ZBIRKA KUPOPRODJANIH CIJENA - mgipu.hr · PDF fileZBIRKA KUPOPRODJANIH CIJENA Unos, izdavanje i značaj STRUČNI SEMINAR O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA MGIPU 2017. Maja Širić,

ZBIRKA KUPOPRODJANIH

CIJENA

Unos, izdavanje i značaj

STRUČNI SEMINAR O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA MGIPU 2017.

Maja Širić, mag. ing. geod.i geoinf.

stručna savjetnica za vrednovanje nekretnina

Gradski ured za imovinsko – pravne poslove i imovinu Grada Zagreba

SADRŽAJ

• Uvod

• Unos podataka u zbirku kupoprodajnih

cijena

• Izdavanje podataka iz zbirke

kupoprodjanih cijena

• Značaj zbirke kuporodajnih cijena

• Zaključak

Stručni seminar o procjeni vrijednosti nekretnina - MGIPU 2017.

2

Uvod • MGIPU uspostavilo je i održava informacijski sustav tržišta nekretnina

(eNekretnine) za potrebe provedbe Zakona o procjeni vrijednosti

nekretnina


3

eNekretnine

Zbrika kupoprodajnih

cijena

Plan približnih vrijednosti

Zbirka kupoprodajnih cijena

• Zbirka kupoprodajnih cijena je evidencija o ostvarenom

prometu na tržištu nekretnina na području županije,

Grada Zagreba, odnosno velikoga grada (čl. 7. st. 1. ZPVN-a)

• Zbirku kupoprodajnih cijena vodi upravno tijelo županije,

Grada Zagreba, odnosno velikoga grada za svoje

područje temeljem evidentiranih podataka iz isprava o

prodaji ili drugom načinu raspolaganja nekretninama

naplatnim putem, te temeljem evaluacije tih podataka.

(čl. 7. st. 2. ZPVN-a)


4

Unos podataka u Zbirku

kupoprodjanih cijena

• Zbirka sadrži podatke o realiziranom naplatnom prometu

nekretnina (kupoprodaja, najam, zakup, pravo građenja i

služnost) na području županije, Grada Zagreba, odnosno

velikoga grada i pripadne ugovore u elektroničkom obliku

koji se putem automatske razmjene podataka preuzimaju

od Porezne uprave.

• U zbirku se i izvorno unose podatci iz ugovora kojima

raspolažu upravna tijela koja ih vode


5


6

eNekretnine

Zbrika kupoprodjanih

cijena


Evidencija

prometa

nekretnina

Izvorni unos od

strane upravnih tijela

Status podataka u eNekretninamaa

• S obzirom na vrstu unosa i stupanj evaluacije podatci u

sustavu eNekretnina mogu imati status:

1. Preuzeto od PU – podatci koji se svakodnevno preuzimaju

automatskom razmjenom od Porezne uprave

2. Izvorno unesen – podatci koje unose služebenici upravnih

tijela iz njima dostupnih ugovora i podrazumijeva se da je

prilikom unosa provedena cjelovita evaluacija

3. Provedena evalucija – podatci preuzeti od PU za koje je

provedena evaluacija od strane službenika upravnih tijela


7

Automatska razmjena podataka s

poreznom upravom • Dnevno preuzimanje podataka o realiziranom naplatnom

prometu iz Evidencije prometa nekretnina porezne uprave

• S osnivanjem eNekretnina preuzeto 301.190 (ugovori od 1.1.2013.) podataka o realiziranom naplatnom prometu nekretnina

• Podrazumijeva se da podatci koji se preuzimaju sadrže dovoljno elemenata kojima se predmetnoj nekretnini može jednoznačno odrediti lokacija

• (!) Tek od 1. svibnja 2016. preuzeti podatci uključuju i pripadne ugovore u elektroničkom obliku – u sustavu eNekretnina dostupni tek od 11. srpnja 2017.


8


9

Transakcije preuzete iz Evidencije prometa nekretnina

porezne uprave

41.974

23.521

21.501

20.758

20.060

20.028

17.331

16.551

16.039

13.660

13.470

11.574

10.228

8.965

8.715

8.075

7.682

7.578

5.112

4.700

3.668

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000

Grad Zagreb

Istarska

Koprivničko-križevačka

Osječko-baranjska

Bjelovarsko-bilogorska

Zagrebačka

Sisačko-moslavačka

Splitsko-dalmatinska

Primorsko-goranska

Zadarska

Varaždinska

Vukovarsko-srijemska

Virovitičko-podravska

Karlovačka

Brodsko-posavska

Šibensko-kninska

Požeško-slavonska

Krapinsko-zagorska

Dubrovačko-neretvanska

Međimurska

Ličko-senjska

Evaluacija preuzetih podataka

• Dok god podatci preuzeti od porezne uprave nisu

evaluirani od strane službenika upravnih tijela županije,

Grada Zagreba i velikih gradovi, isti se ne mogu smatrati

punopravnim dijelom Zbirke kupoprodjanih cijena u smislu

čl. 7. st. 3. ZPVN-a

• Potrebno je utvrditi sva obilježja koja utječu na vrijednost

nekretnine koja je predmet ugovora i sve druge moguće

posebne okolnosti koje se tiču ugovorene cijene


10


11

eNekretnine

Zbrika kupoprodjanih

cijena


Evidencija

prometa

nekretnina

Izvorni unos od

strane upravnih tijela


• Nakon što se preuzeti podatak georeferencira i točno

odredi vrsta nekretnine, provodi se daljnja evaluacija:

• Zemljišnoknjižno stanje (broj nekretnina u ugovoru = broj transakcija)

• Katastarsko stanje (ukoliko je neusklađeno sa z.k.)

• Ukupna površina nekretnine / površina koja se prodaje

• Obilježja koja utječu na vrijednost prema vrsti nekretnine: • ZEMLJIŠTA: namjena, mogućnosti gradnje, kategorija

• STANOVI: približna god. izgradnje, broj nadzemnih etaža zgrade

• POSLOVNI PROSTORI: namjena, orijentacija

• OBITELJSKE KUĆE: približna god. izgradnje, broj nadzemnih etaža

• Podatci o ugovorenoj cijeni (KN, EUR, KN/m2, EUR/m2, trajanje

zakupa/najma, druge posebno ugovorene pojedinosti o cijeni)


12


• Da bi evaluacija mogla biti kvalitetno provedena nužan je

uvid u sklopljeni ugovor!

• Od 1. svibnja 2016. uz podatke iz Evidencije prometa

nekretnina preuzimaju se i pripadni ugovori u

elektroničkom obliku (ugovori skenirani od strane javnog

bilježnika) – dostupni od 11. srpnja 2017.

• Preuzeto je 82.121 ugovora u elektroničkom obliku i za

iste je moguće provesti potpunu evaluaciju


13

Broj transakcija za koje je provedena

evaluacija


14 1996

1972

1695

1383

707

551

290

260

124

97

82

68

63

34

27

21

2

1

0 500 1000 1500 2000 2500

Zadarska

Varaždinska

Primorsko-goranska

Međimurska

Grad Zagreb





Krapinsko-zagorska


Zagrebačka


Karlovačka

Osječko-baranjska

Šibensko-kninska

Brodsko-posavska

Požeško-slavonska

Ugovori o zakupu i najmu

• Budući da Porezna uprava ne evidentira ugovore o zakupu i najmu (poslovnih prostora, zemljišta, stanova i ostalih vrsta nekretnina),a javni bilježnci su u obvezi skenirati i navedene vrste ugovora, u sustav eNekretnina preuzeti su svi dostupni ugovori u elektorničkom obliku u posebnu kategoriju „Lista ugovora”

• Evidentirani su samo prema imenu javnog bilježnika, broju ovjere i poreznoj ispostavi u kojoj je obveznik plaćanja poreza (zakupodavac/najmodavac)

• Za područje cijele RH preuzeto je 92.110 ugovora o najmu i zakupu nekeretnina


15

Broj preuzetih ugovora o zakupu


16 9775

5573

5446

4504

4058

3405

2995

2986

2400

2242

2091

2052

1960

1847

1638

1527

1390

1284

1246

774

434

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000

Grad Zagreb

Osječko-baranjska



Istarska

Primorsko-goranska


Zagrebačka




Zadarska

Brodsko-posavska

Požeško-slavonska

Varaždinska


Šibensko-kninska

Međimurska

Karlovačka

Krapinsko-zagorska

Ličko-senjska

Broj preuzetih ugovora o najmu


17

10250

4420

3025

2322

1663

1511

1243

1161

944

896

874

760

546

532

478

425

349

285

283

260

256

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000

Grad Zagreb

Primorsko-goranska

Istarska



Osječko-baranjska

Zagrebačka

Zadarska


Karlovačka


Varaždinska

Brodsko-posavska

Šibensko-kninska



Međimurska

Krapinsko-zagorska


Ličko-senjska

Požeško-slavonska

Evaluacija ugovora o zakupu i najmu • Svaki ugovor potrebno je georeferencirati, odrediti vrstu

nekretnine i provesti evaluaciju

• Budući da nisu poznati nikakvi podatci o nekretnini otežno je pretraživanje u „Listi ugovora”

• Kako su ugovori razvrstani prema poreznoj ispostavi u kojoj se nalazi zakupdavac/najmodavac, dio ugovora ne pripada JL(R)S u kojoj se nalaze, već ih je potrebno proslijediti u drugu JL(R)S u kojoj se nekretnina koja je predmet ugovora nalazi

• Potrebno je raditi na daljnoj razradi funkcionalnosti sustava (odvajanje georeferenciranja od evaluacije, proslijeđivanje ugovora, brisanje ugovora i ostalo)


18

Izvorni unos podataka u Zbirku

kupoprodajnih cijena

• Podatci koje u sustav eNekretnina unose službenici

upravnih tijela županija, Grada Zagreba i velikih gradova

• Do stupanja na snagu ZPVN-a i u konačnici

uspostvaljanja sustava eNekretnina, prema čl. 39. st. 6.

Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14) javni

bilježnici su dostavljali jedna primjerak svake isprave o

stjecanju na kojoj su ovjerili potpis (od lipnja 2014.)

• Budući da za sve preuzete podatke od PU prije 1. svibnja

2016. nije dostupan pripadni ugovor u elektroničkom

obliku, poželjno je unijeti sve ranije dobivene ugovore ili

pokušati prepoznati isti podatak među preuzetima i

evaluirati ga


19

Izvorni unos podataka u Zbirku


• Kao i kod evaluacije preuzetih podataka tako i kod

izvornog unosa, službenici još uvijek imaju dosta

poteškoća s trenutno dostupnim funkcionalnostima

sustava eNekretnina

• Zbog velike raznolikosti podataka koji se unose sa svakim

ugovorom prepoznaju se određena obilježja koja je

potrebno evidentirati za pojedinu vrstu nekretnine ili

posebnosti koje se tiču ugovorene cijene


20

Broj izvorno unesenih transkacija


21 2670

2326

1694

1313

1275

1110

1100

797

455

151

124

83

61

60

54

26

25

0 500 1000 1500 2000 2500 3000

Varaždinska

Međimurska

Osječko-baranjska


Primorsko-goranska



Zadarska

Grad Zagreb

Šibensko-kninska


Krapinsko-zagorska

Zagrebačka



Brodsko-posavska

Karlovačka

Izdavanje podataka iz Zbirke


• U svrhu provedbe ZPVN podatci se mogu temeljem

pisanog zahtjeva prikupljati iz (čl. 57. st. 4. ZPVN):

1. eNekretnina

2. Isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u

zbirku isprava zemljišnoknjižnih odjela

• Upravna tijela županija, Grada Zagreba i velikih gradova

dužna su na svom području osigurati izdavanje izvadaka

iz Zbirke kupoprodajnih cijena iz eNekretnina (čl. 16. st. 1.

podst. 5.)


22

• Podatci se izdaju temeljem pisanog zahtjeva procjenitelja (prema Prilogu I. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina NN 114/15)

• Zahtjeve je nužno ispuniti u potpunosti tj. definirati sva obilježja koja utječu na vrijednost procjenjivane nekretnine da bi službenici mogli izdati što kvalitetniji izvadak

• Sva obilježja i okolnosti koje nisu navedena u točkama zahtjeva potrebno je navesti i detaljno obrazložiti u pripomeni

• Ukoliko je u zahtjevu potrebna dopuna ili ima nejasnoća služenici bi trebali pozvati podnositelja zahtjeva da isto učini kako bi bilo moguće izdati podatke


23

• Za izdavanje izvatka iz zbirke plaća se upravna pristojba

u skladu s posebnim propisom kojim se uređuje plaćanje

upravnih pristojbi

(20kn biljega na zahtjev + 180 kn u proračun JL(R)S)

• Prije izdavanja podataka potrebno dostaviti dokaz o uplati

u čijem je opisu plaćanja moguće jednoznačno iščitati na

što se ista odnosi (adresa nekretnine, k.č. i k.o., klasa

zahtjeva i sl.)


24

Preuzimanje podataka iz eNekretnina

• Ovlašteni korisnici eNekretnina (čl. 12. Pravilnika o

informacijskom sustavu tržišta nekretnina) su između

ostalih:

• službenici upravnih i/ili stručnih tijela županije, Grada

Zagreba, odnosno velikoga grada koje za obavljanje

stručnih i administrativno-tehničkih poslova za potrebe

procjeniteljskog povjerenstva prema Zakonu imenuju

župani, odnosno gradonačelnici

•procjenitelji i zaposlenici pravne osobe koja je ovlaštena

za procjene vrijednosti nekretnina,


25


• Procjenitelji prema čl. 13. st. 3. Pravilnika dobivaju za

područje cijele RH ovlasti za predaju zahtjeva te za

pregled ograničenog seta atributa:

• ID nekretnine

• datum pregleda

• vrsta nekretnine,

• ukupna površina nekretnine u prometu (m2)

• vrijednost nekretnine iz ugovora (kn)

• datum ugovora

• status podatka


26


• Prema čl. 57. st. 1. ZPVN-a prilikom izrade procjene

vrijednosti nekretnina procjenitelj je dužan navesti:

• datum sklapanja kupoprodajnog ugovora

• broj katastarske čestice i naziv katastarske općine (katastarsko i

zemljišnoknjižno stanje ukoliko nije usklađeno)

• površinu katastarske čestice

• podatke koji se odnose na kakvoću i obilježja nekretnine (vrstu

građevine, opis građevine, njezinu površinu, naziv ulice/trga, kućni

broj, kat i godinu građenja, namjenu, mogućnosti gradnje,

kategoriju zemljišta i ostalo)


27

Značaj zbirke kupoprodajnih cijena

• Kvalitetni podatci su jedan od glavnih preduvjeta

kvalitetne procjene tržišne vrijednosti

• Nužno je provesti evaluaciju ugovora dostupnih u

eNekretninama i unijeti podatke iz ugovora dostupnih u

stručnim službama (premali broj službenika, nedostatak

stručnosti i potrebnih znanja za unos i evaluaciju)

• Potrebno je uz angažman svih stručnih službi i

procjenitelja raditi na daljnjem usavršavanju

funkcionalnosti sustava eNekretnina


28

Zaključak

• Procjenitelji moraju svim podatcima pristupiti s oprezom i

podatke koje koriste u procjeni provjeriti bez obzira iz

kojeg izvora dolaze u prijelaznom razdoblju u kojem se

još uvijek radi na izgradnji i nadogradnji sustava

eNekretnina

• Izrada Plana približnih vrijednosti (grafičkog dijela) je u

pripremi, čije će imeplementiranje u sustav eNekretnina

također olakšati korištenje podatcima


29

Hvala na pažnji!


30

Documents

ZBIRKA KUPOPRODJANIH CIJENA - mgipu.hr · PDF fileZBIRKA KUPOPRODJANIH CIJENA Unos, izdavanje i značaj STRUČNI SEMINAR O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA MGIPU 2017. Maja Širić,