8/11/2019 Tugas 1 UTS
1/6
TUGAS PL-3141 Pembiayaan Pembangunan Tugas ke-1
Widya Hapsari 15012101 1
Kasus:
Daerah Leuwipanjang dan Gedebage akan dibuat sistem TOD ( Transit Oriented Development ),
siapakah yang akan membiayai pembangunan tersebut?
Analisis:
Pihak yang Bertanggung Jawab terhadap Pembiayaan Pembangunan
Pembangunan kota dan wilayah hanya dapat berjalan apabila ada yang membiayai. Siapa yang
membiayai hal tersebut? Untuk dapat menjawab pertanyaan tersebut, hal yang pertama-tama
harus dilakukan adalah menganalisis jenis bangunan apa yang dibangun. Apabila bangunan
tersebut merupakan public goods maka yang harus membayar adalah tax-payer . Hal ini
berbeda dengan bangunan yang dimiliki oleh swasta, apabila bangunan tersebut merupakan
milik swasta ( private ) maka yang harus membayar adalah pihak swasta ( private ) itu sendiri
Sedangkan untuk bangunan publicly provided goods seperti air dan listrik maka yang harus
membayar adalah user . Barang-barang publicly provided goods merupakan barang-barang
yang vital untuk kehidupan, oleh karena itu pemerintah pun menyediakan barang-barang ini
secara publik namun tidak dibiayai oleh pemerintah, melainkan oleh user yang menggunakan.
Bagaimana dengan user yang tidak mampu membayar (miskin)? Tax payers akan
membayarkan konsumsi masyarakat miskin terhadap publicly provided goods melalui subsidi.Subsidi ini ada karena keinginan untuk memaksimalkan utilitas dari suatu barang (konsep
utilitarian ).
Analisis kondisi dan kebutuhan pada bagian ini sangat penting karena tidak boleh ada
kesalahan dalam hal siapa yang akan membiayai pembangunan ini nantinya. Suatu bangunan
yang dimiliki oleh swasta tidak boleh dibiayai oleh pemerintah karena itu menyalahgunakan
uang rakyat sebab seharusnya uang rakyat hanya boleh dinikmati oleh rakyat itu sendiri, bukan
oleh sekelompok orang saja. Hal demikian juga berlaku untuk sebaliknya. Namun, ada suatukondisi dimana barang publik dapat biayai oleh swasta, yaitu pada skema CSR ( Corporate
Social Responsibility ). CSR merupakan suatu komitmen oleh dunia usaha untuk memberikan
kontribusi kepada pengembangan ekonomi dan komunitas setempat ataupun masyarakat luas
bersamaan dengan peningkatan taraf hidup perkerjanya. Sebagai contoh, suatu perusahaan di
awal tahun sudah mengalokasikan 10% dari keuntungan yang diperoleh untuk diberikan
kepada publik. Uang tersebut dapat digunakan untuk membantu pembangunan yang sedang
dijalankan oleh pemerintah tanpa ada syarat apapun. Mengapa swasta berkeinginan untuk
8/11/2019 Tugas 1 UTS
2/6
TUGAS PL-3141 Pembiayaan Pembangunan Tugas ke-1
Widya Hapsari 15012101 2
melakukan hal ini? CSR digunakan oleh swasta sebagai ajang untuk mendekatkan diri ke
masyarakat sekitar dan konsumen untuk menghindari konflik dan memperkuat brand
perusahaan mereka sehingga kondisi finansial perusahaan mereka akan menjadi lebih baik lagi
ke depannya.
Selain CSR, ada juga PPP ( Public Private Partnership ) yang merupakan kerjasama antara pihak
swasta dan pihak pemerintah dalam membiayai suatu pembangunan pemerintah dengan
perjanjian yang telah disepakati bersama. Mengapa pemerintah perlu bekerja sama dengan
pihak swasta untuk melakukan suatu pembangunanan? Pembangunan suatu public goods
biasanya memerlukan biaya yang sangat banyak, oleh karena itu pemerintah perlu bantuan
pihak swasta untuk membiayainya karena pendapatan pemerintah terbatas. Berikut ini adalah
sumber pemasukan pemerintah:
1. Tax revenues
a. Income Tax
b. Sales Tax
c. Excise Tax
d. Property Tax
2. Borrowing
Pemerintah melakukan hal ini dengan cara mengeluarkan surat obligasi. Pinjaman
inipun kemudian akan dibayar oleh future tax payer .
3. Non tax revenues/ user charges
Pendapatan Negara Bukan Pajak (PNBP) merupakan pendapatan negara yang
diperoleh dari:
a. Penerimaan yang bersumber dari pengelolaan dana Pemerintah
b. Penerimaan dari pemanfaatan sumber daya alam
c. Penerimaan dari hasil-hasil pengelolaan kekayaan negara yang dipisahkan
d. Penerimaan dari kegiatan pelayanan yang dilaksanakan Pemerintah
e. Penerimaan berdasarkan putusan pengadilan dan yang berasal dari pengenaan
denda administrasi
f. Penerimaan lainnya yang diatur dalam Undang-undang tersendiri
4. Miscellaneous
a. Contributions
b. Intergovermental Transfers (transfer biaya dari daerah lain)
c. Fines (denda)
8/11/2019 Tugas 1 UTS
3/6
TUGAS PL-3141 Pembiayaan Pembangunan Tugas ke-1
Widya Hapsari 15012101 3
d. Forfeiture (sitaan)
TOD
TOD (Transit Oriented Development ) adalah sebuah konsep untuk mengembangkan suatuwilayah yang berorientasi terhadap kemudahan akses untuk memperoleh transportasi publik.
Wilayah yang dikembangkan berdasarkan prinsip TOD memiliki konsep pemanfaatan ruang
berupa campuran antara wilayah residensial dan komersial ( mixed used ). Kegiatan yang
dikembangkan disekitar titik TOD paling sedikit meliputi komersial, hunian, pelayanan umum,
ruuang terbuka hijau, dll. TOD akan membuat mobilitas masyarakat semakin cepat dan efisien
karena pemanfaatan transportasi publik yang maksimal. Pada umumnya wilayah dengan
konsep TOD memiliki radius 600 m sampai 800 m dari pusat TOD yang merupakan stasiun
transportasi umum. Dengan demikian, suatu wilayah dengan konsep TOD ini sangat baik
dikembangkan, dan daerah tersebut berpotensi untuk berkembang dengan sangat pesat.
Berikut ini adalah manfaat TOD dari berbagai aspek:
Aspek ekonomi :
1. Meningkatkan mobilitas dalam kawasan
2. Menciptakan kawasan yang lebih baik untuk tempat tinggal, bekerja dan bermain
3. Meningkatkan usia hidup
4. Mengurangi stress
5. Menghemat biaya perjalanan.
Aspek lingkungan
1. Mengurangi konsumsi energi, karena sebagian pergerakan berada di dalam kawasan
dan tidak menggunakan kendaraan bermotor
2. Mengurangi polusi udara
3. Meningkatkan kualitas udara.
Aspek transportasi
1. Mengurangi kemacetan lalu lintas dan menurunkan waktu perjalanan
Konsep ini harus didukung dengan park & ride dan pembangunan gedung-gedung parkir di
pusat kegiatan kota. Semua pusat pelayanan kota harus dilayani angkutan umum massal. Di
setiap TOD disediakan tempat parkir angkutan pribadi, baik mobil atau kendaraan roda dua.
8/11/2019 Tugas 1 UTS
4/6
TUGAS PL-3141 Pembiayaan Pembangunan Tugas ke-1
Widya Hapsari 15012101 4
Pembiayaan TOD di Gedebage-Leuwipanjang
Pemerintah Kota Bandung sebagai pembuat kebijakan dan pemangku kepentingan atas
wilayah Gedebage yang akan menggunakan konsep pengembangan TOD harus
memperhatikan sumber pembiayaan yang akan digunakan untuk mewujudkan rencana
tersebut. Bagi Pemerintah Kota Bandung terdapat beberapa alternatif yang dapat digunakan
agar wilayah Gedebage yang berkonsep TOD tersebut dapat terwujud. Alternatif pembiayaan
tersebut dapat dibagi menjadi pembiayaan secara langsung yang dilakukan oleh Pemerintah
Kota Bandung dan juga dapat berupa pemberian insentif bagi swasta agar mau turut serta
mewujudkan kawasan TOD yang berkonsep TOD tersebut. Pembiayaan secara langsung oleh
Pemerintah Kota Bandung tentu saja akan digunakan untuk membangun infrastruktur
penunjang dan pelengkap dalam wilayah Gedebage tersebut yang merupakan fasilitas
umum/publik ( public goods ) seperti stasiun kereta, jalan raya, saluran air, taman, dan lainnya.
Pembiayaan langsung oleh Pemerintah Kota Bandung ini dapat menggunakan dana dari APBD,
hibah, Public Private Partnership (PPP), atau Corporate Social Responsibility (CSR) dari pihak
swasta. Sementara itu, pemberian insentif kepada swasta dapat berupa kemudahan
pengurusan izin serta pengurangan pajak bagi pemilik bangunan yang akan dibangun pada
wilayah Gedebage, dengan syarat bangunan tersebut telah sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Bandung.
Berdasarkan uraian diatas, dapat diketahui bahwa pembangunan wilayah dengan konsep TOD
ini membutuhkan dana dari pemerintah yang dialokasikan oleh APBD. APBD ini bersumber dari
local tax payer masyarakat Bandung karena pembangunan ini merupakan pembangunan yang
masuk ke dalam tanggung jawab Pemerintah Kota Bandung. Pembiayaan pembangunan TOD
pada daerah Gedebage tidak boleh menggunakan APBN karena sumber dana APBN adalah
national tax payers . Uang yang bersumber dari national tax payer tidak boleh digunakan untuk
membangun suatu daerah yang bukan merupakan wewenang atau tanggung jawab
pemerintah pusat. Apabila dana yang digunakan adalah dari APBN, maka harus dibuat
perjanjian Intergovermental Transfers sehingga tidak ada kesalahpahaman dan menghindari
tuduhan penyelewengan uang.
Selain dari APBD, sumber dana yang dapat digunakan adalah dari bantuan pihak swasta dalam
bentuk PPP atau CSR. Mengapa keberadaan swasta sangat diperlukan? Keberadaan pihak
swasta sangat menentukan kesuksesan konsep TOD ini karena dapat mempercepat
pembangunan di wilayah tersebut. Apabila dana yang digunakan hanya bersumber dari
8/11/2019 Tugas 1 UTS
5/6
TUGAS PL-3141 Pembiayaan Pembangunan Tugas ke-1
Widya Hapsari 15012101 5
pemerintah, maka pembangunan wilayah Gedebage akan memakan waktu yang lama akibat
minimnya dana yang dimiliki. Pemerintah hanya perlu mempersiapkan rencana tata ruang
wilayah kota yang baik dan tegas sehingga pihak swasta yang ingin membangun suatu
bangunan di wilayah tersebut hanya tinggal mengikuti regulasi tersebut.
Contohnya adalah dalam pembangunan wilayah Alam Sutera, hanya saja disini Alam Sutera
merupakan pihak swasta. Pada daerah Alam Sutera, tim pengelola dan perencana Alam Sutera
sudah menyediakan lahan dengan peruntukan yang berbeda-beda, misal wilayah A untuk ruko,
wilayah B untuk apartemen, dan seterusnya. Wilayah A dan wilayah B ini boleh diisi oleh pihak
swasta lain dan pihak Alam Sutera hanya menjadi regulator dan penyedia lahan. Jadi, apabila
pihak swasta lain ingin membangun di wilayah A, bangunan yang harus dibuat adalah ruko dan
begitu pula untuk wilayah lainnya. Kemudahan mengurus izin pembangunan juga merupakan
daya tarik yang besar bagi pihak swasta lain untuk melakukan pembangunan di wilayah Alam
Sutera. Dengan adanya pihak lain yang membuat bangunan di wilayah Alam Sutera, wilayah
Alam Sutera akan semakin berkembang dan hal ini merupakan keuntungan yang sangat baik
untuk pihak Alam Sutera karena wilayahnya menjadi lebih berkembang tanpa harus
mengeluarkan biaya yang terlalu banyak, bahkan pendapatan Alam Sutera pun meningkat
karena adanya penjualan lahan.
Pada pengembangan wilayah gedebage dengan konsep TOD, pemerintah dapat berperan
sebagaimana pengelola Alam Sutera. Perbedaannya adalah wilayah Gedebage merupakan
wilayah yang sudah jadi, bukan hanya lahan kosong. Banyak bangunan yang sudah berdiri
kokoh di wilayah Gedebage sehingga sulit untuk membuat perubahan pada wilayah tersebut.
Hal yang dapat dilakukan adalah dengan cara memberikan insentif terhadap pihak swasta
sehingga pihak swasta tertarik untuk membangun di wilayah Gedebage. Contoh insentif yang
dapat diberikan adalah sebagai berikut ini. Misalkan pada suatu wilayah yang berada di
Gedebage, wilayah tersebut diperuntukan untuk ruko, namun di wilayah tersebut ada gedung
perkantoran sehingga gedung tersebut harus dirobohkan. Namun, pemkot Bandung tidak
mempunyai uang untuk merobohkan bangunan tersebut sehingga pemerintah dapat
memberikan suatu insentif kepada pemilik gedung agar owner mau merobohkan bangunannya
sendiri. Insentif tersebut dapat berupa kemudahan untuk membangun suatu bangunan baru di
wilayah lain dengan konsep yang diinginkan oleh owner (misal: membangun gedung 100
lantai) namun fungsi bangunan tersebut harus sesuai dengan fungsi lahan tersebut.
Pemerintah harus bekerja sama dengan pihak swasta agar pengembangan wilayah dengan
konsep TOD di wilayah Gedebage dapat berjalan dengan baik.
8/11/2019 Tugas 1 UTS
6/6
TUGAS PL-3141 Pembiayaan Pembangunan Tugas ke-1
Widya Hapsari 15012101 6
Referensi:
http://bandung.go.id/images/Materi_Teknis_RTRW_2011-2031/Bab_2_Tujuan_&_Jakstra.pdf . Diakses pada 10/11/2014 pukul 21.22
http://bandung.go.id/images/Materi_Teknis_RTRW_2011-2031/Bab_2_Tujuan_&_Jakstra.pdfhttp://bandung.go.id/images/Materi_Teknis_RTRW_2011-2031/Bab_2_Tujuan_&_Jakstra.pdfhttp://bandung.go.id/images/Materi_Teknis_RTRW_2011-2031/Bab_2_Tujuan_&_Jakstra.pdf