la construcción, la facturación

del 16% del ITBIS se aplicará sobre el 10% del monto total de los trabajos

facturados. El ITBIS facturado de esta manera, estará sujeto a la retención del

100% si quién factura es una Persona Física y de 30% si quién factura es una

Persona Jurídica. En el caso de que estos profesionales no estén registrados como

contribuyentes, la empresa constructora podrá hacer uso del comprobante fiscal


proveedor informal para sustentar estos pagos. El trabajo realizado por los

obreros, maestros de obra o ajusteros, no estará sujeto a la aplicación del ITBIS.

Por otro lado, para incentivar el sector de la construcción turística y de adquisición de

inmuebles, se promulgó la ley No. 158-01 de Fomento Turístico administrada por el

Ministerio de Turismo, que exonera el 100% hasta diez años, el Impuesto Sobre la Renta

(25% sobre ganancias netas de las empresas), el Itbis (16%) para compras de

maquinarias, muebles y otros necesarios para la construcción y equipamiento; el

impuesto de transferencia de inmobiliaria o IPI (3% sobre el valor del inmueble),etc.

Para concluir, para el desarrollo y construcción de proyectos de viviendas de bajo

costo beneficiados por la Ley de Fideicomiso, la Ley prevé que los fideicomisos para la

construcción estarán exentos del pago de un cien por ciento (100%) de los impuestos

mencionados en el capítulo anterior en el que desarrollamos dicha Ley, así como el hecho

de que los adquirientes de viviendas de bajo costo, recibirán un bono o subsidio directo,

en proporción a la carga fiscal (ITBIS) pagada en el proceso de construcción de la

vivienda que servirá como parte del inicial en la adquisición de la Vivienda de Bajo

Costo.


4.4. Evaluación de Proyectos Inmobiliarios

4.4.1. Proyecto de inversión. Concepto y fases

Un proyecto surge de la necesidad de resolver problemas, un proyecto de

inversión surge de la necesidad de algunos individuos o empresas para aumentar las

ventas de productos o servicios. El proyecto de inversión se puede definir como un

conjunto de actividades con objetivos y trayectorias organizadas para la resolución de

problemas con recursos privados o públicos limitados. También se define como el

paquete de inversiones, insumos y actividades diseñadas con el fin de eliminar o reducir

varias restricciones del desarrollo, para lograr productos, servicios o beneficios en

términos del aumento de la productividad y del mejoramiento de la calidad de vida de un

grupo de beneficiarios. (Enciclopedia Libre, 2009)

Según Bautista (2003), se presenta un esquema que resume las fases y etapas por las

que pasa un estudio o proyecto de inversión, estas son:

Fase de Pre-Inversión;

Fase de Inversión o Ejecución;

Fase de Operación o Funcionamiento;

Fase de Liquidación.

1. Fase de Pre-inversión: Es aquella fase en la que nacida la idea se inician y se

profundizan los estudios correspondientes, sin tomar todavía decisiones respecto a

la asignación de recursos económicos para su ejecución. Esta fase comprende las

siguientes etapas:

http://es.wikipedia.org/wiki/Proyecto


Estudio de Perfil: Es la identificación de la idea y el proceso de dimensionar el

proyecto;

Estudio de Pre-Factibilidad: Llamado también ante-proyecto preliminar, este

estudio nos permite conocer la viabilidad comercial, técnica, legal, organizacional

y financiera. Permitiéndonos de esta manera tomar la decisión de elaborar o no el

estudio de factibilidad con los costos mayores que implica;

Estudio de Factibilidad: Llamado también Anteproyecto Definitivo, estudio que

nos muestra la factibilidad o no del proyecto, consecuentemente nos permite

tomar la decisión más importante de todas ejecutar o postergar el proyecto. Si la

respuesta es positiva se justifica pasar a la siguiente etapa.

2. Fase de inversión: Es aquélla fase en la cual los responsables de la ejecución del

proyecto inician negociaciones para la adquisición de bienes, para las

capacitaciones, para los reajustes en el estudio etc. encaminados a la puesta en

marcha del proyecto, esta fase comprende las siguientes etapas:

Estudios Definitivos: Consiste en la preparación de los documentos técnicos

correspondientes para la construcción, montaje y puesta en marcha del proyecto

definitivo;

El Montaje: Consiste en la construcción y equipamiento de las instalaciones

físicas, capacitación del personal, implementación de los instrumentos legales y

administrativos necesarios para el funcionamiento de la empresa;

La Puesta en Marcha: Consiste en aquella etapa en la que se pone a prueba el

funcionamiento sobre todo del departamento de producción con el objeto de

identificar las imperfecciones, defectos, deficiencias para ser corregidos antes de

iniciar el funcionamiento normal del proyecto.

3. Fase de operación o funcionamiento: La fase de operación o funcionamiento

normal del proyecto es aquélla fase en la que se producen los bienes y/o servicios

del proyecto, en óptimas condiciones de acuerdo a lo programado en el estudio

de factibilidad durante el horizonte del proyecto.


4. Fase de liquidación: Es el punto en que supuestamente se liquida el proyecto para

fines de evaluación económica y financiera.

Actualmente existen muchas herramientas como evaluación de proyectos, que

permite establecer ventajas y desventajas, además establecer si es rentable o si es factible

el mismo. (Bautista E. G., Evaluación Económica y Financiera en Proyectos de Inversión

con Softwares Especializados, 2003)

4.4.1.1. Viabilidades y Factibilidad Económica

Es común en el lenguaje diario usar indistintamente los términos viabilidad y

factibilidad, por tal razón es conveniente aclarar la necesidad de su diferenciación.

Según el diccionario de la Real Academia Española, se define Factibilidad: “cualidad

o condición de factible”, Factible: “que se puede hacer”; mientras que define Viabilidad:

“cualidad de viable”, Viable: “Que, por sus circunstancias, tiene probabilidades de

poderse llevar a cabo”.

Si apreciamos las dos definiciones son muy similares, pero en discusiones semánticas

o dialécticas sí encontremos una diferencia, pero el propósito es diferenciar los conceptos

dentro de los proyectos. Especialmente si se considera que la factibilidad corresponde a

una etapa del ciclo del proyecto que tiene repercusiones importantes en los

procedimientos y alcances que se exigirán en la evaluación de un proyecto de inversión.

El estudio de factibilidad tiene varios objetivos: (Luna & Chaves, 2001)

Saber si podemos producir algo;

Saber si lo podremos vender;

Definir las ganancias o pérdidas.


El evaluador se enfrenta con las siguientes viabilidades para recomendar la

factibilidad de un proyecto de inversión: (Chain, Preparación y Evaluación de Proyectos,

1992)

La Viabilidad Comercial: Indicará si el mercado es o no sensible al bien o servicio

producido por el proyecto y la aceptabilidad que tendrá en su consumo y uso,

permitiendo de esta forma determinar la postergación o rechazo del proyecto, sin

tener que asumir los costos que implica un estudio económico completo;

La Viabilidad Técnica: Estudia las posibilidades materiales y físicas, condiciones

y alternativas de producir el bien o servicio que se desea generar con el proyecto,

en otras palabras, busca determinar si es posible física o materialmente hacer un

proyecto. La viabilidad técnica, que siempre debe establecerse con la ayuda de los

técnicos especializados en la materia;

La Viabilidad Legal: La viabilidad legal, Por otra parte, se refiere a la necesidad

de determinar la inexistencia de trabas legales para la instalación y operación

normal de proyecto. El evaluador puede, mediante una investigación exploratoria,

definir el marco de restricciones legales que enfrentará el proyecto;

La Viabilidad Organizacional: La falta de capacidad de gestión explica,

lamentablemente, el fracaso de muchos emprendimientos de inversión que, en

otras circunstancias, pudieron haber proporcionado importantes ganancias a los

inversionistas que las llevaron a cabo. El objetivo de este estudio es

principalmente, definir si existen las condiciones mínimas necesarias para

garantizar la viabilidad de la implementación, tanto en lo estructural como en lo

funcional;


La Viabilidad Financiera: Determina en último término, su aprobación o rechazo.

Esta mide a la rentabilidad que retorna la inversión, todo medido en bases

monetarias.

Estas viabilidades se deben dar al mismo tiempo para alcanzar la factibilidad de un

proyecto; por ejemplo un proyecto puede ser viable técnicamente pero puede ser no

viable financieramente, y así las otras posibles combinaciones; entonces con una

evaluación que resulte no viable, el proyecto no será factible.

4.4.1.2. Análisis financiero vs. Análisis económico

Los análisis financiero y económico de proyectos emplean criterios similares para

estudiar la factibilidad y viabilidad de los proyectos. Ambos análisis se apoyan en la

técnica análisis costo – beneficio. El análisis costo – beneficio cosiste en valorar, en

términos monetarios, los diferentes beneficios y costos asociados a los proyectos, a fin

de facilitar su comparación. (Espinal, 2003)

La diferencia estriba en que el análisis financiero centra la atención en los

objetivos particulares de la empresa, en tanto que, el análisis económico centra la

atención en los objetivos de toda una sociedad, comunidad o país. Por esta razón, el

análisis financiero se conoce también como evaluación privada de proyectos y el análisis

económico, como evaluación social de proyectos.

El análisis financiero supone que el objetivo principal de las decisiones

empresariales privadas, entre las que se incluye las decisiones de inversión, es la

maximización de la riqueza de los accionistas o inversores. En consecuencia, los

beneficios financieros o privados de los proyectos son los ingresos de caja que genera,

especialmente los provenientes de la venta de productos y/o servicios. Los costos

financieros o privados son los egresos de caja por la compra de bienes de capital e

insumos y el pago de los factores de producción. (Espinal, 2003)

El análisis económico o evaluación social de proyectos supone que el objetivo de

los proyectos públicos es la maximización del bienestar social.


4.4.2. Evaluación de Proyectos Inmobiliarios.

La preparación y evaluación de proyectos busca recopilar, crear y analizar en forma

sistemática un conjunto de antecedentes económicos que permiten juzgar cualitativa y

cuantitativamente las ventajas y desventajas de asignar recursos a una determinada

iniciativa o emprendimiento. (Chain, Preparación y Evaluación de Proyectos, 1992)

La evaluación de proyectos es el proceso de medición de su valor, en base a una

comparación de los beneficios que genera y los costos que requiere, desde algún punto

de vista determinado. La evaluación de proyectos proporciona los elementos de juicio

necesarios para tomar decisiones respecto a la ejecución o no ejecución del proyecto.

(Bautista E. G., Evaluación Económica y Financiera en Proyectos de Inversión con

Softwares Especializados, 2003)

Reconociendo la responsabilidad del evaluador de proyectos en la búsqueda de la

optimización del uso de los recursos de los inversionistas, una tarea fundamental en esta

etapa es la identificación de posibles opciones de solución. La evaluación de cada una de

ellas posibilitará elegir la más conveniente para el inversionista o la sociedad.

De acuerdo con Repetto (2011), la razón por la que se debe evaluar un proyecto de

inversión inmobiliario es para determinar la rentabilidad del mismo y el nivel de riesgo

e incertidumbre asociados, y poder, de esta manera, seleccionar la mejor alternativa para

llevar a cabo el mismo. Jamás podrá saberse si la alternativa seleccionada es la óptima,

tan solo sabremos que es la mejor de las analizadas.

Realizar y evaluar un proyecto de inversión inmobiliaria depende de múltiples

factores que influyen en el éxito o fracaso del mismo, estos son: (Repetto, 2011)

Estudiar el contexto;

Estudiar la dinámica del mercado en el área de influencia: oferta, demanda,

competencia, sustitutos;

Determinar un segmento objetivo;


Definir el proyecto para satisfacer las necesidades insatisfechas de ese segmento

objetivo mejor que la competencia (ubicación, tamaño, terminaciones,…);

Determinar y cuantificar las variables macro y micro que inciden sobre el éxito

del proyecto (costos, velocidad de ventas, horizonte económico, precio de venta,

paridad cambiaria, tasa de inflación, etc.);

Realizar el estudio económico en distintos escenarios para estudiar la rentabilidad

más probable del proyecto y su nivel de riesgo asociado;

Realizar el estudio financiero para ver quién o quienes aportan el dinero necesario

para llevar a cabo el emprendimiento;

Realizar la toma de decisión acerca de llevar a cabo o no el emprendimiento.

4.4.2.1. Etapas

Según Damián Tabakman et al. (2006) un estudio de factibilidad para proyectos

inmobiliarios podría resumirse en tres fases conceptuales:

Estudio de mercado;

Diseño del producto;

Evaluación económico-financiera.

Esta división se puede visualizar con claridad en el gráfico que presentamos a

continuación, puesto que allí se muestra un diagrama de flujo conceptual que ejemplifica

los principales componentes de un estudio de factibilidad para un desarrollo inmobiliario.

Asimismo, se indica en él que un desarrollador profesional sólo pasará a la fase ejecutiva

del negocio una vez completado este estudio. (Damián Tabakman, 2006)


Gráfica 4: Diagrama de Flujo de un estudio de factibilidad para Proyectos Inmobiliarios

1. Estudio de Mercado: El estudio de mercado define la factibilidad global del

proyecto. El estudio de mercado de un proyecto consiste en la colección,

anotación, discusión, análisis e interpretación de informaciones de la oferta y la

demanda del bien o servicio generado por el proyecto para ser usadas en un

proceso de mercadeo. El estudio de mercado trata la colecta, registro y análisis de

informaciones sobre las restricciones relativas a la transferencia y venta de

mercaderías, y servicios del producto del proyecto al consumidor. Las

informaciones deben permitir al productor tomar decisiones correctas en torno a

los productos a producir y vender. (Vivallo)

2. Diseño del Producto: Esta fase debe efectuarse luego de obtener los resultados del

estudio de mercado. Se debe construir un modelo conceptual del producto

inmobiliario que sea factible de ser insertado en el mercado en función de la

situación competitiva, los requerimientos de los potenciales compradores y las

limitaciones físicas y normativas de nuestro terreno.

Fuente: (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006). Desarrollos inmobiliarios exitosos. (p. 145)


En la etapa de pre diseño del producto es necesaria una verificación arquitectónica

– normativa de que lo que estamos planteando es factible de ser materializado

sobre el predio en el que se pretende llevar a cabo el negocio. La etapa de pre

diseño es precisamente eso, un primer estudio realizado por un arquitecto con

experiencia que nos permita tener un cierto grado de seguridad con respecto a que

los conceptos y las características puedan ser puestos en práctica.

3. Evaluación Económico-Financiera: Es la fase final del estudio de factibilidad, y

tiene por objeto sistematizar y ordenar la información de carácter monetario que

proporcionan las etapas anteriores. El producto final es la elaboración de un

business case, o flujos esperados de caja. En función de los indicadores

económicos y financieros que se obtengan y de que satisfagan o no las

expectativas del desarrollados, en la mayor parte de los casos se da un proceso de

ajuste que nos retrotrae a redefinir el posicionamiento y el diseño del producto y a

ajustarlo de forma tal de poder obtener del business case los resultados esperados.

En el gráfico se brinda a modo de resumen los temas que se han tratado en relación

con cómo ejecutar un estudio de factibilidad:

Gráfica 5: Metodología de estudio de factibilidad de Proyectos Inmobiliarios

Fuente: (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006). Desarrollos inmobiliarios exitosos. (p. 161)


4.4.3. Estudio del Contexto

El desarrollo de un proyecto depende de las relaciones que tenga con el entorno. Pero

para esto, es necesario identificar las variables que lo afectan, y sus interrelaciones.

Las variables que más influyen en el mercado inmobiliario son de carácter macro y

micro. Estas tendrán influencia relevante sobre la rentabilidad del proyecto, su éxito o

fracaso, y su nivel de riesgo. Se mencionan a continuación: (Franceschini, 2000)

4.4.3.1. Variables macroeconómicas

En este apartado se define de manera general, las principales variables

macroeconómicas que permiten contextualizar las condiciones en periodo de tiempo

establecido par un sector en específico, en nuestro caso el sector construcción o

inmobiliario.

a. PBI y la Inflación: El Producto Interno Bruto (PBI) es el valor de todos los bienes

y servicios producidos y vendidos en el mercado durante un año. El PIB se clasifica

según como de miden los precios, nominal y real: Precio nominal o corriente es el valor

que tienen los bienes y servicios en el momento en que se producen y consumen; Precio

real o constante es el valor que tienen los bienes y servicios referido a un año base, lo

cual elimina el alza de precios producidos entre el año que se analiza y el año de

referencia. Para aclarar estos dos conceptos se hace necesario introducir el término

Inflación. (Blanco, 2012)

El PIB al tipo de cambio de paridad del poder adquisitivo (PPA) de una nación es la

suma de valor de todos los bienes y servicios producidos en el país valuados a los precios

que prevalecen en los Estados Unidos. Esta es la medida que la mayoría de los

economistas prefieren emplear cuando estudian el bienestar per cápita y cuando

comparan las condiciones de vida o el uso de los recursos en varios países. La medida es

difícil de calcular, ya que un valor en dólares americanos tiene que ser asignado a todos


los bienes y servicios en el país, independientemente de si estos bienes y servicios tienen

un equivalente directo en los Estados Unidos (por ejemplo, el valor de un buey de carreta

o equipo militar no existente en los Estados Unidos). Como resultado, estimaciones PPA

para algunos países se basan en una canasta pequeña de bienes y servicios. Además,

muchos países no participan formalmente en el proyecto PPA del Banco Mundial que

calcula estas medidas, por lo que el resultado de las estimaciones del PIB de estos países

pueden carecer de precisión. Para muchos países en desarrollo, las estimaciones del PIB

basados en PPA son múltiples del PIB al tipo de cambio oficial (PIB TCO). La diferencia

entre los valores del PIB TCO y los valores del PIB PPA es mucho más pequeña para la

mayoría de los países ricos industrializados. (Factbook, 2011)

Por otro lado, la Tasa de Crecimiento Real del Producto Interno Bruto (PIB) es una

variable que refleja el crecimiento anual del PIB ajustado por la inflación y expresado

como un porcentaje. (Factbook, 2011)

Inflación se define como el crecimiento observado en el índice de precios de los

bienes y servicios que se producen en la economía del país en un período de tiempo,

generalmente de un año (Brealey & Myers, 1990). También puede definirse como un

incremento sostenido en el nivel agregado de precios. Esta variable suministra el cambio

porcentual anual de los precios al consumidor comparado con los precios al consumidor

del año anterior (Factbook, 2011). Su presencia comienza a ser perjudicial cuando su

magnitud supera un dígito, es decir, alcanza niveles del 10% o superiores; sin embargo,

por no ser posible en la economía un equilibrio cero debido a su carácter dinámico, su

descenso a niveles cercanos a 0% puede resultar igualmente perjudicial ya que el retraso

de dicha barrera conduciría a la economía a una recesión. Lo más recomendable es

mantenerla en niveles ubicados entre el 2% y el 7%, y controlar tales niveles con medidas

de política monetaria a través del abaratamiento o encarecimiento de la tasa de interés

activa prevaleciente en el mercado. Esto es vital pues, para que una economía crezca

dentro del sistema capitalista de libre mercado, necesita siempre la presencia de una

inflación moderada. (Blanco, 2012)


El manejo de los conceptos de precios corrientes y constantes, así como el de

inflación, tiene una importancia muy marcada en la formulación y evaluación de

proyectos por las dos razones que mencionamos a continuación: 1) Para efectuar la

evaluación de un proyecto no se toma en cuenta la inflación, puesto que se ha

comprobado que su presencia distorsiona los resultados. 2) No obstante, no tomar en

cuenta la inflación también desvirtúa, aparentemente, los valores de la proyección pero,

dada la imposibilidad de estimarla, calcularla o predecirla, la mejor forma de acercarse a

una realidad es dejarla de lado durante la proyección e introducirla a nivel de análisis de

sensibilidad. (Blanco, 2012)

b. Política Monetaria: Los Bancos Centrales son las autoridades responsables de

proveer la moneda e instrumentar la política monetaria. Esta última influye en forma

determinante sobre la oferta monetaria, es decir, el dinero circulante; la tasa de interés a

corto plazo y el crédito, así como la actividad económica. La mejor contribución que la

política monetaria puede hacer para fomentar el crecimiento económico sostenido es

procurando la estabilidad de precios, esto es posible con el establecimiento de metas de

inflación en niveles bajos.

Existen cuatro canales de transmisión a través de los cuales la política monetaria tiene

un impacto sobre la economía: (Consejo Monetario Centroamericano, 2012)

Canal de la Tasa de Interés: Una política contraccionista aumenta la (i) cp,

reduciendo la oferta de reservas bancarias en el mercado. Altas i elevan el costo

de los fondos y tiene consecuencias adversas sobre inversión empresarial,

compras al por menor y el consumo de bienes durables;

Canal del Crédito: una política restrictiva que aumenta las i cp puede disminuir

la oferta de créditos y, de allí, la percepción del riesgo por parte de los bancos. La

reducción del crédito puede tener un impacto adverso sobre la inversión, la

producción y la demanda agregada;

Canal de la Riqueza: altas tasas de interés y menor crecimiento monetario

reducen el valor de los activos, las expectativas de crecimiento económico y los

incentivos al gasto. Redistribuye ingresos entre deudores y ahorradores;


Canal de la Tasa de Cambio: una política monetaria restrictiva tiende a atraer

influjos de capitales y apreciar la tasa de cambio. Al hacer más baratas las

importaciones y encarecer las exportaciones, tiene un efecto adverso sobre la

balanza comercial y el producto. Sin embargo, menores precios de las

importaciones ayuda a reducir las presiones inflacionarias.

Estos efectos serán más significativos en la medida en que los mecanismos y sistemas

a través de los cuales se canalizan las señales de política monetaria sean más eficientes,

los mercados (de capitales, cambiarios, laborales, comerciales, etc.) sean más flexibles y

el sistema financiero sea más desarrollado y profundo.

c. Política Fiscal: es la que configura el presupuesto del Estado, y sus componentes,

el gasto público y los impuestos como variables de control para asegurar y mantener

la estabilidad económica, amortiguando las variaciones de los ciclos económicos y

contribuyendo a mantener una economía creciente, de pleno empleo y

sin inflación alta. Las medidas de la política fiscal influyen en gran medida en las

variaciones a corto plazo de la producción, el empleo y los precios. Los mecanismos a

usar son:

Aumentar el gasto público, para aumentar la producción y reducir el desempleo;

Bajar los impuestos, para aumentar la renta disponible de las personas físicas, lo

que provocará un mayor consumo y una mayor inversión de las empresas, en

conclusión, un desplazamiento de la demanda agregada en sentido expansivo.

d. Política Gubernamental: Estabilidad y Riesgo Político: Los inversores extranjeros

toman muy en cuenta este aspecto al momento la evaluación. Por lo general dichos

inversores comúnmente invierten en proyectos inmobiliarios residenciales turísticos;

e. Ingreso y tasa de desempleo de la población: A mayor ingreso, mayor ahorro, y

dada la propensión de las familias de invertir, mayor demanda de inmuebles. Por otro

http://es.wikipedia.org/wiki/Presupuesto_p%C3%BAblico

http://es.wikipedia.org/wiki/Gasto_p%C3%BAblico

http://es.wikipedia.org/wiki/Impuesto

http://es.wikipedia.org/wiki/Estabilidad_econ%C3%B3mica

http://es.wikipedia.org/wiki/Empleo

http://es.wikipedia.org/wiki/Inflaci%C3%B3n


lado, si aumenta la tasa de desempleo se retrotrae el mercado inmobiliario ya que la

gente tiende a postergar las decisiones de largo plazo como la compra de viviendas;

f. Alternativas de inversión: Aquellas evaluadas por los distintos tipos de

inversionistas.

4.4.3.2. Variables micro económicas

Para esto se hace imprescindible conocer adecuadamente el mercado inmobiliario y

las fuerzas que lo modelan para minimizar riesgos y hacer más segura la inversión. Es

muy útil para este estudio el esquema de las 5 Fuerzas de Michael Porter. La probabilidad

de éxito en una determinada zona será función del equilibrio resultante de la acción de las

siguientes fuerzas:

Competencia en la zona de influencia;

Productos Sustitutos;

Amenaza de nuevos competidores;

Clientes;

Proveedores.

4.4.4. Cuadro Macroeconómico de la República Dominicana y el Sector

Construcción (1991-2012)

El sector de la construcción es, sin lugar a dudas, un sector estratégico para el

crecimiento de la economía del país debido a que a partir de dicho sector se puede

generar la base para el desarrollo de diversos sectores económicos que, de una u otra

manera, dependen del sector construcción. (Rojas & Bidó, 2009)

Según datos de la CIA World Factbook, en el período que abarca los años 1999 al

2011 el PIB tuvo un crecimiento permanente, presentando en este último año su pico más

importante con 94,58 miles de millones de dólares. (Factbook, 2011)


Gráfica 6: PIB República Dominicana (1999-2011)

En ese mismo orden, la tasa de crecimiento del PIB, que mide el crecimiento anual

del PIB ajustado por la inflación y expresado como un porcentaje. La tasa de crecimiento

del PIB presenta un promedio general de 5.58%, la misma presenta muchas fluctuaciones

en su comportamiento, y en este último año, el 2011, ha descendido a una Tasa 4.5%.

(Factbook, 2011)

Gráfica 7: PIB TC % República Dominicana (1999-2011)

Fuente: (Factbook, 2011)



Según el Informe del Banco Central de los Resultados Preliminares de la Economía

Dominicana enero-septiembre 2012, durante ese período la economía dominicana,

medida a través del Producto Interno Bruto en términos reales, experimentó un

crecimiento de 3.9%, impulsado por el desempeño positivo mostrado por todas las

actividades económicas que lo conforman, a excepción de la construcción y la

elaboración de productos de molinería. (Banco Central, 2012).

Por otro lado, la tasa de inflación, medida por la variación del Índice de Precios al

Consumidor (IPC), tuvo un comportamiento cíclico con tendencia al alza. Esta variable

suministra el cambio porcentual anual de los precios al consumidor comparado con los

precios al consumidor del año anterior. Cabe destacar, que a pesar de esta estabilidad,

para el año 2004 se mostró un pico irregular de 55.00, luego logró descender y

mantenerse en el promedio inflacionario desde 2005 al 2011 de 6.47%, para enero del

año 2011 con una Tasa de 8.50%. (Factbook, 2011)

Gráfica 8: Tasa de Inflación %, República Dominicana (1999-2011)

Según el Banco Central, la inflación acumulada durante los primeros nueve meses

del presente año, medida por la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) fue

de 2.37%, inferior al 7.51% registrado en igual período del pasado año. La inflación



anualizada, calculada desde septiembre 2011 hasta septiembre 2012, se ubicó en 2.60%,

lo que mantiene las condiciones favorables para seguir adoptando una postura flexible de

la política monetaria.

A continuación se presenta la participación del sector construcción en la economía de

República Dominicana a través de la identificación de su peso relativo en relación al PIB.

Presentamos la evolución histórica del sector construcción en relación al PIB,

comprendiendo el periodo de (1991-2011), 20 años, y mediados del año 2012, datos

obtenidos de las estadísticas del Banco Central. Lo que nos permite contextualizar las

condiciones en las que operó en esta década el sector de la construcción objeto del

presente trabajo. (Ver gráfica 4 y 5)

En valores porcentuales, el promedio del sector construcción en relación al PIB, es

de 4.80%, en el periodo (1991-2012), con fluctuaciones no superiores a dos puntos

porcentuales hacia arriba o hacia abajo de dicho promedio. Por tanto, puede concluirse

que el sector construcción ha mantenido cierta estabilidad en relación a su participación

porcentual frente al PIB. Sin embargo este panorama para el presente y anterior año

(2011-2012), no ha sido así, todo lo contrario, para esto citamos el Informe del Banco

Central de los Resultados Preliminares de la Economía Dominicana enero-septiembre

2012:

El valor agregado de la actividad construcción se redujo en -0.4%, durante el período

enero-septiembre de 2012, reflejándose en la reducción de las ventas de los principales

materiales de la construcción, a saber: cemento (-3.4%), varilla (-18.9%) y pintura (-

39.7%).

En este comportamiento incidió el aumento registrado en los precios del cemento

(1.8%), varilla (4.1%) y pintura (46.3%), así como también la disminución en -4.4% de

los préstamos otorgados a la construcción privada por parte de las instituciones

financieras con relación al año 2011. Entre esas instituciones, presentan caídas los

Bancos Múltiples y las Asociaciones de Ahorros y Préstamos, cuyos recursos canalizados

a la actividad se redujeron en -6.1% y -5.1%, respectivamente.


No obstante, la inversión del Gobierno Central en construcción alcanzó un monto de

RD$76,611.9 millones, registrando un incremento de 151.7%, destinados a la ejecución

de proyectos para el reordenamiento del transporte, además del programa de

reconstrucción y reparación de carreteras, caminos vecinales, calles y avenidas a nivel

nacional.

En la Gráfica 5, puede observarse que a partir del año 2005 hasta Septiembre del año

2012, el sector construcción ha mostrado un descenso en su participación respecto al PIB

nacional. En cuanto a la Gráfica 5, el crecimiento del sector en referencia al crecimiento

del PIB es compatible, podemos observar las grandes fluctuaciones en la tasa de

crecimiento del sector construcción, y congruente a lo que expone el Banco Central, a

partir del año 2011 se ha percibido un decrecimiento del sector.

Gráfica 9: Participación Porcentual del Sector Construcción sobre el PIB (1991-2012)


Gráfica 10: Tasa de Crecimiento del Sector Construcción (1991-2012)

4.4.5. Valuación de activos inmobiliarios

Para valuar un negocio en general, y un activo inmobiliario en particular, es

conveniente utilizar los criterios definidos internacionalmente por la Uniform Standards

of Professional Appraisal Practice (USPAP). Estos criterios indican que el valor del

activo es en función de varios factores a ser tenidos en cuenta, acerca de los cuales

ofrecemos un breve punteo a continuación:

Aspectos físicos: Localización, accesibilidad, tipo de edificio, tamaño del terreno,

superficie construida, antigüedad, estado de conservación, terminaciones, etc.

Aspectos legales: aprobaciones realizadas, normativas urbanísticas, usos

permitidos, contratos existentes, condición registral de tierra, etc.

Aspectos funcionales: Forma y tamaño de las plantas, eficiencia de las mismas,

característica y estado de conservación de la infraestructura existente, etc.


Aspectos económicos: Monto y duración de los contratos vigentes, solidez y

cantidad de inquilinos, facturación y márgenes operativos obtenidos, precios de

venta esperados, etc.

En función de los factores anteriormente mencionados, se puede determinar el “mejor

uso” para el inmueble existente o a construir. Con respecto a este mejor uso, hay que

tener en cuenta que, además de ser el más rentable, debe ser el más factible de llevar a

cabo desde el punto de vista legal, físico, constructivo y financiero. (Tabakman,

Colombo, & Rudolph, 2006)


4.5. Estudio de mercado

4.5.1. Concepto y objetivos

A los efectos de poder establecer alternativas y delinear un flujo de fondos es

necesario estimar la oferta y demanda futuras en el segmento al que apuntamos y conocer

a la competencia en el área de influencia. Para ello es necesario contar con un buen

estudio de mercado encarado por nosotros mismos o por una consultora en función a la

envergadura y grado de riesgo del proyecto. Un buen desarrollador inmobiliario debe ser

capaz de leer e interpretar en forma adecuada la información de mercado relevada.

Como resultado del estudio de mercado, el desarrollador obtiene no sólo “datos” sino

“información” que permita tomar decisiones en lo concerniente al diseño del producto.

Los datos se transforman en información cuando son procesados, analizados y

presentados de forma tal que permiten visualizar el posicionamiento de los competidores

y establecer conclusiones. (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006)

Por otra parte, además de su contribución al diseño del producto, el resultado

fundamental de un estudio de mercado debe ser, necesariamente, poder establecer -en

base a determinada evidencia- lo que se denomina “set de indicadores fundamentales”

que se emplearán como datos en la elaboración de la evaluación económico –financiera

del negocio. Este set de indicadores, para el caso de un proyecto de vivienda

multifamiliar urbana, puede ser: (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006)

Precio promedio de venta (US$/m2);

Ritmo de venta promedio (unidades /mes);

Producto (habitaciones y m2 de la unidad);


Servicios, infraestructura y comodidades (instalaciones, accesos, áreas comunes,

etc);

Costos de construcción por m2;

Costos de comodidades y servicios;

Plazo de ejecución.

El objetivo del estudio de mercado es permitir al desarrollador reducir riesgos e

incertidumbres (reducir no eliminar). En este sentido, el conocimiento previo de todos los

aspectos ya mencionados concernientes al negocio inmobiliario permitirá, efectivamente,

reducir los riesgos que, necesariamente, se enfrentan cuando se encara este tipo de

proyectos. Existen riesgos evitables y no evitables, este último dividido en riesgo del

mercado e implícito del negocio. (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006)

4.5.2. Fases del Estudio de Mercado

Según Damián Tabakman et al. (2006) se divide un Estudio de Mercado en tres fases

o aspectos a considerar. La primera fase del estudio de mercado debe centrarse en el

análisis de tres aspectos: el análisis del área de influencia en que se inserta el proyecto,

el análisis de las características de la demanda previsible y el estudio de la oferta

competitiva para el proyecto. Si bien se plantean como tres temas conceptualmente

diferentes, están muy relacionadas entre sí. Se definen a continuación:

4.5.2.1. Análisis del Área de Influencia

Consiste en analizar y tratar de entender las características de una determinada zona

para el producto que pensamos desarrollar. Este tipo de análisis debería permitir

identificar los “sub-mercados”, es decir, individualizar qué áreas son más prestigiosas

desde el punto de vista de los potenciales demandantes así como también qué

limitaciones normativas tienen. Asimismo, debería poder proveer datos sobre si existen

proyectos de transformación por parte de organismos oficiales o privados y toda otra


información de carácter general y descriptivo que pueda resultar relevante para el

proyecto a desarrollar.

Tanto el análisis de área de influencia como el análisis de la demanda deberían

incluir también una caracterización del perfil socio-demográfico de la población. Estos

estudios resultan de gran utilidad cuando se pretende establecer el perfil de los hogares

residentes en un área en particular.

4.5.2.2. Análisis de la Demanda

Franceschini (2000) define a la demanda inmobiliaria como la cantidad de bienes

inmuebles que el mercado requiere para satisfacer necesidades específicas a un precio

determinado.

Según el autor la demanda de inmuebles está correlacionada positivamente con el

ingreso de la población, con los valores de los alquileres, stock de crédito hipotecario y

los precios de los bienes sustitutos, y negativamente con el precio de venta de los

inmuebles, la tasa de desempleo, impuestos sobre los bienes inmuebles y niveles de las

tasas de interés.

Es un hecho que el tamaño medio del hogar ha ido bajando progresivamente a nivel

mundial en los países desarrollados y en las grandes ciudades por la menor tasa de

natalidad, por los divorcios, por la mayor cantidad de gente que decide vivir sola, etc. De

todas maneras hay una importante correlación casi igualitaria entre el stock de viviendas

nuevas incorporadas al mercado y el crecimiento vegetativo de la población

Este análisis de la demanda debería poder brindarnos información de las

características generales y el perfil de los potenciales demandantes actuales y futuros

tanto cuantitativamente como cualitativamente, la competencia actual y futura, tasas de

vacancia (stock residual vs. unidades totales de los emprendimientos comparables),


plazos probables de absorción (Horizonte Económico del proyecto), velocidad de ventas,

precios de mercado, etc.

Un adecuado conocimiento de la demanda es fundamental a la hora de hacer

proyecciones y plantear escenarios de venta y para realizar un adecuado diseño del

producto.

4.5.2.2.1. Tipos de Demanda

Lo primero que debemos preguntarnos es por qué alguien decide adquirir una

vivienda. De acuerdo con esta interrogante, Damián Tabakman et al. (2006), un

Developer enfrenta dos tipos de demanda, por un lado inversores que compran una

rentabilidad futura y por otro lado consumidores finales que compran la satisfacción de

una necesidad básica u objetiva (vivienda) o secundaria sustentada en el deseo (confort,

status, etc.). Es de capital importancia entender las necesidades de estos dos tipos de

clientes y sus motivos de compra para definir en forma adecuada el producto

inmobiliario.

a. Consumidor final:

Podemos clasificar este tipo de demanda, según el orden de estudio de la misma, en

demanda potencial y demanda efectiva, las explicamos a continuación: (FONDOVIP,

2002)

1. Demanda potencial:

Es la conformada por todos los hogares residentes en el área urbana de estudio. Se

toman todos los hogares, independientemente de su actitud frente al mercado, de las

condiciones de tenencia de la vivienda en que actualmente residen y de sus características

socioeconómicas. Para el estudio de la demanda potencial deben determinarse los

siguientes aspectos:

La población total y el número de hogares;


Las características: Tipo de vivienda en la que se reside actualmente (alquilada o

propia), pago mensual de arriendo o cuota de crédito; número de personas que

habitan y edades; número total de dormitorios; personas que trabajan y sus

ingresos;

Actitud frente al mercado: si está interesado en adquirir un vivienda y las razones

de su interés o necesidad.

2. Demanda efectiva:

Es la conformada por los hogares que están interesados en comprar una solución de

vivienda en el mercado inmobiliario y que además cuentan con recursos suficientes para

pagar la cuota inicial y con los ingresos necesarios para asumir las cuotas mensuales de

crédito. Para el estudio de la demanda efectiva deben determinarse los siguientes

aspectos:

Expectativas sobre el precio de venta;

Necesidad de financiación a largo plazo;

Disponibilidad de recursos para la cuota inicial;

Tiempo requerido para reunir los recursos;

Fuentes de procedencia de la cuota inicial;

Cuota mensual máxima disponible;

Tiempo en el cual se compraría la vivienda;

Demanda efectiva por vivienda según rangos de precios.

Estimación de la Capacidad de Pago

Una vez hagamos el levantamiento de campo para recolectar la demanda

potencial, procedemos a pasar un filtro cuantitativo y cualitativo a dicha población.

Los filtros de carácter cuantitativo se relacionan especialmente con el deseo de

adquirir una vivienda y con la capacidad económica de disponer de una cuota inicial y los

ingresos mensuales requeridos para acceder al sistema financiero y atender

oportunamente al pago de cuotas mensuales correspondientes a un crédito hipotecario.


Los filtros de carácter cualitativo no producen restricciones en la población de

hogares demandantes efectivos de vivienda. Su información se emplea para calificar y

dimensionar los aspectos relacionados con los gustos y preferencias de los compradores.

La demanda efectiva, entonces, está determinada en gran medida por la capacidad

adquisitiva del hogar, la cual se calcula de la siguiente manera:

PV = CI + CE

Siendo:

CE = Max (Y * CEy; CM * CEcm)

Donde:

PV = Precio de la vivienda demandada;

CI = Cuota inicial máxima que el hogar podrá aportar;

CE = Capacidad de endeudamiento (monto del crédito);

CM = Cuota mensual máxima;

Y = Ingreso mensual del hogar;

CEy = Capacidad de endeudamiento en función del ingreso reportado

(multiplicador);

CEcm = Capacidad de endeudamiento en función del valor de la cuota mensual

reportada (multiplicador).

Móviles para adquirir una vivienda

Con el objeto de proporcionar una respuesta a nuestra interrogante, podemos señalar

que las razones para comprar una propiedad, nueva o usada, pueden ser múltiples, pero

podemos agruparlas en dos grandes universos. El primero se puede llamar de subsistencia

o necesidades básicas, mientras que el segundo responde al deseo y a la búsqueda de una

mejor calidad de vida. (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006)

En cuanto a la demanda básica u objetiva, siempre está presente, haya o no créditos

hipotecarios, crisis, recesión o crecimiento económico. Entre los aspectos culturales y


demográficos que la generan podemos citar: la necesidad de abrigo y privacidad,

crecimiento vegetativo de la población, divorcios, nuevos matrimonios de hecho y de

derecho, migraciones, etc. El crecimiento vegetativo de la población hace que la demanda

se recomponga en forma permanente por el solo hecho del paso del tiempo. Dentro de las

segundas se encuentran la movilidad social producto del aumento del poder adquisitivo

de una familia, la obsolescencia física y/o funcional de un inmueble, modas, status,

búsqueda de una mejor calidad de vida, motivos de inversión, etc.

Con respecto a la demanda sustentada en el deseo, evidentemente implica razones

superfluas y susceptibles a las modas. Evidentemente la gente se muda porque lo

necesita, pero también por otros motivos tales como: para acceder a una mejor calidad de

vida, por deseo de renovación, estatus social y mostrar mayor capacidad adquisitiva,

como una decisión de inversión. Los motivos que impulsan la demanda son muy distintos

en los diversos estratos socioeconómicos, al igual que sus preferencias y necesidades.

Más aún, la gente compra propiedades para ahorrar, como resguardo de su patrimonio o

para obtener una renta por alquiler mientras mantiene su capital en un activo seguro. Es

decir, es una decisión de inversión.

Cada uno de estos segmentos del mercado tiene necesidades y posibilidades distintas

por lo que demandarán productos totalmente distintos. Del estudio de mercado surgirá a

que segmento hay que apuntar y con que producto. Franceschini (2000) hace mención

que ante una buena oferta, a la medida del segmento seleccionado, siempre hay demanda.

b. El inversionista:

Un inversionista es toda aquella persona, natural o jurídica, que coloca su dinero en

un título valor o alguna alternativa con el fin de obtener un beneficio futuro. (Morales,

2000) explica que el objetivo de la inversión es incrementar el capital a medida que

transcurre el tiempo. Si se toman decisiones acertadas al invertir se está asegurando el

futuro, porque se incrementan los ahorros.


Conocer los ciclos económicos es algo básico para poder operar y tomar decisiones

consecuentes con el ciclo en el que nos encontramos. Cada inversor procura moverse

dentro del matriz riesgo-retorno.

De acuerdo con Damián Tabakman et al. (2006), define dos tipos de inversores

“anticíclicos” y los considerados de “momentum”. Los primeros son lo más audaces

puesto que ingresan al mercado cuando los ciclos de economía están en caída; luego están

los que esperan el “momentum”, o momento justo, cuando ya la economía cayó.

Luego están más atrás todos los demás inversores que compran porque todos lo hacen

y provocan que los precios suban, los que masiva y anónimamente refuerzan la tendencia.

Pero los anticíclicos y los de momentum, son los que ven con anticipación los ciclos y

variables determinantes. Las variables que más influyen son de carácter micro y macro.

El Developer debe conocer el lenguaje adecuado para comunicarse con los

potenciales inversores, resultando fundamental para ello conocer los motivos que los

llevan a invertir en y los principales indicadores en que se basan para tomar la decisión de

inversión.

Hay inversores que buscan obtener rentabilidad por la diferencia entre el costo y el

precio de venta del emprendimiento mientras que otros buscan emprendimientos con

capacidad de generar una renta a la vez de engrosar su patrimonio. Otros apuntan a las

llamadas inversiones de revalorización o especulativas en las que se genera valor

mediante la venta de inmuebles en épocas alcistas que fueran adquiridos en momentos

más desfavorables del mercado. (Alcorta, Evolución de Proyecto de Inversión

Inmobiliarios, 2011)

Por otro lado, (Salas, 2003) explica que la determinación de la combinación más

deseable de riesgo y rendimiento depende de las preferencias del inversionista por el

rendimiento de su capital y también de su aversión al riesgo. Así se pueden considerar

tres tipos de inversionistas: conservadores, moderados y arriesgados.


Los inversionistas conservadores buscan un alto grado de estabilidad del

patrimonio, por lo que colocan su inversión en instrumentos de menor riesgo y

sólo aceptan pequeñas disminuciones eventuales en el valor de su inversión. El

conservador invierte un mayor porcentaje en valores de deuda a corto plazo,

porque reciben los beneficios casi de inmediato y estos valores es que no

presentan fluctuación en los precios;

Los inversionistas moderados tienen como meta mantener el valor del dinero en

el tiempo. Buscan obtener buenos rendimientos manteniendo la estabilidad del

patrimonio, y aceptan fluctuaciones ocasionales que podrían afectar el valor de su

inversión. El inversor inmobiliario se podría ubicar en esta categoría;

Los inversionistas arriesgados tienen preferencia por instrumentos de alta

rentabilidad, pero que llevan implícito un alto nivel de riesgo. Buscan obtener

máximos rendimientos aceptando fluctuaciones frecuentes e importantes en valor

de su inversión, la cual podría en algún momento verse afectada negativamente.

La mejor opción de negocio para estos inversores, por la alta rentabilidad que

pueden traer consigo, son las acciones.

4.5.2.3. Análisis de la Oferta Competitiva

De acuerdo con Damián Tabakman et al. (2006), este estudio implica revelar las

características de los proyectos que pueda resultar una competencia para el desarrollo

analizado en el área de influencia que hayamos definido.

La perspectiva que este tipo trabajo debe adoptar será fundamentalmente

cuantitativa, pero también debe cubrir aspectos cualitativos de la oferta competitiva. En

este caso, el único camino posible es tratar de obtener información sobre los proyectos

que se están vendiendo en el mercado y sobre aquellos cuyo lanzamiento se esté


preparando. Esa información se puede obtener, básicamente, mediante un trabajo de

campo. Estos son los pasos que recomendamos seguir:

a. Obtención de datos:

Identificar quiénes son los agentes inmobiliarios más activos en el área de influencia.

Una vez identificados, hay que concertar y realizar entrevistas con ellos, ya que en

general son quienes disponen no sólo de la información con respecto a qué se está

vendiendo en el área sino también con respecto a cómo ha sido su evolución histórica.

Muy probablemente también sepan qué proyectos están preparando su lanzamiento en el

futuro inmediato. Entonces, los brokers son la principal fuente de información de

mercado para un análisis de la oferta competitiva.

Otra forma de investigación usualmente empleada es la de simular ser un comprador

para obtener información sobre los proyectos en proceso de comercialización. Esta

técnica de investigación es particularmente útil para recabar información relativa a los

emprendimientos competidores.

Debemos considerar, que los datos deberán permitirnos sustentar el resultado final de

cualquier estudio de mercado. Este resultado consiste en poder establecer en forma

fundada el set de indicadores fundamentales que servirá de input para la evolución

económico-financiera del proyecto, esto es, para la parte final del estudio de factibilidad.

c. Tablas de datos: Presentamos nuestra propuesta para el asentamiento completo de

los datos necesarios a evaluar, durante el trabajo de campo, son las tablas: 1.

Tabla Descriptiva; 2. Tabla de Precios; 3. Tabla de Ventas. Estas planillas

resumen los aspectos que son importantes de averiguar en caso de estar

efectuando un relevamiento para un proyecto residencial y poder hacer

comparaciones eficientemente.


d. Mapa Competitivo: Nos permite tener una visión conceptual de las condiciones

de mercado en las que se insertará el proyecto en estudio. Básicamente, se trata de

representar sobre un mapa del área las zonas o sub-mercados identificados.

Cabe añadir, que el mapa competitivo de un proyecto inmobiliario es algo

complejo y muy amplio. Por un lado están los competidores directos, esto es, los

que tienen entre manos proyectos similares. Pero también hay sustitutos, que

básicamente abarcan a las unidades usadas

b. Set de Indicadores Fundamentales:

Mediante el uso de planillas, deberíamos comenzar identificando los factores que

influyen en la decisión de compra de un producto inmobiliario desde el punto de vista del

consumidor. Podríamos decir que los aspectos más importantes evaluados y apreciados

por el comprador además del precio son:

Tabla 2: Tabla de Obtención de Datos


La localización dentro del área;

Las dimensiones del producto (cantidad de habitaciones);

Los niveles de terminación;

La arquitectura (tanto en el apto. como en general del edificio);

Las comodidades o áreas comunes de entretenimiento del edificio o complejo.

Identificados estos factores o atributos, debemos intentar asignarles un peso relativo

en la decisión de compra. Es evidente que el comprador evalúa todos estos atributos antes

de decidirse, pero le asigna una importancia distinta a cada uno.

Intentando traducir en valor numéricos porcentuales esa importancia relativa

diferencial entre los atributos, para al final poder medir un producto o inmueble más

atractivo que otro desde el cristal en que lo ve un consumidor, mostramos la Tabla 4.

Valores & Atributos:

Tabla 3: Tabla de Valores y Atributos

Atributos Valor

Localización 35%

Dimensiones 25%

Niveles de Terminación 20%

Arquitectura 10%

Comodidades 10%

Total 100%

El paso siguiente calificar cada atributo según una escala de clasificación,

observamos la Tabla 5. Escala de clasificación:


Tabla 4: Tabla de Escala de Calificación

Escala de atributos Puntaje

Óptimo 5

Muy bueno 4

Bueno 3

Regular 2

Malo 1

Podemos entonces determinar la “Percepción del Producto (PP)”, mediante un

simple cálculo matemático:

PP= Ʃ (Puntaje del atributo x valor del atributo)

Para concluir, podemos construir un gráfico de Precio del Producto vs. PP, para

visualizar la correlación de que a mayor índice de percepción del producto (PP) el precio

debería ser mayor. Este gráfico debería ser congruente con el hecho de que los

compradores están dispuestos a pagar más precio por los productos que perciben más

atractivos o superiores.

Este tipo de gráfico podría permitirnos visualizar cómo se inserta nuestro producto

en el mapa competitivo del área de influencia, y poder también otorgar un precio

adecuado al mismo. Se pueden hacer análisis similares utilizando la velocidad de la venta

de los proyectos competidores vs PP.

4.5.3. Marketing aplicado al Desarrollo Inmobiliario

Marketing es un concepto que engloba las técnicas de investigación de mercado, a

la segmentación del universo de potenciales demandantes, el análisis del entorno

competitivo, a la determinación del posicionamiento para un producto y al análisis de


metodologías de pricing y venta. En suma, a todos los aspectos que conduzcan a

proporcionar al desarrollador una visión estratégica del negocio. (Tabakman, Colombo,

& Rudolph, 2006)

Existe también el llamado merchandising, que hace referencia al conjunto de

técnicas de promoción, princing, publicidad y otro tipo de acciones encaminadas a

interesar al potencial consumidor en el producto y/o destinadas a colocar estos productos

a disposición del potencial comprador. Esto incluye la reflexión de cómo vamos a

difundir y comunicar un producto. (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006)

Se debe proceder a elaborar el Plan de Marketing o el Dimensionamiento Físico del

proyecto, donde se definirán: los objetivos a alcanzar, la segmentación, el

posicionamiento más adecuado y las estrategias para alcanzar los mismos. Las

Estrategias que se incluyen son:

Producto: Ubicación, diseño, tamaño, tipología, nivel de servicios (amenities),

características constructivas, tecnología constructiva, etc;

Precio: si bien surge del equilibrio entre la oferta y la demanda del mercado, se

puede poner un plus por la diferenciación o bien una reducción estratégica para

vender más rápido;

Promoción: Publicidad, folletos, cartel de obra, unidad modelo, maquetas,

imágenes 3D, etc;

Comercialización: propia, inmobiliarias reconocidas, financiación al comprador,

Fideicomiso al costo, etc.

La Selección del mercado meta es imprescindible para realizar una evaluación del

mercado, se sugieren los siguientes puntos”: (Kotler & Armstrong, Fundamentos del

Marketing, 2002)

Tamaño y crecimiento del segmento;

Atractivo estructural del segmento;

Riesgo de rivalidad intensa en el segmento;


Riesgo de nuevos participantes;

Riesgo de productos sustitutos;

Riesgo de que se incremente;

Riesgo de que se incremente el poder de negociación del comprador;

Riesgo de crecimiento del poder de negociación de los proveedores.

La utilidad de la Segmentación se basa en que esta nos permite: (Arellano, 2000)

- Conocer y discernir las necesidades de los consumidores, y por tanto, maximizar el

nivel de satisfacción de cada segmento;

- Escoger las actividades óptimas de la mezcla del marketing mix de las empresas

(estrategias de producto, precio, comunicación y distribución) que convienen mejor a

los diferentes segmentos;

- Identificar las oportunidades de mercado para un producto nuevo con el fin de

satisfacer mejor las necesidades de los consumidores;

- Establecer el perfil socio- demográfico, de actitudes y de comportamiento de los

utilizadores y no utilizadores de un producto existente;

- Clasificar los individuos en función de su respuesta a las actividades de marketing

(producto, precio, comunicación y distribución).

Variables de segmentación de productos masivos aplicados al campo inmobiliario:

(Cahuana, Gestión de Inversión de un Proyecto Inmobiliario a Nivel de Estudios de Pre-

Factibilidad, 2004)

- Segmentación geográfica: Es el dividir los mercados en diferentes unidades

geográficas, como países, estados regiones, ciudades, distritos, urbanizaciones o

vecindarios poniendo atención a las variaciones locales en las necesidades y

preferencias geográficas.

- Segmentación demográfica: Consiste en la división de mercados en grupos de acuerdo

con variables demográficas como edad, sexo, tamaño de la familia, ciclo de vida de la

familia, ingresos, ocupación, educación, religión, raza y nacionalidad.


- Segmentación psicográfica: Los compradores se dividen en diferentes grupos en

función a su respectiva clase social, estilo de vida, características de personalidad o

ambos.

- Segmentación conductual: Los compradores están divididos en grupos basados en sus

conocimientos, actitudes, uso o respuesta hacia un producto. Debemos tener en cuenta

que la vivienda en nuestra realidad no es considerada como un bien renovable y

remplazable.

4.5.4. Análisis FODA

Con el estudio de mercado y del contexto y con el anteproyecto se realiza el análisis

FODA arriba mencionado. El mismo consiste en determinar las fortalezas y debilidades

del anteproyecto y las oportunidades y amenazas que ofrece el contexto.

Aquellos elementos que otorgan ventajas competitivas por sobre nuestros

competidores son las fortalezas y lo contrario representan nuestras debilidades. Las

fortalezas y debilidades corresponden al ámbito interno de la institución, y dentro del

proceso de planeación estratégica. Los elementos del contexto que pueden ser positivos

para el proyecto son las oportunidades y los negativos las amenazas.

Lo importante de este análisis es pensar en lo que es necesario buscar para

identificar y medir los puntos fuertes y débiles, las oportunidades y las amenazas del

proyecto, cuestiones claves que son compiladas y analizadas gráficamente, para la toma

de decisiones del emprendimiento. La definición del producto inmobiliario (estrategia) a

ofrecer debe ser tal que se apoye en las fortalezas, aproveche las oportunidades, supere

las debilidades y minimice las amenazas.

Para graficar la matriz FODA se establecen 4 cuadrantes de la siguiente manera:


Por columnas se establece el análisis del entorno, en la 1era columna se colocan

las amenazas y en la 2da las oportunidades;

Por filas se realiza el diagnóstico del proyecto, en la 1era fila se colocan las

fortalezas y en la 2da las debilidades.

4.5.5. Déficit del Mercado Habitacional dominicano

La República Dominicana tiene un déficit habitacional que según muchos

expertos ronda el millón 100 mil viviendas, incrementándose cada año en poco más de 20

mil unidades, situación que es atribuida a la ausencia de una efectiva política de

construcción oficial. Eso significa que alrededor de 11 de cada 100 dominicanos carecen

de una vivienda propia. Los más pobres son los que menos acceso tienen a las viviendas,

aunque durante los últimos tiempos entre las familias de clase media también han

disminuido las posibilidades de tener un techo propio.

Es importante introducir esta problemática en nuestra investigación, para al

momento de emplear las técnicas de Análisis de Demanda mostrados en los acápites

anteriores, podamos tener estos parámetros presentes.

Gráfica 11: Matriz FODA


A continuación presentaremos algunos de los antecedentes más recientes sobre

estudios del Mercado Habitacional, dentro del Límite espacial de nuestra investigación.

4.5.6. Algunos antecedentes de Estudio del Mercado Habitacional

4.5.6.1. Mercado Habitacional en Zonas Urbanas, BNV (2009)

El Banco Nacional de la Vivienda (BNV) de la República Dominicana es una de

las instituciones líderes del sector vivienda, que tiene la finalidad de promover y

fomentar el desarrollo habitacional. Facilitando el acceso de la población de medianos

y bajos ingresos a una “vivienda adecuada”, comprometido con la movilización de

recursos hacia el sector de la vivienda y con la promoción de servicios financieros,

técnicos y administrativos.

Para septiembre del 2009, el BNV publicó un estudio, realizado entre los meses

febrero y mayo 2009 por la firma Danna Consulting, sobre el Mercado Habitacional

en Zonas Urbanas, que abarcó el Distrito Nacional, la Provincia de Santo Domingo y

de Santiago. Toma como referencia el estudio realizado en el 2002 por el Fondo

Nacional de la Vivienda Popular, Inc. (FONDOVIP) del mercado habitacional en la

misma zona en estudio.

Esta iniciativa hecha con el propósito de levantar datos de las características de la

oferta y la demanda en el mercado inmobiliario para el conocimiento generalizado de

los actores del sector. Entre los principales hallazgos del estudio en términos de

demanda-oferta, haremos mención de los del interés de este estudio y dentro de

nuestro límite espacial. (Danna Consulting, 2009)

En cuanto a las características de la demanda:

Se entrevistó un total de 989,300 hogares, de estos el 17.70% pertenece al

estrato del Distrito Nacional, que corresponderían a 283,360 hogares;


Dentro del ingreso mensual familiar, para el D.N., se sitúa un 17.1% para

uno ingreso menor de RD$5,000.00, en el rango de RD$5,001.00 a

RD$15,000.00 en un 37.7%, el rango de RD$15,001.00 a RD$30,000.00 en

un 21.4%, el rango de RD$30,001.00 a RD$50,000.00 en un 16.3%, y por

encima de los RD$50,001.00 en un 5.2%;

Dentro de la tipología de vivienda, para el Distrito Nacional, un 12.5% habita

en apartamentos, un 84.7% en casas y un 2.9% en habitaciones;

Dentro del accesos a la vivienda, en el D.N., un 40.2% de los hogares tienen

viviendas propias pagadas, un 5.5% tienen viviendas propias pagándose, un

50.4% son viviendas alquiladas y un 3.4% son prestadas o cedidas;

Dentro de los hogares interesados en adquirir una vivienda (Demanda

Potencial), el 48.6% sí tenían interés en una vivienda y el 49.8% no tenía

interés. Dentro de los hogares interesados, aquellos que están buscando una

vivienda (Demanda Real), representan el 33.8% sí buscaban una vivienda y el

66.2% no.

Respecto al nivel de respuesta del mercado a la demanda, es decir, si el

mercado satisface o no la demanda, en el D.N., un 34.08% respondió que sí se

siente satisfecho y el 62% que no. Las razones son varios de la insatisfacción,

tales como: por inseguridad, falta de servicios básicos, falta de fuentes

adecuadas de financiamiento, ahorro insuficientes para acceder a las viviendas

esta misa debido a los altos precios del mercado, y por un tamaño inadecuado

de las unidades.

Por último, dentro de los lugares preferidos para un nueva vivienda, para la

muestra total del estudio, el 43.04% prefería el mismo sector, el 20.16% un

sector cercano, el 18.09% donde haya disponibilidad y el 15.08% prefiere

otro municipio. Y las motivaciones principales para escoger un vecindario,

respondió un 23.74% lo principal la seguridad, un 17.06% el precio de la

vivienda, 14.29% por relaciones familiares, el 11.87% por el acceso a los

servicios públicos, el 10.39% por las condiciones del medio ambiente, un

10.76% por las oportunidades de empleo del sector y un 8.34% por el acceso a

servicios comerciales.


En cuanto a las características de la oferta,

Para el estudio resultaron 1,453 proyectos aprobado por el ayuntamiento entre

el 2007-2009, de estos seleccionaron una muestra de 218 proyectos para las

encuestas;

La oferta potencial de unidades habitacionales alcanza las 10,571 viviendas,

que pertenecen a proyectos que han sido sometidos para su aprobación ante

los municipios objeto de estudio. La distribución de esta oferta corresponde a

un 45% en el Distrito Nacional, que equivales a 4,757 ud. Esta oferta está

fundamentada por parte de los promotores de vivienda en un 73,9% en la

experiencia empírica, en un 16% en estudios de mercado y 7.3% en referencia

de terceros.

La fase actual de la oferta potencial, es decir que están en venta, para el D.N.,

los proyectos que están terminados representan un 6%, los proyectos en

construcción representan un 59%, los que están iniciando un 16% y los que

están en planos y fase de aprobación un 13%;

El rango de precios de venta de las unidades habitacionales, para el D.N.,

predomina en la oferta para menos de RD$2,000,000.00 solo un 3.5%, en el

rango de los RD$2,000,000.00 y RD$4,000,000.00 un 26.1% , entre los

RD$4,000,000.00 y RD$8,000,000.00 un 40.0%, más de RD$8,000,000.00 un

30% ;

En el caso del Distrito Nacional, las exigencias de los ingresos familiares

mensuales que debe tener un adquiriente frente a la oferta actual de viviendas,

un 50% de los proyectos exigen ingresos superiores a RD$71,000.00;

Con respecto a las facilidades de financiamiento, el 68% de la oferta del D.N.

le exige a todo adquiriente a buscar su propio financiamiento.

Según el estudio, como conclusión, la oferta actual no satisface la demanda real

actual de viviendas, generando una demanda insatisfecha de aproximadamente 126,902

unidades, que representaría un 12.8% de la muestra analizada. Una de las razones del


distanciamiento que se establece entre el poder adquisitivo de la población y los precios

de venta de las viviendas

4.5.6.2. Estudio de Mercado: Sector construcción e inmobiliaria en

República Dominicana, COECIRD (2009)

Este estudio realizado por Beatriz González Aranaga, Técnico en Comercio Exterior en

República Dominicana, auspiciado por la Cámara Oficial Española de Comercio e

Industria en R.D. y realizado a lo largo del mes marzo de 2009, se centra en el sector de

la construcción y de la inmobiliaria en República Dominicana. En concreto, en la

construcción y venta de vivienda urbana y turística. Hemos extraído algunos puntos de

mayor relevancia expuestos en el Tema de Análisis de Demanda.

La demanda habitacional de primera vivienda en República Dominicana atiende al

perfil del consumidor final. En nuestro país se distinguen principalmente tres grupos:

1. Clase alta,

2. Clase media-alta

3. Clase media-media, clase media-baja, clase baja.

En cuanto a la clase alta, centra su demanda en lujosos apartamentos en la zona

urbana y en una segunda vivienda de lujo en las zonas turísticas. Esta clase representa,

sin embargo, un pequeño porcentaje de la población nacional. Se cifra en unas 150

familias, es decir, entre un 2% o 5% de la población. No obstante, a estas familias se han

de añadir aquellas extranjeras cuya demanda se centra en las zonas turísticas como

segunda vivienda.

El segundo grupo representa un 20% de la población. Este grupo suele tener acceso a

financiación hipotecaria y se interesa por las torres urbanas de apartamentos. Suele tener

acceso a la compra de una segunda vivienda turística mediante financiación.

En cuanto al tercer grupo, según la Asociación de Empresas Inmobiliarias, la

República Dominicana mantiene un déficit de cerca de millón de viviendas, de las cuales


el 60% las demandan las clases media-media y media baja. Según el Instituto de

Vivienda, el déficit habitacional se compone de un déficit cualitativo acumulado de

500.000 viviendas. Este déficit cualitativo se conforma por la cantidad de viviendas con

problemas estructurales y que deben ser sustituidas y por las familias que comparten

vivienda con otra familia. Asimismo, de acuerdo con el Instituto de Vivienda, también

existe un déficit cuantitativo se incrementa cada año entre 15.000 y 300.000 viviendas,

debido a que la oferta no logra cubrir la demanda de nuevas familias y/o uniones.

Desde el año 2000, el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) ha establecido un

mecanismo de alianzas con el sector privado para subsidiar las viviendas para la clase

media-baja. Este mecanismo consiste en el aporte por parte del Estado dominicano de

terrenos urbanizables y quedando a cargo de promotores privados el desarrollo de la

urbanización, la construcción y la comercialización de las viviendas. Los suelos son

transferidos a los promotores privados, quienes en contrapartida se comprometen a recibir

como parte del pago de las viviendas unos “bonos tierra” que son entregados por el INVI,

como subsidio a los compradores que califiquen para estos. Cada bono representa una

parte alícuota de la deuda de los promotores del sector privado por concepto del aporte de

la tierra y es utilizado por estos últimos para amortizar dicha cuenta por pagar con el

Estado. No obstante, el problema de los terrenos suele ser su difícil acceso y lejanía de la

ciudad. De modo que la ciudad continúa creciendo horizontalmente. Según un estudio del

Fondo Nacional de la Vivienda Popular (Fondovip) de 2002, mientras que el déficit

habitacional cuantitativo rondaba las 600.000 viviendas, la demanda efectiva era de unas

175.000 viviendas.

4.5.6.3. División de Investigación del Mercado, COHISA (2009)

La División de Investigación de Mercado de la Constructora Hidalgo, S.A.

(COHISA), ha desarrollado una plataforma tecnológica –software que se ha denominado

Sistema de Información Inmobiliaria (SSI-DR). Con el objetivo de mantener

adecuadamente informado a los sectores empresariales, promotores, constructores,


instituciones financieras y el comercio, así como él público en general. La información a

presentar en este estudio, fue obtenida a través del portal de la empresa.

El presidente de COHISA, Ing. Ramón Elías Hidalgo, plantea que “el subsector

de viviendas no puede seguir actuando por percepción, es necesario dimensionar el

mercado. La crisis que se originó en los años 2003 y 2004, fue lo suficiente aleccionadora

para que la industria se organice y se fortalezca con los avances de información

tecnológicos”. Por tanto, es importante conocer el mercado de viviendas y la capacidad

de compra de las familias que tienen la necesidad de una solución habitacional.

(COHISA, 2008)

Dentro de la información obtenida del SSI-DR, en primer lugar presentaremos el

Gráfico 12, un gráfico muy valioso para nuestro estudio, que presenta la demanda anual

de viviendas en el Distrito Nacional, dividida por los principales sectores del Distrito.

En segundo lugar, Constructora Hidalgo presenta una investigación de las

preferencias de viviendas de los nuevos matrimonios. Según los resultados del, alrededor

de 20,000 parejas de las 52 mil que contrajeron matrimonio en el Distrito Nacional y las

provincias de Santo Domingo, entre los aňos 2003 y 2006 no han podido comprar una

vivienda. Estos datos están contenidos en un estudio que fue realizado entre matrimonios

de niveles socioeconómicos medios, compuestos principalmente, por profesionales y

personas que ejercen carreras técnicas.

En el resumen presentado, el Ing. Ramón Elías Hidalgo destaca la necesidad de

invertir en la construcción de viviendas de tipo económico, con lo cual se reduciría el

déficit actual, el cual según su afirmación solo en este nicho del mercado, ronda las 25

mil viviendas en el Distrito Nacional y las provincias de Santo Domingo. Afirmó, que

anualmente se forman 6,500 nuevos hogares en capacidad de adquirir una vivienda por lo

que existe una demanda potencial anual de 13,500 unidades.


Gráfica 12: Demanda anual viviendas sectores Distrito Nacional

Teniendo una densidad promedio de 90 metros cuadrados de solar, para su

construcción, se requieren 2.4 millones de metros cuadrados de terreno, para producir las

30,940 viviendas en un periodo de tres años y así satisfacer los requerimientos

habitacionales de los nuevos matrimonios. Afirmó que para ejecutar las acciones que


satisfagan la demanda de vivienda anual, se requiere alrededor de 14 mil millones de

pesos, aclarando que los promotores no disponen de esos recursos económicos.

En tercer orden, se presenta un Artículo sobre el Problema habitacional y el uso

de fondos de pensiones, publicado en la sección El Dinero del periódico Listín Diario d/f

29/11/2005, el Ing. Ramón Elías Hidalgo afirma que la ciudad de Santo Domingo, es

donde se concentra la mayor cantidad de habitantes con capacidad de compra de una

vivienda, y que para conocer la realidad del mercado de viviendas hay que saber la

capacidad de ingresos de la familia dominicana. Hace referencia al boletín número nueve

de la Superintendencia de Pensiones (SIPEN), de fecha septiembre 2005, donde nos

informa de la realidad de la capacidad de compra de los dominicanos.

El 69 % de las personas cotizan entre uno y dos salarios mínimos, es decir entre

RD$4.9 mil y RD$9.8 mil mensuales al régimen de pensiones. Sólo el dos por ciento de

las personas que cotizan aportan entre 10 y 20 salarios mínimos, es decir entre 49 y 98

mil pesos mensuales. El 80 por ciento de los cotizantes entra en un rango inferior al de

los RD$14.7 mil mensuales. Es decir que el ingreso familiar alcanzaría a los 29.4 miles

mensuales en caso de que la pareja de esposo trabaje. Para que una familia pueda acceder

a una vivienda de las que actualmente producen los promotores, cuyo precio mínimo

ronda los RD$950 mil, la familia tendría que recibir un ingreso familiar de RD$40 mil

mensuales, ya que debe pagar por un crédito hipotecario unos diez mil pesos mensuales

En el año 2000 los promotores de vivienda ofertamos en la ciudad de Santo

Domingo la cantidad de 6,896 viviendas de las cuales sólo se pudieron vender 3,714

unidades, es decir que unas 3,182 unidades no encontraron mercado. Así mismo el año

2001 se adicionaron al inventario existente la cantidad de 5,884 viviendas y de las cuales

sólo se vendieron 2,775 unidades habitacionales.

Los promotores y el país estamos en un gran dilema, hay capacidad de gestión instalada,

hay recursos disponibles pero no hay familia con capacidad de compra. Nos corresponde

a todos hacer que la familia dominicana aumente su capacidad de compra para que la


industria de la producción de viviendas se recupere de la parálisis en que ha estado

sumida en los últimos años.

4.5.6.4. IX Censo Nacional de Población y Vivienda, ONE-INVI (2010)

La Oficina Nacional De Estadística (ONE), entidad rectora y normativa del

sistema estadístico nacional que de conformidad con la Ley No. 5096-59, es la institución

del Estado encargada de la recolección, revisión, elaboración y publicación de las

estadísticas nacionales. Y de la otra parte, el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI),

entidad estatal creada mediante la ley No. 5892-62, como un medio de contribuir a la

solución del déficit habitacional existente en el país a través de la construcción de

viviendas de interés social. Ambas entidades crean el Convenio de Cooperación

Interinstitucional ONE-INVI, firmado en fecha 6 de mayo del 2009, donde las partes

convienen participar en la metodología, procesar los cálculos y publicar los resultados de

los Informes sobre el Déficit Habitacional de la República Dominicana.

A raíz de dicho Convenio, surge el IX Censo Nacional de Población y Vivienda

2010, realizado por la Oficina Nacional de Estadística (ONE), el mismo se desarrolló

durante siete días consecutivos, desde 1 al 7 de diciembre del 2010, en todo el territorio

de la República Dominicana, y del cual presentaremos un breve resumen. (ONE, 2012)

De acuerdo a los resultados del censo respectos al volumen poblacional, el

incremento poblacional absoluto del período intercensal 2002- 2010 fue de 882,569

habitantes, lo cual significa que la población se incrementó en alrededor de 108,000

personas anualmente. Esta evolución que representó el cambio de 894,665 habitantes en

1920 a 9,445,281 habitantes en el año 2010 significa que la población del país se

multiplicó por 10.5 en un período de 90 años.

En lo que respecta a la composición por sexo de la población, en ausencia de una

migración internacional con un peso diferencial por sexo y ante la inexistencia de


condiciones de mortalidad que perjudiquen a los individuos de un sexo en particular, la

población debería exhibir un peso equilibrado entre hombres y mujeres, lo cual ha sido

así desde el año 1950. Para el 2010, la composición de la población por sexo mantiene

ese equilibrio, el 50.2% estaba constituida por hombres, mientras que las mujeres

representaban el 49.8% restante.

En ese mismo orden, la estructura de la población por edad presenta una

tendencia, acentuada en el 2010, a la población envejecida. Para el año 2010 los

resultados eran los siguientes: los menores de 5 años constituían una proporción de 9.5%,

el grupo de jóvenes entre 5-14 años concentraba un 20.2%, el grupo de adultos entre 15-

64 años presenta un %, en contraste la población de 65 años en adelante constituye el

6.3% (Ver Tabla 5).

Tabla 5: Distribución % de la población por ano del censo según grupos de edades, 1935-2010

La dinámica poblacional descrita en los párrafos precedentes se ilustra con mayor

claridad a través del gráfico presentado a continuación, donde se exhiben las pirámides

poblacionales resultantes de representar la población obtenida a través del último censo

de población, clasificada por sexo y grupos de edades.(Ver Gráfica 13)


Gráfica 13: Composición de la población por sexo, según grupos de edades, 2010

Las páginas siguientes del IX Censo Nacional de Población y Vivienda 2010 se

exhibe un resumen geoestadístico, información resultante de una combinación de mapas

y datos básicos sobre la extensión territorial y el volumen poblacional de cada Provincia.

Además, se presentan algunas cifras relativas al número de viviendas clasificadas por

zona. Para nuestro estudio, simplificaremos la información al concentrarnos en el Distrito

Nacional y la Provincia de Santo Domingo, siendo el primero el objeto de nuestra

investigación.

Se presenta en la Ilustración 1, un mapa geográfico dividido en función de las

provincias que la constituyen, donde se presentan coloreadas con tonalidades cuyo grado

de intensidad expresa la densidad poblacional de este tipo de repartición territorial. Luego

en la Tabla 6, se muestra resumido la totalidad de población y viviendas, para el Distrito

Nacional y la Provincia de Santo Domingo.


Ilustración 1: Densidad Poblacional según provincia, 2010

Tabla 6: Informaciones básicas de población y viviendas particulares ocupadas, 2010

La población de la República Dominicana ha venido experimentando una

disminución en su ritmo de crecimiento, pero no de manera uniforme en todo el territorio

nacional; por el contrario, se observan importantes diferencias en función de las unidades

geográficas. Esto último ha permitido identificar tres grupos de provincias, en función de

la magnitud exhibida por la tasa de crecimiento medio anual, se clasifican en crecimiento

alto, bajo y negativo. El Distrito Nacional se encuentra en el segundo grupo, entre las

provincias cuya tasa de crecimiento medio anual podría tildarse de baja. Por otro lado,

Santo Domingo constituye una de las cinco unidades territoriales con mayor crecimiento.

(Ver Tabla 7 y 8) (ONE, 2012)


Tabla 7: Población y Tasa de crecimiento medio anual, según provincia, 2002-2010

Tabla 8: Densidad Poblacional (hab/km2)


4.6. Evaluación Financiera

4.6.1. Concepto

Un proyecto de inversión consiste en afectar fondos a un determinado activo con

el objeto de obtener en el futuro nuevos fondos que justifiquen el sacrificio presente. Esta

compensación estará dada por el recupero del capital invertido más una ganancia que

justifique el haber asumido riesgos y postergado el reintegro de los fondos aportados.

(Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006)

Podemos definir la evaluación económica financiera de proyectos como una

técnica financiera que permite aceptarlos o rechazarlos, sobre la base de modelos

definidos, atendiendo a tres objetivos específicos: Verificar la rentabilidad de la

inversión, verificar los riesgos de la inversión y Comparar las inversiones en diferentes

emprendimientos.

Esta evaluación identifica méritos intrínsecos del proyecto, independientemente

de la manera como se obtengan y se paguen los recursos financieros que necesite y del

modo como se distribuyan los excedentes que genera. Se recomienda para el proceso de

evaluación económica los siguientes pasos: (Bautista E. , 2003)

Obtención del flujo de caja financiero;

Obtención de los indicadores económicos principales.


4.6.2. Flujo de Caja, Cash Flow o Business Case

El Flujo de Caja, Cash Flow o Bussines Case es un modelo de evaluación

económico-financiera del negocio. Todo proyecto tiene asociado un flujo de fondos que

representa la distribución en el tiempo de los ingresos y los egresos, presentados

cronológicamente durante la vida temporal del proyecto, relacionados con su desarrollo

y/o con su operación o explotación. Es fundamental elaborar un modelo económico-

financiero que represente el escenario más probable del comportamiento esperado para el

futuro.

Este modelo de ingresos y egresos es una herramienta crítica para identificar las

variables más relevantes que incidirán, con su variabilidad, en la rentabilidad del

proyecto y para compararlo con otras fuentes alternativas de inversión. Definida la

inversión total del proyecto y su rentabilidad, hay que proceder a determinar las fuentes

de financiamiento.

4.6.2.1. Esquema de egresos e ingresos

Para desarrollar un proyecto inmobiliario residencial, habrá que hacer una

inversión a fin de evaluar el negocio y definir el mejor producto, comprar el terreno,

analizar los temas normativos, jurídicos e impositivos; a cambio de los ingresos

obtenidos por la venta de las unidades. La suma de los egresos y de los ingresos nos dará

el margen económico del negocio, y ver en qué tiempo recuperaremos nuestro dinero.

Los costos o egresos podemos clasificarlos según a su involucramiento en las partidas,

en:

• Costos Directos: Son los cargos aplicables a la partida de trabajo que se derivan

de la erogaciones por mano de obra, materiales, maquinarias, herramientas e

instalaciones. Son cargos exclusivamente para realizar dicha partida de trabajo.


• Costos Indirectos: Son los gastos de carácter general no incluidos en los cargos

de una partida de trabajo determinada. Se dividen en Operación y de Obra.

Con respecto a la variación con la producción, pueden ser:

• Costos Variables: Son los costos que son los que varían cuando cambia el nivel o

volumen de producción. Como son: materiales, mano de obra directa, energía,

comisiones por venta, etc;

• Costos Fijos: Son los costos que no varían con los cambios en el nivel de

producción. Como son: salario del personal fijo, gastos generales de oficina,

alquiler, intereses bancarios, depreciación, etc.

En materia de contabilidad, se denominan:

Costo contable: guarda mucha relación con el valor sacrificado en la adquisición

de bienes o servicios. Se mide a través de la reducción de activos o aumento de

pasivos, que se genera en el momento de la adquisición de los bienes o servicios.

Se conoce también como costo histórico o costo de adquisición.

Costo económico: guarda relación con la escasez y uso alternativo de los recursos.

Se mide a través de lo que podría devengar en su mejor uso alternativo; por lo que

es igual a lo que se renuncia o deja de ganar en ese uso alternativo. Es

precisamente esa renuncia o pérdida de oportunidad por lo que se conoce como

costo de oportunidad o costo alternativo.

Se conocen también como costos explícitos e implícitos respectivamente.

En el esquema típico de un negocio de desarrollo para un edificio de viviendas,

se afrontan los siguientes egresos:

Terreno: Es el costo del solar, considerando que todos los documentos legales

están en orden, más los costos de adquisición, como son:

o Las comisiones inmobiliarias que andan de un 4% a un 5% el valor de la

venta;


o Los honorarios para fines de contrato y legalización;

o Impuesto de transferencia de inmueble que es un 4.5% el valor de la venta

o el avalúo de la DGII del solar;

o Gastos financieros en que caso que se vaya a financiar un parte.

Impuestos: Impuestos previos a la construcción del proyecto:

o Tasas de servicio y arbitrios por concepto de permisos municipales al

ADN;

o Tasas por permisos medio ambientales, a juicio de la institución;

o Pago de Impuesto al CODIA, por el valor del 1% del avalúo de MOPC;

Honorarios Técnicos: Estos son previo y durante la construcción:

o Verificación de la mensura catastral del solar;

o Estudios geotécnicos;

o Diseños arquitectónicos, estructural, eléctrico y sanitario;

o Tramitación de los planos y memorias del proyecto;

o Dirección de obra;

o Honorarios para fines de contratos con personal de obra;

o Honorarios para la gestión de seguros de vida y contra accidentes del

personal;

o Honorarios contables para registro de ingresos y egresos;

o Confección y depósito del régimen de condominio;

Construcción: Gastos directos (materiales, mano de obra y herramientas) +

gastos indirectos (servicios, comunicación e instalaciones provisionales y

definitivos, equipos de seguridad etc…) ;

Comercialización: Promoción y publicidad del proyecto: showroom, maqueta,

honorarios por renders y páginas web, anuncios publicitarios en revistas y

periódicos, portafolio con toda la información del producto, participación en

ferias, etc;

Gastos financieros: Pago de intereses por el capital prestado;

Gastos operacionales: Aquellos gastos de oficina central;


Costo por venta de unidades: Honorarios para fines de contrato y legalización ,

y comisiones a agentes inmobiliarios, saldadas al momento del pago completo del

inmueble;

Costo de tenencia de unidades: pago de mantenimiento durante la fase de

operación del proyecto, hasta que el desarrollador se desprenda de ella;

Por otro lado, están los ingresos del proyecto, que son las ventas de las unidades, que

generalmente se van obteniendo antes de terminar la obra, lo cual permiten solventar

parte de los egresos contribuyendo así a reducir la máxima exposición o inversión del

negocio.

El ingreso total por ventas (IT) es igual al precio de venta (P) multiplicado por el

volumen de ventas (x) (Espinal, 2003). En el caso de proyectos inmobiliarios, al

momento de hacer un estudio de factibilidad en la etapa de pre-inversión, podemos

definir lo siguiente:

El precio de venta sería el valor del mercado de dicho inmueble, es decir, el

precio x m2 que obtenemos al hacer el estudio de mercado, tomando en cuenta

todos los parámetros que influyen para la determinación de ese valor;

El volumen de ventas se iguala a la cantidad de m2 vendibles del proyecto, es

decir, al momento de realizar el diseño del producto o por lo menos un bosquejo

del mismo, podemos estimar la cantidad de m2 de la unidad que le venderíamos al

cliente; la misma cantidad de m2 que se colocaría en el título de propiedad.

Estos ingresos generalmente se perciben de distinta manera según se haya vendido

una unidad en construcción o terminada, como se detalla a continuación: (Tabakman,


Venta de unidades en obra: En el momento inicial se paga una reserva,

usualmente el equivalente a un 10% el precio de venta y se firma el contrato de

promesa real de venta que no es más que un accesorio del contrato definitivo de


compra venta el cual obliga a las partes a efectuar dicho contrato en un plazo

determinado y en el evento de la condición del pago total de la unidad. Se

acuerdan el pago de cuotas que representan entre un 30% a un 40% el precio de

venta, fijadas hasta la fecha de la entrega de la unidad, en ese momento se efectúa

el saldo de la unidad, usualmente a través del desembolso de un préstamo

otorgado al cliente por una institución financiera.

En proyectos exitosos es usual vender un importante porcentaje de las unidades en

este período. De allí la importancia de terminar la obra en los plazos previstos, ya que la

postergación del cobro total de las ventas tiene un fuerte impacto sobre la rentabilidad del

negocio.

Venta de unidades terminadas: La diferencia con el esquema anterior de venta

es que no hay cuotas. Hay 2 alternativas:

o La venta de la unidad sin financiamiento, se efectúan con un solo pago

con los recursos propios del cliente. En esta solo se firma el contrato

definitivo de compra-venta y se entregan todos los documentos de lugar;

o La venta a través de un financiamiento, dado que las entidades financieras

solo prestan entre un 60% a un 80% el precio de la venta, el valor restante

debe pagarse durante el tiempo en el que se desembolsa el préstamo,

puede o no hacerse una reserva previa. En este se efectúa en un momento

inicial la promesa real de venta y luego al desembolso, el contrato

definitivo.

Para definir la evolución de los ingresos en el tiempo es fundamental conocer la

velocidad de ventas de la zona de influencia y proyectar distintos escenarios posibles.


4.6.3. Indicadores económicos

Es necesario diferenciar los conceptos de análisis económico y análisis económico-

financiero: el primero, vulgarmente llamado “cuenta de almacenero”, considera las

cantidades de dinero efectivamente pagadas y cobradas y, consecuentemente, el margen

del negocio; el segundo agrega dos interrogantes, en cuánto tiempo se obtiene ese margen

y qué nivel de riesgo implica. Es por esto que todos los análisis económicos - financieros

están directamente vinculados con 2 principios de finanzas básicos: 1) Un peso hoy vale

más que uno mañana y 2) Un peso seguro vale más que uno con riesgo. (Tabakman,


Los indicadores o parámetros más comúnmente utilizados a la hora de evaluar

proyectos podemos dividirlos en dos grandes grupos:

Indicadores de rentabilidad: Los indicadores de rentabilidad son parámetros que,

básicamente, tienen que ver con el tiempo y con el riesgo asumido para obtener el

margen económico proyectado. Se consideran : Valor actual neto (VAN) , Tasa

interna de retorno (TIR) y Relación Beneficios-Costos (B/C);

Indicadores de endeudamiento: Son los indicadores que tienen que ver con el

cálculo del dinero necesario para llevar a cabo el emprendimiento o por cuánto

tiempo lo necesitaremos. Se consideran: Período de recuperación de la inversión

(PRI), Máxima exposición acumulada, Punto de Equilibrio (PE) y

Apalancamiento financiero (GAF)

4.6.3.1. Valor Actual Neto (VAN)

El valor actual neto (VAN) del negocio mide la rentabilidad del proyecto en

valores monetarios que exceden a la rentabilidad deseada después de recuperar la

inversión (Chain, Criterios de evaluación de proyectos. Cómo medir la rentabilidad de las


inversiones, 1993). Calcula mediante un sistema de interés compuesto cuánto vale “hoy”

cada alternativa de inversión, teniendo en cuenta los márgenes, tiempos y riesgos.

Se define también como la suma de los flujos futuros de una inversión

actualizados (deflactados) por una tasa de rendimiento. (Sánchez, 2006)

Este método es una de las técnicas más utilizada en la evaluación de un proyecto

de inversión, debido a es su sencilla aplicación, porque se puede visualizar claramente si

los ingresos son mayores que los egresos y consideran el valor del dinero a través del

tiempo. Lo que hace el VAN es traer el resultado de cada período de tiempo al día de

hoy, la sumatoria de cada monto ubicado en cada período, de manera de obtener una

determinada rentabilidad.

Cuando el VAN es menor que cero implica que existe una pérdida a una tasa de

interés específica, en el caso contrario si es cero o positivo es un indicador de que

debemos aceptar la inversión dado que existe una ganancia. El VAN tiene una relación

inversamente proporcional a la tasa de interés, esto significa que a mayor tasa de interés

el VAN disminuye, como podemos ver en la gráfica:

Gráfica 14: VAN vs. tasa de interés


La expresión matemática que lo representa es la siguiente:

∑

Fo= Margen del negocio en el momento 0 ó desembolso inicial;

Ft= Margen del negocio en el momento t, en donde el t es el período considerado;

n= Cantidad total de períodos que tiene el negocio;

k= Tasa de descuento.

Cabe definir los siguientes conceptos para un mejor entendimiento del método:

a. Interés: El concepto de interés guarda diversas acepciones: (Vivallo)

Es el derecho a recompensación de quién presta dinero, pues aplaza el goce

material que le daría el uso inmediato de ese dinero;

Es el precio que se paga por usar el dinero de terceros;

En términos simples el interés es el pago de un arriendo de dinero;

Es una carga para aquel que lo desembolsa y una renta para el que lo recibe.

La tasa de interés se representa en valores porcentuales, y se calcula dividiendo el

Interés por el Capital prestado.

El monto de la tasa de interés está determinado por la inflación, el riesgo y el interés

real. A mayor inflación y riesgo; mayor tasa de interés. Podemos clasificar varios tipos de

interés:

El interés real es el precio que iguala la demanda y la oferta de capital. La oferta

de capital depende de la propensión al ahorro de la gente y a no consumir,

mientras que la demanda, depende de las oportunidades de inversión productiva;

(Fisher, 1965)


El interés corriente se obtiene al multiplicar el interés real por la inflación por el

riesgo;

Según las modalidades de cálculo:

El interés simple los que se generan en cada período sobre el capital inicial, es

decir, no se reinvierten o capitalizan. Se calcula:

F = P (1+i)

Siendo:

F= Valor futuro;

P = Capital prestado o valor presente;

i = Tasa de interés.

El interés compuesto genera intereses en la suma inicial y sobre aquellos intereses

que ingresen o se sumen al capital inicial como asimismo de los intereses no

pagados.

Siendo:

n =m * t;

m= número de periodos/año= períodos en que se pagan los intereses y

capital (periodo de capitalización): año-- m=1; semestre-- m=2;

cuatrimestre-- m=3; trimestre-- m=4; mes-- m=12;

t= número total de años del préstamo.

b. Tasa de Descuento: Es la tasa de rentabilidad ofrecida por alternativas de

inversión comparables y para conocer su valor actual, hay que descontar o

actualizar los cobros futuros (Fisher, 1965). En otras palabras, es la recompensa a

los inversores por diferir el cobro de su dinero en el tiempo y por correr los

riesgos del negocio.


La diferencia entre el monto de dinero que se recibe hoy y el monto que se reciba

dentro de un año, para que rinda o signifique un valor equivalente, puede ser expresado

como un porcentaje y es llamado, tasa de descuento (Tovar, 2006). Por tal razón se

emplea para descontar o hallar el valor presente del flujo o los flujos futuros que genera

el proyecto.

Otro tema importante a definir es la tasa de descuento a emplear, la cual deberá

satisfacer los siguientes criterios: (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006)

Costo del capital: Si el desarrollador se endeuda para llevar a cabo el proyecto, el

negocio debe arrojar como mínimo una rentabilidad igual al interés que le cobran

por el préstamo. Esta es una condición necesaria pero no suficiente para

determinar la rentabilidad que debe tener el proyecto analizado;

Tasa marginal o tasa de corte: Es la tasa de rentabilidad del proyecto más

desfavorable que la compañía estaría dispuesta a encarar. Este es un buen criterio

para definir la tasa de descuento, ya que como mínimo el negocio estudiado

deberá obtener esta rentabilidad;

Tasa de oportunidad o de reinversión: Aquella a la que se renuncia por destinar

esos fondos a una inversión alternativa y de riesgo similar.

4.6.3.2. Tasa Interna de Retorno (TIR)

Es el segundo criterio más utilizado en la evaluación de proyectos de inversión,

después del VAN o Valor Actual Neto. Este criterio, también toma en consideración el

valor del dinero a través del tiempo, por lo que se basa en la utilización de flujos de

efectivo descontados.

En el caso de proyectos, se conoce como retorno, rentabilidad o rendimiento, al

excedente o margen de beneficios que se obtiene sobre el monto invertido. La Tasa


Interna de Retorno (TIR), es la tasa de rendimiento que se espera ganar en un proyecto o

inversión y se expresa en términos porcentuales. (Espinal, 2003)

A continuación presentamos algunas definiciones de la TIR:

Según Brealey & Myers, la TIR se produce cuando el VAN es igual a cero, esto

es posible incrementando la tasa de descuento. Mide la rentabilidad como un

porcentaje (Brealey & Myers, 1990);

Según el Guillermo H. Chárraga, la TIR es la máxima tasa de interés que gana el

capital no amortizado en un período de tiempo y que conlleva a la recuperación o

consumo del capital (Chárraga, 1996);

Según A.G. Vivallo, la TIR es la tasa máxima de interés que podría pagar un

proyecto por los recursos utilizados para recuperar la inversión, los gastos de

operación y que tenga entradas y gastos iguales. Viene a ser la tasa de ganancia

del proyecto o el rendimiento de toda la inversión (Vivallo).

La TIR de un proyecto puede calcularse de manera indirecta calculando el VAN para

diferentes tasas de descuento hasta encontrar aquella tasa que dé por resultado un

VAN=0. Este método de determinación de la TIR se conoce como Método de

aproximaciones sucesivas o prueba y error. y se da en los casos de proyectos de más de 1

flujo de caja futuro. Podemos expresarlo en la siguiente ecuación (Espinal, 2003):

∑

El conocimiento del perfil del VAN nos guía en el proceso de aproximaciones

sucesivas de encontrar la TIR de la siguiente manera: (Espinal, 2003)


Si el VAN es positivo a una tasa de descuento k digamos de 20%, entonces la TIR

debe ser mayor que k (20%);

Si el VAN es negativo a una tasa de descuento k digamos de 22%, entonces la

TIR debe ser menor que k (22%).

Criterios de la TIR:

Si TIR > k, el proyecto es rentable: rinde más que su alternativa;

Si TIR = k, el proyecto rinde igual que su alternativa;

Si TIR < k, el proyecto no es rentable: rinde menos que su alternativa.

4.6.3.3. Relación Beneficios-Costos (B/C)

Este criterio para clasificar inversiones es uno de los más utilizados. La razón

Beneficio-Costo se calcula dividiendo el valor presente de los beneficios entre el valor

presente de los costos, utilizando la tasa de descuento que refleja el costo de oportunidad

de los fondos para actualizar estos flujos al año base. (Tovar, 2006)

La utilidad o beneficio económico es igual a la utilidad o beneficio contable

menos el costo de oportunidad del tiempo del propietario, menos el costo de oportunidad

del capital financiero del propietario

UAI = Ingresos x venta – costos fijos – costos variables

Podemos obtener el indicador B/C, con la simple relación del margen de

beneficios entre la totalidad de los costos o egresos.

B/C = Margen o UAI / egresos totales

Se aceptará aquel proyecto de inversión que tenga una Relación B/C mayor que 1.

Considerando que ésta relación es mayor que 1, entonces el VAN, es mayor que la

inversión inicial y por lo tanto el proyecto debe tener un VAN positivo. Se debe


seleccionar aquella cuya Relación B/C, sea mayor, pero además, aquella que

proporcione un VAN más grande. (Chárraga, 1996)

Otros indicadores que ayudan a explicar el rendimiento de una inversión son:

Margen / Inversión, mide el valor presente de los beneficios por unidad de

inversión, se le llama también revolvencia, indica cuántas veces se devuelve la

inversión realizada. Un indicador parecido es el Return on equity (ROE), que

mide el retorno en porcentaje de inversión de capital dentro de una empresa.

Margen / Ventas, mide el valor presente de los beneficios por unidad de venta,

nos da una idea de la viabilidad del negocio.

Incidencia del Terreno, se mide en US$/M2 o RD$/M2 e indica de manera

indirecta el VAN del proyecto, ya que es el máximo valor a pagar hoy para

ingresar al negocio de manera de obtener una determinada rentabilidad. Ese valor

generalmente es el precio del terreno con todos los gastos de adquisición y

transferencia de dominio ya incluidos (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006).

Es práctica común tener como referencia los siguientes criterios para obtener el

valor máximo del terreno respecto a lo que puede construirse en el mismo, es

decir, el diseño del producto:

o El valor del terreno debe ser < 20% del total de los ingresos brutos. En la

fase de pre-factibilidad, donde solo se tiene un bosquejo del diseño del

proyecto, se obtienen los ingresos brutos multiplicando el área vendible x

el precio del mercado en la zona donde está ubicado, restándoles el % de

las comisiones de venta;

o El valor del terreno debe ser < del 30% del total de egresos. En este

momento inicial, el total de egresos puede obtenerse con la sumatoria de

los costos directos (CD) + el resto de costos y gastos, estos últimos se


asumen de manera porcentual respecto al CD en base a la experiencia del

desarrollador. Por otro lado, el CD se obtiene multiplicando los m2 de área

vendible o m2 de construcción (vendible + no vendible), según la

preferencia del desarrollador, por el valor del costo/m2 de dicha área para

ese tipo de infraestructura (aporticada, mampostería, mixta…) y con las

características de lugar, este valor se obtiene por la experiencia del

desarrollador y su historial de costos.

4.6.3.4. Periodo de Recuperación de la Inversión (PRI)

El Período de Recuperación de la Inversión (PRI) o Payback, es el plazo de

tiempo que se necesita para que las inversiones efectuadas en el proyecto sean

recuperadas completamente siendo los flujos generados por el proyecto actualizado

mediante una tasa de descuento. (Vivallo)

En su versión más simple, es el tiempo que debe utilizarse entre el inicio del

proyecto y el momento en que su flujo de caja acumulado se hace igual a cero,

recuperando la inversión, sin tener en cuenta los intereses, es decir, representa el plazo

máximo durante el cual la empresa estará endeudada a causa del proyecto

Este criterio es muy utilizado por la sencillez del método y porque pone énfasis en

la pronta recuperación de la inversión. El criterio establece que sólo deben aceptarse los

proyectos que tengan un PRI menor que algún nivel especificado por la gerencia. Un

límite arbitrario sitúa en un máximo el número de años, y sólo los proyectos que presten

suficientes beneficios dentro del período, se aceptan.

En casos particulares de proyectos que tienen un margen de beneficios uniformes

en cada periodo puede calcularse dividiendo la inversión por los beneficios de cada

periodo.


En el resto de los casos, se obtiene contando el número de períodos que toma

igualar los flujos de caja acumulados con la inversión inicial a través del flujo de caja, si

el payback es menor que el máximo período definido por la empresa, entonces se acepta

el proyecto.

4.6.3.5. Máxima Exposición Acumulada

La máxima exposición acumulada o la inversión máxima, es el máximo valor

absoluto acumulado de los flujos de caja negativos, dicho de otra manera, es la máxima

cantidad de dinero que la empresa necesita para afrontar el proyecto. (Tabakman,


Se obtiene a través de la diferencia acumulada de los ingresos menos los egresos,

el periodo donde dicha diferencia acumulada sea la mayor, esa será nuestra máxima

inversión o exposición.

4.6.3.6. Punto de Equilibrio (PE)

El método del análisis del punto de equilibrio se emplea para determinar el punto

en el cual las ventas de una empresa o proyecto, cubren exactamente sus costos. En otros

palabras, el método se basa en la relación de los ingresos y costos con el volumen de

producción

El Punto de Equilibrio de un proyecto está representado por el nivel de ingresos

por ventas que se deben realizar para que la empresa no obtenga utilidades ni pérdidas en

su ejecución, es decir, que los montos de ingresos se igualan a los costos del proyecto. Se

puede calcular matemática o gráficamente.

Este nivel de PE, señala que todas las ventas adicionales generan una utilidad para

el proyecto, mientras que, por el contrario, cualquier disminución en el nivel de ventas

del PE, significará una pérdida neta para el proyecto.


4.6.3.7. Apalancamiento o leverage financiero

La palanca financiera, llamada también leverage o apalancamiento financiero,

indica que la rentabilidad de los recursos propios puede acrecentarse, si se cumplen

determinadas condiciones, mediante el recurso a los fondos de terceros. Tendrá un efecto

positivo si la rentabilidad del activo r es superior al interés i. (Vivallo)

Podemos definir el apalancamiento o leverage, como la rentabilidad sobre el

dinero que aportó otro al proyecto, ya que si la tasa a la que nos endeudamos es menor a

la del proyecto, se obtiene la diferencia entre ambas sobre los fondos que nos prestarán

(Tovar, 2006).

Es conveniente endeudarse si la rentabilidad del proyecto es mayor que el costo de

endeudarse. Se suele medir mediante la razón:

Siendo:

UAI = Utilidad antes del Impuesto;

CF = Costos financieros.

4.6.4. Estructura Financiera de Proyectos Inmobiliarios

En este capítulo, nos ocuparemos de cómo financiar un proyecto inmobiliario, es

decir, cómo responder a la necesidad de conseguir fondos para colocarlos en el proyecto,

especificando lo que el desarrollador debería saber y tomar en cuenta.

Una vez determinada la máxima exposición acumulada del negocio, si se verifican

nuestros supuestos, sabremos la cantidad de fondos con que deberemos contar para llevar

a cabo el emprendimiento y de qué manera los deberemos integrar.


Definiremos los fondos necesarios para hacer frente a las inversiones requeridas,

las que podrán estar integradas por capital propio o de terceros (Equity), Deuda o aportes

en especie a cambio de unidades funcionales (ejemplo: terreno, Empresa Constructora,

Subcontratistas, etc.). En el dimensionamiento financiero se deberá incorporar a los

costos, el costo financiero de los créditos tomados.

Para el financiamiento del proyecto a través de fuentes externas, existen

algunos parámetros a tomar en cuenta, tales como:

Monto del crédito;

Tasa de interés anual nominal;

Tasa de interés efectiva por periodo de pago;

Comisión de crédito;

Periodo muerto, de gracia, y amortización del crédito;

Monto de los pagos de amortización;

Periodos de vigencia, de construcción.

4.6.4.1. Fuentes de Financiación

Para la obtención de los fondos requeridos se integran diversos actores, es decir,

estos son aportados por el desarrollador, los inversores privados, los bancos y

prestamistas individuales, los proveedores, el dueño del terreno, la empresa constructora,

etc. Como podemos ver, existen varias alternativas para financiar un proyecto

inmobiliario. Conceptualmente existen dos fuentes para obtener los fondos para llevar a

cabo un proyecto: (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006)

Con capital propio: Los inversores hacen los aportes según cualquiera de las

formas antes señaladas. El rendimiento estará dado por el margen del negocio

después de pagar el capital y los intereses de la deuda, por lo que su rentabilidad

será la TIR del negocio;


Con deuda: Es cuando nos prestan el dinero y los recibimos según un cronograma

determinado y nos cobran un interés fijo sobre los saldos adeudados.

El riesgo del prestador de deuda es menor que el de los inversores de capital propio,

por lo que es razonable que la tasa exigida sea menor a la TIR del proyecto. En efecto, la

deuda tiene prioridad de cobro sobre el capital propio, ya que una vez que el negocio

comienza a generar excedentes, estos se destinan en primer término a amortizar el capital

y a pagar lo intereses de la deuda. Una vez saldada la misma, recién comienzan a cobrar

los inversores de riesgo.

1. Con Capital Propio:

Presentamos a continuación las distintas fuentes de obtención de fondos por medio

de capital propio, común del negocio inmobiliario:

Las preventas y ventas que se dan antes y durante la construcción, son otra forma de

financiar proyectos inmobiliarios. Estos ingresos son una fuente de financiamiento

prácticamente gratis, y no se reconocen descuentos significativos por adelantar el pago

de la unidad por parte del cliente final. A la vez permite disminuir el riesgo comercial y

financiero del negocio.

El aporte del terreno, se da cuando el dueño del solar acepta permutar parte del

terreno por m2 terminados del proyecto a construir o ya construidos en proyectos

anteriores. Esta modalidad es beneficiosa para el desarrollador debido a que no tiene que

hacer un gran desembolso al inicio y porque el riesgo comercial y financiero disminuye;

y para el dueño porque puede obtener m2 terminados a precios casi al costo.

Los proveedores y contratistas pueden también financiar nuestro proyecto, al canjear

sus servicios y sus utilidades, o parte de las mismas, por metros terminados con un

tratamiento similar al del dueño del terreno.


Los inversores por otro lado, son los que aportan capital de riesgo con la expectativa

de obtener cierta rentabilidad sobre el efectivo invertido.

2. Con Deuda:

Las entidades bancarias, constituyen uno de los actores más relevantes en este

sentido, puesto que de ellos obtenemos principalmente lo que se denomina técnicamente

préstamos interinos, los cuales se caracterizan por el periodo corto de vigencia del

préstamo y una menor tasa de interés respecto a otros préstamos (tales como los

préstamos personales), comúnmente utilizados para financiar la construcción de

proyectos.

Los bancos apuntan, por definición, a minimizar sus riesgos y a maximizar la tasa de

interés. Para ellos es central el perfil del cliente, su historial crediticio, su experiencia

previa en el negocio, la estructuración de la operación.

En nuestro mercado local, los préstamos bancarios cubren como máximo el 60% del

presupuesto de la construcción de la obra, sin incluir el costo del terreno. Comienzan a

desembolsarse por certificación de avance de obras, una vez que la construcción tiene al

menos un avance del 30%. Otra característica importante, es que los bancos exigen

preventas, diferenciándolas por inversores y por adquirientes.

Los bancos procuran no involucrarse en la rentabilidad del negocio, sino asegurarse

que tengan flujo para el repago de lo suyo. La razón principal por la cual se exige un

importante avance de obra antes de iniciar los pagos es evitar el riesgo de que el proyecto

quede desfinanciado y el banco se vea obligado a aumentar su aporte. El escenario que el

banco quiere evitar es el de hacer una ejecución o tener que finalizar la construcción.

En nuestro ámbito local, los ingresos por ventas van a la obra, a diferencia de lo que

sucede en los países desarrollados, donde esos fondos no pueden ser tocados por el


desarrollador y quedan en un fideicomiso en el banco. En cambio aquí, dado que los

bancos prestan un porcentaje menor del monto de inversión, se admite el uso de esos

recursos.

El comportamiento inestable de nuestra economía genera gran incertidumbre en todos

los actores. Esto provoca a su vez que cada cual busque su propio modo de obtener

seguridad.

4.6.5. Análisis de Sensibilidad y Riesgos

Este análisis revela el efecto que sobre la rentabilidad del proyecto tienen las

variaciones en los pronósticos de las variables relevantes o de mayor incidencia en el

flujo de caja del proyecto. Se realiza como complemento de la evaluación económico–

financiera frente a las siguientes cuestiones:

Obtener el máximo de información, requerida muchas veces por inversionistas;

Debido a que las variables utilizadas para la evaluación del proyecto son en su

mayoría incontrolables por parte de la empresa y pueden presentarse desviaciones

que afecten considerablemente los resultados obtenidos;

Como una manera de incorporar el factor riesgo a los pronósticos del proyecto,

permitiendo medir el grado de reacción de los resultados obtenidos ante

variaciones en uno o más de los parámetros decisorios.

Este método consiste en modificar las condiciones del proyecto en relación a algunos

aspectos y medir lo que sucede con los parámetros de evaluación como VAN, TIR, RBC,

PRC, etc. Para ello se realizará una variación porcentual algunos factores de mayor

incidencia por separado

En términos financieros, el riesgo es la probabilidad que existe, de que el cambio en

las variables macroeconómicas y operacionales ocasione la reducción o eliminación de la

rentabilidad de la inversión (Gabriel, 1998). Si solamente tuviéramos un resultado


posible, se trataría de una inversión segura. Como en nuestra actividad lo último

generalmente no ocurre, es fundamental individualizar y cuantificar los riesgos del

negocio o de la tasa de retorno exigible al proyecto.

En términos generales, la tasa de descuento (k) tiene implícitos tres componentes

básicos: (Tabakman, Colombo, & Rudolph, 2006)

K = r + p + b

Siendo:

R= tasa de interés sin riesgo;

p =riesgo específico del negocio;

b= inflación más tipo de cambio.

1. Tasa sin riesgo: Es la rentabilidad que se podría obtener por colocar esos fondos

en una inversión de riesgo nulo. Los inversores de meno escala podrán acceder a

un plazo fijo en el mercado local, el cual no está exento de los riesgos

macroeconómicos, por lo que también debería tener una tasa mayor.

2. Riesgo específico del negocio: Este concepto implica tener en cuenta todos los

factores que pueden afectar los supuestos propios de nuestro negocio y que fueran

asumidos para su modelización. Los principales son:

a. Riesgo de aprobación: Obtener normativas especiales que demoren más

de lo estimado.

b. Riesgo de construcción: Que los costos sean mayores a lo previsto o

demorar más de lo asumido.

c. Riesgo comercial: Puede suceder que no se vendan al ritmo estimado o

simplemente no se vendan las unidades.

3. Inflación + tipo de cambio: La rentabilidad debe estar por sobre la inflación, es

decir, la suma de los factores r y p deberán ser netos del efecto de inflación


prevista. Asimismo, los valores de venta generalmente están nominados en

dólares.

En nuestro negocio la práctica común de sensibilización de escenarios, es

determinando la variación de la rentabilidad de nuestro proyecto en los indicadores VAN

y TIR, en dependencia de las siguientes variables:

La velocidad de ventas;

El precio de venta;

El costo de construcción;

La tasa de interés.

El punto que determine el VAN cero y una TIR igual a la tasa de descuento será el

valor límite que la variable puede tener, o la mayor tolerancia del proyecto, ya que

después de este punto el proyecto deja de ser económicamente rentable.

A medida que vamos avanzando en la materialización de un emprendimiento, los

riesgos operativos van decreciendo, mientras que los requerimientos de capital son cada

vez mayores. En efecto, ante cada etapa que se termina, las correspondientes

incertidumbres van disminuyendo y el capital invertido es cada vez mayor.


CAPÍTULO V:

ANÁLISIS DE RESULTADOS

Y

RECOMENDACIONES


5.1. Análisis de Resultados

5.1.1. Análisis del Panorama Económico del sector construcción e

inmobiliario

Es bien sabido que el sector construcción es un gran impulsor del desarrollo

económico de la República Dominicana, y que existe una relación bien estrecha entre el

comportamiento de esta actividad y el resto de la economía. Cabe añadir que el sector de

la construcción se utiliza como indicador de desarrollo económico del conjunto de la

economía, ya que está estrechamente ligado a los ciclos económicos.

Tal como hemos visto en los datos publicados por el Banco Central, el panorama

del sector estos últimos dos años no ha sido favorable, en comparación con años

anteriores donde el promedio de los valores porcentuales en relación del PIB ha sido de

4.80%; frente al 1.4% y -0.4%, para los años 2011 y 2012, respectivamente.

Si bien es cierto que estas cifras no son 100% representativas ya que el Banco

Central realiza los cálculos a través de los % de ventas de los principales materiales de

construcción, a saber: cemento, varilla y pintura; abarcando de este modo todo el sector

construcción, ya sea público y privado. Pero de todos modos, siendo el sector vivienda

un subsector de la industria de la construcción, estas son cifras que están en sintonía con

la realidad.

Podemos de igual modo confirmar estos datos a partir de los resultados arrojados en

nuestro marco metodológico, donde todos los entrevistados admitieron sentir una

recesión en el sector, la cual se refleja principalmente en el comportamiento de las

ventas. Donde el 40% dijo no haber vendido nada, el 40% dijo haber vendido pero lento y

el 20% sentir normalidad en las ventas.


Otro parámetro a tomar en cuenta, es que se ha creado un inventario de inmuebles no

vendidos, según sus percepciones, mayor a un 15% lo construido, cifra determinada en el

2009 por un Estudio realizado por un Técnico de la Cámara Española de Comercio e

Industria en RD. Esta situación ha provocado también dificultad para el emprendimiento

de nuevos proyectos.

Esta situación ha sido producto de varios factores, entre ellos, el principal se debe al

efecto que ha tenido el “estallido” de la burbuja inmobiliaria estadounidense ocurrida en

el 2008, y que desde esa fecha ha ido impactando el mercado nacional, al igual que la

crisis actual en mercados europeos. Por lo que en estos últimos 2 años se ha sentido más

la recesión.

A esta crisis internacional se ha de añadir la situación nacional. Algunos elementos

que también han incidido, recolectados a través de las entrevistas, fueron los siguientes:

f. Las elecciones presidenciales del año 2012;

g. Los nuevos impuestos en el sector producto de la reciente Reforma Fiscal;

h. Las alzas de los precios del mercado interno;

i. La tasa de cambio.

No obstante la situación actual, el sector de la construcción ha mostrado un

crecimiento constante y sostenible. Esto se debe a que República Dominicana es un país

en vías de desarrollo y con un gran potencial, así como con múltiples necesidades

habitacionales. También goza de una posición geográfica privilegiada, donde el clima y

su atractivo paisajístico son una fuente de continua inversión inmobiliaria.

Actualmente, el sector es consciente de su situación y espera a la reacción de los

mercados inmobiliarios internacionales y nacionales.


5.1.2. Análisis del mercado: Oferta y demanda

Un desarrollador de proyectos enfrenta dos tipos de demanda, por un lado inversores

que compran una rentabilidad futura, y por otro lado, consumidores finales que compran

la satisfacción de una necesidad básica u objetiva (vivienda) o secundaria sustentada en el

deseo (confort, status, etc.). Un adecuado conocimiento de la demanda es fundamental a

la hora de hacer proyecciones y plantear escenarios de venta y para realizar un adecuado

diseño del producto.

Ha habido un crecimiento sostenido de la oferta, con la proliferación de empresas

constructoras e inmobiliarias en todo el país que se ha visto potenciado por el crecimiento

de la demanda del mercado inmobiliario.

Dentro de las problemáticas del mercado, en cuanto a oferta y demanda se refiere,

establecemos nuestra primera situación, y es la disminución de la venta en planos antes

de iniciar la construcción. Indiscutiblemente esta situación es de merecida mención, ya

que la utilización de recursos procedentes de la venta en planos es uno de los mecanismos

de financiación de los proyectos, y uno de los mejores parámetros que ayudan a

determinar si tendrá o no éxito un proyecto, por la aceptación del cliente hacia el

proyecto desde antes iniciada la construcción.

Entre las razones de esta manifestación, la primera duda a evaluar es si se debe a

una desconfianza generalizada en el sector, tal como expuso el Estudio que hemos venido

mencionando, arrastrada por la burbuja inmobiliaria de EEUU. Se planteó en nuestro

trabajo de campo y se obtuvo dentro de los entrevistados que un 56% entienden que es

acertada la afirmación, y que puede ser producto también a desconfianza a profesionales

del área, ya que existen personas que han tenido experiencias con profesionales que han

sido irresponsables y no han cumplido lo prometido, que son de los riesgos que pueden

presentarse al comprar en planos.

La otra parte de la muestra entiende que no, que esta aun pudiendo ser una

realidad, no es una razón. Entre las razones mencionadas, podemos mencionar las

siguientes:


g. Es una manifestación de los impactos económicos, nacionales e internacionales, y

también por elementos políticos;

h. El tema de comprar en planos es menos atractivo, debido a la facilidad de la banca

de financiar más, entonces si se meten directamente en el préstamo a largo plazo,

pagan menos inicial que el que tendrían que dar si compraran en planos;

i. La venta en plano se ha ido reduciendo a medida que la oferta ha ido aumentando,

es decir, donde hay poca oferta, la gente tiende a comprar en planos; donde hay

mucha oferta, no hay mucha venta en planos;

j. Los riesgos en que se incurren: riesgo de que no se realice, que se pare, que se

retrase mucho, que el producto no sea el esperado;

k. El inicial de pago para adquirir una vivienda que se está escapando del poder

adquisitivo de las personas;

l. Difícil competir con el mercado de inmuebles disponibles, debido a que se pueden

conseguir mejores precios en el mercado.

Para profundizar un poco más, el tema de las ventas, decidimos realizar un

ejercicio en el cual se le otorgaba una puntuación a algunas limitaciones presentes en

las ventas, que el autor entiende que son las más influyentes en la actualidad, y por

31%

23% 15%

8%

15% 8%

Razones disminución venta en planos

a b c d e f


medio de métodos estadísticos, obtuvimos el siguiente orden en las respuestas según

su relevancia:

6) Descenso del poder adquisitivo de la población;

7) Sobre oferta en algunas clases sociales;

8) Elevadas tasas de financiación;

9) Ineficiencia en el proceso de captación del cliente;

10) Desinterés en el sector como inversión a largo plazo.

Podemos interpretar con estos resultados, que no existe un desinterés en el sector aún

con la crisis económica actual, sino más bien, los consumidores han tomado una pausa,

en espera del desenvolvimiento de mercados nacionales e internacionales antes de

invertir. Vemos también que el sector financiero ha ido ocupando mejores posiciones de

confiabilidad dada la estabilidad que ha presentado la tasa de préstamos hipotecarios, ya

que que ocupar el 3er lugar un factor que es determinante para poder efectuar las ventas,

merece la mención. Por último, reconocer que el descenso del poder adquisitivo de la

población es la mayor limitación, es una situación que el gobierno debe manejar y tomar

cartas en el asunto, sobre todo con las políticas fiscales y monetarias implementadas.

Esta limitación, del descenso del poder adquisitivo de la población que ha afectado

su capacidad de compra, ha conllevado también a que exista una sobre oferta en algunas

clases sociales y una alta demanda insatisfecha en otras. Ya que para que el negocio sea

rentable, debe estar dirigido a un mercado de personas que tengan la capacidad financiera

de adquirirlos, como lo son la clase alta y media alta, que representan no más que el 25%

de la población.

Es por esto que actualmente las políticas gubernamentales están focalizadas en

combatir el déficit habitacional de las clases media-media, media-baja y baja, y una

medida ha sido la creación y aprobación de la Ley del Fideicomiso, que ha impactado

muy positivamente en países Latinoamericanos. Donde el 100% de la muestra respondió,

que sí entiende que será efectiva la Ley para disminuir el Déficit. Déficit habitacional que

según muchos expertos ronda por el millón 100 mil viviendas, incrementándose cada año

en poco más de 20 mil unidades.


5.1.3. Análisis de la práctica de la gestión de proyectos

En el sub-capítulo: “Cómo gestionar proyectos exitosos” del presente trabajo, se han

incluido algunos de los planteamientos hechos por el autor argentino Pablo Lledó sobre la

gestión de proyectos, y haremos referencia a una hipótesis que la consideramos de gran

validez y que a través de nuestro trabajo de campo la hemos colocado en el contexto de

proyectos inmobiliarios en nuestro país, y preguntado a los expertos sus consideraciones.

Lledó plantea lo siguiente: Es un mito que en un mercado de crisis y de cambios

profundos no se puede ser exitoso, todo depende una correcta planificación. El 80% de

los entrevistados estuvieron de acuerdo con esta hipótesis, ya que en momentos difíciles

es que surgen las grandes ideas. Las crisis son las que te permiten salir de tu zona de

confort y desarrollar la creatividad, más aún porque en este país vivimos en crisis.

Por otro lado, el 20% sustenta que muchas veces no basta con ser un buen

planificador o tener prudencia, porque pueden presentarse situaciones que lo arrastren al

fracaso, muchas veces son situaciones que no se pueden predecir ni controlar. Pero que se

tomen en cuenta esos elementos de planificación, prudencia y observación tanto el

mercado nacional como internacional, son elementos que ayudan.

Ambos son elementos válidos, en mi opinión todo va a depender del momento en

que se encuentre el proyecto y de las posibilidades del proyecto de adaptarse a los

cambios. Es decir, si el proyecto ya ha sido iniciado y planificado bajo un panorama

específico, y surgen imprevistos en los mercados, por las razones que fuesen, cambiar las

directrices del proyecto puede resultar difícil. Por tal razón, hay que estar siempre un

paso delante de los sucesos, y estar siempre en observación, para así crear buenas ideas,

planificadas para tener éxito en medio de momentos difíciles.

En ese mismo orden, los expertos entrevistados estuvieron de acuerdo con los

requisitos propuestos por Lledó para asegurar el éxito en proyectos, que son: calidad,

plazos, presupuesto y aceptación del cliente. La calidad y la aceptación del cliente están

muy relacionadas, ya que para conseguir un cliente satisfecho con el producto hay que


brindar la mejor calidad posible dentro de lo que el mercado ofrece y lo que se haya

diseñado. Esto será fundamental para las ventas. Por otro lado, en cuanto al tiempo y

presupuesto, es de suma importancia emplear mecanismos de control y seguimiento para

estos parámetros, ya que ambos son determinantes en los costos del proyecto, y en

consecuencia, la rentabilidad del mismo.

Para esto, preguntamos a los expertos hasta qué rango se puede considerar

aceptable que exceda lo planificado y aun así no afectar la rentabilidad del proyecto.

Básicamente las respuestas en cuanto al tiempo estuvieron dentro de un 5 y 10%, que

sería de 1 a 2 meses, que sería el plazo que se toma para ir entregando las unidades y los

clientes el financiamiento de los bancos, no más de ese lapso ya que los costos de

financiación del proyecto en esos momentos son más caros y pueden afectar seriamente

la rentabilidad del proyecto. Para el parámetro presupuesto, lo ideal sería no excederse,

pero si aumenta de un 5% a 10%, puede aceptarse ya que los presupuestos generalmente

se hacen con cierta holgura.

Presentamos además algunas pautas, recomendadas por los expertos, para llevar a

cabo una gestión eficiente en proyectos inmobiliarios residenciales:

j. Eficiente uso y buena logística de los recursos financieros, y la disponibilidad de

los mismos;

k. Control y seguimiento de los parámetros: calidad, tiempo y presupuesto;

l. Buena planificación de titulación y condominización, recomendando iniciarla a la

par del inicio de la construcción;

m. Tener equipo de trabajo que responda adecuadamente a las actividades del

proyecto;

n. Buena ubicación.

o. No perder tiempo con las instituciones del Estado;

p. Jamás comprar solar no deslindado;

q. Estar claro en el producto que quiere hacerse;

r. Sincero flujo de caja;

s. Tener clientes con alta deseabilidad de tu producto.


Entre las pautas a recomendar, especialmente en momentos difíciles como este, están:

f. Manejarse cautelosamente, observando siempre el comportamiento de la

economía nacional e internacional;

g. Leer y evaluar bien el mercado e identificar nichos de mercado con salida;

h. Reducir los m2 para así poder reducir los costos;

i. Apostar a la creatividad, respondiendo a las características de los productos y los

servicios que esperan los clientes.

5.1.4. Análisis del sector inmobiliario y su rentabilidad

El crecimiento de la vivienda urbana se centra en el Distrito Nacional y Santo

Domingo, que a partir de los años 70 se expande gracias a un importante crecimiento en

el sector inmobiliario, sobre todo con estructuras verticales (torres de apartamentos). Este

tipo de edificación ha ido sustituyendo a las viviendas unifamiliares debido a los altos

costos que implican.

Por otro lado, no se da un desarrollo global o integrado de una zona específica de

la ciudad en donde se concentre la presencia de una constructora o inmobiliaria en

particular. De este modo, el crecimiento de la ciudad se está llevando a cabo de manera

fragmentada. Apenas existe una visión integral de la organización del territorio por parte

de los constructores/inmobiliarias debido a la fuerte debilidad institucional.

Dentro de las debilidades y fortalezas del sector, algunas extraídas del Estudio del

mercado habitacional hecho por un técnico de la Cámara Española en el 2009, podemos

mencionar las siguientes:

Debilidades:

Precios inestables de los materiales de construcción;

Inestabilidad en la tasa de interés;

Muchos requisitos para la obtención de financiamiento;

Inseguridad jurídica y mucha burocracia;


Trabas y lentitud en el proceso de tramitación de proyectos y obtención de

permisos;

Falta de planificación (ausencia de ordenamiento territorial y plan urbano);

Falta de calidad de servicios públicos;

Dificultad de obtención de titulación de propiedades;

Ley de alquileres obsoleta (impide una mayor inversión en alquileres);

Tecnología y mano de obra empleadas son de baja calidad;

Altos precios de solares;

Ausencia de políticas estatales de fortalecimiento del sector.

Fortalezas:

Buena situación geográfica y climatológica;

Construcción rápida debido a os materiales empleados;

Buenos estándares de calidad de la construcción y materiales;

Mercado con mucho por crecer;

Rentabilidad del mercado.

Según métodos estadísticos a través de nuestro trabajo de campo, se procedió a

organizar las siguientes problemáticas para el desarrollo de proyectos de viviendas, por

orden de importancia:

1) Capacidad de pago de compradores

2) Altos costos para la construcción

3) Acceso o disponibilidad de la tierra

4) Financiación del proyecto

5) Obtención de los permisos para la construcción

Los mismos ya han sido mencionados anteriormente y la coincidencia es una

evidencia de la problemática que representan para el sector.

De acuerdo con la Asociación de Constructores y Promotores de la Vivienda

(ACOPROVI), la inversión en el sector inmobiliario dominicano ha probado ser un área

de alto retorno con niveles de riesgo moderados. Afirmación de la cual el 80% de los


entrevistados respondió estar de acuerdo, y destacaron dentro de los riesgos más

relevantes se entienden aquellos que no pueden ser controlados, y lo componen

básicamente el entorno económico y político.

En ese mismo orden dentro de los márgenes comerciales que se pueden obtener

en base a los precios de los inmuebles. El resultado de nuestras entrevistas se puede

desglosar de la siguiente manera, partiendo de que el precio total sea 100:

Rango min.

Rango max. Promedio

Costo Tierra 12% 25% 20%

Costo Construcción 40% 55% 50%

Gastos Financ., seguros, comercialización, etc.

4% 14% 8%

Beneficios Promotor 10% 30% 18%

Comisión Inmobiliaria 1% 5% 4%

100%

20%

48%

9%

20%

3%

Márgenes respecto al precio total del proyecto

Tierra Construcción Gastos varios Promotor Comisión I.


5.2. Recomendaciones

Las principales recomendaciones que se derivan de los resultados del presente estudio

son las siguientes:

- Continuar con políticas gubernamentales orientadas a mitigar el déficit

habitacional, no solo de la clase baja, también de clases media baja y media

media. Luchando porque los intereses envueltos se unifiquen logrando un único

interés común que es el desarrollo social del país y mejoramiento de la calidad de

vida de la población.

- Continuar con las medidas implementadas por el sector financiero, en cuanto a la

reducción de las tasas de préstamos hipotecarios, y propiciar un sistema estable

fijando dichas tasas a largo plazo, a fin de dar confianza a los adquirientes para

acceder al sistema financiero. Recordando también la importancia de lograr una

mayor flexibilidad del acceso a la financiación, no solo para los adquirientes sino

también para los promotores.

- Continuar con las medidas de modernización de la jurisdicción inmobiliaria, y

fomentar la titulación de inmuebles para el saneamiento de propiedades y mejoría

de la garantía inmobiliaria, tratando de eliminar la lentitud burocrática y los

niveles de corrupción que aquejan el sector.

- Orientar políticas para agilizar y mitigar las trabas en el proceso tramitación y de

obtención de los permisos de la construcción.

- Promover la revisión de la Ley de Alquileres, para lograr un mayor incentivo en

la inversión en el sector.

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