· Web viewFase 3-reguleringer i de fremtidige vurderinger foretages ved hjælp af data som indhentes direkte fra ejendomsejerne i en deklarationsfase. I Bestillinger under denne

Bilag 1 – YdelsesbeskrivelseUnderbilag 1a) Definitioner vedrørende erhvervsejendommeUnderbilag 1b) Indsamling af variableUnderbilag 1c) Styringsmodel

[Tilbudsgiver skal ikke udfylde dette bilag som en del af tilbuddet.

Denne vejledende tekst vil blive fjernet i forbindelse med indgåelsen af Rammeaftalen.]

Notat

J.nr. 2017-2096

Side 2 af 33

Ydelsen – Levering af Data

Levering af Data vedrørende erhvervsejendomme består af følgende delopgaver:

- Leverandørens tilrettelæggelse af Førstegangs- og/eller Genindsamling af Data i den indsamlingsperiode, som Kunden har bestilt Data for,

- Leverandørens kommunikation med ejerne af de omfattede erhvervsejendomme,

- Leverandørens indhentning af Data fra de omfattede erhvervsejendomme,

- Leverandørens kvalitetssikring af Data, inden Data leveres til Kunden og Danmarks Statistik.

I det følgende uddybes opgavens baggrund og indhold.

BaggrundKunden har nedsat Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE), der har til formål at udvikle et nyt og bedre ejendomsvurderingssystem. Udarbejdelsen af nye vurderinger af erhvervsejendomme og –grunde med en højere træfsikkerhed forudsætter dels, at kvaliteten af eksisterende data forbedres og ajourføres, dels at der tilvejebringes helt nye data. Denne Rammeaftale indgås med henblik på at tilvejebringe nye data, som kan bidrage til et mere retvisende datagrundlag for erhvervsejendomme.

Arbejdet med at etablere et robust datagrundlag af høj kvalitet på området for erhvervsejendomme sker i regi af Danmarks Statistik. De data, der indsamles ifm. denne opgave, skal ligeledes overgå til Danmarks Statistik. I regi af Danmarks Statistik samles data fra flere datakilder. I forbindelse med denne proces bliver data kvalitetssikret og samlet på tværs af datakilder til en samlet registerdatabase. Aggregerede og anonymiserede data vil blive offentliggjort af Danmarks Statistik.

Data vil blive anvendt til beregning af normtal til brug for det kommende ejendomsvurderingssystem. I forbindelse med beregningen af normtal anonymiseres data, og vurderingsmyndigheden vil i forbindelse med de fremtidige vurderinger ikke kunne lægge data på individniveau fra Danmarks Statistiks databaser til grund for vurderingen af enkeltejendomme.

Side 3 af 33

Normtallene skal indgå i vurderingen af erhvervsejendomme, hvor de fleste erhvervsejendomme vil blive værdiansat ved hjælp af den afkastbaserede model. I modellen indgår markedsleje, driftsomkostninger, forrentningskrav samt fase 3-reguleringer (jf. desuden boks 1 nedenfor)1:

Ejendomsværdi=markedsleje−markedskonforme driftsomkostningerforrentningskrav

± fase3reguleringer

Boks 1: Illustration af den afkastbaserede model

Fase 1

Markedsleje 120.000 Markedskonforme driftsomkostninger -20.000

Nettodriftsresultat 100.000

Fase 2

Forrentningskrav 5 %

Markedsværdi – før fase 3 reguleringer 2.000.000

Fase 3

Fradrag for tomgang -100.000

Opsat vedligehold -200.000

Aktuel over/underleje 75.000

Offentlig Ejendomsvurdering 1.775.000

Kilde: Ejendomsforeningen Danmark (2010). Værdiansættelse af investeringsejendom – anbefalinger til DCF-modellen.

Det forventede forløb for hver BestillingFørste Bestilling af Data forventes at omfatte en Førstegangsindsamling og tre Genindsamlinger af Data over en fire-årig periode (2017-2020), jf. figur 1. I år 1 (2017) påbegyndes Førstegangsindsamlingen. Denne indsamling omfatter den indledende kontakt til ejendomsejer og forventes at være den mest omfangsrige. I år 2-4 (2018-2020) gennemføres én årlig Genindsamling af Data. Her indsamles opdaterede Data for de samme variable og fra de samme ejendomsejere som i år 1. Genindsamlinger forventes at være væsentligt mindre ressourcekrævende end Førstegangsindsamlingen.

1 Fase 3-reguleringer i de fremtidige vurderinger foretages ved hjælp af data som indhentes direkte fra ejendomsejerne i en deklarationsfase. I Bestillinger under denne Rammeaftale indsamles der også fase 3-reguleringer fra ejernes værdiansættelser, men disse indsamles med henblik på at få alle tal fra værdiansættelsen og vil således ikke blive anvendt i normtalsberegninger.

Side 4 af 33

Kunden forventer, men er ikke forpligtet til, at gennemføre anden Bestilling af Data i 2018 for en tre-årig periode (2018-2020). Denne bestilling indebærer en Førstegangsindsamling i år 1 (2018) og to Genindsamlinger i henholdsvis år 2-3 (2019-2020).

Kunden forventer, men er ikke forpligtet til, at gennemføre tredje Bestilling af Data i 2019 for en to-årig periode (2019-2020). Denne bestilling indebærer en Førstegangsindsamling i år 1 (2019) og en Genindsamling i år 2 (2020).

Kunden forventer, men er ikke forpligtet til, at gennemføre fjerde bestilling af Data i 2020 for en ét-årig periode (2020). Denne bestilling indebærer en Førstegangsindsamling i år 1 (2020).

Kunden forventer, men er ikke forpligtet til, at gennemføre femte bestilling af Data i 2020 på Rammeaftalen for en fire-årig periode (2021-2024). Denne bestilling forventes at indebære Genindsamling af data for alle ejendomme, der tidligere er indsamlet Data for via de tidligere bestillinger.

Af planen i figur 1 fremgår det, at Kunden på tidspunktet for Rammeaftalens indgåelse forventer, at dataindsamlingen i årene 2017-2020 skal bidrage med Data fra ca. 13.000-16.000 erhvervsejendomme.

Figur 1. Forventede Bestillinger i rammeaftalens løbetid

Kilde: Kunden.

Med Rammeaftalen ønsker Kunden at sikre, at den samme dataleverandør indsamler Data fra ejendomsejeren første gang og de efterfølgende år. Formålet hermed er at skabe kontinuitet i kommunikationen mellem leverandør og ejendomsejer og skal bidrage til høj leveringssikkerhed for Data, samtidig med at der skabes mulighed for udnyttelse af stordriftsfordele for Leverandøren.

Side 5 af 33

YdelsesbeskrivelseDen primære Ydelse består i at indsamle Data fra ejerne af erhvervsejendomme for den nyeste tilgængelige gyldighedsdato/gyldighedsperiode. Leverandøren skal indsamle Data ved hjælp af dialog med ejendomsejerne eller ejendomsadministratorer, og Data kan formentlig indhentes via regnskabssystemer, telefonisk kontakt eller via et spørgeskema til ejendomsejeren. De variable, der skal indsamles, fremgår og defineres i Underbilag 1a og 1b.

I hver Genindsamling skal Leverandøren som udgangspunkt genindsamle de opdaterede datapunkter for samtlige af de ejendomme, som indgik i Førstegangsindsamlingen. Det er Kundens forventning, at der kan genindsamles Data for de fleste af de ejendomme, som der blev indsamlet Data for ved Førstegangsindsamlingen. Såfremt det viser sig uforholdsmæssigt byrdefuldt eller umuligt, fx som følge af at en ny ejer ikke vil give samtykke til dataindsamling, skal Leverandøren underrette Kunden herom med henblik på at opnå Kundens accept af, at Data i sådanne tilfælde ikke genindsamles. Kunden vil acceptere, at Data ikke leveres, såfremt der foreligger en rimelig grund.

I forbindelse med nye Bestillinger af Førstegangsindsamlinger, kan ejendomme der tidligere er indsamlet Data for i forbindelse med øvrige Førstegangsindsamlinger (og eventuelle Genindsamlinger) ikke indgå.

Kunden har i forbindelse med Førstegangsindsamlingen, og de eventuelt efterfølgende Genindsamlinger og øvrige Bestillinger, defineret et antal ejendomme, som der skal indsamles Data for. Heraf vil 80% af ejendommene skulle udvælges på baggrund af en række specifikke kriterier, jf. nedenfor.

Af det samlede antal ejendomme, der skal indsamles Data for i den pågældende Bestilling, har Kunden, i et bilag til Bestillingen, opstillet specifikke kriterier til udvælgelsen af 80% af det antal ejendomme, der skal indsamles Data for. Det er op til Leverandøren selv at vælge, hvilke specifikke ejendomme der skal indsamles Data for, såfremt de specificerede kriterier til indsamlingen opfyldes. Disse kriterier er blandt andet specificeret i forhold til kombinationer af erhvervsejendomstyper og geografiske områder. I forbindelse med hver Bestilling, udarbejder Kunden på den baggrund en bruttoliste med ejendomme (kommune- og ejendomsnummer) fordelt på disse kombinationer af ejendomstyper

Side 6 af 33

og geografi, der kan tages udgangspunkt i ved indsamlingen af Data. Bruttolisten skal dermed ses som en hjælp til Leverandøren, når relevante ejendomme skal identificeres.

Såfremt det viser sig særdeles uforholdsmæssigt byrdefuldt eller umuligt at indsamle Data efter Kundens anvisninger, fx fordi det efter dialog med flere ejere og gentagne forsøg ikke lykkedes at opnå samtykke til dataindsamling, skal Leverandøren underrette Kunden herom med henblik på at opnå Kundens accept af, at Data i sådanne tilfælde ændres eller den samlede Bestilling reduceres med et antal erhvervsejendomme svarende til de ikke leverede. Kunden vil acceptere, at Data ikke leveres, såfremt der foreligger en rimelig grund.

Af det samlede antal ejendomme, der skal indsamles Data for i den pågældende Bestilling, er det således op til Leverandøren selv at udvælge 20% af det antal ejendomme, der skal indsamles Data for. Det forudsættes dog, at disse ejendomme tilhører ejendomstyperne i Underbilag 1a, at der indsamles Data fra ejendomme beliggende i hver af de 5 regioner, og at ejendommene ikke er undtaget for vurdering.

Det er hensigten med denne tilgang at sikre, at indsamlingsmodellen er robust over tid og at Leverandøren fleksibelt kan gennemføre en omkostningseffektiv dataindsamling.

Tilrettelæggelse og gennemførelseLeverandøren skal selvstændigt tilrettelægge og gennemføre dataindsamlingen, jf. i øvrigt kriterier for Tilbudsgivers løsningsbeskrivelse i Bilag 2. Kunden og Danmarks Statistik deltager løbende i statusmøder med Leverandøren og kan bidrage med input til Leverandøren efter nærmere aftale.

Kvalitetssikring af DataLeverandøren skal i forbindelse med indhentning af Data og dialog med ejendomsejere kvalitetssikre Data, således at Data stemmer overens med de variable, som er beskrevet i Underbilag 1a. For at sikre at de korrekte Data bliver indhentet fra ejendomsejere, skal Leverandøren have et godt kendskab til markedet og til anvendelsen af den afkastbaserede model. Leverandørens kvalitetssikring af Data skal sikre, at Data er renset for eventuelle fejlindtastninger, samt at format og enhed stemmer overens med Kundens specifikation af Data i Underbilag 1a og 1b.

Side 7 af 33

Leverandørens kvalitetssikring skal være afsluttet, inden Data videregives til Kunden og Danmarks Statistik. Kvalitetssikringen skal dokumenteres nøje over for Kunden og Danmarks Statistik. Kunden og Danmarks Statistik kan rekvirere en kopi af det rå Data, såfremt dette findes nødvendigt.

KommunikationLeverandøren skal selvstændigt varetage al kommunikation med ejendomsejere og er ansvarlig herfor. Det indebærer også, at Leverandøren selvstændigt står for tiltag, som kan bidrage til at styrke kommunikationen og udbredelsen af kendskabet til dataindsamlingen blandt ejendomsejere. Kunden og Danmarks Statistik bidrager gerne med input til Leverandøren efter nærmere aftale.

Kunden og Danmarks Statistik kan efter egen vurdering og drøftelse med Leverandøren omtale dataindsamlingen på Kundens og Danmarks Statistiks hjemmesider.

Kriterier for indsamling af DataKunden har udarbejdet en model, som både tilgodeser behovet for at styre dataindsamlingen og Leverandørens forventede ønske om en fleksibel dataindsamling. Det er forventningen, at denne styringsmodel giver en omkostningseffektiv dataindsamling, som samtidigt udgør et værdifuldt bidrag til at skabe et retvisende datagrundlag til vurdering af erhvervsejendomme. Kundens styringsmodel er nærmere beskrevet i Underbilag 1c.

LeverancerVed enhver Bestilling skal Leverandøren levere følgende delleverancer:

Månedlige leverancer af Data, Dokumentation, Metodenotat, Kommunikationsplan med henblik på kontakt med

ejendomsejere, Møder med Kunden og Danmarks Statistik.

Hver delleverance er uddybet nedenfor.

Månedlige leverancer af DataData skal leveres via en krypteret FTP-server, der er sikret med brugernavn og adgangskode for hver bruger. De Data, der er indsamlet og færdigbehandlet (herunder kvalitetssikret) af

Side 8 af 33

Leverandøren i den seneste kalendermåned, skal være tilgængelige på FTP-serveren senest d. 15. i den efterfølgende måned i csv-format.

De leverede data skal bibeholde det samme dataformat og den samme opsætning fra leverance til leverance. Er det nødvendigt at ændre disse forhold, skal det varsles til Kunden og Danmarks Statistik i rimelig tid før leverancen. Har Data en hierarkisk struktur, skal denne bevares i leverancerne.

Leverandøren afregnes løbende i forhold til det antal ejendomme som Data er leveret for, og de priser, som er angivet i Bilag 5.

Kunden fastsætter hvem der skal have adgang til Data via den sikre FTP-server. Frem til 2019 forventes Data at blive behandlet af både Danmarks Statistik og Kunden. Efterfølgende forventes det, at Data kun behandles i regi af Danmarks Statistik.

Dokumentation Leverandøren skal i forbindelse med fremsendelse af faktura hvert kvartal, desuden fremsende et Dokumentationsnotat. Notatet skal udarbejdes løbende for hver Bestilling, dvs. for henholdsvis hver Førstegangsindsamling og hver Genindsamling. Dokumentationen skal give en fyldestgørende beskrivelse af dataindsamlingen, fejlsøgningsprocessen samt det endeligt leverede datasæt, herunder:

En oversigt over, hvor mange Data der er blevet indsamlet frem til dags dato, og hvordan de fordeler sig på ejendomstype og geografi samt kombinationen af disse (jf. definitioner af ejendomstype og geografi i Underbilag 1a).

Indeholde eventuelle bemærkninger til Data. Leverandørens vurdering af kvaliteten af Data i relation til de

definitioner, som er opstillet af Kunden i Underbilag 1a.

MetodenotatSammen med den sidste levering af Data for hver Bestilling (Førstegangsindsamling og hver Genindsamling), skal Leverandøren udarbejde og fremsende et metodenotat, der beskriver og evaluerer den anvendte metode for dataindsamling og fejlsøgning. Herunder skal der gennemføres en analyse, som adresserer den generelle usikkerhed for de enkelte variable, som er forbundet med at indhente Data fra ejendomsejere. Usikkerheden for de enkelte variable kan eksempelvis skyldes forskelle i opgørelsen af variable og ejernes definitioner af disse.

Side 9 af 33

Derudover skal Leverandørens overvejelser om forslag til forbedring af datagrundlaget og metode beskrives.

Kommunikationsplan med henblik på kommunikation med ejendomsejerneForud for opstartsmødet mellem Kunden, Leverandøren og Danmarks Statistik skal Leverandøren for Førstegangsindsamlinger udarbejde og fremsende en kommunikationsplan, der skitserer, hvordan kommunikationen med ejendomsejer forventes at forløbe. Det er vigtigt for Kunden, at kommunikationsplanen tager højde for og sikrer:

At ejendomsejer er fuldt ud bekendt med Kundens og Danmarks Statistiks formål og anvendelse af Data.

At Leverandørens netværk udnyttes til at sikre, at Data indhentes fra et bredt udsnit af ejendomstyper i forskellige geografiske områder.

At Kundens definitioner af de variable, som skal indsamles, kommunikeres således, at det indsamlede Data i videst muligt omfang stemmer overens definitionerne.

Møder med Kunden og Danmarks StatistikKunden, Danmarks Statistik og Leverandøren afholder møder i forbindelse med opstart og afslutning af hver Førstegangsindsamling og hver Genindsamling (varighed 2-3 timer pr. møde). Derudover skal Leverandøren deltage i op til 5 årlige statusmøder alt efter behov (varighed 1-2 timer pr. møde).

Side 10 af 33

Underbilag 1a – Definitioner vedrørende erhvervsejendomme

I dette Underbilag 1a defineres de variable og begreber, som er relevante for opgavens udførelse. Relevante begreber omfatter ejendomstyper, geografiske områder, prime beliggenhed samt størrelseskategorier. De konkrete variable, der skal indsamles for hver ejendom, fremgår af Underbilag 1b.

Definition af begreber

Definition af ejendomstyperAf hensyn til at sikre en repræsentativ dataindsamling opdeles ejendommene i nedenstående ejendomstyper og kategoriseres på sigt i forhold til de nye anvendelseskoder i BBR, jf. tabel 1. Opdelingen i ejendomstyper har til formål at støtte Kundens styring af udvælgelsen af ejendomme til bruttolisten.

En ejendom vil tilhøre en given kategori, såfremt størstedelen af ejendommens samlede areal udgøres af de nævnte anvendelseskoder2.

Kunden er opmærksom på, at BBR-anvendelseskoderne ikke nødvendigvis afspejler de faktiske forhold, og det er derfor Leverandørens angivelse af anvendelse/sektor, der styrende for ejendomstypen. Dog skal Leverandøren levere kortfattet dokumentation i de tilfælde, hvor Leverandøren korrigerer anvendelse/sektoren i Kundens bruttoliste.

2 Såfremt ejendommens arealer udgøres ligeligt af de nævnte anvendelseskoder, vil ejendommen tilhøre den kategori, der står nævnt først i tabel 1. Eksempelvis vil en ejendom med 100 m2 beboelse til udlejning, 100 m2 kontor og 100 m2 butik kategoriseres som typen Beboelse til udlejning.

Side 11 af 33

Tabel 1. Definition af ejendomstyper på baggrund af nye BBR-anvendelseskoder

Ejendomstype Nyt BBR-register Eksisterende BBR-register

Beboelse til udlejning 120, 131, 132, 140, 150 120, 130, 140, 150

Kontor 321, 339, 433, 439 320, 330, 430

Butik 322, 325, 333, 334 320, 330

Industri 222, 223, 229 220

Lager og logistik 323 320

Storcentre 324 320

Øvrige Øvrige

Kilde: Kunden

Note: Ejendomme hvor der er registreret parcelhus (kode 120), række-/kædehus (kode 131) og/eller

dobbelthus (kode 132) medtages i bruttolisten, såfremt der er registreret mindst tre

beboelsesenheder på ejendommen. Der kan dog godt indsamles Data for ejendomme med mindre

end tre beboelsesenheder på ejendommen.

For ejendomstypen Beboelse til udlejning, skal der ikke indsamles data for almennyttige boliger (uagtet at de måtte optræde på bruttolisten).

Imidlertid bliver de nye anvendelseskoder i BBR ikke fuldt implementeret før 4. kvartal 20183. I den mellemliggende periode defineres ejendomstyper i forhold til vurderingsmyndighedens nuværende benyttelseskoder. Tabel 2 viser sammenhængen mellem de disse ejendomstyper, benyttelseskoder og ejendomstyperne i tabel 1.

3 De nye anvendelseskoder i BBR forventes udrullet som følger: Syd- og Sønderjylland 1. kvartal 2017, Region Midtjylland 3. kvartal 2017, Region Hovedstaden og Fyn 4. kvartal 2017, Region Nordjylland 1. kvartal 2018, Region Sjælland 2. kvartal 2018 og eventuelt opsamling på landsniveau 4. kvartal 2018.

Side 12 af 33

Tabel 2. Definition af ejendomstyper på baggrund af nuværende benyttelseskoder

Midlertidig ejendomstype

Benyttelseskoder Ny(e) ejendomstype(r) i henhold til nye BBR

Beboelse 01 Beboelsesejendom Beboelse til udlejning

Ren forretning 03 Ren forretning, 23 Ejerlighed ren forretning, 43 Ren forretning på fremmed grund

Kontor, Butik, Storcentre

Blandet beboelse og forretning

02 Beboelses- og forretningsejendom, 22 Ejerlejlighed beboelse og forretning, 42 Beboelse og forretning på fremmed grund

Beboelse til udlejning, Kontor, Butik

Fabrik og lager 04 Fabrik og lager, 24 Ejerlighed fabrik og lager, 44 Fabrik og lager på fremmed grund

Industri, Lager og logistik

Øvrige 33 Privat institutions- og serviceejendom, 34 Erhvervsejendom af speciel karakter

Øvrige

Kilde: Kunden

Definition af geografiske områderAf hensyn til styring af geografisk spredning i dataindsamlingen opdeles Danmark i 20 geografiske områder. De geografiske områder er defineret med inspiration fra Eurostats geografiske inddelinger af landsdele og kommuner, jf. ’Den administrative opdeling: NUTS’4:

1. Byen København (landsdel)2. Københavns Omegn (landsdel)3. Nordsjælland (landsdel)4. Bornholm (landsdel)5. Østsjælland landsdel ekskl. Roskilde Kommune6. Roskilde Kommune7. Vestsjælland (Holbæk, Kalundborg, Odsherred, Ringsted,

Slagelse og Sorø Kommune)8. Sydsjælland (Faxe, Guldborgsund, Lolland, Næstved, Stevns

og Vordingborg Kommune)9. Fyn landsdel ekskl. Odense Kommune10. Odense Kommune

4 http://www.dst.dk/da/Statistik/dokumentation/Nomenklaturer/NUTS

http://www.dst.dk/da/Statistik/dokumentation/Nomenklaturer/NUTS

Side 13 af 33

11. Sydjylland landsdel ekskl. Esbjerg Kommune, Kolding Kommune og Vejle Kommune

12. Esbjerg Kommune13. Kolding Kommune14. Vejle Kommune15. Vestjylland (landsdel)16. Østjylland landsdel ekskl. Århus Kommune og Randers

Kommune17. Århus Kommune18. Randers Kommune19. Nordjylland landsdel ekskl. Aalborg Kommune20. Aalborg Kommune.

De 20 områder er ligeledes vist i figur 2 nedenfor.

Side 14 af 33

Figur 2. Geografiske områder

Kilde: Kunden

Definition af prime/ikke-prime beliggenhedFor at sikre spredning og repræsentativitet i Data kan Kunden definere forskellige beliggenheder for hver ejendomstype indenfor de geografiske områder som henholdsvis ’prime’ eller ’ikke-prime’ beliggenhed. Kategorierne defineres i så fald i forbindelse med hver enkelt Bestilling under Rammeaftalen.

Definition af størrelseskategorierAf hensyn til at sikre repræsentativitet i Data kan ejendomme opdeles i størrelserne ”lille”, ”mellem” og ”stor”. For de forskellige ejendomstyper er størrelseskategorierne på ejendomsniveau

Side 15 af 33

defineret i tabel 3 nedenfor. Der defineres ikke størrelseskategorier for ejendomstypen Øvrige.

Tabel 3. Definition af størrelseskategorier

Kilde: Kunden

Opdelingen i størrelseskategorier har til formål at støtte Kundens styring af udvælgelsen af ejendomme til bruttolisten.

Definition af variable til indsamling De variable, som skal indsamles, defineres som det fremgår af nedenstående afsnit. Af Underbilag 1b fremgår en samlet liste med de variable, som leverandøren indsamler Data for.

Entydig ejendomsidentifikationEjendomme skal identificeres ved hjælp af kommune- og ejendomsnummer.

Kommunenummeret angives som et heltal med 3 cifre. Ejendomsnummeret angives som et heltal med 7 cifre.

Ved idriftsættelsen af de nye ejendomsdataregistre som følge af grunddataprogrammet vil Bestemt Fast Ejendom (i praksis BFE-numre) afløse de nuværende kommuneejendomsnumre. Ejendommene skal fra dette tidspunkt identificeres ved hjælp af BFE-nummer. Så længe det er muligt, skal kommune- og ejendomsnummer ligeledes angives.

AdresseAngives som UUID (32-tegnskode bestående af tal og bogstaver) hvis muligt.Alternativt kan adressen angives i følgende separate felter:

- Postnummer- Vejnavn

Størrelse Lille Mellem Stor

Beboelse til udlejning <1.000 m2 1.000 – 5.000 m2 >5.000 m2

Kontor <500 m2 500 – 2.000 m2 >2.000 m2

Butik <200 m2 200 – 1.000 m2 >1.000 m2

Industri <1.000 m2 1.000 – 5.000 m2 >5.000 m2

Lager og logistik <1.000 m2 1.000 – 5.000 m2 >5.000 m2

Storcentre <5.000 m2 5.000 – 20.000 m2 >20.000 m2

Side 16 af 33

- Husnummer- Etage-/dørbetegnelse (hvor det er relevant)

Niveau for DataHer oplyses, hvilket niveau Data angives for. Der skelnes mellem fire niveauer:

- Ejendom- Bygning- Enhed- Lejemål

Såfremt der er sammenfald mellem to eller flere af ovenstående niveauer (eksempelvis kan et lejemål være en enhed), skal dette angives.

Anvendelse/sektorDer skal angives en anvendelse for alle niveauer, der angives Data for. Der skelnes mellem beboelse til udlejning, kontor, butik, industri, lager og logistik, storcentre samt øvrige. Anvendelsen/sektoren skal ikke nødvendigvis matche den af Kunden definerede ejendomstype i bruttolisten Det er således ejerens (Leverandørens) vurdering af anvendelse/sektor, der skal angives.

ArealAreal angives i m2. Angives for alle niveauer, der angives data for.

IndsamlingsdatoIndsamlingsdato for data. Angives efter ISO 8601, eksempelvis 2017-01-22.

Gyldighedsdato for værdiansættelseDato for værdiansættelsen. Denne forventes typisk foretaget i forbindelse med aflægning af regnskab. Angives efter ISO 8601, eksempelvis 2016-12-31.

Gyldighedsperiode for aktuelle dataPeriode for hvornår aktuelle data er gyldige. Oplysninger om aktuelle lejeniveauer mv. skal opgøres i kr. pr. år, jf. nedenfor, og gyldighedsperioden skal derfor være et helt år. Angives efter ISO 8601, eksempelvis 2017-05-01 – 2018-04-30. Det er centralt, at alle aktuelle data for et givet niveau (eksempelvis et lejemål) opgørelse i samme gyldighedsperiode.

Side 17 af 33

IndflytningsdatoDato for sidste indflytning ved aktuelle data på lejemålsniveau. Hvis lejemålet står tomt, angives den dato, hvorfra lejemålet har været tomt. ISO 8601, eksempelvis 2015-08-01.

LejeLejen angives i kr. pr. år

Der skal både angives faktiske aktuelle lejer samt markedslejer (fra værdiansættelser).

Markedet opererer både med brutto- og nettoleje. I vurderingsmyndighedens model anvendes nettoleje. I nettolejen indgår ikke lejerafholdte driftsomkostninger. Vurderingsmyndigheden omregner bruttoleje til nettoleje på følgende måde:

Bruttoleje – Lejerafholdte driftsomkostninger = Nettoleje

Forskellen mellem brutto- og nettoleje er altså de lejerafholdte driftsomkostninger. Følgende hovedkomponenter indgår i de lejerafholdte driftsomkostninger for henholdsvis boligudlejningsejendomme og andre erhvervsejendomme:

Omkostninger Boligudlejningsejendomme Andre erhvervsejendomme

Planlagt og løbende indvendig

vedligeholdelse

X

Særindretning og installationer X

Renhold X

Vagt og sikkerhed X

Kantinedrift og anden service X

Forsikringer X

Skatter og afgifter X

Forsyning X X

Antenne, Internet og lignende. X X

I den af vurderingsmyndigheden anvendte model lægges det til grund, at de ovenstående komponenter direkte eller indirekte nedvæltes på lejer og derfor skal fraregnes ved omregning til

Side 18 af 33

nettolejen. Ved angivelsen af leje (både faktisk leje og markedsleje), skal det derfor oplyses, om der er tale om brutto- eller nettoleje, jf. ovenstående definition. Såfremt der angives bruttoleje, skal det oplyses, hvilke lejerafholdte omkostninger der er indeholdt.

Faktisk lejeDen faktiske leje skal angives som den aktuelle årsleje på indsamlingsdatoen ekskl. moms. Ved fuld udlejning angives den aktuelle leje, som betales af lejer. Ved tomgang angives den potentielle leje, som det må forventes, at det tomme areal kan indbringe i leje. Eventuelle fremtidige reguleringer, der indgår i lejekontrakten med et fast aftalt beløb inden for de næste 12 måneder (f.eks. trappelejer), skal indgå i den aktuelle årsleje. Fremtidige indeksreguleringer, uanset om der er aftalt en fast procentsats, hvormed der minimum reguleres, medregnes ikke i årslejen. Hvis der er aftalt en permanent lejerabat for at nærme sig markedslejen, der ikke er tidsbegrænset, skal den fratrækkes lejen. Hvis lejen er omsætningsbestemt, f.eks. i butikslejemål, er det den aftalte a conto-/minimumsleje, der danner grundlag for beregning af årslejen. Herunder er vist en række eksempler med kvartalsvis aktuel årsleje:

Lejer forventer at blive i lejemålet (250.000 i de fire næste kvartaler) = 4 gange 250.000 = 1.000.000 i aktuel årsleje.

Der er indgået en kontrakt med trappeleje, og lejen er i dette og i de følgende kvartaler: 250.000, 275.000, 300.000 og 300.000. Aktuel årsleje er: 1.125.000.

Lejer forventes at fraflytte om 6 måneder. Før det betales 250.000 i kvartalet. Aktuel årsleje er 1.000.000.

Lejer forventes at fraflytte om 6 måneder. Før det betales 250.000 i kvartalet. Det forventes, at en ny lejer indflytter efter 6 måneder og vil betale 10 procent mere. Aktuel årsleje om 6 måneder er. 1.100.000. Men den aktuelle årsleje nu er fortsat 1.000.000.

Der er indgået en kontrakt med indeksregulering med en fast procentsats på 4 procent, der næste gang skal foretages om 6 måneder, så lejen i de efterfølgende kvartaler er: 250.000, 250.000, 260.000 og 260.000. Om 6 måneder er aktuel årsleje 4 gange 260.000 = 1.040.000. Aktuel årsleje er nu 4 gange 250.000 = 1.000.000.

For brugerejendomme, hvor der ikke eksisterer en faktisk aktuel leje, skal der angives en skønnet markedsleje. Det skal ligeledes angives, hvor den skønnede markedsleje kommer fra (ejers skøn, leverandørens skøn, ejendomsmægler, revisor, andet).

Side 19 af 33

For beboelse til udlejning ønskes det angivet, hvorvidt den fremherskende leje er sat efter ”fri markedsleje”, ”det lejedes værdi” eller ”omkostningsbestemt leje”.

MarkedslejeMarkedslejen er den skønnede værdi, som et lejemål kan udlejes til mellem en villig lejer og en villig ejer i en armslængdetransaktion på markedskonforme aftalevilkår efter passende markedsføring, hvori parterne begge har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.

Ved markedskonforme aftalevilkår forstås:

Der ikke er særlige forhold forbundet med markedslejen (rabatter, trappelejer, sale and lease back, forbrugsbegrænsninger, udlejning af skilte/parkeringspladser/øvrig eller andet der ikke direkte har relation til udlejningen af bygningen).

Længden af lejekontraktens uopsigelighed må anses for at være normal for den pågældende ejendomstype.

Det skal ligeledes angives, hvem der har foretaget værdiansættelsen (ejer, ejendomsmægler, revisor, samarbejde5 eller andet).

DriftsomkostningerAngives i kr. pr. år.

I forlængelse af angivelse af markedsleje fra værdiansættelsen (ovenfor) skal de tilhørende driftsomkostninger angives. Vurderingsmyndigheden anvender nettodriftsomkostninger i den afkastbaserede model. Nettodriftsomkostninger omfatter alle de omkostninger, som afholdes af ejer og ikke betales af lejer. Dermed omfatter nettodriftsomkostninger ikke de lejerafholdte driftsomkostninger. Derudover omfatter nettodriftsomkostninger ikke forhold, der indgår i fase 3-reguleringer.

Nettodriftsomkostninger omfatter følgende hovedkomponenter for alle andre erhvervsejendomme end beboelse til udlejning:

5 Et samarbejde kan eksempelvis være mellem ejer og ejendomsmægler eller ejer og revisor.

Side 20 af 33

Omkostninger Andre erhvervsejendomme end beboelse til udlejning

Planlagt og løbende udvendig

vedligeholdelse

X

Ejendomsadministrationsomko

stninger

X

Tab på lejere X

For ejendomme med beboelse til udlejning omfatter nettodriftsomkostningerne samtlige driftsudgifter forbundet med ejendommen med undtagelse af de hos lejer særskilt opkrævede udgifter til forsyning og antenne.

Visse nettolejekontrakter har øvrige aconto betalinger udover lejen, der dækker over visse driftsomkostninger, som lejer betaler. Ejer betaler også andre driftsomkostninger. I forlængelse af angivelsen af den faktiske leje, ønskes betalinger til aconto drift (betalinger udover lejen) derfor ligeledes oplyst. Aconto drift er omkostninger ekskl. moms, der som nævnt betales af lejer. Forbrugsudgifter, som for eksempel vand og varme, skal ikke indgå i a conto drift.

ForrentningskravDet anvendte forrentningskrav fra værdiansættelsen af ejendommen. Angives som decimaltal med op til 4 decimaler (et forrentningskrav på eksempelvis 7,65 % angives altså som 0,0765).

Forrentningskravet er ejendommens benchmarkafkast fastsat til brug for den afkastbaserede model før reguleringer og før skat.

Teoretisk set fastsættes forrentningskravet som summen af:

1. Risikofri rente

2. Rente for markedsrisici• Illikviditet ved salg (fx enhedsstørrelse, transaktionstid,

adgang til finansiering) • Risiko ved estimering af markedslejeforventninger

(fremskrivning af markedslejevækst)• Risiko ved estimering af forrentningskrav (fremskrivning af

ændringer i forrentningskrav)• Risiko ved beliggenhed, økonomisk, fysisk og funktionel

værdiforringelse pga. strukturelle ændringer

Side 21 af 33

• Risiko i forbindelse med lovændringer (fx planlægning/medviden om kontrakter, ændringer til finanspolitikken)

3. Rente for specifikke risici• Manglende lejebetalinger (aftalerisiko)• Manglende mulighed for genudlejning (tomgang)• Ejerudgifter, administration og vedligeholdelse• Forskellige lejestrukturer (lejeniveauer, lejeafbrydelser)

Da renten for markedsrisici og specifikke risici ikke opgøres separat af nogen markedsaktører, kan vurderingsmyndigheden ikke fastsætte disse. Der skal altså angives ét tal for forrentningskravet og ikke tal for hver af de tre komponenter ovenfor.

Fradrag for tomgang, fradrag for ejendommens andel af varme etc. ved tomgang, aktuel over-/underleje, særindretninger, forrentning af deposita, opsat vedligehold samt byggeret indgår ikke i forrentningskravet i vurderingsmyndighedens model.

Fase 3-reguleringerFase 3-reguleringer betragtes som ejendomsspecifikke værdipåvirkende elementer, som ikke indgår i modellens øvrige variable. Reguleringerne omfatter typisk følgende hovedkomponenter:

Fradrag for tomgang Fradrag for ejendommens andel af varme etc. ved tomgang Aktuel over-/underleje Særindretninger Forrentning af deposita Opsat vedligehold Byggeret

Angivelse af tomgangSåfremt der indsamles data for et lejemål, der står tomt, skal dette angives.

Lejereguleringstype for boligFor boliglejemål skal det angives, hvilken lejereguleringstype6 der er gældende. Der skelnes mellem markedsleje, det lejedes værdi, leje i småhusejendomme samt omkostningsbestemt leje.

6 Jf. reglerne i lejeloven og boligreguleringsloven.

Side 22 af 33

Historiske afkastDe historiske afkast angiver de faktisk realiserede afkast for en given ejendom. Der skelnes mellem tre typer historiske afkast. I definitionerne nedenfor er anvendt følgende forkortelser:

C t = Investeringer (investeringer + delkøb) ultimo perioden CPt= Delsalg ultimo periodenCV t= Kapitalværdi ultimo periodenCV t−1= Kapitalværdi primo periodenCRt = Værditilvækst ultimo periodenIR t = Direkte afkast ultimo perioden¿t = Nettoindtægter ultimo periodenTRt = Totalt afkast ultimo perioden

Direkte afkastDet direkte afkast er nettogevinsten ved en ejendomsinvestering for en given periode. Afkastet sætter nettoindtægterne i periode t i forhold ejendommens primoværdi plus de investeringer, der er foretaget siden primoopgørelsen indtil periode t.

IR t=¿t

CV t−1+Ct

Total værditilvækstDen totale værditilvækst beskriver den vækst, der er genereret i ejendommen siden primoperioden. Derfor betragtes ændringen i ejendomsværdien i forhold til primo, og der tages desuden højde for nye investeringer og delsalg op til periode t.

CRt=CV t−CV t−1−C t+CPt

CV t−1+Ct

Totalt afkastDet totale afkast er en sammensmeltning af det direkte afkast og den totale værditilvækst, da det tager højde for både indkomst såvel som ændringer i ejendommens værdi. Beregningen indeholder således både nettoindtægter og ændringer i ejendommens kapitalværdi.

TRt=¿t+CV t−CV t−1−C t+CPt

CV t−1+C t

Side 23 af 33

Underbilag 1b - Indsamling af variable

For hver erhvervsejendom skal Leverandøren indsamle og til Kunden levere de variable, som der fremgår af tabel 4.1 og 4.2. Definitionen af de indsamlede variable skal i videst muligt omfang stemme overens med Kundens definitioner, som fremgår af Underbilag 1a. Såfremt der ikke er overensstemmelse mellem definitionen af de indsamlede variable og Kundens definitioner, skal det for hver variabel angives, om Leverandøren vurderer, at der alligevel er en høj, mellem eller lav grad af overensstemmelse mellem de indsamlede data og Kundens definition.

Der skal indsamles Data fra fire kategorier af variable:

Ejendomsoplysninger: Basisoplysninger om ejendommens beliggenhed og anvendelse.

Aktuelle data: Data for de aktuelle oplysninger, eksempelvis vedr. aktuelle niveauer for leje og driftsomkostninger.

Værdiansættelse: Data fra ejerens værdiansættelse, herunder oplysninger om markedsleje, driftsomkostninger og forrentningskrav.

Historiske data: Data for de historiske afkast, der rent faktisk er opnået for ejendommen.

For hver kategori af Data, skal der indsamles Data for en række variable, jf. tabel 4.1 og 4.2. Ejendomsoplysningerne skal opgøres på ejendomsniveau. Variable i de øvrige kategorier skal opgøres på alle niveauer, hvor data er tilgængeligt. For værdiansættelsen vil det typisk gælde, at Data er opgjort på ejendomsniveau. Nogle ejendomsejere har også opgjort markedslejen, som indgår i værdiansættelsen, på enhedsniveau eller lejemålsniveau. Hvis det er tilfældet, skal data for hver af de tilgængelige variable opgøres for hvert niveau. Tilgangen er illustreret i figur 3.

Side 24 af 33

Figur 3. Tilgang for indhentning af data for variable i værdiansættelsen, aktuelle data og historiske

data

Note: Kasserne til højre (variabel 1-5 og variabel X) er tænkt som illustration af metoden for at opgøre data for de samme variable på hvert niveau, såfremt det er muligt. I praksis henvises til de variable som fremgår af tabel 4.

I tabel 4.1 og 4.2 er angivet den samlede liste med variable som dataleverancen fra Leverandøren skal indeholde. Leverandøren er dog ikke forpligtet til at levere Data, der ikke er angivet som et krav nedenfor. Der skal som minimum angives Data for et niveau og gerne flere niveauer for hver ejendom. I tabel 4.1 og 4.2 fremgår minimumskravet for de enkelte variable.

Forventeligt vil ejendommene kunne opdeles i henholdsvis udlejningsejendomme og brugerejendomme. Ved udlejningsejendomme forstås, at ejeren af ejendommen ikke bruger den selv, men i stedet udlejer den. Ved brugerejendomme forstås, at ejeren af ejendommen også er bruger af den. Såfremt en ejendomsejer selv bruger en del af ejendommen og udlejer den resterende del, skal ejendommen opfattes som en udlejningsejendom.

Kravene om indsamling for de forskellige variable varierer for udlejningsejendomme og brugerejendomme, hvilket fremgår af tabel 4.1 vedr. udlejningsejendomme og 4.2 vedr. brugerejendomme nedenfor.

For udlejningsejendomme er der eksempelvis krav om angivelse af areal, aktuel leje mv. (variabel 2.7, 2.8, 2.9, 2.10 og 2.25 i tabel 4.1) eller data fra værdiansættelsen (variabel 3.5, 3.6, 3.9, 3.10, 3.11, 3.12 og 3.14 i tabel 4.1). For brugerejendomme er der derimod krav om angivelse af areal, skønnet leje mv. (variabel 2.7, 2.8, 2.9, 2.10, 2.11 og 2.26 i tabel

Side 25 af 33

4.2) eller data fra værdiansættelsen (variabel 3.5, 3.6, 3.9, 3.10, 3.11, 3.12 og 3.14 i tabel 4.2).Indsamles Data for både aktuel leje mv. og værdiansættelsen, opnås en betaling svarende til de af Leverandøren angivne priser i Bilag 5. Indsamles Data kun for aktuel leje mv. eller værdiansættelsen, opnås en betaling på 75% af de af Leverandøren angivne priser i Bilag 5.

Kunden gør opmærksom på, at selvom udspecificeringen af driftsomkostninger (variabel 2.11 – 2.22 i tabel 4.1, variabel 2.12 – 2.23 i tabel 4.2 og variabel 3.15 – 3.26 i tabel 4.1 og 4.2) ikke er krav for samtlige ejendomme, er det et krav, at hver af disse variable indsamles for minimum 10% af ejendommene for hver Bestilling, medmindre indsamlingen op til de 10% viser sig uforholdsmæssigt byrdefuldt eller umuligt. Såfremt Leverandøren ikke kan opfylde kravet om indsamling af driftsomkostninger for 10% af ejendommene, skal Leverandøren dokumentere, hvorfor dette er uforholdsmæssigt byrdefuldt eller umuligt.

Tabel 4.1 Variable som skal fremgå af dataleverance for udlejningsejendomme

Side 26 af 33

Variabelnavn Enhed/format Bemærkning Krav

1. Ejendomsoplysninger (indsamles på ejendomsniveau)

1.1 Kommunenr. Tal Ja

1.2 Ejendomsnr. Tal Ja

1.3 BFE-nr. Tal Indsamles når det er tilgængeligt. Ja

1.4 Adresse Tekst Ja

1.5 Anvendelse/Sektor Tekst Skal angives som beboelse til udlejning,

kontor, butik, industri, lager og logistik,

storcentre eller øvrige. Det er ejerens

(leverandørens) vurdering af

anvendelse/sektor, der skal angives.

Ja

2. Aktuelle data (indsamles for alle niveauer hvor muligt)

2.1 Niveau for data Kategori Skal angives for kategorierne ejendom,

bygning, enhed eller lejemål.

Ja

2.2 Sektor Tekst Skal angives som beboelse til udlejning,


storcentre eller øvrige.

Ja

2.3 Indsamlingsdato Dato Angives efter ISO 8601, eksempelvis

2017-01-22.

Ja

2.4 Gyldighedsperiode Dato Angives efter ISO 8601, eksempelvis

2017-05-01 – 2018-04-30.

Ja

2.5 Indflytningsdato Dato Angives efter ISO 8601, eksempelvis

2015-08-01.

Nej

2.6 Adresse Tekst Angives for hvert af de niveauer, hvor

data er tilgængeligt.

Ja

2.7 Areal Tal, m2 Angives for hvert af de niveauer, hvor


Ja1

2.8 Aktuel årsleje på

opgørelsesdatoen ekskl.

moms

Kr.pr. år Angives for hvert af de niveauer, hvor


Ja1

2.9 Indikation af brutto-

eller nettoleje

Kategori Angives for hvert af de niveauer, hvor

data er tilgængeligt. Angiver om lejen

hovedsaligt er opgjort som bruttoleje

eller nettoleje.

Ja1

2.10 Driftsomkostninger Kr. pr. år Angives for hvert af de niveauer, hvor


Ja1

2.11 Planlagt og løbende

udvendig vedligeholdelse

Kr. pr. år eller

afkrydsning

Variabel 2.11-2.22 angives for hvert af

de niveauer hvor data er tilgængelige.

Indsamles som udgangspunkt som kr.

pr. år opgjort for hver variabel eller som

en sum af flere variable (angiv hvilke).

Alternativt kan ejendomsejeren ved et

kryds angive, om den enkelte variabel

indgår i lejeopgørelsen.

Nej


indvendig vedligeholdelse

Kr. pr. år eller

afkrydsning Angives for hver af de niveauer, hvor

data er tilgængelige.

Nej

2.13 Særindretning og

installationer

Kr. pr. år eller

afkrydsning

Nej

2.14 Renhold Kr. pr. år eller

afkrydsning

Nej

2.15 Vagt og sikkerhed Kr. pr. år eller

afkrydsning

Nej

Side 27 af 33

1 Når der er angivet data for variabel 2.8, skal de øvrige variable med denne note også angives.2 Når der er angivet data for variabel 3.10, skal de øvrige variable med denne note også angives.

Tabel 4.2 Variable som skal fremgå af dataleverance for brugerejendomme












Ja




Ja




Ja


2017-01-22.

Ja


2017-05-01 – 2018-04-30.

Ja


2015-08-01.

Nej



Ja



Ja1



moms



Ja1


eller nettoleje




eller nettoleje.

Ja1



Ja1



Kr. pr. år eller

afkrydsning









Nej



Kr. pr. år eller



Nej


installationer

Kr. pr. år eller

afkrydsning

Nej


afkrydsning

Nej


afkrydsning

Nej

Side 28 af 33












Ja




Ja




Ja


2017-01-22.

Ja


2017-05-01 – 2018-04-30.

Ja


2015-08-01.

Nej



Ja



Ja1



moms



Ja1


eller nettoleje




eller nettoleje.

Ja1



Ja1



Kr. pr. år eller

afkrydsning









Nej



Kr. pr. år eller



Nej


installationer

Kr. pr. år eller

afkrydsning

Nej


afkrydsning

Nej


afkrydsning

Nej












Ja




Ja




Ja


2017-01-22.

Ja


2017-05-01 – 2018-04-30.

Ja


2015-08-01.

Nej



Ja



Ja1

2.8 Skønnet leje Kr.pr. år Angives for hvert af de niveauer, hvor


Ja1

2.9 Hvem har skønnet

lejen?

Kategori Angives som ejer, leverandør,

ejendomsmægler, revisor, samarbejde

eller andet.

Ja1


eller nettoleje




eller nettoleje.

Ja1



Ja1



Kr. pr. år eller

afkrydsning









Nej



Kr. pr. år eller



Nej


installationer

Kr. pr. år eller

afkrydsning

Nej


afkrydsning

Nej

Side 29 af 33

1 Når der er angivet data for variabel 2.8, skal de øvrige variable med denne note også angives.2 Når der er angivet data for variabel 3.10, skal de øvrige variable med denne note også angives.












Ja




Ja




Ja


2017-01-22.

Ja


2017-05-01 – 2018-04-30.

Ja


2015-08-01.

Nej



Ja



Ja1



Ja1


lejen?



eller andet.

Ja1


eller nettoleje




eller nettoleje.

Ja1



Ja1



Kr. pr. år eller

afkrydsning









Nej



Kr. pr. år eller



Nej


installationer

Kr. pr. år eller

afkrydsning

Nej


afkrydsning

Nej

Side 30 af 33

Underbilag 1c – Styringsmodel

Kriterier for indsamling af DataDet er nødvendigt for Kunden at styre dataindsamlingen for at datagrundlaget herfra i kombination med de øvrige datakilder, som indsamles til registret til vurdering af erhvervsejendomme, tilsammen giver det mest retvisende datagrundlag for det kommende ejendomsvurderingssystem. Derfor har Kunden opstillet nedenstående kriterier som mulige styringsparametre til indsamling af Data fra ejendomsejere.

Kombination af ejendomstype og geografi for 80% af det samlede antal ejendomme.

Fordeling inden for beliggenhed. Fordeling inden for størrelse. Øvrige kriterier af hensyn til opstartsomkostninger og stigende

marginalomkostninger.

Disse kriterier er beskrevet nedenfor.

De konkrete kriterier for indsamlingen af Data fastlægges ifm. fastsættelse af databehovet for hver Førstegangsindsamling. Kombinationen af ejendomstype og geografi for 80% af det samlede antal ejendommeKunden har identificeret en række ejendomstyper og geografiske afgrænsede områder, jf. Bilag 1, der er udgangspunkt for, hvor Data skal indsamles. For hver kombination af geografi og ejendomstype kan Kunden specificere, hvor stor en andel af det samlede antal ejendomme, der skal indsamles her. Samlet set vil Kunden højest specificere 80% af det samlede antal ejendomme der skal indsamles ift. de krav, som fremgår af dette underbilag.

Det er op til Leverandøren selv, hvordan den resterende andel (minimum 20%) skal indsamles, dog skal følgende kriterier opfyldes:

De ejendomme, der indsamles Data for, skal være tilknyttet de 7 ejendomstyper, jf. Bilag 1.

Der skal være ejendomme som er geografisk beliggende i hver af landets fem regioner.












Ja




Ja




Ja


2017-01-22.

Ja


2017-05-01 – 2018-04-30.

Ja


2015-08-01.

Nej



Ja



Ja1



Ja1


lejen?



eller andet.

Ja1


eller nettoleje




eller nettoleje.

Ja1



Ja1



Kr. pr. år eller

afkrydsning









Nej



Kr. pr. år eller



Nej


installationer

Kr. pr. år eller

afkrydsning

Nej


afkrydsning

Nej

Side 31 af 33

Ejendommene skal ikke være undtaget for vurdering, jf. Ejendomsvurderingsloven7, der træder i kraft 1. januar 2018, med efterfølgende ændringer.

Denne mulighed sikrer, at Leverandøren opnår en fleksibilitet i forhold til, hvilke ejendomme der skal indsamles med en forventning om, at der hermed kan opnås en mere omkostningseffektiv dataindsamling.

I forbindelse med specifikationen af dataindsamlingen leverer Kunden en liste med samtlige ejendomme i hver kombination af geografi og ejendomstype. Listen udgør en bruttoliste, der skal tjene som støtte til Leverandøren. Det er op til Leverandøren selv at beslutte, hvilke ejendomme der indsamles Data for. Ved hjælp af bruttolisten kan Leverandøren let sikre, at specifikationen til dataindsamlingen bliver overholdt. I tilfælde hvor ejendomstypen i bruttolisten ikke stemmer overens med Leverandørens angivelse af anvendelse i variabel 1.5 (tabel 4.1 og 4.2 i Underbilag 1b), er det Leverandørens angivelse, der er styrende.

Fordeling inden for beliggenhed Inden for hver kombination af ejendomstype og geografi kan Kunden fremadrettet stille krav om, at minimum 50% af det samlede antal ejendomme skal være beliggende i enten et primeområde eller uden for et primeområde. I den bruttoliste Kunden udsender ifm. Bestillinger bliver det angivet om hver ejendom er beliggende i et primeområde eller uden for et primeområde.Kriteriet giver Kunden mulighed for at sikre geografisk spredning af observationerne inden for hvert geografiske område i kombination med ejendomstype.

Fordeling inden for størrelse Inden for hver kombination af ejendomstype og geografi kan Kunden fremadrettet opstille krav om, at der indsamles Data for ejendomme i størrelseskategorierne lille, mellem og stor. Kunden kan stille krav om, at minimum 25% af det samlede antal ejendomme skal være en del af hver størrelseskategori. I den bruttoliste Kunden udsender ifm. dataindsamlingen bliver det angivet, om hver ejendom tilhører størrelseskategorien lille, mellem eller stor. Kriteriet giver Kunden mulighed for at sikre en spredning i ejendomsstørrelserne for de observationer som indsamles inden for hvert geografiske område i kombination med ejendomstype. 7 Lov nr. 654 af 08/06/2017

Side 32 af 33

Øvrige kriterierKunden forventer at der kan være nogle opstartsomkostninger ifm. indsamling af data for hver kombination af geografi og ejendomstype. Når opstartsomkostningen er afholdt er det Kundens forventning, at marginalomkostningen for hver ejendom er faldende, indtil en vis andel af den samlede population er indsamlet. Herefter forventes igen stigende marginalomkostninger for hver ejendom, da det kan være vanskeligt at indsamle data for en høj andel af den samlede population inden for hver kombination af geografi og ejendomstype. Af disse hensyn har Kunden også underlagt dataindsamlingen følgende to forbehold, der tager højde for 1) en opstartsomkostning i hver kombination af geografi og ejendomstype og 2) stigende marginalomkostninger ved høj andel af populationen:

Derfor har Kunden valgt, at

Der indsamles data for minimum 20 ejendomme for hver kombination af geografi og ejendomstype, medmindre dette strider i mod punktet nedenfor eller den konkrete ejendomstype er ’storcenter’. For hver kombination af geografi og ejendomstype vil der aldrig blive fremsat krav om indsamling af data for mere end 20 % af de mulige ejendomme inden for denne ejendomstype i dette geografiske område (undtaget ejendomstypen ’storcenter’). Udarbejder Kunden eksempelvis en bruttoliste for industriejendomme på Bornholm, og det viser sig, at denne kun indeholder 100 ejendomme, vil der maksimalt blive fremsat krav om indsamling af data for 20 ejendomme.

Såfremt en kombination af 1) og 2) ovenfor medfører, at Kunden stiller krav om indsamling af færre end 20 ejendomme for en specifik kombination af geografi og ejendomstype, vil Leverandøren blive betalt svarende til indsamling af 20 ejendomme (undtaget er ejendomstypen ’storcenter’).

Documents

· Web viewFase 3-reguleringer i de fremtidige vurderinger foretages ved hjælp af data som indhentes direkte fra ejendomsejerne i en deklarationsfase. I Bestillinger under denne