Federnotai GenovaConsiglio Notarile di Genova

IL LAVORO DEL NOTAIO. NUOVE DOMANDE, VECCHIE RISPOSTE?

Responsabile scientifico: Notaio Sara Bono

29 settembre 2014

La trascrizione dell'accordo conciliativo accertativo dell'usucapione

Notaio Marco Krogh(Area scientifica – Studi civilistici CNN)

Notaio Marco Krogh

“Sao ko kelle terre, per kelle fini que ki contiene trenta anni le possette parte

sancti Benedecti“(Capua marzo 960)

La rilevanza giuridica del possesso

Vecchie esigenze Nuovi

strumenti di accertamento

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DUPLICE RICADUTA

POLITICA DEL DIRITTO

CRITICITA’ DI ORDINE SISTEMATICO

Notaio Marco Krogh

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CRITICITA’ DI ORDINE SISTEMATICO

PUBBLICITA’IMMOBILIARE

AUTONOMIA PRIVATA

USUCAPIONE

Notaio Marco Krogh

4

AUTONOMIA PRIVATA

CAUSA DEL CONTRATTO

• NEGOZI GRATUITI • RICOGNIZIONE DI DIRITTI REALI• TRANSAZIONE

Notaio Marco Krogh

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Non trascrivibile Trascrivibile

1. Tassatività degli atti trascrivibili ex art. 2643 c.

c.

2. Nessun effetto modificativo, estintivo o

costitutivo, ma mero negozio di accertamento non equiparabile, quanto

agli effetti, alla sentenza di accertamento

dell’usucapione trascrivibile ai sensi dell’art. 2651 c.c.

Riqualificazione dell’accordo accertativo in termini di

transazione in senso lato. Non mero negozio di accertamento (dichiarativo dell’intervenuta

usucapione), ma transazione in senso lato configurabile, di

volta in volta, nelle forme più varie scelte dalle parti per risolvere la lite (rinunzia al

diritto di proprietà, rinunzia alla domanda di usucapione a fronte del pagamento di una somma di

denaro, etc.).

LA GIURISPRUDENZA DI MERITOante 12bis

Notaio Marco Krogh

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SPACCHETTIAMO L’USUCAPIONE

Possono le parti modificare gli

elementi

costitutivi

dell’usucapione

?

Chi parteci

pa ? Quale

contenuto?

Quali effetti ? Ruolo

del Notaio ?

Notaio Marco Krogh

Soggetti

Contenuto

Forma

Effetti

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ACQUISTO ORIGINARO - ACQUISTO DERIVATIVO - TERTIUM GENUS

1. PUBBLICITA’ D ICHIARATIVA E PUBBLICITA’ NOTIZ IA . I D IVERSI EFFETTI .

2. IL PRINCIPIO DELLA CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI .

3. DIVERSA NATURA GIURIDICA E DIVERSI PRESUPPOSTI DELLA SENTENZA ACCERTATIVA E DELL’ACCORDO NEGOZIALE ACCERTATIVO

IL SIGNIFICATO DELLACOLLOCAZIONE DEL N.12 BIS

ALL’INTERNO DELL’ART. 2643 C.C.

Notaio Marco Krogh

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Usucapio libertatis e retroattivita’

I rapporti tra usucapente e usucapito

Diversita’ di effetti in ragione della diversa pubblicita’

Diritti reali di godmento – Diritti di garanzia -

Pignoramento – FallimentoNotaio Marco Krogh

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RUOLO DEL NOTAIO

Notaio Marco Krogh

CONTROLLO DI LEGALITA’

DOVERE D’INFORMAZIONE

RISPETTO DELLA LEGGE NOTARILE

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CONTENUTO

Notaio Marco Krogh

URBANISTICA

APE

CONFORMITA’ CATASTALE

• FABBRICATI• TERRENI

• NON DOVUTO

• OGGETTIVA• SOGGETTIVA

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MODALITA’ DI AUTENTICA

IN RINNOVAZIONE DI ACCORDO NULLO

CON CLAUSOLE INTEGRATIVE

CONFORME

NEGOZIO RIPETITIVO

Notaio Marco Krogh

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MODALITA’ DI AUTENTICA

INAMMISSIBILITA’

AMMISSIBILITA’

VERBALE DI DEPOSITO

Notaio Marco Krogh

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MODALITA’ DI AUTENTICA

RUOLO DEL NOTAIO

VANTAGGI

AUTENTICA CONTESTUALE

Notaio Marco Krogh

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TASSAZIONEART. 17

2. Tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall'imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura ed al comma

3. Il verbale di accordo e' esente dall'imposta di registro entro il limite di valore di 50.000 euro, altrimenti l'imposta e' dovuta per la parte eccedente.

Imposta di registro esente fino ad euro 50.000

Aliquota dell’ 1 per cento se considerato mero atto dichiarativo diverso dalla sentenza accertativa di usucapione

Stessa aliquota dei trasferimenti se equiparata alle sentenze e, di conseguenza, spettano “prezzo valore”, agevolazioni 1° casa, etc.

Imposte ipotecaria e catastale: dubbio (cfr. Studio CNN 190-2010/T)

Notaio Marco Krogh

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Notaio Marco Krogh

BOZZA (Parte 1°)ACCORDO ACCERTATIVO DELL’USUCAPIONE

(D.lgs. 10 marzo 2010 N. 28 – art. 2643 n. 12 bis cod. civ.)Il duemilaquattordici, in …, nella sede dell’Organismo di Conciliazione “ …“, in via…

TRATIZIO… assistito dall’avvocato CAIO …MEVIO assistito dall’avvocato SEMPRONIO…tutti con l’assistenza del dottor PROCOLO… Mediatore designato dal responsabile dell’Organismo di mediazione “…” con sede in…iscritto nel Registro istituito con decreto del Ministro della giustizia ai sensi dell'articolo 16 del d.lgs. 10 marzo 2010 n. 28,

PREMESSO- che TIZIO, come sopra assistito, ha presentato istanza di mediazione depositata presso l’Organismo In data prot…. allo scopo di accertare, in contraddittorio con il costituito MEVIO:che il suddetto TIZIO è pieno proprietario della seguente consistenza immobiliare in …, nel fabbricato alla via…: (Descrizione)-che il suddetto è pieno proprietario della suddetta proprietà immobiliare perché la stessa è stata dal medesimo, per oltre venti anni, pacificamente posseduta a tale titolo; - che attualmente dalle risultanze dei Registri Immobiliari la suddetta proprietà risulta intestata a MEVIo in forza dei seguenti titoli: (…);- che, pertanto, l’unico soggetto che in base ai suddetti titoli, regolarmente trascritti può vantare diritti sulla consistenza immobiliare in oggetto è MEVIO;- che, essendo presenti tutti gli aventi diritto in base ad atti regolarmente pubblicati nei Registri immobiliari, la trascrizione del presente accordo integrerà la continuità delle trascrizioni in base al combinato disposto di cui agli artt. 2643 e 2644 cod. civ.;- che il mediatore ha chiarito alle parti la funzione e le modalità di svolgimento della mediazione ed ha invitato le parti e i loro avvocati a esprimersi sulla possibilità di iniziare la procedura di mediazione; - che le costituite parti hanno raggiunto un accordo amichevole di definizione della controversia aderendo e condividendo le ragioni dell’istante TIZIO,

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Notaio Marco Krogh

Bozza (parte 2°):TANTO PREMESSO

I sottoscritti TIZIO e MEVIO, come sopra assistiti, definendo amichevolmente l’eventuale controversia di cui all’oggetto, accertano in via definitiva e senza alcuna riserva che TIZIO è esclusivo e pieno proprietario, in forza del possesso ultraventennale pacifico, inequivoco, pubblico, continuato e non interrottto della consistenza immobiliare descritta in premessa.Per quanto occorrer possa tutte le costituite parti, ai sensi del d.l. 78/2010 (conv. In l. 122/2010) dichiarano che la planimetria depositata in catasto ed i dati catastali dell'unità immobiliare oggetto del presente accordo conciliativo sono conformi alla situazione di fatto.

Si attesta che la consistenza immobiliare in oggetto è in catasto intestata/già intestata…

Le costituite parti/Tizio, altresì, per gli effetti dell'art. 46 del D.P.R. 6.6.2001 n. 380 e dell'art. 40 L. 28.2.1985 n. 47 ed ai sensi degli artt. 3, 47 e 7 6 del D.P.R. 28.12.2000 n. 445, consapevoli delle responsabilità penali per le ipotesi di mendacio, dichiara/no:- che il fabbricato in (…) alla via (…) di cui costituisce porzione la consistenza immobiliare in oggetto è stato edificato anteriormente al 1^ settembre 1967.

Ai sensi dell’art. 11 del d.lgs. 28/2010 le costituite parti si danno reciprocamente atto che il presente accordo, allegato al verbale di chiusura del procedimento di mediazione, sarà oggetto di autentica notarile, ai fini della trascrizione, ex art. 2643 n. 12 bis c.c. nei Registri Immobiliari, con esonero da ogni responsabilità per il Conservatore dei RR.II.

Le costituite parti, ciascuno per quanto di sua spettanza, relativamente all'articolo 6 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 19 2 (sue modifiche ed integrazioni), dichiarano che il presente accordo ha natura accertativa e, come tale, allo stesso non è obbligatorio allegare l’Attestato di Prestazione energetica.

Le spese del presente verbale sono a carico di TIZIO.

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Notaio Marco Krogh

Bozza (parte 3°)Si invocano tutte le esenzioni ed agevolazioni fiscali di cui all’art. 17 del d.lgs. 28/2010 ed in particolare l’esenzione dall’imposta di bollo e da ogni altra spesa, tassa o diritto nonché l’esenzione dall’imposta di registro trattandosi di conciliazione avente ad oggetto immobile di valore inferiore ad euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero).

Ai fini fiscali le costituite parti, chiedono comunque:-che un eventuale supero del valore dichiarato sia tassato con l’aliquota prevista per gli atti dichiarativi, non potendosi equiparare il presente accordo ad un provvedimento accertativi di usucapione;- in via gradata e, qualora, l’ufficio intenda applicare l’imposta propria dei trasferimenti le parti, in deroga alla disciplina di cui all'art. 43 T.U. 131 del 1986, trattandosi di accordo accertativo di immobile ad uso abitativo, che avviene nei confronti di persona fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali chiedono che, ai sensi dell'art.1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005 n. 266, sue modifiche ed integrazioni, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia costituita non dal corrispettivo come sopra convenuto ma dal valore delle unità immobiliari determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5 del citato T.U. 131 del 1986 ammontante ad euro…-(eventuali agevolazioni priima casa).

Il presente accordo è sottoscritto dai legali come sopra costituiti ai fini dell’attestazione della conformità delle pattuizioiale norme imperative e di ordine pubblico ai sensi del d.lgs. 28/2010, modificato dal D.L. 69/2013 convertito in legge 9 agosto 2013 n. 98.

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Notaio Marco Krogh

VERBALE DEL PRIMO INCONTRODI MEDIAZIONE IN DATA … ORE…DEL PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE N…./2014 DI PROTOCOLLO

TRATIZIO… assistito dall’avvocato CAIO …MEVIO… assistito dall’avvocato SEMPRONIO

PREMESSO1. che in data …. ore… veniva presentata presso questo organismo domanda di mediazione da parte di TIZIO avente ad oggetto controversia in merito ad acquisizione di unità immobiliare per usucapione; le ragioni della pretesa sono meglio esplicate nell’istanza di mediazione;2. che in pari data la domanda di mediazione veniva accettata, il responsabile dell’organismo determinava di affidare l’incarico al sottoscritto dottor PROCOLO e fissava il primo incontro di programmazione per il giorno…3. che oggi sono presenti: la parte istante TIZIO, assistita dall’avvocato CAIO; la parte convocata MEVIO, assistita dall’avvocato SEMPRONIO. Tutte le parti dichiarano di voler procedere nella mediazione;4. che, dopo ampia discussione, le parti sono addivenute alla determinazione di conciliare, come in effetti conciliano, la questione oggetto del presente procedimento di mediazione, ossia la dedotta usucapione d parte dell’istante TIZIO della Seguente unità immobiliare: (descrizione)Alle condizioni di cui all’accordo accertativo predisposto dalle parti con l’assistenza dei propri legali che, previa lettura alla presenza di tutti, viene allegato e forma quindi parte integrante del verbale medesimo.

Ciò premesso,IL MEDIATORE

Dichiara positivamente concluso il procedimento di mediazione alle condizioni contenute nell’allegato accordo accertativo di usucapione sopra menzionato e che forma parte integrante del presente verbale.Napoli, (data)Firma dell’istante - Firma dell’avvocato dell’istantedella parte convocata - Firma dell’avvocato della parte convocataFirma del Mediatore

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Notaio Marco Krogh

Grazieper l’attenzione

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