Kriteria Investasi kriteria investasi yang digunakan dalam praktik, yaitu :

1.      Payback Period

Payback period (periode pulag pokok) adalah waktu yang dibutuhkan agar investasi yang direncanakan dapat dikembalikan, atau waktu yang dibutuhkan untuk mencapai titik impas. Jika waktu yang dibutuhkan makin pendek, proposal investasi dianggap makin baik. Kendatipun kita harus mempertimbangkan criteria payback ini. Sebab, ada investasi yang baru menguntungkan dalam jangka panjang (>5 tahun).

2.      Benefit / cost ratio (B/C Ratio)

B/C Ratio mengukur mana yang lebih besar, biaya yang dikeluarkan disbanding hasil output yang diperoleh. Biaya yang dikeluarkan dinotasikan sebagai C (Cost). Output yang dihasilkan sebagai B (benefit). Jika nilai B/C sama dengan 1 maka B = C yang dihasilkan sama dengan biaya yang dikeluarkan.

3.      Net Present Value (NPV)

Keuntungan lain dengan menggunakan metode diskonto adalah kita dapat langsung menghitung selisih nilai sekarang dari biaya total dengan penerimaan total bersih. Selisih inilah yang disebut net present value. Suatu proposal investasi akan diterima jika NPV > 0, sebab nilai sekarang dari permintaan total lebih besar daripada nilai sekarang dari biaya total.

4.      Internal  Rate of return ( IRR )

Internal rate of return ( IRR ) adalah nilai tingkat pengembalian investasi, dihirung pada saat NPV sama dengan nol. Jika pada saat NPV = 0, nilai IRR = 12%, maka tingkat pengembalian investasi adalah 12%. Keputusan menerima atau menolak rencana investasi dilakukan berdasarkan hasil perbandingan IRR dengan tingkat pengembalian investasi yang di inginkan (r). jika r yang diinginkan adalah 15%, sementara IRR hanya 12%, proposal invastasi ditolak. Begitu juga sebaliknya.

5. NPV (Net Present Value)

“Net Present Value (NPV) sering diterjemahkan sebagai nilai bersih sekarang. NPV dari suatu proyek atau     gagasan usaha merupakan nilai sekarang (present value) dari selisih antara benefit (manfaat) dengan cost (biaya) pada discount rate terentu. NPV merupakan kelebihan benefit (manfaat) dibandingkan dengan cost/biaya “ (A. Choliq dkk, 1994)NPV merupakan manfaat yang diperoleh pada suatu masa proyek yang diukur pada tingkat suku bunga tertentu. Dalam perhitungan NPV ini perlu kiranya ditentukan

dengan tingkat suku bunga saat ini yang relevan. Selain itu, NPV juga dapat diartikan sebagai nilai saat ini dari suatu cash flow yang diperoleh dari suatu investasi yang dilakukan.

 NPV merupakan selisih antara present value benefit dengan present value cost (Rp, Rp Jt,

dll)

Indikator NPV :

Jika NPV > 0 (positif), maka proyek layak (go) utk dilaksanakanJika NPV < 0 (negatif), maka proyek tidak layak (not go) utk dilaksanakan

6. Net Benefit Cost Rasio (Benefit B/C)Net B/C adalah perbandingan antara jumlah NPV positif dengan jumlah NPV negatif. Net B/C ini menunjukkan gambaran berapa kali lipat manfaat (benefit) yang diperoleh dari biaya (cost) yang dikeluarkan. Apabila net B/C > 1, maka proyek atau gagasan usaha yang akan didirikan layak untuk dilaksanakan. Demikian pula sebaliknya, apabila net B/C < 1, maka proyek atau gagasan usaha yang akan didirikan tidak layak untuk dilaksanakan.

 

Dimana : (Bt-Ct)/(1+i)t, utk (Bt-Ct) > 0dan (Ct-Bt)/(1+i)t utk(Bt-Ct) < 0

Net B/C rasio merupakan perbandingan antara present value positif (sbg pembilang) dgn jumlah present value negatif (sbg penyebut).Indikator NET B/C adalah :

- Jika Net B/C > 1, maka proyek layak (go) untuk dilaksanakan- Jika Net B/C < 1 , maka proyek tdk layak (not go) untuk dilaksanakan

  7 .   G R O S S B E N E F I T C O S T R A T I O   ( G R O S S B / C )

Gross B/C merupakan perbandingan antara Present Value Benefit dengan Present Value Cost. Apabila Gross B/C > 1, proyek layak untuk dilaksanakan. Sebaliknya Gross B/C < 1, proyek tidak layak untuk dilaksanakan.

Perbedaannya dalam perhitungan Net B/C, biaya tiap tahun dikurangkan dari benefit tiap tahun untuk mengetahui benefit netto yg positif dan negatif. Kemudian jumlah present value positif dibandingkan dengan jumlah present value yang negatif.Sebaliknya, dalam perhitungan Gross B/C, pembilang adalah jumlah present value arus benefit (bruto) dan penyebut adalah jumlah present value arus biaya (bruto). Semakin besar Gross B/C, semakin besar perbandingan antara benefit dengan biaya. Artinya proyek relatif semakin layak.Sebaliknya, dalam perhitungan Gross B/C, pembilang adalah jumlah present value arus benefit (bruto) dan penyebut adalah jumlah present value arus biaya (bruto). Semakin besar Gross B/C, semakin besar perbandingan antara benefit dengan biaya. Artinya proyek relatif semakin layak.

Indikator Gross B/C :Jika Gross B/C > 1, maka proyek layak (go) utk dilaksanakan - Jika Gross B/C < 1, maka proyek tdk layak (not go) utk dilaksanakan 

8.  IRR (Internal Rate of Return)Merupakan tingkat pengembalian internal yaitu kemampuan suatu proyek menghasilkan return

(satuannya %). IRR ini merupakan tingkat discount rate yang membuat NPV proyek = 0.

Tujuan perhitungan IRR adalah untuk mengetahui persentase keuntungan dari suatu proyek tiap-tiap

tahun. Selain itu, IRR juga merupakan alat ukur kemampuan proyek dalam mengembalikan bunga

pinjaman. Pada dasarnya IRR menunjukkan tingkat bunga yang menghasilkan NPV sama dengan

Nol. Dengan demikian untuk mencari IRR kita harus menaikkan discount factor (DF) sehingga

tercapai nilai NPV sama dengan nol.

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka langkah-langkah perhitungan IRR adalah sebagai berikut :

1. Terlebih dahulu disiapkan tabel cash flow dari proyek atau gagasan usaha.

2. Memilih discount factor tertentu untuk mencapai NPV = 0

3. Pada discount factor pemilihan pertama dihitung besarnya NPV

4. Jika NPV yang diperoleh masih positif, sedangkan yang diharapkan NPV = 0 maka kita pilih

discount factor yang ke dua dengan harapan akan memperoleh NPV = 0

5. Misalnya dengan DF pada pemilihan yang ke dua dan seterusnya sampai memperoleh NPV yang

negatif ( NPV < 0 )

6. Karena NPV yang kita peroleh positif dan negatif, maka kita harus membuat interpolasi antara DF di

mana NPV positif dengan DF di mana NPV sama dengan negatif agar tercapai NPV = 0.

7. Untuk mendapatkan nilai IRR digunakan rumus interpolasi.

Perhitungan IRR dgn cara interpolasi

Jika diperoleh NPV +, maka carilah NPV – dgn cara meningkatkan discount faktornya

 

Keterangan :

i1 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV positif.

i2 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV negatif.

Indikator IRR :

- Jika IRR > tk, discount rate yg berlaku maka proyek layak (go) utk dilaksanakan

- Jika IRR < Tk. Discount rate yg berlaku, maka proyek tdk layak (not go) utk dilaksanakan.

8. Hasil perhitungan IRR tersebut kemudian dibandingkan dengan tingkat bunga bank yang berlaku,

jika IRR hasil perhitungan > bunga bank yang berlaku maka proyek atau gagasan usaha tersebut

layak untuk diusahakan. 

9.  Payback PeriodMerupakan jangka waktu /periode yang diperlukan untuk membayar kembali semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek.

Indikator Payback Periods :Semakin cepat kemampuan proyek mampu mengembalikan biaya-biaya yang telah dikeluarkan dalam investasi proyek maka proyek semakin baik (satuan waktu).

Perhitungan payback belum memperhatikan time value of money

dimana : I = besarnya biaya investasiAb = benefit bersih yg diperoleh setiap tahunnya