Upload
thaonguyenpsy
View
122
Download
1
Embed Size (px)
Citation preview
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
1 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
Nothing Down Real Estate Techniques
Ky thuât đay trong bât đông san
By Robert G. Allen and Richard Allen
NOTHING DOWN la môt quyên sach kinh điên vê cac ky thuât thâu tom bât đông san tư
chô không co gi đên sơ hưu nhưng bât đông san triêu đô. Cac ky thuât nay đươc dung va
truyên ba rông rai khăp moi nơi trên thê giơi. No đươc thưc hiên bơi Robert G. Allen,
ngươi thưc hiên ca trăm vu mua ban tư tay không va tưng đươc cac kênh truyên hinh thưc
tê My ghi hinh lai. Kê tư khi ra đơi đên nay sach đa đươc tai ban nhiêu lân va co nhiêu
phiên ban riêng biêt: Nothing Down for woman, Nothing Down 90s, Nothing Down 2000s
1. THE SELLER – Ngươi mua
Among the nine major sources of down payment funds for property acquisition, the seller
is no doubt the most important. If the buyer has done his selection job well he will be
dealing with a person who is anxious to sell and therefore flexible with financing
arrangements. The seller will need to take on a role that might be new for him – that of
lender. But if the buyer is sensitive to the needs of the seller, he will foster trust and see
to it that both parties win. (Lending can, after all be a lucrative business with its own
slate of benefits even for property sellers.)
Trong sô chin nguôn lưc thanh toan chinh trong mua lai bât đông san, ngươi ban la quan
trong nhât. Nêu ngươi mua đa lam tôt công viêc tuyên chon cua minh anh ta se thương
lương vơi môt ca nhân ngươi đang mong muôn ban va co nhưng linh hoat trong cơ chê tai
chinh. Ngươi ban se cân tinh đên vai tro co thê co mơi cua minh - đo la ngươi cho vay.
Nhưng nêu ngươi mua nhay cam vơi nhu câu cua ngươi ban, anh ta se nuôi dương sư tin
tương va nhin thây răng ca hai bên đêu chiên thăng. ( cho vay khi co thê, sau ca môt thương
vu sinh lơi vơi môt phân lơi ich riêng cho ngươi ban bât đông san.)
This section reviews eight nothing down techniques involving seller financing. Phân nay
đanh gia tam ky nghê “đay” bao gôm :
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
2 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
Technique No. 1 The Ultimate Paper Out KT1. Giây ra tôi hâu
An investor in Milwaukee was able to acquire a $48,000 triplex from a banker who not
only arranged for a new low-interest first mortgage, but also carried back virtually all the
remaining equity in the form of second at below-market rates. Another investor in West
Palm Beach, Florida, picked up a single family home for $66,500 by putting on a new
first and having the anxious seller carry back all the rest of his equity ($36,500) for five
years, no payments, no interest. Both of these investors were using the technique known
as – “The Ultimate Paper Out”. Here is how it works.
Môt nha đâu tư ơ Milwaukee co thê thâu tom đươc $48,000 nha ba tâng (ba gian, ba trai) tư
ngân hang – ngươi không chi săp đăt cho môt khoan thê châp đâu tiên vơi mưc lai suât mơi
rât thâp, va cung mang lai hâu như cac cô phân con lai dươi hinh thưc thư hai ơ mưc gia ty
lê thâp hơn thi trương. Môt nha đâu tư khac ơ West Palm Beach, Florida, đa chon môt căn
hô gia đinh đơn vơi gia $66,500 băng cach đăt môt nên tang mơi va co lo lăng ngươi ban
mang theo toan bô phân con lai cua vôn sơ hưu cua anh ta ($36,500) trong năm năm, không
thanh toan, không lai suât. Ca hai nha đâu tư nay đa sư dung ky thuât đa biêt như “Giây ra
tôi hâu”. Đây la cach no vân hanh.
When we are talking about buying or selling a piece real estate, we are really talking about
the problem of defining and dealing with the seller’s equity. Equity as a concept is
straightforward enough. Everyone knows that it represents that portion of the value of a
property that is not encumbered, that belongs lock, stock, and barrel to the owner. But
equity is a fluid concept. It can be specified only in relation to that mysterious shifting
quantity called the “fair market value”.
Khi chung ta đang noi vê mua hoăc ban môt manh đât, chung ta đang thưc sư noi vê vân đê
xac đinh va thoa thuân vơi vôn cua ngươi ban. vôn như môt khai niêm la đu minh bach.
Moi ngươi biêt răng no đai diên cho phân gia tri cua bât đông san chư không phai la lưc
can, no la khoa, la cuông va gôc cua chu sơ hưu. Nhưng đông thơi no cung la môt khai
niêm long. No co thê trơ nên đăc biêt chi trong môi quan hê vơi sô lương chuyên đôi bi ân
ma đươc goi la “ gia tri thi trương”
The owner has dreams about equity of such and such – usually an optimistically high
number. But the truth of the matter is that market forces determine his equity by
determining how much his property is really worth at any moment in time. The members
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
3 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
of the market club - you and I – gang up on the poor old seller and say collectively, “You
have a nice little place, but we’ve taken a vote around town, and the best we could come
up with is a price of such and such.” At that moment in time, the seller’s equity is
defined, and the problem becomes how to transfer to him value equal to the equity
involved.
Chu sơ hưu đa mơ vê vôn nhiêu va nhiêu hơn nưa – thương la môt con sô lac quan. Nhưng sư
thât cua vân đê la cac thê lưc cua thi trương se điêu hương vôn cua anh ta băng cach xac đinh
tai san cua anh ta thưc sư co gia tri trong bât ky thơi điêm nao. Thanh viên cua câu lac bô thi
trương – ban va tôi –nhưng ngươi ban cu ky kem coi va noi chung “ ban co môt nơi tương đôi
đep, nhưng chung tôi cân đi môt vong quanh thi trân va tim cai tôt nhât chung tôi co thê co vơi
môt mưc gia phai chăng”. Tai thơi điêm đo, vôn cua ngươi ban đươc đinh nghia lai, va vân đê
trơ nên thay đôi tư gia tri vôn cua anh ta đên gia tri bao ham.
The majority of sellers, of course, will want to hold out for a selling price at the high end of
the scale. They want their equity to be overweight. No one can blame them for that but
among the army of sellers in the marketplace at any given time, there are always a few –
perhaps five percent or less – who say to themselves, “We like our equity and want to
preserve it and derive benefit from it, but we are very anxious to sell. So anxious in fact,
that we might give up some of the equity in order to get rid of the property quickly.”
Alternately, these don’t-want sellers might be thinking – I don’t really feel like discounting
my equity for a quick sale, but I would be willing to wait until later for a part or all of my
equity to be converted to cash.”
Tuy nhiên, phân lơn ngươi ban se muôn giư mưc gia ban cuôi cung cao nhât co thê. Ho
muôn vôn cua ho sinh lơi. Không môt ai co thê trach ho cho điêu đo nhưng trong sô đôi
quân ngươi ban trên thi trương bât ky thơi điêm nao, nơi luôn co môt vai – co le rơi vao 5%
hoăc it hơn – nhưng ngươi tư noi vơi chinh minh, “ chung tôi muôn bao toan vôn cua chung
tôi hoăc co lơi tư no, nhưng chung tôi cung rât sôt xăng đê ban. Vi nhưng nôi lo trong thưc
tê ma chung tôi co thê bo môt sô vôn đê thoat khoi bât đông san môt cach nhanh chong.”
Hay noi môt cach khac, nhưng ngươi không muôn ngươi ban co thê đang nghi – tôi không
thưc sư thich nhưng chiêt khâu vôn cua tôi đê ban nhanh, nhưng tôi săn sang đơi cho tơi khi
môt phân hoăc tât ca vôn cua tôi đươc chuyên thanh tiên măt”
And that is the issue when it comes to “papering out” a deal. After the seller and the buyer
have determined what equity is involved, the next step is to decide how soon the equity is
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
4 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
to be converted. It all boils down to a matter of patience. The seller with infinite patience
(and infinite desperation) will say, “Here’s my equity, take it all and just get me out of
this place.” In a case like that the selling price is equal to the liens. But such cases are
rare.
Va đo chinh la vân đê khi – no đên – đê đưa ra môt thoa thuân. Sau đo ngươi ban va ngươi
mua co xac đinh nhưng vôn ma no co liên quan, bươc tiêp theo la quyêt đinh vôn cô phân
se đươc chuyên đôi trong bao lâu. Tât ca nhiêt đươc ha xuông đê sư kiên nhân lên ngôi.
Ngươi ban vơi sư kiên nhân vô han ( kem theo tuyêt vong) se noi “ đây la vôn cua tôi, hay
lây tât ca no va chi cân đưa tôi ra khoi nơi nay”. Trong trương hơp như vây gia ban la băng
quyên sơ hưu. Nhưng nhưng trương hơp như thê nay la vô cung hiêm hiêm.
The next best situation is the case in which the seller says, “Here’s my equity, pay me for
it when you can. Let’s work out the schedule.” That is the technique referred to as - The
Ultimate Paper Out.” All of the seller’s equity is converted to paper before it is converted
to cash. When the buyer takes over the property, he gives the seller paper for his equity
and obligates himself to redeem the paper according to mutually agreeable terms.
Tinh huông tôt nhât tiêp theo la trương hơp môt ngươi ban noi, “ đây la vôn cua tôi, hay
tra tôi khi ban co thê. Đê công viêc ngoai kê hoach.” Ky thuât đo đươc goi la “ Giây ra tôi
hâu” Tât ca vôn cua ngươi ban đươc chuyên đôi thanh giây trươc khi đươc chuyên đôi
thanh tiên măt. Khi ngươi mua chiêm giư bât đông san, anh ây cho ngươi ban giây cô
phân cua minh va buôc minh phai đôi giây theo cac điêu khoan cua hơp đông.
Not all sellers will agree to an “Ultimate Paper Out” but creative buyers should always
ask. You never know exactly what the seller is thinking or how anxious he really is to
sell. Perhaps only one seller in twenty will be wiling to enter into a nothing down deal
and of these, perhaps only one in ten will agree to an “Ultimate Paper Out” that means
that Technique No. 1 will show up in only one out of every 200 creative deals. But it
does happen from time to time – much to the surprise and delight of the creative buyer.
Không phai tât ca ngươi ban se đông y vơi “ giây ra tôi hâu” nhưng ngươi mua sang tao nên
luôn luôn yêu câu. Ban không bao giơ biêt chinh xac môt trong hai mươi ngươi ban se săn
sang đê tham gia vao môt thoa thuân đay trong nhưng điêu nay, co le chi môt trong mươi se
đông y môt “ giây ra tôi hâu” đông nghia vơi ky thuât sô môt se hiên thi môt trong 200 giao
dich sang tao. Nhưng no xay ra theo thơi gian – nhiêu sư kinh ngac va hai long cua ngươi
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
5 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
mua sang tao
Technique No. 2 The Blanket Mortgage ky thuât sô 2. Vay thê châp
The key to using the seller as lender in a real estate transaction is trust. The seller has to
trust us to pay him his equity according to the terms of the agreement we work out with
him. The conventional way to “buy” trust is to give the seller a large cash down payment
that way he knows that we will not likely walk away from the property. We are going to
stay around and take care of our obligations. Otherwise the seller will be able to take back
the property, and we will lose not only that big cash down payment but also any
appreciated value above the seller’s equity.
Chia khoa đê sư dung ngươi ban trong vai tro la ngươi cho vay trong giao dich bât đông san
la sư tin tương. Ngươi ban co tin chung tôi tra anh ta vôn cua anh ta theo ky han cua thoa
thuân chung tôi lam viêc vơi anh ta. Cach thông thương đê mua sư tin tương la xuông tiên
môt khoan thanh toan lơn cho ngươi ban, đo la cach cho anh ta biêt răng chung tôi se không
co kha năng đi khoi bât đông san đo. Chung tôi đang ơ vong quanh va chăm soc cho nghia
vu cua chung tôi. Măt khac ngươi ban se co thê lây lai tai san, va chung ta se mât không chi
khoan tiên măt thanh toan lơn ma con không co bât ky gia tri nao đươc đanh gia cao trên
vôn sơ huư cua ngươi ban.
But how do we develop trust when there is little or no cash put down on the property? How
does the buyer make the seller feel secure in such cases? Often the buyer can develop
personal trust with the seller simply on the basis of personal qualities and win/win attitudes.
Nhưng lam thê nao chung tôi phat triên long tin khi co it hoăc không co tiên măt đăt vao
bât đông san? Lam thê nao ngươi mua đê cho ngươi ban cam thây đươc bao vê trong
nhiêu trương hơp? Thương ngươi mua co thê phat triên long tin ca nhân vơi ngươi ban
đơn gian trên cơ sơ phâm chât ca nhân va gianh chiên thăng.
In such cases, the equity of the subject property itself is sufficient to close the deal.
Trong trương hơp nay, vôn chu sơ hưu tai san la đu đê kêt thuc giao dich.
In some instances, however, a little extra is needed to remove lingering suspicions on the
part of the seller. That is where the blanket mortgage comes into play. In any mortgage or
trust deed arrangement, there are two basic documents that are prepared. One is a note
given by the buyer to the seller setting forth the terms for converting the equity to cash, the
other is a security agreement in which the buyer says to the seller, in effect, “If I don’t
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
6 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
perform according to the terms of the note, then you can take back the property.” In a
cashless or near cashless transaction, the security of the subject property may not be
enough to satisfy the seller. Therefore, the buyer may choose to secure the note with
additional collateral – not only the subject property but also additional property (equity) he
may have in his portfolio.
Trong môt sô trương hơp, cân thêm môt chut nhưng nghi ngơ keo dai vê phia ngươi ban.
Đo la nơi nhưng khoan vay thê châp vao trong cuôc chơi. Trong bât ky thê châp hoăc săp
xêp tin cây cao, đây la hai điêu cơ ban đươc chuân bi. Môt giây ghi nơ đươc đưa ra bơi
ngươi mua đê ngươi ban đưa ra cac điêu khoan chuyên đôi vôn sơ hưu sang tiên măt, cai
con lai la môt thoa thuân bao vê trong cai ma ngươi mua noi vơi ngươi ban rât hiêu qua “
nêu tôi không thưc hiên cac điêu khoan như lưu y thi anh co thê lây lai bât đông san.”
Trong giao dich không co tiên măt hoăc gân như không co tiên măt, sư bao vê cua chu tai
san co thê không đu đê thoa man ngươi ban. Vi vây, ngươi mua co thê chon đê bao vê vơi
ghi chu tai san thê châp bô sung – ma không chi đôi tương sơ hưu ma con la tai san bô
sung (vôn cô phân) ma anh ta co thê co trong danh muc cua minh.
The note itself stays the same, but the security agreement is changed to increase the
collateral and build trust with the seller. Naturally, the buyer will want to arrange to have
the seller release the additional collateral as soon as the subject property appreciates to a
predetermined value or as soon as the buyer has proven himself to be dependable and
prompt in making his payments. The blanket mortgage technique is not among the most
frequently used in creative finance. The buyer hopes to build trust without having to tie up
his other equities. Still when a seller needs that extra bit of persuasion, the blanket
mortgage technique can come in handy.
Nhưng ghi nơ ban thân no vân giư nguyên, nhưng nhưng thoa thuân đươc thay đôi đê tăng
tai san thê châp va xây dưng long tin vơi ngươi ban. Ban chât, ngươi mua se muôn săp xêp
đê ngươi ban giai phong tai san thê châp bô sung cung như cac tai san chu thê đanh gia cao
đê xac đinh môt gia tri hoăc cung như ngươi mua đa chưng to minh la đang tin cây va nhăc
nhơ trong viêc thanh toan cua minh. Cac ky thuât thê châp la không thương đươc sư dung
trong sang tao tai chinh. Ngươi mua hi vong xây dưng long tin ma không co rang buôc vê
cac cô phiêu khac. Cho tơi khi ngươi ban cân thuyêt phuc thêm, ky năng thê châp co thê co
ich.
For example, one creative investor we know of recently acquired a nice four-bedroom,
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
7 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
three-bath home for $75,000. The investor put a new first on the property (which was
nearly free and clear) and had the sellers move their remaining equity ($35,000) to
another property owned by the investor. To build trust with the sellers, the buyer granted
them a blanket mortgage that also included his equity in another rental property he
owned. Although the buyer did not put any of his own money into the deal (the bank
provided all that was needed), he was able to persuade the sellers to agree on the basis of
his neck being on the line with the blanket mortgage.
Vi du, môt nha đâu tư sang tao chung ta biêt gân đây đa thâu tom môt căn nha đep vơi
bôn phong ngu, ba phong tăm vơi gia $75,000. Nha đâu tư đăt điêu khoan mơi đâu tiên
trên bât đông san ( gân như tư do va ro rang) va co môt vai ngươi ban di chuyên vôn cô
phân con lai cua ho ($35,000) đên môt bât đông san khac đươc sơ hưu bơi môt chu đâu
tư. Đê xây dưng long tin vơi nhưng ngươi ban, ngươi mua câp cho môt khoan vay thê
châp ma bao gôm vôn cua chu sơ hưu trong tai san cho thuê khac anh ta sơ hưu. Măc du
ngươi mua không đăt bât ky chut tiên nao anh ta co trong thoa thuân ( ngân hang cung
câp tât ca nhưng gi cân thiêt), anh ta co kha năng thuyêt phuc ngươi ban đông y trên cơ sơ
môt phân tai san cua anh ta trên đương dây thê châp.
Technique No. 3 Life Insurance Policy chinh sach bao hiêm nhân tho
There is another strategy the buyer can use to persuade the seller to play lender in a
transaction. As in the case of the blanket mortgage, the key is building trust. What if you
say to the still somewhat incredulous seller, “Since you are permitting me to pay off your
equity in cash over a period of time, how would it be if I took out an insurance policy in the
amount of the note and made you the beneficiary? That way you will feel secure that the
note will be paid off no matter what.”
Đây la môt chiên lươc khac ma ngươi mua co thê dung trong thuyêt phuc ngươi ban đê chơi
tro vay mươn trong môt giao dich. Như trong trương hơp vay thê châp, chia khoa la xây
dưng niêm tin. Điêu gi se xay ra nêu ban noi vơi ngươi ban hang vân con nghi ngơ “ vi ban
cho phep tôi tra tiên măt cho tai san cua ban trong môt khoang thơi gian, nêu đươc tôi se
đưa ra môt chinh sach bao hiêm trong khoan ghi chu va lam cho ban co lơi? Vơi cach đo
ban se cam thây đươc bao vê ma nhưng ghi chu se đươc tra hêt du co bât ky chuyên gi xay
ra.
This technique is not usually necessary. Still it is an inexpensive way to build trust if the
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
8 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
seller cannot quite see it your way and needs just a bit more persuasion.
Ky thuât nay không thương cân thiêt. Tuy no la môt cach không tôn kem đê xây dưng sư
tin tương nêu ngươi ban không thê nhin thây theo cach cua ban va cân thuyêt phuc thêm
nưa
Technique No. 4 Contract or Wraparound Mortgage
Ky thuât sô bôn. Hơp đông thê châp vong.
An Albuquerque investor recently bought a triplex for $69,300 by putting down $1,000
and having the seller accept a contract for the remaining $68,300, 10.75% interest for 35
years, and payout after 12 years. The contract wrapped around a small underlying first
mortgage. Similarly an investor in Springfield, Massachusetts acquired an $80,000 free
and clear single-family house by putting a small sum down and having the seller carry
back the rest in the form of a contract. These are variations of the technique referred
under various names such as “contract, wrap-around, or owner carry back”.
Môt nha đâu tư Albuquerque hiên tai mua môt căn hô ba tâng vơi gia $69,300 đa xuông
tiên $1,000 va đươc ngươi ban châp nhân môt hơp đông cho phân con lai $68,300, 10.75%
lơi nhuân trong 35 năm, va thanh toan trong vong 12 năm. Hơp đông đươc bao quanh bơi
môt thê châp nho đâu tiên. Tương tư môt nha đâu tư ơ Springfield, Massachusetts đa thâu
tom nha ơ môt gia đinh tư do va sach gia tri gia $80,000 băng cach đăt môt khoan tiên nho
va cho ngươi ban mang theo phân con lai cua hơp đông dươi dang hơp đông. Đây la cach
biên thê khac cua ky thuât đươc goi dươi nhiêu cai tên khac “ hơp đông, quân quanh hoăc
cac chu sơ hưu mang trơ lai”
This technique is one of the most frequently used creative finance tools. It is the
foundation of seller financing rather than refinancing the property or formally assuming
the existing mortgage. The buyer uses a contract as the purchase instrument. Technically
he does not get title to the property until he has performed according to the provisions of
the agreement. In effect, he says to the seller, “I’ll pay your equity off in installments
over time. And as soon as I have paid everything off, you will give me the deed for the
property, and it will be mine. In the meantime, I will act as the owner by taking over the
management and getting all the tax benefits and the appreciated equity above what the
property is worth at the time of purchase. Of course, all the expenses in the meantime are
mine as well.”
Ky thuât nay la môt trong nhưng công cu tai chinh sang tao đươc sư dung nhiêu nhât. Đây
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
9 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
la nên tang tai chinh cua ngươi ban hơn la tai câp vôn cho bât đông san hay gia đinh thê
châp chinh thưc hiên thơi. Ngươi ban sư dung môt hơp đông như môt công cu mua hang.
Vê măt ky thuât anh ta không co quyên sơ hưu bât đông san cho tơi khi anh ta đa thưc hiên
theo cac quy đinh cu thoa thuân. Trong thưc tê, anh ây noi vơi ngươi ban “ tôi se tra vôn
cua anh theo thơi gian. Va chăng bao lâu tôi co thê tra toan bô, anh se cho tôi chuyên
nhương bât đông san, va no se la cua tôi. Trong thơi gian chơ đơi, tôi se hanh đông như ông
chu sơ hưu băng cach tiêp quan quan ly va lây tât ca cac lơi ich tư thuê va gia tri cao hơn tri
gia cua bât đông san luc mua. Tuy nhiên, tât ca cac chi phi trong khi chơ đơi cung la cua
tôi.
If the property is free and clear at the time of purchase, the seller pockets all the
installment payments on the contract if there are existing encumbrances on the property.
Then the contract is referred to as a wrap-around contract or wrap-around mortgage. It
“wraps around” the existing first and subsequent mortgages or trust deed. When the
seller receives the installment payments, he has to first make payments on the existing
notes before he can pocket the rest. The advantage to him is that the interest rate on the
total wraparound contract will be higher than on the underlying loans. Therefore, he will
be making an interest spread on the underlying part of the note – not a bad deal for a
seller-turned-lender. In addition, he will be able to spread his capital gains profit out over
time rather than receiving all of it during one year. The tax advantages are considerable.
With the recent liberalization of installment sale provisions by the IRS, sellers have great
leeway in how contracts are set up for maximum tax benefits. A competent tax
accountant can spell out the detail.
Nêu bât đông san la hoan toan sach va ro rang ơ thơi điêm giao dich, ngươi ban đut tui tât
ca nhưng thanh toan tra gop vao hơp đông nêu đo la nhưng trơ ngai hiên co trên bât đông
san. Sau đo hơp đông đươc goi la hơp đông bao quanh hoăc bao quanh thê châp. No “
quân quanh” nhưng khoan thê châp đâu tiên va sau đo hoăc tin dung uy thac. Khi ngươi
ban nhân thanh toan tưng lân, đâu tiên anh ta phai thanh toan cac khoan ghi nơ hiên tai
trươc khi anh ta co thê bo tui phân con lai. Lơi thê vơi anh ta la ty lê lai suât trên tông hơp
đông bao quanh se cao hơn cac khoan vay cơ ban. Vi vây, anh ta se tao môt sư quan tâm
lan rông trên cac khoan ghi nơ – môt điêu tôi tê trong thoa thuân cho ngươi ban trơ thanh
cho vay. Thêm vao đo, anh ta se mơ rông lơi nhuân thu đươc theo thơi gian hơn la nhân
tât ca trong môt năm. Lơi thê vê thuê la đang kê. Vơi viêc tư do hoa cac điêu kiên ban
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
10 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
hang cua IRS, ngươi ban co nhiêu thơi gian trong cach thưc hơp đông đươc thiêt lâp cho
cac khoan lơi tưc tôi đa. Kê toan thuê co thâm quyên co thê ghi ro chi tiêt.
The advantage to the buyer is that he does not need to come up with a large cash down
payment. Frequently a moderate amount down will close the deal. In addition, the interest
rates acceptable to sellers are usually far below conventional market rates for new
financing.
Lơi thê cho ngươi mua la anh ta không cân môt khoan thanh toan xuông tiên măt lơn.
Thương môt khoan tiên vưa phai se đong giao dich. Thêm vao đo, lai suât châp nhân đươc
vơi ngươi ban la thương thâp hơn nhiêu so vơi lai suât thi trương thông thương cho tai
chinh mơi.
In practice, a contract sale is bandied by an escrow company, which holds the pre-
executed deed from the seller in favor of the buyer until the latter satisfies the terms of the
contract. Generally the escrow or title company will also hold a quitclaim deed made out
by the buyer in favor of the seller, which is to be released to the seller in case of default.
It is in the best interests of the buyer if the escrow company is making the payments on
the underlying loans before disbursing the balance to the seller. That way the buyer can
be assured that his money winds up in the right places.
Trong thưc tê, môt hơp đông ban bi vây bân bơi môt công ty ky quy, no giư chưng tư tin
thac tư ngươi ban trong sư ung hô ngươi mua cho đên sau khi đap ưng cac điêu khoan cua
hơp đông. Noi chung cac đơn vi ky quy hoăc công ty tiêu biêu se giư văn ban huy bo do
ngươi mua tao ra cho ngươi ban, ma se phat hanh cho ngươi ban trong trương hơp vơ nơ.
Đo la lơi ich tôt nhât cho ngươi mua nêu công ty ky quy đang thưc hiên thanh toan cac
khoan vay cơ ban trươc khi giai ngân sô dư cho ngươi ban. Băng cach đo ngươi mua co thê
yên tâm răng tiên cua minh tăng lên đung nơi
An alternative form of the “contract wrap” technique is the situation where a buyer takes
title subject to the existing financing (agrees to take over the seller’s obligations) or goes
through the formal procedure of assuming the existing financing (qualification, credit
checks, transfer of title). The buyer then signs a contract with the seller for the equity
above the existing loans and makes payments according to a mutually agreeable schedule.
A note secured by the property itself covers the seller’s equity. The usual term for this
arrangement is “owner carry back”. The term refers to the fact that the seller carries back
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
11 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
paper to cover the unpaid equity on his property. Terms on the paper are negotiable and
vary from case to case
Môt ky thuât thay thê cho hơp đông bao quanh la tinh huông ma ngươi mua lây tiêu đê
tuy theo goi tai chinh hiên co ( đông y tiêp nhân nghia vu cua ngươi ban) hoăc đi qua thu
tuc chinh thưc cua viêc gia đinh tai chinh hiên co ( trinh đô chuyên môn, kiêm tra tin dung
va chuyên nhương quyên sơ hưu). Ngươi mua sau khi ky môt hơp đông vơi ngươi ban cho
phân vôn chu sơ hưu vươt qua cac khoan vay hiên tai va thưc hiên cac lich thanh toan
theo lich biêu phu hơp vơi nhau. Môt ghi nơ đươc đam bao băng chinh tai san nay bao
gôm phân vôn cua ngươi ban. Môt thuât ngư thông thương cho nhưng săp xêp nay la “
chu sơ hưu mang lai”. Thuât ngư nay đê câp đên thưc tê la ngươi ban mang giây tơ đê
trang trai cho vôn sơ hưu chưa thanh toan trên tai san cua minh. Cac điêu khoan trên giây
co thê thương lương khac nhau tuy tưng trương hơp
Technique No. 5 Raise the Price, Lower the Term
Ky thuât sô 5. Tăng gia, giam ky han
Seller financing has already become a convention for real estate transactions in the decade
of the 1980’s. Currently nearly two-thirds of all home sales involved contract sales or
assumptions with owner carry-back second mortgages. Tight money conditions always
foster seller financing of this type. Yet even though the concept of “seller as lender” is no
longer foreign to the American way of real property transfer, there are variations to the
game that give creative buyers the advantage over the competition.
Tai trơ cua ngươi ban đa trơ thanh môt quy ươc vơi cac giao dich bât đông san trong thâp
niên 80. Hiên tai gân 2/3 nha ban bao gôm hơp đông ban hoăc cac gia đinh vơi chu sơ hưu
đê mang thê châp trơ lai. Điêu kiên tai chinh cao luôn thuc đây ngươi ban tai trơ loai nay.
Măc du khai niêm ngươi ban la ngươi cho vay không con xa la vơi cac chuyên nhương bât
đông san ơ My, co cac biên thê trong tro chơi ma cung câp cho ngươi mua nhưng lơi thê
hơn đôi thu canh tranh.
One such variation is the important technique called “Raise the Price, Lower the Terms.”
Simply put, this technique calls for the buyer to offer the seller more than he is asking for
the property in exchange for flexibility with the terms. For example, one investor we know
of recently took an interest in Jacksonville, Florida estate house with adjoining triplex. He
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
12 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
offered to raise the sales price by $5,000 if the seller would lower the down payment
requirement and accept payments over 15 years. By using this technique, he out acted the
competition and won over the seller despite the hue and cry of all the relatives in the
background.
Môt biên thê la ky thuât quan trong đươc goi dươi cai tên “ tăng gia, giam thơi han”. Đơn
gian chi cân đăt ky thuât nay goi cho ngươi mua đê đê nghi ngươi ban nhiêu hơn anh ta
đang yêu câu cho tai san trong trao đôi vơi ky han linh hoat. Vi du, môt nha đâu tư chung ta
biêt gân đây đa quan tâm đên Jacksonville, bât đông san nha Florida vơi triplex liên kê.
Anh ta đê nghi nâng gia ban lên $5,000 nêu như ngươi ban châp nhân yêu câu xuông tiên
trong 15 năm. Bơi vi dung ky thuât nay, anh ta đa ra hanh đông canh tranh va chiên thăng
ngươi ban bât kê săc thai va tiêng kêu cua ngươi thân ơ phia sau.
Technique No. 6 The Balloon Down Payment Ky thuât sô 6. Bong Bong xuông tiên
An investor in Milwaukee recently bought a small rental home for $35,000 by putting on
a new first of $15,000 and having the seller “carry back” the rest (no payments, no
interest) after a small down. The seller would do so only after the buyer agreed to pay out
the indebtedness after five years. The buyer of a $245,000 7-plex in Lake Worth, Florida,
assumed the existing first and induced the seller to carry back the remainder of his equity
after the $50,000 down payment (obtained from a partner) in the form of a second at 12%.
The seller agreed, but only on the basis of a ten-year payout of the balance of the second.
môt nha đâu tư ơ Milwaukee hiên tai đa mua môt ngôi nha cho thuê nho gia $35,000 đươc
đăt trên môt gia mơi đâu tiên la $15,000 va co cho ngươi ban mang trơ lai phân con lai (
không tiên măt, không lai suât) sau xuông môt phân nho. Ngươi ban chi co thê lam như vây
khi ngươi mua đông y tra hêt nơ sau 5 năm. Ngươi mua $245,000 7-plex ơ Lake Worth,
Florida, gia sư hiên tai đâu tiên va bao gôm ngươi ban trơ lai phân con lai cua vôn sơ hưu
sau khi thanh toan $50,000 (thu đươc tư môt đôi tac) ơ dang 12%. Ngươi ban đông y,
nhưng chi trên cơ sơ thanh toan 10 năm cua lân cân băng thư hai
Both of these investors were using the technique referred to as a “balloon mortgage”.
Ca hai nha đâu tư đa sư dung ky thuât đê ghi “ qua bong thê châp”
It is not uncommon for seller-financing arrangements to include provisions for a balloon
payment in the future. In fact, balloons are an important inducement to get the seller to
play the part of the lender in the first place. Knowing that the major part of his equity is
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
13 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
coming in the near future, the seller is willing to carry the financing at rates below the
conventional market. Occasionally a seller is willing to amortize the entire amount of the
carry back over long period of time – fifteen or twenty years or longer. Most of the time,
however, the seller wants to be paid off sooner, in fact, as soon as possible. – short-fuse
balloon notes can rob the buyer of health, sleep, and sometimes the property itself. In
theory, the time of the balloon payment should be far enough away to take advantage of
interim appreciation. Property values and rents must grow enough to permit a refinance
solution to the balloon payment.
No la không phô biên cho cac thoa thuân tai chinh cua ngươi ban đê cung câp cho bong
bong trong tương lai. Trên thưc tê, bong bong la kich đông quan trong đê ngươi ban sư
dung môt phân cua ngươi vay trong nơi đăt đâu tiên. Biêt no la phân chinh trong vôn cua
anh ây se đên trong tương lai gân, ngươi ban se tai trơ ơ mưc thâp hơn so vơi thi trương
thông thương. Đôi khi ngươi ban se khâu hao toan bô sô tiên mang theo trong thơi gian
dai – mươi lăm, hai mươi năm hoăc dai hơn. Hâu hêt thơi gian, măc du, ngươi ban muôn
đươc tra sơm hơn, trong thưc tê la sơm nhât co thê.... bong bong ngăn han Va no la nguy
hiêm ma ngươi mua phai biêt co thê cươp cua ngươi mua sưc khoe, giâc ngu va đôi khi la
tai san cua chinh no. Theo ly thuyêt, thơi gian thanh toan băng bong bong nên ơ cach xa
đê tân dung lơi thê tam thơi. Gia tri tai san va tiên thuê phai đu lơn đê cho phep môt giai
phap tai câp vôn cho viêc thanh toan băng bong bong.
But what if local property values – particularly during a period of sustained high interest
rates and sluggish real estate sales – do not grow as anticipated? The buyer may be forced
to sell the property, or another piece of real estate in his control to pay off the balloon.
Alternately, he may have to bring in an equity-participation cash-partner to bail him out,
thus giving away important benefits. In the worst case, he might have to give the property
back to the seller and lose all his investment.
Nhưng nêu gia tri tai san đia phương – đăc biêt la trong môt khoan thơi gian duy tri lai
suât cao va kinh doanh bât đông san châm chap – không phat triên như dư đoan? Ngươi
mua co thê bi buôc phai ban tai san, hoăc môt manh bât đông san khac trong sư kiêm soat
cua anh ây đê tra hêt bong bong. Thêm vao đo, anh ta co thê phai mang theo trong sư
tham gia cô phân vơi đôi tac co vôn tiên măt bao anh ta ra, do đo đem lai nhưng lơi ich
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
14 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
quan trong. Trong trương hơp xâu nhât, he ta co thê cho bât đông san cua minh quay lai
vơi ngươi ban va mât tât ca đâu tư.
Despite its liabilities, the balloon payment technique can be a valuable way to get into a
property for little or nothing down up front. Buyers should resist pressures to accept
anything less than five years for payout seven years or more would be preferable.
Măc du nơ, ky thuât thanh toan bong bong co thê la môt cach co gia tri đê co đươc vao
môt tai san cho it hoăc không co gi xuông phia trươc. Ngươi mua nên chông lai ap lưc đê
nhân lai bât cư điêu gi it hơn 5 năm cho thanh toan 7 năm va nhiêu hơn se la thich hơp
hơn.
Technique No. 7 High Monthly Down Payments.
Ky thuât sô 7 xuông cac khoan thanh toan hang thang cao hơn
This technique is a variation of Technique No. 4, “Contract or Wrap-Around Mortgage”.
Usually a contract sale requires at least a token down payment to substantiate the good
faith of the buyer and put a little cash into the pocket of the seller. Sometimes a hefty
down payment is required, in which cases funds have to be “cranked” out of the property
(Techniques 32 and 33) or a cash partner must be brought in (Techniques 43, 44, and 45).
Ky thuât nay la môt biên thê cua KT sô 4, Hơp đông hoăc thê châp vong. Thương môt hơp
đông ban yêu câu it nhât môt khoan xuông tiên theo the tin dung đê chưng minh đưc tin tôt
cua ngươi mua va đăt môt it tiên măt trong tui cua ngươi ban. Thi thoang yêu câu phai
thanh toan triêt đê, trong trương hơp cac quy phai “ giât” ra khoi tai san ( ky thuât 32 va 33)
But what if the buyer has nothing at all to put down except an income that gives him the
ability to make monthly payments of several hundred dollars toward the purchase of a
piece of property? Perhaps the seller would permit him to purchase the property now and
make high monthly payments over a couple of years until a mutually acceptable down
payment had been constitute. It never hurts to ask.
Nhưng nêu ngươi mua đa không co gi đê đăt xuông ngoai trư môt thu nhâp ma cho anh ta
kha năng tra dân môi thang vai trăm đô la hương tơi viêc mua môt manh bât đông san? Co
le ngươi ban nên cho phep anh ta đê mua tai san bây giơ va lam thanh toan hang thang cao
trong môt vai năm cho đên khi co sư châp nhân khoan thanh toan chung đa đươc hinh
thanh. No không bao giơ la môi hai cho môi yêu câu.
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
15 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
Technique No. 8 Defer the Down Payment with No Mortgage Payment
Ky thuât sô 8 hoan xuông tiên thanh toan vơi không thanh toan thê châp
There are endless variations of how seller financing might be set up. Here is one more,
which could prove useful under certain circumstances. A seller of a free and clear
property who needed cash down only to build trust in his buyer might be induced to
forego rental income for a few months while the buyer accumulated enough to put
together the required down. It is not a common opportunity. But it has happened in the
past and will happen again in the future – perhaps to you.
Đây la biên thê cuôi cung cua nguôn tai chinh cua ngươi ban co thê đươc thiêt lâp như thê
nao. Đây la hơn môt lân, no co thê chưng minh sư hưu ich trong nhưng trương hơp nhât
đinh. Môt ngươi ban môt bât đông san ro rang va tư do – ngươi cân xuông tiên măt chi đê
xây dưng niêm tin trong ngươi mua cua anh ta co thê đươc gơi y đê bo qua thu nhâp cho
thuê trong môt vai thang trong khi ngươi mua tich luy đu đê kêt hơp cac yêu câu xuông
tiên. No không phai la môt cơ hôi phô biên. Nhưng no đa xay ra trong qua khư va se tiêp
tuc xay ra trơ lai trong tương lai – co le la vơi ban.
This technique, together with the other seven described and illustrated in this section,
should stimulate creative buyers to take advantage of seller flexibilities in financing.
Seller financing after all, is one of the major sources for a down payment capital.
Ky thuât nay, cung vơi bay ky thuât khac đa đươc mô ta va đươc minh hoa trong phân
nay, nên kich thich ngươi mua sang tao đê tiêp cân vơi ngươi ban linh hoat trong tai
chinh. Ngươi ban hô trơ sau tât ca, la môt trong nhưng nguôn chinh cho môt khoan
vôn thanh toan xuông.
2. THE BUYER – Ngươi mua
The second area of flexibility in solving the problem of down payments has to do with
the buyer’s own resources. “But,” you say, “If we are trying to spare the downtrodden,
cash-poor buyer from coming up with down payments in the first place. Why bother to
look to his personal resources?” The reason is that buyers often overlook valuable
resources right under their own noses. They frequently have personal property, talents,
expertise, or equity resources that could be used to acquire desirable income –
producing property without the need for cash. And sometimes they even have cash or
inheritances that could be applied – there’s no shame to that, if you have the money at
hand! This section reviews ten techniques in the area of buyer flexibility.
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
16 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
Vung linh hoat thư hai trong giai quyêt vân đê xuông tiên co liên quan đên nguôn lưc cua
ngươi mua. Nhưng, ban noi, “ nêu chung ta nô lưc đê danh cho nhưng ngươi bi ap lưc,
ngươi mua thiêu tiên măt trong lân xuông tiên đâu tiên. Tai sao phai quan tâm đên nguôn ca
nhân cua anh ta? Ly do la ngươi ta thương bo qua cac nguôn co gia tri ngay dươi mui cua
ho. Ho thương co tai san ca nhân, tai năng, chuyên môn hoăc nguôn vôn chu sơ hưu co thê
đươc sư dung đê co thu nhâp mong muôn – lam ra tai san ma không cân tiên măt. Va đôi
khi ho thâm chi co tiên măt hoăc thưa kê co thê đươc ap dung – không co gi đang xâu hô
cho điêu đo, nêu ban co tiên trong tay. Phân nay đanh gia 10 ky thuât trong vung ngươi
mua linh hoat.
Practitioners of the Nothing Down System sometimes get the notion that putting their
own money into a deal is somehow tantamount to failure. Nonsense! If you have it, use
it, buy use it with skill and creativity. The conventional buyer with $25,000 to spare will
go out into the marketplace and plunk the full amount down on a single property. He
might find a nice rental home worth $60,000 with a $35,000 mortgage. His first instinct is
to take his $25,000 and cash out the seller. There will be no contract payments or balloon
mortgages to worry about. Very likely there will be a modest positive cash flow after
expenses and debt service are taken care of. He is happy watching his rental unit
appreciate in value.
Ngươi thưc hanh hê thông đay thi thoang co đươc khai niêm đăt tiên cua ho trong giao dich
la môt cai gi đo tương tư như thât bai. Vô ly, nêu ban co no, sư dung no, mua no vơi ky
năng va sư sang tao. Ngươi mua thông thương vơi $25,000 đê tiêt kiêm se đi vao thi trương
va nem đây đu sô tiên vao môt tai san đơn le. Anh ta co thê tim thây môt căn nha cho thuê
đep tri gia $60,000 vơi khoan thê châp $35,000. Ban năng đâu tiên cua anh ta la lây
$25,000 cua anh ta va rut tiên khoi ngươi ban. Se không co khoan thanh toan hơp đông
hoăc thê châp bong bong phai lo lăng. Rât co thê se co môt dong tiên măt tich cưc sau chi
phi va dich vu nơ đươc đưa vê chăm soc. Anh ta vui khi xem nha cho thuê cua anh ta đươc
đanh gia cao vê gia tri.
By way of contrast, the creative buyer takes his $25,000 and distributes it over. Let’s say
five rental homes worth a total of $300,000. By using a combination of creative
acquisition techniques and strategies for avoiding negative cash flows. This buyer puts
down only $5,000 on each of the homes. He must be careful to structure his deal
advantageously, but the outcome us that he controls the growth of five times the real
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
17 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
estate for the same amount of investment. His yield will therefore be much greater.
Băng cach tương phan, ngươi mua sang tao dung $25,000 cua anh ta va phân phôi qua no.
Gia sư co 5 nha cho thuê co gia tri tông công la $300,000. Băng cach sư dung kêt hơp cac
ky thuât va chiên lươc thu nhâp sang tao đê tranh cac dong tiên âm. Ngươi mua đăt xuông
$5,000 cho môi căn nha. anh ta phai cân thân đê câu truc hơp đông cua anh ta thuân lơi,
nhưng kêt qua chung tôi cho răng anh ta kiêm soat tăng trương gâp năm lân bât đông san
vơi sô tiên đâu tư tương tư. Năng suât cua anh ta se lơn hơn nhiêu.
In either case, the best approach might be to use the cash resources as collateral to borrow
down payment funds. That way the cash assets can remain in the hands of the buyer and
earn a substantial amount of interest. The same might be true of coming inheritances that
would be acceptable as collateral on loans.
Trong ca hai trương hơp, cach tiêp cân tôt nhât co thê la sư dung nguôn tiên măt như thê
châp đê vay vôn thanh toan. Băng cach đo tai san tiên măt co thê vân con trong tay cua
ngươi ban va kiêm môt sô lơi nhuân đang kê. cung co thê đung vơi thưa kê se châp nhân
như tai san đam bao cho khoan cho vay.
Technique No. 10 Supply the Seller What He Needs
Ky thuât sô 10. Cung câp cho ngươi ban nhưng gi anh ta cân
The question of “seller needs” is a complex one. Often buyers resort to sophisticated
psychological observation and strategic interrogation in order to penetrate the seller’s wall
of secrecy. That is fine as far as it goes. But the best approach is nearly always the direct
one in the form of one simple question: “What do you need the money for?”
Câu hoi vê “ nhu câu ngươi ban” la môt điêu phưc tap. Thương ngươi mua sư dung quan
sat tâm ly phưc tap va chiên lươc thâm vân đê xâm nhâp vao bưc tương bi mât cua ngươi
ban. Điêu đo la tôt cung như nhưng điêu xa hơn thê. Nhưng tiêp cân tôt nhât gân như luôn
la môt câu hoi trưc tiêp đơn gian “ ban cân tiên đê lam gi?”
There are more subtle variations, such as, “What do you plan to do with the proceeds of
the transaction?” But it all boils down to the same thing – letting the seller know that you
can solve his problem best if you know what he plans to do with the cash coming to him as
a result of the sale.
Co nhiêu biên thê tinh tê hơn, như “ ban lam gi vơi sô tiên thu đươc tư giao dich?” Nhưng
tât ca bôc hơi cho cung môt điêu – cho phep ngươi ban biêt răng ban co thê giai quyêt vân
đê cua anh ây tôt nhât nêu ban muôn biêt cai kê hoach anh ây đinh lam vơi tiên măt đên
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
18 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
vơi anh ta như la kêt qua cua ban.
Often the seller has consumer needs that the buyer could satisfy by carrying the necessary
amounts on charge accounts or credit cards. In this way, the immediate upfront cash needs
are spread out over time. Frequently the seller will be anticipating financial obligations
that will require a set amount of cash each month beginning at some time in the future. If
the buyer is on his toes, he can help the seller translate the down payment into installment
payments that can be taken over by the buyer in lieu of a heavy cash down payment.
Thông thương ngươi ban co nhu câu tiêu dung ma ngươi mua co thê đap ưng băng cach
thưc hiên cac khoan tiên cân thiêt sô tiên trên tai khoan tinh phi hoăc the tin dung. Theo
cach nay, nhu câu tiên măt ngay lâp tưc đươc chia ra theo thơi gian. Thương la ngươi ban
se đươc dư đoan nghia vu tai chinh ma se yêu câu môt sô tiên măt môi thang băt đâu tai
môt thơi gian trong tương lai. Nêu ngươi mua la trên ngon chân cua anh ta, anh ây co thê
giup ngươi ban dich khoan thanh toan xuông thanh tưng phân co thê đươc lây qua cua môt
ngươi mua thay vi bo môt khoan tiên măt lơn xuông thanh toan.
One buyer we know of in Stanford, California, gained insight into the seller’s need for
future day-care funds and persuaded her to reduce the down payment by $13,500 in
exchange for his providing monthly payments toward her day care for the next thirty years
at very low interest. He was able to supply the seller what was needed and spare himself a
heavy down payment obligation.
Môt ngươi mua chung tôi biêt ơ Stanford, California, hiêu sâu hơn vê nhu câu cua ngươi
ban cho cac quy ngay chăm soc trong tương lai va đa thuyêt phuc giam thanh toan tiên măt
cua cô ây xuông con $13,500 trong giao dich do anh ta cung câp thanh toan hang thang
chuyên hương ngay chăm soc cua cô ây trong 30 năm tiêo theo vơi lai suât rât thâp. Anh ta
đa co thê cung câp cho ngươi ban nhưng gi cân thiêt va tư cho minh môt nghia vu thanh
toan năng.
Technique No. 11 Assume Seller’s Obligations
Ky thuât sô 11. Gia đinh nghia vu cua ngươi ban.
Often a seller is planning to apply down payment funds to debts he my have or payments
that may be overdue. If the buyer can arrange to assume these debts and then pay for them
over time, he can avoid having to come up with the down payment funds all at once. One
Cleveland buyer of a small rental home was able to take care of the seller’s arrears
mortgage payments and utility bills and then cover some consumer debt obligations
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
19 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
through installment payments. The result was the relaxation of the up front cash
requirements for the transaction.
Thương môt ngươi ban co kê hoach thanh toan cho cac khoan nơ anh ta co hoăc cac khoan
thanh toan cung co thê qua han. Nêu ngươi mua co thê săp đăt đê châp nhân nhưng khoan
nay va sau đo tra cho chung trươc thơi gian, anh ta co thê tranh phai đi lên vơi thanh toan
quy cho tât ca môt lân. Môt ngươi mua môt ngôi nha cho thuê nho ơ Cleveland đa co kha
năng chăm soc tiên nơ thê châp cua ngươi ban va cac hoa đơn tiên ich sau đo bao gôm môt
nghia vu nơ cua ngươi tiêu dung thông qua cac khoan thanh toan tưng lân. Kêt qua la sư
gian ra cua cac yêu câu tiên măt phia trươc cua giao dich.
Technique No. 12 Using Talents, Not Money
Ky thuât 12. Dung nhưng tai năng, không dung tiên
A buyer will often have professional expertise that can be “traded” in lieu of down
payment funds. Contractors, painters, landscapers, health-care professionals, lawyers,
realtors, insurance agents, car dealers, and merchants – all of these can provide valuable
services or discounts that could be used in place of down payments. The potential list is
not restricted to professional consideration either, sometimes a supply of plain elbow
grease can help swing a deal in the absence of funds.
Môt ngươi mua se thương sư dung chuyên gia giao dich thương mai thay cho cac quy
thanh toan xuông tiên. Nha thâu, hoa sy, nha quy hoach, chuyên gia chăm soc sưc khoe,
luât sư. Nha tư vân bât đông san, đai ly bao hiêm, đai ly ô tô, va cac thương gia – tât ca
nhưng điêu nay đêu co thê cung câp cac dich vu co gia tri hoăc cac giam gia co thê đươc
sư dung thay thê đươc cho cac khoan xuông tiên. Danh sach tiêm năng la không giơi han
trong xem xet chuyên nghiêp, thi thoang cung câp môt thư dâu bôi trơn cung co thê xoay
chuyên môt hơp đông trong trương hơp không co tiên măt.
One beginning investor we know of was able to assume a seller’s obligations and work
off part of the debt by providing maintenance and management services for the creditor.
As a result he picked up his first investment.
Môt ngươi đâu tư mơi băt đâu chung tôi biêt la co thê thưa nhân nghia vu cua ngươi ban
va lam viêc trên môt phân cua khoan nơ băng cach cung câp bao tri va dich vu quan ly
cho chu nơ. Như môt kêt qua anh ây co thê thu lươm đươc trong thương vu đâu tiên.
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
20 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
For example, a Eugene, Oregon, investor recently put together a deal on a duplex by
taking the property “subject to” the existing first, having the seller carry back a sizeable
second for five years, and generating the $8,000 down payment by borrowing it from the
cash value of his insurance policy at 5% interest. Another investor in San Jose, California,
set up a transaction involving a $57,500 single family house by assuming the existing first
of $25,400, planning to put on a hard-money second in the amount of $20,000, and
having the sellers carry back the rest in the form of a third. However, when he went to put
on the second, the lenders required him to come up with 10% down in the form of cash.
He solved this problem by going to the cash value of his life insurance policy and
borrowing $5,800 at 5% interest. The amount needed from the hard-money second was
now only $14,200, and everyone was happy. The beauty of insurance loans of this type is
that the principal need not ever be paid back (except out of the death or annuity benefits
of the policy).
Vi du, môt nha đâu tư ơ Eugene, Oregon hiên tai đăt ra môt thoa thuân vê môt căn hô
thông tâng (Duplex) băng cach lây tai san phu thuôc vao hiên tai ban đâu, co ngươi ban
mang trơ lai môt khoan thư hai kha hơn trong năm năm, va tao ra lân thanh toan $8,000
băng cach mươn no tư gia tri tiên măt trong chinh sach bao hiêm cua anh ây vơi lơi nhuân
5%. Môt nha đâu tư khac ơ San Jose, California, thiêt lâp môt giao dich liên quan đên căn
nha gia đinh tri gia $57,500 băng gia đinh hiên co đâu tiên $25,400, va dư đinh đăt môt
khoan tiên cưng thư hai vơi gia tri $20,000, va co ngươi ban mang phân con lai dươi dang
1/3. Măc du, khi anh ta đi đăt trong lân thư hai, ngươi thuê đa yêu câu anh ta giam xuông
10% tư tiên măt. Anh ta đa giai quyêt vân đê nay băng cach chuyên di sang gia tri tiên
măt trong chinh sach bao hiêm nhân tho va mươn $5,800 vơi lai xuât 5%
Technique No. 14 Anything Goes – ky thuât 14. Đi bât kê moi thư
Down payments need not be in the form of cash. We have already seen how professional
services can be used in lieu of cash. The same is true of personal property that the buyer
might offer the seller to satisfy down payment needs. Cars, boats, furniture, art, clothing,
musical instruments – anything acceptable to the seller might be used.
Cac khoan thanh toan trê không phai dươi dang tiên măt. Chung ta đa biêt cach sư dung
cac dich vu chuyên nghiêp thay cho tiên măt. Điêu tương tư cung đung vơi tai san ca nhân
ma ngươi mua co thê cung câp cho ngươi ban đê thoa man nhu câu thanh toan. Xe ô tô, du
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
21 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
thuyên, nôi thât, nghê thuâtt, quân ao, dung cu âm nhac – va bât kê điêu gi co thê châp
nhân đươc đôi vơi ngươi ban co thê đươc sư dung.
We have even heard of pets such as rare monkeys or valuable cats being used as down
payments. One buyer in San Diego acquired a luxurious new home by using gems –
diamonds, rubies, and emeralds – as the down payment. For another investor we know of,
five truckloads of topsoil did the trick. Anything goes if it satisfies the seller’s needs.
Chung tôi đa tưng nghe noi vê nhưng vât nuôi hiêm như khi hoăc meo co gia tri đang đươc
sư dung lam khoan thanh toan xuông tiên. Môt ngươi mua ơ San Diego mua lai môt ngôi
nha sang trong mơi băng cach sư dung cac loai đa quy như kim cương, hông ngoc, ngoc luc
bao như khoan xuông tiên. Môt nha đâu tư khac chung tôi biêt, đa sư dung năm xe tai lâp
đât trong giao dich. Co thê cho đi bât kê thư gi lam thoa man nhu câu cua ngươi ban.
Technique No. 15 Creation of Paper
Ky thuât sô 15. Tao giây
An investor in Sacramento, California, picked up a clean SFH for $56,000 as follows:
assume existing $28,000 first mortgage, assume existing $7,700 second due in 7 months,
have realtor carry back a third for $2,500, have seller carry back a note on another
property owned by the investor in the amount of $11,600, put down $6,000 cash
(borrowed from credit union). By having the balance of the seller’s equity carried back in
the form of a note secured on the other property, the buyer was able to put his equity in
the other property to use and leave himself in the position to be able to refinance the
newly acquired property with a new hard-money second in order to retire the existing
balloon second and pay off both the realtor and the credit union. In fact, he had a kitty of
$6,800 left over to handle the negative cash flows for several years. The central strategy in
this deal was creating paper against the other rental property already owned by the buyer.
Môt nha đâu tư ơ Sacramentom, California, đa chon môt nha phân lô vơi gia $56,000 như
sau: gia sư khoan vay thê châp đâu tiên vơi gia tri $28,000, khoan nơ thư hai co gia
$7,700 se đao han trong bay thang, co ngươi môi giơi mang vê 1/3 tri gia $2,500, co
ngươi ban mang vê môt ghi nơ vê tai san khac thuôc sơ hưu cua nha đâu tư co gia tri
khoang $11,600, đăt xuông $6,000 tiên măt ( mươn tư quy tin dung). băng cach cân băng
phân vôn cua ngươi ban mang lai trong cac hinh thưc cua môt ghi nơ đam bao trên môt tai
san khac, ngươi mua co kha năng đăt vôn cua anh ây trong tai san khac đê sư dung va đê
chinh anh trong vi tri co thê tai câp vôn trong tai san mơi mua vơi khoan tiên vay mươn
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
22 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
mơi thư hai trong lênh ân bong bong hiên thơi va tra hêt cho ngươi môi giơi cung như quy
tin dung. trong thưc tê, anh ta đa co môt con meo $6,800 con lai đê xư ly dong tiên âm
trong nhiêu năm. Chiên lươc trung tâm trong giao dich nay la tao giây thuôc sơ hưu cho
thuê khac đa thuôc sơ hưu cua ngươi mua.
Frequently a cashless buyer can solve down payment hurdles by applying the value of his
other equities to the deal at hand. If the seller is amenable, it is a simple matter to prepare a
note secured by the buyer’s equity in other properties and hand it to the seller as all or part
of the down payment on the subject property. In effect, the buyer says, “I don’t have the
cash to give you as a down payment, but I can give you this note in exchange for your
equity. The note will generate payments to you on mutually acceptable terms. I will
maintain the collateral property in excellent condition as security for the note.” Then the
buyer has a trust deed prepared in favor of the seller to back up the trust deed note.
Thương môt ngươi mua thiêu tiên măt co thê giai quyêt cac rao can thanh toan băng cach
ap dung cac gia tri cua cac khoan vôn khac cua anh ta đê giao dich trong hiên tai. Nêu
ngươi ban co trach nhiêm, no la môt vân đê đơn gian đê chuân bi cho nhưng ghi nơ đươc
đam bao bơi vôn cua ngươi mua trong tai san khac va trao cho no đê ngươi ban như tât ca
hoăc môt phân thanh toan đôi vơi tai san cua chu thê. Ngươi mua noi, “Trong tinh hiêu
qua, tôi không co tiên măt đê tra cho anh như môt khoan thanh toan, nhưng tôi co thê trao
cho anh giây ghi nơ nay đê đôi lây vôn sơ hưu cua anh. Giây ghi nơ se tao thanh toan cho
anh theo cac điêu khoan đươc châp nhân chung. Tôi se duy tri tai san đam bao trong điêu
kiên tôt nhât như đam bao cho ghi nơ”. Sau đo ngươi mua co giây uy thac đươc chuân bi
trong lơi ich cua ngươi ban đê sao lưu cac ghi nơ uy thac.
What the buyer has done is magic – he has created paper out of thin air. But his paper has
value. It is solid consideration for the seller’s equity and is used in good faith in lieu of all
or part of the cash down payment required. If the seller is dependent on such an exchange
to consummate the deal but hungry for the cash just the same, he can always sell the note at
a discount for cash. (Technique No. 40, explained later on)
Nhưng gi ngươi mua đa hoan thanh la môt phep thuât – anh ta đa tao ra giây thông hanh
ngoai không khi mong. Nhưng giây cua anh ta co gia tri. No la môt yêu tô vưng chăc cho
vôn cua ngươi ban va đươc dung trong đưc tin đê thay thê môt phân hay tât ca thanh toan
tiên măt đươc yêu câu. Nêu ngươi ban phu thuôc vao viêc trao đôi như vây đê hoan thanh
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
23 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
thoa thuân nhưng thiêu tiên măt, anh ây luôn co thê ban ghi nơ ơ mưc chiêt khâu đê lây tiên
măt ( ky thuât sô . 40, giai thich phân sau )
Not only is the Creation of Paper technique valuable in property acquisition, it permits
that complete leveraging of a buyer’s other holdings. Usually commercial lenders will
lend only up to 80% of the value of a collateral property. If an owner wants to borrow
against his assets at levels higher than 80%, he can readily create paper against the top
20% value and use it for exchange purposes. Rarely will a seller ask for credit checks or
complicated paperwork to back up such a technique.
Không chi la ky thuât tao giây co gia tri trong viêc mua lai bât đông san, no cho phep
hoan thanh đon bây sơ hưu ngươi mua khac. Thông thương trong vay thương mai ngươi
vay se chi đươc vay 80% gia tri tai san đam bao. Nêu môt ngươi sơ hưu muôn mươn tai
san ơ mưc cao hơn 80%, anh ta se săn sang tao ra giây chông lai 20% gia tri hang đâu
va sư dung no cho muc đich trao đôi. Hiêm khi môt ngươi ban yêu câu kiêm tra tin dung
hoăc giây tơ phưc tap đê sao lưu như la môt ky thuât.
Technique No. 16 The Two-Way Exchange
Ky thuât sô 16. Trao đôi hai chiêu.
In the Creation of Paper Technique, the buyer retains ownership of the property used to
secure the note given to the seller as down payment on the subject property. In an
exchange, the seller actually receives the buyer’s property in exchange for his own. Title
transfers. Buying property by means of an exchange, if correctly done, provides great
benefits in the form of tax deferrals. Section 1031 of the Internal Revenue Service Code
permits trading of properties without triggering taxation on the gains. This is one of the
single most important strategies in building up a real estate portfolio.
Trong ky thuât tao giây, ngươi mua giư lai quyên sơ hưu bât đông san đươc dung đê bao vê
ghi nơ trao cho ngươi ban như thanh toan trên tai san chu thê. Trong môt trao đôi, ngươi
ban thưc sư nhân đươc tai san cua ngươi mua trong trao đôi cho sơ hưu cua anh ta. Chuyên
nhương tiêu đê. Mua bât đông san băng môt trao đôi co nghia, nêu thưc hiên đung, no se
cung câp lơi ich lơn dươi hinh thưc tri hoan thuê. Phân 1031 trong bô luât thuê nôi bô cho
phep kinh doanh bât đông san ma không gây ra thuê đanh vao lơi ich. Đây la môt trong
nhưng chiên lươc quan trong nhât trong xây dưng môt danh muc bât đông san
One Milwaukee investor we know of recently traded his $170,000 7-plex for a more
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
24 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
desirable $280,000 12-plex by means of a two-way exchange. In another illustration, the
owners of a free and clear $150,000 home in Palo Alto, California, traded their property
for three other homes in the area and enhanced their tax and cash flow situation. There are
countless variations of this type of exchange going on all the time.
Môt nha đâu tư Milwaukee chung tôi biêt đa giao dich tô hơp 7 căn hô tri gia $170,000
cua anh ây cho môt điêu hâp dân hơn tô hơp 12 căn tri gia $280,000 băng cach trao đôi
hai chiêu. Trong môt minh hoa khac, nhưng ngươi chu sơ hưu hoan toan căn nha tri gia
$150,000 ơ Palo Alto, California, giao dich bât đông san cua ho cho ba căn nha khac
trong vung va tăng thuê cung như tinh trang dong tiên măt. Đây la vô sô cac biên thê cua
trao đôi loai nay diên ra liên tuc trong moi thơi điêm.
Technique No. 17 The Three-Way Exchange
Ky thuât sô 17 . Trao đôi ba chiêu
The principles are the same in the two-way exchange except that the seller, while anxious
to get rid of his own property, is not willing to accept the buyer’s property in exchange.
However, if someone with a property acceptable to the seller is willing to take over the
buyer’s property, then everything will fall into place. The end result is the same as a
simple exchange except that an extra link is added to the chain. Theoretically any
number of links might be added. As a result, the business can get complicate – but the
outcomes can be spectacular.
Vê nguyên tăc la giông như trao đôi hai chiêu trong ngoai trư ngươi ban, trong khi lo lăng
đê thoat khoi bât đông san cua minh, se không châp nhân đôi lây tai san cua ngươi mua.
Măc du, nêu ngươi co tai san châp nhân đê ngươi ban săn sang châp nhân tai san cua
ngươu mua, sau đo moi thư se rơi vao đung vi tri. Va kêt qua cuôi cung la giông như môt
trao đôi đơn gian ngoai trư môt liên kêt đươc thêm vao chuôi. Vê măt ly thuyêt môt sô
lương cac liên kêt bât ky co thê đươc thêm vao. Như môt kêt qua, viêc kinh doanh co thê
trơ nên phưc tap – nhưng kêt qua co thê la ngoan muc.
Technique No. 18 Lemonading
Ky thuât sô 18. Nươc Chanh
In exchanging parlance, lemonading refers to the technique of adding cash to a property
that, for one reason or another, has not sold as readily as the seller had hoped (a
“lemon”). The new package of property-plus-cash is then offered in exchange for any
acceptable package on the market with the cash sweetener added, the lemon is supposed
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
25 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
to become more palatable to the marketplace – “lemonade.”
Trong cach noi chuyên trao đôi, lemonading đê câp đên ky thuât thêm tiên măt đên BDS
đo, vi ly do nay hay ly do khac, đa không đươc ban dê dang như ngươi ban mong đơi (
môt qua chanh). Cac goi mơi cua tai san công tiên măt se đươc cung câp đê đôi lây goi
co thê châp nhân đươc trên thi trương vơi cac chât ngot lam nên, chanh đươc cho la trơ
nên ngon miêng hơn vơi thi trương “ nươc chanh”
3. THE REALTOR – Ngươi tư vân
The third major source of down payment capital is the realtor. By convention, most people
assume that the real estate commission for listed properties is a fixed cash element of a
transaction and that a seller is responsible for paying it. In fact, the commission is not
fixed in any of its dimensions: rate, form, or source.
Nguôn lưc chinh thư ba cua quy thanh toan xuông tiên măt la ngươi tư vân. Theo quy ươc,
hâu hêt moi ngươi gia đinh răng Hoa hông bât đông san cho cac tai san đươc liêt kê la môt
yêu tô tiên măt cô đinh cua môt giao dich va môt ngươi ban chiu trach nhiêm thanh toan.
Trong thưc tê, hoa hông la không cô đinh trong bât ky chiêu kich nao: thơi han, hinh thưc,
nguôn.
Like almost anything else, the percentage rate for calculating the commission is
negotiable. Indeed, there would be legal problems if the real estate industry were to
publish uniform fixed rates. Moreover, there is nothing written dictating that one must pay
a commission in cash and cash only. Of course, almost all real estate professionals would
prefer cash. It makes a deal clean and tidy and allows one to buy bread for the family
table.
Giông như hâu hêt moi thư khac, ty lê phân trăm đê tinh hoa hông la co thê chuyên nhương
đươc. Thât vây, se co nhưng vân đê phap ly nêu nghanh công nghiêp bât đông san phai ban
hanh mưc ty lê cô đinh thông nhât. Hơn nưa, không co văn ban nao chi ra răng môt ngươi
phai tra hoa hông băng tiên măt va chi co tiên măt. Tuy nhiên, hâu hêt cac chuyên gia bât
đông san đêu thich tiên măt. No lam cho hơp đông sach se va gon gang cung như cho phep
ngươi ta nuôi sông gia đinh.
However, most informed agents know that some transactions may involve commissions
in the form of paper – promissory notes that may provide for monthly payments or a
single payment balloon note at the end of an acceptable period. Generally the time
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
26 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
involved does not exceed a year or two. Occasionally the commission may be in the form
of a share of ownership, with cash emerging upon sale of the property down the pike. Still
other possibilities include commissions paid in personal property. In Technique No. 14,
the agent received a beautiful 0.81-carat diamond for his services. He was delighted, as
are most agents who are shrewd enough to realize that a commission in an alternative
form is better than no commission at all.
Măc du, hâu hêt cac đai ly đươc thông bao răng môt sô giao dich bao gôm hoa hông băng
giây như hôi phiêu nhân nơ co thê cung câp cho cac khoan thanh toan hang thang hoăc môt
ghi nơ bong bong thanh toan đơn le vao cuôi thơi điêm châp nhân đươc. Noi chung thơi
gian tham gia không qua môt hoăc hai năm. Đôi khi hoa hông con dươi hinh thưc chia se
quyên sơ hưu, vơi tai san tiên măt nôi lên khi ban tai san dươi chia. Cac kha năng khac bao
gôm cac khoan hoa hông đươc tra trong tai san ca nhân. Trong ky thuât sô 14. Khi cac đai
ly nhân đươc môt viên kim cương đep tri gia 0.81-carat cho giao dich cua minh. Anh ta se
rât hai long, như hâu hêt cac đai ly đu khôn ngoan đê nhân ra răng hoa hông dươi hinh thưc
thay thê tôt hơn la không co hoa hông nao ca.
One of the important techniques available to the buyer who is interested in reducing the
cash down payment for a deal is the technique of “Borrowing the Realtor’s Commission”
(No. 19).
Môt ky thuât quan trong săn co đê ngươi mua co quan tâm đên giam tiên măt cho môt thoa
thuân la ky thuât “ Mươn hoa hông cua ngươi môi giơi BDS” (sô. 19).
While it is true that according to current agency practice, the seller pays the commission,
the buyer is at liberty to negotiate alternative arrangements with either the listing or
selling agents (or both). If the buyer can induce the agents to defer the commission, the
down payment can be reduced by the same amount because the seller’s immediate
obligation is relieved.
Trong khi no la thưc tiên cua cac đai ly hiên tai, ngươi ban tra hoa hông, ngươi mua tư do
đam phan cac thoa thuân thay thê vơi danh sach đai ly ban hang hoăc ca hai. Nêu ngươi ban
co thê giam cac đai ly đê tri hoan hoa hông, thanh toan co thê giam bơi sô tiên tương tư vi
nghia vu cua ngươi ban ngay lâp tưc đươc giam bơt
Who pays for the deferred commission in the final analysis? It is negotiable. If the buyer
can strike a nothing down deal with the seller paying the commission over time, is all the
better. In many cases the buyer himself assumes the seller’s obligation (Technique No.11)
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
27 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
and pays the deferred commission. Occasionally they share.
Ai tra hoa hông bi hoan trong phân tich cuôi cung? Điêu đo đươc thương lương. Nêu ngươi
mua co thê tân công môt thoa thuân không co gi vơi ngươi ban tra hoa hông theo thơi gian,
la tôt hơn tât ca. Trong nhiêu trương hơp ngươi mua tư minh gia đinh thưc hiên nghia vu
cua ngươi ban ( ky thuât sô 11 ) va tra hoa hông bi hoan. Hiêm khi ho chia se.
The whole point is that the flexibility of the realtor may be an important factor in whether
the deal comes together. Since the commission is usually the largest cash obligation of the
seller in a transaction, the power of this technique cannot be overestimated.
Tât ca cac điêm cua nhân viên môi giơi bât đông san la linh hoat co thê la môt nhân tô
quan trong trong thoa thuân măc du no co hơp nhât hay không. Kê tư khi hoa hông la môt
nghia vu phai tra tiên lơn nhât cua ngươi ban trong giao dich, sưc manh cua ky thuât nay
không đươc đanh gia qua cao.
There are examples that illustrate how “Borrowing the Realtor’s Commission” works in
practice. In one Albuquerque transaction we heard of recently, the seller of an 8-plex
arranged to pay $3,000 of the commission on a note, the balance being paid in the form
of a real estate contract invested in the deal by the buyer’s partner. The two notes not
only constituted the entire commission, but the entire upfront cash needs as well. In
another deal, this time in St. Petersburg, Florida, a 35-unit motel and restaurant were
acquired using, among other approaches, the technique of borrowing $30,000 in
commissions ($15,000 in the form of a personal unsecured note signed by the buyer, and
$15,000 in the form of a third mortgage on the buyer’s home). Similarly, a note for the
commissions was instrumental in closing a deal on two duplexes acquired by an investor
in Homestead, Florida. This technique is very frequently used. As a matter of fact, our
research among the investors shows that as many as 20% of the transactions involve
some degree of realtor carry back of commissions.
Đây la vi du minh hoa vê cach “ Mươn hoa hông cua ngươi ban” hoat đông trong thưc
tiên. Trong môt giao dich ơ Albuquerque chung tôi đươc nghe, ngươi ban môt tô hơp 8 căn
đa đươc săp xêp đê tra $3,000 hoa hông cho môt ghi nơ, sô dư đươc tra theo hinh thưc hơp
đông bât đông san đâu tư trong giao dich vơi đôi tac cua ngươi mua. Hai ghi nơ không chi
tao thanh toan bô hoa hông, ma ca nhu câu tiên măt tra trươc. Trong môt giao dich khac,
thơi gian nay ơ St. Petersburg, Florida, 35 đơn vi motel va nha hang đa đươc thu thâp băng
cach tiêp cân khac, ky thuât mươn $30,000 trong hoa hông (($15,000 dươi dang môt ban
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
28 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
ghi không co đam bao ca nhân do ngươi mua ky, va $15,000 dươi dang thê châp thư ba
trong nha cua ngươi mua). Tương tư, môt ghi nơ cho hoa hông la công cu đê kêt thuc môt
giao dich vê hai thương vu thâu tom mua lai bơi môt nha đâu tư ơ Homstead, Florida. Ky
thuât nay rât thương xuyên đươc dung. Như môt vân đê cua thưc tê, nghiên cưu cua chung
tôi trong sô cac nha đâu tư cho thây co đên 20% cua giao dich bao gôm mưc đô cua ngươi
môi giơi mang lai hoa hông.
4. THE RENTERS
Ngươi thuê
In nearly every real estate transaction involving rental property, the renters are
instrumental in helping the buyer with the down payment. Of course, they are not aware of
it. And few buyers are conscious ahead of time of how important the role of rents and
deposits is to their success in reducing the cash down payment.
Trong hâu hêt cac giao dich bât đông san bao gôm bât đông san cho thuê, nhưng ngươi thuê
la công cu đê giup ngươi mua thanh toan. Tuy nhiên, ho không nhân thưc đươc no. Va môt
vai ngươi mua co y thưc vê thơi điêm va vai tro quan trong cua tiên thuê cung như đăt coc
thanh công cua ho trong viêc giam tiên măt thanh toan
Technique No. 20 Rents
Ky thuât 20. Gia thuê
Since rents are paid in advance, a buyer who closes on the first of the month when rents
are due stands to receive the gross rental income for that month. The first mortgage
payment is generally not due until thirty days after closing so the buyer has a thirty-day
breather. His immediate cash down payment obligation has therefore been offset by an
amount equal to the rents.
Vi tiên thuê đươc thanh toan trươc, môt ngươi mua đong tiên vao đâu thang khi cac khoan
tiên thuê đên han se nhân đươc tông thu nhâp cho thuê trong thang đo. Thanh toan thê châp
đâu tiên noi chung la không đao han cho đên 30 ngay sau khi kêt thuc vi ngươi mua co 30
ngay nghi ngơi. Nghia vu thanh toan tiên măt ngay lâp tưc cua anh ây co đươc bu đăp băng
khoan tiên thuê.
Technique No. 21 Deposits
Ky thuât 21. Đăt coc
The situation with tenant security deposits is similar. It is not uncommon for the landlord
to require the tenant to pay an amount equal to the first and last month’s rent as a damage
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
29 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
deposit. If a property is sold, the deposits are passed along to the new buyer. Unless state
law prohibits the commingling of deposit funds with the rental accounts, the buyer can
effectively use the deposit funds given to him at closing as an offset to the cash down
payment obligation. Of course, when a tenant moves out, all or part of the deposit must
be returned. If the new buyer is a wise manager, he will require a buffer period before
returning the deposit. This will give him some protection against the possibility that the
tenant may have neglected to pay some bills and will allow him meanwhile to find a new
tenant who can add to the deposit kitty.
Tinh hinh vơi tiên coc thuê nha cung tương tư. No không phô biên cho chu đât đê yêu câu
ngươi thuê tra môt khoan băng vơi tiên thuê thang đâu tiên va thang cuôi cung như môt
khoan coc cho nhưng hư hai. Nêu môt bât đông san đươc ban, đăt coc đươc chuyên đên
ngươi mua mơi. Trư khi luât tiêu bang nghiêm câm cac khoan quy tiên coc vơi cac tai
khoan cho thuê, ngươi mua co thê sư dung hiêu qua quy huy đông tư tiên coc trao cho anh
ta khi đong như môt sư bu đăp cho nghia vu tra tiên măt. Tuy nhiên, khi ngươi thuê di
chuyên ra ngoai, tât ca hoăc môt phân tiên coc phai đươc hôi tra. Nêu môt ngươi mua mơi
la môt ngươi quan ly khôn ngoan, anh ta se yêu câu môt giai đoan trao đôi trươc khi tra tiên
măt. Điêu nay se trao cho anh ta môt sô bao vê chông lai kha năng ma ngươi thuê co thê đa
bo bê môt vai hoa đơn va se cho phep anh ta tim kiêm môt ngươi thuê nha mơi co thê thêm
vao tiên coc
Virtually every real estate transaction involving rental property has the potential of
providing access to these two techniques. For example, the buyer of a $325,000 mobile
home park in Cheyenne, Wyoming was able to raise $8,000 of the $25,000 down
payment from tenant rents and deposits in a recent transaction. We know of another case
from our Los Angeles files where the buyer of a 72-unit apartment complex received
$7,000 in rents and deposits at closing to apply to the transaction.
Hâu như moi giao dich bât đông san bao gôm bât đông san cho thuê co tiêm năng cung
câp tiêp cân vơi hai ky thuât. Vi du, ngươi mua công viên nha di đông tri gia $325,000 tai
Cheyenne, Wyoming đa co thê nâng lên $8,000 cua $25,000 thanh toan tư ngươi thuê va
đăt coc trong giao dich hiên tai. Chung ta biêt môt trương hơp khac đên tư Los Angeles
nơi co dư liêu ngươi mua 72 căn chung cư phưc hơp nhân $7,000 trong tiên thuê va coc đê
kêt thuc môt giao dich
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
30 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
5. THE PROPERTY bât đông san
The fifth source of down payment capital is the property itself. The buyer who is on his
toes learns to recognize aspects of a given property that might be sold off to raise funds
for the purchase. The variations are endless – everything from fixtures to parts of the land
itself. There are two techniques that belong to this category.
Nguôn vôn thanh toan thư năm la chinh bât đông san đo. Ngươi mua trên nhưng bươc đi đa
hoc cach ghi nhân cac khia canh cua môt tai san nhât đinh ma co thê bi ban đi đê gây quy
lam điêm tưa. Cac biên thê la vô tân – moi thư tư đô đac đên cac bô phân cua chinh manh
đât đo. Đây la hai ky thuât thuôc thê loai nay.
Technique No. 22 Splitting Off Furniture and Other Items
Ky thuât sô 22. Chia tach nôi thât va cac hang muc khac
Two years ago, one of the Nothing Down graduates in Florida was $5,000 short of funds
needed to purchase an option on a valuable tract of land near Orlando. While wandering
over the property one day pondering how he might come up with the necessary capital, he
noticed a large area overgrown with beautiful ferns of the type one finds offered for sale in
florists shops. Since problems often lead to creative solutions, he put two and two together
and arranged to split off the ferns to raise enough money to bring the deal together. Today,
the property is being developed into a multi-million dollar recreational park all because of
a patch of ferns – and a creative mind.
Hai năm trươc, môt ngươi tôt nghiêp Nothing Down tai Florida đa thiêu $5,000 tiên vôn
cân thiêt đê mua môt manh đât gia tri gân Orlando. Môt ngay trong khi lang thang trên bât
đông san ma anh ta đang cân nhăc xem nên lam cach nao đê co vôn cân thiêt, anh ta lưu y
môt khu vưc rông rai răc nhưng hang rao dương xi đep, loai co thê tim thây đê cung câp
cho cac cưa hang ban hoa. Vi cac vân đê thương dân đên cac giai phap sang tao, anh ta đăt
hai cai cung nhau rôi săp xêp va tach hang rao cac cây dương si va kiêm đu tiên đê tra giao
dich đông thơi. Ngay nay, bât đông san đươc phat triên thanh ca môt công viên giai tri
nhiêu triêu đô – vi môt miêng va dương si va môt tri tuê sang tao.
Technique No. 23 Splitting Off Part of the Property
Ky thuât sô 23. Chia môt phân cua bât đông san
In some cases a given property is structures so that parts of it – extra lots or individual
buildings – can be split off and sold to raise funds for the acquisition. Here is how it
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
31 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
worked recently for an investor we know in West Bend, Wisconsin. He had located an
attractive single family home on a large lot with a package price of $99,000. Since he
needed to come up with a hefty down payment – he resurveyed the property and
established two lots on either side of the house. By the time of closing one lot had sold
for $15,000 and the other for $10,000. Contributing the bulk of the down payment to
acquire the property in the first place. It was all taken care of in a simultaneous closing.
Trong môt vai trương hơp môt tai san nhât đinh la cac câu truc đê hơp thanh cac phân cua
no – nhiêu lô hoăc cac toa nha riêng le – co thê đươc tach ra va ban đê nâng quy cho viêc
mua lai. Đây la cach no hoat đông gân đây cho môt nha đâu tư chung tôi biêt ơ West Bend,
Wisconsin. Anh ây ta đa đăt môt căn nha gia đinh hâp dân trên môt lô lơn vơi môt goi gia
$99,000. Vi anh ta cân phai tra môt khoan tiên không lô – anh ta đa lam lai BDS va va
thanh lâp hai lô ơ hai bên ngôi nha. đên thơi điêm kêt thuc lô đa ban tri gia $15,000 va lô
con lai la $10,000. Đong gop phân lơn vao sô tiên thanh toan đê co đươc tai san ơ nơi đâu
tiên. Tât ca đươc sư quan tâm trong sư kêt thuc đông thơi.
6. HARD MONEY LENDERS – mang lươi ngươi cho vay tiên
Hard money refers to funds borrowed from banks under strict conditions of qualifying
and repayment, generally at market interest rates. Soft money from sources like sellers
comes more cheaply with terms that are generally much more flexible. For that reason
creative buyers tend to exhaust soft money sources before turning to the banking
industry. Nevertheless, hard-money lenders are an important, if not indispensable source
of down payment capital to which buyers, sooner or later, must turn. This section outlines
eleven techniques for using hard-money funds in creative ways.
Tiên “cưng” la khoan phai đi vay tư ngân hang dươi cac điêu kiên nghiêm ngăt vê tiêu
chuân cho vay va hoan tra, gân như theo lai suât thi trương. Tiên “ mêm” tư cac nguôn như
ngươi ban co gia re hơn vơi thơi han linh hoat hơn. Vi ly do đo, ngươi mua sang tao co
khuynh hương giam nguôn tiên mêm trươc khi chuyên sang ngân hang. Tuy nhiên, nhưng
ngươi cho vay tiên cưng cung la môt điêu quan trong, nêu la nguôn không thê thiêu cua
thanh toan vôn đên ngươi mua sơm hoăc muôn hơn phai tra lai. Phân nay phac thao 11 ky
thuât sư dung quy tiên cưng theo nhưng cach sang tao.
Technique No. 24 Small Amounts of Money From Different Banks
Ky thuât sô 24. Sô tiên nho tư cac ngân hang khac nhau
Investors getting started are well advised to cultivate their credit at several banks in their
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
32 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
area. Often credit can be built up quickly by borrowing small amounts from different
banks and lending institutions and then repaying the loans promptly, even ahead of time.
The strategy is to build up credit in sufficient amounts so that funds will be available
when that promising deal suddenly surfaces and cash is needed quickly.
Cac nha đâu tư mơi băt đâu nên đươc tư vân đê tich điêm tin dung ơ môt vai ngân hang
trong vung cua ho. Thương tin dung co thê đươc xây dưng nhanh chong băng cach cho
mươn khoan nho tư nhưng ngân hang khac nhau va cac tô chưc cho vay cung như sư tra nơ
ngay sau đo, thâm chi trươc thơi han. Chiên lươc la xây dưng tin dung vơi sô tiên đu cho
cac quy la co săn khi ma trong tinh huông đôi pho bê măt bât ngơ va cân tiên măt nhanh
chong.
Technique No. 25 Cash-By-Mail Companies Ky thuât sô 25. Cac công ty tai chinh
Certain specialized lending institutions and finance companies appeal to executives and
other well-qualified borrowers through ads in flight magazines and professional journals.
The advantages are privacy and speed.
Môt sô tô chưc cho vay đăc biêt va công ty tai chinh hâp dân cac giam đôc điêu hanh va
nhưng ngươi vay co đu điêu kiên khac thông qua quang cao trên tap chi cac chuyên bay
va tap chi chuyên nghanh. Ưu điêm cua no la sư riêng tư va tôc đô
Technique No. 26 Credit Cards Ky thuât sô 26. The tin dung
In the past little while we have learned of two cases involving small properties (in this
case mobile homes) where the buyers contributed the down payments by using credit
cards. In one case an investor raised $500 for the down payment on a 12’ X 60’
Flamingo which then rented out for a $137/mo. positive cash flow. In another case a
fortunate buyer in Phoenix picked up a spotless two bedroom Schultz mobile home by
putting down $1,700 borrowed on a revolving charge account.
Trong qua khư it khi chung ta đa hoc đươc hai trương hơp bao gôm bât đông san nho
(trong trương hơp nha di đông) khi ngươi mua đong gop cac khoan thanh toan băng the
tin dung. Trong trương hơp môt nha đâu tư nâng $500 cho môi lân thanh toan trong
môt chiêc xanh Flamingo12’ X 60’ va sau đo thuê vơi gia $137/thang. Dong tiên măt
dương. Trong môt trương hơp khac môt ngươi mua may măn ơ Phoenix đa mua môt
căn nha di đông phong hai ngu Schultz băng cach đăt xuông $1,700 mươn đươc tư tai
khoan tinh phi xoay vong,
Except in unusual cases where the investor has acquired dozens of credit cards and uses
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
33 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
them in strategic and coordinated way, the amounts of cash generated by this technique
are not generally large. However, where the buyer comes up with a few hundred (or
een a few thousand) dollars short, credit cards can make the difference.
Trư nhưng trương hơp bât thương nơi ma cac nha đâu tư đa mua hang ta the tin dung va
phôi hơp dung chung co chiên lươc, lương tiên măt đươc tao ra bơi cach nay nhin chung
không lơn. Măc du, nơi ma ngươi mua đi kem vs môt vai trăm ( hoăc môt vai nghin) đô
ngăn, the tin dung co thê lam nên sư khac biêt.
Technique No. 27 Home Improvement Loans
Ky thuât sô 27. Cho vay nâng câp nha cưa
Often hard-money funds borrowed to complete improvements to a property can relieve
the pressures on cash-poor buyer and rejuvenate accounts set aside for down payments
and fix-up. Allocation of home improvement funds has to comply with the lender’s
policy, of course. For example, in a recent Kansas City, Missouri, transaction we heard
of a $6,000 long-term Title 1 Home Improvement loan was an important ingredient in the
over-all acquisitions process of a single- family house.
Thương quy tiên cưng đươc mươn đê hoan thanh nâng câp môt bât đông san co thê lam
giam ap lưc trên quy tiên măt ngheo nan ngươi mua va tre hoa cac tai khoan danh riêng cho
cac khoan thanh toan cung như sưa chưa. Đương nhiên viêc Phân bô quy cai tao nha phai
tuân theo chinh sach cua ngươi cho vay. VD, trong môt giao dich hiên tai ơ Kansas City,
Missouri, chung tôi đa nghe khoan vay $6,000 dai han cho viêc cai thiên môt nha tiêu đê la
môt thanh phân quan trong vươt qua han mưc trong qua trinh mua lai môt căn hô gia đinh
đơn.
Technique No. 28 Home Equity Loans
Ky thuât sô 28. Vay vôn nha
Even in tight-money times, there are mortgage finance companies willing to make
second-mortgage loans secured by the equity in a buyer’s home. Often the beginning
investor will get his or her start in this way. We know of a couple in Arizona who
used a $20,000 home equity loan to acquire two single family rental homes and get
their investment ball rolling. They even came out with a modest positive cash flow.
Ngay ca trong nhưng khoang thơi gian kho khăn vê tiên bac, cac công ty tai chinh thê châp
săn sang cho khoan vay thê châp thư hai đươc đam bao băng vôn sơ hưu trong căn nha cua
ngươi mua. Thương nha đâu tư mơi se băt đâu băng cach nay. Chung ta biêt môt căp đôi ơ
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
34 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
Arizona ngươi đa sư dung khoan vay tri gia $20,000 đê mua hai căn hô gia đinh cho thuê
va co đươc đâu tư quay tron cua ho. Thâm chi ho con nhin thây dong tiên măt dương khiêm
tôn.
Technique No. 29 Refinance Boat, Car, Stereo, or Other Personal Property
Ky thuât sô 29. Tai câp vôn tư du thuyên, xe hơi, dan âm thanh, hoăc nhưng tai san ca
nhân khac.
Hard-money lenders are often willing to loan money secured against valuable personal
property. In a counseling session recently, a client was asking how to come up with the
last $2,000 needed to consummate a deal on an excellent condo. He had no family, no
partners to turn to, and no more money in savings that he could use, but he did not want
to pass up the deal. I asked whether he owned a car or truck. He replied that he owned a
new Datsun pickup free and clear. “Why don’t you try to refinance the truck for
$2,000?” I suggested. A light went on, and he headed for the banks to see what could be
done. Not all lenders will welcome him with open arms, but he will eventually find one
who will.
Ngươi cho vay tiên cưng thương săn sang cho vay tiên đươc đam bao băng tai san ca nhân
co gia tri. Trong môt buôi tư vân gân đây, môt khach hang đa đươc hoi vê cach đê đi lên
vơi $2,000 cuôi cung cân thiêt đê hoan thanh môt thoa thuân trên môt căn hô tuyêt vơi.
Anh ta không co gia đinh, không co đôi tac đê chuyên tơi, va không co tiên tiêt kiêm ma
anh ta co thê sư dung, nhưng anh ta đa không muôn vươt qua thoa thuân. Tôi đa hoi măc du
anh ta đa sơ hưu môt ô tô va môt xe tai. Anh ta đa tra lơi răng anh đa sơ hưu môt xe ban tai
Datsun. “ tai sao ban không cô găng tai câp vôn xe tai đê lây $2,000?” tôi đê ghi. Môt tia
hy vong loe lên va anh ta đi đên ngân hang xem co thê lam đươc gi. Không phai tât ca
ngươi cho vay se chao đon anh ta vơi canh tay rông mơ, nhưng anh ta se tim đươc môt
ngươi cân thiêt
Technique No. 30 VA Loans Ky thuât sô 30. Khoan vay VA
For the buyer who qualifies for a Veterans Administration loan, the down payment on a
property is quite manageable – zero! VA loans are also possible even if the qualifying
borrower is buying a duplex or 4-plex with the idea of living in one of the units. Anyone
can assume a VA loan with a minimum of hassle and cost (around $50). That leaves
energy to spare for dealing creatively with the down payment challenge.
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
35 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
Đôi vơi ngươi mua đu điêu kiên cho khoan vay cua cưu chiên binh, thanh toan trên môt tai
san la kha dê quan ly – 0! Khoan vay VA cung co thê nêu ngươi vay đu điêu kiên mua môt
Duplex hoăc bôn plex vơi y tương sông môt trong nhưng đơn vi đo. Bât cư ai cung co thê
gia đinh môt khoan vay VA vơi it răc rôi va chi phi (khoang $50). Điêu đo đê lai năng
lương đê danh cho viêc giai quyêt môt cach sang tao vơi nhưng thach thưc cua viêc thanh
toan trê.
Technique No. 31 FHA Loans
Ky thuât sô 31. Khoan vay FHA
Buyers who want to acquire their own residence for little down will find a loan
guaranteed by the Federal Housing Administration to their liking. Down payments can
be as low as 5%; although the FHA, like the VA, is particular about the quality of home
they will accept FHA loans are always readily assumable with a minimum of hassle and
cost (around $50).
Ngươi mua muôn thâu tom khu cư dân sơ hưu cho ho cho xuông it se thây môt khoan vay
đam bao bơi cuc quan ly nha ơ Liên bang theo sơ thich cua ho. Xuông tiên thanh toan co
thê thâp hơn 5%; măc dâu FHA cung giông như VA, đăc biêt vê chât lương nha ho se châp
nhân khoan vay FHA luôn săn sang châp nhân đươc vơi it răc rôi va chi phi nhât (khoang
$50).
Investors who are sensitive to the modern problems of negative cash flow will keep their
eyes open for properties with assumable FHA and VA loans. Due-on-sale clauses are
never a worry with such loans, and the interest rates are usually somewhat lower.
Nha đâu tư ngươi nhay cam vơi cac vân đê hiên tai cua dong tiên âm se giư măt cua ho mơ
rông cho tai san vơi gia đinh khoan vay FHA va VA. Cac điêu khoan cho vay khi ban
không bao giơ la môt lo lăng vơi cac khoan vay như vây, va lai suât thương thâp hơn môt
chut.
Technique No. 32 The Second Mortgage Crank
Ky thuât sô 32. Cac y tương thê châp thư hai
This technique is one of the foundation stones of creative finance. Named by Robert G.
Allen, the second mortgage crank is a strategy that will work equally well with fussy
sellers as well as “don’t wanters.” The term “crank” is an old exchanger’s term that refers
to the process of generating hard-money funds by originating new loans against a
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
36 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
property. One speaks of “cranking” money out of the property in this way. Here’s how
the technique works.
Ky thuât nay la môt trong nhưng nên tang cua tai chinh sang tao. Đươc đăt tên bơi Robert
G.Allen, y tương thê châp thư hai la môt chiên lươc ma se lam viêc tôt hơn vơi nhưng
ngươi ban ken chon cung như “ không mong muôn”. Thuât ngư “ Crank” la môt thuât ngư
trao đôi cu ma đê câp đên qua trinh tao ra quy tiên cưng bơi môt khoan vay mơi thê châp
băng tai san. Môt ngươi noi vê tiên “ Cranking” ra khoi tai san theo cach nay. Đây la cach
ma no lam viêc.
The buyer looks for properties that are free and clear or have relatively low loan to value
ratios. A new hard-money first (or second) is obtained in order to generate enough
money to satisfy the seller’s needs. The remainder of the seller’s equity is carried back on
terms that are mutually agreeable. None of the cash comes out of the buyer’s pocket.
Naturally, the hard-money lender’s policies and requirements will have to be satisfied. It
may be that the carry back will have to be secured by another property in the buyer’s
portfolio in order that the subject property will have no secondary financing (anathema to
most hard-money lenders who are asked for refinance funds for this type).
Ngươi mua nhin thây nhưng tai san tư do va sach hoăc co khoan vay tương đôi thâp đê
đanh gia ty lê. Môt khoan tiên cưng đâu tiên hoăc thư hai la thu đươc đê tao ra đu tiên đap
ưng nhu câu cua ngươi ban. Phân con lai vôn sơ hưu cua ngươi ban đươc mang trơ lai trong
thơi han co thê thoa thuân lân nhau. Không co khoan tiên nao đi ra tư tui cua ngươi mua.,
vê ban chât, chinh sach va yêu câu cua ngươi cho vay khoan tiên cưng se phai thoa man. Co
thê mang lai se đươc đam bao băng tai san khac trong danh muc đâu tư cua ngươi mua đê
tai san cu thê se không co tai trơ thư câp ( sư thơ ơ vơi hâu hêt ngươi cho vay tiên cưng –
ngươi yêu câu tai câp vôn cho loai nay)
Because of the importance of this technique, let us give you several examples from our files of how
it has been used successfully by investors in the past year or two. A buyer in Chico, California,
acquired four SFH’s for $159,000 by taking the property subject to an existing first mortgage of
$64,000, then putting on a new hard-money second for $55,000 (out of which the down payment
was generated), the balance of the obligation to the seller being carried back in the form of paper
against another investment property. In another situation, an investor in Oklahoma bought two
SFH’s by putting on a new first mortgage (proceeds to the seller) and having the seller carry back
the rest in the form of paper secured by the property. In both cases, the down payment was
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
37 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
“cranked” out of new had-money encumbrances against the property, rather than out of the buyer’s
pocket. There are countless other illustrations for this technique, which becomes all the more
important in periods of lowering interest rates and easier access to bank funds.
Vi sư quan trong cua ky thuât nay, chung tôi se cho ban môt vai vi du tư cac dư liêu cua chung tôi
vê cach cac nha đâu tư sư dung no thanh công trong môt vai năm qua. Môt ngươi mua ơ Chico,
California, đa mua bôn SFH co tri gia $159,000 băng cach lây tai san chu thê mang thê châp môt
khoan đâu tiên hiên co cua $64,000, sau đo đăt trên môt khoan tiên cưng thư hai $55,000 ( đê thanh
toan khoan đa đươc tao ra), sô dư băt buôc cua ngươi ban se đươc trơ lai dươi hinh thưc giây câm
cô bât đông san đâu tư khac. Môt tinh huông khac, môt nha đâu tư ơ Oklahoma mua hai SFH băng
cach đăt môt khoan vay thê châp đâu tiên ( chuyên cho ngươi ban) va co ngươi ban mang trơ lai
phân con lai dươi hinh thưc giây đam bao băng tai san. Trong ca hai trương hơp, thanh toan la đa
đươc giât ra khoi nhưng trơ ngai mơi nhât vê tai san, thay vi ra khoi tui cua ngươi mua. Co vô sô
nhưng minh hoa khac cho vi du nay, điêu nay cang trơ nên quan trong trong thơi ky ha lai suât va dê
dang tiêp cân cac quy ngân hang.
Technique No. 33 Variation of the Crank: Seller Refinance
Ky thuât sô 33. Sư biên đông cua Crank: Tai câp vôn cua ngươi ban
In some instances it might be difficult to persuade conservative lending institutions to
refinance a property or provide secondary financing as part of a “crank” purchase. They
may regard the substitution of collateral on the owner carry back as too complicated. To
them, it might seem as though the owner carry back still looks suspiciously like an
encumbrance against the subject property (even though the mortgage has been moved to
another property).
Trong môt sô trương hơp co thê la kho khăn khi thuyêt phuc cac tô chưc bao thu cho vay
hoăc câp nguôn tai chinh thư hai như phân cua giao dich đa mua giât. Ho co thê coi viêc
thay thê tai san thê châp cho chu sơ hưu mang trơ lai qua phưc tap. Đôi vơi ho, no co ve
như mang chu sơ hưu mang trơ lai cho đên khi thây nghi ngơ giông như môt can trơ đôi vơi
tai san chu thê ( măc du thê châp đa đươc di chuyên đên môt tai san khac)
One variation of the second mortgage crank technique calls for the seller to refinance his
own property and then pass the new loan on to the buyer. No one at the bank is going to
object to his refinancing his own property or putting on a new second mortgage. In this
way the seller’s need for cash can be taken care of, the balance of the equity being carried
back in the form of a second or third mortgage.
Môt biên thê cua ky thuât thê châp “ giât” thư hai kêu goi ngươi ban tai câp vôn cho tai
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
38 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
san cua minh va sau đo chuyên khoan vay mơi cho ngươi mua. Không môt ai ơ ngân hang
phan đôi viêc tai câp vôn tai san cua minh hoăc đăt môt khoan thê châp thư hai. Theo cach
nay nhu câu cua ngươi ban cho tiên măt co thê đươc chăm soc, sô dư vôn trơ lai trong môt
hinh thưc thê châp thư hai hoăc thư ba.
A case we heard of in Tucson recently is a good example of this alternative approach to
the second mortgage crank. The seller agreed to obtain a $12,000 hard-money second to
generate needed capital before the property was passed on to the buyer, who in turn gave
the seller a third mortgage for the remaining equity.
Môt trương hơp chung tôi nghe đươc ơ Tucson hiên tai la môt vi du tôt cua cach tiêp cân
thay thê khoan thê châp giât lân thư hai. Ngươi ban đông y nhân môt khoan $12,000 tiên
cưng đê tao vôn cân thiêt trươc khi tai san đươc chuyên cho ngươi mua, ngươi lân lươt trao
cho ngươi ban cho phân vôn chu sơ hưu con lai.
Technique No. 34 Buy Low, Refinancing High
Ky thuât sô 34. Mua châm, tai câp vôn cao
This is the old “buy low, sell high” strategy transferred from the stock market to creative
real estate. The basic strategy is to locate a property discounted substantially below market
levels and then refinance it with a new hard-money first in order to achieve higher
leverage or generate funds to satisfy the needs of the seller (and buyer as well). This
technique is particularly suited to tight-money times where negative cash flows can be a
deterrent to investing.
Đây la môt chiên lươc cu “ mua châm, ban cao” đa chuyên đôi hinh thưc thi trương chưng
khoan sang bât đông san sang tao. Chiên lươc cơ ban la đê xac đinh vi tri môt tai san đươc
chiêt khâu đang kê dươi mưc đô thi trương va sau đo tai câp vôn vơi môt khoan tiên cưng
đâu tiên trong yêu câu đê đat đươc đon bay cao hơn hoăc quy chung đê đap ưng nhu câu
cua ngươi ban ( va ngươi mua cung như vây). Ky thuât nay đăc biêt phu hơp vơi thơi điêm
kho khăn vê tiên bac nơi ma dong tiên âm co thê la môt răn đe cho đâu tư.
A woman investor from California recently put herself in a position to make $1.5 million
on 180 discounted town homes in Arizona by using the “buy low, refinance high
technique.” A buyer in Pennsylvania was able to pick up $10,000 in instant equity by
refinancing a discounted duplex acquired for nothing down. When he goes to sell the
duplex, he can “sell high” and convert the equity to cash. Still another investor in Tulsa
picked up three duplexes for $165,000. Since they were appraised at nearly $240,000 for
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
39 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
all three, he was able to put on a new first mortgage at a high enough level to generate over
$30,000 cash to buyer at closing. When he goes to sell he can convert the rest of his profit
to cash. And so it goes with “buy low, refinance high” technique.
Môt nha đâu tư nư tư California hiên tai đăt minh vao vi tri đê kiêm 1.5 triêu đô trên 180
giam gia nha phô ơ Arizona băng cach sư dung “ ky thuât mua thâp, tai câp vôn cao”. Môt
ngươi mua ơ Pensylvania đa co thê nhân $10,000 trong vôn chu sơ hưu tưc thi băng cach
tai câp vôn môt duplex chiêt khâu tư đay. Khi anh ta đi ban Duplex, anh ta co thê ban cao
va chuyên đôi vôn chu sơ hưu thanh tiên măt. Con môt nha đâu tư khac ơ Tulsa lưa chon
3Duplex gia tri $165,000. Vi ho đa đươc đanh gia trong khoang $240,000 cho ca ba, anh ta
vân co thê đăt môt khoan thê châp mơi ơ mưc đô cao hơn đê tao ra > $30.000 tiên măt đê
ngươi mua kêt thuc giao dich. Khi anh ta đi ban anh ta co thê chuyên đôi phân con lai lơi
nhuân cua minh đê kiêm tiên. Va no đi kem vơi ky thuât “ mua châm, tai câp vôn cao”
7. UNDERLYING MORTGAGES – Giam Thuê.
The seventh area of flexibility in acquiring property for nothing down is the area of
underlying mortgages. Three vital questions for the analysis phases are: What mortgages
(trust deeds, lien) are there against the property? Who holds them? Would these holders
of underlying mortgages be flexible with their assets? In most cases the mortgages are
banks. For that reason conventional wisdom assumes that there will be no flexibility
whatsoever. Hard-moneylenders, after all are “tightwads” who never yield on the terms
of their loans. Conventional wisdom is usually correct in this, and yet even hard-money
lenders can soften up if it is in their best interests to do so. The unprecedented rise in
interest rates in the last few years has caused some agencies and institutions to develop
flexibilities with their mortgage holdings that can benefit real estate investors.
Vung thư bay cua tinh linh hoat trong viêc mua tai san tư đay la vung giam thuê. Ba câu
hoi quan trong cho cac giai đoan phân tich la: nhưng gi thê châp ( tin thac, thê châp)
đang câm cô bât đông san? Ai giư chung? Liêu nhưng ngươi năm giư cac khoan thê châp
căn ban nay co linh hoat vơi tai san cua ho hay không? Trong hâu hêt cac trương hơp
khoan thê châp la cac ngân hang. Vi ly do đo theo le thông thương se gia đinh răng se
không co sư linh hoat nao. Ngươi cho vay tiên cưng, sau tât ca la “chăt che” ngươi không
bao giơ mang lai cho cac khoan vay cua ho. Theo le thông thương la chinh xac trong
trương hơp nay, va thâm chi ca nhưng ngươi cho vay tiên cưng co thê lam diu đi nêu no
la lơi ich tôt nhât cua ho đê lam như vây. Sư gia tăng chưa tưng thây vê lai suât trong môt
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
40 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
vai năm gân đây đa co ơ môt sô đai ly va cac tô chưc phat triên linh hoat vơi nhưng thê
châp ho năm giư, co thê mang lai lơi ich cho cac nha đâu tư BDS.
With private mortgage holders, the opportunities for creative finance techniques are even
greater. The mortgages may be sellers who have accepted paper back for part of their
equity when they sold the property. Now they are receiving payments over times,
sometimes at interest rates far below the current market. Often such private mortgage
holders realize that their assets are not well invested in relation to current investment
opportunities and yields, so they become open to suggestions from creative buyers who
present more beneficial solutions to the problem.
Vơi nhưng chu nơ thê châp, cơ hôi cho cac ky thuât tai chinh sang tao thâm chi con lơn
hơn. Cac khoan thê châp co thê la ngươi ban đa châp nhân giây tra lai phân vôn cô phân
cua ho khi ho ban tai san. Hiên tai ho đang nhân thanh toan theo thơi gian, đôi khi lai
suât thâp hơn nhiêu so vơi thi trương hiên tai. Thông thương cac chu nơ thê châp tư nhân
như vây nhân thây răng tai san cua ho không đươc đâu tư tôt trong môi quan hê vơi cơ
hôi va lơi tưc đâu tư hiên tai, vi vây ho trơ nên cơi mơ vơi cac đê xuât khac tư ngươi mua
sang tao, ngươi đưa ra giai phap co lơi cho vân đê nay.
This section outlines five techniques from this area of flexibility. Phân nay vach ra năm ky
thuât tư vung linh hoat nay.
Technique No. 35 Use Discounts from Holders of Mortgages
Ky thuât sô 35. Sư Dung Giam gia tư ngươi năm giư cac khoan thê châp
The basic approach to the private holders of underlying financing is this: Mr. Mortgage,
you are receiving monthly payments on this note at a moderate rate of interest, and you
must wait patiently until the note is paid off. Would you not rather have this mortgage
redeemed for cash right away? If the holder of the mortgage is willing to discount his note
for cash, the buyer can look for new financing to put on the property in order to pay off
the existing private mortgage. The strategy is to have enough refinance funds to pay off
the private mortgage and still have sufficient funds to take care of part or all of the down
payment needed to acquire the property in the first place. It might turn out that the private
mortgage holder will be willing to discount only a part in cash (at a discount) and the rest
in new secondary financing above the refinance mortgage, possibly with an improvement
in his interest rate or other terms.
Cach tiêp cân cơ ban đôi vơi cac chu sơ hưu tư nhân tiêm ân la: Mr. Thê châp, ban nhân
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
41 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
thanh toan hang thang trên ghi nơ nay vơi lai suât vưa phai, va ban phai kiên nhân chơ đơi
cho đên khi ghi nơ nay đươc tra hêt. Ban tha không co khoan thê châp nay đê chuôc lai tiên
măt ngay lâp tưc? Nêu chu sơ hưu thê châp săn sang chiêt khâu ghi nơ cho tiên măt, ngươi
mua co thê tim kiêm tai chinh mơi đê đăt trên tai san trong thư tư tra hêt khoan thê châp ca
nhân hiên tai. Chiên lươc la co đu vôn đê quay vong tai chinh tra hêt thê châp riêng va vân
co đu tiên đê chăm soc môt phân hoăc tât ca cac khoan thanh toan cân thiêt đê co đươc tai
san ơ nơi đâu tiên se săn sang chiêt khâu chi môt phân tiên măt ( ơ môt chiêt khâu) va phân
con lai trong tai chinh thư câp trên khoan vay quay vong vôn thư câp, co thê vơi môt sư
cai thiên trong lai suât hoăc cac điêu khoan khac.
There are many variations to this technique, but the basic idea is to redeem the underlying
mortgage at a discount for cash (using borrowed funds), with the balance being applied to
the down payment. For example, a buyer of a rental home in Los Angeles has induced a
seller to take back a single payment second of $11,000 for three years. After the closing,
the buyer approached the seller and offered to buy back the second for $7,000 cash. When
the seller agreed, the buyer borrowed $10,000, paid off the note, and had $3,000 to offset
the small cash down payment he had made to get into the property.
Nhưng biên thê cua ky thuât nay, nhưng y tương cơ ban la mua lai thê châp vơi chiêt khâu
băng tiên măt ( sư dung quy mươn), nhưng sô dư đươc sư dung đê xuông tiên măt. VI du,
môt ngươi mua môt nha cho thuê ơ Los Angeles co bao gôm môt ngươi ban đê lây lai môt
lân thanh toan duy nhât la $11,000 trong ba năm. Sau khi kêt thuc, ngươi mua tiêp cân
ngươi ban va đê nghi mua lai khoan thư hai vơi gia tri tiên măt $7,000. Khi ngươi ban đông
y, ngươi mua mươn $10,000, tra cho ghi nơ, va co $3,000 đê bu đăp cho cac khoan tiên nho
thanh toan ông đa thưc hiên đê sơ hưu bât đông san
Technique No. 36 Moving the Mortgage
Ky thuât sô 36. Di chuyên thê châp
A mortgage consists of two basic documents: one is a note setting forth the terms for
paying back the funds that are borrowed, the other is a security agreement that provides
collateral for the loan in case of default. The security agreement promises, in essence, to
back up the performance of the borrower in repaying the note. If the buyer fails to live up
to his commitments, then the lender is entitled to the collateral (property) pledged as
security for the loan.
Môt thê châp bao gôm hai tai liêu cơ ban: môt la giây ghi nơ đưa ra cac điêu khoan đê hoan
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
42 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
tra lai cac khoan tiên vay, cai con lai la môt hơp đông đam bao cung câp tai san thê châp
cho khoan vay trong trương hơp vơ nơ. Hơp đông đam bao vê cơ ban hưa hen sao lưu
nhưng nghia vu cua ngươi vay trong viêc hoan tra nơ. Nêu ngươi mua không thưc hiên
đươc cac cam kêt cua minh, thi ngươi cho vay se dung nhưng tai san thê châp đê cam kêt
đam bao khoan cho vay
What conventional wisdom fails to grasp is the idea that while the terms of the note are
fixed, there may be dozens of ways to satisfy the security needs of the seller other than
using the subject property itself as collateral. As the procedures of Technique No. 36,
“Moving the Mortgage” will make clear it is always wise in negotiating a real estate
purchase to include a “substitution of collateral” clause in the purchase agreement. Such a
clause allows the buyer to substitute other collateral as security for the note in the future,
subject to the approval to the seller. It is sometimes possible, even after the fact, to induce
a seller or the holder of an underlying mortgage to “move the mortgage” to another
property (substitute other collateral). Frequently sweeteners are needed to get the job done
– an increase in the interest rate or the principal amount, an improvement in the
position of the note (e.g. from, third to second or from second to first), an increase in the
amount or quality of the collateral, etc.).
Theo le thông thương không năm băt đươc y tương trong khi cac điêu khoan ghi nơ la cô
đinh, co hang ta cach đê đap ưng nhu câu bao mât cua ngươi ban khac hơn la sư dung tai
san chu thê như tai san thê châp. Như quy trinh cua ky thuât sô 36, “ Di chuyên thê châp”
se lam cho no ro rang luôn la khôn ngoan trong đam phan mua bât đông san đa bao gôm
môt điêu khoan“ thay thê tai san thê châp” trong hơp đông mua ban. Như môt điêu khoan
cho phep ngươi mua thay thê tai san thê châp khac như bao vê cho ghi nơ trong tương lai,
tuy thuôc vao sư châp thuân cua ngươi ban. Đôi khi co thê, ngay ca trong thưc tê, đê du dô
môt ngươi ban hoăc ngươi năm giư môt khoan thê châp cơ ban đê “ di chuyên thê châp” tơi
môt bât đông san khac ( thay thê tai san thê châp khac). Chât tao ngot thương xuyên la cân
thiêt đê công viêc đươc hoan thanh – môt sư gia tăng vê lai suât hay hay khoan tiên gôc,
môt sư cai tiên trong vi tri cua ghi nơ (VD: tư cai thư ba đên cai thư hai hay tư cai thư hai
đên cai đâu tiên), sư gia tăng cua sô tiên hay chât lương cua tai san thê châp....
Why is it beneficial to move a mortgage? The key is this: if property owned by a buyer can
be “de-financed” (freed of encumbrances, in this case by having the existing mortgages
moved to other properties), then the buyer will be free to put new financing on the
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
43 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
property and “crank” out funds that can be used, for example, as down payments.
Alternately, the de-financed property can be sold to raise capital for the same purposes.
Now here is the twist that boggles conventional wisdom: What if the down payment
funds generated in this way are used to acquire the very property to which the mortgages
we have been talked about are to be moved? Is it possible to arrange for a simultaneous
escrow involving both properties? Certainly!
Tai sao lai co lơi ich khi di chuyên thê châp? Điêu quan trong la: nêu tai san thuôc sơ hưu
cua ngươi mua co thê không đươc hô trơ tai chinh ( giai thoat khoi nhưng trơ ngai, trong
trương hơp nay băng cach cho môt tai san thê châp chuyên sang môt tai san khac), sau đo
ngươi mua se đươc tư do đăt nguôn tai chinh mơi trên tai san va “ mươn tam” cac khoan
tiên co thê sư dung đươc, VD, như nhưng khoan thanh toan. Ngoai ra, tai san không đươc
tai trơ co thê đươc ban đê huy đông vôn cho muc đich tương tư. Hiên tai đây la hinh xoăn
ma nhưng ngươi thông thương đang theo: điêu gi se xay ra nêu cac quy thanh toan băng
tiên măt phat sinh theo cach nay đươc sư dung đê thâu tom đươc bât đông san ma chung tôi
đa noi vê khoan thê châp ma chung tôi đa di chuyên? Co thê săp xêp môt khoan ky quy
đông thơi bao gôm ca hai loai tai san không? Tât nhiên co.
Here’s an example from the community of Olaho, Oregon – An investor acquired a 10-
plex in the following way: using funds he had cranked out of an earlier investment
property. He bought a SFH whose owners were willing to accept security for their carry
back against the 10-plex out investor wanted to acquire. He then traded the de-financed
SFH to the owners of the 10-plex – who in turn put new financing against the SFH to get
capital they needed – Brilliant!
Đây la môt vi du tư công đông Olaho, Oregon – môt nha đâu tư thâu tom môt tô hơp mươi
căn theo cach nay: dung quy anh ta co tư cac khoan đâu tư trươc đo. Anh ta mua môt SFH
ma chu sơ hưu cua ho săn sang châp nhân đam bao cho viêc mang trơ lai thê châp 10 căn
hô cho nha đâu tư muôn thâu tom. Sau đo anh ta giao dich SFH không đươc tai trơ tơi chu
sơ hưu cua 10 căn – ngươi đăt môt tai chinh mơi thê châp SFH đê lây vôn ho cân – thât
tuyêt.
In another transaction in Evergreen, Colorado, the problem was not one of generating
cash for the down payment but rather in assuming a first mortgage without violating
the policy of the lender prohibiting secondary financing on the property. The buyer
simply induced the seller to carry back the difference on a note secured against other
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
44 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
properties. By moving the mortgage off the subject property, the buyer prepared the
way for a future refinance or dare to raise capital for the next big deal.
Trong môt giao dich khac ơ Evergreen, Colorado, vân đê không chi la tiên măt cho
thanh toan ma con hơn thê nưa trong gia đinh môt khoan thê châp đâu tiên ma không
vi pham chinh sach cua ngươi cho vay câm tai chinh thư câp vơi tai san. Ngươi mua
chi đơn gian bao ham ngươi ban mang lai sư khac biêt trên môt ghi nơ đam bao câm
cô tai san khac. Băng cach di chuyên thê châp ra khoi tai san cua chu thê, ngươi mua
đa chuân bi đương cho viêc tai câp vôn trong tương lai hoăc chiên thăng trong viêc
huy đông vôn cho nhưng giao dich lơn tiêp theo
Technique No. 37 Creative Refinance of Underlying Mortgage
Ky thuât sô 37. Tai câp vôn sang tao cua nơ thê châp
In general the only flexible holders of underlying mortgages are private parties. Hard-
money mortgages are for the most part not cooperative when it comes to techniques
discussed in this section. However, there is one aspect of underlying financing where
even the hard-money people are beginning to show flexibility: refinancing. The
unprecedented flight of interest rates in recent years has left financial institutions holding
large portfolios of undesirable low-interest mortgages. With the advent of high yield
money market funds, deposits in savings and loan associations have been withdrawn in
record amounts, making the situation even worse. The result is that the lenders are
desperate to rid their holdings of the older, low interest loans made yesteryear. A
symptom of the malaise is the aggressiveness of many banks in upholding the due-on-
sale provisions of conventional loans made during the last decade, they want those loans
paid off or assumed at higher interest rates.
Nhin chung chu sơ hưu linh hoat duy nhât cua cac khoan thê châp căn ban la cac bên tư
nhân. Thê châp tiên cưng phân lơn la không co sư phôi hơp khi no đên đê thao luân ky
thuât trong phân nay. Măc du, đây la môt khia canh cua tai chinh tiêm ân ngay ca vơi
nhưng ngươi cho vay tiên cung băt đâu cho thây sư linh hoat: tai câp vôn. Cu nhay vot
không thê co vê ty lê lai suât trong môt vai năm gân đây đa đê lai cho cac tô chưc tai
chinh năm giư danh muc đâu tư lơn cua thê châp lai suât lơn bât lơi. Vơi sư ra đơi cua
cac quy thi trương lai suât cao, tiên gưi tiêt kiêm va hiêp hôi cho vay đa đươc thu hôi vơi
sô vôn ky luc, lam cho tinh huông trơ nên tôi tê hơn. Kêt qua la nhưng ngươi cho vay
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
45 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
đang tuyêt vong đê xoa bo sư năm giư cua ho vơi ngươi cao tuôi. Cac khoan vay lai suât
thâp đa qua. Môt triêu chưng cua sư kho chiu la sư tich cưc cua nhiêu ngân hang trong
viêc duy tri cac khoan dư phong cua cac khoan vay thông thương đươc thưc hiên trong
suôt thâp ky qua.
The current situation will bring about a softening of hard-money hearts in the interests of
institutional solvency. One major example of this has already become policy. The Federal
National Mortgage Association, which holds a vast portfolio of home mortgages acquired
from lenders around the country is offering to refinance their own mortgages at rates
below the market for both owner-occupied as well as investment situations. Since they
will go as high as 90% for owner-occupants and 80% for investors, the program offers
interesting possibilities for the creative buyer. FNMA calculates the new interest rate on
eh refinanced loan by averaging the yield on the old amount with the yield on the added
amount according to an internal formula. The combination is always lower than the
market rate. Although FNMA guidelines must be met, buyers should consider taking
advantage of the opportunities the refinance program offers to raise funds.
Tinh huông hiên nay se lam mêm đi trong tâm tiên cho vay trong lơi ich kha năng thanh
toan cua tô chưc. Môt vi du điên hinh vê điêu nay đa trơ thanh chinh sach. Hiêp hôi thê
châp liên bang quôc gia, giư môt danh muc đâu tư rông lơn cua cac khoan thê châp nha đa
thâu tom đươc tư ngươi cho thuê quanh đât nươc đang đê nghi tai câp vôn thê châp cua
minh ơ mưc gia thâp hơn thi trương cho ca hai chu sơ hưu chiêm đong cung như cac tinh
huông đâu tư. Vi chung se tăng cao 90% cho ngươi chu sơ hưu va 80% cho nha đâu tư,
chương trinh cung câp cac kha năng thu vi cho ngươi mua sang tao. FNMA đa tinh toan lai
suât mơi cho vay tai câp vôn băng cach tinh trung binh lơi tưc trên sô tiên cu vơi vôn trên
sô tiên bô sung theo môt công thưc nôi bô. Sư kêt hơp luôn thâp hơn gia tri thi trương. Măc
du cac nguyên tăc FNMA phai đươc đap ưng, ngươi mua nên xem xet tân dung cac cơ hôi
ma chương trinh tai câp vôn đê nghi vôn huy đông.
The Fannie Mae program is not the only “creative refinance” opportunity available.
Many primary lending institutions around the country are devising innovative ways to
divest themselves of unprofitable low-interest loans in ways that might be beneficial to
investors. Investors should explore opportunities for working creative deals with
lenders in their own areas. The next period of time will be marked with increased
hard-money flexibilities that could lead to win/win deals for everyone involved.
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
46 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
Chương trinh Fannie Mae không phai la cơ hôi duy nhât “ quay vong vôn sang tao” săn co.
Nhiêu tô chưc cho vay chinh thông trên toan quôc đang đăt ra cac khoan vay sang tao đê tư
loai minh khoi cac khoan vay lai suât thâp không co lơi theo nhưng cach ma co thê co lơi
cho nha đâu tư. Nha đâu tư nên tim hiêu cơ hôi đê lam viêc vơi cac chu nơ sang tao trong
khu vưc cua ho. Khoang thơi gian tiêp theo se đươc đanh dâu vơi sư gia tăng kha năng tiên
măt linh hoat co thê dân đên giao dich win-win cho tât ca moi ngươi tham gia
Of special interest also are the R.E.O.’s – “Real Estate Owned” properties that the
lending institutions have had to take back through foreclosure and now want to get rid of
Foreclosure activity increases during tight-money times, and investors should cultivate
relationships with lenders who might be very anxious to sell R.E.O.’s to them on soft
terms.
Lơi suât đăc biêt cung la cua R>E>O – tai san “ sơ hưu bât đông san” ma cac tô chưc cho
vay đa phai lây lai thông qua viêc tich thu nha va hiên tai đang muôn thoat khoi hoat đông
tăng thuê cua Foreclosure trong thơi ky kho khăn vê tiên bac, va nha đâu tư nên trau dôi cac
môi quan hê vơi nhưng ngươi cho vay co thê lo lăng khi ban R>E>O cho ho vê nhưng điêu
khoan mêm.
Recently in Freemont, California, one buyer used the program to generate $15,000 toward
the down payment on a condo. The existing FNMA first at $41,000 was refinanced at
$56,000, with the excess proceeds going to the seller. The new interest rate was 12.25%,
far below market levels at the time.
Hiên tai ơ Freemont, California, môt ngươi mua sư dung chương trinh tao ra $15,000 đôi
vơi khoan thanh toan cân xuông tiên trên môt căn hô. hiên tai FNMA ban đâu ơ mưc
$41,000 la tai quay vong vôn ơ $56,000, vơi sô tiên vươt qua se đên ngươi ban. Ty lê lai
suât mơi la 12.25%, thâp hơn nhiêu so vơi thi trương vao thơi điêm đo.
Technique No. 38 Pulling Cash Out of Buildings You Own But Don’t Want To Sell
Ky thuât sô 38. Keo tiên măt ra khoi toa nha ban sơ hưu nhưng không muôn ban
Many variations in the basic approach of dealing creatively with holders of underlying
mortgages are possible. Here is one other example of how a creative investor might pull
investment funds out of a property without actually selling it. Let’s suppose that a private
party holds a mortgage against a property our investor wants to keep. He needs to raise
investment capital but a refinance of the property would not net a large amount of cash
because most of the proceeds, let’s suppose, would go to pay off the existing private
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
47 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
mortgage. What can he do? Perhaps the private mortgage would agree to share the
proceeds of the new loan with the investor and take back the balance in the form of a new
second mortgage against the property. The investor may have to sweeten the deal (perhaps
in the form of a higher interest rate, higher monthly payments, or a shorter pay
out period), but at least he gets to keep his property and achieve his goal of raising
capital.
Co nhiêu biên thê khac nhau trong tiêp cân cơ ban cua giao dich sang tao vơi chu sơ hưu
thê châp cơ ban la hoan toan co thê. Đây la môt vi du khac vê cach môt nha đâu tư sang tao
co thê keo khoan đâu tư khoi bât đông san nhưng không thưc sư muôn ban no. Gia sư môt
tô chưc tư nhân đang giư môt khoan thê châp môt tai san ma nha đâu tư muôn giư lai. Anh
ta cân huy đông quy đâu tư nhưng tai câp vôn cua môt bât đông san co thê không kiêm
đươc môt khoan tiên lơn vi hâu hêt sô tiên thu đươc, gia sư, se tra hêt khoan thê châp ca
nhân hiên tai. Anh ta co thê lam điêu gi? Co le thê châp tư nhân se đông y chia se sô tiên
thu đươc tư khoan vay mơi vơi nha đâu tư va mang lai sô dư trong hinh thưc thê châp thư
hai mơi đôi vơi tai san. Nha đâu tư co thê lam mêm giao dich ( co le dươi hinh thưc lai suât
cao hơn, thanh toan hang thang cao hơn, hoăc tra ky han ngăn hơn), nhưng it nhât ông vân
giư đươc tai san cua minh va đat đươc muc tiêu tăng vôn
Technique No. 39 Making A Partner of the Holder of an Underlying Mortgage
Ky thuât sô 39. La môt công sư cua ngươi năm giư thê châp
What other ways are there to induce a private mortgage-holder to cooperate in creative
arrangements such as moving the mortgage? One could offer to give the party one half
interest in the property if he would release his mortgage so that a refinance could take
place. Out of the refinance would come the funds to buy the property from its’ owner.
Co nhưng cach nao khac đê ru môt chu thê châp tư nhân cung hơp tac trong cac dan xêp
sang tao như di chuyên thê châp? Ngươi ta co thê đê nghi cung câp cho đôi tac môt nưa lơi
nhuân cua bât đông san nêu anh ta phong thich thê châp cua anh ây đê tai câp vôn co thê
diên ra. Ngoai viêc tai câp vôn se co cac quy đê mua BDS tư chu sơ hưu cua no.
Short of an equity position, one might offer the holder of an underlying mortgage a higher
interest rate in exchange for certain concessions that would facilitate the purchase. In a
recent Santa Fe, New Mexico, transaction, on buyer came up against a non- assumable
private mortgage on the property he wanted to buy. By giving the holder a three-point
interest increase, he eliminated the hurdle and bought the property. In effect – the holder
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
48 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
became an investment partner who said, “Help me make more money and I will see to it
that you get the property.” The variations are endless.
Môt nguôn vôn ngăn han, ngươi ta co thê đê nghi ngươi năm giư thê châp môt lai suât cao
hơn trong trao đôi cho môt sô nhương bô nhât đinh ma se tao điêu kiên cho viêc mua. Hiên
tai trong môt giao dich ơ Santa Fe, New Mexico, môt ngươi mua đa câm cô môt khoan thê
châp ca nhân không thê châp nhân đươc trên tai san anh ta muôn ban. Băng cach cung câp
cho chu sơ hưu tăng lai suât lên 3. Anh ta đa loai bo đươc trơ ngai va mua tai san. Trong
hiêu qua, chu sơ hưu đa trơ thanh môt đôi tac đâu tư – ngươi noi “ giup tôi lam ra nhiêu tiên
hơn va tôi se xem xet no đê anh co đươc tai san”. Cac biên thê la vô tân.
8. INVESTORS nha đâu tư
In the eighth area of creative financing flexibility. We turn to investors for help with down
payments. Our interest is in a particular kind of investor – the kind specializing in buying
and selling second trust notes. When a note is created, it tends to have a life of its own. It
can move from master to master as it continues to generate monthly payments in
accordance with the terms its originators gave to it. The person to who it is first given –
as for example in a real estate transaction where the seller carries back paper in his equity–
can turn around and sell it in the marketplace for cash. In order to convert it to cash, he
will have to sell it at a discount, anywhere from, say, twenty to fifty percent, depending on
the nature of the note, how seasoned it might be, its collateral, etc. But the seller is willing
to do this for the privilege of having at least a major part of the face value of the note in
the form of immediate cash.
Trong vung thư tam cua sang tao tai chinh linh hoat. Chung tôi quay sang cac nha đâu tư đê
đươc trơ giup xuông tiên thanh toan. Lai suât cua chung tôi la năm trong môt nha đâu tư cu
thê – ngươi co chuyên môn đăc biêt trong mua va ban ghi nơ tin thac lân thư hai. Khi môt
ghi chu đươc tao ra, no co xu hương co cuôc sông riêng cua minh. No co thê di chuyên tư
chu nay đên chu khac vi no tiêp tuc tao ra cac thanh toan hang thang vơi cac điêu khoan ma
ngươi khơi tao đa trao cho no. Đo la môt ca nhân đâu tiên đưa ra, vi du trong môt giao dich
bât đông san nơi ngươi ban mang lai giây trong vôn sơ hưu cua minh – co thê quay lai va
ban no trên thi trương đê lây tiên măt. Đê chuyên đôi no thanh tiên măt, anh ta se ban no
trên thi trương vơi cac chiêt khâu trong bât kê khoang nao tư 20-50%, phu thuôc vao ban
chât cua ghi nơ, cach lam không co thê cho tai san thê châp. Nhưng ngươi ban săn sang lam
điêu nay vi cac đăc quyên co it nhât môt phân gia tri ghi nơ trong hinh thưc tiên măt ngay
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
49 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
lâp tưc.
It is marketability of the note, as well as the difference between its face value and its cash
value, that makes it interesting to real estate buyers. There are two major possibilities to
keep in mind. If a buyer can acquire second trust notes in the marketplace at a discount,
and then use them at face value as down payments on real estate, he has effectively
picked up the difference between the discounted value (cash value) and the face value.
That difference has now been converted to equity in the property he has purchased and
since the note traded into the subject property is secured by another piece of property
altogether, he can “crank” funds out of his newly acquired real estate to take care of
buying the note in the first place. It is a remarkable chain of events that can yield
handsome rewards. The other major role for the second trust notes in creative real estate
is generating cash for the seller who needs more money down than the buyer can provide.
The following technique illustrates the approach: trên thi trương ghi nơ, cung như nhưng
khac biêt giưa mênh gia va gia tri tiên măt cua no, điêu đo tao nên lai suât cua ngươi mua
bât đông san. Đo la hai kha năng chinh đê giư no trong tâm tri. Nêu môt ngươi mua co
thê thâu tom ghi nơ tin thac thư hai trên thi trương ơ thơi điêm chiêt khâu, va sau đo co
thê dung chung ơ mênh gia cung như thanh toan trên bât đông san, anh ta đa nhân đươc
hiêu qua sư khac biêt giưa gia tri chiêt khâu ( gia tri tiên măt) va mênh gia. Khac biêt đo
hiên tai co thê chuyên thanh vôn trong bât đông san anh ta đa mua va ghi nơ thương mai
trong tai san chinh đươc bao vê môt manh khac cua bât đông san cung no, anh ta co thê
“mươn tam” quy ngoai cua môt giao dich bât đông san mơi đê chăm soc cho mua ghi nơ
nơi đâu tiên. đo la môt chuôi ghi nơ đang chu y co thê mang lai phân thương sang lan.
Trong vai tro chinh khac cho ghi nơ tin thac thư hai trong bât đông san sang tao đang tao
ra tiên măt cho ngươi ban ngươi co thê xuông nhiêu tiên măt hơn ngươi mua co thê cung
câp. Theo cac ky thuât sau đây minh hoa cach tiêp cân
Technique No. 40 Selling of Second Trust Notes
Ky thuât sô 40. Ban ghi nơ tin thac sô hai
If a buyer cannot supply the seller with a large enough cash down payment, he can give
the seller a note – fully secured by the property – with a face value just large enough to
yield the required cash proceeds when sold to an investor in the marketplace. Of course,
the buyer has to make payments on the note according to the terms agreed upon, no
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
50 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
matter who holds the note. Alternately, the buyer can give the seller a note secured by
another property in the buyer’s portfolio. The same process of selling the note at a
discount can be used to generate the cash needed by the seller. By moving the mortgage,
however, the buyer has the advantage of fully leveraging other assets that may have
already been encumbered beyond the threshold tolerated by commercial lenders. He also
can now “crank” funds out of the newly acquired property more readily since it is left
with less secondary financing or none at all.
Nêu môt ngươi mua không thê cung câp đu cho ngươi ban trong lân thanh toan tiên măt đu
lơn, anh ta co thê trao cho ngươi ban môt giây ghi nơ – co đam bao băng tai san – vơi gia tri
đu lơn đê co đươc tiên măt băt buôc khi ban cho môt nha đâu tư trên thi trương. măc nhiên,
ngươi mua phai thưc hiên thanh toan trên ghi nơ theo cac điêu khoan đa đươc châp thuân,
bât kê ai giư giây ghi nơ. Ngoai ra, ngươi mua co thê trao cho ngươi ban môt giây ghi nơ
tai thơi điêm môt chiêt khâu co thê dung đươc đê tao ra tiên măt cân thiêt cho ngươi ban.
Khi di chuyên thê châp, măc du ngươi ban co lơi thê la tân dung tôi đa cac tai san khac co
thê vươt qua ngương châp nhân cua cac nha cho vay thương mai khac. Anh ta cung co thê
“mươn tam” cac quy tư bên ngoai cua tai san mơi thâu tom đươc môt cach dê dang hơn vi
no năm ngoai nhưng tai chinh thư câp hoăc không co gi ca.
Here’s how it worked recently in a Phoenix transaction: The buyer of a $65,000 SFH
gave the seller two notes for his equity, one of which was sold by the seller at a discount
to raise the needed down payment cash. The other note remained as a third with a single-
payment balloon after three years.
Đo la cach no lam viêc trong môt giao dich ơ Phoenix: Môt ngươi mua SFH tri gia
$65,000 trao cho ngươi ban hai ghi nơ băng vôn cua anh ta, môt cai đa đươc ban tai môt
chiêt khâu đê nâng tiên măt thanh toan cân thiêt. Giây ghi nơ con lai vân giư vi tri thư ba
như vơi môt khoan thanh toan bong bong đơn sau ba năm
9. PARTNERS đôi tac
The ninth area of flexibility in creative finances is the use of partners for those who
rationalize their investment inactivity on the basis of having no money, no credit, no
financial statement, no equity, etc., Robert Allen has the following response: “If you
don’t have it, someone else does.” The strategy is to make that someone your partner if
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
51 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
you cannot bring the deal off any other legitimate way. Assuming that the buyer has
exhausted all other areas of flexibility, there are many quid pro quo arrangements he
might use involve a partner. Five of them are covered in this section.
Vung linh hoat thư chin trong sang tao tai chinh la sư dung nhưng đôi tac cho nhưng ngươi
muôn hơp ly hoa thiêu tiên đâu tư, không co tin dung, không co bao cao tai chinh, không co
vôn,... Robert Allen đa co câu tra lơi sau: “ nêu ban không co tiên, ngươi khac không co
thơi gian đê lam”. Chiên lươc la lam cho ngươi đo trơ thanh đôi tac cua ban nêu ban không
thê mang đên môt thoa thuân hơp phap bât ky theo cach nao khac. Gia đinh ngươi mua đo
đa thoat ra tât ca cac vung linh hoat khac, co rât nhiêu điêu kiên trao đôi đươc săp đăt đê
anh ta co thê sư dung bao gôm môt đôi tac
Technique No. 41 Borrow Partner’s Financial Statement -
Ky thuât sô 41. Mươn bao cao tai chinh cua đôi tac
Many investors without strong financial statements feel they must approach sellers with
fear and trembling. Not necessarily. If the deal requires partnership support in this area,
a successful investor will add to his team the strength he needs and go into the
marketplace with confidence.
Nhiêu nha đâu tư không co bao cao tai chinh đu manh ho phai tiêp cân ngươi ban vơi
nhưng run rây sơ hai. Không cân thiêt. Nêu thoa thuân yêu câu đôi tac hô trơ trong linh
vưc nay, môt nha đâu tư thanh công se thêm vao nhom cua anh ta sưc manh cân thiêt đê
đi vao thi trương vơi sư tư tin.
For example, a creative buyer in Albuquerque induced a seller to discount an 11-plex by
over 20% and the carry most of his equity on a wrap, largely on the strength of his
partners’ financial statements. Both of the buyer’s partners happened to be millionaires,
not bad company to keep when facing an experienced seller.
Vi du, môt ngươi mua sang tao ơ Albuquerque đa can thiêt đê ngươi ban giam gia tô
hơp tô hơp 11 căn hô vơi mưc chiêt khâu 20% va mang hâu hêt vôn cua anh ây trong
môt goi, phân lơn dưa trên bao cao tai chinh manh me cua cac đôi tac. Ca hai đôi tac cua
ngươi mua đa trơ thanh triêu phu, không tôi cho công ty đê giư khi đôi măt vơi ngươi
mua co kinh nghiêm.
Technique No. 42 Borrow Partner’s Money for Down Payment
Ky thuât sô 42. Mươn tiên cua đôi tac đê thanh toan
Frequently an investment partner can be persuaded to loan the buyer all or part of a down
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
52 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
payment. The loan may or may not be secured by a trust deed on the property. In any case,
the buyer who is just short on funds for the down payment is probably better off to avoid
giving the partner an equity position in the property unless absolutely necessary. Equity
sharing partnerships are costly when calculating over the entire life of the investment.
Thông thương môt đôi tac đâu tư co thê thuyêt phuc cho vay nơ đê ngươi mua thanh toan
môt phân hoăc toan bô. Khoan vay co thê hoăc không đươc đam bao bơi tin thac uy quyên
trên môt bât đông san. Trong bât ky trương hơp nao, ngươi mua chi la ngươi thiêu vôn ngăn
han đê thanh toan co le la tôt hơn đê tranh trao cho đôi tac môt vi tri vôn trong bât đông san
cua minh trư khi no hoan toan cân thiêt. Hơp tac chia se cô phân la tôn kem khi tinh toan
toan bô thơi gian đâu tư.
Two case studies in this section show how investment partnerships can contribute to the
success of real estate purchases. In one St. Charles, Missouri, transaction, an equity-
sharing partner on a 4-plex deal was able to raise $5,000 of his contribution by borrowing
it from his mother. The buyer of a 6-plex in Seattle did a similar thing. His mother came
up with $10,000 as an investment to help him buy the property. (It was not just a case of
maternal support – the women were shrewd investors who received a good return on their
money.)
Hai trương hơp nghiên cưu trong phân nay chi ra cach hơp tac đâu tư co thê đong gop sư
thanh công cho viêc mua bât đông san. Trong môt giao dich ơ St. Charles Missouri, môt
thoa thuân vôn chia se đôi tac trên bôn căn hô cua 6 căn ơ Seattle đa lam môt điêu tương
tư. Me cua anh ta đa đong gop $10,000 như môt nha đâu tư đê giup anh ta mua bât đông
san ( no không chi la trương hơp hô trơ cua me – nhưng ngươi phu nư la nha đâu tư thông
minh khi nhân đươc lơi nhuân cao tư tiên cua ho )
Technique No. 43 Borrow Partners Money for Down Payment Until Your Money
Comes
Ky thuât sô 43, mươn tiên cua đôi tac đê thanh toan cho đên khi tiên cua ban vê
In this variation, the partner does not have to leave his cash investment tied up in the
property in exchange for an equity position: he gets it all back plus interest as soon as the
buyer can put together the case. The partner puts his money to good use and still comes out
with part interest in the property.
Trong biên thê nay, môt đôi tac không phai đê lai khoan đâu tư tiên măt cua minh găn liên
vơi tai san đê đôi lây vi tri cô phân: ông ta đa nhân tât ca trơ lai công vơi lai suât ngay khi
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
53 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
ngươi mua co thê đăt cac trương hơp cung nhau. Đôi tac đăt tiên cua anh ây đê đươc sư
dung tôt va vân liên quan đên môt phân trong bât đông san
Technique No. 44 You’re Cash Flow/My Equity Or Some Combination
Ky thuât sô 44. Ban la dong tiên măt/ vôn cua tôi hoăc môt sư kêt hơp
Often the partner provides something other than cash to make the deal fall together.
There are many illustrations of this technique. For example, a partner in a SFH
transaction in Southern Florida recently provided property to which a created second
mortgage was moved. In another Florida case involving a large motel a partner was
brought into the deal because he had some stock that was used as collateral in order to
borrow $20,000 essential to the deal. Like Bob says: “If you don’t have it, someone else
does.”
Thương thi đôi tac cung câp môt thư khac hơn la tiên măt đê lam cho thoa thuân xuông
cung nhau. Co rât nhiêu minh hoa cua ky thuât nay. Vi du, môt đôi tac trong môt giao dich
SFH ơ phia nam Florida hiên tai cung câp bât đông san đa đươc tao ra bơi sư di chuyên cua
môt thê châp thư hai. Môt trương hơp khac ơ Florida liên quan đên môt nha nghi lơn ma
đôi tac đa đươc đưa vao trong thoa thuân bơi vi anh ta co môt sô cô phiêu ma đa đươc sư
dung như thê châp đê mươn $20,000 đê giao dich. Như Bob noi: “ nêu ban không co no,
môt ai đo cung se lam”
Technique No. 45 You Put Up the Cash; I Put Up the Time and Expertise
Ky thuât sô 45. Ban đăt tiên măt, tôi đăt thơi gian va chuyên môn
This is the most common partnership arrangement: In exchange for cash needed at the
front end, and sometimes cash to offset negative cash flows and balloons, the partner
receives an equity position in the property.
Đây la hinh thưc hơp tac phô biên nhât: đê đôi lây tiên măt cân thiêt ơ phân đâu, va thi
thoang tiên măt đê bu đăt dong tiên âm va bong bong, đôi tac nhân môt phân vôn trong bât
đông san.
In a case from our Atlanta file, for example, a beginning investor with only $100 rent
money in his pocket was able to close his first deal using $2,000 from a partner. In a
recent San Diego case, a father and son team located a partner with the $7,000 needed to
get into a condo. Somewhat bigger stakes were played for in a Los Angeles transaction
completed by one of our colleagues in the recent past: the buyer lined up several partners
to provide the cash needed ($148,000) to close on a 72-unit property. Regardless of the
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
54 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
amount invested by partners, the principles are always the same.
Trong môt trương hơp đên tư dư liêu Atlanta cua chung tôi, VD: môt nha đâu tư mơi băt
đâu vơi $100 tiên thuê trong tui cua anh ây đa co thê kêt thuc giao dich đâu tiên cua anh
ây băng cach sư dung $2,000 tư đôi tac. Trong môt trương hơp hiên tai ơ Diego, môt
nhom bô va con trai đa đăt môt đôi tac vơi $7,000 cân thiêt đê sơ hưu môt căn hô. Môt
phân vôn lơn hơn đa đươc sư dung đê hoan thanh môt giao dich ơ LosAngeles bơi môt
ngươi đông nghiêp cua chung tôi trong thơi gian qua: ngươi mua đa xêp hang môt sô đôi
tac đê cung câp tiên măt cân thiêt ($148,000) đê kêt thuc giao dich 72 đơn vi BDS. Bât kê
sô tiên do cac đôi tac đâu tư, nguyên tăc la luôn như nhau.
10. OPTIONS lư a chon
This final section treats a group of special creative finance techniques that permit a buyer
to gain control of significant amounts of real estate with little down, even though
ownership may be many months or years away – if ever. The principle is simple: the
person buying the option gives the seller a sum of money in exchange for the right to buy
the property at a given price within a defined period of time. The buyer then benefits by
locking in the price and gaining control of the property without a large investment. The
seller also benefits by retaining the tax advantages of ownership while locking in the sale
at an acceptable price or picking up the option money in the event the buyer decides to
back out. The Nothing Down System includes five variations of the option.
Trong phân cuôi nay xư ly môt nhom ky thuât tai chinh sang tao đăc biêt ma cho phep
môt ngươi mua đê đat đươc môt lương bât đông san đang kê vơi rât it tiên xuông, măc du
quyên sơ hưu co thê keo dai nhiêu thang hoăc nhiêu năm – nêu đa tưng. Nguyên tăc rât
đơn gian: ngươi đang mua trao cho ngươi ban môt sô lưa chon tông sô tiên trong giao
dich cho quyên mua bât đông san ơ môt mưc gia nhât đinh trong môt khoang thơi gian
xac đinh. Ngươi mua sau đo co lơi ich trong gia va gianh quyên kiêm soat bât đông san
ma không phai bo môt khoan đâu tư lơn. Ngươi ban cung co lơi ich băng cach duy tri lơi
thê thuê vê quyên sơ hưu trong khi khoa trong gia ơ môt mưc đa đươc châp nhân hoăc
lây môt lưa chon tiên trong dư kiên ngươi mua quyêt đinh đê trơ lai. Hê thông đay bao
ham 5 biên thê lưa chon.
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
55 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
Technique No. 46 The Rolling Option
Ky thuât sô 46. Con lăn tuy chon
In this approach, a large tract of land is optioned piecemeal by the buyer. Rather than
taking control of the whole package at once, which would be very expensive, the buyer
purchases a segment for development or resale while at the same time buying an option
on the next segment. The option can then be rolled from segment to segment until the
whole package is developed the option dropped.
Trong tiêp cân nay, môt vung đât rông lơn đươc ngươi mua lưa chon. Thay vi kiêm soat
toan bô goi cung môt luc , no se rât đăt đo, ngươi mua thâu tom môt phân khuc đê phat
triên hoăc ban lai đông thơi xuông tiên mua môt phân khuc kê tiêp. Lưa chon co thê sau đo
lăn tư phân khuc nay tơi phân khuc khac cho đên khi co ca goi đươc phat triên lưa chon đa
bo.
Technique No. 47 Equity for Options
Ky thuât sô 47. Vôn sơ hưu lưa chon
Other assets besides cash can be used as an option payment. Personal property (cars,
trucks, equipment, collectibles), equity resources, and even services can work just as
well.
Cac tai san khac ngoai tiên măt co thê đươc sư dung như môt lưa chon thanh toan. Tai san
ca nhân ( xe hơi, xe tai, trang thiêt bi, đô sưu tâm), nguôn vôn va thâm chi nhưng dich vu
co thê lam viêc tôt
Technique No. 48 Sale Option Back
Ky thuât sô 48. Ban lưa chon trơ lai
What if a property owner needs to sell a piece of property now in order to raise capital but
wishes he could eventually have it back to take advantage of predicted appreciation and
future growth? What can be done for him? The Sale Option Back technique is cut to
order: the seller disposes of his property at a moderate discount but with the option to buy
it back within a specific time frame at a price fixed now. Whether or not the option is
exercised, the buyer wins: and the seller has the choice of getting his property back if
future conditions develop as planned.
Điêu gi xay ra nêu môt chu sơ hưu bât đông san cân ban môt mang đât ngay bây giơ đê
huy đông vôn nhưng mong muôn cuôi cung cua anh ta co thê mang no trơ lai đê tân dung
lơi thê dư đoan tăng gia va nhưng tăng trương trong tương lai? Nhưng gi co thê đươc thưc
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
56 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
hiên cho anh ta? Ky thuât ban lưa chon trơ lai la căt theo thư tư: ngươi ban điêu chinh tai
san cua anh ta ơ mưc chiêt khâu vưa phai nhưng vơi môt lưa chon đê ngươi mua no trơ lai
trong môt khung thơi gian đăc biêt ơ môt gia đươc ân đinh săn. Măc du co thưc hiên hay
không, ngươi mua chiên thăng: va ngươi ban co lưa chon nhân lai tai san cua minh nêu
cac điêu kiên trong tương lai phat triên theo kê hoach
Technique No. 49 The Earnest Money Option
Ky thuât sô 49. Lưa chon kiêm tiên nhiêu nhât
Every Earnest Money Agreement is an option. For a short period of time, the potential
buyer has control of the disposition of the property. If he fails to follow through as
agreed, he loses the earnest money (option payment) as liquidated damages. Meanwhile,
if he has executed the offer to purchase in his own name with the additional phrase
And/Or Assigns, he can choose to sell his interest in the property to whomever he will. If
he has stuck a good bargain, it is possible the assignment of the earnest money rights to
some other investor could be very profitable.
Môi thoa thuân tiên tư chi la môt lưa chon. Cho môt giai đoan ngăn, ngươi mua tiêm năng
co quyên kiêm soat viêc bô tri tai san. Nêu anh ta không tuân theo như đa thoa thuân, anh
ta mât nhiêu tiên nhât (lưa chon thanh toan) như thanh ly thiêt hai. Trong khi đo, nêu anh
ta thưc hiên đê nghi mua băng tên riêng cua minh vơi nhưng xac nhân bô sung, anh ta co
thê chon đê ban lơi nhuân cua anh ta trong bât đông san cho bât cư ai anh ta muôn. Nêu
anh ta co cô phiêu như môt mon hơi, no co thê xac minh kha năng kiêm đươc nhiêu tiên
đê môt vai nha đâu tư khac co lơi
Technique No. 50 Lease With An Option To Purchase
Ky thuât sô 50 . Cho thuê vơi môt lưa chon mua
This is the most common form of the option. Buyers who don’t have enough cash for a
down payment or who wish to build up a portfolio of properties using this technique can
use their available funds as option money and then maneuver for purchase later on.
Meanwhile, if monthly payments have been carefully structured, the buyer (option
holder) might be able to pick up a little extra cash on sublease payments.
Đây la môt hinh thưc lưa chon phô biên nhât. Ngươi mua không đu tiên măt đê thanh toan
trươc hoăc nhưng ngươi muôn xây dưng môt danh muc tai san sư dung ky thuât nay co thê
sư dung cac quy săn co cua ho như lưa chon tiên va sau đo cơ đông đê mua sau nay. Trong
Thaonguyenland.vn & Bee Book Store – Hotline: 0971285213
57 | Đươc dich thuât bơi Thaoguyenland.vn va phat hanh bơi Bee Book Store. Vui long ghi chu nguôn gôc khi sư dung.
khi đo, nêu tiên tra hang thang co câu truc chăt che, ngươi mua ( ngươi giư lưa chon) co thê
nhân thêm môt khoan tiên măt cho cac thanh toan cho thuê lai
There are numerous examples of this technique, which is used frequently by investors. For
example, the buyer of a 14-plex in Bremerton, Washington, initiated his program recently
with a six-month lease option. The reason? He did not yet have the down payment funds,
and besides, the seller needed to hold the property a little longer to qualify for long-term
capital gains. In a Nashville, Tennessee, purchase, a homebuyer we know picked up an
estate property for $1,000 on a six-month lease option. The breathing room permitted him
to get together the down payment needed for closing. And so it goes.
Đây la môt sô vi du vê ky thuât nay, no thương đươc sư dung bơi cac nha đâu tư. VD:
ngươi mua tô hơp 14- căn hô ơ Bremerton, Washington, đa băt đâu chương trinh cua minh
gân đây vơi môt lưa chon cho thuê lai trong sau thang. Ly do? Anh ta không co đu quy đê
thanh toan, va bên canh đo, ngươi ban cân năm giư tai san lâu hơn nưa đê đu điêu kiên đê
co lơi nhuân vôn dai han. Trong môt giao dich ơ Nashville, Tennessee, môt ngươi mua nha
chung tôi biêt đa lươm môt bât đông san vơi gia $1,000 trong sau thang cho thuê. Phong
chơ cho phep anh ta xuông tiên đê thanh toan cân thiêt kêt thuc giao dich. Va tiêp tuc đi.
The important thing to remember in applying these techniques to advance your own real
estate portfolio is that not all of them are essential to your success. Find the approach that
suits your needs and matches your resources and goals. Most purchases we have
researched across the country involve combinations of one, two, three, or four of these
techniques. Many times an investor will hit on just the right approach for his/her situation
and use it over and over again. It becomes a cookie cutter “that punches out the dough”
time after time.
Điêu quan trong cân nhơ trong ưng dung ky thuât nay đê nâng cao danh muc đâu tư bât
đông san cua chinh ban nhưng không hăn tât ca nhưng điêu đo la cân thiêt cho thanh công
cua ban. tim kiêm môt tiêp cân phu hơp vơi nhu câu cua ban đê đat đươc nguôn lưc va muc
tiêu cua ban. hâu hêt mua ban chung tôi co nghiên cưu trên khăp đât nươc thương bao gôm
môt, hai , ba ..hay nhiêu ky thuât nay. Nhiêu khi môt nha đâu tư đanh vao đung tiêp cân
trong tinh huông minh cân va sư dung no lai nhiêu lân. No trơ thanh môt may căt banh
quy “ nhao bôt” theo thơi gian
Best of luck in putting these powerful and effective tools to use! Chuc ban may măn
trong viêc sư dung nhưng công cu manh me va hiêu qua nay