Tugas 1 UTS

8/11/2019 Tugas 1 UTS

1/6

TUGAS PL-3141 Pembiayaan Pembangunan Tugas ke-1

Widya Hapsari 15012101 1

Kasus:

Daerah Leuwipanjang dan Gedebage akan dibuat sistem TOD ( Transit Oriented Development ),

siapakah yang akan membiayai pembangunan tersebut?

Analisis:

Pihak yang Bertanggung Jawab terhadap Pembiayaan Pembangunan

Pembangunan kota dan wilayah hanya dapat berjalan apabila ada yang membiayai. Siapa yang

membiayai hal tersebut? Untuk dapat menjawab pertanyaan tersebut, hal yang pertama-tama

harus dilakukan adalah menganalisis jenis bangunan apa yang dibangun. Apabila bangunan

tersebut merupakan public goods maka yang harus membayar adalah tax-payer . Hal ini

berbeda dengan bangunan yang dimiliki oleh swasta, apabila bangunan tersebut merupakan

milik swasta ( private ) maka yang harus membayar adalah pihak swasta ( private ) itu sendiri

Sedangkan untuk bangunan publicly provided goods seperti air dan listrik maka yang harus

membayar adalah user . Barang-barang publicly provided goods merupakan barang-barang

yang vital untuk kehidupan, oleh karena itu pemerintah pun menyediakan barang-barang ini

secara publik namun tidak dibiayai oleh pemerintah, melainkan oleh user yang menggunakan.

Bagaimana dengan user yang tidak mampu membayar (miskin)? Tax payers akan

membayarkan konsumsi masyarakat miskin terhadap publicly provided goods melalui subsidi.Subsidi ini ada karena keinginan untuk memaksimalkan utilitas dari suatu barang (konsep

utilitarian ).

Analisis kondisi dan kebutuhan pada bagian ini sangat penting karena tidak boleh ada

kesalahan dalam hal siapa yang akan membiayai pembangunan ini nantinya. Suatu bangunan

yang dimiliki oleh swasta tidak boleh dibiayai oleh pemerintah karena itu menyalahgunakan

uang rakyat sebab seharusnya uang rakyat hanya boleh dinikmati oleh rakyat itu sendiri, bukan

oleh sekelompok orang saja. Hal demikian juga berlaku untuk sebaliknya. Namun, ada suatukondisi dimana barang publik dapat biayai oleh swasta, yaitu pada skema CSR ( Corporate

Social Responsibility ). CSR merupakan suatu komitmen oleh dunia usaha untuk memberikan

kontribusi kepada pengembangan ekonomi dan komunitas setempat ataupun masyarakat luas

bersamaan dengan peningkatan taraf hidup perkerjanya. Sebagai contoh, suatu perusahaan di

awal tahun sudah mengalokasikan 10% dari keuntungan yang diperoleh untuk diberikan

kepada publik. Uang tersebut dapat digunakan untuk membantu pembangunan yang sedang

dijalankan oleh pemerintah tanpa ada syarat apapun. Mengapa swasta berkeinginan untuk

8/11/2019 Tugas 1 UTS

2/6



melakukan hal ini? CSR digunakan oleh swasta sebagai ajang untuk mendekatkan diri ke

masyarakat sekitar dan konsumen untuk menghindari konflik dan memperkuat brand

perusahaan mereka sehingga kondisi finansial perusahaan mereka akan menjadi lebih baik lagi

ke depannya.

Selain CSR, ada juga PPP ( Public Private Partnership ) yang merupakan kerjasama antara pihak

swasta dan pihak pemerintah dalam membiayai suatu pembangunan pemerintah dengan

perjanjian yang telah disepakati bersama. Mengapa pemerintah perlu bekerja sama dengan

pihak swasta untuk melakukan suatu pembangunanan? Pembangunan suatu public goods

biasanya memerlukan biaya yang sangat banyak, oleh karena itu pemerintah perlu bantuan

pihak swasta untuk membiayainya karena pendapatan pemerintah terbatas. Berikut ini adalah

sumber pemasukan pemerintah:

1. Tax revenues

a. Income Tax

b. Sales Tax

c. Excise Tax

d. Property Tax

2. Borrowing

Pemerintah melakukan hal ini dengan cara mengeluarkan surat obligasi. Pinjaman

inipun kemudian akan dibayar oleh future tax payer .

3. Non tax revenues/ user charges

Pendapatan Negara Bukan Pajak (PNBP) merupakan pendapatan negara yang

diperoleh dari:

a. Penerimaan yang bersumber dari pengelolaan dana Pemerintah

b. Penerimaan dari pemanfaatan sumber daya alam

c. Penerimaan dari hasil-hasil pengelolaan kekayaan negara yang dipisahkan

d. Penerimaan dari kegiatan pelayanan yang dilaksanakan Pemerintah

e. Penerimaan berdasarkan putusan pengadilan dan yang berasal dari pengenaan

denda administrasi

f. Penerimaan lainnya yang diatur dalam Undang-undang tersendiri

4. Miscellaneous

a. Contributions

b. Intergovermental Transfers (transfer biaya dari daerah lain)

c. Fines (denda)

8/11/2019 Tugas 1 UTS

3/6



d. Forfeiture (sitaan)

TOD

TOD (Transit Oriented Development ) adalah sebuah konsep untuk mengembangkan suatuwilayah yang berorientasi terhadap kemudahan akses untuk memperoleh transportasi publik.

Wilayah yang dikembangkan berdasarkan prinsip TOD memiliki konsep pemanfaatan ruang

berupa campuran antara wilayah residensial dan komersial ( mixed used ). Kegiatan yang

dikembangkan disekitar titik TOD paling sedikit meliputi komersial, hunian, pelayanan umum,

ruuang terbuka hijau, dll. TOD akan membuat mobilitas masyarakat semakin cepat dan efisien

karena pemanfaatan transportasi publik yang maksimal. Pada umumnya wilayah dengan

konsep TOD memiliki radius 600 m sampai 800 m dari pusat TOD yang merupakan stasiun

transportasi umum. Dengan demikian, suatu wilayah dengan konsep TOD ini sangat baik

dikembangkan, dan daerah tersebut berpotensi untuk berkembang dengan sangat pesat.

Berikut ini adalah manfaat TOD dari berbagai aspek:

Aspek ekonomi :

1. Meningkatkan mobilitas dalam kawasan

2. Menciptakan kawasan yang lebih baik untuk tempat tinggal, bekerja dan bermain

3. Meningkatkan usia hidup

4. Mengurangi stress

5. Menghemat biaya perjalanan.

Aspek lingkungan

1. Mengurangi konsumsi energi, karena sebagian pergerakan berada di dalam kawasan

dan tidak menggunakan kendaraan bermotor

2. Mengurangi polusi udara

3. Meningkatkan kualitas udara.

Aspek transportasi

1. Mengurangi kemacetan lalu lintas dan menurunkan waktu perjalanan

Konsep ini harus didukung dengan park & ride dan pembangunan gedung-gedung parkir di

pusat kegiatan kota. Semua pusat pelayanan kota harus dilayani angkutan umum massal. Di

setiap TOD disediakan tempat parkir angkutan pribadi, baik mobil atau kendaraan roda dua.

8/11/2019 Tugas 1 UTS

4/6



Pembiayaan TOD di Gedebage-Leuwipanjang

Pemerintah Kota Bandung sebagai pembuat kebijakan dan pemangku kepentingan atas

wilayah Gedebage yang akan menggunakan konsep pengembangan TOD harus

memperhatikan sumber pembiayaan yang akan digunakan untuk mewujudkan rencana

tersebut. Bagi Pemerintah Kota Bandung terdapat beberapa alternatif yang dapat digunakan

agar wilayah Gedebage yang berkonsep TOD tersebut dapat terwujud. Alternatif pembiayaan

tersebut dapat dibagi menjadi pembiayaan secara langsung yang dilakukan oleh Pemerintah

Kota Bandung dan juga dapat berupa pemberian insentif bagi swasta agar mau turut serta

mewujudkan kawasan TOD yang berkonsep TOD tersebut. Pembiayaan secara langsung oleh

Pemerintah Kota Bandung tentu saja akan digunakan untuk membangun infrastruktur

penunjang dan pelengkap dalam wilayah Gedebage tersebut yang merupakan fasilitas

umum/publik ( public goods ) seperti stasiun kereta, jalan raya, saluran air, taman, dan lainnya.

Pembiayaan langsung oleh Pemerintah Kota Bandung ini dapat menggunakan dana dari APBD,

hibah, Public Private Partnership (PPP), atau Corporate Social Responsibility (CSR) dari pihak

swasta. Sementara itu, pemberian insentif kepada swasta dapat berupa kemudahan

pengurusan izin serta pengurangan pajak bagi pemilik bangunan yang akan dibangun pada

wilayah Gedebage, dengan syarat bangunan tersebut telah sesuai dengan Rencana Tata Ruang

Wilayah yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Bandung.

Berdasarkan uraian diatas, dapat diketahui bahwa pembangunan wilayah dengan konsep TOD

ini membutuhkan dana dari pemerintah yang dialokasikan oleh APBD. APBD ini bersumber dari

local tax payer masyarakat Bandung karena pembangunan ini merupakan pembangunan yang

masuk ke dalam tanggung jawab Pemerintah Kota Bandung. Pembiayaan pembangunan TOD

pada daerah Gedebage tidak boleh menggunakan APBN karena sumber dana APBN adalah

national tax payers . Uang yang bersumber dari national tax payer tidak boleh digunakan untuk

membangun suatu daerah yang bukan merupakan wewenang atau tanggung jawab

pemerintah pusat. Apabila dana yang digunakan adalah dari APBN, maka harus dibuat

perjanjian Intergovermental Transfers sehingga tidak ada kesalahpahaman dan menghindari

tuduhan penyelewengan uang.

Selain dari APBD, sumber dana yang dapat digunakan adalah dari bantuan pihak swasta dalam

bentuk PPP atau CSR. Mengapa keberadaan swasta sangat diperlukan? Keberadaan pihak

swasta sangat menentukan kesuksesan konsep TOD ini karena dapat mempercepat

pembangunan di wilayah tersebut. Apabila dana yang digunakan hanya bersumber dari

8/11/2019 Tugas 1 UTS

5/6



pemerintah, maka pembangunan wilayah Gedebage akan memakan waktu yang lama akibat

minimnya dana yang dimiliki. Pemerintah hanya perlu mempersiapkan rencana tata ruang

wilayah kota yang baik dan tegas sehingga pihak swasta yang ingin membangun suatu

bangunan di wilayah tersebut hanya tinggal mengikuti regulasi tersebut.

Contohnya adalah dalam pembangunan wilayah Alam Sutera, hanya saja disini Alam Sutera

merupakan pihak swasta. Pada daerah Alam Sutera, tim pengelola dan perencana Alam Sutera

sudah menyediakan lahan dengan peruntukan yang berbeda-beda, misal wilayah A untuk ruko,

wilayah B untuk apartemen, dan seterusnya. Wilayah A dan wilayah B ini boleh diisi oleh pihak

swasta lain dan pihak Alam Sutera hanya menjadi regulator dan penyedia lahan. Jadi, apabila

pihak swasta lain ingin membangun di wilayah A, bangunan yang harus dibuat adalah ruko dan

begitu pula untuk wilayah lainnya. Kemudahan mengurus izin pembangunan juga merupakan

daya tarik yang besar bagi pihak swasta lain untuk melakukan pembangunan di wilayah Alam

Sutera. Dengan adanya pihak lain yang membuat bangunan di wilayah Alam Sutera, wilayah

Alam Sutera akan semakin berkembang dan hal ini merupakan keuntungan yang sangat baik

untuk pihak Alam Sutera karena wilayahnya menjadi lebih berkembang tanpa harus

mengeluarkan biaya yang terlalu banyak, bahkan pendapatan Alam Sutera pun meningkat

karena adanya penjualan lahan.

Pada pengembangan wilayah gedebage dengan konsep TOD, pemerintah dapat berperan

sebagaimana pengelola Alam Sutera. Perbedaannya adalah wilayah Gedebage merupakan

wilayah yang sudah jadi, bukan hanya lahan kosong. Banyak bangunan yang sudah berdiri

kokoh di wilayah Gedebage sehingga sulit untuk membuat perubahan pada wilayah tersebut.

Hal yang dapat dilakukan adalah dengan cara memberikan insentif terhadap pihak swasta

sehingga pihak swasta tertarik untuk membangun di wilayah Gedebage. Contoh insentif yang

dapat diberikan adalah sebagai berikut ini. Misalkan pada suatu wilayah yang berada di

Gedebage, wilayah tersebut diperuntukan untuk ruko, namun di wilayah tersebut ada gedung

perkantoran sehingga gedung tersebut harus dirobohkan. Namun, pemkot Bandung tidak

mempunyai uang untuk merobohkan bangunan tersebut sehingga pemerintah dapat

memberikan suatu insentif kepada pemilik gedung agar owner mau merobohkan bangunannya

sendiri. Insentif tersebut dapat berupa kemudahan untuk membangun suatu bangunan baru di

wilayah lain dengan konsep yang diinginkan oleh owner (misal: membangun gedung 100

lantai) namun fungsi bangunan tersebut harus sesuai dengan fungsi lahan tersebut.

Pemerintah harus bekerja sama dengan pihak swasta agar pengembangan wilayah dengan

konsep TOD di wilayah Gedebage dapat berjalan dengan baik.

8/11/2019 Tugas 1 UTS

6/6



Referensi:

http://bandung.go.id/images/Materi_Teknis_RTRW_2011-2031/Bab_2_Tujuan_&_Jakstra.pdf . Diakses pada 10/11/2014 pukul 21.22
http://bandung.go.id/images/Materi_Teknis_RTRW_2011-2031/Bab_2_Tujuan_&_Jakstra.pdfhttp://bandung.go.id/images/Materi_Teknis_RTRW_2011-2031/Bab_2_Tujuan_&_Jakstra.pdfhttp://bandung.go.id/images/Materi_Teknis_RTRW_2011-2031/Bab_2_Tujuan_&_Jakstra.pdf

Documents

Tugas 1 UTS