PENGENDALIAN BIAYA KONSTRUKSI BERKAITAN

DENGAN PEKERJAAN KERAMIK PROYEK RS UNS

FIKY WAHYU PERDANA

151511901

LATAR BELAKANG

Bertanggung jawab

Pengendalian Biaya

Pengendalian Mutu

Pengendalian Waktu

GAMBARAN UMUM PROYEK

SOLO

SEMARANG

Proyek pembangunan gedung Rumah Sakit Universitas Sebelas Maret ini berfungsi sebagai rumah sakit pendidikan Universitas Sebelas Maret. Bangunan ini terdiri dari beberapa bagian yaitu Main Building berjumlah 7 lantai, MERC 3 lantai, Utility 1 lantai dan SWT 1 lantai. Gedung ini dilengkapi dengan 1 (satu) basement.• Nama Proyek : Pembangunan Rumah Sakit Universitas Sebelas Maret• No. AB : DG 2D 1403• Pemilik Proyek/Owner : Universitas Sebelas Maret (UNS)• Konsultan Perencana : PT. Griksa Cipta• Konsultan Pengawas : PT. Cakra Manggilingan Jaya• Jenis / Type Proyek : Type C1• Lokasi : Jl. A.Yani No. 200 Pabelan, Kartasura• No. Kontrak : 247/UN27.PIU/SEKR/2014• Tanggal Kontrak : 07 Maret 2014• Nilai Kontrak : Rp. 155.250.000.000,00 (EXC. PPN)• Skup Pekerjaan : Persiapan, Struktur, Arsitektur & ME• Jenis Kontrak : Lumpsum & Unit Price• Sumber Dana : SFD LOAN• Jangka Waktu : 549 Hari Kalender (Sejak Penyerahan SPMK)• Masa Pemeliharaan : 365 Hari Kalender

PENGENDALIAN ???

• Pengendalian adalah suatu kegiatan pengawasan / monitoring suatu proyek agar berjalan dengan lancar dan mendapatkan mutu yang baik, penggunaan biaya efisien dan waktu serta evaluasi atau pengambilan langkah-langkah yang diperlukan pada saat pelaksanaan, agar proyek dapat selesai sesuai dengan yang direncanakan.

FUNGSI PENGENDALIAN

• Fungsi utama pengendalian adalah memantau dan mengkaji (bila perlu mengadakan koreksi) agar langkah-langkah kegiatan terbimbing kearah tujuan yang telah ditetapkan. Pengendalian memantau apakah hasil kegiatan yang telah dilaksanakan sesuai dengan patokan yang telah digariskan dan memastikan penggunaan sumber daya yang efektif dan efisien

PENGENDALIAN

ADKON

TEKNIK

LOGISTIK

PELAKSANA

ADKON DAN TEKNIKNo Pekerjaan Sat Volume BQ

Volume Hitung Ulang

1 Lantai      

  Homogeneous Tile 60 x 60 (L1) m2 13,271.49 14,024.88

  Greystone m2 91.00 409.32

  Alumunium m2 191.00 42.12

  Coffee m2 90.00 138.24

  Black m2 335.00 471.96

2 Dinding      

 

Homogeneous Tile 60 x 60 Lift Hall

(Black) m2 884.46 340.20

3 Plint      

  Homogeneous Plint 10 x 60 m1 9,990.69 5,525.40

  Hospital Plint 10 x 20 m1 - 3,475.00

  Stepnosing Tangga 30 x 60 m1 19.68 375.00

BACK

  TOTAL

  24,873.32 24,802.12

Dibawah BQ

ADKON DAN TEKNIK

=ROUNDUP((F11/$H$10)*105%,0)

Tabel 3.1.2

Formula Excel Penghitungan Waste Keramik

Dalam menghitung ulang volume yang akan digunakan, dibutuhkan ketelitian adkon agar tidak terjadi pengulangan volume. Perhitungan tersebut juga sudah termasuk asumsi waste yang umumnya antara 3-5% dari total volume yang dibutuhkan. Di proyek RS. UNS ini, adkon menggunakan perhitungan waste sebesar 5%.

BACK

ADKON DAN TEKNIK

Tabel 3.1.3

Data Pembanding Usulan Penunjukan Subkon

Setelah memperoleh volume keramik, selanjutnya adkon akan mencari penawaran harga terbaik. Langkah pertama, adkon akan membuat evaluasi pembanding harga barang/jasa dari supplier. Yang perlu diperhatikan dalam menentukan supplier, adkon tidak hanya melihat dari aspek biaya saja, tetapi juga melihat aspek lainnya seperti spesifikasi material yang ditawarkan, lokasi pabrikasi dan ketersediaan stok pabrik. Hal ini penting karena terdapat permasalahan yang umum terjadi pada material keramik berkaitan dengan status produk, apakah produk tersebut dalam kondisi ready, pre-order, atau discontinue. Hal ini terjadi pada proyek RS. UNS dimana salah satu jenis keramik ada yang berstatus discontinue. Solusinya pihak Waskita Karya akan mengajukan beberapa alternatif pengganti keramik tersebut.

BACK

ADKON DAN TEKNIK

Tabel 3.1.4

Opname Pekerjaan Pekerjaan Keramik

Setiap dua minggu sekali adkon akan memeriksa opname pekerjaan mandor dan mengeluarkan BAP (Berita Acara Pembayaran). Dalam memeriksa opname pekerjaan mandor ini, perlu ketelitian seorang adkon agar volume yang ditagihkan minggu lalu tidak ditagihkan kembali

BACK

ADKON DAN TEKNIKTask Name Duration Start Finish

ARCHITECTURE WORK 455 days Thu 8/21/14 Sat 11/28/15

BUILDING A 358 days Wed 11/26/14 Sat 11/28/15

BASEMENT FLOOR 326 days Wed 11/26/14 Tue 10/27/15

Floor Work 70 days Thu 5/21/15 Sat 8/8/15

1st FLOOR 269 days Wed 12/3/14 Mon 9/7/15

Floor Work 70 days Thu 5/21/15 Sat 8/8/15

2nd FLOOR 284 days Wed 12/10/14 Tue 9/29/15

Floor Work 70 days Sat 5/30/15 Mon 8/17/15

3rd FLOOR 309 days Wed 12/10/14 Sat 10/24/15

Floor Work 70 days Sat 6/6/15 Mon 8/24/15

4th FLOOR 326 days Wed 12/17/14 Tue 11/17/15

Floor Work 70 days Fri 6/26/15 Sun 9/13/15

5th FLOOR 311 days Thu 1/1/15 Tue 11/17/15

Floor Work 35 days Mon 6/22/15 Wed 8/5/15

6th FLOOR 303 days Fri 1/16/15 Tue 11/24/15

Floor Work 35 days Wed 7/8/15 Fri 8/21/15

7th FLOOR 293 days Mon 1/26/15 Tue 11/24/15

Floor Work 35 days Wed 7/8/15 Fri 8/21/15

BUILDING B 358 days Wed 11/26/14 Sat 11/28/15

1st FLOOR 345 days Thu 8/21/14 Mon 8/10/15

Floor Work 40 days Mon 9/15/14 Fri 10/24/14

2nd FLOOR 346 days Thu 9/4/14 Tue 8/25/15

Floor Work 40 days Mon 9/29/14 Fri 11/7/14

3rd FLOOR 347 days Thu 9/18/14 Wed 9/9/15

Floor Work 40 days Mon 10/13/14 Fri 11/21/14

BUILDING C 47 days Mon 9/1/14 Fri 10/17/14

1st FLOOR 47 days Mon 9/1/14 Fri 10/17/14

Floor Work 30 days Tue 9/16/14 Wed 10/15/14

Pada proyek RS UNS ini jadwal pekerjaan keramik dialokasikan selama 70 hari per lantai untuk bangunan utama (lantai basement, 1, 2, 3, 4), 35 hari per lantai untuk bangunan utama dengan lantai typical (5, 6, dan 7) dan 40 hari untuk bangunan MERC.

Menurut informasi yang penulis terima, idealnya dalam satu hari seorang tukang keramik dan pekerjanya dapat menyelesaikan pekerjaan keramik sejumlah ± 25m2 untuk ukuran keramik 40 x 40 atau 60 x 60cm.

Dengan asumsi produktivitas tersebut dan melihat kondisi aktual di lapangan terhadap rencana pemasangan keramik seharusnya alokasi waktu untuk pekerjaan keramik tersebut dapat dipercepat lagi agar dapat mengejar keterlambatan progress proyek. BACK

luas

ADKON DAN TEKNIKBUILDING FLOOR AREA (M2)

BASEMENT 2,598 1ST FLOOR 4,279 2ND FLOOR 4,279 3RD FLOOR 4,805 4 TH FLOOR 1,532 5 TH FLOOR 1,532 6 TH FLOOR 1,532 7 TH FLOOR 1,532 TOP FLOOR 130

SUB TOTAL 22,219

1ST FLOOR 575 2NDFLOOR 575 3RD FLOOR 527

SUB TOTAL 1,677

1ST FLOOR 376

376

TOTAL FLOOR AREA 24,272

BUILDING B : FACULTY BUILDING

BUILDING A : MAIN BUILDING

BUILDING C: POWER HOUSE

BACK

ADKON DAN TEKNIK

Tabel 3.1.6

Standard Operasional Prosedure Shop Drawing

Tabel 3.1.7

Monitoring Shop Drawing

Faktor penghambat

BACK

Perlu ketegasan tentang hal yang

telah menjadi kesepakatan

LOGISTIK• Logistik berperan dalam manajemen pemesanan dan penyimpanan material. Logistik harus

menyesuaikan jumlah keramik yang datang dengan jumlah keramik yang telah dipesan. Selanjutnya keramik yang telah ada di lapangan harus di monitoring terus jumlah stok dan pengeluarannya.

• Monitoring dan cara penyimpanan material keramik ini menjadi perhatian paling besar yang harus dilakukan bagian logistik. Tanpa monitoring yang baik dan rutin, kemungkinan resiko “kehilangan” stok akan lebih besar. Selain itu cara penyimpanan yang baik juga berperan besar untuk mencegah waste keramik itu sendiri.

• Bagian logistik menggunakan laporan mingguan, bulanan dan global untuk monitoring stok yang ada.

Laporan global

Laporan secara global yang dibuat logistik dari mulai rencana kedatangan serta realisasi material yang datang sesuai atau tidak. Waktu pengerjaan Awal bulan sampai selesai.

Laporan mingguan

Laporan mingguan dapat dilihan dari monitoring bulanan material keramik.

Laporan bulanan

Laporan bulanan dilakukan logistic setiap tiga (3) bulan sekaliBACK

LOGISTIKKODE 4908 KODE 1307 KODE 1407 KODE 5207VOLUME 4263 VOLUME 4061 VOLUME 803 VOLUME 3692LT. 2 1990 LT. 1 2465 LT. 7 817 BASEMENT 2168

MERC LT. 1 432 LT. 3 2072 LT. 5 773

MERC LT. 2 405 LT. 6 773

MERC LT. 3 337

LT. 4 773

TOTAL 3937 4537 0 817 0 3714

SISA 326 -476 -14 -22

Logistik

Pembagian Keramik HT Ivory Menurut Vol Shading Per Lantai

BACK

LOGISTIKMonitoring ini yang harus selalu diupdate setiap saat agar dapat diketahui secara pasti stok riil yang masih ada.

BACK

LOGISTIK

Gambar 3.2.1Penyimpanan Material

Keramik

Penyimpanan keramik diletakkan pada gudang dan juga pada area – area yang dikategorikan aman untuk menyimpan material keramik tersebut. Hal ini karena kapasitas gudang yang tidak dapat menampung keseluruhan keramik yang telah didatangkan dalam gudang proyek.Dalam proses penyimapanannya, dari informasi yang penulis terima idealnya maksimal tumpukan adalah 20 dus. Namun kenyataan yang ditemukan di lapangan masih kurang terlaksana dengan baik. Penulis melihat masih banyak tumpukan – tumpukan keramik yang melebihi 20 dus sehingga dikhawatirkan dapat menyebabkan keramik menjadi pecah. Hal ini perlu diperhatikan lebih baik lagi terutama bagian logistic agar material yang disimpan tidak menjadi terbuang

BACK

METODE KERJA KERAMIK

SUDAH TERPASANG & TIDAK BOCORWATER PROOFING & SCREED LANTAI

Gambar 01

1. Pastikan sebelum bekerja memakai APD sesuai jenis pekerjaan..

2. Water proofing sudah dilaksanakan (untuk toilet). Water proofing sudah ditest

genang dan dibuktikan tidak bocor. Diatas water proofing sudah dilaksanakan

screed/mortar protection dengan slooping sesuai shop drawing kearah floor drain.

Sedang untuk lantai lainnya, screed sudah dikerjakan

BACK

PELAKSANA

METODE KERJA KERAMIK3. Pastikan screed tidak keprok, bersihkan permukaan screed dari semua kotoran lalu

siram dengan air.

DISIRAM AIRPERMUKAAN SCREED DIBERSIHKAN &

Gambar 02

4. Marking starting point mengacu pada level dan as pintu.

Gambar 03

AS PINTU

MARKING STARTING POINT

BACK

METODE KERJA KERAMIK5. Tarik benang acuan saling tegak lurus melewati awalan keramik (starting point)

sepanjang ruangan. Jarak benang maksimum 9 meter untuk menghindari lendutan. Pemasangan benang tidak boleh menggunakan paku tetapi dengan keramik yang ditumpuk (disusun).

Gambar 04

6. Siapkan adukan mortar perekat dan aduk sampai merata sehingga menbentuk pasta.

7. Tuangkan mortar perekat langkah no. 3.5. dan ratakan dengan roskam bergerigi diatas permukaan screed yang telah kering dan bersih ( luas maksimum hamparan perekat 1 m2

TUMPUKAN KERAMIK

BENANG ACUAN

TUMPUKAN KERAMIK

MORTAR PEREKAT

Gambar 05 BACK

METODE KERJA KERAMIK8. Basahi bagian bawah keramik lalu tempelkan keramik diatas permukaan tile

adhesive (mortar perekat) sesuai dengan benang acuan

Gambar 06

9. Tekan keramik dengan bantuan palu karet (pukul pelan-pelan), cek kelurusannya & kerataan (leveling). sesuai benang acuan

Gambar 07

TUMPUKAN KERAMIK

KERAMIK

TUMPUKAN KERAMIK

BENANG ACUAN

PUKUL PELAN-PELAN

KERAMIK

BACK

METODE KERJA KERAMIK10.Segera bersihkan permukaan keramik dari sisa tile adhesive, pasta semen atau

kotoran lainnya

11. Pasang spacer sesuai naat yang ditentukan

Gambar 08SPACER

KERAMIK

12.Pasang keramik disampingnya sesuai dengan langkah dan jarak naat yang sudah ditentukan, kemudian lepas spacer

SPACER

KERAMIK

NAAT

Gambar 09

BACK

METODE KERJA KERAMIK13.Selesaikan kepalaan seluruhnya, pindahkan benang kebaris selanjutnya sesuai

keramik acuan yang pertama (cek permukaan keramik dan naat

Gambar 10

14.Tuangkan mortar perekat untuk luasan tertentu (maksimal 1 m2), ratakan dengan mortar bergerigi

15.Pasang spacer, kemudian lakukan langkah 3.6 s/d 3.11 sampai seluruh permukaan tertutup, kecuali pada ambang pintu, pemasangan keramik ditunda untuk pemasangan treshold

Gambar 11

BACK

METODE KERJA KERAMIK16.Bersihkan naat sebelum perekat keramik kering dan lap permukaan keramik

Gambar 12

17.Lakukan pengecekan yang meliputi : nat, kerataan permukaan, lekatan keramik, cacat dan nuansa warna ± 1 minggu setelah pemasangan

18.Grouting nat dilakukan setelah pengecekan dan perbaikan dilakukan setelah 3 hari. Isi naat dengan material pengisi naat Ratakan permukaan naat dengan kabel/besi tulangan ø6 yang dibengkokkan

dengan cara menarik kabel/besi tulangan pada naat sambil ditekan

Gambar 13

PERMUKAAN KERAMIK

PLAT LANTAI

SCREED LANTAI

DIBERSIHKAN/DILAPNAAT DIBERSIHKAN

BESI TULANGAN Ø 6

SCREET LANTAI

KERAMIK

PENGISI NAAT

PLAT LANTAI

BACK

PELAKSANA• Dalam proses kerja di lapangan penulis menjumpai beberapa hal yang bisa

dioptimalkan dalam pelaksanaan pekerjaan keramik ini. Beberapa diantaranya dari alokasi tenaga kerja di tiap lokasi pengerjaan dan sisa sak semen atau kardus keramik yang dapat dijual kembali.

BACK

KESIMPULANDari hasil pembahasan di atas pengendalian biaya konstruksi berkaitan dengan pekerjaan keramik di proyek RS UNS ini dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain :• Bagian adkon melakukan pengendalian melalui segala proses administrasi

material• Bagian teknik melakukan pengendalian melalui pengoptimalan schedule

perencanaan dan pengerjaan• Bagian logistic melakukan pengendalian melalui manajemen pemesanan dan

penyimpanan• Bagian pelaksana melakukan pengendalian melalui monitoring yang baik dalam

keadaan actual di lapangan.• Kesimpulan yang dapat diambil dari pembahasan di atas adalah pengendalian

biaya wajib dan dapat dilakukan oleh semua bagian tim proyek agar tidak terjadi pembengkakan biaya dari anggaran yang sudah ditetapkan.

SARANBeberapa saran yang bisa diberikan penulis untuk kemajuan proyek ini berdasarkan pengalaman bekerja di proyek ini antara lain:• Tingkatkan koordinasi antar bagian agar setiap detail pekerjaan dapat diselesaikan

dengan baik• Pengendalian proyek utamanya pengendalian biaya harus dilakukan oleh semua

elemen proyek.• Harus ada ketegasan dari pihak proyek perihal lamanya waktu persetujuan shop

drawing oleh PSC agar tidak menghambat kemajuan proyek.• Pelaksanaan dan pengawasan pekerjaan di lapangan lebih diperketat lagi agar

rencana yang tersusun dapat terealisasi dengan baik dan tidak menimbulkan pekerjaan perbaikan.

• Mengoptimalkan perlakuan terhadap material agar tidak menimbulkan waste di kemudian hari.

TERIMA KASIH