1. PROSTORNO PLANIRANJE 1.1. OSNOVNI POJMOVI · prostora, površina, zemljišta, odnosno uporabe građevina, određena, odnosno propisana prostornim planom f) Građevine javne i društvene

PRIRUČNIK ZA POLAGANJE STRUČNOG ISPITA ZA AGENTA POSREDOVANJA U PROMETU NEKRETNINA Prostorno uređenje i Gradnja – Dopuna (studeni 2017.) __________________________________________________________________________________________________________________________________

1

a) Prostorno uređenje

1. PROSTORNO PLANIRANJE

1.1. OSNOVNI POJMOVI

Materija prostornog uređenja regulirana je u Republici Hrvatskoj Zakonom o prostornom

uređenju (Narodne novine br. 153/13 i 65/17), dok je materija gradnje regulirana Zakonom

o gradnji (Narodne novine br. 153/13 i 20/17).

a) Građevinsko područje je područje određeno prostornim planom na kojemu je izgrađeno naselje i područje planirano za uređenje, razvoj i proširenje naselja, a sastoji se od građevinskog područja naselja, izdvojenog dijela građevinskog područja naselja i izdvojenog građevinskog područja izvan naselja - izdvojeni dio građevinskog područja naselja je odvojeni dio postojećega građevinskog

područja istog naselja nastao djelovanjem tradicijskih, prostornih i funkcionalnih utjecaja, određen prostornim planom

- izdvojeno građevinsko područje izvan naselja je područje određeno prostornim planom kao prostorna cjelina izvan građevinskog područja naselja planirana za sve namjene, osim za stambenu

izgrađeni dio građevinskog područja je područje određeno prostornim planom koje je izgrađeno

neizgrađeni dio građevinskog područja je područje određeno prostornim planom planirano za daljnji razvoj

neuređeni dio građevinskog područja je neizgrađeni dio građevinskog područja određen prostornim planom na kojemu nije izgrađena planirana osnovna infrastruktura

b) Građevinsko zemljište je zemljište koje je izgrađeno, uređeno ili prostornim planom namijenjeno za građenje građevina ili uređenje površina javne namjene

c) Građevna čestica je u načelu jedna katastarska čestica čiji je oblik, smještaj u prostoru i veličina u skladu s prostornim planom te koja ima pristup na prometnu površinu sukladan prostornom planu, ako ovim Zakonom nije propisano drukčije

d) Lokacijski uvjeti su kvantitativni i kvalitativni uvjeti i mjere za provedbu zahvata u prostoru koji se na temelju prostornog plana i posebnih propisa određuju lokacijskom dozvolom ili građevinskom dozvolom

e) Namjena prostora, površina, zemljišta, odnosno građevina je planirani sustav korištenja prostora, površina, zemljišta, odnosno uporabe građevina, određena, odnosno propisana prostornim planom

f) Građevine javne i društvene namjene su građevine namijenjene obavljanju djelatnosti u području društvenih djelatnosti (odgoja, obrazovanja, prosvjete, znanosti, kulture,


2

sporta, zdravstva i socijalne skrbi), radu državnih tijela i organizacija, tijela i organizacija lokalne i područne (regionalne) samouprave, pravnih osoba s javnim ovlastima i udruga građana i vjerskih zajednica

g) Infrastruktura su komunalne, prometne, energetske, vodne, pomorske, komunikacijske, elektroničke komunikacijske i druge građevine namijenjene gospodarenju s drugim vrstama stvorenih i prirodnih dobara

h) Komunalna infrastruktura su građevine namijenjene opskrbi pitkom vodom, odvodnji i pročišćavanju otpadnih voda, održavanju čistoće naselja, sakupljanju i obradi komunalnog otpada, te ulična rasvjeta, tržnice na malo, groblja, krematoriji i površine javne namjene u naselju

i) Obalna crta je crta plimnog vala na obali

j) Osnovna infrastruktura je građevina za odvodnju otpadnih voda i prometna površina preko koje se osigurava pristup do građevne čestice, odnosno zgrade

k) Površina javne namjene je svaka površina čije je korištenje namijenjeno svima i pod jednakim uvjetima (javne ceste, nerazvrstane ceste, ulice, biciklističke staze, pješačke staze i prolazi, trgovi, tržnice, igrališta, parkirališta, groblja, parkovne i zelene površine u naselju, rekreacijske površine i sl.)

l) Prometna površina je površina javne namjene, površina u vlasništvu vlasnika građevne čestice ili površina na kojoj je osnovano pravo služnosti prolaza u svrhu pristupa do građevne čestice

m) Prostor je sastav fizičkih sklopova na površini te ispod i iznad zemlje i mora, do kojih dopiru ili mogu doprijeti utjecaji djelovanja ljudi

n) Prostorni planovi su Državni plan prostornog razvoja, prostorni planovi područja posebnih obilježja, urbanistički plan uređenja državnog značaja, prostorni plan županije, Prostorni plan Grada Zagreba, urbanistički plan uređenja županijskog značaja, prostorni plan uređenja grada, odnosno općine, generalni urbanistički plan i urbanistički plan uređenja

o) Urbana preobrazba je skup planskih mjera i uvjeta kojima se bitno mijenjaju obilježja izgrađenog dijela građevinskog područja promjenom urbane mreže javnih površina, namjene i oblikovanja građevina, i/ili rasporeda, oblika i veličine građevnih čestica

p) Urbana sanacija je skup planskih mjera i uvjeta kojima se poboljšava karakter izgrađenih

područja unutar i izvan granica građevinskog područja devastiranih nezakonitim građenjem i na drugi način


3

q) Zahvat u prostoru je svako građenje građevine, rekonstrukcija postojeće građevine i svako drugo privremeno ili trajno djelovanje ljudi u prostoru kojim se uređuje ili mijenja stanje u prostoru

1.2. PRAĆENJE STANJA U PROSTORU I PODRUČJU PROSTORNOG UREĐENJA

1.2.1. Informacijski sustav prostornog uređenja

Za potrebe izrade, donošenja, provedbe i nadzora prostornih planova, trajnog praćenja stanja u prostoru i području prostornog uređenja te izrade izvješća o stanju u prostoru, uspostavlja se i vodi informacijski sustav prostornog uređenja (u daljnjem tekstu: informacijski sustav).

Informacijski sustav uspostavlja se i vodi kao interoperabilni i multiplatformni sustav u kojem se povezuju informacijski sustavi pojedinih javnopravnih tijela izrađuju i/ili održavaju prostorne podatke i druge podatke značajne za prostorno uređenje. Informacijski sustav se uspostavlja i vodi u elektroničkom obliku.

1.2.2. Lokacijska informacija

U svrhu upoznavanja s namjenom prostora i uvjetima provedbe zahvata u prostoru iz prostornih planova na određenom zemljištu, upravno tijelo na čijem se području nalazi zemljište, po zahtjevu zainteresirane osobe, izdaje lokacijsku informaciju u roku od osam dana od dana podnošenja zahtjeva.

Lokacijska informacija se izdaje u pisanom obliku za zemljište navedeno u zahtjevu, a sadrži informaciju o: prostornim planovima svih razina unutar čijeg obuhvata se nalazi zemljište, i namjeni prostora propisanim prostornim planovima svih razina, eventualno propisane posebne režime korištenja prostora (kulturnim dobrima upisanim u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske i dr.), obvezi donošenja urbanističkog plana uređenja, prostornim planovima čija je izrada i donošenje u tijeku itd.

Na temelju lokacijske informacije ne može se pristupiti provedbi zahvata u prostoru niti izradi projekata propisanih posebnim zakonom. Lokacijska informacija nije upravni akt.

1.3. ZAŠTIĆENO OBALNO PODRUČJE MORA

Radi zaštite te održivog, svrhovitog i gospodarski učinkovitog korištenja obalnog područja mora, koje za Republiku Hrvatsku ima neprocjenjivu vrijednost u društvenom, gospodarskom i svakom drugom pogledu, Zakonom je određeno Zaštićeno obalno područje mora (u daljnjem tekstu: ZOP). ZOP obuhvaća područje obalnih jedinica lokalne samouprave.

Planiranje i korištenje prostora ZOP-a se provodi uz ograničenja u pojasu kopna i otoka u širini od 1000 m od obalne crte i pojasu mora u širini od 300 m od obalne crte (u daljnjem tekstu: prostor ograničenja). Granice i područje prostora ograničenja prikazuju se na Hrvatskoj osnovnoj karti (HOK) dopunjenoj ortofoto kartama.


4

Spomenuti posebni režim, najjednostavnije rečeno, sastoji se u tome što se svi prostorni planovi unutar ZOP-a i planovi čiji se dijelovi nalaze unutar tog područja, donose po pribavljenoj suglasnosti Ministarstva te što su Zakonom izrađivači i donositelji prostornih planova u izradi, donošenju i provođenju tih planova obvezni primijeniti mjere za postizanje određenih ciljeva propisanih Zakonom.

1.4. STRATEGIJA PROSTORNOG RAZVOJA REPUBLIKE HRVATSKE I PROSTORNI PLANOVI

1.4.1. Strategija prostornog razvoja RH – (u daljnjem tekstu:Strategija) je temeljni državni dokument za usmjerenje razvoja u prostoru RH. Strategija određuje dugoročne zadaće prostornog razvoja RH, strateška usmjerenja razvoja svih djelatnosti u prostoru a u skladu s ukupnim gospodarskim, društvenim i kulturnim razvojem odnosno u skladu sa sektorskim strategijama (npr.: gospodarskim – razvoj turizma, prometne infrastrukture, poljoprivrede, sa strategijama zaštite mora i priobalja, zaštite prirodnih vrijednosti itd.) te se istom utvrđuju polazišta za koordinaciju, odnosno usklađivanje razvojnih mjera u prostoru. Strategiju donosi Hrvatski Sabor.

1.4.2. Prostorni planovi

1.4.2.1. Općenito

Prostorni planovi su osnovni instrumenti za provedbu politike prostornog uređenja na sve tri razine (državnoj regionalnoj i lokalnoj). Prostornim planovima uređuje se svrhovita organizacija, korištenje i namjena prostora te uvjeti za uređenje, unaprjeđenje i zaštitu prostora Države, županija, gradova i općina. Prostornim planom se određuje mogućnost gradnje na određenom zemljištu, te su u njima u tom smislu sadržana materijalna pravila na temelju kojih se izdaje lokacijska dozvola i drugi akti za provođenje prostornih planova.

U odnosu na prije važeći Zakon o prostornom uređenju i gradnji, novim Zakonom se ne dijele prostorni planovi na strateške (državni, regionalni, prostorni planovi lokalne razine) i provedbene (urbanistički plan te detaljni plan uređenja – lokalna razina,), a promjena se sastoji se u tome da su sada i prostorni planovi koji se rade na državnoj razini (npr: Urbanistički prostorni plan državnog značaja) kojim su propisani detaljniji uvjeti uređenja nekog prostora ujedno i provedbeni planovi - odnosno na osnovu istih se može izdavati akt za gradnju (lokacijska i /ili građevinska dozvola).

U formalno – pravnom smislu prostorni planovi imaju snagu i pravnu prirodu podzakonskih propisa.

1.4.2.2. Razine prostornih planova

Prostorni planovi donose se na državnoj – donosi ih Hrvatski Sabor, osim urbanističkog plana uređenja državnog značaja kojeg donosi Vlada Republike Hrvatske , područnoj (regionalnoj)


5

razini – donose ih predstavnička tijela jedinica područne samouprave i na lokalnoj razini – donose ih predstavnička tijela jedinica lokalne samouprave.

Prostorni planovi državne razine su:

Državni plan prostornog razvoja,

Prostorni plan Zaštićenog ekološko ribolovnog pojasa,

Prostorni plan epikontinentalnog pojasa Republike Hrvatske.

Prostorni plan nacionalnog parka,

Prostorni plan parka prirode i ,

prostorni plan područja posebnih obilježja čija je obveza donošenja propisana Državnim planom prostornog razvoja

Urbanistički plan uređenja državnog značaja - urbanistički plan uređenja izdvojenog građevinskog područja izvan naselja za gospodarsku i/ili javnu namjenu državnog značaja(

Prostorni planovi područne (regionalne) razine su:

Prostorni plan županije,

Prostorni plan Grada Zagreba

Urbanistički plan uređenja županijskog značaja - urbanistički plan uređenja izdvojenog građevinskog područja izvan naselja za gospodarsku i/ili javnu namjenu županijskog značaja

Prostorni planovi lokalne razine su:

Prostorni plan uređenja grada, odnosno općine,

Generalni urbanistički plan

Urbanistički plan uređenja (lokalnog značaja)

1.4.2.3. Međusobni odnos, izrada i donošenje te provođenje prostornih planova

Za međusobni odnos izradu i donošenje te provođenje prostornih planova važe slijedeća osnovna pravila:

a) Prostorni planovi moraju biti u skladu sa Zakonom o prostornom uređenju (u daljnjem tekstu: Zakon) i propisima donesenim na temelju tog Zakona. Prostorni plan niže razine mora biti usklađen s prostornim planom više razine. Prostorni plan užega područja mora biti usklađen s prostornim planom širega područja iste razine. Prostorni planovi iste razine moraju biti međusobno usklađeni.

b) Postupak izrade i donošenja prostornog plana:

započinje Odlukom o izradi prostornog plana, te njegovih izmjena i dopuna odnosno zasebnog stavljanja van snage.


6

tijekom izrade prostornog plana javnopravna tijela dužna su dostaviti zahtjeve te osigurati podatke i dokumente iz svog djelokruga potrebne za izradu prostornih planova a koji nisu sadržani u informacijskom sustavu.

o prijedlogu prostornog plana provodi se javna rasprava i javni uvid (osim u slučaju usklađivanja prostornog plana s Zakonom, dokumentom prostornog uređenja više razine ili šireg područja, drugim propisom donesenim na temelju ovoga Zakona ili posebnim propisom, kao ni u slučaju otklanjanja nezakonitosti i/ili nepravilnosti naređenog rješenjem Ministarstva donesenog u provedbi nadzora nad provedbom ovoga Zakona). Prijedlog prostornog plana za javnu raspravu sadrži tekstualni i grafički dio plana te njegovo obrazloženje i sažetak za javnost

pribavljaju se razne suglasnosti i mišljenja propisana Zakonom i posebnim zakonima.

odluka o donošenju prostornog plana, odnosno njegovih izmjena i dopuna objavljuje se u Narodnim novinama, odnosno u službenom glasilu jedinica lokalne (područne ) samouprave koja je donosi.

c) Prostorni planovi moraju biti dostupni na uvid javnosti i u informacijskom sustavu te u sjedištu nositelja izrade u svim fazama izrade i donošenja te važenja prostornog plana, osim onog sadržaja koji je u skladu s posebnim zakonom povjerljive naravi.

d) Prostorni planovi koji su doneseni obvezno sadrže:

tekstualni dio (odredbe za provođenje)

grafički dio (kartografske prikaze).

obrazloženje.

e) Odredbe za provođenje plana, osim odredbi bitnih za provođenje samog plana (provedbu zahvata u prostoru koji se mogu provoditi na temelju njih samih sadrže i smjernice za izradu prostornih planova nižeg reda unutar svog obuhvata, i to osobito:

zadaće i pitanja koja trebaju biti rješenja planom nižeg reda

obvezu izrade detaljnijih prostornih planova

obuhvat tih detaljnijih prostornih planova

f) Sredstva za izradu prostornih planova osiguravaju se u državnom proračunu odnosno proračunima jedinica lokalne (područne ) samouprave, ovisno o predstavničkom tijelu koje donosi prostorne planove, a mogu se osiguravati i iz drugih izvora.

1.5. PROVEDBA PROSTORNIH PLANOVA

1.5.1. Općenito

Prema odredbi članka 114. svaki zahvat u prostoru provodi se u skladu s prostornim planom, odnosno u skladu s aktom za provedbu prostornog plana i posebnim propisima.

Prostorni planovi se provode izdavanjem:


7

a) akata za provedbu prostornih planova:

lokacijske dozvole,

dozvole za promjenu namjene i uporabu građevine,

rješenja o utvrđivanju građevne čestice,

potvrde parcelacijskog elaborata

b) građevinske dozvole na temelju posebnog zakona.

1.5.1.1. Nadležnost za izdavanje akata za provedbu prostornih planova

Akte za provedbu prostornih planova izdaje Ministarstvo te upravno tijelo (županije, Grada Zagreba, upravno tijelo velikog grada). Ministarstvo može prenijeti nadležnost za izdavanje pojedinog akta za provedbu prostornog plana na upravno tijelo

- Ministarstvo izdaje akte za provedbu prostornih planova (osim građevinske dozvole) za zahvate u prostoru:

o planirane prostornim planom državne razine, osim u nacionalnom parku i parku prirode

o određene Uredbom o određivanju građevina, drugih zahvata u prostoru i površina državnog i područnog (regionalnog) značaja ("Narodne novine", br. 37/14 i 154/14)

o planirane prostornim planovima područne (regionalne) razine na području dviju ili više županija, odnosno Grada Zagreba.

- Upravno tijelo županije izdaje na svojem području akte za provedbu prostornih planova za zahvate u prostoru planirane:

o prostornim planom državne razine u nacionalnom parku i parku prirode o prostornim planom područne (regionalne) razine o prostornim planom lokalne razine izvan područja velikog grada o prostornim planovima lokalne razine na području velikog grada i drugog

grada ili općine. - Upravno tijelo Grada Zagreba izdaje akte za provedbu zahvata u prostoru planiranih

prostornim planom državne razine u parku prirode, prostornim planom Grada Zagreba i prostornim planom lokalne razine na svojem području

- Upravno tijelo velikog grada izdaje akte za provedbu zahvata u prostoru planiranih prostornim planom lokalne razine na svojem području

1.5.1.2. Primjena propisa u postupku izdavanja akta za provedbu prostornog plana

Prema odredbi članka 122. Zakona o prostornom uređenju akt za provedbu prostornog plana izdaje se u skladu sa tim Zakonom, prostornim planom i drugim propisima donesenim na temelju tog Zakona i posebnim propisima. Akt za provedbu prostornog plana izdaje se u skladu s prostornim planom koji važi na dan podnošenja zahtjeva za njegovo izdavanje , odnosno u


8

skladu s prostornim planom koji važi na dan izdavanja akta za provedbu prostornog plana ako to podnositelj zahtjeva zatraži.

1.5.1.3. Odluka o koncesiji prema posebnom propisu

Odluka o koncesiji koja se donosi prema posebnom propisu koja obuhvaća provedbu zahvata u prostoru može se donijeti ako je taj zahvat planiran prostornim planom, a što tijelo koje priprema dodjelu koncesije utvrđuje uvidom u lokacijsku informaciju ili na drugi način propisan posebnim propisom

Iznimno, odluka o provedbi javnog nadmetanja za odabir najpovoljnijeg ponuditelja za istraživanje ugljikovodika, geotermalnih voda iz kojih se može koristiti akumulirana toplina u energetske svrhe ili skladištenja ugljikovodika i trajno zbrinjavanje plinova radi davanja koncesije za eksploataciju može se donijeti za sve prostore na kojima ne postoje zapreke u dokumentima prostornog uređenja za obavljanje istraživanja tih mineralnih sirovina.

1.5.2. Lokacijska dozvola

1.5.2.1. Zahvati u prostoru za koje se izdaje lokacijska dozvola

Lokacijska dozvola se izdaje za:

● eksploatacijsko polje, osim za eksploatacijsko polje ugljikovodika ili geotermalne

vode za energetske svrhe, građenje rudarskih objekata i postrojenja koji su u funkciji

izvođenja rudarskih radova, skladištenje ugljikovodika i trajno zbrinjavanje plinova u

geološkim strukturama

● rudarske objekte i postrojenja za eksploataciju ugljikovodika ili geotermalne vode za

energetske svrhe u skladu s prostornim planom na eksploatacijskom polju

određenom na temelju posebnog zakona kojim se uređuje istraživanje i eksploatacija

ugljikovodika

● određivanje novih vojnih lokacija i vojnih građevina

● zahvate u prostoru koji se prema posebnim propisima kojima se uređuje gradnja ne

smatraju građenjem

● etapno i/ili fazno građenje građevine

● građenje na zemljištu, odnosno građevini za koje investitor nije riješio

imovinskopravne odnose ili za koje je potrebno provesti postupak izvlaštenja

● građenje građevina ako to stranka zatraži.

Eksploatacijsko polje ugljikovodika ili geotermalne vode za energetske svrhe određuje se na

način propisan posebnim zakonom kojim se uređuje istraživanje i eksploatacija ugljikovodika


9

u skladu s prostornim planom. Zahvate u prostoru koji se prema posebnim propisima kojima

se uređuje gradnja ne smatraju građenjem, a za koje se izdaje lokacijska dozvola, određuje

ministar pravilnikom.

1.5.2.2. Provedba zahvata u prostoru koji nisu građenje:

Provedbi zahvata u prostoru koji se prema posebnim propisima smatraju rudarskim objektima ili postrojenjima, pristupa se na temelju akta određenog tim propisima, a koji se akt izdaje na temelju pravomoćne lokacijske dozvole.

Provedbi zahvata u prostoru koji se prema posebnim propisima koji uređuju gradnju ne smatraju građenjem, a koji su određeni Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (Narodne novine, br. 112/17) pristupa se na temelju pravomoćne lokacijske dozvole te se isti provodi u skladu s tom dozvolom.

Iznimno, investitor može na vlastitu odgovornost pristupiti provedbi zahvata na temelju izvršne lokacijske dozvole.

1.5.2.3. Zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole

Postupak izdavanja lokacijske dozvole pokreće se na zahtjev zainteresirane stranke, uz koji stranka prilaže Zakonom propisane dokumente, te se isti predaje tijelu nadležnom za izdavanje lokacijske dozvole.

Zahtjevu za izdavanje lokacijske dozvole podnositelj zahtjeva prilaže:

tri primjerka idejnog projekta

izjavu projektanta da je idejni projekt izrađen u skladu s prostornim planom

posebne uvjete i/ili dokaz da je podnio zahtjev za utvrđivanje posebnih uvjeta ako isti nisu utvrđeni u roku propisanom ovim Zakonom

rješenje o prihvatljivosti zahvata za okoliš ako se radi o zahvatu u prostoru za koji se prema posebnim propisima provodi postupak procjene utjecaja zahvata na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu i

potvrdu o nostrifikaciji idejnog projekta, ako je projekt izrađen prema stranim propisima.

Zahtjevu za izdavanje lokacijske dozvole za provedbu zahvata u prostoru koji se prema posebnim propisima koji uređuju rudarstvo i gradnju ne smatraju rudarskim građevinama, odnosno građenjem, uz navedene dokumente, podnositelj zahtjeva prilaže i dokaz pravnog interesa.

1.5.2.4. Idejni projekt

Idejni projekt je skup međusobno usklađenih nacrta i dokumenata struka koje, ovisno o vrsti zahvata u prostoru, sudjeluju u projektiranju, kojima se:

daju osnovna oblikovno-funkcionalna i tehnička rješenja zahvata u prostoru (idejno-tehničko rješenje)


10

prikazuje smještaj jedne ili više građevina na građevnoj čestici i/ili unutar obuhvata zahvata u prostoru i

određuju osnovna polazišta značajna za osiguravanje postizanja temeljnih i drugih zahtjeva za građevinu

Idejni projekt mora na neposredan i odgovarajući način sadržavati sve podatke potrebne za izdavanje lokacijske dozvole (lokacijske uvjete) te mora biti izrađen na način iz kojeg je vidljivo da su projektirana idejno-tehničko rješenja u skladu s propisima i aktima u skladu s kojima se izdaje lokacijska dozvola i posebnim propisima kojima se uređuje zaštita okoliša i prirode.

Smještaj građevine unutar obuhvata zahvata u prostoru i obuhvat zahvata u prostoru prikazuju se u idejnom projektu, ovisno o vrsti i veličini zahvata u prostoru na preslici katastarskog plana, Hrvatskoj osnovnoj karti (M 1:5000), na ortofoto karti odgovarajućeg mjerila, odnosno odgovarajućim koordinatama.

Sastavni dio idejnog projekta za lokacijsku dozvolu kojom se određuje formiranje građevne čestice ili smještaj jedne ili više građevina na građevnoj čestici je i geodetski projekt.

Geodetskim projektom prikazuje se smještaj jedne ili više građevina na građevnoj čestici te oblik i veličina građevne čestice čije se formiranje određuje lokacijskom dozvolom.

Na temelju geodetskog projekta međusobno se usklađuje stanje u katastru, zemljišnoj knjizi i naravi, te se provodi formiranje građevne čestice u katastru, iskolčenje građevine i evidentiranje građevine u katastru.

Geodetski projekt smatra se u smislu posebnih propisa kojima se uređuje državna izmjera i katastar nekretnina parcelacijskim elaboratom, na temelju kojega se u katastru provodi evidentiranje i promjena podataka u pogledu katastarskih čestica zgrada i drugih građevina.

1.5.2.5. Posebni uvjeti i obavijest o posebnim uvjetima

Posebni uvjeti se utvrđuju prije pokretanja postupka za izdavanje lokacijske dozvole na zahtjev zainteresirane osobe, odnosno tijekom izdavanja te dozvole u svrhu izrade idejnog projekta za provedbu zahvata u prostoru za koji se izdaje lokacijska dozvola. Zakonom je propisana obveza objave popisa javnopravnih tijela koja utvrđuju posebne uvjete i ažuriranja istih. Također, Zakonom je propisana i obveza obavještavanja upravnog tijela, odnosno Ministarstva da obavijesti stranku od kojih javnopravnih tijela je potrebno pribaviti posebne uvjete u skladu s kojima mora biti izrađen idejni projekt za određenu građevinu na određenoj lokaciji te o načinu provođenja pojedinih odredbi prostornog plana.

Upravno tijelo, odnosno Ministarstvo u svrhu utvrđivanja posebnih uvjeta koji nisu utvrđeni do pokretanja postupka za izdavanje lokacijske dozvole u roku od osam dana od dana primitka zahtjeva za izdavanje lokacijske dozvole poziva javnopravno tijelo da iste utvrdi. Javnopravno tijelo dužno je posebne uvjete utvrditi ili rješenjem odbiti njihovo utvrđivanje te uvjete, odnosno rješenje dostaviti zainteresiranoj osobi i upravnom tijelu, odnosno Ministarstvu u roku od petnaest dana od dana primitka poziva upravnog tijela, odnosno Ministarstva.


11

1.5.2.6. Lokacijski uvjeti

Lokacijskom dozvolom se, ovisno o vrsti zahvata u prostoru i vrsti radova, određuju sljedeći lokacijski uvjeti:

vrsta radova (građenje nove građevine, rekonstrukcija postojeće građevine i sl.)

lokacija zahvata u prostoru (obuhvat zahvata u prostoru u kojemu se gradi građevina, ovisno o vrsti građevine, određuje se kao trasa, koridor, odnosno površina katastarskih čestica i/ili njezinih dijelova)

namjena građevine s brojem posebnih dijelova nekretnine koji su samostalne uporabne cjeline (stan, poslovni prostor, garaža i sl.) i/ili funkcionalnih jedinica (hotelska soba, apartman i sl.)

veličina građevine (vanjski gabariti nadzemnog i podzemnog dijela građevine te broj i vrsta etaža ako ih ima)

uvjeti za oblikovanje građevine

oblik i veličina građevne čestice i/ili obuhvata zahvata u prostoru

smještaj jedne ili više građevina na građevnoj čestici i/ili unutar obuhvata zahvata u prostoru

uvjeti za uređenje građevne čestice, osobito zelenih i parkirališnih površina

uvjeti za nesmetani pristup, kretanje, boravak i rad osoba smanjene pokretljivosti

način i uvjeti priključenja građevne čestice, odnosno građevine na prometnu površinu i drugu infrastrukturu

mjere (način) sprječavanja nepovoljna utjecaja na okoliš i prirodu određene u skladu s prostornim planom

ostali uvjeti iz dokumenta prostornog uređenja od utjecaja na zahvat u prostoru

dijelovi složene građevine za koje se izdaju građevinske dozvole u slučaju etapnog građenja i/ili dijelovi građevine za koje se izdaju građevinske dozvole u slučaju faznog građenja građevine

posebni uvjeti

uvjeti važni za provedbu zahvata u prostoru (obveza uklanjanja postojećih građevina, sanacija terena građevne čestice, obveza ispitivanja tla, kompenzacijski uvjeti i dr.).

Lokacijski uvjeti se određuju u skladu s propisima i aktima u skladu s kojima se izdaje lokacijska dozvola.

Obvezni sastavni dio lokacijske dozvole je idejni projekt izrađen u skladu s prostornim planom na temelju kojeg se ta dozvola izdaje i posebnih uvjeta.

Mogući sadržaj većine navedenih lokacijskih uvjeta uglavnom je sadržan u prostornim planovima, posebnim propisima i Zakonu, a u skladu s kojima se, kako je to već navedeno, izdaje lokacijska dozvola.

1.5.2.7. Uvjeti za izdavanje lokacijske dozvole – predmet postupka (što se u postupku utvrđuje)


12

Lokacijska dozvola se izdaje uz određene uvjete, odnosno nakon što je u provedenom postupku utvrđeno da:

1. je uz zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole priložena propisana dokumentacija

2. je idejni projekt izrađen u skladu s prostornim planom

3. su utvrđeni svi posebni uvjeti

4. je donesen urbanistički plan uređenja, ako se dozvola izdaje na području za koje je ovim Zakonom propisana obveza njegova donošenja (osim za građenje zamjenskih građevina i za rekonstrukciju postojećih građevina)

5. je vlasnik građevinskog zemljišta ispunio svoju dužnost iz članka 171. Zakona o prostornom uređenju, ako takva dužnost postoji.

Zamjenska građevina za koju se može izdati lokacijska dozvola iako nije donesen urbanistički plan uređenja je nova građevina izgrađena na mjestu ili u neposrednoj blizini mjesta prethodno uklonjene postojeće građevine unutar iste građevne čestice, odnosno obuhvata u prostoru, kojom se bitno ne mijenja namjena, veličina i utjecaj na okoliš dotadašnje građevine.

Lokacijska dozvola za građenje nove zgrade se izdaje nakon što je u provedenom postupku utvrđeno da:

su ispunjeni svi naprijed navedeni uvjeti

postoji mogućnost priključenja građevne čestice, odnosno zgrade na prometnu površinu ili da je izdana građevinska dozvola za građenje prometne površine

postoji mogućnost priključenja zgrade na javni sustav odvodnje otpadnih voda, ako prostornim planom nije omogućeno priključenje na vlastiti sustav odvodnje i

postoji mogućnost priključenja zgrade na niskonaponsku električnu mrežu ili da ima autonomni sustav opskrbom električnom energijom, ako se radi o zgradi u kojoj je projektirano korištenje iste.

Utvrđivanje (opisanih) činjenica koje je predmet postupka za izdavanje lokacijske dozvole obavlja se, prije svega uvidom u isprave i propise, provođenjem očevida te provedbom određenih postupovnih radnji propisanih Zakonom. To je i uvid u posebne uvjete, koji se utvrđuju prije podnošenja zahtjeva za izdavanje lokacijske dozvole, uvid stranaka u idejni projekt.

1.5.2.8. Pravni lijekovi

Protiv lokacijske dozvole koju je izdalo nadležno upravno tijelo može se izjaviti žalba Ministarstvu. Protiv lokacijske dozvole koju je izdalo Ministarstvo nije dopuštena žalba, ali se može pokrenuti upravni spor. Stranka1 koja se nije odazvala pozivu za uvid ne može zbog toga tražiti obnovu postupka.

1 Stranka u postupku lokacijske dozvole je podnositelj zahtjeva, vlasnik nekretnine za koju se izdaje

lokacijska dozvola i nositelj drugih stvarnih prava na toj nekretnini, te vlasnik i nositelj drugih stvarnih prava na nekretnini koja neposredno graniči s nekretninom za koju se izdaje lokacijska dozvola.


13

1.5.2.9. Važenje i izmjene lokacijske dozvole

Lokacijska dozvola prestaje važiti ako se u roku od dvije godine od dana pravomoćnosti lokacijske dozvole ne:

podnese zahtjev za davanje koncesije

podnese zahtjev za donošenje rješenja o izvlaštenju

podnese prijedlog za donošenje odluke o služnosti ili pravu građenja na zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske

podnese zahtjev za izdavanje građevinske dozvole, odnosno

pristupi provedbi zahvata u prostoru za kojega se ne izdaje akt za građenje.

Važenje lokacijske dozvole produžuje se na zahtjev podnositelja zahtjeva ili investitora jednom za još dvije godine ako se nisu promijenili uvjeti utvrđeni u skladu s odredbama ovoga Zakona i drugi uvjeti u skladu s kojima je lokacijska dozvola izdana.

Rok ne teče za vrijeme trajanja postupka davanja koncesije, izvlaštenja, izdavanja građevinske dozvole, odlučivanja o prijedlogu za donošenje odluke o služnosti ili pravu građenja na zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno tijekom provedbe zahvata u prostoru za koji se ne izdaje akt za građenje. Rok prestaje teći donošenjem rješenja o izvlaštenju, izdavanjem građevinske dozvole, odbijanjem prijedloga za donošenje spomenute odluke o služnosti ili pravu građenja, odnosno provedbom zahvata u prostoru.

Ako se za građenje građevine za koju je izdana jedna lokacijska dozvola izdaje više građevinskih dozvola, rok prestaje teći izdavanjem prve građevinske dozvole.

Izvršna, odnosno pravomoćna lokacijska dozvola može se po zahtjevu podnositelja zahtjeva, odnosno investitora izmijeniti, dopuniti, ukinuti i/ili poništiti.

Rješenje o izmjeni i/ili dopuni lokacijske dozvole donosi se u skladu s prostornim planom u skladu s kojim je lokacijska dozvola izdana ili u skladu s prostornim planom koji je na snazi u vrijeme donošenja rješenja ako to podnositelj zahtjeva, odnosno investitor zatraži.

U postupku donošenja rješenja o izmjeni i/ili dopuni lokacijske dozvole pribavljaju se samo oni posebni uvjeti na koje izmjena i/ili dopuna ima utjecaja.

1.5.3. Dozvole za promjenu namjene i uporabu građevine

Promjena namjene postojeće građevine i/ili drugog lokacijskog uvjeta, odnosno njezine samostalne uporabne cjeline u čiju svrhu nije potrebno izvođenje građevinskih radova za koje je potreban akt na temelju kojega se može pristupiti građenju odobrava se dozvolom za promjenu namjene i uporabu građevine.

Dozvola za promjenu namjene ne može se izdati za promjenu oblika ili veličine građevne čestice, odnosno obuhvata zahvata u prostoru.


14

Dozvola za promjenu namjene i uporabu građevine donosi se po zahtjevu vlasnika postojeće građevine, odnosno njezine samostalne uporabne cjeline uz koji se prilaže:

dokaz vlasništva građevine, odnosno njezine samostalne uporabne cjeline

dokaz da se radi o postojećoj građevini, uključujući glavni projekt u skladu s kojim je izgrađena, snimku izvedenog stanja, odnosno snimku postojećeg stanja

akt za uporabu građevine, odnosno drugi dokaz da se građevina može koristiti

suglasnost nadležnog tijela, ako se traži promjena namjene nepokretnog kulturnog dobra upisanog u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske ili njegova dijela i

rješenje o prihvatljivosti zahvata za okoliš ako se radi o zahvatu u prostoru za koji se prema posebnim propisima provodi postupak procjene utjecaja zahvata na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu.

Dozvola za promjenu namjene i uporabu građevine izdaje se ako je podnositelj zahtjeva uz zahtjev priložio propisanu dokumentaciju te ako se u postupku utvrdi da je nova namjena građevine, odnosno njezine samostalne uporabne cjeline i/ili lokacijski uvjet koji se namjerava promijeniti, u skladu s prostornim planom i da ista ispunjava uvjete propisane posebnim propisima za novu namjenu i/ili drugi lokacijski uvjet.

Dozvola za promjenu namjene i uporabu građevine za koju se promjenu namjene prema posebnom propisu provodi postupak ocjene, odnosno procjene utjecaja zahvata na okoliš ili postupak ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu izdaje se ako su ispunjeni uvjeti i stavka 1. ovoga članka i ako javnopravno tijelo koje je provelo taj postupak izda potvrdu da je promjena namjene u skladu s rješenjem donesenim u tom postupku.

Stranke u postupku izdavanja dozvole za promjenu namjene i uporabu građevine su podnositelj zahtjeva, vlasnik nekretnine za koju se izdaje ta dozvola i nositelj drugih stvarnih prava na toj nekretnini.

U svrhu utvrđivanja da li građevina, odnosno njezina samostalna uporabna cjelina ispunjava uvjete propisane posebnim propisima za novu namjenu i/ili novi lokacijski uvjet upravno tijelo, odnosno Ministarstvo obavlja očevid na koji radi izdavanja potvrde s tim u vezi (u daljnjem tekstu: potvrda) poziva javnopravna tijela koja prema posebnim propisima u postupku izdavanja lokacijske dozvole utvrđuju posebne uvjete te javnopravno tijelo koje je provelo postupak procjene utjecaja zahvata na okoliš ili postupak ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu.

Potvrdu javnopravno tijelo daje usmeno na zapisnik prilikom očevida, a ako to nije moguće, upravno tijelo, odnosno Ministarstvo određuje rok od petnaest dana za izdavanje potvrde pisanim putem, odnosno za odbijanje izdavanja iste.

Rješenje o odbijanju izdavanja potvrde javnopravno tijelo dostavlja upravnom tijelu, odnosno Ministarstvu i podnositelju zahtjeva koji na istu ima pravo žalbe, odnosno pokretanja upravnog spora.


15

Smatra se da građevina, odnosno samostalna uporabna cjelina ispunjava uvjete propisane posebnim propisima za novu namjenu i/ili drugi lokacijski uvjet te da je potvrda izdana ako se javnopravno tijelo ne odazove pozivu za očevid, odnosno ako u roku iz stavka 2. ovoga članka upravnom tijelu, odnosno Ministarstvu ne dostavi potvrdu ili rješenje kojim se odbija izdavanje iste.

1.5.4. Rješenje o utvrđivanju građevne čestice

Ako za postojeću građevinu nije utvrđena građevna čestica, odnosno zemljište nužno za redovitu uporabu građevine, kada je obveza utvrđivanja tog zemljišta, odnosno čestice propisana posebnim zakonom ili kada vlasnik građevine želi promijeniti oblik i veličinu građevne čestice na kojoj je postojeća zgrada u skladu s dokumentom prostornog uređenja, parcelacija građevinskog zemljišta provodi se u skladu s rješenjem o utvrđivanju građevne čestice.

Smatra se da za postojeću građevinu nije utvrđena građevna čestica, odnosno zemljište nužno za redovitu uporabu građevine:

ako su na istoj katastarskoj čestici izgrađene dvije ili više građevina koje građevinski, funkcionalno ili tehničko-tehnološki nisu cjelina

ako je građevina izgrađena na dvije ili više katastarskih čestica

ako je građevina izgrađena na katastarskoj čestici čija je površina manja ili veća od površine propisane prostornim planom

ako je postojeća katastarska čestica, na kojoj je izgrađena građevina, takva da se ne može smatrati zemljištem nužnim za redovitu uporabu te građevine

ako se radi o zgradi ozakonjenoj sukladno posebnom zakonu.

Zahtjevu za donošenje rješenja o utvrđivanju građevne čestice prilaže se preslika katastarskog plana na kojoj se određuju oblik i veličina građevne čestice te dokaz da je građevina za koju se utvrđuje građevna čestica postojeća.

Građevna čestica određuje se u skladu s prostornim planom, a ako to nije moguće tada u

skladu s pravilima struke, vodeći računa da se građevna čestica utvrdi tako da oblikom i

veličinom omogućava redovitu uporabu građevine, osim u slučaju u kojem vlasnik građevine

želi promijeniti oblik i veličinu građevne čestice na kojoj je postojeća zgrada u skladu s

prostornim planom u kojem se slučaju građevna čestica određuje u skladu s prostornim

planom.

Iznimno od navedenog građevna čestica zgrade koja ima više samostalnih uporabnih cjelina (stanova, poslovnih prostora, garaža i sl.) i/ili funkcionalnih jedinica (hotelskih soba, apartmana i sl.), a koja je planirana, projektirana i/ili izgrađena tako da s više svojih strana graniči s površinom javne namjene, određuje se kao zemljište koje je ispod te zgrade.

1.5.5. Parcelacija građevinskog zemljišta


16

1.5.5.1. Uvjeti parcelacije

Parcelacija građevinskog zemljišta može se provoditi samo u skladu s:

lokacijskom dozvolom

rješenjem o utvrđivanju građevne čestice

građevinskom dozvolom, odnosno drugim aktom na temelju kojega je izgrađena građevina

urbanističkim planom uređenja ili prostornim planom područja posebnih obilježja koji u grafičkom dijelu propisuje oblik i veličinu građevne čestice, odnosno zone pojedine namjene u mjerilu 1:1000 ili 1:2000

prostornim planom uređenja grada, odnosno općine i generalnim urbanističkim planom u svrhu određivanja zemljišta koje je vlasnik dužan prenijeti u vlasništvo jedinice lokalne samouprave na temelju članka 171. stavka 1. ovoga Zakona, odnosno

granicom građevinskog područja određenom važećim ili ranije važećim prostornim planom u svrhu određivanja vlasništva zemljišta sukladno posebnim zakonima o poljoprivrednom zemljištu i šumama.

Parcelacija zemljišta izvan granica građevinskog područja radi povećanja građevne čestice unutar granice građevnog područja nije dopuštena.

Parcelacija neizgrađenog građevinskog zemljišta može se, osim u skladu s navedenim aktima i planovima, provoditi i u skladu sa:

svakim prostornim planom ako se zemljište nalazi na području na kojemu ovim Zakonom nije propisana obveza donošenja urbanističkog plana uređenja

rješenjem o povratu zemljišta donesenog na temelju Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine

sudskom presudom o utvrđivanju prava vlasništva zemljišta.

Parcelacija izgrađenog građevinskog zemljišta može se, osim u skladu s aktima i planovima, provoditi i u svrhu spajanja cijelih katastarskih čestica na kojima je izgrađena postojeća zgrada.

Propisano provođenje postupka parcelacije građevinskog zemljišta ne odnosi se na parcelaciju građevinskog zemljišta kojom se međusobno usklađuje stanje u katastru, zemljišnoj knjizi i naravi u okviru izrade geodetskog projekta.

1.5.5.2. Potvrda parcelacijskog elaborata

Akt o parcelaciji građevinskog zemljišta izrađen u skladu s aktima, odnosno planovima provodi se u katastru na temelju parcelacijskog elaborata za koji je upravno tijelo, odnosno Ministarstvo izdalo potvrdu o njegovoj usklađenosti s aktom, odnosno planom u skladu s kojim je izrađen.


17

Akt o parcelaciji građevinskog zemljišta izrađen u skladu s rješenjem, odnosno presudom provodi se u katastru prema posebnom propisu nakon provedbe u zemljišnoj knjizi, ako je izrađen u skladu s tim rješenjem, odnosno presudom, a što utvrđuje katastarski ured.

Potvrda parcelacijskog elaborata ne odnosi se na formiranje građevne čestice u katastru u skladu s lokacijskom dozvolom, odnosno građevinskom dozvolom čiji je sastavni dio geodetski projekt.

1.6. UREĐENJE GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA

Pod pojmom uređenja građevinskog zemljišta, najkraće rečeno, podrazumijeva se sustav

konkretnih organizacijskih, financijskih i javnopravnih imovinskopravnih instrumenata kojima

se osigurava (omogućava) gradnja i rekonstrukcija infrastrukture nužne za građenje,

rekonstrukciju i uporabu zgrada u naselju u skladu s prostornim planovima. U tom je smislu

uređenje građevinskog zemljišta u naselju danas uređeno Zakonom o prostornom uređenju,

Zakonom o komunalnom gospodarstvu („Narodne novine“ br.:26/03 – pročišćeni tekst, 82/04,

110/04, - Uredba, 178/04, 38/09, 79/09, 153/09, 49/11, 84/11, 90/11, 144/12, 94/13 i 153/13)

i Zakonom o izvlaštenju i određivanju naknade („Narodne novine“ br. 74/14 – ranije Zakon o

izvlaštenju - „Narodne novine“ br.: NN 9/94, 35/94 – ispravak, 112/00 – Odluka USHR, 114/01,

79/06, 45/11 i 34/12).

1.6.1. Obveza, cilj i sadržaj uređenja građevinskog zemljišta

Građevinsko zemljište uređuje se u cilju njegova osposobljavanja za građenje, rekonstrukciju i korištenje zgrada u skladu s prostornim planom te s tim u vezi poboljšanja uvjeta života i rada u naseljima. Uređenje građevinskog zemljišta obuhvaća sljedeće radnje i radove:

pribavljanje projekata i druge dokumentacije, rješavanje imovinskopravnih odnosa u skladu s Zakonom i posebnim zakonom i ishođenje akata potrebnih za provedbu radova u svrhu uređenja građevinskog zemljišta

građenje infrastrukture i građevina javne i društvene namjene, odnosno njihovu rekonstrukciju u skladu s posebnim zakonima, ako Zakonom nije propisano drukčije

sanaciju terena (odvodnjavanje, izravnavanje, osiguranje zemljišta i sl.).

1.6.2. Obveza uređenja građevinskog zemljišta i investitor infrastrukture

Uređenje građevinskog zemljišta, poticanje i organizacija izgradnje i rekonstrukcije infrastrukture obveza je jedinica lokalne samouprave i javnopravnih tijela koja prema posebnim propisima grade i/ili upravljaju infrastrukturom.

Investitor komunalne infrastrukture i sanacije terena u naselju je jedinica lokalne samouprave ili trgovačko društvo koje obavlja odgovarajuću komunalnu djelatnost, a druge infrastrukture javnopravno tijelo ili druga osoba koja je istu prema posebnom propisu ovlaštena graditi.


18

Investitor komunalne, odnosno druge infrastrukture može biti i jedna ili više osoba čijem zemljištu ili građevini služi infrastruktura. Za to moraju imati suglasnost jedinice lokalne samouprave, odnosno osobe koja je istu ovlaštena graditi. Suglasnost se može dati samo osobi, odnosno osobama koje se ugovorom obvežu komunalnu, odnosno drugu infrastrukturu planiranu prostornim planom izgraditi vlastitim sredstvima u određenom roku i istu predati u vlasništvo jedinice lokalne samouprave, odnosno osobe određene posebnim propisom. Međusobna prava i obveze u pogledu uvjeta građenja jedinica lokalne samouprave i investitor komunalne, odnosno druge infrastrukture uređuju ugovorom.

1.6.3. Redoslijed uređenja građevinskog zemljišta

Prilikom uređenja pojedinih dijelova građevinskog zemljišta ili građenja pojedinih građevina infrastrukture mora se voditi računa o redoslijedu uređenja tako da se omogući trenutačna i konačna usklađenost i funkcionalna povezanost tih dijelova. Nove građevine infrastrukture ili njihovi novi dijelovi ne mogu se priključivati na postojeće građevine infrastrukture, odnosno druge infrastrukturne građevine koje kapacitetom ili drugim obilježjima ne udovoljavaju novim građevinama i uređajima, odnosno njihovim dijelovima.

1.7. IMOVINSKI INSTITUTI UREĐENJA GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA

Radi omogućavanja učinkovitijeg uređenja građevinskog zemljišta Zakonom je u hrvatski pravni sustav uveden novi instrument financiranja uređenja građevinskog zemljišta te slijedeći imovinsko – pravni instrumenti: prijenos zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave, obveza prodaje zemljišta, pravo prvokupa. Na taj način izvlaštenje više nije jedini administrativni instrument rješavanja imovinsko – pravnih odnosa radi uređenja građevinskog zemljišta.

Od svih navedenih instrumenata izdvajamo slijedeće:

1.7.1. Ugovor o financiranju uređenja građevinskog zemljišta

Troškove ili dio troškova potrebnih za izradu urbanističkog plana uređenja ili za izgradnju komunalne infrastrukture može snositi vlasnik zemljišta kojem to uređenje koristi ili druga zainteresirana osoba koja s jedinicom lokalne samouprave sklopi ugovor o financiranju uređenja građevinskog zemljišta. Sredstva ostvarena sklapanjem ugovora o financiranju uređenja građevinskog zemljišta prihod su proračuna jedinice lokalne samouprave. Ugovor o financiranju uređenja građevinskog zemljišta objavljuje se u službenom glasilu jedinice lokalne samouprave. Osoba koja s jedinicom lokalne samouprave sklopi predmetni ugovor oslobođena je plaćanja komunalnog doprinosa u visini troškova iz tog ugovora.

1.7.2. Obveza prodaje zemljišta

Jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave dužne su na zahtjev vlasnika zemljišta, odnosno građevine po tržišnoj cijeni prodati bez provedbe javnog natječaja:


19

dio neizgrađenog zemljišta potrebnog za formiranje neizgrađene građevne čestice u skladu s detaljnim planom uređenja, ako taj dio ne prelazi 50% površine planirane građevne čestice

dio zemljišta potrebnog za formiranje izgrađene građevne čestice u skladu s detaljnim planom uređenja

zemljište koje čini građevnu česticu zgrade za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju na temelju posebnog zakona kojim se uređuje ozakonjenje nezakonitih zgrada.


20

b) Gradnja 2. GRADNJA GRAĐEVINA 2.1. OSNOVNI POJMOVI

a) Energetsko svojstvo zgrade je izračunata ili izmjerena količina energije potrebna

za zadovoljavanje potreba za energijom prilikom karakteristične uporabe zgrade, a koja među ostalim uključuje energiju koja se koristi za grijanje, hlađenje, ventilaciju, pripremu tople vode i osvjetljenje;

b) Gradnja je projektiranje i građenje građevina te stručni nadzor građenja; c) Građenje je izvedba građevinskih i dugih radova (pripremni, zemljani,

konstruktorski, instalaterski, završni te ugradnja građevinskih proizvoda, opreme ili postrojenja) kojima se gradi nova građevina, rekonstruira, održava ili uklanja postojeća građevina;

d) Održavanje građevine je izvedba građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini radi očuvanja temeljnih zahtjeva za građevinu tijekom njezina trajanja, kojima se ne mijenja usklađenost građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena;

e) Postojeća građevina je građevina izgrađena na temelju građevinske dozvole ili drugog odgovarajućeg akta i svaka druga građevina koja je prema Zakonu o gradnji ili posebnom zakonu s njom izjednačena;

f) Pripremni radovi su građenje privremenih građevina i izvedba drugih radova radi organizacije i uređenje gradilišta, te omogućavanje primjene odgovarajuće tehnologije građenja;

g) Rekonstrukcija građevine je izvedba građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini kojima se utječe na ispunjavanje temeljnih zahtjeva za tu građevinu ili kojima se mijenja usklađenost te građevine s lokacijskim uvjetima;

h) Ugradnja je izvedba građevinskih i drugih radova kojima se povezuju građevni proizvodi, instalacije ili postrojenja tako da postaju sastavi dio građevine i ne mogu se bez uklanjanja ili bez utjecaja na ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu odvojiti od građevine.;

i) Uklanjanje građevine ili njezinog dijela je izvedba radova razgradnje građevine ili njezinog dijela s mjesta na kojem se nalazi, uključivo i gospodarenje zatečenim otpadom u građevini i na građevnoj čestici, te građevnog materijala i građevnog otpada nastalog razgradnjom građevine sukladno propisima kojima uređuju gospodarenje otpadom, te dovođenje građevne čestice, odnosno zemljišta na kojem se nalazi građevina u uredno stanje;

j) Zgrada je zatvorena i/ili natkrivena građevina namijenjena boravku ljudi, odnosno smještaju životinja, biljaka i stvari. Zgradom se ne smatra pojedinačna građevina unutar sustava infrastrukture građevine;

k) Sudionici u gradnji su: investitor, projektant, izvođač, nadzorni inženjer i revident.


21

2.2. AKTI ZA GRAĐENJE

Svi zakoni koji su uređivali pitanje građenja u Republici Hrvatskoj unazad 25 i više godina, mogućnost, tj. dopuštenost pristupanja građenju i građenje uvjetovali su, kao i Zakon o prostornom uređenju i gradnji (ZPUG), ishođenje odnosno postojanje odgovarajućeg akta nadležnog tijela. U tom smislu pojedini zakoni u prošlosti propisivali su sljedeće akte na temelju kojih se može pristupiti građenju

a) Zakon o izgradnji objekata iz 1981. (Narodne novine 51/81., 12/82., 47/86., 54/86. -

pročišćeni tekst, 18/87., 42/88., 29/89, i 33/89.) - građevinsku dozvolu i rješenje se određuju uvjeti građenja kojim u skladu s uvjetima uređenja prostora;

b) Zakon o građenju iz 1992. (Narodne novine 77/92., 82/92. - ispravak, 26/93. i 33/95.) - građevnu dozvolu i građevnu dozvolu za jednostavnu građevinu;

c) Zakon o gradnji iz 1999. (Narodne novine 52/99., 75/99., 117/01. i 47/03.) - građevinsku dozvolu i lokacijsku dozvolu na temelju koje se može graditi, a čije je izdavanje uređeno Zakonom o prostornom uređenju (Narodne novine 30/94. i 68/98.);

d) Zakon o gradnji iz 2003. - u daljnjem tekstu: ZOG (Narodne novine 175/03. i 100/04.) - građevinsku dozvolu i glavni projekt potvrđen po tijelu graditeljstva;

e) Zakon o prostornom uređenju i gradnji (Narodne novine, br. 76/07, 38/09, 55/11, 90/11, 50/12 i 55/12) - rješenje o uvjetima građenja, potvrda glavnog projekta i građevinska dozvola;

f) Zakona o postupanju i uvjetima gradnje radi poticanja ulaganja (Narodne novine, br. 69/09, 128/11 i 136/12) - rješenje za građenje.

Prema Zakonu o konvalidaciji (Narodne novine 104/97.) konvalidirani (priznati) su akti kojima se dozvoljava građenje izdani od strane raznih tijela na područjima Republike Hrvatske koja su bila pod zaštitom ili upravom Ujedinjenih naroda tijekom Domovinskog rata pa akti hrvatskih tijela nadležnih za poslove graditeljstva kojima se zamjenjuju ti akti, također, predstavljaju akte na temelju kojih se može graditi.

Prema danas važećem Zakonu o gradnji građenju građevina može se pristupiti na temelju

pravomoćne građevinske dozvole, ako tim Zakonom nije propisano drukčije. Iznimno od toga investitor može na vlastitu odgovornost građenu pristupiti i na temelju izvršne građevinske dozvole.


22

2.3. GRAĐEVINE KOJE SE MOGU GRADITI BEZ GRAĐEVINSKE DOZVOLE Zakon o gradnji dopušta građenje određenih građevina i izvođenje određenih radova bez građevinske dozvole.Postoje tri skupine takovih građevina i radova. To su:

a. građevine i radovi određeni Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima ("Narodne novine", br.79/14, 41/15 i 75/15)

b. Posebni slučajevi građenja određene s obzirom na okolnosti u kojima se građenje odvija, a neovisno o tehničkoj zahtjevnosti – uređeno odredbom članka 129. ZOG;

c. Obnavljanje oštećenih građevina neovisno o stupnju oštećenja - uređeno odredbom članka 130. ZOG.

2.4. PRAVNE POSLJEDICE GRAĐENJA BEZ AKTA NADLEŽNOG TIJELA

Pravne posljedice građenja bez akta nadležnog tijela danas ne proizlaze samo iz propisa kojima je uređeno upravno područje prostornog uređenja i gradnje, tj. Zakona o građevinskoj inspekciji nego i iz propisa kojima se uređuju druga pravna područja. Ove posljedice, najkraće rečeno, predstavljaju kazne i različite „nepovoljnosti" za bespravnog graditelja koje se očituju u nemogućnosti ostvarenja određenih „prava" ili nepovoljnijim uvjetima za njihovo ostvarenje. Naravno, građenje bez akta nadležnog tijela, osim ovih pravnih posljedica, rezultira i raznim „faktičnim" posljedicama kao što su manja pouzdanost u sigurnost i kvalitetu građevine, niža tržišna cijena, nemogućnost dobivanja kredita i dr.

2.5. PROJEKTI Vrste projekata su: glavni projekt, izvedbeni projekt, tipski projekt i projekt uklanjanja građevine. Glavni projekt i izvedbeni projekt zajedno s građevinskom dozvolom dužan je trajno čuvati investitor, njegov pravni slijednik, odnosno vlasnik građevine. Upravo tijelo odnosno Ministarstvo kada izdaje građevinsku dozvolu dužni su trajno čuvati zajedno s građevinskom dozvolom glavni projekt. Glavni projekt i izvedbeni projekt izrađen prema stranim propisima smatra se projektom izrađenim prema Zakonu o gradnji ako je provedeno utvrđivanje njegove usklađenosti s hrvatskim propisima i pravilima struke, odnosno ako je provedena nostrifikacija projekta. 2.6. NADLEŽNA TIJELA ZA IZDAVANJE GRAĐEVINSKE I UPORABNE DOZVOLE Građevinsku dozvolu, uporabnu dozvolu, uporabnu dozvolu za određene građevine (građevine izgrađene na temelju akta za građenje izdanog do 01.10.2007.; građevine izgrađene do 15.02.1968.; građevine izgrađene, rekonstruirane, obnovljene ili sanirane u provedbi propisa o obnovi, odnosno propisa o područjima posebne državne skrbi; građevina koje je Republika Hrvatska stekla u svrhu stambenog zbrinjavanja; te građevina čiji je akt za građenje uništen ili nedostupan) izdaje Ministarstvo te upravno tijelo velikog grada, Grada Zagreba i županije nadležno za poslove graditeljstva. Rješenje o izmjeni i / ili dopuni dozvole donosi ono tijelo koje je dozvolu izdalo. 2.7. GRAĐENJE GRAĐEVINA


23

Građenju se može pristupiti na temelju pravomoćne građevinske dozvole, ali investitor može na vlastitu odgovornost pristupiti građenju na temelju izvršne građevinske dozvole. Građenju građevine za koju je lokacijskom dozvolom ili građevinskom dozvolom (ako nije prethodila lokacijska dozvola) određeno formiranje građevne čestice može se pristupiti nakon što je u katastru formirana građevna čestica. Navedeno se ne odnosi na građenje građevine za koju se lokacijskom dozvolom određuje obuhvat zahvata u prostoru unutar kojega se parcelacijskim elaboratom formira građevna čestica. Građevina izgrađena bez građevinske dozvole, te građevina za koju se vodi postupak obustave građenja ili uklanjanja građevine ne smije se priključiti na komunalne vodne građevine. Građevinska dozvola nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na nekretnini za koju je izdana i ne predstavlja pravnu osnovu za ulazak u posjed nekretnine. Komunalni i vodni doprinos je investitor dužan platiti po pravomoćnosti građevinske dozvole. Građevinska dozvola važi tri godine i prestaje važiti po sili zakona ako investitor ne pristupi građenju u roku od 3 godine od pravomoćnosti građevinske dozvole. Važenje građevinske dozvole produžuje se na zahtjev investitora jednom za tri godine ako se nisu promijenili uvjeti za provedbu zahvata u prostoru određeni prostornim planom, odnosno lokacijskom dozvolom u skladu s kojima je građevinska dozvola izdana. Po prvi puta su u Zakonu o gradnji propisani rokovi u kojima zgrada mora biti dovršena u pogledu vanjskog izgleda i uređenja građevne čestice. Građenju građevina i izvođenju radova propisanih Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima može se pristupiti na temelju glavnog projekta, tipskog projekta ili bez akta kada je to propisano navedenim pravilnikom. U slučaju neposrednog ugrožavanja ljudi i dobara od prirodnih nepogoda ili drugih razaranja, od opasnosti od navedenih događaja, za vrijeme i nakon opasnosti bez građevinske dozvole mogu se graditi građevine koje služe sprečavanju djelovanja tih događaja ili otklanjanju štetnih posljedica, ali se iste moraju ukloniti u roku od dvije godine od prestanka opasnosti. Neovisno o stupnju oštećenja uslijed gore navedenih opasnosti građevine izgrađene na temelju akta za građenje se mogu vratiti u prvobitno stanje bez građevinske dozvole. 2.9. UPORABA GRAĐEVINA Građevina se smije rabiti samo sukladno njezinoj namjeni. Vlasnik građevine odgovoran je za njezino održavanje i dužan je osigurati da održavanje građevine na način da se tijekom njezina trajanja:

- očuvaju bitni zahtjevi za građevinu, - unapređuje ispunjavanje bitnih zahtjeva za građevinu kada je to propisano pravilnikom

koji donosi ministar, - ne naruše svojstva građevine, odnosno kulturnog dobra ako je građevina upisana u

Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske. - osigurati redovni pregled sustava grijanja i sustava građenja ili klimatizacije zgrade.

Održavanje građevine mora se povjeriti osobama koje ispunjavaju posebne uvjete za obavljanje tih poslova prema posebnim zakonima.


24

Uvjete za održavanje i unapređenje ispunjavanja bitnih zahtjeva za građevinu, energetskih svojstava zgrade, nesmetanog pristupa i kretanja u građevini, te način ispunjavanja i dokumentiranja ispunjavanja uvjeta propisuje ministar pravilnikom. U slučaju oštećenja građevine na način da postoji opasnost za život i zdravlje ljudi, okoliš, te stabilnost okolnih građevina i tla vlasnik građevine je dužan poduzeti hitne mjere poradi otklanjanja opasnosti i označiti građevinu opasnom sve do otklanjanja takovog oštećenja. 2.10. EVIDENTIRANJE GRAĐEVINE U KATASATRU I ZEMLJIŠNOJ KNJIZI Građevinu za koju je na temelju ZOG-a izdana uporabna dozvola katastarski ured evidentira u katastru, odnosno katastru vodova (infrastrukture) po službenoj dužnosti na temelju geodetskog projekta koji je sastavni dio idejnog projekta koji je sastavni dio lokacijske dozvole, odnosno koji je sastavni dio glavnog projekta koji je sastavni dio građevinske dozvole, na temelju geodetskog elaborata za evidentiranje građevine u katastru ili promjenu podataka o zgradama ili drugim građevinama, odnosno geodetskog elaborata vodova (infrastrukture), ako se radi o građevini za koju se ne izrađuje geodetski projekt, bez izrade snimaka i elaborata te izdavanja potvrda propisanih posebnim propisima kojima se uređuje državna izmjera i katastar. Tijelo graditeljstva po službenoj dužnosti dostavlja katastarskom uredu izvršnu uporabnu dozvolu te geodetski projekt, ako ga katastarski ured nema, odnosno geodetski elaborat. Katastarski ured, zajedno s dokumentima propisanim posebnim propisima za upis građevine u zemljišnu knjigu, po službenoj dužnosti dostavlja nadležnom sudu obavijest da je za evidentiranje građevine u katastru priložena uporabna dozvola te navodi tijelo graditeljstva koje je dozvolu izdalo te njezinu klasu, urudžbeni broj i datum izdavanja. Građevinu za koju na temelju ovoga ZOG-a nije izdana uporabna dozvola katastarski ured evidentira u katastru, odnosno katastru vodova (infrastrukture) po zahtjevu stranke, odnosno u katastarskoj izmjeri ili tehničkoj reambulaciji. U postupku evidentiranja građevine u katastru, odnosno katastru vodova (infrastrukture) stranka može priložiti uporabnu dozvolu. Katastarski ured, zajedno s dokumentima propisanim posebnim propisima za upis građevine u zemljišnu knjigu, po službenoj dužnosti dostavlja nadležnom sudu obavijest da je za evidentiranje građevine u katastru priložena uporabna dozvola te navodi tijelo koje je dozvolu izdalo, njezine oznake i datum izdavanja. Ako uporabna dozvola nije priložena, katastarski ured nadležnom sudu po službenoj dužnosti dostavlja obavijest da dozvola nije priložena. Nadležni sud prilikom upisa građevine u zemljišnu knjigu po službenoj dužnosti u posjedovnici zemljišne knjige stavlja zabilježbu da je za evidentiranje građevine u katastru priložena uporabna dozvola, navodi tijelo graditeljstva koje je dozvolu izdalo te njezinu klasu, urudžbeni broj i datum izdavanja. Ako uporabna dozvola nije priložena, nadležni sud prilikom upisa građevine u zemljišnu knjigu po službenoj dužnosti u posjedovnici zemljišne knjige stavlja zabilježbu da za evidentiranje građevine u katastru nije priložena uporabna dozvola. Stavljanjem zabilježbe o priloženoj uporabnoj dozvoli nadležni sud istodobno po službenoj dužnosti briše zabilježbu iz zemljišne knjige da građevinska i/ili uporabna dozvola nije priložena, ako takva zabilježba postoji. Upis spomenute zabilježbe je dokaz o evidentiranju isprave, odnosno da isprava nije evidentirana, a ne dokaz o zakonitosti i uporabljivosti građevine.


25

2.11. UKLANJANJE GRAĐEVINA Uklanjanju građevine ili njezinog dijela može se pristupiti na temelju projekta uklanjanja nakon što je tijelu graditeljstva pismeno prijavljen početak radova na uklanjanju. Projekt uklanjanja nije potreban za uklanjanje građevina i radova određenih Pravilnikom o jednostavnim građevinama i radovima, te u slučaju kada građevinu uklanja građevinska inspekcija na temelju rješenja kojim se naređuje uklanjanje građevine. Na uklanjanje građevina upisanih u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske mora se voditi računa i o primjeni zakona kojim se uređuje zaštita i očuvanje kulturnih dobara. Prilikom uklanjanja građevine ne smije se utjecati na stabilnost zemljišta i / ili ispunjavanje temeljnih zahtjeva drugih građevina, niti ugroziti život i zdravlje ljudi ili drugi javni interes. S građevinskim otpadom mora se postupati prema odredbama ovog zakona ali i posebnih zakona s kojima se uređuje gospodarenje otpadom. 3. „LEGALIZACIJA" GRAĐEVINA I OZAKONJENJE ZGRADA

Pod pojmom „legalizacije" građevine u upravno-pravnoj praksi podrazumijeva se dobivanje odgovarajućeg akta nadležnog tijela kojim se bespravno izgrađena građevina, u smislu propisa kojima se uređuje upravno područje gradnje, izjednačava s građevinom izgrađenom u skladu s tim propisima. Pod pojmom pak bespravno izgrađene građevine, polazeći od propisa kojima se uređuje upravno područje gradnje, u formalno-pravnom smislu podrazumijeva se svaka građevina koja je izgrađena ili se gradi bez odgovarajućeg akta nadležnog tijela ili koja se gradi protivno tom aktu. Zakon o prostornom uređenju i gradnji prvi put uvodi razlikovanje akata na temelju kojih se može pristupiti građenju od akata koji se izdaju za građevine koje su već izgrađene radi njihove „legalizacije" za zgrade za koje se izdaje rješenje o uvjetima građenja radi njihove „legalizacije" izdavalo se je rješenje o izvedenom stanju, a za građevine za čije se građenje izdaje potvrda glavnog projekta izdavala se je potvrda izvedenog stanja, kojoj je prethodilo izdavanje lokacijske dozvole. Ostale građevine, tj. građevine za koje se izdaje građevinska dozvola „legaliziraju" se kao i prije - naknadnim ishođenjem lokacijske i građevinske dozvole. Osim navedenog, ZPUG je u prijelaznim i završnim odredbama preuzeo instrumente „legalizacije" iz ranije važećih zakona koji su uređivali upravno područje gradnje.

Istovremeno s donošenjem spomenutih izmjena i dopuna Zakona o prostornom uređenju i gradnji iz 2011. godine donesen je i Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (Narodne novine 90/11.), a ubrzo po tome donesen je novi Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (Narodne novine 86/12, 143/13 i 65/17). Potonji Zakon uređuje ozakonjenje zgrade, odnosno rekonstruiranog dijela postojeće zgrade izgrađene bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu, vidljive na digitalnoj ortofoto karti (DOF5) u mjerilu 1:5000 Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske od 21. lipnja 2011., na kojoj su izvedeni najmanje grubi konstruktivni građevinski radovi (temelji sa zidovima, odnosno stupovima s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom) sa ili bez krova, najmanje jedne etaže. Prema tom Zakonu navedene se zgrade ozakonjuju donošenjem rješenja o izvedenom stanju. Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (Narodne novine 143/13) osnovana je Agencija za ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada


26

koja donosi rješenje o izvedenom stanju u predmetima u kojima nadležno upravno tijelo zbog velikog broja zaprimljenih zahtjeva ne može u razumnom roku riješiti sve predmete.

4. ENERGETSKA SVOJSTVA ZGRADE

Svaka zgrada mora biti projektirana, izgrađena i održavana tako da je moguće bez značajnih troškova osigurati individualno mjerenje potrošnje energije, energenata i vode s mogućnošću daljinskog očitanja za pojedine posebne dijelove zgrade. Projektant je dužan prije izrade glavnog projekta zgrade koja mora ispunjavati zahtjeve energetske učinkovitosti izraditi elaborat alternativnih sustava opskrbe energijom i predati ga investitoru. Energetski certifikat zgrade, odnosno njezinog posebnog dijela izdaje se za zgradu, odnosno njezin poseban dio za koji je potrebno koristiti energiju za održavanje unutarnje projektirane temperature u skladu s njezinom namjenom, osim za: zgradu koja se koristi za održavanje vjerskih obreda ili vjerskih aktivnosti, privremenu zgradu čiji je rok uporabe dvije godine ili manje, industrijsko postrojenje, radionicu i nestambenu poljoprivrednu zgradu s malim energetskim potrebama, stambenu zgradu koja se koristi manje od četiri mjeseca godišnje slobodnostojeću zgradu s ukupnom korisnom površinom manjom od 50 m2. Energetski certifikat važi 10 godine od dana izdavanja. Ovlašteni posrednik u prometu nekretnina obvezan je u oglasu o prodaji, iznajmljivanju, davanju u lizing ili u zakup zgrade za koju se izdaje energetski certifikat, odnosno njezina posebnog dijela, koji se objavljuje u medijima navesti energetski razred zgrade, odnosno njezinog posebnog dijela. Energetski certifikat izdaje se na temelju provedenog energetskog pregleda zgrade. Vlasnik zgrade dužan je voditi evidenciju o provedenim energetskim pregledima zgrade i čuvati izvješća o energetskom pregledu zgrade najmanje 10 godina od dana primitka. Energetski certifikat i izvješće o redovitom pregledu sustava grijanja i sustava hlađenja ili klimatizacije u zgradi podliježe neovisnoj kontroli. Ovlaštenje za provedbu neovisne kontrole energetskog certifikata i izvješća o redovitom pregledu sustava grijanja i sustava hlađenja ili klimatizacije u zgradi daje se i ukida rješenjem koje donosi Ministarstvo.

Documents

1. PROSTORNO PLANIRANJE 1.1. OSNOVNI POJMOVI · prostora, površina, zemljišta, odnosno uporabe građevina, određena, odnosno propisana prostornim planom f) Građevine javne i društvene