View
545
Download
98
Category
Preview:
DESCRIPTION
konsep perancangan mixed used building kantor sewa dan mall elektronik yang ada di kota surabaya. sebagai suatu usaha untuk menggabungkan 2 buah fungsi bangunan yang berbeda
Citation preview
2013
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 DEFINISI DAN PENGERTIAN JUDUL
- Kantor : tempat suatu badan usaha di mana dilaksanakan pekerjaan
administrasi yang dapat dikerjakan dengan tangan maupun
dengan mesin.
Sedangkan pengertian pekerjaan administratif yaitu :
Suatu system manajemen yang umum yang menyangkut
kebijaksanaan dalam pembuatan produk, pemasaran, distribusi,
pembelian dan pengaturan bahan, hutang piutang, kepegawaian,
gaji dan kesejahteraan.
- Sewa Pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa.
Uang yang dibayarkan karena memakai atau meminjam sesuatu
Yang boleh dipakai dengan membayar uang
Ongkos, biaya pengangkutan (transpor)
Sehingga pengertian Kantor Sewa Surabaya adalah
Suatu wadah untuk menampung kegiatan manusia berkelompok,
bersifat administrative serta melembaga dalam suatu bentuk usaha
komersial, dengan cara menyewakan ruangan pada pihak yang
memerlukan untuk mendukung usaha pihak tersebut dalam
mencapai tujuannya dimana wadah tersebut berada di kota
Surabaya.
- Mall Jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa
berjalan jalan yang teratur sehingga berada di antara antar toko-
toko kecil yang saling berhadapan. Karena bentuk arsitektur
1
2013
bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mal memiliki
tinggi tiga lantai.
- Elektronik adalah alat yang dibuat berdasarkan prinsip elektronika serta
hal atau benda yang menggunakan alat tersebut. dan antara lain
dapat digunakan pada :
- elektronik konsumen, alat elektronik untuk penggunaan pribadi
dan sehari-hari
- media elektronik, sarana media massa yang mempergunakan alat
elektronik modern, misal radio, televisi, dan film
Sehingga pengertian Mall Elektronik adalah
Sebuah pusat perbelanjaan khusus yang menyediakan, menjajakan,
memperjualbelikan peralatan elektronika baik yang digunakan
untuk kehidupan sehari-hari (aktifitas), perkantoran, pendidikan,
maupun teknologi yang diwadahi dalam suatu wadah (bangunan)
khusus.
Oleh karena itu pengertian dari kantor sewa dan mall elektronik di Kota
Surabaya adalah sebuah wadah untuk menampung kegiatan manusia berkelompok,
bersifat administrative serta melembaga dalam suatu bentuk usaha komersial, dengan
cara menyewakan ruangan pada pihak yang memerlukan untuk mendukung usaha
pihak tersebut serta dilengkapi dengan adanya penyediaan pusat perbelanjaan khusus
elektronik pada suatu cakupan lingkungan / wilayah yang memperdagangkan,
menjajakan, serta memperjualbelikan peralatan elektronika baik yang digunakan
untuk kehidupan sehari-hari (aktifitas), perkantoran, pendidikan, maupun teknologi di
Kota Surabaya.
1.2.1 LATAR BELAKANG MASALAH
Surabaya sebagai ibukota provinsi di Jawa Timur dan disebut sebut sebagai
kota terbesar kedua setelah Jakarta terkenal dengan sebutan kota INDARMADI
2
2013
(Industri, Dagang, Maritim, dan Pendidikan). Dalam perkembangannya saat ini,
Surabaya memiliki peran penting dalam pengembangan bidang industry,
perdagangan, dan jasa. Bahkan saat ini kota Surabaya tengah berbenah menjadi pusat
perdagangan internasional. Hal ini didukung dengan tersedianya dua buah sara
transpotasi perhubungan penting di kota ini, yaitu bandara internasional Juanda dan
pelabuhan Tanjung Perak. Kedua sarana perhubungan tersebut saat ini terus berbenah
bersama sama dengan sarana-saran lain yang ada di Kota Surabaya.
Perkembangan kota Surabaya juga dapat dilihat dari laju pertumbuhan
ekonomi sebesar 8,36% setiap tahun atas dasar harga konstan dan akan tetap
diupayakan untuk dipertahankan di atas angka 7,5% per tahunnya. Untuk mendukung
perkembangan ekonomi tersebut maka pemerintah Kota Surabaya sendiri menyusun
beberapa strategi untuk menempatkan pusat-pusat pelayanan yang diarahkan sebagai
berikut :
- Pusat dari perdagangan regional dipertahankan di sekitar Kembang
Jepun.
- Daerah pusat kota tetap dipertahankan di sekitar Tunjungan dengan
peremajaan dan perluasan wilayah yang lebih konsentrik bentuknya.
- Pusat unit pengembangan akan disebarkan di berbagai wilayah kota di
Surabaya.
Berdasarkan stategi penyebaran pusat unit pengembangan di atas, maka disusunlah
usulan struktur perdagangan dengan centre of nucleus sebagai CBD yaitu pada kawasan
Kembang Jepun, Surabaya.
Pada kawasan-kawasan nucleus tersebut akan direncanakan sebagai pusat
perdagangan dan perkantoran di Kota Surabaya, seperti Tunjungan Plaza, World Trade
Centre Surabaya. Sedangkan untuk perkembangan di sector industry di kota Surabaya telah
melebar di bagian Surabaya bagian timur. Dari perkembangan-perkembangan di bidang
ekonomi maupun industry tersebut telah nampak bahwa pemerintah di Surabaya juga ikut
mendukung segala penyediaan sarana maupun prasarana di kota tersebut.
3
2013
Selain kita ketahui bahwa Surabaya menjadi salah satu kota di Indonesia yang
perkembangan ekonomi dan industrinya sangat berkembang pesat, sebenarnya kota ini
memulai perkembangan ekonominya di tahun 1990an. Dimana pada tahun tersebut kondisi
perkantoran di Surabaya masih banyak yang berupa gedung dengan 4 lantai serta rukan
(rumah kantor). Seiring dengan perkembangan dan pertumbuhan ekonomi yang dicapai
kota ini, maka mulai bermunculanlah gedung-gedung perkantiran milik pemerintah/ swasta
dengan jumlah lantai yang lebih banyak dan lebih modern lagi. Seperti Wisma BRI, World
Trade Centre Surabaya dan Graha Pena. Selain mulai bermunculan kantor kantor dengan
bangunan yang tinggi, tidak ketinggalan juga di kota ini mulai bermunculan mall (pusat
perbelanjaan) seperti Tunjungan Plaza, Tunjungan Centre, Delta, dan sebagainya.
Pertumbuhan ekonomi yang cukup pesat tersebut membuat kawasan di pusat kota
menjadi penuh sesak oleh pembangunan yang ada. Hal itu juga mengharuskan pemerintah
setempat untuk memutar otak lebih dalam lagi agar efisiensi lahan di kota tersebut dapat
dimaksimalkan dalam penggunaannya. Selain efisiensi lahan yang seharusnya diterapkan
pada lahan di kota tersebut, juga seharusnya diterapkan juga bangunan mixed use (multi
fungsi) agar penggunaan fasilitas serta fungsi dari sebuah bangunan lebih optimal lagi.
Selain pemerhatian dan perkembangan kota Surabaya di bidang industri, dan
ekonomi terutama di bidang perkantoran yang ada di kota tersebut, maka kota ini pasti
juga tidak bias dilepaskan dari sebuah perkembangan teknologi yang ada pada zaman
sekarang ini. Pada era globalisasi ini seiring dengan berkembangnya ilmu pengetahuan
dan teknologi, berkembang pula kebutuhan akan sarana atau peralatan guna memenuhi
kebutuhan hidup sehari-hari, dari peralatan hidup yang sederhana sampai yang
mutakhir dituntut untuk dapat dipergunakan secara cepat, efisien, serta teknologi
modern terwujud dalam peralatan elektronik. Pada era ini peralatan teknologi merupakan
hal yang tidak bias ditolak oleh setiap Negara di seluruh dunia termasuk di Indonesia
sendiri. Dimana pengaruh dalam membantu aktifitas manusia sangatlah dibutuhkan
keberadaannya, baik peralatan elektronik dalam kebutuhan rumah tangga, perkantoran,
sarana media dan telekomunikasi. Bahkan peralatan elektronik pada jaman sekarang ini
telah memberikan dampak yang besar dan telah menjadi sebuah gaya hidup bagi
kalangan masyarakat modern.
4
2013
Di era yang serba online ini, masyarakat luas khususnya Indonesia sudah tidak
asing lagi dengan toko online. Bisnis toko online di tahun 2011 ini masih sangat
menjanjikan karena diprediksikan jumlah pengguna internet akan terus meningkat
dengan pesat sehingga membantu pertumbuhan bisnis toko online tersebut.
Internet adalah lahan subur yang bisa diolah oleh siapapun karena menyediakan
beragam jenis peluang usaha dengan keuntungan yang memikat dan untuk memulainya
tidak membutuhkan banyak modal dibandingkan mendirikan usaha di dunia nyata.
Ada berbagai konsep toko online yang sudah diterapkan oleh para pelaku jual-beli
online di Indonesia, baik dalam bentuk individu maupun perusahaan. Umumnya
mereka menerapkan konsep dengan menggunakan website milik sendiri, blog, forum,
hingga situs pertemanan sebagai media jual-beli. Salah satu konsep jual-beli online yang
dapat dibilang cukup menarik adalah konsep mal dalam bentuk online.
Menurut Rainer dan Cegielski (2011, hal 207), Mal Elektronik disebut juga
cybermall atau e-mall adalah kumpulan toko-toko individu di bawah sebuah alamat
internet tunggal. Ide yang mendasari dari sebuah mal elektronik adalah sama seperti pusat
perbelanjaan biasa yang menyediakan suatu tempat belanja dengan menawarkan banyak
produk dan jasa.
Dengan adanya Mal Elektronik menguntungkan pihak penjual dan pihak pembeli.
Keuntungan bagi pihak penjual adalah sebagai ajang mempromosikan produknya dan
dapat merekam transaksi pemesanan. Keuntungan bagi pihak pembeli adalah dapat
berbelanja di satu tempat dengan produk yang berbagai macam jenisnya.
Oleh karena itu kawasan Indonesia khususnya bagian Timur yaitu Surabaya
seharusnya memiliki sebuah wadah/ fasilitas pusat perdagangan elektronik (Mall
elektronik) yang dapat menampung segala kebutuhan masyarakat dengan cara
memfokuskan pada penjualan serta pameran-pameran peralatan elektronik terbaru. Kita
mengetahui bahwa animo masyarakat khususnya di kota besar di Indonesia, kebutuhan
akan peralatan elektronik itu sendiri dari hari ke hari akan semakin meningkat. Hal tersebut
juga pasti terjadi di Kota Surabaya karena kota ini menjadi kota no 2 terbesar di Indonesia
5
2013
setelah Kota Jakarta. Peningkatan kebutuhan elektronik di Kota Surabaya dapat terlihat di
tabel data yang dikeluarkan oleh Badan Pengelola Teknologi Informasi dan Komunikasi
Kota Surabaya (Bapetikom) dalam kurun waktu 4 tahun terakhir.
Selain dari hal tersebut animo minat masyarakat Surabaya akan kebutuhan
elektronik khususnya pada peralatan elektronik untuk kegiatan rumah tangga, perkantoran,
pendidikan serta telekomunikasi mengalami kenaikan yang sangat signifikan dari tahun ke
tahun. Hal ini bias kita buktikan dari grafik yang ada di Badan Pengelola Teknologi dan
Komunikasi Surabaya pada tahun 2001 hingga 2006.
Grafik 1 : Grafik pertumbuhan dan perkembangan peralatan elektronik di Surabaya
6
2013
Dengan melihat serta mencermati dari data dan grafik di atas kita dapat melihat
bahwa kebutuhan masyarakat Surabaya akan peralatan elektronik baik peralatan elektronik
rumah tangga, perkantoran, pendidikan maupun telekomunikasi sangatlah tinggi. Maka
dari itu diperlukan sebuah wadah untuk dapat menampung dan memperjualbelikan
peralatan elektronik serta penyelenggaraan pameran-pameran khususnya di bidang
elektronik.
1.3 PERMASALAHAN
Permasalahan dalam perancangan dan perencanaan kantor sewa dan mall
elektronik di Kota Surabaya ini adalah bagaimana merencanakan dan merancang wadah
yang dapat menampung segala kegiatan-kegiatan kantor sewa dan mall khusus elektronik
dalam sebuah wadah yang dapat melingkupi kedua aktifitas tersebut serta memenuhi
persyaratan fungsional dan mampu memberikan kondisi aman, nyaman dan menarik bagi
penggunanya, sehingga aktivitas yang berlangsung di dalam bisa berjalan selaras sesuai
fungsi dan tujuannya.
1.4 TUJUAN DAN SASARAN
1.4.1 TUJUAN
Tujuan dari perancangan dan perencanaan kantor sewa dan mall elektronik ini
adalah untuk merumuskan masalah yang berkaitan dengan penyediaan dan pengadaan
kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya sebagai sebuah bangunan mixed
use (multi fungsi) dengan tetap menyediakan serta melaksanakan fungsi utamanya
yaitu menyediakan sebuah fasilitas untuk warga Surabaya dalam cakupan kantor sewa
dan mall elektronik yang efisien, fleksibel, nyaman, dan efektif.
1.4.2 SASARAN
Sasaran dari perencanaan serta perancangan kantor sewa dan mall elektronik
ini adalah untuk mendapatkan ketentuan-ketentuan/ criteria yang digunakan sebagai
sebuah landasan pokok program perencanaan serta perancangan kantor sewa dan mall
elektronik di Kota Surabaya sebagai sebuah mixed use building dengan menekankan
pada konsep desain arsitektur modern.
7
2013
1.5 METODE DAN PENYELESAIAN
Metode pembahasan yang digunakan secara keseluruhan adalah deskriptif analisis
dan sintesis yang melalui tahap-tahap sebagai berikut :
1.5.1 Tahap Awal
Melakukan pengumpulan data, baik data primer berupa pengamatan
langsung di lapangan, maupun data sekunder berupa data dari literature,
instansi, nara sumber dan mass media. Data yang dikumpulkan tersebut diolah
hingga berbobot pra-analisis artinya sudah dipilah-pilah, dikategorikan dan
dikalkulasikan, sehingga mudah dibaca dan dimengerti. Tahap awal tersebut berupa :
- Pengumpulan Data
Dalam merencanakan dan merancang sebuah bangunan dibutuhkan
berbagai macam data yang relevan. Data-data yang dibutuhkan tersebut
dibedakan menjadi:
a. Data Primer
Didapat dari hasil eksplorasi fisik dan non fisik dari site yang akan
digunakan sebagai kawasan kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya.
b. Data Sekunder
Merupakan data tambahan/ pelengkap yang digunakan sebagai
pendukung. Dalam tahapan proses pengumpulan data-data tersebut hal-hal
yang perlu dilakukan adalah:
b.1 ). Survey
b.1.1 Survey Fisik
Meliputi : Lokasi, site plan, denah, tangga, utilitas, potongan, tampilan
bangunan ( tampak).
8
2013
b.1.2 Survey Non Fisik
Meliputi : Kondisi lingkungan sekitar site (exsisting), kondisi
masyarakat sekitar lingkungan site, kondisi bangunan sekitar site,
kondisi iklim/ cuaca yang ada di lingkungan site.
- Studi Literatur
Pada proses ini, perancang mencoba mencari data melalui sumber buku-
buku referensi dan situs-situs internet yang terkait dengan spesifikasi
arsitektural pasar tradisional.
- Studi Komparasi
Untuk lebih mendukung obyek pembahasan selanjutnya, perancang
melalui studi banding dari obyek bangunan yang telah ada.
1.5.2 Tahap kedua
Tahapan menganalisa data yang ada serta mengenali potensi dan masalah
yang timbul, mencari keterkaitan antar masalah sehingga diperoleh gambaran
mengenai sebab timbulnya masalah. Tahap ini telah didasari pada landasan teori
berupa standar-standar yang berasal dari literature. Setelah itu tahap tindak
lanjut dari analisis dengan berupa memecahkan masalah secara meyeluruh dan
dengan pertimbangan dari berbagai segi. Peraturan-peraturan pemerintah yang
berlaku, potensi yang ada serta factor-faktor lain yang berpengaruh diolah secara
terpadu sehinnga diperoleh output berupa alternative-alternatif pemecahan masalah
yang dalam hal ini berupa landasan dan program perancangan. Tahapan ini berupa :
- Analisa Data
Dalam proses perencanaan dan perancangan kantor sewan dan mall
elektronik di Kota Surabaya ini, pada tahapan analisa akan dilakukan
pengolahan data-data yang telah terkumpul dan dikelompokkan
berdasarkan pemrograman fungsional, performansi, dan arsitektural.
9
2013
Analisa Fungsional bertujuan untuk mengidenifikasi penggunaan pasar
tradisional, termasuk kegiatan pengguna, kebutuhan dan aktivitas di dalam
pasar tersebut. Analisa Performansi membahas tentang persyaratan atau
kriteria persyaratan dan program ruang dalam bangunan pasar tradisional.
Analisa Arsitektural merupakan tahap penggabungan dari hasil identifikasi
kedua hasil analisa sebelumnya (fungsional dan performansi). Dalam
proses ini akan menganalisa masalah massa, ruang, tampilan, pengolahan
site, utilitas, dan struktur bangunan yang menyatukan antara tuntutan
kebutuhan pengguna dengan persyaratan yang ada.
- Konsep Perencanaan dan Perancangan
Dari proses analisa dan sintesa arsitektural akan dihasilkan beberapa konsep
yaitu konsep tampilan bangunan, konsep utilitas, konsep struktur bangunan,
konsep ruang, konsep penataan site, serta konsep pengolahan masa
bangunan.
- Penyajian Data Fisik dan Non Fisik
Data yang dibutuhkan dikumpulkan melalui observasi (tinjauan langsung
ke lokasi objek), ditambah dengan dilakukannya wawancara yang sesuai
dengan tujuan dan sasaran yang akan diperlukan. Selain itu juga menjadi
bahan literatur yang menunjang teori-teori tentag objek yang dibahas (studi
literatur).
Data tersebut dibagi dan dikelompokkan menjadi dua bagian, yaitu data
fisik dan non fisik.
- Data fisik, meliputi lokasi site, ukuran site, denah peruangan, bentuk
atau tampak bangunan, potongan, interior atau eksterior, utilitas,
struktur dan konstruksi, material bahan dan sebagainya.
10
2013
- Data non fisik, meliputi aktivitas user, jenis kelamin, pekerjaan,
karekteristik, umur, latar belakang, religi, sosial masyarakat
lingkungan pasar.
1.6 SISTEMATIKA PEMBAHASAN
Penulisan Konsep perencanaan dan perancangan kantor sewa dan mall elektronik
di Kota Surabaya ini menggunakan sistematika pembahasan sebagai berikut :
BAB I PENDAHULUAN
Berisi tentang pokok-pokok pemikiran yang melatar belakangi pemilihan judul,
tujuan, sasaran dan manfaat pembahasan, lingkup pembahasan, metode
pembahasan dan sistematika pembahasan.
BAB II TINJAUAN UMUM KANTOR SEWA DAN MALL
ELEKTRONIK SEBAGAI MIXED USE BUILDING
Berisi uraian tentang pengertian dan kriteria kantor sewa, mall elektronik dan
fasilitas pendukung. Dibahas pula penggabungan kantor sewa dan mall
elektronik dalam bangunan (mixed use building), pengertian dan criteria
mixed use building. Pada bab ini juga akan dijelaskan mengenai lokasi yang
akan digunakan sebagai site kantor sewa dan mall elektronik tersebut lebih rinci
lagi.
BAB III TINJAUAN KHUSUS BANGUNAN KANTOR SEWA DAN MALL
ELEKTRONIK DI KOTA SURABAYA
Dalam pembahasan bab kali ini akan lebih membahas lebih dalam lagi
mengenai kantor sewa dan mall elektronik yang akan direncanakan.
Pembahasan yang akan dipaparkan berupa pengertian dasar dari kantor sewa
dan mall elektronik, struktur organisasi yang berada di cakupan nbangunan
tersebut serta pemakai dan kegiatan apa saja yang dilakukan di dalam bangunan
kantor sewa dan mall elektronik tersebut.
11
2013
BAB IV PENDEKATAN KONSEP PERENCANAAN DAN
PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI
KOTA SURABAYA
Pada bab ini akan dibahas lebih rinci serta detail lagi mengenai pendekatan
konsep perancangan kantor sewa dan mall elektronik. Pendekatan yang akan
dibahas berupa pendekatan konsep peruangan, pendekatan lokasi, pendekatan
tapak, pendekatan bentuk ruang & bangunan, pendekatan struktur konstruksi,
serta pendekatan utilitas. Dalam pembahasan mengenai pendekatan konsep ini
nantinya akan dapat dilihat serta dirumuskan mengenai rencana bangunan yang
akan terbangun.
BAB V KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR
SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI KOTA SURABAYA
Pembahasan dalam bab lima ini menjadi pembahasan terakhir dalam konsep
perencanaan dan perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya.
Dalam pembahasan bab lima ini akan menghasilkan/ menyajikan konsep
perencanaan yang didapat dari poin-poin pembahasan pada bab sebelumny
12
2013
BAB II
TINJAUAN KANTOR SEWA & MALL ELEKTRONIK
2.1 TINJAUAN KANTOR SEWA
Tinjauan kantor sewa atau rental office merupakan upaya untuk
memahami tentang keberadaan kantor sewa atas dasar pengertian, kegiatan dan
organisasi pengelolanya.
2.1.1 JENIS KANTOR SEWA
Kantor sewa atau rental office yang merupakan suatu usaha di bidang
property jika dipandang dari bentuk usahanya, maka kantor sewa itu banyak
ditandai oleh sifat dan akses atau berjalannya operasinya. Dari segi penyewa
rental office, dibagi menjadi dua bagian, yaitu :
- Sebagai bentuk usaha sejenis
Rental office sebagai bentuk usaha sejenis di mana kantor-kantor yang
menyewa dan menempati pada bangunan kantor sewa tersebut merupakan
satu kelompok usaha yang sejenis.
- Sebagai bentuk usaha campuran
Rental office yang dikatakan sebagai bentuk usaha campuran jika kantor-
kantor yang menyewa dan menempati dalam bangunan kantor sewa tersebut
terdiri atas berbagai macam jenis usaha.
Kantor sewa yang direncanakan dalam kawasan kota Surabaya ini nanti akan
menjadi kantor sewa sebagai bentuk usaha sejenis dari berbagai perusahaan. Bentuk
usaha sejenis ini sengaja dipilih untuk menyelaraskan fungsi mixed used bangunan
lainnya yaitu mall elektronik, sehingga kantor sewa yang disewakan memiliki
hubungan dengan mall tersebut, yaitu berupa kantor sewa usaha sejenis dibidang
teknologi.
13
2013
2.1.2 KEGIATAN KANTOR SEWA
Menurut kegiatannya kantor sewa dibagi menjadi 3 bagian, yaitu sebagai
perusahaan real estate, pusat perkantoran, serta sebagai pusat kegiatan bisnis. Berikut
adalah penjelasan lebih lanjutnya :
- Sebagai perusahaan real estate selaku pengelola
Selaku perusahaan real estate yang mengelola kantor sewa tersebut,
maka perusahaan tersebut melaksanakan tugas administrasi dalam kegiatan
perkantorannya sehari-hari. Hal ini termasuk dalam pemeliharaan gedung dan
servis untuk para penyewa.
Selain akan hal tersebut, bangunan (kantor sewa) ini berfungsi sebagai pusat
informasi dengan member nama-nama dan mengatur segala sesuatu yang
mendukung kegiatan yang berlangsung dalam kantor sewa tersebut.
- Sebagai pusat perkantoran
Sebagai pusat perkantoran dimaksudkan sebagai pusat kegiatan
administrasi bagi kantor-kantor yang menyewa di dalamnya. Sehingga hal ini
merupakan rangkaian aktifitas untuk menghimpun, mencatat, mengola,
mengadakan, mengirim, dan menyimpan sesuai dengan aktivitas perkantoran
pada umumnya.
- Sebagai pusat kegiatan bisnis
Pusat kegiatan bisnis mempunyai inti bahwa kantor sewa tersebut
merupakan sebuah wadah kegiatan untuk bertransaksi, pertemuan (meeting)
dengan para klien atau relaso-relasi bisnis serta kegiatan lainnya yang
berhubungan dan menunjang segala aktifitas bisnis.
Dalam perancangan kali ini akan dibentuk sebuah kantor sewa yang berfungsi
sebagai pusat perkantoran di Kota Surabaya.
2.1.3 ORGANISASI PENGELOLA
Organisasi dan pengolahan usaha kantor sewa ini sangat bergantung dari macam
serta usaha perusahaan real estate yag mengelola bangunan kantor sewa tersebut.
Sebagai sebuah pembanding adalah bagan organisasi pengelola kantor sewa sebagai
14
2013
berikut :
Skema 1 : Salah satu model bagan organisasi kantor sewa
Sumber : Wimmer, Han Boyd, Priciple of Real Estate, Urban Land Institute
15
2013
2.1.4 PERAN KANTOR SEWA SEBAGAI PUSAT PERKANTORAN
Kantor sewa merupakan suatu fasilitas komersil di mana dapat dipergunakan
untuk menampung berbagai kegiatan bisnis yang bersifat administrative baik dalam
bidang perdagangan dan jasa. Peran kantor sewa itu sendiri dapat ditinjau dari jenis
perkantoran yang ditampungnya dan pertimbangan mengenai kebutuhan ruang yang
terus bertambah. Berikut adalah beberapa peranan kantor sewa :
- Jenis perkantoran yang ditampung
Sesuai dengan perannya sebagai bangunan komersil maka jenis kantor yang
ditampung adalah kantor-kantor yang berhubungan dengan dunia
perdagangan dan jasa serta berorientasi pada usaha-usaha yang sesuai
dengan apa yang ada di masyarakat luas seperti perdagangan, perbankanm
biro konsultan, dan jenis kantor lainnya.
- Perannya dalam menyediakan wadah bagi kebutuhan ruang kerja yang terus
bertambah setiap tahunnya
Dengan mengingat serta mempertimbangkan kebutuhan akan ruang kerja
pada kawasan perdagangan dan jasa di pusat kota kota besar yang lahannya
semakin menyempit, maka peran kantor sewa sebagai wadah perkantoran
menjadi sangatlah penting. Adapun beberapa pertimbangan tersebut adalah :
Perusahaan yang terus berjalan dan bertambah jumlahnya
sehingga memerlukan tambahan ruang kerja. Dengan adanya
kantor sewa diharapkan bias untuk menampung jumlah
kantor yang semakin meningkat tersebut.
Semakin bertambahnya perusahaan baru yang mulai
bermunculan dan berkeinginan untuk berkelompok dalam
suatu wadah, di mana perusahaan tersebut membutuhkan
ruang kantor pada jangka waktu tertentu.
Para pengusaha membutuhkan ruang kantor yang cukup
representative, yaitu ruang kantor yang nyaman serta
memiliki cukup bonafide bagi kemajuan perusahaannya.
16
2013
- Pertimbangan lain tentang pentingnya peran suatu kantor sewa
Peningkatan aktifitas perdagangan dan jasa dalam bidang
administrasi dan bisnis pada kantor sewa ini karena
tersedianya fasilitas penunjang kegiatan komersial dalam
jarak yang dekat dalam satu bangunan.
Pemanfaatan jumlah lantai sesuai dengan yang diizinkan
semaksimal dan seefisien mungkin
2.1.5 FASILITAS PENUNJANG KANTOR SEWA
Dalam suatu cakupan bangunan kantor sewa pasti diperlukan adanya fasilitas
penunjang demi tercapainya suatu kenyamanan bersama. Beberapa fasilitas
penunjang yang ada di kantor sewa adalah :
Ruang pertemuan, ruang konferensi, dan restoran
Fasilitas parker yang memadahi
Pos keamanan/ satpam
Pemberhentian kendaraan umum sebagai tempat berhentinya
kendaraan umum bagi pemakai dan pengunjung yang
memakai angkutan umum. Bentuknya dapat berupa bus stop.
Musholla sebagai sarana ibadah
Lobby bisnis yang representative
Pertokoan dalam bentuk arcade
2.1.6 KLASIFIKASI SITEM SEWA
Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis berdasar
perhitungan luasan yang disewa, yaitu :
• Net System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas
dasar luasan lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space
dan biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi.
• Gross System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan
atas dasar luas lantai kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk
kantor lebih kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena
penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common space.
17
2013
Hal ini menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per lantai supaya tidak
rugi. Harga sewa per meter persegi lebih rendah.
Melihat kedua sistem sewa tersebut maka dipilih suatu kombinasi kedua
sistem di atas sebagai acuan sistem sewa dalam proyek ini, yaitu semi-gross
system yang relatif cukup lazim dipakai di Indonesia. Semi-gross system artinya
penyewa dikenakan biaya sewa akumulasi luasan lantai yang dipakai
ditambah luasan common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang
telah dibagi sama rata dengan penyewa lainnya. Untuk hal ini
fleksibilitas dapat dicapai dengan negosiasi antara pengelola gedung dengan
penyewa melihat varietas usaha, varietas penyewa dan varietas luasan yang
dipakai oleh penyewa.
2.1.7 AKTIFITAS PERKANTORAN
Berdasarkan kelompok aktivitas yang mungkin dalam gedung pelaku
aktivitas perlu dikelompokkan atas kegiatan berdasarkan kepentingannya menjadi :
• Kelompok Pengelola
• Kelompok Service
• Kelompok Kegiatan Utama (yaitu penyewa kantor)
• Kelompok Kegiatan Pelengkap
Kelompok-kelompok ini memiliki kebutuhan ruang masing- masing sesuai
dengan fungsinya. Hubungan antar kelompok kegiatan yang dapat digambarkan
pada bagan berikut.
18
2013
Skema 2 : Hubungan antar kelompok di kantor sewa dan mall elektronik
Dari bentuk hubungan dan kelompoknya, ada ruang-ruang yang umum
terdapat pada perkantoran;
Kelompok kegiatan utama adalah kelompok yang melakukan aktivitas
terbanyak di ruang-ruang perkantoran yang disewakan.
Kelompok kegiatan pengelola yang terdiri dari :
• Ruang direksi
• Ruang manager
• Ruang sekretaris
• Ruang kepala bagian
• Ruang tenaga ahli
• Ruang rapat
• Ruang tamu dan lobby pengelola
Kelompok kegiatan service
:
• Toilet
• Klinik
• Gudang
• Mekanikal Elektrikal
Kelompok kegiatan pelengkap merupakan fasilitas pelengkap dalam
gedung perkantoran. Fasilitas ini dipengaruhi oleh potensi lingkungan dan site.
19
2013
2.1.8 STRUKTUR ORGANISASI UMUM
Seiring dengan pertumbuhan suatu perkantoran, seorang manajer pengelola
gedung tidak dapat bekerja sendiri untuk melakukan perencanaan dan
pengembangan perusahaan. Maka dibentuklah suatu tim kerja yang dapat
diekspresikan dalam bentuk bagan yang umum seperti bagan di bawah ini.
Garis-garis penghubung dapat diartikan sebagai
pendelegasian atas tugas dari atasan kepada tim yang dibentuknya.
Skema 3 : Skema pendegelasian tugas pada pengelola kantor sewa
2.2 TINJAUAN UMUM MALL ELEKTRONIK
Karena mall merupakan salah satu jenis dari pusat perbelanjaan, maka secara
singkat akan dibahas mengenai pusat perbelanjaan terlebih dahulu.
Pusat perbelanjaan adalah sekelompok penjual eceran dan usahawan
komersil lainnya yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan,
memiliki,memiliki, dan mengelola sebuah property tunggal. Pada lokasi properti ini
20
2013
berdiri, disediakan juga tempat parker. Tujuan dan ukuran besar dari pusat
perbelanjaan ini umumnya ditentukan dari karaktteristik pasar yang dilayani.
Konfigurasi umum pusat perbelanjaan contohnyo adalah gedung tertutup dan pasar
terbuka. (International Council of Shopping Centre, 1999). Selain sebagai tempat
berbelanja, tempat ini sebagai tempat untuk berkumpul dan berekreasi. Ketika unsur
itu umumnya ada pada suatu pusat perbelanjaan dimana pada perkembangannya
saling mempengaruhi. Selain pengertian di atas, beberapa narasumber juga
mendefinisikan mengenai pengertian/ definisi dari pusat perbelanjaan ini.
Kotler dan Armstrong (2006) menyatakan bahwa pusat perbelanjaan adalah
sekelompok bisnis eceran yang direncanakan, dimiliki dan dikelola sebagai satu unit.
Pusat perbelanjaan adalah suatu kelompok perbelanjaan (pertokoan)
terencana yang dikelola oleh suatu manajemen pusat, yang menyewakan unit-unit
kepada pedagang dan mengenai hal-hal tertentu yang pengawasannya dilakukan oleh
manajer yang sepenuhnya bertanggungjawab kepada pusat perbelanjaan tersebut
(Bednington, 1982).
Menurut Neo dan Wing (2005), pusat perbelanjaan adalah sekelompok lokasi
usaha ritel dan usaha komersial lainnya yang direncanakan, dikembangkan, dimiliki
dan dikelola sebagai satu properti tunggal.
Menurut International Council of Shopping Center (ICSC) bentuk pusat
perbelanjaan secara umum dapat dibagi menjadi dua bentuk yaitu : strip center dan
mall. Strip center adalah pusat perbelanjaan berbentuk outlet yang berjejer dan
bersatu sebagai gabungan dari kegiatan perdagangan eceran, bagian depan toko
umumnya dilengkapi dengan kanopi. Sedangkan mall adalah bangunan tertutup
dengan pengatur suhu, memiliki koridor dengan posisi toko yang saling berhadapan,
umumnya bentuk mall ini dibangun dalam standar pusat perbelanjaan tipe regional
center atau super regional center. Berbeda dengan strip center yang cenderung
bersifat terbuka (outdoor), mall adalah pusat perbelanjaan yang sifatnya tertutup
(indoor). Pusat perbelanjaan yang berkembang di Indonesia umumnya menggunakan
konsep mall yang bersifat tertutup, mengutamakan kenyamanan pedagang dan
pengunjung serta berwujud bangunan berskala besar.
21
2013
Namun dewasa ini, Pusat perbelanjaan tidak hanya sebagai tempat untuk
membeli produk atau jasa tetapi dapat juga sebagai tempat untuk melihat-lihat,
tempat bersenang-senang, tempat rekreasi, tempat yang dapat menimbulkan
rangsangan yang mendorong orang untuk membeli, tempat bersantai dan
bersosialisasi. ( Ma’aruf, 2005:79 )
International Council of Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan pusat
perbelanjaan, menjadi beberapa tipe berdasarkan skala pelayanan.
22
2013
Tabel 2 : Tipe pusat perbelanjaan
Sumber : International Council of Shopping Centre (1999)
Dari beberapa tipe pusat perbelanjaan di atas, maka dalam perencanaan mall
kali ini menggunakan jenis theme/festival centre. Hal ini dimaksudkan karena jenis
dari pusat perbelanjaan itu sendiri lebih khusus mengarah di mall elektronik.
Di sebagian besar belahan dunia seperti Eropa, Inggris Raya dan Australia
pusat perbelanjaan modern yang terdiri dari unit-unit retail, umum disebut dengan
shopping centre. Di Amerika Utara penggunaan istilah shopping centre/plaza
merujuk kepada kompleks tempat belanja terbuka/ outdoor. Sedangkan untuk tempat
belanja di dalam bangunan, yang merupakan salah satu jenis pusat perbelanjaan
yang lebih tertutup/ indoor disebut shopping mall, atau mall saja.
Mal adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa
bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan-jalan
yang teratur sehingga berada diantara took-toko kecil yang saling berhadapan.
Karena bentuk arsitektur bangunannya melebar (luas), umumnya sebuah mal
memiliki tiga lantai. Di dalam sebuah mal, penyewa besar (anchor tenant) lebih dari
satu. (Dewan Perbelanjaan Internasional, 1999)
Dari beberapa pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa mall adalah
sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup yang terdiri atas berbagai macam unit retail
dalam satu bangunan, dengan unit-unit tersebut disewakan oleh pihak yang terpadu.
2.2.1 DESKRIPSI MALL23
2013
International Council of Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan
shopping mall menjadi dua bagian besar berdasarkan ciri fisiknya, yaitu :
- Strip Mall/ Open Mall
Strip mall atau yang sering disebut juga dengan shopping plaza adalah suatu
tipe pusat perbelanjaan terbuka dengan deretan unit-unit retail yang
umumnya terdiri dari 1-2 lantai yang tersusun berjajar (umumnya berderet
lurus maupun membentuk konfigurasi U atau bahkan L) dengan area pejalan
kaki terbuka di tengahnya serta menghubungkan antara satu retail dengan
retail yang lainnya. Pada perkembangannya dengan makin minimnya lahan
tipe pusat perbelanjaan ini berubah menjadi unit-unit retail dengan area
parkir kendaraan yang biasanya terletak di depannya. Hal ini dimaksudkan
agar mudah untuk menyesuaikan/optimalisasi dari lahan yang ada.
- Shopping Mall/ Closed Mall
Shopping mall atau yang biasa disebut dengan mall saja merupakan tipikal
pusat perbelanjaan yang bersifat tertutup/ indoor yang berisi unit-unit retail
yang umumnya disewakan dengan selasar besar tertutup yang berada diantara
unit-unit retail yang berhadapan. Dengan dukungan teknologi seperti
pengatur suhu ruangan (AC) untuk menambah kenyamanan dalam
berbelanja. Biasanya mall merupakan multi store building yang terdiri lebih
dari 2 lantai dikarenakan letaknya yang umumnya dibangun di dekat pusat
kota dimana lahan sangat terbatas namun memiliki tuntutan fungsi yang
banyak. Dalam perkembangannya pertumbuhan mall sangatlah pesat
(terutama di perkotaan) dan merupakan salah satu pusat bisnis, interaksi
social, hiburan, pameran serta promosi yang popular bagi masyarakat kota.
Dalam penjabaran jenis-jenis mall di atas, maka konsep dari mall elektronik
kali ini akan mengusung tema sebagai shopping mall/ closed mall. Hal ini
24
2013
dikarenakan karena fungsi utama dari mall elektronik ini lebih mngedepankan pada
konsep mall dengan model tertutup (indoor) serta memiliki unit-unit retail di
dalamnya.
Sedangkan berasarkan luasan dan skala layanannya, International Council of
Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan shopping mall menjadi beberapa
bagian, yaitu :
- Regional Mal
Regional mall adalah tipe mall yang didesain dengan luasan area yang
disewakan antara 37.000m2 – 74.000m2, dengan minimal dua anchor tenant
dengan deskripsi umum unit-unit retail yang high-end (kelas atas), seperti
Plaza Senayan.
- Super regional mall
Jenis mall ini adalah mall dengan luasan area yang disewakan lebih dari
74.000m2 dan menjadi shopping mall yang dominan di wilayahnya, seperti
Mal Taman Anggrek, Mall Kelapa Gading.
- Outlet Mall
Adalah tipikal mall ataupun pusat perbelanjaan yang memiliki satu anchor
tenant yang dominan dan menguasai area perbelanjaan tersebut dan beberapa
unit retail kecil diantaranya. Serta pada umumnya banyak terdapat diskon
yang ditawarkan dengan harga murah.
Untuk mall elektronik yang akan direncanakan kali ini mengusung konsep
sebagai super regional mall. Hal ini dikarenakan akan banyaknya retail toko yang
disewakan untuk tenan elektronik serta memberikan ruang perbelanjaan yang
lengkap dan lapang bagi masyarakat Surabaya dan sekitarnya.
Pengembangan dari Pusat Perbelanjaan yang dipadukan dengan sarana rekreasi
dan hiburan. Dan umumnya bentuknya berupa selasar yang panjang disebut Mall.
25
2013
Menurut Noe dan Wing, 2005:8. Jenis – jenis pusat perbelanjaan dapat dibagi dalam
beberapa tipe berdasarkan :
a) Pusat perbelanjaan berorientasi keluarga, yang menyediakan semua hal
dibawah satu atap (All Under One Family Oriented Shopping Centre). Jenis
ini didominasi oleh toserba dan dilengkapi oleh Hypermarket, pusat
hiburan.
b) Pusat perbelanjaan spesialis (Specialist Shopping Centre). Jenis ini lebih
kecil dari pada pusat perbelanjaan orientasi keluarga. Pusat perdagangan
spesialis menawarkan satu kategori perdagangan utama yang dilengkapi
sejumlah toko lain yang mendukung bisnis utama, seperti makanan,
minuman dan layanan produk pendukung lainnya.
c) Pusat perbelanjaan gaya hidup (lifestyle shopping centre). Bauran jenis
usahanya menawarkan produk tematis unik yang terkait gaya hidup, seperti
buku, music, perabot rumah tangga, makanan. Faktor penting bagi pusat
perbelanjaan gaya hidup adalah suasana keseluruhan, lingkungan belanja,
dan kemudahan akses.
Untuk mall elektronik di Surabaya kali ini akan mengusung tema sebagai
pusat perbelanjaan spesialis. Dimana mall ini hanya akan menyajikan satu fungsi
utama yaitu menjajakan barang-barang elektronik.
2.3 TINJAUAN PRESEDEN
26
2013
2.3.1 WISMA DHARMALA SURABAYA
Bangunan ini terdiri dari podium setinggi 8 lantai, tower yang dimulai dari
lantai 5-21, dan 2 lantai penthouse. Denah tower memiliki 3 tipikal, sehingga tampak
bangunan tidaklah monoton. Core (inti) terletak di pinggir, tetapi masih terdapat 4
akses ke dalam ruang sehingga pembagian ruang masih fleksibel.
a) Sistem Struktur
Struktur bangunan tidak konvensional, misalnya adanya gabungan dua kolom
miring. Untuk penyesuain dengan lokasi di Indonesia, gabungan dua kolom
ditambahkan dengan bracing sebagai antisipasi terhadap gempa.
b) Sitem sirkulasi
Sistem sirkulasi vertical menggunakan lift. Tidak terdapat zona lift, dan lift yang
digunakan tidak terlalu cepat sehingga menambah waktu tunggu.
c) Perawatan Bangunan
Dengan bentuk bangunan seperti ini, biaya perawatan yang dikeluarkan cukup
tinggi dan sangat sulit, terutama untuk plafond pada tower. Untuk bagian fasade
pembersihan menggunakan gondola dengan intensitas yang lebih sering, yaitu
dua kali seminggu. Bagian podium dibersihkan dengan menggunakan stager.
d) Kesimpulan
Berikut adalah beberapa poin yang akan ditrapkan dalam perancangan kantor
sewa dan mall elektronik di Surabaya.
- Bentuk massa bangunan dan selubung bangunan akan mempengaruhi
efektifitas bangunan terutama dalam hal pemeliharaan bangunan dan
penggunaan energy.
- Perancangan lift sebagai alat transpotasi vertical utama harus dihitung
berdasarkan kebutuhan pengguna bangunan, baik waktu perjalanan bolak-
27
2013
balik, beban puncak lift, waktu tunggu, dan daya angkutnya sehingga akan
diperoleh jumlah lift yang efektif.
- Penerapan system struktur pada bangunan ini akan dicoba untuk diterapkan
juga pada perancangan kantor sewa dan mall elektronik. Yaitu Struktur
bangunan tidak konvensional, misalnya adanya gabungan dua kolom miring.
Untuk penyesuain dengan lokasi di Indonesia, gabungan dua kolom
ditambahkan dengan bracing sebagai antisipasi terhadap gempa.
Gambar 1 : Wisma Dharmala Surabaya
Sumber : Dokumentasi pribadi
28
2013
Gambar 2 : Wisma Dharmala Surabaya tampak samping
Sumber : Dokumentasi pribadi
2.3.2 WISMA HSBC BANDUNG (Jalan Asia Afrika 116 Bandung)
Bangunan Wisma HSBC mulai dibangun pada tahun 2000 dan diresmikan
pemakaiannya pada tahun 2003. Wisma HSBC terdiri dari 11 lantai, yaitu 2 lantai
basement dan 9 lantai lainnya yang disewakan untuk beberapa fungsi bisnis, dan
komersial. Bangunan Wisma HSBC mempunyai system keamanan yang tinggi, yaitu
dengan system control kamera di setiap lantai dan lift. Sistem keamanan inilah yang
kemudian akan diterapkan dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik ini.
29
2013
Gambar 3 : Gedung HSBC Bandung
Sumber : Dokumentasi pribadi
Gambar 4 : Tampak depan Gedung HSBC
Sumber : Dokumentasi pribadi
2.3.3 GRAHA NIAGA (NIAGA TOWER) JAKARTA
Untuk bangunan tower, luas per lantai sekitar 1200 m2 dengan 1000m2 luas
lantai yang disewakan dan 200 m2 untuk area servis dan umum. Fasilitas yang
berada dalam gedung ini meliputi :
30
2013
Fasilitas ini secara langsung dapat diakomodasi di dalam bangunan ini, tetapi
system servis yang berada pada lantai 26 tidak dapat terkoordinasi dengan baik karena
bangunan ini dirancang khusus untuk kebutuhan kantor sewa.
Bangunan ini mempunyai efisiensi yang cukup baik yaitu dengan luas daerah
servis sekitar 20%. Dengan letak core(inti) yang menuju ke empat arah memudahkan
pembagian ruang sehingga tidak banyak ruang yang terbuang untuk sirkulasi. Ukuran
dan modul jendela juga berpengaruh terhadap kemudahan pembagian ruang. Lebar
jendela sekitar 2.5 meter dan merupakan lebar minimum untuk sebuah ruang kerja
pribadi.
1. Sistem Struktur
Sistem menggunakan rangka dengan core di tengah. Kolom hanya terdapat di
luar sehingga ruangan bebas kolom.
2. Sistem Sirkulasi
Sistem sirkulasi vertical utama menggunakan lift kecepatan tinggi dengan
pembagian :
o Low zone : Lift no 1,2,3,4, yang melayani lantai B1-15
o High zone : Lift no 5,6,7,8 yang melayani lantai B1-GF, 15-27
Pembagian ini menguntungkan pengguna karena waktu menunggu yang
dibutuhkan hanya sebentar terutama pada jam-jam sibuk. Untuk keperluan servis
bangunan disediakan lift khusus sehingga tidak mengganggu para pengguna bangunan.
3. Utilitas Bangunan
Terpusat di core (inti) sehingga terintegrasi dengan baik. Tidak terdapat shaft
sampah dalam bangunan ini karena adanya pertimbangan perilaku
penggunabangunan. Selain itu, shaft sampah dikhawatirkan akan
menimbulkan bau. Bangunan mempunya BAS ( Building Automation
System) sehingga semua utilitas bangunan dapat dikendalikan di sebuah
ruang control. Untuk antisipasi bahaya kebakaran terdapat dua buah tangga
darurat. Pintu tangga ini dapat dibuka dari luar namun tidak dari dalam. Saat 31
2013
ini salah satu tangga darurat digunakan untuk sirkulasi vertical karena untuk
naik/turun sekitar 1-2 lantai, pengguna tidak menggunakan lift.
4. Kesimpulan
Berikut disajikan beberapa hal yang dapat diterapkan dalam perancangan
kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya ini :
- Peletakkan massa bangunan dan pemilihan konfigurasi core akan sangat
menentukan efektifitas bangunan, terutama dalam hal penghematan energy,
sirkulasi pembagian ruang-ruang kerja yang paling optimal, utilitas
bangunan, maupun pemeliharaan bangunan.
- Penggunaan konsep modul membantu dalam penempatan letak core yang
mana akan mendukung struktur, penempatan bukaan pada selubung
bangunan, pembagian ruang-ruang kerja dan pengaturan interiornya, serta
pembagian parker yang optimal.
- Penerapan penggunaan struktur core akan diterapkan dalam perancangan
bangunan untuk membuat ruang-ruang yang ada di dalamnya menjadi lebih
fleksibel dan fungsional dalam penggunaannya.
32
2013
Gambar 6 : Salah satu sisi Graha Niaga di Jakarta
Sumber: Dokumentasi pribadi
Gambar 7 : Tampak depan Graha Niaga Jakarta
Sumber : Dokumentasi pribadi
33
2013
2.3.4 HAFEI WANDA MALL (CHINA)
Hefei Swan Lake Wanda Plaza terletak di distrik PNS Hefei . Ini adalah
kompleks kota yang berisi sebuah mal , supermarket , jalan perbelanjaan eksternal ,
4 menara perkantoran dan hotel .
Untuk membuat fasad terpadu , dalam anggaran proyek dan jadwal , mereka
menggunakan pola segitiga untuk menutupi volume besar mal , menciptakan
berbagai dengan menggunakan warna yang berbeda dan skala segitiga aluminium.
Di tempat-tempat , kaca ganda dicetak berlapis digunakan untuk membuat pola
dinamis sebagai perubahan perspektif Anda . Bentuk patung segitiga di sisi
bangunan menyoroti pintu masuk ke jalan perbelanjaan batin. Hangat berwarna
panel terakota menciptakan ruang lebih mudah didekati dan nyaman untuk masuk
jembatan Pedestrian menghubungkan tingkat atas jalan di sudut yang berbeda untuk
membuat jaringan jalan untuk meningkatkan aliran kaki dan mendorong gerakan
pada tingkat yang berbeda .
Kulit dari empat gedung perkantoran di atas podium belanja mengkilap ,
menggunakan kaca dan sistem dinding tirai aluminium untuk menekankan garis
besar struktur . Bagian atas menara berlebihan untuk membuat mereka terlihat lebih
tinggi dari mereka sebenarnya .
Dari analisis tampilan yang ada maka diambil beberapa yang akan diterapkan
dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik ini. Yaitu :
- Fasade bangunan yang menggabungkan antara 2 fungsi berbeda yang terlihat
menyatu dengan peletakan fungsi sebagai mall dibagian tengah site
- Ketinggian bangunan sengaja dibuat sangat kontras untuk menegaskan fungsi
yang berbeda dalam cakupan wilayah bangunan. Sehingga pengunjung tidak
dibuat bingung oleh fungdi ysng berbeda.
34
2013
Gambar 8 : Tampak Hafei Wanda Mall and Rent Office
Sumber : Arch Daily
Gambar 9 : Sisi ekspos depan Hafei Wanda
Sumber : Arch Daily
35
2013
2.3.5 PLAZA MARINA SURABAYA
Plaza Marina sebenarnya bukan mutlak mall yang dikhususkan sebagai mall
elektronik yang ada di Surabaya, namun plaza ini juga terdapat ruang-ruang retail
khusus untuk alat-alat elektronik/ IT. Di dalam plaza ini terdapat Terdapat waterpark ,
Pusat IT , HP , foodcourt , McDonald , Bread Story, NAF Family Karaoke ,
Bowling , Dan Pusat kebugaran .
Marina Plaza berada di kawasan elit Margorejo Indah atau sebenarnya di
Margorejo Indah 97-99 Surabaya dan dekat dengan kembar apartemen Puncak
Marina , alun-alun yang sebelumnya bernama Fountain Court ini adalah pusat
perbelanjaan eksklusif di wilayah Surabaya Selatan.
Plaza ini memiliki stand yang menyediakan kebutuhan sehari-hari , berbagai
up to date produk-produk fashion , salon kecantikan yang menawarkan berbagai
layanan perawatan tubuh , toko buku serta departemen store.
Selain itu ada banyak tempat-tempat makanan seperti steak house , restoran
cepat saji ke restoran makanan Cina semua ada di sini .
Desain interior dibuat alami ditambah dengan cahaya yang indah membuat
suasana terasa sejuk dan mewah , dan ini akan membuat Anda semakin nyaman dan
enggan untuk segera meninggalkan tempat ini .
Itu tidak ketinggalan , ada juga memiliki ruang multifungsi luas sekitar 200
m2 yang biasa digunakan untuk ajang pameran atau bisa juga disewa untuk keperluan
lainnya .
Dari tinjauan desain-desain yang ada di Plaza Marina Surabaya sebagai mall
khusus elektronik ini maka diperoleh beberapa referensi desain yang dapat
diterapkan dalam perancangan mall elektronik ini. Beberapa referensi yang dapat di
ambil yaitu :
36
2013
- Penyediaan ruang multi fungsi yang dapat digunakan sebagai ruang serba
guna untu melakukan aktifitas yang ada di dalam mall tersebut (pameran,
pertunjukan)
- Penataan ruang-ruang yang ada di dalam bangunan ini khususnya bagian
elektronik, dibagi serta sudah dikelompokkan sesuai dengan jenis umumnya.
Sehingga pengunjung akan lebih mudah dalam penjangkauan ke dalam setiap
retail-retail took.
Gambar 10 : Plaza Marina interior khusus bagian IT
Sumber : Dokumentasi Pribadi
Gambar 11 : Tampak depan Plaza Marina
Sumber : Dokumentasi Pribadi
37
2013
2.3.6 TUNJUNGAN ELECTRONIC CENTRE SURABAYA
Adalah pusat Eletcronic and Information Technology (ELIT) center berlokasi
di jalan tunjungan, Surabaya. Jalan Tunjungan terkenal sebagai komplek
perdagangan. TEC dibagi menjadi 2 bangunan yaitu bangunan lama yang bernama
Tunjungan Center berdiri pada tahun 1985 dengan luas perdagangan 15,000 m2,
sedangkan gedung yang baru diresmikan pada tahun 2007 dengan area perdagangan
21,000 m2.
TEC diperkenalkan pertama sebagai pusat perdaganagan elektronik dan IT
center di Surabaya yang menawarkan berbagai macam computers, gadgets,
Handphones, perlengkapan Rumah Tangga Elektronik, home theater, produk
kesehatan, spare part elektronik dan service centers juga kebutuhan elektronik dan IT
lainnya.
Dari uraian mengenai TEC maka kita dapat mengetahui bahwa mall ini
memang sengaja dibangun untuk mall khusus elektronik saja. Namun keberadaan
dari TEC yang baru akhir-akhir ini membuat mall ini masih dalam keadaan rapid an
terawatt. Beberapa poin yang bisa diterapkan dalam perancangan mall elektronik di
Surabaya adalah :
- Penempatan serta penataan baliho dan pengumuman brand elektronik di
depan fasade mall membuat kemudahan pengunjung dalam mengenali fungsi
utama bangunan tersebut.
- Penataan komponen-komponen brand- brand merk terkenal alat elektronika
dipasang mencolok dan menarik di setiap sisi bangunan
38
2013
Gambar 12 : Tampak depan dari TEC Surabaya
Sumber : Dokumentasi pribadi
Gambar 13 : Tampak depan dari TEC Surabaya
Sumber : Dokumentasi pribadi
39
2013
Gambar 14 : Pemasangan baliho tenant & brand elekronik di TEC Surabaya
Sumber : Dokumentasi pribadi
2.4 TINJAUAN KOTA SURABAYA
Surabaya merupakan kota terbesar kedua setelah Jakarta dan merupakan kota
perdagangan terutama untuk wilayah Indonesia bagian timur. Berikut akan diuraikan
secara umum tentang kondisi fisik kota Surabaya.
2.4.1 LETAK GEOGRAFIS & WILAYAH ADMINISTRATIF
Kota Surabaya terletak pada posisi : 7’12’LS dan 112’36’BT – 112’36’BT
Dengan luas secara keseluruhan 291 Km’ atau 29100 Hayang membujur di pantai
utara Jawa dengan batas wilayah sebagai berikut :
- Sebelah Utara : Laut Jawa
- Sebelah Selatan : Kabupaten Sidoarjo
40
2013
- Sebelah Barat : Kabupaten Gresik
- Sebleah Timur : Laut Jawa dan Selat Madura
Berdasarkan PP no. 26 tahun 1992, Kotamadya DATI II Surabaya terdiri atas
5 wilayah Pembantu Walikota yang terdiri dari 28 kecamatan yaitu :
- Surabaya utara : Kecamatan Gubeng, Tegalsari, Bubutan, dan
Kecamatan Simokerto .
- Surabaya Selatan : Kecamatan Sawahan, Wonokromo, Karangpilang,
Wiyung, Dukuh Pakis, Wonocolo, Jambangan, dan Gayungan,
- Surabaya Barat : Kecamatan Tandes, Sukomanunggal, Asemrowo,
Benowo, dan Lakarsantri.
- Surabaya Timur : Kecamatan Tambaksari, Gubeng, Rungkut, Tenggilis
Mejoyo, Gunung Anyar, Sukolilo, Mulyorejo, dan Kenjeran.
- Surabaya Pusat : Kecamatan Genteng, Tegalsari, Bubutan, dan
Simoerto.
Gambar 15 : Peta Kota Surabaya
41
2013
2.4.2 KONDISI TOPOGRAFI
Dari segi topografi kota Surabaya terletak pada daerah dataran rendah
dengan kontur tanah relatif rata pada ketinggian 3-6 meter di atas permukaan laut.
Sedangkan di bagian selatan kota terdapat perbukitan landai kea rah barat daya yaitu
bukit indah dan bukit gayungan yang memiliki ketinggian sekitar 25-50 meter dari
permukaan laut.
2.4.3 KONDISI GEOLOGI
Kemampuan tanah terhadap kondisi geologi di Wilayah Kotamadya Dati II
Surabaya dari hasil penelitian Direktorat Geologi Bandung. Susunan geologi
mengikuti pola yang sama di mana pencapaian lapisan keras di wilayah bagian utara
dan timur adalah 10-18 meter, sedangkan makin ke barat yang merupaan tanah liat,
permukaan keras semakin dangkal yaitu 4-10 meter.
2.4.4 KONDISI KLIMATOLOGI
Berdasarkan data dari stasiun pencatat kondisi klimatologi yang dikelola
Badan Meteorologi dan Geofisika ( Stasiun Meteorologi Perak II ) Surabaya
diperoleh kesimpulan sebagai berikut :
1) Curah Hujan
Curah hujan yang tinggi pada umumnya terjadi pada bulan Desember sampai
dengan Maret di mana besarnya curah hujan minimal adalah 3189,5 mm dan
maksimum sebesar 3.884,3 mm dengan jumlah hari hujan 183 hari.
2) Angin
Sesuai dengan letak geografisnya arah dan kecepatan angin di kota Surabaya
berubah-ubah :
- Kecepatan angin rata-rata bulanan maksimum 12 km/jam dan minimum
3,5 km/jam
- Kecepatan angin rata-rata harian maksimum 7,9 km/jam dan minimum
1,3 km/jam
42
2013
- Dalam bulan Desember sampai Maret kecepatan angin rata-rata 6 km/jam
dan maksimum 12 km/jam kea rah utara. Sedangkan bulan Juni sampai
September kondisi angin sama yaitu kecepatan angin rata-rata 6 km/jam
dan maksimum 12 km/jam namun arahnya ke timur
3) Suhu Udara
Pada stasiun Perak I :
- Suhu udara rata-rata sebesar 28’C
- Suhu udara maksimum 34’C
- Suhu udara minimum sebesar 23’C
Pada stasiun Perak II :
- Suhu udara rata-rata sebesar 28’C
- Suhu udara maksimum sebesar 33’C
- Suhu udara minimum sebesar 25’C
Suhu udara maksimum adalah 36,4’C terjadi pada bulan Oktober dan suhu udara
minimum adalah 21,5’C terjadi pada bulan Januari- Februari. Tekanan udara rata-
rata 1004,7-10017,7 mbs.
43
Kecepatan Angin : rata-rata 6,4 Knot dan maksimum 20,3 KnotArah Angin Terbanyak : Januari : Barat
Februari : Barat-Barat LautMaret : Barat-Barat LautApril : Barat-Barat LautMei : TimurJuni : TimurJuli : Timur
Agustus : TimurSeptember : TimurOktober : Timur
Nopember : Timur-BaratDesember : Barat-Barat Laut
2013
4) Kelembapan udara
Kelembapan udara cukup tinggi karena Surabaya terletak di pesisir pantai
dengan kelembapan maksimum sebesar 98% pada bulan Desember, sedangkan
kelembaban minimum sebesar 30% pada bulan September. Sedangkan
kelembapan rata-rata adalah 76%.
5) Penyinaran Matahari
Rata-rata penyinaran matahari selama tahun 1992 di Kotamadya Dati II
Surabaya menurut stasiun Perak I sebesar 74% per bulan, sedangkan menurut
stasiun Perak II sebesar 73% per bulan.
2.4.5 KONDISI EKONOMI SOSIAL DI SURABAYA
Surabaya telah mengklaim dirinya sebagai Kota Jasa dan Perdagangan. Lebih
dari itu Kota Surabaya adalah Kota bisnis dengan berbagai aktivitas yang
berlangsung. Ibarat sebuah toko, Surabaya adalah Toko Serba Ada. Didalamnya
berlangsung segala aktivitas, serta tersedia segala fasilitas yang mendukung.
Perdagangan adalah aktivitas utama Kota Surabaya. Secara geografis, Surabaya
memang telah diciptakan sebagai Kota Perdagangan. Sejak zaman Majapahit,
kolonial, hingga saat ini, perdagangan menjadi aktivitas utama. Kini, aktivitas
perdagangan di Surabaya tak hanya melayani kebutuhan lokal serta nasional.
Surabaya mulai berkembang menjadi kota dagang Internasional.
Dengan predikat Surabaya sebagai kota dagang, terdapat beberapa pilar-pilar utama
penyangganya. Lokasi-lokasi ini yang menjadi ruang-ruang terjadinya aktivitas
perdagangan.
Dengan posisi Surabaya sebagai Kota Perdagangan, Pasar Modern adalah
pilar utamanya. Tampilan menarik, suasana nyaman, serta harga yang pasti
merupakan keunggulan pasar modern yang sesuai dengan sibuknya aktivitas
masyarakat kota. Pasar modern tersebar di seluruh penjuru kota Surabaya, baik di
44
2013
pusat maupun di pinggiran kota. Keberadaan pasar modern yang banyak ini
memberikan pilihan lebih banyak kepada masyarakat. Jumlahnya akan terus
berkembang seiring meningkatnya investasi di Surabaya.
Tanjung Perak merupakan pelabuhan penting di Indonesia Timur. Pelabuhan ini
diakui sebagai pusat kolektor dan distributor barang ke kawasan Timur Indonesia.
Tanjung Perak terhubung dengan beberapa kawasan industri dan pergudangan seperti
SIER, Berbek, maupun Margomulyo. Aktivitas bongkar muat yang tak kenal henti
menandakan pergerakan barang yang lancar.
Untuk mendukung aktivitas perdagangan, di Surabaya juga terdapat pusat-pusat
perkantoran. Layaknya pasar modern, perkantoran pun tersebar baik di pusat maupun
pinggiran kota Surabaya. Di pusat kota, berdiri wisma Intiland, BRI Tower, Bumi
Mandiri, dan lainnya. Selain itu pusat perkantoran berkembang pesat di kawasan
Surabaya Barat seiring munculnya pusat bisnis baru di daerah HR Muhammad,
kawasan perkantoran dan bisnis di Graha Family dan Pusat perbelanjaan Supermall
Pakuwon.
Dalam era modern, Bank mengambil peran sentral dalam aktivitas manusia. Di
lingkungan masyarakat perkotaan seperti di Surabaya, bank dimanfaatkan oleh
masyarakat dalam level kebutuhan pribadi, keluarga, maupun instansi bisnis.
Keberadaan layanan perbankan di Surabaya mutlak diperlukan demi keamanan dan
kemudahan bertransaksi. Di Surabaya berdiri 61 instansi perbankan yang terdiri atas
6 bank pemerintah, 2 bank pembangunan daerah, 42 Bank Swasta Nasional, serta 11
Bank Internasional.
Sebagai kota bisnis, banyak wisatawan berkunjung ke Surabaya baik untuk
kepentingan bisnis maupun berwisata. Untuk mendukung aktivitas tersebut, fasilitas
hotel berbagai kelas terdapat di Surabaya. Surabaya memiliki berbagai tipe hotel di
seluruh sisi kota. Beberapa hotel berbintang yang ada di Surabaya misalnya Shangri
La, Sheraton, Majapahit, dan JW Marriot. Selain hotel berbintang, kini mulai muncul
45
2013
banyak pula hotel dengan tarif terjangkau atau ekonomis.
Berdirinya banyak pusat perbelanjaan modern tak membuat pasar tradisional
ditinggalkan. Di Surabaya, pasar tradisional masih menjadi pilihan sebagian besar
masyarakat. Harga murah, keakraban suasana, serta seni tawar-menawar selalu
menjadi daya pikat pasar tradisional ketimbang pasar modern. Pembenahan pasar-
pasar tradisional terus dilakukan agar menjadi lebih nyaman dan aman.
Kampung Surabaya menjadi ruang kehidupan bagi masyarakat Surabaya. Selain
untuk tinggal, kampung-kampung di Surabaya pun adalah lokasi beraktivitas
produksi. Kini muncul kampung-kampung yang menjadi pusat aktivitas industri kecil
rumahan. Setiap kampung hadir dengan produk khasnya baik penganan, pernak-
pernik, pakaian, dan lain-lain. Dengan sentuhan pemerintahan kota, kini kampung-
kampung tersebut dilabeli kampung unggulan dan menjadi potensi pemberdayaan
ekonomi kerakyatan.
2.4.5 KEBISINGAN DI SURABAYA (NOISE)
Kebisingan merupakan pencemaran fisik dari polusi udara juga harus diukur
berdasarkan metode tertentu. Alat yang digunakan dalam pengukuran kebisingan
harus memiliki kepekaan yang sesuai dengan tingkat kebisingan yang diukur. Alat
yang digunakan untuk pengukuran kebisingan adalah Sound Level Meter. Baku
mutu yang digunakan dalam acuan untuk menetapkan apakah daerah tertentu sudah
terkena polusi bising atau belum adalah Peraturan Menteri Kesehatan No
718/MenKes/Per/XI/1987 tentang Baku Mutu Kebisingan. Dalam baku mutu
tersebut disebutkan bahwa batas maksimum kebisingan untuk kawasan pemukiman
adalah 65 dBA dan kawasan industri 85Dba. Berikut disajikan data-data kebisingan
di beberapa tempat di Surabaya yang diambil secara acak.
46
2013
N
O
LOKASI KEBISINGAN
(dBA)
KETERANGAN
1 Kalianak 65-67 Tambak tepi jalan
2 Greges 62-65 Pemukiman
3 Asemrowo 52-56 Pemukiman
4 Gayungan 55-56 Pemukiman
5 Bawah Tol Simo 55-60 Jembatan Tol
6 Tj.Sari- Tandes 75-80 Komersial
7 Tambakboyo- Petojo 65-75 Institusional
8 Prempatan Kenjeran 78-84 Industri
9 Tanah Kali Kedinding 62-66 Pemukiman
10 Pasar Menur 75-80 Komersial
11 Jl. Raya Nginden 75-80 Komersial
12 Jl. Raya Kenjeran 70-77 Komersial
Tabel 3 : Pengukuran kebisingan di area sekitar Surabaya
Sumber : Peraturan Menteri Kesehatan No 718/MenKes/Per/XI/1987
Berdasarkan tabel di atas, terlihat bahwa pada daerah pemukiman yang
berada di dekat jalan raya telah terjadi polusi kebisingan, karena level kebisingan
yang terjadi melebihi 65 dBA. Sedangkan untuk kawasan industri belum terjadi
polusi kebisingan, karena baku mutu yang ada belum terlampaui. Untuk
menanggulangi tingkat kebisingan yang ada maka perlu dilakukannya upaya
penanaman barrier sebagai peredam kebisingan tersebut. Salah satu cara yang
banyak digunakan adalah dengan melakukan penghijauan, baik di sepanjang sisi
jalan raya maupun pada lahan-lahan yang ada di depan rumah pemukiman penduduk
tersebut.
2.4.6 ARAH PENGEMBANGAN KOTA
Wilayah pengembangan di Surabaya terbagi atas 3 wilayah pengembangan
(EP), yaitu : (Rencana Tata Ruang Wilayah Surabaya, 2005)
47
2013
- Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Tengah (WPSBT)
Meliputi Surabaya bagian dalam (pusat) kota dan sekitarnya yang akan
dikembangkan sebagai pusat perdagangan dan jasa untuk skala regional
(Indonesia Bagian Timur) dan nasional, dengan dukungan pengembangan
bidang kemaritiman di kawasan pelabuhan Tanjung Perak.
- Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Timur (WPSBT)
Meliputi wilayah Rungkut, Sukokilo dan sekitarnya yang kemudian akan
dikembangkan sebagai pusat perdagangan local, industri, pendidikan,
pariwisata dengan kegiatan utama adalah pengembangan kegiatan wisata
pantai, olahraga, perumahan, dan pemukiman dengan kepadatan rendah dan
bebas polusi.
- Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Barat (WPSBB)
Meliputi wilayah Karangpilang, Tandes dan Lakarsanti yang akan
dikembangkan sebagai pemukiman dengan standar kualitas tinggi, hutan
wisata, kawasan konservasi, industri dan pergudangan.
Tampak bahwa sesuai dengan arah kebijaksanaan pengembangan kota
Surabaya, kawasan pusat kota merupakan pusat perkantoran dan perdagangan.
Kawasan pusat kota merupakan daerah yang akan dikembangkan sebagai daerah
sektor perkantoran. Dengan berkembangnya kawasan-kawasan yang dipersiapkan
menjadi kawasan jasa tersebut jelas akan mendukung pertumbuhan ekonomi kota
Surabaya. Hal tersebut tentu cukup memberikan peluang bagi berkembangnya
kegiatan perdagangan, perkantoran dan jasa. Sehingga untuk perkembangan
selanjutnya, kawasan-kawasan tersebut merupakan alternatif dibangunnya
perkantoran maupun perdagangan dan jasa.
48
2013
49
2013
50
Recommended