Embed Size (px)
Citation preview
10 PUNKTER FÖR ETT ÖKAT
BOSTADSBYGGANDE
2
Under 2012 ökade bostadsbristen ytterligare från en redan oroande hög nivå. 126 av Sveriges 290 kommuner upp-gav i Boverkets bostadsmarknadsenkät 2013 att de har brist på bostäder. Särskilt stor är bristen på hyresrätter. Fastighetsägarna har under en längre tid varnat för att den omfattande bostadsbristen och låga nyproduktionen av bostäder hämmar både sysselsättningsnivå och ekonomisk tillväxt i Sverige.
Fastighetsägarna presenterar i denna rapport tio punkter som vi anser har störst möjlighet att öka byggandet, inte minst av hyresrätter. Bland punkterna återfinns förslag om förändringar av hyressättningssystemet och planproces-sen, förslag som även olika statliga utredningar lagt fram. Här återfinns även förslag om utbyggd infrastruktur, lik-värdiga skattemässiga villkor för hyresrätter samt ändrad kommunal markpolitik. Även detaljerade byggregler samt tillämpning av riktvärden för buller föreslår vi ändras för att underlätta bostadsbyggandet.
FASTIGHETSÄGARNAS 10 PUNKTER FÖR FLER BOSTÄDER
Påbörja skyndsamt en ansvarsfull och genomgripande reformering av det svenska hyressättningssystemet.
Avskaffa möjligheten till kommunala särkrav.
Inför ordningen med antingen detaljplan eller bygglov.
Lagreglera innehåll i exploateringsavtal.
Länsstyrelserna ska inte längre vara första överklagandeinstans för plan- och byggärenden. Begränsa vad som får överklagas och vilka som får överklaga i de olika stegen i planprocessen.
Ändra dagens bullerregler. Låt Plan- och bygglagen (PBL) vara styrande kring buller och bostadsbyggande.
Investera mer i infrastruktur. Stat, kommun och landsting behöver samarbeta mer med näringslivet och söka alternativa finansieringsformer.
Slopa fastighetsskatten på hyresrätter samt inför en låg moms på hyran.
Kommuner måste producera ett större utbud av planbelagd byggklar mark och, i avvaktan på lika marknads- mässiga villkor för hyresrätten, aktivt använda markpolitik och markanvisningar för att gynna hyresrätter.
Rensa bland kostnadsdrivande bestämmelser i Boverkets byggregler (BBR) och lätta på den andel av lägen- heterna i flerbostadshus som avkrävs tillgänglighetsanpassning.
Fastighetsägarna juni 2013
FÖRORD
3
Trots den stora bristen på bostäder, är byggan-det lågt. Preliminära uppgifter visar att under 2012 påbörjades byggandet av 20 050 lägen-heter, en minskning med 23 procent jämfört med 20111. En viktig anledning till att det byggs så få bostäder är allt för detaljreglerande byggregler, detaljplaner och genomförande- avtal. Andra hämmande faktorer är hyres- sättningssystemets utformning, långsamma planprocesser och generösa och tidskrävande överklagandeprocesser. Tillsammans bidrar dessa hämmande faktorer till att exkludera både mindre och internationella aktörer från marknaden. Med en begränsad konkurrens-situation drivs produktionskostnaderna upp, vilket fördyrar bostadsbyggandet ytterligare. Bostadsbyggandet i Sverige har därmed hamnat i en ond spiral.
Fastighetsägarna har länge varnat för att den omfattande bostadsbristen och låga nyproduk-tionen hämmar både sysselsättning och tillväxt. Flera oberoende experter och institutioner anslu-ter sig nu till denna analys. Finanspolitiska rådet
skriver till exempel i sin rapport från maj 2013: ”Vi menar att en bättre fungerande bostads-marknad bidrar till ökad rörlighet på arbets-marknaden och till högre ekonomisk tillväxt”.
ÅTGÄRDER FÖR ÖKAT BYGGANDEFör att öka sysselsättningen och tillväxten är det nödvändigt för Sverige som välfärdsstat att bryta den negativa spiral bostadsbyggandet hamnat i. Detta kan åstadkommas endast genom att åtgärda de hämmande faktorer som enskilt och sammantagna står i vägen för den nödvändiga skjuts framåt som bostadsmark-naden behöver.
Syftet med denna rapport är att lyfta fram de åtgärder som vi anser kunna tillföra mest för att öka bostadsbyggandet, då främst hyresrätter. Vi vill med våra tio punkter visa på behovet av verkliga förändringar och inte enbart utred-ningar och parlamentariska kommittéer. Om förslagen i de tio punkterna genomförs finns det goda förutsättningar för att öka bostads-produktionen.
10 PUNKTER FÖR ÖKAT BOSTADS-BYGGANDE
Våra största städer och universitetsorter har under lång tid dragits med tilltagande bostadsbrist. Under 2012 ökade bostadsbristen ytterligare. 126 av Sveriges 290 kommuner uppger i Boverkets bostadsmarknadsenkät 2013 att de har brist på bostäder. Bristen på bostäder finns i alla typer av kommuner och över hela landet. Särskilt stor är bristen på hyresrätter och antalet kommuner som uppger sig ha brist på hyresrätter fortsätter att öka. I år är det 246 kommuner, eller 85 procent. Även kommuner som totalt sett har ett överskott på bostäder har brist på hyresrätter.
1 SCB
4
1. REFORMERA HYRESSÄTTNINGENEU-kommissionen fortsätter uppmana Sverige att reformera hyressättningssystemet för att komma tillrätta med obalanser i ekonomin. Det framgår av kommissionens senaste gransk-ning2 av makroekonomiska obalanser i med-lemsländerna liksom i dess specifika förslag till rekommendationer för Sverige. Kommissionen är inte ensam, utan rådet att se över prisbild-ningen på den svenska bostadshyresmarknaden har även framförts av bland andra IMF, OECD och nu senast Finanspolitiska rådet som skriver att ”Problemen på utbudssidan och med bruks-värdessystemet utgör allvarliga hinder för en väl fungerande bostads- och arbetsmarknad och hämmar därför den ekonomiska tillväxten”.
Regeringens egen utredning, Hyresbostads- utredningen, skriver i sitt slutbetänkande3 att hyresmarknaden behöver reformeras.
”Hyressättning och investeringsförutsättningar som följer av bruksvärde- och förhandlingssyste-men framstår som en nyckelfråga för hyresmark-naden. Bilden tonar fram av marknadsförut-sättningar som inte är skapade för att undvika utbudsunderskott/bostadsbrist och följaktligen heller inte för att underbygga ekonomisk utveck-ling i en dynamisk värld.
Bruksvärde- och förhandlingssystemen har enligt utredaren allmänt fört med sig förhållandevis små skillnader i hyresrelationer som inte speglar efter-frågan och alltså inte konsumenternas värderingar. Efterfrågeöverskott motsvaras inte av påtagligt högre hyresnivåer och utbudsöverskott kommer inte till uttryck genom påtagligt lägre hyresnivåer. Prismekanismen är i betydande utsträckning satt ur spel. Systemen har bidragit till osäkerhet och minskad investeringsvilja i områden med efter-frågeöverskott. I det ligger bl.a. att hyror i ingång-na avtal kan åsidosättas genom prövning i hyres- nämnderna. Systemen har enligt utredaren hämmat utbudet.
Med blicken framåt blir också dagens frånvaro av ägarlägenheter en hämmande faktor för utbudet av hyresbostäder. Det är inte möjligt för privat-personer att investera i enstaka lägenheter för ut-hyrning på ekonomiskt rimliga villkor. Privat in-vesteringskapital söker sig generellt i alltför be- gränsad utsträckning till investeringar i hyres- bostäder i områden med efterfrågeöverskott.”
Systemet med så kallade presumtionshyror till-lämpas endast i begränsad utsträckning. Trots det råder en spridd missuppfattning om att all nyproduktion sker med presumerade hyror och
att presumerade hyror är liktydigt med fri hyressättning.
Formellt kan en hyresvärd i dag visserligen komma överens med hyresgästerna om hyres-nivån för nyproducerade lägenheter. Risken finns dock att hyresgästen kort tid därefter vän-der sig till hyresnämnden och att nämnden fattar beslut om en lägre hyresnivå. Då håller inte fastighetsbolagets produktionskalkyl.
Utformningen av dagens presumtionssystem är i grunden olycklig och stimulerar inte investe-ringsviljan i tillräcklig utsträckning. Även med en förlängning av presumtionstiden från 10 till 15 år är osäkerheten kring framtida avkastning för stor och en fungerande form för bindande överenskommelser direkt med hyresgästerna saknas.
Ovissheten som nuvarande regelverk medför hindrar nyproduktion. Därför krävs en lag-ändring som innebär att en nyproduktionshyra som avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst vid sidan av det kollektiva förhandlingssystemet också ska kunna utgöra en presumtions-hyra. Viktigare än att förlänga presumtions-perioder är därför att vidga presumtions- begreppet till att även omfatta individuellt för-handlade hyror.
En reformering av hyressättningen måste genomföras stegvis och få ta tid. Det starka konsumentskyddet på den svenska bostads-marknaden bör värnas och förändringstakten vara sådan att tryggheten för konsumenter bevaras genom en kombination av regelverk och det ökade utbudet av bostäder. Det är där-för naturligt att de första reforminslagen berör nyproducerade bostäder.
Förslag: Påbörja skyndsamt en ansvarsfull och genom-gripande reformering av det svenska hyressättnings- systemet.
2. INGA KOMMUNALA SÄRKRAVDen statliga Byggkravsutredningen har påvisat att förekomsten av särkrav inte bara fördyrar nyproduktion utan även kraftigt försvårar den. Det är tveksamt om kommuner ska tillåtas stäl-la sådana tekniska egenskapskrav på byggnader. Kommunerna bör inte överta statens ansvar för
2 http://ec.europa.eu/economy_finance/publications/occasional_paper/2013/pdf/ocp141_en.pdf 3 http://www.regeringen.se/sb/d/14867/a/206280
5
ställningstaganden om samhällsekonomiskt rimligt sätt att bygga. Det är upp till bygg- herren, utifrån marknads- och livscykelkost-nadsanalyser, att avgöra huruvida den byggnad som uppförs ska överträffa de minimikrav staten fastställt.
Att bygga energisnålt är bra ur ett livscykel- perspektiv. Fastighetsägarna vill se enhetliga nationella krav. Kommunala särkrav inom fler-talet områden sätter stopp för effektivisering och utveckling för branschen om de behålls.
Förslag: Avskaffa möjlighet till kommunala särkrav.
3. FÖRKORTA PLANPROCESSENPlangenomförandeutredningen presenterade i maj 2013 sitt förslag om omfattande ändringar i planprocessen. Planprocessen trimmas genom att översiktsplanens roll stärks då begreppet om-rådesplaner införs. Utifrån dessa blir efterföljan-de steg i planprocessen antingen detaljplan eller bygglov. Därmed frångås det tidsödande för- farandet med först detaljplan och sedan bygglov.
Förslag: Inför ordningen med antingen detaljplan eller bygglov.
4. LAGREGLERA EXPLOATERINGSAVTALDen statliga Plangenomförandeutredningen föreslår att exploateringsavtal lagregleras. En undersökning från KTH4 har påvisat att flertalet avtal saknar lagstöd. Vidare medför förfarandet kring exploateringsavtalen att det uppstår både brister i transparens och förutsägbarhet. Många exploatörer hamnar i underläge mot kommunen som beslutar om vem som ska få en markanvis-ning och dessutom har planmonopol. Extra på-lagor i form av åtgärder i exploateringsavtal som saknar lagstöd leder till kalkyler som inte går ihop och fler bostadsprojekt som läggs på is.
Såväl innehållen i som förfarandet kring exploate-ringsavtal bör därför lagregleras så att transparens och förutsägbarhet uppnås. De som vill bygga bo-städer ska inte avkrävas att även bygga det som kommuner har ansvar för att tillhandahålla.
Förslag: Reglera i lag inne-hållet i exploateringsavtal.
5. KORTA HANDLÄGGNINGSTIDEN VID ÖVERKLAGANDE En undersökning som Fastighetsägarna genom-förde 20125 visar att politiker och fastighets-företag är rörande överens. Tidsbegränsa hand-läggningen vid överklaganden av plan- och byggärenden och ta bort en instans för över-klagan. Hela 94 procent av de politiska före-trädarna tyckte att det är mycket bra eller ganska bra att tidsbegränsa handläggningen vid överklaganden av plan- och byggärenden. Mot-svarande siffra bland fastighetsföretagen var 97 procent. På frågan om det är bra att ta bort en instans, länsstyrelsen, för överklagan svarade 80 procent av fastighetsföretagen att de tycker det är mycket eller ganska bra. Bland politiker var motsvarande siffra 69 procent.
Förslag: Länsstyrelserna ska inte längre vara första över-klagandeinstans för plan- och byggärenden. Begränsa vad som får överklagas och vilka som får överklaga i de olika stegen i planprocessen.
6. SE ÖVER REGLER FÖR RIKSINTRESSEN OCH BULLERRiksrevisionen konstaterade i en rapport 2009 att: ”statens styrning inte tillgodoser grund- läggande krav på transparens och förutsägbarhet i plan- och byggprocessen i frågor om buller. Anled-ningarna till detta är följande:
• Regeringen har inte sett till att det finns samsyn inom staten om hur buller ska bedömas vid planering och byggande av bostäder.
• Boverkets, Naturvårdsverkets och Socialstyrel-sens allmänna råd och byggregler är inte sam-ordnade.
• Länsstyrelserna tillämpar riktvärden för trafik-buller olika och saknar samsyn för hur buller ska bedömas.
• Boverket har inte fullgjort sin uppgift att följa upp hur statens samlade agerande har påverkat transparensen och förutsägbarheten i plan- och byggprocessen".
Även efter Riksrevisionens rapport har ansvariga myndigheter, trots ett uttryckligt uppdrag från regeringen, inte lyckats samordna sina regler och vägledningar kring buller och bostadsbyggande. Det är ett anmärkningsvärt misslyckande.
4 Karlbro & Smith 20095 www.fastighetsagarna.se/gfr/aktuellt-opinion/nyheter1/nyheter-2013/sju-av-tio-politiker-vill-minska-mojligheten-att-overklaga-bygglov
6
Skrivningen i Miljöbalken som säger att lagen ska tillämpas så att "människors hälsa och miljön skyddas mot skador och olägenheter" tolkas ofta för ensidigt och stoppar många bostadsbyggen. Dagens bullerregler och dess tillämpning ter sig ologiska då många kom-pletterande bostadsprojekt i redan befintliga bostadsområden stoppas.
Förslag: Ändra dagens bullerregler. Låt PBL vara styrande kring buller och bostadsbyggande.
7. INVESTERA I INFRASTRUKTURMed infrastruktur följer bostäder. För att främja bostadsproduktionen är det nödvändigt att stat, kommuner och landsting gemensamt samarbe-tar för att bygga infrastruktur. På senare tid har låsningar uppstått då finansieringen ofta inte gått att lösa. Det har ibland föreslagits att bygg-herrar och exploatörer som vill bygga bostäder ska medfinansiera infrastruktursatsningar. Fast-ighetsägarna menar att det är ett orealistiskt för-slag att en redan tungt belastad kostnadssida för bostadsprojekt även ska bära kostnader för sam-hällets infrastruktursatsningar. Samtidigt lever vi i en tid där det offentligas resurser är knappa. Fastighetsägarna anser att, för bostads- och re-gionsutveckling, nödvändig infrastrukturut-byggnad med fördel kan finansieras med en OPS-modell (offentlig-privat samverkan). Ut-över de produktionsmässiga fördelarna med OPS kommer vi ifrån inlåsningseffekten, att utbygg-nad endast sker då det finns utrymme i de offentliga budgetarna.
Förslag: Investera mer i infrastruktur. Det offent-liga behöver samarbeta med näringslivet och söka alter-nativa finansieringsformer.
8. INFÖR LIKA SKATTEMÄSSIGA VILLKOR För att få en välfungerande bostadsmarknad är det viktigt att det även i fortsättningen är in-tressant att investera i och förvalta hyresfastig-heter. Fastighetsskatten på hyresrätter måste slopas för att uppnå en större neutralitet i för-hållande till övriga upplåtelseformer. I dag be-talar fastighetsägare moms på material och
tjänster, men får inte lägga på moms på hyran och inte heller dra av den moms som påförs. En låg moms på hyran medför att fastighetsföretag kan kvitta in- och utgående moms. Att införa hyresmoms skulle sänka kostnaderna för reno-vering och nyproduktion väsentligt. Genom att införliva hyresbostaden i momssystemet skapas möjligheter att sänka kostnaden både för för-valtning i det befintliga beståndet och för ny-produktion. Detta kräver dock att Sverige lyfter frågan på EU-dagordningen.
Förslag: Slopa fastighets-skatt på hyresrätter samt inför låg moms på hyra.
9. ÖKA PLANBEREDSKAPENDet kommunala planmonopolet i kombination med Bostadsförsörjningslagen ställer stora krav på kommuner att främja bostadsbyggandet. Samtidigt svarar kommunerna själva i den årliga Bostadsmarknadsenkäten att bristande planberedskap samt brist på planer i attraktiv mark är ett av de större hindren för bostads-byggande6.
Mellan 2000-2010 steg byggkostnaderna med 47 procent. Stigande markkostnader bidrar till största delen av den ökningen. 70 procent av ökningen förklaras av ökade markkostnader, 20 procent av ökade materialkostnader och 10 procent av ökade löner, enligt Sveriges Bygg- industrier.
I ett kortare perspektiv, mellan 2010 och 2011, ökade produktionskostnaden för flerbostadshus med 5,1 procent. Hela 77 procent av den ökningen förklaras av stigande markkostnader enligt SCB. Bristande planberedskap och brist på planer i attraktiv mark bidrar till denna lavinartade markprisökning.
Att marknadspris ska råda är en viktig princip, som dessutom är tvingande enligt EU:s regler om försäljning av offentligt ägda byggnader och mark. Många bedömare anser dock att detta är en viktig anledning till att hyresrättsprojekt säl-lan klarar sig i konkurrensen mot bostadsrätts-projekt, som ger snabbare och ofta säkrare av-kastning. Vid en budgivning eller vid kortsiktigt intäktsmaximerande vid försäljning av kommu-nal mark vinner därmed oftast bostadsrättspro-jekt. Även om EU:s regler kräver att marken ska säljas till marknadspris, är det inte självklart vad som menas med detta. Fastighetsägarna menar
6 Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2012
7
inte att mark ska reas bort. Kommunen har dock ett ansvar för att göra bästa möjliga långsiktiga affär för kommunens invånare.
I avvaktan på en långsiktigt hållbar lösning där marknadsmässiga lika villkor råder, med ett fungerande hyressättningssystem och skatte-mässig neutralitet mellan upplåtelseformerna, bör därför kommunerna utnyttja de medel som står till buds – ökat utbud av byggklar mark samt en aktiv markpolitik för hyresrätten – för att i möjligaste mån motverka hyresrättens fort-satta avveckling.
Förslag: Kommuner måste producera ett större utbud av planbelagd byggklar mark och, i avvaktan på lika mark-nadsmässiga villkor för hyres-rätten, aktivt använda mark-politik och markanvisningar för att gynna hyresrätter.
10. LÄTTA PÅ DETALJSTYRANDE BYGGREGLERSåväl Plan- och bygglagen som Plan- och bygg-förordningen samt Boverkets byggregler (BBR) är för detaljstyrande. Ambitionen hos regering-en och Boverket är att skriva funktionskravs-baserade regler. Dessvärre har man inte lyckats fullt ut. Huvuddelen av gällande regler är rele-vanta och fyller sitt syfte. Det finns dock fog för att ifrågasätta varför Sverige ska ha ytterligare krav utöver de väsentliga egenskapskrav EU föreslår i Byggproduktförordningen. Lämplig-het för användning är ett exempel på ett kost-nadsdrivande svenskt krav vars samhälls- ekonomiska nytta bör utredas.
I Boverkets byggregler finns ännu 2013 kvar- levor från hur man såg på bostadsbyggande i en svunnen tid. Att fortfarande hålla fast vid kost-nadsdrivande krav på direkt solljus är ett exem-pel på detta. Det är dock inte bara svunnen tids tankar som bör ifrågasättas. Den missriktade välviljan att ställa långtgående och allt mer till-tagande tillgänglighetskrav för hela beståndet må vara en god tanke, men när kraven dras så långt att de hämmar nyproduktion bör man ställa frågan om de inte stjälper istället för hjäl-per. Kanske är det samhällsekonomiskt mer lönsamt att sänka grundkraven och istället ut-nyttja omflyttning i bestånd kombinerat med
att i högre utsträckning använda bostads- anpassningsbidrag för att åstadkomma önsk-värd tillgänglighet. Tillgänglighetskraven är särskilt betungande för produktion av små lägenheter.
Förslag: Se över kostnads-drivande regler i BBR och lätta på den andel av lägen-heterna i flerbostadshus som avkrävs tillgänglighetsan-passning.
Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 StockholmBesöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm
Telefon: 08-613 57 00 Fax: 08-613 57 01Webbplats: www.fastighetsagarna.se
E-post: [email protected]
Fast
ighe
tsäg
arna
Sve
rige
2013
. Fot
o: S
ofia
Sabe
l.
