Riktlinjer för bostadsförjningen · bindas samman med utvecklad kollektivtrafik och fler cykelstråk. På så vis får människor tillgång till hela regionens bostäder och bostadsbristen

Riktlinjer för bostadsförsörjningen

i Hässleholms kommunAntagen av Kommunfullmäktige 2017-09-25

WW

W.H

ASS

LEH

OLM

.SE

2 •

Innehåll

Bostadens betydelse 3

Nationella och regionala mål och strategier 4

Varför riktlinjer för bostadsförsörjningen? 6

Mål 2030 - 3000 nya bostäder och bostäder som möter invånarnas behov 7

Strategi: Stärka kommunens position i regionen och öka attraktiviteten 8

Strategi: Bättre nyttja det befintliga beståndet 9

Strategi: Nyproduktion som kompletterar detbefintliga beståndet 10

Strategi: Samverka, engagera och förenklaför samhällets samtliga aktörer 11

Strategi: Bidra till en hållbar samhällsutveckling 12

Insatslista för perioden 2017-2019 13

Diarienummer: KLK 2016/580Fastställt den: 2017-09-25 § 196Fastställt av: KommunfullmäktigeFör revidering ansvarar: KommunfullmäktigeFör uppföljning ansvarar: ByggnadsnämndenDokumentet gäller för: KommunkoncernenGiltlighetsperiod 2017-09-25--TillsvidareErsätter: -Kommunal författningssamling: G 21Antagen: Kommunfullmäktige 2017-09-25 § 196Omslagsbild: Kreera Samhällsbyggnad

För analys av kommunens demografiska utveckling, efterfrågan på bostäder, bo-stadsbehov för särskilda grupper och marknadsförutsättningar, se Underlag till Riktlinjer för bostadsförsörjningen i Hässleholms kommun

• 3

Bostadens betydelse

Bostaden är av stor betydelse för en individs hälsa och välbefinnande. Enligt Folkhälsomyndigheten påverkar boendeförhållanden hur väl en person klarar av utbildning och arbete, vilket i sin tur har en inverkan på hälsan. Enligt FN:s allmänna för-klaring om mänskliga rättigheter har varje männ-iska rätt till en tillräcklig levnadsstandard för den egna och familjens hälsa och välbefinnande. I Sve-rige åligger det myndigheter att trygga rätten till bostad.

En fungerande bostadsmarknad med god rörlighet är även en viktig pusselbit i att främja den hållbara ekonomiska tillväxten. En god rörlighet förbättrar möjligheterna till matching på arbetsmarknaden. Företag är mer villiga att etablera sig om deras kompetensbehov kan tillgodoses, samtidigt som människor ges bättre förutsättningar att bosätta sig på platser där deras kompetens efterfrågas.

”En bostad innebär att det finns en plats där man kan dra sig tillbaka för att hämta kraft, en plats där man kan känna sig trygg och är en del av ett gott liv.” - Folkhälsomyndigheten

Foto: InPhokus by Funke

4 •

Nationella och regionala mål och strategier

En förutsättning för ett effektivt samhällsbyggande är dialog och samverkan mel-lan olika aktörer. Det är viktigt inte minst inom offentlig verksamhet i en tid då rör-ligheten över kommun-, läns- och nationsgränser ökar. Att ha ett samförstånd och koordinera över alla nivåer av den offentliga sektorn driver samhällsutvecklingen framåt.

Regeringens bostadspolitiska mål

Det övergripande nationella målet för samhällspla-nering, bostadsmarknad, byggande och lantmäte-riverksamhet är att ge alla människor i alla delar av landet en ur social synpunkt god livsmiljö där en långsiktigt god hushållning med naturresurser och energi främjas samt där bostadsbyggande och ekonomisk utveckling underlättas.

Ambitionen är att den kommunala bostadspolitis-ka diskussionen ska ta avstamp i regeringens natio-nella delmål för bostadspolitiken. Det nationella delmålet för bostadsmarknaden är en långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad där konsumenter-nas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven.

Regeringen har som mål att det fram till år 2020 ska byggas minst 250 000 nya bostäder.

Boverkets vision 2025

På regeringens uppdrag har Boverket arbetat fram en vision för Sverige år 2025. Visionen är upp-byggd kring tolv Sverigebilder som visar vad som krävs för att vårt samhälle 2025 ska vara hållbart. I visionen belyser man bland annat att sammanlän-kade städer stärker regionernas utveckling. Med detta menas att huvudorter och småorter måste bindas samman med utvecklad kollektivtrafik och fler cykelstråk. På så vis får människor tillgång till hela regionens bostäder och bostadsbristen i kom-munerna minskar.

Vidare menar Boverket att det behövs samverkan mellan stat, byar, bygder och kommuner för att även mindre samhällen ska kunna erbjuda att-raktiva boenden. Även den hållbara utvecklingen lyfts. Byggandet år 2025 måste både vara hållbart och flexibelt. Det innebär exempelvis att nybebyg-gelse både måste vara energieffektivt och möjligt att förändra utifrån mäniskors förändrade behov.

För perioden 2016-2025 anser boverket att det kommer behövas 710 000 nya bostäder, eller 71 000 om året.

Det öppna Skåne

Det öppna Skåne 2030 är Skåne regionala utveck-lingsstrategi och målbild. Målbilden är ett öppet Skåne som erbjuder framtidstro och livskvalitet, är en stark hållbar tillväxtmotor, drar nytta av sin flerkärniga ortstruktur, utvecklar morgondagens välfärdstjänster samt är globalt attraktivt.

I den regionala utvecklingsstrategin är det uttalade målet att Skåne ska ha en årlig befolkningstillväxt på en procent och att 6000 nya bostäder ska byg-gas per år.

• 5

Tillväxtmotorn Hässleholm + Kristianstad

Inom ramen för arbetet med Strukturbild för Skå-ne indentifierades Hässleholm 2011 som en regi-onal kärna. Tillsammans med Kristianstad ansågs Hässleholm vara en nyckel till att driva utveckling-en i nordöstra Skåne.

Sedan 2011 har det pågått en process för att ut-veckla samarbetet mellan Hässleholm och Kristi-anstad. Ambitionen är att ta till vara på och lyfta respektive stads styrkor så att de tillsammans kan möta de utmaningar som nordöstra Skåne står in-för.

Att bli en gemensam tillväxtmotor skulle bland anant innebära en mer integrerad bostads- och ar-betsmarknad.

Länsstyrelsens bostadsmarknadsanalys

2015 släppte Länsstyrelsen skåne rapporten Bo-stadsbehov, planeringsläge och bostadsbyggande i Skånes kommuner. I rapporten uppskattades det att det till 2030 kommer behövas 7 000 nya bostäder i Skåne för att möta bostadsbehovet. Med en be-folkningsprognos framtagen av SCB som underlag kom Länsstyrelsen fram till att det årliga behovet i Hässleholms kommun troligtvis skulle landra på 140-147 bostäder.

Det flerkärninga Skåne

2013 tog Region Skåne, inom ramen för Strukturbild för Skåne, fram Strategier för det flerkärniga Skåne (2013) – ett strategiskt do-kument som tar avstamp i Skånes flerkärniga ortsstuktur. Dokumenter lyfter betydelsen av det regionala perspektivet i planeringen, regio-nal samverkan och skapandet av hållbara fysis-ka strukturer i Skåne.

Hållbara fysiska strukturer inom bostadsbyg-gande handlar om en balanserad och hållbar markanvändning. Det innebär bland annat att utgångspunkten i den fysiska planeringen bör vara att förtäta befintliga strukturer och att bygga integrerade stadsmiljöer i kollek-tivstrafiknära lägen. Hållbara fysiska strukturer handlar även om att kunna erbjuda attraktiva boendemiljöer som bidrar till en hög livskva-litet.

Skåne Nordost

Skåne Nordost är ett samarbete mellan Bro-mölla, Hässleholm, Hörby, Kristianstad, Osby och Östra Göinge. Samarbetet syftar till att skapa tillväxt och fler arbetstillfällen i nordös-tra Skåne. Skåne nordost arbetar med fyra stra-tegiska områden:

- Tillväxtmotorn Kristianstad+Hässleholm- Näringsliv- Arbetsmarknad och kompetensutveckling - Samhällsplanering och infrastruktur

6 •

Varför riktlinjer för bostadsförsörjningen?

Genom att tillgodose kommunens bostadsbehov och erbjuda kommuninvånarna goda boenden, oavsett livsskede eller omständigheter, läggs grunden för att ska-pa hållbar tillväxt och välfärd.

Hässleholms kommun har ansvaret att förse sina invånare med goda bostäder. Redan idag råder det stor bostadsbrist i många delar av Sverige, Hässle-holm är inget undantag. Efterfrågan på bostäder kommer dessutom att öka i takt med att befolk-ningen blir större.

Bostadsbristen drabbar många olika segment i samhället men hårdast drabbar den särskilda grup-per som har svag förankring på bostadsmarknaden eller sämre ekonomiska förutsättningar. Det hand-lar bland annat om ungdomar, äldre och nyan-lända som får en allt svårare situation på bostads-marknaden.

För att möta de utmaningar som finns inom bo-stadsförsörjningen idag och framöver måste kom-munen ha kunskap om sitt bostadsbestånd och sin demografiska sammansättning. Dessutom krävs kunskap om särskilda gruppers behov. Det behövs ett aktuellt kunskapsunderlag och ett kontinuerligt och långsiktigt strategiskt arbete kring bostadsför-sörjningen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen är en del av detta.

Riktlinjer för bostadsförsörjningen är även en nystart på ett mer aktivt strategiskt arbete kring bostadsfrågan. Dokumentet blir vägledande vad gäller bostadsbyggande och utvecklingen av bo-stadsbeståndet i den kommunala planeringen.

Riktlinjer för bostadsförsörjningen kommer årli-gen följas upp i en Mark- och bostadsförsörjnings-plan och sedan revideras varje mandatperiod. Näs-ta revidering av Riktlinjer för bostadsförsörjningen planeras till hösten 2019.

Så här säger lagen

Varje kommun ska enligt lag (SFS 2000:1383) ta fram riktlinjer för bostadsförsörjningen i kommunen. Syftet med riktlinjerna ska vara att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Riktlinjerna ska antas av kommunfullmäktige varje mandatperiod.

Kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen ska minst innehålla följande uppgifter:

- kommunens mål för bostadsbyggande och uveckling av bostadsbeståndet,

- kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål, och

- hur kommunen har tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program som är av betydelse för bostadsförsörjningen

Uppgifterna ska särskilt grundas på en analys av den demografiska utvecklingen, av efterfrågan på bostäder, bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar (SFS 2013:866)

• 7

Mål 2030 - 3 000 nya bostäder och bostäder som möter invånarnas behov

Nollalternativ

2400 färdigställda bostäder måste ha byggts i Hässleholms kommun till 2030 för att kommunen ska tillgodose det prognostiserade bostadsbehovet. Detta motsvarar bostadsbehovet med en årlig befolkningsökning på dryg 0.6 procent.

Målsättning

3000 färdigställda bostäder är kommunens mlsättning till 2030 under förutsättning att höghastighetsjärnvägen med ett stopp i Hässleholm förverkligas. Detta motsvarar en årlig befolkningstillväxt på drygt 0.75 procent.

Planeringsberedskap

5000 nya bostäder möjliggör kommunen byggandet av till 2030 genom god planeringsberedskap. Detta motsvarar en årlig befolkningstillväxt på drygt 1,25 procent. Hässleholms kommun skapar därmed möjlighet för en procentuell befolkningstillväxt som överstiger det regionala tillväxtmålet.

Antalet bostäder är uppskattat genom 2016 års genomsnittliga hushållsstorlek (2,19 personer per hushåll). Rivningar och Boverkets rekommenderade bostadsreserv på 1 procent tas också i beaktning.

Kommunens befolkningsutveckling de senaste åren har ställt frågan om bostadsförsörjningen på sin spets. Befolkningstillskottet är samtidigt en möjlighet till ökad tillväxt i kommunen och förbättrad välfärd för kommunens invånare. För att det ska ske krävs det ett omfattande och noggrant arbete i alla delar av den kommunala verksamheten. Att tillgodose bostadsbe-hovet hos dagens och framtida invånare är en av bi-tarna i pusslet.

Det är grundläggande att kommunen möjliggör byg-gandet av så många bostäder som befolkningsprogno-sen förutspår kommer behövas. Under 2018 förväntas dessutom klargörande angående höghastighetsjärn-vägens framtid. Hässleholms kommun måste därför redan nu ta i beaktande vilka krav detta kommer att ställa på kommunens bostadsbyggande.

Samtidigt kan förutsättningarna förändras, och kom-munen behöver vara förberedd om och när förändring-arna sker. Kommunen behöver därför arbeta proaktivt och möjliggöra för ett bostadsbyggande som överstiger det idag prognostiserade behovet eller kommunens målsättning.

Med anledning av att kommunen behöver vara flexibel vid skiftande förutsättningar beskrivs tre scenarion - ett nollalternativ, en målsättning och ett riktmärke för planeringsberedskap med 2030 som tidshorisont. Ge-nom att ha 2030 som tidshorisont nås samstämmighet med andra strategiska dokument i Hässleholms kom-mun - inte minst den fördjupade översiktsplanen för Hässleholms stad som förväntas antas under 2018

En god bostadsförsörjning innebär dock mer än att bygga nya bostäder - det handlar även om kommu-nens invånare får tillgång till en bostad som tillgodoser deras behov. Därför presenteras 5 strategier för att väg-leda kommunen i dess arbete med att nå målsättning-arna om 3000 nya bostäder och bostäder som möter invånarnas behov.

År 2030 kommer befolkningen i Hässleholms kommun att vara drygt 56 000 personer enligt kommunens befolkningsprognos. Hässleholms kommun ska tillgodose dessa invånares bostadsbehov. Samtidigt ska kommunen tillgodose befintliga invånares nutida och framtida bostadsbehov. Detta kräver långsiktiga strategier och konkreta insatser som inte enbart leder till nyproduktion, utan som även utvecklar det befintliga bostadsbeståndet och som skapar förutsättningar för en trygg bostadssituation för kommunens invånare.

8 •

-Förbättra och marknadsföra boendeattraktiviten i hela kommunen

-Förbättra kommunens infrastruktur och kommunikationer

-Samverka över kommungränserna

Möjligheten att tillgodose bostadsförsörjningen i Hässleholms kommun begränsas av rådande marknadsförutsättningar. Priserna för småhus, bo-stadsrätter och hyresrätter är låga jämfört med Skåne som helhet. Kon-sekvensen blir att marknaden inte finner det lönsamt att varken bygga nytt eller rusta upp det befintliga beståndet. Situationen håller på att förbättras. Betalningsviljan hos de med god betalningsförmåga skulle dock behöva öka, samtidigt som de med låg betalningsförmåga behöver ges förutsättningar till en förbättrad ekonomi. Hässleholms kommun behöver därför öka sin attraktivitet hos såväl företag som familjer och individer för att nå tillväxt och säkra kommunens välfärd i framtiden. Kommunen behöver samtidigt verka för att kommuninvånarna har god tillgång till så många arbetstillfällen och samhällsservice som möjligt.

Redan i dag finns det en stark dynamik mellan Hässleholms kommun och andra städer längs med Skånes järnvägsnät. Många flyttar till Häss-leholm från exempelvis Osby och Höör, samtidigt som folk flyttar i motsatt riktning till exempelvis Helsingborg och Lund. Denna dynamik behöver tillvaratas och utvecklas. Hässleholm bör därför aktivt arbeta för att förbättra de redan befintliga kommunikationerna. En höghastig-hetsjärnväg, en utbyggnad av Skånebanan och förbättrad turtäthet till Hässleholms sju stationsorter är några insatser som skulle skapa ännu bättre förutsättningar för Hässleholms kommun att utvecklas tillsam-mans med övriga Skåne. Det skulle även stärka Hässleholms position och befästa dess identitet som en knutpunkt och ett nav i regionen. Även den digitala infrastrukturen är viktig att utveckla för att underlätta för människor att bo och verka i kommunen.

För att öka sin attraktivitet har Hässleholms kommun ett behov av att samverka på mellankommunal och regional nivå. Hässleholm och Kris-tianstad har en stark koppling som inte minst återspeglas i pendlings- och flyttmönster. Genom att arbeta tillsammans skapas förutsättningar för att lyfta nordöstra Skåne och regionen som helhet. Hässleholm mås-te samtidigt verka i ett större regionalt perspektiv och vara delaktig i regionala sammanhang. Genom att delta i regionala sammanhang främ-jas ett kunskapsutbyte som förbättrar möjligheterna att koordinera för varandras bästa – inte minst när kommer till att förse våra invånare med goda bostäder.

Strategi: Stärka kommunens position i regio-nen och öka attraktiviteten

KOMMUNEN SKA VERKA FÖR ATT: KORT BESKRIVNING:

• 9

-Förbättra tillgängligheten i bostadsbeståndet för äldre och funktionshindrade

- Uppmuntra flyttkedjor genom nyproduktion av attraktiva bostäder

-Kommunicera möjligheterna på bostadsmarknaden

Hässleholms kommun har ett relativt gammalt bostadsbestånd med många småhus byggda innan trettiotalet. En majoritet av flerbostads-husen är dessutom byggda innan sjuttiotalet. Dessa bostäder byggdes enligt standarder som var rådande för tiden. Vad människor idag ef-terfrågar och behöver är annorlunda jämfört med då.

Kommunens tillgänglighetsinventering visar att många flerbostadshus inte är anpassade för äldre och funktionshindrade. Samtidigt blir de äldre fler och de bor kvar i sina småhus längre upp i åldrarna. Genom att ta itu med enkelt avhjälpta hinder eller med insatser som att instal-lera hissar skulle det skapas bostäder som är attraktiva för äldre och funktionhindrade. Tillgängliga bostäder i flerbostadshus skulle bidra till en ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Samtidigt får många äldre ett boende som bättre tillgodoser deras behov. Det är dock inte alltid den enskildes önskan att exempelvis lämna sitt småhus och flytta till en lägenhet, ofta är det inte heller ekonomiskt försvarbart. I dessa fall kan det finnas andra åtgärder för att förbättra tillgängligheten i den befintliga bostaden. Exempelvis genom att informera om möjligheten till bostadsanpassningsbidrag.

Det befintliga beståndet kan även utnyttjas bättre genom nyproduk-tion av bostäder som är attraktiva för människor med god betalning-förmåga men som idag bor i bostäder som kan vara bättre lämpade för andra grupper. Så kallade ”Yngre äldre” med god betalningsförmåga kan tänkas flytta till exempelvis nyproducerade marklägenheter som är anpassade för att åldras i. Hushåll med god betalningsförmåga som idag bor i prisvärda hyresrätter kan tänkas flytta till nyproducerade bostäder med bättre standard och attraktivare läge. Detta skulle skapa flyttkedjor och generationsväxlingar som är gynnsamma för kommu-nens bostadsförsörjning.

För att bättre kunna nyttja det befintliga beståndet krävs det även att kommunen informerar om möjligheterna som finns på bostadsmark-naden. Kommunen bör vända sig till samtliga invånare, men det finns vissa grupper som har ett särkilt behov av information. Gruppen äldre blir allt större och spelar en viktig roll för rörligheten på bostadsmark-naden i Hässleholms kommun. Många yngre har samtidigt svårt att komma in på bostadsmarkanden Kommunen bör därför informera och rådgiva i syfte att underlätta för invånare att planera sitt framtida boende.

KOMMUNEN SKA VERKA FÖR ATT:

Strategi: Bättre nyttja det befintliga beståndet

KORT BESKRIVNING:

10 •

Även om nyproduktion kan leda till ett bättre nyttjande av det befint-liga beståndet räcker inte detta för att tillgodose det samlade bostads-behovet. Mellan 2011-2014 förbättrades generellt sett hushållens ekonomiska situation. Många hushåll hade det dock fortsatt sämre ställt. Sett till de demografiska förändringarna sedan dess, med en åld-rande befolkning och en ökning av antalet nyanlända, finns det även anledning att anta att antalet med sämre ekonomiska förutsättningar har ökat och kommer att öka. Nyproduktion som uppmuntrar flytt-kedjor räcker inte, utan det befintliga beståndet behöver kompletteras med lämpliga bostäder för dessa grupper.

För grupper med låg betalningsförmåga såsom ungdomar och ny-anlända finns ett stort behov av hyresrätter i varierande storlekar - framförallt ettor för ensamstående samt större lägenheter till de större hushållen. Samtidigt ökar antalet äldre som bor i hushåll med säm-re ekonomiska förusättningar. För dessa personer behöver det byg-gas mindre, tillgänglighetsanpassade bostäder i marklägenheter eller flerbostadshus på den ordinära bostadsmarknaden, gärna med närhet till kommunal service, affärer och kollektivtrafik. Även bostäder som bidrar till att skapa ett socialt sammanhang är önskvärda, exempelvis genom så kallade mellanboenden med gemensamma utrymmen.

Genom att använda de verktyg som kommunen har till sitt förfo-gande kan kommunen styra bostadsbyggandet. Ägardirektien till all-mänyttan är ett sådant verktyg. Kommunen bör därför vara tydlig i ägardirektiven om vilken roll det kommunala bostadsaktiebolaget ska spela vad gäller nyproduktion av bostäder. Ägardirektiven bör kon-tinuerligt följas upp och revideras utifrån skiftande förutsättningar. Samtidigt är det viktigt att kommunen tar ett aktivt ägarskap. Både för att skapa förutsättningar för det kommunala bostadsaktiebolaget att lyckas i sitt uppdrag och för att kommunen ska klara av sitt bo-stadsförsörjningsansvar.

Ett annat verktyg för att styra bostadsbyggandet är ett kommunalt markinnehav och att använda sig av markanvisningar. För att säker-ställa tillgången på mark till bostadsbyggande bör kommunen därför ha en markstrategi som tar sin utgångspunkt i den översiktliga pla-neringen. Genom den översiktliga planeringen tydliggörs hur kom-munen bäst nyttjar det befintliga markinnehavet och hur innehavet kompletteras genom strategiska markförvärv. Kommunen bör även använda sig av markanvisningar för att se till att nyproduktion sker på ett sätt som bäst gynnar kommunen och dess invånare.

-Uppmuntra nyproduktion av hyresrätter i olika storlekar samt lägenheter som är anpassade för äldre

-Ha ett aktivt ägarskap av allmännyttan

-Ha en aktiv markpolitik


Strategi: Främja nyproduktion som komplette-rar det befintliga beståndet

KORT BESKRIVNING:

• 11

Kommunen kan inte ensam lösa bostadsproblematiken. Det krävs en bred samverkan med inblanding av människor med många olika kompetenser, erfarenheter och ingångar i bostadsfrågan.

Majoriteten av kommunens nyproduktion inititeras av privata aktörer. Regelbunden kontakt och dialog mellan kommunen och byggherrar är därför grundläggande för att nå en god bostadsförsörjning. Genom bred dialog skapas en gemensam syn kring vilka problem och möjligheter som finns på bostadsmarknaden. Detta kräver att kommunen arbetar aktivt med att ta fram och tillgängliggöra analyser och annat kunskaps-underlag som redogör för förutsättningarna på bostadsmarknaden. Det kräver även att kommunen kommunicerar och marknadsför planer och annan relevant information som visar kommunens intentioner.

När det finns ett intresse från en aktör på bostadsmarknaden att bygga behövs det snabba och smidiga processer. Kommunen behöver därför bevara och utveckla de befintliga interna processerna. Det behövs även en intern samsyn och samverkan mellan avdelningar och förvaltningar som har ett inflytande på byggprocessen.

En intern samsyn och samverkan behövs inte bara när det kommer till nyproduktion. Det behövs egentligen i alla aspekter av bostadsförsörj-ning, men inte minst när det kommer till att möta behoven som finns hos grupper med särskilda behov som exempelvis äldre, yngre och nyan-lända. Dessa grupper har oftast en komplex bostadssituation som kräver formaliserade samarbetsformer för att ureda, föreslå och följa upp speci-fika åtgärder som leder till att deras bostadsbehov tillgodoses. För att kunna möta kommuninvånarnas bostadsbehov måste kom-munen skapa förutsättningar för att invånarna själva ska få insyn och engagera sig i frågor som rör samhällsutveckling. Invånarnas åsikter är ett viktigt underlag för att nå en god bostadsförsörjning, samtidigt som medborgardialog stärker den kommunala demokratin och stärker för-troendet för den kommunala verksamheten.

-Främja god dialog mellan bostadsmarknadens aktörer

- Bevara och utveckla interna processer

- Samverka för att tillgodose särskilda gruppers bostadsbehov

-Utveckla formerna för medborgardialog och delaktighet

KOMMUNEN SKAVERKA FÖR ATT: KORT BESKRIVNING:

Strategi: Samverka, engagera och förenkla för samhällets samtliga aktörer

12 •

Människor i socialt eller ekonomiskt utsatta situationer kan behöva sär-skilda insatser som tillåter dem att etablera sig på bostadsmarknaden. Kommunens arbete med bostadssociala kontrakt är en sådan insats. Be-hovet av bostadssociala kontrakt har dock växt i takt med att människ-orna i utsatta situationer har blivit fler. Kommunen bör därför skapa förutsättningar för fler sociala kontrakt. Samtidigt kan alternativa lös-ningar vara nödvändiga för att möta det ökade behovet. Boendet utgör mer än bara själva bostaden - det är även miljöerna runt omkring. Bostäder bör därför planeras utifrån ett helhetsperpektiv. Tillgång till kommunal service, attraktiva parker och gaturum, samt gång- och cykelvänlighet är aspekter som måste vägas in. Samtidigt är det eftersträvansvärt att i ett givet område uppnå en blandning av upp-låtelseformer, bostadstyper och bostadsstorlekar.

Centrala, stationsnära lägen är de som efterfrågas mest i Hässleholms kommun. Att bygga stationsnära, i Hässleholm stad och i kommunens övriga stationsorter, är dessutom viktigt för att främja den hållbara ut-vecklingen. Genom att prioritera det stationsnära läget säkerställer kom-munen bland annat att andelen mark som tas i anspråk vid nyproduk-tion begränsas och bidrar till hållbara fysiska strukturer. Det innebär också att kommunen satsar utifrån sitt strategiskt viktiga läge som nav i regionen och främjar tillgängligheten till det hållbara resandet.

Det händer mycket inom energieffektiviseringsområdet och omställning-en till förnybara energikällor. Det finns dessutom en ökad medvetenhet inom byggbranschen att arbeta med miljöcertifiering och hållbarhet vid nyproduktion. Detta tänk kan även anammas vid ombyggnation för att göra det befintliga beståndet mer hållbart och energisnålt. Kommunen bör därför skapa goda förutsättningar och uppmuntra bostadsmarkna-dens aktörer att bygga hållbart.

-Skapa förutsättningar för utsatta personer att få en stabil boendesituation

- Bostäder planeras utifrån ett helhetsperspektiv

- Prioritera nyproduktion i stationsnära lägen

- Skapa goda förutsättningar för ett hållbart byggande


Strategi: Bidra till en hållbar samhällsutveckling

KORT BESKRIVNING:

• 13

Prioriterade insatser för perioden 2017-2019

INSATS HUVUDANSVAR

Utveckla en marknadsföringsplan för Hässleholms kommun som boendekommun Kommunstyrelsen

Driv frågan om en regional bomässa med Hässleholm som mötesplats Kommunstyrelsen

Verka för ökad turtäthet till kommunens pågatågsstationer Kommunstyrelsen

Utred implementeringen av en kommunal bostadsförmedling alternativt en regional bostadsförmedling i Skåne Nordost Kommunstyrelsen

Genomför en undersökning av Hässleholms kommun som boendekommun med kommunalt anställda som är boende utanför kommunen

Kommunstyrelsen

INSATS HUVUDANSVAR

Underhåll en åtgärdsplan för förbättrad tillgänglighet i allmännnyttans bostadsbestånd Hässlehem AB

Följ upp och implementera rutiner för underhåll av tillgänglighetsinventeringen Byggnadsnämnden

Implementera rutiner för att lyfta frågan om enkelt avhjälpta hinder i bygglovsprocessen Byggnadsnämnden

Genomför en flyttstudie som inkluderar en analys av flyttkedjor vid nyproduktion Byggnadsnämnden

Anta detaljplanerna för Lille Mats, Paradiset och Björklunda som förväntas bidra med 520 lägenheter i flerbostadshus och 100 lägenheter i småhus

Byggnadsnämnden

Bered frågan om en kommungemensam bostadsrådgivningsfunktion Kommunstyrelsen

INSATS HUVUDANSVAR

Implementera rutiner för kontinuerlig utvärdering och uppföljning av ägardirektiven till allmännyttan Kommunstyrelsen

Utred behovet av mellanboenden och särskilda boenden för äldre Omsorgsnämnden

Påbörja nybyggnation av tillgängligthetsanpassade lägenheter i Björklunda och Finjasjö park Hässlehem AB

Utred lämpliga platser för nybyggnation av Kombohus Hässlehem AB

INSATS HUVUDANSVAR

Utveckla en bostads- och företagslots Kommunstyrelsen

Ta fram rutin och form för årlig uppföljning och analys av bostadsmarknaden i Hässleholms kommun Byggnadsnämnden

Ta fram och implementera en kommungemensam planerings- och etableringsprocess Byggnadsnämnden

Anta en fördjupad översiktsplan för Hässleholm stad Byggnadsnämnden

Påbörja fördjupade översiktsplaner i övriga stationsorter med turordning Vittsjö och därefter Hästveda. Byggnadsnämnden

Implementera och utveckla en förvaltningsöverskridande arbetsgrupp för särskilda gruppers bostadsbehov Kommunstyrelsen

INSATS HUVUDANSVAR

Genomför en förstudie av implementeringen av "Bostad först"-modellen Socialnämnden

Bered frågan om framtagandet av ett Bostadssocialt program Kommunstyrelsen

Utred nyanländas och ensamkommande barns bostadssituation i Hässleholm kommun Kommunstyrelsen

Inför rutiner som gör att kapacitet och behov av kommunal service tas i beaktning tidigt i planprocessen Byggnadsnämnden

Ta fram en beredskapsplan för bostäder (Inventera lämpliga platser för temporära modulbostäder, analysera beståndet av tomma bostäder/byggnader etc.)

Tekniska nämnden / Byggnadsnämnden

Genomför en trygghetsinventering av stadsmiljöer Byggnadsnämnden

Prioritera framtagandet av detaljplaner som leder till förtätning och bidrar med attraktiva bostäder och boendemiljöer i strategiska lägen

Byggnadsnämnden

Stärka kommunens position i regionen och öka attraktiviteten

Bättre nyttja det befintliga bostadsbeståndet

Nyproduktion som kompletterar det befintliga beståndet

Samverka, engagera och förenkla för samhällets samtliga aktörer

Bidra till en hållbar samhällsutveckling

Underlag till Riktlinjer för bostadsförsörjning

WW

W.H

ASS

LEH

OLM

.SE

Bilaga

2 •

Innehåll

INNEHÅLL 2

INGÅNGAR 3

Kommunala mål och strategier 4

Ett samhälle i utveckling 6

KOMMUNALA VERKTYG 8

Planeringsberedskap 9

Markanvisning och markägande 11

Allmännyttan 13

PROCESSER PÅ BOSTADSMARKNADEN 17

Flyttkedjor 18

Prisvärd nyproduktion 19

Upprustning 20

BOSTADSMARKNADEN I HÄSSLEHOLM 22

Människorna 23

Marknadsförutsättningar 28

Bostadsbeståndet 34

FOKUS PÅ VISSA GRUPPER 38

Äldre 39

Hemlösa och socialt utsatta 44

Nyanlända och ensamkommande barn 45

INNEHÅLL

INGÅNGARFör att kunna nå en gynnsam utveckling är det viktigt att kommunen tar ett helhetsgrepp. Detta innebär att kommunen verkar mot gemensamma mål som tar avstamp i både kommunens och omvärldens utmaningar och möjligheter

4 •

INGÅNGAR

Strategisk plan 2017-2020

Kommunen ska för perioden 2017-2020 arbeta efter sju målområden - företagande, trygghet, ekonomi, arbete, skola, omsorg och varumärke. Ett antal av dessa har en tydlig koppling till bostadsförsörjningsfrågan, inte minst målet om att stärka kommunens varu-märke. För att detta ska ske måste kommunen arbeta på följande sätt:

-Mark ska erbjudas fastighetsutvecklaren som i närtid är villig att bygga bostäder.

-Konkurrensmässiga villkor för att underlätta markförsäljningar ska kunna erbjudas.

-Hässleholms kommun ska ha ett lager av byggbar mark som tillgodoser efterfrågan.

Vidare är bostadsfrågan kopplat till målet om att kunna erbjuda en god omsorg där den ”en-skildes inflytande över vård, omsorg och servi-ce ska öka”.

Översiktsplan 2007

Hässleholm kommuns översiktsplan är från 2007. Översiktsplanen redogör bland annat för kommunens fysiska planering - inte minst var bostäder ska byggas.

Enligt översiktsplanen vill kommunen kun-na erbjuda ”drömboendet”, vilket innebär att individuella lösningar tillmötesgås om det är möjligt.

En del av Hässleholms bostadsstrategi är att verka för långsiktig attraktiv nybyggnation, både i Hässleholm och omkringliggande tät-orter. Långsiktig nybyggnation ska främst ske inom tätbebyggelse och vara av hög kvalitet. Attraktiva boenden ses även som en del av kommunens marknadsföring.

Genom att erbjuda attraktiva boenden med hög kvalitet kommer fler människor att vilja bo och verka i kommunen. För att skapa att-raktiva boenden är det viktigt att ta tillvara det som är unikt i kommunen. Attraktiva bo-enden innebär också att kunna erbjuda flera olika boendetyper, och därmed kunna tillgo-dose en mångfald av behov, i säkra och trygga miljöer.

En översyn av översiktsplanen är pågående. En fördjupad översiktsplan för Hässleholms stad är även under framtagande och förväntas antas under perioden 2017-2018.

Kommunala mål och strategier

Riktlinjer för bostadsförsörjningen är en del av Hässleholms kommuns strategis-ka arbete. För att Hässleholm ska kunna erbjuda kommunens invånare goda för-utsättningar i livet krävs en samstämmighet och koordinering inom kommunen. Det är därför viktigt att förankra och samordna Riktlinjer för bostadsförsörjningen med Hässleholm kommuns övriga mål och strategier.

• 5

INGÅNGAR

6 •

Ett samhälle i utveckling

Det finns händelser som kommunen redan idag kan förutspå kommer att få konsekvenser på bostadsförsörjningen framöver. Sedan finns det händelser som plötsligt kan förändra förutsättningarna. Händelser med mer eller mindre förutsägbara konsekvenser understryker vikten av att kommunen arbetar proaktivt med bostadsförsörjning och har en beredskap för framtiden.

INGÅNGAR

Sverigeförhandlingen

2014 initierade Regeringen ett storskaligt sam-hällsbyggnadsprojekt; den så kallade Sverigeför-handlingen. Projektet ligger i förhandlingsfas, och beslut väntas tas tidigast 2018. Sverigeförhand-lingen innebär byggandet av en höghastighets-järnväg som binder samman Stockholm-Malmö samt Stockholm-Göteborg. Projektet ska leda till ett ökat hållbart resande, förbättrad tillgänglighet, samt ökat bostadsbyggande. Ett förverkligande av Sverigeförhandlingen skulle påtagligt ändra förut-sättningarna för bostadsbyggande i Hässleholms kommun

I juni 2016 nådde Hässleholms kommun och re-presentanter från regeringen en överenskommelse om att Hässleholm ska få ett fullvärdigt tågstopp på höghastighetsjärnvägen mellan Stockholm och Malmö. I och med detta befäster Hässleholm sin position som knutpunkt i nordöstra Skåne och i regionen som helhet.

Höghastighetsjärnvägen ställer krav på Hässle-holms kommun. Enligt överenskommelsen åtar sig Hässleholms kommun att det färdigställs 7 000 bostäder inom Hässleholms kommun och Kristi-anstads kommun. 4000 av dessa bostäderna ska byggas i Hässleholms kommun. Enligt överrens-kommelsen finns det inte några krav på var bo-städerna ska byggas eller av vilken typ de ska vara.

Kommunens arbete för att möta utmaningen om Sverigeförhandlingen skulle förverkligas är pågå-ende

Flyktingströmmarna

Under hösten 2015 ställdes kommunerna i Sverige under tryck som en följd av ökningen av flyktingar som sökte sig till Sverige. Det rådde en brist på bostäder.

Sedan årsskiftet har flyktingströmmarna avtagit. Framkomligheten har begränsats, delvis på grund av de gränskontroller som infördes i Sverige i bör-jan av januari 2016. Migrationsverket har skrivit ner sina prognoser. Från ett antagande under hös-ten 2015 om 135 000 nya asylsökande, varav 24 000 ensamkommande barn planerar migrations-verket nu för 36 700 asylsökande 2017 (Verksam-hets- och utgiftsprognos oktober 2016).

Den 1 mars 2016 ändrades förutsättningarna för kommunerna. Lagen om Ett gemensamt ansvar för mottagande av nyanlända trädde i kraft. Det-ta innebär att kommunerna är skyldiga att efter anvisning ta emot nyanlända som beviljats uppe-hållstillstånd för bosättning i kommunen. Andra krav ställs nu på på kommunernas mottagande av nyanlända än tidigare, då kommunerna inte längre kan säga nej till en anvisning. Syftet med lagen är att nyanlända snabbare ska tas emot för bosättning i en kommun och påbörja sin etablering på arbets-marknaden och i samhället. Att få fram bostäder till nyanlända är en utmaning framöver.

Även om flyktingströmmarna har minskat råder det fortsatt en osäkerhet kring framtiden.

KOMMUNALA VERKTYGDen kommunala verktygslådan har tappat udden de senaste åren. Lagar har förändrats, exempelvis vad gäller allmännyttan och kommunala markförvärv.Vilka verktyg kommunen har och hur dessa kan användas är därför idag än viktigare att klarlägga för att kommunen ska kunna tillgodose invånarans bostadsbehov

• 9

Planeringsberedskap

KOMMUNALA VERKTYG

I Sverige är det kommunerna som styr över den fysiska planeringen. Genom det s.k. kommunala planmonopolet är det endast kommunen som får bestämma hur mark får användas och bebyggas. Planmonopolet ger kommunen möjlighet att direkt arbeta med att försöka möta dagens och framtidens bostadsbehov. Planmonopolet innebär även ett stort ansvar, och det ställer stora krav på att kommunen har en god planeringsberedskap.

En översiktsplan är inte juridiskt bindande, men den redogör för kommunens långsiktiga inriktning och utvecklingen av den fysiska miljön. Den ska ge stöd i beslut rörande hur mark- och vattenom-råden ska användas långsiktigt och hur den byggda miljön ska användas, utvecklas och bevaras. I det ingår att översiktsplanen ska redogöra för hur man avser att tillgodose det långsiktiga bostadsbehovet.

Hässleholms kommun arbetar kontinuerligt med sin översiktliga planering. Den senast antagna översiktsplanen är från 2007, men nya översiktli-ga planeringsdokument är på gång. Sedan en tid tillbaka pågår ett arbete med att ta fram en fördju-pad översiktsplan över Hässleholms stad. Den för-djupade översiktsplanen planeras att antas under 2017-2018. Samtidigt kommer arbetet med en ny kommunövergripande översiktsplan att inledas 2017. Översiktsplanen kommer att vila på en stor mängd underlagsmaterial, där bl.a. Riktlinjer för bostadsförsörjningen är en del.

DETALJPLANERING

Detaljplanen ska ta avstamp i översiktsplanen och de fördjupade översiktsplanerna som råder i områ-det. Den är ett förverkligandet av den översiktliga planeringen. Genom detaljplanen kan kommunen styra över markens användning och utformning samt hur bebyggelsen ska utformas. I detaljplanen reglerar kommunen bland annat bebyggelsegrad, volym och byggnadernas struktur.

Till skillnad från översiktsplanen är det som be-stäms i en detaljplan, efter prövning, juridiskt bin-dande och gäller till dess den upphävs.

VAD ÄR PLANERINGSBEREDSKAP?

En förutsättning för att nyttja planmonopolet för att möta de behov som finns på bostadsmarkna-den är att det finns processer som bidrar till ett effektivt bostadsbyggande. I Boverkets rapport Kommunernas planeringsberedskap (2012) beto-nar Boverket vikten av planeringsberedskap. De menar att antalet byggklara detaljplaner, att ha en så kallad planberedskap, inte är det väsentliga. Is-tället anser Boverket att en kommun måste arbeta inom tre huvudsakliga områden för att i slutändan få till stånd ett effektivt bostadsbyggande.

1. En kommun behöver strategisk beredskap.

2. En kommun behöver markberedskap.

3. En kommun behöver resurs- och organisations-beredskap.

Boverket menar att de kommuner som lyckas bäst med sin planering är de kommuner som aktivt ar-betar med sin planeringsberedskap.

ÖVERSIKTLIG PLANERING

En del av den strategiska beredskapen är framta-gandet av översiktliga planeringsdokument - främst i form av en kommunövergripande översiktsplan. Även fördjupade översikplaner eller planprogram är viktiga för att överbygga avståndet mellan över-siktlig planering och detaljplanering.

10 •

KOMMUNALA VERKTYG

ANTAGNA OCH PÅGÅENDE DETALJPLANER

En inventeringen av detaljplaner i kommunen visar att Hässleholm har en god tillgång på bygg-rätter. På de planer som fortfarande har byggrät-ter kvar finns det utrymme för uppskattningsvis 800 lägenheter i flerbostadshus och 300 lägenhter i småhus. Av dessa ligger ca 350 av lägenheterna i flerbostadshus och ca 150 av lägenheterna i små-hus i planer där Hässleholms kommun helt eller delvis äger marken.

Det pågår ett framtagande av ca 50 nya detaljpla-ner, varav 17 är detaljplaner med bostäder som hu-vudändamål. Tillsammans beräknas dessa rymma byggrätter för minst 198 lägenheter i småhus och 584 lägenheter i flerbostadshus.

Ansökningarna om detaljplaner kommer huvud-sakligen från kommunala aktörer, men privata aktörer är även aktiva. De kommunala aktörerna är Tekniska förvaltningen och det kommunala bo-stadsaktiebolaget Hässlehem AB.

Den geografiska spridningen på de pågående de-taljplanerna vars huvudsakliga ändamål är bostä-der är stor. Majoriteten av planarbetet sker dock i Hässleholm stad på kommunal mark. En upp-skattning visar att drygt 500 av de planerade bygg-rätterna ligger inom 1000 meter från en tågstation - det avståndet som i rapporten Stationsnära läge (2010) är definierat som ett läge med nära tillgång till kollektivtrafik och där nybyggnation är efter-strävansvärd. Nästan samtliga byggrätter uppskat-tas ligga inom ett avstånd på 1 500 meter från en tågstation.

PÅGÅENDE DETALJPLANER I NOVEMBER 2016

• 11

KOMMUNALA VERKTYG

Markpolitik

En stor del av marken i Sverige ägs av kommuner-na. Hur kommunerna använder sig av marken och hur den tillgängliggörs för marknaden är därför viktiga frågor för att få till stånd ett bostadsbyg-gande.

Som tidigare nämnt anser Boverket att markbered-skap är en av parametrarna som är nödvändiga för att få till stånd en effektiv plan- och byggprocess. Med detta menas att kommunen har en tydlig strategi för markförvärv, samt att kommunen äger och förvärvar mark som är lämplig för bostadsän-damål.

I rapporten Mark, bostadsbyggande och konkur-rens (2012) menar Statskontoret att kommuner som arbetar aktivt med sin markpolitik bättre kan stimulera ett bostadsbyggande. Genom transpa-rens och tydliga markpolicys och markanvisnings-processer visar en kommun sina intentioner för marknaden. Konsekvensen blir en förutsägbarhet som underlättar för bostadsmarknadens aktörer - speciellt i ett svagt marknadsläge med mindre vinstmarginaler.

I dagsläget (november 2016) tar Hässleholm kom-muns arbete med det kommunala markinnehavet avstamp i översiktsplanen från 2007. Utöver över-siktsplanen finns det i dagsläget inte någon ut-talad policy eller strategiskt dokument kring det kommunala markinnehavet eller hur kommunen förhåller sig till privata aktörer.

Markanvisning och markägande

Ett kommunalt markinnehav är verktyg för att kunna bedriva en aktiv bostadspolitik. Markinnehavet tillåter kommunen att genom markanvisningsavtal sätta upp villkor som en byggherre måste förhålla sig till om de vill exploatera kommunalt ägd mark.

Markanvisningar

En markavisering är en överenskommelse mellan en byggherre och en kommun. Överenskommel-sen ger byggherren ensamrätt att förhandla med kommunen om att överlåta eller upplåta ett kom-munägt markområde för bebyggelse. Ensamrätten gäller enbart under en begränsad tid och under givna villkor.

I markanvisningsavtal kan kommunen exempelvis reglera upplåtelseform, storlek och utformning av bostäderna. Detta innebär att kommunen genom att sälja, byta eller hyra ut mark kan främja ett bo-stadsbyggande som ligger i linje med kommunens behov. All markavisering ska ske i konkurrens där flera byggherrar ska ha möjlighet att delta. I Häss-leholms kommun är det Tekniska nämnden som har det övergripande ansvaret för förvärv, försälj-ning och exploatering av mark.

Riktlinjer för exploatering och markanvisningsavtal

Kommuner som anvisar mark ska enligt lag (2014:899) anta riktlinjer för markaviseringar. Dessa riktlinjer beskriver hur kommunen vill och kan samarbeta med externa aktörer på marknaden. Riktlinjerna informerar även aktörerna om vilka förväntningar kommunen har på ett potentiellt samarbete. Riktlinjerna är vägledande och ska an-vändas som ett verktyg av alla involverade parter d.v.s. tjänstemän, politiker och byggherrar.

För tillfället pågår det i Hässleholms kommun ett arbete med att ta fram Riktlinjer för exploaterings- och markanvisningsavtal

12 •

KOMMUNALA VERKTYG

DET KOMMUNALA MARKINNEHAVET

Hässleholm kommuns markinnehav ligger till största del i Hässleholm stad och i kommunens större tätorter. Marken i de mindre orterna eller ute på landsbygden innehavs främst av privata äga-re.

Både i Hässleholm stad och i kommunens större tätorter ligger majoriteten av det kommunala mar-kinnehavet i ytterkant av tätbebyggda områden. Marken som ägs i centrala delar är främst allmän platsmark eller mark för kommunal service. Det förekommer dock även oexploaterad mark eller mark som kan vara lämplig för förtätning.

KOMMUNENS MARKINNEHAV I DECEMBER 2016

© Lantmäteriet och Hässleholms kommun

• 13

Allmännyttan

KOMMUNALA VERKTYG

Ett av kommunernas potentiella bostadspolitiska instrument för att kunna påverka bostadsbeståndet är att använda ägardirektiven till de kommunala bostadsaktiebolagen och ge dem i uppdrag att exempelvis öka bostadsbyggandet eller tillgodose bostadsbehovet för utsatta grupper. I Hässleholms kommun heter det kommunala bostadsaktiebolaget Hässlehem AB.

I rapporten Hur ett affärsmässigt bolag agerar (2011) menar Hans Lind och Stellan Lundström att affärsmässighet innebär vinstmaximering. Ett betonat vinstkrav betyder att bostadsbolag är min-dre villiga att ta risker och ställer därmed högre krav på ägaren att vara aktiv. Detta gäller speciellt i kommuner med sämre förutsättningar på bostads-marknaden (Nyttan med allmännyttan, 2015).

Karolina Windell i Nyttan med allmännyttan (2015) menar dock att det finns utrymme för tolk-ningar i den nya lagen. Hon skriver att:

”det konstateras att allmännyttan har en stor handlingsfrihet att inom ramen för deras uppdrag tolka på vilket sätt de bör ta ett samhällsansvar och vad det innebär att agera enligt affärsmässiga principer. Deras samhällsansvar bör förstås i relation till det sammanhang där de verkar och i relation till de intressen och förväntningar som finns i deras omgivning”.

Uppmaningen om utrymmet för tolkning går igen i Länsstyrelsens Ägardirektiv till allmän nytta (2016), samt av Emma Holmqvist i Nyttan med allmännyttan (2015) som menar att lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar under-stryker att tolkningsutrymmet är betydligt bredare än vinstutdelning. Vidare menar Emma Holm-qvist att det är en nyckel i bostadsförsörjningsfrå-gan att bostadsbolaget inte behöver arbeta enligt vinstmaximeringsprinciper, att vinstkravet kan ställas ut på lång sikt och att det ägs av kommu-nen. Dessa faktorer tillåter prioriteringar som av privata företag inte skulle bedömmas vara lönsam-ma.

ALLMÄNNYTTANS ROLL

Lagen om kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) trädde i kraft 2011. Den nya lagen innebär att förutom att verka i ett allmännyttigt syfte, där det kommunala bostadsbolaget ska för-se invånare med goda bostäder - oavsett samhälls-ställning eller ekonomiska förutsättningar, ska det kommunala bostadsbolaget verka enligt affärsmäs-siga principer. Att driva ett kommunalt bostads-bolag enligt affärsmässiga principer betyder att bolaget inte får agera på ett sådant vis att det in-skränker på konkurrensen på bostadsmarknaden.

Lagen har fått konsekvenser för hur bostads-bolagen själva ser på sina möjligheter att bidra till att kommunen uppfyller sitt bostadsförsörj-ningansvar. Många bostadsaktiebolag anser att de fortfarande kan uppfylla det samhällsansvar som ställs på dem. Ett exempel på detta är genom bo-stadssociala åtgärder. Vid den typen av åtgärder ser bostadsaktiebolagen generellt sett inte att kravet på affärsmässighet spelar någon roll. Samtidigt menar de att kravet på affärsmässighet försvårar i deras roll att tillgodose bostadsförsörjningen ge-nom nyproduktion eller upprustning. Det finns ingen lönsamhet i att bygga nytt i områden med högre avkastningskrav, och bostadsbolagen kan inte rusta upp det befintliga beståndet utan höga hyreshöjningar (Nyttan med allmännyttan, 2015).

Lagen har gett upphov till en diskussion om all-männyttans roll och vad som menas med att de kommunala bostadsaktiebolagen ska verka enligt affärsmässiga principer.

14 •

KOMMUNALA VERKTYG

Erfarenhet från andra kommuner visar att tolk-ningar av ”affärsmässiga principer” varierar - i mångt beroende på lokala förutsättningar. Vissa skånska kommuner, bland annat Höör, menar att avkastningskravet orsakar bekymmer. Det hand-lar då om att väga det mot alternativa kostnader som uppkommer om kommunen inte klarar av att förse sina invånare med goda bostäder. Som att barn inte har ett tryggt boende eller att äldre inte har lämpliga bostäder vilket resulterar i omfattan-de insatser från omsorgen (Bostadsförsörjningen i Skåne, 2016).

I de skånska kommuner där allmännyttan har tagit en aktiv roll vad gäller nyproduktion menar repre-sentanter att det har stimulerat bostadsbyggandet. Dels genom att motivera spekulativa byggherrar att börja bygga, men även för att stigande mark-värden som en följd av nyproduktion har skapat bättre finansieringsmöjligheter. I dessa kommu-ner betonas samtidigt vikten av att allmännyttan drar sig tillbaka när bostadsbyggandet från privata aktörer väl tar fart (Bostadsförsörjningen i Skåne, 2016).

Oberoende av allmännyttans inriktning är det viktigt att ägaren tar en aktiv roll i sitt styrande av det kommunala bostadsaktiebolaget. Redan 2008 påpekade Boverket i rapporten Nyttan med allmännyttan (2008) att det är ”mer angeläget än någonsin att varje kommun i egenskap av ägare bestämmer sig för vilken nytta man vill ha av all-männyttan. Och klargör om och hur man tänker sig att använda sina bostadsföretag – i bostadsför-sörjningen, när det gäller bostadssociala frågor och i samhällsutvecklingen i stort.”

Även Länsstyrelsen understryker vikten av en tyd-lig rollfördelning. De anser att det är nödvändigt att ägardirektiven är tydliga för att nå en god bo-stadsförsörjning. Med ett tydligt syfte och en klar roll får det kommunala bostadsaktiebolaget en bra grund att stå på. Samtidigt underlättar det i sam-verkan och samarbete med andra aktörer. (Ägardi-rektiv till allmänn nytta, 2016)

HÄSSLEHEM ABs ÄGARDIREKTIV

Hässlehem AB styrs av ägardirektiven som blev an-tagna av kommunfullmäktige 2017-03-27 § 87. I dessa står det att bolaget ska:

-Tillse att fastighetsbestånd har en omfattning och spridning så att fastigheternas kvalitet och hyresni-vå blir styrande i kommunen.

-Eftersträva en jämn geografisk spridning av fastig-hetsbeståndet i kommunen. För att uppnå en stör-re jämnvikt av beståndet ska Hässleholms tätort prioriteras.

-Tillhandahålla ett varierat bostadsutbud som kan attrahera olika hyresgäster såväl för unga som vill komma ut på bostadsmarknaden som för äldre och funktionshindrade i behov av kompletterande funktionsstöd.

-Ha huvudansvaret för kommunens sociala bo-stads behov och tillhandahålla bostäder för svaga grupper som har svårt att ta sig in på den ordinarie bostadsmarknaden.

-Driva en verksamhet som präglas av ett socialt och miljömässigt ansvar för sitt bostads-bestånd, vilket ska ske i dialog och nära samverkan med be-rörda i kommunen. Särskild uppmärksamhet ska riktas mot den sociala miljön i bostadsområdena.

-Verka för att dess hyresgäster bereds tillfälle till ett reellt inflytande över sitt boende. Bolaget ska bidra till att utveckla formerna för sådant inflytande.-Under perioden fram till 2030 årligen färdigställa minst 50 bostäder för att ansvara för kommunens andel av bostadsbyggandet, den största aktiviteten ska vara i början av peri-oden.

-Årligen genomföra en marknadsvärdering av sitt fastighetsbestånd. Denna värdering ska ligga till grund för beräkning av marknadsvärden i såväl bokslut som vid beräkning av bolagets avkastning.-Aktivt bearbeta bostadsmarknaden i kransorter-na, särskilt orter som bolaget idag inte har något eller ett lågt bostadsbestånd, för att på så sätt ge underlag för byggnation i bolagets regi.

-Vid bolagets stämma fastställa det av Kommun-fullmäktige beslutade avkastningskravet.

• 15

KOMMUNALA VERKTYG

HÄSSLEHEM ABs BESTÅND

Hässlehem AB äger och förvaltar ca 1900 lägenhe-ter i Hässleholms kommun. Den största andelen av lägenheterna finns i flerbostadshus, men bolaget förvaltar även en betydande andel specialbostäder. Sett till det totala antalet hyresrätter i kommunen äger Hässlehem AB drygt 18 procent. Med detta ligger man under genomsnittet i Skåne (41 pro-cent) och i Sverige (48 procent).

Beståndet som Hässlehem äger och förvaltar ligger främst i mindre orter i kommunen eller i ickecen-trala lägen i Hässleholm stad. De lägenheter som ligger centralt i Hässleholm är framförallt senior- och trygghetsboenden.

De senaste 20 åren har Hässlehem i mångt agerat förvaltare av det befintliga beståndet. Bortsett från några undantagsår har Hässlehem inte byggt några nya bostäder. Precis som för de flesta allmännyt-ta bostadsbolag är produktionskostnaderna den främsta bidragande orsaken. De är för höga för att nå en lönsamhet i nyproduktion.

Tillgången på planlagd mark i centrala, attraktiva lägen i Hässleholm stad anses även ha bidragit till avsaknaden av nyproduktion. Hässlehem men-ar att detta beror både på en bristande detaljpla-neläggning och svårigheter att få mark tilldelad genom anvisning.

2012 tog Hässlehem över ett nybyggt, byggt av en privat aktör, trygghetsboende med 72 lägenheter i de centrala delarna av Hässleholm.

Hässlehem planerar för nyproduktion framöver. Bolaget har påbörjat nyproduktion av två grupp-boenden som tillsammans väntas bidra med 18 lägenheter. De har även ansökt om planläggning med ambitionen att kunna bygga ytterliggare bo-städer framöver.

18%

20%54%

8%

allmännyttiga bostadsföretag fysiska personer

svenska aktiebolag övriga juridiska personer

Fördelningen av ägarkategori i hy-resrättsbeståndet 2015. Källa: SCB

Antalet färdigställda lägenheter i nybyggda hus av allmännyttan i Hässleholms kommun 1991-2015. Källa: Statistiska centralbyrån

0

10

20

30

40

50

60

70

PROCESSER PÅ BOSTADSMARKNADEN

Det finns processer på bostadsmarknaden som ligger bortom kommunernas kontroll. Lagstiftning, räntor och konjukturen är bara några exempel. Samtidigt finns det processer som kommunerna direkt eller indirekt kan påverka med hjälp av verktygen som kommunerna har till sitt förfogande

18 •


Flyttkedjor

Flyttkedjor innebär att vid nyproduktion av en bostad lämnar ett hushåll en bostad efter sig som då i sin tur blir tillgänglig för någon annan. Det kan i teorin betyda att kedjan fortsätter i oänd-ligheten, men i praktiken fortsätter flyttkedjan tills alla vakanser är fyllda och kedjan når sitt slut. En nyproduktion av bostäder leder alltså till flyttked-jor som skapar en rörlighet på bostadsmarknaden.

2004 släppte Temaplan ett par studier med am-bitionen att redogöra för hur flyttkedjor påverkar den svenska bostadsmarknaden. Studierna visade att antalet vakanser som bildas på bostadsmarkan-den om man bygger dyrare eller större bostäder blir fler än om man bygger billigare eller mindre. Det vill säga att om det byggs en attraktiv bostad blir flyttkedjan längre och därmed blir rörligheten på bostadsmarknaden större.

Studierna från Temaplan har haft ett stort inflytan-de på hur man i Sverige tänker kring bostadsför-sörjning och hur man löser bostadsproblematiken. Utgångspunkten, inte minst inom den komunala planeringen, har varit att man genom nyproduk-tion av attraktiva bostäder skapar en rörlighet på bostadsmarknaden som är gynnsam för så många invånare som möjligt.

Även om förhållingssättet till flyttkedjor har stöd generellt sett så är det inte utan kritik. I rapporten Om bara någon... (2007) menar Boutredningen att:

”Befintlig forskning om flyttkedjor stödjer i stort att långa kedjor skapar rörlighet. Huruvi-da det är det mest effektiva sättet att åtgärda bo-stadsbristen för alla grupper är inte lika klart.”

Kritiken grundar sig i huruvida flyttkedjor är lösningen på bostadsbristen för de som har en svagare position på bostadsmarknaden. Utred-ningen menar att i en situation där det råder brist på bostäder leder exempelvis inflyttning från en annan kommun, en seperation eller en flytt från ett tillfälligt boende till att flyttkedjan bryts i förtid - innan det har tillgängliggjorts bostäder för de i en svagare position.

• 19


Prisvärd nyproduktion

Studier visar att hyresrätten är den upplåtelseform som bidrar till störst rörlighet på en bostadsmark-nad i balans. Hyresrätten erbjuder lägre transak-tionskostnader och högre flexibilitet än andra upplåtelseformer (Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen, 2015). Att bygga dyra, stora hyresrätter kan vara ett sätt att få igång rör-ligheten genom flyttkedjor. Samtidigt är ett utbud bestående av en variation av upplåtelseformer, storlekar och prisnivåer viktigt för en fungeran-de bostadsmarknad (Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen, 2015). Det kan därför finnas ett behov av att komplettera bostadsbestån-det och bredda utbudet på marknader där utbudet annars är enhetligt eller inte möter behovet.

En stor utmaning på bostadsmarknaden i Sverige och för kommunerna i deras uppdrag att tillgo-dose invånarnas bostadsbehov är nyproduktion av bostäder, främst hyresrätter, till rimliga priser.

Byggkonkurrensutredningen menar i rapporten Plats för fler som bygger (2015) att mark- och byggmaterialkostnader tillsammans med en låg produktivitetsutveckling är de främsta bidragande orsakerna till ökade produktionskostnader för bo-stadsbyggande.

De senaste åren har det industriella byggandet blivit allt mer aktuellt för att råda bot på proble-matiken - bland annat genom SABOs kombo-huskoncept. Tanken är att genom att bygga ett standardiserat koncept i stor skala och i långa pro-duktionsserier pressas produktionskostnaderna. Flera sådana koncept har använts framgångsrikt de senaste åren.

Det industriella byggandet är samtidigt oflexibelt och ställer bland annat krav på bra markförhållan-den för att priserna inte ska drivas upp (Etable-ringshinder på bostadsmarknaden, 2014). Vidare har det riktats kritik mot att de befintliga koncep-ten inte är vad som efterfrågas på marknaden och att de inte är förenliga med ett gott stadsbyggande. Bland annat Hyresgästföreningen eftersöker större innovation inom byggbranschen och framtagandet av koncept som går att anpassa efter tomt, storlek och sammanhang (Alla får plats i staden, 2015).

Konkurrensen på bostadsmarknaden spelar också in. Byggkonkurrensutredningen slår fast att en or-sak till ökade byggkostnader är marknadens för-skjutning mot tillväxtsregioner där byggandet av bostadsrätter ger högst avkastning. Konsekvensen är mindre konkurrens i andra marknadssegment.

På marknader utanför tillväxtregionerna har min-dre, lokala aktörer därför blivit allt viktigare. Ef-tersom dessa aktörer inte har kapacitet att hitta vinstmarginaler i större produktion och är mindre villiga att ta risker är effektiva plan- och markan-visningsprocesser än viktigare.

20 •


Upprustning

Även om det finns ett behov av nyproduktion kommer det befintliga bostadsbeståndet även i framtiden att utgöra huvuddelen av beståndet. I sin byggbehovsprognos understyrker Boverket därför vikten av att det befintliga beståndet un-derhålls och renoveras. Ett eftersatt underhåll kan spä på det framtida behovet av nyproduktion och potentiellt förvärra bostadsproblematiken. Upp-rustning kan även innebära en möjlighet att en-ergieffektivisera eller tillgänglighetsanpassa det be-fintliga beståndet.

Likt nyproduktion kan upprustning bidra till en ökad rörlighet på bostadsmarknaden. I rapporten Flyttmönter till följd av omfattande renoveringar (2014) visar Boverket att vid renovering av en hy-resfastighet är det mer än 1.8 gånger mer troligt att en hyresgäst flyttar än om fastigheten inte re-noveras.

Den väsentlig skillnaden mellan upprustning och nyproduktion är dock att upprustning riskerar försvåra en familjs eller individs situation på bo-stadsmarknaden. De hushåll som flyttar vid en upprustning är i större utsträckning hushåll som befinner sig i en utsatt ekonomisk situation. Det är även mer sannolikt att de som flyttar hittar en ny lägenhet i ett område med sämre socioekonomisk förhållanden (Flyttmönster till följd av omfattan-de renoveringar, 2014). Därmed riskerar en upp-rustning leda till ökad segregation.

Upprustning kan även få samhällsekonomiska konsekvenser. Boverket visar att behovet av bo-stadsbidrag och ekonomiskt bistånd ökar efter upprustning. Det ökade behovet upptstår både hos de hushåll som väljer att stanna kvar och de som väljer att flytta (Flyttmönster till följd av om-fattande renoveringar, 2014).

På grund av de potentiellt negativa konsekverna av upprustning betonar Boverket vikten av att upp-rustning inte får ske på bekostnad av de boendes förmåga att betala sitt boende även efter upprust-ningen.

Problematiken kring upprustning till trots så finns det exempel på kommuner som har lyckats rusta upp det befintliga beståndet och samtidigt anser att de negativa effekterna för de befintliga hyres-gästerna har begränsats. Företrädelsevis genom en hög grad av beoendeinflytande i renoveringspro-cesserna.

Ett sådant exempel är Sigtuna kommun. Genom att erbjuda hyresgästerna möjligheten att utifrån sina respektive förutsättningar välja mellan tre re-noveringsnivåer lyckades det kommunala bostads-bolaget drastiskt minsta antalet som flyttade ut som en följd av upprustningen. Från att 70 pro-cent av hyresgästerna flyttade ut vid en tidigare renovering flyttade drygt 6 procent vid tillämp-ningen av den nya modellen (Etableringshinder på bostadsmarknaden, 2014).

Ett annat exempel är i Uppsala kommun där det kommunala bostadsaktiebolaget höjde hyresnivå-erna med så mycket som 50 procent vid upprust-ning. I samband med upprustniningen och den efterföljande hyreshöjningen implementerades ett antal åtgärder för att säkerställa att problam-tiken för de befintliga hyresgästerna minimerades. Exempelvis infördes en treårig rabattrappa. De befintliga hyresgästerna erbjöds även förtur i det kommunala bostadsaktiebolagets interna kö (Eta-bleringshinder på bostadsmarknaden, 2014).

BOSTADSMARKNADENI HÄSSLEHOLM

• 23

Människorna

BOSTADSMARKNADEN I HÄSSLEHOLM

EN VÄXANDE BEFOLKNING

Om man tittar tillbaka på Hässleholm kommuns befolkningsutveckling sedan 70-talet har det gått både upp och ner. Från att under vissa perioder haft en stark befolkningstillväxt, till att nästföljan-de år ha en negativ utveckling. Under senare hälf-ten av 90-talet var befolkningstappet särskilt stort. Befolkningsmängden minskade med 2,4 % under en 5-årsperiod.

Under perioden 2006-2016 har kommunen haft en relativt stark befolkningstillväxt med en ökning på nästan 2 286 personer (4,6 %), eller en genom-snittlig årlig befolkningstillväxt på drygt 0.45 %. 2016 är invånarantalet i kommunen större än vad det någonsin har varit med 51 667 invånare.

En förståelse för befolkningen i kommunen är en nödvändighet för att nå en god bostadsförsörjning. Det handlar inte bara om att få en bild av hur den befintliga befolkningen ser ut, utan även att skaffa sig en uppfattning om det sker strukturella befolkningsförändringar som kan tänkas påverka bostadsbehovet framöver.

Enligt befolkningsprognosen som har tagit fram förutpås Hässleholms kommuns befolkning fort-sätta öka. 2030 väntas kommunens invånarantal vara 55 970 . Detta är en ökning med 4 303 per-soner sett till dagens invånarantal, en ökning som innebär en genomsnittlig årlig befolkningstillväxt på ungefär 0,57 %. Det är alltså en ökning som är något högre än den genomsnittliga årliga befolk-ningstillväxten under perioden 2006-2016.

I kommunen finns det fler män än kvinnor. Av kommunens invånare är 50,4 procent (26 060) män och 49,6 procent (25 607) kvinnor.

Folkmängd 1970-2015 (Bruten skala). Källa: Statistiska centralbyrån

46000

47000

48000

49000

50000

51000

52000

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015

24 •


EN ÅLDRANDE BEFOLKNING

Precis som invånarantalet har medelåldern i Häss-leholms kommun ökat de senaste åren. Från att ha varit 41,6 år 2000 steg den till 43,2 år 2015. Den förväntas dessutom stiga ytterliggare och ligga på 43,7 år 2030 enligt befolkningsprognosen.

Under perioden 2015-2030 väntas framförallt grupperna 0-19 år och 65+ år bli större medan gruppen 20-64 år minskar.

Könsfördelningen i kommunen ser olika ut i olika åldersgrupper. 2015 var männen generellt sett fler än kvinnorna i åldrarna upp till 75 år. Efter 75 års ålder var kvinnorna fler. Följaktligen var med-elåldern för kvinnor (44 år) även något högre än medelåldern för män (42,4 år).

Befolkningsmängd uppdelat på 1-årsklasser och kön. År 2000, 2015 och 2030. Källa: Statistiska centralbyrån och Statisticon AB

0 - 1

9 år

20 -

64 å

r65

+ år

Andelen av den total befolkningen indelat i åldersgrupper Källa: Statistiska centralbyrån och Statisticon AB

22,0% 23,4%

54,9% 52,3%

23,1% 24,3%

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

100,0%

2015 2030

0 - 19 år 20 - 64 år 65+ år

400 200 0 200 400

kvinnor män

400 200 0 200 400 -400 -200 0 200 400

2000 2015 2030

• 25


Antalet hushåll med två eller fler barn ökar främst för "övriga hushåll" under perioden 2011-2016. Ökningen är 818 stycken. Ökningen för ensam-stående är 109 medan de sammanboende hus-hållen med två eller fler barn minskar med 410 stycken. ”Övriga hushåll” är sådana hushåll som SCB inte klassificerar som varken ensamstående eller sammanboende. Det kan exempelvis handla om generationsboenden, att någon är inneboende eller andra alternativa hushållssammansättningar.

Även om de större hushållen ökar består majori-teten av hushållen av en eller två personer. Dessa hushållen utgjorde nästan 71 procent av kommu-nens samtliga hushåll 2016.

DE MINSTA OCH DE STÖRSTA HUSHÅLLEN ÖKAR

2016 var antalet hushåll i Hässleholms kommun 23 616. Detta innebar att ett hushåll i genom-snitt bestod av drygt 2,19 personer. I takt med att befolkningen blir större blir även hushållen fler. Samtidigt förändras hushållens sammansättning.

De senaste åren har framför allt singelhushållen och de större hushållen blivit fler. Hushållen med sju personer eller fler har ökat med drygt 48 pro-cent sedan 2011. Under samma period har hushål-len som består av fyra personer blivit färre. De har minskat med 4 procent.

Singelhushållen är vanligast bland män upp till ungefär 65 års ålder. Från 65 år och uppåt är de ensamstående främst krvinnor.

Antalet hushåll efter hushållens storlek 2011 och 2016. Källa: Statistiska centralbyrån

Antalet ensamstående hushåll uppdelat på kön, ålder och år. Källa: Statistiska centralbyrån

Hushållets storlek 2011 2016 Förändring 2011-2016 i absoluta tal Förändring 2011-2016 i procent1 person 8751 9120 369 4%

2 personer 7462 7665 203 3%

3 personer 2659 2720 61 2%

4 personer 2723 2616 -107 -4%

5 personer 935 951 16 2%

6 personer 259 311 52 20%

7+ personer 157 233 76 48%

Samtliga hushåll 22946 23616 670 3%

0

200

400

600

800

1000

1200

15-24 år 25-34 år 35-44 år 45-54 år 55-64 år 65-74 år 75-84 år 85-94 år 95+ år

Män 2011 Män 2016 Kvinnor 2011 Kvinnor 2016

26 •


FLYTTNINGAR FÖRKLARAR FÖRÄNDRINGAR

Den främsta anledningen till Hässleholms kom-muns befolkningstillväxt de senaste 10 åren är flyttningar. Bortsett från 2011 är det endast under de senaste tre åren som antalet nyfödda har varit fler än antalet avlidna.

Även framöver förutspås befolkningsökningen främst bero på inflyttning även om födelseöver-skottet förutspås bli positivt under perioden fram till 2030.

Befolkningsförändringar, 2007-2016. Källa: Statistiska centralbyrån

Flyttnetto 2007-2016. Källa: Statistiska centralbyrån

Under vissa år har inflyttningen från övriga kom-muner i Skåne eller från andra delar av Sverige bidragit till befolkningstillväxten. Annars är det invandring som under samtliga av de senaste 10 åren som har varit den största bidragande orsaken till att befolkningen i kommunen har ökat.

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

700

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Naturlig folkökning Flyttöverskott

-400

-200

0

200

400

600

800

1000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Inom Skåne Inom Sverige Utrikes

• 27


Bortsett från inomkommunala flyttningar sker de största omflyttningarna inom Skåne. Det är därför dessa som har störst effekt på kommunens inrikes flyttnetto. De största utbytena inom Skåne har Hässleholms kommun med grannkommunerna och Skånes större städer Malmö, Lund och Hel-singborg.

Det finns dock en viss indelning där inflyttning-arna i större utsträckning kommer från grann-kommunerna, medan utflyttningarna i större ut-sträckning görs till de större städerna. Undantagen är Malmö och Kristianstad. Till både dessa kom-muner har Hässleholm både en relativt stor in-och utflyttning.

De som flyttar till eller från Hässleholm är en hete-rogen grupp. Var eller varifrån man flyttar, vilken ålder en person befinner sig i och hushållssamman-sättningen är bara några faktorer som spelar roll. Det är därför svårt att dra för långtgående slut-satser om vilka personer och hushåll Hässleholms kommun attraherar och vem som väljer att lämna.

I den mån det går att generalisera går det att kon-statera att människor av alla åldrar flyttar till Häss-leholm i större utsträckning än vad de lämnar. Det enda undantaget är människor i åldersspannet 20-24 år där utflyttningen är större än inflyttningen. Skillnaden mellan inflyttningar och utflyttningar blir än större om bara inrikes flyttar tas i beakt-ning. Om enbart inrikes flyttar tas i beaktning är flyttnettot negativt främst även för åldergrupperna 15-19 år och 25-29 år.

-1200

-1000

-800

-600

-400

-200

0

200

400

600

Flyttningsöverskott Inrikes flyttningsöverskott Invandringsöverskott

Samlat flyttnetto (inflyttningar minus utflyttningar) för perioden 2006-2015 efter ålder. Källa: Statistiska centralbyrån

De fem största in- respektive utflyttningskommunerna i Skåne 2015. Källa: Statistiska centralbyrån

28 •

Marknadsförutsättningarna


VARIERANDE EFTERFRÅGAN

Nybyggnation av småhus i Hässleholms kommun sker till viss del på fribyggartomter. Kommunen tillämpar kö på individuella tomter, men inte för hela områden. Vanligtvis blir en intressent hänvi-sad till en närliggande tomt om den efterfrågade tomten tas i anspråk. Majoriteten av de som köper tomter är redan boende i Hässleholms kommun. Av samtliga som har köpt tomt i Hässleholms kommun sedan 2012 har något fler än hälften flyt-tat från villa. Resterande flyttar från flerbostads-hus.

Efterfrågan varierar stort. Inte minst beroende på var tomterna ligger i kommunen. Det finns en större efterfrågan på tomter i de centrala delarna av Hässleholm stad. Tomter i det sjönära Sjörröd efterfrågas även i större utsträckning. Samtidigt finns det tomter som länge har varit ute på mark-naden och som även framöver bedöms vara svåra att sälja.

Det är svårt att få en bild av hur efterfrågan på hyresrätter ser ut. Få privata aktörer tillämpar ett kösystem.

Enligt det kommunala bostadsaktiebolaget står drygt 7 000 personer i kö för att få en bostad. Samtidigt menar Hässlehem att den siffran inte nödvändigtvis är representativ för den faktiska efterfrågan. Många sökanden är inte aktiva, men även andra faktorer spelar roll. Kön till en speci-fik lägenhet kan exempelvis variera från 3 till 250 personer beroende på läge. I vissa fall förekommer det även att en lägenhet står vakant under en läng-re period på grund av bristande intresse. Precis som för småhus är det framför allt centrala lägen i Hässleholm stad som efterfrågas.

Bostadsmarknaden är komplex. Inkomst, bostadskostnad och möjligheter till bolån är några av många faktorer som spelar roll. Kunskap om dessa ger en bra grund för att förstå förutsättningarna på bostadsmarknaden i Hässleholms kommun.

FRÄMST MINDRE AKTÖRER

Det har länge funnits en efterfrågan på bostäder i Hässleholms kommun. Den främsta orsaken till en bristande nyproduktion är och har varit mark-nadsläget. Marknaden har inte kunnat finna lön-samhet i att investera i Hässleholms kommun. Situationen håller på att förbättras. Intresset kom-mer främst från mindre aktörer som har en starka-re lokal förankring och en utvecklad infrastruktur för bostadsbyggande i närområdet.

Större aktörer på bostadsmarknaden är svåra att locka till Hässleholms kommun. Stora avkast-ningskrav och regional konkurrens med mer gynnsamma marknadsförutsättningar i sydvästra Skåne anses vara de främsta bidragande orsakerna. I den mån de större aktörerna är intresserade av att bygga handlar det om projekt över stora områden där det går att finna betydande stordriftsfördelar. För de större aktörerna, på en marknad som den i Hässleholm, är det viktigare att platsen passar bo-endet än att boendet passar platsen för att på så vis kunna hålla produktionskostnaderna nere.

• 29


Priserna för bostadsrätter har i mångt och mycket följt utvecklingen av småhuspriserna. Över de se-naste 5 åren har kvadratmeterpriset för bostadsrät-ter stigit med 39 %.

Trots den starka prisökningen är kvadratmeter-priset fortfarande relativt lågt i Hässleholms kom-mun. 2015 låg priset på 7 601 kr/kvm. Mostsva-rande siffra för hela Skåne var 21 923 kr/kvm. Hässleholms kommun hamnar på plats 23 av Skå-nes 33 kommuner.

RELATIVT LÅGA MEN STIGANDE BOSTADSPRISER

Småhuspriserna i Hässleholms kommun är ge-nerellt sett låga. Under andra kvartalet 2017 var det genomsnittliga priset för en småhusfastighet i Hässleholms kommun 1 261 000 kr, det lägsta genomsnittliga priset av alla kommuner med ett invånarantal på mer än 50 000 i Sverige (SCBs småhusbarometer).

Även om småhuspriserna i Hässleholms kommun är relativt låga har utvecklingen de senaste åren vi-sat på en tilltagande ökning av priserna. Från en dipp 2010-2012 har köpeskillingskoefficienten se-dan dess ökat. Under samma period, 2013-2015, har även försäljningen av småhus ökat från 344 till 429 stycken per år.

Procentuell årlig förändring av köpeskillingskoefficienten. Källa: Mäklarstatistik

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

Genomsnittligt kvadradmeterpris för bostadsrätter, augusti-oktober 2016. Källa: Mäklarstatistik

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Hässleholm Skåne

Köpeskillingskoefficienten är ett standardiserat mått som jämför försäljningspriset för en fastighet med fastighetens taxeringsvärde. På så vis är det möjligt att göra jämförelser av småhuspriser över tidsperioder och mellan platser

30 •


För 2016 höjdes hyrorna i Hässlehems bestånd med 0.39 procent. Enligt Hässlehem är det till-räckligt för att täcka de löpande kostnaderna, men inte tillräckligt för att göra andra satsningar.

Även privata fastighetsägare anser att den låga hy-resnivån är problematisk. De menar att nivåerna hämmar nyinvestering - både vad gäller nyproduk-tion och upprustning av det befintliga beståndet.

BLAND DE LÄGSTA HYRESNIVÅERNA i SKÅNE

Med en genomsnittlig hyra på 893 kr per kvm 2016 har Hässleholms kommun en av de lägsta hyresnivåerna i Skåne. Det är exempelvis en hy-resnivå som är drygt 11 procent lägre än i grann-kommunen Kristianstad där den genomsnittliga hyran 2016 var 998 kr per kvm.

Hyresgästföreningen menar att den främsta för-klaringen till de relativt låga hyresnivåerna är den lägre standarden på bostäderna. Hyresnivåerna be-höver dock inte bero på ett försummat underhåll. Det kan även vara en konsekvens av flerhusbestån-dets sammansättning och brist på nyproduktion.

Genomsnittlig årshyra per kvadratmeter i hyresrätter efter byggår, i riket. Källa: Statistiska centralbyrån

11181053

9731049

1426

1611

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

– 1940 1941 – 1960 1961 – 1980 1981 – 2000 2001 – 2010 2011 –

Genomsnittlig årshyra per kvadratmeter i hyresrätter, 2016. Källa: Statistiska centralbyrån

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

• 31


Återhämtningen sedan 2010 har varit måttlig i en jämförelse med samtliga skånska kommuner men i paritet med övriga kommuner i nordöstra Skåne.

Bortsett från en dipp 2011-2012 har sysselsätt-ninge ökat för varje år de senaste fem åren. Ök-ningen har varit särskilt stark under perioden 2013-2015. 2015 ökade sysselsättningsgraden med 0,6 procentenheter.

FÖRÄNDRINGAR PÅ ARBETSMARKNADEN

Att ha ett jobb är många gånger en nödvändighet för att kunna finansiera ett bostadsköp. I de flesta fall är det även ett krav för att vara behörig till att få ett hyreskontrakt.

Sysselsättningssgraden låg 2015 i Hässleholms kommun på 76,6 procent. Med det hamnar kommunen på den nedre halvan av de skånska kommunerna. Sysselsättningen fick sig en törn i samband med finanskrisen 2007-2008. När sys-selsättningsgraden var som högst i början av fi-nanskrisen 2007 var 78.2 procent av kommunens invånare mellan 20-64 år förvärvsarbetande. Strax efter finanskrisen 2009 låg sysselsättningsgraden på 74,7 procent.

Sysselsättningsgrad (andelen förvärvsarbetande 20-64 år) (Bruten skala). Källa: Statistiska centralbyrån

72,0%

73,0%

74,0%

75,0%

76,0%

77,0%

78,0%

79,0%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Förändring i sysselsättningsgrad. Sorterat från vänster till höger på minst till störst förändring 2010-2015. (Bruten skala) Källa: Statistiska centralbyrån

60,0%

65,0%

70,0%

75,0%

80,0%

85,0%

90,0%

2010 2015

32 •

Sammanräknad förvärvsinkomst (medianen) för åldersgruppen 20-64 år indelat på år och region, tkr (Bruten skala). Källa: Statistiska centralbyrån


Även 2015 ökade förvärvsinkomsterna i Hässle-holms kommun (4,1%) mer än genomsnittet i Skåne (3,4%).

Det finns skillnader i förvärvsinkomster för män och kvinnor. Dessa skillnader är större i Hässle-holms kommun än i både Skåne och Sverige. I Hässleholm hade kvinnor en förvärvsinkomst som var 77 procent av männens 2014. Motsvarande siffra för Skåne var 81 procent.

Eftersom kvinnor generellt sett lever längre än män och utgör majoriteten av de ensamstående hushållen efter 65 år har skillnaderna i inkomster haft konsekvenser på bostadsförsörjningen. Sett till den nuvarande situation kommer problemati-ken troligtvis även bestå framöver.

ÄVEN FÖRÄNDRINGAR I FÖRVÄRVSINKOMSTER

2014 var den genomsnittliga förvärvsinkomsten i Hässleholms kommun drygt 273 000 kr för per-soner mellan 20-64 år. Under de senaste åren har förvärvsinkomsterna stadigt ökat. De har dock konstant legat på en lägre nivå än genomsnittet i Sverige, och sedan 2010 har förvärvsinkomster-na även halkat efter genomsnittet i Skåne. Under perioden 2010-2015 ökade förvärvsinkomsterna i Hässleholms kommun med 14,3 procent. Mot-svarande siffta för Skåne var 14,7 procent och för hela Sverige låg ökningen på 14,9 procent.

Från att tidigare haft en sämre procentuell ök-ning av den genomsnittliga förvärvsinkomsten än Skåne skedde det ett trendbrott 2014. Förvärvs-inkomsterna ökade i Hässleholms kommun med 2,4 procent - 0,2 procentenheter mer än i Skåne som helhet.

Sammanräknad förvärvsinkomst (medianen) 2014 för åldersgruppen 20-64 år uppdelat på kön och region, tkr. Källa: Statistiska centralbyrån

0

50

100

150

200

250

300

350

Hässleholm Skåne Riket

Män Kvinnor

Sammanräknad förvärvsinkomst inkluderar inkomster från anställning, företagande, pension, sjukpenning och andra skattepliktiga transfereringar.

200

220

240

260

280

300

320

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Riket Skåne Hässleholms kommun

• 33


Hushållens disponibla inkomster skiljer sig stort beroende på hushållens sammansättning. Huruvi-da hushållet består av barn, om det är ensamståen-de eller sammanboende och om det ensamstående hushållet består av en man eller en kvinna spelar roll.

I Hässleholms kommun har ensamstående kvin-nor utan barn i genomsnitt de lägsta disponibla inkomsterna med en inkomst på 151 800 kr, el-ler 12 650 kr i månaden 2015. Därefter kommer ensamstående män utan barn med en inkomst på 185 600 kr. Högst disponibla inkomster har sam-manboende med äldre barn. De med hemmabo-ende barn mellan 20-29 år har en genomsnittlig inomst på 706 200 kr. Hushåll med yngre barn än 20 år har en genomsnittlig disponibel inkomst på 546 800 kr.

FÖRBÄTTRADE INKOMSTER FÖR HUSHÅLLEN

De disponibla inkomsterna för hushållen i Häss-leholms kommun ligger lägre än genomsnittet i Skåne och kommunen placerar sig på den nedre halvan av samtliga skånska kommuner. 2015 var hushållens disponibla inkomster drygt 312 000 kr i genomsnitt medan genomsnittet i Skåne var 327 000 kr.

Trots en större procentuell ökning av förvärvs-inkomsterna upplevde Hässleholm kommun en sämre procentuell ökning av hushållens disponibla inomster 2015 än vad Skåne gjorde. Ökningen i Hässleholm var 2,6 procent medan den var 3,3 procent i Skåne som helhet. De senaste åren har dock både Skåne och Hässleholm halkat efter ge-nomsnittet för hela Sverige. Enda undantaget är Skåne som under 2015 hade något högre procen-tuell ökning jämfört med Riket.

Hushållens årliga disponibla inkomster (median) 2015, tkr. Källa: Statistiska centralbyrån

Årlig förändring av hushållens disponibla inkomster (median). Källa: Statistiska centralbyrån

0

100

200

300

400

500

600

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

2012 2013 2014 2015

Riket Skåne Hässleholms kommun

34 •

Bostadsbeståndet


Jämfört med Skåne och riket har Hässleholm ett relativt gammalt bostadsbestånd. Medan Hässle-holm har förhållandevis stor andel bostäder i sitt bestånd från innan 1940 eller precis därefter har man i Skåne och riket en större andel bostäder byggda 1980 eller senare.

Det totala bostadsbeståndet i Hässleholms kom-mun bestod av 24 340 lägenheter 2015. Det in-kluderar även specialbostäder för äldre, funktions-hindrade och studenter.

För att tillgodose bostadsbehoven behöver aktörer både se efter det befintliga beståndet och bygga nytt där det befintliga beståndet behöver kompletteras. För detta är kunskap om beståndets utveckling och sammansättning väsentligt.

ETT ÄLDRE BOSTADSBESTÅND

Hässleholm har ett relativt stort bestånd av småhus byggda 1930 eller tidigare. Byggandet av flerbo-stadshus tog inte fart förrän under efterkrigstiden. Av beståndet från 1941-1960 som fortfarande står kvar är majoriteten lägenheter i flerbostadshus. Samma förhållande gäller även för perioden 1991-2000.

Från 1980 och framåt har bostadsbyggandet avta-git. Detta gäller inte minst byggandet av flerbo-stadshus.

0

1000

2000

3000

4000

småhus flerbostadshus

Antalet lägenheter i småhus och flerbostadshus efter byggperiod. Källa: Statistiska centralbyrån

Andelen lägenheter av det totala beståndet efter byggperiod. Källa: Statistiska centralbyrån

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

Hässleholm Skåne Riket

• 35


FRÄMST SMÅHUS I BESTÅNDET

Majoriteten av Hässleholms kommuns 24 340 lä-genheter finns i småhus - 14 859 stycken eller 61 procent av det totala beståndet. Andelen lägenhe-ter i flerbostadshus är 33 procent. Beståndet består även av en icke-obetydlig andel specialbostäder.

Äganderätten är den den vanligaste upplåtelsefor-men för småhus i kommunen - 92 procent. Reste-rande 8 procent består ungefär till hälften hälften av bostadsrätter och hyresrätter. I flerbostadshus-beståndet är 73 procent av lägenheterna hyresrät-ter.

Lägenheterna i flerbostadshus i kommunen består till största del av 2:or och 3:or. De är också företrä-delsevis mellan 41-80 kvm stora. Relativt få lägen-heter är större än 5 rum eller större än 100 kvm.

148598071

3181092

småhus flerbostadshus övriga hus specialbostäder

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

5918

2147

hyresrätt bostadsrättAndel lägenheter i flerbostadshus 2015. Källa: Statistiska centralbyrån

Lägenhetsstorlek i kvm, flerbostadshus 2016. Källa: SCB

Lägenheter i flerbostadshus efter upplåtelseform 2015. Källa: SCB

Lägenheter efter hustyp, 2015. Källa: SCB

1 rum

2 rum

3 rum

4 rum

5+ rum

< 40 kvm

41-60 kvm

61-80 kvm

81-100

> 100 kvm

Lägenhetsstorlek i antal rum, flerbostadshus 2016. Källa: Lantmäteriet

36 •


I småhus har storleken på färdigställda lägenheter varit mer blandad. Det har av de 164 nya lägenhe-terna i småhus byggts 5 stycken lägenheter som är två rum. Övriga lägenheter har varit tre rum eller större. Den vanligaste storleken, fyra rum, repre-senterade drygt 31 procent av all nybyggnation i småhus under de senaste fem åren.

Den överväldigande majoriteten av de färdigställ-da lägenheterna i flerfamiljshus byggdes som hy-resrätter av privata aktörer. Det enda som avviker från det är färdigställandet av 22 bostadsrätter av en kooperativ ägare 2013.

NÅGOT FLER FÄRDIGSTÄLLDA BOSTÄDER

Sedan 1975 har det byggts 5434 bostäder i Hässle-holm. En majoritet av dessa byggdes innan 1995. Sedan dess har det byggts 1214 bostäder, alltså drygt 60 om året under perioden 1995-2015.

De senaste fem åren har det byggts totalt 349 nya lägenheter, nästan 70 om året i genomsnitt. 185 av dessa byggdes i flerbostadshus medan 164 byggdes i småhus. Mycket av nybyggnationen färdigställ-des 2013 i och med färdigställandet av flerbostads-huset ”Pärlan”.

Över 5-årsperioden byggdes det relativt få lägenhe-ter i flerbostadshus som var mindre än 2 rum och större än 3. Nästan hälften av lägenheterna som byggdes, 90 stycken, var tvårumslägenheter—den vanligaste storleken för färdigställda lägenheter

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500Färdigställda lägenheter 1975-2015. Källa: Statistiska centralbyrån och Hässleholms kommun

Färdigställda lägenheter efter hustyp 2011-2015. Källa: SCB

185164

flerbostadshus småhus

Färdigställda lägenheter efter upplåtelseform 2011-2015. Källa: SCB

171

22

156

hyresrätt bostadsrätt äganderätt

FOKUS PÅ VISSA GRUPPER

• 39

Äldre och personer med funktionsnedsättning


Generellt sett sker en flytt till en mindre bostad med hyresrätt som upplåtelseform. Undersök-ningar visar även att äldre i större utsträckning vill bo i samma område som de redan bor i. Yngre äld-re har dessutom en tendens att flytta till samma typ av boende som de redan bor i. Erfarenhet och igenkänning styr efterfrågan. Konsekvensen kan bli att behovet av ytterliggare flyttar senare i livet kvarstår (Bostäder att bo kvar i, 2015).

Äldres preferenser och flyttbenägenhet kan tänkas förändras framöver. Enligt utredningen Bostäder att bo kvar i (2015) finns det tendenser till att yngre äldre vill kunna välja sin livsstil i allt större utsträckning. Realiseringen av denna livsstil kan exempelvis innebära ett nytt boende.

Huruvida en medvetenhet om god tillgänglighet påverkar valet för det framtida boendet är osäkert. Faktorer som lyfts är snarare närhet till service och kultur, samt en ökad bekvämlighet av att inte be-höva sköta om en trädgård eller ett stort hus. Även möjligheter till gemenskap i boendet efterfrågas i större utsträckning (Bostäder att bo kvar i, 2015).

Även om äldre generellt sett är mindre flyttbenägna menar utredningen Bostäder att bo kvar i (2015) att när det väl finns attraktiva alternativ kan efter-frågan utlösas. Detta kräver även att äldre delges information om tillgängliga alternativ. Många äld-re väljer idag att bo kvar i ett boende som inte är anpassat efter deras nutida eller framtida behov på grund av bristande kunskaper om möjligheterna på bostadsmarknaden, samt osäkerhet kring vilka val de ska göra. (Bostäder att bo kvar i, 2015).

Sedan 50-talet har kvarboendeprincipen varit cen-tral i svensk äldrepolitik. Kvarboendeprincipen innebär att en person ska få den hjälp som krävs för att kunna bo kvar i hemmet så länge som möj-ligt. Hemmet behöver inte nödvändigtvis vara den bostad en person har bott i stora delar av livet. Det kan ävan vara en bostad på den ordinarie bostads-markanden som hushållen flyttar till innan eller när behovet av ett mer anpassat boende uppstår.

Flytten till ett mer anpassat boende är ofta opla-nerad. Många äldre väljer att bo kvar i sin bostad tills dess att behovet av en annan blir akut. En hög ålder gör det inte längre möjligt att sköta om hem-met. Någon i hushållet går bort och boendet är för kostsamt eller för stort för den efterlevande att bo kvar i. Den akuta situtionen kan leda till bristande valmöjlighet där lösningen blir ett särskilt boende eller ett boende som kräver större insatser från om-sorgen (Bostäder att bo kvar i, 2015).

Studier visar att de som väljer att flytta vid en tidi-gare ålder gör det i större utsträckning på grund av höga boendekostnader, minskade inkomster och jakt efter en mindre bostad. Till skillnad från äldre äldre som i större utsträckning flyttar på grund av försämrad hälsa eller ensamhet (Äldres bostadsval och preferenser, 2015). Oavsett när flytten sker förutsätter det att det finns alternativ att flytta till.

Precis som ålder styr varför ett hushåll väljer att flytta, styr det vilka preferenser ett hushåll har i det nya boendet. Ålder är dock inte den enda va-riabeln som spelar roll. Inte minst kön, inkomst och geografi har betydelse (Äldres bostadsval och boendepreferenser, 2015).

40 •


ÄLDRE I HÄSSLEHOLMS KOMMUN

Som konstaterats på sida 29 är de äldre en stor grupp och dessutom en grupp som kommer bli än större framöver. Det är samtidigt en heterogen grupp med skilda preferenser och möjligheter. De äldres disponibla inkomster i Hässleholms kom-mun faller efter 65 års ålder och precis som för förvärvsinkomsterna i åldersgruppen 20-64 år är kvinnornas disponibla inkomster lägre än män-nens. Från 70 år och framåt ligger den genom-snittliga disponibla inkomsten för individer på omkring 140 000 kr om året. Åren strax innan pension är den genomsnittliga disponibla inkom-sten för individer drygt 225 000 kr om året.

Efter 70 års ålder förändras samtidigt hushållssam-mansättningen. Andelen ensamstående ökar för i stort sett varje år efter 70 år och hushållen får i allt större utsträckning klara sig på en inkomst. I takt med att medelåldern för män ökar kan antalet samboende äldre samtidigt tänkas öka.

0

50000

100000

150000

200000

250000

Individers disponibla inkomster per år (median) indelat i åldersklasser 2014 Källa: Statistiska centralbyrån

Andelen hushåll efter hushållstyp 2015, uppdelat på åldergrupper. Källa: Statistiska centralbyrån

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

65-69 år 70-74 år 75-79 år 80-84 år 85-89 år 90+ år

Ensamstående Sammanboende Övriga hushåll

• 41


BOSTÄDER FÖR ÄLDRE

Åldern spelar roll för en persons boendepreferen-ser. I Hässleholms kommun börjar andelen som bor i flerbostadshus öka vid 70-års ålder. Drygt 10 år senare, vid 80-års ålder, börjar även andelen som bor i specialbostäder öka.

Detta betyder dock inte nödvändigtvis att perso-ner i dessa åldergrupper flyttar till flerbostadshus eller specialbostäder i störra utstäckning än vad de flyttar till småhus. Av de i åldersgruppen 65-79 år som 2015 hade flyttat någon gång under de fö-regående två åren flyttade majoriteten till småhus (60 %), följt av flerbostadshus ägt av enskild ägare (12 %) och därefter till bostadsrätt i flerbostadshus (6 %).

Även för de i åldergruppen 80+ år var småhuset (37 %) den vanligaste bostadsformen att flytta till 2015, följt av specialbostäder ägda av allmännyt-tan (27 %) och flerbostadshus ägt av enskild ägare (13 %). De äldre flyttar alltså i stor utsträckning till eller inom småhusbeståndet även om andelen minskar med åldern.

Det finns i dagsläget drygt 1090 specialbostäder i Hässleholms kommun, varav majoriteten är sär-skilda boenden för äldre. Dessa bostäder kräver en särskild behovsprövning och ligger därmed utan-för den ordinära bostadsmarknaden. Undantagen är de 102 trygghetsbostäder som som ägs av det kommunala bostadsaktiebolaget. Dessa klassifice-ras som specialbostäder men är tillgängliga på den ordinära bostadsmarknaden för de som är 70+ år.

Hässlehem förvaltar även ett antal seniorboende för de som är 55+ år eller 60+ år. Dessa boenden är tillgänglighetsanpassade och tillgängliga på den ordinära marknaden - precis som trygghetsboen-dena. Till skillnad från trygghetsboendena saknar seniorboendena gemensamma lokaler eller trygg-hetsvärdar.

Andel av befolkningen efter bostadens hustyp 2015 . Källa: Statistiska centralbyrån

För information om särskilda boenden för äldre i Hässleholms kommun se Planeringsdokument - för strategisk boendeplanering inom äldreomsorgen

För information om särskilda boenden för funktionshindrade i Hässleholms kommun se Strategisk planering inom området funktionsnedsättning stöd och service

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Småhus Flerbostadshus Specialbostad, övriga hus

42 •


Inventeringen visar på brister i tillgängligheten i kommunens flerbostadshus. 84 procent av de in-venterade flerbostadshusen saknade en hiss. Vida-re uppfyllde mer än 40 procent av de inventerade husen inte ett eller flera av målen för tillgänglighet till eller i deponi, källarplan, tvättstuga, trapphus eller biutrymme.

Det finns inte någon tillgänglighetsinventeringen av själva bostäderna. För att kunna göra en bostad mer tillgänglig finns dock möjligheten att söka bo-stadsanpassningsbidrag. Det innebär att en person kan ansöka om finansiell hjälp för att exempelvis ta bort trösklar eller sätta upp stödhandtag. Kost-naderna är generellt sett lägre i flerbostadshus än i småhus. I rapporten Bostäder att bo kvar i (2015) konstateras att bostadsanpassningsbidraget är ett kostnadseffektivt sätt att tillgodose de äldres be-hov. Alternativen är kostsamma åtgärder som mer omfattande hemtjänstinsatser eller en plats på ett särskilt boende.

TILLGÄNGLIGHET I BESTÅNDET

Ett boende som inte är anpassat efter deras behov är en starkt bidragande orsak till varför äldre flyttar till särskilt boende (Att flytta och tankar kring flytt bland de allra äldsta – boende, hälsa och vardags-liv, 2014).

I takt med en ökande ålder försämras bland annat en persons balanssinne och rörelseförmåga. Höga trösklar, trappsteg och dålig belysning är några av de saker som kan leda till ett fall med förrödande konsekvenser som följd. Tillgängliga bostäder är därför en viktig beståndsdel i att kunna värna om kvarboendeprincipen.

Under perioden 2015-2016 genomfördes en till-gänglighetsinventering av fler än 300 av kommu-nens flerbostadshus. Husens utemiljöer, entréer och trapphus var några av de saker som invente-rades. Inventeringen gjordes av kommunen i sam-arbete SPF.

0

2

4

6

8

10

12

14Antalet beviljade bostadsanpassningsbidrag per 1000 invånare 2015. Källa: Boverket

• 43


SÄRSKILDA BOENDEN FÖR PERSONER MED FUNKTIONSNEDSÄTTNING

I Omsorgsförvaltningens planeringsdokument Strategisk planering inom området funktionsnedsätt-ning stöd och service från 2016 redogörs för nuläget och behovet av särskilda bostäder enligt LSS och SoL.

Hässleholms kommun har en förhållandevis hög andel invånare som är i behov av insatser enligt LSS. I oktober 2015 hade 536 personer i kom-munen någon form av insats enligt LSS. Av dessa hade 206 personer en insatstyp som innebar ett boende.

I egen LSS-regi hade kommunen per oktober 2015:

- 115 platser i gruppboenden- 32 platser i serviceboenden- 27 platser i boenden för personer med psykisk funktionsnedsättning- 12 platser för yngre vuxna med neuropsykiatriska diagnoser- Ytterliggare 6 platser på andra typer av boenden

Utöver platserna som kommunen tillhandahöll i egen regi köptes det in 13 platser av externa aktö-rer. Vid sidan om platserna enligt LSS hade kom-munen 13 platser enligt SOL i egen regi, samt 44 platser som kommunen hyrde av externa aktörer.

Omsorgsförvaltningen bedömmer att behovet av lägenheter för att tillgodose behovet enligt LSS och SoL kommer öka framöver, samt behovet av bostäder på den ordinära bostadsmarknaden för personer med funktionsnedsättning.

Insatser för att tillgodose det framtida behovet är pågående. Bland annat har Hässlehem AB har an-sökt om bygglov för nybyggnation av bostäder för väntas leda till 18 nya platser inom gruppboende.

SÄRSKILDA BOENDEN FÖR ÄLDRE

Omsorgsnämnden tar fram prognoser och strate-giska planeringsdokument för sin verksamhet och för planeringen av särskilda boenden för äldre i kommunen. Det senaste planeringsdokumentet är antaget av omsorgsnämnden under hösten 2015 och täcker perioden fram till 2030.

Omsorgsförvaltningen gör bedömningen att fler äldre har en önskan om att bo kvar i sitt ordinära hem istället för att söka sig till ett särskilt boende.

Under perioden 2004-2014 minskade antalet särskilda boendeplatser i kommunen med 212 platser. I augusti 2015 tillhandahöll omsorgen i Hässleholms kommun 464 permanenta platser i särskilt boende i egen regi samtidigt som kommu-nen köper in 60 permanenta platser hos privata vårdgivare. Utöver de permanenta platserna fanns 70 korttidsplatser.

Under 2014 såg Omsorgsförvaltningen en kraftig ökning av antalet personer som väntar på en ledig plats i särskilt boende. Konsekvensen blev att fler äldre gavs korttidsplats eller vistades i hemmet i väntan på en permanent plats på ett särskilt bo-ende.

Med hjälp av en befolkingsprognos från SCB som underlag bedömde Omsorgsförvaltningen att det behöver tillkomma 182 platser i särskilt boende i kommunen till 2030.

För närvarande pågår det bland annat en förstu-die av tillbyggnad av äldreboendet Ekegården som förväntas tillföra 20 platser i särskilt boende. Tek-niska förvaltningen och omsorgsförvaltningen har även börjat utreda möjligheten till nybyggnation av ett särskilt boende som kan leda till ett tillskott av 60 nya platser.

44 •

För de som inte har en bostad finns det ett an-tal temporära boendealtenativ i kommunen. Det finns en nattjour med 5 platser för hemlösa. Det finns även ett antal kategoriboenden för de med en social problematik - ett missbruksboende på Qvarngården, ett dubbeldiagnosboende i Vinslöv (35:an) och ett ungdomsboende för ungdomar som inte kan bo hemma.

Beläggningen på nattjouren har ökat de senaste åren och Socialnämnden ser ett behov av att utöka boendet för att få ett tillskott av platser. Orsaken till den ökade beläggningen beror på den allmänna bristen på bostäder. En del av de som söker sig till nattjouren har ingen missbruksproblematik och personer tenderar att söka boende på nattjouren under allt längre tid.

För utsatta kvinnor finns det i kommunen en kvinnojour ledd av en ideel förening. Kommu-nens familjefridsteam hjälper även till med att hitta ett skyddat boende vid akut behov. Även för denna grupp har den allmänna bostadsbristen fått konsekvenser. En del av problematiken består i in-låsningseffekter där kvinnor som bor på kvinno-jouren inte kan lämna eftersom de inte har någon bostad.

Utöver ett tillskott av sociala kontrakt menar soci-alförvaltningen att nya bostäder är nödvändigt för att få bukt på hemlösheten i Hässleholm, samt för att kunna tillgodose bostadsbehoven hos de socialt utsatta. Mindre, prisvärda hyreslägenheter behöver tillkomma eller tillgängliggöras.

HEMLÖSA OCH SOCIALT UTSATTA I HÄSSLEHOLMS KOMMUN

Även om den ekonomiska situationen för hus-hållen generellt sett har förbättrats i Hässleholms kommun har situationen för socialt utsatta och hemlösa försämrats de senaste åren. I takt med en hårdnande konkurrens på bostadsmarknaden har människor i en utsatt situation fått finna sig i att bli bortprioriterade.

I bostadssökandet innebär en osäker ekonomi el-ler en social problematik att det är svårt att få ett förstahandskontrakt. För de med ett hyreskontrakt har ribban för att förlora bostaden sänkts allt efter-som bristen på bostäder har ökat. Hushåll med en ordnad ekonomi och livssituation står på tur och föredras.

Tidigare har sociala kontrakt varit lösningen för många att ta sig ur en utsatt situation på bostads-marknaden och i livet. Socialförvaltningen menar att de 50 sociala kontrakt som kommunen förfo-gar över inte längre räcker till. På senare tid har de sociala kontrakten anvisats till nyanlända utifrån lagstiftning.

Arbetet med att skaffa nya hade enligt socialför-valtningen underlättats av att de ges förutsättning-ar för att utöka sitt samarbete med färre hyresvär-dar. Hässlehem stod i september 2016 för drygt hälften av de sociala kontrakten.

Hemlösa och socialt utsatta


• 45

Nyanlända och ensamkommande barn


NYANLÄNDA OCH ENSAMKOMMANDE BARN I HÄSSLEHOLMS KOMMUN

Tillgängliga siffror visar att till och med december 2016 hade 18 ensamkommande barn anvisats till Hässleholms kommun enligt Migrationsverket. Detta är en minskning sett till föregående år då kommunen anvisades 188 ensamkommande barn.

Många av de ensamkommande barnen har varit placerade på boenden utanför kommunen. Under 2016 har dock flera flyttats tillbaka till kommunen som en följd av det minskade trycket, samt som en följd av att kommunen öppnade nya HVB-hem. Bland annat har ett hem öppnats i Hässleholm och ett i Vittsjö. Tillsammans har de plats för totalt 40 barn.

Framöver förutspås det minskade antalet ensam-kommande barn innebära att platser kommer be-höva avvecklas. Samtidigt kommer trycket på den ordinarie bostadsmarknaden öka i takt med att barnen blir äldre och börjar leta efter eget boen-de. Under perioden 2017-2020 bedömmer social-förvaltningen att det behöver tillkomma minst 50 lägenheter för att tillgodose behovet. Det handlar då om lägenheter till ensamhushåll. Socialförvalt-ningen påpekar dock att det är svårt att uppskatta antalet.

Utöver de ensamkommande barnen som fyller 18 år finns det nyanlända som även är eller kommer bli i behov av bostäder på den ordinarie bostads-marknaden. Under 2016 har drygt 340 nyanlända bosatt sig i kommunen. Under 2017 har kommu-nen ansvar för att bosätta 43 nyanlända enligt an-visningstalen. Detta speglar dock inte hela bilden av behovet av bostäder för nyanlända eftersom de flesta väljer att bosätta sig i kommunen på egen hand.

Nyanlända och ensamkommande barn har det svårt att själva hitta en bostad, vilket har förvärrats av bostadsbristen i kommunen. De saknar ofta en fast anställning och hyresvärdar ställer sig tveksam-ma till att ge förstahandskontrakt till personer vars huvudsakliga inkomst är ekonomiskt stöd. Nyan-lända och ensamkommande barn vänder sig inte sällan till socialförvaltningen för hjälp. Precis som för hemlösa och socialt utsatta har sociala kontrakt varit lösningen för en del. Socialförvaltningen menar att en nybyggnation av bostäder är nödvän-dig för att de ska kunna möta sina åtaganden.

Språkförbistring och bristande kunskap om bo-stadsmarknaden i Sverige försvårar också inträdet till bostadsmarknaden. Sedan en tid tillbaka har kommunen etablerat ett integrationsteam vars syf-te är att ge stöd kring bland annat boende.

För vissa nyanlända blir andrahandsmarknaden lösningen till behovet av en bostad. Det har blivit vanligare att privatpersoner under perioder hyr ut hus under osäkra förhållanden och med svåra vill-kor för de som hyr i andrahand.

Bostadsbristen och inflexibiliteten på bostads-marknaden har även ökat risken för trångbodhet bland ensamkommande barn och nyanlända. Ef-tersom dessa grupper har svårt att göra en flyttkar-riär menar socialförvaltningen att de som får säll-skap av familj genom anhörighetsinvandring har svårt att skala upp sitt boende efter behov.

• 47

Källor

Övriga publikationer:

Hässleholms kommun (2017) Budget, mål och prioriteringar 2017samt flerårsplan 2018-2020. Hässleholm: AM Tryck & Reklam.

Hässleholms kommun (2007). Att leva, uppleva, arbeta och lära i Hässleholms kommun. Hässleholms kommuns översiktsplan 2007. Hässleholm: Stadsbyggnadskontoret.

Hässleholms kommun (2016). Strategisk planering inom området funktionsnedsättning stöd och service. Hässleholm: Omsorgsför-valtningen.

Migrationsverket. (2016). Verksamhets- och utgiftsprognos 2016-10-25. Stockholm: Regeringskansliet.

Lagar:

Lag om riktlinjer för kommunala markanvisningar (2014). Stock-holm: Näringsdepartementet. (SFS 2014: 899)(2 kap 4§) Lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (2000). Stock-holm: Näringsdepartementet. (SFS 2000:1383)

Lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010). Stockholm: Näringsdepartementet. (SFS 2010:879)

Böcker, rapporter och offentliga utredningar:

Abramsson, M (2015). Äldres bostadsval och preferenser.

Boutredningen (2006). Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det. Stockholm: Boutrednig-nen (SOU 2007:014)

Boverket (2012). Kommunernas planeringsberedskap. Karlskrona: Boverket.

Boverket (2008). Nyttan med allmännyttan. Karlskrona: Boverket.

Boverket (2014). Flyttmönster till följd av omfattande renovering-ar. Karlskrona: Boverket.

Boverket (2008). Etableringshinder på bostadsmarknaden. Karls-krona: Boverket.

Granbom, M (2015). Att flytta och tankar om kring flytt bland de allra äldsta – boende hälsa och vardagsliv.

Hyresgästsföreningen, Spacescape (2015). Alla får plats i stadens goda lägen. Stockholm: Spacescape

Lind, H. Lundström, S. (2011). Hur ett affärsmässigt bostadsföre-tag agerar. Stockholm: KTH.

Långtidsutredningen (2015). Bostadsmarknaden och den eko-nomiska utvecklingen. Stockholm: Långtidsutredningen. (SOU 2015:48)

Länsstyrelsen Skåne (2015). Ägardirektiv till allmän nytta. Kom-munernas styrning av bostadsbolagen.

Länsstyrelsen Skåne, Skånetrafiken, Region Skåne & Trafikverket (2010). Stationsnära läge.

Länsstyrelsen Skåne (2016). Bostadsförsörjningen i Skåne.

Region Skåne. (2014) Det öppna Skåne 2030. Skånes reginala ut-vecklingsstrategi. Kristianstad: Region Skåne.

Statskontoret (2012). Mark, bostadsbyggande och konkurrens. Stockholm: Statskontoret.

Salonen, T. (red) (2015). Nyttan med allmännyttan. Solna: Liber.

Utredningen om bostäder för äldre (2015). Bostäder att bo kvar i. (SOU 2015:85)

Utredningen om bättre konkurrens för ökat bostadsbyggande (2015). Plats för fler som bygger mer. (SOU 2015:105)

Documents

Riktlinjer för bostadsförjningen · bindas samman med utvecklad kollektivtrafik och fler cykelstråk. På så vis får människor tillgång till hela regionens bostäder och bostadsbristen