2013

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 DEFINISI DAN PENGERTIAN JUDUL

- Kantor : tempat suatu badan usaha di mana dilaksanakan pekerjaan

administrasi yang dapat dikerjakan dengan tangan maupun

dengan mesin.

Sedangkan pengertian pekerjaan administratif yaitu :

Suatu system manajemen yang umum yang menyangkut

kebijaksanaan dalam pembuatan produk, pemasaran, distribusi,

pembelian dan pengaturan bahan, hutang piutang, kepegawaian,

gaji dan kesejahteraan.

- Sewa Pemakaian sesuatu dengan membayar uang sewa.

Uang yang dibayarkan karena memakai atau meminjam sesuatu

Yang boleh dipakai dengan membayar uang

Ongkos, biaya pengangkutan (transpor)

Sehingga pengertian Kantor Sewa Surabaya adalah

Suatu wadah untuk menampung kegiatan manusia berkelompok,

bersifat administrative serta melembaga dalam suatu bentuk usaha

komersial, dengan cara menyewakan ruangan pada pihak yang

memerlukan untuk mendukung usaha pihak tersebut dalam

mencapai tujuannya dimana wadah tersebut berada di kota

Surabaya.

- Mall Jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa

berjalan jalan yang teratur sehingga berada di antara antar toko-

toko kecil yang saling berhadapan. Karena bentuk arsitektur

1

2013

bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mal memiliki

tinggi tiga lantai.

- Elektronik adalah alat yang dibuat berdasarkan prinsip elektronika serta

hal atau benda yang menggunakan alat tersebut. dan antara lain

dapat digunakan pada :

- elektronik konsumen, alat elektronik untuk penggunaan pribadi

dan sehari-hari

- media elektronik, sarana media massa yang mempergunakan alat

elektronik modern, misal radio, televisi, dan film

Sehingga pengertian Mall Elektronik adalah

Sebuah pusat perbelanjaan khusus yang menyediakan, menjajakan,

memperjualbelikan peralatan elektronika baik yang digunakan

untuk kehidupan sehari-hari (aktifitas), perkantoran, pendidikan,

maupun teknologi yang diwadahi dalam suatu wadah (bangunan)

khusus.

Oleh karena itu pengertian dari kantor sewa dan mall elektronik di Kota

Surabaya adalah sebuah wadah untuk menampung kegiatan manusia berkelompok,

bersifat administrative serta melembaga dalam suatu bentuk usaha komersial, dengan

cara menyewakan ruangan pada pihak yang memerlukan untuk mendukung usaha

pihak tersebut serta dilengkapi dengan adanya penyediaan pusat perbelanjaan khusus

elektronik pada suatu cakupan lingkungan / wilayah yang memperdagangkan,

menjajakan, serta memperjualbelikan peralatan elektronika baik yang digunakan

untuk kehidupan sehari-hari (aktifitas), perkantoran, pendidikan, maupun teknologi di

Kota Surabaya.

1.2.1 LATAR BELAKANG MASALAH

Surabaya sebagai ibukota provinsi di Jawa Timur dan disebut sebut sebagai

kota terbesar kedua setelah Jakarta terkenal dengan sebutan kota INDARMADI

2

2013

(Industri, Dagang, Maritim, dan Pendidikan). Dalam perkembangannya saat ini,

Surabaya memiliki peran penting dalam pengembangan bidang industry,

perdagangan, dan jasa. Bahkan saat ini kota Surabaya tengah berbenah menjadi pusat

perdagangan internasional. Hal ini didukung dengan tersedianya dua buah sara

transpotasi perhubungan penting di kota ini, yaitu bandara internasional Juanda dan

pelabuhan Tanjung Perak. Kedua sarana perhubungan tersebut saat ini terus berbenah

bersama sama dengan sarana-saran lain yang ada di Kota Surabaya.

Perkembangan kota Surabaya juga dapat dilihat dari laju pertumbuhan

ekonomi sebesar 8,36% setiap tahun atas dasar harga konstan dan akan tetap

diupayakan untuk dipertahankan di atas angka 7,5% per tahunnya. Untuk mendukung

perkembangan ekonomi tersebut maka pemerintah Kota Surabaya sendiri menyusun

beberapa strategi untuk menempatkan pusat-pusat pelayanan yang diarahkan sebagai

berikut :

- Pusat dari perdagangan regional dipertahankan di sekitar Kembang

Jepun.

- Daerah pusat kota tetap dipertahankan di sekitar Tunjungan dengan

peremajaan dan perluasan wilayah yang lebih konsentrik bentuknya.

- Pusat unit pengembangan akan disebarkan di berbagai wilayah kota di

Surabaya.

Berdasarkan stategi penyebaran pusat unit pengembangan di atas, maka disusunlah

usulan struktur perdagangan dengan centre of nucleus sebagai CBD yaitu pada kawasan

Kembang Jepun, Surabaya.

Pada kawasan-kawasan nucleus tersebut akan direncanakan sebagai pusat

perdagangan dan perkantoran di Kota Surabaya, seperti Tunjungan Plaza, World Trade

Centre Surabaya. Sedangkan untuk perkembangan di sector industry di kota Surabaya telah

melebar di bagian Surabaya bagian timur. Dari perkembangan-perkembangan di bidang

ekonomi maupun industry tersebut telah nampak bahwa pemerintah di Surabaya juga ikut

mendukung segala penyediaan sarana maupun prasarana di kota tersebut.

3

2013

Selain kita ketahui bahwa Surabaya menjadi salah satu kota di Indonesia yang

perkembangan ekonomi dan industrinya sangat berkembang pesat, sebenarnya kota ini

memulai perkembangan ekonominya di tahun 1990an. Dimana pada tahun tersebut kondisi

perkantoran di Surabaya masih banyak yang berupa gedung dengan 4 lantai serta rukan

(rumah kantor). Seiring dengan perkembangan dan pertumbuhan ekonomi yang dicapai

kota ini, maka mulai bermunculanlah gedung-gedung perkantiran milik pemerintah/ swasta

dengan jumlah lantai yang lebih banyak dan lebih modern lagi. Seperti Wisma BRI, World

Trade Centre Surabaya dan Graha Pena. Selain mulai bermunculan kantor kantor dengan

bangunan yang tinggi, tidak ketinggalan juga di kota ini mulai bermunculan mall (pusat

perbelanjaan) seperti Tunjungan Plaza, Tunjungan Centre, Delta, dan sebagainya.

Pertumbuhan ekonomi yang cukup pesat tersebut membuat kawasan di pusat kota

menjadi penuh sesak oleh pembangunan yang ada. Hal itu juga mengharuskan pemerintah

setempat untuk memutar otak lebih dalam lagi agar efisiensi lahan di kota tersebut dapat

dimaksimalkan dalam penggunaannya. Selain efisiensi lahan yang seharusnya diterapkan

pada lahan di kota tersebut, juga seharusnya diterapkan juga bangunan mixed use (multi

fungsi) agar penggunaan fasilitas serta fungsi dari sebuah bangunan lebih optimal lagi.

Selain pemerhatian dan perkembangan kota Surabaya di bidang industri, dan

ekonomi terutama di bidang perkantoran yang ada di kota tersebut, maka kota ini pasti

juga tidak bias dilepaskan dari sebuah perkembangan teknologi yang ada pada zaman

sekarang ini. Pada era globalisasi ini seiring dengan berkembangnya ilmu pengetahuan

dan teknologi, berkembang pula kebutuhan akan sarana atau peralatan guna memenuhi

kebutuhan hidup sehari-hari, dari peralatan hidup yang sederhana sampai yang

mutakhir dituntut untuk dapat dipergunakan secara cepat, efisien, serta teknologi

modern terwujud dalam peralatan elektronik. Pada era ini peralatan teknologi merupakan

hal yang tidak bias ditolak oleh setiap Negara di seluruh dunia termasuk di Indonesia

sendiri. Dimana pengaruh dalam membantu aktifitas manusia sangatlah dibutuhkan

keberadaannya, baik peralatan elektronik dalam kebutuhan rumah tangga, perkantoran,

sarana media dan telekomunikasi. Bahkan peralatan elektronik pada jaman sekarang ini

telah memberikan dampak yang besar dan telah menjadi sebuah gaya hidup bagi

kalangan masyarakat modern.

4

2013

Di era yang serba online ini, masyarakat luas khususnya Indonesia sudah tidak

asing lagi dengan toko online. Bisnis toko online di tahun 2011 ini masih sangat

menjanjikan karena diprediksikan jumlah pengguna internet akan terus meningkat

dengan pesat sehingga membantu pertumbuhan bisnis toko online tersebut.

Internet adalah lahan subur yang bisa diolah oleh siapapun karena menyediakan

beragam jenis peluang usaha dengan keuntungan yang memikat dan untuk memulainya

tidak membutuhkan banyak modal dibandingkan mendirikan usaha di dunia nyata.

Ada berbagai konsep toko online yang sudah diterapkan oleh para pelaku jual-beli

online di Indonesia, baik dalam bentuk individu maupun perusahaan. Umumnya

mereka menerapkan konsep dengan menggunakan website milik sendiri, blog, forum,

hingga situs pertemanan sebagai media jual-beli. Salah satu konsep jual-beli online yang

dapat dibilang cukup menarik adalah konsep mal dalam bentuk online.

Menurut Rainer dan Cegielski (2011, hal 207), Mal Elektronik disebut juga

cybermall atau e-mall adalah kumpulan toko-toko individu di bawah sebuah alamat

internet tunggal. Ide yang mendasari dari sebuah mal elektronik adalah sama seperti pusat

perbelanjaan biasa yang menyediakan suatu tempat belanja dengan menawarkan banyak

produk dan jasa.

Dengan adanya Mal Elektronik menguntungkan pihak penjual dan pihak pembeli.

Keuntungan bagi pihak penjual adalah sebagai ajang mempromosikan produknya dan

dapat merekam transaksi pemesanan. Keuntungan bagi pihak pembeli adalah dapat

berbelanja di satu tempat dengan produk yang berbagai macam jenisnya.

Oleh karena itu kawasan Indonesia khususnya bagian Timur yaitu Surabaya

seharusnya memiliki sebuah wadah/ fasilitas pusat perdagangan elektronik (Mall

elektronik) yang dapat menampung segala kebutuhan masyarakat dengan cara

memfokuskan pada penjualan serta pameran-pameran peralatan elektronik terbaru. Kita

mengetahui bahwa animo masyarakat khususnya di kota besar di Indonesia, kebutuhan

akan peralatan elektronik itu sendiri dari hari ke hari akan semakin meningkat. Hal tersebut

juga pasti terjadi di Kota Surabaya karena kota ini menjadi kota no 2 terbesar di Indonesia

5

2013

setelah Kota Jakarta. Peningkatan kebutuhan elektronik di Kota Surabaya dapat terlihat di

tabel data yang dikeluarkan oleh Badan Pengelola Teknologi Informasi dan Komunikasi

Kota Surabaya (Bapetikom) dalam kurun waktu 4 tahun terakhir.

Selain dari hal tersebut animo minat masyarakat Surabaya akan kebutuhan

elektronik khususnya pada peralatan elektronik untuk kegiatan rumah tangga, perkantoran,

pendidikan serta telekomunikasi mengalami kenaikan yang sangat signifikan dari tahun ke

tahun. Hal ini bias kita buktikan dari grafik yang ada di Badan Pengelola Teknologi dan

Komunikasi Surabaya pada tahun 2001 hingga 2006.

Grafik 1 : Grafik pertumbuhan dan perkembangan peralatan elektronik di Surabaya

6

2013

Dengan melihat serta mencermati dari data dan grafik di atas kita dapat melihat

bahwa kebutuhan masyarakat Surabaya akan peralatan elektronik baik peralatan elektronik

rumah tangga, perkantoran, pendidikan maupun telekomunikasi sangatlah tinggi. Maka

dari itu diperlukan sebuah wadah untuk dapat menampung dan memperjualbelikan

peralatan elektronik serta penyelenggaraan pameran-pameran khususnya di bidang

elektronik.

1.3 PERMASALAHAN

Permasalahan dalam perancangan dan perencanaan kantor sewa dan mall

elektronik di Kota Surabaya ini adalah bagaimana merencanakan dan merancang wadah

yang dapat menampung segala kegiatan-kegiatan kantor sewa dan mall khusus elektronik

dalam sebuah wadah yang dapat melingkupi kedua aktifitas tersebut serta memenuhi

persyaratan fungsional dan mampu memberikan kondisi aman, nyaman dan menarik bagi

penggunanya, sehingga aktivitas yang berlangsung di dalam bisa berjalan selaras sesuai

fungsi dan tujuannya.

1.4 TUJUAN DAN SASARAN

1.4.1 TUJUAN

Tujuan dari perancangan dan perencanaan kantor sewa dan mall elektronik ini

adalah untuk merumuskan masalah yang berkaitan dengan penyediaan dan pengadaan

kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya sebagai sebuah bangunan mixed

use (multi fungsi) dengan tetap menyediakan serta melaksanakan fungsi utamanya

yaitu menyediakan sebuah fasilitas untuk warga Surabaya dalam cakupan kantor sewa

dan mall elektronik yang efisien, fleksibel, nyaman, dan efektif.

1.4.2 SASARAN

Sasaran dari perencanaan serta perancangan kantor sewa dan mall elektronik

ini adalah untuk mendapatkan ketentuan-ketentuan/ criteria yang digunakan sebagai

sebuah landasan pokok program perencanaan serta perancangan kantor sewa dan mall

elektronik di Kota Surabaya sebagai sebuah mixed use building dengan menekankan

pada konsep desain arsitektur modern.

7

2013

1.5 METODE DAN PENYELESAIAN

Metode pembahasan yang digunakan secara keseluruhan adalah deskriptif analisis

dan sintesis yang melalui tahap-tahap sebagai berikut :

1.5.1 Tahap Awal

Melakukan pengumpulan data, baik data primer berupa pengamatan

langsung di lapangan, maupun data sekunder berupa data dari literature,

instansi, nara sumber dan mass media. Data yang dikumpulkan tersebut diolah

hingga berbobot pra-analisis artinya sudah dipilah-pilah, dikategorikan dan

dikalkulasikan, sehingga mudah dibaca dan dimengerti. Tahap awal tersebut berupa :

- Pengumpulan Data

Dalam merencanakan dan merancang sebuah bangunan dibutuhkan

berbagai macam data yang relevan. Data-data yang dibutuhkan tersebut

dibedakan menjadi:

a. Data Primer

Didapat dari hasil eksplorasi fisik dan non fisik dari site yang akan

digunakan sebagai kawasan kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya.

b. Data Sekunder

Merupakan data tambahan/ pelengkap yang digunakan sebagai

pendukung. Dalam tahapan proses pengumpulan data-data tersebut hal-hal

yang perlu dilakukan adalah:

b.1 ). Survey

b.1.1 Survey Fisik

Meliputi : Lokasi, site plan, denah, tangga, utilitas, potongan, tampilan

bangunan ( tampak).

8

2013

b.1.2 Survey Non Fisik

Meliputi : Kondisi lingkungan sekitar site (exsisting), kondisi

masyarakat sekitar lingkungan site, kondisi bangunan sekitar site,

kondisi iklim/ cuaca yang ada di lingkungan site.

- Studi Literatur

Pada proses ini, perancang mencoba mencari data melalui sumber buku-

buku referensi dan situs-situs internet yang terkait dengan spesifikasi

arsitektural pasar tradisional.

- Studi Komparasi

Untuk lebih mendukung obyek pembahasan selanjutnya, perancang

melalui studi banding dari obyek bangunan yang telah ada.

1.5.2 Tahap kedua

Tahapan menganalisa data yang ada serta mengenali potensi dan masalah

yang timbul, mencari keterkaitan antar masalah sehingga diperoleh gambaran

mengenai sebab timbulnya masalah. Tahap ini telah didasari pada landasan teori

berupa standar-standar yang berasal dari literature. Setelah itu tahap tindak

lanjut dari analisis dengan berupa memecahkan masalah secara meyeluruh dan

dengan pertimbangan dari berbagai segi. Peraturan-peraturan pemerintah yang

berlaku, potensi yang ada serta factor-faktor lain yang berpengaruh diolah secara

terpadu sehinnga diperoleh output berupa alternative-alternatif pemecahan masalah

yang dalam hal ini berupa landasan dan program perancangan. Tahapan ini berupa :

- Analisa Data

Dalam proses perencanaan dan perancangan kantor sewan dan mall

elektronik di Kota Surabaya ini, pada tahapan analisa akan dilakukan

pengolahan data-data yang telah terkumpul dan dikelompokkan

berdasarkan pemrograman fungsional, performansi, dan arsitektural.

9

2013

Analisa Fungsional bertujuan untuk mengidenifikasi penggunaan pasar

tradisional, termasuk kegiatan pengguna, kebutuhan dan aktivitas di dalam

pasar tersebut. Analisa Performansi membahas tentang persyaratan atau

kriteria persyaratan dan program ruang dalam bangunan pasar tradisional.

Analisa Arsitektural merupakan tahap penggabungan dari hasil identifikasi

kedua hasil analisa sebelumnya (fungsional dan performansi). Dalam

proses ini akan menganalisa masalah massa, ruang, tampilan, pengolahan

site, utilitas, dan struktur bangunan yang menyatukan antara tuntutan

kebutuhan pengguna dengan persyaratan yang ada.

- Konsep Perencanaan dan Perancangan

Dari proses analisa dan sintesa arsitektural akan dihasilkan beberapa konsep

yaitu konsep tampilan bangunan, konsep utilitas, konsep struktur bangunan,

konsep ruang, konsep penataan site, serta konsep pengolahan masa

bangunan.

- Penyajian Data Fisik dan Non Fisik

Data yang dibutuhkan dikumpulkan melalui observasi (tinjauan langsung

ke lokasi objek), ditambah dengan dilakukannya wawancara yang sesuai

dengan tujuan dan sasaran yang akan diperlukan. Selain itu juga menjadi

bahan literatur yang menunjang teori-teori tentag objek yang dibahas (studi

literatur).

Data tersebut dibagi dan dikelompokkan menjadi dua bagian, yaitu data

fisik dan non fisik.

- Data fisik, meliputi lokasi site, ukuran site, denah peruangan, bentuk

atau tampak bangunan, potongan, interior atau eksterior, utilitas,

struktur dan konstruksi, material bahan dan sebagainya.

10

2013

- Data non fisik, meliputi aktivitas user, jenis kelamin, pekerjaan,

karekteristik, umur, latar belakang, religi, sosial masyarakat

lingkungan pasar.

1.6 SISTEMATIKA PEMBAHASAN

Penulisan Konsep perencanaan dan perancangan kantor sewa dan mall elektronik

di Kota Surabaya ini menggunakan sistematika pembahasan sebagai berikut :

BAB I PENDAHULUAN

Berisi tentang pokok-pokok pemikiran yang melatar belakangi pemilihan judul,

tujuan, sasaran dan manfaat pembahasan, lingkup pembahasan, metode

pembahasan dan sistematika pembahasan.

BAB II TINJAUAN UMUM KANTOR SEWA DAN MALL

ELEKTRONIK SEBAGAI MIXED USE BUILDING

Berisi uraian tentang pengertian dan kriteria kantor sewa, mall elektronik dan

fasilitas pendukung. Dibahas pula penggabungan kantor sewa dan mall

elektronik dalam bangunan (mixed use building), pengertian dan criteria

mixed use building. Pada bab ini juga akan dijelaskan mengenai lokasi yang

akan digunakan sebagai site kantor sewa dan mall elektronik tersebut lebih rinci

lagi.

BAB III TINJAUAN KHUSUS BANGUNAN KANTOR SEWA DAN MALL

ELEKTRONIK DI KOTA SURABAYA

Dalam pembahasan bab kali ini akan lebih membahas lebih dalam lagi

mengenai kantor sewa dan mall elektronik yang akan direncanakan.

Pembahasan yang akan dipaparkan berupa pengertian dasar dari kantor sewa

dan mall elektronik, struktur organisasi yang berada di cakupan nbangunan

tersebut serta pemakai dan kegiatan apa saja yang dilakukan di dalam bangunan

kantor sewa dan mall elektronik tersebut.

11

2013

BAB IV PENDEKATAN KONSEP PERENCANAAN DAN

PERANCANGAN KANTOR SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI

KOTA SURABAYA

Pada bab ini akan dibahas lebih rinci serta detail lagi mengenai pendekatan

konsep perancangan kantor sewa dan mall elektronik. Pendekatan yang akan

dibahas berupa pendekatan konsep peruangan, pendekatan lokasi, pendekatan

tapak, pendekatan bentuk ruang & bangunan, pendekatan struktur konstruksi,

serta pendekatan utilitas. Dalam pembahasan mengenai pendekatan konsep ini

nantinya akan dapat dilihat serta dirumuskan mengenai rencana bangunan yang

akan terbangun.

BAB V KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR

SEWA DAN MALL ELEKTRONIK DI KOTA SURABAYA

Pembahasan dalam bab lima ini menjadi pembahasan terakhir dalam konsep

perencanaan dan perancangan kantor sewa dan mall elektronik di Kota Surabaya.

Dalam pembahasan bab lima ini akan menghasilkan/ menyajikan konsep

perencanaan yang didapat dari poin-poin pembahasan pada bab sebelumny

12

2013

BAB II

TINJAUAN KANTOR SEWA & MALL ELEKTRONIK

2.1 TINJAUAN KANTOR SEWA

Tinjauan kantor sewa atau rental office merupakan upaya untuk

memahami tentang keberadaan kantor sewa atas dasar pengertian, kegiatan dan

organisasi pengelolanya.

2.1.1 JENIS KANTOR SEWA

Kantor sewa atau rental office yang merupakan suatu usaha di bidang

property jika dipandang dari bentuk usahanya, maka kantor sewa itu banyak

ditandai oleh sifat dan akses atau berjalannya operasinya. Dari segi penyewa

rental office, dibagi menjadi dua bagian, yaitu :

- Sebagai bentuk usaha sejenis

Rental office sebagai bentuk usaha sejenis di mana kantor-kantor yang

menyewa dan menempati pada bangunan kantor sewa tersebut merupakan

satu kelompok usaha yang sejenis.

- Sebagai bentuk usaha campuran

Rental office yang dikatakan sebagai bentuk usaha campuran jika kantor-

kantor yang menyewa dan menempati dalam bangunan kantor sewa tersebut

terdiri atas berbagai macam jenis usaha.

Kantor sewa yang direncanakan dalam kawasan kota Surabaya ini nanti akan

menjadi kantor sewa sebagai bentuk usaha sejenis dari berbagai perusahaan. Bentuk

usaha sejenis ini sengaja dipilih untuk menyelaraskan fungsi mixed used bangunan

lainnya yaitu mall elektronik, sehingga kantor sewa yang disewakan memiliki

hubungan dengan mall tersebut, yaitu berupa kantor sewa usaha sejenis dibidang

teknologi.

13

2013

2.1.2 KEGIATAN KANTOR SEWA

Menurut kegiatannya kantor sewa dibagi menjadi 3 bagian, yaitu sebagai

perusahaan real estate, pusat perkantoran, serta sebagai pusat kegiatan bisnis. Berikut

adalah penjelasan lebih lanjutnya :

- Sebagai perusahaan real estate selaku pengelola

Selaku perusahaan real estate yang mengelola kantor sewa tersebut,

maka perusahaan tersebut melaksanakan tugas administrasi dalam kegiatan

perkantorannya sehari-hari. Hal ini termasuk dalam pemeliharaan gedung dan

servis untuk para penyewa.

Selain akan hal tersebut, bangunan (kantor sewa) ini berfungsi sebagai pusat

informasi dengan member nama-nama dan mengatur segala sesuatu yang

mendukung kegiatan yang berlangsung dalam kantor sewa tersebut.

- Sebagai pusat perkantoran

Sebagai pusat perkantoran dimaksudkan sebagai pusat kegiatan

administrasi bagi kantor-kantor yang menyewa di dalamnya. Sehingga hal ini

merupakan rangkaian aktifitas untuk menghimpun, mencatat, mengola,

mengadakan, mengirim, dan menyimpan sesuai dengan aktivitas perkantoran

pada umumnya.

- Sebagai pusat kegiatan bisnis

Pusat kegiatan bisnis mempunyai inti bahwa kantor sewa tersebut

merupakan sebuah wadah kegiatan untuk bertransaksi, pertemuan (meeting)

dengan para klien atau relaso-relasi bisnis serta kegiatan lainnya yang

berhubungan dan menunjang segala aktifitas bisnis.

Dalam perancangan kali ini akan dibentuk sebuah kantor sewa yang berfungsi

sebagai pusat perkantoran di Kota Surabaya.

2.1.3 ORGANISASI PENGELOLA

Organisasi dan pengolahan usaha kantor sewa ini sangat bergantung dari macam

serta usaha perusahaan real estate yag mengelola bangunan kantor sewa tersebut.

Sebagai sebuah pembanding adalah bagan organisasi pengelola kantor sewa sebagai

14

2013

berikut :

Skema 1 : Salah satu model bagan organisasi kantor sewa

Sumber : Wimmer, Han Boyd, Priciple of Real Estate, Urban Land Institute

15

2013

2.1.4 PERAN KANTOR SEWA SEBAGAI PUSAT PERKANTORAN

Kantor sewa merupakan suatu fasilitas komersil di mana dapat dipergunakan

untuk menampung berbagai kegiatan bisnis yang bersifat administrative baik dalam

bidang perdagangan dan jasa. Peran kantor sewa itu sendiri dapat ditinjau dari jenis

perkantoran yang ditampungnya dan pertimbangan mengenai kebutuhan ruang yang

terus bertambah. Berikut adalah beberapa peranan kantor sewa :

- Jenis perkantoran yang ditampung

Sesuai dengan perannya sebagai bangunan komersil maka jenis kantor yang

ditampung adalah kantor-kantor yang berhubungan dengan dunia

perdagangan dan jasa serta berorientasi pada usaha-usaha yang sesuai

dengan apa yang ada di masyarakat luas seperti perdagangan, perbankanm

biro konsultan, dan jenis kantor lainnya.

- Perannya dalam menyediakan wadah bagi kebutuhan ruang kerja yang terus

bertambah setiap tahunnya

Dengan mengingat serta mempertimbangkan kebutuhan akan ruang kerja

pada kawasan perdagangan dan jasa di pusat kota kota besar yang lahannya

semakin menyempit, maka peran kantor sewa sebagai wadah perkantoran

menjadi sangatlah penting. Adapun beberapa pertimbangan tersebut adalah :

Perusahaan yang terus berjalan dan bertambah jumlahnya

sehingga memerlukan tambahan ruang kerja. Dengan adanya

kantor sewa diharapkan bias untuk menampung jumlah

kantor yang semakin meningkat tersebut.

Semakin bertambahnya perusahaan baru yang mulai

bermunculan dan berkeinginan untuk berkelompok dalam

suatu wadah, di mana perusahaan tersebut membutuhkan

ruang kantor pada jangka waktu tertentu.

Para pengusaha membutuhkan ruang kantor yang cukup

representative, yaitu ruang kantor yang nyaman serta

memiliki cukup bonafide bagi kemajuan perusahaannya.

16

2013

- Pertimbangan lain tentang pentingnya peran suatu kantor sewa

Peningkatan aktifitas perdagangan dan jasa dalam bidang

administrasi dan bisnis pada kantor sewa ini karena

tersedianya fasilitas penunjang kegiatan komersial dalam

jarak yang dekat dalam satu bangunan.

Pemanfaatan jumlah lantai sesuai dengan yang diizinkan

semaksimal dan seefisien mungkin

2.1.5 FASILITAS PENUNJANG KANTOR SEWA

Dalam suatu cakupan bangunan kantor sewa pasti diperlukan adanya fasilitas

penunjang demi tercapainya suatu kenyamanan bersama. Beberapa fasilitas

penunjang yang ada di kantor sewa adalah :

Ruang pertemuan, ruang konferensi, dan restoran

Fasilitas parker yang memadahi

Pos keamanan/ satpam

Pemberhentian kendaraan umum sebagai tempat berhentinya

kendaraan umum bagi pemakai dan pengunjung yang

memakai angkutan umum. Bentuknya dapat berupa bus stop.

Musholla sebagai sarana ibadah

Lobby bisnis yang representative

Pertokoan dalam bentuk arcade

2.1.6 KLASIFIKASI SITEM SEWA

Sistem sewa perkantoran pada umumnya terbagi menjadi 2 jenis berdasar

perhitungan luasan yang disewa, yaitu :

• Net System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan atas

dasar luasan lantai bersih (tidak termasuk koridor ataupun common space

dan biasanya harga sewa per meter persegi lebih tinggi.

• Gross System artinya sewa per meter persegi diperhitungkan

atas dasar luas lantai kotor sehingga luasan lantai yang digunakan untuk

kantor lebih kecil dari jumlah luasan yang disewa pada awalnya karena

penyewa dikenakan beban biaya untuk koridor ataupun common space.

17

2013

Hal ini menyebabkan penyewa lebih baik menyewa per lantai supaya tidak

rugi. Harga sewa per meter persegi lebih rendah.

Melihat kedua sistem sewa tersebut maka dipilih suatu kombinasi kedua

sistem di atas sebagai acuan sistem sewa dalam proyek ini, yaitu semi-gross

system yang relatif cukup lazim dipakai di Indonesia. Semi-gross system artinya

penyewa dikenakan biaya sewa akumulasi luasan lantai yang dipakai

ditambah luasan common space seperti lobby, area parkir, dan sebagainya yang

telah dibagi sama rata dengan penyewa lainnya. Untuk hal ini

fleksibilitas dapat dicapai dengan negosiasi antara pengelola gedung dengan

penyewa melihat varietas usaha, varietas penyewa dan varietas luasan yang

dipakai oleh penyewa.

2.1.7 AKTIFITAS PERKANTORAN

Berdasarkan kelompok aktivitas yang mungkin dalam gedung pelaku

aktivitas perlu dikelompokkan atas kegiatan berdasarkan kepentingannya menjadi :

• Kelompok Pengelola

• Kelompok Service

• Kelompok Kegiatan Utama (yaitu penyewa kantor)

• Kelompok Kegiatan Pelengkap

Kelompok-kelompok ini memiliki kebutuhan ruang masing- masing sesuai

dengan fungsinya. Hubungan antar kelompok kegiatan yang dapat digambarkan

pada bagan berikut.

18

2013

Skema 2 : Hubungan antar kelompok di kantor sewa dan mall elektronik

Dari bentuk hubungan dan kelompoknya, ada ruang-ruang yang umum

terdapat pada perkantoran;

Kelompok kegiatan utama adalah kelompok yang melakukan aktivitas

terbanyak di ruang-ruang perkantoran yang disewakan.

Kelompok kegiatan pengelola yang terdiri dari :

• Ruang direksi

• Ruang manager

• Ruang sekretaris

• Ruang kepala bagian

• Ruang tenaga ahli

• Ruang rapat

• Ruang tamu dan lobby pengelola

Kelompok kegiatan service

:

• Toilet

• Klinik

• Gudang

• Mekanikal Elektrikal

Kelompok kegiatan pelengkap merupakan fasilitas pelengkap dalam

gedung perkantoran. Fasilitas ini dipengaruhi oleh potensi lingkungan dan site.

19

2013

2.1.8 STRUKTUR ORGANISASI UMUM

Seiring dengan pertumbuhan suatu perkantoran, seorang manajer pengelola

gedung tidak dapat bekerja sendiri untuk melakukan perencanaan dan

pengembangan perusahaan. Maka dibentuklah suatu tim kerja yang dapat

diekspresikan dalam bentuk bagan yang umum seperti bagan di bawah ini.

Garis-garis penghubung dapat diartikan sebagai

pendelegasian atas tugas dari atasan kepada tim yang dibentuknya.

Skema 3 : Skema pendegelasian tugas pada pengelola kantor sewa

2.2 TINJAUAN UMUM MALL ELEKTRONIK

Karena mall merupakan salah satu jenis dari pusat perbelanjaan, maka secara

singkat akan dibahas mengenai pusat perbelanjaan terlebih dahulu.

Pusat perbelanjaan adalah sekelompok penjual eceran dan usahawan

komersil lainnya yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan,

memiliki,memiliki, dan mengelola sebuah property tunggal. Pada lokasi properti ini

20

2013

berdiri, disediakan juga tempat parker. Tujuan dan ukuran besar dari pusat

perbelanjaan ini umumnya ditentukan dari karaktteristik pasar yang dilayani.

Konfigurasi umum pusat perbelanjaan contohnyo adalah gedung tertutup dan pasar

terbuka. (International Council of Shopping Centre, 1999). Selain sebagai tempat

berbelanja, tempat ini sebagai tempat untuk berkumpul dan berekreasi. Ketika unsur

itu umumnya ada pada suatu pusat perbelanjaan dimana pada perkembangannya

saling mempengaruhi. Selain pengertian di atas, beberapa narasumber juga

mendefinisikan mengenai pengertian/ definisi dari pusat perbelanjaan ini.

Kotler dan Armstrong (2006) menyatakan bahwa pusat perbelanjaan adalah

sekelompok bisnis eceran yang direncanakan, dimiliki dan dikelola sebagai satu unit.

Pusat perbelanjaan adalah suatu kelompok perbelanjaan (pertokoan)

terencana yang dikelola oleh suatu manajemen pusat, yang menyewakan unit-unit

kepada pedagang dan mengenai hal-hal tertentu yang pengawasannya dilakukan oleh

manajer yang sepenuhnya bertanggungjawab kepada pusat perbelanjaan tersebut

(Bednington, 1982).

Menurut Neo dan Wing (2005), pusat perbelanjaan adalah sekelompok lokasi

usaha ritel dan usaha komersial lainnya yang direncanakan, dikembangkan, dimiliki

dan dikelola sebagai satu properti tunggal.

Menurut International Council of Shopping Center (ICSC) bentuk pusat

perbelanjaan secara umum dapat dibagi menjadi dua bentuk yaitu : strip center dan

mall. Strip center adalah pusat perbelanjaan berbentuk outlet yang berjejer dan

bersatu sebagai gabungan dari kegiatan perdagangan eceran, bagian depan toko

umumnya dilengkapi dengan kanopi. Sedangkan mall adalah bangunan tertutup

dengan pengatur suhu, memiliki koridor dengan posisi toko yang saling berhadapan,

umumnya bentuk mall ini dibangun dalam standar pusat perbelanjaan tipe regional

center atau super regional center. Berbeda dengan strip center yang cenderung

bersifat terbuka (outdoor), mall adalah pusat perbelanjaan yang sifatnya tertutup

(indoor). Pusat perbelanjaan yang berkembang di Indonesia umumnya menggunakan

konsep mall yang bersifat tertutup, mengutamakan kenyamanan pedagang dan

pengunjung serta berwujud bangunan berskala besar.

21

2013

Namun dewasa ini, Pusat perbelanjaan tidak hanya sebagai tempat untuk

membeli produk atau jasa tetapi dapat juga sebagai tempat untuk melihat-lihat,

tempat bersenang-senang, tempat rekreasi, tempat yang dapat menimbulkan

rangsangan yang mendorong orang untuk membeli, tempat bersantai dan

bersosialisasi. ( Ma’aruf, 2005:79 )

International Council of Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan pusat

perbelanjaan, menjadi beberapa tipe berdasarkan skala pelayanan.

22

2013

Tabel 2 : Tipe pusat perbelanjaan

Sumber : International Council of Shopping Centre (1999)

Dari beberapa tipe pusat perbelanjaan di atas, maka dalam perencanaan mall

kali ini menggunakan jenis theme/festival centre. Hal ini dimaksudkan karena jenis

dari pusat perbelanjaan itu sendiri lebih khusus mengarah di mall elektronik.

Di sebagian besar belahan dunia seperti Eropa, Inggris Raya dan Australia

pusat perbelanjaan modern yang terdiri dari unit-unit retail, umum disebut dengan

shopping centre. Di Amerika Utara penggunaan istilah shopping centre/plaza

merujuk kepada kompleks tempat belanja terbuka/ outdoor. Sedangkan untuk tempat

belanja di dalam bangunan, yang merupakan salah satu jenis pusat perbelanjaan

yang lebih tertutup/ indoor disebut shopping mall, atau mall saja.

Mal adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa

bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan-jalan

yang teratur sehingga berada diantara took-toko kecil yang saling berhadapan.

Karena bentuk arsitektur bangunannya melebar (luas), umumnya sebuah mal

memiliki tiga lantai. Di dalam sebuah mal, penyewa besar (anchor tenant) lebih dari

satu. (Dewan Perbelanjaan Internasional, 1999)

Dari beberapa pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa mall adalah

sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup yang terdiri atas berbagai macam unit retail

dalam satu bangunan, dengan unit-unit tersebut disewakan oleh pihak yang terpadu.

2.2.1 DESKRIPSI MALL23

2013

International Council of Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan

shopping mall menjadi dua bagian besar berdasarkan ciri fisiknya, yaitu :

- Strip Mall/ Open Mall

Strip mall atau yang sering disebut juga dengan shopping plaza adalah suatu

tipe pusat perbelanjaan terbuka dengan deretan unit-unit retail yang

umumnya terdiri dari 1-2 lantai yang tersusun berjajar (umumnya berderet

lurus maupun membentuk konfigurasi U atau bahkan L) dengan area pejalan

kaki terbuka di tengahnya serta menghubungkan antara satu retail dengan

retail yang lainnya. Pada perkembangannya dengan makin minimnya lahan

tipe pusat perbelanjaan ini berubah menjadi unit-unit retail dengan area

parkir kendaraan yang biasanya terletak di depannya. Hal ini dimaksudkan

agar mudah untuk menyesuaikan/optimalisasi dari lahan yang ada.

- Shopping Mall/ Closed Mall

Shopping mall atau yang biasa disebut dengan mall saja merupakan tipikal

pusat perbelanjaan yang bersifat tertutup/ indoor yang berisi unit-unit retail

yang umumnya disewakan dengan selasar besar tertutup yang berada diantara

unit-unit retail yang berhadapan. Dengan dukungan teknologi seperti

pengatur suhu ruangan (AC) untuk menambah kenyamanan dalam

berbelanja. Biasanya mall merupakan multi store building yang terdiri lebih

dari 2 lantai dikarenakan letaknya yang umumnya dibangun di dekat pusat

kota dimana lahan sangat terbatas namun memiliki tuntutan fungsi yang

banyak. Dalam perkembangannya pertumbuhan mall sangatlah pesat

(terutama di perkotaan) dan merupakan salah satu pusat bisnis, interaksi

social, hiburan, pameran serta promosi yang popular bagi masyarakat kota.

Dalam penjabaran jenis-jenis mall di atas, maka konsep dari mall elektronik

kali ini akan mengusung tema sebagai shopping mall/ closed mall. Hal ini

24

2013

dikarenakan karena fungsi utama dari mall elektronik ini lebih mngedepankan pada

konsep mall dengan model tertutup (indoor) serta memiliki unit-unit retail di

dalamnya.

Sedangkan berasarkan luasan dan skala layanannya, International Council of

Shopping Centre (1999) mengklasifikasikan shopping mall menjadi beberapa

bagian, yaitu :

- Regional Mal

Regional mall adalah tipe mall yang didesain dengan luasan area yang

disewakan antara 37.000m2 – 74.000m2, dengan minimal dua anchor tenant

dengan deskripsi umum unit-unit retail yang high-end (kelas atas), seperti

Plaza Senayan.

- Super regional mall

Jenis mall ini adalah mall dengan luasan area yang disewakan lebih dari

74.000m2 dan menjadi shopping mall yang dominan di wilayahnya, seperti

Mal Taman Anggrek, Mall Kelapa Gading.

- Outlet Mall

Adalah tipikal mall ataupun pusat perbelanjaan yang memiliki satu anchor

tenant yang dominan dan menguasai area perbelanjaan tersebut dan beberapa

unit retail kecil diantaranya. Serta pada umumnya banyak terdapat diskon

yang ditawarkan dengan harga murah.

Untuk mall elektronik yang akan direncanakan kali ini mengusung konsep

sebagai super regional mall. Hal ini dikarenakan akan banyaknya retail toko yang

disewakan untuk tenan elektronik serta memberikan ruang perbelanjaan yang

lengkap dan lapang bagi masyarakat Surabaya dan sekitarnya.

Pengembangan dari Pusat Perbelanjaan yang dipadukan dengan sarana rekreasi

dan hiburan. Dan umumnya bentuknya berupa selasar yang panjang disebut Mall.

25

2013

Menurut Noe dan Wing, 2005:8. Jenis – jenis pusat perbelanjaan dapat dibagi dalam

beberapa tipe berdasarkan :

a) Pusat perbelanjaan berorientasi keluarga, yang menyediakan semua hal

dibawah satu atap (All Under One Family Oriented Shopping Centre). Jenis

ini didominasi  oleh  toserba dan  dilengkapi  oleh  Hypermarket, pusat

hiburan.

b) Pusat perbelanjaan spesialis (Specialist Shopping Centre). Jenis ini lebih

kecil dari pada pusat perbelanjaan orientasi keluarga. Pusat perdagangan

spesialis menawarkan satu kategori perdagangan utama yang dilengkapi

sejumlah toko lain yang mendukung bisnis utama, seperti makanan,

minuman dan layanan produk pendukung lainnya.

c) Pusat perbelanjaan gaya hidup (lifestyle shopping centre). Bauran jenis

usahanya menawarkan produk tematis unik yang terkait gaya hidup, seperti

buku, music, perabot rumah tangga, makanan. Faktor penting bagi pusat

perbelanjaan gaya hidup adalah suasana keseluruhan, lingkungan belanja,

dan kemudahan akses.

Untuk mall elektronik di Surabaya kali ini akan mengusung tema sebagai

pusat perbelanjaan spesialis. Dimana mall ini hanya akan menyajikan satu fungsi

utama yaitu menjajakan barang-barang elektronik.

2.3 TINJAUAN PRESEDEN

26

2013

2.3.1 WISMA DHARMALA SURABAYA

Bangunan ini terdiri dari podium setinggi 8 lantai, tower yang dimulai dari

lantai 5-21, dan 2 lantai penthouse. Denah tower memiliki 3 tipikal, sehingga tampak

bangunan tidaklah monoton. Core (inti) terletak di pinggir, tetapi masih terdapat 4

akses ke dalam ruang sehingga pembagian ruang masih fleksibel.

a) Sistem Struktur

Struktur bangunan tidak konvensional, misalnya adanya gabungan dua kolom

miring. Untuk penyesuain dengan lokasi di Indonesia, gabungan dua kolom

ditambahkan dengan bracing sebagai antisipasi terhadap gempa.

b) Sitem sirkulasi

Sistem sirkulasi vertical menggunakan lift. Tidak terdapat zona lift, dan lift yang

digunakan tidak terlalu cepat sehingga menambah waktu tunggu.

c) Perawatan Bangunan

Dengan bentuk bangunan seperti ini, biaya perawatan yang dikeluarkan cukup

tinggi dan sangat sulit, terutama untuk plafond pada tower. Untuk bagian fasade

pembersihan menggunakan gondola dengan intensitas yang lebih sering, yaitu

dua kali seminggu. Bagian podium dibersihkan dengan menggunakan stager.

d) Kesimpulan

Berikut adalah beberapa poin yang akan ditrapkan dalam perancangan kantor

sewa dan mall elektronik di Surabaya.

- Bentuk massa bangunan dan selubung bangunan akan mempengaruhi

efektifitas bangunan terutama dalam hal pemeliharaan bangunan dan

penggunaan energy.

- Perancangan lift sebagai alat transpotasi vertical utama harus dihitung

berdasarkan kebutuhan pengguna bangunan, baik waktu perjalanan bolak-

27

2013

balik, beban puncak lift, waktu tunggu, dan daya angkutnya sehingga akan

diperoleh jumlah lift yang efektif.

- Penerapan system struktur pada bangunan ini akan dicoba untuk diterapkan

juga pada perancangan kantor sewa dan mall elektronik. Yaitu Struktur

bangunan tidak konvensional, misalnya adanya gabungan dua kolom miring.

Untuk penyesuain dengan lokasi di Indonesia, gabungan dua kolom

ditambahkan dengan bracing sebagai antisipasi terhadap gempa.

Gambar 1 : Wisma Dharmala Surabaya

Sumber : Dokumentasi pribadi

28

2013

Gambar 2 : Wisma Dharmala Surabaya tampak samping

Sumber : Dokumentasi pribadi

2.3.2 WISMA HSBC BANDUNG (Jalan Asia Afrika 116 Bandung)

Bangunan Wisma HSBC mulai dibangun pada tahun 2000 dan diresmikan

pemakaiannya pada tahun 2003. Wisma HSBC terdiri dari 11 lantai, yaitu 2 lantai

basement dan 9 lantai lainnya yang disewakan untuk beberapa fungsi bisnis, dan

komersial. Bangunan Wisma HSBC mempunyai system keamanan yang tinggi, yaitu

dengan system control kamera di setiap lantai dan lift. Sistem keamanan inilah yang

kemudian akan diterapkan dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik ini.

29

2013

Gambar 3 : Gedung HSBC Bandung

Sumber : Dokumentasi pribadi

Gambar 4 : Tampak depan Gedung HSBC

Sumber : Dokumentasi pribadi

2.3.3 GRAHA NIAGA (NIAGA TOWER) JAKARTA

Untuk bangunan tower, luas per lantai sekitar 1200 m2 dengan 1000m2 luas

lantai yang disewakan dan 200 m2 untuk area servis dan umum. Fasilitas yang

berada dalam gedung ini meliputi :

30

2013

Fasilitas ini secara langsung dapat diakomodasi di dalam bangunan ini, tetapi

system servis yang berada pada lantai 26 tidak dapat terkoordinasi dengan baik karena

bangunan ini dirancang khusus untuk kebutuhan kantor sewa.

Bangunan ini mempunyai efisiensi yang cukup baik yaitu dengan luas daerah

servis sekitar 20%. Dengan letak core(inti) yang menuju ke empat arah memudahkan

pembagian ruang sehingga tidak banyak ruang yang terbuang untuk sirkulasi. Ukuran

dan modul jendela juga berpengaruh terhadap kemudahan pembagian ruang. Lebar

jendela sekitar 2.5 meter dan merupakan lebar minimum untuk sebuah ruang kerja

pribadi.

1. Sistem Struktur

Sistem menggunakan rangka dengan core di tengah. Kolom hanya terdapat di

luar sehingga ruangan bebas kolom.

2. Sistem Sirkulasi

Sistem sirkulasi vertical utama menggunakan lift kecepatan tinggi dengan

pembagian :

o Low zone : Lift no 1,2,3,4, yang melayani lantai B1-15

o High zone : Lift no 5,6,7,8 yang melayani lantai B1-GF, 15-27

Pembagian ini menguntungkan pengguna karena waktu menunggu yang

dibutuhkan hanya sebentar terutama pada jam-jam sibuk. Untuk keperluan servis

bangunan disediakan lift khusus sehingga tidak mengganggu para pengguna bangunan.

3. Utilitas Bangunan

Terpusat di core (inti) sehingga terintegrasi dengan baik. Tidak terdapat shaft

sampah dalam bangunan ini karena adanya pertimbangan perilaku

penggunabangunan. Selain itu, shaft sampah dikhawatirkan akan

menimbulkan bau. Bangunan mempunya BAS ( Building Automation

System) sehingga semua utilitas bangunan dapat dikendalikan di sebuah

ruang control. Untuk antisipasi bahaya kebakaran terdapat dua buah tangga

darurat. Pintu tangga ini dapat dibuka dari luar namun tidak dari dalam. Saat 31

2013

ini salah satu tangga darurat digunakan untuk sirkulasi vertical karena untuk

naik/turun sekitar 1-2 lantai, pengguna tidak menggunakan lift.

4. Kesimpulan

Berikut disajikan beberapa hal yang dapat diterapkan dalam perancangan

kantor sewa dan mall elektronik di Surabaya ini :

- Peletakkan massa bangunan dan pemilihan konfigurasi core akan sangat

menentukan efektifitas bangunan, terutama dalam hal penghematan energy,

sirkulasi pembagian ruang-ruang kerja yang paling optimal, utilitas

bangunan, maupun pemeliharaan bangunan.

- Penggunaan konsep modul membantu dalam penempatan letak core yang

mana akan mendukung struktur, penempatan bukaan pada selubung

bangunan, pembagian ruang-ruang kerja dan pengaturan interiornya, serta

pembagian parker yang optimal.

- Penerapan penggunaan struktur core akan diterapkan dalam perancangan

bangunan untuk membuat ruang-ruang yang ada di dalamnya menjadi lebih

fleksibel dan fungsional dalam penggunaannya.

32

2013

Gambar 6 : Salah satu sisi Graha Niaga di Jakarta

Sumber: Dokumentasi pribadi

Gambar 7 : Tampak depan Graha Niaga Jakarta

Sumber : Dokumentasi pribadi

33

2013

2.3.4 HAFEI WANDA MALL (CHINA)

Hefei Swan Lake Wanda Plaza terletak di distrik PNS Hefei . Ini adalah

kompleks kota yang berisi sebuah mal , supermarket , jalan perbelanjaan eksternal ,

4 menara perkantoran dan hotel .

Untuk membuat fasad terpadu , dalam anggaran proyek dan jadwal , mereka

menggunakan pola segitiga untuk menutupi volume besar mal , menciptakan

berbagai dengan menggunakan warna yang berbeda dan skala segitiga aluminium.

Di tempat-tempat , kaca ganda dicetak berlapis digunakan untuk membuat pola

dinamis sebagai perubahan perspektif Anda . Bentuk patung segitiga di sisi

bangunan menyoroti pintu masuk ke jalan perbelanjaan batin. Hangat berwarna

panel terakota menciptakan ruang lebih mudah didekati dan nyaman untuk masuk

jembatan Pedestrian menghubungkan tingkat atas jalan di sudut yang berbeda untuk

membuat jaringan jalan untuk meningkatkan aliran kaki dan mendorong gerakan

pada tingkat yang berbeda .

Kulit dari empat gedung perkantoran di atas podium belanja mengkilap ,

menggunakan kaca dan sistem dinding tirai aluminium untuk menekankan garis

besar struktur . Bagian atas menara berlebihan untuk membuat mereka terlihat lebih

tinggi dari mereka sebenarnya .

Dari analisis tampilan yang ada maka diambil beberapa yang akan diterapkan

dalam perancangan kantor sewa dan mall elektronik ini. Yaitu :

- Fasade bangunan yang menggabungkan antara 2 fungsi berbeda yang terlihat

menyatu dengan peletakan fungsi sebagai mall dibagian tengah site

- Ketinggian bangunan sengaja dibuat sangat kontras untuk menegaskan fungsi

yang berbeda dalam cakupan wilayah bangunan. Sehingga pengunjung tidak

dibuat bingung oleh fungdi ysng berbeda.

34

2013

Gambar 8 : Tampak Hafei Wanda Mall and Rent Office

Sumber : Arch Daily

Gambar 9 : Sisi ekspos depan Hafei Wanda

Sumber : Arch Daily

35

2013

2.3.5 PLAZA MARINA SURABAYA

Plaza Marina sebenarnya bukan mutlak mall yang dikhususkan sebagai mall

elektronik yang ada di Surabaya, namun plaza ini juga terdapat ruang-ruang retail

khusus untuk alat-alat elektronik/ IT. Di dalam plaza ini terdapat Terdapat waterpark ,

Pusat IT , HP , foodcourt , McDonald , Bread Story, NAF Family Karaoke ,

Bowling , Dan Pusat kebugaran .

Marina Plaza berada di kawasan elit Margorejo Indah atau sebenarnya di

Margorejo Indah 97-99 Surabaya dan dekat dengan kembar apartemen Puncak

Marina , alun-alun yang sebelumnya bernama Fountain Court ini adalah pusat

perbelanjaan eksklusif di wilayah Surabaya Selatan.

Plaza ini memiliki stand yang menyediakan kebutuhan sehari-hari , berbagai

up to date produk-produk fashion , salon kecantikan yang menawarkan berbagai

layanan perawatan tubuh , toko buku serta departemen store.

Selain itu ada banyak tempat-tempat makanan seperti steak house , restoran

cepat saji ke restoran makanan Cina semua ada di sini .

Desain interior dibuat alami ditambah dengan cahaya yang indah membuat

suasana terasa sejuk dan mewah , dan ini akan membuat Anda semakin nyaman dan

enggan untuk segera meninggalkan tempat ini .

Itu tidak ketinggalan , ada juga memiliki ruang multifungsi luas sekitar 200

m2 yang biasa digunakan untuk ajang pameran atau bisa juga disewa untuk keperluan

lainnya .

Dari tinjauan desain-desain yang ada di Plaza Marina Surabaya sebagai mall

khusus elektronik ini maka diperoleh beberapa referensi desain yang dapat

diterapkan dalam perancangan mall elektronik ini. Beberapa referensi yang dapat di

ambil yaitu :

36

2013

- Penyediaan ruang multi fungsi yang dapat digunakan sebagai ruang serba

guna untu melakukan aktifitas yang ada di dalam mall tersebut (pameran,

pertunjukan)

- Penataan ruang-ruang yang ada di dalam bangunan ini khususnya bagian

elektronik, dibagi serta sudah dikelompokkan sesuai dengan jenis umumnya.

Sehingga pengunjung akan lebih mudah dalam penjangkauan ke dalam setiap

retail-retail took.

Gambar 10 : Plaza Marina interior khusus bagian IT

Sumber : Dokumentasi Pribadi

Gambar 11 : Tampak depan Plaza Marina

Sumber : Dokumentasi Pribadi

37

2013

2.3.6 TUNJUNGAN ELECTRONIC CENTRE SURABAYA

Adalah pusat Eletcronic and Information Technology (ELIT) center berlokasi

di jalan tunjungan, Surabaya. Jalan Tunjungan  terkenal sebagai komplek

perdagangan. TEC dibagi menjadi 2 bangunan yaitu bangunan lama yang bernama

Tunjungan Center berdiri pada tahun 1985 dengan luas perdagangan 15,000 m2,

sedangkan gedung yang baru diresmikan pada tahun 2007  dengan area perdagangan

21,000 m2.

TEC diperkenalkan pertama sebagai pusat perdaganagan elektronik dan IT

center di Surabaya yang menawarkan berbagai macam computers, gadgets,

Handphones, perlengkapan Rumah Tangga Elektronik, home theater, produk

kesehatan, spare part elektronik dan service centers juga kebutuhan elektronik dan IT

lainnya.

Dari uraian mengenai TEC maka kita dapat mengetahui bahwa mall ini

memang sengaja dibangun untuk mall khusus elektronik saja. Namun keberadaan

dari TEC yang baru akhir-akhir ini membuat mall ini masih dalam keadaan rapid an

terawatt. Beberapa poin yang bisa diterapkan dalam perancangan mall elektronik di

Surabaya adalah :

- Penempatan serta penataan baliho dan pengumuman brand elektronik di

depan fasade mall membuat kemudahan pengunjung dalam mengenali fungsi

utama bangunan tersebut.

- Penataan komponen-komponen brand- brand merk terkenal alat elektronika

dipasang mencolok dan menarik di setiap sisi bangunan

38

2013

Gambar 12 : Tampak depan dari TEC Surabaya

Sumber : Dokumentasi pribadi

Gambar 13 : Tampak depan dari TEC Surabaya

Sumber : Dokumentasi pribadi

39

2013

Gambar 14 : Pemasangan baliho tenant & brand elekronik di TEC Surabaya

Sumber : Dokumentasi pribadi

2.4 TINJAUAN KOTA SURABAYA

Surabaya merupakan kota terbesar kedua setelah Jakarta dan merupakan kota

perdagangan terutama untuk wilayah Indonesia bagian timur. Berikut akan diuraikan

secara umum tentang kondisi fisik kota Surabaya.

2.4.1 LETAK GEOGRAFIS & WILAYAH ADMINISTRATIF

Kota Surabaya terletak pada posisi : 7’12’LS dan 112’36’BT – 112’36’BT

Dengan luas secara keseluruhan 291 Km’ atau 29100 Hayang membujur di pantai

utara Jawa dengan batas wilayah sebagai berikut :

- Sebelah Utara : Laut Jawa

- Sebelah Selatan : Kabupaten Sidoarjo

40

2013

- Sebelah Barat : Kabupaten Gresik

- Sebleah Timur : Laut Jawa dan Selat Madura

Berdasarkan PP no. 26 tahun 1992, Kotamadya DATI II Surabaya terdiri atas

5 wilayah Pembantu Walikota yang terdiri dari 28 kecamatan yaitu :

- Surabaya utara : Kecamatan Gubeng, Tegalsari, Bubutan, dan

Kecamatan Simokerto .

- Surabaya Selatan : Kecamatan Sawahan, Wonokromo, Karangpilang,

Wiyung, Dukuh Pakis, Wonocolo, Jambangan, dan Gayungan,

- Surabaya Barat : Kecamatan Tandes, Sukomanunggal, Asemrowo,

Benowo, dan Lakarsantri.

- Surabaya Timur : Kecamatan Tambaksari, Gubeng, Rungkut, Tenggilis

Mejoyo, Gunung Anyar, Sukolilo, Mulyorejo, dan Kenjeran.

- Surabaya Pusat : Kecamatan Genteng, Tegalsari, Bubutan, dan

Simoerto.

Gambar 15 : Peta Kota Surabaya

41

2013

2.4.2 KONDISI TOPOGRAFI

Dari segi topografi kota Surabaya terletak pada daerah dataran rendah

dengan kontur tanah relatif rata pada ketinggian 3-6 meter di atas permukaan laut.

Sedangkan di bagian selatan kota terdapat perbukitan landai kea rah barat daya yaitu

bukit indah dan bukit gayungan yang memiliki ketinggian sekitar 25-50 meter dari

permukaan laut.

2.4.3 KONDISI GEOLOGI

Kemampuan tanah terhadap kondisi geologi di Wilayah Kotamadya Dati II

Surabaya dari hasil penelitian Direktorat Geologi Bandung. Susunan geologi

mengikuti pola yang sama di mana pencapaian lapisan keras di wilayah bagian utara

dan timur adalah 10-18 meter, sedangkan makin ke barat yang merupaan tanah liat,

permukaan keras semakin dangkal yaitu 4-10 meter.

2.4.4 KONDISI KLIMATOLOGI

Berdasarkan data dari stasiun pencatat kondisi klimatologi yang dikelola

Badan Meteorologi dan Geofisika ( Stasiun Meteorologi Perak II ) Surabaya

diperoleh kesimpulan sebagai berikut :

1) Curah Hujan

Curah hujan yang tinggi pada umumnya terjadi pada bulan Desember sampai

dengan Maret di mana besarnya curah hujan minimal adalah 3189,5 mm dan

maksimum sebesar 3.884,3 mm dengan jumlah hari hujan 183 hari.

2) Angin

Sesuai dengan letak geografisnya arah dan kecepatan angin di kota Surabaya

berubah-ubah :

- Kecepatan angin rata-rata bulanan maksimum 12 km/jam dan minimum

3,5 km/jam

- Kecepatan angin rata-rata harian maksimum 7,9 km/jam dan minimum

1,3 km/jam

42

2013

- Dalam bulan Desember sampai Maret kecepatan angin rata-rata 6 km/jam

dan maksimum 12 km/jam kea rah utara. Sedangkan bulan Juni sampai

September kondisi angin sama yaitu kecepatan angin rata-rata 6 km/jam

dan maksimum 12 km/jam namun arahnya ke timur

3) Suhu Udara

Pada stasiun Perak I :

- Suhu udara rata-rata sebesar 28’C

- Suhu udara maksimum 34’C

- Suhu udara minimum sebesar 23’C

Pada stasiun Perak II :

- Suhu udara rata-rata sebesar 28’C

- Suhu udara maksimum sebesar 33’C

- Suhu udara minimum sebesar 25’C

Suhu udara maksimum adalah 36,4’C terjadi pada bulan Oktober dan suhu udara

minimum adalah 21,5’C terjadi pada bulan Januari- Februari. Tekanan udara rata-

rata 1004,7-10017,7 mbs.

43

Kecepatan Angin : rata-rata 6,4 Knot dan maksimum 20,3 KnotArah Angin Terbanyak : Januari : Barat

Februari : Barat-Barat LautMaret : Barat-Barat LautApril : Barat-Barat LautMei : TimurJuni : TimurJuli : Timur

Agustus : TimurSeptember : TimurOktober : Timur

Nopember : Timur-BaratDesember : Barat-Barat Laut

2013

4) Kelembapan udara

Kelembapan udara cukup tinggi karena Surabaya terletak di pesisir pantai

dengan kelembapan maksimum sebesar 98% pada bulan Desember, sedangkan

kelembaban minimum sebesar 30% pada bulan September. Sedangkan

kelembapan rata-rata adalah 76%.

5) Penyinaran Matahari

Rata-rata penyinaran matahari selama tahun 1992 di Kotamadya Dati II

Surabaya menurut stasiun Perak I sebesar 74% per bulan, sedangkan menurut

stasiun Perak II sebesar 73% per bulan.

2.4.5 KONDISI EKONOMI SOSIAL DI SURABAYA

Surabaya telah mengklaim dirinya sebagai Kota Jasa dan Perdagangan. Lebih

dari itu Kota Surabaya adalah Kota bisnis dengan berbagai aktivitas yang

berlangsung. Ibarat sebuah toko, Surabaya adalah Toko Serba Ada. Didalamnya

berlangsung segala aktivitas, serta tersedia segala fasilitas yang mendukung.

Perdagangan adalah aktivitas utama Kota Surabaya. Secara geografis, Surabaya

memang telah diciptakan sebagai Kota Perdagangan. Sejak zaman Majapahit,

kolonial, hingga saat ini, perdagangan menjadi aktivitas utama. Kini, aktivitas

perdagangan di Surabaya tak hanya melayani kebutuhan lokal serta nasional.

Surabaya mulai berkembang menjadi kota dagang Internasional.

Dengan predikat Surabaya sebagai kota dagang, terdapat beberapa pilar-pilar utama

penyangganya. Lokasi-lokasi ini yang menjadi ruang-ruang terjadinya aktivitas

perdagangan.

Dengan posisi Surabaya sebagai Kota Perdagangan, Pasar Modern adalah

pilar utamanya. Tampilan menarik, suasana nyaman, serta harga yang pasti

merupakan keunggulan pasar modern yang sesuai dengan sibuknya aktivitas

masyarakat kota. Pasar modern tersebar di seluruh penjuru kota Surabaya, baik di

44

2013

pusat maupun di pinggiran kota. Keberadaan pasar modern yang banyak ini

memberikan pilihan lebih banyak kepada masyarakat. Jumlahnya akan terus

berkembang seiring meningkatnya investasi di Surabaya.

Tanjung Perak merupakan pelabuhan penting di Indonesia Timur. Pelabuhan ini

diakui sebagai pusat kolektor dan distributor barang ke kawasan Timur Indonesia.

Tanjung Perak terhubung dengan beberapa kawasan industri dan pergudangan seperti

SIER, Berbek, maupun Margomulyo. Aktivitas bongkar muat yang tak kenal henti

menandakan pergerakan barang yang lancar.

Untuk mendukung aktivitas perdagangan, di Surabaya juga terdapat pusat-pusat

perkantoran. Layaknya pasar modern, perkantoran pun tersebar baik di pusat maupun

pinggiran kota Surabaya. Di pusat kota, berdiri wisma Intiland, BRI Tower, Bumi

Mandiri, dan lainnya. Selain itu pusat perkantoran berkembang pesat di kawasan

Surabaya Barat seiring munculnya pusat bisnis baru di daerah HR Muhammad,

kawasan perkantoran dan bisnis di Graha Family dan Pusat perbelanjaan Supermall

Pakuwon.

Dalam era modern, Bank mengambil peran sentral dalam aktivitas manusia. Di

lingkungan masyarakat perkotaan seperti di Surabaya, bank dimanfaatkan oleh

masyarakat dalam level kebutuhan pribadi, keluarga, maupun instansi bisnis.

Keberadaan layanan perbankan di Surabaya mutlak diperlukan demi keamanan dan

kemudahan bertransaksi. Di Surabaya berdiri 61 instansi perbankan yang terdiri atas

6 bank pemerintah, 2 bank pembangunan daerah, 42 Bank Swasta Nasional, serta 11

Bank Internasional.

Sebagai kota bisnis, banyak wisatawan berkunjung ke Surabaya baik untuk

kepentingan bisnis maupun berwisata. Untuk mendukung aktivitas tersebut, fasilitas

hotel berbagai kelas terdapat di Surabaya. Surabaya memiliki berbagai tipe hotel di

seluruh sisi kota. Beberapa hotel berbintang yang ada di Surabaya misalnya Shangri

La, Sheraton, Majapahit, dan JW Marriot. Selain hotel berbintang, kini mulai muncul

45

2013

banyak pula hotel dengan tarif terjangkau atau ekonomis.

Berdirinya banyak pusat perbelanjaan modern tak membuat pasar tradisional

ditinggalkan. Di Surabaya, pasar tradisional masih menjadi pilihan sebagian besar

masyarakat. Harga murah, keakraban suasana, serta seni tawar-menawar selalu

menjadi daya pikat pasar tradisional ketimbang pasar modern. Pembenahan pasar-

pasar tradisional terus dilakukan agar menjadi lebih nyaman dan aman.

Kampung Surabaya menjadi ruang kehidupan bagi masyarakat Surabaya. Selain

untuk tinggal, kampung-kampung di Surabaya pun adalah lokasi beraktivitas

produksi. Kini muncul kampung-kampung yang menjadi pusat aktivitas industri kecil

rumahan. Setiap kampung hadir dengan produk khasnya baik penganan, pernak-

pernik, pakaian, dan lain-lain. Dengan sentuhan pemerintahan kota, kini kampung-

kampung tersebut dilabeli kampung unggulan dan menjadi potensi pemberdayaan

ekonomi kerakyatan.

2.4.5 KEBISINGAN DI SURABAYA (NOISE)

Kebisingan merupakan pencemaran fisik dari polusi udara juga harus diukur

berdasarkan metode tertentu. Alat yang digunakan dalam pengukuran kebisingan

harus memiliki kepekaan yang sesuai dengan tingkat kebisingan yang diukur. Alat

yang digunakan untuk pengukuran kebisingan adalah Sound Level Meter. Baku

mutu yang digunakan dalam acuan untuk menetapkan apakah daerah tertentu sudah

terkena polusi bising atau belum adalah Peraturan Menteri Kesehatan No

718/MenKes/Per/XI/1987 tentang Baku Mutu Kebisingan. Dalam baku mutu

tersebut disebutkan bahwa batas maksimum kebisingan untuk kawasan pemukiman

adalah 65 dBA dan kawasan industri 85Dba. Berikut disajikan data-data kebisingan

di beberapa tempat di Surabaya yang diambil secara acak.

46

2013

N

O

LOKASI KEBISINGAN

(dBA)

KETERANGAN

1 Kalianak 65-67 Tambak tepi jalan

2 Greges 62-65 Pemukiman

3 Asemrowo 52-56 Pemukiman

4 Gayungan 55-56 Pemukiman

5 Bawah Tol Simo 55-60 Jembatan Tol

6 Tj.Sari- Tandes 75-80 Komersial

7 Tambakboyo- Petojo 65-75 Institusional

8 Prempatan Kenjeran 78-84 Industri

9 Tanah Kali Kedinding 62-66 Pemukiman

10 Pasar Menur 75-80 Komersial

11 Jl. Raya Nginden 75-80 Komersial

12 Jl. Raya Kenjeran 70-77 Komersial

Tabel 3 : Pengukuran kebisingan di area sekitar Surabaya

Sumber : Peraturan Menteri Kesehatan No 718/MenKes/Per/XI/1987

Berdasarkan tabel di atas, terlihat bahwa pada daerah pemukiman yang

berada di dekat jalan raya telah terjadi polusi kebisingan, karena level kebisingan

yang terjadi melebihi 65 dBA. Sedangkan untuk kawasan industri belum terjadi

polusi kebisingan, karena baku mutu yang ada belum terlampaui. Untuk

menanggulangi tingkat kebisingan yang ada maka perlu dilakukannya upaya

penanaman barrier sebagai peredam kebisingan tersebut. Salah satu cara yang

banyak digunakan adalah dengan melakukan penghijauan, baik di sepanjang sisi

jalan raya maupun pada lahan-lahan yang ada di depan rumah pemukiman penduduk

tersebut.

2.4.6 ARAH PENGEMBANGAN KOTA

Wilayah pengembangan di Surabaya terbagi atas 3 wilayah pengembangan

(EP), yaitu : (Rencana Tata Ruang Wilayah Surabaya, 2005)

47

2013

- Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Tengah (WPSBT)

Meliputi Surabaya bagian dalam (pusat) kota dan sekitarnya yang akan

dikembangkan sebagai pusat perdagangan dan jasa untuk skala regional

(Indonesia Bagian Timur) dan nasional, dengan dukungan pengembangan

bidang kemaritiman di kawasan pelabuhan Tanjung Perak.

- Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Timur (WPSBT)

Meliputi wilayah Rungkut, Sukokilo dan sekitarnya yang kemudian akan

dikembangkan sebagai pusat perdagangan local, industri, pendidikan,

pariwisata dengan kegiatan utama adalah pengembangan kegiatan wisata

pantai, olahraga, perumahan, dan pemukiman dengan kepadatan rendah dan

bebas polusi.

- Wilayah Pembangunan Surabaya Bagian Barat (WPSBB)

Meliputi wilayah Karangpilang, Tandes dan Lakarsanti yang akan

dikembangkan sebagai pemukiman dengan standar kualitas tinggi, hutan

wisata, kawasan konservasi, industri dan pergudangan.

Tampak bahwa sesuai dengan arah kebijaksanaan pengembangan kota

Surabaya, kawasan pusat kota merupakan pusat perkantoran dan perdagangan.

Kawasan pusat kota merupakan daerah yang akan dikembangkan sebagai daerah

sektor perkantoran. Dengan berkembangnya kawasan-kawasan yang dipersiapkan

menjadi kawasan jasa tersebut jelas akan mendukung pertumbuhan ekonomi kota

Surabaya. Hal tersebut tentu cukup memberikan peluang bagi berkembangnya

kegiatan perdagangan, perkantoran dan jasa. Sehingga untuk perkembangan

selanjutnya, kawasan-kawasan tersebut merupakan alternatif dibangunnya

perkantoran maupun perdagangan dan jasa.

48

2013

49

2013

50