1 / 3journal.unair.ac.id/downloadfull/JPM8095-2dae093f2afullabstract.pdfgroups and the city government is still a lack of traction in policy run this balanced residential concept

1 / 3

Table of Contents

No. Title Page

1 Gerakan Himpunan Pedagang Pasar Turi Surabaya Dalam Memperjuangkan HakHak Pedagang Pasar Turi

254 - 261

2 Persaingan Kelompok Kepentingan Taksi Plat Hitam Dengan Taksi Plat Kuning DiBandara Juanda

262 - 271

3 GERAKAN SOLIDARITAS LSM KALIMAS SURABAYA STUDI TENTANG:SENGKETA LAHAN ANTARA WARGA KALIMAS BARU DENGAN PT.KAI DANPT.PELINDO III

272 - 282

4 GERAKAN MASYARAKAT DALAM PELESTARIAN LINGKUNGAN HIDUP(STUDI TENTANG UPAYA MENCIPTAKAN KAMPUNG HIJAU DI KELURAHANGUNDIH SURABAYA)

283 - 302

5 Perempuan Di Legislatif: Advokasi Perempuan Legislatif Bagi Kepentingan DapilDi Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Jawa Timur

303 - 318

6 DINAMIKA PROSES KANDIDASI CALON GUBERNUR PKB PADA PILGUBJAWA TIMUR 2013 Studi Deskriptif Tentang Faktor Penyebab TerjadinyaPerbedaan Dukungan Antara Dewan Syuro dan Dewan Tanfidz PKB DalamPilkada Jatim 2013

319 - 331

7 IMPLEMENTASI KEBIJAKAN PEMERINTAH KOTA SURABAYA MENGENAIPERATURAN WALIKOTA SURABAYA NOMOR 85 TAHUN 2006 TERKAITDENGAN PENERBITAN IZIN REKLAME VIDEOTRON DI KOTA SURABAYA

332 - 343

8 DISTORSI PENERAPAN PERATURAN MENTERI PERUMAHAN RAKYAT NO.10 TAHUN 2012 : STUDI EKONOMI POLITIK PEMBANGUNAN PERUMAHANDI KOTA SURABAYA

344 - 356

9 RELASI PARTAI AMANAT NASIONAL DENGAN MUHAMMADIYAH DI DALAMSTRUKTUR DPD PAN SURABAYA PERIODE 2010-2015

357 - 368

10 Dinamika Internal Kekuasaan Antar Elit dalam Organisasi Pengurus CabangNahdlatul Ulama Kabupaten Lamongan

369 - 380

11 KONFLIK KEPENTINGAN PIHAK BPCB (BALAI PELESTARIAN CAGARBUDAYA) DAN PIHAK INDUSTRI (BATU BATA) DALAM KEBIJAKANPELESTARIAN CAGAR BUDAYA TROWULAN KABUPATEN MOJOKERTO

381 - 395

12 Ekonomi Politik: Sengketa Aset Antara Yayasan Kas Pembangunan denganPemerintah Kota Surabaya

396 - 411

13 PENGEMBANGAN POTENSI PARIWISATA Kabupaten Sumenep, Madura, JawaTimur (Studi Kasus: Pantai Lombang)

412 - 421

14 Pelembagaan Partai NasDem (Studi Kasus Pelembagaan DPD Partai NasDemKota Surabaya dalam Menghadapi Pemilu Legislatif 2014)

422 - 433

15 PENURUNAN SUARA PKB DALAM PEMILU LEGISLATIF 2009 DI KABUPATENJOMBANG DAN UPAYA-UPAYA MENGATASINYA

434 - 445

16 POLITISASI PARKIR BERLANGGANAN Studi Kasus Proses PembuatanKebijakan Parkir Berlangganan Dalam Perda Nomor 1 Tahun 2006 Dan PerdaNomor 2 Tahun 2012 Di Sidoarjo

446 - 458

2 / 3

Vol. 3 - No. 3 / 2014-08TOC : 8, and page : 344 - 356

DISTORSI PENERAPAN PERATURAN MENTERI PERUMAHAN RAKYAT NO. 10 TAHUN 2012 : STUDI EKONOMIPOLITIK PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI KOTA SURABAYA

DISTORSI PENERAPAN PERATURAN MENTERI PERUMAHAN RAKYAT NO. 10 TAHUN 2012 : STUDI EKONOMIPOLITIK PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI KOTA SURABAYA

Author :Arkial Eko Yoswiarto |Fakultas Ilmu Sosial dan Ilmu Politik

Abstract

Penyediaan perumahan real estate untuk masyarakat oleh pemerintah daerah dengan menganut konsep hunianberimbang bertujuan untuk menjamin ketersediaan rumah. Tetapi hingga saat ini di kota Surabaya pengembangperumahan yang belum melaksanakan konsep hunian berimbang. Penting untuk melihat dan menganalisis penyebabpengembang perumahan belum melaksanakan konsep hunian berimbang, dan mengetahui penyebab pemerintah kotaSurabaya belum memberikan sanksi yang tegas kepada pengembang perumahan yang belum melaksanakan konsephunian berimbang sehingga dapat diketahui siapa saja yang diuntungkan dan dirugikan.

Penelitian ini menggunakan pendekatan kualitatif, yang menghasilkan data deskriptif bertujuan menggambarkankendala-kendala pengembang perumahan dalam melaksanakan konsep hunian berimbang dan kendala pemerintah kotaSurabaya dalam pemberian sanksi kepada pengembang perumahan yang belum melaksanakan konsep hunianberimbang. Teori yang digunakan adalah teori dan konsep ekonomi politik, pemerintah kota, pengembang perumahandan pemerintah kota.

Hasil yang didapat dari penelitian yang dilakukan oleh peneliti sendiri terlihat adanya saling pengaruh danhubungan antara fenomena politik dan ekonomi dalam pengambilan kebijakan pelaksanaan konsep hunian berimbang,para pengambil kebijakan sangat dipengaruhi oleh kepentingan ekonomis yang menguntungkan kelompok tertentu danmasih kurang tegasnya pemerintah kota dalam menjalankan kebijakan konsep hunian berimbang ini. Untuk itu penelitianini merekomendasikan agar pemerintah kota tegas dalam menjalankan kebijakan penyediaan perumahan denganmelaksanakan konsep hunian berimbang.

Keyword : Ekonomi, Politik, , Konsep, Hunian, Berimbang, , Pengembang, Perumahan,

Daftar Pustaka :1. Arifin, Bustanul., dan Didik J. Rachbini. , (2001). Ekonomi Politik dan Kebijakan Publik.. Jakarta : Grasindo2. Deliarnov. , (2006). Ekonomi Politik.. Jakarta : Erlangga3. Harrison, Lisa. , (2007). Metodologi Penelitian Politik. Jakarta : Kencana

Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)

3 / 3

344Jurnal Politik Muda, Vol. 3 No. 3, Agustus-Desember 2014, 344-356

DISTORSI PENERAPAN PERATURAN MENTERI PERUMAHANRAKYAT NO. 10 TAHUN 2012 : STUDI EKONOMI POLITIK

PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI KOTA SURABAYAArkial Eko Yoswiarto (071013054)

Abstrak

Penyediaan perumahan real estate untuk masyarakat oleh pemerintahdaerah dengan menganut konsep hunian berimbang bertujuan untuk menjaminketersediaan rumah. Tetapi hingga saat ini di kota Surabaya pengembangperumahan yang belum melaksanakan konsep hunian berimbang. Penting untukmelihat dan menganalisis penyebab pengembang perumahan belum melaksanakankonsep hunian berimbang, dan mengetahui penyebab pemerintah kota Surabayabelum memberikan sanksi yang tegas kepada pengembang perumahan yang belummelaksanakan konsep hunian berimbang sehingga dapat diketahui siapa saja yangdiuntungkan dan dirugikan.

Penelitian ini menggunakan pendekatan kualitatif, yang menghasilkan datadeskriptif bertujuan menggambarkan kendala-kendala pengembang perumahandalam melaksanakan konsep hunian berimbang dan kendala pemerintah kotaSurabaya dalam pemberian sanksi kepada pengembang perumahan yang belummelaksanakan konsep hunian berimbang. Teori yang digunakan adalah teori dankonsep ekonomi politik, pemerintah kota, pengembang perumahan danpemerintah kota.

Hasil yang didapat dari penelitian yang dilakukan oleh peneliti sendiriterlihat adanya saling pengaruh dan hubungan antara fenomena politik danekonomi dalam pengambilan kebijakan pelaksanaan konsep hunian berimbang,para pengambil kebijakan sangat dipengaruhi oleh kepentingan ekonomis yangmenguntungkan kelompok tertentu dan masih kurang tegasnya pemerintah kotadalam menjalankan kebijakan konsep hunian berimbang ini. Untuk itu penelitianini merekomendasikan agar pemerintah kota tegas dalam menjalankan kebijakanpenyediaan perumahan dengan melaksanakan konsep hunian berimbang.Kata kunci : Ekonomi Politik, Konsep Hunian Berimbang, PengembangPerumahan


Abstract

Provision of residential real estate to the public by local government toembrace the concept of balanced residential house aims to ensure availability. Butuntil now in the city of Surabaya housing developers have not implemented theconcept of balanced residential. It is important to look at and analyze the causes ofthe housing developers have not implemented the concept of balanced residential,and find the cause of the Surabaya city government has not given explicit sanctionto the housing developers have not implemented the concept of balancedresidential so it can be anyone who is advantaged and disadvantaged.

This study used a qualitative approach, which aims to produce descriptivedata illustrate the constraints of housing developers in implementing the conceptof balanced residential and constraints Surabaya city government in grantingsanction to housing developers have not implemented the concept of balancedresidential. The theory used is the theory and concepts of political economy, thecity government, housing developers and the city government.

The results of the study conducted by researchers themselves looksexistence of mutual influence and the relationship between political and economicphenomena in taking the concept of balanced residential policy implementation,policy makers strongly influenced by economic interests that benefit certaingroups and the city government is still a lack of traction in policy run thisbalanced residential concept. Therefore this study recommends that the citygovernment firmly in implementing housing policy by implementing the conceptof balanced residential.Keywords: Political Economy, Concept Residential Balanced, Real EstateDeveloper

PendahuluanSalah satu hak dasar yang diamanatkan dalam UUD 1945 pasal 28H

adalah bahwa “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempattinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhakmemperoleh layanan kesehatan”. Rumah merupakan kebutuhan dasar (basicneeds) bagi setiap manusia dalam meningkatkan harkat, martabat, mutu kehidupandan penghidupan, serta sebagai pencerminan diri pribadi dalam upayapeningkatan taraf hidup, kepribadian serta peradaban bangsa. Rumah merupakanpusat pendidikan keluarga, penyiapan generasi muda, serta menjadi rodapenggerak pembangunan ekonomi nasional.

Kebijakan pemerintah yang tertuang dalam UU No 4 tahun 1992 tentangPerumahan dan Permukiman dinilai sangat memberatkan pengembang real estateyang berusaha untuk membangun perumahan yang layak huni untuk semua kelasbaik itu kelas atas, menengah, dan bawah sekalipun.

Pemerintah terkesan masih kesulitan memberikan pelayanan yang layakuntuk masyarakatnya terutama di sektor perumahan rakyat karena terkendalaberbagai macam faktor yang salah satunya telah saya jelaskan di atas. Akan tetapipemerintah harus mewujudkan cita-cita perumahan rakyat agar semua keluarga diIndonesia mempunyai rumah yang layak huni terutama masyarakatberpenghasilan rendah agar pembangunan merata dan fungsi pemerintah sebagai


pemegang mandat yang berkewajiban memenuhi permintaan rakyat akanperumahan rakyat yang layak huni serta dapar dijangkau oleh semua kelas baik itumenengah bawah maupun menengah ke atas.

Selain itu masih banyaknya pengembang perumahan real estate yangmembangun rumah yang hanya berfokus pada 1 atau 2 jenis rumah seperti rumahmewah dan menengah agar mendapatkan profit atau keuntungan yang tinggidalam menjual rumah jenis tersebut sehingga pasar seakan masih menganggapperumahan sebagai simbol eksklusifitas dan akses bagi orang kaya.

Persoalan perumahan ini pun mencoba di regulasi oleh negara dengankeluarnya Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri PekerjaanUmum, dan Menteri Perumahan Rakyat no. 648-348 tahun 1992 yang mengaturtentang bahwasanya pembangunan perumahan dan permukiman bertujuan untukmemenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia,mewujudkan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi,dan teratur, memberi arah pada pada pertumbuhan wilayah, serta menunjangpembangunan di bidang ekonomi, sosial, budaya dalam rangka peningkatan danpemerataan kesejahteraan rakyat selain itu tujuan pembangunan perumahan yangserasi dan berimbang tersebut perlu diwujudkan agar lingkungan perumahan yangpenghuninya terdiri dari berbagai profesi, tingkat ekonomi, dan status sosial yangsaling membutuhkan dengan dilandasi oleh sifat kebersamaan dan kekeluargaanuntuk menghindari terciptanya perumahan dengan pengelompokan hunian yangdapat mendorong terjadinya kerawanan sosial. Sehingga pemerintah perlumengatur tentang adanya hunian berimbang yang menciptakan keserasianberbagai kelompok masyarakat supaya tidak ada pemisahan kelas sosial di antaramasyarakat.

Hingga kini aturan yang terdapat pada pasal 1 ayat 3 ini diterjemahkanoleh para pengembang perumahan real estate dengan perbandingan 1:3:6 yaitu 1rumah mewah yang dibangun berbanding 3 rumah menengah yang dibangun, dan6 rumah sederhana yang dibangun wajib dalam satu hamparan lokasi.Perbandingan ini dibuat agar tidak terjadi potensi timbulnya segregasi sosial diantara pemilik rumah supaya semua bisa berbaur dengan yang lain tidak melihatprofesi, status sosial ataupun yang lain. Semua ini dilakukan pemerintah agardapat mensejajarkan semua kelas sosial dalam satu lokasi agar dapat hidupbersama secara kekeluargaan dan gotong royong sesuai semboyan negara kitaBhineka Tunggal Ika yang mencoba dimasukkan dalam penjelasan aturan hunianberimbang yang dilaksanakan oleh pemerintah.

Permasalahan sekarang terletak pada pengembang perumahan sekarangmelihat permintaan pasar di kota Surabaya sendiri dalam menyediakanperumahan. Mereka melihat seperti apakah permintaan pasar di Surabaya sendirimenginginkan rumah yang mempunyai tipe seperti apa untuk ditempati. Jika pasardi Surabaya mulai banyak menginginkan tipe rumah menengah bukan tidakmungkin mereka mulai memperbanyak rumah-rumah tipe tersebut. Begitu jugaberlaku pada rumah sederhana jika mereka melihat pasar rumah sederhana sangatbagus untuk dibangun kenapa tidak sekalian mereka membangun rumahsederhana.

Dalam kenyataannya para pengembang perumahan terkesan kesulitanmengaplikasikan aturan tersebut dikarenakan keruwetan ijin dan masih kuranginformasi tentang aturan pemerintah pusat tersebut. Selain itu pengembang


perumahan masih melihat pasar di Surabaya sendiri terbuka lebar untukmengembangkan rumah mewah pada saat itu sehingga masih tidak memikirkanaturan 1:3:6 tersebut.

Akan tetapi pada pelaksanaan nya terutama di kota Surabaya sendirimengalami kendala yang sangat besar terutama yang berkaitan dengan lingkunganhunian berimbang ini. Pengembang di satu sisi masih mengutamakan faktorekonomi dan pasar dalam menentukan pilihan mereka membangun jenis-jenisrumah. Seakan-akan aturan 1:3:6 itu hanya bertaji di atas kertas akan tetapi sepertitidak bermakna apa-apa dalam pelaksanaannya di lapangan. Padahal ini caraefektif agar masyarakat berpenghasilan rendah yang ada di Surabaya dapatmemiliki rumah seandainya aturan ini dijalankan karena ini akan membuatpemenuhan rumah sederhana semakin banyak dan tidak akan terjadi kekuranganrumah sehingga semua masyarakat berpenghasilan rendah dapat menikmati.

Dalam hal ini bagaimana dengan pemerintah kota Surabaya selakukepanjangan tangan dari pemerintah pusat dalam mengawasi aturan ini apakahmereka menganggap para pengembang perumahan sudah melaksanakankewajibannya dalam mentaati peraturan tersebut yang telah diamanatkan ataupemerintah kota Surabaya melakukan pembiaran dalam menindak parapengembang perumahan yang tidak menjalankan aturan pemerintah pusattersebut.

Dari latar belakang masalah di atas saya ingin meneliti bagaimanahubungan pemerintah yang ingin mengatasi persoalan perumahan rakyat dalammemenuhi jumlah perumahan real estate yang dapat diakses oleh semua pihakbaik itu masyarakat kelas menengah bawah maupun menengah ke atas danmenangkal masalah segregasi sosial jika dalam satu lokasi perumahan hanya di isisatu jenis rumah yang ekslusif sehingga menimbulkan segregasi sosial dimasyarakat, dengan pihak pasar atau privat yang menginginkan profit ataukeuntungan dengan melihat bagaimana respon masyarakat kota Surabaya yanglebih menginginkan rumah jenis apa untuk ditempati sehingga sewaktu-waktukeinginan pasar sewaktu-waktu dapat berubah seiring berjalannya waktu danpendapatan yang dimiliki oleh masyarakat kota Surabaya. Maka dari itu dalampenelitian ini dikemukakan permasalahan sebagai berikut :1. Mengapa pengembang perumahan belum melaksanakan konsep hunian

berimbang di kota Surabaya?2. Faktor-faktor apa yang membuat pemerintah kota Surabaya kurang tegas

dalam menindak pengembang perumahan yang belum melaksanakan konsephunian berimbang?

3. Siapa yang diuntungkan dan siapa yang dirugikan dari belum terlaksananyakonsep hunian berimbang tersebut?


Metode dan Jenis Penelitian

Penelitan ini menggunakan pendekatan kualitatif yang menghasilkan datadeskriptif yang dinyatakan secara verbal berupa kata-kata tertulis atau lisan dariorang-orang dan perilaku yang dapat diamati yang dimaksudkan untukmenjelaskan fenomena sosial tertentu dimana peneliti dapat mengembangkankonsep dan menghimpun fakta tetapi tidak melakukan pengujian hipotesa (MasriSingarimbun, 1987:4).

Penelitian ini juga biasa disebut dengan taksonomik (taxonomic research)yang dimaksudkan untuk melakukan eksplorasi dan klarifikasi mengenaipengembang perumahan dalam melaksanakan dan menyikapi penerapan aturanhunian berimbang di kota Surabaya dan sikap pemerintah kota Surabaya dalammenerapkan aturan hunian berimbang serta siapa yang diuntungkan dan siapayang dirugikan dari belum terlaksananya aturan hunian berimbang denganmendeskripsikan sejumlah variabel yang terkait. Dengan pendekatan kualitatifmaka terdapat kesempatan luas untuk mengeksplorasi sikap dan perilaku daripihak-pihak yang terlibat dan dapat menjelaskan “mengapa” dan “bagaimana”sesuatu terjadi bukan sekedar menjawab pertanyaan “apa” (Lisa Harrison,2007:86).

Kajian Teoritik

Teori Ekonomi PolitikEkonomi politik seperti yang diidentifikasikan oleh Webster’s Third New

International Dictionary didefinisikan sebagai sebuah ilmu sosial yang berurusandengan saling keterkaitan proses-proses politik dan ekonomi. Berdasarkan kamustersebut diidentifikasikan bahwa ekonomi politik pada abad kedelapanbelasmerupakan sebuah bidang pemerintahan yang terlibat dengan pengarahankebijakan-kebijakan menuju perbaikan pemerintah dan kesejahteraan komunitas.Pada abad kesembilanbelas, ekonomi politik merupakan sebuah ilmu sosial yangberhubungan dengan ekonomi, terutama yang berkaitan dengan pemerintahandaripada ekonomi-ekonomi komersial atau pribadi. Dalam kajiannya, seperti yangdiungkapkan Frank Stilwell bahwa yang menjadi pertanyaan-pertanyaan mendasardari ekonomi politik ialah mengenai (1) apa yang sedang terjadi, (2) mengapa haltersebut bisa terjadi, (3) siapa saja yang diuntungkan dan dirugikan, (4) apakah haltersebut penting, (5) dan jika hal tersebut penting, apa yang bisa diperbuat dansiapa yang bisa melakukannya (Frank Stilwell, 2002:3).

Disiplin ilmu ekonomi politik dimaksudkan untuk membahas keterkaitanantara berbagai aspek, proses, dan institusi politik dengan kegiatan ekonomi(produksi, investasi, pembentukan harga, perdagangan, konsumsi, dan lain-lain).Penelusuran mendalam tentang ekonomi politik biasanya didekati dari format danpola hubungan antara pemerintah, swasta, masyarakat, partai politik, organisasiburuh, lembaga konsumen, dan sebagainya. Pembahasan ekonomi politik tidakdapat dipisahkan dari suatu kebijakan publik, mulai dari proses perancangan,perumusan, sistem organisasi dan implementasinya (Didik Rachbini & BustanulArifin, 2001:3).


Ekonomi Politik dimaksudkan untuk memahami masalah-masalah politikyang dapat digunakan untuk melihat proses politik dan meletakkan dasar-dasarpolitik untuk pembangunan sebagai akibat dari adanya tuntutan-tuntutan politikyang harus dipenuhi agar pembangunan ekonomi dapat berlangsung sesuaianalisis kebijakan dengan menekankan pada ekonomi politik dalam kaitannyadengan penyediaan perumahan real estate untuk masyarakat berpenghasilanrendah di kota Surabaya.

Kerangka pemikiran ekonomi politik digunakan untuk melihat apa yangsebenarnya terjadi dalam penyediaan perumahan real estate oleh pengembangperumahan agar tetap dalam koridor hunian berimbang sebagaimana telahdiamanatkan dalam Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No. 7 tahun 2013.Kemudian melihat siapa saja yang mendapatkan keuntungan dan kerugian daribelum terlaksananya dengan baik aturan hunian berimbang tersebut serta melihatimplikasi apa saja yang ditimbulkan baik secara ekonomi maupun politis dari haltersebut terutama dengan melihat aktor-aktor yang terlibat baik dari pemerintahsebagai pembuat dan pengambil kebijakan serta pengembang perumahan sebagaipelaku ekonomi serta masyarakat.

Pembahasan

Penyajian hasil temuan data diawali dari bagaimana pengertian danpedoman tahapan yang harus dilalui dalam penerapan konsep hunian berimbangserta suatu penjelasan kenapa pengembang perumahan dalam menjalankan proyekperumahan real estate nya dikatakan harus mengikuti konsep hunian berimbang,sehingga dapat diketahui apakah pengembang perumahan sudah mengikuti konsephunian berimbang dengan baik dan benar atau belum dalam kenyataannya danhal-hal apa saja yang telah dilakukan pemerintah kota Surabaya untukmenerapkan sekaligus mendukung konsep hunian berimbang ini, kemudianmengenai pihak-pihak mana saja yang diuntungkan serta dirugikan dari belumterlaksananya konsep aturan hunian berimbang tersebut.

Konsep hunian berimbang wajib dilakukan oleh seluruh pengembangperumahan yang ada di Surabaya, baik pengembang perumahan swasta maupunpengembang perumahan pemerintah. Pengertian konsep hunian berimbang daripemerintah untuk pengembang perumahan telah diatur melalui Undang-Undangno 4 tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman, dan ditindaklanjuti denganditerbitkannya Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, MenteriPekerjaan Umum, dan Menteri Negara Perumahan Rakyat nomor 648-348 tahun1992 tentang pedoman pembangunan perumahan dan permukiman denganlingkungan hunian yang berimbang.

Pada saat itu untuk melakukan pembangunan dengan konsep hunianberimbang dilakukan dengan pembangunan perumahan dan permukimandiarahkan untuk mewujudkan kawasan dan lingkungan hunian yang berimbangmeliputi rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah denganperbandingan dan kriteria tertentu sehingga dapat menampung secara serasi antarakelompok masyarakat dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial.

Kemudian untuk menyelenggarakan konsep hunian berimbang inidibuatlah perbandingan tertentu, ini dimaksudkan agar pengembang perumahan


menengah atau dan mewah ikut membangun rumah sederhana sehinggamemperbanyak pasokan rumah yang tidak hanya didominasi tipe rumah tertentu.

Perbandingan tertentu ini adalah perbandingan jumlah rumah sederhana,berbanding rumah menengah, berbanding rumah mewah, sebesar 6 (enam) ataulebih, berbanding 3 (tiga) atau lebih, berbanding 1 (satu). Jadi dalam hal iniperbandingan itu dimaksudkan juga agar pengembang tidak hanya berorientasikeuntungan dengan membangun rumah tipe mewah dan menengah saja tetapi ikutberpartisipasi membangun rumah sederhana yang memerlukan stok banyak dalampenyediaannya.

Belum terlaksananya dengan baik aturan 1:3:6 ini kemudian pada tahun2012 Menteri Perumahan Rakyat mengeluarkan peraturan menteri perumahanrakyat no 10 tahun 2012 yang menjelaskan tentang hunian berimbang denganperbandingan yang diperkecil dari sebelumnya menjadi 1:2:3 yang menjelaskanperbandingan rumah mewah sebesar (1), berbanding rumah menengah (2) ataulebih, berbanding rumah sederhana (3) atau lebih.

Di dalam peraturan menteri perumahan rakyat juga sudah memberikankelonggaran kepada pengembang perumahan real estate bahwa lokasi hunianberimbang bisa dalam satu hamparan atau tidak dalam satu hamparan tetapi tetapharus menyediakan akses ke pusat pelayanan dan tempat kerja dan dibangundalam satu wilayah kabupaten/kota. Ini dimaksudkan agar pengembangperumahan tidak seenaknya membangun rumah sederhana di tempat lain yangjauh dari pusat kota karena mempertimbangkan aspek komersial.

Tren perkembangan real estat di Surabaya masih positif. Peningkatankebutuhan akan hunian di kota Surabaya, membuat real estat berkembang cukuppesat. Luas perumahan real estat di kota Surabaya saat ini mencapai ± 3.536,65Ha atau ± 35 % dari luas permukiman kota Surabaya dan ± 10 % dari luas kotaSurabaya.

Dari proyek-proyek penyediaan rumah di atas terdapat sepuluh proyekperumahan real estate yang memprioritaskan membangun tipe rumah mewah,kemudian empat proyek perumahan real estate yang memprioritaskanmembangun dua tipe rumah yaitu mewah dan menengah, lalu enam dua proyekperumahan real estate yang lebih memprioritaskan membangun tipe rumahmenengah, kemudian tiga proyek perumahan real estate yang membangun duatipe rumah yaitu menengah dan sederhana (RS), lalu lima proyek perumahan realestate yang membangun rumah tipe sederhana (RS), ada juga satu proyekperumahan real estate yang lebih memprioritaskan pembangunan dua tipe rumah,yaitu sederhana (RS) dan sangat sederhana(RSS), kemudian ada juga proyekperumahan real estate yang membangun tiga tipe rumah sekaligus yaitu mewah,menengah, dan sederhana (RS).

Hal-hal yang telah diuraikan di atas dapat dilihat bahwa kemauanpembangunan perumahan real estate untuk masyarakat berpenghasilan rendahmasing sangat kecil dan sedikit karena perubahan cara pandang pengembangperumahan bahwa rumah seharusnya komoditi publik bukan komoditi komersial.

Padahal dalam peraturan menteri perumahan rakyat no 10 tahun 2012amanat tentang hunian berimbang juga disebutkan bahwa luasan lahan rumahsederhana sebagaimana dimaksud, sekurang-kurangnya 25% (dua puluh limaperseratus) dari luas lahan keseluruhan.


Jika tidak dilaksanakan telah disebutkan sanksi administratif siapdijatuhkan kepada pengembang yaitu dalam bentuk peringatan tertulis,pencabutan insentif, pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian sementaraatau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan, pembekuan izin usaha,sampai pencabutan izin usaha. Sedangkan sanksi pidana juga siap dijatuhkan yaitupidana denda paling banyak Rp 5.000.000.000,- (lima milyar) dan dapat dijatuhipidana tambahan berupa membangun kembali perumahan sesuai dengan kriteria,spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.

Pembangunan perumahan real estate yang berbasis hunian berimbangsudah merupakan salah satu aspek kenyamanan yang dicanangkan olehpemerintah pusat, kemudian diadopsi oleh pemerintah kota Surabaya. Untukpemenuhan kebutuhan perumahan khususnya perumahan real estatedikembangkan dengan proporsi 1:3:6 yang kemudian telah dirubah menjadi 1:2:3dengan komposisi rumah mewah, rumah menengah, dan rumah sederhana yang didalamnya termasuk rumah sangat sederhana. Maka dari itu pembangunanperumahan real estate tidak semua dibebankan pemerintah kota Surabaya, melaluiprogram perumahan dan permukiman pemerintah kota dibantu pelaku ekonomidalam hal ini pengembang perumahan. Ekonomi politik dimaksudkan untukmembahas keterkaitan antara berbagai aspek, proses, dan institusi politik dengankegiatan ekonomi seperti investasi.

Dalam pembangunan perumahan real estate, pengembang diwajibkanmemenuhi kebutuhan perumahan dengan proporsi yang telah diatur dalamperaturan menteri tersebut agar tercipta hunian berimbang yang telah dijelaskantujuan nya dalam peraturan menteri. Tetapi lemahnya penerapan kebijakanpemerintah perilaku dunia usaha menganggap remeh kebijakan tersebut. Kinerjayang rendah ini berdampak dengan banyaknya perumahan real estate yang belummenjalankan konsep hunian berimbang dalam perumahan real estate mereka.

Konsep ekonomi politik sebagai suatu yang dipakai untuk memberigambaran permasalahan ini dengan melihat pola hubungan swasta, pemerintahdan masyarakat. Pembahasan ekonomi politik tidak dapat dipisahkan dari suatukebijakan publik, mulai dari proses perancangan hingga implementasi darikebijakan itu sendiri.

Pembangunan perumahan real estate yang berbasis dengan konsep hunianberimbang ini pertama kali diatur dalam surat keputusan bersama menteri dalamnegeri, menteri pekerjaan umum dan menteri negara perumahan rakyat no. 648-384 tahun 1992 tentang pedoman permukiman dengan lingkungan hunianberimbang, Oleh sebab itu pengembang yang proyek perumahannya sudah selesaiataupun masih berjalan harus menganut pada surat keputusan bersama mendagri,menteri PU, dan menpera no. 648-384 tahun 1992 tersebut.

Setelah ditindak lanjuti dalam Rencana Pembangunan Dan PengembanganPerumahan dan Permukiman Daerah Kota Surabaya atau biasa disingkat denganRP4D. Pemerintah kota Surabaya baru terlihat serius menjalankan konseplingkungan hunian berimbang. Ini ditunjukkan dengan dimasukkannya konseplingkungan hunian berimbang dalam salah satu syarat zoning pedomanperencanaan dan pembangunan fisik dapat dilihat pada lampiran penelitian. Akantetapi meskipun sudah dimasukkan sebagai syarat zoning tetap saja banyakpengembang perumahan tidak mengikuti nya dikarenakan tidak ada perbedaanperhitungan pembiayaan dalam usaha pengembang kecil dan pengembang besar


jadi ini membuat para pengembang perumahan berani mengembangkanperumahannya tidak mengikuti aturan konsep hunian berimbang agarmendapatkan keuntungan yang berlebih dengan menjual rumah tipe menengahdan mewah.

Kemudian tidak hanya masalah teknis tetapi juga ikut membantu dalamhal pembuatan rusunawa, karena rusunawa lebih efektif dalam pembangunannnyadengan tidak menghabiskan lahan pembangunan yang terlalu luas, sedangkanrumah tinggal jika ingin dibangun secara besar-besaran maka diperlukan lahanyang sangat luas belum juga prasarana, sarana, dan utilitas yang harus kamipenuhi sehingga tidak memungkinkan untuk dibangun kawasan perumahan realestate itu sendiri. Ekonomi politik merupakan suatu kajian dimana didalamnyamenggunakan perspektif ekonomi untuk memahami masalah-masalah politik,yang dapat dipakai untuk melihat proses politik serta analisis kebijakan denganmenekankan pada ekonomi politik, yang menunjukkan adanya saling pengaruhantara fenomena politik dan fenomena ekonomi (Hudiyanto, 2005:23). Hal inijelas berbeda dengan realita yang ada dimana hingga saat ini masih banyakpengembang perumahan yang belum melaksanakan konsep lingkungan hunianberimbang baik dari developer yang telah menjalankan proyeknya dari tahun1990-an ataupun developer perumahan real estate yang baru mengerjakanproyeknya medio 2000-an.

Selain itu terdapat permasalahan banyaknya perumahan real estate yangmembangun dengan cara cluster-cluster tipe rumah yang berada dalam satu pintugerbang yang dipergunakan untuk pintu masuk sekaligus keluar bagi parapenghuni ataupun tamu dari penghuni cluster tersebut. Eksklusifitas letak rumahseperti ini lah yang diinginkan oleh para pembeli rumah karena merekamenganggap keamanan dan kenyamanan dari sistem seperti ini akan membuatmereka para penghuni merasa sangat nyaman tinggal di dalam sana. Fenomenaseperti inilah yang kemudian digunakan oleh para developer perumahan untukberkompetisi membangun seperti yang diharapkan para calon pembeli karenamereka meyakini inilah pasar properti yang begitu diinginkan oleh calon pembelitersebut di kota Surabaya

Eksklusifitas perumahan real estate membuat banyak developerperumahan tidak berminat melaksanakan konsep lingkungan hunian berimbangdikarenakan mereka melihat jika ini dilakukan akan membuat perumahan realestate mereka menjadi tidak eksklusif lagi dan ini pun akan membuat efekberantai dengan tidak laku nya rumah-rumah yang dijual oleh mereka dan akanberdampak pada pemasukan serta keuntungan mereka. Eksklusifitas rumahmerupakan hal yang sudah wajar di inginkan oleh para calon pembeli rumah,karena melihat masih bagus nya prospek dari properti seperti itu. Akan tetapieksklusifitas sebuah tipe rumah seharusnya tidak membuat semua tipe harusseperti sistem cluster, ini dikarenakan seperti yang sudah saya dijelaskan di awalbahwa tujuan adanya konsep hunian berimbang adalah perlu diwujudkan agarlingkungan perumahan yang penghuninya terdiri dari berbagai profesi, tingkatekonomi, dan status sosial yang saling membutuhkan dengan dilandasi oleh sifatkebersamaan dan kekeluargaan untuk menghindari terciptanya perumahan denganpengelompokan hunian yang dapat mendorong terjadinya kerawanan sosial.Sehingga pemerintah perlu mengatur tentang adanya hunian berimbang yang


menciptakan keserasian berbagai kelompok masyarakat supaya tidak adapemisahan kelas sosial di antara masyarakat.

Dalam pemikiran ekonomi politik liberal klasik ialah bahwa tiap pelakuekonomi (baik konsumen maupun produsen) haruslah diberi kebebasan untukmengejar kepentingan pribadinya masing-masing. Konsumen diberi kebebasanmemilih kombinasi konsumsi dari berbagai macam barang dan jasa yangmemberikan kepuasan sebesar-besarnya sesuai selera dan kemampuan uang yangdimilikinya. Begitu juga produsen diberi kebebasan memilih berbagai input danteknologi untuk digunakan dalam proses produksi menghasilkan berbagai jenisbarang dan jasa yang berlandaskan pada permintaan yang lebih dikehendakikonsumen (Deliarnov, 2006:30). Inilah kemudian yang dikehendaki oleh parapengembang dalam membangun perumahan real estate yang ber konsep clusterkarena melihat sangat tingginya permintaan dari para konsumen pembeliperumahan terutama di daerah Surabaya sendiri, mereka menginginkan adanyaeksklusifitas hunian agar mereka dapat hidup dengan tenang, aman, dan nyamandengan orang-orang yang membeli hunian di tipe cluster yang sama dan merekapun tahu harga yang ditawarkan pun membuat hunian di cluster tersebut tidaksembarangan orang yang dapat membelinya, meski letak perumahan merekaberdekatan dengan jalan raya arteri yang menghubungkan setiap wilayah diSurabaya.

Kemudian terdapat permasalahan banyaknya pengembang perumahan realestate yang beranggapan bahwa jika konsep lingkungan hunian berimbangdilaksanakan maka pembangunan rumah tipe sederhana akan membuatperumahan real estate mereka tidak lagi menguntungkan secara komersial. Faktabahwa adanya perumahan real estate yang dibangun pasti dibarengi denganpembangunan ruang-ruang komersial seperti ruko ataupun rukan di depan pintumasuk sebuah perumahan real estate dan ikut membuat brand perumahan realestate secara tidak langsung naik karena terbantu dengan area komersial tersebut,dan ini semua dibangun untuk mensupport kegiatan dari para penghuniperumahan real estate itu sendiri.

Berdasarkan pemaparan diatas maka dapat disimpulkan adanya salingpengaruh antara fenomena politik dan fenomena ekonomi. Dimana pada pelakuekonomi yaitu developer perumahan berkeinginan membangun perumahan realestate serta membuat area-area komersial baru tanpa dilaksanakannya konseplingkungan hunian berimbang dalam perumahan real estate nya dan pelaku politikdalam hal ini pemkot memberikan akses seluas-luasnya kepada investor dalammengembangkan area-area yang telah di rencanakan seperti pengembanganperumahan real estate beserta area komersial nya di area yang masih terdapattempat seperti area Surabaya barat ataupun Surabaya timur dan menghimbaukepada pengembang perumahan real estate untuk mengikuti aturan 1:3:6 atauhunian berimbang yang berimbang tanpa dikenai sanksi tegas. Hal ini dikarenakanjika dilihat dari perspektif ekonomi pembangunan perumahan real estate besertaarea komersial nya dapat membuat perekonomian kota Surabaya semakin melajudan pemerataan pembangunan ekonomi ke seluruh area Surabaya. Oleh karena itupemerintah kota cenderung melakukan pembiaran tidak memberikan sanksi tegasdalam pelaksanaan aturan konsep hunian berimbang.

Belum berjalanannya konsep tentang hunian berimbang ini baik olehpengembang perumahan selaku pihak yang membangun perumahan real estate


ataupun proses pengawasan dan pengendalian oleh pemerintah kota Surabayasendiri menimbulkan banyak permasalahan baik pada pembangunan perumahanreal estate yang tidak sesuai dengan aturan konsep hunian berimbang hingga padapengendalian dan pengawasan hingga pemberian sanksi oleh dinas terkait. Tetapidari belum berjalanannya aturan konsep hunian berimbang ini memunculkanimplikasi baik dalam hal ekonomis maupun politis yang bersifat menguntungkandan merugikan. Pihak-pihak yang diuntungkan dan dirugikan dalam hal ini yaituSebagai pelaku usaha, pengembang perumahan lebih menekankan kepadakeuntungan, oleh karena itu pengembang perumahan diuntungkan dengan belumberjalannya dengan baik aturan tentang konsep hunian berimbang ini, hal inidisebabkan ketika pengembang perumahan melakukan pembangunan rumahtinggal lebih difokuskan kedalam jenis rumah tipe menengah maupun mewahyang lebih menguntungkan dari segala aspek ekonomi dalam penjualan kepadacalon konsumen, daripada membangun rumah tipe sederhana yang secaraekonomi tidak memberikan keuntungan baik untuk pemasaran perumahan yangmengandalkan eksklusifitas hunian ataupun dari sisi ekonomi.

Dengan tidak adanya ketegasan pemerintah kota untuk menindakpengembang perumahan yang tidak menerapkan konsep hunian berimbang dalamperumahan real estate yang mereka bangun membuat para pengembangperumahan lebih leluasa dalam memaksimalkan lahan yang mereka miliki denganmembangun rumah tinggal yang lebih eksklusif dan menjanjikan keuntunganberlebih dalam pembangunan rumah tipe menengah dan mewah seiring denganmaju nya perekonomian kota Surabaya sendiri daripada membangun rumahtinggal sederhana yang memberikan margin keuntungan sedikit danmenghilangkan kesan eksklusif dalam perumahan real estate yang merekabangun, sedangkan Pemerintah Kota sangat dirugikan dengan belumterlaksananya dengan baik konsep hunian berimbang ini, pasokan rumah tinggalkelompok sederhana untuk kota Surabaya sangat dibutuhkan dalam memenuhikekurangan rumah tinggal yang setiap tahun semakin meningkat. Jika konsephunian berimbang ini berjalan dengan baik maka pemerintah kota Surabaya tidakperlu banyak membangun flat/rumah susun sewa untuk masyarakatberpenghasilan rendah karena konsep hunian berimbang ini dinilai dapatmemenuhi pasokan backlog dalam kebutuhan rumah tinggal. Selain itupengembang akan semakin banyak membangun rumah tipe sederhana apabilapemerintah kota Surabaya dapat menjalankan fungsinya sebagai pengawas sertapengendali bidang perumahan dengan baik serta dapat memberi penjelasan danpengertian bahwa membangun rumah tipe sederhana juga sangat dibutuhkanuntuk masyarakat terutama yang berpenghasilan rendah seperti buruh yang masihbanyak terdapat di kota Surabaya. Masyarakat disini terutama masyarakat/wargakota Surabaya yang belum mempunyai rumah tinggal secara mandiri atau masihmengontrak rumah dan bisa juga menyewa kost-kost an. Sebenarnya bila konsephunian berimbang ini berjalan dengan baik maka tidak ada masyarakat kotaSurabaya yang masih mengkontrak terutama masyarakat berpenghasilan rendahyang bekerja sebagai buruh pabrik ataupun yang lainnya.

Sehingga belum dilaksanakannya hunian berimbang dengan baik danbenar membuat pasokan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah di kotaSurabaya sendiri malah semakin meningkat kebutuhannya akan rumah sederhanapadahal sudah menjadi kewajiban bagi pengembang yang membangun rumah


menengah dan mewah dalam perumahannya menyediakan rumah ber tipesederhana dalam perbandingan tertentu seperti yang telah di amanatkan olehpemerintah pusat untuk mengurangi kebutuhan pasokan rumah yang semakinmeningkat dari tahun ke tahun.

Kesimpulan

Dari permaalahan di atas maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikutyaitu penyebab pengembang perumahan yang belum melaksanakan konsep hunianberimbang berawal dari sikap pemerintah kota Surabaya yang enggan mengawasipelaksanaan konsep hunian berimbang yang harus dijalankan pengembangperumahan pada saat sudah dikeluarkannya peraturan dari pemerintah pusat yangmengatur tentang aturan konsep hunian berimbang dan juga keterlibatanpemerintah daerah dalam mengawasi pelaksanaan aturan konsep hunianberimbang serta menindak pengembang perumahan agar melaksanakan konsephunian berimbang. Dari sikap pemkot tersebut yang membuat banyakpengembang perumahan menganggap remeh kebijakan ini. Hingga berdampaksaat ini, banyak pengembang perumahan yang belum melaksanakan konsephunian berimbang di kota Surabaya.

Kemudian penyebab pemerintah kota kurang tegas dalam memberi sanksikepada pengembang perumahan yang belum melaksanakan hunian berimbangdisebabkan oleh beberapa faktor. Faktor yang pertama adalah, koordinasi antarapemerintah pusat dan pemerintah kota Surabaya yang berjalan kurang begitu baiksehingga membuat pemberian sanksi menjadi hambatan. Faktor yang keduaadalah, belum dibentuknya Badan Pengendali Pembangunan Perumahan danPermukiman Daerah Kota sehingga membuat pengawasan serta pemberian sanksiterhadap pengembang perumahan yang tidak mengikuti aturan kurang tegas dalampelaksanaannya. Hal ini dibuktikan masih banyaknya pengembang perumahanyang belum melaksanakan aturan konsep lingkungan hunian berimbang dalamproyek pembangunan perumahannya seperti yang terjadi dalam realitanya masihbanyak yang melanggar aturan ini.

Yang dari belum dijalankannya aturan konsep lingkungan hunianberimbang terdapat pihak-pihak yang diuntungkan dan yang dirugikan. Dimanapihak-pihak yang diuntungkan pertama adalah pengembang perumahan, hal inidisebabkan pengembang perumahan masih dapat membangun jenis rumah tipemenengah maupun mewah yang jelas lebih menguntungkan dari segala aspekekonomi daripada membangun rumah tipe sederhana.

Sedangkan pihak yang dirugikan adalah pemerintah kota Surabaya, hal inidikarenakan jika konsep hunian berimbang dapat berjalan dengan baik makapemerintah kota Surabaya mendapatkan tambahan banyak rumah tipe sederhanauntuk memenuhi pasokan backlog yang semakin meningkat dari tahun ke tahun.Pihak yang dirugikan selanjutnya adalah masyarakat kota Surabaya, hal inidisebabkan membuat para masyarakat berpenghasilan rendah yang belummempunyai rumah tinggal sendiri tidak dapat memiliki rumah karena terbatasnyapasokan rumah tinggal untuk tipe sederhana serta harga nya yang semakin sulitdijangkau oleh masyarakat kota Surabaya yang berpenghasilan rendah.


Daftar Pustaka

Arifin, Bustanul., dan Didik J. Rachbini. Ekonomi Politik dan Kebijakan Publik.Jakarta: Grasindo, 2001.

Deliarnov. Ekonomi Politik. Jakarta: Erlangga, 2006.

Harrison, Lisa. Metodologi Penelitian Politik. Jakarta: Kencana, 2007.

Hudiyanto. Ekonomi Politik. Jakarta: Bumi Aksara, 2005.

Singarimbun, Masri. Metode Penelitian Survai. Yogyakarta: LP3ES, 1987.

Stilwell, Frank. Political Economy The Content Of Economic Ideas, UK: OxfordUniversity Press, 2002.

Documents

1 / 3journal.unair.ac.id/downloadfull/JPM8095-2dae093f2afullabstract.pdfgroups and the city government is still a lack of traction in policy run this balanced residential concept