BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG MASALAH
Islam memandang bumi dengan segala isinya merupakan amanah Allah swt
kepada manusia agar dipergunakan sebaik-baiknya bagi kesejahteraan bersama. Hal
ini didasarkan atas tugas kekhalifahan manusia dalam mewujudkan kemakmuran dan
kesejahteraan dalam kehidupan.
Manusia memiliki kebutuhan hidup yang harus dipenuhi demi menjaga
fitrahnya, seorang muslim memandang kebutuhan untuk mencapai kesejahteraan di
dunia dan di akhirat serta mementingkan kesejahteraan sosial (kemaslahatan).
Menurut al-Ghazali, kesejahteraan dari suatu masyarakat tergantung kepada
pencarian dan pemeliharaan lima tujuan dasar yaitu: agama(Ad-din), jiwa(Nafs),
keturunan(Nasl), kekayaan (Maal) dan Akal(Aql). 1
Secara observatif, manusia dalam kehidupannya tidak dapat dilepaskan dari
konsepsi dan persepsi keagamaan yang dianutnya. Agama telah dipahami secara
populer mengarah ke suatu kondisi pemahaman yang menempatkan eksistensi
superioritas tuhan yang begitu menentukan. 2
Kurang lebih 12 tahun Bank yang didasarkan atas prinsip non ribawi telah
1 Adiwarman Karim,Ekonomi Mikro Islami,(Jakarta :III,2003.h.98. 2Arifin,M, Hamid, Mh. Membumikan ekonomi syariah Di Indonesia, eLSAS, cet 1. jakrta, februari, 2007 h.289
1
2
berjalan di Indonesia. Ia telah membawa angin segar kepada umat Islam. Masyarkat
telah bertransaksi secara halal. Disamping itu ia telah memberikan kontribusi kepada
masyarakat sehingga sudah banyak masyarakat Islam dapat menikmati pembiayaan
yang disalurkan oleh Bank-bank syariah.3
Nabi Muhammad SAW yang membawa Risalah islam sebagai petunjuk bagi
umat manusia, telah memberikan rambu-rambu tentang bentuk-bentuk usaha atau
perdagangan mana yang berlaku dan dapat dikembangkan pada masa berikutnya,
serta bentuk-bentuk usaha yang dilarang dalam ajaran Islam. salah satu larangan
dalam Islam adalah usaha yang mengandung riba.4sebagaimana yang diterangkan
dalam al- Qur’an.
Larangan Riba Dalam Al-Qur’an
Albaqarah: 275
☺⌧
☺
☺
☺
Artinya : orang-orang yang Makan (mengambil) riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan syaitan lantaran (tekanan) penyakit gila. Keadaan mereka yang demikian itu, adalah disebabkan mereka berkata
3 Murasa Sarkaniputra, AL-iqtishadiyyah, jurnal ekonomi ialam.P3EI.2004. HAL.53-54 4 Sunarto Zulkifli, panduan praktis transaksi syariah.(Jakarta:zikrul hakim,2003),h.4.
3
(berpendapat), Sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, Padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. orang-orang yang telah sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu terus berhenti (dari mengambil riba), Maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datang larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah. orang yang kembali (mengambil riba), Maka orang itu adalah penghuni-penghuni neraka; mereka kekal di dalamnya.
Annisa’ ayat “ 29
⌧ ☺
Arinya : Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling memakan harta sesamamu dengan jalan yang batil, kecuali dengan jalan perniagaan yang Berlaku dengan suka sama-suka di antara kamu. dan janganlah kamu membunuh dirimu; Sesungguhnya Allah adalah Maha Penyayang kepadamu.
Larangan Riba dalam Hadits
“Nabi bersabda : Emas untuk emas, perak untuk perak, gandum untuk gandum, anggur untuk anggur, kurma untuk kurma, dan garam untuk garam harus saling ditukarkan semisal untuk semisal, yang sama untuk yang sama, dan dari tangan ketangan, (kontan/ ditempat). Jika jenis komoditas yang saling ditukarkan berbeda, maka silahkan menjual komoditas itu sesuka kalian, jika mereka saling ditukarkan berdasarkan transaksi dari tangan ketangan.” 5
“Pengharaman jual beli dua macam uang (emas dan perak) dan beberapa bahan makanan pokok, kecuali bila berdasarkan pembayaran kontan nilai-nilai imbangan, misalnya, bukanlah suatu penjelasan mengenai riba, yang diharamkan dalam al-Qur’an, maupun suatu pembatasan (cakupan) riba pada jual beli”.6
Ayat Al-Qur’an dan Hadits di atas mengutuk praktek riba, yang esensinya
menambah tanggungan debitur yang mengalami problem dalam melunasi hutangnya
yang selanjutnya turut meningkatkan kesengsaraan hidup debitor (pihak yang
mendapat pinjaman atau berhutang), akibatnya hutang tersebut menjadi berlipat
5 Muslim, Shahih, V, h.44 6 Ridla, riba,h.11
4
ganda dan terus meningkat setelah melampaui batas yang ditentukan. Melihat realitas
ini Al-Qur’an menganjurkan untuk menolong orang-orang tersebut. Lembaga keuangan syariah pertama diindonesia adalah Bank Muamalat
Indonesia yang langkah awal berdirinya pada MUNAS IV MUI tanggal 22-25
Agustus 1990 di Hotel Syahid dan mulai beroperasi pada bulan mei 1992.7
Dalam beberapa tahun ini perbankan syariah mengalami perkembangan yang
pesat dan menggembirakan. Indikator perkembangan ini dapat dilihat dengan makin
meluasnya jaringan kantor cabang perbankan syariah baik yang merupakan jaringan
kantor yang sepenuhnya merupakan bank umum syariah maupun dari kantor unit
usaha syariah dari bank umum konvensional. Pesatnya perkembangan lembaga
keuangan syariah ini terutama di dunia perbankan dikarenakan di antaranya terdapat
produk-produk syariah yang ditawarkan tidak kalah menariknya dengan produk-
produk Bank konvensional.
Lembaga keuangan syariah diindonesia mencapai puncaknya dan tergolong
cepat dalam proses perkembangannya, alasannya karena adanya keyakinan kuat di
kalangan masyarakat muslim bahwa perbankan konvensional itu mengandung unsur
riba yang dilarang oleh agama Islam.
Perbankan Islam memberikan layanan bebas bunga kepada para nasabahnya.
Pembayaran dan penarikan bunga dilarang dalam semua bentuk transaksi. Islam
melarang kaum muslim menarik atau membayar bunga (riba). Pelarangan inilah yang
7 Syafii Antonio, Apa dan Bagaimana Bank Islam,(yogyakarta:PT Dfhana BAhakti Prima Yaa
.1992.) h.84
5
membedakan sistem perbankan konvensional.
Peranan dunia perbankan dewasa ini cukup penting, karena sektor perbankan
merupakan jantung perekonomian suatu negara. Sebagai lembaga keuangan
perbankan, kegiatan utamanya adalah menghimpun dana dari masyarakat dan
menyalurkan kembali serta salah satunya memberikan jasa-jasa bank lainnya kepada
masyarakat.
Disisi lain pemerintah memiliki tugas untuk mewujudkan kemakmuran dan
kesejahteraan bagi seluruh rakyat, salah satunya adalah melaksanakan pembangunan
perumahan dengan jumlah yang makin meningkat, dengan harga yang terjangkau
oleh masyarakat terutama golongan yang berpenghasilan rendah dengan tetap
memperhatikan persyaratan minimum bagi perumahan dan pemukiman yang layak,
sehat, dan aman.
Oleh karena itu pemerintah melalui perbankan melaksanakan pemberian
pembiayaan kredit, Bentuk pembiayaan kredit yang di berikan adalah pembiayaan
kredit kepemilikan rumah dan kredit kepemilikan Rumah Syariah Bersubsidi, dan
salah satu Bank yang melayani pembiayaan kredit pemilikan rumah adalah pada BTN
Syariah.
Pembiayaan atau financing merupakan pendanaan yang diberikan oleh suatu
pihak kepada pihak lain untuk mendukung infestasi yang telah direncanakan, baik
dilakukan sendiri maupun lembaga. Dengan kata lain, pembiayaan adalah pendanaaan
yang dilakukan untuk mendukung investasi yang telah di rencanakan. Dalam
kaitannya dengan pembiayaan pada perbankan syariah atau istilah teknisnya disebut
6
sebagai aktiva produktif. Menurut ketentuan Bank indonesia aktiva produktif adalah
penanaman dana Bank syariah baik dalam rupiah maupun dalam valuta asing dalam
bentuk pembiayaan, piutang, surat berharga syariah, penemparan, penyertaaan modal,
penyertaaan modal sementara, komitmen dan kontinjensi.8
Salah satu cara yang mengatur hak seseorang dengan orang lain dalam hal
kepemilikan rumah adalah melalui transaksi jual beli, dalam transaksi ini dapat
menggunakan dengan cara jual beli tunai dan jual beli kredit .
Dalam memberikan pembiayaan perbankan syariah perlu memperhatikan
beberapa hal agar investasi dan pembiayaan berhasil dengan baik. Setiap pembiayaan
menginginkan keuntungan dan tidak mengandung resiko, karenanya dalam mengelola
perbankan khususnya dalam melakukan pembiayaan atau investasi berupa pemberian
pembiayaan KPR syariah bersubsidi subsidi untuk meringankan beban masyarakat.
Orientasi pembiayaan yang diberikan bank syariah adalah untuk
mengembangkan dan meningkatkan pendapatan dari pihak-pihak. Pemberian
pembiayaan produktif tanpa dianalisa terlebih dahulu akan sangat membahayakan
bank. Nasabah dalam hal ini dengan mudah memberikan data-data fiktif, sehingga
pembiayaan tersebut sebenarnya tidak layak untuk diberikan, akibatnya jika salah
menganalisis, maka pembiayaan yang disalurkan akan sulit untuk ditagih alias kredit
macet.
Terdorong dari pemikiran inilah, penulis terpanggil untuk mengetahui lebih
8 Muhammad, Manajemen pembiayaan Bank Syariah,( yogyakarta:UUP AMP
YKPN,2005)h.16-17.
7
jauh Kelayakan nasabah dalam pengajuan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi pada
BTN Syariah tentang bagaimana konsep kelayakan nasabah dalam pengajuan
pembiayaan KPR Syariah bersubsidi yang dilakukan perbankan syariah dalam
memberikan pembiayaan KPR syariah bersubsidi pada nasabah. Penulis mencoba
menyusun sebuah tulisan dalam bentuk skripsi
B. PEMBATASAN DAN PERUMUSAN MASALAH
1. Pembatasan masalah
Untuk mempermudah pembahasan dengan pokok permasalahan tidak melebar
kemana-mana sesuai dengan latar belakang di atas, maka pembahasan ini
terfokus pada kelayakan nasabah dalam pengajuan pembiayaan KPR Syariah
bersubsidi yang telah susuai dengan peraturan Menpera tentang pembiayaan
KPR Syariah bersubsidi.
2. perumusan masalah
Dari pokok permasalahan tersebut, penulis menuliskan beberapa rincian
permasalahan yang jawabannya akan dicari dalam penulisan skripsi yaitu:
a. Bagaiman konsep pembiayaan KPR syariah bersubsidi pada Bank BTN
Syariah?
b. Bagaimana perkembangan pembiayaan KPR syariah bersubsidi pada Bank
BTN syariah?
c. Apakah pembiayaan KPR Syariah bersubsidi yang di praktekkan di BTN
Syariah telah sesuai dengan prinsip-prinsip syariah?
8
C. TUJUAN DAN MANFAAT PENELITIAN
Setiap masalah yang dibahas mempunyai tujuan dan manfaat, adapun tujuan
dan manfaat penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui penerapan konsep operasional pembiayaan KPR syariah
bersubsidi yang ditawarkan pada Bank BTN syariah.
2.. Untuk mengetahui perkembangan yang dijalankan dari pembiayaan KPR
Syariah bersubsidi pada pada Bank BTN Syariah.
3.. Untuk mengetahui pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi pada Bank BTN
Syariah apakah telah sesuai dengan prinsip syariah.
Adapun manfaat dari hasil penulisan skripsi ini adalah:
a. Manfaat teoritis : Hasil ini diharapkan berguna bagi kalangan pelajar,
mahasiswa, dan akademis lain.
b. Manfaat kebijakan : Hasil ini diharapkan dapat memberikan manfaat kepada
lembaga-lembaga yang terkait dengan permasalahan ini.
D. REVIEW STUDI TERDAHULU
Berdasarkan telaah yang sudah dilakukan terhadap beberapa sumber
kepustakaan, penulis meliput bahwa apa yang merupakan masalah pokok penelitian
ini tampaknya sangat penting dan prospektif. Penelitian tentang Konsep kelayakan
nasabah dalam pengajuan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi pada BTN Syariah
9
menurut sepengetahuan penulis belum ada yang meneliti karena sampai dengan saat
ini penulis belum menemukan bentuk penelitian yang sama, tetapi setidaknya ada dua
penelitian yang dapat dapat dipilih penulis dalam penelitian ini. Adapun kajian yang
digunakan adalah:
No Nama penulis/
judul/tahun Substansi keterangan
1 Nur Hayati Kredit perumahan dalam perspektif Hukum Islam ( 1974613868)
Adanya perbedaan dalam keterlambatan membayar nasabah berhutang dan tidak mampu membayarnya dengan nasabah yang berhutang tetapi enggan untuk membayarnya.
Kredit hanya merupakan salah satu bentuk jual beli, targetnya adalah pembayaran yang dilakukan dengan cicilan beberapa kali, masing-masing cicilan diberikan pada waktu tertentu. Secara syariat, tidak ada bedanya antara harga tertunda dalam satu waktu dengan pembayaran tertunda dalam beberapa waktu.
2 Faridha Fani Analisa kelayakan pembiayaan mudharabah (104046101642)
Dalam pembiayaan mudharabah ini prinsip bagi hasil berbeda dengan prinsip bunga tetap dimana bank akan menagih penerima pembiayaan(nasabah) satu jumlah bunga tetap berapapun keuntungan yang dihasilkan nasabah, seklipun merugi dan terjadi krisis ekonomi
Dalam pembiayaan ini keuntungan bank adalah bank akan menikmati peningkatan bagi hasil pada saat keuntungan usaha nasabah maningkat. Dan bank tidak berkewajiban membayar bagi hasil kepada nasabah pendanaan secara tetap, tetapi disesuaikan dengan pendapatan/hasil usaha bank sehingga bank tidak akan pernah mengalami negative spread.
3 Qudsiyah Sistem operasional kredit kepemilikan rumah pada
Adanya perbedaan dalam pembiayaan KPR pada Bank Konvensional dengan Bank Syariah
Dalam perbankan syariah terdapat akad dalam setiap transaksi dan kesepakatan bagi hasil yang sudah ditentukan.
10
Bank syariah dan bank konvensional (9946217242)
Dari beberapa skripsi diatas, sudah jelas berbeda pembahasannya dengan
skripsi yang akan dibahas oleh penuklis, penulis akan mencoba membahas tentang
Konsep kelayakan nasabah dalam pembiayaan KPR syariah bersubsidi yang ada di
BTN Syariah dan mencari apakah operasional dalam pembiayaan KPR Syariah
subsidi telah sesuai dengan ketentuan menpera.
E. METODE PENELITIAN
1. Jenis dan Pendekatan Penelitian
Jenis penelitian yang dilakukan merupakan penelitian deskriptif yaitu
penelitian yang menggambarkan data dan informasi di lapangan berdasarkan fakta
yang diperoleh dilapangan secara mendalam.9 Dalam metode ini penelitian yang
dimaksud untuk membuat pencandraan(deskripsi) mengenai situasi-situasi atau
kejadian-kejadian. 10 Pendekatan yang digunakan adalah pendekatan empiris, yaitu
subjek kajian dengan melakukan pengamatan langsung kelapangan.
2. Sumber Data
Sumber data dalam penelitian ini terbagi menjadi tiga yaitu sebagai berikut:
a. Data Primer, wawancara langtsung kepada bagian pembiayaan KPR Syariah
9 Suharsimi arikunto, managemen penelitian, (jakarta: PT) Rineka cipta,1993), cet.Kedua
h.309 10 Sumadi Suryabiata, metodologi penelitian, (jakarta: PT) Rajagrafindo 2004), cet Enam
belas, edisi, kedua ,h.76
11
bersubsidi dan beberapa pihak yang berkompeten dalanm penelitian ini. Data
primer ini juga bersumber dari peraturan Menpera tentang pembiayaan KPR
Syariah bersubsidi.
b. Data Sekunder, sumber data pendukung dan pelengkap data penelitian berupa
buku, majalah, jurnal tentang KPR Syariah bersubsidi dan lain-lain.
3. Tehnik Pengumpulan Data
a. wawancara
Wawancara merupakan suatu proses interaksi dan komunikasi.11 Tujuan
wawancara adalah untuk memperoleh informasi data yang valid dan akurat
dari pihak-pihak yang dijadikan sebagai informan. Dalam wawancara ini
menggunakan alat wawancara berupa interview guide (penduan wawancara)
b. studi kepustakaan.
Studi kepustakaan berarti melakukan penelusuran kepustakaan dan
menelaahnya.12 Sumber berupa buku, majalah, koran, internet, dokumen
dari BTN Syariah yaitu persyartan permohonan pembiayaan dan skim
formulir pengajuan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi, dan lain-lain
c. Dokumentasi
Pengumpulan data-data sekunder mengenai lahan penelitian yang didapatkan
dari berbagai tertulis seperti arsip, dokumen resmi, dan sejenisnya yang
11 Masri Singarimbun dan Sofian Effendi, metode penelitian Survai, (jakarta: LP#ES,1989),
edisi Revisi , h.192 12. Ibid. h.70
12
diharapkan dapat mendukung analisis penelitian.
4. Tehnik Analisis Data
Data hasil penelitian yang telah di kumpulkan sepenuhnya dianalisis secara
kualitati. Analisis data dilakukan setiap saat pengumpulan data di lapangna secara
berkesinambungan, di awali dengan proses Klasifikasi data agar tercapai konsistensi
dilapangan dengan langkah abstraksi-abstraksi teoritis terhadap informasi lapangan,
dengan mempertimbangkan menghasilkan pernyataan yang sangat memungkinkan
dianggap mendasar dan universal.13
F. TEHNIK PENULISAN SKRIPSI
Tehnik Penulisan skripsi ini merujuk pada buku pedoman penulisan Skripsi,
tesis, disertasi, Fakultas Syariah Dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta yang
diterbitkan oleh UIN Jakarta press 2008, dengan pengecualian kutipan terjemahan
Al-Qur’an dan Hadist ditulis satu spasi. G. SISTEMATIKA PENULISAN
Penulis mengklasifikasikan skripsi ini kedalam beberapa bab dengan sistematika
penulis sebagai berikut:
BAB I Pendahuluan: bab ini memuat tentang latar belakang masalah,
pembatasan dan perumusan masalah, tujuan dan manfaat penelitian ,
tinjauan pustaka, metode penelitian, serta sistematika penulisan.
BAB II Dalam bab ini dikemukakan tentang landasan teori dari bank, bab ini
13 Burhan Bagin, Metode penelitian Kualitatif (Atualisasi Metodologis Ke Arah Ragam
Varian Kontemporer), (jakarta: PT.RajaGrafindo,2004), Cet.Ke-3, h.101
13
meliputi pengertian murabahah, dasr hukum penbiayaan murabahah,
rukun dan syarat murabahah, jenis-jenis murabahah, pembiayaan
perumahan berbasis akad murabahah.
BAB III Dalam bab ini dikemukakan tentang Sejarah singkat BTN Syariah,
Visi dan misi, Struktur organisasi, Macam-macam produk dari Bank
BTN Syariah. Pembiayaan KPR Syariah bersubsidi pada BTN
Syariah.
BAB IV Analisa strategi pemasaran Bank Tabungan Negara Syariah (BTN
Syariah) dalam memberikan pembiayaan KPR syariah Bersubsidi,
prosedur pembiayaan KPR syariah bersubsidi, dan syarat-syarat calon
pembeli/pemohon KPR syariah bersubsidi,
BAB V Penutup, meliputi kesimpulan dan saran-saran.
Bab ini memberikan penerangan tentang intisari (kesimpulan) dari
hasil pembahasan pada bab-bab sebelumnya, serta saran-saran yang
sekiranya dapat dijadikan suatu pertimbangan dan kontribusi
pemikiran.
14
BAB II
LANDASAN TEORI
A. Jual Beli Murabahah
1. Pengertian jual beli murabahah
Secara bahasa Al-bai’(jual beli) berarti mempertukarkan sesuatu dengan
sesuatu.14 Ia merupakan sebuah nama yang mencakup pengertian terhadap
kebalikannya yakni alsyira;(membeli), demikianlah al-bai’ sering terjemahkan dengan
jual-beli.
Seorang praktisi perbankan, Muhammad Syafi’i Antonio menjelaskan bahwa
”bai’almurabahah adalah jual beli barang pada harga asal dengn tambahan
keuntungan yang disepakati, dalam jual beli murabahah, penjual harus memberi tahu
harga produk yang dibeli dan menentukan suatu tingkat keuntungan sebagai
tambahannya.15
14 Abdurahman al-Zajairiy, Kitab al-Fiqh’ Ala Madzhabibil Arba’ah, Darul Fikri, Bairut,juz
II, hlm.141. 15 Muhammad Syafi’ib Antonio, Bank syariah : suatu pengenalan umum,(Jakarta:Tazkia
Institut,2002)cet.ke-2,h.145.
15
M Syafi’i Anwar memberi definisi murabahah yang tidak jauh berbeda, yaitu:
menjual sesuatu barang dengan harga pokok ditambah keuntungan yang disepakati
bersama untuk dibayar pada waktu yang ditentukan atau dibayar secara cicilan.16
Pengertian yang sama diberikan oleh A.Karim bahwa cara pembayaran
murabahah dapat dilakukan baik dalam bentuk lump sum (sekaligus) maupun dalam
bentuk angsuran.17
Sedangkan Wiroso mendefinisikan murabahah sebagai salah satu bentuk jual
beli yang bersifat amanah. Murabahah terlaksana antara penjual dan pembeli
berdasarkan harga barang, harga asli pembelian penjual yang diketahui oleh pembeli
dan keuntungan penjualpun diberitahukan kepada pembeli.18
Adapun menurut MUI, sebagaimana yang tercantum dalam Fatwa DSN
No.4/DSN-MUI/IV/2000
Murabahah adalah perjanjian jual beli antara bank dan nasabah dimana bank
syariah membeli barang yang diperlukan oleh nasabah dan kemudian menjualnya
kepada nasabah yang bersangkutan sebesar harga perolehan ditambah dengan
marjin/keuntungan yang disepakati antara bank syariah dengan nasabah.19
Dalam transaksi murabahah, penjual harus menyebutkan dengan jelas barang
yang diperjual belikan dan tidak termasuk barang haram, demikian juga harga
pembelian dan keuntungan yang diambil dan cara pembayarannya harus disebutkan
16 M.Syafi’I Anwar,Alternatif terhadap sistem bunga ” jurnal ulumul; Qur’an ,11,9.(oktober,1991),h.13.
17 Adiwarman A.karim, Bank islam”Analisis Fiqh dan keuangan( jakarta :IIIT Indonesia,2003). Cet.ke.1,h.161.
18 Wiroso, Jual beli murabahah,( yogyakarta : III Press,2005), h.14. 19 Syafii.Antonio, Bank syariah dari teori kepraktik,
16
dengan jelas.20 dengan cara ini, si pembeli dapat mengetahui harga sebenarnya dari
barang yang dibeli dan dikehendaki penjual.
Pembiayaan murabahah adalah pembiayaan yang diberikan kepada nasabah
dalam rangka pemenuhan kebutuhan produksi (inventory).21 Melalui akad
murabahah, nasabah dapat memenuhi kebutuhannya untuk memperoleh dan memiliki
barang yang dibutuhkan tanpa harus menyediakan uang tunai lebih dulu. Dengan kata
lain, nasabah telah memperoleh pembiayaan dari bank untuk pengadaan barang yang
dibutuhkan.
Dari beberapa pengertian di atas, baik dalam literatur fiqh maupun praktisi
perbankan dapat disimpulkan bahwa pengertian murabahah adalah kontrak jual beli
barang antara penjual (Bank) dan pembeli (nasabah) dengan fasilitas penundaan
pembayaran baik untuk pembelian assset modal kerja maupun investasi dengan harga
asal ditambah dengan keuntungan dan jangka waktu yang telah disepakati kedua
belah pihak dan cara pembayarannya dapat dilakukan sekaligus (tunai) pada saat
jatuh tempo ataupun dengan cicilan(angsuran).
B. Dalil syariah mengenai jual beli
Al Imran ayat : 130
⌧
20 Zainul arifin, dasar-dasarmanajeen Bank syariah,(jakarta: Al Fabet ,2002),cet.ke-1,h.25. 21 Karnaen perwataatmadja dan Muhammad syafii Antonio, Apa dan bagaimana Bank
syariah, (Jakarta:yogyakarta,1992) cet,ke-1. h.25.
17
Artinya : Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu memakan Riba dengan berlipat ganda(228) dan bertakwalah kamu kepada Allah supaya kamu mendapat keberuntungan.
Annisa ayat : 29
⌧ ☺
Artinya: Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling memakan harta sesamamu dengan jalan yang batil, kecuali dengan jalan perniagaan yang berlaku dengan suka sama-suka di antara kamu. dan janganlah kamu membunuh dirimu; Sesungguhnya Allah adalah Maha Penyayang kepadamu.
Al-Baqarah ayat 275 yaitu:
☺⌧
☺
☺
☺
Artinya: orang yang makan (mengambil) riba tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan syaitan lantaran (tekanan) penyakit gila,keadaan mereka yang demikian itu, adalah disebabkan mereka Berkata (berpendapat), Sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, padahal Allah Telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. orang-orang yang Telah sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu terus berhenti (dari mengambil riba), Maka baginya apa yang Telah diambilnya dahulu (sebelum datang larangan); dan
18
urusannya (terserah) kepada Allah. orang yang kembali (mengambil riba), Maka orang itu adalah penghuni-penghuni neraka: mereka kekal di dalamnya.
Ayat ini dengan tegas melarang kita untuk mengambil harta orang lain dengan
jalan batil tidak sah, terutama riba yang memang pada kala itu praktik riba menjadi
tradisi dalam masyarakat bahkan hingga kini), namun sebaliknya kita dianjurkan
untuk mencari harta (keuntungan) dari jalan yang diridhai Allah yakni melalui jalan
perniagaan (jual-beli, karena murabahah merupakan salah satu bentuk jual-beli maka
ayat ini dapat dijadikan landasan syariah akan kebutuhan murabahah.
b. Al- Hadist Dari suhaib ar-Rumi R. A, bahwa Rasulullah saw bersabada: tiga hal yang di dalamnya terdapat keberkahan: jual beli secara tangguh, Muqaradhah (mudharabah). Dan mencampur gandum dengan tepung untuk keperluan rumah bukan untuk dijual: ( HR Ibnu Majah)22
C. Rukun dan syarat murabahah
Murabahah merupakan suatu transaksi jual beli, dengan demikian rukun-
rukunnyapun sama dengan rukun jual beli, yaitu:
1. pihak yang berakad dalam hal ini penjual dan pembeli
2. objek yang diakadkan yaitu:
a. barang yang diper jual beli kan
b. harga barang yang diper jual beli kan
22 Hafidz Bin Hajar Al-Asqolani, Bulughul Maram Min Adilati Al-ahkam,( semarang : Toha
Putra.1378)h.193
19
3. Akad / sighat yaitu ijab dan qobul.23
Adapun syarat-syarat jual beli sesuai rukun jual beli di atas yaitu:
Syarat-syarat pihak yang berakad yaitu:
a. Cakap hukum
b. Suka rela (ridah), tidak dalam keadaan dipaksa/ terpaksa/ dibawah tekanan
c. Yang melakukan akad itu adalah dua orang yang berbeda / tidak sama.24
Syarat-syarat Harga barang adalah:
a. Harga yang disepakati oleh kedua pihak harus jelas jumlahnya.
b. Boleh diserahkan pada waktu akad atau dibayarkan kemudian
c. Apabila jual beli itu dilakukan dengan saling mempertukarkan maka
barang yang dijadikan nilai tukar adalah bukan yang Diharamkan syara’
seperti babi dan khamr, karena kedua jenis benda ini tidak ternilai dalam
syara’
D. Jenis-jenis Murabahah
Murabahah dapat dibedakan menjadi (2) macam, yaitu:
1. Murabahah tanpa pesanan, maksudnya ada yang pesan atau tidak, ada yang
beli atau tidak, Bank syariah menyediakan barang dagangannya. Penyediaan
barang pada murabahah ini tidak terpengaruh atau terkait langsung dengan
ada tidaknya pesanan atau pembeli.
23 Tim pengembangan Perbankan Syariah Institut BAnkir Indonesia, Konsep, Produk, Dan
implementasi Operasional Bank Syariah, ( jakarta: Djambatan,2003),h.66 24 Nasroen Haroen, Fiqih Muamalat, ( Jakarta: GAya Media Pratama,2000), h.115.
20
2. Murabahah berdasarkan pesanan, maksudnya Bank syariah baru akan
melakukan transaksi murabahah atau jual beli apabila ada nasabah yang
memesan barang sehingga penyediaan barang baru akan dilakukan jika ada
pesanan, pada murabahah ini, pengadaan barang sangat tergantung atau
terkait langsung dengan pesanan atau pembelian barang tersebut
E. Pembiayaan perumahan berbasis akad Murabahah.
Bank-bank islam umumnya mengadopsi murabahah untuk memberikan
pembiayaan jangka pendek kepada para nasabahnya guna pembelian barang
meskipun mungkin si nasabah tidak memiliki uang untuk membayar. 25
Murabahah sebagai suatu jual beli dengan pembayaran tunda, dapat terjadi
baik pada harga tunai, dengna mennghindari segala bentuk mark-up pengganti waktu
yang ditundakan untuk pembayaran, ataupun pada harga tunai plus mark-up untuk
pengganti waktu penundaan pembayaran26
Memiliki rumah sendiri kini bukan lagi sesuatu yang sulit, karena saat ini
sudah ada fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) di Indonesia yang saat ini dikenal
ada dua jenis KPR:
a. KPR Syariah, yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat
berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan
25 Abdullah saeed, PhD, Menyoal bank syariah, paramadina,2006 cet III. Hal.120 26 IAIB,100 Questions and 100 Answers, h.385.
21
perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki.
Bentuk subsidi yang diberikan :
Subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau
perbaikan rumah, kredit subsidi ini diatur sendiri oleh pemerintah, sehingga tidak
setiap masyarakat yang menganjurkan kredit dapat diberikan fasilitas ini. Secara
umum pembatasan yang ditetapkan oleh pemerintah dalam memberikan subsidi
adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
b. KPR non subsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat,
ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit
maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan27
Manfaat subsidi dari pembiayaan KPR syariah bersubsidi ini Nasabah
mendapatkan potongan dari uang muka dalam pembiayaan KPR Syariah bersubsidi
tersebut. Dan semakin nasabah berpenghasilan rendah akan mendapatkan subsidi dari
pemerintah semakin besar.28
1. Tata cara pelaksanaan KPR Syariah Bersubsidi.
Prosedur operasional pembiayaan Kredit pemilikan Rumah syariah
bersubsidi pada Bank Tabungan Negara Syariah yang pertama dilakukan adalah
nasabah mendatangi bank BTN Syariah untuk mengisi formulir permohonan
pembiayaan perorangan, selanjutnya nasabah diminta untuk melengkapi data untuk
27 Brosur, Ayo ke Bank, memiliki rumah sendiri dengan KPR, sahabat konsumen bank 2008
28 Ibid
22
memudahkan dalam proses persyaratan pembiayan subsidi dalam Kepemilikan
Perumahan Rakyat, setelah semuanya lengkap, nasabah menyerhkan data-data yang
dibutuhkan untuk pembiayaan kepemilikan rumah tersebut. Dan pihak bank akan
memverifikasi ulang mengenai data-data nasabah. Berikut proseduur operasuonal
kredit pemilikan rumah syraiah bersubsidi.
2. Syarat Pemohon KPR Syariah Bersubsidi
1. Warga negara Indonesia
2. telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan berwenang
melakukan tindakan hukum(telah dewasa)
3. padasaat pembiayaan lunas, usia pemohon tidak melebihi 65 tahun
4. memiliki penghasilan yang dapatmenjamin kelangsungna pembayaran
kewajiban (angsuran pokok & marjin) sampai pembiayaan lunas.
Penghasilan tersebut baik berifat tetap (gaji bulanan) maupun tidak tetap
(pendapatan dari pekerjaan bebas)
5. mempunyai pekerjaan tetap atau menjalankan usahanya sendiri
(wiraswasta) dengan kerja minimum 1 tahun.
6. tidak memiliki kredit/pembiayaan bermasaah baik dibank maupun dibank
lain.
7. pemohon yang masih berstatus sebagi nasabah dibank untuk jenis
kredit/pembiayaan apapun disyaratkan sesuai ketentuan babnk,
23
penghasilannya masih cukup untuk membayar kewajiban (angsuranpokok
&marjin)atas seluruh pembiayaan (baik yang telah ada maupun yang akan
diminta)
8. menyampaikan NPWP (Nomor pokok Wajib pajak) pribadi untuk
pemohon dengna jumlah pembiayaan > Rp.100 juta atau SPT pasal 21
form A1 untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp.50 juta sampai
dengan < Rp. 100 juta atau sesuai dengan ketentuan ynag berlaku.
3. Data pemohon (nasabah pengajuan pembiayaan)
Dalam pengajuan kredit kepemilikan rumah b di BTN syraiah ini pihak
nasabah harus memenuhi persyartan yang telah ditetapkan oleh BTN Syariah antara
lain:
1. Berpenghasilan tetap/karyawan
a. Aplikasi pemohon
b. Copy KTP, copy Kartu Keluarga, copy surat nikah/cerai.pas photo
pemohon dan pasangan (suami/istri)yang masih berlaku
c. Copy slip gaji atau surat keterangan penghasilan yang telah
disahkan
d. Copy rekening tabungan /giro di BTN Syariah
e. Surat kuasa pemotongan gaji untuk pembayaran angsuran kolektif
Berpenghasilan tidak tetap/wiraswasta
a. Aplikasi pemohon
24
b. Copy KTP, copy Kartu keluarga, copy surat nikah/cerai,pas photo
pemohon dan pasangan (suami /istri) yang masih berlaku
c. Copy slip gaji atau surat keterangan penghasilan yang telah
disahkan
d. Copy rekening tabungan/giro di BTN Syariah.
e. Surat kuasa pemotongan gaji untuk pembayaran angsuran kolektif.
Berpenghasilan tidak tetap/wiraswasta
a. Aplikasi pemohon
b. Copy KTP,copy Kartu keluarga,copy surat nikah/cerai, pas photo
pemohon dan pasangan (suami/istri)ynag masih berlaku
c. Surat keterangan penghasilan
d. Copy rekening tanbungan /giro Di BTN Syariah
e. Copy akta perusahaan, izin usaha atau praktekm SIUP ( suarta izin
usaha perdagangan)/TDP ( tanda Daftar Perusahaan, NPWP
(Nomor pokok wajib pajak)
f. Laporan keuangan perusahaan.
4. Akad-akad yang digunakan adalah:
1) Dana investor yang diinvestaasikan kepada lembaga penerbit pebiayaan
adalah : menggunakan akad Mudharabah, baik muharabah Muthlaqah
maupun Mudharabah Muqayyadah atau Musayrakah:
25
2) Pembiayaan kepemilikan rumah dengan prinsip syariah adalah dengna
menggunakan akad Murabahah.
3) Pembiayaan yang diberikan oleh lembaga penerbit pembiayaan kepada
pengembang dengan prinsip syraiah adalah dengan menggunakan akad
istisna’ atau musyarakah.
4) Pelaksanaan subsidi pemerintah kepada nasabah adalah dengan
menggunakan akad hawalah : yaitu dengan pengalihan sebagian kewajiban
nasabah kepada pemerintah melalui subsidi.
5. Kelompok sasaran dan pilihan subsidi
kelompok sasaran yang memenuhi syarat mendapatkan subsidi :
a. belum pernah memiliki rumah
b. belum pernah menerima subsidi perumahan
c. mempunyai penghasilan dari tempat bekerja/usaha yang didasarkan atas gaji
pokok atau pendapatan pokok per bulan paling banyak Rp.2.500.000,00 ( dua juta
lima ratus ribu rupiah), yang terbagi dalam 3 (tiga) kelompok sasaran,
sebagaimana diatur dalam pasal 3 peraturan menteri negara perumahan rakyat
nomor 04/PERMEN/M/2007 tentang pengadaan perumahan dan pemukiman
denga dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR Syariah bersubsidi.
Bantuan pemerintah perumahan diberikan kepada keluarga/rumah tangga
yang baru pertama kali memiliki rumah atau baru pertama kali menerima subsidi
26
perumahan dan termasuk kedalam kelompok sasaran masyarakat bepenghasilan
rendah,sesuai dengan tabel dibawah:
Tabel 2.1
Batasan Penghasilan
Kelompok sasaran Batasan penghasilan (Rp./Bulan)
I 1.700.000≤pengasilan ≤2.500.000
II 1.000.000 ≤ penghasialan <
1.700.000
III Penghasilan < 1.000.000
Sumber menpera swakelola, pemantapan dan pemutakiran skim dan mekanisme KPR bersubsidi dan KPR syariah bersubsidi.
Pembiayaan perumahan bersubsidi dengan prinsip syariah untuk masing-
masing kelompok sasaran, berupa Kredit Pemilikan Rumah Syariah Bersubsidi. Skim
subsidi yang diberikan melalui Kredit Pemilikan Rumah Syariah Bersubsidi adalah
subsidi Uang Muka, dengan besaran nilai subsidi untuk masing-masing kelompok
sasaran, berikut tabel besaran subsi di uang muka.
Tabel 2.2.
Subsidi Uang Muka
Kelompok sasaran Maksimum Nilai Subsidi/Rumah Tangga (Rp)
Subsidi uang Muka
I 8.500.000
II 11.500.000
III 14.500.000
27
Sumber MENPERA,laporan swakelola, pemantapan dan pemutakiran skim dan mekanisme KPR bersubsidi dan KPR syariah bersubsidi
6. Ketentuan KPR Syariah Bersubsidi
1. Kredit Pemilikan RumahSyariah Bersubsidi diterbitkan oleh lembaga
penerbit pembiayaan (LPP) dalam rangka pemilikan Ruamh Sederhana Sehat
(RSH) oleh masyarakat berpenghasilan rendah yang merupakan kelompok
sasaran Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang sesuai denga tabel
2.2 diatas.
2. Lembaga Penerbit Pembiayaan yang berpartisipasi dalam program
pembiayaan bersubsidi bertanggung jawab untuk menyediakan pokok
pembiayaan yang dibutuhkan. Sedangkan pemerintah bertanggung jawab
untuk menyediakan dana subsidi yang dibutuhkan bagi subsidi uangmuka.
3. Jenis rumah ynag dapat dibeli oleh masing-masing kelompok sasaran
mencakup seluruh pilihan jenis Rumah Sederhana sehat (RSH),dan sesuai
dengan batas maksimum harga rumah (tabel2.3) yang diperbolehkan untuk
dibeli melalui Kredit Pemilikan Rumah Syarih Bersubsidi.29
Tabel 2.3
Batas maksimum harga rumah
Kelompok sasaran Batas maksimum harga rumah
I 55.000.000
II 41.500.000
29 MENPERA, Pemantapan dan pemutakhiran skim dan mekanisme KPR bersubsidi dan
KPR syariah Bersubsidi. TAHUN 2008
28
III 28.000.000
Sumber MENPERA,laporan swakelola, pemantapan dan pemutakiran skim dan mekanisme KPR bersubsidi dan KPR syariah bersubsidi
Batas harga Jenis RSH yang dapat dibeli oleh masing–masing kelompok
sasaran mencakup seluruh pilihan jenis RSH, dan sesuai dengan batas harga RSH
paling banyak yang diperbolehkan untuk dibeli melalui KPR syariah bersubsidi
sebagaimana diatur dalam pasal 6 peraturan Menteri Negara perumahan Rakayat
Nomor 08/PERMEN/M/2008.tentag perubahan atas peraturan Menteri negara
perumahan rakyat nomor 04/PERMEN/M/2007 tentang pengadaan perumahan dan
permukiman dengan dukungan fasilitas subsdi perumahan melalui KPR syariah
bersubsidi. Persyaratan atas minimum uang muka dari nasabah dan maksimum
pembiayaan adalah sebagia berikut.
Tabel 2.4
Maksimum pembiayaan
kelompok
Subsidi uang muka
Minimum uang
muka (Rp)
Maksimum
pembiayaan (Rp)
Maksimum tenor
(tahun)
I 0 46.500.000 -
II 0 30.000.000 -
III 0 13.500.000 - Sumber MENPERA,laporan swakelola, pemantapan dan pemutakiran skim dan mekanisme KPR
bersubsidi dan KPR syariah bersubsidi
7. Persyaratan atas skim subsidi, dalam bentuk uang muka adalah sebagai
berikut:
29
a. Subsidi uang muka dari pemerintah diberikan untuk membayar sebagian atau
keseluruhan dari total uang muka ynag harus disediakan oleh Nasabah.
b. Apabila nilai pembiayaan lebih kecil dari maksimum subsidi dari
pemerintah,naka subsidi diberikan maksimum sebesar pembiayaan yang
disetujui oleh LPP.
c. Tingkat Marjin untuk subsidi uang muka ditetapkan oleh LPP sesuai dengan
kesanggupan LPP yang dituangkan didalam MoU dan PKO dengan
kementerian Negara Perumahan Rakyat.
d. Rumah sederhana Sehat (RSH) yang diperolehnya melalui fasilitas yaitu tidak
boleh diperjual belikan atau dipindah tangnakan dengan bentuk perbuatan
hukum apapun, kecuali :
Untuk Kepentingan LPP dalam rangka penyelamatan pembiayaan: atau Telah
melampaui jangka waktu 5 tahun sejak perolehannya.
e. pelaksanaan perihal sebagimana dimaksud pada huruf d angka (1) dan angka
(2) ditetapkan dan diatur dengan ketentuan tersendiri.
8. Tahapan pelaksanaan KPR Syariah bersubsidi
1. Tahap persiapan.
Tahap persiapan diawali dengan pemberitahuan kepada LPP Tentang program
pengadaan perumahan dan pemukiman dengan dukungan fasilitas subsidi perumahan
melalui KPRS, pemberian kesempatan kepada LPP untuk mengajukan kesediaaan
dan kesanggupan menerbitkan KPRSH, serta melakukan penandatanganan
30
Memorandum kesepahaman / kesepakatan bersama (MoU) dan atau perjanjian
kerjasama operasional (PKO) .
Rincian tahapan sebagai berikut:
1. Kementerian Negara Perumahan Rakat memberitahukan kepada LPP tentang
program pengadaan perumahan dan pemukiman dengan dukungan fasilitas
subsidi perumahan melalui KPRSH.
2. LPP mengajukan kesediaaan dan pernyataan kesanggupan untuk menerbitkan
KPR Syariah bersubsidi.
3. atas dasar surat prnyataan kesanggupan dari LPP, kementrian negara
perumahan rakyat memeriksa kelengkapan persyaratan administrasi sebagi
LPP pelkasanaan , dan apabila dipandang perlu akan dilakukan pemeriksaan
lapngan.
4. bagi LPP yang memenuhi persyaratan akan dilakukan:
a. penandatanganan MoU antara menteri/pejabat Eselon 1 Kementrian Negara
Perumahan Rakyat dengan Direktur Utama / Direksi/ ketua LPP pelaksana
tentang pelaksananan progarm pembiayaan perumahan dan pemukiman
dengan dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui kredit pemilikan
rumah sederhana sehat (KPRSH).
2. Tahap pelaksanaan
31
Tahap pelaksanaan merupakan kegiatan mlai dari penerbitan KPR syariah
Bersubsidi oleh LPP pelaksana hngga pencairan subsidi30
9. Rincian tahap pelaksanaan sebagai berikut:
1. Penerbitan KPR Syariah bersubsidi dan permintaan Verifikasi.
a. LPP Pelaksana menerbitkan KPR Syariah Bersubsidi kepada nasabah yang
memenuhi ketentuan.
b. LPP pelaksana menghitung subsidi perumahan yangmenjadi hak nasabah
sesuai dengan skim yang dipilih.
c. LPP pelaksana menganjukan permintaan verifikasi sebagai tahapan
pencairan dana subsidi perumahan kepada kementrian negara perumahan
rakyat atas KPR Syariah besubsidi yang telah diterbtkan.
d. Tim Verifikasi melekukan kegiatan pemeriksaan adminstrasi yang meliputi
pengecekan kelengkapan dan kebenaran serta kesesuaian data kualifikasi
nasabah penerima subsidi terhadap dokumen akad pembiayaan yang
mewakili dan apabila dianggap perlu dapat melakukan pengecekan
lapangan.
e. Tim Verifikasi melakukan pemeriksaan jumlah subsidi sesuai skim yang
berhak diterim nasabah dan dituangkan dalam berita acara (BA) Verifikasi.
Pemintaan pembayaran subsidi perumahan
30Mohamad yusuf asy’ari, peraturan menteri perumahan rakyat melalui KPR syariah
Bersubsidi, 24 desember.2008
32
a. LPP pelaksana mengajukan permintaan pembayaran subsidi perumahan
berdasarkan BA Verifikasi kepada kementria negara perumahan rakyat
dengan melampirkan dokumen tagihan pembayaran, yaitu kuitansi dan BA
Verifikasi.
b. sesuai dengan permintaan pembayaran dimaksud pada angka 2 huruf a,
pejabat membuat komitmen (PKK) yang ditunjuk membuat surat
permintaan pembayaran (SPP) sebagai dasar penerbitan surat perintah
membayar (SPM) dana subsidi perumahan.
c. SPP sebagaimana dimaksud pada angka 2 huruf b dan dokumen tagihan
pembayaran disampaikan oleh PKK kepada pejabat penandatanganan SPM.
d. pejabat penandatanganan SPM melakukan pemeriksaaan atas LPP,
membuat dan menendatangani SPM apabila hasil pemeriksaaan atas SPP
telah memenuhi persyaratan, dan mengajukan SPM tersebut kepada
Direktur jenderal perbendaharaan (DJP) Direktur pengelolaaan kas negara.
e. DJP Direktorat pengelolaan kas negara melakukan pengujian terhadap SPM
yang diajukan dan menerbitkan surat perintah pencaiaran dana (SP2D)
apabila SPM yang diajukan telah memenuhi persyaratan.
f. kuasa bendahara umum negara (BUN) pusat menandatangani SPD,
kemudian memindahbukukan dana dari rekening kas umum negara (KUN)
ke rekening Giro LPP pelaksana sesuai dengan usulan permintaan
pembayaran dana subsidi dai LPP Pelaksana.
2. Penyaluran subsidi perumahan.
33
a. LPP Pelaksana menerima subsidi perumahan dari rekening KUN sesuai
dengan SPD yang diterbitkan oleh kuasa bendahara umum negara (BUN)
pusat.
b. LPP Pelaksana menyalurkan subsidi perumahan, yaitu menyalurkan subsidi
uang muka kepada nasabah melalui pengembang sebagai bagian uang muka
KPR dari nasabah yang disetujui dan akan mengurangi pokok pinjaman.
10. Tahap monitoring evaluasi dan pengendalian.
Tahap monitoring, evaluasi dan pengendalian merupakan kegiatang
pengawasan dan pengendalian, agar pelaksanaan program perumahan dan
permukiman dengan dukungna fasilitas subsidi perumahan melalui KPR Syariah
bersubsidi dapat memenuhi rencana dan target yang telah ditetapkan.
Rincian tahap monitoring, evaluasi dan pengendalian sebagai berikut:
1. kementrian negara perumahan rakyat bersama-sama dengan departemen
keuangan melakukan monitorig dan evaluasi atas pelaksanaan program.
2. monitoring dan evaluasi dilaksanakan dengan cara melakukan kunjungan
lapangan dan melakuakn rapat-rapat kordinasi dengan LPP Pelaksana.
3. tindak lanjut kegiatan monitoring dan evaluasi adalah berupa rekomendasi
tindakan koreksi dan atau tindak turun tangan atas kinerja pelaksanaan
program.
4. rekomendasi tindakan koreksi dana atau tindak turun tangan untuk
pengendalian progaram adalah berupa:
a. surat peringatan
34
b. pencabutan dan pengembalian subsidi.
c. Proses hukum terhadap penyimpangan yang terjadi sesuai dengan
ketetuan peraturan perundangan yang berlaku.
11. Pengajuan KPR syariah bersubsidi oleh kelompok sasaran
1. Kelompok sasaran secara langsung atau kolektif mengajukan KPR syariah
bersubsidi ke LPP pelaksana, dengan melengkapi dokumen persyaratan sebagi
berikut:
a. surat keterangan penghasilan dari instansi tempat bekerja atau kelurahan.
b. surat pernyataan belum perah menerima subsidi perumahan yang
ditandatangani diatas materai secukupnya dan disahkan oleh kelurahan
atau instansi tempat bekerja dengan menggunakan Format A1.
c. surat pernyataan tidak akan memindahtangankan RSH sebelum 5 (lima)
tahun yang ditandatangani diatas materai secukupnya dengan
menggunakan Format A2.
2. KPR Syariah bersubsidi diberikan kepada kelompok sasaran yang memenuhi
batas harga RSH dan memenuhi persyaratan yang diberlakukan oleh pihak
terkait.
12. Ketentuan pelaksanaan.
Kerentuan LPP
1. Lembaga Keuangan Bank
35
a. Bank syariah nasional atau unit usaha syariah bank umum atau bank swasta
nasional atau bank pembangunan daerah atau bank perkreditan rakyat
syariah(BPRS)
b. Berbadan hukum, mempunyai ijin usaha dan ijin operasi syariah dari
instansi yang berwenang
c. Mengajukan kesediaan dan persyaratan kesanggupan untuk menerbitkan
KPR syariah bersubsidi dengan menggunakan format A.
d. Khusus untuk BPRS harus melampirkan laporan keuangan 2(dua) tahun
terahir yang telah diaudit oleh akuntan publik atau instansi yang berwenang.
e. Menandatangani MoU dan PKO dengan kementerian negara perumahan
rakyat
f. Mengikuti semua ketentuan yang diberlakukan untuk pelaksaaan program.
2. Lembaga keuangan non bank (LKNB/) /koperasi
a. berbadan hukum, mempunyai ijin usaha dan ijin operasi syariah dari instansi
yang berwenang
b. mengajukan kesediaan dan pernyataan kesanggupan untuk menebitkan KPR
syariah bersubsidi dengan menggunakan format A.
c. melampirkan rekomendasi sebagai pelaksana program KPR Syariah
bersubsidi dari bupati/walikota stempat dan dari instansi/asosiasi pembiana.
d. total aset paling sedikit Rp.1000.000.000.00 (satu milyar rupiah) sendiri dan
tidak diperbolehkan konsorsium.
36
e. mempunyai kemampuan menyediakan pokok pinjaman yang dibuktikan
denga aktiva lancar positif (aktiva lancar lebih besar dari hutang lancar) dan
surat dukungan dari bank.
f. sudah beroperasi dan melakukan simpan pinjam paling singkat selama 2
(dua) tahun
g. mempunyai anggota yang berminat terhadap KPR syariah bersubsidi paling
sedikit 20 (dua puluh ) orang.
h. melampirkan laporan tahunan/rapat anggota tahunan 2 (dua) tahun terakhir
yang telah disahkan oleh dinas/kantor koperasi setempat.
i. melampirkan laporan keuangan 2 (dua) tahun terahir yang telah diaudit oleh
akuntan publik atau instansi yang berwenang.
j. hasil audit laporan keuangan harus masuk kategori sehat.
k. mempunyai nomor pokok wajib pajak (NPWP) atas nama lembaga
l. mempunyai rekening giro atas nama lembaga
m. mengikuti semua ketentuan yang diberlakukan uantuk pelaksanaan
program..
13. Ketentuan perpindahan Antar Kelompok Sasaran
1. kelompok sasaran dengan penghasilan lebih banyak diperbolehkan
membeli/memiliki RSH denga bats harga lebuh sedikit, sepanjang tetap
menggunakan skim an nilai subsidi yang diperuntukan bagi masing-masing
kelompok sasran asal, sebagai contoh:
37
a. kelompok sasran I membeli RSH dengan batas harga RSH paling banyak
Rp.41.500.000,00 ( empat puluh satu juta lima ratus ribu rupiah) maka skim
dan nilai subsidinya menggunakan skim dan nilai subsidi untuk kelompok
sasaran I.
b. kelompok sasaran II membeli RSH dengan batas harga RSH paling banyak
Rp.28.000.000,00 (dua puluh delapan juta rupiah) maka skim dan nilai
subsidinya menggunakan skim dan nilai subsidi untuk kelompok sasaran II.
2. kelompok sasaran dengan penghasilan lebih sedikit diperbolehkan
membeli/memiliki RSH dengna batas harga lebih banyak dengan ketentuan
besar nilai dan skim subsidi yang diterima mengikuti besar nilai subsidi
kelompok sasaran diatasnya yang dipilih, sebagai contoh:
a. kelompok sasaran II dan III membeli RSH dengan batas harga diatas
Rp.41.500.000,00 (empat puluh satu juta lima ratus riubu rupiah) dan paling
banyak Rp. 55.000.00,00 (lima puluh lima juta rupiah) maka skim dan nilai
subsidinya menggunakan skim dan nilai subsidi untuk kelompok sasaran II.
3. penerapan skim subsidi uang muka dan pembiayaan KPR syariah Bersubsidi
pada perpindahan antar kelompok ssaran, sebagaimana tercantum pada tabel 2.
penerapan skim subsidi tersebut menggunakan asumsi harga rumah paling
banyak, uang muka paling sedikit untuk masing-masing kelompok sasran.
Tabel 2.
Perpindahan Antar kelompok sasaran untuk KPR Syariah bersubsidi dengan skim
subsidi Uang Muka.
38
Kelompok sasaran
Harga rumah (Rp)
UangMuka Paling Sedikit
Nasabah (Rp) Pembiayaan paling banyak (Rp)
I 55.000.000 41.500.000 28.000.000
8.500.000 8.500.000 8.500.000
0 0 0
46.500.000 33.000.000 19.500.000
II
55.000.000 41.500.000 28.000.000
8.500.000 11.500.000 11.500.000
*) 0 0
*) 30.000.000 16.500.000
III 55.000.000 41.500.000 28.000.000
8.500.000 11.500.000 13.500.000
*) *)
1.000.0000
*) *) 13.500.000
Ketetangan:
*) Pembiayaan sesuai dengan yang disetujui oleh LPP.
14. Proses Pencairan Dana Subsidi
1. pengajuan pencairan subsisi KPR Syariah bersubsidi dapat dilakukan setiap saat
sepanjang tahun anggaran berjalan. Untuk kemudahan administrasi dilakukan
secara periodik perbulan penerbitan KPR syariah bersubsidi.
2. LPP Pelaksana wajib menyediakan data-data untuk keperluan verifikasi antara
lain:
a. Salinan dokumen akad pembiayaan antara nasabah dengna LPP pelaksana
menggunakan format yang berlaku pada masing-masing LPP Pelaksana.
b. Surat pernyatan belum memiliki rumah dari nasabah yang ditandatangani diatas
materai secukupnya dan disahkan oleh kelurahan atau instansi tempat
vbekerja dengan menggunakn Format A1.
39
c. Surat pernyataan belum pernah meneriam subsidi perumahan dari nasabah yang
ditandatangani diatas materai secukupnya dan disahkan oleh kelurahan atau
instansi tempat bekerja dengan menggunakan format A1.
d. Surat keterangan dari instansi tempat bekerja atau kelurahan tentang
penghasilan nasabah.
e. Surat pernyataaan tidak akan memindahtangankan RSH sebelum 5 tahun yang
ditandatangani di atas materai secukupnya dengan menggunakan format A2.
f. Informasi mengenai harga RSH, tipe dan luas tanah /bangunan.
3. permohonan pencairan subsidi perumahan melaui KPR syariah besubsidi oleh
LPP diawali dengan penyampaian surat permintaan verifikasi ( Format B)
kepada kepala pusat pembiayaan perumahan dengan tembusan kepada Deputi
Menteri Negara Perumahan Rakyat Bidang Pembiayaan, Sekretaris Menteri
Negara Perumahan Rakyat, Direktur Jenderal Anggaran, dan Direktur Jenderal
Perbendaharaan dengan dilampiri Daftar Realisasi Nasabah KPR syariah
bersubsidi (Format D) dan disertai soft copy dalam compact disk (CD) atau
diskete, untuk mempercepat proses konsolidasi, data nasabah ( Format D)
dalam bentuk soft copy dapat dikirim melalui internet dengan alamat
4. Tim verifikasi melaksanakan pemeriksaan /pengecekan data sampling nasabah
yang disiapkan oleh sekretariat verifikasi atas kelengkapan dan kebenaran serta
kesesuaian data kualifikasi nasabah penerima bantuan dilokasi LPP Pelaksana
atau Kantor Kementrian Negara Perumahan Rakyat.
40
5. Hasil pemeriksaaan / pengecekan Tim Verifikasi tesebut dituangkan dalam berita
Acara Verifikasi sesuai Format E dan risalah verifikasi formt F dengan
dilampiri perbaikan format D , dibuat rangkap 6 (enam), 2 (dua) lembar untuk
Kementerian Negara Perumahan Rakyat,2 (dua ) lembar untuk kemnterian dan
2 (dua) lembar untuk LPP palaksana.
6. LPP Pelaksana mengajukan usulan pembayaran subsidi perumahan kepada
kepala pusat pembiayaan perumahan dengan tembusan kepada Deputi Menteri
Negara Perumahan Rakyat Bidang Pembiayaan, Sekertaris Menteri Negara
Perumahan Rakyat, Derektur Jenderal Anggaran dan Direktur Jenderal
perbendaharaan dengan dilengkpi dokumen sebagai berikut:
a. Surat permintaan pembayaran (Format C)
b. Foramat D (yang sudah dikoreksi dan diparaf oleh Tim Verifikasi).
c. Berita acara Verifikasi (Format E, Lampiran Format E, dan Format F)
d. Kuitansi seperti Format C1.
7. pejabat yang diberi kewenangan untuk melakukan tindakan yang mengakibatkan
pengeluaran anggaran belanja/penanggunag jawab kegiatan/pemegang komitmen
menerbitkan Surat Perntah Pembayaran (SPP) dan Pejabat Penguji menerbitkan
Surat Perintah Membayar(SPM), selanjutnya SPM diajukan ke Direktorat
Jenderal perbendaharaan c.q. Direktorat pengelolaan Kas Negara dengan
kelengkapan seperti pada angka 6.
8. Selanjutnya Direktorat Jenderal Perbendaharaan c.q. Direktorat pengelolaaan kas
negara menerbitkan surat perintah pencairan dana (SP2D) dan selanjutnya
41
memindahbukukan dana dari rekening Bendahara Umum Negara ke Rekening
Giro LPP Pelaksana.
9. LPP Pelaksana melaporkan posisi neraca pembiayaan setiap nasabah KPR
Syariah Bersubsidi kepada Menteri Negara Perumahan Rakyat cq. Kepala Pusat
pembiayaan perumahan pada setiap akhir tahun selama masa subsidi sebagi bukti
penerimaan subsidi.
BAB III
GAMBARAN UMUM BANK BTN SYARIAH
A. Sejarah lahirnya BTN Syariah.
BTN Syariah merupakan Strategic Bussiness Unit (SBU) dari Bank BTN yang
menjalankan bisnis dengan prinsip syariah, mulai beroperasi pada tanggal 14 Februari
2005 melalui pembukaan Kantor Cabang Syariah pertama di Jakarta.Pembukaan SBU
ini guna melayani tingginya minat masyarakat dalam memanfaatkan jasa keuangan
42
Syariah dan memperhatikan keunggulan prinsip Perbankan Syariah, adanya Fatwa
MUI tentang bunga bank, serta melaksanakan hasil RUPS tahun 2004.31
Tujuan Pendirian
1. Untuk memenuhi kebutuhan Bank dalam memberikan pelayanan jasa
keuangan syariah.
2. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha Bank.
3. Meningkatkan ketahanan Bank dalam menghadapi perubahan lingkungan
usaha.
4. Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap nasabah dan
pegawai.
B. Visi Dan Misi BTN Syariah
Visi dan Misi Bank BTN Syariah sejalan dengan Visi Bank BTN yang
merupakan Strategic Business Unit dengan peran untuk meningkatkan pelayanan dan
pangsa pasar sehingga Bank BTN tumbuh dan berkembang di masa yang akan
datang. BTN Syariah juga sebagai pelengkap dari bisnis perbankan di mana secara
konvensional tidak dapat terlayani.
41
Visi Bank BTN Syariah
"Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan terkemuka dalam
penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan kemaslahatan
bersama."
31 http/www.btnsyariah.com
43
Misi Bank BTN Syariah
1. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN.
2. Memberikan pelayanan jasa keuangan Syariah yang unggul dalam
pembiayaan perumahan dan produk serta jasa keuangan Syariah terkait
sehingga dapat memberikan kepuasan bagi nasabah dan memperoleh pangsa
pasar yang diharapkan.
3. Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip Syariah
sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam menghadapi perubahan
lingkungan usaha serta meningkatkan shareholders value.
4. Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap stakeholders
serta memberikan ketentraman pada karyawan dan nasabah.
Dewan Pengawas Syariah (DPS) adalah badan independen yang ditempatkan
oleh Dewan Syariah Nasional (DSN) pada bank.
Anggota DPS harus terdiri dari pakar dibidang syariah muamalah yang juga
memiliki pengtahuan umum bidang perbankan Persyaratan anggota DPS diatur dan
ditetapkan oleh DSN.
Dalam pelaksanaan tugas sehari-hari, DPS wajib mengikuti fatwa DSN yang
merupakan otoritas tertinggi dalam mengeluarkan fatwa mengenai kesesuaian produk
dan jasa bank dengan ketentuan dan prinsip syariah. Tugas utama DPS adalah
mengawasi kegiatan usaha bank agar tidak menyimpang dari ketentuan dan prinsip
syariah yang telah difatwakan oleh DSN.
44
Selain itu DPS juga mempunyai fungsi :
1. Sebagai penasehat dan pemberi saran kepada Direksi, Pimpinan Unit Usaha
Syariah dan Pimpinan Kantor Cabang Syariah mengenai hal-hal yang terkait
dengan aspek syariah.
2. Sebagai mediator antara Bank dan DSN dalam mengkomunikasikan usul dan
saran pengembangan produk dan jasa dari Bank yang memerlukan kajian dan
fatwa dari DSN.
Sebagai perwakilan DSN yang ditempatkan pada Bank. DPS wajib
melaporkan kegiatan usaha serta perkembangan Bank Syariah yang diawasinya
kepada DSN sekurang-kurangnya satu kali dalam satu tahun.
Prestasi yang diperoleh oleh BTN Syariah sampai saat ini diantaranya:
Penghargaan yang telah diterima oleh BTN Syariah :
Tahun 2005 :
Banking Quality Awards 2005
" The Best Customer Service and Teller 1st Rank "
Tahun 2006 :
Islamic Finance Quality Award & Islamic Financial Award 2006
" Unit Usaha Syariah Terbaik Kelompok Aset >100 Milyar Rupiah Peringkat 2 "
Islamic Finance Quality Award & Islamic Financial Award 2006
" Most Growing Earning Asset Marketing " , " Unit Usaha Syariah Kelompok Aset
45
>100 Milyar Rupiah "
Tahun 2007 :
Syariah Acceleration Award 2007
" Best Outlet Productivity "
Tahun 2008 :
Islamic Finance Award & Cup 2008
" The Best Sharia Division Asset > Rp. 500 M 2nd Rank "
D. Macam-macam produk BTN Syriah.
1. Produk pendanaan
a. Tabungan Batara IB
Tabungan Batara iB adalah Tabungan yang berdasarkan Prinsip Wadiah yang
bersifat simpanan dan bisa diambil setiap saat, tidak ada imbalan yang disyaratkan
kecuali dalam bentuk pemberian bonus yang bersifat sukarela/sesuai kebijakan Bank,
tidak disyaratkan dan tidak diinformasikan baik secara lisan maupun tertulis oleh
pihak Bank.
Manfaat diantaranya
1. Mendapatkan Kartu ATM BATARA SYARIAH yang dapat digunakan
bertransaksi di lebih dari 4000 ATM Bank yang berlogo "Link"
2. Penyetoran dan Penarikan dapat dilakukan di semua Kantor Cabang Syariah
dan Kantor Layanan Syariah (on-line)
3. Tidak dikenakan biaya pengelolaan rekening
46
Dalam hal ini manfaat produk pendanaan dapat memudahkan nasabah dalam
bertransaksi setiap waktu, dan tidak memberatkan nasabah karena tidak adanya
produk pendanaan.
Persyaratan Pembukaan Rekening
1. Penabung dapat perorangan atau perusahaan/lembaga.
2. Berlaku untuk Warga Negara Indonesia maupun Warga Negara Asing.
3. Melampirkan foto copy KTP atau identitas diri lainnya.
4. Mengisi dan menandatangani formulir pembukaan rekening.
5. Penabungan pertama minimal sebesar Rp.50.000,-.
6. Penabungan lanjutan minimal sebesar Rp.10.000,-.
Tabungan Investa Batara iB
Tabungan Investa Batara iB adalah Tabungan Batara Syariah Berdasarkan
Prinsip Mudharabah yang bersifat investasi atau berjangka yang penarikannya hanya
dapat dilakukan menurut syarat-syarat tertentu dengan imbalan yang disyaratkan atau
disepakati dalam bentuk nisbah yang tertuang dalam akad pembukaan rekening.
Manfaat diantaranya:
1. Mendapatkan Kartu ATM BATARA SYARIAH yang dapat digunakan
bertransaksi di lebih dari 4000 ATM Bank yang berlogo "Link".
2. Imbalan yang menarik sesuai dengan nisbah yang disyaratkan dan disepakati
bersama.
47
Dalam Tabungan investa Batara IB dapat menguntungkan nasabah karena
pihak bank dan nasabah juga sudah ada kesepakatan dalam pengambilan tabungan,
jadi nasabah tidak bisa sewaktu-waktu mengambil tabungan tersebut.
Persyaratan Pembukaan Rekening
1. Penabung dapat perorangan atau perusahaan/lembaga.
2. Berlaku untuk Warga Negara Indonesia maupun Warga Negara Asing.
3. Melampirkan foto copy KTP atau identitas diri lainnya.
4. Mengisi dan menandatangani formulir pembukaan rekening.
5. Penabungan pertama minimal sebesar Rp.100.000,-.
6. Penabungan lanjutan minimal sebesar Rp.50.000,- dan dalam kelipatan
sepuluh ribuan.
Pengambilan Kembali
Pengambilan kembali hanya dapat dilakukan setelah dana sesuai yang
diperjanjikan telah mengendap di Bank sekurang-kurangnya selama 1 (satu) bulan.
Saldo yang harus disisakan di Bank minimal Rp.100.000,-.
Bagi Hasil
a. Bagi hasil diberikan setiap akhir bulan dan dihitung berdasarkan saldo harian
yang mengendap pada bulan berjalan sesuai nisbah yang disepakati.
b. Bagi hasil dihitung melalui metode distribusi bagi hasil setiap akhir bulan dan
nisbah ini bersifat tetap, sesuai nisbah yang disepakati.
Persyaratan Pembukaan Rekening
48
Secara administrasi untuk setiap pembukaan rekening, penabung diharuskan
mengisi formulir-formulir pembukaan rekening yang akan disediakan oleh petugas
Bank dengan melampirkan KTP/SIM atau Surat Keterangan Lembaga.
Tabungan Baitullah Batara iB.
Tabungan Baitullah Batara iB merupakan Tabungan yang bersifat investasi
atau berjangka yang diperuntukkan bagi calon jamaah haji dalam rangka persiapan
Biaya Perjalanan Ibadah Haji.
Manfaat
1. Memperoleh kepastian keberangkatan ibadah haji apabila kuota haji masih
tersedia dan tabungan telah mencapai syarat saldo minimal yang ditentukan
oleh Departemen Agama
2. Penyetoran dapat dilakukan di seluruh loket Bank BTN Kantor Cabang
Syariah dan Kantor Layanan Syariah
3. Tidak dikenakan biaya pengelolaan rekening
Persyaratan Pembukaan Rekening
1. Penabung adalah perorangan dan Warga Negara Indonesia
2. Melampirkan foto copy KTP atau identitas diri lainnya.
3. Mengisi dan menandatangani formulir pembukaan rekening.
4. Penabungan pertama minimal sebesar Rp.250.000,-.
5. Penabungan lanjutan minimal sebesar Rp.100.000,-.
49
Giro Batara iB
Giro Batara iB adalah Giro yang berdasarkan prinsip Wadiah Yad Dhamanah
merupakan simpanan pada Bank (perorangan atau badan hukum, dalam mata uang
rupiah atau valuta asing) yang penarikannya dapat dilakukan setiap saat dengan
menggunakan Cek atau Bilyet Giro, kartu ATM, sarana perintah pembayaran lainnya
atau dengan pemindahbukuan.
Manfaat
1. Sarana Penitipan uang yang aman dan terpercaya
2. Menunjang aktivitas usaha dalam pembayaran dan penerimaan
3. Memudahkan aktivitas kebutuhan keluarga/ pribadi/ usaha
Dalam Giro Batara IB manfaatnya adalah jika nasabah ingin menarik saldo
dapat dilakukan setiap waktu.
a. Perorangan
1. Umur min 18 tahun/ sudah dewasa menurut hukum
2. Melampirkan foto copy KTP atau kartu identitas diri lainnya
3. Tidak termasuk dalam daftar hitam BI
4. Melampirkan Surat Referensi
5. Memiliki NPWP
6. Penyetoran pertama minimal Rp.500.000,-
b. Perusahaan/ Lembaga
1. Melampirkan foto copy Akte Pendirian Perusahaan/ Anggaran Dasar
dan Izin Usaha
50
2. Memiliki NPWP
3. Melampirkan Surat Kuasa Khusus untuk bertindak atas nama
perusahaan
4. Melampirkan surat Referensi
5. Tidak termasuk dalam daftar hitam BI
6. Penyetoran pertama minimal Rp.1.000.000,-.
Saldo Minimal
Saldo yang harus disisakan di Bank minimal sebagai berikut:
1. Perorangan Rp. 250.000,-
2. Lembaga Rp. 500.000,-
3. Joint Account Perorangan Rp. 500.000,-
Pemberian Bonus
a. Bank dapat memberikan bonus atau yang sejenis secara sukarela/sesuai
dengan kebijakan Bank kepada nasabah.
b. Pemberian bonus tidak disyaratkan atau tidak diinformasikan secara lisan
maupun tertulis.
c. Bonus dapat diberikan pada akhir bulan.
d. Atas pemberian bonus, nasabah dikenakan pajak sesuai ketentuan yang
berlaku.
e. Atas pemberian bonus juga diberikan pilihan pemotongan Zakat.
Biaya-biaya
1. Biaya penutupan rekening Rp. 20.000,-
51
2. Setiap penyerahan buku Cek atau Bilyet kepada nasabah dikenakan biaya
sebagai berikut:
Biaya materai 10 lembar x Rp. 3.000,- = Rp. 30.000,-
3. Biaya pengelolaan Rekening Koran Rp. 15.000,- per bulan.
4. Apabila saldo yang ada tidak mencukupi untuk biaya pengelolaan rekening,
maka rekening tersebut didebet sebesar sisa saldo yang ada.
5. Atas setiap Cek atau Bilyet yang ditarik melalui kliring yang ditolak karena
saldo efektifnya tidak mencukupi, dikenakan biaya tolakan Rp. 25.000,-
6. Setiap pembatalan atas Bilyet, dikenakan biaya Rp. 15.000,-
7. Atas setiap percetakan rekening koran berdasarkan permintaan Giran
dikenakan biaya administrasi Rp. 1.000,-/lembar.
8. Biaya Referensi Bank Rp. 50.000,-.
9. Biaya pengiriman rekening koran atas permintaan Giran Rp.10.000,-
Persyaratan Pembukaan Rekening
Secara administrasi untuk setiap pembukaan rekening Giro diharuskan
mengisi formulir-formulir pembukaan rekening yang akan disediakan oleh petugas
Bank dengan melampirkan dokumen sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Deposito Batara iB
Deposito Batara iB adalah jenis penanaman dana nasabah pada Bank yang
penarikannya hanya dapat dilakukan pada waktu tertentu berdasarkan perjanjian
nasabah dengan bank. Deposito ini menggunakan prinsip Al Mudharabah Muttlaqah
yakni suatu perkongsian antara dua pihak di mana pihak pertama selaku pemilik dana
52
(shahibul maal) menyediakan dana, dan pihak kedua selaku pengelola dana
(mudharib) bertanggung jawab atas pengelolaan dana. Hasil keuntungan dari
pengelolaan dana itu akan dibagikan sesuai dengan nisbah/ratio yang telah disepakati
sebelumnya oleh kedua belah pihak.
Manfaat
1. Bagi Hasil yang menarik
2. Bagi Hasil dapat dikapitalisasikan ke dalam pokok
3. Bagi hasil deposito dapat dipindahbukukan untuk pembayaran angsuran
rumah
4. Jangka waktu penempatan bervariasi mulai 1 bulan, 3 bulan, 6 bulan, 12
bulan, dan 24 bulan
Dalam Deposito Batara IB bagi hasil dari deposito dapat dipindahbukukan
untuk pembayaran angsuran rumah jadi nasabah dapat membeli rumah dari bagi hasil
deposito tersebuut tanpa harus menyetorkan ke Bank.
Persyaratan Pembukaan Rekening
1. Dapat dibuka atas nama perorangan atau perusahaan/ lembaga
2. Berlaku bagi Warga Negara Indonesia maupun Warga Negara Asing
3. Mengisi dan menandatangani formulir Pembukaan Rekening
4. Melampirkan foto copy KTP atau identitas diri lainnya
5. Minimum penempatan:
o Perorangan Rp.500.000,-
o Perusahaan/ lembaga Rp.2.500.000,-
53
Jangka Waktu
a. Jangka waktu 1 (satu) bulan
b. Jangka waktu 3 (tiga) bulan
c. Jangka waktu 6 (enam) bulan
d. Jangka waktu 12 (dua belas) bulan
e. Jangka waktu 24 (dua puluh empat) bulan
Pencairan Sebelum Jatuh Tempo
Terhadap pencairan sebelum tanggal jatuh tempo tidak dikenakan penalti,
namun Deposan tidak mendapatkan bagi hasil untuk periode bulan berjalan.
Perpanjangan
1. Automatic Roll Over (ARO)
Dapat diperpanjang secara otomatis setiap tanggal jatuh tempo atas
permintaan Deposan. Bilyet yang berlaku adalah bilyet yang diterbitkan
pertama kali, sedangkan nisbah/ratio yang ditetapkan sesuai dengan ketentuan
yang berlaku pada saat perpanjangan.
2. Non Automatic Roll Over (Non Aro)
Tidak diperpanjang pada tanggal jatuh tempo.
Perhitungan Bagi Hasil
1. Distribusi bagi hasil dihitung dengan menggunakan metode proporsional
harian berdasarkan bagi hasil bulan sebelumnya.
54
2. Bagi hasil diberikan setiap tanggal jatuh tempo dan dihitung berdasarkan
saldo rata-rata harian yang mengendap selama 1 (satu) bulan sesuai nisbah
yang disepakati.
Pembayaran Bagi Hasil Dikapitalisasi ke Pokok
Pada tanggal jatuh tempo pembayaran bagi hasil dapat langsung
dikapitalisasikan ke pokok Deposito setiap bulannya dengan pembatasan fasilitas
sebagai berikut:
1. Diberikan kepada nasabah perorangan dan lembaga berjangka waktu 1 (satu)
bulan ARO.
2. Penempatan deposito dengan kapitalisasi bagi hasil ke pokok minimal
Rp.1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) dan harus mendapat persetujuan
Kantor Pusat.
Produk pembiayaan
Pembiayaan KPR BTN iB
Diperuntukkan bagi pemohon/ calon nasabah yang memenuhi persyaratan dan
dengan tujuan penggunaan untuk membeli rumah, rumah toko, apartemen dan jenis
rumah tinggal lainnya.
Pembiayaan KPR BTN iB berdasarkan prinsip Murabahah, di mana harga jual
didapatkan dari total harga beli dan margin (harga jual = harga beli + margin).
55
Keunggulan:
a. Angsuran tetap sampai lunas
b. Maksimal pembiayaan KPR BTN iB yang dapat diberikan adalah 80% untuk
nasabah non kolektif dan sebesar 90% untuk nasabah kolektif dari taksasi
Bank
c. Jangka waktu pembiayaan maksimal sampai dengan 10 (sepuluh) tahun
d. Lokasi rumah, rumah toko, apartemen dan jenis rumah tinggal lainnya bebas
e. Margin bersaing
f. Persyaratan mudah dan fleksibel
g. Pelunasan dipercepat tidak dikenakan penalty
h. Berdasarkan prinsip syariah
Syarat dan ketentuan:
1. Warga Negara Indonesia, usia minimal 21 tahun atau telah menikah
2. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun
3. Memiliki penghasilan yang dapat menjamin kelangsungan pembayaran
kewajiban
4. Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai karyawan atau pekerjaan lainnya yang
memperoleh gaji tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta)
dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun fasidak memiliki pembiayaan
bermasalah baik di Bank maupun di Bank lain.
5. NPWP sesuai ketentuan yang berlaku
56
Pembiayaan KPR Indensya BTN IB
Pembiayaan KPR Indensya BTN iB diperuntukan bagi pemohon/ calon
Nasabah yang memenugi persyaratan dan dengan tujuan penggunaan untuk membeli
tanah dan rumah dari Bank, yang dibangun oleh pengembang berdasarkan pesanan
dari Nasabah, dimana Pengembang telah bekerjasama dengan Bank dalam hal
penyediaan Pembiayaan KPR Indensya BTN iB.
Syarat dan ketentuan:
1. Warga Negara Indonesia, usia minimal 21 tahun atau telah menikah
2. Pada saat kredit lunas usia pemohon tidak lebih dari 65 tahun
3. Memiliki penghasilan yang dapat menjamin kelangsungan pembayaran
kewajiban
4. Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai karyawan atau pekerjaan lainnya yang
memperoleh gaji tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta)
dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun
5. Tidak memiliki kredit bermasalah baik di Bank maupun di Bank lain
6. NPWP sesuai ketentuan yang berlaku
Keunggulan:
1. Angsuran tetap sampai lunas
2. Maksimal pembiayaan KPR Indensya BTN iB yang dapat diberikan adalah
sebesar 80% untuk Nsabah Non-Kolektif dan sebesar 90% untuk Nasabah
Kolektif dari taksasi Bank
3. Jangka waktu pembiayaan maksimal 10 tahun
57
4. Margin bersaing
5. Persyaratan mudah dan fleksibel
6. Pelunasan dipercepat tidak dikenakan penalty
7. Berdasarkan prinsip syariah
Pembiayaan Multiguna BTN iB
Pembiayaan Multiguna BTN iB ini diperuntukkan bagi pemohon/ calon
Nasabah yang memenuhi persyaratan dan dengan tujuan penggunaan untuk membeli
Mobil atau Motor, guna dimiliki atau dipergunakan sendiri. Harga jual yang
digunakan didapat dari total harga beli dan margin (harga jual = harga beli + margin).
Pembayaran untuk pembiayaan ini dilakukan dengan angsuran dengan jangka waktu
sebagai berikut:
a. Maksimal 5 (lima) tahun untuk pembelian mobil baru
b. Maksimal 4 (empat) tahun untuk pembelian mobil bekas
c. Maksimal 4 (empat) tahun untuk pembelian motor baru
Persyaratan Pemohon:
1. Warga Negara Indonesia, usia minimal 21 tahun atau telah menikah
2. Pada saat kredit lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun
3. Memilki penghasilan yang dapat menjamin kelangsungan pembayaran
kewajiban
4. Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai karyawan atau pekerjaan lainnya yang
memperoleh gaji tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta)
dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun
58
5. Tidak memiliki kredit bermasalah baik di Bank maupun di Bank Lain
6. NPWP sesuai ketentuan yang berlaku
Keunggulan:
a. Angsuran tetap sampai lunas dalam hal ini tidak memberatkan nasabah jika
ada kenaikan harga pada mobil atau barang lainnya dan sistem
pembiayaannya Berdasarkan prinsip syariah
Pembiayaan Modal Kerja BTN IB
Pembiayaan Modal Kerja BTN iB adalah penyediaan dana oleh BTN Syariah
untuk memenuhi kebutuhan modal kerja usaha Nasabah yang terdiri dari:
1. Memenuhi kebutuhan modal kerja usaha untuk industri sektor perumahan dan
industri ikutannya, perdagangan atau jasa
2. Pengadaan barang atau jasa atau proyek dengan Surat Perintah Kerja (SPK)
oleh Kontraktor
3. Memenuhi kebutuhan modal kerja untuk disalurkan kembali kepada
konsumen (end user)
Persyaratan Pemohon:
1. Memiliki izin usaha dan izin lainnya sesuai ketentuan yang berlaku
2. Telah menjadi pemegang rekening giro di Kantor Cabang Syariah Bank BTN
Ketentuan Pembiayaan:
a. Pembiayaan yang dapat diberikan maksimal 100% dari kebutuhan modal kerja
b. Jangka waktu dapat diberikan maksimal selama jangka waktu 36 bulan
59
c. Nisbah bagi hasil ditetapkan sesuai hasil analisa usaha yang dilakukan oleh
pihak Bank dan disetujui oleh Nasabah
d. Biaya-biaya lain : Biaya Notaris, pengikatan barang agunan/ jaminan, biaya
asuransi
e. Agunan berupa barang persediaan, barang modal dan/ atau cessie atas piutang
penjualan
Pembiayaan Yasa Griya BTN iB
Pembiayaan Yasa Griya BTN iB adalah pembiayaan modal kerja untuk
pembangunan proyek perumahan kepada Pengembang/ Developer, di mana masing-
masing pihak menyertakan modal dengan berbagi keuntungan menurut nisbah yang
disepakati dan resiko kerugian usaha sesuai dengan porsi penyertaan modal masing-
masing, mulai dari:
1. Biaya pembangunan Konstruksi Rumah sampai dengan finishing, dan
2. Biaya Prasarana dan sarana
Persyaratan Pemohon:
1. Memiliki izin usaha dan izin lainnya untuk melakukan kegiatan pembangunan
proyek perumahan
2. Telah menjadi pemegang rekening giro di kantor Cabang Syariah Bank BTN
Ketentuan Pembiayaan:
a. Pembiayaan yang dapat diberikan maksimal 80% dari kebutuhan modal kerja
instruksi
b. Jangka waktu dapat diberikan maksimal selama jangka waktu 24 bulan
60
c. NIsbah bagi hasil ditetapkan sesuai hasil analisa usaha yang dilakukan oleh
pihak Bank dan disetujui Nasabah
d. Biaya-biaya lain: Biaya Notaris, pengikatan barang agunan/ jaminan, biaya
asuransi
e. Agunan berupa lokaso proyek yang dibiayai
Produk jasa
RTGS (Real Time Gross Settlement)
Definisi
Real Time Gross Settlement (RTGS), sesuai PBI No.6/8/PBI/2004 adalah
merupakan suatu sistem transfer dana elektronik antar peserta dalam mata uang
rupiah yang penyelesaiannya dilakukan secara seketika per transaksi secara
individual.
Jenis Layanan
• Single Credit Transaction
• Multiple Credit Transaction
Biaya Transaksi RTGS
61
Jangka waktu uang sampai
RTGS : 1 hari kerja
Kiriman Uang Rupiah (SKN)
Biaya
1. Dari Tabungan : Rp.7500,-
2. Tunai : Rp.15000,-
Waktu Kliring (hari kerja)
1. Pukul 07.30-10.00 WIB
2. Pukul 11.30-14.00 WIB
Jangka Waktu uang sampai
SKN : 2 hari kerja
BAB IV
ANALISA BANK BTN SYARIAH DALAM MEMBERIKAN
PEMBIAYAAN KPR SYARIAH BERSUBSIDI
A. Praktek Analisa kelayakan nasabah dalam pengajuan pembiayaan KPR
Syariah bersubsidi.
Analisa kelayakan pembiayaan adalah suatu kegiatan penelitian secara
mendalam terhadap suatu usaha untuk mengetahui layak tidaknya usaha tersebut
dijalankan dan menentukan seberapa besar keuntungan dan kerugian yang akan
62
timbul dari usaha tesebut. Pembiayaan yang diberikan kepada suatu usaha merupakan
sumber pendapatan besar dalam operasional lembaga keuangan. Selain dapat
mendatangkan keuntungan, pembiayaan juga mengandung tingkat resiko yang
bervariasi dan dapat mengganggu likuiditas lembaga keuangan tersebut
1. Tujuan Analisa Kelayakan Pembiayaan
Analisa kelayakan pembiayaan yang dilakukan sebelum mengambil keputusan
pembiayaan memiliki beberap tujuan sebagai berikut:32
1. Menghindari resiko kerugian
Kerugian yang akan terjadi dimasa depan merupakan suatu ketidakpastian, Ada
kerugian yang dapat diramalkan dan ada pula kerugian yang terjadi di luar
perkiraan pengusaha. Analisa kelayakan dilakukan untuk meminimalisasi resiko
yang terjadidalam kasus BTN Syariah.
2. Memudahkan perencanaan.
Segala informasi yang didapatkan dari hasil analisa kelayakan pembiayaan
digunakan dalam proses perencanaan sampai operasional usaha yang akan
dilakukan
61
3. Memudahkan pengawasan.
Pengawasan dilakukan terhadap pelaksanaan usaha agar tidak keluar dari rencan
yang telah ditetapkan. Pengawasan dilakuakn terhadap kegiatan usaha secara
menyeluruh dan dapat difokuskan kepada beberapa sektor yang dianggap kritis.
32 Kasmir dan Jakfar, Studi Kelayakan Bisnis.(jakrta:Kencana ).h.19.
63
4. Memudahkan pengendalian
Apabila dalam proses pengawasan ditemukan penyimpangan, maka harus
segera dikendalikan agar tujuan usaha untuk mendapatkan keuntungan dapat
tercapai.
2. Tata cara pelaksanaan KPR Syariah Bersubsidi pada BTN Syariah
Tata cara pelaksanaan KPR Syariah bersubsidi ini mengacu pada Peraturan
menteri negara perumahan rakyat nomor/19/PERMEN/M/2008, tanggal 24 Desember
2008. tentang :Tata cara pelaksanaan subsidi perumahan melalui KPR Syariah
bersubsidi33 dalam peraturan menteri ini yang dimaksud dengan kredit pemilikan
rumah sederhana sehat (KPRSH) adalah kredit atau pembiayaan yang diterbitkan oleh
lembaga penerbit kredit atau pembiayaan yang meliputi KPR Bersubsidi,
KPRS/KPRS Mikro bersubsidi, Atau KPR sarusuna Bersubsidi, baik konvensional
maupun dengan prinsip syariah..
Pembiayaan kepemilikan rumah bersubsidi dengan prinsip syariah,
selanjutnya disebut KPR Syariah bersubsidi, adalah pembiayaan yang diterbitkan
oleh lembaga penerbit pembiayaan yang telah beroperesi dengan prinsip syariah
dalam rangka pemilikan rumah sederhana sehat ( RSH) yang dibeli dari pengembang.
Setiap pemberian pembiayaan harus dibuatkan suatu perjanjian antara pihak
BTN Syariah selaku lembaga penerbit pembiayan (LPP) dan nasabah sebagai
pemohon.
33 Peraturan MENPERA, tata cara pelaksanaan subsidi perumahan .desember.24. 2008
64
Dalam pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini Bank BTN Syariah terpilih
sebagai Bank pelaksana untuk menyalurkan subsidi uang muka dari menpera atau
pemerintah, karena secara organisasi BTN Syariah masih satu induk dengan BTN
Konvensional, karena sebelumnya Bank BTN konvensional telah atau sebagai Bank
pelaksana dana subsidi tersebut maka secara otomatis BTN Syariah menganut dari
konvensional secara sistem Syariah.
Dalam jumlah keseluruhan nasabah yang mendapatkan kucuran dana dari
pemerintah setiap tahunnya sangat mengalami kemajuan yang cukup baik. Karena
dari BTN Syariah sendiri sebagai Bank penyalur dana subsidi mulai tahun 2005 dan
pada saat itu baru ada 5 (Lima) unit Bank atau nasabah yang Realisasi, dan sampai
bulan juli tahun 2009 ada hampir 5000 (Lima ribu) nasabah atau unit rumah yang
menggunakan akad KPR Syariah bersubsidi .
Dalam pengajuan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini ada beberapa
prosedur pengajuan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi pada Bank Tabungan
Negara Syariah (BTN Syariah) diantaranya Dalam persyaratan Pengajuan
1. Warga negara Indonesia
2. telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan
berwenang melakukan tindakan hukum(telah dewasa)
3. padasaat pembiayaan lunas, usia pemohon tidak melebihi 65 tahun
4. memiliki penghasilan yang dapatmenjamin kelangsungna pembayaran
kewajiban (angsuran pokok & marjin) sampai pembiayaan lunas.
65
Penghasilan tersebut baik berifat tetap (gaji bulanan) maupun tidak tetap
(pendapatan dari pekerjaan bebas)
5. mempunyai pekerjaan tetap atau menjalankan usahanya sendiri
(wiraswasta) dengan kerja minimum 1 tahun.
6. tidak memiliki kredit/pembiayaan bermasaah baik dibank maupun
dibank lain.
7. pemohon yang masih berstatus sebagi nasabah dibank untuk jenis
kredit/pembiayaan apapun disyaratkan sesuai ketentuan babnk,
penghasilannya masih cukup untuk membayar kewajiban
(angsuranpokok &marjin)atas seluruh pembiayaan (baik yang telah ada
maupun yang akan diminta)
8. menyampaikan NPWP (Nomor pokok Wajib pajak) pribadi untuk
pemohon dengna jumlah pembiayaan > Rp.100 juta atau SPT pasal 21
form A1 untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp.50 juta
sampai dengan < Rp. 100 juta atau sesuai dengan ketentuan ynag
berlaku.
Dalam hal ini untuk pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini ada beberapa
item-item ketentuan yang sudah tercantum dari PERMEN MENPERA No.8. tahun
2008. yang merupakan pembaharuan No.4 tahun 2007 . bahwa item-item tambahan
yang bisa mendapatkan pembiayaan KPR Subsidi adalah : Nasabah yang penghasilan
pokoknya perbulan paling banyak Rp.2.500.000.-dan nasabah tersebut belum
66
mempunyai rumah yang mana ada surat keterangan yang sudah dilegalisasi dari pihak
instansi terkait seperti kelurahan/rt/rw.
Dalam pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini syarat untuk nasabah
mendapatkan dana subsidi adalah salah satu syaratanya nasabah harus membuka
rekening atau mempunyai rekening tabungan di BTN Syariah dan saldo minimum
BTN ada peraturan bahwa minimal sebesar 1X angsuran dari pembiayaan itu
perbulan dan pihak BTN akan memblokir, hal ini semata-mata karena untuk
mengantisipasi nasabah lupa tanggal angsurannya sehingga kalau nasabah lupa,
sehingga kalau sudah lewat I hari dari 1 kali angsuran perbulannya pihak BTN tinggal
membuka blokiran saldo dari nasabah yang 1 kali angsuran tersebut dan untuk
selanjutnya mengingatkan nasabah untuk mengisi saldo blokir tadi
Dari pihak BTN Syariah sendiri dalam menilai kelayakan nasabah yang
mengajukan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini mengaju pada peraturan
Menpera tentang pembiayaan KPR Syariah bersubsidi, Seperti yang layaknya
lembaga keuangan/bank yang lain bahwa BTN Syariah juga merupakan salah satu
lembaga keuangan dimana Regulasi dan aturannya harus tunduk dan patuh pada
aturan yang ditetapkan oleh BI, maka jika ada pembiayaan yang bermasalah jalan
keluarnya adalah kami mengikuti sesuai yang ditetapkan oleh BI,mungkin dalam hal
ini proses pembinaan dan seandainya nasabah tersebut ada i’tikad baik untuk
menyelesaikan pembiayaan tersebut dilakukan Rescheduling Restrukturisasi dan
selama ini pembiayaan KPR Syariah bersubsidi di BTN Syariah belum ada yang
bermasalah dan kami harapkan begitu seterusnya.
67
Selanjutnya dalam jaminan harta benda ini perlu diketahui bahwa tidak
semua harta benda memenuhi syarat sebagai collateral, melainkan ada asas-asas
tertentu sebagai syarat yang harus dipenuhi untuk dapatditerima sebagai jaminan atas
suatu pembiayaan , asas tersebut dikenal dengan MAST Principles, yaitu: 34
a. Marketability, dimaksud adanya pasar yang cukup luas bagi jaminan yang
bersangkutan dan dengan demikian adanya pembeli atas jaminan tersebut
cukup banyak tanpa harus terlalu membanting harga.
b. Ascertainability of Value, dimaksud dengan agar jaminan yang diberikan
tersebut mempunyai suatu standar harga tertentu.
c. Stability of Value, harta benda yang dijadikan jaminan hendaknya tidak
menurun harganya bahkan jika mungkin terus naik dimasa mendatang.
d. Transferability, dimaksud agar harta benda ynag dijaminkan harus mudah
dipindah tangankan secara fisik maupun yuridis, artinya setiap anggota
masyarakat yang mampu diizinkan untuk membeli dan memilikinya.
4. Dalam menganalisa kelayakan nasabah BTN Syariah menggunakan Prinsip
berdasarkan pada 5C, yaitu.35:
1. Character adalah sifat atau karakter dari pihak pengelola usaha. Analisis
sering kali dilakukan dengan metode wawancara langsung kepada mudharib
dan orang-orang disekitar lingkungannya.
34 Rahmat Firdaus dan Maya Ariyanti. Manajemen Perkreditan Bank Umum, Op.Cit.,. h.87 35 Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, (Yogyakarta:UPP AMP YKPN).h.60.
68
3. Capacity adalah: kemampuan mudharib dalam menjalankan usaha dan
mengembalikan modal yang diberikan shahibul maal.
4. Capital dalah modal yang diperlukan untuk menjalankan usaha tersebut. Yang
Terdari atas tangible asset seperti dana dan material pendukung usaha. Tapi
terdapat intangible asset yang penting untuk dimiliki pengusaha yaitu
manajemen, kehlian dan sistem teknologi.
5. Collateral adalah jaminan yang diberikan mudharib kepada shahibul maal.
Jaminan tersebut biasanya senilai atau lebih besar dari modal usaha.
6. Condition adalah keadaan usaha mudharib yang dilihat dari pangsa pasar.
trend, prospek usaha bahkan kondisi politik dan ekonomi.
Lembaga keuangan syariah memiliki beberapa pendekatan yang digunakan
dalam melakukan analisis kelayakan pembiayaan antara lain: 36
1. pendekatan jaminan, artinya account officer memperhatikan kuantitas dan
kualitas jaminan yang dimiliki oleh mudharib.
2. pendekatan karakter, artinya analisis kelayakan pembiayaan dilakukan untuk
mengetahui sifat dan karakater mudharib dengan cara mencermati dengan
sungguh-sungguh serta melakukan wawancara dengan orang di
lingkunagnnya.
3. Pendekatan studi kelayakan usaha, artinya account officer mempetimbangkan
keadaan usaha mudharib dan prospeknya di masa yang akan datang.
36 Ibid
69
4. pendektan fungsi LKS, artinya upaya pengaturan terhadap likuiditas dana
yang dimiliki dengan pembiayaan yang dilakukan.
Jika legalitas berkas telah memenuhi syarat, langkah selanjutnya adalah survei
lapangan terhadap calon mudharib dan keadan usahanya. Kegiatan survei di BTN
Syariah tersebut mengacu pda prinsip umum 5 C antara lain :
1. Character (Karakter)
Account officer malakukan penilaian terhadap karakter dari calon
mudharib. Proses penilaian tersebut dilakukan dengan cara wawancara
langsung terhadap calon mudharib dan orang – orang dilingkungan
usahanya. Hasil dari wawancara tersebut dapat menunjukkan sifat calon
mudharib, apakah calon mudharib tersebut tersebut dapat dipercaya dan
bertanggung jawab terhadap pembiayaan yang akan diberikan.
2. Capacity ( kemampuan )
Penilaian dilakukan oleh account officer untuk menngetahui tingkat
kemampuan calon mudharib dalam mengembalikan pinjaman . Penilain
tersebut dapat dilihat dari kondisi usaha calon mudharib meliputi jumlah
omzet perhari dan volume penjualannya. Account officer juga melihat
mutasi dari rekening tabungan calon nasabah untuk mengetahui frekwensi
menabungnya.
3. Capital ( Modal)
Dalam melakukan survei lapangan, account officer melihat kegiatan usaha
dari calon mudharib. Penilaian dolakukan terhadap modal usaha yang
70
selama ini digunakan, asset ynag dimiliki dan yang paling penting adalah
komoditi usahanya harus halal dan legal. Walaupun semua aspek penilaian
memenuhi syarat tetapi terdapat komoditi barang yang tidak halal, BTN
Syariah tidak dapat memberikan pembiayaan terhadap usahanya tersebut.
4. Collateral ( jaminan)
Dalam sebuah pengajuan pembiayaan di BTN Syariah, jaminan menjadi
aspek komplementer yang turut disertakan. Disebut sebagai komplementer
karena tidak semua calon mudharib wajib mencantumkan. Jika calon
mudharib memiliki asset seperti kendaraan atau tanah maka BPKB dan
sertifikatnya menjadi barang jaminan. Account officer memeriksa
legalitasnya juga melihat langsung barang jaminan sehingga dapat diketahui
harga perolehan dari jaminan tesebut.
5. Condition (Keadaan)
Account officer melihat kegiatan usaha calon mudharib dan keadaan
lingkungannya. Penilaian dilakukan terhadap usahanya apakah sesuai dengan
keadaaan perekonomian masyarakat sekitar, apakah memiliki letak yang strategis,
apakah kegiatan usahanya masih diminati masyarakat dan memiliki market share
yang cukup besar. Penilaian ini termasuk kedalam analisis eksternal karena melihat
keadaan diluar usaha nasabah
Dalam pengajuan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini diantara syaratnya
adalah nasabah harus menyetorkan slip gaji minimal 3 bulan terahir, karena untuk
71
melihat apakah nasabah mapu untuk melakukan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi
ini sesuai dengan peraturan yang sudah ditetapkan.
Jika nasabah yang mengajukan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini
pedagang, maka pihak bank akan melihat adari minimal usaha itu sudah 2 tahun dan
dan jika ada pembukuan yang harus diberikan adalah minimal selama 6 bulan terahir
Keuntungan yang didapat dari BTN Syariah dari pembiayaan KPR Sayraiah
bersubsidi ini adalahBTN Syariah bisa menjadi salah satu bank pelaksana dalam
program pemerintah ini, program rumah bersubsidi untuk warga atau masyarkat dan
menurut data BTN Syariah akad Realisasi KPR Syariah bersubsidi akad itu bisa
menjadi kebanggaan bagi kami dalam hal keuntungan.
Pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini sudah sesuai dengan ketentuan
syariah, karena produk pembiayaan atau pendanaan yang di keluarkan atau di
pasarkan kemasyarakat atau sebelumnya sudah mendapatkan persetujuan dari DPS
(Dewan Pengawas Syariah), jika sudah mendapatkan opini dari DPS, insyaAllah
sudah sesuai syariah, karena KPR Syariah bersubsidi itu sendiri menggunakan akad
jual-beli murabahah, pihak BTN Syariah membeli rumah yang dibutuhkan nasabah
dari pengembang kemudian Bank menjual kembali kepada nasabah tersebut dengan
harga jual, ditambah dengan margin keuntungan yang telah disepakati olah pihak
Bank dan Nasabah.
B. Analisa terhadap strategi pemasaran pembiayaan KPR Syariah bersubsidi
pada BTN Syariah.
1. Tata cara pelaksanaan KPR Syariah Bersubsidi.
72
Prosedur operasional pembiayaan Kredit pemilikan Rumah syariah
bersubsidi pada Bank Tabungan Negara Syariah yang pertama dilakukan adalah
nasabah mendatangi bank BTN Syariah untuk mengisi formulir permohonan
pembiayaan perorangan, selanjutnya nasabah diminta untuk melengkapi data untuk
memudahkan dalam proses persyaratan pembiayan subsidi dalam Kepemilikan
Perumahan Rakyat, setelah semuanya lengkap, nasabah menyerhkan data-data yang
dibutuhkan untuk pembiayaan kepemilikan rumah tersebut. Dan pihak bank akan
memverifikasi ulang mengenai data-data nasabah. Berikut proseduur operasuonal
kredit pemilikan rumah syraiah bersubsidi.
Dalam pengajuan kredit kepemilikan rumah di BTN syraiah ini pihak
nasabah harus memenuhi persyartan yang telah ditetapkan oleh BTN Syariah antara
lain:
1. Berpenghasilan tetap/karyawan
a. Aplikasi pemohon
b. Copy KTP, copy Kartu Keluarga, copy surat nikah/cerai.pas photo
pemohon dan pasangan (suami/istri)yang masih berlaku
c. Copy slip gaji atau surat keterangan penghasilan yang telah disahkan
d. Copy rekening tabungan /giro di BTN Syariah
e. Surat kuasa pemotongan gaji untuk pembayaran angsuran kolektif
Berpenghasilan tidak tetap/wiraswasta
f. Aplikasi pemohon
73
g. Copy KTP, copy Kartu keluarga, copy surat nikah/cerai,pas photo
pemohon dan pasangan (suami /istri) yang masih berlaku
h. Copy slip gaji atau surat keterangan penghasilan yang telah disahkan
i. Copy rekening tabungan/giro di BTN Syariah.
j. Surat kuasa pemotongan gaji untuk pembayaran angsuran kolektif.
Berpenghasilan tidak tetap/wiraswasta
a. Aplikasi pemohon
b. Copy KTP,copy Kartu keluarga,copy surat nikah/cerai, pas photo
pemohon dan pasangan (suami/istri)ynag masih berlaku
c. Surat keterangan penghasilan
d. Copy rekening tanbungan /giro Di BTN Syariah
e. Copy akta perusahaan, izin usaha atau praktekm SIUP ( suarta izin
usaha perdagangan)/TDP ( tanda Daftar Perusahaan, NPWP (Nomor
pokok wajib pajak)
f. Laporan keuangan perusahaan.
Akad-akad yang digunakan adalah:
5) Dana investor yang diinvestaasikan kepada lembaga penerbit pebiayaan
adalah : menggunakan akad Mudharabah, baik muharabah Muthlaqah
maupun Mudharabah Muqayyadah atau Musayrakah:
74
6) Pembiayaan kepemilikan rumah dengan prinsip syariah adalah dengna
menggunakan akad Murabahah.
7) Pembiayaan yang diberikan oleh lembaga penerbit pembiayaan kepada
pengembang dengan prinsip syraiah adalah dengan menggunakan akad
istisna’ atau musyarakah.
8) Pelaksanaan subsidi pemerintah kepada nasabah adalah dengan
menggunakan akad hawalah : yaitu dengan pengalihan sebagian kewajiban
nasabah kepada pemerintah melalui subsidi.
2. Kelompok sasaran dan pilihan subsidi
Kelompok sasaran
1. kelompok sasaran yang memenuhi syarat mendapatkan subsidi :
a. belum pernah memiliki rumah
b. belum pernah meneria subsidi perumahan
c. mempunyai penghasilan dari tempat bekerja/usaha yang didasarkan atas gaji
pokok atau pendapatan pokok per bulan paling banyak Rp.2.500.000,00 ( dua juta
lima ratus ribu rupiah), yang terbagi dalam 3 (tiga) kelompok sasaran, sebagaimana
diatur dalam pasal 3 peraturan menteri negara perumahan rakyat nomor
04/PERMEN/M/2007 tentang pengadaan perumahan dan pemukiman denga
dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR Syariah bersubsidiBantuan
pemerintah perumahan diberikan kepada keluarga/rumah tangga yang baru pertama
kali memiliki rumah atau baru pertama kali menerima subsidi perumahan dan
termasuk kedalam kelompok sasaran masyarakat bepenghasilan rendah.
75
Bantuan pembiayaan perumahan diberikan kepada kelompok sasaran, baik
yang berpenghasilan tetap maupun yang berpenghasilan tidak tetap, yang memenuhi
persyaratan untuk memperoleh fasilitas pembiayaan melalui Lembaga Penerbit
Pembiayaan yang bersedia memberikan pembiayaan perumahan bersubsidi dengan
prinsip syariah.
Batas harga Jenis RSH yang dapat dibeli oleh masing–masing kelompok
sasaran mencakup seluruh pilihan jenis RSH, dan sesuai dengan batas harga RSH
paling banyak yang diperbolehkan untuk dibeli melalui KPR syariah bersubsidi
sebagaimana diatur dalam pasal 6 peraturan Menteri Negara perumahan Rakyat
Nomor 08/PERMEN/M/2008.tentang perubahan atas peraturan Menteri negara
perumahan rakyat nomor 04/PERMEN/M/2007 tentang pengadaan perumahan dan
permukiman dengan dukungan fasilitas subsdi perumahan melalui KPR syariah
bersubsidi. Persyaratan atas minimum uang muka dari nasabah dan maksimum
pembiayaan adalah sebagia berikut :
3. Persyaratan atas skim subsidi, dalam bentuk uang muka adalah sebagaiberikut:
f. Subsidi uang muka dari pemerintah diberikan untuk membayar sebagian atau
keseluruhan dari total uang muka ynag harus disediakan oleh Nasabah.
g. Apabila nilai pembiayaan lebih kecil dari maksimum subsidi dari
pemerintah,naka subsidi diberikan maksimum sebesar pembiayaan yang
disetujui oleh LPP.
76
h. Tingkat Marjin untuk subsidi uang muka ditetapkan oleh LPP sesuai dengan
kesanggupan LPP yang dituangkan didalam MoU dan PKO dengan
kementerian Negara Perumahan Rakyat.
i. Rumah sederhana Sehat (RSH) yang diperolehnya melalui fasilitas yaitu tidak
boleh diperjual belikan atau dipindah tangnakan dengan bentuk perbuatan
hukum apapun, kecuali Untuk Kepentingan LPP dalam rangka penyelamatan
pembiayaan: atau Telah melampaui jangka waktu 5 tahun sejak
perolehannya.
4. Rincian tahap monitoring, evaluasi dan pengendalian sebagai berikut:
5. kementrian negara perumahan rakyat bersama-sama dengan departemen
keuangan melakukan monitorig dan evaluasi atas pelaksanaan program.
6. monitoring dan evaluasi dilaksanakan dengan cara melakukan kunjungan
lapangan dan melakuakn rapat-rapat kordinasi dengan LPP Pelaksana.
7. tindak lanjut kegiatan monitoring dan evaluasi adalah berupa rekomendasi
tindakan koreksi dan atau tindak turun tangan atas kinerja pelaksanaan
program.
8. rekomendasi tindakan koreksi dana atau tindak turun tangan untuk
pengendalian progaram adalah berupa:
a. surat peringatan
b. pencabutan dan pengembalian subsidi.
c. Proses hukum terhadap penyimpangan yang terjadi sesuai dengan
ketetuan peraturan perundangan yang berlaku.
77
5. Pengajuan KPR syraiah bersubsidi oleh kelompok sasaran
1. Kelompok sasaran secara langsung atau kolektif mengajukan KPR syariah
bersubsidi ke LPP pelaksana, dengan melengkapi dokumen persyaratan
sebagi berikut:
a. surat keterangan penghasilan dari instansi tempat bekerja atau kelurahan.
b. surat pernyataan belum perah menerima subsidi perumahan yang
ditandatangani diatas materai secukupnya dan disahkan oleh kelurahan
atau instansi tempat bekerja dengan menggunakan Format A1.
d. surat pernyataan tidak akan memindahtangankan RSH sebelum 5 (lima)
tahun yang ditandatangani diatas materai secukupnya dengan
menggunakan Format A2.
2. KPR Syariah bersubsidi diberikan kepada kelompok sasaran yang memenuhi
batas harga RSH dan memenuhi persyaratan yang diberlakukan oleh pihak
terkait.
6. Ketentuan perpindahan Antar Kelompok Sasaran
1. kelompok sasaran dengan penghasilan lebih banyak diperbolehkan
membeli/memiliki RSH denga bats harga lebuh sedikit, sepanjang tetap
menggunakan skim an nilai subsidi yang diperuntukan bagi masing-masing
kelompok sasran asal, sebagai contoh:
a. kelompok sasran I membeli RSH dengan batas harga RSH paling banyak
Rp.41.500.000,00 ( empat puluh satu juta lima ratus ribu rupiah) maka skim
78
dan nilai subsidinya menggunakan skim dan nilai subsidi untuk kelompok
sasaran I.
b. kelompok sasaran II membeli RSH dengan batas harga RSH paling banyak
Rp.28.000.000,00 (dua puluh delapan juta rupiah) maka skim dan nilai
subsidinya menggunakan skim dan nilai subsidi untuk kelompok sasaran II.
2. kelompok sasaran dengan penghasilan lebih sedikit diperbolehkan
membeli/memiliki RSH dengna batas harga lebih banyak dengan ketentuan besar
nilai dan skim subsidi yang diterima mengikuti besar nilai subsidi kelompok
sasaran diatasnya yang dipilih, sebagai contoh:
a. kelompok sasaran II dan III membeli RSH dengan batas harga diatas
Rp.41.500.000,00 (empat puluh satu juta lima ratus riubu rupiah) dan
paling banyak Rp. 55.000.00,00 (lima puluh lima juta rupiah) maka skim
dan nilai subsidinya menggunakan skim dan nilai subsidi untuk kelompok
sasaran II.
3. penerapan skim subsidi uang muka dan pembiayaan KPR syariah Bersubsidi
pada perpindahan antar kelompok ssaran, sebagaimana tercantum pada tabel 2.
penerapan skim subsidi tersebut menggunakan asumsi harga rumah paling
banyak, uang muka paling sedikit untuk masing-masing kelompok sasran.
7. Proses pencairan dana subsidi.
permintaan Verifikasi pencairan Subsidi perumahan.
79
1. pengajuan pencairan subsisi KPR Syariah bersubsidi dapat dilakukan setiap saat
sepanjang tahun anggaran berjalan. Untuk kemudahan administrasi dilakukan
secara periodik perbulan penerbitan KPR syariah bersubsidi.
2. LPP Pelaksana wajib menyediakan data-data untuk keperluan verifikasi antara
lain:
a. Salinan dokumen akad pembiayaan antara nasabah dengna LPP pelaksana
menggunakan format yang berlaku pada masing-masing LPP Pelaksana.
b. Surat pernyatan belum memiliki rumah dari nasabah yang ditandatangani
diatas materai secukupnya dan disahkan oleh kelurahan atau instansi tempat
vbekerja dengan menggunakn Format A1.
c. Surat pernyataan belum pernah meneriam subsidi perumahan dari nasabah
yang ditandatangani diatas materai secukupnya dan disahkan oleh kelurahan
atau instansi tempat bekerja dengan menggunakan format A1.
d. Surat keterangan dari instansi tempat bekerja atau kelurahan tentang
penghasilan nasabah.
e. Surat pernyataaan tidak akan memindahtangankan RSH sebelum 5 tahun yang
ditandatangani di atas materai secukupnya dengan menggunakan format A2.
f. Informasi mengenai harga RSH, tipe dan luas tanah /bangunan.
3. permohonan pencairan subsidi perumahan melaui KPR syariah besubsidi oleh
LPP diawali dengan penyampaian surat permintaan verifikasi ( Format B)
kepada kepala pusat pembiayaan perumahan dengan tembusan kepada Deputi
Menteri Negara Perumahan Rakyat Bidang Pembiayaan, Sekretaris Menteri
80
Negara Perumahan Rakyat, Direktur Jenderal Anggaran, dan Direktur Jenderal
Perbendaharaan dengan dilampiri Daftar Realisasi Nasabah KPR syariah
bersubsidi (Format D) dan disertai soft copy dalam compact disk (CD) atau
diskete, untuk mempercepat proses konsolidasi, data nasabah ( Format D)
dalam bentuk soft copy
4. Tim verifikasi melaksanakan pemeriksaan /pengecekan data sampling nasabah
yang disiapkan oleh sekretariat verifikasi atas kelengkapan dan kebenaran serta
kesesuaian data kualifikasi nasabah penerima bantuan dilokasi LPP Pelaksana
atau Kantor Kementrian Negara Perumahan Rakyat.
5. Hasil pemeriksaaan / pengecekan Tim Verifikasi tesebut dituangkan dalam berita
Acara Verifikasi sesuai Format E dan risalah verifikasi formt F dengan
dilampiri perbaikan format D , dibuat rangkap 6 (enam), 2 (dua) lembar untuk
Kementerian Negara Perumahan Rakyat,2 (dua ) lembar untuk kemnterian dan
2 (dua) lembar untuk LPP palaksana.
6. LPP Pelaksana mengajukan usulan pembayaran subsidi perumahan kepada
kepala pusat pembiayaan perumahan dengan tembusan kepada Deputi Menteri
Negara Perumahan Rakyat Bidang Pembiayaan, Sekertaris Menteri Negara
Perumahan Rakyat, Derektur Jenderal Anggaran dan Direktur Jenderal
perbendaharaan dengan dilengkpi dokumen sebagai berikut:
a. Surat permintaan pembayaran (Format C)
b. Foramat D (yang sudah dikoreksi dan diparaf oleh Tim Verifikasi).
c. Berita acara Verifikasi (Format E, Lampiran Format E, dan Format F)
81
d. Kuitansi seperti Format C1.
7. pejabat yang diberi kewenangan untuk melakukan tindakan yang mengakibatkan
pengeluaran anggaran belanja/penanggunag jawab kegiatan/pemegang komitmen
menerbitkan Surat Perntah Pembayaran (SPP) dan Pejabat Penguji menerbitkan
Surat Perintah Membayar(SPM), selanjutnya SPM diajukan ke Direktorat
Jenderal perbendaharaan c.q. Direktorat pengelolaan Kas Negara dengan
kelengkapan seperti pada angka 6.
8. Selanjutnya Direktorat Jenderal Perbendaharaan c.q. Direktorat pengelolaaan kas
negara menerbitkan surat perintah pencairan dana (SP2D) dan selanjutnya
memindahbukukan dana dari rekening Bendahara Umum Negara ke Rekening
Giro LPP Pelaksana.
9. LPP Pelaksana melaporkan posisi neraca pembiayaan setiap nasabah KPR
Syariah Bersubsidi kepada Menteri Negara Perumahan Rakyat cq. Kepala Pusat
pembiayaan perumahan pada setiap akhir tahun selama masa subsidi sebagi bukti
penerimaan subsidi.
82
BAB V
KESIMPULAN
A. Kesimpulan
Sebagai penutup dari skripsi ini, penulis akan mengemukakan beberapa
kesimpulan hasil pembahasan masalah konsep pembiayaan KPR Syraiah bersubsidi
melalui BTN Syariah. Didalam prekteknya serta beberapa saran dan bentuk
sumbangan pemikiran yang hendaknya dapat diperhatikan bersama, terutama bagi
pihak-pihak instansi yang terkait dibidang ini, dari uraian diatas dapat dirangkai
kesimpulan sebagai berikut:
a. Konsep pembiayaan KPR syariah bersubsidi pada Bank BTN Syariah
83
BTN Syariah memberikan persyaratan bagi calon nasabah yang akan mengajukan
pembiayaan KPR Syariah bersubsidi diantaranya :
Yang berhak mendapatkan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini adalah:
Kelompok sasaran Batasan penghasilan (Rp./Bulan)
I 1.700.000≤pengasilan ≤2.500.000
II 1.000.000 ≤ penghasialan < 1.700.000
III Penghasilan < 1.000.000
Syarat Pemohon KPR Syariah Bersubsidi 82
1. Warga negara Indonesia
2. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan berwenang
melakukan tindakan hukum(telah dewasa)
3. Padasaat pembiayaan lunas, usia pemohon tidak melebihi 65 tahun
4. Memiliki penghasilan yang dapat menjamin kelangsungan pembayaran kewajiban
(angsuran pokok & marjin) sampai pembiayaan lunas. Penghasilan tersebut baik
berifat tetap (gaji bulanan) maupun tidak tetap (pendapatan dari pekerjaan bebas)
5. Mempunyai pekerjaan tetap atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta)
dengan kerja minimum 1 tahun.
84
6. Pemohon yang masih berstatus sebagi nasabah dibank untuk jenis
kredit/pembiayaan apapun disyaratkan sesuai ketentuan babnk, penghasilannya
masih cukup untuk membayar kewajiban (angsuranpokok &marjin)atas seluruh
pembiayaan (baik yang telah ada maupun yang akan diminta)
7. menyampaikan NPWP (Nomor pokok Wajib pajak) pribadi untuk pemohon
dengna jumlah pembiayaan > Rp.100 juta atau SPT pasal 21 form A1 untuk
pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp.50 juta sampai dengan < Rp. 100 juta
atau sesuai dengan ketentuan ynag berlaku.
b. Perkembangan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi pada Bank BTN
Syariah
Perkembangan dari program KPR Syariah bersubsidi dari pemerintah ini
sangat mengalami perkenmbangan yang sangat cepat, dari awal tahun 2005 nasabah
yang mengajukan pembiayaan kPR syariah bersubsidi di BTN syariah baru 5
nasabah, dan sampai tahun 2009 jumlah keseluruhan sudah ada 5000 nasabah.
c. Pembiayaan KPR Syariah bersubsidi yang di praktekkan di BTN Syariah telah
sesuai dengan prinsip-prinsip syariah, karena apapun produk pembiayaan atau
pendanaan yang dikeluarkan atau dipasarkan kemasyarakat sebelumnya sudah
mendapatkan persetujuan dari DPS(Dewan Pengawas Syariah), dari akad
pebiayaan KPR Syariah bersubsidi ini menggunakan akad murabahah, jadi
BTN Syariah membeli rumah yang dibutuhkan nasabah dari pengembang
kemudian pihak BTN syariah menjual kembali kepada nasabah tersebut
dengna harga jual, ditambah dengan marjin (keuntungan) yang telah
85
disepakati, Jadi sudah sesuai dengan prinsip syariah.
B. Saran.
1. Bagi lembaga BTN Syariah diharapkan lebih meningkatkan pelayanan,
membuat inovasi-inovasi baru yang tidak melaggar syariat islam. Tingkatkan
sosialisasi produk-produk BTN Syariah khususnya program KPR Syariah
bersubsidi ini kepada msyarakat baik melalui media masa, elektronik maupun
dilakukan secara langsung. Agar masyarkat yang tidak punya cukup uang
untuk memiliki rumah bisa terbeli dengan bantuan subsidi dari pemerintah.
2. Bagi akademis diharapkan dapat lebih menigkatkan kualitas kurikulum dalam
bidang perbankan syariah, dan dapat menigkatkan kualitas SDM yang handal
dan professional dalam bidang perbankan syraiah serta dapat diterima dengan
baik dalam masyarkat luas. DAFTAR PUSTAKA
REFERENSI BUKU
Al-Qur’an dan terjemahannya
Karim, Adiwarman. Ir., SE., MBA., MAEP., Ekonomi Mikro Islami,(Jakarta
:III,2003.h.98.
Hamid, M. Arifin., Dr., H., Mh. Membumikan ekonomi syariah Di Indonesia, eLSAS,
cet 1. jakrta, februari, 2007 h.289
Sarkaniputra., Sarkaniputra., AL-iqtishadiyyah, jurnal ekonomi ialam.P3EI.2004.
HAL.53-54
Zulkifli, Zulkifli., panduan praktis transaksi syariah.(Jakarta:zikrul hakim,2003),h.4.
86
Muslim, Shahih, V, h.44
Ridla, riba,h.11
Antonio., Syafii, Apa dan Bagaimana Bank Islam,(yogyakarta:PT Dfhana BAhakti
Prima Yaa .1992.) h.84
Muhammad, Manajemen pembiayaan Bank Syariah,( yogyakarta:UUP AMP
YKPN,2005)h.16-17.
Suharsimi arikunto, managemen penelitian, (jakarta: PT) Rineka cipta,1993),
cet.Kedua h.309
Suryabiata, Sumadi., metodologi penelitian, (jakarta: PT) Rajagrafindo 2004), cet
Enam belas, edisi, kedua ,h.76
Singarimbun., Masri., dan Effendi,sofian., metode penelitian Survai, (jakarta:
LP3ES,1989), edisi Revisi , h.192
Bagin, Burhan., Metode penelitian Kualitatif (Atualisasi Metodologis Ke Arah Ragam
Varian Kontemporer), (jakarta: PT.RajaGrafindo,2004), Cet.Ke-3, h.101
Al-Zajairiy, Abdurrahman., Kitab al-Fiqh’ Ala Madzhabibil Arba’ah, Darul Fikri,
Bairut,juz II, hlm.141.
Syafi’i., M. Antonio, Bank syariah : suatu pengenalan umum,(Jakarta:Tazkia
Institut,2002)cet.ke-2,h.145.
Syafi’i, M. Anwar,Alternatif terhadap sistem bunga ” jurnal ulumul; Qur’an
,11,9.(oktober,1991),h.13.
A.KArim, Adiwarman., Bank islam”Analisis Fiqh dan keuangan( jakarta :IIIT
Indonesia,2003). Cet.ke.1,h.161.
87
Wiroso, Jual beli murabahah,( yogyakarta : III Press,2005), h.14.
.Antonio,Syafii., Bank syariah dari teori kepraktik,
Arifin, Zainul., dasar-dasarmanajeen Bank syariah,(jakarta: Al Fabet ,2002),cet.ke-
1,h.25.
Perwataatmadja., Karnaen dan syafii., M., Antonio, Apa dan bagaimana Bank
syariah, (Jakarta:yogyakarta,1992) cet,ke-1. h.25.
Hajar Bin Hafidz Al-Asqolani, Bulughul Maram Min Adilati Al-ahkam,( semarang :
Toha Putra.1378)h.193
Tim pengembangan Perbankan Syariah Institut BAnkir Indonesia, Konsep, Produk,
Dan implementasi Operasional Bank Syariah, ( jakarta: Djambatan,2003),h.66
Nasroen Haroen, Fiqih Muamalat, ( Jakarta: GAya Media Pratama,2000), h.115.
Abdullah saeed, PhD, Menyoal bank syariah, paramadina,2006 cet III. Hal.120
IAIB,100 Questions and 100 Answers, h.385.
Kasmir dan Jakfar, Studi Kelayakan Bisnis.(jakrta:Kencana ).h.19.
Rahmat Firdaus dan Maya Ariyanti. Manajemen Perkreditan Bank Umum, Op.Cit.,.
h.87
Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, (Yogyakarta:UPP AMP
YKPN).h.60.
ARTIKEL DARI INTERNET
http/www.btnsyariah.com
http/www. Murabahah.com
http/www.menpera.com
88
http/www.kpr syariah bersubsidi.com
ARTIKEL DARI MENPERA
Brosur, Ayo ke Bank, memiliki rumah sendiri dengan KPR, sahabat konsumen bank
2008
MENPERA, Pemantapan dan pemutakhiran skim dan mekanisme KPR bersubsidi
dan KPR syariah Bersubsidi. TAHUN 2008
Mohamad yusuf asy’ari, peraturan menteri perumahan rakyat melalui KPR syariah
Bersubsidi, 24 desember.2008
DAFTAR PERTANYAAN
1. Apa yang menjadi kriteria dari pemerintah sehingga Bank Tabungan
Negara Syariah (BTN Syariah) terpilih sebagai Bank penerima dana subsidi
dari pemerintah?
2. Berapa jumlah nasabah Bank Tabungan Negara Syariah (BTN Syariah)
yang telah menerima kucuran dana subsidi dari pemerintah (sampai tahun
2009 ini)?
3. Bagaimana prosedur pengajuan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi pada
Bank Tabungan Negara Syariah (BTN Syariah)?
89
4. Berapa jumlah saldo tabungan minimum di Bank Tabungan Negara Syariah
(BTN Syariah) agar nasabah dapat memperoleh pembiayaan KPR Syariah
Bersubsidi?
5. Bagaimana cara Bank Tabungan Negara Syariah (BTN Syariah) menilai
kelayakan nasabah dalam pengajuan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi?
6. Apakah dalam menilai kelayakan nasabah dari segi perhitungan pendapatan
perbulan harus dilampirkan slip gaji?
7. Bagaimana cara Bank BTN Syariah (BTN Syariah) menilai Kelayakan
nasabah dari segi perhitungan jika dilihat dari profesi pedagang?
8. Apa keuntungan dan kerugian yang didapat oleh Bank Tabungan Negara
Syariah (BTN Syariah) dalam menerapkan pembiayaan ini ?
9 Apakah subsidi yang diberikan nasabah sampai saat ini sudah 100% diberikan
oleh nasabah?
10. Apakah Pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini telah sesuai dengan
ketentuan syariah?
90
HASIL WAWANCARA
Nama : Putri Alfarista L.
Jabatan : Staff Financing Service Officer Pembiayaan KPR Syariah Bersubsidi
Bank Tabungan Negara Syariah Kantor Pusat-Divisi Syariah
Hari/tgl : 30 November 2009
Tempat : Gedung Menara Bank BTN lantai 19, Jl. Gajah Mada No.1 jakarta
pusat 10130
1. Apa yang menjadi kriteria dari pemerintah sehingga Bank Tabungan Negara
Syariah (BTN Syariah) terpilih sebagai Bank penerima dana subsidi dari
pemerintah?
Jawab
Bank BTN Syariah terpilih sebagai Bank pelaksana untuk menyalurkan
subsidi uang muka dari menpera atau pemerintah, karena secara organisasi
BTN Syariah masih satu induk dengan BTN Konvensional, karena
sebelumnya Bank BTN konvensional telah atau sebagai Bank pelaksana dana
subsidi tersebut maka secara otomatis BTN Syariah menganut dari
konvensional secara sistem Syariah.
2. Berapa jumlah nasabah Bank Tabungan Negara Syariah (BTN Syariah) yang
telah menerima kucuran dana subsidi dari pemerintah (sampai tahun 2009
ini)?
Jawab
BTN Syariah telah melakukan KPR Syariah bersubsidi mulai tahun 2005 dan
pada saat itu baru 5 (Lima) unit Bank atau nasabah yang Realisasi dan sampai
bulan juli tahun 2009 ada hampir 5000 (Lima ribu) nasabah atau unit rumah
yang menggunakan akad KPR Syariah bersubsidi .
91
3. Bagaimana prosedur pengajuan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi pada
Bank Tabungan Negara Syariah (BTN Syariah)?
Jawab
Dalam persyaratan Pengajuan tidak ada bedanya dengan BTN Non Subsidi
atau Komersil. Hanya kalau pada KPR Syariah bersubsidi ada beberapa item-
item ketentuan yang sudah tercantum dari PERMEN MENPERA No.8. tahun
2008. yang merupakan pembaharuan No.4 tahun 2007 . bahwa item-item
tambahan yang bisa mendapatkan pembiayaan KPR Subsidi adalah :
1. Nasabah yang penghasilan pokoknya perbulan paling banyak
Rp.2.500.000.-
2. Ia belum mempunyai rumah yang ada surat keterangan yang sudah
dilegalisasi dari pihak instansi terkait seperti kelurahan/rt/rw.
4. Berapa jumlah saldo minimum di bank tabungan Negara syariah (BTN
Syariah) agar nasabah dapat memperoleh pembiayaan KPR syariah
bersubsidi?
Jawab
Salah satu syarat untuk mendapatkan KPR atau pembiayaan KPR Ataupun di
BTN Syariah adalah salah satu syaratanya nasabah harus membuka rekening
atau mempunyai rekening tabungan di BTN Syariah dan saldo minimum BTN
ada peraturan bahwa minimal sebesar 1X angsuran dari pembiayaan itu
perbulan dan pihak BTN akan memblokir, hal ini semata-mata karena untuk
mengantisipasi nasabah lupa tanggal angsurannya sehingga kalau nasabah
lupa, sehingga kalau sudah lewat I hari dari 1 kali angsuran perbulannya pihak
BTN tinggal membuka blokiran saldo dari nasabah yang 1 kali angsuran
tersebut dan untuk selanjutnya mengingatkan nasabah untuk mengisi saldo
blokir tadi
5. Bagaimana cara bank tabungan Negara syariah menilai kelayakan nasabah
dalam pengajuan pembiayaan KPR Syraiah bersubsidi?
Jawab:
92
Seperti yang layaknya lembaga keuangan/bank yang lain bahwa BTN Syariah
juga merupakan salah satu lembaga keuangan dimana Regulasi dan aturannya
harus tunduk dan patuh pada aturan yang ditetapkan oleh BI, maka jika ada
pembiayaan yang bermasalah jalan keluarnya adalah kami mengikuti sesuai
yang ditetapkan oleh BI,mungkin dalam hal ini proses pembinaan dan
seandainya nasabah tersebut ada i’tikad baik untuk menyelesaikan
pembiayaan tersebut dilakukan Rescheduling Restrukturisasi dan selama ini
Alhamdulilah pembiayaan KPR Syariah bersubsidi di BTN Syariah belum ada
yang bermasalah dan kami harapkan begitu seterusnya.
6. Apakah dalam penilaian kelayakan nasabah dari segi perhitungan pendapatan
perbulan harus dilampirkan slip gaji?
Jawab:
Dalam pengajuan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini diantara syaratnya
adalah nasabah harus mnyetorkan slip gaji minimal 3 bulan terahir, karena
untuk melihat apakah nasabah mapu untuk melakukan pembiayaan KPR
Syariah bersubsidi ini sesuai dengan peraturan yang sudah ditetapkan.
7. Bagiamana cara bank Tabungan Negara syariah (BTN Syariah) menilai
kelayakan nasabah dari segi perhitungan jika dilihat dari profesi pedagang.
Jawab:
Jika nasabah yang mengajukan pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini
pedagang, maka pihak bank akan melihat adari minimal usaha itu sudah 2
tahun dan dan jika ada pembukuan yang harus diberikan adalah minimal
selama 6 bulan terahir
8. Apa keuntungan dan kerugian yang didapat oleh Bank Tabungan Negara
Syariah (BTN Syariah) dalam menerapkan pembiayaan ini ?
Jawab
Keuntungan yang didapat dari BTN Syariah, Kami bisa menjadi salah satu
bank pelaksana dalam program pemerintah ini, program rumah bersubsidi
untuk warga atau masyarkat dan menurut data BTN Syariah akad Realisasi
93
KPR Syariah bersubsidi akad itu bisa menjadi kebanggaan bagi kami dalam
hal keuntungan.
9. Apakah subsidi yang diberikan sampai saat ini sudah 100% diberikan kepada
nasabah?
Jawab:
Sampai saat ini bank tabungan Negara syariah telah memberikan subsidi
untuk nasabah 100% dari pemerintah. Langsung dari defeloper
10. Apakah pembiayaan KPR Syariah ini telah sesuai dengan ketentuan syariah?
Jawab:
Pembiayaan KPR Syariah bersubsidi ini tentu saja sudah sesuai dengan
ketentuan syariah, karena apapun produk pembiayaan atau pendanaan yang
kami keluarkan atau kami pasarkan kemasyarakat atau sebelumnya sudah
mendapatkan persetujuan dari DPS (Dewan Pengawas Syariah), tentu saja jika
sudah mendapatkan opini dari DPS, insyaAllah sudah sesuai syariah karena
KPR Syariah bersubsidi itu sendiri menggunakan akad jual-beli murabahah,
bahwa kami ingin membeli rumah yang dibutuhkan nasabah dari pengembang
kemudian Bank menjual kembali kepada nasabah tersebut dengan harga jual,
ditambah dengan margin keuntungan, jadi sudah sesuai dengan prinsip
syariah.