1. 0RDENANZAPLAN-REG.Junio 21 del 2000 El M.I. Concejo Cantonal de GuayaquilConsiderandoQue la Ordenanza del Esquema Urbano de Guayaquil, publicada en el R.O. No.846 el 20 deDiciembre de 1995, constituy un instrumento preventivo de ordenamiento, que nocontemplaba la delimitacin ni las normas relativas a las reas de expansin urbana de laCiudad de Guayaquil.Que es finalidad de la Municipalidad planificar e impulsar el desarrollo fsico espacial delCantn, para lo cual la planificacin del uso del suelo debe interrelacionarse con la de losservicios bsicos, el transporte y las comunicaciones.Que la normativa fsico espacial vigente debe incorporar regulaciones relacionadas con laproteccin del medio ambiente, y la conservacin de los recursos patrimoniales,arquitectnicos y urbanos.Que debe incorporarse la participacin de otras instituciones del sector pblico y de lasociedad civil, as como, establecer mecanismos que permitan la permanente actualizacinde las previsiones del ordenamiento fsico espacial y del desarrollo de la ciudad.En uso de las facultades y atribuciones constitucionales y legales de las que se hallainvestido. Expide:La siguiente ORDENANZA DEL PLAN REGULADOR DE DESARROLLO URBANO DE GUAYAQUIL DISPOSICIONES GENERALESObjeto, Alcance, Vigencia y Efectos del Plan Regulador de Desarrollo UrbanoArt.1. Objeto.- La presente Ordenanza tiene por objeto promulgar y aplicar el Plan Reguladorde Desarrollo Urbano de Guayaquil, a efecto de reglar de manera flexible, el crecimientofsico de la Ciudad de Santiago de Guayaquil, canalizar proyectos de desarrollo, e imponerlineamientos para una estrategia de ejecucin progresiva.1.1. Las disposiciones y normas de esta Ordenanza son obligatorias, tanto a personasnaturales o jurdicas, pblicas o privadas, nacionales o extranjeras, respecto decualquier intervencin, provisional o permanente, que se deseare realizar dentro de sumbito.1.2. Las empresas encargadas de los servicios bsicos dentro del mbito indicado,observarn en sus programas y proyectos las disposiciones y previsiones que seestablecen en esta Ordenanza.Art.2. Ambito.- Las disposiciones de la presente Ordenanza se aplicarn en el rea urbanade la Ciudad de Santiago de Guayaquil, en las reas de expansin urbana, y en losJunio 21 del 2000

2. desarrollos urbansticos autorizados por la Municipalidad ubicados fuera de los mbitosanteriormente indicados.2.1.- El rea urbana de Guayaquil se determina de acuerdo a los lmites establecidosen la Ordenanza Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Santiago deGuayaquil, publicada en el R.O N 828 del 9 de Diciembre de 1991.2.2.- Las reas de expansin urbana, tal como se ilustra en el plano Zonas dePlanificacin y Polgonos de Actuacin, Anexo No.2, se delimitan como sigue: a) Zona Aeropuerto en Daular, identificada con la letra G, con los siguientes linderos: Desde el punto 5, descrito en la Ordenanza Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9 de 1991), en la interseccin de los Esteros Santa Ana y del Muerto, y siguiendo el curso del Estero Salado en direccin sur y sur-oeste hasta el punto A de coordenadas geogrficas 2 24 13,75" de latitud sur y 80 02 43,61" de longitud occidental; desde este punto y siguiendo en direccin nor-oeste a travs de los puntos B, C, D, E, F, G, H, I, J, K hasta el punto L, que definen gran parte del Lmite de Expansin Urbana de la ciudad de Guayaquil; desde el punto L de coordenadas geogrficas 2 17 23,61" de latitud sur y 80 12 51,19" de longitud oeste, situado en la interseccin del carretero Guayaquil-Playas con el Lmite de Expansin Urbana de la ciudad de Guayaquil y siguiendo en direccin nor-este a lo largo del carretero, hasta el punto 11a de coordenadas geogrficas 2 13 5,74" de latitud sur y 79 5 12,97" de longitud occidental, situado en la interseccin de la carretera Guayaquil-Playas con el Lmite Urbano de Guayaquil, entre los puntos 11 y 12 de la citada Ordenanza de delimitacin; desde el punto 11a y siguiendo en direccin sur-este, hasta el punto 11 de coordenadas geogrficas 2 14 46" de latitud sur y 80 04 37" de longitud occidental; desde este punto y siguiendo en direccin este, a travs de los puntos 10, 9, 8, 7, 6 hasta el punto 5, descritos en Ordenanza Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9 de 1991), correspondiendo a este ltimo punto, la interseccin de los Esteros Santa Ana y del Muerto, del cual partimos. b) Zona Embalse Chongn, identificada con la letra H, con los siguientes linderos: Desde el punto 11a de coordenadas geogrficas 2 13 5,74" de latitud sur y 79 5 12,97" de longitud occidental, situado en la interseccin del Lmite Urbano de la Ciudad de Guayaquil con la carretera Guayaquil-Playas y siguiendo en direccin sur-oeste a travs de esta va, hasta llegar al punto L de coordenadas geogrficas 2 17 23,61" de latitud sur y 80 12 51,19" de longitud oeste, en la interseccin de ste carretero con el Lmite de Expansin Urbana de la ciudad de Guayaquil; de este punto y siguiendo en direccin nor- oeste, mediante una recta, hasta el lmite cantonal situado en el punto M; desde este punto y siguiendo en direccin norte y este, a travs del lmite del cantn Guayaquil, hasta llegar al punto h de coordenadas geogrficas 238,90" de latitud sur y 79612,2" de longitud occidental, situado en la cima de un cerro de 228 msnm en la Cordillera del Paco; de este punto y siguiendo 1.150 m en direccin sur-este hasta llegar al punto g de coordenadas geogrficas 2322,95" de latitud sur y 79535,2" de longitud occidental, situado en la cimaJunio 21 del 2000 3. de un cerro de 174 msnm; de este punto y siguiendo 1.700 m en direccin sur- este hasta llegar al punto f de coordenadas geogrficas 2353,92" de latitud sur y 79452,98" de longitud occidental, en la interseccin de un camino vecinal con un estero S/N afluente del Estero Chaco; de este punto y siguiendo 1.950 m en direccin sur-este hasta llegar al punto e de coordenadas geogrficas 2449,12" de latitud sur y 79422,90" de longitud occidental, en la cima de un cerro de 182 msnm; de este punto y siguiendo 1.150 m en direccin sur-este hasta llegar al punto d de coordenadas geogrficas 2522,19" de latitud sur y 7947,77" de longitud occidental, en la cima de un cerro de 188 msnm; de este punto y siguiendo 1.600 m en direccin sur-este hasta llegar al punto c de coordenadas geogrficas 268,45" de latitud sur y 79343,40" de longitud occidental, en la cima de un cerro de 185 msnm; de este punto y siguiendo 4.050 m en direccin sur-este hasta llegar al punto b de coordenadas geogrficas 2721,03" de latitud sur y 79150,31" de longitud occidental, situado en la entrada del canal de trasvase al tnel de Cerro Azul; desde este punto y siguiendo la direccin este, a travs del curso del mismo canal, hasta el punto a de coordenadas geogrficas 2744,34" de latitud sur y 785853,95" de longitud occidental, situado en la interseccin del canal de trasvase con el lmite urbano de la ciudad de Guayaquil, entre los puntos 16 y 17 de la Ordenanza Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9 de 1991); desde este punto y siguiendo en direccin sur y sur- oeste a travs de ese lmite y de los puntos 16, 15, 14, 13 y 12 que forman parte de la mencionada delimitacin urbana de Guayaquil; desde el punto 12 mencionado, de coordenadas geogrficas 2 12 35" de latitud sur y 80 05 24" de longitud occidental y siguiendo la direccin sur-este hasta el punto 11a de inicio, situado en la interseccin del Lmite Urbano de la Ciudad de Guayaquil con la carretera Guayaquil-Playas, entre los puntos 11 y 12 de la citada Ordenanza de delimitacin. c) Zona Colinas de Las Iguanas (Ciudad Nueva), identificada con la letra I, con los siguientes linderos: Desde el punto 1, de coordenadas geogrficas 1 57 47" de latitud sur y 80 00 48" de longitud occidental situado en el curso del Estero Petrillo, y siguiendo por los puntos 19, 18 y 17 descritos en la Ordenanza Reformatoria de Delimitacin Urbana de la ciudad de Guayaquil (R.O. No. 828 de diciembre 9 de 1991); desde el punto 17 y siguiendo en direccin sur, hasta el punto a, de coordenadas geogrficas 2744,34" de latitud sur y 785853,95" de longitud occidental, situado en la interseccin del canal de trasvase con el lmite urbano de la ciudad de Guayaquil entre los puntos 16 y 17 de la citada Ordenanza; desde este punto y siguiendo en direccin oeste, a travs de los puntos b, c, d, e, f, g, cuyas coordenadas fueron citadas en el POLIGONO H; de ste ltimo punto y siguiendo la direccin nor-oeste, hasta su interseccin con el lmite cantonal en el punto h; desde este punto y siguiendo en direccin nor-este, a travs del lmite del cantn Guayaquil, hasta su interseccin con el punto No. 1, origen del polgono de lmite del rea de expansin urbana.2.3. Los desarrollos urbansticos fuera del lmite urbano de la Ciudad de Guayaquil y de sus reas de expansin, que se incorporan al mbito de aplicacin de esta Ordenanza, sern aquellos que cuenten con la autorizacin del caso emitida por la Municipalidad de Guayaquil y los que se sometan a los procesos de regularizacin urbanstica.Junio 21 del 2000 4. Art. 3. Contenido.- La presente Ordenanza se organiza en tres Ttulos, los que sedesarrollan de la siguiente manera:3.1. Ttulo I, De las Normas, que establece, define y regula: a) Los instrumentos de ejecucin del Plan Regulador. b) El rgimen urbanstico del suelo, en funcin de su clasificacin ydelimitacin, el establecimiento de los tipos de actuacin admisibles, ylos principios generales de conservacin de las edificaciones,patrimoniales y no patrimoniales, y de la preservacin de los ros,esteros y embalses de agua, as como de la calidad del aire.3.2.- Ttulo II, Del Ordenamiento Fsico Espacial, que establece: a) Los componentes y atributos de la estructura general del territorio. b) El ordenamiento territorial y urbanstico propuesto por el Plan Regulador.3.3.- Ttulo III, De la Gestin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, que establece: a) La administracin del Ordenamiento Fsico Espacial, esto es losprocedimientos relacionados con la asignacin, modificacin de lapredominancia, reclasificacin y, o en intensificacin de uso del suelo; lareclasificacin de vas; y, la administracin de la edificacin y de laconstruccin. b) La gestin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, en atencin a laprogramacin de las intervenciones urbansticas constitutivas del PlanRegulador de Desarrollo Urbano; la formulacin del Plan Director y elPlan de Desarrollo Municipal; y , el establecimiento de instrumentos deadministracin de desarrollo urbano, de recursos financieros para eldesarrollo, de ejecucin y, o de coparticipacin, y, de capacitacin parala gestin.Art.4. Documentos del Plan Regulador.- El alcance normativo del Plan se sustenta y, ocomplementa con el contenido de los siguientes documentos:4.1. Memoria del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Santiago de Guayaquil.4.2. Ordenanza Reformatoria de la Delimitacin Urbana de la Ciudad de Santiago deGuayaquil.4.3. Planos de Ordenamiento: Plano de Calificacin del Suelo, Anexo No.1. Plano de Zonas de Planificacin y de Polgonos de Actuacin Urbanstica, Anexo No.2. Plano Esquema de Ocupacin y Usos del Suelo, Anexo No.3. Plano de la Estructura Vial, Anexo No.4.Junio 21 del 2000 5. 4.4.Normas de Diseo Vial, Anexo No.5. 4.5.Programas de actuacin urbanstica, Anexo No. 6 4.6.Definiciones y Siglas, Anexo No.7. 4.7. Ordenanzas de Reglamentacin Urbanstica: Ordenanza de Reservaciones Territoriales Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. 4.8.Codificacin de Actividades y Usos del Suelo.Art.5. Plan de Desarrollo Municipal.- El Plan Regulador de Desarrollo Urbano en tantoinstrumento de ordenamiento fsico espacial forma parte del Plan de Desarrollo Municipal,documento de desarrollo que combina aspectos econmicos, sociales, administrativos einstitucionales, y relaciona planes, programas y proyectos municipales, con los de otrasinstituciones del sector pblico y de la sociedad civil organizada, tal como lo prescriben losArts.161 y 171 de la Ley de Rgimen Municipal.Art.6. Plan Director.- El Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutar, temporal yprogresivamente, mediante un Plan Director Cuadrianual. Para el efecto, DPLAN-G pondr aconsideracin, al inicio de cada perodo de gestin administrativa, una propuesta de PlanDirector que incluir la formulacin de las correspondientes actuaciones, en aplicacin de laspolticas de cada perodo administrativo municipalArt.7. Vigencia y Plazos.- La presente Ordenanza tendr vigencia a partir de su publicacinen el Registro Oficial, hasta que sea sustituida por otra formulada bajo los lineamientosestablecidos por Ley. Sin embargo, la misma podr ser sometida a cambios, en atencin alas siguientes modalidades.7.1.Revisin del Plan Regulador: Que hace referencia a cambios sustanciales de lasregulaciones, normas y Programacin del Ordenamiento incluidos en esta Ordenanza, enrazn de situaciones sobrevinientes no previstas, entre otras, nueva legislacin,incumplimiento de las proyecciones demogrficas, adopcin de un nuevo modeloterritorial. Tal Revisin deber ser aprobada por el Concejo Cantonal y publicada en elRegistro Oficial.7.2. Modificaciones del Plan Regulador: Corresponden a los cambios puntuales, quecomprometan parte del territorio regulado los que debern sujetarse a los procedimientosy normas que se establecen en el Captulo 9 de esta Ordenanza. Tambin constituirnmodificaciones los cambios sustentados que devengan de Planes Parciales, PlanesEspeciales o Programas de Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, talcomo se prescribe en el Art.53 de esta Ordenanza.7.3. Plazos: Para efecto de la programacin y ejecucin de actuaciones urbansticasprevistas en el Plan Regulador, se atender los siguientes plazos:a) Corto plazo, abarca un perodo administrativo municipal, y comprender sucorrespondiente Plan Director.b) Mediano plano, abarca dos perodos administrativos municipales.Junio 21 del 2000 6. c) Largo plazo, cuyo horizonte temporal es hasta el ao 2.020.Art.8. Reglas de Interpretacin, Prevalencias, Remisin.- La interpretacin de la normativacontenida en esta Ordenanza se sujetar en cuanto a su tenor literal, primeramente a lasdefiniciones incluidas en la presente y, en segundo lugar, conforme al sentido que les den losque profesen la misma ciencia o arte, tales como los funcionarios de DPLAN-G, o por peritoso rbitros que se designe para el efecto.En los casos de duda o contradiccin se interpretar la norma mediante resolucin motivadadel Concejo Cantonal, de la manera que ofrezca la mayor seguridad a los habitantes ousuarios. Dicha interpretacin constituir un precedente vlido para la resolucin de casossimilares hasta la expedicin de una normativa aclaratoria.La Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano tiene supremaca en cuanto a losusos del suelo en cualquier proceso de interpretacin de dicha materia. Supletoriamente seaplicarn los principios del Cdigo Civil.Art. 9. Definiciones y Siglas.- A efecto de una correcta utilizacin de esta Ordenanza, seutilizarn las definiciones que se incluyen en el Anexo No.7 de esta Ordenanza.TITULO I DE LAS NORMAS Captulo 1DESARROLLO Y EJECUCIN DEL PLAN REGULADOR Seccin Primera Disposiciones GeneralesArt.10. Instrumentos.- La aplicacin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano se realizar atravs de los instrumentos de ordenamiento, gestin, ejecucin, control e informacin que sedetallan en este captulo.La ejecucin de tales instrumentos podr ser municipal, privada y, o en forma asociada conotras entidades del sector pblico, en sujecin a las previsiones de esta Ordenanza.Art.11. Contenidos.- El desarrollo de tales instrumentos deber atender las previsiones y, oregulaciones relativas a la conservacin y proteccin del medio ambiente; las parcelaciones ydesarrollos urbansticos; las edificaciones y construcciones; y, la conservacin y proteccindel patrimonio arquitectnico y urbanstico, constantes en esta Ordenanza y en lareglamentacin urbanstica complementaria a que hace referencia el Art.150.Art.12. Unidades de Actuacin Urbanstica.- La normativa general del Plan Regulador yJunio 21 del 2000 7. los instrumentos de ordenamiento que se describen en el Art.17 y subsiguientes, se aplicarnen reas a las que se denomina genricamente unidades de actuacin urbanstica, las quese delimitan y caracterizan de acuerdo a las normas establecidas por esta Ordenanza,Art.13. Previsiones del Plan Regulador en las unidades de actuacin urbanstica.-13.1. En unidades en Suelo Urbanizado en las que est prevista la aplicacin de unPlan Especial, el Plan Regulador establece:a) El permetro de los polgonos;b) la tipificacin de la intervencin;c) los usos globales del suelo y la intensidad de desarrollo admisible;d) los ncleos y corredores de estructuracin urbana;e) la programacin de la ejecucin del Plan Especial del caso.13.2. En unidades en Suelo Urbanizable Programado en las que est prevista laaplicacin de un Plan Parcial, el Plan Regulador establece: a) El permetro de los polgonos; b) los objetivos y tipo de desarrollo; c) los usos globales del suelo y la intensidad de desarrollo admisible; d) los ncleos y corredores de estructuracin urbana; e) la programacin de la ejecucin del Plan Parcial del caso.13.3. En Suelo Urbanizable No Programado, para el rea de intervencin a que hagareferencia un Programa de Ordenamiento Urbanstico propuesto, deber atenderse lassiguientes previsiones: a) Ncleos y corredores de estructuracin urbana; b) usos incompatibles.13.4. En Suelo No Urbanizable, en los que se prevee la aplicacin de un PlanEspecial, el Plan Regulador establece:: a) Ncleos y corredores de estructuracin urbana; b) delimitacin de reas.Art.14. Polgonos de Actuacin Urbanstica.- La ejecucin del ordenamiento se realizaren atencin a las unidades de actuacin urbanstica que se delimitan, por medio depolgonos de actuacin urbanstica.14.1.El Plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin, Anexo No.2, incorporalos polgonos en los que se ha programado la ejecucin de Planes Parciales yEspeciales.14.2. Se establecern polgonos de actuacin al momento que sean propuestos a laMunicipalidad Programas de Ordenamiento Urbansticos en Suelo Urbanizable NoProgramado, y stos sean autorizados.14.3. La programacin de actuaciones en nuevos polgonos y la actualizacin delplano a que hace referencia el numeral 14.1, se realizar peridicamente al formularseel correspondiente Plan Director.Junio 21 del 2000 8. Art.15. Tamao de los Polgonos de Actuacin Urbanstica. Para efectos de materializarel rgimen de cesiones de suelo impuesto por el Plan y llevar a cabo la distribucin equitativade los beneficios y cargas de la urbanizacin, cada Plan Parcial, Especial o Programa deOrdenamiento, tal como stos se describen en los artculos 18, 19 y 20, deber cubrir latotalidad del territorio incluido en los indicados polgonos de acuerdo a las siguientesparticularidades: 15.1.En Planes Parciales sobre suelo destinado predominantemente a uso residencial, el tamao mnimo del polgono en atencin a la densidad poblacional prevista, corresponder al de una unidad de desarrollo que contemple entre veinte mil y cuarenta mil habitantes. Para el caso de suelo destinado a uso industrial el rea mnima de polgonos ser de catorce hectreas (14 has.), y para comercio y servicios de cuatro hectreas (4 has.). A efecto de una clara delimitacin de tal unidad, salvo que se contare con bordes naturales, aquella deber disponer en su periferia de vas vehiculares de al menos treinta metros (30 m) de seccin. 15.2 El mbito de actuacin de los Planes Especiales ser el del rea calificada en el Plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin Urbanstica, Anexo No.2, como de rehabilitacin, conservacin, reversin o remodelacin en suelo urbanizado, o para el suelo no urbanizable. 15.3. Para los caso de Programas de Ordenamiento de uso predominantemente residencial, se observarn los tamaos mnimos establecidos en el numeral 15.1 respecto de Planes Parciales. Sin embargo, si no se pudiere satisfacer el rango poblacional establecido de 20.000 a 40.000 habitantes, se atender las siguientes normas de dimensionamiento del polgono:INTENSIDAD DEL DESARROLLOAREA MINIMA No intensivo150 has. Intensivo60 has. Para uso predominantemente industriales y para comercios y servicios, las reas mnimas para los polgonos sern las mismas que las prescritas en el Art.15.1Art.16. Modificacin de lmites de los polgonos de actuacin Urbanstica.- Lospolgonos podrn ser modificados en Suelo Urbanizado y Urbanizable, y en ncleos yproyectos de estructuracin del territorio, a travs de los correspondientes Planes Parciales oEspeciales. La modificacin deber justificarse en consideracin a: a) Las caractersticas topogrficas del terreno; b) la presencia de elementos, naturales o artificiales, que ameritan suconservacin; c) los lmites de las propiedades; d) las alineaciones de edificacin no previstas. 16.1. La modificacin de los lmites de los polgonos de actuacin, por un Plan Junio 21 del 2000 9. Especial o un Plan Parcial, deber respetar las siguientes reglas: a) No alterar el rea del polgono en mas de un diez por ciento (10%), de aumentoo disminucin, y, b) No alterar sustancialmente la forma del polgono. 16.2. Los lmites en Suelo Urbanizable No Programado en los que se aplique Programas de Ordenamiento, podrn ser modificados a travs de la inclusin en forma concertada de los predios colindantes, siempre y cuando tal modificacin de lmites no disminuya o incremente ms del diez por ciento (10%) del rea y, o de la poblacin previstas.Seccin Segunda Instrumentos de OrdenamientoArt.17. Clasificacin.- En atencin a la clasificacin del suelo, segn las categoras queconstan en el Captulo 3 de esta Ordenanza y las previsiones establecidas en el Art.13 paracada unidad de actuacin urbanstica, el Plan Regulador de Desarrollo Urbano se ejecutar atravs de Planes Parciales, Planes Especiales y Programas de Ordenamiento en SueloUrbanizable No Programado.Art.18. Planes Parciales.- Constituyen instrumentos de ordenamiento municipal queculminan la planificacin. La programacin de la ejecucin de tales Planes Parcialesdetermina la calificacin del suelo como Urbanizable Programado.Los Planes Parciales, tal como consta en el artculo 67 y subsiguientes de esta Ordenanza,imponen al detalle las normas que permiten en forma directa, al sector pblico y, o privado,proceder a la realizacin de proyectos de urbanizacin en los correspondientes polgonos deactuacin urbanstica.Art.19. Programas de Ordenamiento Urbanstico.- Instrumentos a travs de los cuales,por no estar prevista la ejecucin del respectivo Plan Parcial, tal como establece el Art. 77 ysubsiguientes de esta Ordenanza, el sector pblico y, o el privado proponen el ordenamientobsico y concertado del suelo clasificado como Urbanizable No Programado. Tambin esaplicable en el suelo calificado como urbanizable en las Areas de Expansin Urbana.La aprobacin municipal de tal instrumento de ordenamiento confiere al rea de actuacin delcaso la calidad de Suelo Urbanizado Programado, que como tal permitir, previa Licencia deParcelacin, la habilitacin urbanstica de tal suelo.Art.20. Planes Especiales.- Constituyen instrumentos municipales de desarrollo especficode carcter sectorial, aplicables a un rea de actuacin determinada. Tal desarrollo sectorialpodr corresponder a: 20.1. El desarrollo de ncleos y corredores de estructuracin urbana, tal como estos se definen en el Captulo 7 de esta Ordenanza. 20.2. La reestructuracin de reas de actuacin identificadas en suelo urbanizado, con el propsito de rehabilitacin y remodelacin urbanas. La proteccin, conservacin o puesta en valor de componentes del patrimonio urbano, construido (arquitectnicos o urbansticos), procesos de reversin urbanstica, tal como consta en el Art. 64 y Junio 21 del 2000 10. subsiguientes de esta Ordenanza. 20.3. La conservacin de suelos no urbanizables, la proteccin de aquel que cuenta con testimonios arqueolgicos o histricos, la regulacin de reas por instalaciones de riesgo y vulnerabilidad, tal como consta en el Art. 83 y subsiguientes de esta Ordenanza. Seccin Tercera Instrumentos de GestinArt.21. Las previsiones de planeamiento establecidas por el Plan Regulador de DesarrolloUrbano y por sus instrumentos de ordenamiento sern ejecutadas por la Municipalidad, lainiciativa privada y otras entidades del sector pblico, segn sea el caso, a travs de losinstrumentos de gestin que se describen en los siguientes artculos.Art.22. Parcelacin.- A efectos de la divisin, simultnea o sucesiva, de terrenos en dos oms lotes, aplicable a suelos urbanizados o a urbanizables programados con el propsito deconstituir un ncleo de poblacin, se utilizar la parcelacin urbanstica como instrumento degestin. Para el efecto se atender las Regulaciones constantes en la Ordenanza deParcelaciones y Desarrollos Urbansticos.Art.23. Reestructuracin Parcelaria.- Con el propsito de distribuir con equidad losbeneficios y cargas de un ordenamiento urbanstico sobre determinadas parcelas se podrutilizar la reestructuracin parcelaria como instrumento de actuacin. Dicho instrumento sefundamentar tecnicamente, para los correspondientes efectos jurdicos, en las normas yprocedimientos establecidos en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.Art.24. Expropiacin forzosa.- La administracin municipal actuante, recurrir a laexpropiacin forzosa como instrumento de adquisicin de predios que, de acuerdo a lasprevisiones del Plan Regulador de Desarrollo Urbano y programadas en el correspondientePlan Director, deber ejecutar respecto de obras relacionadas con: a)Ncleos urbanos y proyectos priorizados de estructuracin urbana. b)Actuaciones para el desarrollo de equipamiento urbano especial o comunal en en suelo urbanizado o en suelo urbanizable programado. c)Actuaciones en suelo no urbanizable.Art.25. Regularizacin Urbanstica.- La legalizacin de parcelaciones o desarrollosurbansticos, bajo forma de lotizaciones o subdivisiones ubicados en el mbito territorial deesta Ordenanza, que hayan sido aprobados por el Instituto de Reforma Agraria yColonizacin IERAC, en fecha anterior al 9 de diciembre de 1991, pero que no se encuentrenautorizados, sern sometidos a aprobacin de la Municipalidad.Tambin lo sern los desarrollos no autorizados y las ocupaciones de hecho, con el propsitode regularizarlos urbansticamente, para efectos del rgimen de propiedad y tributacinpredial. Sin embargo, la aplicacin de este instrumento de regularizacin atender losiguiente: a) No se ejecutar en aquellos casos que exista litis pendiente con presuntosJunio 21 del 2000 11. propietarios.b) No constituir reconocimiento de propiedad de parte de la Municipalidad.Para el efecto, se atender las normas y procedimientos establecidos en la Ordenanza deUrbanizaciones Progresivas y Viviendas de Inters Social.Seccin Cuarta Instrumentos de EjecucinArt.26. Con la finalidad de ejecutar las normas y regulaciones previstas por esta Ordenanza,las entidades del sector pblico y del sector privado que pretendan parcelar, edificar oconstruir debern desarrollar la documentacin tcnica que se particulariza y define en lossiguientes artculos:26.1. Proyectos de Parcelacin.- Documentacin tcnica requerida para la realizacinde una parcelacin.La parcelacin constituir un desarrollo urbanstico, si incorporare obras de habilitacinurbanstica; la documentacin tcnica detallada requerida para la realizacin de talesobras se denominar Proyecto de Urbanizacin.26.2. Proyectos Urbansticos y Arquitectnicos Especiales.- Documentacin tcnicadetallada dirigida a la proteccin y conservacin de edificios y componentes urbanospatrimoniales.26.3. Proyectos Urbansticos Complementarios.- Documentacin tcnica detalladarelacionada con obras relativas al mobiliario urbano, la nomenclatura y la sealizacinvial.26.4. Proyectos de Edificacin.- Documentacin tcnica detallada que permite laconstruccin, reconstruccin, reparacin, conservacin o ampliacin de edificiosexistentes o la edificacin de nuevos.26.5. Proyectos de Construccin.- Documentacin tcnica en detalle que describeobras relativas a infraestrucuta urbana y otros elementos constructivos no calificablescomo edificaciones.Seccin Quinta Instrumentos de ControlArt.27. La documentacin tcnica que sustente proyectos de parcelacin, edificacin oconstruccin debern ser sometidos a registro o autorizacin municipal, de acuerdo a lossiguientes instrumentos pblicos municipales:27.1. Licencia de Parcelacin.- Documento pblico municipal que autoriza la ejecucinde proyectos de parcelacin de acuerdo a normas establecidas. Si la parcelacinincluye obras de habilitacin urbanstica, el instrumento se denomina Licencia deParcelacin y Urbanizacin.27.2. Registro de Construccin.- Documento pblico municipal que autoriza construirJunio 21 del 2000 12. edificios de acuerdo a normas establecidas, y obras de infraestructura urbana, pblicao privada, en sujecin a normas.27.3. Autorizacin de funcionamiento.- Instrumento de control municipal denominadoTasa de Habilitacin y Control de Establecimientos Comerciales e Industriales a travsdel cual se autoriza, previa certificacin de que el uso solicitado es admisible en larespectiva subzona, el funcionamiento de usos no residenciales, siempre y cuando lascaractersticas del local o edificacin y las condiciones de funcionamiento de laactividad se adecan a normas vigentes.Seccin Sexta Informacin UrbansticaArt.28. Con la finalidad de complementar el conocimiento de las normas, reglamentos yprocedimientos previstos en esta Ordenanza, el usuario, pblico o privado, opcionalmentepodr acceder a las siguientes modalidades de informacin:28.1. Consulta Directa.- Modalidad por la cual un usuario, pblico o privado, nacional oextranjero, obtiene de DPLAN-G pronunciamientos tcnicos respecto del esquema deuso del suelo, del crecimiento fsico espacial de la ciudad, de la factibilidad dedesarrollos urbansticos en suelo urbanizable no programado, y de proyectos dedesarrollo urbano.28.2. Consulta Previa.- Modalidad de consulta tcnica por la cual un usuario, pblico oprivado, nacional o extranjero, obtiene de DUAR, pronunciamientos tcnicos respectode las normas municipales vigentes relativas a licencias de parcelacin, y registros deedificacin y construccin.La informacin derivada de las modalidades de consulta indicadas no constituyen aprobacinmunicipal de proyecto de actuacin alguno, menos autorizacin para su ejecucin.Captulo 2REGIMEN URBANO AMBIENTAL Seccin PrimeraArt.29.Objeto.- Las presentes disposiciones imponen las normas generales de conservaciny proteccin ambiental, las que actuarn como indicadores de idoneidad de todo desarrollourbanstico que se propusiere en el mbito de actuacin de esta Ordenanza. El indicadopropsito se cumplir en atencin a:-La clasificacin del territorio en sistemas ambientales, factor determinante de la zonificacin y el ordenamiento urbanstico del territorio.-Las normas que permitan imponer el correcto manejo de los componentes ambientales agua, aire, suelo y para los habitats natural y humano.-Los estudios de impacto ambiental y planes de manejo exigibles aJunio 21 del 2000 13. determinadas actuaciones en el territorio.Art.30. Clasificacin.- Para efecto de la zonificacin del territorio, segn reas quepresenten caractersticas ambientales homogneas, los sistemas ambientales se clasificanen: 30.1. Sistemas ambientales urbanos, caracterizados por el dominio de elementos construidos, notable concentracin de seres humanos y escasa presencia de elementos naturales. 30.2. Sistemas ambientales extractivos y paisajsticos, correspondientes a ambientes naturales transformados para la produccin animal o vegetal, o aquellos cuya intervencin preserve las cualidades paisajsticas del medio. 30.3. Sistemas ambientales naturales, que corresponden a ambientes con escaso o nulo impacto de actividades humanas en el medio y que conviene preservar.Para el efecto, el recurso suelo es clasificado en atencin a su aptitud para ser urbanizado opara conservar sus atributos naturales. Tal clasificacin consta en el Captulo 3; se establececomo propuesta de ordenamiento en el Ttulo II de esta Ordenanza; y, se regula en lasOrdenanzas de Reservaciones Territoriales, y de Edificaciones y de Construcciones.Art.31. Suelo y Sistemas Ambientales.- En consideracin a lo establecido en el artculoanterior y con el propsito de mantener el equilibrio de tales sistemas ambientales,eventuales incrementos a la intensidad del uso del suelo se podrn admitir en atencin a lasdisposiciones establecidas en los artculos 123 y 124 de esta Ordenanza.Art.32. Agua y Sistemas Ambientales.- En general, al recurso agua se lo considerar uncomponente no urbanizable, por lo que no se admitir el relleno para constituir suelo endetrimento de los componentes del sistema hdrico, salvo expresa autorizacin del ConcejoCantonal respecto de actuaciones que debern incluir estudios de impacto ambiental ymedidas de compensacin en el correspondiente Plan de Manejo.En suelo urbanizado, donde se haya producido relleno parcial de bordes de esteros o ros,todo eventual proceso de regularizacin autorizado deber contemplar un borde deproteccin y la reconstitucin de taludes en los trminos establecidos en la Ordenanza deReservaciones Territoriales. Para el efecto tales reas se sectorizarn como de ReversinUrbanstica, tal como se prescribe en el Captulo 4 de esta Ordenanza.Art.33. Aire y Sistemas Ambientales.- La preservacin de la calidad del aire se la realizarmediante la reservacin de reas arborizadas que purifiquen lo contaminado, y el control deemisiones contaminantes. Para el efecto, se establece como norma general una dotacinmnima de diez metros cuadrados (10 m2) de bosques, parques y jardnes de acceso pblicopor habitante.Respecto del control de la contaminacin, se prestar especial atencin a la aplicacin denormas del control relativas a la emisin de gases por automotores e industrias.Seccin Segunda Normas ambientales generalesArt.34. Contenidos de las normas.- Las presentes disposiciones tienen como propsito Junio 21 del 2000 14. minimizar los niveles de contaminacin de los recursos ambientales. En el evento de queen, o en parte, del rea urbana se sobrepasen niveles admisibles de contaminacin, sealertar a la poblacin al respecto y se arbitrarn las medidas del caso, las que sern deiniciativa de la Direccin de Medio Ambiente.Art.35. Normas relativas a la calidad del aire y del agua.- Para el efecto se utilizarn lasnormas ambientales que promulgue la Municipalidad. En su defecto se aplicarn losreglamentos que para la preservacin y control de la contaminacin ambiental ha emitido elMinisterio de Salud Pblica del Ecuador y la Agencia de Proteccin Ambiental, EPA, de losEstados Unidos de Amrica.Art.36. Agua para recreacin.- Los remansos de agua destinados a la recreacin, oaquellos que colinden con suelo urbanizado o urbanizable y cuya rea duplique la delremanso de agua del caso, debern tener una calidad que permita la prctica de la natacin yde otros deportes acuticos como la pesca y la navegacin no motorizada.Para el efecto debern adoptarse las siguientes medidas:a) Establecer franjas de proteccin para ros y esteros, en aplicacin de reglamentos, acuerdos y ordenanzas.b) Los desarrollos urbansticos colindantes con ros, esteros o embalses, o que incluyan remansos de agua, debern presentar un Plan de Manejo relacionado con el tratamiento de las aguas servidas y los drenajes pluviales.c) Control a las industrias que en sus procesos podran verter sustancias contaminantes, entre ellos, aceites, material radioactivo y aguas calientes a los cuerpos de agua naturales y artificiales.d) Control sobre el uso de los detergentes, permitindose los biodegradables.Art.37. Normas relativas a la calidad del suelo.- Para el efecto del mantenimiento de esterecurso se adoptarn los siguientes principios:37.1. Restringir asentamientos en reas de riesgo y vulnerabilidad como consecuenciade su propensin a calamidades naturales tales como: deslizamientos y hundimientosdel suelo, inundaciones, y las vulnerables ssmicamente registradas como tales en losltimos 50 aos.37.2. Calificar los suelos, entre otros aspectos, segn su aptitud para urbanizar deacuerdo a las siguientes gradientes o pendientes: -Suelos de difcil drenaje, de urbanizacin no deseable, con pendientesmedias de cero al dos por ciento (0 al 2%). -Suelos aptos para urbanizar a costos convenientes, con pendientesmedias de dos al quince por ciento (2 al 15%). -Suelos aptos para urbanizar a costos mayores, de dificil urbanizacin,con pendientes medias entre el quince y el treinta por ciento (15 - 30%). -Suelos no aptos para urbanizar, con pendientes mayores al treinta porciento (30%).Junio 21 del 2000 15. 37.3. Regular de acuerdo a normas el uso de insecticidas, fertilizantes y herbicidas en las reas agrcolas de las cuencas hdricas del Cantn. 37.4. Reservar para la utilizacin colectiva, los frentes de mar, las riberas de los ros o esteros, y los lugares de valor histrico o cultural. 37.5. A efecto de la eliminacin de los desechos slidos y calidad del servicio, se considerar como indicador una produccin media de 0.6kg/hab/da. Con tal propsito, las edificaciones multifamiliares y, o de alta concentracin de usuarios y las urbanizaciones debern desarrollar un sistema de conservacin temporal de desechos slidos, y, o de reciclaje de desperdicios corrientes, hasta que stos sean retirados por el servicio de recoleccin de desechos.Art.38. Normas relativas a la calidad del ambiente biolgico, flora y fauna.- Respecto dela naturaleza y distribucin de los hbitats y comunidades biticas existentes, y a las fuerzasselectivas que las han determinado, deber considerarse siempre la incidencia de presiones ynuevas fuerzas sobre estas reas.Para el efecto, la Direccin de Medio Ambiente utilizar modelos de evaluacin de loshbitats en cuestin, que permitan dimensionar la eventual afectacin de las comunidadesbiticas por la alteracin del agua, el suelo y el aire, y as establecer normas para reducir elcorrespondiente impacto.Art.39. Normas relativas a la calidad del medio socioeconmico.- En funcin del nivel deempleo y la distribucin de los ingresos de la poblacin, la capacidad del transporte pblicoy el valor de los terrenos, se aplicarn lmites demogrficos, densidades admisibles, eindicadores de dotacin de servicios bsicos y de equipamiento, que regulen la estructura yfuncin ambiental de las comunidades humanasPara el efecto, deber consultarse la propuesta de ordenamiento constante en el Ttulo II y enlas Reglamentaciones Urbansticas que se enlistan en el Ttulo III de esta Ordenanza.Art.40. Estudios de Impacto Ambiental.- Las actuaciones urbansticas debern realizarestudios que permitan establecer medidas para la prevencin, control, mitigacin ycompensacin de las alteraciones ambientales significativas.Las actuaciones urbansticas que requerirn estudios de impacto ambiental son lassiguientes: a) Desarrollos urbansticos industriales de mediano y gran impacto, y paraindustrias peligrosas, que representen riesgos para la salud de los trabajadoresy de la poblacin residente vecina. b) Desarrollos urbansticos especiales en reas sin cobertura de servicios bsicosde infraestructura y, o de recoleccin de desechos slidos. c) Desarrollos urbansticos residenciales que incorporan masas de agua para usorecreacional o paisajstico y, o aquellas que utilizan drenajes naturales para la Junio 21 del 2000 16. conduccin de aguas lluvias. d)Desarrollos urbansticos que colinden con suelo no urbanizable protegido, y el calificado como insalubre, peligroso o inseguro. e)En general, todo desarrollo cuyas obras de habilitacin urbanstica impliquen la alteracin permanente del valor paisajstico o turstico del rea del caso.Art.41. Plan de Manejo Ambiental.- A efecto de aminorar o corregir los efectos, cualitativosy cuantitativos, que sobre el medio provoquen las actuaciones urbansticas identificadas en elartculo anterior o en otras Ordenanzas vigentes, deber realizarse el correspondiente Plande Manejo Ambiental, el mismo que, alternativamente o complementariamente, deber incluir: a)Evitar el impacto total, al no desarrollar total o parcialmente el proyecto. b)Minimizar los impactos, limitando el tamao del proyecto. c)Rectificar el impacto, reparando, rehabilitando o restaurando el ambiente afectado. d)Reducir o eliminar el impacto a travs del tiempo, implentando medidas de preservacin y mantenimiento durante la vida til del proyecto. e)Compensar el impacto producido, reemplazando o sustituyendo los recursos naturales afectados.Captulo 3NORMAS GENERALES DEL REGIMEN URBANISTICO DEL SUELOSeccin Primera Calificacin del SueloArt.42. Calificacin.- El territorio mbito de la presente Ordenanza se califica en sueloUrbanizado, Urbanizable y No Urbanizable.Tal calificacin se expresa graficamente en el plano Calificacin del Suelo, Anexo No.1,pudiendo la misma variar en atencin a la conversin del suelo urbanizable en urbanizado,sea por autorizaciones de desarrollos urbansticos o por regularizaciones de ocupaciones dehecho.Art.43. Suelo Urbanizado.-Es aquel que se encuentra dotado de infraestructura y serviciosbsicos, y, o el edificado en al menos el setenta y cinco por ciento (75%) de sus lotes. Paraefecto de tal calificacin se tomar en consideracin el rea de una zona o una subzona, talcomo stas se definen en el Captulo 9 de esta Ordenanza. Se clasifica en: 43.1. Suelo urbanizado consolidado, el que cuenta con infraestructura y servicios bsicos: red y, o servicio de agua potable, sistema de alcantarillado sanitario y pluvial, y, red y servicio de provisin de energa elctrica; 43.2 Suelo urbanizado no consolidado, el que carece, o dispone en forma insuficiente,Junio 21 del 2000 17. de alguno de los servicios bsicos indicados.Art.44. Suelo Urbanizable.- Aquel que corresponde a reas o territorios no urbanizados,pero que por su aptitud territorial estn destinados a la expansin del suelo urbanizado. Seclasifica en:44.1 Suelo Urbanizable Programado, al que se le asignan usos y normas generales enfuncin de previsiones para la dotacin de redes y servicios de infraestructurasincorporadas al correspondiente Plan Parcial que permite programar su urbanizacin.44.2 Suelo Urbanizable No Programado (SUNP), al que por no haberse previsto ladotacin de redes y servicios de infraestructura, no se programa su urbanizacin por loque no se establecen normas de usos del suelo ni de edificacin. Sin embargo en talsuelo, para precautelar su potencial, se consignan como prohibidos aquellos usos quele son incompatibles.Art.45. Suelo No Urbanizable.- Aquel que no puede ser destinado a usospredominantemente residenciales, industriales, comerciales y, o de servicios; correspondena:45.1. No urbanizable por estar destinado a acuicultura, usos agrcolas, forestales omineros.45.2. No urbanizable por corresponder a suelos de valor paisajstico y, o recreacional.45.3. No urbanizable por haber sido declarado insalubre, peligroso o inseguro, sea porcondiciones naturales propias o por usos existentes o previstos.45.4. No urbanizable por haber sido declarado zona de reserva ecolgica, refugio devida silvestre, reserva biolgica, reserva de produccin de fauna, rea de caza ypesca., o por haber sido declarado bosque y vegetacin protectores o rea nacionalde recreacin.En consideracin de la limitacin al derecho de dominio incidente en el suelodeclarado no urbanizable, en virtud de los usos prescritos en el artculo anterior, elpropietario del predio podr acogerse a los beneficios o indemnizaciones queprescriba la Ley.Art.46. Modificaciones a la calificacin y tipificacin del suelo no urbanizable.- Loscambios relativos a la calificacin del suelo como no urbanizable solamente podrn serrealizados va Revisin del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, tal como se indica en elArt.7. de esta Ordenanza.La modificacin de la tipificacin asignada a un polgono particular de suelo no urbanizable,se podr realizar de acuerdo a lo establecido en el Art.125 de esta OrdenanzaSeccin SegundaUtilizacin Urbanstica del SueloArt.47. Utilizacin Urbanstica.- Toda parcela es suceptible de utilizacin conforme a lasnormas que se establecen en la presente Ordenanza, y se complementan para cada zona osubzona, con las disposiciones de las Ordenanzas de Parcelaciones y DesarrollosJunio 21 del 2000 18. Urbansticos, y de Edificaciones y Construcciones. Tal utilizacin hace referencia a los usos ya la intensidad de ocupacin del suelo admitidos.Excepcionalmente, en funcin de previsiones del Plan Regulador o de un proyecto deurbanizacin autorizado, la utilizacin urbanstica de un predio podr restringirse en atencina los destinos o usos especficos establecidos para equipamientos urbanos e instalaciones deinfraestructura.Art.48. Usos.- El rgimen de los usos del suelo se define de acuerdo a los trminos delCaptulo 9 de esta Ordenanza. Su regulacin se impone a travs de los Cuadros deCompatibilidad de Usos que para cada subzona se prescribe en el respectivo Plan Parcial oEspecial y, o en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. 48.1. Usos no conformes a norma.- En los casos de usos del suelo existentes no conforme a las asignaciones y normas establecidas por la presente Ordenanza, se reconocer tal situacin, con las restricciones establecidas en el Art. 233 de la Ley de Rgimen Municipal, y que se especifican en el Art. 128 de esta Ordenanza. 48.2.Usos temporales o provisionales.- Corresponden a aquellos que se admiten, condicionadamente y por plazos determinados, en sujecin al Art.248 de la Ley de Rgimen Municipal, tal como se describe en el Art.127 de la presente Ordenanza.Art.49. Intensidad de Ocupacin del Suelo.- Se regula, por el establecimiento de rangos dedensidad poblacional bruta admisible para cada zona y subzona, siendo stos: 49.1. Densidad Muy Baja, menor a diez (10) habitantes por hectrea, aplicables a suelos no urbanizables 49.2 De desarrollo urbano no intensivo, correspondiente a Densidad Baja, de diez(10) a ciento noventa y nueve (199) habitantes por hectrea. 49.3. De desarrollo urbano intensivo, correspondiente a:-Densidad Media, de doscientos (200) a trescientos noventa y nueve (399) habitantes por hectrea.-Densidad Alta, de ms de cuatrocientos (400) habitantes por hectrea.Art.50. La intensidad de la ocupacin del suelo, tambin se regula en funcin de losCoeficientes de Utilizacin (CUS) y de Ocupacin del Suelo (COS), tal como estos seprescriben en las normas que forman parte de la Ordenanza de Edificaciones yConstrucciones.Art.51. Las limitaciones consignadas en los artculos precedentes no confieren al titular dedominio de una parcela derecho alguna a supuesta indemnizacin respecto de la capacidadde utilizacin del suelo, salvo la facultad de demandar una distribucin equitativa de losbeneficios y cargas del ordenamiento, a travs de los procedimientos establecidos para laReestructuracin Parcelaria y que constan en la Ordenanza de Parcelaciones y DesarrollosUrbansticos.Seccin Tercera Los Instrumentos de Ordenamiento y la Utilizacin Urbanstica del Suelo Junio 21 del 2000 19. Art.52. La utilizacin urbanstica del suelo, de acuerdo a las calificaciones establecidas en elArt.42, se realizar en atencin a Planes Parciales y Especiales, y a Programas deOrdenamiento Urbanstico, que se sujetarn a las siguientes disposiciones y a las constantesen el Captulo 4 de esta Ordenanza.Art.53. Modificaciones al Rgimen Urbanstico.- Tal como se establece en el Art. 7 de estaOrdenanza, los Planes Parciales y Especiales, y los Programas de OrdenamientoUrbansticos autorizados podrn modificar las previsiones sobre usos y edificabilidad delPlan Regulador de Desarrollo Urbano, en sujecin a los siguientes mrgenes:53.1. Las modificaciones requeridas por un Plan Parcial debern hacerreferencia a la totalidad del polgono de actuacin urbanstica del caso, talcomo este haya sido delimitado por el Plan Regulador en suelo urbanizableprogramado.53.2. En caso de modificaciones demandadas por un Plan Especial, las mismas debern abarcar al menos la totalidad de una unidad de actuacin urbanstica,tal como sta es conceptuada en el captulo 1 de esta Ordenanza.Art.54. Plan de etapas.- Si un Plan Parcial, un Plan Especial o un Programa deOrdenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, abarca ms de una unidad deactuacin urbanstica, se podr preveer un plan de etapas que garantice un desarrolloprogramado de cada unidad.En cualquier caso, tal plan de etapas debera garantizar -dentro de los dos aos iniciales deactuacin en cada etapa programada y autorizada- la ocupacion material de las reas paraservicio pblico, sea por haber sido destinadas expresamente por el Plan Parcial o el PlanEspecial, o por el porcentaje de cesin a favor de la Municipalidad a que hace referencia laLey de Rgimen Municipal y la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.Tal potencial de ocupacion material deber perfeccionarse con la correspondiente inscripcinen el Registro de la Propiedad del Cantn. De existir incumplimientos que impidan la indicadainscripcin, stos sern justificativos para aplicar procedimientos expropiatorios queconcreten la ocupacin de las indicadas reas para el servicio pblico.Art.55. Afectaciones.- El ordenamiento consecuente de un Plan Parcial, un Plan Especial, oun Programa de Ordenamiento, impondr las reas de afectacin derivadas de lasprevisiones de planeamiento para vialidad, equipamientos y sistemas de infraestructura, talcomo se establece en los artculos 107, 113, 114, 116 y 158 de esta Ordenanza.Tales afectaciones constituyen limitaciones al derecho de dominio, por lo que debern incluirno solo la cuantificacin de las afectaciones, sino el plazo de las mismas; vencido tal plazo,salvo que el Concejo Cantonal lo prorrogue, tal vencimiento ser razn suficiente pararestituir el pleno derecho de dominio del propietario sobre el rea afectada.Art.56. Si en el interior de la unidad de actuacin urbanstica de un Plan Parcial, un PlanEspecial o un Programa de Ordenamiento en Suelo Urbanizable No Programado, constare unncleo urbano previsto para brindar servicios, de acuerdo a los trminos establecidos en el Junio 21 del 2000 20. Art.76, se lo considerar un sistema unitario de actuacin y se preveern sistemas vialesque, por trazado y jerarqua, garanticen su accesibilidad. Seccin CuartaLos instrumentos de gestin y la utilizacin urbanstica del sueloArt.57. En suelo urbanizado y en suelo urbanizable programado la utilizacin urbanstica delsuelo se realizar en sujecin a las siguientes disposiciones, de acuerdo a las modalidadesestablecidas en las Ordenanzas de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos, y deUrbanizaciones Progresivas y Viviendas de Inters Social.Art.58. En Proyectos de Urbanizaciones Autorizados.- De acuerdo a la tipologa deldesarrollo urbanstico, las normas relativas al aprovechamiento urbanstico del sueloregularn la cuanta del suelo vendible, esto es, el que resta tras la asignacin de reas parancleos urbanos y proyectos estructuradores del territorio, servidumbres y reas de cesin ala Municipalidad. El porcentaje mximo de rea vendible, segn el tipo de desarrollourbanstico, se prescribe en la Ordenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.Art.59. Areas de Cesin a la Municipalidad (A.C.M.).- La Municipalidad se obliga alestablecimiento del uso de las reas para equipamiento urbano que adquiera comoconsecuencia de la cesin obligatoria producto de los proyectos urbansticos autorizados.Tales usos podrn modificarse en los trminos prescritos en el Captulo 9 de esta Ordenanza, mantenindose en todo caso la calificacin de bien pblico municipal de tales reas decesin.Art.60. Vigencia de asignaciones de suelo.- En lo no modificado especficamente por lapresente Ordenanza, se mantienen las asignaciones de usos para vialidad, estacionamiento,reas verdes, equipamientos y reas edificables en general, previstos en desarrollosurbansticos autorizados, aun cuando stos no se encuentren concluidos, siempre y cuandoel plazo de la autorizacin no haya caducado.Si no se hubiere establecido plazo de vigencia para la autorizacin del caso, tal vigencia serde hasta dos aos contados a partir de la promulgacin de esta Ordenanza.Art.61. Ejecucin y Mantenimiento de Obras de Urbanizacin.- La ejecucin de las obrasde urbanizacin exigibles para cada modalidad, o la suscripcin de las correspondientesgarantas, tal como se prescribe en la Ordenanza de Parcelaciones y DesarrollosUrbansticos, permitir la autorizacin municipal para la venta de lotes y la inscripcin de lascorrespondientes transferencias en el Registro de la Propiedad.El desarrollista est obligado al mantenimiento de las obras de urbanizacin, tal como stashayan sido detalladas en la Licencia de Parcelacin del caso, hasta que las mismas, si fuereel caso, sean recibidas por la Municipalidad.Art.62. Normas Aplicables a lotes o solares individuales.- Son las que se prescriben paralotes o solares en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, y se refieren a:62.1.Condiciones de ordenamiento, que prescriben la forma de ocupacin dellote respecto de espacios pblicos y predios vecinos, para cada una de las Junio 21 del 2000 21. subzonas en que se ordena la ciudad. 62.2. Condiciones de edificacin, que prescriben las restricciones de habitabilidad, volumtricas y de construccin de las edificaciones, para cada subzona en las que en virtud de esta Ordenanza y la de Edificaciones y Construcciones se organiza la ciudad.Captulo 4NORMAS PARTICULARES DEL RGIMEN URBANISTICO DEL SUELO Seccin PrimeraEn Suelo UrbanizadoArt.63. Disposiciones Generales.- En el suelo urbanizado los propietarios de prediospodrn edificar de acuerdo a las normas establecidas por la Ordenanza de Edificaciones yConstrucciones para la subzona del caso, salvo que especficamente se disponga algodistinto en esta Ordenanza, o se establezcan otras en virtud de los Planes Especiales que seejecuten para cada unidad de actuacin urbanstica identificada por el Plan Regulador deDesarrollo Urbano.El Rgimen Urbanstico que se describe en los artculos siguientes, se aplicar de acuerdo apolgonos por tipos de actuacin urbanstico que se identifican con un cdigo numrico en elPlano de Zonas de Planificacin y de Polgonos de Actuacin, Anexo No.2.Art.64. Rgimen y Sectorizacin de la Actuacin Urbanstica.- A efectos de ejecutar eldesarrollo de la programacin urbanstica del Plan Regulador de Desarrollo Urbano, lasactuaciones a realizarse en forma de Plan Especial caracterizan y califican el suelo de lasiguiente manera: 64.1. De rehabilitacin urbana, que se identifica con el cdigo de identificacin cartogrfica 21, implica actuaciones sobre reas deprimidas y predios precariamente construidos, las que se refieren a la reedificacin y, o eventualmente la consolidacin, inclusin y, o erradicacin de usos. 64.2. De conservacin urbana, identificada con el cdigo de identificacin cartogrfica 22, involucra la conservacin y o puesta en valor de bienes patrimoniales arquitectnicos y urbanos, con o sin modificacin de los usos originales. 64.3. De reversin urbanstica, cdigo de identificacin cartogrfica 23, referida a actuaciones encaminadas a la recuperacin de espacios pblicos, en reas de esteros o ros, rellenadas total o parcialmente, u ocupadas con usos incompatibles. 64.4. De remodelacin, cdigo de identificacin cartogrfica 24, relacionadas con actuaciones que implican cambio en las condiciones de ordenamiento, o modelo, de las edificaciones y, o del conjunto urbanstico del caso.Art.65. Gestin del Suelo Urbanizado.- Las actuaciones en suelo urbanizado,caracterizadas en el artculo anterior, podrn ser ejecutadas por la Municipalidad, otrasentidades del sector pblico, o por entidades del sector privado, en forma individual oconcertada, en cumplimiento de las determinaciones que estableciere el respectivo PlanJunio 21 del 2000 22. Especial de cada unidad de actuacin urbanstica.Eventualmente, un Plan Especial podr contemplar subunidades menores de actuacin.Tambin es admisible que dos o ms Planes Especiales integren varias unidades deactuacin urbanstica con el propsito de desarrollar algn aspecto sectorial en particular.Para el efecto, se podr preveer un plan de etapas, tal como se establece en el Art.54 de estaOrdenanza.Art.66. Contenidos de los Planes Especiales.- Los Planes Especiales que se ejecutaren enSuelo Urbanizado, de acuerdo a las tipificaciones establecidas en el Art. 64, debern tomaren consideracin lo establecido en el Art. 13, y desarrollarse segn los siguientes contenidos: a) Identificacin de eventuales subzonas, o ajuste o correccin de sus lmites. b) Asignacin pormenorizada de los usos del suelo. c) Ratificacin y rectificacin del amanzanamiento, y de la red vial secundaria y las correspondientes alineaciones y rasantes.. d) Determinacin o ajuste de las condiciones de ordenamiento y de edificacin. e) Reservas de suelos para servicios tcnicos de infraestructura y para equipamiento comunal. f) Identificacin de eventuales actuaciones de erradicacin o conservacin de edificaciones.Seccin SegundaEn Suelo Urbanizable ProgramadoArt.67. Definicin.- El suelo urbanizable programado puede ser objeto de: a) El correspondiente Plan Parcial; o, b) de desarrollos urbansticos si el Plan Parcial ha sido ejecutado y aprobado por el Concejo Cantonal. Para el efecto, deber sujetarse a las regulaciones generales establecidas a continuacin y en el Ttulo II de esta Ordenanza.Art.68. Ambito.- El mbito de aplicacin de los Planes Parciales ser el correspondiente acada unidad de actuacin prevista en el Plano de Zonas de Planificacin y de Polgonos deActuacin, Anexo No.2.Art.69. Contenidos de los Planes Parciales.- Los Planes Parciales, tomando comoreferencia las previsiones que se describen en el Art.13, debern establecer para cadaunidad de actuacin urbanstica: a) La identificacin de sectores y, o subzonas, o ajuste o correccin de sus polgonos. b) La asignacin pormenorizada de usos del suelo. c) El establecimiento de condiciones de ordenamiento y de edificabilidad.Junio 21 del 2000 23. d) La identificacin y delimitacin de reas de veda y recreacionales. e) La dotacin y localizacin de reservas de suelo para equipamiento comunal y, o estacionamientos pblicos, a escala zonal y, o de sector. f) El trazado de la red vial secundaria y las correspondientes alineaciones y rasantes. g) Las reservas de suelo para servicios tcnicos de infraestructura.Art.70. Secuencia.- Tras el desarrollo y aprobacin de los Planes Parciales es admisibleautorizar la parcelacin del suelo y posteriormente el proyecto de urbanizacin que deberdefinir las condiciones especficas de ordenamiento y de edificacin del rea del caso.La ejecucin de los elementos estructuradores del territorio a que hace referencia el Art.103,no estn condicionados a la aprobacin del Plan Parcial que corresponda al polgono delcaso.Art.71. Clasificacin.- Las intervenciones a realizarse calificarn y caracterizarn al suelo,segn stas correspondan a desarrollo urbano intensivo, desarrollo urbano no intensivo,corredores y ncleos urbanos, y desarrollo industrial, en los trminos previstos en estaOrdenanza.Art.72. Desarrollo Urbano Intensivo.- Con el cdigo de identificacin cartogrfica 25-1, talsuelo admite densidades poblacionales medias y altas, requirindose una vinculacinestrecha con la red vial y el conjunto urbano en general.En este suelo se podr admitir urbanizaciones progresivas y programas de viviendas deinters social, de acuerdo a las normas de ubicacin y diseo establecidas en la Ordenanzade Urbanizaciones Progresivas y Viviendas de Inters Social.Art.73. Desarrollo Urbano No Intensivo .- Con el cdigo de identificacin cartogrfica 25-2,tal suelo admite densidades poblacionales bajas. En este tipo de suelo no se admitirdesarrollos urbansticos de modalidad progresiva ni programas de viviendas de inters social.Art.74.Corredores Comerciales y de Servicios.- Con el cdigo de identificacin cartogrfica26, se subclasifican en atencin a las reas que atraviesan o colindan, que se caracterizan asu vez segn usos predominantes. En tal sentido, los corredores se identifican de lasiguiente manera: Usos Predominantes Cdigo de identificacinColindantescartogrfica Residencial 26-R Industrial26-I De equipamiento 26-E Extractivo y recreacional 26-LEn general, con el propsito de garantizar una adecuada gradiente en el uso del suelo, salvoque se especifique lo contrario en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones, laintensidad de uso del suelo (poblacional y de edificacin) en los corredores comerciales y deservicios, ser de hasta el doble de la intensidad asignada a los usos colindantes.Junio 21 del 2000 24. Art.75. Desarrollo Industrial.- Con el cdigo de identificacin cartogrfica 27-1, losdesarrollos para industrias de mediano impacto; con el cdigo 27-2 los desarrollos paraindustrias de alto impacto; y, con el cdigo 27-3 los desarrollos para industrias peligrosas.Las industrias de bajo impacto y las artesanas constituyen actividades compatibles condesarrollos destinados predominantemente a otros usos, por lo que no se les asigna uncdigo en particular.75.1. Las artesanas e industrias de bajo impacto podrn combinarse con otrosusos en atencin a los condicionamientos que se establecen en la Ordenanzade Edificaciones y Construcciones.75.2. Las de mediano impacto podrn constituirse en mini-poligonos contamaos de hasta dos hectreas; para el efecto, deber presentarse un estudiode detalle que incluya medidas de seguridad y de mitigacin del impactoambiental.75.3. Las industrias de alto impacto solo podrn formar parte de polgonosindustriales, en atencin a las reas mnimas que se establecen en laOrdenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.75.4. Las industrias peligrosas se desarrollarn fuera del lmite urbano y, oincluidas en el rea de veda correspondiente, separadas de otros usos conreas de amortiguamiento de un ancho no menor a cuatrocientos metros (400m), medido desde su permetro. Sin embargo, de acuerdo a la naturaleza delpeligro tal franja deber incrementarse, en los trminos que prevea laOrdenanza de Parcelaciones y Desarrollos Urbansticos.Los polgonos industriales podrn incluir industrias de bajo, mediano y alto impacto, siempre ycuando se adecen a las normas generales incluidas en la Ordenanza de Parcelaciones yDesarrollos Urbansticos.Art.76. Ncleos Urbanos.- Corresponden a concentraciones de instalaciones destinadas aservicios administrativos, cvicos y culturales, comerciales, recreacionales, de transporte y decomunicaciones, y de infraestructura urbana. Se clasifican en:76.1. Aquellos que tienen el carcter de elementos estructuradores en suelourbanizado y urbanizable, les corresponde el cdigo de identificacincartogrfica 09.Las condiciones de ordenamiento y de edificabilidad se prescribirnn deacuerdo a un Plan Especial especfico. Las normas aplicables son las quehace referencia el Art.107 de esta Ordenanza.76.2. Los no estructuradores, les corresponde el cdigo de identificacincartogrfica 28, a efecto de uso de suelo se denominan Zonas de EquipamientoComunal (ZEQ).Respecto de condiciones de ordenamiento y edificabilidad, estos ncleosurbanos no estructuradores se considerarn como subzonas y se le aplicarnlas normas municipales de Equipamiento, o en su defecto las del CONADE.Sin embargo, tratndose de equipamientos comunales, en forma sustentada sepodr proponer la modificacin de las condiciones de ordenamiento y deedificabilidad las que, salvo que afecten a terceros, solo requieren aprobacin Junio 21 del 2000 25. de DUAR.Seccin Tercera En Suelo Urbanizable No ProgramadoArt.77. Condicionamientos urbansticos.- En Suelo Urbanizable No Programado, que seidentifica con las letras SUNP, es suceptible la aplicacin de Programas de OrdenamientoUrbanstico, tal como hace referencia el Art. 19 de esta Ordenanza.Art.78. Ambito de los Programas de Ordenamiento Urbanstico.- Ser el que correspondea los polgonos de las unidades de actuacin urbanstica que se propongan en atencin a loestablecido en los Arts. 14 y 15 de esta Ordenanza.Sin embargo, respecto de tal ambito se admitirn las siguientes excepciones: a) Que el Programa de Ordenamiento Urbanstico abarque ms de unaunidad completa de actuacin propuesta en suelo urbanizable noprogramado. b) La modificacin concertada de los lmites de la unidad de actuacin porinclusin de los predios colindantes a aquella, en los trminos sealadosen el Art.16 de esta Ordenanza.Art.79. Contenidos de los Programas de Ordenamiento Urbanstico.- Tomando enconsideracin lo establecido en el Art. 13, los Programas de Ordenamiento Urbansticodebern definir: a) La organizacin del suelo en macrolotes y la correspondientesectorizacin del polgono de actuacin urbanstica. b) El trazado general de la vialidad secundaria del caso. c) El sealamiento de los usos predominantes y la intensidad media deocupacin del suelo para cada macrolote. d) Las reservas de suelo para equipamiento comunal a escala urbana yzonal. e) El anlisis del impacto que el ordenamiento provoque sobre el medioambiente prximo, natural y edificado, si aquellos forman parte de losdesarrollos tipificados en el Art. 40 de esta Ordenanza.Art.80. Condiciones de Usos en Suelo Urbanizable No Programado.- Hasta tanto no hayasido formulado y autorizado un Programa de Ordenamiento Urbanstico en un rea particularde suelo urbanizable no programado, solamente podrn realizarse las actividades agrcolas,pecuarias, acucolas, etc. que se estuvieren realizando antes de la promulgacin del PlanRegulador de Desarrollo Urbano. Tambin se admitirn usos existentes correspondientes alestablecido como predominante en el Esquema Uso del Suelo y que se describen en elCaptulo 8, De los Usos del Suelo, de esta Ordenanza.Consecuentemente, no se podrn autorizar, ni realizar, desarrollos urbansticos en losJunio 21 del 2000 26. suelos urbanizables no programadosque no cuenten con un Programa deOrdenamiento Urbanstico aprobadopor la Municipalidad.Seccin Cuarta En Suelo No UrbanizableArt.81. Disposiciones Generales.- El mbito geogrfico del suelo no urbanizable es el queconsta en el Plano de Calificacin del Suelo, Anexo No.1. Sus delimitaciones se describen endetalle en la Ordenanza de Reservaciones Territoriales.Art.82. Clasificacin e Identificacin.- La caracterizacin del Suelo No Urbanizable descritaen el Art.45 de esta Ordenanza se tipifica y registra con los siguientes cdigos deidentificacin cartogrfica: -Suelo No Urbanizable Extractivo, cdigo 31-1. -Suelo No Urbanizable Recreacional y Turstico, cdigo 31-2 -Suelo No Urbanizable por Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad,cdigo 31-3. -Suelo No Urbanizable Protegido, cdigo 31-4.Art.83. Condiciones de Uso en Suelo No Urbanizable.- En el suelo no urbanizable seadmiten usos agrcolas, acucolas, forestales y paisajsticos. Sin embargo, previaautorizacin municipal de acuerdo a lo establecido en el Captulo 9 de esta Ordenanza,podrn admitirse los siguientes: 83.1. En Suelo No Urbanizable Extractivo son usos permitidos: agricultura, silvicultura y acuicultura. 83.2. En Suelo No Urbanizable Recreacional y Turstico son usos permitidos: complejos deportivos, hotelera, parques urbanos y metropolitanos, zoolgicos, marinas y servicios al turismo. 83.3. En Suelo No Urbanizable por Instalaciones de Riesgo y Vulnerabilidad son usos permitidos, en cada caso: industrias peligrosas; explotaciones mineras; instalaciones generadoras de energa; depsitos de combustibles; envasadoras de gas licuado; instalaciones para tratamiento de aguas residuales; disposicin final de desechos slidos; redes de alta tensin; reservorios de agua; plantas de tratamiento e instalaciones de bombeo; instalaciones de telecomunicaciones; rastros y central de abastos. 83.4. En Suelo No Urbanizable Protegido los usos permitidos y condicionados sern los que establecieren los estudios especficos que declaren al rea como protegida.Art.84. Usos Condicionados en Suelo No Urbanizable.- Respecto de usos condicionados,deber consultarse los cuadros de compatibilidad de usos constantes en la Ordenanza deReservaciones Territoriales.Junio 21 del 2000 27. Art.85. Suelo No Urbanizable Protegido.- Si en el suelo no urbanizable se descubriere:testimonios arqueolgicos, paleontolgicos, histricos o culturales, o si se establecierensituaciones de riesgo geolgico, se suspender toda autorizacin de actividad hasta tanto seestablezcan normas que regulen tal nueva situacin. De ser el caso, el mismo sercalificado por el Concejo Cantonal como Suelo No Urbanizable Protegido.Art.86. Plan de Manejo.- En el caso de actividades de naturaleza extractiva en general, seaplicarn las disposiciones establecidas por la reglamentacin especfica sobre la materia.Excepcionalmente en el rea urbana y en suelo no urbanizable, previa autorizacin delConcejo Cantonal, tal como se prescribe en la Ordenanza de Canteras, se admitir laexplotacin y procesamiento industrial de calizas, para lo cual se exigir un estudio sobre elimpacto de la actividad en el medio y el correspondiente Plan de Manejo.Art.87. Condiciones de Utilizacin y de Edificacin.- Los suelos no urbanizables seidentifican como Zonas Especiales en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones,donde se establecen normas generales relativas a edificabilidad y compatibildiad de usos.Sin embargo, respecto de normas particulares para casos especficos deber consultarse laOrdenanza de Reservaciones Territoriales. Captulo 5 DEL REGIMEN URBANISTICO RELATIVO A INMUEBLES Y EDIFICACIONES EXISTENTES Seccin Primera Conservacin de los InmueblesArt.88. Tal como se establece en la Ordenanza de Uso del Espacio y Va Pblica, lospropietarios de urbanizaciones, terrenos, edificaciones, instalaciones de infraestructuraurbana, mobiliario urbano y carteles, debern conservarlos de tal manera que se garantice laseguridad, el saneamiento y el ornato.Art.89. En urbanizaciones.- El propietario de cada lote es responsable del mantenimiento delos espacios libres, ajardinados o no, y el estado de las aceras adyacentes.En casos de urbanizaciones cerradas o cercadas, ser responsabilidad de los residentespropietarios de inmuebles el mantenimiento y conservacin de calzadas, aceras, reasverdes y libres, redes y componentes de los servicios de infraestructura, y otros elementosconstitutivos de la urbanizacin.Art.90. En terrenos y solares.- Los propietarios de solares no edificados en suelosurbanizados debern mantenerlos cercados y limpios; tambin se obligan al buen estado ylimpieza de las aceras adyacentes.Los propietarios de terrenos en suelo urbanizable, programado o no programado, deberncuidar que los mismo no se constituyan en depsitos de desechos slidos, y conservar yrealizar el mantenimiento de los drenajes naturales que en ellos existan.Los propietarios de terrenos en suelo no urbanizable debern denunciar ante la municipalidadJunio 21 del 2000 28. actividades y construcciones no admitidas y realizadas por terceros en dichos terrenos.Art.91. En edificaciones.- Los propietarios, individuales o condminos, debern: -Mantener las condiciones de seguridad de los sistemas estructurales yde los de acceso y de escape, en consideracin de eventual deterioroprovocado por fuego y factores ambientales. -Conservarn la impermeabilidad de los componentes de cubierta y elbuen funcionamiento de los sistemas de instalaciones de serviciosbsicos y de depsito de desechos slidos. -Garantizarn la disposicin, tamao y caractersticas funcionales delsistema de ventilacin del edificio, sean stos retiros, patios de luz ounidades de climatizacin artificial. -Mantendrn el ornato de la edificacin, conservando el buen estado delos elementos de fachada, tanto pintura como recubrimientos. Para el efecto, los edificios que no sean unifamiliares y bifamiliares debern cada diez aos, contados a partir de la promulgacin de esta Ordenanza para los edificios existentes y de la Inspeccin Final para los que se construyeren a futuro, obtener una actualizacin de la certificacin de funcionalidad inherente a la Inspeccin Final, trmite que se regula en la Ordenanza de Edificaciones y Construcciones. Sin embargo, la Municipalidad se reserva el derecho de exigir la indicada actualizacin antes del plazo indicado, en los casos que por razones del bien comn lo considere conveniente.Art.92. En carteles.- Los carteles autorizados debern conservar su estabilidad estructural,y el aspecto del mensaje, de orientacin o publicitaria, que sobre aquellos se disponga.Seccin SegundaEstado Ruinoso de la EdificacinArt.93. En atencin a lo prescrito en el Art.230 de la Ley de Rgimen Municipal, seconsiderarn obsoletas a las edificaciones que no satisfagan las normas o estndares paralos aspectos de habitabilidad, constructibilidad, seguridad y ornato que constan en laOrdenanza de Edificaciones y Construcciones.Se declarar el estado ruinoso en los siguientes casos: -Cuando el coste de las obras de reparacin necesarias superen elcincuenta por ciento (50%) del valor actual del edificio o de las plantasafectadas, excluyendo el valor del terreno. -Cuando el edificio presente un deterioro generalizado de sus elementosestructurales o de los sistemas de infraestructura fundamentales. -Cuando se requiera la realizacin de obras que por su monto nopudieren ser autorizadas por encontrarse el edificio en condicin noconforme respecto del ordenamiento prescrito por Ordenanza.Junio 21 del 2000 29. Captulo 6REGIMEN DEL PATRIMONIO ARQUITECTONICO Y URBANISTICOArt.94. Objeto.- Se considerarn patrimoniales los edificios y conjuntos urbansticoscalificados como significativos por preservar e identificar rasgos histricos y, o culturales delCantn.Para el efecto se establecen las normas y disposiciones que regulan tal declaratoria en laOrdenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate e Intervencin Edilicia del PatrimonioHistrico Cultural del Cantn Guayaquil, en concordancia con lo dispuesto en el Art. 15 de laLey de Patrimonio Cultural.Art.95. La Municipalidad dispondr la ejecucin de obras de proteccin o conservacin de losedificios calificados como patrimoniales de acuerdo a:-Las regulaciones del respectivo Plan Especial.-Por motivo de inters turstico o esttico a falta del correspondiente Plan Especial.Art.96.Clasificacin.- Las actuaciones encaminadas a proteger y conservar el patrimonioarquitectnico y urbanstico se clasifican en:96.1. Preservacin, que trata del mantenimiento de los atributos de un objetopatrimonial que se encuentran en buen estado.96.2. Restauracin, encaminada a la sustitucin de partes no estructurales delobjeto, cubriendo la actuacin hasta el quince por ciento (15%) del volumen deaquel.96.3. Consolidacin, sustitucin de elementos estructurales, hasta llegar a untreinta y cinco por ciento (35%) del volumen del objeto.96.4. Reconstitucin, que hace referencia a actuaciones sobre un objetopatrimonial en estado crtico, requirindose acciones que incidan hasta en elcincuenta por ciento (50%) de su volumen.96.5. Reconstruccin o reedificacin, actuacin que sobrepasa el cincuenta yun por ciento (51%) del volumen del objeto, la cual se hace en atencin a larecuperacin de su valor cultural y simblico.96.6. Rplica, actuacin encaminada a la restitucin de un objeto ausente,actuacin que se realiza por necesidad cultural o histrica.Art.97. Modificaciones.- En atencin al correspondiente Plan Especial un objeto patrimonialpodr ser modificado en algunos de sus atributos contextuales, modificaciones que podrnser por: Junio 21 del 2000 30. a) Adaptacin del objeto patrimonial a nuevo uso.b) Mudanza del objeto patrimonial a un nuevo sitio.Art.98. Catlogo.- El patrimonio arquitectnico y urbanstico del Cantn deber incluirse enel correspondiente catlogo, el mismo que al ser aprobado por el M.I. Concejo Cantonalimpondr obligaciones, pblicas y privadas, respecto de la conservacin de los objetospatrimoniales, tal como prescribe la Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate eIntervencin Edilicia del Patrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil.Tales obligaciones tambin lo sern respecto de la combinacin a los atributos formales delos edificios patrimoniales, que debern ser satisfechos por aquellos que se construyeren oreconstruyeren en su entorno, tal como se prescribe en la Ordenanza de Edificaciones yConstrucciones.Art.99. Responsables.- Las obras tipificadas como de preservacin y restauracin de unbien patrimonial, sern a costa de los propietarios, para lo cual se preveern exoneraciones yestmulos en la Ordenanza de Conservacin, Proteccin, Rescate e Intervencin Edilica delPtrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil.Las actuaciones tipificadas como de consolidacin, resconstitucin, reconstruccin y rplica,si no pudieren o no desearen ser asumidas por su propietario, sern objeto de proyectosconcertados entre la Municipalidad, el propietario, otras entidades del sector pblico y, oentidades no gubernamentales.Art.100. Procedimientos.- La calificacin del objeto patrimonial como tal, la identificacin deltipo de actuacin a realizarse, los procedimientos, estmulos y sanciones relacionados consu proteccin y conservacin, se establecen en la Ordenanza de Conservacin, Proteccin,Rescate, e Intervencin Edilicia del Patrimonio Histrico Cultural del Cantn Guayaquil.TITULO II DEL ORDENAMIENTO FISICO ESPACIALCaptulo 7ESTRUCTURA GENERAL DEL TERRITORIODisposiciones GeneralesArt.101. Contenido.- La ciudad se ordenar en atencin a una estructura bsica compuestapor: a) componentes naturales, ros, esteros y cerros; y,b) ncleos y corredores urbanos.Para el efecto, este Ttulo establece normas relativas a ncleos urbanos, zonas deplanificacin, usos del suelo y estructura vial.Art.102. Clasificacin.- Con la finalidad de establecer las bases territoriales para el Junio 21 del 2000 31. desarrollo sustentable, el bienestar de la comunidad, la prestacin de servicios bsicos y laproteccin del patrimonio paisajstico y cultural, a ms de ros y esteros, la ciudad seestructurar fsica y espacialmente en atencin a: a)ncleos y corredores de estructuracin urbana en suelo urbanizado y urbanizable; y, b)ncleos y corredores de estructuracin urbana en suelo no urbanizable.Tal estructuracin se expresa en el Plano Esquema y Ocupacin del Uso del Suelo, AnexoNo.3, y en el Plano de la Estructura Vial, Anexo No.4. Sus componentes se identifican,adicionalmente, con los cdigos numricos que se describen en los siguientes artculos.Art.103. Ncleos y Corredores de Estructuracin Urbana en Suelo Urbanizado yUrbanizable.- Incluidos sus cdigos de identificacin cartogrfica, estn constituidos por lossiguientes componentes fundamentales: DENOMINACIN CODIGO Instalaciones portuarias01 Instalaciones aeroportuarias02 Instalaciones ferroviarias03 Instalaciones de comunicacin, energa y agua 04 Red vial fundamental05 Parques urbanos y metropolitanos06 Instalaciones de bienestar general de escala urbana y metropolitana07 Ncleos y corredores de infraestructura 08 Centros urbanos 09Art.104. Ncleos y Corredores de Estructuracin Urbana en Suelo No Urbanizable.- Lescorresponde el cdigo de identificacin cartogrfica 10, estn constituidos por los siguientescomponentes: 104.1. Los Bosques y Vegetacin Protectores Cerro El Paraso, Cerro Blanco, Chongn y el Bosque Protector de Manglares; las reas de preservacin urbana, Reserva Isla Trinitaria, Bosque del Cerro del Campus de la Escuela Superior Politcnica del Litoral, Bosque en Cerro Azul, Bosque en Cerro Germania; el espejo de agua del Embalse Chongn, su rea de proteccin y sus distritos de riego. 104.2. Se incluyen tambin los ros, esteros y otros cauces y cuerpos de agua identificables como tales en las fotografas areas de la ciudad tomadas por el IGM entre abril y noviembre de 1998. La descripcin y delimitacin detallada de estos componentes, y las normas que los regulan, se establecen en la Ordenanza de Reservaciones Territoriales.Art.105. Ncleos Zonales y de Sector Urbano.- Los ncleos urbanos priorizados por estaOrdenanza no agotan aquellos otros que puedan surgir de Planes Parciales o Especiales, ode Programas de Ordenamiento Urbanstico, pero cuya jerarqua es de carcter zonal o deJunio 21 del 2000 32. sector, los que a continuacin se sealan, includo su cdigo de identificacin cartogrfica:DENOMINACION CODIGO Parques zonales11 Ares verdes privadas de inters pblico12 Cementerios13 Espacios libres permanentes14 Centros de gestin y de valor cvico cultural, centros y subcentros zonales 15Art.106. Registro cartogrfico.- Los indicados ncleos y corredores de estructuracinurbana se expresarn graficamente en: 106.1. En el Plano Esquema de Ocupacin y Usos del Suelo, Anexo No.3, cuyo alcance es de mediano plazo, y cuyos contenidos se describen en el Art. 109 y subsiguientes. 106.2. En el Plano Imagen Objetivo de Desarrollo del Cantn Guayaquil, cuyo alcance es de largo plazo, y cuya caracterizacin es la siguiente: a) Deber representar una sntesis de la clase de desarrollo que concertadamente la sociedad civil, las instituciones y la Municipalidad postulan para Guayaquil y el Cantn en el horizonte temporal del Plan Regulador de Desarrollo Urbano. b) Formar parte del Plan de Desarrollo Municipal que la Ley de Rgimen Municipal, en sus artculos 161 y 171, prescribe como plan estratgico para el desarrollo de Guayaquil, ciudad y cantn. Para el efecto, se atender a lo que se describe en el Ttulo III de esta Ordenanza. c) Ser motivo de actualizacin por medio del Plan Director Cuadrianual que cada administracin municipal deber formular, tal como se indica en el Art.6 de esta Ordenanza.Art.107. Normas.- Los ncleos y corredores de estructuracin urbana, se sujetarn a lasnormas previstas para el efecto en: a) Las ordenanzas de reglamentacin urbanstica complementaria, aplicables a los sistemas de comunicacin, al equipamiento y a las reservaciones territoriales, de las que hace referencia el Art.150. b) Los Planes Especiales que se ejecuten a efecto del desarrollo de los centros urbanos y de los centros y subcentros zonales previstos. De no ser as, se atender a las normas utilizadas para el efecto de su creacin.Junio 21 del 2000 33. Captulo 8ORDENAMIENTO URBANISTICO DEL PLAN REGULADORSeccin PrimeraZonas de PlanificacinArt.108. Objeto.- Para efectos de la racionalizacin administrativa, la dotacin deequipamientos y servicios bsicos, y la programacin del desarrollo urbano, tal como seilustra en el Plano Zonas de Planificacin y Polgonos de Actuacin Urbanstica, Anexo No.2,la ciudad se subdivide en las siguientes zonas de planificacin:En el rea urbana:108.1. Zona Sur.- Identificada con la letra A, est conformada por los sectorescatastrales:23A, 23B, 24, 25, 26A, 26B, 26C, 45A, 45B, 45C, 45D, 46, 47, 50, 79,80, 81, 82, 84, 85A, 85B, 86A, 86B, 87, 91A, 91B, 91C, 91D, 91E, 91F y91G.108.2. Zona Oeste.- Identificada con la letra B, est constituda por los sectorescatastrales:13A, 13B, 14A, 14B, 14C, 14D, 15, 16, 17, 41, 42A, 42B, 42C, 42D, 43 y44.108.3. Zona Centro.- Identificada con la letra C, de la cual forman parte los sectores catastrales:01A, 01B, 01C, 02A, 02B, 03A, 03B, 03C, 03D, 04A, 04B, 04C, 05, 06A,06B, 06C, 07A, 07B, 08A, 08B, 08C, 08D, 08E, 09A, 09B, 10A, 10B,11A, 11B, 12A, 12B, 12C, 12D, 18, 19, 20, 21, 22, 27A y 27B.108.4. Zona Norte.- Identificada con la letra D, conformada por los sectorescatastrales:28A, 28B, 29A, 29B, 29C, 30, 31A, 31B, 32, 33, 33A, 33B, 33C, 34, 35A,35B, 36, 37, 38, 39, 40A, 40B, 40C, 51A, 51B, 51C, 51D, 52A, 52B, 54,55, 56A, 56B, 56C, 60A, 60B, 60D, 60E, 60F, 60G, 60H, 61A, 61B, 61C,61D, 61E, 62, 63, 64A, 64B, 65, 66A, 66B, 66C, 67, 68, 69, 70, 71, 73,74A, 74B, 75, 76A, 76B, 77, 78, 88, 90A, 90B, 90C, 90D, 90E, 90F, 92,93, 94, 95A, 95B, 98A, 98B y 99108.5. Zona Pascuales.- Identificada con la letra E, constituda por los sectorescatastrales:48A, 48B, 48C, 48D, 48E, 48F, 48G, 48H, 48I, 49A, 49B, 49C, 49D, 49E,Junio 21 del 2000 34. 49F, 49G, 57A, 57B, 57C, 58A, 58B, 58C, 58D, 58E, 59, 60C y 89.108.6. Zona Chongn.- Identificada con la letra F, conformada por los sectorescatastrales:96A, 96B, 96C, 96D, 96E, 96F, 96G, 96H, 96I, 97A, 97B, 97C y 97D.En reas de expansin urbana:108.7. Aeropuerto en Daular.- Identificada con la letra G.108.8. Embalse Chongn.- Identificada con la letra H.108.9. Colinas de la Iguanas (Ciudad Nueva).- Identificada con la letra I.Seccin SegundaEsquema de Usos del SueloArt.109. El ordenamiento del uso del suelo se expresa graficamente en el planos Esquemade Uso del Suelo, Anexo 3. En el mismo se consignan graficados, los usos del sueloprevistos para actuaciones urbansticas de mediano plazo.109.1. En el mediano plazo se admiten usos no conformes respecto de los previstosen el Esquema de Usos del Suelo del Plan Regulador, en los trminos prescritos en elArt.128 de esta Ordenanza;109.2. Las previsiones de largo plazo, esto es hasta el horizonte temporal al ao2.020, se podrn efectivizar a partir del ao 2.008.Tal plazo no constituir limitante para la adopcin mas temprana de tales usos, si lascircunstancias lo justificaren, para lo cual se podrn aplicar las disposiciones quesobre Programacin del Desarrollo Urbanstico, la Administracin de la Zonificacin delUso del Suelo, la Modificacin de la Predominancia del Uso del Suelo, y Modificacinde la Reclasificacin Vial, se preveen en esta Ordenanza.Art.110. Usos del Suelo de acuerdo a la naturaleza de las actividades.- Para efecto deesta Ordenanza, en funcin de las actividades que en el mismo se realizan, tal como constaen el Plano Esquema de Ocupacin y Uso del Suelo, Anexo No.3, los usos se clasifican enforma general y se identifican con el correspondiente color de la siguiente manera:a) En suelo urbanizado y urbanizable - Uso ResidencialAmarillo (densidad baja)Naranja (densidades media yalta) - Uso Industrial Violeta - Uso de Comercio y ServiciosRojo y rosadoJunio 21 del 2000 35. - Uso de Equipamiento Urbano (incluye Usos de Comunicacin y Transporte, y de Bienestar General)Grisb) En suelo no urbanizable - Uso Extractivo y suelo de valor paisajstico Verde claro - Suelo protegido y por instalaciones de riesgo y vulnerabilidad Verde OscuroArt.111. Niveles de precisin de la delimitacin de los usos del suelo.- Lasdelimitaciones de usos consignadas en el Plano Esquema de Ocupacin y Usos del Suelo semantienen en firme cuando las mismas lo son por medio de vas, ros o esteros. En casocontrario, se considerarn aproximadas, por lo que se admitirn las siguientes tolerancias enla precisin de los planos. Escala Tolerancia 1:50.000 hasta 50 m. 1:25.000 hasta 30 m. 1:10.000 hasta 15 m. 1:5.000hasta 10 m. 1:1.000hasta 3 m.Seccin Tercera Estructura VialArt.112. Plazos de Ejecucin.- La estructura vial se ejecutar al corto y mediano plazos, talcomo consta en el Plano Anexo No.4 y se describe en el Art.115Art.113. Categoras viales.113.1.Red Vial Fundamental.- Est constituida por vias primarias, las que por suscaractersticas de seccin y trazado, o por intensidad de trfico, comunican y danacceso a grandes zonas de la ciudad o brindan acceso vehicular a la misma. Seidentifican con el cdigo 05.Constituyen categoras y componentes de la Red Vial Fundamental, los siguientesejes viales:a) Autopistas (V1), con derecho de va de noventa a cien metros (90-100 m.), y conaccesos vehiculares controlados mediante facilidades de trfico.b) Vas Expresas (V2), con derecho de va de setenta a noventa metros (70-90 m.)c) Vas Arteriales (V3), con derecho de va de treinta a setenta metros (30- 70 m).Junio 21 del 2000 36. A pesar de no contar con caractersticas fsicas adecuadas,son excepcionalmentereconocidas en esta Ordenanza, como parte de la Red Vial Fundamental:d) Pares Viales (PV), sistemas de vialidad binaria, que mediante ejes paralelos, y desentidos de trfico opuestos entre s, facilitan el acceso a reas importantes de laciudad o a otros componentes de la red vial primaria.113.2. Vialidad Secundaria.- Est constituida por vias que por sus caractersticas deseccin y trazado, o por intensidad de trfico, comunican y dan acceso a sectoresurbanos, o brindan acceso a la vialidad primaria.Constituyen categoras y componentes de la vialidad secundaria, los siguientes ejesviales:a) Vas Colectoras (V4), con derecho de va de veinte y cinco a treinta metros (25-30m).b) Vas Colectoras (V5), con derecho de va de quince a veinte y tres metros (15-23m).c) Colectoras Segn Funcin (CSF), que corresponden a vas existentes que sereconocen como colectoras a pesar de no tener las caractersticas adecuadas deseccin y trazado.Art.114. Normas.- Las normas de diseo de carcter general, aplicables a la Estructura Vialy dems componentes del sistema vial, constan en el Anexo No.5 de esta Ordenanza.Detalles de diseo vial aplicables a desarrollos urbansticos constan en la Ordenanza deParcelaciones y Desarrollos Urbansticos.Art.115. Componentes de la Estructura Vial.- Constituyen componentes de la Red VialFundamental y de la Vialidad Secundaria, en el corto y mediano plazo, las siguientes vas:CATEGORASCORTO PLAZOMEDIANO PLAZOJunio 21 del 2000 37. RED VIAL FUNDAMENTALAutopistas (V1) Tramo de la autopista TerminalTerrestre-Pascuales, paralelo al RoDaule: Autopista Guayaquil-Salinas.Vas ExpresasVa Perimetral, calle 48 S-O Dr. Po Jaramillo Alvarado, calle 48(V2) Av. 25 de Julio, Eje Norte-Sur S-O Par Vial: Quito, Eje N-S - Machala, Av. 1 S-O Dr. Luis Cordero Crespo, Eje N-S Av. de las Amricas Pdte. Jaime Rolds Aguilera, Av. 4 N- O - Eje N-S - Av.4 N-E Av. Francisco de Orellana, Eje N-S.Vas ArterialesCarlos Julio Arosemena, Eje Este-Oeste Dr. Honorato Vsquez, calle 22 N-O.(3)Calle del Bombero, Eje Este-Oeste(Casuarina-Lmite Norte Fuerte Jos Rodrguez Bonn, Av. 51 S-O Huancavilca) Portete de Tarqui, calle 26 S-O (desde Federico Goding, Av. 20 S-O hasta Puente Portete) Va de ingreso al Aeropuerto en Dr. Juan Tanca Marengo, Av. 8A N-O y calle 18G N-O Daular, desde el Km. 20 va Viaducto Tanca Marengo, calle 18G N-OGuayaquil-Salinas hasta el polgono Martha Bucaram de Rolds, Av. 39 N-O del Aeropuerto. Dr. Camilo Ponce Enrquez, Av. 39 N-O Dr. Honorato Vsquez, calle 22 N-O Va Perimetral a la Zona de Assad Bucaram Elmaln, Av.38 S-O expansinurbana Aeropuerto John F. Kennedy, calle 9 N-O Daular, desde el ro Chongn Joaqun Orrantia Gonzlez (Av. Constitucin), calle 14 N-bordeando el polgonodel Eaeropuerto h