Office building feasibility evaluation model

Feasibility Evaluation Model via Risk Management

오피스빌딩개발평가모델

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© 2004 copyrights reservedSummer, 2004

1. 오피스빌딩개발에대한우리의이해

1-1. 오피스빌딩 개발위험에대한 우리의이해

1-2. 오피스빌딩 개발결정요인과 투자방식에대한 이해

1-3. 오피스빌딩 가치평가방식에 대한정의

3

1-1. 오피스빌딩개발위험에대한우리의이해

•부동산위험에영향을미치는변화는크게거시경제변화, 부동산특수적변화, 제도적변화로크게 3개로분류될수있으며, 거시경제

변화에대해서만고려하였다.

•부동산위험의종류로는크게인플레이션위험, 입지위험, 이자율위험, 시장위험, 관리위험, 유동성 위험, 신용위험등이있는데, 입지

위험, 이자율위험, 시장위험에대해서만이슈를파악하도록하였다.

Event Issue

•부동산의수요와공급과그에따른부동산의가치에영향을주는요인

거시경제변화

유동성위험 신용위험

이자율위험시장위험

인플레이션

위험

관리위험

입지위험

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

•해당지역의핵심시설이이전또는들어섬으로써오피스빌딩의수요와공급이변화하는요인

부동산특수적변화

•신용위험에영향을줄수있는제도변경, 용도지역변경, 인허가문제등의요인

제도적요인

4

1-2. 오피스빌딩개발결정요인과투자방식에대한이해

임대이익개발이익

•오피스빌딩개발사업을결정하기위해서는크게시장의규모, 상품의수익성, 가치의성장성등을고려하여투자하게되는데, 투자시

투자목적에따라위험은높으나수익률이높은개발사업과반대로위험은낮으나안정적이고장기적으로수입을올리기위한임대수입

사업으로분류될수있다.

매각이익

오피스빌딩개발회사& 금융회사

•수익률: 낮음•위험: 낮음

임대사업 (70%)

•수익률: 높음•위험: 높음

개발사업 (30%)

•기존 부동산의 가격이 너무 높아져직접 개발 후 보유하는 것이 더저렴한 경우

•경쟁이 심해져서 양질의 부동산을확보하기에 어려울 경우

•회사의 성장전략의 일환으로시행되는 경우

개발사업이유

주요투자결정요소

시장의규모 상품의수익성 가치의성장성

•일반적으로 투자자는 장기적이고안정적인 수입 추구를 하는 경향을띠는 경우가 많음

•사무실/산업용, 주거, 소매시설순으로 투자를 진행하며, 이에 대한비율이 다른 부분에 비해 상당한부분을 차지하고 있음

임대사업특징

오피스빌딩개발회사의수익구조 (Business Model)

매각

개발 임대

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

5

1-3. 오피스빌딩가치평가방식에대한정의

•부동산임대업에서기본적으로고려되는본원적가치를창출하는요소들을파악하여, 이들본원적 가치요소를시장이자율, 투자자요구

이자율, 공사비, 토지비, 관리비, 윌세, 공실률로 분류하였다.

•해당요소들은시행사에사용되는엑셀자료를바탕으로모델링을위해서단순화하였다.

Factor Attribute

Cost

시장이자율 : 시장이자율 x (1 + 변화율)

투자자요구수익률

: 투자자의요구에따라다름

공사비 : 공사비 x (1 + 변화율)

토지비 : 토지비 x (1 + 변화율)

관리비 : 관리비 x (1 + 변화율)

월세 : 월세 x (1 + 변화율)

공실률 : 공실률 x (1 + 변화율)

Business Model

매각이익

임대이익

개발이익

Revenue

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

2. 오피스빌딩개발평가모델구현

2-1. 위험관리방식에 대한이해

2-2. 위험평가를통한 위험관리

2-3. Value Measurement

2-4. Risk Transfer & Risk Control

2-5. Risk Retention

2-6. Valuation Model Framework

7

2-1. 위험관리방식에대한이해

•Risk Management의주요목적은단순히위험을축소하고적절히통제하는정도의소극적인개념을넘어서가치를극대화하는

적극적인문제해결이다. 따라서, Risk에 대한정확한이해를바탕으로적절한대응방법을찾아 Risk Management의목적을달성하도록

해야한다. (위험에대한자세한설명은 Appendix를참고)

방법 정의 주요기법

위험통제(Risk Control)

-손실의발생횟수나발생규모를체계적인기법을통해줄이는것

-할인율조정, 현금흐름조정, 민감도분석,

시뮬레이션및시나리오기법, VaR

위험전가(Risk Transfer)

-잠재적인손실발생에따른부담및책임을제3의계약자나보험회사에게이전시킴

-계약또는보험에의한위험이전

위험보유(Risk Retention)

-발생할수있는미래의손실을미리부담하는형태

-감가상각요인감안하여준비금 ▪충담금설정

위험회피(Risk Avoidance)

-가장기본적인위험관리방법

-투자손실발생가능성을사전에차단

-부동산시장의순환주기를고려한투자

-특수물건에대한투자회피

-변동금리형태의차입금회피등

대응방법에따른

위험의일반적구분

Ris

k에대한이해

Risk Management위험

외부적위험

본원적위험

Risk Retention

미인지위험

외부변화위험

내부변화위험

본원적가치

Risk Transfer

Risk Control

Value Measurement

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

8

2-2. 위험관리를반영한사업모델의수립

•위험은 Issue Analysis을 통해정성적인측면과정량적인측면의 2가지측면으로모델에반영되며, 본원적가치측정방법을위한 Value

Measurement와 Risk Management를통한 Risk의 비용화하여사업성평가에반영한다.

•Risk Management의 4가지항목들은상황에맞게선택적으로취할수있으며, 이를통하여보다 합리적인의사결정을할수있다.

Regional factor & Trend Analysis

Feasibility Verification

Valu

ati

on

Mo

del

Profit

= F(개발이익,임대이익,매각이익) x ( 1 + 변화율)

= Value Measurement Risk Cost

Valuation Model

Qu

alita

tive A

naly

sis

Improvement of Model

Valu

ati

on

Mo

del

•위험요소를사업모델의수립과정에서미리반영한다.

•따라서프로젝트진행과정중에발생하는위험에대하여완충(Buffering)이가능하다.

Value Measurement

Risk

+

Business Plan

Buffering

Value Measurem

ent

RiskControl

RiskTransfer

RiskRetention

Qu

an

titativ

e A

naly

sis

Demand - Supply Analysis

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

9


•7개의요소가개발이익, 임대이익그리고매각이익을구성하는식을제시한다. 개발이익은

매각요구수익률에의해결정되고, 나머지임대이익과매각이익은공사종료시점이후임대사업이가능한

시점부터임대사업년수에따라다르게표시된다.

(공사비 + 초기토지비 + 투자자이자비용) X 매각요구수익률 + 토지상승이익개발이익

•공사비 : 연면적 x 평당공사비

•초기토지비 : 대지평수 x 평당토지비

•투자자이자비용 : ( 공사비 + 초기토지비 ) x (1 + 투자자요구수익률)^공사기간

•토지상승이익: 초기토지비 x (1 + 토지상승비율)^공사기간

프리미엄 – 감가상각비 X 임대사업년수매각이익

•프리미엄 : 초기토지비 x (1 + 토지상승비율) ^ 임대사업년수 x (1 – 공실률)

•감가상각비 : 공사비 / 빌딩내용연수

( 월세수입 + 보증금이자수익 – 관리비용 -투자자이자비용) X 임대사업년수임대이익

•월세수입 : 연면적 x (1 - 공실률) x 월세 x 12개월

•보증금이자수익 : 월세 x 10 x 연면적 x (1 - 공실률) x 시장이자율

•관리비용 : 관리비 x 연면적 x 12개월

•투자자이자비용 : ( 공사비 + 초기토지비 ) X 투자자요구수익률

Net Profit

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

10

2-4. Risk Transfer & Risk Control

•위험요소를평가하여적정한 Buffer를설정해두도록한다.

•주어진항목의 경향성을찾을수있는경우미래의가치를보다적은오차율로계산할수있고, 경향성을찾을수없는경우미래의가치는현재가치의전체오차율을위험은다양한환경에서발생하는이슈로부터인지되는데, 해당이슈에대한분석을통해그이슈의반영한다고보았다.

•이벤트에의한이슈들의가중치분석결과를이용하여각이슈의가중치를수치화한다.

1st Step : Issue Analysis의 분석 결과 이용

•가중치분석결과를이용하여 Assumption에서 제시된7가지 Factors에대한영향도를수치화한다.

2nd Step : Factors 에 대한 영향도 수치화

•분석된결과에대해 AHP를 이용하여각항목들의영향도에대한중요도를결정한다.

3rd Step: AHP를 이용한 가중치 결정

•분석된결과에대해 AHP를 이용하여각 항목들의영향도에대한중요도를결정한다.

4th Step: Net Profit Buffer 계산

•경향성의 존재 여부를 회귀 분석을 통해서 실시하며, 분석된

결과가 유효한 경우 사용한다.•경향성을 찾기 위해 먼저 Exponential Smoothing

(Holt’s) 함수를 이용하여 값을 구하고,

•이 둘간의 차 - 절대 평균 편차(MAE: Mean Absolute

Error) - 를 최소화할 경우 나타나는 Exponential

Smoothing a계수의 값이 1이상인 경우 경향성의

존재한다고 판단하여 2단계로 진행

1st Step : Exponential Smoothing 이용 2nd Step : 회귀 분석 이용

•앞에서의 방법을 이용하여 얻은 향후 1년치의 데이터를

예측하고, 이에 대한 평균과 분산을 구하여 Monte Carlo

Simulation을 이용하여 미래의 대한 예상치를 추정한다.

3rd Step : Monte Carlo Simulation

Risk Transfer

Risk Control

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

11

2-5. Risk Retention

•인식하지못한 Event로인하여발생하게될 Cost중 사업에대해영향을주는부분에대해서만위험변화량을측정하고, 이에대해 Buffering를해둔다.

•Cost의 산정은 Risk Control에서구한 Risk Cost에 미인지 Event를통한 Risk의 Buffer에대한 Company Policy 를고려하여산정한다.

Event Recognition Problem

Reco

gn

ition

EVENT 1

EVENT 2

World

Risk a

Risk b

EVENT 6

EVENT 5Risk x

Risk y

No

Reco

gn

ition

미인지

된Even

t로

발생된R

isk

에

대한

대비가

필요

매각임대개발

Risk변화량

Company Policy

고려함

고려하지

않음

-

+

Allowance set-up

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

12

2-6. Valuation Model Framework

Environment Analysis

•기존의측정방법인 Value Measurement와위험에대한분석내용을포함한Model을제시하며, 환경분석, 이슈분석, 본원적가치측정,

위험평가등을통하여보다효율적인모델이됨을알수있다. 이러한모델을통하여사업성평가를수행시에보다효과적인평가가수행

되도록한다.

Feasib

ility

Verific

atio

n

Valuation Model

Value Measure-

ment

RiskTransfer

Qu

an

titativ

e A

naly

sis

Qu

alita

tive A

naly

sis

RiskControl

RiskRetention


Trend &Regional Analysis

Business Model Set-up

매각

임대

개발

Solver AHP

Simulation 대손충당금

Ris

kO

ptim

iza

tion

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

•2003년상반기부터서울최대도심지역인 '종로'에 30층규모의최첨단

인텔리전트빌딩을설립하여외국계기업의한국지사, 외국계정부기관의

한국주재기관, 국내주요대기업등을핵심고객군으로하는건물설립및

임대사업프로젝트를추진중이다.

•하지만, 현재시중에행정특별시이전에대한논의가활발하게진행되고

있으며, 이러한사실이현실로나타날경우투자자들이투자조건을변경할

것으로판단이되며, 이로인해차후의사업계획이변경되어야할가능성이

매우높다.

프로젝트시행사의고민

Situation

• 2003년 상반기부터서울 ‘종로’에 30층규모의최첨단인텔리전트빌딩을설립하여국내외의주요대기업등을핵심고객으로하는건물설립및임대사업프로젝트추진중

• A, B의두금융회사로부터투자조건을다르게제안을받은상태

시행사

A

B

Forecasting Uncertainty

• 행정특별시를서울에서충남권으로이전할수도있다는언론보도가계속나옴

• 이것이현실화된다면 Project의기대수익과비용이변화할것임

• 따라서 A,B 은행의투자조건도변경될것임

행정특별시

이전

Event

예상되는문제점

•잠재고객의감소가능성

•예상임대료수준의인하가능성

기대수익

•매입후보지의지가하락가능성

•투자조건악화가능성

비용

15

Valuation Model Framework -제약사항

Environment Analysis

Feasib

ility

Verific

atio

n

Valuation Model

Value Measure-

ment

RiskTransfer

Qu

an

titativ

e A

naly

sis

Qu

alita

tive A

naly

sis

RiskControl

RiskRetention



Business Model Set-up

매각

임대

개발

Solver AHP

Simulation 대손충당금

Ris

kO

ptim

iza

tion

•이러한위험관리를통한오피스빌딩사업에대한가치평가를진행하고자하나, 현재가지고있는 데이터의한계로인하여수요/공급에

대한분석을실시하지는못하였다.

•전개될사항에대한데이터들은시장에서사용되고있는실제데이터를이용하여합리적으로추정하여사용되었다.

3-1. 투자환경분석을 위한주요 요소파악

3-2. 환경분석에대한 정리

3. 주요경기동향및지역환경분석

17

Valuation Model Framework

Environment AnalysisFeasib

ility

Verific

atio

n

Valuation Model

Value

Measurement

RiskTransfer

Qu

an

titativ

e A

naly

sis

Qu

alita

tive A

naly

sis

RiskControl

RiskRetention



18

3-1. 투자환경분석을위한주요요소파악

•일반적으로부동산은거시적환경의영향을받으며, 이러한거시적환경요소들에의해서부동산을둘러싸고있는지역, 공급, 수요의각

요소들에게영향을주게된다.

CompetitorAnalysis

공급

Customer Analysis

수요

CompanyAnalysis

오피스빌딩프로젝트

잠재적시장진입자 (신규빌딩)

대체시장(타지역)

Trend Analysis

Regional Analysis• 수요예측에 거시경제적 관점의분석이 필요

• 거시경제의 변화로 수요와 공급의다면적인 변화 발생

• 임대시장 환경의 변화에 따라경쟁관계 발생

• 입지의 시장성이 중요한 요소

• 공실률 관리를 위해 적기의고객 확보 중요

• 임대시장 환경의 변화에 따라특정입지에 대한 매력도 급변

StakeholdersAnalysis

• 이해관계자간의 문제 발생시사업성의 영향을 크게 미치며, 사업의연속성에 문제를 발생시킬 수도 있음

MarketabilityAnalysis

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

19

3-2. 환경분석에대한정리

•주요경기동향, 지역분석, 이해관계자분석및사업성에대한검토한결과이지역에투자를하는 것은상당한매력이있다고판단이

되나, 향후내수침체가장기화될경우에사업성이악화될가능성이존재한다고볼수있다. (자세한 분석결과는 Appendix를참고)

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

지역의특성이나교통의편리성등을고려해볼때, 앞으로도이러한장점을계속지니게될것으로보이며, 청계천복구공사가끝나는이후에는현재의교통체증현상도많이개선될것으로보인다.

Region Analysis

이해관계자들에대해서는보다상세한분석이필요로하며, 이에따라다양한상황전개가될것으로생각되어지나, 이사례에서는투자자의투자조건에대한변화만있는것으로간주한다.

Stakeholders

Analysis

종로지역은그특성을반영하여대형빌딩을신축하는것이유리하다고판단되며, 관련기관과의협조와그빌딩이가지는상징성에따라가치가결정된다고볼수있다.

Marketability

Analysis

현재국가경제는내수보다는수출에의존하고있으므로, 장기적인관점에서볼때성장세가둔화될것으로보이며내수에대한특별한변화가없는한현재의경기상황이지속될것으로판단된다.

Trend Analysis

4-1. Data Gathering and Assumption

4-2. 각금융회사의 투자조건에따른 임대사업년수에 대한

BEP 추정


4-4. Risk Transfer - Issue Analysis

4-5. Risk Transfer - Interaction of Issues

4-6. Risk Transfer - AHP를이용한영향력측정(Risk Matrix)

4-7. Risk Control –통계적 방법을통한 데이터의추정

4-8. Risk Transfer, Control & Retention Summary

4-9. Feasibility Verification – Valuation Model

4-10. 타당성검토를 통한우리의 제언

4. 위험관리를통한오피스빌딩프로젝트가치평가

21

시나리오진행순서

1. Value Measure 측정

-이벤트가발생하지않는경우와이벤트가발생한경우를비교

2. Risk Management 측정

- Value Measure and Risk Transfer, Control & Retention를모두설정한경우

3. 타당성통한우리의제언

22

4-1. Data Gathering and Assumption

•Valuation을수치화하여구하기위한필요한기본가정들을제시하며, 프로젝트에의해결정되는값이외의것들은주요기관의연구자료와기타조사자료를활용하여현재시점의값들로결정했다.

•활용한주요기관의연구자료와기타조사자료는 Appendix를통하여확인할수있다.

Overview

List 내용

대지평수 3000 평

용적률 800%

연면적

(임대가능면적)

3000 평 x 800%

24,000 평

규모 지상 30층

위치 종로지역

성격 Intelligent B/D

핵심고객군

외국계기업의 한국지사

외국계정부기관의한국주재기관

국내주요대기업

빌딩내용연수 50년

토지상승비율 2.23%

보증금 월세의 10배로가정


7%

Revenue & Cost Factor

List 내용

평당

토지비

종로주요지역 9곳의공지시가를기준으로산출함

80,771 천원/평

평당

공사비

주상복합건축물의 공사비가고가이므로 보수적으로산출하기위해강남도곡동 주상복합건물건축사례로부터 산출함.

3,170 천원/평

시장

이자율

국공채(1년)의 시장이자율을기준으로산출

4.42%

관리비

2004년종로지역 대형빌딩의월관리비를기준으로 산출, 관리비중 5%가빌딩운영비용이라고 가정

1,600원/평

List 내용

공실률

종로구 A급 빌딩의공실률을기준으로산출

3.8 %

월세

종로지역대형빌딩의 월임대료를기준으로산출

92 천원/평

매각요구수익률

빌딩매각시, 빌딩건설에 투입한총액(토지비, 공사비와공사기간의 이자비용) 대비매각요구수익률

10%

공사기간

건축시작시부터 종료시까지의기간

2년

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

23



ility

Verific

atio

n

Valuation Model

Value Measure-ment

RiskTransfer

Qu

an

titativ

e A

naly

sis

Qu

alita

tive A

naly

sis

RiskControl

RiskRetention



Solver

24

4-2. 각금융회사의투자조건에따른임대사업년수에대한 BEP 추정

•A 금융회사의투자조건(투자자이자율 7%)와 B금융회사의투자조건(매각이익 70%, 임대이익 30%)에대해서각각 Payback방식에

의해 BEP를구하였다.

A 금융회사의 BEP 계산식 B 금융회사의 BEP 계산식

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

임대사업년수수익률

6.28 년7%

22.23 년9%


27.32 년70/30?

25


•앞서구해진값들을근거로하여각투자회사의프로젝트의수익성을평가했으며, 위험관리를하지 않을

경우를기준으로 A,B 두금융기관중어느하나를선택하는기준을제시한다.

- 프로젝트의 매년 임대수익 측면과 매년 매각이익 측면에서

모두 양의 현금흐름을 보이므로 A,B사 모두 투자자로

적격임을 알 수 있다.

- 투자원금을 빠른 시간 안에 상환하고 프로젝트 주기를 짧게

하는 전략을 위하고자 할 경우 A 금융기관 선택이

유리하고, 장기적인 측면에서 안정적인 임대수익을 원할

경우 원금상환의 압박이 적은 B 금융기관을 선택하는 것이

유리하다.

행정특별시 이전에 대한 이벤트가 발생하지 않는 경우

- 행정특별시 이전이라는 위험 때문에 투자자가 요구한

9%의 요구이자율을 수용하여 A 금융기관으로부터

투자자금을 조달하게 되면 임대수익이 음의 값을 갖게 되어

사업성에 악영향을 주어 BEP 시점을 늦추게 된다.

- 하지만, 다른 사업을 통해서 이익을 볼 수 있는 경우라고

가정하면, 해당 프로젝트를 진행하게 될 경우에는

B금융기간보다는 더 빠른 BEP를 보여줌으로

A금융기간을 선택하는 것이 유리하다.

행정특별시 이전에 대한 이벤트가 발생하는 경우

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

26



ility

Verific

atio

n

Valuation Model

Value Measure-ment

RiskTransfer

Qu

an

titativ

e A

naly

sis

Qu

alita

tive A

naly

sis

RiskControl

RiskRetention



AHP

27

4-4. Risk Transfer - Issue Analysis

•이슈분석은크게이슈를인식하는단계와이슈를분리하는단계등 2개의단계로구성되어있다.

•첫번째단계에서 Event로부터사업에영향을미치는이슈들을찾아내고, 두번째단계에서는이들

이슈들의연관관계를찾아내어실제로사업모델에어떠한영향을미치는지규명한다.

1st Step : Issue Relationship

EVENT

Issue 1

Issue 2

Issue 3

Issue 1.1

Issue 2.1

Issue 1.2

Issue 2.2

Issue 3.1

Issue 1.1.1

Issue 2.1.1

Issue 3-1-2

Issue 1.1.2

Issue 3.1.1

Issue 1.1.2.1

개발

매각임대

Issue 2.1.2

Issue 1.1.2.2

Issues from Environment

AnalysisEVENT

Level O

ne

Issue 1

Issue 2

Level

Th

ree

Issue 1.1.1

Issue 2.1.1

Issue 2.1.2

Issue 1.1.2

Level T

wo

Issue 1.1

Issue 2.1

Issue 1.2

Issue 2.1.3

Issue 1.2.1

Issues from Environment

Analysis

2nd Step : Leveling

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

28

4-5. Risk Transfer - Interaction of Issues

•이슈를본원적인가치에직접적으로영향을미치는 Final 이슈와간접적으로영향을미치는상위 이슈로

세분화하였다. ( 이슈에대한상세분석은 Appendix를 참고하시오.)

The Interaction of Issues

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

29

4-6. Risk Transfer - AHP를이용한영향력측정(Risk Matrix)

공실률 월세 공사비 관리비 토지비

Issue 영향력 영향 ∑ 영향 ∑ 영향 ∑ 영향 ∑ 영향 ∑

원자재값 상승 0.211 + +0.211

임대경쟁치열 0.035 + +0.035

토지가격상승 0.140 + +0.140

토지가격하락 0.084 + +0.084 - -0.084

인텔리전트빌딩임대업신규고객출현

0.058 - -0.058 + +0.058

입주매력도증가 0.042 - +0.042 + +0.042

입주매력도감소 0.086 + +0.086 - -0.086

외국정부주재기관감소 0.116 + +0.116

외국계기업입주 증가 0.030 - -0.030

외국계기업입주 감소 0.055 + +0.055

국내대기업입주 증가 0.057 - -0.057

국내대기업입주 감소 0.055 + +0.055

신규임대업자출현방지 0.030 - -0.030

합계 0.095 0.014 0.211 0.119 0.056

•이슈분석을통해얻어진각항목에대해 AHP를 수행하고이를통하여각항목의중요도를선정하였다.

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

30



ility

Verific

atio

n

Valuation Model

Value Measure-ment

RiskTransfer

Qu

an

titativ

e A

naly

sis

Qu

alita

tive A

naly

sis

RiskControl

RiskRetention



Simulation

31

4-7. Risk Control –통계적방법을통한데이터의추정

•주어진자료를바탕으로 Exponential Smoothing과 Regression을이용하여미래의예측치를추정하고, 향

후 1년간의추정된예측치를이용하여평균과분산을구한뒤이를Monte Carlo Simulation에사용하였다.

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

32



ility

Verific

atio

n

Valuation Model

Value Measure-ment

RiskTransfer

Qu

an

titativ

e A

naly

sis

Qu

alita

tive A

naly

sis

RiskControl

RiskRetention



대손충당금

Company Policy: 5%

33

4-8. Risk Transfer, Control & Retention Summary

•이슈에의해서구해진주요항목들에대해서영향도를 AHP를이용하여평가하고, 이를반영하여

초기투자비용과총수익을결정한다.

Issue Analysis를 통한 이슈의영향도결과

투자자요구이자율

시장이자율 공실률 월세 공사비 관리비 토지비

초기값 7% 4.42% 0.038 92,000 원/평,월 3,170,000원/평 1,600원/평,월 80,771,000원/평

이슈에의한가중치 합 0 0 0.095 0.014 0.211 0.119 0.056

초기값 x 이슈에의한가중치합

0 0 0.00361 1,288 668,870 190 4,523,176

결과값 7% 4.42% 0.04161 93,288 원/평,월 383,8870 원/평 1,790 원/평,월 85,294,176 원/평

예측데이터평균과분산을이용한시뮬레이션

이자율지가

변동률

관리비

변동률

월세

변동률공실률

2004년 2/4분기 4.22 0.94 0.11 0.39 4.91

2004년 3/4분기 4.13 4.49 -0.07 0.13 6.10

2004년 4/4분기 4.03 4.75 -0.26 -0.14 9.70

2005년 1/4분기 3.93 2.55 -0.57 -0.41 6.24

평균 4.08 3.18 -0.20 -0.01 6.74

분산 0.12 1.79 0.29 0.34 2.07

Risk Transfer

Risk Control

회사정책 – 대손충당금: 5%

Risk Retention

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

34



ility

Verific

atio

n

Valuation Model

Value Measure-ment

RiskTransfer

Qu

an

titativ

e A

naly

sis

Qu

alita

tive A

naly

sis

RiskControl

RiskRetention



Ris

kO

ptim

iza

tion

35

4-9. Feasibility Verification – Valuation Model

A 금융회사의 BEP 계산식 B 금융회사의 BEP 계산식

•Risk Control의시뮬레이션데이터가임대사업년수에따라달라짐으로 Risk Optimizer를사용하여값을구하여하나, 프로그램의제약으로인하여수작업으로최적의기간을추적하였다. ( 가정: 손익이 1억미만이면 BEP라고판단 )

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4


17.47 년7%

31.38 년9%


27.35 년70/30

36

4-10. 타당성검토를통한우리의제언

Value Measurement

초기 투자비용

340,680 백만원

Value Measurement 347,048 백만원

Risk Management 398,216 백만원

A 금융기관(임대년수)

6.28 년

22.23 년

31.38 년

초기투자비용

340,680 백만원

340,680 백만원

390,909 백만원

Eve

nt

위험요소를 반영한최적의투자안을선택

B 금융기관(임대년수)

27.32 년

27.32 년

27.35 년

Recommendation

Ch

ap

ter

1

Ch

ap

ter

2

Ch

ap

ter

3

Ch

ap

ter

4

•위험을반영한모델과위험을반영하지않은모델을비교해볼때, B 금융기관의투자안이위험에대해민감하지않음으로 B 금융기관을선택하는것이바람직하다.

•하지만, 시행사의성향에따라선택은달라질수있으며, 위험관리의어떤항목을가감하느냐에따라결과치는다르게나타나질수있다.

•해당모델은거시경제부분만을다루어져서개괄적인부분은볼수있으나, 오피스개발사업에서실제적으로 더중요한미시경제부분을다루지않았다.

•다수의투자자로부터투자를받아투자포트폴리오를구성하는것이일반적이나, 모델의단순성을위해서 2개투자회사만으로제약을하였다. 보다발전적인모델이되기위해서는다수의투자자로부터투자를받는모델로의확장이필요하다.

•대손충당금의경우 VAR를이용하여추정된하위 5%을반영하여설정하면, 보다합리적인모델이될것이라고판단된다.

사례적용을통한모델의한계

37

Q & A

Appendix

Appendix A. 부동산 프로젝트투자방식에 대한이해

Appendix B. 위험관리

Appendix C. 경기동향 및지역분석

Appendix D. 기초 조사자료데이터

Appendix E. 이슈 분석을 통한영향관계 분석

39

Appendix A. 부동산프로젝트투자방식에대한이해

•부동산개발프로젝트및자산운영등에참여하고있는부동산투자회사와금융회사를둘러싸고있는환경적요인들에알아보고이들의

관계에대해서세부적인분석을하였다. 이를요소중부동산투자회사는개발이익을, 금융회사는투자이익을가장중요한요소로

간주하고있음을알수있다.

수요 공급

부동산

개발

이익

흡수율

거시경제(정부및산업동향)

Go

od

투자판단

Bad

시장의규모

상품의수익성

가치의성장성

부동산투자이익

가용자금

중단

인플레이션시장매력도

소비자취향

상대적가격

신규개발

철거

매각

개발 임대

부동산투자회사의수익구조

시장이자율

공실률

월 세

관리비

토지비

공사비

투자자요구이자율

40

Appendix B – 1. 위험에대한인식및위험관리에대한방법

•세상에는수많은위험이존재하며, 어떠한위험들이존재하는지모두다알수없을뿐만아니라, 이러한위험들을모두관리할수도

없으며, 그럴필요도없다고판단한다.

•따라서, 우리에게영향을주는위험중우리가느끼는임계치를넘은중요한위험에대해서만관리를하는것이타당하며, 이렇게하는

것이더변화에대해관리하기가더쉬울것으로생각되어진다.

1st Step : Event & Risk

세상에서는수많은이벤트가발생하고있다.

EVENT 1

EVENT 2World

Risk a

Risk b

2st Step : Event & Risk

하지만, 모든이벤트가위험요소를갖고있는것은아니다.

EVENT 1

EVENT 2World

Risk a

Risk b

합리적인 사업모델 추구

Valuation Model

Risk

Business Plan

•합리적인사업모델이되기위해서는이러한위험에대한초기단계부터관리를하는것이바람직하며, 매위험발생시마다사업계획을수정해야하는것은바람직하지않다고판단한다.

•일반적으로위험은정량적이기보다는정성적요소를가지고있으므로사업계획에반영되지않는경향이강하다.

•위험관리를통하여좀더합리적인사업모델을제시할수있다고판단되어진다.

41

Appendix B – 2. 위험의종류및성격에대한이해

The Factor Analysis without External Risk

The Factor Analysis with External Risk

인식된 Event + 미인식된 Event

Factor의 본원적Risk Cost의 범위

• 사업계획 수립 시내부적 Risk를기준으로

각요소들의 값을 구하고, 이를 통하여

Value Measurement를산정한다.

여기에 각 요소가 가지고 있는 본원적

Risk를추가하여 반영한다.

• 사업계획 수립 시외부적 Risk와각

Factor들과의 연관관계와 영향관계를

규명하고 Risk Cost로반영한다. 여기에

Event 미인식로 발생한 위험에 대한

부분을 Allowance로설정 Cost화한다.

본원적

위험

Risk Management

외부적

위험

Net Effect

외부적Effect

미인식Effect

본질적Effect

•부동산투자가장기간에걸쳐이루어지게됨으로위험을인식하여이를사업성평가에반영하는것이중요한척도라고판단된다.

•앞에서언급한요소들의통계적데이터를이용한미래추정치를본원적요소의미래변화위험으로간주하였으며, 외부의주요현상으로

인한위험요소를외부환경의미래변화위험으로간주하여내-외부변화에대한위험요소를사업성 평가에반영하였다.

42

Appendix B - 3. 위험에대한분류

.

Ris

k Id

entific

atio

n

EVENT

IssueAnalysis

Risk Categorization

•이들위험에대한관리를하기위해서는위험을분류, 관리, 대응하는것이매우중요한일로간주되어진다. 즉, 사업성을위협하는많은

요소파악하고, 이에대해대비하기위하여위험을비용화하는작업을하여투자에대한사업성평가시에보다합리적으로선택할근거를

제시한다.

Risk Categorization Flow

Statistical Data

Un

kn

ow

nK

no

wn

능동적대처가능유무

uncontrollablecontrollable

④

Risk Retention

③

Risk Control

②

Risk Transfer

①Value

Measurement

DA

TA 존재유무

Controllable

Controllable

Value Measurement

Risk Transfer

Risk Control

Risk Retention

Risk의 Cost 화

Y

N

Enviro

nm

ent A

naly

sis

Regional factor &

Trend Analysis

Demand –Supply Analysis

Y

N

Y

N

43

Appendix B -4. 위험평가를통한위험관리

• 위험평가는투자자가직면할수있는위험을사전에인지하여그적정크기를측정하고현재까지알려진위험을감안하여현재위험과

미래에발생할지도모르는잠재적위험을줄이는행위를말한다.

•위험평가는투자자가직면할수있는위험을사전에인지하여그적정크기를측정하고현재까지알려진위험을감안하여현재위험과

미래에발생할지도모르는잠재적위험을줄이는행위를말한다.

•7가지 요소 (시장이자율, 투자자요구수익률, 공사비,

토지비, 관리비, 월세, 공실률)을 구하고 개발이익,

임대이익, 매각이익에 적용하여 총 이익을 구한다.

Value Measurement

•파악된 이슈들에 대해 AHP를 이용하여 가중치를

부여하고, 이를 비용화하여 사업 평가에 반영하거나 파생

금융 상품 및 보험 상품 등을 이용하여 위험을 재무적으로

헤지(Hedge) 한다.

Risk Transfer

•인식하지 못한 Event에서 발생된 Risk로 인한 미래의

손실을 회사 정책적으로 Buffering의 폭을 설정, 충당금

또는 준비금의 형태로 준비하는 것이다.

Risk Retention

•각 요소들에 대한 과거의 데이터를 이용하여 미래의

예측치를 추정하여 평균과 분산을 구하고, Monte

Carlo Simulation를 이용하여 시뮬레이션 해본다.

Risk Control

1 2

3 4

Uncontrollable / Known

Uncontrollable / Unknown

controllable / Known

controllable / Unknown

44

Appendix C - 1. 동향분석(Trend Analysis)

•수출위주의기업의추가적인사무실요구발생

수요

•추가적인빌딩건설에대한우려 축소

공급

•최근국내경제는세계경제회복사이클의영향을받으면서 ‘내수부진’이라는문제에직면하고있는 상황이며, 수출의성장기여도는세계

경제회복과중국에대한수출증대로인해높아져가고있는반면, 내수는소비가여전히부진하나수출의급신장으로제조업생산활동이

활발하고가동률이높아지는등개선움직임을나타내고있다.

• 소비재 판매가 감소세를 계속 지속할 것으로 예상됨

소비부진지속

• 설비 투자지수가 전년대비 소폭 상승하여 개선될 조짐이 보임

설비투자및전망

• 공공부분의 토목건설 부진과 건설 수주액이 저조한 하락세를 보임

건설투자호조세둔화

• 제조업 생산의 증가세가 확대 중이며, 긍정적인 전망 예측

제조업현황

• 전년 대비 부동산 및 임대업 경기 지수의 소폭 하락 예상

부동산임대업

• 국제 원자재 가격의 큰 폭 상승으로 인한 소비자 물가의 상승

물가및고용

사업성강화

사업성약화

•내수기반의기업의임대가하락요구및철수

수요

•국제원자재인상으로인한건설비인상

공급

45

Appendix C - 2. 지역분석(Regional Analysis)

•대상지역지구에대한전반적인특징을파악하고, 해당지구의지리적경계및상징성등을이해하며, 대상지역내부의편의시설및

접근성등을평가하여타지역과의경쟁력여부를판단하고, 이를통해해당지역의강점및약점을파악하고자한다.

•국내최대규모의대형서점 3곳과,

7개의극장(25개관), 대형빌딩,

어학원, 유학원등일일유동인구100만명이상인지역임

지역지구특징

•조선시대부터상권이형성되어오랜역사와문화적배경을지고있음

지리적상징성

•고객접근성: 도심중심에위치하고있어접근성이뛰어남

•대중교통수단: 지하철 3개노선과다수의버스노선존재

접근성

종로지역에대한지역분석

•금융기관및정부관련수출입관련기관들이허브를형성하고있음

편의시설

46

Appendix C - 3. 이해관계자분석(Stakeholder Analysis)

•오피스빌딩건설에관계하는다수의이해관계자가존재하게되며, 각이해관계자는어떤부분에있어서는이익을, 다른부분에있어서는

손실을가져오게됨으로이를분석하고이에대한관계를이해하는것이필요하다. 이해관계자들중에서중요이해관계자를토지소유주,

금융회사, 건설회사로인식하고이들로만한정해서분석을실시한다.

오피스빌딩

프로젝트

Land

Funding

Construction

이해관계자분석

고객

토지소유주 금융회사 건설회사

정부

경쟁업체

지역사회

협력업체

• 상황: 사실상의 계약 체결을 위한 대부분의 조건 합의

• 잠재위험: 토지 가격 하락 시 토지 판매 거부

토지 가격 상승 시 추가비용 발생

토지소유주

• 상황: 2개의 투자 회사로부터 투자 의향 파악

• 잠재위험: 사업성 악화 시 이자율 인상 요구 혹은 사업 포기

금융회사

• 상황: 현재 특정 건설회사 선정 없음

• 잠재위험: 1군 업체 선정 시 공사비 인상

2군 업체 선정 시 사업성 약화

건설회사

47

Appendix C - 4. 시장분석(Marketability Analysis)

•해당지역의지역선호도및성향을파악하여대상고객의 needs를이해하고, 주변경쟁자및주요 경쟁상황에대해이해하여야한다.

또한, 주거진여건하에서의자사의역량을집중할수있도록선택적이고집중적인방법을찾을수 있도록노력한다.

• 주요고객층: 국내 대기업, 외국계기업의지사, 외국공관

• 수출입기업의경우정부관련기관과의긴밀한협조중요• 외국계기업의경우교통편리성등접근성보다는건물의이미지를중시하고있음

소형Targ

etin

g

시장매력도분석

중형 대형• 빌딩의공실률이점차증가세를나타내고있음

• 오피스빌딩임대시장의규모별선호차별화현상심화(대형빌딩선호현상뚜렷해짐)

Po

sitio

nin

g

Seg

men

tatio

n

공실률이증가하고있으나대형빌딩의경우소폭증가세를보이고있음

Production Efficiency

Target Solution

ProductDifferentiation

중소기업대기업,

외국계기업,정부기관

48

Appendix C - 5. Value Association

빌딩의규모

빌딩의이미지

관련기관과의유기적협조

Value Association of Customer Needs

•주요고객층인국내대기업, 외국계기업의지사, 외국공간이종로지역으로입주를결정하기위해고려하는주요한사항들은크게

관련기관과의유기적협조, 빌딩의이미지, 빌딩의규모측면으로볼수있으며, 이러한사항을볼 때고급화된대형인텔리전트빌딩을

건설하는것은바람직한방향으로판단되어진다.

비싼임대료 수출입

업무원할

고급빌딩

규모의경제실현

지역의상징성

편리한접근성

빌딩내많은

편의시설

업무처리의편리성

49

Appendix D. 기초조사자료데이터

표2. 2004년종로구 A급 빌딩의임대가및관리비

알투코리아한국감정협회

표1. 2004년현재종로주요지역의 A급 빌딩의공지시가

표3. 2004년종로구 A급 빌딩의임대가및관리비

50

Appendix E - 1. The Relationship between Issues and Factor

Bu

sin

ess M

od

el

• Final 이슈를중심으로 Business Model과의관계와본원적요소들과의관계를살펴본다.

Relationship Analysis

Final Issues

Facto

rs

관리비


토지비

공사비

원자재 값 상승

임대

임대경쟁치열

토지가격상승

토지가격하락

인텔리전트 빌딩임대업신규고객 출현

입주매력도 증가

입주매력도 감소

신규임대업자 출현방지

외국정부주재기관 감소

외국계기업 증가

외국계기업 감소

국내대기업 증가

국내대기업 감소

공실률

월 세

매각

개발

시장이자율

En

vir

on

men

tA

naly

sis



51

Appendix E - 2. The Description of the Final Issues

Effect on Factors

•행정특별시이전이라는 Event에의해발생하는이슈, 환경분석을통해밝혀낸이슈들과 Final 이슈와의연관관계를살펴보며, 이러한

연관관계의분석을통해 Final 이슈가 Business Model 에어떻게영향을주는지살펴본다.

•임대경쟁이치열해질경우임대료의인하와추가적인관리비가발생하며토지가의변경은매각, 개발사업에영향을주게된다.

임대경쟁

치열

•대형빌딩에입주한행정기관이행정특별시로이주할경우, 임대를하지못한빌딩이많이발생하므로임대시장경쟁이치열해질것이다.

•적절한공실률관리를위한임차인모집을위해추가적인홍보비용이발생하고이로인하여빌딩들간의임대료의인하가능성이있다.

Effect on Factors

토지가격

상승

•행정특별시이전이후로경제,문화적수도로서의기능이더욱 강화될것이다.

•이러한요인에따라토지가가상승하게되는데, 이는빌딩용토지구입비의증가와빌딩매각시매각가치의증가에직접적인영향을줄것이다.

Effect on Factors

토지가격

하락

•서울시의인구가감소되고종로지역의유동인구가감소하게되면, 종로지역의시장성이떨어지게될것이다.

•이는토지가에반영되게되는데, 토지가가하락할경우토지구매비용을감소시켜새로운임대업자의출현을유발, 임대시장의경쟁을심화할것이고이는홍보비용의증가로이어질것이다.

Effect on Factors

입주매력도

증가

•기업에대한규제완화, 종로의경제적기능외에인구의감소로교통체증등의

문제가감소되므로이에따라입주매력도가증가하게된다.

Effect on Factors

입주매력도

감소

•중앙행정기관과의연계성이중요한업종의경우행정특별시로서지니고있던

이점을상실함으로써입주매력도가떨어지게된다.

관리비

토지비

관리비토지비

월 세공실률

월 세공실률

52

Appendix E - 2. The Description of the Final Issues – Continued

•외국정부주재기관들이행정특별시로이전함으로써임대사업의수익성을악화시킬것이고외국계기업과국내대기업의경우는서울지역에대한기업입지의규제완화와종로지역의경제,문화적인기능의강조로임대사업의수익성을향상시킨다.

•환경분석을통해밝혀진것처럼최근의국제원자재가상승은건축공사비의상승을야기하며, 국내수출기업의호조는행정특별시이전이후종로지역의경제적기능이강화될경우임대수요의증가를유발한다

Effect on Factors외국정부주재기관감소

•경제,문화적인측면보다는,정치적인측면에서의입지가중요한 외국정부의주재기관은행정특별시가이전하게됨으로써이에따라이전하게될가능성이높다.

Effect on Factors외국계기업국내대기업입주증가

•기업의입지에대한규제완화나종로지역의경제적기능이강화될경우주고객군인외국계기업과국내대기업의입주증가가예상된다.

•반대로국내소비시장의부진의영향을많이받거나, 종로지역의 유동인구의크기, 중앙행정기관과의물리적거리가중요한기업의경우감소가예상된다.

Effect on Factors

•유가상승등최근의국제원자재값의상승은빌딩건축시공사비의 상승에직접적인영향을준다.

국제원자재값

상승

Effect on Factors•수도가이전될경우서울지역의기업에대한규제가완화되고, 종로지역의경제적기능이강화되면신규고객의출현가능성이크다.

•최근수출의호조로수출관련기업의임대수요증가예상된다.

인텔리전트빌딩입주

신규고객증가

외국계기업국내대기업입주감소

Effect on Factors

공실률

공실률

공실률

공사비

Effect on Factors

•원자재값상승, 정부의부동산규제등은건설경기가침체시켜신규입대업자의출현을간접적으로억제하는효과를발생한다.

신규임대업자출현방지

공실률

임대료공실률